关于协同效应价值判断评估论文（共5篇）

第一篇：关于协同效应价值判断评估论文

摘要：

针对中国企业并购中对溢价的分析存在着不足，采用理论与数据分析结合的方法进行研究，指出了企业并购溢价陷阱，描述了企业并贮中的协同效应的特点，采用了差额现金流增量法衡量并购的溢价．给予目标企业合理的并购价值。

关键词：

企业并购；价虚评估；并购溢价；协同效应

企业并购成功与否，并购价格的确定是非常关键的环节，并购价格的确定也是复杂的过程，并购的价格除了目标公司自身的价值以外，还应该包括目标公司相对于出价公司的附加价值，尤其是协同效应价值。忽视目标公司对于出价公司的协同效应价值显然是不合理的。对于合并双方来说，重要的在于如何对这部分协同效应价值进行判断和评估。

l、并购的溢价

并购企业在对目标企业进行价值评估之后，对目标企业的内在价值有了一定的了解，并购的目的就是看重并购后带来的预期增长能力，因此便出现了企业价值增值，即并购的溢价。

通过分析并购企业的定价可以看到，目标企业的评估价值是基础，是目标企业可以接受的价格的最低限度，仅仅是企业并购定价时考虑的依据，往往最后的定价与它相差甚远。企业并购涉及目标企业的商誉、人力资本以及未来的发展前景等。因此，目标企业定价一般会高于其评估价值。对目标企业定价产生溢价的另一个原因，是由于并购活动产生于二级市场，企业还具有壳资源价格，溢价收购也就在所难免。溢价包括资产的升水、预期协同效应、增长期权以及并购者之问的竞争抬高了购置价格。当企业并购开始时，市场会提供一部分升水以反映目标企业被收购的可能，因为在收购的过程中，存在市场参与者对目标企业价值的预期收益的预测，一般情况下，目标企业的价值是升水。协同效应带来的价值是企业合并之后，会带来净现金流的增长，这种增长会超出未并购时的市场预期价格。

2、企业并购中定价的溢价衡量

企业并购定价过程中要考虑到溢价，溢价是由于并购所产生的，不并购的企业是不存在的，本文着重分析并购协同效应带来的溢价。

并购企业对目标企业的价值评估之后，在协同效应的实现上要采取正确的方法对并购溢价进行评估，以免支付过多的溢价，造成并购企业承担过高的支付成本，这需要并购企业对协同效应是否实现进行识别，以及对协同效应的一个定性和定量的综合衡量。并购企业对协同效应的衡量，有利于定价的范围的确定。

2．1对经营协同效应的定性分析

并购双方经营协同效应来源于企业在研发、生产、营销、交货等过程的许多相互分离的活动，这些活动中的每一部分都对企业的整体协同效应有所贡献，因此可以借鉴“价值链”对如何识别并购双方的经营协同进行分析。

经营协同效应分析主要是分析并购双方现存业务问各种价值链联系和协同关系能否带来竞争优势。协同关系主要从以下两个角度来看：一是并购双方是否有战略协同关系；二是目标企业是否与并购企业的长期战略方向配合良好。当并购双方具有相关的技术、相似的价值链活动、交叉的分销渠道、共同的顾客或其他一些竞争性的有价值的联系时，并购企业就可以通过并购实现获得竞争优势潜力。

2．2对经营协同效应的定量分析

(1)协同效应的溢价目标企业的价值和目标

企业并购价值是不同的，在并购的实际中，并购企业看中的就是并购价值，往往并购价值是与目标企业的价值的差额就是并购企业预期的溢价，这部分差额就是协同效应所产生的，根据并购协同效应的定义，协同溢价是由协同收益产生的。

由于并购企业并购目的不同，所产生的协同效应也不同，正如上述分析的那样，本文假定对经营协同效应的评价。经营协同效应的存在一般意味着，合并后公司将要更加有利可图，或者说将以更快的速度发展。与竞争对手相比，合并后公司的绩效是否得到提高。经营协同效应在企业并购中存在并发挥重要作用，几乎没有任何异议。然而能否评估这种协同效用，如果能评估，那么价值应是多少，这些方面存在很大争议。有一定代表性的思想认为协同效用太过模糊不清以至不能评估，并且系统性的评估需要太多假设，使得评估结果没有任何意义。当然这些问题都是值得争论的，但本文认为虽然对未来现金流量和增长率需要做很多的假设，经营协同效用还是可以被评估的。并购企业假设并购完成后，能够按预期的目标实现协同效应．本文采用差额现金流增量法(此种方法是利用现金流量折现法的原理进行改进的)对协同效应进行评价。差额现金流增量法是利用收购前后所产的现金流的差额的增量进行折现得到的协同效应所产生的收益。

(2)协同效应的溢价范例说明为了说明此种方法的应用，假设前提条件：①并购双方有战略协同关系；②目标企业与并购企业的长期战略方向配合良好；③并购双方经营协同效应能够实现。

经营协同效应的实现，可以表现在收入的强化当然这种效应并不是很明显，因为合并后企业的销售增量不是一时能够完成的，一般情况下，企业都是希望能够保持现有的增长率，但总体上随着整合的进度，收入增量是出于上升趋势。经营协同效应表现最突出的就是并购后成本的下降，经营风险降低主要是消除一些重叠成本，例如销售结构的重复设置，仓库的布局以及研发的设置，还有就是规模效应的产生带来一系列降低成本的效应。

假设：①目标企业为变压器制造业，根据“十一五”电网规划测算与“十一五”新增装机测算年均各类变压器需求量比较接近，能反映“十一五”需求量实际情况，从发展看，由于“西电东送”，全国联网，特高压电压等级出现(750kV，l000kV)，电网的建设，变压器的更新，变压器需要量越来越大，故该企业具有发展的空间，并购企业为变压器行业的领头羊，具有技术和市场上的优势。

②并购前，销售收入10亿元人民币，以后年度以5%的速度增长，销售收入的增长主要体现在销售数量的增加。并购后，前三年销售收入增量维持5的速度，随着对目标公司的整合进度的完成，并购企业和目标企业有效资源的合理配置和融合，第四年收入的增长比例开始增加，增长率为10%，以后年度在此基础上分别保持8%、6%的增长率2013年后保持5%的增长率，后续期维持不变增长率为1%；

③并购前的成本为8．2亿元人民币，占销售收入的82%，企业在成本控制水平维持现有状况。并购后，目标企业的经营成本开始下降，下降到80%以后下降到78%，此处所讲的经营成本包括企业管理费用、销售费用、财务费用。

④由于经营成本的下降，所以经营风险也下降故折现率也应下降，但是并购企业为了避免支付过高的溢价，因为协同效应的实现是预期的，所以这里还是按照原来的折现率，原折现率为l5%。采用资本资产估价模型CCAPM”)来确定目标企业折现率，本次折现率是根据变压器行业的风险系数确定的市场风险收益率。⑤在并购后第一年、第二年的整合费用分别为1亿元人民币、0．5亿元人民币，以后的整合费用忽略不计，整合费用的支出主要在于技术的更新和完善，人力资源的调整等等;在这些假设之下，并购所产生的协同效应计算如下:

表中：①成本的增量：等于并购后的成本～并购前的成本；②整合费用：是并购企业在目标企业中人力、物力、财力的投入，包括技术的更新，人力资源的培训等等；③并购后现金流：等于并购后的收入一并购前的收入一成本增量一资本性支出一运营资金的增加+折旧及摊销，这里没有考虑资本性支出折旧及摊销、运营资金的增加等因素，假设这些因素的和为零，因为资本性支出是一次性或几次投入，投入后的每年都是需要计提折旧的，对于并购企业在衡量溢价的大小时，在数值上大小可以相等。并购后在运营资金上的波动不大。

上述表中，并购前后最明显的地方就是成本的下降，成本占销售收人的比率下降，在同行业中随着产业的发展，技术的不断更新，销售的利润空间在下降，企业唯一的出路就体现在成本的控制上，而并购整合的成功正是发挥成本的优势，为企业提供盈利的可能。并购整合后，产生的协同效益是比较可观的，销售收入在并购整合完成后增长的很快，同时成本占销售收入的比率也在下降，当然这里只是实现经营协同效应，从并购的角度来说，实现协同效应都是连锁的反应，只是产生的各种效应的效果不尽相同，但最终并购者得到的预期收益从长远来说都是比较可观的。

(3)量化溢价方法的优势利用该方法具有一定的优势：预测参数少，计算过程简单。差额现金流增量法比传统的采用并购前后的现金流的差额法更简洁，计算更方便，需要预测分析的参数少，这样可以使计算的结果更可行。传统的计算溢价的方法不仅要预测并购前的目标企业的价值，还有预测并购后目标企业的价值，这样预测的参数量多，多的事项是并购前后的资本性支出、折旧及摊销，运营资金的增加等，如果采用差额现金流增量法这些数据不用预测，因为在增量上没有增加。另外对现金流的预测本身就是利用现有数据的基础上，对未来的经营做出预测，对于未来预测参数是否实现具有很大的不确定性，参数越少越准确，而且企业实现协同效应后业绩是企业制定的目标，并购企业根据企业的制定目标和以往的经验数值可以得到相关参数，利用该方法一个过程就可以完成，而传统的方法需要分别计算并购前后的企业价值，然后相减得到溢价的大小，所以说差额现金流增量法对并购企业来说也是比较可行的。

3、结语

企业并购定价的研究中，溢价研究是一个非常重要的阶段，溢价的大小直接影响到并购企业的支付成本，影响到并购的成功。对于并购企业不仅要认识到目标企业的并购溢价，也要分析并购溢价的陷阱，只有正确的衡量目标企业的并购溢价，才能避免支付过渡，给企业带来沉重的付现成本。

第二篇：资产评估判断

采用收益法对我国某些企业进行评估时，可能会出现企业整体价值低于各项资产单项评估汇总的企业价值的情况。()对 单台（件）设备评估通常不宜使用收益现值法。（）对

当同时采用两种或两种以上的方法评估一项资产时.....将用各种方法得出的评估结果加权平均得出评估结论。()错 对材料进行评估时，运杂费是必须考虑的。()错

对房屋建筑物进行评估的基本方法有三种，即成本法、市场法和残余估价法，是不可以采用收益法的。()错 对股票进行评估，与每种股票价格关系都很密切。(错 对金融资产进行评估时，最宜采用的评估方法为收益法。（）错 对商标价值起决定作用的是商标所能带来的超额收益。()对

对土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围 环境等因素进行。()对 对于现金和各项存款的评估，实际上是对现金和各项存款的清查确认。()对

对于一些难以获得市场价格的机器设备，在计算重置成本时应选用物价指数法。()对 房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。（）对

非专利技术的使用期限应由评估者根据本领域的技术发展情况、市场需求情况及技术保密情况进行估算。()对 高誉的评估值肯定是正值。()错

各种机器设备原始成本的费用构成都是相同的。错

公司债券的利率高于一般的政府债券和金融债券。()对

功能价值法运用的前提条件和假设是有可利用的历史资料。()错 固定资产的实体性贬值就是该设备的累计折旧额。（）。错

机器设备的已提折旧年限就是机器设备的已使用年限。（）错 机器设备类资产一般不具备独立获利的能力。()对

既然企业的价值可以通过对组成企业的..加总获得，那么，以企业整体为对象的企业整体资产评估也就可有可无了。()错 继续使用是指资产将按现行用途继续使用或将转变用途继续使用（√）

进行机器设备评估时，资产评估的三种基本方法，即现行市价法、重置成本法、收益现值法，都是适用的。（）错 进行流动资产评估的时候，需要以其综合获利能力进行综合性价值评估。()错

进行流动资产评估时，所选的评估基准日可以是在会计期初，也可以是会计期末。()错

判断和评估一项财产是否是资产，其价值如何，首要问题 是判断其是否具有获利能力。(√)判断一项资产是否是流动资产，不仅仅是看资产的表面形态，而应视其周转情况而定。()对 评估时充分研究分析专利技术的直接和间接获利能力，是确定非专利技术评估值的关键。()对 评估一台奔腾三型电子计算机，不能以奔腾四型电子计算机作为更新重置成本。()。对

商标权和专利权都属于知识产权中的工业产权，取得商标权和专利权的实质性条件是相同的。()错 商誉和商标是截然不同的两种无形资产，它们之间不存在任何关联。（）错 市场比较法是资产评估的基本方法中最简单、最有效的方法()。对 土地价格实际上是由生产成本所决定的。()错

土地价格一旦形成，便不会再有所变动，而成为某个固定价值。（）错

为了准确客观地评价房地产价值和建筑物价值，有必要建筑物与其所占用的土地分开，针对其价值影响特性进行分别评估。对 无形资产的有效期限也就是它们的法定保护期。()错

无形资产价值的损耗和贬值，取决于自身的使用损耗。()错 无形资产只存在无形损耗，不存在有形损耗。()对

物价指数法与重置核算法是重置成本估算中较常用的方法，二者之间没有很大的区别，有时可以等同。()错 一般来说，要进行时间和土地条件修正后，才能按替代原则，采用市场法确定待估地块价格。（）对 已提完折旧的设备的成新率为零。（）错

以设备的更新重置成本作为评估的基础，可以不考虑设备因超额投资成本形成的功能性贬值。（）对 应用市场比较法进行资产评估，只需要有一个充分发育活跃的资产市场就可以了。()。错

应用收益法进行资产评估时，必须具备的前提条件是：资产所有者所承担的风险必须是能用货币衡量的。（）。错 由超额运营成本引起的设备功能性贬值通常要利用类比法进行估测。()对 运用成本法评估资产时，应首先确定资产的重置成本。()对 在编制评估报告时，必须先要对评估资料进行分类整理。()对

