第一篇：洛阳某商铺部分市场调研报告
洛阳九都银座商铺部分市场视察陈诉
目录
视察说明
一、本物业区域视察陈诉
1、本地块状况 2、本地块周边景观 3、本地块主要交通干道 4、本地块交通条件 5、本地块生活配套设施 二、本物业竞争楼盘视察陈诉 三、本物业目标客户需求视察研究陈诉
（1）
目标客户人群特征阐发
（2）
主体部分 ——在本案购房的可能性 ——筹划购房面积 ——本区域商铺的理想销售单价和总价 ——消费者最为满意的商铺 四、本物业开发发起陈诉 五、本物业楼盘开发问题预测陈诉
视察说明
视察目的：（1）掌握洛阳市房地产市场的宏观状况；（2）重点掌握洛阳市商铺市场的生长状况；（3）掌握洛阳房地产商铺消费市场特点；（4）为本案准确的市场定位和营销方案提供参考依据 ； 视察执行情况如下：
视察时间：2002 年 4 月 2 日至 2002 年 4 月 6 日 视察人员：信证公司 4 人
视察方法：在信证公司原来掌握洛阳市房地产市场资料的底子，又进行了本 次视察行动，经过踏街记录、竞争个案视察、商铺视察、客户问卷征询进行 系统视察。
视察内容：地块状况，周边配套状况，竞争楼盘状况，商铺租售价状况，潜在客户需求状况及客户人群特征阐发。
调研东西：（1）竞争楼盘视察东西：竞争楼盘售楼部销售人员（2）商铺部分目标客户需求状况研究：上海市场部分商户、广州市场部分商户、时代广场部分业主。
样本量：竞争楼盘：5 个
通过本次调研，我们获取了本案前期营销事情所需要的第一手资料，为本案的市场定位及市场推广提供了可靠的参考资料。
凭据本次市场调研情况，下面分别就区域状况、竞争个案特征、消费者需求情况做出具体阐发，并对本案开发提出公道化发起。
第一部分：本物业区域市场视察陈诉
（一）地块阐发1、地块状况
（1）
位置：位于洛阳市涧西区牡丹广场四周，安徽路以北，太原路以西，广州东路以东。
（2）
面积：项目占地约 14 亩，东西长约 130 米，南北长约 90 米。
（3）
地形：呈不规矩“口”字状，部分旧住宅及临街门面正在拆迁中。2、地块周边状况
（1）西侧状况：
西面为洛阳首座产权式酒店——雅安名城。
（2）东侧状况：
东面为太原路，多层、公房、新商品房并与洛铜团体小学正对。
（3）南侧状况：
南面为安徽路，多为旧式多层住宅。
（4）北侧状况：
北面为润峰团体工地，待建商铺、高层、小高层，目前围墙已建好。
区域阐发：
1、本案临近洛阳市区最大的绿地——牡丹广场。
2、学校众多，人文情况良好。
3、区域内经济繁荣，商业发达，交通便利。
每年在“牡丹花会”期间举行的经贸洽谈会，设在本案四周的“科贸中心”，与会代表及重大外事运动均被摆设在本案紧邻的新友谊大酒店、友谊宾馆、牡丹城宾馆和洛阳大酒店，商业气氛较浓，已具备洛阳 CBD 的雏形。3、主要 门路与交通 ：
本案位于涧西区黄金地段，两大主干道景华路和西苑路，与延安路相连直贯东西，与南昌路相连直达南北。
（1 1）、东西主干道 —— 景华路
本案处于景华路南侧，是洛阳较为繁华的商业街之一。
（2 2）、东西主干道 —— 西苑路
西苑路为双向两车道，是连接涧西区东西区域的主干道之一。
（3 3）、南北之要冲 —— 太原路
本案紧邻太原路，是连接景华路与西苑路的主干道之一。
（4 4）、南北之纽带 —— 广州路
本案临近广州路，向南可直达牡丹广场。3、地块优劣势阐发：
优势1、、本地块靠近广州市场，位于繁华商业区，商业气氛浓厚。2、、本地块靠近市区主干道景华路和西苑路，收支方便。3、、本地块周边金融设施、餐饮业、三星级宾馆较多，配套齐全。4、、本地块靠近牡丹广场，所在区域绿化状况优越。
５、本地块位于洛阳市ＣＢＤ，具有得天独厚的商务情况。
劣势：
1、临近门路不敷宽敞，路况较差，影响楼盘形象。
2、地块范围较小，不易筹划。
3、紧邻两大待建楼盘，有潜在竞争威胁。
二、区域市场阐发及配套视察1、、区域表面
●人气旺盛 本地块位于人口相对会合的涧西区，人气旺盛。
●区域生长潜力大 涧西区南邻洛阳市高新技能开发区，区域市场前景辽阔。
●商业设施齐全 本区周围大型商场、百货大楼、三星级宾馆、酒店较多，主要有广州市场百货大楼、纺织品大楼；另外，另有新友谊大酒店、牡丹城宾馆、天鹰大酒店等。
●良好的休闲情况 本案周边区域大面积绿化带有三个：牡丹公园、牡丹广场、西苑公园，具有良好的休闲情况。
二、区域竞争楼盘视察陈诉
因本案修建形式中有商铺部分，因此在竞争楼盘视察中将重点对洛阳市已建、待建的商铺进行详细视察，具体楼盘有：雅安名城、润峰时代广场、广百商住楼、广建大厦、天润商务大厦等，具体情况如下：
个案阐发表一
一、
具体阐发
案名 雅安名城
主力面积 137平方米 开发商 新龙安房地产置业有限公司
修建气势派头
欧式 工职位置
广州市场百货楼南侧
工程进度
处于打地基阶段
按揭情况 七成三十年
商铺销售均价
6000 元/平方米 筹划栋数栋，公寓销售均价 2300 元/平方米
售房部位置
雅香楼临安徽路 修建类型
高层 售楼电话
4918888、4917777
设计层数
商铺漫衍 １—２层
二、
综合阐发
物业阐发：
面积阐发：
商铺销售面积未确定 代价阐发：
商铺销售代价暂定为 12000 元/平方米，含上下两层。
外立面阐发：
外立面为欧式气势派头，修建形式为点式结构。
位置阐发：
