第一篇：房地产开发可行性调研报告【一】
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房地产开发可行性研究报告【一】
一、项目背景、项目名称：居住小区(暂定名)
2、可行性研究报告的编制依据：
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《a市城市拆迁管理条例》liuxue86.com
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况)地块位置：该基地东起xx南至x路，西至x路、北至xx围合区内土地面积约xx平方米，该地块属a市x类地段。)建设规模与目标：
土地面积：
容积率：
开发周期：
土地价格： 元/亩(a市国有土地使用权挂牌出让起价)
建筑面积(预计)：总建筑面积：)周围环境与设施
(1)步行约10 分钟可至a市中心。
(2)西侧为 市城市中心景点。
(3)东侧为城市绿化带，南侧为广场。
(4)西南靠近a市小学。
(5)北面为a市人民银行。、项目swot分析
优势及机会
(1)该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
(2)a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3)东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6)该项目以毛地出让，起价
元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。
(7)该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8)我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
(9)物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(12)a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。
(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。
(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。
(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。
(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。
(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析a市概况(参考)
a市位于
河南岸，面积
平方公里，人口 万。
生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。
投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，a港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
项目所在区位于 江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。a市房地产住宅市场分析
a市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。
1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，a市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
二oox年，a市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。
表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。
房地产开发可行性研究报告【二】
一、国内环境：中国房地产还有20年以上的好景
xx年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。
“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。
中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。
1998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。
2003年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产)之一，已持续了50多年。
2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比2004年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”
二、xx房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温
1、湖北省宏观政策的指导
2004年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房
自2000年年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。
荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。
4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。
2003年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%;2003年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《2003年荆州市经济运行特点、问题及对策》)
2004年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8.5%，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7.2%;农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20.0%，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。(摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《2004年经济发展情况新闻发布稿》)
