政协提案：关于对老旧小区多层住宅加装电梯的提案

第一篇：政协提案：关于对老旧小区多层住宅加装电梯的提案

关于对老旧小区多层住宅加装电梯的提案

提案人：政协委员 于海晶

案由：

随着老龄化社会的到来，多层住宅改造加装电梯问题已成为群众关心、媒体关注的热点问题。据了解，2017年8月，河北省住房和城乡建设厅发布了《关于进一步推动我省既有住宅加装电梯的指导意见（征求意见稿）》，以改善老旧小区居住条件，提高幸福指数。2020年，北京市部分小区住宅加装电梯已试点运行。就我县而言，除近年来修建的高档住宅小区外，一些老旧小区的“小高层”（尤其是百度小区，居民多，占地大，楼层低）尽管加装电梯社会意义重大，但由于目前存在众多“门槛”，挡住了电梯入户之路。

一是政策法规缺失，审批部门无主。因相关政策、规范性指导文件和地方法规一直未能出台，多层住宅改造加装电梯找不到审批部门，影响了该项工作的顺利实施。

二是牵头组织缺失，住户意见难统一。旧楼要求加建电梯的很多，但矛盾也不少，邻里关系难协调，要求加装电梯的以老人居多，多数行动不便，怕申报手续烦琐，很难有精力去张罗。不同年龄，不同楼层，众口难调，往往是高层住户强烈要求加建电梯，而低层无所谓，甚至反对，仅靠小业主的力量很难协调。

三是涉及资金多，筹集困难。加装一部电梯，包括土建费用约30万元，如果按10户居民分摊此项费用，平均每户需要承担3万元。再加上后期电梯养护、维修、运行能耗等费用，普通居民负担不小。

建议：

一、调研论证。多层住宅加装电梯牵涉面大，建议城管、住建、行政审批等部门组织专家和设计单位技术人员对有意向的各个具体建筑或小区进行充分分析论证，根据不同住宅区类型提出箱式电梯、楼道电梯、户外电梯等不同的方案供业主参考，分门别类做好技术服务工作。

二、出台政策。按照中央、省、市要求，尽快出台我县老式多层住宅增设电梯相关政策，可以以百度小区为试点，明确实施与监督细则，在项目审批、规费减免、电梯养护等多个方面给予优惠。

三、规范管理。建议将加装电梯纳入政府采购和招投标管理，结合上级配套资金，统一规划，以降低成本。地方政府进行组织上、政策上引导，确定以城管、住建、行政审批等牵头部门，主动推进这项民生工程。

四、简化手续。加装电梯涉及城管、住建、消防、安监、质监、供电等部门，建议在政务大厅公布加装电梯办事流程图，实现一次性告知、一站式办结。

五、多元筹资。按照上级配套资金为主、政府适当补贴、房屋所有人可通过动用专有部分的物业专项维修资金、业主结存的住房公积金或申请住房公积金贷款等途径进行资金筹措。

六、平衡利益。在费用分摊上，建议明确住户楼层高低出资补贴“维保金”，平衡住户间利益。同时，借鉴北京、上海等大中城市的经验，将电梯作为发布广告的场所，收取一定的广告费用，并将该费用贴补到电梯的运营费用中，以适当减轻居民负担。

电梯对于多层住宅的老、少、残居住者而言是一个必须的代步工具，而无论哪个年龄段的购房人，终究要走向老年。多层住宅改造加装电梯工程面广量大，不但可以一定程度上拉动内需，还可强化养老服务体系建设，打造宜居城市。建议相关部门统一认识，协调动作，建立绿色通道，尽快解决老旧多层住宅加装电梯的问题。

第二篇：既有老旧小区多层住宅加装电梯难点问题分析及探讨(王锋 赵亮)

