经济社会形态转型下的中国房地产创新

第一篇：经济社会形态转型下的中国房地产创新

经济社会形态转型下的中国房地产创新

浙江农发澜海实业有限公司开发运营的杭州（楼盘）湾江南生态城（杭州湾旅游商贸综合体）荣膺“2013年度中国商业地产金地标·旅游商贸新地标大奖”。杭州湾江南生态城何以在众多项目中脱颖而出一举拿下全国性商业地产大奖？日前，浙江省农发集团总经理助理、浙江农发澜海实业有限公司董事长傅德荣介绍阐述了项目前瞻性的市场定位和独特的开发思路。

问：随着住宅市场调控的深入和房地产行业的转型，商业地产的开发热度不断上升。您如何研判中国未来十年商业地产的发展态势？

答：未来十年将是中国经济社会快速急剧转型的重要时期，也是我国推进“三化”同步战略、实现基本现代化目标的关键阶段。放在这个宏大的时代背景来思考，才能对未来商业地产发展趋势做出合理的前瞻性判断。我认为中国经济社会将在以下四个方面产生巨变：

第一个方面是老龄化社会来临。2013年我国老年人口数量将突破2亿大关，老龄化水平达到14.8%。据预测，我国老年人口2050年将达到峰值即占总人口的三分之一。老年人口的快速增加，对老年人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需求日益凸显，养老问题日趋严峻。老龄化社会特征是今后发展商业地产需要重点考虑的因素之一。

第二个方面是经济产业呈现融合发展态势。未来农业的发展需要顺应市场对食品安全、绿色生态的需求，机械化、信息化手段的普及以及生产规模化，使得农业生产的工业化成为必然；未来现代制造业的产能布局将进一步摆脱上游资源和终端市场的物理距离限制，更注重人才、技术、品牌资源的获取便利性，形成产业虚拟核心价值集聚的态势，与服务业的界限被模糊；未来服务业将空前发展，行业领域不断拓展和细化，并将逐步侵蚀第一、第二产业的边界，对产业的划分和演化带来颠覆性的变化。这对未来商业地产的发展是一个重要的启示和导向。

第三个方面是新型城镇化的快速推进。我用四句话来定义新型城镇化的“新”，即：突破城市的边界，扩大资源的共享，强调生态的保护，延续文化的传承。新的城镇化，就是让社会福利资源在城乡一体化基础上更大范围地为公民所享；新的城镇化，就是注重“人的城镇化”，打造具有优美生态环境、可靠社会保障机制、延续性文化传承和久远生命力的社会群落。如果一提城镇化便简单的将其理解为依靠传统房地产扩大城市地盘，将误导商业地产走传统城市化的老路。

第四个方面是生活方式和消费方式的变化。随着中国现代化水平快速提高，中产阶层不断扩大，居民个人财富和休闲时间的增加，人们对物质和精神生活方式产生更为个性化的追求，特别是由于环境破坏对生活环境带来伤害，绿色生态、安全环保、健康养生、休闲娱乐、文化修学等将成为主流的生活消费方式。未来商业地产的发展必须研究人们生活和消费方式的变化。

有别于过去10年处于黄金期的住宅产业，未来10年商业地产的发展会更加注重差异化的定位和运营。产业导向和消费导向，是未来我国商业地产的两大主要风向标。

问：越来越多的国内房地产企业宣布进军商业地产领域，但是如果不科学规划、理性定位，商业地产

过热开发导致的过剩有可能无法避免。您认为中国的商业地产应该选择怎样的发展道路？

答：商业地产发展的一个必然逻辑是，按照产业导向和消费导向实现产品及模式的创新，引领中国商业地产主动适应经济社会转型。结合规划建设“杭州湾江南生态城”过程中的一些思考，我们提出了几个可供选择的发展方向：

