营业税改增值税对企业影响以房地产企业为例大全

第一篇：营业税改增值税对企业影响以房地产企业为例大全

营业税改增值税对企业的影响 摘 要 随着我国的经济建设步伐逐渐加快，我国加大了对自主创新这一环节的重视程度，号召企业及相关部门都要深化改革，积极创新，因此，国家原有出台的很多政策都不跟不上时代发展的步伐，比如像原有的两税并行的税收制度就不再符合当前我国的国情，因此国家提出了新的税收改革制度，提出了营改增的税收制度，以便符合我国当前的基本国情，推动我国经济健康以及快速的发展。本文通过对营改增进行了基本论述，以中都建筑工程公司为例，对建筑企业的影响进行分析，提出了对策与处理方法，给大家提供一定的参考和借鉴。

关键词：营改增；

建筑企业；

影响 营业税改增值税对企业的影响---以房地产企业为例 在我国，建筑企业伴随着经济的飞速发展，也取得了巨大的发展，是我国经济发展中的先导产业与基础产业，对于我国的发展有着举足轻重的作用。不过这个行业利润十分的微薄，和它对我国社会的重大贡献来说是十分的不符的，导致了很多的权责不分明以及工程的责任关系不明确的问题，在生产中还存在偷工减料的现象，尤其是一些严重的豆腐渣工程，严重的破坏了建筑企业在社会大众人们眼中的良好印象，同时也阻碍了我国经济的进一步发展。其中原因大致有两个方面：第一，在我国社会主义市场经济的计划经济制度下，我国的市场经济发展其实还不完善，也还不成熟。第二，营业税与增值税一同征收，导致建筑行业存在重复的征税问题，且问题日益明显，社会经济效益低下，利润也很微薄。所以，建筑行业想要在目前的情况下提高利润，提升我国经济的可持续发展能力，增大税制改革的影响力，就要降低赋税压力，壮大自己的实力。所以，营改增一定程度基本上都能满足这些需求。本文也是顺应营改增这一税制改革的发展趋势，为了给我国建筑行业在应对营改增体制改革方面上提供一些借鉴的经验，本文便以中都建筑工程公司为主要的分析对象，以目前经济大环境下在建筑行业税制改革上的一些重点环节的现状的描述为基本点，来详细的分析我国建筑企业在面对营改增税制改革时在管理的方面存在的一些问题和相关的管理对策。

一、相关理论概述（一）营改增概述 1.营改增的基本论述 营改增就是将传统的营业税收改为征收增值税，是国家的一项减税措施，通过只对一部分产品以及服务进行征收税费。现阶段，由于建筑企业长期要缴纳巨额的税务，给建筑企业带来了很大的压力，国家为了推动建筑企业的发展，减轻他们的税务压力，我国加大了税收制度的改革力度，在税务改革的进程中，在试点改革的地方积极地推进营改增制度，从而有利于建筑企业自身的发展，并推动建筑企业的优化转型，加快我国经济结构的调整速度，推动我国经济结构的改革进程。

2.两种税的区别 增值税与营业税相比较有很大的区别，虽然两者都是商品的流转税额，但是增值税和营业税的缴纳方式和缴纳的税额数量都有着很大的不同，对经济的影响也不同，传统的营业税是通过对营业额与税率的乘积进行计算，并且税率对建筑企业是固定不变的，而对增值税来说，它等于合同额与税率的乘积，对于建筑企业的税率也不相同韦冬燕，徐全林.“营改增”对建筑行业的影响与对策研究[J].建筑知识，2017，(15)：151-152.。

（二）建筑企业营改増的必要性 1.建筑企业营业税与增值税并行使增值税抵扣链条断裂 目前，我国增值税的对象是在境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人；

营业税的征税对象是在境内提供非增值税应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。钢材、砂石料等建筑企业施工所需的材料属于增值税的征税范畴，而建筑劳务、装饰、装修等劳务属于营业税的征税范畴。建筑企业的同一项活动涉及到两个税种，在实际操作中，建筑企业购买材料交付的增值税款不能在下一环节抵扣，作为工程价款的一部分，而工程价款又作为建筑劳务活动缴纳了营业税，这就构成了重复交税，加大了建筑企业的成本，阻碍了建筑企业健康有序的发展。

2.建筑企业营业税税负不公平 对于建筑行业来说，在销售货物的同时其实也是在提供劳务，也就会导致混合销售出现税负不公平，这是行业自身的特殊性所带来的。在《营业税实施细则》中就有相关的规定，建筑行业的企业在既提供相应劳务又销售企业自产的商品的时候，应分开核算企业应税劳务中的营业额与销售额，所以在应税劳务缴纳税款时也要分开缴纳，销售产品的部分应当缴纳增值税，而对于其他的混合性销售部分则应当按全额进行缴纳营业税。简单来说就是只要是销售自己生产的货物，就能够抵扣对应的的进项税额，而其他销售自外面购进的建筑材料，就需要在负担对应的增值税之后还要缴纳相应的营业税，那么很显然销售自己生产的货物与销售购进的货物所负担的税收是不一样的，也是十分不公平的；

因为这就将会使得建筑企业在对外交易的时候只使 用自己生产的材料，对于外面市场上更多的先进材料将会产生很大的阻滞，那么对于建筑行业的长远发展来说是极其不利的，同时也不利于建筑行业在产品质量上的更新与发展。

（三）建筑企业实施 “营改增”的意义 我们可以看出“营改增”就是国家为了调整经济结构而采取的相关改革，主要的目的其实就是为了可以更好的降低各个行业之间因为税收制度要素规定的不同而产生的行业间实质性赋税的差异，从而更好的体现税收政策上的公平性；

与此同时，营业税在进行征税的时候主要采用的是全额征税政策，由于不能抵消上一个流程的税额，因此存在着严重的重复征税问题，从行业的分工程度来看，专业分工越细致的行业所存在的营业税重复征收的问题就越严重，所以长此下去将必定会阻碍整个行业在专业分工方面的实施，不乐于企业经济的发展，然而增值税却可以从理论上解决目前存在的这一问题刘鹏宇.“营改增”对房地产开发企业的影响及对策研究[D].云南财经大学，2017.；

主要是因为增值税在进行征收时必须以增值税发票为主要依据，这样便可以让国家能够更好地针对目前的产业链条实施掌握，以此来减少偷税漏税的问题。由此可见，营业税改增值税对引导我国的经济发展与进一步完善税收制度来说是具有十分重要的作用的。

总的来说“营改增”对于建筑行业的发展仍然还是起到了促进作用的。首先，营改增对于我国规范建筑行业的市场竞争秩序起到一定的控制作用；

其次，营改增可以有效的解决目前重复征税的问题，能够使建筑行业在国内外市场规模的拓展道路上快速提高建筑企业的水平。我们站在投资者的角度来看，营改增是能够减轻税负的，同时还能缩减大量费用，提高企业的营业利润，扩大企业的投资规模；

我们再站在消费者角度来看，营改增能够减低劳务的价格与商品的税额，有利于促进消费，如此便能够促进建筑行业扩大自身的市场规模。营改增能够让出口退税有原本的货物贸易往现在的服务贸易方向拓展，由此形成出口退税的深化效应。

