物业管理服务协议(程经理)

第一篇：物业管理服务协议(程经理)

物业管理服务协议

甲方：河南明源集团明居物业管理有限公司

乙方：购房人（业主）联系电话：

乙方房屋建筑面积：平方米。

座落位置：

为了加强对明珠城市花园的管理，保持物业的完好美观，维护业主（或使用人）的合法权益，创造一个舒适、安全、整洁、优雅的生活环境。按照管好小区、服务业主的思想原则，在自愿、平等的基础上，甲乙双方就物业管理服务达成如下协议：

一、甲方的权利和义务

第一条、对小区的公共部位，公共设施、设备、绿化、环卫等进行管理服务，负责小区内的公共秩序维护；

第二条、及时为业主提供热情、周到的服务，当好业主的参谋，在业主需要帮助时，能及时联系沟通；

第三条、可委托专业公司承担物业的专项管理和服务业务；

第四条、依据本协议向乙方收取物业管理费；

第五条、与乙方订立《房屋装饰装修管理规定》；

第六条、执行物业管理政策规定和制度，不断改进工作；

第七条、接受政府有关部门和业主的监督；

二、乙方的权利和义务

第一条、遵守本协议《房屋装饰、装修、管理规定》及有关物业管理制度；

第二条、依据本协议按时向甲方交纳物业管理、取暖、热水、车位使用等费用；

第三条、不占用、损坏本物业的公用部分、公用设施、设备或改变使用功能；

第四条、装修房屋前，需向甲方提供详细的书面装修方案，经甲方同意后方可进行施工，装修期间不能随意更改室内设施，确需更改应在书面报告中说明，以便甲方为您提供服务。如果私自拆改甲方不再负责保修或维修，造成后果由自己承担；

第五条、正确处理邻里间给排水、通风、采光等方面的关系（如上层漏水给下层住户造成影响时、上层必须给予配合），否则，由此造成的责任

由乙方承担；

第六条、禁止将室内房间或阳台改成卫生间、厨房间，不得扩大承重墙上原有的门窗尺寸，不得拆除连接阳台的砖、混凝土墙体、不得把排水改到阳台外流入草坪等；

第七条、不准往楼下抛弃垃圾、杂物，以免伤及他人或影响卫生。注意不要把垃圾、手纸等其它废气杂物丢入便池、下水道或烟道。因使用不当而导致堵塞或损坏，乙方应负责全部修理费用；

第八条、生活垃圾应用袋装好，按指定时间放到楼下指定地点；

第九条、住宅区内的任何地方，均不得乱涂、乱画、乱张贴。如属未成年人所为，应由监护人负责；

第十条、在不妨碍公共卫生的前提下，住户可以饲养少量较为驯良的供观赏动物，如猫、鸟等，但不得饲养家畜、家禽；

第十一条、请正确使用电梯、禁止超载使用或在电梯四壁上乱涂乱画，以保持整洁卫生；

第十二条、楼宇内严禁收藏、拥有任何易燃易爆危险品（如枪支弹药、炸药、汽油）和毒品，禁止聚众赌博，以保证全体住户的安全；

第十三条、对甲方的管理服务有监督、建议权。

三、物业管理的服务内容

第一条、房屋共用部位、共用设施、设备的日常维修、维护和管理需要大修，更新和改造时，保修期内用保修金，保修期外用维修基金。

共用部分是指房屋主体承重结构部分（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、门厅、走廊、户外墙面、楼梯间、管道井等。共用设施、设备是指共用的上下水管道、供电线路、照明设施、绿地、健身器材、电梯、消防设施、落水管、排烟道、道路、停车场等。

第二条、环卫

小区公共场所、共用部位卫生清洁，垃圾的收集清运。

第三条、公共秩序维护；

做好小区内门岗24小时值勤、巡视，对一切出入人员或车辆进行盘检或登记，协助政府公安部门维护本物业区域内的公共秩序和安全，配合处理一切突发事件；

第四条、交通秩序与车辆停放；

进入小区的车辆要按指定位置停放，车主应与物业公司明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按约定交纳相关的保管费或车位使用维护费。

第五条、房屋装饰装修；

1、乙方装修时，由甲方物业管理人员提供现场咨询和管理服务。

2、按建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及《装饰装修管理规定》对业主的房屋装饰装修进行管理。

