物业管理公司保安服务的法律责任与风险规避（模版）

第一篇：物业管理公司保安服务的法律责任与风险规避（模版）

物业管理公司保安服务的法律责任与风险规避

作者：佚名 文章来源：本站整理 点击数：203 更新时间：2006-8-

3物业管理条例》第36条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”，这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说，这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定，因此给人们留下了一些争论的空间，并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此，笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。

第一，物业保安服务不是一般意义上的治安。

在物业管理中，保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲，物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务，包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容，但其安全防范的义务主要来源物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同，属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护，属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关，具有维护社会治安秩序，制止危害社会秩序行为的法定职责。2002年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出：保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此，物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能，所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。

第二，物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任

由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系，如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损，物业管理公司承担的是违约责任，应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下，物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业保安服务的内容，物业管理公司据此对业主负有人身保护的义务。物业管理公司的这种人身保护义务主要体现在两方面：保证业主不因物业管理区域内设施设备的不安全隐患(如火灾、爆炸等)受到人身损害；保证业主在物业管理区域内遭受外来第三人的不法侵害(如抢劫、盗窃等)。

那么，在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时，如何判断物业管理公司是否尽到人身安全的注意义务呢？我想主要应从三方面进行：首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和保安设施设备；其次看物业管理公司是否有完备、合理的保安规章制度；再次看物业保安人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了保安规章制度。如果物业管理公司做到了这三方面的要求，也就表明了物业管理公司尽到了最大的注意义务，就算切实履行了物业管理服务合同的约定，即使业主的人身遭受了损害(通常刑事犯罪具有突发性、不可预测性、隐蔽性等特点，这种情况下物业管理公司难以彻底防范)也不应当承担法律责任。反之，物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任，这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内，通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。按照《合同法》113条规定的可预见性标准，物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解，即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违

反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般认为，人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失，精神损害赔偿及可得收入之减少应除外，若业主有过失，则适用过失相抵的规则。

第三，物业管理公司未尽保安服务之责的归责原则。

根据《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》第36条的规定，物业管理公司未尽保安服务之责为违约责任的无过错责任，即违约责任的成立无需物业管理公司主观上具有过错，只要违约行为与损害结果之间具有因果关系，物业管理公司就应当对其违约行为承担责任，除非证明有免责的事由。一般物业管理公司的免责事由主要有：不可抗力；业主之故意；物业本身之性质；损害系业主之同伴、探望者或业主接纳同住之人(内部第三人)所为。但无论怎样，这一归则原则对物业管理公司来说是一个法律上的风险，亦即物业管理公司违约就有责任，在诉讼中业主只需向法庭证明物业管理公司不履行合同义务的事实，不须证明物业管理公司对于不履行有过错，也不需要物业管理公司证明自己没有过错。而且，在合同领域，违约行为与损害结果之间的因果关系是可以推定成立的，即如果物业管理公司的不履行合同约定的行为有引起业主人身损害结果的可能性，而事实上该损害结果又确实发生了(相反物业管理公司若履行合同约定则损害结果必不发生)，那么，就可以认定物业管理公司的行为与损害结果具有因果关系。因此，在这种情况下，物业管理公司如果没有找到法定或约定的免责事由则通常会败诉。这要求物业管理公司在进行物业保安服务时应当具有相当的责任心和法律意识。

但这样并不意味着法律对业主有着偏袒，因为业主与物业管理公司订立物业管理服务合同，对保安服务进行了约定，就意味着业主基于物业管理公司的许诺对物业管理区域的安全性形成了一种信赖。此时，相对于物业管理公司保安义务的履行，业主已处于弱者的地位。如果物业管理公司收取了保安费却未能如约履行保安的义务，不对业主的损害进行赔偿的话，则损害了业主对物业管理公司的信赖利益，从而有失公平。所以，《物业管理条例》第36条的规定是合理的，是平衡了物业管理公司与业主双方各自合法利益的产物。因此，有的物业管理公司通过物业管理服务合同中约定“物业管理公司不承担业主的人身保险责任”这样条款，试图免除自己因不履行保安服务约定对业主的人身损害赔偿责任，是不足为取的。基于以上分析，笔者认为物业管理公司可采取以下风险规避方法：

第一，切实履行物业管理服务合同。

物业管理公司应切实按照物业管理服务合同的约定作好各项物业管理服务活动，尽到自己对业主人身安全服务的最谨慎的义务。这要求物业管理公司应当配备并利用好相关的保安设施设备，制定并执行好相应的保安规章制度。这是物业保安服务规避风险最根本的方法。第二，明确约定物业保安服务的责任。

在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任作出明确的约定。如约定物业管理公司在尽到保安服务的注意义务后不承担业主的人身损害责任，约定物业管理公司的不违反法律规定的免责事由等。这样可以事先让业主清楚地了解物业管理公司的法律责任，避免发生人身损害事件后，业主因不了解相关法律规定而盲目起诉。物业管理公司也应当多就此与业主进行协商和沟通。

第三，加强与公安机关的合作。

物业管理公司应当主动协助当地公安机关的治安工作，并得到公安机关的支持。如物业管理公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理；对发生不法侵害的行为，应当及时采取相应措施予以制止，并将不法侵害人送交公安机关处理，如果不法侵害已经发生，应及时报告公安机关并保护好现场等等。加强与公安机关的合作，可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的发生。