（1）位于广州市场百货楼南侧，临近安徽路。
（2）周边区域待建项目较多，易形成较为猛烈的竞争态势。
销售事情阐发：
销售现场包装：
（1）售房部为雅香楼内临安徽路一部分门面，门头较小，不能有效吸引客户。
（2）售房部特别无引导旗与告白牌，外围包装缺乏。
（3）售房部面积较小，内部装修一般，无法突出楼盘形象。
（4）宣传资料（楼书、单片）没有，无法形成有效的视觉宣传。
（1）
销售人员无统一着装，对本物业了解不敷，欢迎水平较差。
工地现场包装：
工地四周无美化围墙，无宣传牌。
工地内部较杂乱无施工指示牌。
销售水平：
销售人员无 SP 配合，解说无序次，在此方面并未得到有效培训。部分售楼代表事情期间在欢迎区闲聊，客户进门欢迎不主动，影响客户看房情绪。
销售战略：
（1）
在洛阳首先推生产权式酒店，为楼盘的突出卖点之一；（2）
优越的地理位置及采取的市场补缺者营销战略，也是本楼盘的特色之一；
（3）
以户外告白突出楼盘形象。
教导与借鉴：
1、在开发中仅靠地段打造精品楼盘，对楼盘的筹划设计重视不敷。
2、楼盘的宣传与包装无连续性。
3、应创建销售凭据地，扩巨细区知名度及美誉度。
4、工程进度与策划执行迟钝，影响了销售力度。
个案阐发表（二）
一、具体阐发
案名
广建大厦 占地面积
15000平方米 开发商 洛阳广建房地产开发有限公司
修建类型
高层 工职位置 王城路与凯旋西路交错口
工程进度 现房发售 销售率
95%
商铺漫衍
１——２层
销售形式
分区销售 公然日期
2000 年 10 月 主力面积
19.31 平方米 交房日期
2001 年 5 月 销售均价
2800 元/平方米 物业治理费
未定 占地面积
15000平方米 修建面积
0 10000平方米
综合阐发
物业阐发：
户型阐发：框架结构自由离开。
代价阐发：
一层为 10000 元/平方米，二层为 3500 元/平方米，三层以上为 2800 元/平方米 现状阐发：结构已封顶，外立面已成，正处于内部设施安装阶段 客户阐发：底层为建行购买。
销售事情阐发：
1、建行定向开发项目，因此无售楼部。
2、工地包装：工地凌乱，无指示牌，无看房通道。围墙包装简单，无本性。
3、楼书设计简单，但配有整层尺寸图。
销售水平：销售人员事情积极性不高，治理松散专业水平低。
教导与借鉴：1、、销售人员缺乏专业、系统的营销培训，影响了楼盘的销售。2、、工地包装无法体现本案的定位，有损楼盘的整体形象。
个案阐发表（三）
一、
具体阐发
案名
润峰时代广场（暂定名）
修建气势派头
现代修建气势派头 开发商
洛阳润峰团体有限公司
修建类型 小高层、高层 工职位置
景华路与太原路交错西南角
交房日期 待定
商铺漫衍 １ —— ３层（高层）
筹划 ２栋高层、３栋小高层
二、综合阐发
物业阐发：
该公司目前正在做市场视察汇总，开端确定为一梯六户。具体面积、户型、代价尚未确定。外立面可能采取欧洲气势派头与现代艺术相结合。
位置阐发：（1）位置突出，位于中心地带，交通便利。
（2）邻近牡丹广场，又属涧西商圈领域，容积率会提高；（3）属政府形象工程，工程进度会加快。
销售现场包装：售楼部拟建在景华路与广百东侧，设计装修方案正在讨论。
工地现场包装：
（1）工地四周围墙已做企业品牌宣传；（2）工地内部旧房已拆迁完毕。
（3）围墙与内部整洁、洁净。
销售战略：该楼盘欲建成洛阳精品商住楼，目前，策划和定位正在紧密运行。由于 已乐成运作了“润峰购物广场”，其广州市场的项目也会越发理性。
教导与借鉴：
1、在前期设计中精心细致，欲打造精品楼盘，应注重筹划设计的统一性和绿化比例。
2、只注重品牌宣传，无品质定位。
3、前期的客户积聚应加以利用。
个案阐发表（四）
一、具体阐发
案名
广百西商住 修建气势派头
现代 开发商
鸿昊房地产开发公司
修建类型
多层 工职位置 涧西区广州市场百货楼西
交房日期 1 2001 年 年 9 9 月
本期修建面积
约 5 万平方米 总占地面积
2000平方米 商铺漫衍
１——２层 本期栋数栋 主力面积
30——５０平方米 售楼电话
4884669 销售均价 5500 元/平方米
二、综合阐发
面积阐发：
20—50平方米的商铺已售完，现余一套 200平方米的商铺待售。
外立面阐发：
点式结构，防盗网出墙面，显得杂乱。
代价阐发：最高价 7000 元/平方米，代价定位公道。
楼盘客户：四周私营业主、原拆迁户部分业主。
销售事情阐发：
销售水平：
现场治理欠缺，但位置突出，又是政府干涉工程，因而销售状况良好。
销售战略：原筹划“雅安名城”地块为绿地和地下停车场，以绿地为主卖点，以黄金旺铺为诉求主题，销售均价为 5500 元/平方米，现仅余一个商铺，约 200平方米待售。
教导与借鉴：
1、以虚拟“绿地”为卖点，有虚假之嫌。
2、黄金地段，尽管代价偏高，不乏投资和购买的客户。
3、定位准确、入市时机较好。
个案阐发表（五）
一、具体阐发
案名
天润商务大厦 修建气势派头
㎡现代 开发商
河南恒星房地产开发有限公司
修建类型
多层
工职位置
涧西区景华路三医院西
交房日期
2002 年 年 9 9 月
本期修建面积
17000平方米 商铺漫衍
１——２层 商铺代价 4１００元/平方米 售楼电话
4813777 本期栋数栋 配套设施 停车场、商务中心等
