云南高校物业管理主要问题及社会化对策（最终五篇）

第一篇：云南高校物业管理主要问题及社会化对策

云南高校物业管理主要问题及社会化对策

随着高校办学规模的不断扩大,物业管理逐步成为高校管理和后勤服务的重要内容,各地高校认真贯彻国家关于高校后勤改革重要指导思想,充分结合自身实际,努力探索高校物业管理模式,积累了很多具有自身特点、富有借鉴意义的实践经验。高校物业管理不同于社会其他物业管理,其业主是高素质的教师队伍和接受高等教育的学生群体,不同的服务对象决定了高校物业管理功能的特殊性。高校物业的首要功能是服务,服务于高校广大师生和教学科研工作;其次是育人功能,高校物业以优质的管理服务教育广大师生树立劳动意识,珍惜美好环境;高校物业管理还具有社会和政治功能,其直接反映出高校的教学科研育人环境和管理服务现代化水平,因而直接关系到学校的社会声誉、形象和影响力[1]。云南省地处我国西南边陲,边疆、民族、贫困、山区“四位一体”是其基本省情,一定程度上制约了区域高等教育的发展。近年来,在党中央、国务院的政策支持下,云南高等教育立足现实基础,充分吸纳社会资源,办学规模和质量日益提升,68所高校经教育部备案、审批进入国家招生计划,目前在校大学生人数突破 70万人,给云南高校物业管理提出了更高的要求和全新的挑战。文章在深入调查云南部分高校物业管理基本情况的基础上,全面总结了云南高校物业管理的社会化现状,深刻分析了云南高校物业管理存在的主要问题,客观提出了加强云南高校物业社会化管理的对策与建议。

一、云南高校物业管理的现状

(一)服务范围

高校承担着人才培养、科学研究、社会服务、文化传承等特殊历史使命,高校物业必须服务于高校的特殊功能使命,以规范化的管理服务满足高校内部不同主体工作、学习、生活的权利需求[2]。高校物业管理部门必须坚持服务师生,依据国家法律标准和服务协议规定,引进现代化的管理科学和服务技术,对各项物业实施专业化管理,为学校和师生提供多样化的优质服务,通过有效的互动服务构建浓郁的教书育人校园环境,推动学校的改革发展和办学质量的提升。

高校物业管理范围按照服务功能区域不同,一般可分为教师生活区、学生生活区、教学科研区三大区域物业管理,具体服务内容包括房屋建筑、公共设施、水电保障、环境卫生、苗木绿化、辖区治安以及其他有益于师生的商业代办服务[3]。云南各高校由于设置教室、宿舍、绿化、保卫等管理部门,物业管理范围和具体服务内容存在不同程度的差异。云南大学物业管理范围包括校园、办公场所、图书馆、学生宿舍楼道和教室等公共卫生;西南林业大学包括校园、家属区公共卫生和校园绿化管护;楚雄师范学院包括校园、办公场所、家属区公共卫生和校园绿化管护;云南农业大学则主要包括校园、东校区家属区公共卫生和校园绿化管护及教室公共卫生管理,引进社会物业公司负责综合办公场所公共卫生和图书馆卫生,学生宿舍楼道由学生处宿舍管理科负责,引进保安公司负责校园安全保卫。

(二)管理制度

云南省全面深化高校后勤改革,着力构建新型高校后勤服务保障体系,加快建立并不断完善行政执法、行业自律、学校监管、学生参与、舆论监督相结合的高校后勤监管体系[4]。要求各高校加强后勤服务企业管理,按照 “权力与责任挂钩、权力与利益脱钩”的要求,完善监督、控制、评价体系,促使后勤服务企业规范有序地做好服务保障工作[4]。云南农业大学贯彻国家 《关于进一步加快高等学校后勤社会化改革的意见》精神,遵循管理机构和服务实体分开的原则,将原总务处职能改革为后勤管理处,代表学校履行后勤监督管理职能;同时整合学校部分后勤服务资源,新组建后勤服务集团,负责经营服务;后勤服务集团与学校的行政隶属关系转变为合同契约关系,后勤服务集团实行 “独立核算、自主经营、自负盈亏”,经费实行 “拨改付”,即将人员工资、办公经费、后勤设施设备费等的经费拨款改变为按服务项目、工作量、服务质量支付服务费。

各高校物业管理为了提高服务水平,降低服务成本,结合本校实际积极探索建立高校物业管理规章制度,制定了岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的文件制度,但这些规章制度多半停留在文件上和公告栏上,并未形成完整的制度体系,执行的随意性也较大,执行的力度也不强。云南大学物业管理建立了校园保洁标准、监督考核办法,并设置专人监督考核;西南林业大学和楚雄师范学院物业管理均建立了监督考核办法,实行定期检查考核制度。多数高校是由一个或几个科室行使物业管理职能,虽然已经成立了物业管理公司等服务企业,但仍按传统的计划管理体制下的事业型部门管理,缺乏有效的激励管理机制。部分高校物业管理部门既具备企业管理特点,又具备事业单位管理特点,呈现半企业化状态,成立了具有独立法人资格的企业,但在学校内部其职能相当于一个科室级别,这样的物业管理企业职能很难有效充分发挥。部分高校物业管理实现完全企业化,校园内的物管企业积极走出高校,努力开拓校外市场。

(三)服务队伍

队伍建设是提升高校后勤服务质量的重要基础,是深化高校后勤社会化改革的主要内容。云南高校紧紧围绕后勤服务队伍的建设,积极开展后勤干部职工的培训教育,切实提高后勤队伍的整体素质和服务技能;加强后勤职工的思想建设和文化建设,为深化改革提供思想保证、精神动力和智力支持;加强后勤工会组织建设,强化后勤员工的 “主人翁”意识,激发后勤干部职工的工作热情;树立 “以人为本”的观念,关心后勤员工的思想、工作和生活,为后勤员工的工作、学习、生活创造必要的条件。