第四，引入商业保险。

对多数物业管理公司来说，引入商业保险不失为治安风险规避的一种好办法。目前，已有保险公司开发出物业管理责任险。该险保障投保人(包括其雇员)因物业管理中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡，或其财产受损所付出的赔偿及有关诉讼费用。在香港，这种保险叫“第三者保险”，是一种强制性保险。另一种方式是，物业管理公司可与保险公司共同开发出一种专门针对物业保安服务中业主人身、财产损害的业主个人的保险，将其纳入保安费的附加费用一部分，由业主自愿选择是否参与，一旦发生业主人身损害，业主可直接向保险公司求偿。商业保险的合理引入与完善，最终会促进物业管理公司健康、稳定的发展，并达到业主、物业管理公司、保险公司三赢的局面。

第二篇：物业管理公司秩序维护服务的法律责任与风险规避

物业管理公司秩序维护服务的法律责任与风险规避

《物业管理条例》第36条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司秩序维护服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避秩序维护服务中的治安责任的一个“预警”，这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说，这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定，因此给人们留下了一些争论的空间，并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此，笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。

第一，物业秩序维护服务不是一般意义上的治安

在物业管理中，秩序维护服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲，物业秩序维护服务是指物业公司的秩序维护人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务，包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业秩序维护服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容，但其安全防范的义务主要来源物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同，属于私法范畴。

而治安是指社会的秩序安宁的维护，属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关，具有维护社会治安秩序，制止危害社会秩序行为的法定职责。2002年公安部发布的《关于秩序维护服务公司规范管理的若干规定》已明确指出：秩序维护的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此，物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能，所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。

第二，物业管理公司未尽秩序维护服务之责的法律责任

由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系，如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损，物业管理公司承担的是违约责任，应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下，物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业秩序维护服务的内容，物业管理公司据此对业主负有人身保护的义务。物业管理公司的这种人身保护义务主要体现在两方面：保证业主不因物业管理区域内设施设备的不安全隐患（如火灾、爆炸等）受到人身损害；保证业主在物业管理区域内遭受外来第三人的不法侵害（如抢劫、盗窃等）。

那么，在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时，如何判断物业管理公司是否尽到人身安全的注意义务呢？我想主要应从三方面进行：首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的秩序维护人员和秩序维护设施设备；其次看物业管理公司是否有完备、合理的秩序维护规章制度；再次看物业秩序维护人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了秩序维护规章制度。

如果物业管理公司做到了这三方面的要求，也就表明了物业管理公司尽到了最大的注意义务，就算切实履行了物业管理服务合同的约定，即使业主的人身遭受了损害（通常刑事犯罪具有突发性、不可预测性、隐蔽性等特点，这种情况下物业管理公司难以彻底防范）也不应当承担法律责任。反之，物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任，这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内，通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。

按照《合同法》113条规定的可预见性标准，物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解，即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般认为，人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失，精神损害赔偿及可得收入之减少应除外，若业主有过失，则适用过失相抵的规则。第三，物业管理公司未尽秩序维护服务之责的归责原则

根据《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》

第36条的规定，物业管理公司未尽秩序维护服务之责为违约责任的无过错责任，即违约责任的成立无需物业管理公司主观上具有过错，只要违约行为与损害结果之间具有因果关系，物业管理公司就应当对其违约行为承担责任，除非证明有免责的事由。一般物业管理公司的免责事由主要有：不可抗力；业主之故意；物业本身之性质；损害系业主之同伴、探望者或业主接纳同住之人（内部第三人）所为。

但无论怎样，这一归则原则对物业管理公司来说是一个法律上的风险，亦即物业管理公司违约就有责任，在诉讼中业主只需向法庭证明物业管理公司不履行合同义务的事实，不须证明物业管理公司对于不履行有过错，也不需要物业管理公司证明自己没有过错。而且，在合同领域，违约行为与损害结果之间的因果关系是可以推定成立的，即如果物业管理公司的不履行合同约定的行为有引起业主人身损害结果的可能性，而事实上该损害结果又确实发生了（相反物业管理公司若履行合同约定则损害结果必不发生），那么，就可以认定物业管理公司的行为与损害结果具有因果关系。因此，在这种情况下，物业管理公司如果没有找到法定或约定的免责事由则通常会败诉。这要求物业管理公司在进行物业秩序维护服务时应当具有相当的责任心和法律意识。

但这样并不意味着法律对业主有着偏袒，因为业主与物业管理公司订立物业管理服务合同，对秩序维护服务进行了约定，就意味着业主基于物业管理公司的许诺对物业管理区域的安全性形成了一种信赖。此时，相对于物业管理公司秩序维护义务的履行，业主已处于弱者的地位。如果物业管理公司收取了秩序维护费却未能如约履行秩序维护的义务，不对业主的损害进行赔偿的话，则损害了业主对物业管理公司的信赖利益，从而有失公平。所以，《物业管理条例》第36条的规定是合理的，是平衡了物业管理公司与业主双方各自合法利益的产物。因此，有的物业管理公司通过物业管理服务合同中约定“物业管理公司不承担业主的人身保险责任”这样条款，试图免除自己因不履行秩序维护服务约定对业主的人身损害赔偿责