二、综合阐发
面积阐发：每层 148平方米，可自由支解，适合整层购买。
位置阐发：本区域为黄金旺铺，周边无特色楼盘，交通便利。
客户阐发：主要是四周私营业主。
销售事情阐发：
楼盘无包装，宣传力度不敷，销售人员专业水平欠缺，楼盘整体销售不理想。
售房部包装：
过于大略，无法展示其商铺优势。
工地现场包装：工地无明显指示，通道过于拥挤，围墙包装简单，没有本性。
楼书简单，文字内容过多，尺寸过小，与楼盘形象不符。
销售水平：销售人员积极性不高，人数过少，打扮不统一，专业水平欠缺。
销售战略：
以亦商亦住为推广主题。
教导与借鉴：
１、工地、售楼部的包装与楼盘定位不符。
２、销售人员专业水平不敷。
３、告白宣传力度不敷，影响销售。
竞争楼盘总体阐发 以上竞争楼盘阐发可总结如下：
１、位置较佳。
上述楼盘均处于交通便利位置，商业气氛浓厚，因而底层１——２层作为商业用房。
２、以出售为主。
以出售形式尽快回笼资金。
３、均价在４０００——６０００元／平方米之间。
此价位空间适应市场需求。
４、付款方法以银行按揭为主。
除广百西商铺为一次性付款外，其余为五成３０年银行按揭，以减轻客户经商用款压力，利于销售。
５、多数商铺结构灵活，可自由支解。
自由支解的结构便于客户灵活选择商铺面积。
６、销售情况较好。
由于位置佳、代价适中，商铺销售情况较好。
三、洛阳市房地产消费市场研究
视察说明
本次商铺消费市场视察，具体情况如下：
：
视察目的：（1）掌握洛阳市高层、小高层住宅的消费状况；（2）掌握本案的开发潜力及消费者对本区域商铺的具体要求情况 视察要领：
调盘问卷形式，打仗式面访
抽样要领：随机配额抽样与重点抽样交错运用 视察时间：2002 年 4 月 2 日——4 月 6 日 数据阐发要领：运用 SPSS、ACCESS、EXCEL 等相关软件，对视察数据进行逻辑、相关、聚类阐发。
商业部分消费者市场研究 配景资料 1、性别
男58.49%女41.51%
本次视察男女性别比例分别为：男性占 58.49%，女性占 41.51%。
以上数据与本次抽样要求（随机抽样与重点抽样交错运用）有一定的干系，从底子上包管了本次视察目标人群的全面性。所从事行业
28%24%11%9%6%3%5%2%4%3%5%0%5%10%15%20%25%30%服装化妆品床上用品文化体育用品办公用品医药珠宝钻石婚纱摄影包箱小商品其它
从参加本次视察受访客户从事的行业中，打扮行业最多，占 28%；扮装品次之，占 24%；床上用品占11%；其它行业所占比例均不敷 10 个百分点，其中文化体育用品占 9%，办公用品占 6%，珠宝钻石占5%。
从受访者的行业漫衍中，我们不难发明，本次视察东西具有较强的代表性。
3、年龄：
1.89%5.64%32.94%38.32%9.43%1.89%1.89%0% 10% 20% 30% 40% 50%25岁以下25-30岁31-35岁36-40岁41-45岁46-50岁50岁以上
受访东西的年龄漫衍情况为：36-40 岁之间的人群最多，占总样本的 32.94%；其次是 31-35 岁之间的人群，有 38.32%； 41 岁以上占 13.21%，25-30岁之间的占 5.32%。25 岁以下的仅有 1.89 个百分点。
家庭月平均收入：
由于本次受访者多为个别商户，在提及家庭月平均收入时，他们大多反应影响收入的不确定因素太多，无法确定具体收入。
视察数据显示：5001-6000 元之间的家庭占 36.66%；其次是收入在 4001-5000元之间的家庭，占总样本的 23.21%；3001-4000 元之间的占 12.64%；收入在6001-7000 元之间的有 9.43%。7000 元以上家庭有 3.78 个百分点。
（二）主体部分 1、在广州市场购买商铺的可能性：
一定会买5.66%可能不会买11.32%一定不会买3.77%不确定22.64%可能会买56.61%
消费者在广州市场购买商铺的可能性中，有半数（56.61%）以上的受访者体现可能会购买； 不能确定是否会买占 22.64%； 可能不会购买的占 11.32%； 一定会买的占 5.65%；一定不会买的占 3.77%。
本案优越的地理位置优势，使其商机无限。如果在楼盘前期就导入先进的营销模式，陪衬其商业气氛，会取得更好的效果。
2、需要的商铺面积：
47.17%22.64%3.77%5.66%7.55%1.89%11.32%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%20-30平米31-40平米41-50平米51-60平米61-70平米71-80平米81-100平米
对商铺面积的需求排在前三位的是：20-30平方米，占 47.17%；31-40平方米，占 22.64%；81-100平方米，占 11.32%。
从洛阳市上海市场的润峰购物中心、女人街、上海百货等热销、出租面积看，20平方米左右的商铺具有较强的市场潜力和生长空间。
3、公道的商铺单价：
3.40%14.53%11.43%14.43%15.66%30.89%9.66%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%3500-4000元/平米4001-4200元/平米4201-4500元/平米4501-4800元/平米5001-5500元/平米5501-6000元/平米6000元以上/平米
