浅谈高校物业管理企业的管理问题(04.07.10)

第一篇：浅谈高校物业管理企业的管理问题(04.07.10)

浅谈高校物业管理企业的管理问题

（浙江树人大学后勤公司叶智校 310015）

本文已发表在国家科技类一级期刊《现代物业》下半月刊（理论刊）2007年第6卷第3期第40页，并被《北大人居环境》杂志全文转载。

[摘要]：由于高校物业转制后，从原来行政管理体制向企业管理体制过渡，初试阶段学校对高校物业有一定的保护，使得高校物业企业避免了市场竞争的正面冲击。由于高校后勤的物业管理与小区物业管理有很大的不同，高校物业的最大特点，就是它依托学校，实施范围主要限于校内，高校物业管理起步相对较晚，物业管理理念尚未成熟，物业管理思路和模式尚不清晰。本文结合学校物业管理实际工作，在物业管理思路和模式上做一简单探讨。

主题词：高校物业管理管理

随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理企业也得到了发展，但仍处于物业管理的摸索、调整、发展的初级阶段，而物业管理自身还处在发展的初级阶段，没有成熟的市场背景，企业内部的管理经营模式各自为政。由于高校后勤的物业管理与小区物业管理有很大的不同，高校物业的最大特点，就是它依托学校，实施范围主要限于校内，高校物业管理起步相对较晚，物业管理理念尚未成熟，物业管理思路和模式尚不清晰。本文就高校物业管理企业的管理作以研究和探讨。

一、本着严谨务实的原则，逐步由人情化管理向制度化管理过渡

物业管理作为学校后勤公司的一个重要部门，必须在公司整体精神的指导下，并结合物业管理行业特征，提出物业管理企业的精神口号，比如“严谨、规范、务实、热情、创新”，要努力体现企业在整体上“团结、向上、规范”的精神面貌，确立企业“以校养业、以业转制”的长期目标。逐步树立“从单一的

1简单的服务到全方位综合服务，从立体式服务向专业化物业服务转变”的经营管理理念。在实际工作中，完善《物业管理部员工规章制度》等一系列有关规范物业管理的制度、条例。随着制度的推行和深入，从过去员工靠人情、靠自律、靠面子管理逐步向靠制度、靠规范、靠程序进行管理。在管理当中，管理员要不断地学习和贯彻员工规章制度，来加强和实现管理，让员工切身体会到制度是为岗位而设，而不是为个人而设，使人情管理的成分逐步减少。

二、理清思路，与时俱进，及时调整管理模式

物业管理工作是一门“繁、杂、细、变”的工作，物业管理的涵盖面非常广，头绪很多，因此比较“繁”；物业管理涉及的内容比较多，牵涉部门多，因此比较“杂”；物业管理很多工作是面上的工作，物业管理工作与“对学校第一印象”有直接关系，是体现学校门面的作用，因此工作要比较“细”；物业管理工作是一个“动态的、长效的、立体的”工作，比如垃圾，随时都用可能在某个角落产生；比如杂草，一个不小心整个校园都爬满杂草；又比如水电，假如有一天每人在值班，它就偏偏在这一天出了问题。因此，就比较容易“变”。根据一些摸索的经验，现提供一点参考意见。

（一）以功能为标准，进行大胆的分工。在绿化班中，逐步设立（绿蓠、草皮、树枝）修剪、拨草、除害、浇水、勤杂、草花、盆景等功能项，每项都有责任人，责任落实到位，不仅发挥了各自的特长，而且增加了各自的责任心，打破“一窝粥”的现象。

（二）权力下，发挥主动性。在大楼管理方面，设立主持日常工作的管理员，全面负责本项目部的日常管理，逐步形成一个核心，形成直接式领导。下放了一定限额的经济权和人事权。尤其是在员工招聘中，基本尊重基层管理员的意见。

（三）为基层管理员创造便于他们管理的外部环境。用人不疑，疑人不用，既用了，就要为他们造创良好的外部环境，帮助他们扫清障碍。

（四）规范管理制度先行，力求规范服务。部门提出在过去的“勤、细、实”的基础上，提升到加强规范管理的层次。在这一理论的指导下，物业管理公司先后出台了大量的规章制度，并逐步付诸于实施。

在实际工作中，不断调整，改进，再调整，再改进，在潜移默化中成为行之有效的制度，职责范围不断明确，责任区域日益明显，责任心也自然而然的得到了加强。在规范管理基础上，今后我们还需提出规范服务，而不是盲目的无偿的服务。

（五）规范管理中几条值得坚持保持的经验：①出台新的奖惩考核制度，将考核标准进行细化、量化，分值与奖金相应得到真实体现；②每周一次的员工训导制；③每周一次管理员例会制；④校区卫生评比制；⑤各校区管理处的互查、互评制；⑥效益分配制；⑦员工培训、参观学习制度。

（三）物业管理须加快企业化步伐

（一）加快企业的规范化管理，是加快企业化步伐的基础

加快物业管理制度化建设，是加快企业规范化管理的前提条件。建立和完善物业管理的规章制度建设，才能使物业管理做到有章可循，操作上才能更规范，才能使成功的实践经验转化为理论指导思想。物业管理表格化，是企业规范化管理实施途径。把制度转化为表格，表格化是落实制度的重要途径。其具备简洁、明了、易操作的特点，易把制度化的东西转化为可实际操作的东西。数据化是企业规范管理的现实体现。只有数据最能体现结果。无论是制度化，还是表格化，最终能体现规范管理的只能是数据。数据最能体现成绩，最能表达结果。理论化是加快企业规范管理的实际成果。只有在数据化的基础上形成更高的理论体系，理论的创新，制度化建设才能不断完善。规范管理是一个制度化、表格化、数据化、理论化不断循环反复的过程。

（二）加快物业管理内部结构调整，是加快企业化步伐的重要途径

1、转变观念，加快管理理念的调整。有人说“存在即是合理”，意思是说，存在的事物就有要存在的道理，在没有发生冲突的时候，还没有必要去改变它的现状。我们认为“发展才是合理”，只有不断的改革创新，还要不断地借鉴人家改革的成功经验，才能不断的发展。作为部门领导，应该从具体的事务中逐步解脱出来，把更多地精力投入到企业发展的战略决策上来，着重思考企业规划、企业发展方向、企业文化建设、企业制度建设、企业市场定位、企业人才规划管理等问题。

