社会经济调查与研究报告

投资学专业

社会经济调查与研究报告

（2020-2021学年第2学期）

学 院： 经济管理学院

系 别： 财政投资系

专业班级： 投资学2019-1班

学生姓名： 陈沿任

学 号： 201901081101

指导教师： 陈昕

山东科技大学

投资性房地产资产评估及其社会影响研究

摘 要：伴随着社会经济的不断发展，房地产的投资与房地产行业的波动情况，成为了社会关注的焦点。自国家财政部颁布新会计准则以后，在政策影响之下，我国房地产逐渐向投资方向发展，在此基础上，房地产资产的评估就显得额外的重要，做好房地产的资产评估，方便对房地产投资的整体把握和对房地产行业发展情况的把控，也方便对未来房地产投资的趋势有更加系统的预测与分析。与此同时，本文在对投资性房地产的资产评估进行探讨后，更多的关注着房地产的投资对于整个社会在经济发展和产业结构完善等多个方面产生的影响。

关键词：房地产投资；资产评估；经济增长；居民消费；产业结构

1引言1.1调查背景在社会发展过程，行业制度日益规范，促使房地产行业得到快速发展。我国房地产行业已经初步实现投资性这一发展目标，在投资性房产当中，资产评估具有重要应用价值，因此，研究评估方法的实践应用具有现实意义。房地产行业，作为我国很多地区经济收入的重要组成部分，对社会各个领域都有较大的影响，所以，对其造成的影响进行分析研究，是解决社会经济邻域中出现的问题的重要途经。投资性房地产对居民消费，社会消费的影响，和对社会中产业结构，产业规模的，影响是在本文中探讨的重点，通过对投资性房地产在社会多方面产生的影响的研究，我们能够更好的对房地产相关邻域的发展趋势进行分析预测。由于在现今经济发展趋势下房地产的发展的合理性出现一定的问题，房地产的发展畸形在社会中暴露出来，由此，其对社会多领域负面影响的分析探讨迫在眉睫。1.2调查目的通过对投资性房地产的资产评估的研究，调查市场上多个资产评估的案例，从而探寻出对于投资性房地产普遍使用的资产评估方法和技巧，并探索投资性房地产与其他项目的资产评估的不同点，最终通过整体的汇总，得出投资性房地产对房地产行业的多方面的影响，从而为房地产行业的发展提供建议和思路。通过对房地产投资在社会的不同层面，不同角度产生的影响的调查，以及房地产投资对经济的发展影响的探究，从而得到房地产投资对社会的积极与消极作用，以及与市场的发展趋势的吻合情况，最终通过对数据的汇总和研究，为发挥房地产投资的积极作用，提供合理的建议和方法。1.3调查内容 本次调查进行的时间为八月六日-八月十八日，调查地点不定，调查对象为投资性房地产资产评估的报告案例，以及国家或地方的房地产投资对社会影响的数据，调查方式为数据汇总和资料查询。1.4调查过程在对投资性房地产资产评估的调查中，首先通过对网络上以及社会现实中多个资产评估报告案例进行汇总，找出具有代表性的，影响意义较大的报告案例，并对其中使用的方法技巧进行整理，探究其中对投资性房地产全方位的评估方式，最终对其为社会中房地产行业产生的具体影响和存在的问题进行汇总分析。在对房地产投资对社会的多方面影响的调查中，通过对多方面的资料和数据的整理，分析在社会的不同层面中，房地产投资产生的影响的不同，以及对多个时间区间中，数据所呈现的房地产投资的影响的不同的探究和分析，得出房地产投资对社会的国民经济和产业结构的具体影响，并为其中产生的问题和未来的房地产行业的发展提供解决思路和明确建议。2 对投资性房地产的资产评估的调查分析2.1 投资性房地产资产评估的基本现状2.1.1 投资性房地产的基本概念

