洛阳市防范化解问题楼盘风险工作报告

**市防范化解问题楼盘风险工作报告

“问题楼盘”是指，在国有建设用地上的商品房、房改房、经适房、单位自建房等各类住房，因各种原因，造成长期停工、迟迟不能交工、购房人或回迁安置人长期无法入住、或房屋交工入住后长期无法办理产权证等历史遗留问题的楼盘，直接影响子女落户上学、房屋交易继承，群众反映强烈，具有重大风险隐患，严重影响社会稳定。

一、问题楼盘的成因

我市目前共有问题楼盘138个，涉及8个城市区2万多户居民5万余名群众。问题楼盘的形成，既有企业管理不善、违法违规建设的问题，也有政府部门监管不到位的问题，可分成5个类型：一是“企业自身经营管理类”11个，占比7.97%；二是“手续办理类”48个，占比34.78%

；三是“配套设施不完善类”16个，占比11.59%；四是“经济纠纷类”25个，占比18.12%；五是“违法违规类”38个，占比27.54%。具体成因有以下6个方面：一是由于开发企业资金链断裂造成一部分楼盘“烂尾”。二是各级政府片面追求经济效益和城市形象，在特定的时期违背工程建设基本程序，导致出现一些所谓“三边工程”，即允许建设单位边申请、边审批、边施工，甚至未批先建。“三边工程”在后期补办国土、规划、建设、消防等手续时一旦与国家“刚性”规定相违背，就会出现行政审批链断裂，最终影响到群众办理不动产登记。三是由于城市总规调整，导致一些项目手续无法办理。四是政府部门在行政审批程序上“互为前置”，致使一些项目手续办理停滞，最终影响到群众办理不动产登记，导致问题楼盘的出现。五是开发企业经营过程中由于债权、债务等纠纷引发诉讼，导致楼盘被法院查封，难以解封，也是问题楼盘的成因之一。六是部分开发企业违法建设，批少建多；或者由于资金问题欠缴税费、土地出让金，导致项目手续无法办理。

二、主要做法和成效

2017年以来，我市各级认真贯彻“以人民为中心”的发展思想，按照“分类施策、证缴分离、先易后难”的处置思路，坚持“依法依规、尊重历史，实事求是、民生优先，证缴分离、平行运作”的工作原则，始终带着感情、带着责任、带着政策做好化解问题楼盘工作，既最大限度地维护广大人民群众的合法权益，又做到依法依规、不留隐患。

（一）现实矛盾用现行的规章制度来解决。

有些问题楼盘，存在一些现实矛盾问题，我们积极沟通协调，督促相关部门依法依规依政策依事实，综合运用法律、政策、经济、行政等手段和教育、调解、疏导等办法，重点解决因开发企业与业主单位、施工企业、小区业主、供水供电供气供暖企业之间存在的矛盾纠纷，影响相关手续办理的问题楼盘。比如，违法违规建设类问题楼盘，采取先处罚后调整的办法，逐步分类解决。重点解决未批先建、占压绿地、超出总规等问题，先处理开发建设企业违法行为，再据实完善手续、调整规划，暂时无法调整的，待五期总规修编时一并解决。目前，西工区史家屯安置房、五女冢安置房、中储金谷等

16个此类问题楼盘，已化解到位。比如，经济纠纷、资金链断裂、涉法涉诉类问题楼盘，坚持依法依规，维护群众合法权益。重点解决因开发企业和施工单位发生经济纠纷、资金链断裂、已进入司法程序被查封或抵押等问题，通过从中调解、帮助融资、置换抵押、清算接盘等措施，平衡各方利益，化解矛盾纠纷。目前，老城区春都路九鼎国际项目、西工区洛浦西路20号院项目等7个此类问题楼盘，已化解到位。比如，配套设施不完善类问题楼盘，加大协调力度，督促企业积极整改。重点解决水、电、气、暖配套不到位问题，协调供水、供电、供气、供暖企业主动对接、现场指导，督促开发企业加快整改到位。目前，涧西区河洛世家芳华苑小区、西工区国花宝居小区等7个此类问题楼盘已化解到位。