以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。
近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
5、同类物业的市场情况
荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。
三、xx房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭
1、旧城改造，造成了需求量的增加
鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，2003年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。
2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。
房地产开发可行性研究报告【三】
一、房地产可行性研究的目的房地产开发项目是一项极其复杂的工程，它涉及立项、方案设计、施工、销售等一系列复杂的程序。可行性研究是房地产项目决策前必要的手段，可行性研究通过深入的调查研究最终形成可行性研究报告，作为交投集团、成渝公司内部立项审批以及最终投资方案的主要依据。
通过可行性研究，能够在很大程度上提升房地产项目决策的正确性，提高项目的经济效益。其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化，从而提高决策的可靠性，为房地产开发项目的实施和控制提供参考。
二、规划设计的可行性分析
1.在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度等条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合规划设计概念。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3.土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如图例，对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
4.周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5.周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6.周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
7.市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。
房地产开发可行性研究报告【四】
可行性研究过程中的误区及应对措施
(一)常见误区
1.一个标准的效益分析
如果项目可行性研究报告十分肯定地明确将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告。一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时，会有很多不确定的因素。这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。
2.先入之见的可行性分析研究
通过一些房地产投资项目失败的案例，发现其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果是无人问津;准备在一个规划失控的农民居住区开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废;同一时间同一城市同类楼盘供应量过大致使需求短缺;建设成本远远超过预算造成资金不继等等。通过失败的案例可以发现，房地产项目在可行分析研究过程中，只是从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性分析研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。
(二)应对措施
1.重视专业化及市场培育工作。加快专业化及市场培育工作，推进行业规模化与专业化，是提高可行性研究水平，确保其精度、深度、控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟，日益剧烈的市场竞争成为企业加强可行性研究的外在动力。
2.提高从业人员素质。这是控制可行性误差的基本保障。在某种意义上看，可行性研究人员应该是“全才”，必须具备相当的工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识。
3.建立可行性研究数据库。当前国内房地产市场透明度还不高，可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息。信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下，可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作。通过去粗取精，去伪存真的过程，将市场上分散的信息整理为可用的数据。另外，还可加强项目后评价工作，按照四川交投集团《投资项目后评价指引》的方法和内容，通过分析对比，总结经验，改善投资管理和决策，进一步提高可行性研究的实用性。
加强房地产可行性研究工作的一些建议
(一)重视多方案比较
一般情况下，可行性分析要研究的不是单一方案，而是同时研究多种方案，有时几个方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。
(二)坚持可行性研究的客观性原则
客观性原则就是要坚持从实际出发、实事求是的原则，房地产开发项目的可行性研究是根据拟开发项目的具体情况进行分析论证而得出可行或不可行的结论，不为任何单位或个人而生偏私之心，不为任何利益或压力所动。
(三)提高可行性研究编制人员素质
相当一部分房地产开发项目可行性研究编制人员可能就是一、两个人，不能适应房地产开发的多专业要求，而且编制人员往往不了解和熟悉房地产开发领域，他们能做的仅是依葫芦画瓢，定性分析东拼西凑、定量分析草率计算、经济评价流于形式。不能根据特定的对象进行必要的调查、数据收集和分析，对一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要，失去了可行性研究的真实性和指导作用。
五、结语