（1）投资性房地产界定范围：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产是企业为完成经营目标所从事的一种经营性活动。它的范围界定包括：已出租的土地使用权；已出租的建筑物（前两点的前提是企业土地使用权或建筑物拥有产权）。持有并准备增值后转让的土地使用权（持有并准备增值后转让的房产不属于投资性房地产）。不包括：自用房地产（固定资产或无形资产）；作为存货的房地产（专指房地产开发企业）。以及特殊情况：持有以备经营出租空置建筑物或在建建筑物；向承租人提供相关辅助服务；房地产开发企业依法取得的土地使用权；部分自用或出售、部分用于赚取租金或增值；能分开，各自核算：用于赚取租金或增值的确认为投资性房地产，自用的作为固定资产或无形资产；不能分开，都作为固定资产或无形资产核算；母公司以经营租赁向子公司租出的房地产（对于母公司个别报表而言，作为投资性房地产；从合并报表角度，为企业集团自用的固定资产或无形资产）；已出租租期已满暂时空置继续用于出租；（作为投资性房地产核算）；企业出租给本企业职工居住的宿舍。（属于自用的固定资产）

（2）投资性房地产产生条件：1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；与投资性房地产有关的经济利益包括用于出租的房地产的租金收入，或者用于资本增值的房地产的增值收益。企业确定投资性房地产产生的经济利益是否很可能流入企业，需要进行职业判断，判断时需要考虑相关市场因素的变化。2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量；取得投资性房地产时，应当按实际成本进行计量。成本不能可靠计量，就无法予以确认。3、该投资性房地产为可靠房产商提供。

（3）投资性房地产价值涵义：本科目核算投资性房地产的价值，包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产

2.1.2 投资性房地产资产评估的对象和方法

（1）评估对象：所谓的投资性房地产是指用于赚取租金或资本增值或两者兼有的房地产，可以单独计量和出售。企业会计准则第3号明确规定以下三项 为投资性房地产：（1）已出租的土地使用权；（2）增值后持有并准备转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。

（2）评估方法：

收益法：即收益乘数法，收益乘数法是直接资本化法转换后的一种特殊形式。使用收入乘数法时，估计的投资性房地产估计值=未来年度的预期值 * 收入的乘数，收益乘数=投资房地产替代/替代的年收入估计。收益乘数法包括四种：总租金乘数法，潜在总收入乘数法，有效总收入乘数法和净收入乘数法。土地及出租型公寓的估价一般采用毛租金乘数法，方便易行且数值客观，但计算方法较粗糙，只能作为计算收益过程中的一个部分。潜在的总收入乘数法比总租金乘数法更全面，但不考虑空置率和经营费用。有效总收入乘数法考虑空置率高于潜在总收入乘数法。净收入法乘数法和资

本化率是相互对应的，因此资本化率通常通过收入乘数法转换为价值

直接资本化法：在收入方法中，直接资本化法是其中很常见的方法之一，这种方法是把投资性房地产在假定未来的某一段时期内所获得的收益作为一个相对稳定的变动甚微的数值，利用计算年金的方法对之

后永久的收益进行分析。在此基础条件下，根据相关资料及对房地产行情进行预测，对投资性房地产预计未来一年的收益进行预估，投资性房地产的评估价值=未来一年的预估收益值/资本化率。在这个方法中，关键在于预期收益的预估值的选取，其中预估值的评估口径可以是：净收入，净租金，总收入，总租金，潜在总收入等，因此，对评估口径的选择要根据实际情况，真实有效的反映出未来该投资性房地产合理的预期收益估值，不可高估且不可低估，对其价值进行严格谨慎的选择。

市场对比法：利用市场对比法需要提前了解和待估房产具有相似性的同类房产，并且房产存在于市场之上，可通过对此类房产价格因素展开调查，将其作为参照物，并和待估房产展开对比。对比之后，即可找出待估房产、参照房产二者之间的差异性和相似点，以此为基础，完成二次分析，对待估房产展开调整，重新确认基准日价格，完成现实资产的评估操作。使用此评估方法重点在于参照对象房产的选择，应该保证参照物选择的合理性，将其他客观因素考虑其中，确保该方法能够发挥成效。2.2 投资性房地产的报告案例分析2.2.1 对北京xx饭店房地产的资产评估报告分析