云南高校后勤物业管理改革各项工作起步较晚,队伍建设较为滞后,还未具备职业化的管理服务队伍,多数管理服务人员是教职工子女、家属和退伍转业军人,都是从原来的相关后勤服务部门分流而来,他们长期从事高校后勤服务工作,具有一定的实践经验,但是服务理念比较淡薄,事业单位管理模式影响深刻,多数缺乏专业技能培训,服务能力和水平还不能满足现代化管理服务的要求。随着云南高校后勤改革的不断深入,我们可以明显地感受到高校后勤物业管理服务质量的逐步提升,和谐校园建设成效显着,从业人员逐年增加,年龄结构以中青年为主,40岁以下占一半以上,专科以上学历的职工人数有所增加,由于自然退休、工作调动等原因,专业技术人员人数有下降趋势。云南大学后勤物业管理服务从业人数约 200人,其中正式职工约 20人,外聘临时工约 180人;西南林业大学从业人数约 100人,其中正式职工约 10人,外聘临时工约 90人;楚雄师范学院从业人数约 70人,其中正式职工约10人,外聘临时工约 60人,可以看出云南高校后勤物业管理服务事业编制人员比例较低,外聘临时工已成为高校后勤物业管理服务的主力军。

(四)资金来源

云南高校物业管理经费主要来源于学校行政拨款和物业服务收费,各高校在明确学校与后勤的责权利关系,明晰资产所有权、使用权以及确保资产保值、增值的前提下,由价格和财政部门合理核定后勤服务收费的范围和标准,事业性收费按照有关规定申报办理。学校后勤部门严格成本核算,通过面向市场、广开门路、多元筹资,保证同类服务项目的收费低于社会同行业标准[4]。云南大学、楚雄师范学院物业管理费用按照管护面积拨款,西南林业大学物业管理费用按照物业管理部门人员工资费用和材料消耗费用拨款。

高校物业管理服务育人功能决定了其公益性特点,既要遵循教育规律,也要服从市场规律,在追求经济效益的同时,还要注重社会效益和政治效益的统一[5]。高校物业管理一切以服务于学校教学科研为中心,亏本经营现象普遍,而且后勤离退休人员较多,管理成本和用工成本的逐年增加,造成后勤物业管理经费严重紧缺。云南大学、楚雄师范学院为从事物业管理的外聘骨干员工购买五险,云南大学外聘员工的月工资达到1500~2000元,楚雄师范学院外聘员工的月工资达到 1000~1500元;西南林业大学为从事物业管理的所有外聘员工购买五险,且月工资达到1500~2000元。

二、云南高校物业管理存在的问题

(一)管理模式落后

高校物业管理是为适应现代大学建设发展而逐步兴起的高校管理领域之一,也是高校后勤改革、提升高校现代化管理的重要内容之一,由于受计划经济时代高校管理模式和服务理念的影响,高校物业管理各项规章制度正处于不断探索阶段,政府相关职能部门也还未结合新形势下现代大学管理实际制定统一的政策法规,对高校物业管理服务进行规范引导,因而各高校对于物业管理服务缺乏完整的监督考核体系,日常管理的随意性和盲目性较大[6]。云南部分高校积极探索适合本校实际的物业管理服务模式,整合学校部分后勤资源组建物管企业或面向社会公开引进物管公司,试图以企业化管理推动后勤物业管理改革,但是在事业管理体制的大环境中,物管企业仍受到学校指令性行政管理的约束,员工 “顾客至上”服务意识较弱,服务手段落后,在服务内容和收费等方面主要服从学校指令性规定,很难执行相应服务行业标准,多数情况下为了服务于学校教学科研工作,只能不计成本完成一些服务内容,这在一定程度上制约了物管企业的可持续发展。

(二)专业人才缺乏

为了建设高水平的教学科研型大学,提升学校在社会上的知名度和影响力,高校的人才队伍建设工作普遍注重引进高学历、高职称的专业技术人才充实到教学科研岗位,而对于后勤管理服务岗位人才培养和引进工作没有给予应有的重视,后勤高级管理人才和物业管理技术人员的引进还没有列入学校人才建设计划[7]。云南高校多数物业管理服务岗位面向社会公开招聘临时工,工资待遇偏低,很难吸引有文化、懂技能的青壮年从事这些的工作,导致现从业人员年龄结构偏大,文化素质普遍不高,服务技能较低,由于资金投入不足,从业人员接受专业化培训机会很少。通过调查发现,部分高校校园保洁人员全部为外聘临时工,平均年龄达到 55岁,工资标准在 1200元左右,可以看出云南高校物业管理服务队伍年龄老化、待遇较低、用工风险较大的现象普遍。

(三)沟通协作滞后

高校物业管理服务范围涉及日常教学、科学研究、师生生活等诸多方面,工作内容错综复杂,由于教室、实验室、宿舍、水电、保洁、绿化等属于学校内部不同部门管理,各本部门都成立了相应的管理科室,造成物业管理分工过细过散,单打独斗现象普遍,工作推诿扯皮时有发生[8]。

云南多数高校成立了教室管理科、宿舍管理科、能源保障科、绿化环卫科、条件平台科等科室,安全保卫,分属于后勤集团、学生处、科技处、保卫处等校内部门管理,但是部门之间缺乏有效地沟通协作和资源整合,导致部分物业管理资源重复投资,浪费严重,降低服务成本、提高工作效率、提升经济效益成为纸上谈兵之事。

(四)经费来源单一

随着云南各高校招生规模的急剧扩大,学校教学楼、宿舍楼、食堂等后勤基础设施建设全面推进,一些设备设施超负荷运转,基础设备设施维修、卫生保洁、安全保卫等管护费用也会急剧增加,而少量的服务性收费等成本收益不成比例增加,甚至亏本经营,投入与收益严重失衡,学校的物业管理经费负担将会越来越重。另外,当前各高校物业管理改革处于不断摸索阶段,完善的管理体制机制还没有形成,学校与后勤的责权利关系还没有足够理顺,造成高校物业管理经费来源比较单一,资金主要来源于学校拨款和少量的服务收费。