商铺的销售代价是多重因素综相助用的结果，在对本案的视察中，认为 5501-6000 元/平方米的占
30.89%；其次是；5001-5500 元/平方米的占15.66%，4501-4800 元/平方米的有 14.43 个百分点；4201-4500 元/平方米的占 11.43%；4001-4200元/平方米的占 14.53%；6000 元以上/平方米的受访者占 9.66%。认为 3500-4000 元/平方米为公道代价的仅有 3.40%；
从消费者能担当的商铺单价看，本案有着难得的生长空间。
4、能担当的商铺总价是 5.30%17.74%17.55%19.89%14.43%3.77%9.43%1.89%0%5%10%15%20%25%10万元以下11-20万元21-23万元24-27万元28-30万元30-35万元36-40万元45万元以上
能担当的商铺总价中：
28-30 万所占比例最高，为 19.89%； 其次是 11-20 万元的占 17.74%； 21-23 万总价的受访者有 14.43%； 能担当 24-27 万元商铺总价的占 17.55%。
30-35 万占 9.43%； 45 万元总价的占 1.89 个百分点。
5、消费者有关对商铺筹划描述的态度：
体现支持
频数 比率 商铺要具有文化气氛 40 33.06% 有旅行、旅游的综合成果 23 19.01% 具有良好的透气性 39 32.23% 临街部分上下两层领悟 19 15.70% 无所谓
频数 比率 商铺要具有文化气氛 10 16.39% 有旅行、旅游的综合成果 28 45.90% 具有良好的透气性 10 16.39% 临街部分上下两层领悟 13 21.31% 不支持
频数 比率 商铺要具有文化气氛 3 5.66%
有旅行、旅游的综合成果 3 5.66% 具有良好的透气性 2 3.77% 临街部分上下两层领悟 19 35.85% 本题为复选题，总参选人数为 53 位 从以上三个表格的横比与纵比中我们可以看出：
对商铺要具有文化气氛的支持率最高，占 33.06%；其次是有良好的透气性，占 32.23%；
体现无所谓的比例中，有旅行、旅游的综合成果最高，占 45.90%，其次是商铺的文化气氛和透气性，各占 16.39%； 体现阻挡的比例中，临街部分上下两层领悟最高，占 35.85%。
6、购买商铺的主要用途（本题为复选题，总参选人数为 53 位）：
在广州市场购买商铺的主要用途中，投资（57.74%）
所占比例略高于自用（47.92%）； 另有 5.66%的受访者认为二者均有可能，具体哪一种更好，要看以后形势的生长。
7、比力满意的商铺：
14%7%6%7%21%13%32%0%5%10%15%20%25%30%35%润峰购物中心女人街美仑百货上海百货广州市场洛阳百货大楼没有满意商铺
在对洛阳市消费者比力满意商铺的视察中，有三成受访者
认为没有真正满意的； 有二成多的受访者对上海市场比力满意，其中提及率较高的是润峰购物中心、女人街、美仑百货、上海百货；他们认为上海市场商业气氛较好，交通相比拟力方便； 对广州市场、洛阳百货大楼、时代广场比力满意的占 36%，他们认为这里客流量较大，消费水平较高，市场生长前景良好。
商铺部分总结
1、目标客户人群特征：年龄在 35-40 岁之间，从事商业或乐意商铺投资的有钱阶层； 2、购买本案商铺的可能性：有近六的受访者体现可能购买，不能确定的占 22.64%； 3、需要商铺的面积：20-40平方米，尤其是 20平方米左右的面积担当率最高，另外面积在 81-100平方米的占 11.32%； 4、能担当的单价与总价：目标客户能担当的销售单价为 6000 元左右/平方米，总价款在 25 万元左右； 5、对商铺有关看法的看法：商铺具有文化气氛和商铺要具有良好的透气性支持率最高，消费者对商铺要具有旅行、旅游的综合成果持无所谓态度的比重较大。
6、购买商铺的用途：投资的超过自用 10 个百点；
7、比力满意的商铺：上海市场占二成，36%的消费者对广州市场较为满意，另有三成体现目前没有自己满意的商铺。
从以上数据看：广州市场商铺的市场开发前景良好。在实际操纵中，我们要紧抓消费者的需求状况，结合本案优越的地理位置，成熟的商业气氛，从前期导入先进的营销模式，陪衬其良好的升值、生长空间，使其成为洛阳的黄金旺铺。
四、本物业开发发起陈诉
经过以上对本项目从区域特征、竞争楼盘和周边楼盘以及受访者的研究与阐发，作为本项目的投资与开发，一定要充实掌握目标市场，本着引导消费，适度投资，理性购物的消费原则，要站在一定高度对市场需求进行全面掌握。
从楼盘的前期市场定位到营销治理都要作到：在创新中求生长，在生长运作中求增值。
信证公司在定性阐发的底子上，结合以上的定量阐发，认为：
1、本案交通便利。
2、客户对此地理位置认知水平高。
3、客户能理性投资。
4、本区域无高等商场和购物中心。
5、客户对商铺面积需求以小面积为主。
发起本案：
（一）、产物方面
1.面积要小，进深不宜过长，采取框架结构，可任意支解。
2.外立面应设计新颖、不俗套。
3.配套要全，应配有车位。
4.店肆景致优美、简便明快。
（二）包装方面：