图2-1房地产资产评估模板

图表1是现今房地产资产评估的基本模板和步骤，在对该北京xx饭店房地产进行资产评估时，就是利用该种方式。

图表1是现今房地产资产评估的基本模板和步骤，在对该北京xx饭店房地产进行资产评估时，就是利用该种方式。

表2-1房地产基本数据

图表二是该饭店的具体数据，在对该房地产进行资产评估时，必须要了解和清晰其各方面的数据，这样才能在资产评估中做到准确细致。

图2-2房地产背景分析

图表三体现的是在对房地产进行分析时，要对该房地产的背景情况，以及所在区域的市场情况，进行整体的探究分析，从而而做到资产评估与市场相适应。

表2-2饭店经济数据表

图2-3额外费用

在图表四和图表五中，通过对该饭店的多项费用的汇总，包括平时费用和额外费用，从而使得在进行资产评估时，避免遗漏关键数据。

图2-4收益法评估

图2-5成本法评估

在图表六与图表七中，体现了该报告利用了成本法与收益法对该房地产进行了资产评估，并利用这两种方法，具体的分析了该房地产的各项具体费用。

2.2.2 对某投资性房产的资产评估分析

（1）项目概况

某项目为投资性房产，位于某城市中心购物广场，在2017 年建成，建筑面积16000m2，地上结构2层。当前，该项目大部分房屋已经出租，按照会计准则，在2017年的2月末认定房产公允价值。

（2）分析评估对象

由管理层向中介机构委托，按照会计准则中的各项要求对于该房产展开评估，评估人员和管理层共同签订约定书，并在2018 年对于房产展开勘察，收集房屋产权证以及租赁合同相关信息，对于同商圈的房产租金水平以及出租情况展开全面市场调查。房产第一层和第二层分别为4000m2、6000m2，出租给家电超市，租金每月80元/m2，自2019年起，租金每年上涨幅度3%，租期10 年，以季度支付方式，在装修期间可免除租金5月，假定租期在 2017年7月1日开始。第二层面积剩余2000m2，到达基准日的时候，已经出租1000m2，租金每平方米150元/月，自2019年起租金每年上涨8%，签订租期共5年，也是按照季度支付。在装修期间，可免除租期3月，假设租期从2017年的10月1日起算。除此之外，各商户还会缴纳房产管理费用，每月20元/m2，该案例当中所有资金不包括房产管理税前租金。

（3）收集市场信息

由评估师对于该房产的市场租金展开调查，并从公司数据库内获得市场租金信息，调查结果如下：对于大面积租赁信息，已收集三项房产当中部分面积向超市、家电连锁店等进行出租，其中第一处房产在2017年的10月15日签约，租期5年，每月租金100/m2，租赁面积10000m2，第二处房产建成时间为2017年6 月，自此开始招租，每月租金75元/m2，向大型超市租赁，面积 15000m2，第三处2015年签约，租约8年，租金每年增长约2%，在2017年租金每月96元/m2。针对小面积的租赁信息，以收集的第一层商铺租金信息，每月租金在1602-300元/m2 不等，第二层左右租金每月120-240元/m，租期在3-5年，且年租金增长率浮动在4~10%之间

（4）选择评估方法

结合投资性房产评估相关规定，若使用公允价值这一计量模式，需要满足下列条件：第一，投资性房产周围存在较为活跃的房产交易市场；第二，可借助交易市场获取同类房产市场价格、租赁价格等信息，只有满足上述要求，才可对于公允价值展开合理预判。由于该地区房屋带租约销售项目较少，但是同类商业房产的租赁市场较为活跃，故此，最终选择收益法对于房产的公允价值进行评估，并在2017年底完成。