三、提升云南高校物业管理的对策

(一)完善管理体制

为了提升高校物业管理服务工作的效率和水平,各高校应该逐步改革原有的计划经济体制和事业单位管理条件下的后勤物业管理机制,整合学校内部物业管理的资产、人员等资源,按照“自主经营、自负盈亏、独立核算”的原则,在工商管理部门登记注册物业管理公司,完整地从学校行政管理系统中剥离出来,能够自主地参与到社会物业管理竞争,在校外开拓自己的市场,不再按照学校下属行政部门管理;或是面向社会公开吸纳有实力的优秀物业管理公司参与管理,做好服务收费、监督管理和职工分流等热点问题,通过企业化管理促进学校后勤物业的专业化、规范化、科学化发展。对于物业公司的管理应该建立监督考核体系,包括科学规范的管理制度、工作标准和服务程序,主动接受学校和师生的监督[9]。

(二)建设人才队伍

高校应该核定一定编制,投入专项资金,专门用于后勤物业管理服务队伍建设,物业管理在编在岗干部职工的使用、职称评定、工资待遇等,要与学校其他在编在岗干部职工一视同仁。在实施后勤物业管理改革的过程中,对原属学校事业编制的后勤人员要区别不同情况,按照国家有关政策妥善安排;通过岗位设置、转岗培训、开拓项目、分流员工以及实行职工待岗或转岗等方式[4],切实提高物业管理服务效率。加强高校后勤物业管理服务人员的思想、业务、文化、身心等素质的培养,运用素质教育、岗位培训、技术考核等形式,培养一批懂专业、会经营、善管理的物业管理人才,提高从业人员的专业水平和服务意识。通过利益调整,引入竞争机制,加强岗位考核,做到优胜劣汰,逐步建立一支动态管理的高素质物业管理服务队伍。认真贯彻落实 《中华人民共和国劳动合同法》,依法与编制外聘用临时工按照劳务派遣、人事(劳动)委托代理等方式办理用工手续,签订用工合同并参加社会保险,在岗、在职时待遇由学校自主确定。

(三)拓展经费来源

高校后勤具有公益性和育人特点,后勤物业服务于学校教学科研中心工作,服务收费标准较低,经济效益不明显,很难保障自身运转经费。

高校物管企业应该坚持以服务为本,千方百计开拓其他渠道,根据师生的不同消费层次和领域,开展多元化、多层次、多领域的有偿服务,有效弥补学校物业管理经费的不足[10]。一是拓展学校物业管理的经营服务功能,优化配套服务,开设快递收发邮件等;二是贯彻落实岗位责任制和工作标准,形成有效的成本监控系统,努力降低经营服务成本;三是积极开拓校外物业服务市场,承接社会上各类保洁、安保、绿化等项目;四是将校内的商业经营服务点以租赁的方式划入学校物管企业经营,以增加物管企业的自我发展能力;五是校内不同区域的物业管理服务应该区分所有权,制定服务标准和要求,包括校内教职工住宅区,按照标准签订服务协议,交纳专项维修资金,支付相应的物业管理费,设立专门账户,做到专款专用。

参考文献:

[1]董磊.浅析高校物业管理的特色服务项目与特殊功能[J].现代物业·新建设,2014(7):129-131.[2]刘辉,刘卫民.新时期行业特色高校的功能重释与定位 [J].重庆科技学院学报:社会科学版,2014(8):144-146.[3]张岳,郭斌.高校物业管理社会化探析 [J].陕西农业科学,2007(5):145-156,148.[4]云南省人民政府办公厅.云南省关于深化高校后勤改革建立新型高校后勤服务保障体系意见的通知 [Z].云政办发 [2009]153号.[5]张洁.新形势下高校物业管理发展分析及其对策[J].经营管理者,2013(9):252,251.[6]王宇华.浅谈高校后勤物业管理的问题与对策 [J].高校后勤研究,2012(3):29-30.[7]樊春.浅析高校后勤社会化管理 [J].当代经济,2012(10):102-103.[8]陈雪红,陈耀.浅谈高校后勤的物业管理现状及新需求 [J].高校后勤研究,2011(4):81-83.[9]任华.高校物业管理现状分析及对策研究 [J].北方经济,2013(9):94-95.[10]柳飞.关于我国高校物业管理社会化改革的思考[J].高校后勤研究,2007(5):49-50.(http://www.xiexiebang.com/feibiaozhun/)

第二篇：物业管理问题及对策

物业管理（存在的主要问题及解决对策）研究目的和意义

一、当前物业管理服务中的反映出来的主要问题

（一）法规不健全，司法效力不高

近些年来，虽然物业管理的立法取得了不小进展，《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等的出台，对规范物业管理的运作起了一定的作用。但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织与其它组织的关系处理、物业管理权力交接等，依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难以通过法律途径解决。加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效力低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决，容易使得小纠纷演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重影响社会和谐的事件。

（二）物业公司与业主之间的缺乏信任，难以建立和谐关系

目前有一些物业公司依仗有开发建设单位的支持，经常对业主的呼声不予理会，粗暴干涉业主的权利，导致业主对开发建设单位附属的物业公司很反感、不信任。开发建设单位的物业公司对物业早期介入和前期管理往往走形式主义，不能真正维护业主的利益，在建筑质量、功能、配套等重大事项上没有起到应有的监督把关作用。引致业主经常以房屋质量问题、建设单位承诺不兑现等而迁怒于物业公司，对物业公司不信任，关系处理不好。广州、深圳许多小区由此发生暴力冲突。

（三）物业公司履约意识和能力差，物业服务不到位

有一些物业公司在取得物业管理权后，没有按照合同认真提供物业服务，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准和要求；有的公司连起码的服务合同要求都不能达到，以减少成本增加利润。有的公司甚至连清洁、保安工作都不能做好。

（四）业主组织地位不明确，业主委员会运作不规范

长期以来，业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任。即便现在不少地方接受诉讼或仲裁，物管公司胜诉后，也难以执行。而在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会不公、不当地行使自己的权力，难以发挥业主组织应有的作用。