1.商业楼应与周边商业气氛相符，突出商业品位。
2.以增值为宣传主题，彰业尊贵商铺。
3.销售现场与销售人员协调一致，办事一流。
4.一流公司企业形象，突出精品楼盘品质。
（三）销售推广方面：
１、以黄金旺铺为主题，强化办事意识。
２、突出商铺的包装，寻求消费者共鸣。
３、引入全新理念，增强营销手段。
４、提倡整合营销，彰显“银座”魅力。
五、本物业楼盘开发问题预测陈诉
1.代价抗性
（1）
由于本案身处商业旺铺，地价偏高，使部分消费者难以担当。
（2）
本地块在市民中认知度高，会部分客户造成高利润的假象，影响销售。
上述两种想法都市严重影响楼盘销售。因此本案要给客户留有一定的增值空间，提升楼盘品质。
2.工程进度
楼盘在销售历程中可能会出现销售与工程进度脱节的情况。即工程进度跟不上销售进度，会造成：
（2）
营销事情中的宣传无支撑点、无新意、说服不了客户，维持不了客户置业
投资的豪情。
（3）
客户对公司实力产生猜疑，担心公司能否按标准交房，影响销售。
（4）
客户在施工期间寓目其他楼盘，产生信念动摇。
因此，本楼盘要一手抓销售一手搞建立，让工程为销售服 务。
3.对现场包装重视水平
在销售中，很容易产生轻视现场包装现象。
（1）
在销售状况欠好时，会认为现场包装不能提高销售业绩而不肯投资，导致宣传跟不上销售需求而产生恶性循环。
（2）
在销售状况良好时会认为现场包装不须要而不肯投资，从而使销售业绩下降。4、竞争楼盘压力
洛阳楼市已相当成熟，商铺竞争猛烈，本案邻近工场竞争个案的威胁，其竞争压力更大，主要在于：
（1）
老楼盘压力。市区上海市场商铺、润峰时代广场等均成为本案的区域性竞争者。
（2）
新生楼盘压力。在楼盘销售中会不绝有新的楼盘出现或其他楼盘的延续开发。
因此本案在筹划设计时，要寻找市场空缺点，并具有超前意识。
2020 年 年 9 月 月 27 日星期日 13:29:10 9.27.202013:2913:29:1020.9.271 时 时 29 分 分 1 时 时 29 分 分 10秒 秒 Sep.27, 2027 September 20201:29:10 PM13:29:10
第二篇：市场调研报告由五个部分组成
市场调研报告由五个部分组成1.主报告：包括行业分析、消费者分析、环境分析（5年战略规划）
2.环境报告：包括政策环境，又分为国家政策、地区政策，经济环境、地理环境
3.消费者报告：包括替代品分析、消费者习惯分析
4.竞品渠道：相关竞品分析、渠道模式分析
5.企业内部分析报告：盈利模式分析、商业模式分析
第三篇：河北部分家具市场调研
本次市场调研的目的：
1、了解家具市场的基本情况；
2、为以后工作的进展提供初步资料。途径：
1、走访家具卖场（东明国际建华店、明月家具、怀特家居城、蓝天圣木、红星美凯龙）；
2、登陆各大家具网站；
3、查阅文献资料。
一、轰轰烈烈，逐鹿中原——市场现状及我见：
与便利品不同，耐用品自有本身的特质。家具属于品类关心程度高的产品，消费者会自觉去搜集资料、转卖场、花费较多的时间与精力听、看、查。但这并不意味着我们就可以坐等消费者上门来选购我们的产品。随着家具生产企业的增多，生产商花样迭出，款式多样、颜色讨巧、功能强大、风格各异的家具比比皆是；家具卖场也是频频出招，各种促销让利、有奖销售活动开展得轰轰烈烈；还有就是家具卖场虽说不是鳞次栉比、挨挨挤挤，但绝对给消费者创造了机会：货比三家甚至四、五、六、七、八家。这么说来，家具行业的江湖早已是腥风血雨、横尸遍野。市场细分充分化了？有针对儿童的儿童套房（阳光少年、QQ在线）、有给时尚人士的简约家具（圣奥）、有给渴望成功人士的家具（皇朝家俬），有专业青少年家具（七彩人生）„„市场还可以细分，有空间和机会做精做细。木制电脑桌的金属滑道边沿锋利，容易挂坏衣服，目前还没有厂家注意这个细节。
这厢，就板材、款式、耐用度正拚杀得你死我活、不分伯仲。那厢，消费者购买家具已经不是睡睡觉、摆放物件、盛放东西那么简单。家居已然成为一种文化，体现主人的独特品位和审美情趣，成为一种标签——可以在大千世界、芸芸众生里面脱颖而出的具有独特性与排他性的标签。消费者都知道要追求与众不同了，家具行业却是千人一面、表现平庸。谁在这个时候满足消费者的欲望，谁就能得宠。很不幸，南方家具成了那个长相平平化妆技术却不俗的小娇娘。一上来便吸引了众多消费者的目光。优雅端庄、贤良淑德的本土家具眼看被别人攻城略地却无计可施。大多数家具卖场南方家具占了将近1/2，怀特家居城二楼时尚潮流馆29个品牌南方品牌23个，广东一家独大，14个。全友家私独占蓝天圣木家具城四楼。
二、潜伏已久，蓄势待发——产品状况及我见：