任，是不足为取的。

基于以上分析，笔者认为物业管理公司可采取以下风险规避方法：

第一，切实履行物业管理服务合同。

物业管理公司应切实按照物业管理服务合同的约定作好各项物业管理服务活动，尽到自己对业主人身安全服务的最谨慎的义务。这要求物业管理公司应当配备并利用好相关的秩序维护设施设备，制定并执行好相应的秩序维护规章制度。这是物业秩序维护服务规避风险最根本的方法。

第二，明确约定物业秩序维护服务的责任。

在物业管理服务合同中对物业秩序维护服务的责任作出明确的约定。如约定物业管理公司在尽到秩序维护服务的注意义务后不承担业主的人身损害责任，约定物业管理公司的不违反法律规定的免责事由等。这样可以事先让业主清楚地了解物业管理公司的法律责任，避免发生人身损害事件后，业主因不了解相关法律规定而盲目起诉。物业管理公司也应当多就此与业主进行协商和沟通。

第三，加强与公安机关的合作。

物业管理公司应当主动协助当地公安机关的治安工作，并得到公安机关的支持。如物业管理公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理；对发生不法侵害的行为，应当及时采取相应措施予以制止，并将不法侵害人送交公安机关处理，如果不法侵害已经发生，应及时报告公安机关并保护好现场等等。加强与公安机关的合作，可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的发生。第四，引入商业保险。

对多数物业管理公司来说，引入商业保险不失为治安风险规避的一种好办法。目前，已有保险公司开发出物业管理责任险。该险保障投保人（包括其雇员）因物业管理中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡，或其财产受损所付出的赔偿及有关诉讼费用。在香港，这种保险叫“第三者保险”，是一种强制性保险。另一种方式是，物业管理公司可与保险公司共同开发出一种专门针对物业秩序维护服务中业主人身、财产损害的业主个人的保险，将其纳入秩序维护费的附加费用一部分，由业主自愿选择是否参与，一旦发生业主人身损害，业主可直接向保险公司求偿。商业保险的合理引入与完善，最终会促进物业管理公司健康、稳定的发展，并达到业主、物业管理公司、保险公司三赢的局面。

第三篇：物业管理公司如何规避治安风险（xiexiebang推荐）

物业管理公司如何规避治安风险

在传统观念中，物业管理是一个朝阳行业，是一个风险很小的行业。但近几年来，因在物业辖区内发生刑事犯罪导致业主人身财产损害而将物业管理公司告上法庭的案件日益增多，稍有不慎就会招来金额巨大的赔偿风险。高额的经济赔款使原本微利的物业管理公司不堪重负，有些规模较小的公司甚至因此而破产。所以，如何规避此类风险已成为行业的当务之急，因此，笔者将就物业管理企业的保安责任等问题谈一谈自己的看法。

首先，要重视物业服务合同的签订，谨慎拟定合同中的各项条款。

资料表明，法院对“望京某小区命案”判物业管理公司赔偿16万，而对“北京丰台西马小区命案”却以证据不是驳回了业主的赔偿请求。为什么同类事件判决却不一样?从法院的判决依据看，前者是物业管理公司没有按物业服务合同去做，也就是我们平常所说的“物业不作为”，而后者则正好相反。因此，物业的作为与否是此类问题的关键，而法院衡量物业管理公司是否作为的依据就是物业服务合同。《物业管理条例》(以下简称《条例》)第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”根据该规定，物业管理公司承担相应法律责任的前提条件是：

1、物业管理公司未能履行服务合同约定的义务；

2、物业管理公司的违约行为导致了损害结果的发生。鉴于物业服务合同在法律中的重要性，物业管理公司在签订服务合同时务必谨慎拟定条文，不能粗枝大叶、草率从事，尤其是涉及到安全保障义务的条款更应慎之又慎，杜绝因条款的不严密而使物业管理公司承担过多的法律义务。

怎样订立严格的物业服务合同呢?按照《条例》规定，我们在合同中应约定常规的安全服务内容，如小区内是否安装闭路监控电视，保安实行几小时的值勤和巡视，如何紧急处理突发事件，是否实行封闭式管理等等。除此之外，合同中还应明确订有风险排除条款，如“不承担对业主或使用人的人身安全及财产的保管保险义务”等。这是因为物业管理公司对小区提供服务的内容主要是维护和管理房屋的共用部位、共用设施设备、公共场所的环境卫生和小区内的公共秩序，而不是对某一特定业主的财产和人身安全承担安全保障责任。合同订立后，物业管理公司就必须按合同约定提供服务，如果未能履行义务致使发生伤害事件，就要承担相应的责任；相反，如果物业管理公司完全履行了合约，在服务过程中不存在过失行为，那么，即使物业管理区域内发生了安全事故，业主也不能向物业管理公司主张赔偿，而只能向侵害人追究责任。