（5）确认评估参数

针对大面积租赁单元，结合市场调研信息，第二处房产和委托房产的情况类似，所处招租阶段，但是如果使用低于市场价格的租金进行出租，那么将此房产作为委估房产市场客观的租金案例并不合适，故此选择第一处和第三处房产当做对比案例，将上两处房产租金作为基础，对于区位因素以及租约条款展开分析，结合评估人员现场勘察结果，对于相关信息作出调整，认定客观租金市场价格为每月110元/m2。针对小面积的租赁区域，和大面积单元一致，可结合调查信息，选择可对比的案例，最终确定第一层市场租金为每月250元/m2，第二层租金为每月190元/ m2，针对空置以及收租损失等确认，按照调查结果，同类房产项目的市场均空置率7%，市场整体的空置率在5~12%之间，选择 8%作为均空置率，并将收租损失按照2%计算，最终认定由于空置导致的收租损失率10%。在税费方面，由于税法当中规定，房产的适用税率12%，且营业税5.5%。在成本费用方面，按照评估结果，年租金3%为房产管理费，2%为重置提拔款，5%为市场推广费，折现率10%，产权证适用终止日期为2055年12月30日，剩余收益年限38年。

（6）评估过程和结果

结合上述信息展开会计计量与核算，并对相关信息进行披露，对于所有房产展开评估，评估结果为232121000元，评估单价为每平方米14500元，价值类型为公允价值，能够对于房产评估产生约束作用，利用该方法对于投资性房产的价值展开评估，结果更加合理，能够按照评估对象具体情况灵活选择。

2.3投资性房地产资产评估存在的问题

（1）相关法律法规体系不健全

法律、法规体系的不健全是一直以来困扰房地产评估行业的一个比较严重的问题，这与我国房地产行业起步晚，立法难度大等原因是分不开的。目前已颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》，但这一法律中的相关条例大部分是针对整个房地产行业而制定的，与房地产评估相关的规定却相对较少，造成了我国房地产评估行业中很多环节都缺少完善的法律依据。为此，房地产评估行业在其业内制定了一系列规章制度，旨在规范评估行为，确保行业健康发展。但由于不同地区市场发展有其特殊性，因此行业规范难以适用于全国所有地区的房地产评估市场，从而导致了不同区域形成各自行业规范的现象。不同规范之间难免存在差异甚至冲突，在实际推广的过程中困难重重。即便是各个区域内部，在规定了统一的行业规范后，规定的执行效果也不甚理想。由于行业规定不具备显著的法律效力，导致很多人在评估过程中有“钻空子”的行为，当自身利益与行业规范发生冲突时，不能做到自觉遵守相关规定规范自身行为。

（2）房产评估机构地位有待提高

贷款人本身是买评估报告的人，评估机构必须给其提供服务，但是也不能够不重视银行，若是房产评估不合格，银行也会非常不满意，银行会不信任这个机构，甚至会封杀这个机构，所以，其面临的风险比较大。

(3)评估人员综合素质待提高

当前我国房地产评估人员的综合素质较为参差不齐，造成这种情况的主要原因来自于三方面：首先是在房地产评估人员的培养上面，当前我国教育在房地产评估人员教育方面缺乏专门的、有针对性的培养教育，致使房地产评估行业专业性人才的缺失。其次是在房地产评估人员的行业准入方面，当前我国房地产评估行业还没有形成一套完善的、科学合理的人才准入和考核机制，房地产评估人员进行行业存在一定的随意性，从业人员综合素质参差不齐、良莠不齐，人员的理论知识和实践技能缺失直接导致了房地产评估工作质量水平无法得到保障，最终影响了房地产行业的总体形象。最后是在房地产评估人员的再教育、再培训的力度不足。房地产评估工作因个案的不同而可能需要采用不同的评估方式和计算手段，并且房地产价格也受许多方面的影响，这就要求房地产评估人员在评估过程中要不断优化和提升自身房产评估的理论和技能知识，与时俱进，使得房地产评估工作能跟上时代的节奏。当前房地产评估人员相关的教育和考试一般都为一次性的，继续教育和学习方面几乎完全没有，这一点也直接影响了房地产评估工作的质量