二、“营改增”对中都建筑工程公司的影响（一）公司基本情况 1.公司简介 中都建筑工程公司于1997年6月28日在注册成立，公司主要经营建筑工程施工三级，最初的注册资本为125万元人民币。是一家以房屋建筑承包、各类工程项目承包、地产开发、基础设施建设和市政勘察设计为主要业务的企业，如今已经发展壮大成为了房地产企业中的佼佼者。

2.盈利情况 表1 2013年－2016年中都建筑工程公司利润表 单位：亿元 项目 2013年 2014年 2015年 2016年 营业收入 6.22 7.92 9.12 9.36 营业成本 4.61 5.85 8.04 8.43 营业税金及附加 0.41 0.54 0.66 0.68 财务费用 0.15 0.13 0.15 0.23 管理费用 0.13 0.17 0.16 0.20 资产减值损失 0.01 0.05 0.04 0.13 营业利润 0.15 0.19 0.33 0.12 利润总额 0.15 0.17 0.32 0.11 所得税 0.04 0.06 0.08 0.05 净利润 0.12 0.14 0.25 0.10 由上表1的数据可看出，中都建筑工程公司在2013-2015年营业收入平均増长率基本上在20%-30%之间波动，但是2015年到2016年的増长率却仅仅只有2.6%，由此说明在建筑行业2016年中企业的经营情况不是很乐观，通过计算2013年-2016年的营业利润率来看依次为1.32%、1.14%、1.76%、0.57%，通过上述数据可知建筑企业前三年的发展都还比较稳定，到2016年利润率大幅下滑，连1%都不到，企业的盈利能力处于恶化下滑的状态。但是从整体来看好企业的其他各项费用都还保持着处于増长的状态，利润总额没很明显的变化，从而自义定程度上压缩了企业的利润成长空间赵翔宇.“营改增”对A建筑公司的影响及对策研究[D].沈阳工业大学，2017.。

3.纳税情况 有下表2.2中的数据来看，中都建筑工程公司的主要缴纳的税种集中在营业税及附加上。就2016年全年中都建筑工程公司累计缴纳的税额就有6003.58万元，实际上交5493.50万元。其中营业税就达到了4429.06万元，占到了公司全年总纳税额的74%；

企业所得税597.67万元占公司全年总纳税额的10%；

城建维护建设税及教育费附加总计520.2万元，占全年总纳税额的8.7%。

表2 2013-2016年中都建筑工程公司应缴税费表 单位：万元 税目 2013年 2014年 2015年 2016年 营业税 2112.36 2973.17 3579.65 4429.06 资源税 0 0.13 23.69 35.70 城市维护建设税 196.21 231.28 278.56 300.65 教育费附加 114.07 148.37 186.98 219.55 企业所得税 396.61 528.57 787.98 597.67 其他 48.87 110.33 232.82 420.95 由上表2的数据可看出，企业主要缴纳的税种为营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税这四种，这四种缴纳的税额总计占到了全年税收总额的90%以上，当然营业税还是最主要的组成主体，单项纳税就占到了74%。

（二）“营改增”对中都建筑工程公司税负变化的影响 1.商品混凝土等材料可能会增加企业税负 中都建筑工程公司在施工时所购进的主要材料（如水泥、钢材、沙料、石材等），因此中都建筑工程公司的这些材料基本上都是从哪些大企业处购进来的，因此能取得相应的增值税专用发票，所以能够用于进项税额抵扣；

但是在他们在施工中用到的混凝土和一些其他的材料，在进行税款的抵扣时是不符合抵扣的规定的。混凝土（只指以水泥为原料生产出来的混凝土）、建筑施工和生产用到的建筑材料（如砂、土、石料等），都是通过公司自己采掘出来的，以此用这些材料来生产建筑所用的砖、石灰、瓦等材料。但是这些产品，基本上都是工程项目中十分重要的材料，在工程造价中占据的权重比例很大魏迪狄.“营改增”对建筑企业的影响及对策研究[D].广东财经大学，2017.。假设中都建筑工程公司在购进上述材料时可以取得相应的增值税发票，那么就可以抵扣掉 6%的进项税率，然而建筑企业增值税平均销项税率基本上在11%，也就是说中都建筑工程公司买进以上材料将会增加5%的纳税成本，进而增加了伟厦公司的实际纳税负担，挤占利润的成长空间。最关键的是现在生产混凝土的企业还在使用以往的普通发票，导致中都建筑工程公司在买入混凝土时也不能进行税款的抵扣。

2.新近购置固定资产少的企业税负可能增加 建筑企业实施“营改增”后，如果企业原来已购进的固定资产多，或者因企业自身生产经营状况等各方原因新近购置固定资产少，就会导致在销项税款一定的情况下造成可以抵扣的增值税进项税款小，从而造成应缴纳税款大的情况。企业由于自己施工设备少而需要由外部承租机械设备时，由一般纳税人企业的动产租赁公司租赁设备，可取增值税率为17%的专用发票进行税款抵扣。如果由小规模的动产租赁公司租赁设备，取的发票不可抵扣。新的税制改革将对施工设备租赁业的生存和发展是一种挑战。租赁业现有资产没有增值税进项税，而租赁收入产生的销项税，因没有可抵扣税款，将承担17%的高额增值税税负。目前租赁业利润率普遍较低，租赁企业在无利可图的情况下，必然放弃增值税一般纳税人资格，转为小规模纳税人或个体户，只缴纳3%的增值税。一旦租赁业转为小规模纳税人，施工企业可抵扣的进项税额将势必减少，从而加大施工企业实际纳税额，增加建筑企业税负。

3.可能增加建筑劳务费税负 中都建筑工程公司中进行施工的人工劳务费所占据了总建筑工程造价的25%左右，但是工人们基本上都主要来自于那些较为专业的建筑劳务企业和一些相对零散的农民工。我们综合来看，那些建筑劳务公司作为整个建筑行业的组成部分，为那些施工企业提供专业的建筑劳务人员，所获得的劳务收入需要按11%的额度缴纳增值税，但是没有多少能够进行进项税额的抵扣。而那些劳务公司基本上都是微利企业，如果还要承担这么沉重的纳税压力的话，势必走向破产，或者是将一部分税负转嫁到劳务服务的对象上去。除此之外，临时工提供那一部分劳务产生的人工费，也是不能开具增值税发票的，从而也无法抵扣进项税额，将会大大增加建筑施工企业在人工费用上的负担 王丽艳，钦婷婷.“营改增”对建筑企业的影响与对策分析--以重庆建工集团为例[J].价值工程，2017，(13)：25-27.。同时施工企业还有一部分的工地管理人员的工资也不可以进行税款抵扣，一样会增加企业的纳税金额。