其次，是强化企业全体员工特别是物业保安人员的法律意识，制定切实可行的规章制度，确保服务合同的履行。

如何有效地履行物业服务合同，源于员工自觉的法律意识和强制的制度规范约束。法院审核的依据是物业管理公司员工是否恪尽职守地履行了服务合同。公司员工有否法律意识，反映在日常工作中的工作质量是大不一样的，法律意识淡薄的员工工作中往往缺乏责任性，如保安人员该出去巡视的不去或少去，不该离岗的却擅自脱岗离岗，一旦发生问题，风险就由此产生。“上海女大学生家门口遇害案”就是这种情况，因为该物业管理公司已在服务合同中承诺保安有安全监控义务，但事发时物业保安均擅自离岗，且连接至门卫的电梯警铃鸣响长约三分钟都无人作为，这种不负责任的个人行为致使企业承担了赔偿10万元的风险。所以要不断教育员工强化法律意识，要讣他们明白自己的行为所产生的法律后果。与此同时，还需制定切实可行的制度、标准来规范员工的日常行为，以量化的标准来衡量物业保安火员的日常工作质量，使他们懂得做到什么程度才能履行物业服务合同。在此基础上，公司再辅之以品质保证部的强力督导，从而保证每个保安的工作质量符合物业服务合同的要求，确保合同的顺利履行。

再次，是购买物业保险。

俗话说“百密总有一疏”，公司在强化员工规避风险意识的同时，对那些意外事件也应做到未雨绸缪。而事先向保险公司投保，不失为避免公司遭受重大损失的一种好方法。近来，一些大型物业管理公司都已开始运用这种方法来转移风险，如万科、中海等公司先后购买物业管理保险，以规避可能出现的风险。笔者所在公司也向保险公司购买了公众责任险，该险种又称普通责任险或第三者责任险，是承保被保险人在各个固定场所或地点从事生产经营活动时，由于疏忽或发生意外事故而造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任的保险。本公司在投保了公共责任险后效果明显，如2002年 4月，浦东某小区住户报案，称家中两台手提电脑被窃，经保险公司现场认定，承担赔偿16000元；又如去年除夕，某公寓业主在燃放鞭炮时将北阳台的2台空调外机、1台洗衣机、1台烘干机烧坏，保险公司勘查后赔给业主7000多元，对因灭火造成楼上业主地板损坏等损失，另外增加赔偿地板款及借房费16000元。显然，事先投保能大大减轻物业管理公司的损失。

二、对物业保安、治安服务和“安全保障”的理解。

我们知道物业管理公司的保安不同于公安和政府执法部门，它没有强制执法权，但又担负着管理物业小区的公共安全工作。从法律意义卜来说，他用什么样的行为方式，要承担什么样的责任和义务，他的行为方式和责任义务发生了冲突应该怎么办，这些都没有相关的法律法规去约束。而犯罪行为是一种突发事件，属社区治安

管理的范畴，是需要全社会共同防范综合治理的。所以，要求物业管理企业确保物业小区内不发生犯罪事件似乎过于苛刻。物业保安的义务重在一个履行过程，保安履行了义务，但仍然无法阻止损害结果的发生，提供物业保安义务的一方不应当承担法律责任。另外，物业保安对进入物业的访客只有询问、验证的权力，而无扣押和搜查的权力，事实上这些权利只属于公安执法部门。

物业管理中的治安服务，是指对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务。物业管理公司收取管理费中的保安费所占比例很小，只能用来购买和安装监控仪器、聘请保安人员等，不可能做到为每个业主提供类似保镖一样全面的安全服务。因此，要求物业管理公司对业主被伤害承担过重的赔偿责任是不相称的，也是不合理的。

物业管理中的“安全保障”，是指为物业使用创造安全方便的条件，以及维护辖区公共秩序的良好稳定。一般包括硬件和软件两个方面，硬件方面如设立辖区安全防范系统，并确保其正常运转；软件方面有对进出辖区的人员进行询问、登记，对辖区进行巡视，对突发应急事件进行处理等。但这些措施并不能绝对保证小区内不发生任何犯罪活动，物业管理公司的“安全保障”，也并不是承担保障社区内绝对不发生犯罪活动的义务。

纵观当今中国的物业管理行业，正可谓是风险与机遇并存。面对不期而至的风险，优秀的物业管理公司应当常怀危机意识，建立起风险防范机制，在日常运作中时时刻刻预想到潜在的风险，并运用先进的管理手法和管理概念把风险降到最低程度。

第四篇：物业管理风险防范与责任规避（写写帮整理）

物业管理风险防范与责任规避（提纲）

（重庆岗培中心部门经理培训班专题讲座）

前言

改革开放以来，物业管理如雨后春笋生长在祖国大地。随着我国社会主义市场经济体制的基本确立，我国经济和社会各项事业取得长足的发展；社会主义法制建立日益完善，作为消费者的业主越来越成熟，维权意识越来越强；物业管理市场竞争日趋激烈，运作日趋规范。作为物业管理市场的竞争主体——物业管理企业独立化趋势愈加明显，其经营风险逐渐凸现。（注：开发商包办的物业企业，不自负盈亏，无风险意识，经济上依靠开发商支撑。）因此，正视风险、研究风险，并有效地防范风险，依据法律规避责任，是摆在我们物业管理企业的总经理们，包括管理层人员面前的重要课题，也是实际工作中必须注意和要认真解决好的重要工作。