2.4 总结

从以上的调查的结果来看，对投资性房地产的资产评估，绝大多数都遵循项目分析-确认评估对象-收集相关信息-选择评估方法-确认评估参数-进行评估，得出结果。同时，面对在资产评估中产生的问题，法律法规不健全，评估人员专业能力和素质较低，评估机构较少且地位较低，要有具体的解决方案。首先，要建立健全相关法律法规体系，为资产评估的推进提供法律保障；其次，加强对商业房地产评估市场的监管力度，减少资产评估中由于监管不力而产生的问题；同时，要优化完善房地产评估行业人员的资质认证系统，加强从业人员的培训及再教育，提高从业人员专业素质。总之，在衡量投资性房产价值时，对其展开资产评估属于重要方式之一，能够影响房产出售，与此同时，还会对房地产出租或者经营活动的开展产生影响。对此，需要评估人员对于投资性房产评估过程有全面了解，合理确认评估对象，选择评估方法，注意评估过程要点控制，使评估流程更加规范，提高评估有效性，发挥投资性房产评估价值。对房地产投资对社会多方面影响的调查研究

3.1房地产投资对经济的影响

3.1.1 房地产价格波动的影响

图3-1全国房地产价格波动情况

按照布伦博格和莫迪利亚尼的消费函数生命周期理论可以看出，个人消费既受当期收入影响又受消费者自身持有资产影响，这两者都能够转化成购买力。消费比较理性的人对一生的总收入和持有总财富进行计算，并且按照预期的寿命对每一期消费进行平均，消费者持有财富包括金融财富和房地产等一些固定资产，房地产被视为财富，价格波动自然会对消费者购买力造成一定影响而且还会影响其消费。

首先，利用出租房或者是出售房地产而产生财富效应。房价上涨，房屋的持有者能够利用出租住房或者是出售房地产等增加收入，收入增加能够促使原房屋的持有者消费增加。我国利用此途径产生房产财富的消费者一般都是将房屋视为投资的居民。对房屋持有者来说，居住除了是生活必需品之外，还是自己的固定资产和收入财富，可以通过购买较小住宅或者是搬迁等出售持有房产，这样就能够使财富增加。

其次，把房产视为抵押品进行消费。此影响机制被视为抵押效应。居民消费者能够利用将房产抵押而获得贷款，实现提前消费。对金融发达国家来讲，房产持有者能够利用反向住房贷款抵押等获取消费信贷。消费者把持有住宅向银行抵押，银行按照预计到期的房产价值对贷款额度进行确定，房屋持有者如果搬迁或者是死亡，就能够选择房屋偿还所有贷款，或者是由银行全权处理房屋。我国的住房反向抵押房屋贷款的业务还没有开展，此业务是否在我国具有可行性还有待考究。目前，我国居民利用抵押住房能够获得消费信贷只在汽车和住房等消费上可行，范围十分有限。

3.1.2房地产投资份额和规模呈上升趋势，城市，区域之间存在差异

图3-2我国城市房地产投资占固定投资的比重

图3-3我国城市人均房地产投资规模

如图表九所示，我国城市人均房地产投资规模城市人均固定投资规模的比重呈上升趋势，且在东、中、西不同区域城市以及不同规模城市中存在差异．总体而言，东部城市房地产投资规模Ａ城市固定资产投资的份额最高，西部城市次之，中部城市最小；而从不同规模的城市来看，中等规模城市房地产投资规模城市 固定资产投资的份额平均要高于小规模城市。如图２所示，我国城市人均房地产投资规模逐年增加，并在东、中、西不同Ｋ域城屯以及不同规模城市中存在差异总体而言，东部坡电人均房地产投资规模最高，中部次之，西部最小，中等规模的人均房地产投资规模要低于小规模城市的人均房地产投资规模。