总之，可行性研究要以市场为导向，对房地产项目所涉及的领域、经济效益、技术可行性、环境、社会效益等方面进行全方位的论证和评估。项目可行性研究对项目成败及投入的收益将产生直接、巨大的影响。可行性研究要以增强企业核心竞争力、创造经济效益为中心，对房地产开发项目的各要素进行全面的调查研究和详细的测算分析，进行多方案的比较论证，最大限度优化方案。同时我们应注意房地产项目可行性研究中存在的问题，在工作中应避免这些问题的出现，发挥可行性研究的实际作用，使房地产项目的开发工作有据可依。
房地产开发可行性研究报告【五】
一、完善文本内容。本报告中，应增加建设单位的相关情况，清楚开发单位是否有资质和能力承担项目开发;增加和深化销售预测和销售策略;深化投资环境和市场研究，特别是项目区域开发区的房地产销售情况及经济发展情况。
二、增加相关图纸。本报告中没有任何图纸来表述报告中内容，项目可研报告，一定要附项目总平面图和日照分析图。总图可以知道建设规模和内容，清楚开发强度和经济技术指标，也可知道设计是否符合相关规范要求。日照分析图可以看出是否对项目外有日照影响，是否满足国家强制性条文。
三、完善相关设计依据。文中设计依据有些已经过时，应采用国家最新规范;娄底市近期专门出台了一些针对房地产市场发展的文件，应加上去，增加项目的本地性。
四、完善建设内容。建设内容应当明确是高层还是多层住宅，限高多少;增加公厕、垃圾站、配电房、绿化等建设内容;说明项目用地权属情况。
五、细化和修改文字内容。文中劣势描叙中，项目区域为未开发区域不对，该项目区域已经是成熟开发区域;文中对房地产市场的分析应当主要侧重开发区的房地产市场分析，而不应是湖南省和娄底市的，说服力不强。
六、投资进一步细化。该报告中，项目总建筑面积19663平方米，总投资9748.79万元，成本将近5000元每平米，投资成本过高，不符合目前房产市场开发情况，应调整。其次，在投资分析中，地下车位12万/个，超出娄底实际价格，目前一般为8万/个;工程量中，土石方应进一步核实，该区域主要是填方，挖方较少;人工工资88元/日太低。
七、修改项目工期表达方式。项目工期改为采用以月为单位计算工期，以季度不太精确;文中工期部分地方前后不一，工程本是2021年5月完成，在销售方案中却2021年8月才举行奠基，2022年4月18日才开始团购，时间前后不一致。
八、完善对项目开发条件的描述。本报告中，项目建设基础条件的描叙与本项目实际建设地不符，应具体针对性地对项目建设条件进行精准描叙。包括项目场地、地形地貌、地质情况、周边建设情况等。
九、工程管线设计应深化。该报告中，住宅采用三台800kVA室外箱式公变供电，公共部分在地下室设两个专变配电室，共设4台高压开关柜、2台800KVA干式变压器和24台低压配电柜，配置不合理;该报告中，给水管道200管径过大，150足够。
十、细化财务评价。该报告财务评价中，企业所得税应按2019年娄底税务部门文件规定的额度计算。
第二篇：房地产开发可行性报告
房地产开发可行性报告
*旅游度假区规划分区（A4、A5）开发项目可行性研究报告
呈报单位：皇冠房地产开发公司
呈报时间：2011 年10 月31日
一、项目概况
（一）、开发项目区位条件
邕江景逸位于南宁经济技术开发区，南到旋凯路，西起白沙大道，东至快环路，北临邕江大河。A4、A5地块为小区规划分区，位于邕江河边，东临快环路，西侧是白沙大道。
（二）、规划方案
区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A4、A5规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A4地块以居住为主，沿白沙大道的A5地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。
二、建设条件
（一）、建设地点条件
1、该规划区地理位置优越，紧邻邕江河与经济开发区。
2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅6公里。
3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。
4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。
5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。
（二）、建设实施条件
1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。
2、南宁国土资源局发布公告将于20011年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现南宁已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。
3、该规划分区距南宁经济开发区、工业园区、已开发的天筑丽城小区较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。
三、投资环境分析
（一）、宏观环境分析
1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对
增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。
2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年10—12月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。
3、国家、广西壮族自治区、南宁市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得南宁市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了邕江景逸小区用地的商业价值，成为南宁房地产商家的必争之地。
（二）、微观环境分析
1、南宁投资环境良好，政策比较优惠，特别是东盟与南宁市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在南宁的发展创造了较为宽松的条件。
2、皇冠房地产在南宁成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A4、A5规划分区的继续开发，将是皇冠品牌优势的有效利用和发挥。
3、商业住宅用地日趋紧张，使得南宁房地产业显示出强劲的发展势头，A4、A5规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。
4、拟开发项目与江南经济开发区一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的天筑丽城小区在南宁具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，天筑丽城和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高皇冠品牌的竞争能力，并为邕江景逸小区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。