2、根据物业管理的功能需要，设立主管实施具体管理事务。设置卫生、绿化、维修、保安等主管，权力下放，责任到位，激发主管的主动性和创造性。对现有的资源要不断的整合，包括物力整合、财力整合和人力整合。比如水电与零星维修合并成一个部门，设立主管，以校区为单位进行派工，每月的岗位工资以派工单子的工作量来定。集中公司的技术力量，组建水电等抢修工程项目部，承接一定限额水电维修工程。绿化班与勤杂班合并，组建绿化项目工程部，设立主管一名。保安部应分解为校卫队和大楼保安，建立以楼裙安全为单位的开放式校园安全保卫体系。建议把大楼保安归口到大楼物业中去。具备独立注册公司能力的，应考虑独立注册公司，化小核算单位，壮大下属企业，成为公司下属企业或未来物业分公司的下属企业。

3、责权行适当调整。权力下放的同时，也意味着责任与利益以下放。给部门以更多的权力，承担更多的责任与风险，从而更好地发挥部门的工作热情，激发员工进取创业精神。

4、树立以人为本的思想，进行人事调整。首先，笔者认为要作为一名合格的基层管理员，应该具备能执行领导意识的能力。要作为一名优良的基层管理员，不仅要具备执行领导意识的能力，还要有在实际工作中加以创新和发展的能力，这样的管理员应该成培养干部的对象。比如，从优秀保洁员中提拔产生的管理员，更便于掌握和管理，其优势在一是对工作环境熟悉，二是熟悉业务，便于业务指导。另外，也要重视从其它同行中引进相关管理员，其优势一是熟悉业务，有一定的行业管理经验；二是能带来新的管理经验和管理模式；三是能对企业员工产生冲击与压力，迫使员工产生竞争危机感。要重视让管理员参与企业的决策、策划，精简现有管理员形成管理人员等级，即一类管理员应进行管理阶层中的决策层；二类管理员应进入管理阶层中的执行层。

（三）转变观念，大胆尝试，参与社会市场竞争

1、转变观念，调整管理经营理念

俗话说：“先学会走路，再学跑步。”但是，在物业管理快速发展的今天，信息传递发达、潮流更替周期缩短，占领市场迅速。因此，我们在学走路的同时，也要学跑步。我们在经营校园市场的同时，要积

极发展校外市场。做好开拓市场的前期准备，营校内市场的同时要积极发展校外市场。要有人力、物力、财力的长期投入。没有社会市场，企业就没有发展潜力。

2、确立市场定位，制定发展策略，规划拓展蓝图

要参与社会市场竞争，首先要有科学地市场定位，只有找到了突破口，才有明确的方向感。笔者认为商务楼盘及中学中等学校后勤比较容易突破，市场定位之后要进行市场调研，没有调研就没有可靠的数据，数据应该成为选择制订发展策略的重要依据，有了发展策略就能明确发展目标，规划拓展蓝图也就容易成功。

3、参与社会市场竞争，在行为上要大胆尝试

任何事情不去大胆偿，虽然就目前而言不会有何损失，但是却失去了一个机会。但是任何尝试都不应该是盲目的。在物业管理参与社会市场竞争，应做一些前期准备。比如，在人力上，要有从具体负责，并且要有一定数量的人员结构及组织；在财力上，要有专项的经费开支与投入；在物力上要有一定的设备、工具等以及在政策上要有一定的扶持，奖励措施等等。而这一切正是作为公司与部门的领导层所要考虑的，这也正是作为领导决策层应适当权力下放，逐步摆脱具体事务的需要。裹小脚的女人走不快，也正是这个道理。

4、物业管理分公司，要依托总公司和支持总公司，为企业发展创造良好的外部环境

无论人或事，都离不开周围的环境。总公司形成的大环境，在很大程度上影响着所有其下属部门和企业。因此，作为总公司本身更应加快企业化进程，为其下属部门和企业，创造良好的外部环境，也为物业管理成为独立法人，营造良好的外部氛围。物业公司的发展目标与规划要与总公司的目标与规划相一致。

（四）进行企业文化建设，树立企业形象，积极有效地促进管理

有意识地进行企业文化建设对于企业的管理能够带来很多意想不到的收获。在不间断地进行员工定期培训和列队训练的过程中，员工不仅缩短了对业务熟悉过程，好得经验和业务知识又能够及时得到交流和

借鉴，而且能让员工与员工之间有一定的沟通和近距离接触，使得员工之间能建立感情和默契，有利于员工在工作中的相互协作，有利于员工产生归属感和向心力。良好的企业形象可以产生强烈的企业向心力。企业的良好形象赋予企业员工的是崇高的荣誉感，可以使他们在社会上深切地感受到由于企业的地位而给自己带来的荣耀，在获得心理上的满足的同时进一步增强对企业的向心力。高校后勤的优势就在于高等学府作为依托背景，“高等学府”这四个字在人们心中是有着比较高的社会地位，也容易使员工能在“学府”产生荣耀感，尤其是那些历史悠久或发展迅猛的学校，更能让人产生荣耀感。高校物业的一线员工的工资相对社会企业来说是偏低的，如果能很好的利用员工这种心理需求，这在对队伍稳定上起到了非常重要的作用。

树立物业管理在师生当中的良好形象，便于与师生的日常沟通，有利于解决各类问题，很多困难容易迎刃而借。对员工要不断地灌输公司的服务理念、经营理念、管理理念，严格执行员工工作标准、操作规程等基本规章制度，落实考核制度。统一员工劳动服务意识，统一员工着装和形象标志。加大物业管理好人好事的宣传，适时地支持和赞助学生活动，并做好宣传，尤其每年一度的新生，他们对物业管理不甚了解，很多学生还不知道什么叫物业管理，这时我们要做好宣传。现在有不少老师有“不管什么事，先去找物业”观念，如果不做很好的宣传，物业管理的电话，很容易成为学校的热线电话。因此，物业管理要有意识的进行企业文化建设，树立企业形象，积极有效的促进企业管理。

参考文献：

[1]迟广庆.走向社会化的中国高校物业管理[M].哈尔滨.哈尔滨工业大学出版社.2002.6.