在对上市债券进行评估时，其现行市场价格即为它的评估值（）错

在发生房地产出售、购置、投资决策等经济行为的时候，最好选用资产评估几种基本方法中的市场法。（）对 在机器设备评估实践中，技术检测是确定设备成新率的唯一手段。（）错 在机器设备评估中，价格指数法是一种普遍适用的方法。（）错 在流动资产评估中，是不可以采用历史成本作为其评估值的。()错

在某些情况下，资产评估就是会计计价，会计计价就是资产评估，两者是等同的。(×)

在确定企业资产评估价值时，最好不要采用单项资产评估的方式，而要尽可能地采用企业整体资产评估方式。()错 债券的收益与股票的收益相似，都具有相当的不稳定性。（）错

折现率和资本化率作为衡量投资收益率的尺度，必须超过安全利率。()对 只有有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法。（）对

资产评估报告仅仅是对评估机构履行委托协议或合同情况的总结。()错

资产评估报告是评估管理机构对评估机构进行资格审查和日常监督管理的手段之一。()对

资产评估报告一般包括正文和附件两部分，正文是必不可少的，而附件作为一个附属部分，是可有可无的。()错 资产评估的对象是被评估的资产，是评估的主体（×）

资产评估方法很多，虽然各种方法都有其自身的特点，但这些方法之间又是相互关联的。()对 资产评估管理机构通常将资产评估报告作为一种动态信息资料而加以利用。()对 资产评估是客观的，同一项资产有唯一的评估结果（×）

资产评估是通过模拟市场条件对资产价值作出评定估算和报告，不受市场检验（×）

采用收益法对我国某些企业进行评估时，可能会出现企业整体价值低于各项资产单项评估汇总的企业价值的情况。()对 单台（件）设备评估通常不宜使用收益现值法。（）对

当同时采用两种或两种以上的方法评估一项资产时.....将用各种方法得出的评估结果加权平均得出评估结论。()错 对材料进行评估时，运杂费是必须考虑的。()错

对房屋建筑物进行评估的基本方法有三种，即成本法、市场法和残余估价法，是不可以采用收益法的。()错 对股票进行评估，与每种股票价格关系都很密切。(错 对金融资产进行评估时，最宜采用的评估方法为收益法。（）错 对商标价值起决定作用的是商标所能带来的超额收益。()对

对土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围 环境等因素进行。()对 对于现金和各项存款的评估，实际上是对现金和各项存款的清查确认。()对

对于一些难以获得市场价格的机器设备，在计算重置成本时应选用物价指数法。()对 房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。（）对

非专利技术的使用期限应由评估者根据本领域的技术发展情况、市场需求情况及技术保密情况进行估算。()对 高誉的评估值肯定是正值。()错

各种机器设备原始成本的费用构成都是相同的。错

公司债券的利率高于一般的政府债券和金融债券。()对

功能价值法运用的前提条件和假设是有可利用的历史资料。()错 固定资产的实体性贬值就是该设备的累计折旧额。（）。错 机器设备的已提折旧年限就是机器设备的已使用年限。（）错 机器设备类资产一般不具备独立获利的能力。()对

既然企业的价值可以通过对组成企业的..加总获得，那么，以企业整体为对象的企业整体资产评估也就可有可无了。()错 继续使用是指资产将按现行用途继续使用或将转变用途继续使用（√）

进行机器设备评估时，资产评估的三种基本方法，即现行市价法、重置成本法、收益现值法，都是适用的。（）错 进行流动资产评估的时候，需要以其综合获利能力进行综合性价值评估。()错

进行流动资产评估时，所选的评估基准日可以是在会计期初，也可以是会计期末。()错

判断和评估一项财产是否是资产，其价值如何，首要问题 是判断其是否具有获利能力。(√)判断一项资产是否是流动资产，不仅仅是看资产的表面形态，而应视其周转情况而定。()对 评估时充分研究分析专利技术的直接和间接获利能力，是确定非专利技术评估值的关键。()对 评估一台奔腾三型电子计算机，不能以奔腾四型电子计算机作为更新重置成本。()。对

商标权和专利权都属于知识产权中的工业产权，取得商标权和专利权的实质性条件是相同的。()错 商誉和商标是截然不同的两种无形资产，它们之间不存在任何关联。（）错 市场比较法是资产评估的基本方法中最简单、最有效的方法()。对 土地价格实际上是由生产成本所决定的。()错

土地价格一旦形成，便不会再有所变动，而成为某个固定价值。（）错

为了准确客观地评价房地产价值和建筑物价值，有必要建筑物与其所占用的土地分开，针对其价值影响特性进行分别评估。对无形资产的有效期限也就是它们的法定保护期。()错

无形资产价值的损耗和贬值，取决于自身的使用损耗。()错 无形资产只存在无形损耗，不存在有形损耗。()对

物价指数法与重置核算法是重置成本估算中较常用的方法，二者之间没有很大的区别，有时可以等同。()错 一般来说，要进行时间和土地条件修正后，才能按替代原则，采用市场法确定待估地块价格。（）对 已提完折旧的设备的成新率为零。（）错

以设备的更新重置成本作为评估的基础，可以不考虑设备因超额投资成本形成的功能性贬值。（）对 应用市场比较法进行资产评估，只需要有一个充分发育活跃的资产市场就可以了。()。错

应用收益法进行资产评估时，必须具备的前提条件是：资产所有者所承担的风险必须是能用货币衡量的。（）。错 由超额运营成本引起的设备功能性贬值通常要利用类比法进行估测。()对 运用成本法评估资产时，应首先确定资产的重置成本。()对 在编制评估报告时，必须先要对评估资料进行分类整理。()对

在对上市债券进行评估时，其现行市场价格即为它的评估值（）错

在发生房地产出售、购置、投资决策等经济行为的时候，最好选用资产评估几种基本方法中的市场法。（）对 在机器设备评估实践中，技术检测是确定设备成新率的唯一手段。（）错 在机器设备评估中，价格指数法是一种普遍适用的方法。（）错 在流动资产评估中，是不可以采用历史成本作为其评估值的。()错

在某些情况下，资产评估就是会计计价，会计计价就是资产评估，两者是等同的。(×)

在确定企业资产评估价值时，最好不要采用单项资产评估的方式，而要尽可能地采用企业整体资产评估方式。()错 债券的收益与股票的收益相似，都具有相当的不稳定性。（）错

折现率和资本化率作为衡量投资收益率的尺度，必须超过安全利率。()对 只有有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法。（）对