（五）业主欠费比例在有的地方较为严重

根据《中国物业管理》杂志的报导，北京市居民小区管理办公室对28个商品房小区进行调查，物业收费率能达到80%的只有14个小区，商品房小区平均物业收费率仅为65%。而一般来说物业管理费收费率低于80%物业公司将难以维持正常管理活动。

二、物业管理服务问题产生的原因

（一）业主与物业管理企业理念滞后

时致今天，仍然有大量人们对物业管理的认识停留在计划经济时代的单位管理或房管所管理模式上,无论是物业公司还是业主对物业管理的认识均又不成熟之处。特别是内地这种情况更普遍。据陕西《华商报》记者调查，西安市民对物业管理存在的问题可概括为六个方面：97％的业主称小区物业管理部门不是根据业主意愿公平选聘产生，而是由开发商“钦定”的，小区业主合法权益无法得到保障；86％的业主认为小区物业收费不透明，更有60％的业主称不了解物业部门收费的用途，而行政主管部门的指导无从谈起；参与调查的70％以上的业主对物业服务不满意，同时认为业主无法行使属于自己的权利；在参与调查的市民

中，有一半以上的人称不知道小区物业管理的政府行政主管部门是谁；参与者中，近90％的业主称小区不能按时召开业主大会，其中不少业主称小区没有召开业主大会却产生了业主委员会，怀疑是物业管理部门暗箱操作；在“您对小区物业管理不满时采取何种方式解决？”的调查项中，近30％的小区业主通过“争吵”解决物业纠纷。

（二）物业管理规模小，规模不经济，经营管理困难

规模不经济的问题。物业管理行业有一种说法，如住宅小区的管理面积在5万平方米以下者往往是亏损的，5-8万平方米才收支平衡，8万平方米才有赢利可能。但目前很多物业管理项目面积较少，整体上很难达到规模经营水平。据据统计，物业管理较成熟的广东省，截止2004年底物业管理覆盖率也只有为40%。物业管理企业有3000余家，管理项目1.2万个,平均管理4个项目，管理面积5亿平方米，每个公司平均管理面积只有16.7万平方米，每个项目只有4.2万平方米。［13］物业公司管理项目少，面积少的现状，反应了物业管理正常的市场竞争机制尚未形成，使物业管理企业难以走出经营困境，服务质量自然难以保证。

（三）行业队伍素质偏低，人才短缺

物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚，培养的人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，更加之观念上认为物业管理无需高素质人员的误区等，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。

回答人的补充2009-06-04 12:57

（四）物业纠纷处理方法不当，解决物业纠纷的有效途经不够

目前，不少物业公司对物业纠纷和和与业主的纠纷经常采用不适当的方法处理，如暴力解决、对簿公堂等，结果不仅难以解决根本问题，反而容易激化矛盾。据新京报报导，2005年10月30日晚，朝阳区57名欠交物业费、未履行判决的业主被法院强制执行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝阳区法院强制执行物业费一个月后对朝阳区被强制执行小区（百环花园、欧陆经典小区、农光里小区和芍药居北里小区）百名业主进行的问卷调查表明：超七成业主认为强制执行不会促使他们交纳物业费，而其后物业公司提供的服务也没有改善。调查结果统计显示：6.1％的业主对小区物业服务满意，65.9%的业主选择了不满意；同时42.7％的业主也意识到拒交物业费不能促使物业改善服务。对于强制执行后的影响，76.8%的业主认为，强制执行不会促使他们积极缴纳物业费；73.2％的业主感到强制执行后，物业的服务并未得到改善；68.3％的业主认为，强制执行后，业主和物业的关系恶化了。

三、解决问题的对策

通过以上分析，我们认为解决当前物业管理服务中的问题，主要应从以下几方面解决：

（一）完善立法，改进司法

一年前出台的《物业管理条例》突出了权在业主、订约自由、合同优先、建设与管理相分离、以招投标方式选聘物管企业、以合理公开以及费用与服务水平相适应的原则确定物业服务收费标准等物业管理法治精神与原则，较以往有了较大的改善。但迫切需要地方立法加以细化，强化法规的可执行性和可操作性，特别是要在业主组织的成立运作、物业接管的程序、方式、不交物业服务费的制约等方

面作出具体规定，以化解当前大量出现的一些突出纠纷与矛盾。在司法方面，要借鉴香港小额钱债审裁方面的经验，改革简化审判程序，提高审判效率，加大对物业服务中每一方违约违规的处罚力度，遏制“赖账”等不良现象与苗头。

（二）强化政府监管与指导，加强社会监督力度

首先，要从源头上对包括物业项目报建、规划设计、融资、开发、销售全过程进行严格监管，为后续的物业管理服务打下良好的基础。要积极改革物业管理行政管理模式，真正落实三级管理体制，将对物业管理监管的权力中心下移至街道办事处，明确赋予街道办事处指导业主大会召开成立，对物管招投标、物管交接及业主组织和物业公司实际运作进行监管的具体职责，提高监管效率。回答人的补充2009-06-04 12:58

再者，要依靠社区代表、人大代表、专聘社会监督员等各方力量，加强对物业管理的社会监督。拓宽群众投诉渠道，及时解决群众反映的物业管理问题，并加大对群众投诉的处理力度，对各种违法违规行为坚决查处，公开曝光，以起“震慑”作用。把物业管理市场中容易出现的问题消除在萌芽状态。

（三）多种途径培育规范物业管理市场，提高物业管理水平

要进一步加强社会舆论宣传，引导群众转变思想观念，使物业管理进一步得到广大群众的认同和支持，提高他们参与物业管理活动的主动性和积极性；要加强对业主大会、业主委员会成立的指导、引导，确立起物业管理市场的真正的买方主体，并增加这一主体的决策能力和行为能力；要加强物业管理市场竞争主体的培育，严格实行建管分离，大力推行物业管理招投标制度，真正建立业主与物业管理企业双向选择市场竞争机制；要增设对口的高等教育专业，大力培养具有相关专业的高层次人才，通过职业教育、在职培训考核等多种手段，提高物业管理人员的素质；要加强政府调控引导力度，加快物业管理企业改组改制，优化结构，重组上规模的步伐，培育一批高素质的企业；加强对物业管理公司的资质审核，对违法违规不能规范运作的物业管理企业，加大监督处罚力度，使物业管理企业在竞争中规范自己的经营行为，提高管理服务水平。

