从实务案例谈公众物业管理的法律风险与规避.

第一篇：从实务案例谈公众物业管理的法律风险与规避.

从实务案例谈公众物业管理的法律风险与规避随着物业管理社会化、市场化、专业化的发展趋势,物业管理服务的领域逐渐由传统住宅物业、商业写字楼物业、政府办公楼物业延伸到会展中心、科研中心、体育场馆、娱乐休闲、广场公园、各类园区等各类大型社会公建项目的物业管理,即所谓的公众物业管理,公众物业管理简单的来说就是针对会展、商业、社会文化、交易场所等公众活动区域进行的物业服务、管理活动。

与传统物业管理项目相比,公众物业管理服务有很多特殊之处,以下列出的是其最显著地几个特点: 1.服务功能更为强化:物业公司负责向游客(观众提供全方位的人性化、个性化、科技化的服务。

2.必走的经营之路:传统物业管理并不涉及过多的经营项目,而在公众物业管理服务中,由于公众物业自身的特殊性将带来很高的经营机会,既包括其自身配套的餐厅、咖啡厅、酒店、商场、会务等,也包括由于场馆产生的聚合效应而带来的其他各种商机。

3.更复杂的工程设施设备:根据设计功能的需要,公众类物业的设施设备规模、种类、技术含量一般都与住宅和写字楼有非常大的不同。为了确保公众物业功能的实现,除了供电、给排水、空调、电梯等常规设备外,一般会根据公众物业自身的功能用途配置专门的智能化的中央控制系统、无线上网系统、广播扩音系统、照明系统、售票系统、检票系统、门禁系统、标识系统、监控系统等。

公众物业管理中的法律风险与规避分析

正是由于公众物业涉及的人员广泛,且由于其“公众”性,使得公众物业管理一旦出现瑕疵、甚至事故,其影响巨大。

1.造成人身损害的法律风险

2005年7月25日上午10时许,刘女士和女儿来到了某商场购物,当时商场内地上有积水,保洁员正在清理。等地面的积水清理完后,刘女士领着女儿从清理过的地方走过,但仍然滑倒,出来后经医生诊断为手部骨折。公众物业由于其人流量大的同时对环境要求较高,特别是大型商场、会所、展览馆等几乎必须做到“窗明几净”才符合对物业的最初设计定位,因此地面清洁频率较高,由此也就造成了“人员滑倒”此类事故在公众物业管理服务中频繁发生。在公众物业

管理服务中,造成人身损害的法律风险很大,且一般物业公司都是要承担法律责任的,这一方面只有加强日常管理,排除可能存在的安全隐患,方可最大限度的减少这类事件的发生。作为物业管理公司,亦应加强相关案例的学习,从已经发生的案例中吸取教训,以便于在日常工作中积极改进可能产生风险的服务行为。

2.造成财产损害的法律风险

2011年3月25日,张先生到一大型商场购物,将自己的汽车停放在商场提供的免费停车场内,当时汽车已经上锁,而且车前座没有放置任何贵重物品。不想购物回来取车时却发现车门锁被撬,放置在汽车后备厢内装有现金的公文包和两瓶贵重红酒丢失,其中公文包内装有现金1万元,两瓶红酒也价值近2000元。本案中,张先生将汽车停放在免费停车场内,物业服务企业并不负有保管义务。在公众物业管理中,由于人流量大,成员复杂,财产损害风险时有发生。

近年来,由于因宾馆、酒店、卡拉OK厅、银行等服务经营场所不安全导致消费者人身、财产权益受侵害的案件屡屡见诸于报端。最高人民法院于2003年出台了《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》,确立了经营者的安全保障义务,明确了安全保障义务人的义务范围和责任界限。《物业管理条例例》第三十六条规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”第四十七条规定:“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。”同时,许多地方人大及其常

委会也制定相应的地方性法规对物业管理公司的安全保障义务作出了相应规定。如《上海市物业住宅管理规定》、《哈尔滨市物业管理规定》、《沈阳市住宅物业管理规定》,均对物业管理公司的安全保障义务有所体现,作出明确规定。