既有老旧多层住宅增设电梯难点问题分析及探讨

王锋1，赵亮1，张红建2

（1.水利部机关服务局，北京 100053；2.黄河小浪底水资源投资有限公司，河

南 郑州 471000）

摘 要：随着我国老龄化社会的逐步来临，既有老旧多层住宅由于大部分没有安装电梯，已逐渐难以满足老年人上下楼的基本生活要求。2008年起，广东、北京等几个省市陆续出台了既有老旧住宅增设电梯的指导性意见，但总体进展并不顺利。2013年笔者单位拟对1栋老旧住宅增设电梯，最终也因住户意愿等具体原因未能实施。结合具体实践，笔者对实施过程中的主要难点问题进行分析和总结，提出思考和建议，希望对其他地区或单位增设电梯工作提供一定的经验和借鉴。

关键词：老旧小区 增设电梯 难点问题 分析

一直以来，我国《建筑设计规范》规定“七层以及七层以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯”，对于七层以下则没有强制性要求。出于成本等方面的考虑，我国六层及以下的多层住宅普遍没有安装电梯。随着老龄化社会的逐步来临，这些没有安装电梯的住宅已逐渐难以满足老年人上下楼的基本生活要求，既有老旧多层住宅增设电梯的呼声日益强烈。2008年起，广东、北京等几个省市陆续出台了既有住宅增设电梯的指导性意见，但由于资金来源、规划审批、住户意愿等一系列问题，总体进展并不顺利。

2013年笔者单位所在系统组织开展老旧小区综合整治，其中包含增设电梯试点。2015年笔者单位拟对1栋多层住宅增设电梯，最终因住户意愿等具体原因未能实施。本文就该项目实施过程中遇到的难点问题进行分析和探讨，并提出思考和建议，希望对其他地区或单位增设电梯工作提供一定的经验和借鉴。

一、基本情况

该项目位于北京市丰台区，为6层住宅，建成于1989年，共有96户住户。该楼共有7个单元，呈L型布置，其中1-3单元为东西朝向，4-7单元为南北朝向。经设计单位现场勘查，除拐角处3单元空间不够外，其余6个单元都具备增设电梯的条件。

二、主要难点问题分析

（一）建设费用问题分析

该项目单台电梯建设费用约100万元，包括：基础建设约18万元；井道制作安装约22万元；井道维护结构、保温及装饰等约9万元；设备采购安装约30万元；电力增容约11万元；其他如设计、地下管线改移等约10万元。

按照北京市2016试点安装电梯政策，市财政按照增设电梯购置及安装费用的40%，且最高不超过24万元/台予以补贴，与实际所需费用差距较大。该楼各单元公共维修基金最高也只有11万余元，住户也普遍不愿集体出资，因此使用公共维修基金和住户集资的办法显然不具备可行性。如全部采用财政资金，根据有关部门统计测算，目前北京可增设电梯的老旧及新建多层住宅约1.2亿平方米，逾3万栋，按每栋3个单元计算，北京市多层住宅增设电梯的建设费用将达900亿元，笔者认为也不具备可行性。

（二）后期运行管理费用问题分析

电梯属于涉及生命安全、危险性较大的特种设备，国家及各省市对于电梯设备的生产安装、检验维保等都有严格的规定和要求，电梯建成投入使用后的运行维护及大修更新费用也是需要重点考虑的问题。参考“北京市关于加强北京市住宅电梯报废管理有关问题的通知”中“建筑物仅设计一部电梯（无备用梯）的、使用时间达到15年”应报废的标准，结合该楼剩余产权年限。经测算，单台电梯三个周期（45年）运行维保及大修更新费用约180万元，包括：

电梯维保及检验费用，约1万元/年，三个周期共约45万元；电梯运行费用约1万元/年，三个周期共约45万元；电梯大修费用，每5年一次，每次约5万元，三个周期共约30万元；电梯更新费用，第15年和第30年各更新一次，共约60万元。

根据上述计算，每台电梯年均后期运行管理费用约4万元，折合二层及以上住户每户每年需分摊费用约4000元（一梯两户）或约2700元（一梯三户）。这笔费用对于部分生活困难或对电梯无刚性需求的住户来说也是难以接受的。

