第一篇：商品房预售中预告登记体制的作用与完善论文
所谓商品房预售，即开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。由于房屋预售和正是房产登记间的时间差，导致商品房预售中诸如“一房两卖”、非法抵押及“炒楼花”等乱象屡禁不止，给购房人和抵押权人的利益埋藏了极大隐患，也摧残损毁着商品房销售市场的信誉与基本制度。预告登记，即是针对商品房预售，为了保全买受人请求权而进行的不动产登记，这项请求权的目的即在将来发生不动产物权变动。自2007年10月1日开始施行的《物权法》第二十条将“预告登记”刊录在册后，关于预告登记的学理定义及实务价值一直处于争议中。那么预告登记制度的现实功能、法理逻辑、效力及运行现状究竟为何，换言之，即预告登记制度存在之价值究竟如何彰显，本文将对此进行论述。
一、预告登记制度的现实功能
在我国目前的商品房销售市场中，常见违法情形一般为三类： 一房多卖、先抵押再出售和无证预售。而在商品房预售中，即使购房人交付定金，也因没有实体物权标的物，因此无法进行不动产登记转移物权。虽然在目前的民法追责体系下，在出现违法情形时，购房人依法可得到赔偿弥补损失，但事实上会导致购房人交易本意的难以实现。
目前《物权法》中预告登记制度的规定描述为“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”,这其实可以被理解为一种终极优先权，其作用在于确保将来只有该项请求权所期待的不动产变动情形能够发生，而不因“善意第三人”等制度被排除权利。在《房屋登记办法》对预告登记制度所做的补充中，也能明显看出预告登记制度偏向于购房者的保护性：“商品房买卖合同订立后预售人没按照约定申请预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。”相当于把掌控权交到了预购人手上，由预购人的自主行为来确保其请求权的以最终实现。
在预告登记之后，房屋的权属得到明确，首先排除了“一房多卖”现象中后续“善意第三人”的存在可能，因为在预告登记制度上，该房产的预售情况将被记载在固定登记簿上，对其权属状况作出了明示，第三人主观上即被判定为“应当知道”,“善意第三人”的构成要件即刻破灭，不得成立。更何况，预告登记后的房屋权属处分均需要预告登记权利人的书面许可，因此“一房两卖”的交易形式难以再“瞒天过海”.其次在先抵押再出售现象中，根据《城市房地产抵押办法》第三十四条中规定，在抵押过后，预告登记时需对房屋预告登记的合法要件进行审查，后购房人因该房屋处于抵押中而丧失预告登记权，因此交易终止。最后无证预售现象因权利要件不足，同样无法进行预告登记，如前述结果一样，令购房人交易终止，避免损失。
二、预告登记制度的法理基础
在预告登记条款出台前，针对预告登记已有法律尝试，但由于法规内容杂乱，且规定法规在整体体系中层次偏低，效力运行难成系统化，这在交易额巨大且交易度频繁的商品房销售市场显然是行不通的。07年，《物权法》通过，其第二十条之预告登记制度，在学理与实务上，均被认为“主要适用于商品房预售情形，以保全预购人的购房预期利益，以及相应的购房融资担保需求”.该条款主要针对商品房预售情形，旨在保全购房人依据预售合同所生的请求权。一方面跨越物权法与债权法的分界，另一方面又联结不动产物权实体法与不动产登记程序法。
而关于这条规定还有很多争议。其中最大的一个争议在于预售商品房的定位问题，在建商品房并不属于不动产，那么在《物权法》中率先做出请求权限制，是否存在物权客体的缺失？ 另外一个问题则在于预告登记制度下，其抵押权和预告登记的矛盾。从实务上来看，预告登记制度的构造缺乏一个所谓的“权利杠杆”,即类似于“不动产登记簿”的符合法律标准，有权限制物权转移的“预告登记簿”.从民法的平等原则来说，这种提前限制开发商的权利是否也构成一种法律偏斜？
再谈法律效力，从预告登记制度中不难看出预告登记制度的担保性，至于其顺位作用是否可以类比于抵押权中的优先权，笔者认为，因为预告登记制度中客体缺失，权利实际基础仅为一项请求权，有较强的依附性，因此并不可类比，但也可以用优先权的优先特性辅以理解其顺位功能。
预告登记制度“特殊性”与“临时性”的特性或许可以暂时解释部分理论逻辑的争议，但由这两性衍生出的带有不安定性和不确定性的预告登记制度是否可以在商品房预售市场中长期安全运行，可能不仅需要各管理条例加强辅助条款建设，也需要在物权法法理系统中正式定性，完善其法理逻辑。
三、预告登记制度的运行现状及改进
预告登记制度自颁布到正式施行现在还未到十年，但实际运行时间其实追溯更为久远，排除学理争议，其实务运行现状也有较多积弊。
其一，缺乏专门机关。就其本身特性论，因预告登记制度依附性较强，也导致实务中预告登记独立性弱，牵连过多，效率低下。如果预告登记能设定专门机构进行监管，并有专人进行预告登记相关要件审核及日常运行监察，效率和安全度将会大大提升。
其二，信息披露不完全。与不动产登记簿不同，目前的预告登记簿信息披露度及推广度不够，部分权属文件没有采取公开制度，对于第三人追查权利归属无疑是一个阻碍。而且信息的不对称在房产市场也很容易被利用，利用这种倒差实行骗局。预告登记簿除完善法律要件，在一个完善法理逻辑基础上的设定地位外，同时也应该利用全国联网系统等手段，将房产权属信息及时登记备案并传播，以最大限度保障权利人利益。
其三，法律规定内容杂乱。除《物权法》规定外，《房屋登记办法》及《城市房地产抵押管理办法》等对此均有补充条文及执行细则，这些条文因部门法规制而散乱分布，对于普通购房者和抵押权人来说，难以根据条文直观获悉自身权利，不利于权利人保障权益。且补充条例多为行政法规，层级较低，约束力较小且不稳定，这些问题都需要进行统一规制。
其四，程序保障不足。或许是由于补充条款散乱造成的“母胎不足”,所以发展中的预告登记制度目前程序保障并不完全，在实际运行中，也有较多纰漏。在法律上，有时候“亡羊补牢”并不晚。退一步讲，及时运用行政法规等办法对制度纰漏进行调整也未尝不可行。