资产评估报告仅仅是对评估机构履行委托协议或合同情况的总结。()错

资产评估报告是评估管理机构对评估机构进行资格审查和日常监督管理的手段之一。()对

资产评估报告一般包括正文和附件两部分，正文是必不可少的，而附件作为一个附属部分，是可有可无的。()错 资产评估的对象是被评估的资产，是评估的主体（×）

资产评估方法很多，虽然各种方法都有其自身的特点，但这些方法之间又是相互关联的。()对 资产评估管理机构通常将资产评估报告作为一种动态信息资料而加以利用。()对 资产评估是客观的，同一项资产有唯一的评估结果（×）

资产评估是通过模拟市场条件对资产价值作出评定估算和报告，不受市场检验（×）

第三篇：企业无形资产价值的评估论文

浅析企业无形资产的核算与评估管理

摘要:随着市场经济的发展与完善,高科技的广泛应用,信息、智力资源在经济生活中的地位越发重要。对企业而言，实物、财务资本已不再能占绝对优势，人力资源、智力资本等无形资产更能体现其价值。拥有品牌、商誉等无形资产的企业将更有竞争力，能获得更多超额利润。因此，企业无形资产的核算，价值评估备受会计界的重视，因它不仅关系到企业主体的利益，而且是我们行进知识经济时代的必经之路。

关键词：无形资产，无形资产核算，无形资产评估管理

一、无形资产的概念

根据我国2008年颁布的《资产评估准则——无形资产》，无形资产是指特定主体所拥有的或控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用且能带来经济利益的资源。无形资产有广义与狭义之分，在会计上取其狭义理解，即商誉、商标权，专利权，土地使用权，非专利技术等。

二、无形资产的核算

企业通过设立“无形资产”、“累积摊销”“减值准备”等科目对无形资产进行核算。

无形资产的取得

无形资产的取得有外购，自行研发，股东投入等方式。对于外购的无形资产，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。自行研发的无形资产，研究阶段的支出应当在发生时全部计入当期损益；开发阶段的支出满足资本化条件时计入无形资产的成本；无法区分研究阶段和开发阶段的支出，应当在发生时作为管理费用，全部计入当期损益（管理费用）。投资者投入的无形资产，企业应按投资各方确认的价值（假定该价值公允），借记“无形资产”科目，贷记“实收资本”或“股本”等科目。

无形资产的摊销

企业摊销无形资产，应当自无形资产可供使用时起，至不再作为无形资产确认时止。无形资产一般是没有残余价值的，它们的预计寿命，也就是其有效年限，即为摊销的期限。

关于摊销方法，企业可以参照固定资产的折旧方法，对无形资产的摊销采用直线法、产量法、加速摊销法。对稳定性强的无形资产，如商标权、著作权、土地使用权等适合采用直线法摊销。如果无形资产在整个使用期间所提供的工作量可以采用产品的生产产量或工作时数等进行确定，则适合使用产量法摊销。对于与知识、技术、产品更新联系比较紧密的知识产权类无形资产，如专利权、非专利技 1 /

4术，采用加速摊销法更为合适。

无形资产的处置

出售：企业出售无形资产，应当将取得价款与该无形资产账面价值的差额计入当期损益（营业外收入或营业外支出）。出租：取得的租金收入通过“其他业务收入”科目核算，发生的支出则通过“其他业务成本”核算。

报废：无形资产预期不能为企业带来经济利益的，应当将该无形资产的账 面价值予以转销，其账面价值转作当期损益（营业外支出）。

无形资产的减值

企业要定期对无形资产的账面价值进行检查，如果账面价值高于可收回金额，应当计提无形资产减值准备，计入当期的资产减值准备；如果前期已计提减值准备的无形资产的价值得以恢复，07年新准则规定已计提减值准备不能予以转回。同时规定当无形资产发生减值后，应对其在尚可使用年限内计提的摊销额做出调整。处置无形资产，必须相应结转该项无形资产已计提的无形资产减值准备。

三、无形资产的评估与管理

无形资产的评估

影响无形资产评估价值的因素: 包括无形资产的成本,机会成本,预期收益,使用期限,技术成熟程度,转让内容,无形资产发展趋势、更新换代速度和情况，无形资产市场供求状况，同行业同类无形资产交易方式九项因素。评估方法：主要有市场法、收益法、成本法。

收益法: 此法是根据无形资产的经济利益或未来现金流量的现值计算无形资产价值。诸如商誉、特许代理等。此法关键是如何确定适当的折现率或资本化率。

市场法：该法根据市场交易确定无形资产的价值,适用于专利、商标和版权等, 该法存在的主要问题是:由于大多数无形资产并不具有市场价格,有些无形资产是独一无二的,难以确定交易价格,其次,无形资产一般都是与其他资产一起交易,很难单独分离其价值。成本法：该法是计算替代或重建某类无形资产所需的成本。适用于那些能被替代的无形资产的价值计算,也可估算因无形资产使生产成本下降,原材料消耗减少或价格降低,浪费减少和更有效利用设备等所带来的经济收益,从而评估出这部分无形资产的价值。

无形资产评估中出现的问题

1、对评估对象和范围把握不准。一方面，由于对无形资产认识不足，造成企业大量的资产流失；另一方面，有的企业对无形资产评估值越来越高，对评估的对象、范围越来越大。/

42、评估标准不统一，方法不科学，误差大。世界上的许多国家和地区，都对无形资产评估制定了统一的标准。在我国，目前还没有统一的《资产评估法》，更没有无形资产评估的实施细则。

3、无形资产评估中财务处理问题。由于无形资产的收益带有不确定性，随着科学技术迅猛发展，技术知识成果更新换代速度加快，无形资产的经济寿命难以准确地预计和确定，这为准确地评估无形资产的价值带来了一定的难度。

4、无形资产评估方法中的问题。无形资产的评估方法主要有市场法、收益法、成本法等。评估方法的选择必须符合评估对象的基本要求，大都要求综合运用各种评估方法，才能得出正确结论。

我国目前所引用的西方评估理论与方法较多，但我国的经济政治环境与西方相差很大，很多理论与方法无法直接运用。如何制定适合中国国情的评估理论与方法体系，需要进行探索。此外，评估所需资料不全，常用评估参数体系没有建立，这是影响评估质量的一个重要因素。因此，总体上说，我国目前的评估理论与方法都滞后于无形资产的评估实践。

无形资产管理

国内一批研究企业理论和企业战略的学者通过对世界500强企业进行深人研究得出重要结论：世界500强企业之所以可以持续发展，是因为其掌握了秘密武器——核心竞争力，而无形资产则是核心竞争力的源泉。如可口可乐的商标和配方等无形资产奠定了其在全球市场上所向无敌的核心能力，百年兴盛不衰。佳能公司利用其在光学镜片、成像技术和超微摄影技术等方面的专利、技术秘密构成了在复印机、激光打印机、照相机等市场领域的核心能力。