4.财税核算现状可能会导致税负增加 其实施工企业和传统生产制造企业相比，他们在业务模式以及客户类型上存在的差异较大，毕竟施工场地基本上分散在全国各地，所以进行相关材料的采购区域及材料的供应商也因此比较分散，再加之现场的人员不是很多、交通也十分的不便，因此每笔采购业务都必须根据现行增值税发票的相关管理模式来开具对应的增值税发票，不及如此，材料发票的数量还十分的庞大，从而对于发票的收集、整理、审核等工作难度都很大、花费的时间也很长。按目前现在实行的税法制度规定，相关的进项发票需要在180天内全部认证，可见其工作的难度有多大。因此往往会因为各种条件影响造成发票在取得和认证时不及时，进而使企业的进项税减少、可能导致企业税负的增加。

（三）“营改增”对中都建筑工程公司运作方式的影响 1.“营改增”对中都建筑工程公司财务人员的影响 目前中都建筑工程公司是采用营业税税收制度体系，造成企业财务人员对增值税的相关理论和政策比较陌生，更对实际业务操作提出了挑战。增值税的账务处理与现行营业税的记账方法不同，“营改增”后会影响中都建筑工程公司财务报表的数据结构，对中都建筑工程公司的财务管理造成影响。“营改增”后，中都建筑工程公司必须积极组织相关财务人员学习增值税的相关理论和政策，做好培训工作，培养专业的税务人才，设立相对独立的税收核算及管理部门，做好应对“营改增”的准备工作张佳伦.“营改增”对建筑企业的影响及对策研究[D].云南财经大学，2017.。

2.“营改增”对中都建筑工程公司预算编制的影响 增值税其实就是属于价外税的，在目前，中都建筑工程公司在相关的招投标编制制度中，基本上编制目的并是不很明确；

在编制标书的时候也很难精准的预测到在实际施工时能够得到多少的增值税用来进行进项税额的抵扣，从而将进行投标工作时所做的工作变得更加的复杂了。

3.“营改增”对中都建筑工程公司合同选择的影响 在增值税中，用来购买材料以及相关机器设备的费用可以通过获得的增值税专用发票来进行相关进项税额的抵扣。在中都建筑工程公司的实际操作中，因为公司存在承包和分包的现象，而且分包商也不统一参差不齐，甚至还有一些连基本的会计核算体系都还没有健全，所以经营部门在进行分包合同签订时一定要认真考虑其能不能开具增值税专用发票；

采购部门也必然优先选择那些具有开票资格并能够在一定的期限内开局增值税发票的供应商，将税负合理地转嫁，以此减轻企业自身的负担。

中都建筑工程公司的材料采购的数量一般都很大，实施了营改增之后因为中都建筑工程公司可以通过得到增值税专用发票的方式来抵扣进项税额，所以能够释放出去一部分的利润。众所周知建筑行业是一个以劳务输出为主的这样一个行业，因此能够将释放的这部分利润更好地发挥在员工管理、劳务薪酬、工程质量等方面的改善上，以此进一步提高中都建筑工程公司的核心竞争力。

在进行“营改增”之后，中都建筑工程公司不单单只有财务部门受到了影响，与此同时在缴纳的方式以及相关的会计核算上也发生了改变；

对于整个公司的管理来说是一项艰难的挑战，不仅如此，在对于供应商的选择、是否实施主辅分离、或者是否业务进行外包等多个方面都需要进行慎重的思考，也要提出更严格的管理要求，中都建筑工程公司必须建立和完善纳税管理体系。

三、中都建筑工程公司应对 “营改增”的措施（一）从思想上主动接受 “营改增” 想要在心理与精神上无抵触地接受“营改增”体制的转变。首先，我们对其需要有深刻地理解，要清楚的知道营改增对于我国来说是宏观层面的重大事件，中都建筑工程公司需要积极的与之配合。从体制转变的出发点来说，“营改增”这项政策也是国家想要完善我国的税收制度，避免进行双重征税，以及减轻企业税负而采取的政策。换个角度从中都建筑工程公司自身出发，需要企业积极配合，将这一政策更好的落实。其次，当下我国建筑企业的管理上还是以粗放型管理为主，所以根据营改增的变化要求，中都建筑工程公司在所得税的征收方面，可能是有所加重的，但是对于这部分税负只要能够提高企业自身内部的管理力度，进一步提高企业内部管理水平，就能够更好的解决营业税改征增值税后产生的上述问题。

（二）做好纳税筹划工作，减轻企业税负 “营改增”将营业税改为增值税，为中都建筑工程公司提供了巨大的便利，能够有效减轻企业的税负，但是要适应“营改增”政策也需要建筑企业做好相应的纳税筹划工作，以便制定好语气纳税方案，确保建筑企业经济效益的最大化，实现企业的长远发展。中都建筑工程公司在进行纳税筹划工作中必须先要对“营改增”政策进行全方位的解读，了解政策中的优惠条件，尽可能帮助本企业节省成本，实现企业效益的提高。此外，在纳税筹划中，中都建筑工程公司还需要以长远的眼光看问题，保证企业的长远利益，结合“营改增”政策促进企业的长期发展。

（三）优化内部管理层级，合理开展税收筹划 一般来说，小规模纳税人的经营规模都比较的小、资金结构上相对较为薄弱，因此这种力量弱小的本质将导致小企业在经营过程的各方面管理与业务处理上显得散乱、不规范。所以说全面实施营改增，对于小企业市场发展的将是一把双刃剑，不管是从企业的管理上看还是在税收的征纳方面都有很大的影响。

对于中都建筑工程公司而言，想要要加强企业的财务人员以及市场人员对于增值税发票的认知就必须药进行相关知识的培训，以此来避免由于增值税发票问题而产生的各类问题。与此同时，财务人员自己也必须认识到自身的问题，保证自己的知识水平与目前现行的国家财务、税收制度是一致的，同时与国家新出台的相关财会规定要熟知和了解，为企业的发展提供更精准、更全面的财务信息。再者，这次改革也给企业的税收制度的革新带来新的机遇，以此制定出更加适合自己企业的纳税对策以及缴税的方式，以此避免产生部分资金不必要的流出。例如企业在进项税额以及销项税额等方面采取合理的规划与控制，严格按照《增值税暂行条例》中的相关规定对不同进项发票来源进行慎重的审核。企业对发票的管理制度也必须遵守企业自身的财务管理规定，针对纳税义务发生时间的相关规定，企业也应当灵活的选择。中都建筑工程公司还应设置一个统一的管理部门，专门管理施工设备、建筑材料、劳务等工作，在采购环节严格把关，尤其是供货商的资质，在与其签订合同时能够尽可能的使其进项税额抵扣，达到降低负债总额的目的。