从各家家具网站上来看，产品整体状况良好。企业所宣传的是建厂年代：突出自己历史悠久，百年老厂值得信赖。多大的面积：规模宏大，占山为王；产品生产线：每家都有德国、意大利或日本的先进生产设备；获得认证：通过了ISO9001:2000国际质量体系认证和ISO14001：1996国际管理体系认证；荣誉称号：取得“全国消费者满意产品”、“全国优质产品”等称号。企业值得信赖、产品质量有保证。再看产品线：板式家具、软体家具、红木家具统统都能生产、手到擒来。用途上：民用、办公用、宾馆酒店用都可以。但问题是，同质化现象太严重，在市场营销观念被引进这么多年来，生产厂家还停留在生产、产品的观念上：我生产什么卖什么、我不管你需要什么，别人有的我都有就行了。果真行么，你有的人家也有，你凭什么就非得让顾客买你的产品？产品定位不太明朗。定位是企业根据自己的优势资源结合竞争对手的情况走差异化道路，并将其传达出去。从而在市场上和消费者心中有一个适当的位置。差异化没有，产品定位无从谈起。但并不至于太悲观，力军力专门生产沙发，是冀派家具沙发大王。蓝鸟被国家旅游局定为涉外宾馆家具定点生产厂家。红旗在同行中率先进入人大、政协、中央办公厅、国务院办公厅等，而从其款式、颜色上看都有会议的庄重感与严肃感。可以走会议用家具的路子。石家庄住房建设与保障规划（2008-2010年）有如下规定：重点发展套型面积小于90平方米的住房建设，所占比重达到总住房面积的70%以上。如果房地产开发商按这个路子来，小型套房将占据主流。“80后”已经在唱了：“给我一个小小的家啊，小小的家„„”以此说来，小型家具、功能强大的折叠家具、可拆卸家具将深得人心。而市面上此类家具比较缺乏。床是1.8×2米超大型，1.5×2米的是儿童床。沙发更是体积庞大、左右开弓，20多平方米的客厅哪里敢放？视觉上清凉、线条流畅的玻璃、金属家具逐渐受宠，也预示人们越来越喜欢能使家庭看起来宽敞的家具。值得深思的是，生产此类家具的只有北京名驼与温州万豪等少数几个厂家。大家都在扎堆，都在埋头搞生产。产品质量上去了，也初具规模了。可是，销路成问题了。很少的企业会注意到产品宣传和品牌建立。进几年来，家具行业逐渐认识到了品牌的重要性。而在金融危机重压经济普遍惨淡的情况下，一篇调查报告《最新调查显示——名牌引领中国消费》进入人们的视野。据调查：在平均价格普遍明显上涨的情况下，消费者对知名品牌的信赖度不减，品牌仍是引领市场消费方向的主要因素。调查结果让人为之一振，该创名牌了，再修炼成品牌的日子也就不远了。《四书》中说：人无我有则新，人新我精则妙，人妙我奇则智。创新仍是家具业的硬伤。一窝蜂的地跟进抄袭，结果是繁杂纷乱。风格不统一，就没有办法给顾客留下整体印象，消费者不是在买家具，是在买一种生活方式、一种生活态度。这种生活方式可能是欧式的、美式的、田园式的、休闲娱乐式的等等。有了这种生活方式，态度已然不同，欧式家具给人的感觉是贵族气，严谨、保守、有底蕴。美式则闲散幽默。田园式清新质朴，中国人是欣赏陶渊明的，他的家居生活也是令人向往的，一并他的哲理情思：结庐在人境，而无车马喧，问君何能尔，心远地自偏。生活在闹市，却有一颗向往田园的心。休闲娱乐式的家居时尚、明朗，有人脉广交友，家庭PARTY、露天聚餐：我在休闲，商场风云走势了然于胸的悠然态度。
三、万事具备，只欠东风——品牌状况及我见：
品牌的基础是产品质量，大多家具无论是用材、环保、耐用度都能保证。整体质量状况良好，尤其是冀派家具，靠近最大的板材生产地，附近还有大量的家具配件生产商，优势凸显。品牌的信誉要靠服务维护。多数厂家可以提供三到五年的质量保修，可以根据顾客要求定制家具（高级定制，向奢侈品看齐），满足顾客个性化需求。邯郸红旗家具提供专业咨询、办公室规划图等售前服务。无微不至。
提出品牌价值主张。平安家具厂前身是木器厂，很具说服力，但是别的品牌捷足先登。力军力本来可以作为“沙发专家”，顾家工艺领先一步——国际沙发制造专家。
酒香不怕巷子深的年代过去久远，我们在缅怀，在止步不前。我们的宣传还在：部优、省优、国优。你优他也优，请你大声说点你的不同之处。把这些年代久远该扔进历史粪堆的东西抛开吧。皇朝家俬在说：健康、激情、成功。关之琳美丽知性，搁那儿一坐，成功人士的范儿。掌上明珠坐着费翔，他倒是没说什么，但看他休闲的装扮随意半躺，阿，意思是：就是舒服，很是高兴。全友家私憨憨的熊猫抱着一把翠竹：全友家私，我也喜欢。他在传达的意思是，绿色无污染。还给自己的品牌讲了个故事，注入了内涵：2005年，全友家私出巨资，终身认养卧龙大熊猫保护基地的大熊猫一只，并全国征名为“友友”。此后，大熊猫“友友”成为全友的形象大使。红遍大江南北。讲故事也不是他家首创，云南过桥米线的过桥深情、甚至5毛钱的刨冰也讲了一个工人师傅爱到松花江畔吃清凉刨冰的故事。已经成功，值得借鉴！讲品牌故事，第一，请注重原创性：就是我的，谁也甭想染指。还要打上标签：本文化产品已经申请专利，谢绝抄袭。一经查出，处以极刑！第二，请注重关联性：与产品风牛马不相及的故事最好不要讲。想起鲁迅先生的一篇打油诗：
爱人赠我玫瑰花，回她什么：赤练蛇。
其结果可向而知，从此翻脸不理我。
没有无缘无故的恨，也没有无缘无故的爱，讲个故事让消费者来爱你吧。与产品品牌的严密的相关性，让“山寨”无从抓挠，没法复制。第三，请要有震撼性。韩式生活馆，不介意你把韩国痴男怨女爱情剧的故事照搬过来，吸引的恰好是爱幻想、要温馨、要罗曼蒂克有点自怜的女人。中国的实木家具，你可以傍上清朝的达官贵族，稍微现代点的，你就大大方方用大宅门的故事挺好。已经春风得意的高官承受得起这份厚重，已经功成身退的元老有这个积淀。