（三）住户意愿问题分析

《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》要求，“住宅增设电梯，应当由本楼业主根据《中华人民共和国物权法》的规定共同决定”,即“改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分建筑物总面积三分之二意思的业主且占总人数三分之二以上同意”。但同时指导意见还要求增设电梯应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意。因此在实际实施过程中，如果不能取得本单元100%住户同意，则很难推进。

[1]该项目共有96户住户，在设计工作完成后，笔者单位进行了多轮入户意见调查，最终住户的同意率也仅49%，其中：一层16户住户中因对增设电梯完全没有需求，且新增电梯井道对一层住户的通风、采光等均有影响，仅有2户同意；2-6层80户住户中出于对增设电梯没有刚性需求，并考虑后期维护管理费用等问题，也只有45户住户初步同意增设电梯并承担后期维护管理费用；并且，该楼7个单元中没有一个满足100%住户都同意增设电梯的条件。

三、思考和建议

1、目前，各省市的增设电梯工作主要以政府主导为主，在政府投入大量资金和人力物力的情况下，有的小区还因为增设电梯产生了邻里矛盾，这也与我国住房制度和物业管理制度的改革方向相背离，违背了市场经济规则。从需求和受益角度，笔者认为老旧多层住宅增设电梯工作应该向依法建设、费用自理、产权归己的方向发展，政府则应起到引导、推动和服务的作用，做好规划、审批、制度等方面的配套工作。

2、从各地增设电梯工作的目的来看，主要是为了解决人口老龄化造成的出行不便问题。但无论从经济角度还是社会角度来看，增设电梯受规划审批、资金筹集、住户意愿、管理管理等各方面的因素制约，具有其自身的局限性。同时，在许多老旧小区还没有解决基本的物业管理问题的情况下，笔者认为增设电梯工作宜缓行，不能作为解决老龄化问题的主要手段。

3、目前，我国多数多层住宅仍根据现行的《住宅建筑规范》和《住宅设计规范》设计和建设，多数仍没有设置电梯，这些新建设的多层住宅在将来也会面临同样的问题。因此，笔者认为随着国民经济的不断发展和人民生活水平的提高，多层住宅设计规范也需要进行相应的调整，把安装电梯作为强制性条文，即使受建设资金限制，也应在结构上预留电梯井道，以方便后期加装。

参考文献：[1] 金香梅.老旧住宅加装和更新电梯迎来新机遇[J].城乡建设，2016（7）：18-19.

第三篇：孙燕：老旧多层住宅加装电梯改造设计分析

老旧多层住宅加装电梯改造设计分析

孙燕

（中国建筑科学研究院，北京，100013）

Analysis on the Design of Adding Elevator to the Existing Multi-storey

Residential Building

Sun Yan（China Academy of Building Research，Beijing，100013）

摘 要: 随着人口老龄化加剧，老旧多层住宅加建电梯已成改善居住质量的必要条件。本文结合实例分析总结了既有多层住宅加建电梯的类型，并对这些加建类型的特点进行分析，指出了电梯加建的现实制约条件，为以后的实践提供理论依据。

Abstract：With the intensification of the aging population, the old multi-storey residential building elevator has become a necessary condition to improve the quality of life.This paper analyzes and summarizes the existing type of multi-storey residential building elevator, and the construction of these types of features are analyzed, pointed out the realistic constraints of elevator built, to provide a theoretical basis for future practice.关键词：老旧多层住宅改造；加建电梯；改善型；便利型；舒适型；老龄化

Key words：renovation of existing multi-storey residential，adding elevators，improving type，Convenience type, Comfortable type，Ageing 0 引言

因建设年代社会经济水平限制，我国既有老旧多层住宅楼多未设置电梯。因住区老龄化加剧，无电梯住宅，使居民出行极不方便，加建电梯迫在眉睫（图A-D为北京、武汉、福州、上海等地加建电梯照片）。2016年北京市决定在城六区试点开展老旧小区加装电梯工作，在适老化改造上又迈出了艰难的一步。2017年年初北京首部“租赁式”外加电梯在大柳树5号院开通，老旧小区加建电梯工作有了新进展。