（四）改进企业会计核算，加强企业管理 “营改增”政策对于建筑企业的影响较大，这种影响不仅仅表现其企业的长期发展上，还表现在企业的具体管理上，尤其是企业的财务管理上。“营改增”政策对建筑企业的财务管理工作内容、形式和方法等均产生了严重的影响。例如，“营改增”政策下建筑企业的会计核算方式发生了变化，进项税额、销项税额等发生了变化，计税方式发生了变化，纳税筹划中应该要考虑的内容和抵扣项等也发生了变化。因此，中都建筑工程公司的财务会计人员如果依然采用过去的财务会计方式进行核算和预算，将会给企业带来巨大的经济损失和法律危害。因此，新时期建筑企业的财务会计人员必须要就“营改增”政策的有关内容进行透彻得了解和分析，准确把握新时期纳税的内容和国家对建筑企业纳税的要求，把握正确的财务预算和核算方向。此外，中都建筑工程公司还需要加强对专业技能的培训，学习新的计税方式和方法，以提高会计工作的质量和效率。因此，建筑企业需要加强对财务会计人员的培训，提高人员的专业素质，保证“营改增”背景下企业的财务管理质量，利用“营改增”政策的优惠帮助降低企业的税负，促进企业的更好发展。因此，中都建筑工程公司要急剧加强其税务管理力量，适当的建立和健全企业内部相关的税收核算工作机构，对于税务管理相关工作人员的数量可以适当补充。

四、结语 建筑企业“营改增”是行业改革的关键点。同时也只有建筑企业开始纳入“营改增”之后，房屋建筑物的抵扣才能够变得顺理成章，进而才能进一步改善我国目前增值税制度，促进我国税制的改革。

“营改增”的施行，能够为各类企业创造出公平的税收环境，使它们能够在公平的平台上更好、更充分地竞争。在市场经济环境下，税收负担的改革特别突出了其调节资源配置和进行宏观指导的作用。对于企业来说，通过“营改增”实现降低税负，能够在短期内降低运营成本，刺激企业更多的购买应税服务和劳务，改善甚至购买新的不动产。“营改增”有利于推进企业的内部管理和改革，加强企业对经济核算的重点关注和对税法的透彻理解，从而提高企业的税收合法、合规性。

建筑企业作为我国国民经济的支柱产业之一，对其实施“营改增”改革是我国税制改革的关键点。

作为第二产业，建筑企业存在很多与其相关联的上、下游行业，因此，只有将建筑企业放在“营改增”改革的浪潮中，才能充分发挥增值税的中性作用。本文选取中都建筑工程公司作为研究对象，在收集整理公司2013-2016年的年度财务报告数据资料的基础上，通过数据测算、比较分析，理论上得出了中都建筑工程公司在施行“营改增”改革后税负下降的结论。中都建筑工程公司缴纳增值税虽然能够降低税负，但对公司的管理水平要求很高。实施“营改增”之后，中都建筑工程公司在增值税税制管理下存在诸多不适应性。本文分别从这四个方面深入分析了“营改增”对中都建筑工程公司的影响，并为该公司提出了“营改增”改革的应对策略和改进的建议。

建筑企业“营改增”初期，由于公司对增值税政策掌握不充分，处于迷茫状态，尽管经过理论上的测算，公司在“营改增”后税负会下降，但由于进项抵扣等因素，实际与测算会存在一定的差异。因此，中都建筑工程公司要加强人员培训，使相关人员尽快系统、全面地掌握增值税新政策，从而能够充分利用国家在过渡期提供的优惠政策，使公司尽快适应新的税制。

参考文献 [1] 韦冬燕，徐全林.“营改增”对建筑行业的影响与对策研究[J].建筑知识，2017，(15)：151-152.[2] 刘鹏宇.“营改增”对房地产开发企业的影响及对策研究[D].云南财经大学，2017.[3] 赵翔宇.“营改增”对A建筑公司的影响及对策研究[D].沈阳工业大学，2017.[4] 魏迪狄.“营改增”对建筑企业的影响及对策研究[D].广东财经大学，2017.[5] 王丽艳，钦婷婷.“营改增”对建筑企业的影响与对策分析--以重庆建工集团为例[J].价值工程，2017，(13)：25-27.[6] 张佳伦.“营改增”对建筑企业的影响及对策研究[D].云南财经大学，2017.[7] 郑婷婷.“营改增”对A建筑公司的影响及对策研究[D].郑州大学，2017.[8] 朱云香.“营改增”对建筑企业税负的影响[D].江苏大学，2017.[9] 危娜.“营改增”对江西省建筑企业税负影响分析及对策研究[D].江西财经大学，2016.[10] 丛日爽.浅谈“营改增”对建筑企业的影响分析和对策研究[J].财经界(学术版)，2016，(08)：336-338.[11] 毛叶.浅议“营改增”对建筑施工企业财务的影响及对策[J].当代会计，2016，(01)：24-25.[12] 邓海燕.“营改增”对建筑企业财务和会计的影响及对策研究[J].财经界(学术版)，2015，(10)：339.[13] 魏燕燕.“营改增”对建筑企业的影响及对策研究[J].现代经济信息，2015，(02)：268-270.

第二篇：营业税改增值税对建筑施工企业的影响分析

营业税改增值税对建筑施工企业的影响分析

蔡芳方

------------------

【摘 要】 随着增值税“扩围”改革的推进，建筑施工企业可能马上要面临财税方面的重大变革，即营业税改增值税。这项改革对施工企业可能会带来什么影响？施工企业将面临什么新的挑战？需要在哪些方面积极应对？本文将从两税的本质区别出发，结合施工企业的财税现状，对以上问题进行探讨。

【关键字】 增值税 计税依据 税款抵扣 税务筹划

按照《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》(简称《建议》)，作为“十二五”期间有待启动的一个重要税改项目——增值税“扩围”，在国内外引起了人们的广泛关注。所谓增值税“扩围”，在《建议》中的表述是，“扩大增值税征收范围，相应调减营业税等税收”。这项改革终于被提上议事日程，意味着我国政府已决心推进第一大税种增值税的“扩围”改革，割裂16年之久的增值税链条有望被真正修复。

我国现行的税制制度是增值税营业税并行。在制造业的货物生产环节，主要征收增值税；在第三产业的劳务流动环节，主要征收营业税。但货物生产中也需消耗劳务，劳务提供亦需消耗货物，这种税制制度下增值税抵扣链条的不完整，造成了第三产业企业购买设备等相关支出不能抵扣，重复征税，税负过重。

两税并行还存在着税负不均衡的现象。目前，我国的增值税征收主要集中于生产加工领域。增值税一般纳税人可以实现多项进项税额的抵扣，包括原材料购进、运输劳务（按7%抵扣），购进初级农产品（按13%抵扣）等。而集中于劳务领域的营业税纳税人，却缺乏与增值税相衔接的抵扣规定，造成了税负不均衡。有些服务业中间流转环节多，如金融、保险、信托理财、物流的中间环节特别多，每一道环节都按营业额全额征税，导致服务企业税负太高，阻碍了专业化分工。2009年增值税转制全面实施后，增值税一般纳税人可以抵扣生产设备的进项税额，但营业税纳税人因为没有销项税额故无法抵扣，但二者都有扩大再生产的需要，这加重了税负的不均衡，而税负失衡必将阻碍产业结构的调整。