（四）加强专业人才培养和全员培训工作，提高行业服务人员素质

即要通过多种途径解决当前的物业管理服务人员素质不高的问题。首先，学历教育要要培养既懂政策法规、服务礼仪、心理沟通，也熟悉工程技术的经营管理服务型人才；同时物业管理行业应加快职业资格制度的建立，培养各级职业人才；企业内部培训重点要从解决业主关心的人员素质着手，加强服务规范、服务标准、员工礼仪、各种工程问题的解决实用技能、法律知识、突发事件应变能力等针对性培训。多管齐下，达到行业人员素质的根本提高，从而带来服务作风、水平的大力改善，使业主欣然接受优质的服务，消除内心的对抗心理。

总之，解决物业管理服务方面的问题不是一朝一夕之事，需要全社会的努力。相信随着我国法制建设的完善、市场经济体系的成熟，物业管理行业也一定能逐步走上规范、健康、和谐的发展轨道。

第三篇：物业管理问题及解决对策

一、物业管理存在的问题

1.物业管理法规与体制滞后

尽管《物权法》出台,又有此前的《物业管理条例》,但整体上而言,有关物业管理的配套法律法规比较零散,缺少系统性。

现行的住宅小区物业管理体制存在着一些弊端,这些问题不解决,就不能从根本上确立正确、公平、符合实际的物业管理法律关系,也不可能使我国的物业管理产业健康发展。

2.遗留问题

一方面是开发商遗留问题，由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留为题,从而使物业管理公司代人受过。一些住宅小区物业公司与开发企业如同母子关系,物业管理公司为开发商遮遮掩掩,即使不是一家,物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。因此,开发商的遗留问题,给业主和物业管理公司带来了后患。

针对房山的老旧小区，由于建设时间已经很久，许多问题是历史遗留问题，直到现在可能还没有完全解决；由于一直不能够得到妥善解决，业主对物业公司的信任度降低，抵制情绪越来越大，更加不利于物业管理。

3.业主缺乏自我约束

由于房屋产权多元化的发展,居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同,规模大的住宅区业主更是千差万别。业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次,为各自的利益冲突也经常发生,从而增强了物业管理的难度。

4、老旧小区的业主缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”。

5、业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。

6、社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司

7、行业协会还没有完全发挥其应有的作用。

8、物业公司不专业，管理服务不到位

一些物业公司缺乏专业性，管理服务各方面不够规范，又未能够合理的处理好与业主之间的关系，直接影响了业主对物业公司的信任度，同时也对整个物业管理行业带来很不利的影响。

二、相应的对策

1、政府层面

（1）制定完善的物业管理相关配套法规，建立物业管理信用档案。

政府应委派物业管理协会建立物业管理公司信用档案体系,它可为各级政府部门和社会公众监督物业管理公司及从业人员的市场行为,为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务,为社会公众对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统,减少物业管理公司违法违规的经营行为。同时建立物业管理信用档案也有利于物业公司的良性发展，通过市场和业主的口碑来选择出真正优秀的物业公司，使真正优秀的物业公司能够在目前鱼龙混杂的物业管理行业

中脱颖而出，获得业主的青睐。

（2）制定完善相应的法律法规，协调物业公司与个相关部门的关系，在物业公司做好服务的前提下，帮助物业公司协调工商、税务、教育、银行、水利、电力等各部门的关系，帮助物业公司各项服务能够更人性化、更规范化；使物业公司成为业主们的朋友，而不是敌人。

（3）推行建立第三方管理机构

由于业主对物业管理的不满与日俱增,并迫切要求物业管理在透明、公正的环境下进行操作,同时对于物业管理公司来说,面对业主过多的缺乏理性和缺乏专业的责问,已显得力不从心,而政府将太多的时间耗费在业主委员会的成立及物业管理公司与业主关系的调和上,此时可以组建一个第三方机构解决这些矛盾。

第三方机构可以是招投标中心、业主咨询公司、也可以是行业认证机构、仲裁机构、专家委员会。

2、物业公司层面

（1）严格执行承接查验标准

针对遗留的质量问题应认真实施承接查验程序,严格执行承接查验标准。在物业接管时,以明确物业公司与开发单位的责任。

（2）培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作第一、增强业主的自我约束与自我救济能力

由政府、媒体共同加大宣传力度,增强业主花钱买服务意识,不交物业管理费是违法行为的宣传,引导业主依法履行业主的权利和义务,同时监督《业主公约》的执行力度,将业主违约行为进行宣传,提高业

主的自觉性。

第二、借助社区管理的力量,监管好业主、业主委员会的建立与运作。

（4）物业管理企业建立现代企业制度，规范企业管理制定科学有效的管理体制，并认真执行到位，深刻认识服务型行业的特点，提高企业人员素质；要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。

（5）制定好各项服务标准，达标要求已经收费明细，召开业主大会对相关规定及各项标准张榜公布，并接受监督。

3、社会层面

（1）物业管理协会应积极有效的发挥作用。

（2）加大对物业管理行业的宣传力度，使社会公众应客观公正的看待物业管理这一新兴行业，加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视。

（3）新闻媒体应了解物业管理行业的政策法规和行业特点，深切体会物业管理行业的酸、甜、苦、辣，加深对物业管理行业的了解、同情和支持，从而进行正面的引导，使业主对物业管理有一个深入地认识，促使业主形成正确的物业管理消费观念。

（4）加强对广大业主对物业管理的宣传和指引，增强对物业管理重要性的认识和对物业管理消费的认同感。

第四篇：高校教育管理社会化路径及对策论文

摘要：目前我国高校正在实施教育体制改革，并开始尝试使用“社会化”的模式，来作为新的高校教育管理形式。本文将以高校体质社会化的分析为切入点，通过对社团、后勤、公寓、思想政治教育、校园网络、社会实践活动以及社区等七个方面的社会化管理方式展开详细的论述，进而探索出“社会化”高校管理开展策略以及途径。