四、小结
预告登记制度的存在有其当然需求，从理论构架来说，可以解决目前在我国商品房预售市场中存在的诸多屡禁不止的乱象，达到保护权利人权益，明确物权归属的效果。
但对于预告登记制度本身来说，其法理基础还不够完备，学说上对该项制度的理论来源和运行基础还饱存争议；实务界由于机关行文及法律层级等积弊的存在，也使预告登记制度在某些问题的防治运用上稍显鸡肋，这些都是预告登记制度亟待解决的问题。
相信通过对相关法律文件的进一步补充完善、对执行程序的进一步规制公开，预告登记制度将会真正发挥其作用。特殊性将不再是学理逻辑缺失的无奈之称，而将成为房地产市场中一项真正维权护益的制度美称。
[ 参 考 文 献 ]
[1]李延荣，同柯。房地产法[M].北京： 中国人民大学出版杜，2008.[2]匡爱民，刘规划。论商品房预售的几个法律问题[J].南昌大学学报，1997（1）。
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第二篇：试论商品房预售合同备案登记与预告登记
试论商品房预售合同备案登记与预告登记论文摘要 商品房预售合同备案登记与预告登记都是在商品房买卖合同签订之后物权取得之前的登记。在实务中，常有买受方混淆这二者。事实上，尽管二者存在一定的衔接，但在性质、效力等方面存在很大的区别。在实务操作中，应该区分出这两种登记制度的功能，根据预售合同登记备案制度的制定初衷，明确其立法价值，充分发挥其作用。
论文关键词 预售合同备案登记 预告登记 商品房预售
一、商品房预售合同备案登记效力与立法意义
（一）商品房预售合同备案登记的效力
自1995年《城市房地产管理法》规定了商品房预售合同登记备案以来，从国家到各个地方，相关的规定层出不穷。1995年施行、2007年进行修正《城市房地产管理法》第四十五条第二款确立了商品房预售合同登记备案制度：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”除此之外，1998年国务院颁布的《城市房地产开发管理条例》、1994年建设部颁布并于2004年修订的《城市商品房预售管理办法》中，都有关于商品房预售合同登记备案的条款，规定了预售方进行合同备案登记的义务、时间及办理登记备案手续的行政机关。但是对于预售合同登记备案制度的效力,上述国家及部门立法并没有具体说明。
仅从商品房预售合同登记相关规定的文字表述上看，法条采用的是“登记备案”一词。但是在我国，不同类型的备案制度有不同的性质和效力，学界对此也有争议。豍因此，这些规定并不能明确该登记备案对合同效力的影响，能否对抗第三人等问题。由此也导致了对其效力及性质的争议。
2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”由此表明，预售合同登记备案不影响买卖合同的效力。对未经登记的商品房预售合同，只要符合法律的生效要件，同样可以认定为有效。但对于经过登记的商品房预售合同，是否能够对抗第三人，仍存在的争议。
直至2011年《全国全国民事审判工作会议纪要》第16条规定：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有
权移转登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。”这一会议纪要明确了司法部门对商品房预售合同备案登记效力的态度，即其不具有物权性质，不能够对抗善意第三人。经过登记的合同效力甚至不及对房屋的合法占有。
（二）商品发预售合同备案登记制度设立的意义
从法律规定看，预售合同登记备案制度的立法目的并不明确。但根据法条规定中采用的“备案登记”一词，可以推断进行预售合同登记的是要便于主管部门将预售合同记录在案从而掌握情况。尽管上位立法并未明确该制度的立法目的，但在一些相应的政策法规中有所提及，例如《海口市住房和城乡建设局关于实行商品房买卖合同网上签约和备案确认管理工作的通知》就明确了进行商品房买卖合同备案确认的目的是“为进一步规范商品房销售行为，维护商品房买卖双方的合法权益，提高商品房交易信息的透明度、促进房地产市场平稳健康发展”。结合相关的法律法规关于预售合同登记备案制度的效力，我们可以看出，对商品房预售合同进行登记备案的制度设立目的主要是出于行政机关对商品房交易的管理监督的需要。通过设立该制度，让政府了解掌握商品房预售的相关情况。综合分析关于预售合同登记备案的相关法律法规及有些地方的立法、政策，该制度在一定程度上可以阻止预售方一房二卖，保护买受方的合同权益。例如海口市的相关政策要求，“签订商品房买卖合同的房屋，要凭已经备案确认的《海口市商品房买卖合同》办理预告登记、房屋抵押权登记、房屋权属登记等业务”。同时海南省《住房和城乡建设厅关于规范商品房买卖合同备案注销变更工作的通知》也要求，“房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的买受人不一致的，房屋登记机构不得办理房屋权属登记手续。”这在一定程度上就可以保护签约人的利益。根据这些政策，如果预售方将房屋卖给备案合同以外的第三人，第三人将无法办理房屋权属登记，从而无法真正取得房屋的产权。
但事实上，受到这一制度自身效力的限制，预售合同登记备案制度在保护预售合同当事人的权利这一问题上基本发挥不了任何功能。在实务中，就存在预售方与甲签订了商品房预售合同并进行登记备案，之后又与乙签订商品房买卖合同并且让乙入住该房屋。在这种情况下，根据相关规定，特别是最高院的会议纪要，首先应保护乙的权利，则此时甲只能向预售方主张违约责任。对于甲而言，预售合同登记基本上起不到保护其权利的作用；对于开发商而言，只要没有进行预告登记，就可以与第三人签订房屋买卖合同；对于第三人而言，只要证明自己“善意”并占有房屋即可获得优先权，并最终取得房屋所有权。