四、市场分析与价格预测
（一）、市场发展前景分析
根据对今年以来出台的房地产行业政策、南宁市场供需状况等方面情况调查表明，南宁地区房地产业发展前景看好，主要表现为：
1、房价将持续稳中有升
近几年，南宁商品房价格不是很高，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。
2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势
一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。
3、二手房市场活跃对新房的促进
随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。
4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进南宁这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到南宁购房居住。
5、房地产营销方式的改变
房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
（二）、目标客户的定位
目标客户群主要分为四类：
一是钟爱于南宁居住环境、人居品牌的购房群体；
二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；
三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；
四是致力于南宁投资置业的购房群体。
（三）、价格预测
根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：
1、多层住宅均价5000元/㎡；
2、高层住宅均价6000元/㎡；
3、商业网点均价7000元/㎡；
4、办公楼均价3000元/㎡；
5、车位均价10万元/个；
6、储藏室均价1000元/㎡。
五、项目实施计划
（一）、工程建设实施计划
1、按南宁市对邕江景逸小区的总体规划及拍卖公告，将在2011年11月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2012年开工需要。
2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（2011—2013年），2011年拟开发面积37902㎡，2012年拟开发面积26150㎡，2013年拟开发面积26808㎡。
3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。
（二）、销售计划及营销策略
1、销售计划
根据工程建设进度计划及南宁地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2011年销售收入5612万元；2007年销售收入9984.2万元；2013年销售收入9216.3万元；2014年销售收入8344.5万元。
2、营销策略
秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。
（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。
（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。
（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。
（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。
（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。
（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。
六、项目财务经济分析
（一）、投资估算
按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。（见附表3）
（二）、资金筹措
根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元).（三）、项目经济效益分析
1、利润估算：
本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。
预测前提：
土地173.6万元/亩；
营业收入33,666.10万元；
平均销售单价3,705.27元/平方米；
营业成本26,600.27万元；
单位成本2,927.61元/平方米；
税金3,854.77万元；
费用1,070.00万元；
贷款利息1,310.4万元。
2、现金流量估算表（见附表6）
本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。
3、盈利能力分析
（1）、静态分析
投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额
=2,141.06/26,600.27
=8.05%。
（2）、动态分析
项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行。
经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。
七、风险分析
销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米
占计划销售量的92.82%
销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米
占计划销售单价的92.82%
盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。
八、结论
经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。
综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。
第三篇：房地产开发可行性研究报告
南昌房地产策划案例分析
一、市场分析
一、咸阳城市概况 1.1地理位置
咸阳位于陕西省中部。是紧邻省会西安和内陆开放城市。咸阳有秦都区、渭城区、武功县、三原县、泾阳县、乾县、礼泉县、永寿县、彬县、长武县、旬邑县、淳化县等3个区10个县,兴平市1个县级市。1.2 人口面积交通地位