第二篇：高校物业管理不足问题汇报

高校物业管理不足问题汇报

物业管理已经逐步成为高校后勤服务保障工作的重要内容。目前，在一些经济发达地区和一些基础较好的高校，物业管理工作取得了很大的成效，但大多数高校还是以行政管理为主，没有实行真正意义上的现代物业管理，基础建设普遍较弱。当前高校物业管理最迫切需要解决的是提高管理质量和水平，加强专业化、规范化、制度化、科技化建设，增强发展活力。

一、当前高校物业管理的主要不足

1、专业化水平不高。目前绝大多数高校都设有物业管理专业部门，并一般都建立了下属的保洁、绿化、综合服务、维修和保安等队伍，初步形成了专

业化的队伍，但专业技术水平亟待提高。

2、规范化的管理和服务欠缺。大多数高校的物业管理队伍均是本校组建的，从人员组成、软硬件建设等方面与社会上有资质、正规的物业管理企业相比均有一定差距，加之，物业管理兴起的时间也不是很长，所以，工作运作和行为不够规范，基础建设亟待加强。

3、制度不够健全。规范的物业管理制度按性质分为物业管理单位的管理制度和物业辖区的管理制度。物业管理单位的管理制度可分为：综合、行政、财务、业务管理制度等，常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制，操作程序和服务规范等。辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度，但还不够完善，不成体系，执行也不够严格。

4、员工亟待技术培训。物业管理

中保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性，部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识,还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质。目前各高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体，这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏，员工的培训极为必要。

5、投入不足。一方面，由于高校的物业使用率高，维护难度大，故工作量大，需要投入的人力、物力多。另一方面，随着高校物业建造档次(趋于智能化)的提高，对物业使用与管理服务的要求也越来越高。高技术的装备，包括自动消防、安防装置、集中的设备自动化系统和集中管理监控系统、物业管理信息系统等需逐步配备完善，专业化工具设备必不可少。目前各高校的物业管理经费主要是来源于学校行政拨款和少量的物业收费，投入不足的问题日显突出。

6、教职工住宅区的管理亟待规范。很多高校的教职工住宅原来都是福利分

房，一般都建在校园范围内或附近。在住宅区对居民服务形式上，有的还具有一定的供给制和福利性的特点，物业管理费用价格还未完全与市场价接轨。再加上近十多年来，许多高校经过合并、划转等重组改制，有关福利房的遗留问题多，使住宅区物业收费和改革难度加大。在这种状态下，高校的物业管理投入产出严重失衡，成为学校很重的包袱。此外，在一些高校物业管理的对象复杂，除学生、在职教职工外，在住宅区还有退休职工、外来人员及其他人员，增大了管理服务的难度。由于没有统一的管理标准和健全的管理体制,各项管理工作难以到位,从而导致社区的整体服务功能差。

7、物业管理的内容和范围相对狭窄。高校教学区建筑物及其附属设施设备的维护、保洁标准要求和管理的规范化程度还较低，为学生、教师服务还不够全面周到。住宅区的物业管理、小区治理许多工作还没有到位。

8、物业管理的人文品位、文化氛围需进一步提升。高校物业管理作为新兴行业，除了有物业管理的共性，还有其特殊性，它作为高校工作的一部分，同样肩负着“管理育人，服务育人”的责任和义务。目前的高校物业管理在这方面还是有一定差距的。

因此，高校物业管理客观上急需加强专业化、规范化建设，形成与高校改革与发展相配套、与社会主义市场经济相适应的水平和模式，以此保障高校稳定健康快速发展。

二、高校物业管理发展的对策建议

高校物业管理是保证教学，优化育人环境，提升校园文化品位，构建和谐校园，延长物业使用寿命的一项极为重要工作。当前，急需做的工作是按照国家政策和行业标准，结合高校特点和实际，从整体上进行规范和改革，形成正规化、全方位管理服务格局。

主要应该做好以下几方面的工作：

1、提升专业化管理和服务的水平。

重点是对高校物业管理队伍按照国家规定的物业管理标准，结合实际，加强专业化建设。还可适当引进一些社会上的专业化管理企业到校区管理。

2、实现规范化的管理和服务。首先是加强质量手册、程序文件和作业指导书的制定和宣传教育，每项管理和服务都有标准，让每一个员工对工作内容、流程，对工作要求、工作标准和考核标准清清楚12全文查看

第三篇：高校物业管理不足问题汇报

物业管理已经逐步成为高校后勤服务保障工作的重要内容。目前，在一些经济发达地区和一些基础较好的高校，物业管理工作取得了很大的成效，但大多数高校还是以行政管理为主，没有实行真正意义上的现代物业管理，基础建设普遍较弱。当前高校物业管理最迫切需要解决的是提高管理质量和水平，加强专业化、规范化、制度化、科技化建设，增强发展活力。

一、当前高校物业管理的主要不足

1、专业化水平不高。目前绝大多数高校都设有物业管理专业部门，并一般都建立了下属的保洁、绿化、综合服务、维修和保安等队伍，初步形成了专业化的队伍，但专业技术水平亟待提高。

2、规范化的管理和服务欠缺。大多数高校的物业管理队伍均是本校组建的，从人员组成、软硬件建设等方面与社会上有资质、正规的物业管理企业相比均有一定差距，加之，物业管理兴起的时间也不是很长，所以，工作运作和行为不够规范，基础建设亟待加强。

3、制度不够健全。规范的物业管理制度按性质分为物业管理单位的管理制度和物业辖区的管理制度。物业管理单位的管理制度可分为：综合、行政、财务、业务管理制度等，常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制，操作程序和服务规范等。辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度，但还不够完善，不成体系，执行也不够严格。

4、员工亟待技术培训。物业管理中保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性，部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识,还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质。目前各高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体，这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏，员工的培训极为必要。

5、投入不足。一方面，由于高校的物业使用率高，维护难度大，故工作量大，需要投入的人力、物力多。另一方面，随着高校物业建造档次(趋于智能化)的提高，对物业使用与管理服务的要求也越来越高。高技术的装备，包括自动消防、安防装置、集中的设备自动化系统和集中管理监控系统、物业管理信息系统等需逐步配备完善，专业化工具设备必不可少。目前各高校的物业管理经费主要是来源于学校行政拨款和少量的物业收费，投入不足的问题日显突出。

6、教职工住宅区的管理亟待规范。很多高校的教职工住宅原来都是福利分房，一般都建在校园范围内或附近。在住宅区对居民服务形式上，有的还具有一定的供给制和福利性的特点，物业管理费用价格还未完全与市场价接轨。再加上近十多年来，许多高校经过合并、划转等重组改制，有关福利房的遗留问题多，使住宅区物业收费和改革难度加大。在这种状态下，高校的物业管理投入产出严重失衡，成为学校很重的包袱。此外，在一些高校物业管理的对象复杂，除学生、在职教职工外，在住宅区还有退休职工、外来人员及其他人员，增大了管理服务的难度。由于没有统一的管理标准和健全的管理体制,各项管理工作难以到位,从而导致社区的整体服务功能差。

7、物业管理的内容和范围相对狭窄。高校教学区建筑物及其附属设施设备的维护、保洁标准要求和管理的规范化程度还较低，为学生、教师服务还不够全面周到。住宅区的物业管理、小区治理许多工作还没有到位。