一、物业管理风险

1、物业管理风险的基本含义

是物业管理企业在经营管理和服务活动过程中遭遇物质的和精神的损失的可能性。

物质的损失：指财产、物质损失，主要是经济赔偿。

精神损失：资信、商誉方面的损失。

2、物业管理风险的分类

收入损失：恶意欠费、借故拖欠、拒交等。

赔偿：额外支付，对外承担经济责任。

事故：非预算支付，对内承担经济责任。

二、物业管理风险原因分析

1、物业管理企业自身原因：失职、过错、违约。

服务质量与收费标准不一致，高标准低服务，引起业主不满。企业内部管理不严格，运作不规范，引发（事故或案件）纠纷。

如：封闭式管理小区（大厦），但无严格、科学的出入登记，询查管理制度或有制度而执行不力，形同虚设„„

清掏窨井、化粪池，不设警戒绳，不设标识。

员工渎职、失职。

与业主沟通、交流不够。

如：关于服务内容、项目与收费标准，维修基金的使用„„

2、开发商的原因

无限承诺而又无法全面兑现，引起业主不满；

设计或施工缺陷：无护栏、护栏强度不够（近日内蒙古一中学发生的走道护栏坍塌致21人死亡，数十人受伤事件）、高度不够„„

房屋质量问题；

产权证不能及时办理„„

延期交房等„„

3、社会原因

治安状况不佳，犯罪打击不力，犯罪活动猖獗；

社会丑恶现象复燃、吸毒人员较多，是盗窃增多的重要原因； 犯罪的多样性、突发性、狡猾性、防不胜防。

4、业主和员工的维权意识增强

业主和员工都较过去更成熟了，当其合法权益受到侵害时，多数都能采取多种形式来维护自己的权益。

如：员工因病、负伤、辞职补偿„„

三、物业管理风险防范对策分析建议

1、提高物业管理服务水平，依法管理，规范运做，尽职尽责。

这是物业管理企业预防和减少风险最为有效和长远的，也是最根本的对策和出路。装修管理中：失查、失控„ISO9000 维修中不规范：无标识、有危 科学规定“质量管理文件”体系险而无警示„„

2、签好物业管理服务合同

对业主、物业企业的权利、义务、责任作出比较详尽和明确的约定。例：收费项目的含义（内涵）

3、代（业主委员会）拟好首版《业主公约》、《物业管理办法》等。首版——备案有效——获“权”、明“责”

4、办理“公共责任险”和“意外伤害险”

“公共责任险”：保险条款责任范围规定“根据本保险单列范围，在本保险期内发生意外事故引起的，被保险人在法律上应承担的赔偿金额，本公司负责赔偿。”所谓“保险单表列范围”是指保险单一览表“业务性质”栏内所填写的年投保范围。如投标的是写字楼，是指写字楼范围；投保的是客房，则指的是客房范围。

如电梯乘客险。

内部员工：水电维修工，保安等投保“意外伤害险”、“医疗险”等。保险的目的是分散风险，减轻经济负担。

5、规避责任

在实际工作中，如果能较好地规避一些责任，对减少企业的风险起着至关重要的作用。

规避责任不等于推脱责任，仍属事前控制和预防风险的范畴。在重庆市国土资源房屋管理局制定的“物业管理服务合同（示范）”文本中，关于安全责任是这样写的：“不含对业主（使用人）的人身及其家庭财产的保险、保管责任。双方另行签订人身安全、财产保险，保管专项合同的，以专项合同的约定为准。”

写上这段话的目的是想（安全防范责任）说被偷了、被抢了„„不要找我物业公司。写上这段话后，业主首先感觉的是物业公司推卸责任，立即反问：那么要保安干什么？„„

据法律规定：物业管理服务合同中的物业管理费含保安费，一旦业主形成书面的或事实上的合同关系后，安全防范责任便成为合同的法定随附义务，是文字抹不掉的。

但有些责任是可以依据法规规避的，发生事故可以免责。

注意用词、用语，表述准确，不发生歧意。

当用词、用语表述不准确时，发生纠纷，法庭判决时，一般有利于业主方解释。

收费项目名称要规范、科学。如：除渣费费、停车费、管理费。a.对除渣费，应在装修管理协议中明确其含义，是指从何地除（出）到何地„„

b.室内停车场，管理规定临时、月租可以定义为收取停车费，反之定义为车位租金。

c.室外停车定义为车位租金或使用费。

临停处理技巧：入时不登记，出时收费补记。有的小区对棒棒军实行统一管理，并收取管理费。试想，当发生搬运物损坏、搬运伤残时，将负有一定责任。定义为服务费好。

注意证据的搜集与保存

规范运作：ISO9000可以起到很好的作用。

四、如何打官司

1、学习法律，掌握法律武器。

2、自我判定，应有自知之明，有责，应主动息诉，力争调解。

3、有理、有利、有节，对方愿意和解，和解为上。

4、影响大，而又理由充分，证据在握的诉讼到底。

5、注意诉讼的时效性、时机性。

时效性：法律规定，不能超过诉讼时效。

时机性：任何起诉法院受理判决快„„如年末诉讼不如年初诉讼„„

6、充分搜集证据，并注意证据的有效性和证据保全（法律手段）。发挥业主代表、业主委员会的作用：中间人作用。

否则我们的众多“证据”将成为不被采用的“无效证据”。

如欠费通知、催款通知单、维修记录„„

五、典型案例分析

1、南岸某住宅小区内，物业公司维修人员为一业主维修时，发现该业主楼上的水表前，闸阀后表接头处漏水，且锈蚀严重。物业公司维修人员立即向该住户指出：应该更换闸阀、表接头。可以自己换，如请物业公司更换需要交费。对方回答需告诉老板，他作不了主。到下午六点钟，“老板”回家后打电话请物业公司去维修。物业公司值班人员说现为用水时刻，不便停水，明天早晨给他修。对方无异议。但“意外”在凌晨五点钟左右发生了表头断掉，水漫金山，造成楼下几家住户不同程度受损。该租户先行赔偿相关业主后，现向物业公司提出赔偿。