咸阳，陕西省地级市，位于陕西省八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亘北，山水俱阳，故称咸阳。咸阳东邻省会西安，西接国家级杨凌农业高新技术产业示范区，西北与甘肃接壤。辖2区1市10县，总面积10246平方公里。2018年全市常住人口437.6万人，其中中心城市人口91.5万，位居陕西省第三位，仅次于西安、宝鸡。
咸阳是秦汉文化的重要发祥地。秦始皇定都咸阳，使这里成为“中国第一帝都”。咸阳也是古丝绸之路的第一站，中国中原地区通往大西北的要冲。
咸阳是中国甲级对外开放城市、国家级历史文化名城、全国双拥模范城、国家卫生城市、首届中国魅力城市、中国地热城、全国十佳宜居城市、首批中国优秀旅游城市、全国精神文明创建工作先进市及中华养生文化名城。
2014年国务院批复成立西咸新区为中国第七个国家级新区。
二、本案概况 2.1项目简介
该地块原为石斗村村民耕地，地块北至石斗村正街，南至市烟草局及周转库房，西至秦都花苑小区，东邻瑞泉佳苑、华达雅苑小区。用地面积约为92，277㎡（约138.4亩）。
地块现状
地块上基本为厂房及办公楼，地块周边环境繁华，西边是江西涤纶厂生活区及正在建设的华府天地项目，东边为玉带河东中支。北边解放路目前为六车道60米快速路，是南昌的主干道之一。南边厂房围墙外为一空矿平地（今后将规划成生态公园）2.3区域周遍配套设施
项目周遍各项生活配套设施比较完善;交通:11路,206路,201路,207路等公交车,双向六车道, 交通相当便利;西接南昌大桥,抚河风景区,东穿南昌航空工业学院,艾西湖风景区,远期达瑶湖大学城,瑶湖湿态风景区,形成居家又一特色风景区—集商,住,行,游为一体的多元化景观标志性城市生活区。
学校:有南昌市属第十四中学,十七中学,南昌联立学校,南昌航空工业学院,江西师大动分院,江西省机械职工大学;生活:有麦德龙,北京华联超市,南昌百大新生活超市,香江家具城,洪城家电市场,南昌旧货大市场,综合集贸市场,龙王庙集贸市场,等大市场,白云饭店,江南茶馆,沃尔玛商城即将落成;医疗:新世纪医院,华夏医院,湖坊医院,培康药店等
娱乐:有南昌京东水上乐园,曙光俱乐部,天香园候鸟公园,城东公园等休闲娱乐场所,城东公园占地面积150亩,此外南昌市go-vern-ment为改变城东片区无大型休闲公园现状,规划在本项目旁修建修仙旅游公园;环境:玉带河中支紧邻本项目旁,南昌市go-vern-ment现已对此进行治理;人流:该区域为南昌市人口密集居住区,人流量大,车流(解放西路)可达100余辆分钟;
三、个案分析
案名：东方明珠（一期为华府天地）
南昌解放西路298号 物业类型 住宅
占地面积 约65亩(一期5万㎡)户 型 4房2厅,酒店式公寓 规 模 11万㎡ 价 格 3100—3600元㎡
开发商 江西绿原房地产开发有限公司 均 价 3300元㎡ 工程进度 在建设 广告诉求 体验全球一致的优越生活 物管费
付款方式 一次性,按揭 优 势 交通便利,周边生活配套设施比较完善 折 扣
劣 势 户型偏大
店 面
综合评述 1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3:住宅户型稍微偏大 车 库 为定
建筑形态 2栋多层8栋小高层 销售率 今年4—5月开盘
案名:东方塞纳地理位置 东湖玉带河畔·上坊路东方塞纳 物业类型 住宅 占地面积 8万㎡ 户 型 3房2厅, 2房2厅 规 模 15万㎡(1500户)价 格
开发商 江西宏利房地产开发有限公司 均 价 3900元㎡ 工程进度 现房 广告诉求
物管费 1.1元㎡
付款方式 一次性付款, 分期付款, 银行按揭 优 势 交通便利,周边生活配套设施完善
折 扣
劣 势 价位偏高
店 面
综合评述 1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3户型规模大 车 库 未定
建筑形态 33栋多层,9栋高层 销售率 91%
:御锦城
物业名称 御锦城 楼售电话
地理位置 东湖玉带河畔·上坊路 物业类型 住宅 占地面积
户 型 3房2厅, 2房2厅 规 模
价 格
开发商
均 价 二手房3400元㎡ 工程进度 老房 广告诉求
物管费 0.9元㎡
付款方式
优 势 交通便利,周边生活配套设施完善 折 扣
劣 势 区内配套设施少没有会所
店 面
综合评述 1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3欧式建筑风格 车 库
建筑形态
销售率 早已售完 市场总结: 二:SWOT分析 一:现状分析
1.地块所属片区,属于按习惯行业划分的城东板块,为南昌原来的老工业区,相比较南昌其他区域属于较脏乱区域。周边房屋建造基本已陈旧，且房屋基本属于多层住宅，除了现正在建设的东方明珠即华俯天地，东方塞纳。2.地块交通相当便利，周边生活配套设施比较完善，尤其今后南昌市将重点改定为集科技、文教、高新技术产业、旅游渡假、生活居住为一体的综合新区。依据总体规划的要求，该区域为中心城近期发展的重要地区，城市发展新区。城东区占地31.5平方公里，预计常住人口将达到42万。3.本项目东邻玉带河支流（正在改建中），南邻规划中的生态公园，从目
质的飞跃。
结合以上情况与南昌市民今年来购房喜好分析，项目建成将会是南昌市认可度比较高的居住区之一。二：SWOT分析 1：优势
1）该地段属于咸阳市近期将重点治理改造的城东老城区。
2）该区域交通相当便利有四路公交可直达且解放西路车流可达100余辆分钟；北边解放西路目前为六车道60米快速路，是南昌市主干道之一。3）该区域周边生活配套设施比较完善，如：学校有十四中，十七中，南昌航空工业学院，江西师大东城分院等；超市有麦德龙，华联，南昌百大，沃尔玛也即将落户等；还有各式生活娱乐医疗场所。4）该区域为南昌市人口密集居住区，人流量相当大。2：劣势
1）该区域为南昌市老工业区，相比较其他区域来说，属于较脏乱区域。2）现区域竞争对手有：东方明珠即华俯天地，东方塞纳；东方明珠一期将在今年4-5月份开盘，开盘均价为3300元平方米，此楼盘邻本项目约100米处；东方塞纳位于本项目2公里处，开盘均价为3900元平方米，还有最后一期3栋多层小户型尚为开盘； 现东湖区竞争对手有：
潜在竞争对手：该区域内有块空地—东方塞纳对面，3：机会
第三章：产品策略
拥有齐全生活配套的景观型住宅社区
拥有齐全生活配套及休闲功能的——由于本项目周边商业配套设施匮乏，令购买物业的住客独享一份休闲生活地悠雅与舒适。
设计科学具一定超前领先性 ——目前南昌的房地产市场竞争比较激烈只有在产品规划设计中具备一定的超前领先性,在竞争中才会立足不败之地.景观型 ——对于玉带河区域地带自然景观的有效借用，使住宅“这边风景独好”。在房型及建筑物设计中，对于外部景观的借景效果须审慎考虑。智能化住宅 ——作为本项目一个重要的标志及卖点，应该以全新的智能化理念，超前的智能化规划搏击市场，以提升产品的全面竞争力。