8、物业管理的人文品位、文化氛围需进一步提升。高校物业管理作为新兴行业，除了有物业管理的共性，还有其特殊性，它作为高校工作的一部分，同样肩负着“管理育人，服务育人”的责任和义务。目前的高校物业管理在这方面还是有一定差距的。

因此，高校物业管理客观上急需加强专业化、规范化建设，形成与高校改革与发展相配套、与社会主义市场经济相适应的水平和模式，以此保障高校稳定健康快速发展。

二、高校物业管理发展的对策建议

高校物业管理是保证教学，优化育人环境，提升校园文化品位，构建和谐校园，延长物业使用寿命的一项极为重要工作。当前，急需做的工作是按照国家政策和行业标准，结合高校特点和实际，从整体上进行规范和改革，形成正规化、全方位管理服务格局。

主要应该做好以下几方面的工作：

1、提升专业化管理和服务的水平。重点是对高校物业管理队伍按照国家规定的物业管理标准，结合实际，加强专业化建设。还可适当引进一些社会上的专业化管理企业到校区管理。

2、实现规范化的管理和服务。首先是加强质量手册、程序文件和作业指导书的制定和宣传教育，每项管理和服务都有标准，让每一个员工对工作内容、流程，对工作要求、工作标准和考核标准清清楚

楚，对服务礼貌用语、服务禁语明明白白。其次，严格按规程标准运作，包括最基本的员工工作时仪态端正，穿工作服，佩戴工号牌;在服务态度方面要做到有礼貌，微笑服务等。第三，要根据服务对象的要求持续改进服务规范，注意把握各类服务人员与服务对象接触的礼仪沟通和服务过程，达到规范的行为、优质的服务、科学的管理、良好的信誉，不断提升物业管理水准。

要主动接受学校相关部门和全校师生监督，确保管理和服务质量。

3、加强制度建设。目前高校主管部门应制定高校系统的物业管理条例法规。为保证各项制度得到有效执行，还需建立严格的检查、监督体系。建议引入iso9001：2000质量管理检查监督体系。

4、加强对员工的技术培训，提高人员素质。要依据职责分别进行专业技能、礼仪礼貌、文明执勤、行为作风等方面的培训。制定计划，制定培训大纲、组织编写教材、进行专业讲授、示范训练、进行实践考试。如对护卫员可进行准军事化训练、应急预案演练、考核标准的培训;对保洁员进行服务程序、服务标准和服务技巧的培训;对维修人员进行安全操作规程、礼仪服务和回访规范的培训;对教室服务人员进行计算机多媒体的培训等等，形成一个自我培训,自我开发人才机制,并逐步实现持证上岗,不断提高技术、技能及管理水平。

5、加强投入，实现科技化。加快自动化、智能化建设，逐步完善自动消防、安防装置、集中的设备自动化系统和集中管理监控系统、物业管理信息系统等，安装监控系统和公寓出入刷卡系统(或指模识别系统)等。装备专业化工具设备，如保洁方面的保洁车、清洗机、擦窗器等。同时要科学管理、精打细算、严格控制成本。

6、做好教工住宅区的管理服务。高校住宅区的物业管理不能照搬社会上的物业管理模式,应按照专业标准，结合高校自身的特点和实际情况，精心运作。要积极创造条件尽力实行教学区与住宅区分开，自成系统，分别管理的模式，依靠学校的支持,住户的配合,实施规范化的管理与服务。

根据大多数高校原住宅不具备规范的商品房基本条件的情况，对住宅区进行必要的改造，完善相应的设施。在物业管理模式上，根据各高校特点可采取自身管理队伍、招投标方式引进社会专业物业管理公司两种模式。前者比较适合历史悠久的老校区，后者适合原后勤职工队伍员工少，但管理又较薄弱的学校，或者是新的校区。

7、进一步拓展管理服务的内容和范围。不仅要做好常规的环境卫生、秩序维护、设备维养等物业服务，还应做好具有高校特色的服务项目，如教学后勤保障和服务、学生特约服务、教育宣传活动等等，并随着学校发展的要求及师生的需求对这些项目进行不断调整和优化。教学后勤保障如协调教室的分配使用、课桌椅的配备和调整、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、运动场馆的管理等等。为师生服务方面，如为教师布置好教员休息室，准备好老师饮用水，准备好老师课后的洗手用品等;为学生提供专门饮水处等等。

在住宅区可拓展如装修、搬家、维修、家政、老幼托管等服务项目,开设服装加工店、粮油销售店等商业网点。通过拓展这些服务，广开资金来源，从而促进良性循环。

8、提升高校物业管理人文品位，营造良好的文化氛围。高校物业管理处于高校这个特定的环境，受其浓厚的文化底蕴影响，决定了其价值取向应服从于高校“教育育人”的大目标。因此，高校物业管理要强化“服务育人”的管理理念，努力实现物业服务与学校育人环境营造有机统一，先进的物业管理理念与现代教育理论的完美结合，用良好的服务提升高校物业管理的科学内涵和人文品位，营造良好的有文化特色的高校物业管理氛围。

总之，高校的物业管理，是一个综合性的管理，各高校情况千差万别，很难用统一的管理模式。但高校的物业一定要针对高校的特点进行管理，这是毋庸置疑的。它的目标应是同国务院颁布的《物业管理条例》接轨，成为具有教育属性的社会新型服务部门，实现物业管理的现代化，即管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化及管理手段现代化,与国际物业管理接轨。

高校物业管理不足问题汇报

第四篇：影响物业管理企业管理运作难点问题的探讨

影响物业管理企业管理运作难点问题的探讨

焦点房地产网 house.focus.cn 2002年06月27日09:50 中经房地产

随着物业管理事业的不断更新、发展，由物业管理企业负责管理运作的这一方兴未艾的事业，因一些难点问题的影响，使物业管理企业不能拥有一个较为流畅的通道和可施展的平台，制约了物业管理企业的发展。这一点反映在具体负责直管产的物业管理企业，或者是具体负责经改造完善后实行物业管理的旧住宅区（或高层住宅）尤为突出，这些难点问题解决得如何，将直接影响广大老百姓的生活和物业管理企业，也将影响到物业行政主管部门乃至政府，笔者仅就物业管理企业管理运作难点问题拙见如下： 难点问题之一：物业管理行业发展迅速，但相应的法律、法规滞后。物业管理搞了这么多年，但法律、法规至今不健全不完善，该配套的不配套，该总结归纳上升以法律、法规层面上的仍没有达到，虽然有一些政府规章来规范和约束物业管理企业、物业产权人、使用人，但也不是很完备，物业管理企业因没有健全和完善的法律、法规的监管及强有力的支持，很难保证物业管理企业在管理运作上有法可依。难点问题之二：与相关职能部门之间权责不明，分工不清。物业管理企业与专业公司的协调、分工负责还不尽明确。物业管理企业负责住宅小区的物业管理工作，物业内包括水、电、气、供暖设施、设备，相应的有专业公司各自负责管理，这就存在着一个协调的问题。协调好了，有利于物业管理工作的发展，协调不好或力度不够，将直接影响物业管理事业的发展，而具体负责组织协调的应是哪个部门来实施呢？物业管理企业因为力度过小，很难担当此任。比如分工负责的不明确问题：物业管理企业负责物业管理有别于专业公司的专一性