物业服务企业,特别是公众物业的物业服务企业在日常物业管理服务中应更加重视安全保障义务的实施,以避免上述人身、财产损失的发生。

3.设备、设施故障的法律风险

北京时间2011年7月5日早9:36,北京地铁四号线动物园站A口上行电扶梯发生设备故障,正在搭乘电梯的部分乘客由于上行的电梯突然之间进行了倒

转,原本是上行的电梯突然下滑,很多人防不胜防,人群纷纷跌落,事故已经造成1人死亡,2人重伤,26人轻伤。

物业本身及公共设备和设施的管理不善都可能造成业主或非业主使用人的人身和财产损失,此项管理服务义务是物业管理单位主要的义务之一,同时因物业、公共设备的多样性和分布的分散性特点,随之而来产生了风险的频繁发生。物业服务企业应从以下几个方面着手:(1接手物业时,做好物业共用部位、共用设施设备的查验与交接工作,确定责任分界线。

(2按照各项管理制度的规定对建筑物公共部位、共用设施和设备做好日常检查、维修、保养工作,考虑在台风等特殊天气时,是否可能发生损坏。

(3对建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物的管理,对可能造成危害的设施要设置警示性的信息。

(4将物业管理中涉及的电梯、绿化等专项管理,委托给专业的公司,分项发包也是物业管理单位防范风险的措施之一。

(5在共用设施、设备的管理和养护过程中,如果发生事故和损害事件,应向有关部门报告,由相应的部门对事件进行调查,并作出调查报告,对事件和损害发生的原因进行认定;该原因就是日后各方,包括法院认定过错和责任的依据,在一定程度上可以说唯一依据。

(6日常巡查当中,及时发现问题和解决问题,排除危险。4.重大事件,包括大客流量等法律风险

2007年11月12日上午8:20左右,家乐福重庆沙坪坝区店在自行组织的10周年店庆促销活动中,其东门入口处因群众滑倒而引发踩踏安全事故。造成3人死亡,31人受伤,其中7人重伤。

针对突发应急事件,如大客流等,应提早制定多级应急预案,预备管制及预警措施,配备充足的设备及人力,确保不发生紧急事故。

为真正实现全面的公众物业风险防范,除了识别风险处置方法,还要进一步落实、实施和监督处置方案的执行情况。在实施与监控过程中,应该经常检查是否有被遗漏的风险因素,要不断识别、分析新出现的风险并对其进行处置。因此, 只有形成风险识别、风险分析、风险处置和实施与监控这几个环节连续反复不断循环的环形机制才能确保公众物业物业管理服务的良好运行。

最后,由于公共物业项目规模大、投资金额高、配套功能全等特点,几乎所有公众物业都在同时强化其配套服务功能,使其功能不断延伸,物业管理服务编制相对庞大,面临的管理问题越来越复杂,其面临的法律风险较大,且一般有较大的社会影响,所以物业管理公司在提高服务意识的同意,应注意法律风险的防范,减少可能出现的法律风险。

第二篇：从实务案例谈商业物业管理的法律风险与规避

从实务案例谈商业物业管理的法律风险与规避

随着物业管理社会化、市场化、专业化的发展趋势，物业管理服务的领域逐渐由传统住宅物业、商业写字楼物业、政府办公楼物业延伸到会展中心、城市综合体、体育场馆、娱乐休闲、广场公园、各类园区等各类大型社会商业项目和公众项目的物业管理。与传统物业管理项目相比，商业物业管理服务有很多特殊之处，以下列出的是其最显著地几个特点：

1.服务功能更为强化：物业公司负责向顾客、游客、租户提供全方位的人性化、个性化、科技化的服务。

2.必走的经营之路：传统物业管理并不涉及过多的经营项目，而在商业物业管理服务中，由于商业物业自身的特殊性将带来很高的经营机会，既包括其自身配套的餐厅、咖啡厅、酒店、商场、会务等，也包括由于商业场所产生的聚合效应而带来的其他各种商机。

3.更复杂的工程设施设备：根据设计功能的需要，商业类物业的设施设备规模、种类、技术含量一般都与住宅和写字楼有非常大的不同。为了确保公众物业功能的实现，除了供电、给排水、空调、电梯等常规设备外，一般会根据商业物业自身的功能用途配置专门的智能化的中央控制系统、无线上网系统、广播扩音系统、照明系统、售票系统、检票系统、门禁系统、标识系统、监控系统等。

商业物业管理中的法律风险与规避分析

正是由于商业物业涉及的人员广泛，且由于其“公众”性，使得公众物业管理一旦出现瑕疵、甚至事故，其影响巨大。

1.造成人身损害的法律风险

2005年7月25日上午10时许，刘女士和女儿来到了某商场购物，当时商场内地上有积水，保洁员正在清理。等地面的积水清理完后，刘女士领着女儿从清理过的地方走过，但仍然滑倒，出来后经医生诊断为手部骨折。