经调查2003年——2006年沪深两市上市公司的年报可以发现，无形资产占当年全部资产的比重仅分别为3.72％、3.85％、3.94％和3.98％，而西方经济发达国家企业的这一比重在上世纪90年代就已达35％，一些高科技企业甚至超过了60％。差距如此之大，令人警醒。我国企业应该有一种紧迫感，应该清楚的看到我们与国际上技术先进、经济发达国家的差距，及时调整思路，将无形资产的管理上升到战略高度。

强化无形资产管理的现实意义：

有利于刺激无形资产的产品生产，从而促使企业科技水平的不断提高；有利于科技水平转化为生产力，促使企业的技术实力不断升级，企业资本不断地积累，从而持续地提高企业生产力水平；有利于企业能够更好的参与国际竞争，提高自己的竞争力。/

4无形资产管理中存在的问题

1、评估管理不规范，评估市场混乱。我国无形资产评估组织虽然近年来得到较大发展，但管理相对落后，还很不完善。一是行政干预严重。二是评估机构无信誉登记。三是垄断严重。

2、评估人员整体素质不高，无视国家法规和职业道德。

3、评估管理体制不健全。

加强无形资产的评估与管理

1、完善无形资产价值估价体系。把成本途径、市场途径和收益途径有机地结合起来，综合各种评估途径的结论，得出最终评估结果。

2、评估参数的匹配。各个评估参数的选用不能孤立地进行，必须遵循统一的原则。

3、提高评估人员的素质。

4、建立和完善无形资产评估业的政策法规体系。

5、建立评估师制度。需要建立对无形资产评估的执业人员进行系统培训、择优选拔、严格录用，建立起规范、科学的评估师资格认证制度。

6、改善评估市场管理模式。改变评估机构管理模式，在各级国有资产管理部门的监督指导、统一管理下，成立各级、各种类型的无形资产评估机构，使其真正“脱钩改制”。

7、建立无形资产评估的信息网络服务体系。在评估工作中建立公共信息网和常用数据库，对于无形资产评估工作的规范化、科学化、现代化、高效化具有重要意义。

随着知识经济时代的发展，无形资产在经济运营中的作用日益明显，要使无形资产评估成为推动无形资产发展的动力，必须进一步加强对无形资产评估理论方法论的研究，不断推进无形资产评估理论方法的科学化，努力使无形资产评估市场规范化。

参考文献：[1]卢双娥.关于无形资产评估问题的思考[J]石家庄经济学院报，2002

[2]青岛财税网

[3]杨泽花.浅析企业无形资产管理的现实意义及有效途径中国论文下载中心

[4]姜楠.无形资产评估理论和管理体制研究[M]大连：东北财经大学出版社/ 4

第四篇：《神典》价值判断

*创编《神州大字典》——全民网络版

$ 揭秘其中的【价值判断】

涉及学术价值、社会价值、新闻价值、商业价值、人生价值。

一、学术方面

自从人类文明诞生时刻起，创建成一种文字语言体系需要发挥怎样的智慧能力？这里的学问肯定极为深远——看上去是人言，想起来像神话，听起来又很平常。因为人与人交流必须要使用共同掌握的语言文字，相互间才能传递真实的信息，所以造字者的使命无可取代。智慧之神对于这样一种文明的智慧成果的创造和栽培肯定是十分劳神的，才会有一字千金的创造价值。因此一般人不具备神智能力肯定无法想象造字工程内有多少内在的绝活和绝技。

探索文字语言自身的奥秘：文明出现后，许多人文学者致力于说文解字，试图破解古文字承载的所有信息。传说中，祖先造字时出现了神迹是：惊天地、泣鬼神。可见人类文明诞生的意义犹如人类生命诞生一般重大，属于是天地之间的一件大事，归属于神圣的事业。有限的文字词汇将被无数人长期使用，被用来命名万事万物，自然也包括鬼神在内。所以每一个字和词的确定都是：一经造成而不可随意改变的。人言可信，必有真实信息；箴言可畏，必有真理在内。而谎言的出现并不能掩盖神话的真实，却能让人迷惑，而且这种实验早就完成了。可以说上帝专门为人类设计出的文字语言体系经过多年的演变已经成熟了。学会说话写字的文明人可以运用有限的文字语言准确地表达自己的想法和感受，就连说谎造假的人也能骗取信任。这说明自由的人类总是在真假虚实之间行走，再谨慎也很难避开一些误区。认真的人们曾经造成了科学无神论广为传播，却无法将神、灵二字从其语境中彻底消除。灵活之人具备精神可能与神无关吗？就文字体系本身而言是不可能的，却可以用定义和解释来改变人们的理解。只因迷信时代的人们实在是缺少精神，又不够灵活，神衰魂落间且看无神论登台亮相。但是这毕竟是假象。人在神话世界活着，相信神话是一种认真。因此就以文字命名世界这一大事而言，真正的名人为人类文明做出的贡献是作为神话代言人而闻名天下的。中国作为一个神奇的大国，拥有了“神州大地”这样的名誉，自然是上帝也是世人的荣誉，更是华人的骄傲。《神州大字典》创作出世，将所有神话传说正式载入文明史册，这将是文明世界的传世经典。

二、社会影响

人天生拥有好奇和认真的本性，成为认识这个奇妙世界的主体，成人自然就承担着认清事实真相的责任。而当人们释放出思想的创造力时，才会真正发觉主创人世的一些奥妙。所以让大家一起来创作《神州大字典》，体验一番提升人类文明的主创工作，可以说是对人文社会的巨

1大贡献，影响深远当然超过古典。古时有不鸣则已，一鸣惊人的成语和故事传说，却要用许多年才能让国人家喻户晓。如今一名京人发起创作大典必有新的历史故事和重大命题素材，却再也不用费力去传播了。有了电脑网络平台就是一种时机，自然是百年不遇千载难逢的机会，发表文章只在弹指之间，电脑则是最有准确而持久记忆力的人造机器。它可以及时而且真实地传播每一个文字图像，存在指定的空间并随时被调用。因此创作中的大典可以被更多人查阅和建议，大家对其真实内容的分享自然会不断改变社会现状。而且这是一种自内向外的巨变。

三、新闻时效

社会新闻有着不同的时效性，有些瞬间的话题会一闪即逝。而当太多的话题和新闻汇聚到一起在人们耳边不停地响起，大家已经很难对谋一件事共同关注了。新人类接受新生事物的能力总是社会变化的一种动力，而缺少内心的强大力量才会显得力不从心。当万众一心投入到必须要用心创作的工程里，其过程中随时出现的新闻才是真正有实效的资讯。这就使那些炒作新闻的或制造假新闻的流言失去了力量，关注内心的百姓也就不再为外界的噪音而烦恼了。大家一起创编《神...典》的工程即将开始，上帝还会让人独自感到寂寞吗？

用心制造属于自己的新闻，时代篇章就会留下属于我们自己独创的真实字迹。

四、商业机会

真正的商人不会错过尚未显现的商机，尤其是一本万利的投资机会。编一套软件让万民受益的同时，商人自然从投资到交易过程中大发横财。而一部包含着各种商机的大众经典创作过程，其中明示与隐含着的投资和创业机会联系着未来的巨大收益。一本《神...典》利益亿万民众，早已被财神所关注，有预见力的人也能发现其中一些产生暴利的机会。