管理，供水部门负责供水、供电部门负责供电、供气部门负责供气、供暖部门负责供热，看是都与物业管理企业无关，但实际上与物业管理企业有着相当的关联。在这里，就涉及到一个关键的问题，维修养护问题和后续更新问题。专业公司负责管理的这一块都需管到什么程度，比方说，供电公司负责供电、收费，维修这块有没有供电部门的事，如有的话，供电部门都负责哪些方面的维修项目，这应该有一个明确的规定，以便让广大牧业 产权人、使用人心中有数。

难点问题之三：物业产权（使用）人对物业管理企业职能认识不清。物业管理企业在管理运作面对广大物业产权人、使用人，他们把物业管理当成一个筐，当成一把万能钥匙，确实让物业管理企业感到非常头痛。一些物业产权人、使用人认为我把物业费交给你们了，有事找物业管理企业，这是天经地义之事，你不管，我就不交物业管理费。开发单位在房屋交付使用，住户拿到钥匙以后，就好象万事大吉了。什么房屋质量问题、住房面积问题和回迁安置及费用问题、室内装饰及设施等问题，就顺理成章的应由物业管理企业来负责，而物业

管理企业又有什么好办法为这些物业产权人、使用人解决这些问题。物业管理企业不是万能钥匙，它不是什么锁都能打开的，环境保护问题、原旧有住宅设计没有厅间问题和原旧有住宅（高层住宅）消防系统无法使用等问题，都统统强加在物业管理企业身上。你解决不了，管不了，你就别想收物业管理费。这一切的一切，都给物业管理企业增加了过份的负担，严重影响了物业管理企业发展为和广大物业产权人、使用人尽力服好务的情绪。

难点问题之四：收支差距过大，入不敷出，难以为继。一些负责直管产物业小区、高层住宅的物业管理企业，都有这样的感触。为实行物业管理，都要拿出资金来改造旧有住宅小区，使之具备和符合实施

物业管理的条件要求。但是要想保持和巩固改造的成果，这就需要资金，而资金来源主渠道——物业管理费，因旧住宅区、高层住宅的软硬件条件所限，按照《大连市住宅小区物业管理服务收费等级管理暂行办法》要求其收费标准都是很低的。仅以集贤街高层住宅为例，该高层住宅总建筑面积0.5万平方米，有住宅89套，建筑面积为0.48

万平方米。成立物业产权人委员会后，与物业管理企业签订物业管理委托合同，实施了物业管理，物业收费标准经委员会研究决定报物价局批准，按建筑面积每平方米0.20元收取，每年按100%计为1.15万元，该高层住宅目前物业从业人员4人，管理员1人，保安2名，保洁员1名，负责保安、保洁、绿化、电梯运行、维修等工作。按每位员工每月工资700元计，每年仅工资一项就需3.36万元。两者之比，就需2.21万元资金的补充，而电梯运行用电费每年就需1.8万元多，再加上维修养护、绿化费用等，每年仅该高层住宅物业管理就需从物业管理企业拿出不少于6万元的资金补充。久而久之，物业管理企业能承受了吗？如此发展下去的话，只能是面临着物业管理企业的弃管。到那时，就影响到了物业行政主管部门和政府了。所以，专题研究旧住宅区物业管理的发展方向问题就显得尤为重要了。

以上所述物业管理企业面对管理运作难点的几个问题，确需提到议事日程上来，做为一件大事和实事来抓。因为，它关系到方兴未艾的物业管理事业的发展，笔者认为：第一，应尽快把法律、法规的健全、完善和配套工作做好，让物业管理企业行事有法可依。第二，由政府主管部门牵头，把物业管理企业与专业公司的协调，分工负责搞清楚，搞明白，使之各负其责，分兵把口，并形成为政府规章，加以配套完善，让物业管理企业与专业公司共同携手为广大物业产权人、使用人服好务。第三，对房地产开发单位的行为进行再规范，明确房

屋交付使用、售后服务的条条块块约束，强化开发单位的服务意识，加强对房屋交接验收的条件约定，分清责任，明确责任承担的主次。第四，应加大对物业管理企业的扶持和帮助力度，政府要有对物业管理企业政策上的支持，物业管理行政主管部门要有对物业管理企业合法经营上的扶持和指导，特别对负责管理旧高层住宅、旧住宅小区的物业管理企业要有倾斜，让他们有信心在积极开拓经营渠道创收的基础上，为他们提供较好的经营创收发展的空间。同时借助媒体等渠道加大物业管理方面的宣传力度，让广大物业产权人、使用人都能清醒、清楚的认知物业管理，认知物业管理企业的行为所向，提高广大物业产权人、使用人花钱买服务的认知程度，让交费的、不交费的有一个明白的区别，使物业管理企业能真心实意的为物业产权人、使用人服好务，而没有怨言。这样，物业管理事业才能健康持续的向前发展。（大连盛达高层物业管理中心 张家庆）

第五篇：高校物业管理现状

高校物业管理现状及发展定位的思考

东北大学 韩子秋 有勇

一、概 述

物业管理是我国改革开放以来出现的一个新兴产业，80年代初期由国外引入，在深圳出现，陆续传播到内地。在20多年的发展历程中，对改善人民群众的生活和工作环境，提高城市管理水平，维护社区稳定，扩大就业，起到了积极作用。最近几年来，随着住房制度的改革，住房分配货币化政策的实施，城镇居民出现了大量的个人购房，物业管理直接进入了千家万户。

在物业管理的快速发展过程中，不可避免地出现了一些问题，如物业管理企业行为不规范，服务不到位，收费与服务不相符，损害业主的合法权益等；也有业主夸大权力，忽略义务，轻视合同的现象，造成物业管理无法进行。这些 , 是中国物业管理行业的普遍特点。