第六条、自用部分（指水、电表后部分、排水支管、采暖支管等）的维修，在业主申请甲方维修服务时，甲方可接受申请并合理收费。

四、物业管理服务质量

第一条、确保公共设施完好正常使用；

第二条、环卫；

1、装修垃圾由乙方负责清运，生活垃圾由乙方袋装放到楼下指定地点，甲方负责清理外运，日产日清；楼梯间、走廊禁止抛撒、堆放垃圾；

2、楼梯间、道路定时清扫，保持整洁；

第三条、交通秩序维护；

小区车辆，按甲方指定路线行驶，规定位置停放，禁止乱停乱放。

第四条、公共秩序维护；

1、门岗24小时值班，流动岗定时巡查；

2、监控系统处于良好状态，值班人员24小时服务监控。

3、探亲访友，须经业主许可，方能进入，但进出均应履行必要的手续；

第五条、消防；

1、消防通道不得占用，保持畅通；消防设施不得挪用；消防通道和设施由甲方统一管理，按消防部门规定使用；

2、业主禁止贮藏易燃易爆物品，禁放烟花爆竹，否则，责任自负；

第六条、绿化；

草坪、树木定期修剪，对园林景观，小区做好养护，保持绿化区域内无脏物。

第七条、房屋装修；

对共用部位、共用设施做好维修与养护，保持正常运行，入住后期，业主急修，甲方接报后，三小时内人员到场，提出方案及时维修；小修不隔日，大修、中修及时报批后按规定进行维修。

第八条、加强对物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，及时向有关行政管理部门报告，协助作好救助工作。

五、物业管理服务费用

第一条、乙方交费时间为当月10日前；

第二条、物业管理服务费按下列标准执行：

1、多层住宅：0.4元/m22、高层住宅暂定：0.85元/m2（含电梯电费、检测费）

第三条、物业管理服务费不包含业主与非业主使用的人身保险、财产保管、保险费用；

第四条、因乙方空置房屋按闲置物业收取（排除产生垃圾费用）多层住宅：0.3元/m2、高层住宅：0.5元/m2；

第五条、乙方出租物业时，应到物业管理部门备案，物业管理费用仍由乙方交纳，乙方仍为责任人；

第六条、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理费用，并告知受让人与甲方订立本协议，否则乙方仍为责任人。

六、其他服务

第一条、24小时供暖：13元/m2（随市场调节价调整）

热水价 ：8元/m3（随市场调节价调整）

第二条、车位使用维护费：50元/辆/月

临时停放：5元

过夜停放：10元

第三条、自行车存放：5元/月

电动车存放：10元/月

摩托车存放：15元/月

第四条、水、电、煤气、有线等单位收取到最终使用户（市政价格）

第五条、装饰装修：

装修保证金500元，由业主交纳，保证金不计利息，装修完毕验收，不违反《装饰装修管理规定》原数退还。如有违规行为，扣除应赔偿费用后余额退还给乙方。

装修建筑垃圾处理押金200元，在装修过程中垃圾袋装家中存放，竣工后运出本小区、押金退还，否则，本押金扣除。

第六条、为加强小区管理，维护全体业主的合法权益，使小区整洁统一，给大家一个安全、舒适的生活环境，经公司研究决定，业主或（使用人）在签订本协议的同时，交物业统一管理押金2000元（遵守小区内各项管理规定和物业公约，按时交纳物业管理费、采暖费、车位使用维护费等）

七、双方约定的其它事项

为了维护整个房屋外观的整洁、美观、统一，为了全体业主的人身财产安全：

第一条、未经甲方允许，阳台禁止安装外置防护网，（客厅卧室、厨卫、阳台可安装内置防护网），阳台门可安装防护门，空调主机须安装在空调台；为保证主机散热及维护房屋外型美观，乙方不得封闭空调台；

第二条、安装太阳能热水器必须在不破坏屋面与墙面的前提下，管路

要上下一致，固定规范；

第三条、为了安全，严禁从室内往窗外扔废气物，否则发生一切事故业主承担法律责任；

第四条、为美化环境，不准在公共场所乱涂乱画、贴广告、竖标牌、指路牌等；

第五条、对造成房屋外墙损坏、污染的，由责任人负责修补。

八、违约责任

第一条、甲方违反协议，未达到管理服务约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正，承担相应的责任；