老旧多层住宅加建电梯建电梯涉及问题较复杂，如政府政策主导、经费投资、居民的意见等，本文结合社科院几个老旧小区综合整治项目内遇到的户型，对外加电梯进行了分析研究。

图A图B图C图D

图A 北京大柳树5号院加建北京首部租赁式电梯 图B 湖北武汉汉阳鹦鹉花园自筹资金加装电梯 图C 福州鼓楼区河边路电力公司宿舍加建电梯 图D上海怒江苑小区7号楼加建电梯

1.概述

文中的老旧住宅是指科院几个小区的综合整治项目的住宅户型，这些小区的住宅楼基本上是80年代左右建造的，4-6层的砖混结构的楼房。这一时期的住宅主要以一梯两户和一梯三户为主，因此以这两种类型住宅作为待加建电梯的研究对象。依据加建电梯对住户的使用的感受及效果，将加建电梯模式分为改善型（北侧楼梯平台入户式）、便利型（北侧通廊式直接入户）、舒适型（南侧通廊式直接入户）三种方式。这三种加建方式都按照加建无机房电梯考虑，为了减少对老住宅的影响，暂时考虑为载重450千克（6人）的无机房电梯，井道尺寸（参考通力电梯）为2米X2.04米。

2.加建模式概念 2.1 改善型加建模式

改善型加建模式是指北侧楼梯平台入户方式，即在单元入口外加建电梯，这种方式不能直接到达住户入口，必须上、下半层楼梯人户，无法完全实现无障碍通行，但能对老年人出行方式进行改善。

图1改善型加建模式平面示意图-一梯两户

图2改善型加建模式平面示意图-一梯两三户 2.2 便利型加建模式

便利型加建模式是指在北侧加建电梯，每层通过外接通廊通至起居室，实现直接入户，给老年人的出行提供便利。平层直接入户改变了入户方式，不从户门进人，如图3和图4所示，从厨房或者北侧卧室入户，都对原户型的功能布局有一定影响。

图3便利型加建模式平面示意图-一梯两户

图4便利型加建模式平面示意图-一梯三户 2.2 舒适型加建模式

舒适型加建模式是指在原有楼栋的南侧加建进深较大(一般大于1.2米)的玻璃廊，并设侯梯厅的加建模式。也是能实现平层入户，同时给住户增加宽敞的南向外廊，不仅给老年人的出行提供便利更能让生活更舒适。

根据加建电梯的位置，又分为嵌入式和贴建式两种。其中，嵌入式加建部分面积和进深较小，对户内的视线遮挡小；贴建式加建部分面积和进深较大，容易造成视线遮挡。因折两种方式的加建模式形态相近，下面文中都以电梯嵌入式为例进行分析。

图5 舒适型加建模式平面示意图-一梯两户

图6舒适型加建模式平面示意图-一梯三户

3.三种电梯加建模式特点分析

根据国家的有关要求：增设电梯应当经用地权属单位同意后，由本单元业主共同决定；应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意；同意增设电梯的业主应当达成电梯运行维修费用分担、运行维护保养委托等方案的协议。

3.1 对户型的影响 3.1.1 加建的均好性

从图1-图6可以看出，对于一梯两户的住宅来说，改善型模式、便利型模式以及舒适型模式都是可行的。对于一梯三户来说，改善型和舒适型可行，改善型对三户的改善效果是一致的，便利型对中间户没有提供便利，舒适型对中间户有遮挡和干扰，不能实现均好性，不能保证中间户的利益，在不考虑资金和外在不确定因素的情况下除非邻里关系良好，高龄化的住户改善的需求强烈，否则一般很难实现。

3.1.2 对户内的干扰。

加建电梯后改善型会对其中一户的厨房和卫生间的采光有影响，可以根据场地的情况把电梯厅放在电梯和平台之间，这样对住户都没有影响。

便利型对一梯两户没有影响，但一梯三户不适用。

舒适型新加建的廊和电梯厅会对主卧有遮挡，使得采光和通风都受到了较大的影响，主卧室的视野也发生了较大的变化。侯梯厅可以分隔开且不开窗，这样不会对廊和卧室的私密性有干扰。