增值税“扩围”改革，其核心是把现在营业税征收的范围纳入增值税范围，进而取消营业税。表明我国政府希望以此为催动产业升级、转变经济增长方式铺平道路。

“根据五年总体规划，今年在一些生产性服务业领域推行增值税改革试点，与此同时相应调减营业税，从制度上逐步解决货物与劳务税收政策不统一的问题。比如说在建筑安装领域是征营业税的，它的上游钢厂、水泥厂是征增值税的，中间出现了断层，下一步要把增值税扩大到生产性服务业领域，解决货物与劳务税收政策不统一的问题，进一步促进服务业的发展。” 2011年3月7日，在十一届全国人大四次会议梅地亚两会新闻中心的记者会上，财政部部长谢旭人如是答记者问。可见，建筑施工企业，在已经熟悉了营业税近二十年后，可能马上要面临财税方面的大变革。这项改革对施工企业究竟会带来什么影响？施工企业可能面临什么新的挑战？需要在哪些方面做出积极的应对？本文将从两税的本质区别出发来分析，结合施工企业的财税现状，对以上问题进行探讨。

一、营业税与增值税的主要区别

营业税（Business tax），是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。

增值税（value added tax、VAT）是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。

营业税和增值税均属于流转税制中的主要税种，但二者的区别是明显的。主要体现

在以下几个方面：

（一）征税范围完全相反

营业税的征税范围包括：提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产。其中应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。其中加工、修理修配劳务属于增值税范围，不属于营业税应税劳务。增值税征收范围包括：销售货物（有形动产，包括热力、电力、气体等）、应税劳务（提供的加工修理、修配劳务）、进口货物。

二者的征税范围是相互排斥的，营业税的应税资产是有形动产（征增值税）之外的其他资产，即有形不动产和无形资产。营业税的应税劳务是除加工、修理修配（征增值税）之外的所有劳务。总之，对于一种货物或劳务，要么征增值税，要么征营业税，二者互补但不交叉。前者侧重于劳务、无形、不动产；后者偏于商品、有形、动产。但这种划分显然并无可靠的科学依据，如修理修配劳务可以征收增值税，那么其他种类的劳务征收增值税也完全可以，通过征收范围的比较，从一个侧面反映了营业税改增值税的可行性。

（二）计税依据及计税方法的不同

营业税的计税依据为各种应税劳务收入的营业额、无形资产的转让额、不动产的销售额（可统称为营业额）。而增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据的。

简言之，增值税是价外税，营业税是价内税。实行价外税，即由消费者承担税款，有增值才征税没增值不征税。具体体现在计算增值税时应先将含税收入换算成不含税收入，即计算增值税的收入应当为不含税收入。而营业税作为价内税，由销售方承担税款。销售方取得的货款就是其销售款，而税款由销售款来承担并从中扣除。因此，税款等于销售款乘以税率。

计税依据的不同直接导致了计税方法的差异。从计税原理上说，增值税应以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收。但在实际中，商品新增价值在生产流通过程中很难准确计算。因此，我国也采用国际上的普遍采用的税款抵扣的办法，即根据销售商品或劳务的销售额，按规定的税率计算出销项税额，然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交的税额，这种计算方法体现了按增值因素计税的原则。而营业税实行比例税率，计征方法简便，直接以营业额乘以收入即可。

计税依据及方法上的不同可以说是两个税种本质上的区别。增值税为间接税，税负转嫁程度高；营业税以营业收入作为课税对象，具有一定直接税的特征，税负相对难以转嫁，重复征税也与这种营业税的全额征税方式相关。这种区别也是造成税负不均衡的根本原因之一。

（三）税率不同

增值税通常按不同商品设置不同税目和税率。其基本税率为17%，另有低税率13%和零税率，因商品品种不同而异。营业税则按不同行业设置税目和税率，其中建筑业 3%，包括建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业，另有5%到20%不等的税率。

表面看营业税税率多为5%左右，远低于增值税税率，但中国人民大学专家做过测算，尽管增值税税率为17%和13%，但因为允许进项税额抵扣，实际税负大概仅为4%，而营业税税负达到了5%，高于增值税。这也是造成税负不均衡的一个原因。

以上对二税的对比分析，反映了营业税改增值税的可行性，揭示了重复征税、税负不均衡现状的部分原因，也是进行营业税改增值税（两税合并）对施工企业影响分析的理论依据所在。

二、营业税改增值税对施工企业的影响

目前，增值税“扩围”仅处在试点阶段，关于“扩围”后的增值税新税率，有专家称可能要设置多档税率，除了保持17%这个基本税率，下面还要设置几档税率，分别对应不同行业；针对特殊的行业，可能需要相应的实施细则。由于尚无成形的条文可参考，本文暂忽略税率等细节问题，分析两税合并对施工企业可能产生的影响。

（一）两税合并后对施工企业产生的积极作用

首先能在一定程度上减轻施工企业税负，减少重复交税。经测算，增值税税率为17%时因为允许进项税额抵扣，实际税负仅为4%左右，低于营业税税负，而有专家推测17%这个基本税率很可能是下调，因此从计税原理上看，已经是给施工企业降低税负了。目前由于施工企业普遍存在分包现象，尤其在大型施工企业，如集团公司中标后分包给子公司施工或子公司以集团公司的资质参与招投标，子公司部分转包给其他分包商，环节日趋复杂。最新的营业税暂行条例规定，建筑发包商没有给分包商代扣代缴税金的义务，很多情况下承包商须自行缴纳税金，而实际业务中，很可能难以将分包份额从总份额中剔除，造成重复纳税。由于增值税是销项税额抵扣了进项税额后金额，以开出的发票和收到的发票的差额为准，可以在一定程度上对错综复杂的环节进行规范，减少重复交税。

其次，促进施工企业扩大运营规模。2009年增值税改制后，新购进的固定资产进项税额可以抵扣，而施工企业必定有自己的大型机械设备等固定资产。如果营业税全面改为增值税，大型施工企业也能享受此项政策，这无疑为此行业的更新设备、扩大运营规模提供了有利条件。全面“扩围”后，转让无形资产的行为也将纳入增值税的范畴，这也必将促进施工企业更新技术，加大研发的投入。

此外，增值税是全球110多个国家实行的一个税种，在我国乃至国际上的相关会计处理相对成熟、规范。营业税改为增值税后，能从根本上解决亟待规范的代扣代缴税金的会计核算问题。

（二）两税合并后施工企业面临的挑战

1．进项税额抵扣及发票管理

由于增值税是价外税，采用的是购进扣税法。因此应重点关注进项税额抵扣问题。专用发票，是增值税一般纳税人销售货物或者提供应税劳务开具的发票，是购买方支付增值税额并可按照增值税有关规定据以抵扣增值税进项税额的凭证，因此需结合抵扣进项税额的相关规定加强发票管理。

首先，分包方是否有开具专用发票的资格，在签订分包合同时应当充分考虑。如果对方须请税务机关代开发票，可能抵扣的比率不同。实际业务中，可能分包商多为小规模纳税人，那么在合同中应当对增值税方面进行详细的规定，合理转嫁税负。其次，能否在一定的期限内开出发票，这和能否抵扣或许也是相关的。现实中的税务问题并不如理论分析的简单，如拿到对方开来的发票，应注意是否为专用发票，发票上的时间，发票章是否正确等。相比营业税，增值税发票因为涉及抵扣，有更多需要注意的地方。这些无疑对施工企业财务人员，乃至经营部门工作人员等提出了更高的要求。