第二条、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正，承担相应的责任；

第三条、对物业管理费逾期不交者，甲方每日按欠费金额1%的比例收取滞纳金，连续三个月不交者，甲方可以采取相应措施，后果乙方自负；

第四条、业主凡属变动房屋外观必须征得甲方同意；业主装修前必须将装修方案以书面形式上报甲方，待甲方同意后方可施工，否则均视为违约，对造成的后果乙方承担法律责任；

第五条、损害小区内公用设施、设备，应恢复原状，不按时恢复原状的甲方负责恢复，费用由责任人承担；不能恢复原状的责任人赔偿损失。

九、特殊情况处理

第一条、为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如：火情、漏气、漏电、救助人命及协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取措施紧急避险，造成乙方连带的财产损失的，按有关法律规定处理；

第二条、在本协议执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理；

十、在本协议签订前，甲方已将协议样本送平顶山市房产局（物业管理主管部门）备案。

十一、各项费用按市场调节价和政府有关规定进行适当调整，未尽事宜，依照物业管理条例及相关法规为准或甲乙双方协商解决。

十二、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等的法律效力，协议自签字之日起生效。

签约时间：年月日

第二篇：物业管理服务标准 中物协 一级

润金城物业管理服务标准

（一）润金城物业管理服务基本要求

1、根据润金城前期物业管理合同，严格按合同条款履行物业管理服务工作。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、润金城项目管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供完善的物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上。

（二）房屋管理

1、对润金城小区房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据润金城小区房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、润金城小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

（三）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、路灯、楼道灯完好率不低于98%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

1、润金城小区主出入口24小时站岗值勤，要求值班人员执勤形象良好，训练有素。润金城公寓大堂实行24小时执勤制度。

2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施全天候24小时安防监控值班制度。

3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

6、润金城小区内绿化树木存活率不低于98%。

第三篇：物业管理例会议程表

物管部会议议程表

与会者会前需准备事项：

1、各部门负责人工作汇报的主要内容包括：1）8月份完成的主要工作事项和9月份工作计划；重点汇报：①上月例会纪要明确的工作事项执行情况；②“创文”迎检工作情况； ③辖区满意度调查情况；④存在问题及需要跨部门间协调的问题；⑤合理化建议。

2、工作汇报材料请按统一格式（项目工作汇报用新格式），于会后提交。

会议纪要

第四篇：物业管理经理职责

物业管理经理职责

1、负责所管辖区域项目物业服务的全面工作，向城市负责人负责;

2、制定并完成所辖项目物业管理服务目标和经济指标，执行公司各项管理制度，控制管理成本，对项目的经营管理状况负责;

3、有效监管所辖项目物业各部门运营流程，带领物业团队为客户提供良好的服务;

4、负责对主管及以上管理者的业务培训指导和绩效考核;

5、精通客户服务、工程维修、秩序、保洁、绿化、二装等各项管理流程和法规，能独立起草制订所辖项目物业管理各项规章制度及有关文件。

物业管理经理职责21、对在管各项目设备设施维护保养情况检查

2、审批各项目设备服务供方月度服务评估报告，评估结果与服务供方费用结算挂钩;

3、对各项目电梯的运行、保养及故障情况进行总结，并对服务供方的维保情况进

行综合评估;

4、对项目工程提供技术支持;

5、对各项目消防设施设备进行检测;

6、协助品质部对各项目的品质检查工作。

7、负责对外接项目的承接查验、项目入伙等工作。

8、新接项目的前期介入工作，及接管后的团队组建。

9、审批各项目房屋本体、设备设施维护保养计划，工程改造等;

10、根据个人专业特长对各项目形成管理和支持

物业管理经理职责3

1.领导全体项目员工完成公司下达的责任目标。

2.熟悉掌握前期介入、接管验收、租户入驻、后期管理流程。

3.根据项目运营情况，制定相应的管理措施和制度，负责处理重大投诉和突发事件。

4.与业主、有关部门和物业管理主管部门保持良好关系。

5.负责管辖项目的财务管理、成本核算，合理运用资金，控制资金流量，对公司利益及业户利益负有双重责任。

6.组织开展员工培训工作，严格监督并控制工作质量。

7.定时或不定时巡视管理区域，以监督各项管理工作的质量。

物业管理经理职责4

负责交付前期的各项投诉问题解决指导

负责监督检查项目客服人员工作情况，对重大客诉协调解决

组织定期进行客户满意度调查，对意见进行汇总分析

落实改进措施，有效支撑从地产营销开始的业户满意度工作

与重要业主保持友好关系，定期配合项目开展外联活动

统筹构建客服条线平台、标准制度及培训落地、检查考核

负责对相关项目物业服务上媒体导向进行监控

负责物业微信公众号的建立

物业管理经理职责51、负责组织开展公司质量工作，对各项目的质量工作进行指导、检查、考核与督促改进;