人们用心创造的财富，其利益远比用双手劳动创造的效益更大。如同上帝用力支配人类生命体创造历史一样，各种新的历史机遇就在我们眼前时隐时现。其中的商机正在被高智商的人所把握，虽说机会面前人人均等。

五、人生价值趋向

选择和创造是上帝永在的神态，所以劳动创造也是上帝造成人的主要状态。如今造成数十亿人生活在同一个世界，每个人都有自己不同的价值观念取向。而值得上帝造就之人造成值得大家分享之成果，哪怕只是一个瞬间的问候和祝愿都有意义。历代帝王所用器物都是货真价实之国宝，上帝器重之人怎会无用武之地呢？灵魂在生命里实现自我，人生的价值也就体现了。一个没有自己内心想法和主张的人，会被别人的意识支配而非自主意识。因此任何一个灵魂人物都有自己的特殊任务，即所谓传说中的“龙生九子各有所好”，传奇人生与众不同。

*评述《神州大字典》中的精华：

一项以人为本展开的自主创作，涉及到人类已知的事物和达成共识的各种资讯，而开启的却是人类未知心事和即将要探究的一切未知领域。即：重视人生经历的自然感受和人类内心的感悟升华，重新评价人的经验和潜在能力。

万事开头难。当一个人被有意写在大字里，落在天字中，人会在天下开创出多大的事业呢？如果上天的意志在于让人活在天堂里，期待着人生进入天国的怀抱，那么人对此天意怎会无动于衷呢？因此一个真正的人文作家，自然要用祖先造成的有限文字来表明天意，对已经命名和定义的事物进行准确的解释，并申明大义。尽管这是一项十分艰难的文化工作，却对人类文明进步有着深远的影响，一旦开始就已经走上了正确的发展方向。所以对作家而言若有一项被称为一本万利的工程，就是释放自己的心智能力创造出有益于人生的传世经典。其中包括成人的做人原则，最起码的成功标准：仁慈、忍耐、认真、承担自身的责任。主（耶和华）注定的这几项指标很容易让文明人（华人）瞬间想到，只是还没有人来这样明确下定论。任何一种成品制造都有内在执行的标准，虽然上帝对人很宽容，但是自由人毕竟要有一套自己的准则。人生是上帝最好的产品赋予自由的灵魂，而做人成功也是灵魂永在的一种功课。你可以用这套标准去衡量古代圣哲，佛陀完全符合，孔圣人也做到了，耶稣更是做到了极限。你也可以去掉一项或全部考察成人的品质内涵：或没有仁性，或缺少耐心，或极不认真，或毫无责任感。你会将真正的成人标志送给这种人么？而当面对一个创业史上规模空前的造假泛滥时代，你会有什么攻心良策和救世秘方呢？五千年中华文明发展至今，全社会的初级、中级产品制造能力过剩后，社会高级产品设计制造从无形到有形将涉及哪些领域呢？龙的传人要有自己的龙脉神学传代，各种灵活自由的思想要有自己的心灵主张面世，神州大地上要有更多的精品杰作传承。这也是知识分子的光荣使命与责任，这样才能做到光宗耀祖，不负祖宗在天之灵和人在天里的厚望。

自由命题，自主创作，凭借内在功力驾驭有限文字，将可信的人言表达到极致。于是，文明社会流传的各种谎言才会逐渐不攻自破，那些一直被先民坚信的真理才能被大众普遍相信。而任何一个认真的人都不愿意用谎言来欺骗自己再自欺欺人，信息社会才能让大家接收到丰富的真实讯息，尤其是各种喜讯。因此每一个处在信息化时代里的个体，每时每刻都在接收和发送各种讯息，而一个拥有信仰和自信，值得信任也非常守信用的人永远会是神的信使和众人诚实的伙伴。创建起信用发达的社会必然依靠这些中坚力量作为稳固的基石，自由世界才会有更大的发展变化。同样，优秀的组织用信心和实力铸造自己的品牌信誉，才能成为未来社会信得过的先进成员。获得上天信任的新人将是新世界的主人。

始创《神典》汇聚人言对‘信’息的全面展示将是人类文明进步史上的一次跨越。最终实现“文能提笔安天下”的心愿和梦想。

【人文背景】

当人文祖先始创文明先河时，人神之间的信息交流是没有任何心理障碍的。即：人类的内心世界早已向神灵无限开放。此后运用文字创作人文著作的思想家们，在神的指引和灵感启发下完成了各种早期的传世经典。因此伟大的人类在神奇的自然界里进行自身生命扩张的同时，也在传承着经典印证着神话。所谓：人类在物质文明和精神文明领域取得的丰收，一种是对生命的珍爱与满足物质追求，另一种则是对人内在心灵的关怀和实现精神追求。所以祖先在最初定居到这颗生命的星球时，已经承载了一种伟大的神圣使命，开创了神圣的伟大事业。圣灵不断在永生的命运里显现出一代又一代圣人，留下了各种奇迹和经久不衰的完美诗篇。有位古埃及法老曾说过：“我看见了昨天，我知道明天。”前人能行走的路已经成行了，后人们怎会越来越不行了呢？不醒的心灵或亡灵肯定是不行。即：认为自己短命又不信有神灵和永生的人，有意阻止了自己和神灵的交流与沟通，既不信神也不可能创造出永远留传的经典和优秀的民族文化传统。知道明天的人曾对文明世界发出过伟大的预言，自从古埃及盛世文明失落后未曾中断。摩西显神迹从埃及古城里救出以色列民族，佛陀发愿显神通意在救苦救难，耶稣接受耶和华指使最终完成西方文明的奠基。相比之下，东方人里的圣哲也都毫不逊色，一开始造字就惊动了天帝，将独一无二的中文语系带入到文明世界中，又先后留下了永不失传的《易经》和伟大的《论语》，在世界东方创建起文明礼仪之邦。只有当东方文明日落西山时，几乎无人能够看见过去和预见未来。虽然人脑早已经完成了硬件结构的优化，五千年以来变化不大，正常人都有相同功能的大脑，但是个人的心智模式和思维方式却千差万别，所以众人对同一件事物的了解与认识也相去甚远。当人类的命运从历史中走来，留下一路传奇故事后，我们已经拥有了丰富的历史文化和人文背景。在上帝将自己的神话作品指给大家看时，你是否也有自己独创的写真集展示给上帝呢？对于自由的灵魂，上帝也是最宽容的主。