第三篇：商品房预售登记备案与预先登记的区别
浅论商品房预售登记备案与预告登记的区别
2007年10月1日,《物权法》已正式实施，《物权法》第20条对“预告登记”进行了阐述，究竟“预告登记”和“商品房预售登记”有无区别？存在那些异同？目前理论界及司法实践存在多种说法。现笔者提出自己的陋见，敬请指正。
概念：《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”，《城市房地产管理法》第44条第2款：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”
两者存在以下几个方面的不同：
1、范围不同。商品房预售登记备案的对象仅是预售的商品房。而买卖房屋、土地使用权等不动产物权都可适用预告登记制度。
2、性质不同。商品房预售登记备案是行政管理手段，登记义务人是商品房预售人。而预告登记属民事行为，买卖双方可约定登记义务人。
3、不作为的后果不同。商品房预售人对预售的商品房不进行预售登记备案属违反部门规章的行为，可能会被科于行政处罚。而没有进行预告登记属违约行为,需承担违约责任。
4、作用不同。商品房预售登记备案是要求在预售合同签订后30日内，由开发企业办理备案手续，其目的也是为了维护房地产正常交易秩序，保护买受人利益而制定，能保证《商品房买卖合同》的优先履行权。但“登记备案”对于开发商“一房二卖”、“一房多卖”等违约行为起不到实际的制约效果。即使开发商将已经登记备案的预售房屋另行销售，买受人也无可奈何，保不住欲购买的期房，而开发商充其量被科以行政处罚，或在诉讼中面对败诉，但这些起不到对开发商的足够的威慑。
预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的请求权的不动产登记。通过预告登记，实现对债权请求权的一种“保全”作用。预告登记之后，未经预告登记的权利人同意而处分该不动产的，则不发生物权效力。预告登记则是法律赋予了买受人债权请求权以排他的物权效力。如果开发商将已经预告登记的预售房屋再行销售，其销售行为就有可能无效。
5、时效不同。商品房预售登记备案没有时间限制。预告登记不是无期限的，在债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的预告登记失效。对于新建商品住房预告登记期限，原则上按照《城市房屋权属登记管理办法》第16条规定“„„申请人应在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权的初始登记”的期限为好，也就是说，在新建商品房竣工后的三个月内办妥由预告登记到产权登记的权证。
同时，笔者提出一个假设，如果一套预售商品房即办理了预售登记备案，又办理了预告登记，那个的效力优先呢？
笔者认为是预告登记的效力优先，因为预售登记备案只是保证《商品房买卖合同》的优先履行权，不能发生物权效力。而预售商品房办理了预告登记后，预售人未经预告登记权利人（大多是买受人）的同意，对预售商品房的任何处分都是无效的，即存在排他的特权效力。
(作者为广东尚典律师事务所邹朝贵律师)
第四篇：办理商品房预售合同登记备案及预购商品房预告登记应提供的材料
办理商品房预售合同登记备案及预购商品房预告登记应提供的材料
(开发单位用)
1、登记申请书
2、《企业营业执照》副本、开发企业《资质证书》《企业代码证》
3、企业法人身份证
4、经办人身份证明及授权委托书
5、建设项目投资计划批准文件、联合审批表、固定资产投资许可证（卡片）或建设项目缴费计算单
6、《建设项目选址意见书》（有就提供，没有可不提供）
7、《国有土地使用证》及附图
8、《建设用地规划许可证》
9、《建设工程规划许可证》
10、《施工许可证》
11、《商品房预售许可证》及预售明细表
12、房屋面积预测报告
13、规划区域总平面图
14、规划区域内所有拆迁户的房屋所有权证已经交到市场处办理灭失登记
15、工作人员到施工现场实地查看
16、房屋登记机构认为应当提供的其他证明材料
第五篇：云南省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：商品房预售合同登记备案考试试题
云南省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：商品房预售合同
登记备案考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为万元。A：4 580 B：5 580 C：6 580 D：7 580 E：工业用地的监测点评估价格
2、成本法最基本的公式是。
A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧 B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧 C：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧 D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧 E：工业用地的监测点评估价格
3、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于竞争者。(2007年试题)A：从容不迫型 B：选择型 C：凶猛型 D：随机型 E：借款合同
4、a．规划设计条件通知书、b．建设用地规划许可证、c．选址规划意见通知书和d．建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为__。A．abcd B．acdb C．cadb D．cbad
5、税收法律、法规、规章是税收制度的__。A．总体 B．个体 C．主体 D．客体