一是产业紧密结合型的地产。今后的产业地产开发将更依赖于产业的融合发展，展现旅游、商贸、会展、文化、人居等多重功能和空间结构。这类产业融合型的地产，更适合新城镇居民的当地就业、就地发展、跨产业边界交流，在资源相对均衡化的前提下，保障城镇居民具备和大城市居民同等的发展权利和机遇。即使是在大城市内部，这类多种产业紧密结合的地产项目的发展，也有利于改变工业时代城市从业者“钟摆式”的早晚高峰流动，缓解传统城市规划布局下的诸多弊端，创造更高效、更宜居的城市生活空间。

二是生态养生型地产。市场对具有生态、健康、环保属性的产品需求不断增长，这对商业地产开发者来说是一个重要信号。新型城镇化势必引发一轮郊区化浪潮，如果一处地产项目能在完善的现代医疗、教育、商务、娱乐保障体系下实现田园牧歌式的生态人居需求，那肯定能在商业地产的战国混战中异军突起。

三是养老地产。随着老龄化社会的快速到来，养老产业有潜力发展成为中国现代服务业领域的龙头型支柱产业，关键是开发商要创新运营模式，摆脱纯粹卖房的盈利思路，建立完善的养老服务保障体系。中国的商业地产开发商要提升整合能力，集聚日用品供应、专业护工、医疗体检、金融保险（放心保）、老龄休闲等专业服务资源，配合信息化系统和物流网络，以养老地产项目为平台，完整地提供专业养老、居家养老服务。

四是文化体验型的地产。电子商务的爆炸式发展，使传统零售业受到越来越大的冲击。因此，未来的文化体验型地产，应该是当前城市综合体休闲业态的升级版，借助特有的文化资源优势开发稀缺的文化地产项目，比如依托城市综合体较为稀缺的田园风光提供农耕文化的体验，借助高端艺术品的集聚资源打造文化会展和收藏交流的商业平台等等，提升文化体验型地产项目的附加值，增强品牌识别度。

问：“杭州湾江南生态城”的开发建设模式是怎样建构的，或者说它的优势和特点体现在哪些方面？ 答： “杭州湾江南生态城”是浙江省农发集团商业地产开发的创新尝试，也是集团实现现代农业和现代服务业融合发展的集聚平台。

该项目位于杭州湾绍嘉跨海大桥南桥头堡，绍兴（楼盘）滨海新城的核心区域，规划占地13000亩，其中建设用地1500亩，总建筑面积约130万平方米，计划总投资近百亿元。项目突破了传统城市综合体的商业属性，意在打破“千城一面、千店一貌”的怪圈，根植于开发商自身的产业和资源优势，在更广阔的产业发展层面和消费需求层面上，创造出引领多种业态融合发展的空间结构和运营模式，创造一个大型商业地产与生态创意农业主题结合的成功案例。

一是构建国内现代农业智力中心。现代农业是浙江省农发集团的产业根基。通过拓展城市农业、休闲农业、体验农业等创意性农业发展模式，将农业元素融入到商业地产的开发运营架构，是农发集团产业转型升级的新课题。我们遵循现代农业的发展规律，依托集团长期以来积累的产业优势和资源，建设 “杭州湾江南生态城”国家级现代农业总部园区，吸引国内外一流的农业科研实验、种子种苗培育、农业设施研发、物流技术创新、创意农业运营等现代农业龙头企业和科研院所入驻，集聚农业科技、农业创意、品牌运营等专业人才和资源要素，把传统农业发展为融生产、生活、生态为一体的现代创意农业，打造国家级创意农业新平台；开发国际生态农业博览园、农业科技企业孵化器、农业国际会议会展中心、绿色农产品展示

展销中心等，致力于打造国际一流、国内领先的农商总部经济园区。

二是打造田园生活全产业链。我们充分考虑未来国内消费市场对生态办公、生态度假、生态养生、生态养老、生态居住的需求，以“杭州湾江南生态城”万亩生态田园为基底，构建由田园种养、田园休闲度假、田园科技、田园文化、田园乐购、田园养老、田园人居等构成的田园生活产业体系，打造完整的田园生活产业链，实现区域范围内各种业态的有机互动和聪明生长。依托田园生活全产业链，“杭州湾江南生态城”在未来运营中将突出产业经营和服务增值功能，向不同需求的消费群体提供多元化、可持续的高端服务，确保整个商业地产项目在生命周期中的健康运行。