品牌故事好是一方面，但是名字好更重要。史玉柱的黄金酒，与前面的脑白金、脑黄金一脉相承，但有人就说了，黄金，重金属啊，有毒吧？中国就有吞金而死。他的广告在说：“入口柔，一线喉。”有人就问，上吊了么？瞅瞅，产品的名字就让人有不好的联想，根不正了，怕难长成气候。好名字会让人有正面的联想。红旗，革命的苗子，根正苗红，做会议用家具正好。平安、顺心、喜德来，是咱老百姓美好朴实的愿望。蓝鸟家具则寄托了蓝鸟人的愿望：蓝鸟家具，飞向世界的品牌„„关于宣传，不用像便利品，每天在消费者面前，晃啊晃。将现有的各种优质资源整合提炼成一句简洁有效的广告语多好。其实硬件已然存在，比如说力军力沙发：河北省著名商标、河北省名牌产品、冀派家具沙发大王，换成目标消费者喜闻乐见的愉快温馨的诉求就好了，在所有出现力军力沙发的时候首当其冲赚足眼球。时间久了，不难成为目标消费群体的心头之好。何乐而不为！如果觉着不够，可以做广播广告，试想中国人民累了一天：“威廉小镇”悠然舒适，紧张的神经一下子放松了；“艾美瑞”带来一屋子阳光，小蔷薇花悄悄绽放在床上、墙上，想想都美；如果是“蓝鸟”说不定还能做一个关于飞翔的梦„„你的广告语适时出现，嘿，滋润人心田了。广告能否迅速打开知名度，除了一句打动人心的广告语，还要有一张简洁有力的平面。记忆里80%来自视觉。绝对伏特加的平面广告绝对震撼：撒尿的伏特加（仿照布鲁塞尔男孩撒尿的广告）、裙裾飞扬的伏特加（仿照玛丽莲·梦露经典形象的广告）、字母四处飘散的伏特加（被芝加哥的风给吹的）„„凭借每几个月推出的广告平面，绝对伏特加成为世界最畅销的伏特加酒品牌(你可能还不知道，它不是来自最有说服力的俄罗斯，而是瑞士)。很可惜，很多家具品牌不做平面广告，连卖场DM都没有。如果只搞公关也可，奢侈品牌的宣传就是以公关为主。建议找专业机构整合优质资源重拳出击，不打到对方喊疼绝不罢手。家具行业集体喊一句：这一天，我们爆发惊人的杀伤力！
四、美在关系——生产商、卖场、消费者和家具协会
最宽敞明亮的当属怀特家居城，地面光可鉴人，一排溜的也门铁，大方地舒展着，鲜艳欲滴。不知道家居城的宽敞度可否与客流量成正比。超市是成反比的。深圳人人乐撤离了，易初莲花营业面积缩小了，华润万家陷入泥淖进退两难。世界零售业巨头沃尔玛不敢来了。中国百姓从众心理很强的，谁家人越多就人越多了，谁家人越少就人越少了。特别宽敞干净的卖场，显冷清。北国超市货架之间只能容下一辆购物车，反而熙熙攘攘，你推我挤。东明国际家具的钢琴曲优雅动听、缓缓流淌。蓝天圣木碰撞的是闹腾得且欢的流行歌，不知道身处其中的消费者能否足够冷静做出明智的决策。很多卖场一楼主营软体家具、二楼是板式家具、三楼卖实木家具、四楼则是办公家具。美名曰休闲艺术馆、时尚潮流馆、精品家具馆„„建议一楼音乐舒缓、二楼清新、三楼古典、四楼来个马赛曲吧，激扬斗争。跟其他条分缕析层次分明的卖场比，红星美凯龙更像一支杂牌军：卫浴、壁纸、电器、吊顶、瓷砖、家具„„但这也是优势啊，一条龙服务，一个地儿买全，省得消费者东跑西颠了。周围是建材市场，又比怀特家居城多了集群优势。明月的服务真是好啊，营业员跟踪介绍，有问必答不厌其烦。潜在消费者受到这样的待遇，在需要家具的时候第一个想到的就是你，这就是回报。二楼卖实木家具的营业员身手不凡经验老道，跳上沙发蹦跶两下：你看，结识，实木的。啧啧，第一次觉着服务还是一项技术活。但还是希望有营业员能总揽全局对所有家具都认识充分结合消费者的需求，给出专业合适的建议。仿照网络交易，（支付由第三方--银行最后完成）这个人由第三方培训提供，消费者才能信得过。有比家具协会更具说服力的第三方么？勇敢大方做好第三方，既是对顾客、生产商、经销商、各大卖场负责，也是繁荣行业义不容辞的责任。完成华丽转身导入CI，做好自我广告，树立专业权威形象。既给生产商营销、品牌、渠道的建议，又要负责卖场整体装修、服务、售后建议，还要给消费者一个舒适满意的家居。任重道远！做好一个品牌需要生产商、经销商、卖场的团结协作共同努力。生产商根据经销商、卖场提供的消费者建议生产适销对路的产品；经销商、卖场出人、出力、给予平台，保证物畅其流、实现承诺并收集市场第一手资料；家具协会则作为智慧见解的提供者，不遗余力。
五、小结
以上是个人的粗浅认识和不成熟看法。生产厂家的地域、进料、成本、价格、渠道；家具卖场的地理位置、周围环境、卖场环境、格局布置、促销力度；消费者的消费偏好、媒体接触习惯、对家具、卖场的要求等等，繁杂纷乱，加之市场又处在瞬息万变的状态，提出专业建议尚需努力。这个世界没有放之四海皆准的原则。世界最大的家居供应商——瑞士宜家家居，初到美国还按照自己的路子来，但现实是美国人更喜欢整体的家具而不是可拆卸的组装家具。并且美国人的车子够大房子够大，不用为运输、放置烦恼。宜家家居出师未捷，碰了一鼻子灰。所以还得具体情况具体分析。
致谢词：
感谢王主任给予锻炼机会，感谢陈大龙解疑答惑，感谢杜利民专业指点，感谢公司其他前辈方方面面的照顾及关照，感谢各大卖场的营业员：我把你们麻烦得够呛，请多原谅。再次感谢各位。谢谢！
第四篇：市场调研报告
2012年第一季度济南市住宅市场调研报告
住宅市场广义上包括新建商品房、出售二手房、出租房等各类居住型物业，本文主要是对济南市市区范围内的近百个在售商品住宅项目进行的分析。
本调查目标区域为济南市市区（不含长清区）。统计分析的对象为市区内的在售商品住宅”。本次调查设定的“在售商品住宅”的一般标准是：“所有销售率在95％以下、以及刚刚达到95％―100％的商品房项目”，需要说明的是，部分“大盘”因开发周期长，我们将他们分为“母／子项目”，本调查只包含“子项目”部分。调查采用文案调查、实地调查（普查）及专家调查3种方式相结合。