商业物业由于其人流量大的同时对环境要求较高，特别是大型商场、会所、展览馆等几乎必须做到“窗明几净”才符合对物业的最初设计定位，因此地面清洁频率较高，由此也就造成了“人员滑倒”此类事故在商业物业管理服务中频繁发生。在商业物业管理服务中，造成人身损害的法律风险很大，且一般物业公司都是要承担法律责任的，这一方面只有加强日常管理，排除可能存在的安全隐患，方可最大限度的减少这类事件的发生。作为物业管理公司，亦应加强相关案例的学习，从已经发生的案例中吸取教训，以便于在日常工作中积极改进可能产生风险的服务行为。

2.造成财产损害的法律风险

2011年3月25日，张先生到一大型商场购物，将自己的汽车停放在商场提供的免费停车场内，当时汽车已经上锁，而且车前座没有放置任何贵重物品。不想购物回来取车时却发现车门锁被撬，放置在汽车后备厢内装有现金的公文包和两瓶贵重红酒丢失，其中公文包内装有现金1万元，两瓶红酒也价值近2000元。本案中，张先生将汽车停放在免费停车场内，物业服务企业并不负有保管义务。在公众物业管理中，由于人流量大，成员复杂，财产损害风险时有发生。

近年来，由于因宾馆、酒店、卡拉OK厅、银行等服务经营场所不安全导致消费者人身、财产权益受侵害的案件屡屡见诸于报端。最高人民法院于2003年出台了《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，确立了经营者的安全保障义务，明确了安全保障义务人的义务范围和责任界限。《物业管理条例例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”同时，许多地方人大及其常委会也制定相应的地方性法规对物业管理公司的安全保障义务作出了相应规定。如《上海市物业住宅管理规定》、《哈尔滨市物业管理规定》、《沈阳市住宅物业管理规定》，均对物业管理公司的安全保障义务有所体现，作出明确规定。

物业服务企业，特别是公众物业的物业服务企业在日常物业管理服务中应更加重视安全保障义务的实施，以避免上述人身、财产损失的发生。

3.设备、设施故障的法律风险

北京时间2011年7月5日早9：36，北京地铁四号线动物园站A口上行电扶梯发生设备故障，正在搭乘电梯的部分乘客由于上行的电梯突然之间进行了倒转，原本是上行的电梯突然下滑，很多人防不胜防，人群纷纷跌落，事故已经造成1人死亡，2人重伤，26人轻伤。

物业本身及公共设备和设施的管理不善都可能造成业主或非业主使用人的人身和财产损失，此项管理服务义务是物业管理单位主要的义务之一，同时因物业、公共设备的多样性和分布的分散性特点，随之而来产生了风险的频繁发生。物业服务企业应从以下几个方面着手：

（1）接手物业时，做好物业共用部位、共用设施设备的查验与交接工作，确定责任分界线。

（2）按照各项管理制度的规定对建筑物公共部位、共用设施和设备做好日常检查、维修、保养工作，考虑在台风等特殊天气时，是否可能发生损坏。

（3）对建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物的管理，对可能造成危害的设施要设置警示性的信息。

（4）将物业管理中涉及的电梯、绿化等专项管理，委托给专业的公司，分项发包也是物业管理单位防范风险的措施之一。

（5）在共用设施、设备的管理和养护过程中，如果发生事故和损害事件，应向有关部门报告，由相应的部门对事件进行调查，并作出调查报告，对事件和损害发生的原因进行认定；该原因就是日后各方，包括法院认定过错和责任的依据，在一定程度上可以说唯一依据。

（6）日常巡查当中,及时发现问题和解决问题，排除危险。

4.重大事件，包括大客流量等法律风险

2007年11月12日上午8：20左右，家乐福重庆沙坪坝区店在自行组织的10周年店庆促销活动中，其东门入口处因群众滑倒而引发踩踏安全事故。造成3人死亡，31人受伤，其中7人重伤。

针对突发应急事件，如大客流等，应提早制定多级应急预案，预备管制及预警措施，配备充足的设备及人力，确保不发生紧急事故。

为真正实现全面的公众物业风险防范，除了识别风险处置方法，还要进一步落实、实施和监督处置方案的执行情况。在实施与监控过程中，应该经常检查是否有被遗漏的风险因素，要不断识别、分析新出现的风险并对其进行处置。因此，只有形成风险识别、风险分析、风险处置和实施与监控这几个环节连续反复不断循环的环形机制才能确保公众物业物业管理服务的良好运行。