2、负责公司品质管理体系文件建设规划，并具体组织实施，确保公司制度体系的完整性;

3、负责公司各项目客户关系、秩序维护、环境、物业服务品质检查、督导、分析、报告及纠正等管理工作;

4、对公司运作机制、模式定期检讨，提出提升建议;

5、完成上级安排的其他工作。

物业管理经理职责61、研究市场动态，组织市场调研与竞争对手分析，为公司实施收并购、合资合作业务提供决策依据;

2、获取目标市场收并购、合资合作等信息，积极开拓业户资源，寻找优质的股权投资并购、合作经营项目，进行项目搜寻、筛选和储备;

3、负责收并购公司的相关数据分析、费用测算，开展标的前期调研，参与收并购、合资合作谈判、尽职调查及投后复盘等相关工作;

4、主动与政府部门、业主方等有关单位进行沟通，积极推广公司品牌形象，保持良好关系。

物业管理经理职责71、负责经营单位工程管理规章制度的建设与管理，对执行情况进行落实和监管并定期进行修订优化;

2、负责各项目工程品质的指导与监督;

3、服从公司领导的各项安排、责任心强;

第五篇：物业管理服务

青湖语城物业管理服务标准

该小区物业管理服务包括的内容和要求如下：

一、公共服务

1、接待和值守按照《江苏省住宅物业管理服务标准DB32／T 538—2002》(以下简称《省标》)执行。

接待：佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主（使用人）时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。

对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。

值守：有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。

2、服务时限按《省标》五级执行。

五级：急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，作出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。

二、房屋、共用设施、设备维护与管理按

1、巡检、装修管理按《省标》执行。巡检：

每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查一次，掌握房屋设施设备完损情况，对完损程度做出评价；

每半年检查巡视一次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作。

在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除一次屋面、檐沟内落叶杂草树叶等，疏通雨水口、落水管等；

每日巡视一次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对公共部位门窗做专项检修一次；

业主已委托管理的空置房，每周户外巡视一次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施； 检查记录；

巡查结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。装修：

将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；

对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签订装饰装修管理服务协议；

业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况； 装修结束组织检验；

验收合格2个月后组织复验；

复验合格后3个工作日内退还装修保证金；

对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

2、房屋油漆粉饰按《省标》五级执行。但3—5年油饰(粉刷)1次的费用应纳 入维修资金。五级： 木门窗、百叶窗、封檐窗、、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；5年油饰一次；

钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁杆）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后在油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应3年油饰一次；

楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷一次。

3、房屋建筑物外立面。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。外立面：

建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗一次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰一次；外立面为其他材质的，视才知情况定期清洗。因施工等因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗和粉饰。

委托合同另有约定的按合同约定执行；

4、给水设施按《省标》五级执行。五级：

饮用水水池（箱）半年消毒一次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施；水质每3个月化验一次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不修蚀，漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱入孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类阀门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；

保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗一次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房一次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表制定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动一次，保持水泵能正常运行，每月检查一次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养一次；泵房内设备2年后，每年翻新一次，并标明各种标志；每日填写水泵运行记录，建档备案；

每半年对共用明装给水管道进行一次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；

专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。

5、排水设施按《省标》四级执行。四级：

化粪池们半年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖污渍、污物，清理后及时情节现场；

楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每5年全面更换一次；

每周清洁一次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草； 无杂草，排水畅通，无积水；

每季度对地下管井清理一次，捞起井内泥沙和悬浮物；每半年对地下井彻底疏通一次，清理结束地面从洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护栏。清理后达到目视管道内避无明显粘附物，井底无沉淀物，水畅流通，井盖上无污渍、污物。

6、供配电系统按《省标》执行。

建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交班制度；

值班人员具备变电运行和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；

保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面污渍；

每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状态，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；

每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行一次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测一次保安接地电阻；每年检测一次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测一次；

潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；

每月监测一次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝； 每日填写运行记录，建档备查。

7、弱电系统按《省标》执行。

操作人员受过专业培训，持证上岗；

工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理； 有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；

工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；

分系统定时检查和记录各部分、个监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。

8、避雷接地系统按《省标》执行。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

9、电梯运行及管理按《省标》执行。

安装、维护、保养人员和电梯司机均持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度，至少包括；《岗位安全操作规程》、《维修保养制度》、《岗位职责制度》、《交接班制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》和详细的《维修保养计划》。