一、产品定位及布局规划: 从产品规划定位特征来看，多层和小高层产品属于受广大消费者接受的产品，将受到市场的青睐。项目整体呈“南低北高”的空间线型布置。南向为多层，北向为小高层和高层。住宅社区内部通过集中广场或者大型中心绿地来为业主提供一个休憩的场所，在通过环小区水景观带形成一个户户有水景，家家门前有河流的高产品附加值。二 产品风格建议建筑形态
建筑注重现代主义的特点，主张力求简洁。建筑是凝固的音乐
整体建筑风格简约、现代、大气、时尚，外立面采用玻璃块面组合，光影效果较强，形体飘逸大方。住宅南向立面强调视觉的透视感，增大了开窗面，北向立面强调视觉的光洁，加强了凸窗、阳台前后进退的块体组合。
各组团相对统一的建筑风格，但在一些配套设施(如会所,变电站)建筑上需有别于其他的形态。总之，建筑立面既要区别于同类产品，以免形成同质化产品,又要体现现代简约风格的立面，舒适生活的功能及审美需求。比较具有代表性的建筑外立面风格是世界著名设计师里特维德的荷兰风格派风
色调，配以少量的红黄蓝为搭配色，相比起南昌其他楼盘的单一色彩，采用荷兰风格派风格的建筑形态及色彩将区别于其它产品。2 户型建议 明确合理的功能分区
住宅的使用功能虽然简单，但却不能随意混淆。简言之，一般有如下几个分区: u 公共活动区：供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等。u 私密休息区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书室等。u 辅助区：供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。
这些分区，各有明确的专门使用功能，既有动与静的区别，又有小环境的要求。在平面设计上，应正确处理这三个功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。
从各房间的大小来看，人们较理想的卧室面积应在12m2-16m2之间，较理想的客厅面积在21m2-35m2之间，卫生间、厨房、贮藏室各占5m2-8m2，阳台占5m2-6m2。这样的面积分配，基本保证了功能的安置，符合当前人们生活使用的需求和习惯。户型配比
根据本案产品定位，结合目标客群研究，目前南昌对二房及三房的需求旺盛，二房总价上的优势，加上目前新盘二房的比列较低，目前二房在南昌市场上属于较稀缺的产品，因此本项目相比南昌市其他项目应该更注重二房的比列，而四房因总价及楼层关系市场反应相比三房和二房略显冷淡。因此我们在对产品类型进行深入分析后建议如下： 户型 面积（m2）所占户型配比%
其他物业形式建议景观建议
以人为本的概念已成为当下社区景观的基本理念，绿化环境的需求要做较大的投入，除了集中绿地广场以外，更多的可以用一些局部的小品和植被来营造环境和附加值的体现。
l 坡地园林设计以增加基地绿化的延伸感和层次感，大面积园区的动态水体，如环小区水景带，大型的喷水池。做到每个绿化组团全年常绿、季季花香；
l 景观小品以雕塑、石或木质艺术小品加以点缀。
l 以修剪优美的灌木及射灯，营造出日夜生动的美好景致。
l 做到人车分流，步道或可采用石材建材辅设，车道区域则可采用沥青铺地。
l 室外停车场的地面用植草砖进行铺设以增加绿化氛围；
l 小区内可以在绿化组团之间或宅前绿化之间设置一些游戏设施如：秋千、荡椅等等，用以放松一天紧张工作下来的人们。2 会所建议
会所是体现住宅功能的重要部份。与商业的休闲功能有所区别，本案的会所只向住户开放，且会所的充施提供，其标准将适度高于商业内的设施。通过住宅楼的电梯可直达会所。
凡是购买住宅的客户，便自然成为会所的终身会员。发放小区会员卡，会员卡代表了住客的身份，在小区内畅通无阻。会所设施采用部份收费，收费标准只求设施自养即可。会所功能设施建议如下： 体闲娱乐 生活配套
l 桌球室l 乒乓球房l 健身房l 浴室及桑拿休息室l 咖啡厅及茶室l 室内
l 简易中西餐厅l 棋牌室l 阅览室等等 l 24小时便利店l 小型医疗保健站l 美容美发l 幼儿托管室l 宠物诊所l 商务中心（提供代客购车船票、邮寄、代收公用事业费、打字、打印、复印等服务，由物业公司进行代办）l 干洗房等 3 建材、环境以及配套建议：
由于目前地块处于规划设计阶段，我们仅仅在几个局部提出一些配套方案的建议，供开发商参考：
① 建议为项目设置足够的机动车位及非机动车位； ② 建议社区内各区域各有主题色调，丰富外观及色彩； ③ 建议安装茶色玻璃，保证入驻客户隐私及保密要求。四 智能化建议综述
在全球经济一体化的时代，智能化将是小区开发的重要环节，建议本项目设置信息通信（电话、宽带接入）系统、有线电视系统、电视监控及安全防范系统、可视对讲系统、安保中心机房，消防控制中心。
² 电话及宽带接入系统：电话总机和计算机网络的管理采取综合布线系统，主干线采用光缆敷设，室内水平线采用五类线用线槽或穿管敷设。计算机网络系统是一个典型的计算机区域网络，采用高速以太网（ETHERNET）可以呈星型连接，也可以是星总混合型连接，支持100Mbps的传送速率，系统可以通过网桥或路由器与其它区域网，广域网连接，以实现通信自动化。
² 有线电视系统：系统采用宽带双向传输系统，以方便地进行接收和发送信息信号。社区服务中心等适当部位设置电视信息终端。
² 对讲系统：每户入口安装可视对讲主机及电控门锁，各户对讲系统与社区入口的门口机及社区管理中心联网。
² 报警系统：在需要位置设红外探头、紧急呼叫按钮，与社区安保中心联
² 门禁系统：每幢大楼入口安装电子门禁，业主持卡出入建筑物。² 背景音响、广播系统和监控：ACS广播系统包含日常背景音响广播和紧急广播二种控制系统组成，在功能上互相独立，在设备上有机结合。园区内设安全保卫管理中心，建筑均设有远红外防盗报警系统，必要时向保安中心发出报警信号，采取应急措施。
² 设备监控：在社区主要出入口及需要位置设摄像机，通过摄像机及其辅助设备（镜头、云台等）直接观看被监视场所的情况，同时把监视场所的图像全部或部分记录下来。系统采用硬盘数码录像机替代传统的多画面分隔器和长时间录像机的组成模式。五 物业管理规划 1 物业管理方案综述
现代个人购房因素，除看区位、价格、房型等等，已有越来越多的人开始关注物业管理。因为这关系到住户的舒适和安全。完善的社区建设，专业的物业管理，能保证整个社区的安全性、舒适性，提供充分的个人自由空间。
本案的物业管理，不仅对房屋及附属设施的管理维护外，还提供各种全方位的优质服务，让业主充分感受到入住后的舒适和安心。
专业的物业管理、优美的社区经营氛围将会使入业主的环境发生深深改变。让每一位业主都实实在在地感受到这种便捷，引出客户间的口碑传播。这时对于贵司树立品牌、打造品牌效应都有重要意义。
除此之外还应做好物业管理工作人员的形象包装工作，尤其应做好保安人员的形象包装工作，首先，最好聘请退伍军人做本社区的保安人员。其次，应设计一套较高标准的礼仪动作，到武警总队聘请高级教官来培训这批保安人员。第三，设计一套体现现代军警风格的制服。这些工作应在本案开