二、国内物业管理现状

物业管理由深圳引入，也在深圳得到了快速的发展。国内物业管理行业的现状，大概可以分为以下几种情况：

1、快速发展的物业管理企业

快速发展的物业管理企业以南方为多。这类物业管理企业的特点是已经形成了完善的物业管理体系。这其中包括管理企业的管理与服务已经完善，同时业主的权力与义务也正常履行。如深圳的万科物业管理公司。这类小区确实达到了绿、静、美、安的要求，物业管理从业者与业主密切配合，大家充分行使权力，认真履行各自的义务，共同建设小区。物业管理企业有充足的人力资源和经济实力，在工作中不断地总结经验，查找不足，努力完善自己的服务，竭力提高服务质量。在这个孜孜以求的过程中，不断产生新的适应当时形式的管理和服务模式，提高物业管理档次。他们不断地提升物业管理的理念，达到了快速发展。

2.、靠借鉴别人的模式和经验得以存在和发展的物业管理企业

并不是所有的物业管理企业都有足够的人力资源和经济实力，因此更多的物业管理企业不具备创新的能力。他们更多做的，是“拿来主义”，向先进的物业管理企业学习，通过实地考察、查阅资料 , 并结合自身的实际情况，来选择一个管理的模式。这种管理模式尽管不是很先进，但在借鉴的时候取长补短，秉承被借鉴对象的优点，加上对自身有了足够的认识，因此对企业来讲在的一定的时间段还是很合适的。在这类企业的身上，不能发现太多新的东西，物业管理水平提升缓慢。社会上的绝大举数物业管理企业属于此类情况。不在最前沿并不等于说搞不好物业管理，他们也一直按行业标准的要求来充分行使权力并履行自身的义务，与业主关系融洽，小区管理井井有条。

3、转型阶段的物业管理企业

说其为转型阶段物业管理企业，是因为物业管理企业本身不正规。往往是某个单位的什么科室在快要解散的时候，突发灵感组成了一个物业管理企业。人员情况、经费情况等等都不能达到物业管理企业要求的标准。几个人管理者雇用几个保洁员、保安员就开始了“物业管理”。上级拨点款，自己再出租几套房屋，实在不行就卖几套门市房，收不收物业管理费无所谓。这种情况也不少，在某些事业单位和国家机关较多，尤其是在北方中小型城市中，这种情况几乎是随处可见。这样的物业管理企业所辖的往往就是本单位的小区或自己开发的小区。几幢楼，规模很小，因此在没有做出太多成绩的同时往往也不会出现什么错误。况且以前没有人管的小区现在有人管了，业主的心里觉得还不错。

4、物业管理企业尚未形成

这种情况也是集中在北方中小型城市中，南方相对少些。物业管理这一概念还未能明确，大家的观念还停留在总务处、房产科、基建处等老式的计划经济概念当中，何为物业管理，尚未来得及考虑。

这种情况往往在一些机关或事业单位较多，这些单位往往历史较长，有些福利房子以前分给了职工，形成了一个小院，因此卫生、维修等都得有人负责。再加上以前单位为了安排人、提职、提干 , 而产生了一个个新的部门，目前又无法合并。总之，一般的活现在都有人干，物业管理晚一点实施并无大碍。

三、高校物业管理现状 应该说，高校的物业管理受社会环境影响非常大。高校的物业管理本身就很落后，又没有足够的人力来对此进行研究和探讨，因此向社会先进的物业管理企业学习是高校物业管理获得间接经验和管理模式的主要渠道。对国内高校物业管理作一下简单的分析就不难发现，处在物业管理整体水平较高城市的高校，物业管理也就更加规范、更加完善、更加接近行业标准的要求；反之，所在城市的物业管理水平不是很高，高校的物业管理也不会走得很超前。因此说，社会大环境对于高校物业管理的产生和存在非常重要，甚至是决定性的作用。

高校物业管理的发展，也与社会大环境有密切的关系。如果大环境形成，物业管理这一概念得到普及并深入业主之心，物业管理的进程自然要快，实施物业管理的难度自然就小。如果大环境不是很先进，招投标市场不健全，业主脑海中还都是计划经济下的条条框框，实施物业管理的难度也就大。

我们曾对高校的物业管理作过认真的分析，认为高校的物业管理分为以下几种情况：

1、完全企业化，并走出高校，占领校外市场

这类高校中的物业管理企业是高校后勤社会化改革的排头兵。往往是成立得较早，学校给予了足够的政策，外部市场环境好；同时，从业者有敏锐的头脑和开拓市场的精神。

学校给予政策扶植和经济扶植对高校物业管理的产生和发展很重要。学校的物业管理企业离不开学校的支持，以什么样的姿态产生、存在和发展都与学校定的调子有关，至少对于高校物业管理企业初期运行十分重要。如果学校先把物业管理企业完全企业化了，将它的职能统一了，将它的基本条件完备了，自然也就有了走向市场的可能。如果市场是相对完善的，竞争是平等的，那么凭借高校这一社会认可的品牌，将在高校所做的物业管理工作作为经验和业绩，从业者大胆地开拓市场，自然会产生良好的经济效益和社会效益。据了解，浙大的求实物业管理公司就是这样一个典型的例子，我们曾与陈福江总经理通过电话，他们2003年校外业绩非常出色。

2、半企业化状态，同时具备企业和事业“双重性格”

这种情况在高校中较为普遍。有的已经是一个企业，取得了独立法人资格； 但同时对于校内来讲，职能象一个科、一个处。这种情况的形成往往与学校定的调子、历史沉淀下来的组织机构有关。历史的原因将物业管理的职能给分解了：供暖归一个部门，绿化归一个部门，维修又是一个部门负责等等。每个部门的负责人都在兢兢业业地工作，级别再提升的可能不大，撤职又没有什么理由：大家都有很多功劳、辛劳、苦劳。这种管理模式己经延续了好多年，好象并无太大的不足之处。在这种情况下，学校往往下不了决心将所有属于物业管理的职能归属，因此物业管理企业也就是一个“五脏不全”的物业管理企业。随着高校后勤社会化改革的提出和推进，“大物业”和“小物业”是高校一直在探讨、在思考的问题。“大物业”，就是说将所有物业管理职能统一起来，形成一个完整的物业管理企业，如将住宅区与教学区的物业管理统一起来，将供水、供暖、供电等职能归属到一起等；“小物业”，就是维持现状，力所能及地归属物业管理职能，逐步完善物业管理企业的职能。

半社会化状态的物业管理肯定是“小物业”：“小物业”也就决定所实施的物业管理是半社会化状态。

半社会化的物业管理企业一般都不具备冲向市场的条件。首先，从业者就不是一个完全合格的物业管理者。职能的不健全不完善势必造成从业者在物业管理的某个领域的直接管理经验为零；其次，本身就不是一个完整的物业管理企业，市场招标过程中又不可能将一个小区的物业管理工作分为几家来完成，这就造成了不完整的物业管理企业与完整的物业管理企业同台竞标的局面，结果可想而知。