最后，由于商业物业项目规模大、投资金额高、配套功能全等特点，几乎所有公众物业都在同时强化其配套服务功能，使其功能不断延伸，物业管理服务编

制相对庞大，面临的管理问题越来越复杂，其面临的法律风险较大，且一般有较大的社会影响，所以物业管理公司在提高服务意识的同意，应注意法律风险的防范，减少可能出现的法律风险。

作者：宋安成，北京盈科（上海）律师事务所合伙人

第三篇：物业管理风险防范与责任规避（写写帮整理）

物业管理风险防范与责任规避（提纲）

（重庆岗培中心部门经理培训班专题讲座）

前言

改革开放以来，物业管理如雨后春笋生长在祖国大地。随着我国社会主义市场经济体制的基本确立，我国经济和社会各项事业取得长足的发展；社会主义法制建立日益完善，作为消费者的业主越来越成熟，维权意识越来越强；物业管理市场竞争日趋激烈，运作日趋规范。作为物业管理市场的竞争主体——物业管理企业独立化趋势愈加明显，其经营风险逐渐凸现。（注：开发商包办的物业企业，不自负盈亏，无风险意识，经济上依靠开发商支撑。）因此，正视风险、研究风险，并有效地防范风险，依据法律规避责任，是摆在我们物业管理企业的总经理们，包括管理层人员面前的重要课题，也是实际工作中必须注意和要认真解决好的重要工作。

一、物业管理风险

1、物业管理风险的基本含义

是物业管理企业在经营管理和服务活动过程中遭遇物质的和精神的损失的可能性。

物质的损失：指财产、物质损失，主要是经济赔偿。

精神损失：资信、商誉方面的损失。

2、物业管理风险的分类

收入损失：恶意欠费、借故拖欠、拒交等。

赔偿：额外支付，对外承担经济责任。

事故：非预算支付，对内承担经济责任。

二、物业管理风险原因分析

1、物业管理企业自身原因：失职、过错、违约。

服务质量与收费标准不一致，高标准低服务，引起业主不满。企业内部管理不严格，运作不规范，引发（事故或案件）纠纷。

如：封闭式管理小区（大厦），但无严格、科学的出入登记，询查管理制度或有制度而执行不力，形同虚设„„

清掏窨井、化粪池，不设警戒绳，不设标识。

员工渎职、失职。

与业主沟通、交流不够。

如：关于服务内容、项目与收费标准，维修基金的使用„„

2、开发商的原因

无限承诺而又无法全面兑现，引起业主不满；

设计或施工缺陷：无护栏、护栏强度不够（近日内蒙古一中学发生的走道护栏坍塌致21人死亡，数十人受伤事件）、高度不够„„

房屋质量问题；

产权证不能及时办理„„

延期交房等„„

3、社会原因

治安状况不佳，犯罪打击不力，犯罪活动猖獗；

社会丑恶现象复燃、吸毒人员较多，是盗窃增多的重要原因； 犯罪的多样性、突发性、狡猾性、防不胜防。

4、业主和员工的维权意识增强

业主和员工都较过去更成熟了，当其合法权益受到侵害时，多数都能采取多种形式来维护自己的权益。

如：员工因病、负伤、辞职补偿„„

三、物业管理风险防范对策分析建议

1、提高物业管理服务水平，依法管理，规范运做，尽职尽责。

这是物业管理企业预防和减少风险最为有效和长远的，也是最根本的对策和出路。装修管理中：失查、失控„ISO9000 维修中不规范：无标识、有危 科学规定“质量管理文件”体系险而无警示„„

2、签好物业管理服务合同

对业主、物业企业的权利、义务、责任作出比较详尽和明确的约定。例：收费项目的含义（内涵）

3、代（业主委员会）拟好首版《业主公约》、《物业管理办法》等。首版——备案有效——获“权”、明“责”

4、办理“公共责任险”和“意外伤害险”

“公共责任险”：保险条款责任范围规定“根据本保险单列范围，在本保险期内发生意外事故引起的，被保险人在法律上应承担的赔偿金额，本公司负责赔偿。”所谓“保险单表列范围”是指保险单一览表“业务性质”栏内所填写的年投保范围。如投标的是写字楼，是指写字楼范围；投保的是客房，则指的是客房范围。