（二）历史遗留问题站在历史的角度来解决。

问题不是凭空产生的，也不是从来就有的，都是一定时代背景和具体环境的产物。对于历史遗留问题的处理，我们坚持深入调查研究，并且在调研中用历史的眼光认真审视，梳理总结、把准症结、对症下药，真正回到当时场景、站在当时角度、依照当时政策法规解决。用“老标准、老政策”，重点解决住户已入住多年，无法按照现行法律规定进行核实、验收、补缴土地出让金的老旧小区。目前，涧西区湖南路

1号院、西工区龙柏大厦等4个此类问题楼盘已化解到位。

（三）改革中的问题用改革的办法来解决。

问题是一定时代和社会环境的产物，那么我们面临的问题必然带有一定历史时期的性质和特点。要解决面临的种种问题，必须把问题放在不断发展的历史进程中来分析，用改革的思路、发展的办法去认识、去解决。一是创新制度，出台《处置意见》《实施细则》。通过出台这两个文件，实现制度创新、明确职责分工、建立联动机制。坚持属地管理，落实主体责任，积极协调住建、规划、国土、房管等城建口职能部门和法院、检察院、公安、消防等政法口有关单位共同参与、密切配合、形成合力，确保把工作做扎实、做到位，把老百姓遇到的困难难题化解掉、处理好。二是创新方法，实行“证缴分离”“平行运作”。针对购房人已经付完所有费用款项，但因开发企业欠缴税费或建设手续不完善，造成购房人入住多年却不能登记办证的问题，在遵守法律法规，符合国家有关规定的前提下，将解决人民群众办证问题与追缴企业相关税费、处理企业违法违规行为相分离，优先解决群众办证难问题，最大限度地维护广大人民群众的合法权益。同时，相关职能部门根据各自职责，继续督促开发企业和建设单位缴纳税费、完善手续。两条线平行运作，一条线给老百姓办证，切实秉承“一切为了人民、优先服务群众”的原则，只要群众该缴的费全部缴到位了，该启动办证的及时启动办证程序；另一条线追缴土地出让金和相关税费，该向开发企业追缴的款项严格按程序追缴严防国有资产流失，该完善手续的继续完善手续，该采取强制措施的坚决采取强制措施，决不能让开发企业自身的问题转嫁到购房人身上，影响群众办证。工作方法的创新，使一大部分涉及群众办证的历史遗留问题，找到了切实可行的解决办法，得到了涉事群众的称赞。三是创新思路，坚持“分类施策”“先易后难”。认真研究分析研判，提出了分类施策、先易后难的处置思路，将

177个具体问题分成“企业自身经营管理类”“手续办理类”“配套设施不完善类”“经济纠纷类”“涉法涉诉类”等5种类型，每种类型都制定了有针对性的解决方案和措施，强有力的推动了问题楼盘的处置工作。又将138个问题楼盘分为了A（容易）、B（较难）、C（复杂）三类，先易后难逐个化解。通过这一系列创新性的举措，中心城区57个问题小区的复杂疑难问题已经全部化解到位；已明确处置方案、正在协调推进67个；还有14个小区正研究解决。

三、几点体会

（一）只有真重视，才能真推进。

在2017年7月27日十一届市委第41次常委扩大会议上，市委书记李亚就问题楼盘提出“加强领导、强化责任，弄清弄透、分类实施，于法周延、于事简便，注重衔接、统筹推进，难点突破、强化节点，做细工作、稳控到位”的六点要求，我市问题楼盘化解攻坚战正式拉开序幕。刘宛康市长亲自召开会议，对全市的城建领域信访稳定及问题楼盘历史遗留问题处置工作进行专题研究和安排部署，成立了由市委常委、常务副市长吴孟铎任组长，市委常委、市政府党组成员王琰君、市委政法委书记尚英照、副市长李保兴任副组长，市政府副秘书长赵书政任办公室主任，市中级人民法院、市检察院分管领导，市住建委、市规划局、市国土局等