3.1.3房地产投资对经济增长的影响

图3-4房地产投资对经济增长的影响

房地产投资对经济增长的影响，能有效拉动经济增长，有学者认为，房地产投资有利于企业的发展 企业持有房地产可以解决融资困难，增加原始资本四，可以助推企业的投资和进一步发展；也有学者认为，房地产投资过高，将会降低资源配置效率，不利于经济增长，减少社会福利．房地产投资经济活动依托房地产开发投资、房地产生产、房地产居民消费三个领域对经济增长发生作用，房地产投资合理增长将有利于国民经济持续健康发展．房地产投资过低与过高都会影响经济增长：一方面，房地产投资过低不仅影响房地产销售，还会直接影响到钢材、水泥、玻璃等关联产业，从而对经济发展产生向下拉动作用；另一方面，如果在经济发展过程中，房地产行业过度发展将会导致房价上涨过快，产生房地产泡沫、房地产信贷风险以及金融风险等，带来对实体经济的“抽血效应、对居民消费的“挤出效应以及对金融和经济的“风险效应从而影响经济的持续稳定健康发展．房地产投资占比过高，将会抑制金融效率，从而减弱金融发展对经济增长的促进作用且房地产价格过度上涨将增加企业人力成本降低工业企业利润率，进而抑制经济增长，合理的房地产投资占比将有利于金融支持实体经济的发展。

房地产市场为我国城市经济发展做出了巨大贡献，通过房地产市场的发展拉动内需．房地产投资规模逐年扩大，房地产投资规模占固定资产投资规模的比重也逐年提升，房地产市场迅速成为拉动城市内需的重要力量。

3.1.3房地产投资对城镇居民消费的影响

城镇化的大力推进，住房的投资需求和宽松的信贷环境刺 激房地产投资増加，房地产市场的快速发展，房地产投资过热，房地产价格快速上涨，从而提升城市要素资源的使用成本，过高的房价也会降低大量的城市居民收人，减弱消费对经济的基础性作用 ．房地产价格上升主要通过三种机制影响居 民消费，一是由于“房产财富效应”，房产升值使有房者拥有更多财富，导致消费増加；二是由于“房产抵押信贷效应”，房产价值升高而可以获得更多贷款，导致消费増加三是由于“购房支出压力效应”，租房者和潜在购房者支付更多房款，导致消费减少，而对于我们国家而言，由于我国的特殊国情，住房是普通家庭的必需品，老年人遗赠动机较强，中国住房资产不存在“ 财富效应”租房者或潜在购房者在消费群体比重较大，“ 购房支出压力效应”起到主导作用，从而抑制居民消费。

图3-5房价与城镇居民收入波动情况

3.1.4房地产投资对居民消费会产生抑制作用

房地产除可能被用来投资之外，对大部分居民来说主要是发挥消费作用，有房消费者能够选择对住房条件进行改善或者是继续使用该住房，无房消费者能够选择租房或者是购买较小房地产，住房消费只是消费一个层面。消费者需要在其他消费和住房消费间进行明智选择。按照微观经济学的消费者决策理论，消费品的价格出现上涨一般会产生两方面效应：第一，收入效应，价格上涨会促使需要购买消费品消费者降低实际收入；第二，替代效应，当一种消费品与另一种消费品进行对比时，价格有所上涨或者大幅度上涨都会促使消费者选择消费另一种商品。收入价格和效应是反方向还是同方向变动以及是替代效应还是收入效应与商品性质息息相关。住房之外其他商品整体上来说体现正常商品特点，所以对于可能针对房屋产生消费的居民来讲，因为收入效应，当房地产的价格上涨时可能会造成居民其他消费缩减。另外房价上涨也会促使其他商品比较便宜，所以替代效应对消费者购房需求造成抑制作用，对居民消费产生影响