关键词：实践活动;社会化;社区;教育管理

为了提升学生各个方面的综合能力，保证学生毕业之后可以顺利融入到社会之中，国内各大高校一直在对自身的教育模式与管理模式，进行着不断的调整和完善，而教育管理社会化这一模式也逐渐走进了人们的视野。为了对学生进行更好地管理与服务，高校工作者必须要探索出符合本校实情的社会化高校教育管理途径。想要达到这一目标，各高校必须要对体制社会化进行全面的了解。

一、高校体制社会化

自上世纪起，我国高校一直在对自身的教育管理体制进行着改革，形成了中央与省级政府两级管理的新模式，而进行本次体制改革的主要手段，就是“共建”。为了保证共建工作的顺利实施，中央以及地方都加大了对高校教育的财政资金投入力度，并在学生公寓以及校园网络等方面的社会化改动，提供了多项优惠政策与扶持方案。并将一些地方高校纳入到了中央管理的范围之内，形成中央与地方共同管理新模式，使这些学校的办学水平得到了极大的提高。实际上无论是中央直属高校还是地方高校，都是在地方进行创办的，所以地方政府必须要加大对高校重要性的宣传力度，使各级领导以及社会群众都能认识到高校在本地发展中的重要作用，而各高校也要本着“为民服务”的理念，来发挥出自身的作用与价值。

二、高校社会化教育管理开展策略

1.社团管理社会化

（1）提高社团各项待遇学生社团活动是学生自我展示以及自我培养的重要平台，对于学生的教育与管理而言有这十分重要的作用，所以社团活动也是高校进行社会化改革的重要内容之一。学校一方面要加大对社团重要性的宣传力度，使高校领导以及学生够正确对待社团，并积极参与到社团的各项活动之中；另一方面要对社团活动提供更大的支持，无论是在活动场地方面还是在活动经费方面，都要加大投入力度，保证学生社团各项活动的顺利开展。（2）明确社团价值方向高校要帮助学生树立正确的价值观与世界观，要在党中央决策的指导下，使学生明确进行社团活动的价值方向，在校园内形成良好的“社会风气”。并要加大对校园文化的建设力度，要按照校园实情形成特色化校园氛围，使学生可以在这种气氛的熏陶之下，心灵以及心智能够受到潜移默化的影响，这对于学生的成长而言具有十分重要的意义。

2.社区管理社会化

在对社区进行社会化管理改革时，学校可以从三方面入手：一方面，要对学校社区这一概念进行充分的认识，明确社区管理模式以及责任分配方式，只要属于同一区域内，就属于一个社区，就要严格遵守社区内的各项规章制度进行生活与工作。而社区管理者也应在加大区域内部学生管理力度的同时，增强学生的社区意识，是他们也能够自觉加入到社区的各项工作之中；一方面，要对社区内的每一项活动与文化宣传进行精心的设计，要保证活动内容的积极性与向上性。同时要对社区内的硬件设施以及软件设施进行不断的完善，为学生提供更加优质的社区环境；另一方面，要提高对服务与教育结合原则的重视程度，要在工作中始终坚持为学生进行服务的理念，按照学生的性格特点以及其他综合情况，来实施个性化社区服务，进而为学生的健康成长保驾护航。

3.实践活动管理社会化

在对高校实践活动进行社会化改革时，高校首先要认识到社会实践活动，对于学生发展的重要性，并经常组织各种类型的社会实践活动，来对大学生的综合能力进行提高，像社会调查、科技支农以及支教扫盲等对大学生身心有益的活动，都应是高校实践活动的内容；其次要将社会实践活动并入到高校教学体系之中，并设置相应的学分，以此来调动学生参与社会实践活动的积极性，使学生可以更加自觉主动的走入社会、了解社会，明确自己在社会中想要达到的目标，从而转化为自己学习的动力，增强学生课堂学习的主动性。同时还要强化对学生进行创业教育的力度。想要使学生可以在高压的社会竞争环境下得以立足和生存，高校不仅要对自身的教学模式进行不断的优化，切实提高学生的的专业技能以及综合素养，同时还要加强对学生创业教育的重视程度，拓宽学生毕业之后的生存方式，使学生能够在毕业之后运用自身掌握的各项技能，在社会中发光发热。要鼓励学生到西部分析高校教育管理的“社会化”路径及对策龙漪南京理工大学紫金学院3.建立科学制度体系以规范人力资源管理高校应尽快实现人力资源管理制度的健全及落实，规范人力资源管理以及基层进行自主创业以及就业，而各地也应成立相应的大学生就业、创业指导服务机构，帮助大学生了解各地的就业政策以及创业扶持方案，为大学生带来更加精细化的创业辅助方案，使他们可以在当地政府以及相关机构的保护与帮助下，赚到人生的“第一桶金”，开创出属于自己的一番事业，更好地为社会进行回馈。

4.网络管理社会化

（1）加大互联网思想教育人才的培养力度在新时代，大学生的日常管理工作也发生了一定的改变，随着手机以及信息网络在校园中的不断推广，各高校对学生的网络使用情况开始重视起来。为了能够帮助学生，掌握正确的使用网络方式，养成良好的网络使用习惯，不被网络的负面属性所影响，各高校必须要加大对网络思想教育者的培养力度，使他们能够运用自身所掌握的理论知识以及实践能力，来对学校的网络意识进行正确的引导。并通过特定平台对学生定期推送健康的网络思想内容，进而对学生的思想意识进行正确的引导。（2）强化对网络思想道德以及社会责任感的培养信息化时代的到来，为我们提供了更多的资源获取渠道，在这些大量的信息中，不仅有积极正面的信息，同时还存在着带有不良内容的信息，对于辨别能力还处于提高阶段的大学生而言，如何辨别信息的好坏、如何正确对信息进行筛选，存在着一定的难度。针对这一问题，网络思想教育工作者必须要利用自身的技能，对学生的思想进行正确的引导，强化学生的信息辨别能力，使校园内部形成正确的网络使用风气，为大学生提供更加适合的网络使用环境。（3）实施信息网络监督管控制度由于网络信息内容过于繁杂，单凭网络思想教育者一己之力，很难对学生的网络使用情况进行全面的监管，保证学生信息使用的健康性以及正确性。所以高校还应加强对信息网络监管的建设力度，一方面要引进先进设备以及专业人才，建立校园内部网络管理系统，进而对校园网中的信息内容进行全面的甄别，最大程度减少不良信息出现的机率；另一方面要制定科学化的网络监管制度，要在保证学生人权的前提下，对学生的网络使用情况进行合理的控制，并通过合法、正确的手段，来阻止校园内部网络暴力以及不正当网络操作的发生。并要结合网络思想教育工作，通过及时沟通以及正能量信息传播等形式，对网络不良现象进行正面的阻击，形成正面的舆论导向，帮助学生形成正确的思想价值观，保证校园内部网络始终处于一片“净土”之中。