关键：此部位属公共，还是专用。

物业公司是否与之形成维修合约。

2、北碚天星商场住宅屋面采光玻璃井，周围护栏高度不够，两度发生摔死小孩事件。物业公司是否有责。（南岸一住宅楼梯道采光窗下墙高度小于80㎝，一住户醉酒后回家不慎摔出楼外致死。）

3、拖欠物管费

a.南坪某小区物管公司在公告之后，在派出所消防民警、居委会的协同下，将放在楼道中的各类杂物清除，一住户以自己的“财务”被物业公司拿走为由，拒交物管费，时间达6个月。物业公司在多次解释、说服无效后起诉获胜。

b.某小区一住户所在小区仍处在施工建设中，出门时不小心被施工单位堆放在地上的砖头拌倒受伤，据此要求物业公司赔偿，不成便拒交物管费，以抵冲医疗费。物业公司起诉获胜。

c.某小区物业管理服务工作得到业主们的一致好评，经业主代表大会讨论、协商，一致通过了物业公司的提价方案，并报物价部门批准，办理了收费许可证，而某业主以标准高了为由拒交物管费。物业公司起诉获胜。

4、某大厦物业公司电工在维修时，导致零线带火，电压瞬间增至380V，导致多家业主电器烧坏，物业公司悉数赔偿。

5、家中被盗：三亚案件XX小区“案”化解

6、业主家中被害

深圳笔架山庄“某业主”被害

南坪某小区退休老师家中被害

7、车辆被盗：“厦门案”、“黄金堡案”

8、某物业公司：保安员因病去逝，物业公司在做了道义、仁义上的经济支

持外，未作其他任何经济补偿。后按规定支付了经济补偿1万余元（协商诉讼）。

总之，我国法律关于责任规定原则是：权责一致原则，权利义务对等原则；罪责自负原则，过错责任化原则，过失责任原则。

我们应该把我们该做好的工作做好，责任尽到，我们便不会承担相应的经济和法律责任，道义上的责任除外。

二00二年九月二十八日

第五篇：物业管理潜在责任风险规避蓝皮书（最终版）

物业管理潜在责任风险规避蓝皮书

在日常工作中，开发单位和物业企业往往对一些潜在的风险因素导致的各类纠纷束手无策，如开发商设计规划时存在的缺陷所引发的事故、小区物业服务过程中没能及时消除隐患而引发的纠纷、物业公司没有尽到安全警示义务导致承担相应的责任、业主人身及财产出现问题后的责任划分等等，究竟如何才能消除潜在的风险因素？笔者根据在工作过程中遇到的各类真实案例分析总结出如下几点预防措施，供物业同仁参考，希望给物业企业以警示。

开发单位在设计规划中存在的风险及排除

开发单位在设计规划时一定要对房屋、公共设施设备、公共部位、场地等在日后的使用功能上是否适宜，同时在安全性能上是否存在缺陷进行全面考虑。

1、娱乐设施设计

小区内娱乐设施的选择应适合各个年龄段，尽量不要配置有安全隐患的游泳池、沙池、秋千、转盘等设施和器械。目前娱乐设施伤人的事件屡有发生，也是物业企业与业主产生纠纷的焦点之一。（如确需安装，应在醒目位置加装使用说明及安全警示，以提醒业主正确使用，同时物业服务企业要定时检修，发现安全隐患，及时排除）。在法律上，任何一处公共设施的所有人或管理者，应保证此公共设施不危及人身财产安全，对此公共设施负有监督管理的责任；如果公共设施在设计上存在缺陷却没能及时消除隐患，最终导致人身伤害，按照《民法通则》的规定，其监管人必须承担相应的责任。

2、小品设计

（1）尽量不选用水泥雕塑、饰品及玻璃饰品，水泥经过日照和雨酸的腐蚀极易粉化脱落；玻璃饰品易碎、易脱落；

（2）金属、木质、塑料等其他材质饰品要考虑其耐久性和耐腐蚀性，不宜过多，安装要牢固，不能影响正常通行，不要出现刮碰现象；

（3）小区内尽量不要配置喷水池，如果非要设置，水池的深度以20厘米为好，不宜太深，如果非要设置深水池，四周一定要设置护栏或其他安全防护设施（并在醒目位置加装明显的警示标志），避免儿童和视力不好的业主落水造成伤害；

（4）拱桥的设置不宜过高（踏步做好防滑处理），避免老年人或儿童在行走时跌倒；

（5）流经小区的河流（自然形成）要根据实际情况进行有效的整体规划（关键部位要增加必要的防护措施），不能留有安全隐患；

（6）其他小品的设置也必须从使用安全上考虑是否存在缺陷。

3、房屋设计

（1）各类地下室、储藏间等的净高和各类门的门槛高度要严格按照国家强制性标准《住宅设计规范》的规定，车库的净高应符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》的有关规定（北京丰台区和山东半岛法院就曾受理因为地下室过低和单元进出门门槛过高，导致业主受伤的案件，最终判决开发单位败诉）；