安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设备完好；在电梯桥厢内明显位置张贴《电梯安全使用许可证》，注明注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装企业、维修保养企业以及相关的应急报警、投诉电话号码。

与持有相关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。如需自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作状况配备足够的维护保养人员，其管理部门应将电梯管理人员、维护保养人员、联系电话及有关资料报送设备所在区（县）有关行政主管部门，经核准后，方可自行维护保养。

电梯及其安全设施每周不少于一次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所电梯进行一次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署前侧报告；每台电梯每隔2-3年必须进行一次负荷校调试验；负荷校调实验由注册安全检测员实施并签署实验报告。实验报告副本应送有关行政主管部门备案。

保持电梯机房清洁，每周一次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查两次电梯井底，清除垃圾杂物。

确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。

电梯维护保养提前一天，通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于7%。

制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号45分钟设法解救乘客、排除设备故障。

使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料应包括：《起重机械安全技术档案（电梯类）》和《起重机械登记卡片（电梯类）》；产品质量合格证明；大中修更新改造后电梯应有质量验收证明（或质量验收报告）；更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录；电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代码说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。

按国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。

10、共用空调系统按《省标》执行（如有）。

11、道路、停车场(车棚、车库)及配套设施按《省标》执行。

加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施； 保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；

设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；

按照也很足公约的约定，全组认为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或

其他杂物；

停车尝棚、放完好无损，有大、中、小修计划；

停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。

三、清洁管理

1、共用楼道保洁按《省标》五级执行。五级：

每日打扫一次各楼层通道和楼梯台阶，每周施洗2次；水磨石地面和水泥地面每月刷洗一次，大理石地面每季度抛光打蜡一次；每日收集2次业主（使用人）垃圾；每日清理一次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头；每日用干净的抹布擦抹一次楼梯扶手；各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每月循环清洁一次；各梯间墙面、天花板每月除尘、杂物，污渍、水渍，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；扶手护栏基本干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查20cn无显著赃污；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘，地脚线无明显污渍，地面目视无明显杂物、污迹。楼梯道玻璃无灰尘。

2、电梯及电梯厅保洁按《省标》三级执行。三级：

每日清扫2次电梯轿箱内垃圾，擦拭一次电梯门壁；每月对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗一次；灯饰及轿箱顶部每月清洁一次。

3、传达室共用卫生间保洁按《省标》四级执行。四级： 每日早、晚对公共卫生间清洁2次，（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；）

4、停车场、公用车库或车棚保洁按《省标》四级执行。四级：

每2日清扫一次车库的纸屑和垃圾；及时清除地下室出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；每2个月打开一次地下室、车库的水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷一次；每月进行2次地下室消杀工作；每季度擦洗一次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显油迹；无异味、空气畅通；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线基本无污迹、无积水。

5、道路保洁按《省标》三级执行。三级：

每日清扫2次，清扫结束地面无垃圾、杂物，无卫生死角，目视基本干净，无垃圾、杂物、浮砂，无污迹，无积水、积雪，无明显痰迹、烟头；每半年清洁一次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。

6、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁按《省标》四级执行。四级：

标识、宣传牌每周擦拭2次，雕塑每季度擦拭一次。清洁后查污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每旬擦拭一次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。

7、绿化带保洁按《省标》三级执行。

三级：

每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，拾一次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，目视基本干净、无污渍、无垃圾，花坛表面基本洁净，地面垃圾滞留地面不超过2小时。

8、休闲、娱乐、健身设施保洁按《省标》四级执行。四级：

每日清洁一次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布擦干、清扫垃圾、擦拭座椅）；每月彻底刷洗消毒一次；设施表面基本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。

9、门卫、岗亭、监控探头保洁按《省标》四级执行。四级：

门卫、岗亭每日清洁2次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台，及其他台面，室内外墙面每月清洁2次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，工、器具摆放整齐、有序；监控探头每周擦拭一次；擦拭不得划伤镜片，清洁后镜头亮度洁净，探头买表干净无灰尘。

10、垃圾桶、果皮箱按《省标》四级执行。

四级：

垃圾桶、果皮箱；每日清运2次；每周抹布抹一次；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油迹。

11、垃圾收集与处理按《省标》三级执行。

三级：

生活垃圾由业主（使用人）自己送至楼下固定位置，由清扫人员每日收集生活垃圾2次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日产日清；建筑垃圾定点堆放；对有毒物质分离特殊处理；灰尘、泥沙等粉灰尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面。