2．税收筹划

增值税相比营业税，有更多可以进行税务筹划的空间。如针对纳税人身份的筹划，施工企业采购零星材料时，可以选择购买一般纳税人的商品，索取专用发票并予以抵扣；也可选择购买小规模纳税人的商品，虽然不方便抵扣，但价格很可能相对便宜。施工企业的钢筋、水泥等材料的运输费用，如取得了专用发票也可以一定比例抵扣，有的单位有自己的运输部门，但如果运输需求大，从节税角度考虑，甚至可以设立运输子公司。

折扣销售是指销货方在销售货物或应税劳务时，因购货方购货数量较大而给予的价格优惠，例如购买10件该产品，给予价格折扣10%等。由于折扣是在实现销售时同时发生的，因此税法规定，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明，可按折扣后的余额作为销售额计算增值税；如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。这一规定为企业提供了“节税”空间。在未来的新增值税下，对于出售应税劳务的施工企业，类似的规定下同样可以进行筹划。

根据《增值税暂行条例》规定，纳税人销售自己使用过的属于征收消费税的游艇、摩托车和机动车，售价超过原值的，按4％的征收率计算税额后再减半征收增值税；售价未超过原值的，免征增值税。基于本条规定，施工企业也可以进行适当的纳税筹划，确定适当的售价从而使收益最大化。

此外还可以针对税收优惠政策进行筹划，如与环保有关的产品或劳务很可能享受新增值税下的优惠。两税合并后，施工企业在税务管理上可以有更多的选择。而如果没有对相关规定深入挖掘，进行科学的分析和求证，将不能充分利用增值税规定下的筹划空间，造成企业资源的白白浪费。

3．会计核算

过去采用营业税，只有在涉及营业税计提和缴纳时才进行相关的会计核算。而将来如采用增值税，在购进材料、发出材料、与甲方验工计价、给分包方验工计价等各个环节可能都涉及增值税相关的核算。在实际工作中还要注意价外税的问题，将已税收入还原为未税收入。总之会计核算上将更加规范，基于目前施工企业采用财务人员委派制下，财务人员能力参差不齐的情况，这也是对施工企业的一个挑战。

第三篇：浅析营业税改增值税对企业税收影响探究

浅析营业税改增值税对企业税收影响探究

来源：中国论文下载中心作者：赖萍萍编辑：studa121

1论文摘要：在改革的大背景下，我国实行了营业税改增值税的税制改革。在现实中，这项税制改革对企业税收产生了深刻影响，主要体现在企业经营架构与企业税负两个方面。我国于2012年在上海开展了试点工作，试点结果显示，对不同类型的企业，营业税改增值税会产生不同的影响。基于此，文章首先对营业税改增值税问题作了简要概述，然后就营业税改增值税对企业税收影响作了深入分析。

论文关键词：营业税；增值税；企业税收；企业经营

近些年来，伴随着世界经济全球化的深入发展，以及我国经济体制的不断变革，税收体制改革问题引起了社会的广泛关注。在新形势下，现有的税收体制已不能适应社会发展的需要，必须加强改革力度，以完成与国际的接轨。然而，对于税收体制改革来说，当今的社会环境既是一种机遇，也是一种挑战。一方面，改革的条件变得越来越好，无形中增加了改革的动力；另一方面，改革的要求却变得越来越高，无形中又增加了改革的压力。就现实情况下，税收改制过程中还存在许多突出性问题，如重复征税、偷税漏税等现象屡见不鲜。在这种情况下，为了妥善解决税收改制的问题，进一步完善现有的税收制度，我国于2012年1月1日起开始在部分地区或行业开展增值税改革试点，将营业税逐步改为增值税。在现实中，营业税改增值税对企业税收产生了深刻影响，加强对这种影响的研究，具有重要的理论价值与现实价值。基于此，本文从基本概述与具体影响两个角度，对相关问题作了如下的分析与探讨。

一、营业税改增值税问题的基本概述

在1994年，我国对税法进行了新调整，对劳务征收营业税，而对货物征收增值税。在市场经济环境中，这种调整发挥了至关重要的作用，既完善了我国现有的税收制定，也规范了纳税人的纳税行为，还增加了国家的税收收入。因此，在税制改革史上，这项调整被公认为是一次成功的调整，被成功地载入了改革史册。然而，随着社会形势的变迁与发展，尤其是市场经济体制的大变革，这种调整已经不能适应形势发展的需求。例如，有的营业税纳税人在外采货物过程中会产生增值税，而有的增值税纳税人在外购劳务的过程中又会产生营业税。在这种情况下，这些纳税人不可避免地会出现重复缴纳增值税或营业税的问题。在实际中，这种重复征税的问题无疑会增加企业的负担，在有些情况下还会造成纳税秩序以及社会秩序的混乱。与此同时，这种现象还会对经济结构调整产生一定的副作用，延缓现代服务业的发展步伐。可见，及时划清营业税与增值税之间的界限，是非常必要的。

现如今，我国正处于加快经济发展方式转变的关键时期。面对这种现实，我国明显加快了税收体制改革的步伐。尤其是在近三年内，这种步伐比以往跨越的更大、更坚实。例如，财政部与国家税务总局于2011年11月16日联合印发了《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点过渡政策的规定》、《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点方案》等相关的法律法规，用文件的形式对税收制定进行了新一轮的规

范与调整。在以上文件当中，详细地规定了营业税改增值税问题。而且，还明确提出要在上海首先进行试点。具体内容如下：在现有13%与17%两档增值税率的基础上，新增设两档低税率，分别为6%与11%。其中，对部分现代服务业，如信息技术服务，采用6%的税率；而对于交通运输业，则采用11%的税率。试点半年多来，总体成果还是比较显著的。这说明，在一定条件下，营业税改增值税是可行的。

二、营业税改增值税对企业税收的影响分析

从哲学的角度讲，事物之间是相互联系的。营业税改增值税，会对企业带来深刻的影响。从性质上分，既有积极影响，也有消极影响；既有显性影响，也有隐性影响。对于企业而言，不管是哪种性质的影响，都要做到心中有数，实现税收方面的完美过渡。总体而言，这种影响主要体现在企业经营架构与企业税负两个方面。

（一）营业税改增值税对企业经营架构的影响

在2012年3月24日举办的“中国经济五十人论坛会”上，国家税务总局原副局长许善达明确指出，在企业经营架构的问题上，营业税改为增值税会对其产生重大影响。在1994年税制改革时，起初的预定方案是将制造业与服务业都纳入到增值税的征收范围。但是这套预案最终并没有实现，服务业仍然归属于营业税的范畴。之所以会出现这种变化，与分税制的牵制有着直接的关联。然而，随着社会形势的变迁与发展，1994年税制改革的弊端逐渐显现出来，而且凸显的程度越来越高。如果继续采用这套税制方案，那么就不可避免地会出现重复征税的问题。显而易见，它会给企业带来额外的税负，影响企业的健康发展。