5.后勤管理社会化

（1）正确选择后勤管理方式高校后勤工作涉及到的方面较多，作为高校教育管理工作中的一部分，该项工作自然也需要进行社会化改革。目前高校通常会通过以下三种方式，来实现后勤社会化改革的目标：第一，“横向联合”。这种模式主要是指，在同一区域内的各所高校会结成合作联盟关系，形成统一的后勤服务体系，来满足每所学校对于后勤方面的需求。第二，“主体分离”。这种模式也被称之为外包模式，即，学校不再负责后勤方面的服务与管理工作，而是通过外包的方式，将这部分工作交与社会力量，由其对全校师生开展后勤服务，学校只是从中起到监督与方向性指导的作用。第三，“联办模式”。即学校和社会进行合作，共同进行后勤工作。双方之间会按照协议，来对自身的责任与权利进行明确，并严格遵守协议进行各项工作。这几种模式都存在着一定的优势以及问题，所以各高校不可直接套搬套用，而是要按照学校后勤工作的实情，来选择与本校实际情况相符的后勤管理模式，并对其进行适当的调整，从而确保后勤各项工作的高质量开展。（2）借鉴企业管理形式实施后勤服务外包制度时，学校必须要建立配套的后勤管理机制，才能确保外包工作的顺利实施。学校可以借鉴企业管理的方式，来对具有独立法人资格的个体或公司进行约束，是实行企业化的后勤管理新模式。一方面，高校要与后勤经营单位就各自的权限以及义务达成一致，并使用书面的形式进行明确；一方面高校教育要赋予经营团体一定的权利，降低对后勤工作的掌控度，允许对方在一定范围内自由进行管理；另一方面可以实施后勤管理竞争制，使一些具有实际能力的团队相互进行竞争，而高校则按照“择优”原则，对后勤团队进行选择，以提高后勤的工作水平，带动高校后勤管理工作的社会化改革步伐。

6.公寓管理社会化

（1）设置统一管理方案，实施公寓管理新体制在对高校公寓管理实施社会化改革时，作为公寓管理主要领导者，高校各院系领导必须要对自己负责的公寓区域进行实地调查，并对每栋学生公寓的各项情况进行详细的记录。并将调查结果进行汇总，制定出统一的公寓管理方案，并对每位领导人在管理工作中的权责进行明确，要求管理者不仅要对学生公寓进行全面的管理，同时还要在公寓管理工作中，将教育管理内容渗透到工作之中。同时要通过公选的方式，选出优秀学生代表来参与到学生公寓管理的工作之中，并可让他们参与对现行的公寓管理制度进行改革，让学校能够听到学生的“心声”，切实掌握学生的实际需要。此外还要充分利用互联网络，建立公寓管理平台，在平台上，管理者不仅会设定学生直接反馈区域，使学生能够及时将自身的需求与建议告知管理者，方便管理者及时对公寓管理方案及时进行调整，同时还会定期对公寓管理情况进行更新，进而将公寓管理工作与学生紧密联系在一起。（2）加强学生自我管理与服务意识对公寓进行社会化管理的目的，就是为了使学生能够得到更好地生活环境，服务的对象就是学生。但管理者必须要认识到，仅靠自己的力量很难对学生进行面面俱到的管理，必须要将学生的主体意识充分带动出来，使他们能够在管理工作中充分发挥出主人翁意识，使他们能够积极参与到公寓管理之中，甚至是其他学校内部的管理之中，真正将学生的建议融入到学校各项工作内，使学校的各项工作更加人性化、高效化。