回顾刚渡过百废待兴的混沌时代，曾经有“怀疑一切打倒一切”的立论传言，破旧立新的历史就像是在文明重生前的一段混乱期。继西方人在否定《圣经》预言记载的史实而怀疑神的存在后推出科学无神论一样，东方人也在大革命的运动中举起打到权威批判孔夫子的大旗，并将愤怒的情绪发泄到身边各种敌人身上，就连老一辈革命家自身也难逃劫难。封建迷信被统统打破了，信仰也随之缺失了。从政治生活到经济开发领域，文明也包含了许多谎言。不产葡萄的地方出现大批不用葡萄为原料的葡萄酒厂，没有名牌设计师出现的地方到处有制造各种名牌产品的企业，真品稀缺的市场充斥着各种赝品，正品尚未推出而假货已经在出售，亏损的公司能够制造出盈利的指标，疲困落后地区也有出色的政府报告，就连学术都被造假了，值得品味和珍藏的东西哪里寻找呢？世人如果连最值得相信的造物主都不信了，谁又能替代主呢？相信科学，可它不会造字造词，它也不知道人品内涵，它对世界的命名定义和解释符合实际真相么？盲目相信科学论断也是一种迷信。也许是与球迷影迷相似，它能给人们不断带来乐趣就行。

如今，神州大地上要有新的经典创作出世，相信许多虔诚的信徒们都期待已久了。身在其中的你也可以留下自己用今生书写的篇章，将心灵语言转化为文字信息上传至全球化的网络上。信息分享是这个网络时代崇尚的礼节，亦如信仰永远是神赐予人的礼物，这让空虚的心灵能够充实。可以让神造就出的人能够拥有丰富的精神财富，这也是人文作家对自己发出的心愿。于是，更多喜爱阅读的人们能够将人类的各种文明经典转化为自己的一种心灵财富，这才是文化的受益者和传承者。可想而知，一个拥有强大信息处理能力的头脑，也是神下载自己财富的容器，只是头脑灵活的人尚未得到使用这种神器的说明书，所以有时会感觉到自己的头脑里一片空白。科学已经能提供佐证：人的大脑有100多亿个神经细胞，每天能记录生活中大约8600万条信息。据估计，人的一生能凭记忆储存100万亿条信息。这个结论可以证明，人脑潜能被开发利用的仅占1/10。因此作为神已经设置好的一个信息终端，生命记忆里的一切信息都会传送到神的指挥中心！谁会担心由神智主宰的生命世界会失去控制呢？只是那些智慧能力有限的天子会在局部地区做王时出现失控的混乱局面。大自然里的生命活动井然有序，而其中最高级的人生却制造出乱世？这可不是造物主的创世杰作，虽然上帝不怕自由的人类故意添乱，而且生逢乱世也还会有天使降临英雄辈出。因而当追求自由的人们第一次举起无神论的大旗时，已经获得自由的灵魂注定还会‘无中生有’地创造出新的神典，从‘神马都仿佛是浮云’流过的时代里脱颖而出。经典巨著内容丰富，载入人类巨大的记忆体，让头脑神器装载更多神话传奇。

打造人文北京已是新时代的一个国家发展的命题，其背景是国际化的文化大舞台和大国悠久的人文历史。能够抓住这种时代机遇，将一种汇集人文经典的巨著创作工程推出，不仅是人类文明进步的趋势，也是人生在世认真求知的内心诉求。从‘心’出发，创作梦想篇、心智篇、心情篇、信息系统等心灵命题；从提起‘神’开始，有神话传说、神话预言、神圣使命、神圣事业、主创天地和神秘所在，以及鬼使神差般的奇异故事；以‘人’为本涉及人世、人情、人道、人言，以及大事、天意、价值体系等人生展现的各类活动；由‘家’和万事兴扩展出小家、大家、国家、思想家、教育家、艺术家、政治家、银行家、科学家、企业家等家人题材故事；以‘文’会友触及到多元文化的开创与传承，地域文明的冲突与融合，闻名天下的各种文化传统等。少数能够当首领的人进入大事业，多少会知道这一工程算得上是头等大事，所以对文化事业即将出现的繁荣景象高瞻远瞩。这一伟大的历史工程的开工不仅是中华民族的荣耀，也是创新和创意时代的精品工程。可以说：大时代有待大事出（中式预言）已是在上天的意料和谋划之中了。我们有幸在命运中遇到也是生逢其时。

2011年元月出品

第五篇：商业地产价值评估

商业地产价值评估

摘要：随着我国社会主义市场经济进一步发展和改革开放力度的进一步加大，第三产业成为我国“富民强市”的主导性产业。众所周知第三产业对商业物业有着较强的依赖性，诸多服务性行业都林立在商业金融业发达区域。但由于历史以及城市不断扩张的原因，在很多城市特别是一些发展历史悠久的城市中，很多工业物业位于昔日的城市远郊区成为今天城市的商业金融业中心区。第二产业不退出，第三产业进不去，这是我国很多大城市长期困扰城市发展的顽疾，只有政府通过调整规划，把城市建成区范围内的第二产业，搬迁到城市远郊区的工业园区及工业集聚点等功能区块内，只有推进中心城区“退二进三”政策，以盘活存量土地资产，优化城市功能布局；才能利用腾出的土地进行商业、住宅类物业的开发和现代服务业建设，大力发展第三产业，改善城区面貌和居民生活环境，提高城市品位，提升综合竞争能力。但由于城市中心区本身的吸引力，大部分工业企业尤其是一些民营企业，不会积极主动，心甘情愿地退出中心区，政府只有通过合理收购，让它们能获得合理的既得利益才能有效地执行“退二进三”政策。因此估价人员在对此类物业收购价值评估时，以周围区域工业房地产市场价格作价格调整的基础难以让企业信服。因为这些工业房地产占有城市优势区位，其房屋用途也不再单纯用作工业，临街部分往往改为商业店面，或直接经营，或出租经营，收益中包含了商业房地产的收益，其单纯的工业性质价格难以体现。因此试图剥离出工业企业厂商利润以获取工业房地产可支付的最高租金(房地产净收益)，然后再利用收益法估算工业房地产的价值。

关键词：政府收购 规划调整 退二进三 经营利润

一、城市繁华区域工业房地产价值评估问题的提出

根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2004］28号)、国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部21号令)、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发［2006］114号)等文件精神，各级人民政府优化城区用地结构，盘活土地存量，促进土地资源合理配置，提高城市品位，推进中心城区“退二进三”。在实施“退二进三”时，政府要对这些工业房地产先进行收购，转变用途后，再通过“招拍挂”的方式将该用地出让给新的用地者。在政府收购工业房地产时，一般要委托评估机构对该工业房地产收购价格进行估价，为政府收购该工业房地产，确定收购价格提供参考依据。