近些年，我国服务业之所以未能成功转型，与营业税的限制有关。受此影响，我国现代服务业的发展水平远落后于西方发达国家。在这种情况下，我国推出了“结构性减税”政策，以更好地适应社会转型以及经济发展的需要。营业税改增值税是该项政策的重要组成部分，在发挥政策优势以及推动现代服务业发展方面具有不可替代的功能与价值。对于企业来说，营业税改增值税可以收到制造业税负与服务业税负同时降低的效果，极大地减轻了企业的税收负担。长期以来，我国税收出现了“营业税过高而增值税过低”的怪圈。受此影响，有许多企业故意地将服务项目纳入到增值税范围。这种做法不仅扰乱了税收秩序，而且有悖于税收专业化的发展趋势。因此，在营业税改增值税以后，企业原有的经营架构必然会受到影响，需要企业对经营架构做出新的调整。

（二）营业税改增值税对企业税负的影响

在对上海部分现代服务业与交通运输业开展的营业税改增值税试点当中，新增加了6%与11%两档低税率。这项政策调整，对某些行业具有特殊的支持作用，有利于减轻它们的整体税负。但是对于其它一些具体行业，其带来的影响还有待进一步实践观察。

据相关统计报告显示，对于物流行业来说，营业税改增值税是一项有利于自身的改革。之所以这样说，主要基于三方面的原因：首先，电子商务是物流业的必备要求，而电子商务属于服务业的范畴，需要缴纳营业税。这样，在营业税改增值税以后，税收的税率与额度都会得到大幅度地降低。其次，营业额大而增值额小，是物流行业的一项显著特点。基于该项特点，营业税改增值税以后，物流行业的纳税额会大幅度下降，这是一种必然现象。再次，通常情况下，物流行业需要较高的运行成本作支撑，无论是储存仓库，还是运行车辆，都需要付出一笔数额不菲的资金。而在营业税改增值税以后，有大部分成本会划入到增值税的征收范畴，所以降低税负也是该项改制的必然结果。

从企业运营模式的角度看，不同性质的企业，会有程度不等的税收负担。例如，对于外

部采购较大的企业来说，它们的税负会相对较轻一些；而对于劳动密集型企业来说，它们的税负则会相对较重一些，因为它们容易受到抵扣的限制和影响。再者，即使是同一性质的企业，如果处在不同的发展阶段，其税负情况也不尽相同。例如，在建立初期，企业需要引进大量的器材与设备，固定资产投资较大。在这种情况下，它们有诸多可以抵扣的内容，这样它们的总体税负就会降低。相反，当企业进入成熟阶段以后，固定资产方面的投入会相对减弱，而可抵扣的内容也会相对较少，这样它们的总体税负则会提高。

自从试点开始以后，上海股市发生了重大变动，东方航空、强生控股、大众交通等企业的股票行情要明显好于其它企业。由此可见，对于这些类型的企业，营业税改增值税对其好处大于坏处。当然，有些专家学者也指出，这种市场反应可能是暂时的，我们很难保证这种局面一直会持续下去。因为，这些企业的体量大而利润率低，营业税改增值税对其影响要取决于具体税率情况，所以不能片面地对其影响下定结论。其实，这种说法不无道理，营业税改增值税对企业税负的影响不是固定不变的，而是随着实际情况的变化而变化。

将上海交通运输业作为首个试点项目，会极大地减轻其航运业的税负。众所周知，上海是我国最大的金融中心，在世界范围内也具有一定的影响。但是，航运业一直都是这个金融中心的短板。根据“木桶理论”，这个短板会成为上海发展的绊脚石。在航运业税收方面，我国与外国存在明显区别。在我国，航运业的税负较重，要缴纳印花税、车船税、营业税、企业所得税等诸多税种。而在国外，有些国家只对航运企业征收一定的吨位税与登记费。这也是为什么我国航运企业选择在海外注册的原因所在。因此，从某种意义上讲，营业税改增值税可以吸引我国航运企业的“入籍”。

三、从短期试点看营业税改增值税对企业税收的影响

在2009年全面实施增值税转型以后，此次营业税改增值税的试点是我国税收制度的又一次重大变革。就改革初衷而言，旨在完善我国现有的税收制度与税收体系。很显然，这次调整可以有效避免营业税与增值税重复征税问题的发生。因此，要想振兴我国现代服务业的发展，调整我国现行的经济结构，丰富我国经济发展方式，就必须充分发挥税制改革的作用，通过营业税改增值税，切实减轻企业税收负担，这也是本次试点工作的最大收获。

在试点税改方案当中，有两项调整比较明显：一是将货物运输服务与装卸搬运服务的3%的营业税调整为11%的增值税；二是将物流的配套服务5%的营业税调整为6%的增值税。很显然，调整后的税率明显提高了。一项民意调查数据显示，在试点以后，上海大部分物流企业都认为自身的税负增加了。而官方统计数据也显示，物流企业的实际增值税负担率由

1.3%提高到4.2%，提高了近3个百分点。而一些物流配套服务企业的税负也有明显上升的趋势，但是它们通常可以通过内部调控来消耗。而与此不同，货物运输服务企业与装卸搬运服务企业的税负增加幅度更大，而且还无法通过内部消化的方式来处理。更有甚者，在营业税改增值税以后，路桥费、人力成本等不再计入运输企业成本的抵扣范围。而在运输企业成本当中，这部分成本的比重高达35%。受此影响，运输企业的税负出现了成倍增长的现象。总之，营业税改增值税将不利于大型运输企业的减负，而有利于大多数中小型企业的减负。从中小企业的发展环境看，它们很难获得充足的资金支持，这一点从温州老板跑路事件中就有所体现。尽管原有的税收政策带有明显的优惠性政策，但是这些政策不足以解决它们的资金问题。在本次试点当中，提出对年销售额在500万以下的企业征收3%的增值税。对于中小企业，尤其是对微型企业来说，这项新政策具有很强的动力。然而，在实际中，这些企业的一些行为，如自开发票等，会一定程度上会影响税制改革的效果。

四、结语

综上所述，研究营业税改增值税对企业税收影响的影响是一项非常系统的工程。首先，要对该项工程的必要性与重要性有一个清晰认识；其次，要对该项工程的研究现状有一个全面分析；最后，要对该项工程的加强路径有一个科学把握。只有这样，才能真正夯实该项工程的基础，增强该项工程的有效性与实效性。

参考文献：

[1] 冯希莹.简析卢梭与李普曼公众舆论思想[J].天津社会科

学,2011(3).http:///

[6](美)保罗?莱文森.新新媒介[M].上海:复旦大学出版社,2011.[7](英)丹尼斯?麦奎尔.大众传播理论[M].北京:清华大学出版

社,2010.http:///

第四篇：营业税改增值税对融资租赁业的影响分析

营业税改增值税对融资租赁业的影响分析

一、缴纳营业税情况下

1、融资租赁公司

根据商务部、国家税务总局关于从事融资租赁业务有关问题的通知（商建发„2004‟560号）第六条：本通知第二、三条所列的融资租赁公司（即内资融资租赁试点企业、外商投资融资租赁公司）可按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）的规定享受融资租赁业务的营业税政策。