12、卫生消杀按《省标》四级执行。

四级：

针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划；灭鼠：每年至少进行3次；检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无明显苍蝇在飞；抽查楼道、业主（使用人）家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过5%。

四、园林绿化养护与管理

1、草坪按《省标》四级执行。

四级：

成活率在90%以上，生成正常；

整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草； 基本无病无虫害；

绿期250天以上，草坪平整，留茬高度控制在60mn一下；

绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运；

根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修建

和灭虫。

2、园林树木按《省标》四级执行。

四级：

生长长势较好，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当；

树冠基本完整，主侧枝分布合理，树冠通风透光，没有死树和枯枝死杈； 枝干无明显的机械损伤，叶色、叶片大小厚度正常，有黄叶、蕉叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在8%一下；乔木根部无20cm高以荫蘖枝，树上无杂物；

缺株在2%一下；

管理期间树林基本无钉栓、捆绑现象；

绿篱生长造型正常，下部枝叶基本茂密，整形修剪表面平整，棱角线条基本统一收齐，叶色正常，修剪及时，有虫株率在10%以下；

有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻。

3、花坛按《省标》四级执行。

四级：

花势良好，较好体现花坛设计要求；

在花坛开花期间，每周剪残枝、花5—7次，保持清晰的图案和适宜的高度； 宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在10%以下；

有轻微病虫害及认为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；

叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶； 株形丰满、整齐。

4、人工湖、喷水池按《省标》四级执行（如有）。

5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《省标》四级执行（如有）。

五、安全防范

1、人员组织按《省标》五级执行。

五级：

专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好； 接受过两年以上安全护卫或相关训练，训练有素，掌握基本安全护卫技能，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；

熟悉小区环境，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对小区护卫工作；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；

安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；

当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；

上岗时精神振作，举止应文明，姿态良好，大方、得体，精神振作，姿态良好，抬头挺胸，注意检查和保持仪表；在执勤时不吸烟、吃零食，不袖手、背手、抽腰或将手插入衣袋，不弯腰驼背，前倾后靠；

说不通话，可以进行简单英语会话；

交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

2、门卫按《省标》五级执行。

五级：

各出入口24小时有值班看守，主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少

有一人值守；按照委托合同要求对进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥、疏导工作。

3、巡逻按《省标》三级执行。

三级：

白天巡逻次数不少于4次，夜间巡逻次数不少于6次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录、有检查。

六、其他

紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项 服务、特约服务等按《省标》执行。紧急事故反应：

制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等；

有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；

书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练； 高层住宅按消防要求组织进行疏散演习；

对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度；

按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序，如：帮助电力供应、抢救财产等。

其他防范措施：

设有业主（使用人）求助与报警电话，24小时有人值守；

接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理； 涉及人身安全处设有明显标志并有防护措施；

协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生；

对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明； 建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、药事管理及登记备案制度。交通和车辆管理：

有较为完善的车辆管理制度；

维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；设置露天停车场经过业主委员会批准并经过公安交通部门审批，符合规划要求；

封闭停车场由专人管理，车辆进场离场有检查、记录；管理人员责任心强，认真负责；停车场具有交通管理部门核发的停车场使用证，按照物价部门核发的收费标准收费；按照合同特别约定履行车辆保管责任。消防：

执行《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规；

健全消防组织，建立消防责任制；

定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消

防通道畅通，禁止在消防通道设置路障 ；

制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；

发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥；

每月一次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；

每日检测一次喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障； 每年模拟火灾造作一次，以熟悉操作和检查消防监控设备； 消防监控室保持清洁，每周至少保洁一次，要求地面无积水，监控箱表面无污渍； 每日填写工作记录，建档备查。建档资：

建档资料齐全完整；

分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便； 及时变更登记，财物相符。专项服务：

业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，根据全体业主的需要、小区条件及物业管理企业的能力，经双方协商，物业管理企业向全体业主提供娱乐、健身、商业、代缴费等属于上述公共服务内容之外的服务。专项服务内容、标准、费用等由物业管理企业与业主或业主委员会，本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则达成服务协议，可以作为物业管理公共服务合同的附件，也可以另行单独签订。特约服务：

业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，物业管理企业为满足部分业主（使用人）特别需要，经双方特别约定，有偿提供相关服务的活动，如老年、伤残病人的护理，接送子女上学等。

特特服务内容、标准、费用等由物业管理企业和需要特约服务的业主（使用人）双方当事人本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则约定。