7.思想政治教育社会化

（1）责任意识教育学生在进入大学学习之前，基本都会受到家庭以及其他因素的影响，独立思维意识较为薄弱，在责任承担方面也缺少一定的担当，这一点对于学生的性格形成而言是十分不利的。而在教育管理社会化之后，学校提高了对学生这方面教育的重视程度，开始逐步利用高校这个小的“社会环境”，来对学生的独立能力以及责任意识进行培养。同时会在坚持平等原则的基础上，对学生的思想进行正确的引导，使他们摆脱以往只按照喜好来进行选择的习惯，让他们学会为自己的选择以及自己的行为进行负责，能够养成思考的习惯，避免盲目、冲动的事件发生。此外还要建立严明的奖惩制度，对于认真负责的学生，学校与老师要及时对学生的正确行为进行表扬，但对于做错事情的学生，老师要在保护学生自尊的原则下，对学生进行适当的批评与惩罚，避免学生产生侥幸心理，进而帮助他们养成正确的责任观，成为一名有担当的人。（2）法制意识教育国家出台相关法律的目的，就是为了对青少年的合法权益以及人身安全进行更好地保护。但由于学生的学习环境以及生活环境较为封闭，学生虽然可以通过网络等途径，对法律的具体条例进行了解，但整体法律意识以及详细的法律保护方式了解程度较低，所以学校在加强对学生责任意识教育的同时，也加大了对学生法律意识的培养，期望以此来提高学生的法律观，正确使用法律武器对自身进行保护。高校老师不仅要对学生进行法律常识的教育，提高学生对于常规法律的认知程度，同时还要对学生的法制观念以及法律意识进行培养，使他们学会法律法规的正确使用方式，使他们能够在维护好自身权益的同时，也能有效使用法律来保护别人，成为心系社会的合格公民。此外还要加大对学生合法意识的培养，要告知学生触犯法律的严重后果，使他们能够自觉遵守法律，不做违法乱纪之事。（3）消费意识教育与以往相比，现代大学生的生活水平已经得到了显著的提高，其具有的消费意识也在不断增强。但由于大学阶段的学生还处于青春期后期，部分学生的消费观还不成熟，容易受到外界诱惑，而购买一些自己不需要的东西，形成不良消费习惯。为了解决学生这一思想问题，高校可以从三方面入手对学生的消费意识进行更正：一方面，要培养学生的理财意识，使他们能够学会制定每月消费计划，可以在支付一些必要的开支之后，可以合理对剩余费用进支配；一方面要对学生的消费观进行正确的引导，使学生能够按照自身的实际需要，购买适合的商品，避免学生出现盲目消费以及无用消费的事件，使学生的消费观念更加健康化；另一方面，要加大对学生节约意识的引导，使学生能够摈除攀比心理以及虚荣心理对自身的消费观的影响，从容对待与其他人之间的经济水平差异，降低贫富差距对学生自身消费观的影响。综上所述，实施“社会化”的高校教育管理，对高校的办学模式以及学生的管理教育而言都有着十分积极的影响。因此高校必须要对自身的办学情况进行深入的调查，针对各个环节的实际情况，制定出合理的高校教育管理社会化途径，进而成功带动高校教育管理的改革，为学生提供更加优质的高校学习环境。

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第五篇：高校物业管理不足问题汇报

高校物业管理不足问题汇报

物业管理已经逐步成为高校后勤服务保障工作的重要内容。目前，在一些经济发达地区和一些基础较好的高校，物业管理工作取得了很大的成效，但大多数高校还是以行政管理为主，没有实行真正意义上的现代物业管理，基础建设普遍较弱。当前高校物业管理最迫切需要解决的是提高管理质量和水平，加强专业化、规范化、制度化、科技化建设，增强发展活力。

一、当前高校物业管理的主要不足

1、专业化水平不高。目前绝大多数高校都设有物业管理专业部门，并一般都建立了下属的保洁、绿化、综合服务、维修和保安等队伍，初步形成了专

业化的队伍，但专业技术水平亟待提高。

2、规范化的管理和服务欠缺。大多数高校的物业管理队伍均是本校组建的，从人员组成、软硬件建设等方面与社会上有资质、正规的物业管理企业相比均有一定差距，加之，物业管理兴起的时间也不是很长，所以，工作运作和行为不够规范，基础建设亟待加强。

3、制度不够健全。规范的物业管理制度按性质分为物业管理单位的管理制度和物业辖区的管理制度。物业管理单位的管理制度可分为：综合、行政、财务、业务管理制度等，常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制，操作程序和服务规范等。辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度，但还不够完善，不成体系，执行也不够严格。

4、员工亟待技术培训。物业管理

中保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性，部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识,还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质。目前各高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体，这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏，员工的培训极为必要。

5、投入不足。一方面，由于高校的物业使用率高，维护难度大，故工作量大，需要投入的人力、物力多。另一方面，随着高校物业建造档次(趋于智能化)的提高，对物业使用与管理服务的要求也越来越高。高技术的装备，包括自动消防、安防装置、集中的设备自动化系统和集中管理监控系统、物业管理信息系统等需逐步配备完善，专业化工具设备必不可少。目前各高校的物业管理经费主要是来源于学校行政拨款和少量的物业收费，投入不足的问题日显突出。

6、教职工住宅区的管理亟待规范。很多高校的教职工住宅原来都是福利分

房，一般都建在校园范围内或附近。在住宅区对居民服务形式上，有的还具有一定的供给制和福利性的特点，物业管理费用价格还未完全与市场价接轨。再加上近十多年来，许多高校经过合并、划转等重组改制，有关福利房的遗留问题多，使住宅区物业收费和改革难度加大。在这种状态下，高校的物业管理投入产出严重失衡，成为学校很重的包袱。此外，在一些高校物业管理的对象复杂，除学生、在职教职工外，在住宅区还有退休职工、外来人员及其他人员，增大了管理服务的难度。由于没有统一的管理标准和健全的管理体制,各项管理工作难以到位,从而导致社区的整体服务功能差。

7、物业管理的内容和范围相对狭窄。高校教学区建筑物及其附属设施设备的维护、保洁标准要求和管理的规范化程度还较低，为学生、教师服务还不够全面周到。住宅区的物业管理、小区治理许多工作还没有到位。

8、物业管理的人文品位、文化氛围需进一步提升。高校物业管理作为新兴行业，除了有物业管理的共性，还有其特殊性，它作为高校工作的一部分，同样肩负着“管理育人，服务育人”的责任和义务。目前的高校物业管理在这方面还是有一定差距的。

因此，高校物业管理客观上急需加强专业化、规范化建设，形成与高校改革与发展相配套、与社会主义市场经济相适应的水平和模式，以此保障高校稳定健康快速发展。

二、高校物业管理发展的对策建议

高校物业管理是保证教学，优化育人环境，提升校园文化品位，构建和谐校园，延长物业使用寿命的一项极为重要工作。当前，急需做的工作是按照国家政策和行业标准，结合高校特点和实际，从整体上进行规范和改革，形成正规化、全方位管理服务格局。

主要应该做好以下几方面的工作：

1、提升专业化管理和服务的水平。

重点是对高校物业管理队伍按照国家规定的物业管理标准，结合实际，加强专业化建设。还可适当引进一些社会上的专业化管理企业到校区管理。

2、实现规范化的管理和服务。首先是加强质量手册、程序文件和作业指导书的制定和宣传教育，每项管理和服务都有标准，让每一个员工对工作内容、流程，对工作要求、工作标准和考核标准清清楚12全文查看