如电梯乘客险。

内部员工：水电维修工，保安等投保“意外伤害险”、“医疗险”等。保险的目的是分散风险，减轻经济负担。

5、规避责任

在实际工作中，如果能较好地规避一些责任，对减少企业的风险起着至关重要的作用。

规避责任不等于推脱责任，仍属事前控制和预防风险的范畴。在重庆市国土资源房屋管理局制定的“物业管理服务合同（示范）”文本中，关于安全责任是这样写的：“不含对业主（使用人）的人身及其家庭财产的保险、保管责任。双方另行签订人身安全、财产保险，保管专项合同的，以专项合同的约定为准。”

写上这段话的目的是想（安全防范责任）说被偷了、被抢了„„不要找我物业公司。写上这段话后，业主首先感觉的是物业公司推卸责任，立即反问：那么要保安干什么？„„

据法律规定：物业管理服务合同中的物业管理费含保安费，一旦业主形成书面的或事实上的合同关系后，安全防范责任便成为合同的法定随附义务，是文字抹不掉的。

但有些责任是可以依据法规规避的，发生事故可以免责。

注意用词、用语，表述准确，不发生歧意。

当用词、用语表述不准确时，发生纠纷，法庭判决时，一般有利于业主方解释。

收费项目名称要规范、科学。如：除渣费费、停车费、管理费。a.对除渣费，应在装修管理协议中明确其含义，是指从何地除（出）到何地„„

b.室内停车场，管理规定临时、月租可以定义为收取停车费，反之定义为车位租金。

c.室外停车定义为车位租金或使用费。

临停处理技巧：入时不登记，出时收费补记。有的小区对棒棒军实行统一管理，并收取管理费。试想，当发生搬运物损坏、搬运伤残时，将负有一定责任。定义为服务费好。

注意证据的搜集与保存

规范运作：ISO9000可以起到很好的作用。

四、如何打官司

1、学习法律，掌握法律武器。

2、自我判定，应有自知之明，有责，应主动息诉，力争调解。

3、有理、有利、有节，对方愿意和解，和解为上。

4、影响大，而又理由充分，证据在握的诉讼到底。

5、注意诉讼的时效性、时机性。

时效性：法律规定，不能超过诉讼时效。

时机性：任何起诉法院受理判决快„„如年末诉讼不如年初诉讼„„

6、充分搜集证据，并注意证据的有效性和证据保全（法律手段）。发挥业主代表、业主委员会的作用：中间人作用。

否则我们的众多“证据”将成为不被采用的“无效证据”。

如欠费通知、催款通知单、维修记录„„

五、典型案例分析

1、南岸某住宅小区内，物业公司维修人员为一业主维修时，发现该业主楼上的水表前，闸阀后表接头处漏水，且锈蚀严重。物业公司维修人员立即向该住户指出：应该更换闸阀、表接头。可以自己换，如请物业公司更换需要交费。对方回答需告诉老板，他作不了主。到下午六点钟，“老板”回家后打电话请物业公司去维修。物业公司值班人员说现为用水时刻，不便停水，明天早晨给他修。对方无异议。但“意外”在凌晨五点钟左右发生了表头断掉，水漫金山，造成楼下几家住户不同程度受损。该租户先行赔偿相关业主后，现向物业公司提出赔偿。

关键：此部位属公共，还是专用。

物业公司是否与之形成维修合约。

2、北碚天星商场住宅屋面采光玻璃井，周围护栏高度不够，两度发生摔死小孩事件。物业公司是否有责。（南岸一住宅楼梯道采光窗下墙高度小于80㎝，一住户醉酒后回家不慎摔出楼外致死。）

3、拖欠物管费

a.南坪某小区物管公司在公告之后，在派出所消防民警、居委会的协同下，将放在楼道中的各类杂物清除，一住户以自己的“财务”被物业公司拿走为由，拒交物管费，时间达6个月。物业公司在多次解释、说服无效后起诉获胜。

b.某小区一住户所在小区仍处在施工建设中，出门时不小心被施工单位堆放在地上的砖头拌倒受伤，据此要求物业公司赔偿，不成便拒交物管费，以抵冲医疗费。物业公司起诉获胜。

c.某小区物业管理服务工作得到业主们的一致好评，经业主代表大会讨论、协商，一致通过了物业公司的提价方案，并报物价部门批准，办理了收费许可证，而某业主以标准高了为由拒交物管费。物业公司起诉获胜。