3.2 房地产投资的消极影响

3.2.1房地产投资的缺点

1.对大部分置业人士而言，置业相当于被物业绑住，没有余钱投资。

2.如果房价下跌，业主可能变成负资产。

3.买房弹性不及租房，跳槽时难以搬至离公司较近的房子，难以减少上班路途劳累及交通费。

4.买房套现较难，如果急于卖房，更难以卖个好价钱。

5.买房首付期及按揭负担不轻，每月按揭支出大多比租房的房租贵，买新房物业管理费又贵，买二手房维修费不便宜。

6.买房出租有可能遇到“租”，最终可能损失惨重，得不偿失。

3.2.2房地产投资对技术创新有阻碍作用

第一，政府与房企“利益合谋”不利于创新。在财政分权约束下，地方政府倾向于扩大预算外收入用于固定资产投资以实现经济增长。地方政府与房地产企业之间通过利益合谋方式促进房地产行业的繁荣，进而获取大量的土地财政收入，是房地产业投资扩张的重要原因

图3-6 房地产投资依赖对技术创新的影响机理

第二，挤压创新型中小企业融资。金融资本具有天然的逐利性，房地产行业公司的规模相对较大、盈利能力强，激励商业银行体系偏向于将有 限的贷款资金优先提供给房地产部门，同时，社会资本也会涌入房地产行业。相反，中小企业融资难、融资贵问题突出，而房地产投资的快速膨胀通过利率效应，对其他部门的投资特别是长期投资形成显著的挤占效应，尤其导致了中小企业缩减研发投入资金，进而影响到中小企业的技术创新水平。

图3-7房地产投资对技术创新的影响曲线示意图

3.2.3房地产投资产生的风险

图3-8房地产投资风险类型图

（1）产生原因

所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在近年的经济生活中也经常遇到。表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。

（2）风险种类

1：市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。

2：购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。

3：流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。

4：利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。

5：经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误；二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败；三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。

6：财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。

7：社会风险。是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治**出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。

8：自然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。

3.3 总结

从以上调查结果来看，房地产投资对社会的影响并不是单一的，直接的，而是多层次的，间接的。房地产投资在推动社会经济发展，促进消费增加，实现地区GDP的提高方面，的确发挥了十分积极的作用，但同时，房地产投资的不断增加，和社会对房地产行业的过热反应势必会对其他第三产业造成不利的影响，阻碍社会在科技创新和教育投入方面的发展，从而使得社会的产业结构的调整和国家经济的进一步发展有着较大的困难。因此，再往后房地产投资行业的发展中，要做到扬长避短，时刻要做好对房地产过热产生危害社会的防范，控制好社会中房地产行业的风险，尽量减少对社会发展的阻碍。同时，要使房地产适应社会潮流，符合社会经济发展的趋势，推动国民经济的不断发展和社会产业结构的调整。结束语

本文通过对投资性房地产的资产评估和对房地产投资的社会多方面影响的研究，关注了在房地产行业中，与广大人民群众息息相关的问题，并从多个角度入手，全方位的对问题进行了分析和探索。

资产评估在投资性房地产经营与出售过程中起着至关重要的作用，其作用可为投资性房地产提供客观公正的价值计量基础，所以对投资性房地产的资产评估进行系统的探究有着重要的意义。房地产作为中国经济命脉的重要组成部分，可以使房地产业在房地产价值的正确合理评价中 更快更好地发展。尽量减少房地产泡沫的产生，力求建设一个更加健康迅稳发展的房地产市场。

通过对房地产投资对社会多方面影响的分析,我们知道房地产投资对我国国民经济增长以及社会产业结构的进一步完善有显著的促进作用,但与国民经济发展不协调，与社会发展潮流背道而驰的房地产投资也会对国民经济增长产生严重阻碍作用。由此，本文为发挥房地产投资的优势作用，促进社会的进一步发展，提出三点建议：（1）制定区域性长、短期政策,合理引导房地产投资;(2)开拓多元化的融资渠道,优化房地产投资结构;(3)建立健全房地产预警体系,防止投资过热或不足。

参考文献：

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