东大的物业管理公司就是这样一个不完整物业管理企业。东大的物业管理公司是独立法人企业，但不负责小区的供暖、供水等任务。我们也曾试图走向市场参与竞争，前来考察的单位都认为你们所负责的部分干得都很出色，但还有一部分物业管理职能你们不懂。

不能到市场中寻找经济来源，只能依靠学校而生存。因此这类物业管理企业的腰板不硬，依赖感大家共知。在这种情况下，学校的一些职能部门便不时地管一管这些法人，这些企业。因此，这样的物业管理企业有时看起来更象是一个科室，用的是一个企业的名字，做的一些事务性的工作。

当然，随着物业管理这一概念的深入，随着学校决策者、物业管理从业者、业主观念的转变，让物业管理企业职能完善，最终完全企业化只是迟早的事。

3、成立了物业公司，但完全事业管理 这种情况的物业管理企业在高校中也较为多见，已经走出了酝酿的阶段，萌芽出来了物业管理企业，但从学校决策者到从业者的头脑中物业管理概念均未形成。往往涉及到了一定的物业管理职能，如设立了保洁、维修 , 还开展了出租房屋等经营性物业。没有物业管理合同，没有业主公约，没有业主委员会。在管理上，学校也是按照一个科室来对待，人、财、物样样不独立，主要领导叫了“经理”，却不能履行经理之权、无经理之实。

凡事总有一个开始，开始自然也就意味着有很多东西尚待进一步完善。事业型的物业管理企业在北方的中小型城市较多见，与很多因素有关，需要时间来逐步完善。当然，完善速度和质量取决于决策者的观念，也与从业者对物业管理的理解和努力有关。

4、物业管理的职能还在由一个科或几个科来完成

这是物业管理这股春风尚未吹到的角落。无论是领导还是居民，对物业管理缺乏一定的认识，甚至干脆不知为何物。所有的工作几十年如一日地运行着：设一个总务处、绿化中心、能源部、房产科、爱委会等等，实施着类似物业管理的职能。每月收一元或几角的卫生费，冬天供好暖气，几十年如一日有条不紊地进行。

这种情况在高校中占有一定的比例。地理位置越偏僻，这种现象存在的土壤就越肥沃。在这些学校中，物业管理这一概念基本为“零”，高校的物业管理企业在经历萌芽、半社会化、社会化的过程中，决策者、从业者、被服务对象观念的陈旧将束缚其发展。这将是一个漫长的过程。

以上，本文就中国物业管理现状、高校物业管理现状、高校物业管理的有利与不利因素进行了讨论。从中不难看出，全国的物业管理(含高校)发展不均衡，情况十分复杂。走在前面的，已经是大师级，可以授课带弟子；走在后面的，还根本没想到实施物业管理。

四、高校物业管理的几个特殊性

高校对于物业管理而言是一个特殊的群体。说其特殊，主要有以下几个原因 :

1、高校的建校史长，观念固化

高校成立的历史往往都比较长，很多高校已经庆祝了八十年、百年华诞。几十年上百年的发展过程中，已经形成了自身的管理模式和体系，经过历代人的努力，己经建章、建制条理清晰。因此领导者本身有些观念已经固化，不容易改变。同时，高校住宅小区的居住群体非常稳定，传统的东西非常多，居民本身已经习惯了计划经济下的衣食无忧的生活，居住观念也已经固化。

在高校实施物业管理，最难解决的就是改变决策者和居住者的观念问题。

2、高校是一个封闭的小社会，有很多已经形成的习惯

高校是一个小社会，很多人可以常年不出校门(或住宅区门), 但基本生活不会受到影响，有一部分人过着“秀才不出门便知天下事”的生活。同时高校人与人之间较为熟悉，领导与群众之间多有师生之情、同窗之谊；最差的，还可以绕个弯找到一个非常亲近的关系。因此，谁要是心里不顺了，很容易就可以找到领导聊一聊。

改革必然对原有的习惯与生活造成冲击，否则就没有必要进行改革。物业管理是要将无偿的服务变为有偿，直接触及到居住者的切身利益。收费的高低，服务的好坏，甚至是一些莫须有的问题，都会反映到领导者的案头，影响决策者的信心和力度。

3、高校正在从计划经济向市场经济过渡

在高校目前还可以经常看到计划经济的影子，如分房、分配方案等等。市场观念正在一点点走向高校，走向人们的脑海之中。这是一个过程。在过渡期，大家往往在发现过去不足的同时又很难接受新的事物。这个过程也是艰辛的，需要决策者、执行者、被服务对象的观点改变、行为支持；同时，也需要外部环境的影响和支持。

五、高校物业管理经历的几个不同阶段及定位

高校的特点也就决定了高校的很多做法会显得很“独特”，物业管理也不例外。以我们经过了广泛调研和认真分析，认为，高校的物业管理应该走这样一条路：以物业管理的行业标准为理论依据，以高校的实际情况为事实依据，将物业管理的产生、发展、成熟划分为若干个阶段，根据每个阶段的具体情况因地制宜地确定物业管理的模式和标准，即定位。

我们认为，为高校的物业管理定位应该分为以下几种情况：

1、产生阶段，要在维持原管理与服务的情况下逐步靠近行业标准 对于绝大多数高校而言，物业管理产生阶段都显得较为突兀，都是“平地”产生，都不是一个完整的企业模式，有些甚至没有企业的性质。每个角色都是新的，但每个人都是以往尚未发生变化的思维模式。观念的未转变、职能的不完善等等都要求此时的物业管理不应过分追求企业化、行业化，而应该尽量维持原有的管理与服务模式，努力提高服务质量，逐步提升服务标准，让物业管理这一概念潜移默化地浮出水面来。这一点很重要。产生的本身也就意味着一种转变的诞生，一场改革的开始。改革是最容易失败的。古往今来，在历代变法亦即今天的改革中，失败的例子很多：商鞍车裂、王安石罢相、戊戊六君子杀头，都是变革失败的结果。因此改革一定要在维持以往惯例的基础上，在小范围推广新的模式，树立典型，让大家感受到改革的好，让大家从心中需要改革。这就如小平同志所推行的改革：在深圳杀出一条血路来。因此产生阶段的高校物业管理就是要以渗透的方式切入，逐步引进新的观念，当然，最主要的是提高服务质量和服务意识。创造绿、静、美、安的居住环境，让业主多年的希冀变成现实，让业主体会到被 尊重与居住环境的大大改善。这也就是高校物业管理在产生阶段所要做的定位。

只要产生了,就自然意味着发展。关键是在产生时要有一个良好的心态,不能急,要认清形势,要分析内外环境。尊重历史、尊重现实本身也就具备了发展的前提,只要能把握好方向,掌握好节奏,良好的开端必然也就达到了成功的一半。