三是创建海上花田慢城家园。目前世界公认的有八大成熟湾区，具备优质的人文氛围与人居环境，是世界“居住精神”的象征和跨越文化差异的人居梦想。杭州湾具有壮观的钱江潮、广袤的海滨、长三角都市群核心枢纽区位交通优势，是浙江实施海洋经济战略的主阵地，具备成为生态与人文、居住与创业完美结合的世界第九大湾区的最佳条件。我们一方面将开发海上花田生态旅游度假区，打造优美湾区生态环境。海上花田度假区总占地近13000亩，以滨海湿地、四季花海为主体景观，围绕田园生态风光和创意体验农业，营造七彩田园、海上花田等大地艺术景观，开发丰富的景观和体验项目，提供田园生态深度体验。另一方面将营造特色湾区文化，建设田园生态慢城家园。围绕生态养生和滨海休闲旅游特色，开发国际化健康管理中心、四季花海主题酒店、国际乡村俱乐部、滨海庄园等项目，引进专业机构提供生态养生、健康管理、休闲度假、文化交流等业态，打造一流的田园生态人居环境，形成分时度假物业、健康养生物业、商贸旅游物业、滨水庄园物业等结合的多形态人居区块，倡导舒适、优雅、隐逸的“慢生活”方式，开发成为人们向往的生态湾区人居胜地。

第二篇：浅谈经济转型下人力资源管理工作

浅谈经济转型下人力资源管理工作

后金融危机时代，世界经济、政治和社会环境经历着前所未有的巨大变化，面对金融危机的深刻影响，全球经济一度陷入严重衰退之中，加之全球经济一体化和国内经济转型的两大挑战，影响到我国实体经济，就业形势十分严峻。后金融危机时代出现大量的企业兼并和重组现象，必然伴随组织结构的调整，产品结构调整，消费需求多元化，创新型人才，知识型人才，需求增大。

“人力资本”成为后危机时代能从众多竞争企业中脱颖而出的关键。面对异常复杂和高度不确定的经营环境，企业组织在自身的管理上，尤其是在人力资源的管理上，必须打破传统，适应环境，在不断调整企业发展战略的同时，人力资源管理模式也必须相应的改革。尽快实现经济转型，顺利度过转型期，占领科技发展制高点，建立和提升核心竞争力，创新人才战略，才能在激烈的竞争中突出重围，实现新突破。

一、重视企业人力资源战略，培养企业核心竞争力。

企业核心竞争力形成的关键是企业人力资源管理的提高。将以人为本作为企业人力资源管理的基本体现和工作目的。通过心灵契约，使员工关注自己的企业命运，勃发出创新的动机，他们时时会想以新的组合去给企业赢得市场上的竞争，从而加强企业核心竞争力和竞争优势，持续给企业带来最显著的经济效益。企业最终达到企业核心竞争力，惟有提升企业人力资源管理的水平才能实现。

二、运用胜任力特征模型进行招聘选材，建立心灵契约。

我们提倡在应聘登记时除了选取知识、技能、经验等指标外，还相应的增加价值观念、敬业度等指标，提高受聘者对本企业的文化认同度，通过有针对性地开发结构化面试题库, 设置有效的问题, 从而提高招聘的成功率。同时，借助于胜任力模型传达企业与员工的核心能力系统信息,传递企业期望和文化, 通过明确地评估招聘任用的效果,引导员工根据个人的素质特征, 选择适合自己发展的路径，进而制定职业发展计划。我们认为只有在人员选拔时重视考察人员的人格特质和动机需要，只有具有与企业哲学、企业使命一致的人格特质和动机的人，才可能与企业建立以劳动契约和心灵契约为双重纽带的战略合作伙伴关系，才可能被充分激励，具有持久的奋斗精神，才能将企业的核心价值观、共同愿景落实到自己的日常的行为过程中，才能造就卓越的组织。