根据估价目的，遵循合法原则，对于工业房地产，因其市场交易不活跃且交易个别性较强，难以采用市场比较法进行评估，因此通常选用成本法作为其中的一种方法。但对于政府土地收购项目，特别是处于商业繁华区域内的工业用地，由于取得时间较早，取得之时位于城市边缘区域，随着城市的扩展，城市配套设施的不断完善，现已成为城市繁华区域，甚至成为城市中心区域，显然成本法无法体现估价对象实际用途的价值，估价结果很难让企业信服。估价师需要寻求一种能够让利益双方都信服的方法。在实际社会经济活动中，由于某些原因，处于商业繁华区域内的工业房地产出租经营方式较多，估价师可以试着用收益法进行评估。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，二是基于营业收入测算净收益。在房地产评估中，基于租赁收入测算净收益较为普遍。基于租赁收入对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行评估，难点是对租金水平的确定。估价人员根据对类似区域临街的店面以及估价对象的租金调查分析，可以发现这类房地产的租金水平与该区域临街商业房地产租金水平相当。因此，在估价中如果按照用途合法原则，对这类房地产的租金直接采用周围单纯工业厂房的租金水平，企业是显然不能信服的。如果采用同一区域内临街商业房地产的租金水平，从估价的合法原则要求，需要从这个租金中将不应归属于工业房地产的那部分租金剥离出来，而这种剥离目前尚缺少有说服力的模型或数据支持。

二、工业房地产净收益的求取思路 我们在实践中不断摸索探索，以基于营业收入测算净收益，并进而对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行估算。营业性房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开，房地产租金与经营者行业利润共同组成企业经营利润。用公式表示为：

房地产净收益=产品销售收入－生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用－厂商利润。

工业房地产净收益的求取思路就是基于对营业性房地产利润组成的思考，先通过企业财务报表测算出企业经营利润，然后剥离厂商利润，剩余部分即为工业企业所能支付的房地产租金，然后通过收益法计算公式，将房地产租金还原为房地产价值的方法。

三、城市繁华区域工业房地产价值评估应用案例

估价对象概况：浙江省某机械制造有限公司工业房地产，土地于上世纪80年代取得，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区域，主要经营纺织机械制造，土地使用权面积9335.7平方米，建筑面积19506.7平方米，土地使用权终止年限为2048年3月27日。估价对象实际使用情况为沿街一层用作商业店面，出租经营。现政府为了收回该工业房地产，委托估价机构对该工业房地产价值进行评估，估价时点为2007年9月5日。

（一）企业经营利润的测算

企业在经营过程中获得企业经营利润的计算公式是，企业经营利润=产品销售收入－产品生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用。根据调查了解估价对象同一区域类似企业近三年来的经营状况，选取了三个比较案例进行测算。

案例一：浙江某机械制造有限公司，厂房建筑面积19789平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为13563.67万元，产品生产成本为8352.18万元，产品销售费用为678.18万元，产品销售税金附加为881.64万元，管理费用为1724.76万元，财务费用为591.33万元。企业利润总额＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33 ＝1335.58万元

案例二：诸暨市某纺织机械有限公司，建筑面积21107平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为14563.17万元，产品生产成本为9002.13万元，产品销售费用为728.16万元，产品销售税金附加为946.61万元，管理费用为1837.36万元，财务费用为611.38万元。企业利润总额＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38 ＝1437.53万元

案例三：诸暨市某纺织机械有限公司，建筑面积15762平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为10761.63万元，产品生产成本为6539.28万元，产品销售费用为538.08万元，产品销售税金附加为699.51万元，管理费用为1424.26万元，财务费用为501.35万元。企业利润总额＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35 ＝1059.15万元

（二）确定房地产租金

1．计算正常经营情况下经营者的行业利润

根据调查了解和查阅相关行业信息，纺织机械行业利润率为8%。那么，案例一企业行业利润(厂商利润)＝13563.67×8%=1085.09万元 案例二企业行业利润(厂商利润)＝14563.17×8%=1165.05万元 案例三企业行业利润(厂商利润)＝10761.63×8%=860.93万元 2．企业所能支付的房地产租金

案例一企业所能支付的房地产租金＝1335.58-1085.09=250.49万元 案例二企业所能支付的房地产租金＝1437.53-1165.05=272.48万元 案例三企业所能支付的房地产租金＝1059.15-860.93=198.22万元 3.每平方米建筑面积租金 案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米 案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米

取三个案例的简单算术平均数作为估价对象工业房地产的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米

（三）工业房地产价值的测算

根据以上测得的房地产租金，利用收益法测算工业房地产价值。

1．报酬率的确定。通过安全利率加上风险调整值的方法来求取。根据2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，确定安全利率为3.60%，风险调整值根据影响估价对象房地产的社会经济环境等因素，确定风险调整值为4.52%，估价对象房地产的报酬率为8.12%。2．收益期限的确定。工业房地产法定最高使用期限为50年，计算法定年限下工业房地产的价值。

3．测算收益价格。

vA1127.1411150NY(1Y)8.12%18.12%

＝1534元/平方米

4．年期修正。估价对象土地使用权终止年限为2048年3月27日，距估价时点2007年9月5日剩余使用期限为40.56年。估价对象收益价格为：

1111 VV1/115341/1n40.5650N1Y(1Y)18.12%18.12% ＝1500元/平方米

5、确定估价对象房地产价值。19506.7×1500=2926.01万元

四、注意事项与存在问题

从企业经营利润中拨离出房地产净收益，利用收益法评估房地产价值，要求所选取的案例容积率相差不大，为同一区域单纯工业房地产，以此剔除因其他收入对工业企业利润的影响，从而消除其他收入导致的对工业房地产价值测算不准的因素。在估价中计算企业经营利润时，产品生产成本及管理费用与会计核算中的产品生产成本及管理费用在计算口径上是有区别的。在会计核算中，企业的建筑物、房屋是作为固定资产核算的，企业取得的土地使用权价值，可能作为固定资产或无形资产进行核算。无论是作为固定资产或无形资产，企业的土地使用权与房屋和建筑物都要计提折旧或摊销，这些折旧和摊销最终都要结转进入产品生产成本或管理费用，在计算经营利润时，作为产品销售收入的减项予以扣除。但估价中计算产品生产成本和管理费用时，应将会计核算中列入产品生产成本和管理费用的建筑物、房屋折旧以及土地使用权无形资产摊销剔除。

利用经营利润拨离出工业房地产净收益所测算的工业房地产价值，虽然可以有力地说服企业，但也存在很多问题：

1、资料取得困难。利用经营利润拨离出工业房地产净收益，最主要的依据是企业财务报表，因为这些资料涉及企业商业秘密，一般很难得到真实的财务报表资料。

2、对估价人员财务知识要求较高。因为评估时主要对企业财务报表进行分析测算，因此需要具有一定的财务知识，对估价人员的财务知识要求较高。

3、所求出的价值是企业取得工业房地产所能承受的最高价值，难以形成差别化的价格，而且企业利润中除了厂商利润以外，剩余的利润并非全部用于支付房地产租金，因此仅能作为理论分析，实际操作性差。

【参考文献】

《房地产估价理论与方法》第二版 柴强主编 中国建筑工业出版社 2007年4月