起轰动，同时录制成光盘供售楼处反复播放，以后还可在房展会上公开播放。
社区物业管理的内容及实施 2 行政管理
l 制定各项管理制度、服务公约
l 招聘和训练专业的管理人员及服务人员 l 有序地组织各级人员及时提供服务
l 物业公司内部人事、财务监督各服务部门工作执行情况，以及与业主的沟通协商由专业部门负责。
l 设置工程部，具体负责社区内的维修、维护工程和服务。3 保安及消防
l 24小时封闭式保安服务，保证园区人员出入，确保业主安全。l 24小时园区安全巡视，保安人员巡视定点签到。l 外来人员探访登记。
l 建立各种紧急事件安全疏散程序，设置消防设施和报警系统，并定期检查。清洁和绿化
l 园区道路、走廊定时定人清洁。l 路牌、标志等清洁。l 社区内路灯的清洁。
l 垃圾袋装化，由清洁人员定时收集。l 车库的清洁。
l 园区绿化花草树木的浇水和修剪。
l 根据业主要求，有偿地对业主居室内部进行清洁服务。、维护、维修服务 1．公用设备的保养维修。2．房屋修缮等工程维护。
3．业主电力、电器、水管、空调等安装维修服务。第四章 目标客户群分析 一 客户群来源
◇ 以南昌市本市、本城东区域范围内原有居民为主； ◇ 周边市、镇居民因工作或其他原因迁入本市。二 客户群构成
本项目由于其区位总价界定，其客源主要为本市、本城东区域经济地位偏高的部分人士，其职业构成主要为： ◇ 本市级、本城东区域内公务员；
◇ 国有企事业单位、管理人员、高级技术人员； ◇ 私营企业高级管理及技术人员； ◇ 周边县市迁入本市的经商人员；
◇ 本城东区域企业高级主管及高级技术工人； ◇ 投资客群； ◇ 其他富有购房者。三 目标群体年龄
由于本项目未来的较高与周边区域项目，则对客户购买力要求较高，而消费者的财富积累与年龄必然有关，故本案的购房者年龄结构较大，主力范围可能在30-45岁之间，其家庭结构处于满巢阶段初期或中期。子女年龄在5-15岁左右，房型需求主国为二房二厅及三房二厅 四 目标客群心理分析
l 对该区域的认同感，有着强烈的地域情节。
对本项目规模及价格的认可。
l 追求高层次、便利、舒适的生活特征相当明显。
l 目前南昌市新区楼盘投资与增值功能日显的同时产生相当数量的投资者，客户的投资意识很强。
l 地产投资客群其选择房地产作为其财富积累的工具，其主要目的是基于地产投资风险较低，具有保值及升值潜力、稳定回报等特征。但是地产投资往往一次性投放较大，回报周期较长。因此，凡是地产投资客往往具有雄厚的资金实力，熟悉地产资金运作流程，社会阅历丰富，投资判断力与耐心俱佳，但其又具有投资者的共同心态，也就是说尽可能地少投放多产出。
l 所以我们能够发现，地产投资客通常选择具有发展潜力的，将成为未来产品热点或地段势点，且具有明显潜在需求的物业进行投资。主力投资客群不会选择售价昂贵的物业投资，这是取决于投资客的资金实力之外的升值回报意愿。
第五章 营销策略 一 推广名义
二 项目核心价值体系的建立 1 战略思路
除了在产品服务、理念上创造产品差异化以外，还应避免与市场上同类产品营销手段的同质化。本项目总体的推广战略思路为： 1.1由内及外
先攻占本地（九江）市场，再扩散至外围市场（下属县镇）。1.2由浅及深
先做基础营销，再做深度营销。层层铺垫，循序渐进。1.3由线及面
市场并全面取得营销成果。2 营销思路
利用各种有效的推广渠道，始终诉求一种“功能配套及景观”的概念，在目标客群中形成深厚的产品影响力，使本案成为拥趸的首选与必选产品。1）行坐并举
强化行销在整个营销过程中的核心作用；壮大坐销的直观力量，如通过售楼处包装、样板房展示、看房通道的优化等举措，将产品的品质感、现场环境的感染力精彩演绎，深入塑造品牌形象。2）点线贯通
以点和线组成面进行传播推广：公关活动及SP活动结合“时点”开展，“推广线”分软硬两方面穿插展开。3）出奇制胜
利用系列非常规的推广手法，营销举措，引起市场高度关注与信服，迅速强占客源。
三、项目推广诉求
本案先天价值挖掘及后天价值的赋予都力求能够做到最大化、最好化、最深化、最透彻，在了解及熟知本项目的一切指标和综合因素后项目调研组深入市场与消费群体，总结出本案的一切可用传播资源，整合如下：
1、从本案的产品类别
2、从本案的产品功能
3、从本案的服务理念
4、从本案的客服诉求
5、从功能配套齐全的角度
6、从城市规划角度阐述本案的投资价值、从本案所处区域进行前景描述
8、从本案的建筑设计风格
9、从时尚品位
10、从生活方式
11、从生活品位
12、从艺术人生 卖点文字诉求： …… 四 推广策略 媒介组合
“四轮驱动”的渠道策略
要使项目在市场上一炮而红，在渠道选择上一方面要重视见效快、影响力浅的渠道，如报纸与电视广告。同时更应重视事件行销、社区活动等见效慢、影响深的渠道。
采用四轮驱动策略，即报纸广告、软文与新闻、事件行销（客户活动）、电视新闻四个主要的传播渠道。报纸广告的功能重在树立知名度和项目基础信息的传播；软文与新闻的功能在于维持市场对项目的持久关注，并适当发挥促销作用；事件行销的主要目的在于维护企业与客户的关系，激发人际传播，发挥口碑效应，让每一个客户都成为项目的义务宣传员。电视新闻在项目形象到位后推出，承担项目文化的建设与传播职能。五 营销环境的营造
营销是任何项目获取利润得一种必然途径，是最直接的一种方式，成功的项目一定要学会表演，懂得最低成本传播法则。任何项目的前期准备怎样足够、怎样充分，营销才是最看到成绩的一种表现形式，也是为了营销效果最大化，利润获得最大化。本案要想在市场中处于主导地位，力求销售
状况的最优化，在营销环境上对工地包装，工程进度，样板间和环境改造等环节上进行扎实的工作。六 价格策略
项目距离入市尚早，且市场瞬息万变，故本项目的价格制定是越晚越有利，进入内部认购期可制定项目均价，用以试探市场热度，深入了解项目优劣，更深层次的通过试探市场进一步挖掘项目潜在卖点，有效规避风险，以力求项目利润的最大化原则，给项目创造更大价格空间。
第四篇：房地产开发可行性研究报告内容
初步可行性研究报告内容
1、市场分析
1.1整体市场分析
全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量；
全市及各主要分区项目新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。
1.2细分市场分析
物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积；
总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；
开工时间、预计竣工时间；
投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。
2、法规政策分析
开发建设法规、专业服务法规；
规划设计导向，城市建设信息；
其他经济信息及政策指引。
3、项目分析
3.1项目基本情况
地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。