6、大跨度厂房指跨度在m以上的单层工业厂房。A：6 B：10 C：12 D：15 E：执行层的组织协调
7、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按__进行评估。A．工业厂房 B．工业用地 C．商品住宅 D．商住用地
8、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于__。A．估价时点和估价对象均为现在 B．估价时点和估价对象均为未来 C．估价时点为现在，估价对象为未来 D．估价时点为现在，估价对象为过去
9、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由实施。A：市、县人民政府
B：市、县人民政府土地管理部门 C：市、县人民政府规划管理部门 D：乡镇人民政府
E：房地产估价机构必须加盖公章
10、民事法律关系当事人根据本身意愿拍卖其所有的特定标的物是。A：任意拍卖 B：强制拍卖 C：动产拍卖 D：不动产拍卖
E：执行层的组织协调
11、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是．【2007年考题】
A：内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署 B：内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办
C：内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师
D：内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一
E：工业用地的监测点评估价格
12、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人在规定时间內未作出书面答复的。
A：视同接受规划、设计变更，但不接受由此引起的房价款的变更 B：视同不接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更 C：视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更
D：视同有条件地接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更 E：执行层的组织协调
13、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素
14、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A．财务盈利能力 B．清偿能力
C．资金平衡情况 D．营运能力
15、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是。A：开发商 B：承包商
C：相关的政府部门 D：监理单位 E：借款合同
16、下列建筑材料中，最有可能产生室内放射性污染的是。A：天然石材 B：壁纸 C：吸声材料
D：合成隔热板材 E：执行层的组织协调
17、房产分户图的比例尺一般为__。A．1:100 B．1:200 C．1:500 D．1:8000
18、某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元，收益期限结束时该房地产增值20％，报酬率为6％，偿债基金系数为7．59％。该房地产的价格为万元。A：313 B：329 C：417 D：446 E：工业用地的监测点评估价格
19、张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套，经鉴定，此住房确实存在严重的主体质量问题。下列关于造成损失的界定，表述正确的是。
A：给张某造成的损失，应包含直接损失，也应包含精神损失等间接性损失 B：给张某造成的损失，不应包含直接损失，应包含精神损失等间接性损失 C：给张某造成的损失，应包含直接损失，不应包含精神损失等间接性损失 D：给张某造成的损失，不应包含直接损失，也不应包含精神损失等间接性损失 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、某宗面积为5 000㎡的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元／㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。A：824 B：864 C：882 D：904 E：工业用地的监测点评估价格
21、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为__。A．50% B．60% C．70% D．80%
22、从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解__的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。A．过去 B．潜在 C．相关 D．未来
23、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。A．4～5 B．4～6 C．6～10 D．3～5
24、市场的客体通常是指。A：买家 B：卖家 C：交易对象 D：交易价格 E：借款合同
25、房屋拆迁补偿的对象是。A：被拆除房屋的所有人 B：被拆除房屋的使用人
C：被拆除房屋的所有人和使用人 D：被拆除房屋的代管人
E：房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的。A：第一阶段 B：第二阶段 C：第三阶段 D：第四阶段 E：借款合同