16家单位和8个城市区政府（管委会）主要领导为成员的高规格的问题楼盘处置工作领导小组。领导小组成立以来，坚持一周一会，先后召开21次专题会议；坚持一楼一策，先后形成18个会议《纪要》和《备忘》，为问题楼盘化解工作提供了坚强有力的组织保障。

（二）只有真担当，才能真作为。

政府要信守承诺，决不能新官不理旧账。新官要理旧账，新上任的领导，不仅要接过权力，也要接下问题，以不怕难、不怕乱的态度去迎接任务、解决问题。绝不能为了所谓“政绩”，换一届班子、上一任领导就“兜底翻”，另搞一套。“民生旧账”事关群众切身利益，对“问题楼盘”这类应该解决而且可以通过努力解决的“民生旧账”，必须以钉钉子、剥洋葱、透竹竿的精神和方法，敢于直面矛盾和问题，全力妥善解决。要分门别类、逐一梳理，制定路线图、时间表，挂图作战，合力清理，切实解决“问题楼盘”“最后一米”的问题。

（三）只有真创新，才能真突破。

创新是引领发展的第一动力，惟创新者进，惟创新者强，惟创新者胜。在问题楼盘处置工作实践中，我们树立创新思维，勇于打破框框、超越陈规，积极转变思维习惯、突破思维定势，坚持问题导向、问题倒逼，不断推进思路创新、制度创新和方法创新，不断研究新情况、解决新问题、创造新经验、开创新局面。比如“历史问题站在历史角度来解决”的观念创新，“证缴分离”“平行运作”的方法创新，以及《处置意见》《实施细则》中的一系列制度创新，等等，都收到了明显的效果。

（四）只有真为民，才能真惠民。

问题楼盘处置工作是事关百姓民生的大事。做好问题楼盘化解工作，必须坚持以人民为中心的发展思想，站在“一切为了群众、一切为了发展”的政治高度，积极主动采取有效措施，尽心尽责化解矛盾难题，将心比心体恤民情，通过妥善解决和处理这些历史遗留问题，切实维护产权人的合法权益、提高群众的满意度。

四、存在问题和建议

我市在化解问题楼盘上，虽然取得了一些成效，但囿于政策、历史、法律等原因，还有14个小区化解难度较大，短期内难以解决，需要深入研究、综合施策。一是时间跨度长、政策把握难度大。有的楼盘已建成20多年，开发公司已改制10多年。存在手续、资料不完备，未批先建或政策已变更等多种情况，部门在办理手续中，由于依据不充分或与现行政策规定有冲突，难以化解。二是疑难问题多、矛盾化解难度大。部分楼盘多种问题交织，处置难度较大，有因经济纠纷资金链断裂，长期停工的项目；有涉及五期总规调整的项目；有因涉法涉诉被法院查封的项目。三是企业问题多、资金追缴难度大。部分开发企业因各种各样情况，欠缴土地出让金、罚款、滞纳金等，即使相关部门和法院启动强制程序，也很难追缴到位，影响手续办理。

问题楼盘的化解，政策性很强，如果严格按照法律法规执行，会出现难以解开的“死扣”，如有突破，容易被纪检监察、审计、检察等部门认定违规。为此，我们出台的《处置意见》和《实施细则》都征求以上部门的意见；专题会议研究时，均邀请同级纪检监察、检察、审计等部门参与，争取理解支持。但是我们知道，有些突破，与现行法律法规不完全吻合，比如，对于未批先建的楼盘，应当先处罚后办证，但为了使问题尽快得到解决，减轻企业资金压力，我们集体研究，以《会议纪要》的形式同意个别未办理施工许可证的项目免于处罚，上级部门在检查中会认定为违规，要求纠正并可能追责。按照中共中央办公厅印发的《关于进一步激励广大干部新时代新担当新作为的意见》，我们建议：在问题楼盘化解中，建立健全容错纠错机制，只要是真正以人民为中心，以人民的利益为出发点和落脚点，就应当鼓励创新，容忍试错、允许犯错，敢于突破现有法律法规瓶颈，创造性地解决棘手复杂问题，大力营造“鼓励创新、宽容挫折、容忍失败”的干事氛围。