三、科学制定人力资源发展计划，建立核心员工职业生涯规划。

我们应制定相适应的企业人员发展计划。将培训视为投资而不是花费，依据自身目标制定培训计划，与企业的战略相互协调，充分考虑企业的生存、发展和竞争等方面的组织需求，使得培训计划成为我们企业计划的一个组成部分。我们在培训过程中更加关注培训成果的转化，通过培训项目软硬数据相结合的评估办法，对培训进行总结，提交培训成果的转化率。在企业内部我们应加强企业核心员工职业生涯开发计划，向员工传达“干一行，爱一行”走向“爱一行，干一行”的理念，使其对工作充满激情，从工作中得到满足，感觉到自己是受到重视的人，有利于员工自我实现，从而达到稳定员工队伍的目的，直接降低企业风险和减少经济损失的效果。通过建立职业生涯规划，让员工从进入企业那一刻就看见自己的职业通路，对员工既是精神激励，同时又明确自己努力的方向，这使企业员工能以正确的心态去理解公司发展战略，更有利于企业目标的实现。

四、建立宽带薪酬体系和弹性化的福利体系

在企业推行宽带薪酬提高员工积极性。与传统薪酬结构的严格等级制度有别，宽带薪酬使得薪酬等级内部浮动范围较大，这样可以让优秀员工在任何岗位都能由于优秀的业绩而拿到较高的报酬，从而激励员工使其能强化个体绩效，让员工更多的关注在提高个人的能力而不是岗位，配合了管理岗位和专业技术岗位“双晋升通道”，更有效的提高员工积极性。

同时公司在“以人为本，和谐发展”管理理念下，建立了弹性化的福利制度。通过可选择的福利菜单，给予员工更多选择的机会，让员工把个人需要与所需福利结合起来。同时，企业还把福利与工作年限联系在一起，高年限、高职务的员工更有较大的选择空间，充分体现了企业的人文关怀，这样更有利于长期激励。

五、形成以绩效为导向的企业文化，建立学习型组织。

公司通过绩效管理形成以绩效为导向的企业文化；激励员工，使其更加投入工作；促使员工开发自身潜能，增强他们的工作满意感，加强团队凝聚力，通过不断的工作沟通和交流，发展员工与管理者间建设性和开放性的关系，给员工提供表达自己工作愿望和期望的机会，从而改善团队绩效。从计划到实施管理，从考评到绩效反馈，循环往复，相互作用，并同时强调全员参与，强调沟通，强调绩效导向，强调发展建成学习型组织而起到激励作用。

六、提倡和谐的企业文化，构建和谐员工关系。

公司根据以人为本和谐共赢的企业文化理念，提出“诚信、创新、完美、愉悦”的口号，倡导企业的沟通要“简单直接”，降低并减少企业内部政治化，裙带关系。以同学相称，强化学习型组织的氛围。企业强调“员工就是企业的资本”，把员工当成组织中最具有活力、能动性、创造性的要素，是企业得以存在和发展的第一决定性的资源。

公司只有强调人情化和人性化的管理模式，以构建和谐员工关系为要目的，依靠相互交心沟通的方法，能够有效的控制、激励和协调员工，并尊重员工的价值，实现员工和企业双赢，通过企业文化将员工整合起来，形成文化情结，强化心里契约，并朝着一个方向努力，从而增强了员工对企业的忠诚度和归属感，提高员工的积极性和责任感，使企业留住人才，达到提高生产力和提升组织绩效，从而培养长期的核心竞争能力，使企业在同行业中立于不败之地。

第三篇：经济转型

经济结构转型

中国当前经济工作的重点在于“转变经济发展方式，调整优化经济结构”。在成功应对国际金融危机后，中国正以前瞻的目光面向未来。中国经济转型，不仅将为国内发展奠定基础，对推动世界经济健康发展以及应对全球气候变化也具有深远意义。温家宝在报告中指出，大力调整经济结构，夯实长远发展基础。我们把保增长与调结构紧密结合起来，加快解决制约经济发展的结构性矛盾。经济转型的必然性