（2）外墙尽量不要设置过多过宽的外沿，装饰的选材要尽量避免采用面积大、重量大的材料（如：瓷砖、大理石、火烧板、花岗岩等），并且施工时要严格按施工程序进行，防止日后脱落，造成人员伤亡（《民法通则》第一百二十六条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落给他人造成损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任）；

（3）小区周边和草坪的铁围栏的设计要防攀防钻，但不能设置带尖头的铁栏，注意考虑儿童的人身安全问题；

（4）女儿墙亦要设计成防攀越的，女儿墙栅栏高度一般要高于50厘米；

（5）楼道的扶手间隙不宜过大（应严格执行国家建设标准），防止儿童从间隙处坠落；

（6）楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁，应采用专用锁（并在箱体表面张贴明显的安全警示标志），楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄而触电）；

（7）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑赠送纱窗以减少高空抛物现象（深圳“好来居”事件给了物业企业很深刻的警示）；

（8）工程竣工时，要对存在安全隐患的临时电缆、变压器、水井、外露的钢筋、角铁和钢筋混凝土等进行彻底的清除，不留安全隐患；

（9）电梯的设计及调试安装一定要到位（并在使用前确保已经特种设备管理部门验收合格，在电梯轿箱内张贴安全使用须知，告知业主禁止的行为及出现问题时的处理方案，必要时应请通信商家在电梯轿箱内增加专业设备，以保障通信畅通），尽量避免在电梯运行过程中出现故障，导致人员被困而出现不必要的损失。

4、路面、地面设计

（1）路面和地面的选材，尽量避免采用大理石、鹅卵石等表面光滑的材料（以防止如雪天、雨天等导致路面湿滑伤人），即使采用了光滑材料也必须进行防滑处理；如果采用方砖铺设，在施工的时候一定要注意水平高度及边角的吻合，不能留有掌宽空隙，防止业主因路滑或者方砖的边角造成磕碰、摔伤；

（2）路灯设置不必多，只需满足一定的光照度就可以，灯座要耐锈蚀，牢固，防日晒雨淋，不怕台风，接头处做好绝缘处理；有条件的可以采用太阳能蓄电池路灯；

（3）路面的坡度不能过大，特别是东北地区，雪后路面比较滑，基础要做好，防止日后出现塌陷，给业主和车辆带来安全隐患；

（4）设计有路边停车位的道路，应在设计时充分考虑后期物业管理中对车辆占道停放的管理，尽可能在设计时达到如下标准：两侧停车位成对称性分布，尽量避免单边规划停车位。对规划无停车位的道路，建议按单行车道予以分割。此举可有效制止道路两侧的车辆停放问题，满足消防部门的要求，同时又能有效降低道路安全风险；

（5）排污、市政等各类井盖的设计尽量不要出现在道路当中，避免车辆碾压，形成安全隐患；

（6）从设计上做好道路的排水工作，避免积水影响行走；

（7）道路设计避免有急转弯，增加转弯处的视角，以有利于安全行车，必要时应设计有广角镜。

5、绿化设计

（1）绿化带灌木品种的选用（尤其是大型物业小区）不必设计得太名贵、繁多。配置原则是大方得体，错落有致，合理选择枝条少、无刺等背阴喜阳易于养护的植物；

（2）尽量避免在阳台上设置花盆，如果非要设置，要考虑到设置花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便以及花盆坠落伤人等问题产生的纠纷；

（3）园区不适宜种植一些高大的乔木，日后成材，会影响采光，造成摄像死角和枯枝、断枝伤人等事故。

6、公共设施设备的外观设计

（1）地下车库的通风口、变压器、泵房等的外观一般都进行装饰，装饰时要考虑其耐久性、抗腐蚀性和安全性，去除多余的附属装饰，实用就好，并在四周设置防护设施，不能只注重美观而存在安全缺陷。如果设置和管理不当，这些设施将可能给业主人身、财产造成损害。作为设施的设置者或管理者，将可能因设置、管理不善，构成侵权法上的过失，而面临受害业主或其他受害人要求承担损害赔偿责任的问题；

（2）存在人防工程的要明确管理者及责任。

7、管井设计

排污井、管道井、电梯井、电信井等的设置一定要考虑不能设置在业主及车辆经常通过的甬道和通道上，井盖一般要选用抗压材料，必要时在四周考虑设置护栏或其他安全防护设施，防止业主、车辆不小心跌入，造成人员伤亡及财产损失。

如果物业企业接管的项目已经开发完毕，各项硬件已经成型，在不能大范围更改变动时，就要从现有的情况出发，因地制宜，保持高度的预见性，尽量排除现有的责任风险。

目前各大小区基本都发生过业主人身安全受到伤害、财产被盗、被抢、被破坏和公共设施伤人及物业企业未采用相应的措施和采用的方法不当而产生的法律纠纷，多数情况下难以划分责任，相关的法律也没有对此作出明确的规定。那如何避免此类纠纷呢？如下措施可供参考：

1、对秩序维护工作要严格按照《物业服务合同》约定进行，切忌不可忽视，制定一套有效可行的管理方案，尽量做到管理上不存在瑕疵。管理者应时刻进行监督，不能只流于形式而失去实质意义；物业保安的义务重在一个履行过程，保安履行了义务，但仍然无法阻止损害结果的发生，提供物业保安服务的一方不应当承担法律责任。