4、某大厦物业公司电工在维修时，导致零线带火，电压瞬间增至380V，导致多家业主电器烧坏，物业公司悉数赔偿。

5、家中被盗：三亚案件XX小区“案”化解

6、业主家中被害

深圳笔架山庄“某业主”被害

南坪某小区退休老师家中被害

7、车辆被盗：“厦门案”、“黄金堡案”

8、某物业公司：保安员因病去逝，物业公司在做了道义、仁义上的经济支

持外，未作其他任何经济补偿。后按规定支付了经济补偿1万余元（协商诉讼）。

总之，我国法律关于责任规定原则是：权责一致原则，权利义务对等原则；罪责自负原则，过错责任化原则，过失责任原则。

我们应该把我们该做好的工作做好，责任尽到，我们便不会承担相应的经济和法律责任，道义上的责任除外。

二00二年九月二十八日

第四篇：物业管理公司保安服务的法律责任与风险规避（模版）

物业管理公司保安服务的法律责任与风险规避

作者：佚名 文章来源：本站整理 点击数：203 更新时间：2006-8-

3物业管理条例》第36条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”，这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说，这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定，因此给人们留下了一些争论的空间，并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此，笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。

第一，物业保安服务不是一般意义上的治安。

在物业管理中，保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲，物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务，包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容，但其安全防范的义务主要来源物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同，属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护，属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关，具有维护社会治安秩序，制止危害社会秩序行为的法定职责。2002年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出：保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此，物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能，所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。

第二，物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任

由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系，如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损，物业管理公司承担的是违约责任，应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下，物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业保安服务的内容，物业管理公司据此对业主负有人身保护的义务。物业管理公司的这种人身保护义务主要体现在两方面：保证业主不因物业管理区域内设施设备的不安全隐患(如火灾、爆炸等)受到人身损害；保证业主在物业管理区域内遭受外来第三人的不法侵害(如抢劫、盗窃等)。

那么，在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时，如何判断物业管理公司是否尽到人身安全的注意义务呢？我想主要应从三方面进行：首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和保安设施设备；其次看物业管理公司是否有完备、合理的保安规章制度；再次看物业保安人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了保安规章制度。如果物业管理公司做到了这三方面的要求，也就表明了物业管理公司尽到了最大的注意义务，就算切实履行了物业管理服务合同的约定，即使业主的人身遭受了损害(通常刑事犯罪具有突发性、不可预测性、隐蔽性等特点，这种情况下物业管理公司难以彻底防范)也不应当承担法律责任。反之，物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任，这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内，通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。按照《合同法》113条规定的可预见性标准，物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解，即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违

反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般认为，人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失，精神损害赔偿及可得收入之减少应除外，若业主有过失，则适用过失相抵的规则。

第三，物业管理公司未尽保安服务之责的归责原则。

根据《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》第36条的规定，物业管理公司未尽保安服务之责为违约责任的无过错责任，即违约责任的成立无需物业管理公司主观上具有过错，只要违约行为与损害结果之间具有因果关系，物业管理公司就应当对其违约行为承担责任，除非证明有免责的事由。一般物业管理公司的免责事由主要有：不可抗力；业主之故意；物业本身之性质；损害系业主之同伴、探望者或业主接纳同住之人(内部第三人)所为。但无论怎样，这一归则原则对物业管理公司来说是一个法律上的风险，亦即物业管理公司违约就有责任，在诉讼中业主只需向法庭证明物业管理公司不履行合同义务的事实，不须证明物业管理公司对于不履行有过错，也不需要物业管理公司证明自己没有过错。而且，在合同领域，违约行为与损害结果之间的因果关系是可以推定成立的，即如果物业管理公司的不履行合同约定的行为有引起业主人身损害结果的可能性，而事实上该损害结果又确实发生了(相反物业管理公司若履行合同约定则损害结果必不发生)，那么，就可以认定物业管理公司的行为与损害结果具有因果关系。因此，在这种情况下，物业管理公司如果没有找到法定或约定的免责事由则通常会败诉。这要求物业管理公司在进行物业保安服务时应当具有相当的责任心和法律意识。

但这样并不意味着法律对业主有着偏袒，因为业主与物业管理公司订立物业管理服务合同，对保安服务进行了约定，就意味着业主基于物业管理公司的许诺对物业管理区域的安全性形成了一种信赖。此时，相对于物业管理公司保安义务的履行，业主已处于弱者的地位。如果物业管理公司收取了保安费却未能如约履行保安的义务，不对业主的损害进行赔偿的话，则损害了业主对物业管理公司的信赖利益，从而有失公平。所以，《物业管理条例》第36条的规定是合理的，是平衡了物业管理公司与业主双方各自合法利益的产物。因此，有的物业管理公司通过物业管理服务合同中约定“物业管理公司不承担业主的人身保险责任”这样条款，试图免除自己因不履行保安服务约定对业主的人身损害赔偿责任，是不足为取的。基于以上分析，笔者认为物业管理公司可采取以下风险规避方法：