从国际看，世界经济有望恢复性增长，国际金融市场渐趋稳定，经济全球化深入发展的大趋势没有改变，世界经济格局大变革、大调整孕育着新的发展机遇。同时，世界经济复苏的基础仍然脆弱，金融领域风险没有完全消除，各国刺激政策退出抉择艰难，国际大宗商品价格和主要货币汇率可能加剧波动，贸易保护主义明显抬头，加上气候变化、粮食安全、能源资源等全球性问题错综复杂，外部环境不稳定、不确定因素依然很多。我国经济发展中存在着不平衡、不协调、不可持续等许多深层次矛盾和问题。比如，经济增长中投资所占比重过大、一些地方“三高”(高污染、高耗能、高耗水)产业尚未得到根本遏制、一些行业产能过剩问题日益突出等等。要解决这些问题，根本的出路在于调整结构，推进发展方式的转变，实现社会经济的高效发展、低碳发展和可持续发展。

转型措施

措施一：继续推进重点产业调整振兴。

①加大技术改造力度。用好技改专项资金，引导企业开发新产品和节能降耗。

 ②促进企业兼并重组。打破行业垄断和地区封锁，推动优势企业兼并困难企业，加快淘汰落后产能。

 ③全面提升产品质量。引导企业以品牌、标准、服务和效益为重点，健全质量管理体系，强化社会责任。切实加强市场监管和诚信体系建设，努力把我国产品质量提高到新水平。

措施二：大力培育战略性新兴产业。

发展战略性新兴产业，抢占经济科技制高点，决定国家的未来，必须抓住机遇，明确重点，有所作为。要大力发展新能源、新材料、节能环保、生物医药、信息网络和高端制造产业。积极推进新能源汽车、“三网”融合取得实质性进展，加快物联网的研发应用。加大对战略性新兴产业的投入和政策支持。

措施三：进一步促进中小企业发展。

o ①建立和完善中小企业服务体系。

抓紧修订中小企业划分标准，加快中小企业公共服务平台、信息服务网络和小企业创业基地建设，进一步减少、简化行政审批，坚决清理和取消不合理收费。②继续落实财政对中小企业支持政策。对部分小型微利企业实行所得税优惠政策。中央财政预算内技术改造专项投资要覆盖中小企业，地方政府也要加大投入。

 ③加强对中小企业的金融支持。完善小企业信贷考核体系。鼓励建立小企

业贷款风险补偿基金。拓宽中小企业融资渠道，切实解决中小企业特别是小企业融资难问题。

措施四：加快发展服务业。

①大力发展金融、物流、信息、研发、工业设计、商务、节能环保服务等面向生产的服务业，促进服务业与现代制造业有机融合。

 ②大力发展市政公用事业、房地产和物业服务、社区服务等面向民生的服

务业，加快发展旅游业，积极拓展新型服务领域。

 ③农村服务业基础薄弱、发展潜力大，要加快构建和完善以生产销售、科

技信息和金融服务为主体的农村生产生活服务体系。

 ④加快建立公开平等规范的服务业准入制度，鼓励社会资本进入。进一步

完善促进服务业发展的政策，逐步实现国家鼓励类服务业用电、用水、用气、用热与工业基本同价。

措施五：打好节能减排攻坚战和持久战。

①要以工业、交通、建筑为重点，大力推进节能，提高能源效率。 ②要加强环境保护。积极推进重点流域区域环境治理及城镇污水垃圾处

理、农业面源污染治理、重金属污染综合整治等工作。

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第四篇：2014年中国保险市场面临经济转型

2014年中国保险市场面临经济转型 智研咨询网讯：

内容提示：政府明确提出鼓励发展多层次社会保障体系，未来年金和商业养老保险大发展是必然趋势，商业养老险和健康险是我国寿险未来的主要突破领域。

从发达国家的经验来看，保险行业是一个随经济总量的增长和人均收入的上升而不断发展扩张的行业，这主要源于保险行业的本质和商业模式。保险业本质上是一个管理风险的行业，而保险产品的设计正是满足了减少不确定性、分散风险这一根本需求，在发达国家保险行业也已经发展成为金融行业中规模最大、最重要的子行业。