根据财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税［2003］16号）第三款第十一条：经中国人民银行、外经贸部和国家经贸委批准经营融资租赁业务的单位从事融资租赁业务的，以其向承租者收取的全部价款和价外费用（包括残值）减除出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额。以上所称出租货物的实际成本，包括由出租方承担的货物的购入价、关税、增值税、消费税、运杂费、安装费、保险费和贷款的利息（包括外汇借款和人民币借款利息）。

融资租赁公司根据以上政策差额缴纳营业税，税率5%。

2、承租人

融资租赁公司向承租人开具服务业发票，承租人缴纳租金中包含的利息部分记入承租人的财务费用。

二、营业税改增值税

1、融资租赁公司

融资租赁公司需申请认定为增值税一般纳税人，适用一般计税方法，增值税率17%，即应缴增值税=销项税额-进项税额。

财税[2011]111号《关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改增值税试点的通知》附件2“交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点有关事项的规定”第三款关于销售额的规定：“试点纳税人提供应税服务，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，允许其以取得的全部价款和价外费用，扣除支付给非试点纳税人（指试点地区不按照《试点实施办法》缴纳增值税的纳税人和非试点地区的纳税人）价款后的余额为销售额。”融资租赁公司仍可按此规定差额缴纳增值税。

附件3“交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点过渡政策的规定”第二款第四点规定：经人民银行、银监会、商务部批准经营融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人提供有形动产融资租赁服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。

结合以上政策，融资租赁公司向承租人按收取的租金分

期开具增值税专用发票，缴纳增值税后税负率最高限额为3%，较营业税税负率5%降低2%。

2、承租人

承租人如果是增值税纳税主体，则可以对融资租赁公司分期开具的增值税专用发票抵扣进项税额。

三、营业税改增值税后的主要影响

经实例测算(假设支付表能在第一期以50%的本金、基准利率上浮10%获得保理借款)

3.1、虽然税负率降低2%，但由于基数发生变化实际缴纳的税金增加0.124%，假设年实现融资租赁规模300亿，企业年实际纳税金额增加3700万元。

3.2、当增值税税负超过3%实行增值税即征即退，但目前即征即退政策不明晰。

3.3、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等附加税种，计税基数为营业税和增值税，虽然当增值税税负超过3%实行增值税即征即退，但附加税种却不能退。

3.4、对机动车辆，如果厂商将机动车增值税专用发票开具融资租赁公司，融资租赁公司根据机动车增值税专用发票抵押进项税额，则所有通过融资租赁方式销售的机动车辆都必须将车辆牌照登记在融资租赁公司名下，对融资租赁公司的发展将形成重大困扰。

3.5、增值税专用发票监管极为严格，链条抵扣，增值

税专用发票必须严格根据融资租赁合同的签订主体开具，如果承租人为一般纳税人，必须提供增值税一般纳税人资格证明后融资租赁公司才能对承租人开具增值税专用发票。

3.6、厂商系融资租赁公司以融资租赁方式促进销售为目的，在以融资租赁方式促进销售过程中，如果需开展债务重组、退换货、租金冲红等特殊业务时，必须将原增值税专用发票退回作废或由承租人到承租人所在地国家税务局办理“开具红字增值税专用发票通知单”后方可开具红字发票，其办理难度极大。

3.7、融资租赁公司与金融机构合作，将长期应收租赁款以无追索保理、联合租赁等方式获得经营发展资金时，由于银行等金融机构按营业税纳税，承租人在融资租赁公司将租金权益转让时不能获得租金的增值税进项税抵扣，税负增加。

四、建议：

4.1、建议参照上海试点营改增相关政策，对于纳入改革范围的企业，当实际税金支出超过按营业税计征税金支出的部分予以财政资金的扶持。

4.2、对于融资租赁设备，建议由厂商对融资租赁公司根据《产品买卖合同》开具增值税专用发票，融资租赁公司对承租人按设备价值（本金）一次全额开具增值税专用发票（机动车统一销售发票），承租人根据增值税专用发票（机

动车统一销售发票）抵扣进项税（办理机动车行驶牌照）。

4.3、融资租赁公司为满足运营资金需要，与金融机构合作将租金权益转让以获得运营资金，允许融资租赁公司代金融机构向承租人开具增值税专用发票，但这部分发票金额不计入融资租赁公司的销售额。

第五篇：《房地产行业营业税改增值税相关政策整理》

房地产行业关于营业税改增值税相关政策整理

刻舟求剑的舟编辑 2016-04-13 “营改增”对房地产行业的影响让我们拭目以待吧！

《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》

国家税务总局公告2016年第14号

国家税务总局制定了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。国家税务总局 2016年3月31日

纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法

第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。

第二条 纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。

本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：

（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

第五条 个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：

（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。

第六条 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：

（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% 第七条 其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

第八条 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。

上述凭证是指：

（一）税务部门监制的发票。

（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（三）国家税务总局规定的其他凭证。

第九条 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

第十条 小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。

第十一条 纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

第十二条 纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》

国家税务总局公告2016年第15号

国家税务总局制定了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。国家税务总局 2016年3月31日

不动产进项税额分期抵扣暂行办法

第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。

第二条 增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。

房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

第三条 纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。不动产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价。

上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

第四条 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

第五条 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

第六条 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。

第七条 已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率

不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100% 不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。

第八条 不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。

第九条 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。

第十条 纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。

第十一条 待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目。

对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。

第十二条 纳税人分期抵扣不动产的进项税额，应据实填报增值税纳税申报表附列资料。

第十三条 纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。

用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。

第十四条 纳税人未按照本办法有关规定抵扣不动产和不动产在建工程进项税额的，主管税务机关应按照《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定进行处理。

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理

暂行办法》

国家税务总局公告2016年第16号

国家税务总局制定了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。国家税务总局 2016年3月31日

纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法 第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。

第二条 纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

纳税人提供道路通行服务不适用本办法。

第三条 一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。

第四条 小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

第五条 纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。

第六条 纳税人出租不动产，按照本办法规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。

第七条 预缴税款的计算

（一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%

（二）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

（三）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% 第八条 其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

（一）出租住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（二）出租非住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% 第九条 单位和个体工商户出租不动产，按照本办法规定向不动产所在地主管国税机关预缴税款时，应填写《增值税预缴税款表》。

第十条 单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

第十一条 小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

第十二条 纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

第十三条 纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

纳税人出租不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值

税征收管理暂行办法》

国家税务总局公告2016年第18号

国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。国家税务总局

2016年3月31日房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法

第一章 适用范围

第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。

第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

第二章 一般纳税人征收管理 第一节 销售额

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目，是指：

（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

第二节 预缴税款

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

第三节 进项税额

第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

第四节 纳税申报

第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第五节 发票开具

第十六条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

第十八条 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

第三章 小规模纳税人征收管理 第一节 预缴税款

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第二十条 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3% 第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

第二节 纳税申报

第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第三节 发票开具

第二十三条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

第二十四条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。

第二十五条 小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

第四章 其他事项

第二十六条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。

第二十七条 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

第二十八条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。