一、调查结果与统计分析
1、项目规划总量
目前，在售商品房的规划总面积近600万平方米，总体容积率约为1.9，物业类型的总体状态是：多层、小高层、高层混合分布，以小高层和高层比重为多。其中，高档楼盘（均价4600以上）的规模和普通楼盘之比约为1:3。
不同楼型构成：通过统计可以看出：市场上多层商品住宅的面积将近总体的一半，小高层约占三分之一，高层约占五分之一。
2、供应量的区域构成供应量区域构成如下图所示。从图中可以看出：开发面积较大的有：东部、西南部、新城；较小的有东北部、东南部、中部。
3、总体价格
统计结果每平方米的均价超过3900元，比去年增长很多，此价格是开发商的报价，真正的成交价估计为近3900元。比官方的结果高出一千多（房管局公布4月统计结果为2772元／平方米），其差异的原因是：官方统计范围是济南全市（包括各个郊县），造成“结构性偏低”。
4、按照区域分类的价格统计
分区域价格如图。从图中可以看出：价格高于平均的区域有：东南部、中部、东部、南部、东部新城；价格低于平均的有：北部、东北部、西部、西北部、西南部
?
5、按照档次分类的商品房价格
划分档次的方法：根据目前市场现状，我们将以均价为中心，分为5个价格档次，进行统计分析。从分档次价格图上，可以看出：市场价格目前的确处于一个较高的位置，从项目个体数量来看，最多的是2500―3490之间（37％），而从面积来看，最多的在3500-4500之间（36％）。
6、近年价格变动分析
为了研究近1的价格变动，市场将近1年的市区主要开发区域的房价变动，从中可以看出，通过对近年价格变动表的分析，可以得出：市场总体平均价格从去年同期的3100多，上涨到目前的3900元，同比上涨了20％还要多。价格变动最大有：花园路东段片、洛口片、匡山片等；价格变动最小有：泉城广场、经纬片、开元片等
目前，价格上涨空间较大的为价格原值较低的区域和项目（基本是中低档项目），而原本价格较高的中高档项目的涨幅空间就相对较小，深入分析可以看出：目前的价格离散性（19%）要比去年同期（26％）减小，出现了较明显的“价格同质化趋势”。
7、市场总体销售率
我们为了分析市场交易进度情况，采用销售率作为调查和统计指标。需要说明的是对于具体项目的销售率与“销售速度”不一定一致，但从市场总体来看，销售率仍是反应销售进度的关键指标。
市场上的总体销售率接近70％，说明整体市场销售良好，很多项目接近销售的后期。对比总体竣工率（60%），也可以看出：市场销售态势良好，已竣工的基本都售磬，接近竣工的销售情况也都不错。从销售率分布还可以看出：多数项目的销售率集中在60％到100％之间，接近尾房销售。
8、分档次销售率对比
分档次销售率图如下。可以看出，仍然是普通商品房的销售率较高。但高档的销售率也相当高，这与市场开发的阶段性有关。
9、分规模的销售率对比
分规模的销售率图如下可以看出：中等规模楼盘的销售率略好于大规模和小规模的项目。
二、对一手市场的相关分析
1、价格租售比分析
所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。(根据专家意见,此比例关系是对于包括一手房和二手房的所有住宅而言)
一般而言，“租售比”能够表现出一个城市居民、从业人员更真实、最基本的住房需求，客观反映当地房地产市场的供求状况。买房可能有投资投机的成分，租房却是一种实实在在的居住需要。因此，当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之变动、给予房价有效支撑，致使“租售比”出现严重的不协调时，就表明该地区房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象，此时楼市是非理性的、非健康状态的。
根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系。在我国，租赁市场较为发达的深圳“租售比”是1∶200左右，上海二手房租售价格比在1∶150~200之间，杭州则达到了1∶300以上。(根据专家意见,比较健康的比例关系是1/180左右。)市场部也对这一问题进行了初步的调查，结果形成了《分区域租售比表》，从初步调查的结果可以计算：济南目前新房的“价格租售比”约为1/205。因为调查中采集的是“套内建筑面积”，而非“套内使用面积”，会使结果略偏小，加之测算口径不一（正确的租售比应包括一、二手商品住宅）
第五篇：市场调研报告
南京某高校大学生于2013年6月在华北地区和华南地区进行了一次手机市场调查。
据，国内手机市场近几年发展飞快，尤其是华东地区和西南地区的低档型手机市场占有率迅速提升，开始对手机有了初步的了解，而华北和华南地区的低档型手机慢慢的饱和，对中档型的手机需求相对于其他地区的手机需求较平稳，对高档型的手机已有较高层次的需求，占国内市场的比例也是不小的，而且投资华北地区的较多，相地于华南地区而言较少，所以应该加大对华南地区的投资，以上情况表明：虽然手机行业目前处于发展阶段，甚至有的地方已发展到成熟的阶段，而且各地区的手机需求档次不同，所以应有不同层次的目标来划分各个地区。
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