2、房地产价格的形成条件有。A：房地户的需要 B：房地产的有用性 C：房地产的有效需求 D：房地产的相对稀缺性 E：房地产的有效供给
3、某地区商品住宅价格自1997～2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。A．4120 B．4149 C．4184 D．4216
4、保险活动所特有的内在功能是__。A．组织经济补偿 B．分散风险 C．融通资金 D．防灾防损
5、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。(2007年试题)A：净现值 B：投资利润率 C：现金回报率
D：静态投资回收期 E：内部收益率
6、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（）。A．估算后续开发经营期
B．估算后续开发的各项支出、收入
C．估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D．估算开发期中的利息和利润
7、在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用（）等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。A．比较法 B．成本法
C．基准地价修正法 D．标定地价修正法 E．假设开发法
8、房地产市场结构包括以下的结构__。A．供求结构 B．投资结构 C．产品结构 D．产业结构 E．利润结构
9、潜在毛收入乘数考虑的因素包括房地产的。A：租金
B：租金以外的收入 C：空置率的差异 D：运营费用的差异 E：转让收益
10、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。A：1000 B：5000 C：10000 D：30000 E：执行层的组织协调
11、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于（）。A．假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测 B．收益法中未来租金、运营费用的预测
C．成本法中对先前发生费用的正确性的校核 D．市场比较法中对房地产状况进行调整 E．某些缺乏的房地产历史价格资料的填补
12、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以。A：向原估价机构申请复估 B：申请行政复议
C：向人民法院提起诉讼 D：自行委托估价机构评估 E：申请估价专家委员会鉴定
13、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于最低保修项目和保修期限，说法正确的是。A：管道渗漏为1年 B：五金件损坏为2年 C：管道堵塞为6个月
D：电器开关损坏为6个月 E：供冷系统损坏为1个供冷期
14、下列市盈率的表达式中，正确的是。A：市盈率=股价／每股净资产 B：市盈率=股价／每股收益 C：市盈率=市值／销售收入 D：市盈率=市值／现金流 E：借款合同
15、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元：乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为__m2。A．700 B．600 C．500 D．200
16、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。A．2290.91 B．2326.41 C．2344.16 D．2308.66
17、对零售商业物业进行分类的主要依据有(2006年试题)A：建筑规模
B：经营商品的特点 C：服务人口的收入水平D：周围环境
E：商业辐射区域的范围
18、成本法中的利息计算，包括__的利息。A．土地取得成本和开发成本
B．土地取得成本、开发成本和管理费用
C．土地取得成本、开发成本、管理费用和利润 D．借贷资金 E．自有资金
19、固体废物按废物的形状可分为。A：块状废物
B：泥状废物(污泥)C：颗粒状废物 D：粉状废物 E：固体的废物
20、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A．选择专业化 B．产品专业化 C．大量定制
D．单一市场集中化
21、房地产投资者的债务融资方式有__。A．合作开发方式
B．吸收其他机构投资者资金 C．在建房地产抵押贷款 D．发行企业债券 E．借入信用贷款
22、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1、f2、f3，此三者的大小关系应为__。A．f1＜f2＜f3 B．f1＞f2＞f3 C．f1=f2=f3 D．无关
23、下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有。A：现金回报率 B：投资回收期 C：借款偿还期 D：资产负债率 E：资本金利润率
24、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括__等方面。A．合法交易 B．合法产权 C．合法使用 D．合法处分 E．合法区位
25、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣布从__下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。A．1996年 B．1997年 C．1998年 D．1999年
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