3.2项目周边情况
主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。
3.3项目优劣势分析（SWOT分析）
项目竞争情况（现时/潜在竞争对手）、优势（S）、劣势（W）、威胁（O）、机会（T）。
3.4项目发展前景预测
市场前景、价格走势、项目切入点等。
4项目开发建议与评价
4.1项目主要定位
市场定位（市场形象、主题品牌）；
客户定位（主要客户对象）；
价格定位（均价、最低价、最高价）。
5项目开发规模和产品类型
整体开发/分期开发、产品类型（商业/居住/办公/其他）。
6项目规划及建筑构想
建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积；
小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。
7项目开发进度
总体进度要求、分阶段进度要求。
8项目财务分析
建筑总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。
9项目风险分析与敏感性分析
风险分析、主要指标的敏感性分析。
10项目研究结论和建议。
11附件（包括附图和附表）。
深度可行性研究报告内容
1总论
项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。2项目区位分析
项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。
3产品供需分析
市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。
4建筑方案选择
建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。
5项目实施进度
建设工期，实施进度表（或横线图）。
6投资估算与资金筹措
建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。
7财务评价
财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。
8风险分析
项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。
9结论与建议
10附表
投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分投资计划表；财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款偿还计划表）。
11附图
片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。
12附件
土地出让合同、项目建议书（或初步可行性研究报告）的批复文件、规划管理部门对规划方案的批复文件。
第五篇：房地产开发项目可行性分析
房地产开发项目可行性分析
作者/转载者: 周华锋发表时间:2005-6-2 21:09:49浏览次数:476
房地产开发项目可行性分析，至关重要，是进行其他工作的前提。主要参考市场分析、对地区的影响性、项目效益、融资能力、环境评价、经济评价等，开始的可行性分析，可能促使项目成功，也可能导致项目流产，不可行的项目以后很难执行，可能导致项目失败，造成不可估量的损失，虽然项目可行性分析会耗费很长时间，但会回避很多不利情况。应综合考虑各方面的情况，作出项目可行性分析报告，分析各种不利因素，作出正确决策，为项目计划提供相应的前提，提供便利条件。
关键词：市场研究 经济分析 环境分析
1、市场研究
分析当地区域是否存在房地产项目产品需求，抽样调查要比较客观的进行分类，要理性化；客户群的市场率有多大比重，是需求普通住宅、中档住宅、高档住宅；还是酒店或写字楼及商业设施，客户群的地区差异，当地政策如何，土地出让价格怎样，现在土地成为房地产企业发展壮大的一个软肋，只有经过了详细的市场调研以后，才能有一个客观分析的基础。
2、建筑方案的拟订
开发项目产品，规划设计方案很重要，它关系到项目的造价、以后的销售情况是否顺利，还要考虑区域的地方性居住条件，客户群的偏好。产品方案、拟建规模、建设地点，项目的预测进度安排，本企业资源情况、建设条件、协作关系的初
步分析等。建筑方案需要房地产企业各个部门进行充分的市场研究分析后，在此基础上企业各个部门沟通达成共识后，由房地产企业提出建筑方案概要书，通常建筑方案要经过详细研究反复论证，拿出几套方案经过综合对比，选择最适合的。经过对比以后，找出平衡点，做出最佳选择。
3、项目开发的SWOT评价
实施一个项目前，要进行优势、劣势、机会、威胁四项分析，本开发项目具备那些房地产企业开发产品不具有的独特品质，同类项目产品那些具体方面更具有优势；开发本项目产品具有那方面的劣势，怎样避免或弥补，如果经过平衡收益超过风险或劣势所造成的后果，项目也是可以开展的；项目的机会也很关键，何时进行，目前同企业的整体发展战略是否一致，是否对企业市场占有率有一定影响，本项目是否存在现实良好机会是要经过平衡的。威胁分析意味着风险存在，项目开展前进行风险分析，制定风险应对措施，看是否能起到效果，如果威胁依然存在，不能很好的解除，那么项目的实施可能性就要受到限制；这四个方面既要单一分析，又要统一考虑平衡，最终才能得出比较客观的结论。
4、项目经济分析
项目的开发造价，投资估算、建设条件及开支情况，都应有一个大致的分析，制定资金筹措设想；考虑融资难度及可行性，有哪些外部资源可以利用，采取那种融资方式可行性最大，那种融资方式风险最小，是采取单一融资还是组合融资，如果是组合融资还有一个优化组合策略问题。对项目产品的前期投资估算是很重要的，进行盈亏平衡分析，核算销售收益和支出情况，做出资金现金流量表，考虑资金收入和支出的时间差，测算项目最终收益，测算偿还贷款能力，看自身应付能力是否能够达到，以分析项目的实施可能性。
5、项目开发环境分析
主要是2个环境，一是国家大环境；时刻了解国家宏观政策，注重及时分析，现在好些房地产企业均设立了国家政策研究员，专门搞这项研究，以应对政策风险，进行企业内部调整，以适应国家政策对其影响。象现在实施的国家七部委联合出台的竭制房价八条新政，就需要各个房地产商制定相应的应对措施，调整自身合理架构。优化内部管理机制，不断增强企业竞争力。二是市场环境；市场环境主要是区域分析和相应外部房地产企业竞争情况，研究项目产品是否适合在当地开发，同行业在区域内的市场占有率及竞争力，合理制定相应计划，分析项目的影响力和资金情况。进行可行性分析，避免无所谓的风险。
项目的可行性分析是其他开发过程的基础条件，只有信息正确且充分，才能得出客观公正的结论，看项目是否值得向下面进行；否则欲速则不达，极有可能造成不可弥补的损失。
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