2、在签订《物业服务合同》时一定要对业主人身及财产安全发生情况后的责任有一个明确约定；

3、如果对停车进行收费，租赁协议中一定要注明是“占位费”还是“保管费”；

4、小区的出入口不宜设置得太多，消防通道上不要停放车辆，在小区的出入口或车库进出口一定要设置图像采集器，对进出车辆情况进行采集，防止在外受损的车辆进入园区；

5、秩序维护员要使用巡更系统，对巡逻路线进行跟踪；巡逻时必须进行摄录（巡更点应设置在摄像头能摄录的范围内），以便向业主或法院提供物业企业进行了保安工作的证据；发现监控设备出现故障时，要及时维修和更换，以免造成不能提供有利的破案线索的局面，物业企业也会承担相应的责任；夜间车辆秩序维护员要穿戴反光标识，以免夜间不容易被司机发现，造成伤害；

6、在一些容易出现责任事故的场所，物业企业有义务设置提示标语进行安全提醒，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条的规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。”这条法律规定与我国《民法通则》第一百二十五条的规定是一致的，都包含有要“明确的警示”的法律要求。如：上下楼注意安全、小心台阶（楼道）、高压危险、小心触电（变电器、电线）、禁止攀登、禁止翻越（栅栏）、地面湿滑，小心（地面）、严禁触摸（电线）、保管好贵重物品（车内）、禁止停车（消防通道和禁止停车的楼下）、禁止戏水（水池）、鼠药投放处（防止儿童或宠物误食）、已喷洒农药（果树）、娱乐设施的使用说明及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜间施工现场要设置警示灯）、禁止通行（通道）、注意限高闸、请走人行道（小区进出口）、小心夹手、电梯刚上油（电梯）、墙体脱落注意安全（发生墙皮脱落的墙体）、雪后路滑

请当心（雪天路面）、安全出口、禁止吸烟、禁止堆放杂物等（消防通道）、爱护花草等（草坪绿化）、禁止高空抛物和防盗、防抢、防破坏等的提示；

7、春节期间要集中燃放烟花，发现不按规定燃放的业主要及时制止，如果其不听劝阻，要进行现场取证，以便在事故发生后，能够直接找到责任人，并且制定相应的紧急预案（浙江省永嘉县法院就审理了一件因燃放烟花爆竹引起的损害赔偿纠纷案件，大管家物业公司在物业管理中没有完全履行职责，对在大院内燃放烟花爆竹制止不力，缺乏相应的应急救火预案，对该起火灾事故的发生存在一定的过错，应承担相应的赔偿责任，判决大管家物业公司承担15%的赔偿责任）；

8、日常通过巡检、业主投诉等方式发现存在的安全隐患要及时进行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就发生在一瞬间；

9、楼顶、公共阳台上的杂物（如：太阳能底座、树枝和废弃的建筑和装修材料等）和排水口要及时清理，防止被风吹落误伤到人和雨季来临时由于排水不畅造成业主损失，有的小区的排水口设置在业主室内的阳台上，由于业主的不配合和不经常在家等情况给疏通排水口带来很大的不便，如果遇到业主不配合的，尽量让其签署免责书，拒签的要进行影像摄录证明免责书已经送达。不经常在家的，可以留份通知在业主的房门上并摄录证明通知书已经送到（相关规定：“住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿）；

10、采取紧急避险时，一定要联系当地的派出所、社区和其他的业主在场，对所进行的过程进行跟踪摄录，切忌私自打开业主的房门；

11、东北地区冬季容易上冻，要及时清理楼顶形成的“冰溜子”，以免坠落伤到人和车；

12、避雷设施要时常检查，根据相关规定，防雷也属于小区物管的一部分工作内容。此外，物管公司应定期对防雷设施进行维护，因为有的防雷设施使用过后其线路会熔断，第二次则无法正常工作，接地的那部分要处理好，不能外露，很多物业企业一般都忽视这一点，容易造成避雷设施给业主造成财产损失，因此物管公司对防雷设施的维护和检测是很有必要的；

13、园区废弃的垃圾桶、广告牌、宣传栏、信报箱等要及时处理，以免发生相关事故；

14、对人体有辐射性的接收器和信号扩大器尽量不要在园区安装，如果安装必须出示对人体无害报告；

15、消防设施要时常检查，如果发生火灾，虽然着火的原因跟物业企业没有关系，但如果由于消防设施存在缺陷而没能进行及时救助，物业企业也要承担相应的责任；

16、尽量不要替业主保管物品，无论是有偿还是无偿的，物业企业只要向业主提供了这项服务，发生丢失或者损坏等问题后，物业企业就要承担相应的赔偿责任；

17、应该在费用测算时将公众责任险考虑进去。在发生责任事故时，由保险公司来承担赔偿责任，不失为避免公司遭受重大损失的一种好方法。

总之，无论是开发单位还是物业企业在对小区进行开发和管理时，一定要全方位考虑问题，从维护业主权益的角度出发，仔细斟酌一些设施的设置和管理，只有将安全隐患消除在萌芽中，才能避免给业主带来人身、财产的损失，也使自己免于承担不必要的责任风险。