2、发展阶段之一, 将已有职能按行业标准来运行

正如以上所述,不管背景如何,产生了物业管理企业,目的就是要将物业管理企业化,按行业标准来运行。这应该说也是成立的初衷。职能不完善、政策不是非常有利、外部环境不好,都不是一朝一夕所能解决的问题。因此,对于处在这个阶段的物业管理企业而言,不能等、不能靠,更不能怨天尤人。最需要做的、最应该做的,就是将已有的职能完成好,并向行业标准靠近。比如说,只有保安、保洁、零星维修的职能，那就要努力建设这三个方面，让这三个方面的工作质量达到行业标准的要求，让业主从这三个方面所得到的服务是充分的、是满意的。尽管所涉及的面不是很宽广，但并不影响业主对这个类型物业管理企业的评价。正所谓“窥一斑可见全豹”：小事不可随便。己有的工作井井有条，业绩突出，那么企业的自信心会增强，业主的信任感也会得到提高。

必须清醒地认识到，这个阶段很重要。从一定意义上讲，决策者已经开始了第一个试探。如果成功，那么根据试探的结果会产生较大的有利于企业发展的政策出现；反之，决策者会要求企业稳一些，步子慢一些，增加观察的时间。这是一块试金石。“一屋不扫何以扫天下？”从业者具备足够的能力，所采取的措施与手段得当，被服务者从心里愿意接受和认可，这些才会让决策者下决心将高校的物业管理拓展开来。决策者、物业管理从业者、业主三者相辅相成，不可或缺。

3、发展阶段之二，归属物业管理职能，并按行业标准来运行

进入这一个阶段表明，物业管理从业者已经付出了艰辛的劳动，达到了预期的效果并取得了一定的成绩，获得了决策者的认可和支持，业主也对物业管理这一概念理解、接受，甚至已经开始配合物业管理从业者的工作。

进入这一阶段也表明，一个良好的开端己经为成功打下了一半的基础，它增强了与之相关人员的信心、热情和力量。

走进这一阶段，也说明此前已经积累了一定的经验。如什么是物业管理，它应该包含哪些职能，如何为业主提供最佳的服务，如何行使权力并履行义务等等。也就是说，从业者本身心理上和观念上已经是一个物业管理从业者，可能由于职能不完备而对某一个领域不熟悉。这已经不是关键的问题。“人非生而知之”学习物业管理知识是很容易就会学到，这对于工作来讲，不会有太大的影响。

物业管理者的经验、所取得的业绩、业主的理解支持，这些，都会促使从业者特别是决策者产生新的思考：完善物业管理职能并将高校的物业管理社会化。

完善物业管理职能，也就是我们经常谈到的“归口”问题，将应该由物业管理企业管理的部门，都纳入其名下，也就是我们高校后勤常常谈到的造大船，产生“大物业”。这多少有点残酷告,“统一”的过程将会带有“血腥味”很多人要因此被打乱了原本平静的生活，多年的地位与收入会发生变化，更多的是走了下坡路。这种工作不是一朝一夕能完成的，要一个一个地解决，一块一块地合并，合并之后还要有一个较长时间的磨合期。

归属合并的过程要突出一个概念，即所有新的职能要按行业标准来运行，至少经过短期的过渡与磨合之后，必须按行业的标准来运行。

归属合并肯定要涉及到人、财、物方面的问题，这里有一个最难解决的，就是人的观念的改变，由事业单位所拥有的思维方式向企业化改变。这就又回到了本文在前面所讨论的问题。这次转变观念的难度应该比最初产生物业管理企业时转变观念的难度小，时间短，对企业的影响不会太大。要有正规的考核办法与管理规章制度，要完善企业的氛围与运营机制。有规矩也就成了方圆，新的环境塑造新的观念，这也都是正常的事。一个职能完备的物业管理企业，势必就要按行业的标准来运行和发展。

4、发展阶段之三，完善物业管理职能，完全按行业标准运行

所谓的行业标准，也是在不断地变化。但最基本的条件是将物业管理企业在完全企业化的环境下运行，不断提升服务理念，提高服务质量。对于高校的物业管理企业而言，要彻底与高校形成甲方、乙方的关系，要完善合同的条款，在法制而非行政干预的轨道上运行。物业管理企业也可以通过竞标的方式来获得为本校业主服务的机会，不一定是行政命令的结果。从业人员可能有很多是高校的职工，但属于学校派出人员，所有的福 利待遇等都由物业管理企业本身负责。学校与业主在接受服务方面是一致的，属于甲方，对物业管理企业的工作进行指导、监督，行使相应的权力与义务。

按行业标准来运行对于物业管理企业是很重要的，使其经过了艰苦的历程之后终于变成了“正规军”。在市场这个浩瀚大海中品尝快乐与艰辛的同时，至少有一点是令人兴奋的：摆脱了很多束缚。

走到这一步的高校物业管理企业，市场对于他们来讲并不是很可怕。原因有以下几个方面：

①本校的小区已经是其辖区，有了一定的经济来源。这部分经济来源应该是能够满足公司本身的支出，维持公司的正常运行。这种得天独厚的条件解除了后顾之忧，是经济优势。

②高校的物业管理企业有很多都是高校派出人员，其中一部分管理者的学历层次较高，有较强的理论与实践能力。尽管他们未必是物业管理这一专业的，但至少具备企业所要求的素质。这是人力资源的优势。

③高校的物业管理企业在命名时绝大多数都会含有高校的名字或简称。高校本身就是一个品牌，因此高校的物业管理企业在社会上更具备信任感，容易被业主接受。这是品牌优势。

高校的物业管理企业还有很多优势，在此就不一一赘述。因此高校的物业管理企业很自然地就会想到这样一个问题：在占领学校市场的同时，冲向校外市场，获得更大的经济效益与社会效益。

5、冲出本校，走向市场，达到企业化最终目的

这是高校的物业管理企业的最高追求，这是一种结果。此时的高校物业管理企业与其它社会上的物业管理企业已经没有本质上的区别，最多是文化气息浓厚一些。因此本文在此不做过多地探讨。

以上，我们将高校的物业管理企业的产生和发展分为五个阶段进行了讨论。当然，并不是每一个高校物业管理企业都必须按照这个模式来运行，也可能忽略了其中的一个或几个环节，这都是正常的，无可厚非。本文只是探讨了一个较为普通的模式。

由于时间紧，调研工作不是很充分，加之水平有限，本文的有些观点未必十分准确，对问题的分析也可能不是很完善。我们谨以此文呈献给高校物专会的同行，供大家交流，请大家指正。