第一，切实履行物业管理服务合同。

物业管理公司应切实按照物业管理服务合同的约定作好各项物业管理服务活动，尽到自己对业主人身安全服务的最谨慎的义务。这要求物业管理公司应当配备并利用好相关的保安设施设备，制定并执行好相应的保安规章制度。这是物业保安服务规避风险最根本的方法。第二，明确约定物业保安服务的责任。

在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任作出明确的约定。如约定物业管理公司在尽到保安服务的注意义务后不承担业主的人身损害责任，约定物业管理公司的不违反法律规定的免责事由等。这样可以事先让业主清楚地了解物业管理公司的法律责任，避免发生人身损害事件后，业主因不了解相关法律规定而盲目起诉。物业管理公司也应当多就此与业主进行协商和沟通。

第三，加强与公安机关的合作。

物业管理公司应当主动协助当地公安机关的治安工作，并得到公安机关的支持。如物业管理公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理；对发生不法侵害的行为，应当及时采取相应措施予以制止，并将不法侵害人送交公安机关处理，如果不法侵害已经发生，应及时报告公安机关并保护好现场等等。加强与公安机关的合作，可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的发生。

第四，引入商业保险。

对多数物业管理公司来说，引入商业保险不失为治安风险规避的一种好办法。目前，已有保险公司开发出物业管理责任险。该险保障投保人(包括其雇员)因物业管理中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡，或其财产受损所付出的赔偿及有关诉讼费用。在香港，这种保险叫“第三者保险”，是一种强制性保险。另一种方式是，物业管理公司可与保险公司共同开发出一种专门针对物业保安服务中业主人身、财产损害的业主个人的保险，将其纳入保安费的附加费用一部分，由业主自愿选择是否参与，一旦发生业主人身损害，业主可直接向保险公司求偿。商业保险的合理引入与完善，最终会促进物业管理公司健康、稳定的发展，并达到业主、物业管理公司、保险公司三赢的局面。

第五篇：物业管理公司秩序维护服务的法律责任与风险规避

物业管理公司秩序维护服务的法律责任与风险规避

《物业管理条例》第36条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司秩序维护服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避秩序维护服务中的治安责任的一个“预警”，这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说，这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定，因此给人们留下了一些争论的空间，并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此，笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。

第一，物业秩序维护服务不是一般意义上的治安

在物业管理中，秩序维护服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲，物业秩序维护服务是指物业公司的秩序维护人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务，包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业秩序维护服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容，但其安全防范的义务主要来源物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同，属于私法范畴。

而治安是指社会的秩序安宁的维护，属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关，具有维护社会治安秩序，制止危害社会秩序行为的法定职责。2002年公安部发布的《关于秩序维护服务公司规范管理的若干规定》已明确指出：秩序维护的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此，物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能，所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。

第二，物业管理公司未尽秩序维护服务之责的法律责任

由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系，如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损，物业管理公司承担的是违约责任，应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下，物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业秩序维护服务的内容，物业管理公司据此对业主负有人身保护的义务。物业管理公司的这种人身保护义务主要体现在两方面：保证业主不因物业管理区域内设施设备的不安全隐患（如火灾、爆炸等）受到人身损害；保证业主在物业管理区域内遭受外来第三人的不法侵害（如抢劫、盗窃等）。

那么，在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时，如何判断物业管理公司是否尽到人身安全的注意义务呢？我想主要应从三方面进行：首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的秩序维护人员和秩序维护设施设备；其次看物业管理公司是否有完备、合理的秩序维护规章制度；再次看物业秩序维护人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了秩序维护规章制度。

如果物业管理公司做到了这三方面的要求，也就表明了物业管理公司尽到了最大的注意义务，就算切实履行了物业管理服务合同的约定，即使业主的人身遭受了损害（通常刑事犯罪具有突发性、不可预测性、隐蔽性等特点，这种情况下物业管理公司难以彻底防范）也不应当承担法律责任。反之，物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任，这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内，通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。