我国当前面临经济转型，消费升级、城镇化和老龄化对保险业而言是三个非常重要的关键词。管理风险对每个个体而言都是必要的，消费升级意味着消费者关注自身各方面财务保障，对保险产品需求更加多元化，对保险产品的知识和经验也将不断提升。过去大多数消费者对财务保障需求受制于可支配收入水平，且保险产品太过同质化。未来这一现状将彻底改变，消费者保险意识增强，需求多样化，而保险公司也必须更细化市场，提供多样化产品。从近年来健康险的爆发式增长至少可以看出，市场对保障型产品需求非常庞大。

我国城镇化率在未来10 年将继续提升，经济发展从发达地区向中部、西部等欠发达地区阶梯式推进。城镇化意味着保险消费群体的扩大。

智研咨询研究部调研显示，人口结构老龄化是我国社会面临的一大挑战，但对保险行业而言则意味着机遇。

此外，从我国居民主要的金融产品规模来看，2013 年末储蓄存款达到近45 万亿，银行理财产品也达到14 万亿的规模，信托产品也已经超过万亿规模，而我们估算保险公司的准备金规模不超过6000 亿，保单在居民金融产品配置占比非常低。

第五篇：房地产的转型

房地产的转型

此次讲座是要讲房地产的转型，开始我们了解一下房地产的过程，房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。总结一下，就是不动产，周期长，资金大。首先是经营，我们要了解市场，了解客户、市场变化规律，进行市场调查，拿土地，然后产品设计。第二部分就是销售，主要目的就是使其周期变短，现在我们就来了解销售的转变。

被动式“坐销”。这种房地产销售形式是房地产卖方市场时期的主要销售形式，销售人员根据自身产品单向与置业者沟通，置业者口头说需要什么样的房屋，就寻找与之相似的产品，当置业者说不买时，就认为置业者不可能买，他们从不了解置业者的购买动机，从不主动解除置业者的购买抗拒。他们忽略了置业者不是专业购买者，有时对自己的需求是描述不清楚的。他们就像故事中的第一位推销员，经常用“不可能”来结束一位顾客的购买行为。除广告宣传之外，把更多的精力集中销售层面，而忽视营销策划层面的工作。且面向大众，精准度差，成交率低，客户接待仅限于售楼处。这种房地产销售形式在我国房地产业刚刚起步阶段，还是房地产卖房市场时非常普遍，当然，在今天的房地产销售市场仍然有不少这样的售楼员存在，他们共同的特点是带着有色眼镜看待前来的置业者，“挑剔”是他们的拿手好戏，这些售楼人员普遍业绩不太好。

走出去“行销”

近两年来，不少大型开发商也在尝试一些新的销售模式，比如通过举办各类大型文艺演出、组织外地看楼活动等，加强与业主和准业主之间的沟通。

行销是主动寻找客户或在客户最有可能出现的地方等待，直接面向目标客户，精准度高，成交率高，而且可设置若干客户接待地点。

“走出去”的尝试，正在使原有的销售格局悄悄发生改变。其实，对购房的主流人群来说，开发商的营销策略对其影响颇深，现代人在购房选择时往往会为之所动。在传统的住宅领域，行销模式做得最成功的莫过于星河湾。老师表示，在房地产资本化属性日益增强的今天，不仅仅商业地产，住宅类房产也已经不能简单地界定为“商品”，它的“投资品”属性也在与日俱增。而在投资品领域，尤其金融领域，行销将成为最有效、也是最被推崇的营销模式。老师也给了我们一些方式建议

1.客户开发：大客户的开发

2.活动营销：业主、准客户关系维护

3.外场巡展：商业中心，集中办公区

4.一、二手房联动

5.跨区域营销：跨地域多盘联动

6.跨领域营销：环环相扣，相辅相成，制胜法则

当然模式不只这些，我们现在的转变过程就是从联合代理到分销再到联合代理+分销。老师强调，渠道的开拓方向很多，最重要的是各取所需，找到合作的契机。相信在不久的将来，还会有不断的房地产营销新策略诞。