按照《合同法》113条规定的可预见性标准，物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解，即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般认为，人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失，精神损害赔偿及可得收入之减少应除外，若业主有过失，则适用过失相抵的规则。第三，物业管理公司未尽秩序维护服务之责的归责原则

根据《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》

第36条的规定，物业管理公司未尽秩序维护服务之责为违约责任的无过错责任，即违约责任的成立无需物业管理公司主观上具有过错，只要违约行为与损害结果之间具有因果关系，物业管理公司就应当对其违约行为承担责任，除非证明有免责的事由。一般物业管理公司的免责事由主要有：不可抗力；业主之故意；物业本身之性质；损害系业主之同伴、探望者或业主接纳同住之人（内部第三人）所为。

但无论怎样，这一归则原则对物业管理公司来说是一个法律上的风险，亦即物业管理公司违约就有责任，在诉讼中业主只需向法庭证明物业管理公司不履行合同义务的事实，不须证明物业管理公司对于不履行有过错，也不需要物业管理公司证明自己没有过错。而且，在合同领域，违约行为与损害结果之间的因果关系是可以推定成立的，即如果物业管理公司的不履行合同约定的行为有引起业主人身损害结果的可能性，而事实上该损害结果又确实发生了（相反物业管理公司若履行合同约定则损害结果必不发生），那么，就可以认定物业管理公司的行为与损害结果具有因果关系。因此，在这种情况下，物业管理公司如果没有找到法定或约定的免责事由则通常会败诉。这要求物业管理公司在进行物业秩序维护服务时应当具有相当的责任心和法律意识。

但这样并不意味着法律对业主有着偏袒，因为业主与物业管理公司订立物业管理服务合同，对秩序维护服务进行了约定，就意味着业主基于物业管理公司的许诺对物业管理区域的安全性形成了一种信赖。此时，相对于物业管理公司秩序维护义务的履行，业主已处于弱者的地位。如果物业管理公司收取了秩序维护费却未能如约履行秩序维护的义务，不对业主的损害进行赔偿的话，则损害了业主对物业管理公司的信赖利益，从而有失公平。所以，《物业管理条例》第36条的规定是合理的，是平衡了物业管理公司与业主双方各自合法利益的产物。因此，有的物业管理公司通过物业管理服务合同中约定“物业管理公司不承担业主的人身保险责任”这样条款，试图免除自己因不履行秩序维护服务约定对业主的人身损害赔偿责

任，是不足为取的。

基于以上分析，笔者认为物业管理公司可采取以下风险规避方法：

第一，切实履行物业管理服务合同。

物业管理公司应切实按照物业管理服务合同的约定作好各项物业管理服务活动，尽到自己对业主人身安全服务的最谨慎的义务。这要求物业管理公司应当配备并利用好相关的秩序维护设施设备，制定并执行好相应的秩序维护规章制度。这是物业秩序维护服务规避风险最根本的方法。

第二，明确约定物业秩序维护服务的责任。

在物业管理服务合同中对物业秩序维护服务的责任作出明确的约定。如约定物业管理公司在尽到秩序维护服务的注意义务后不承担业主的人身损害责任，约定物业管理公司的不违反法律规定的免责事由等。这样可以事先让业主清楚地了解物业管理公司的法律责任，避免发生人身损害事件后，业主因不了解相关法律规定而盲目起诉。物业管理公司也应当多就此与业主进行协商和沟通。

第三，加强与公安机关的合作。

物业管理公司应当主动协助当地公安机关的治安工作，并得到公安机关的支持。如物业管理公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理；对发生不法侵害的行为，应当及时采取相应措施予以制止，并将不法侵害人送交公安机关处理，如果不法侵害已经发生，应及时报告公安机关并保护好现场等等。加强与公安机关的合作，可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的发生。第四，引入商业保险。

对多数物业管理公司来说，引入商业保险不失为治安风险规避的一种好办法。目前，已有保险公司开发出物业管理责任险。该险保障投保人（包括其雇员）因物业管理中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡，或其财产受损所付出的赔偿及有关诉讼费用。在香港，这种保险叫“第三者保险”，是一种强制性保险。另一种方式是，物业管理公司可与保险公司共同开发出一种专门针对物业秩序维护服务中业主人身、财产损害的业主个人的保险，将其纳入秩序维护费的附加费用一部分，由业主自愿选择是否参与，一旦发生业主人身损害，业主可直接向保险公司求偿。商业保险的合理引入与完善，最终会促进物业管理公司健康、稳定的发展，并达到业主、物业管理公司、保险公司三赢的局面。