3.1.3 人户流线 改善型没有改变入户流线。便利型和舒适型如果新的入户流线穿行的卧室空间兼有起居功能，可以对原有居住行为的影响相对较小。

3.2 对日照的影响

加建即使是采用了无机房电梯，因为加大了楼房的进深，仍然会对住宅楼产生日照影响，需在设计前期通过日照分析软件对建筑日照条件进行计算分析。对于改善型和便利型都是在北侧入户，需要考虑对北侧建筑的日照影响，对于改善型加建方式，由于在楼梯平台处入户，电梯的加建高度要高出屋顶办层，会增加日照对建筑的影响。舒适型加建在南侧，对本栋楼住户的日照影响大，需尽量拉大电梯和建筑间的距离。

3.3 对建筑物结构的影响

改善型加建模式需在楼梯休息平台高度处的楼梯墙外增加电梯前室，新增平台进入楼梯休息平台处，需要对原有外墙进行部分拆除，以消除室外平台和楼梯休息平台之间的隔断，因为结构主体为砖混结构，拆除外墙相应的会造成结构安全度缺失，所以增加室外电梯，会导致主体结构的加固，需要结构整体核算后确定。

3.4 对经济的影响

三种加建模式建议采用钢结构，玻璃廊形式，一是改建周期短，二是对结构的主体影响小，三是玻璃体轻盈，能减少加建对人造成的压抑感。根据《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》，增设电梯遵循业主自愿、利益协调、安全可靠、政策支持的原则，资金以自筹为主、社会其他资金为辅的原则进行安排。对于不属于80年代之前的老旧小区，根据相关政策规定，国家不会对整栋大楼进行抗震加固，增加电梯势必然需要对结构墙体开洞，如果造成结构整体需进行抗震加固，造成巨大的投资。而这笔投资额往往超过住户的实际承受能力，实际操作资金方面存在很大的困难。

3.5 对建筑面积的影响

三种加建模式都有新增建筑面积，便利型和舒适型对住户的建筑面积增加较多，住户的可接受度强。

3.6 对室外管线及绿地的影响

加建电梯的位置一般在住宅的宅前路上或者外管线上，需要对宅前路和外管线进行局部改造，可能会影响到小区的绿化率。

3.7 对消防救援的影响

改善型没有改变入户流线，不会对消防救援产生影响。便利型和舒适型都是出了电梯层门直接到了住户家里，没有公共通道到达疏散楼梯间内，一旦发生人员困梯。救援人员无法通过公共通道进入解救，需在后期的物业管理上加强措施，确保被困人员能够及时得到救援。

4.电梯加建的现实制约条件 4.1 总图的制约

为节省用地面积，既有多层住宅的建筑边界多紧邻建筑红线，电梯加建与建筑退红线要求相违背，需根据规划要求，与规划部门沟通解决。如有的小区楼楼前隔很窄的人行道道路即为小区围墙，没有条件加电梯；只能考虑在南侧加。

4.2 国家法规对电梯加建的制约

根据国家相关规定增设电梯后的建筑间距、建筑日照、消防安全、建筑平面设计、结构安全等应当满足相关规范标准要求。住宅楼在原报建时未预留电梯井的，应当办理规划审批手续。规划审批对加建电梯方案的影响因不同地区的规划部门执行标准而略有差异。但对日照、疏散、消防等基本条件必须满足，至于是否可突破建筑轮廓线、占用小区公共用地加建，不同地区执行标准有所不同。规划审批是否通过是上述加建方案能否成立的前提。结论

无论是改善型、便利型、舒适型加建方式，都各有优缺点，但对老年人的出行都有帮助。其中舒适型电梯加建迎合了当前的老龄化背景，能满足老年人的生理和心理需求。此模式加建部分面积较大，费用高；加建部分进深较大，对场地的要求也高。但多功能的玻璃廊可作为家庭会客、起居、书房等功能空间，它能提高住宅的舒适度，容易得到住户(包括一层住户)的支持。虽然也存在对局部住户的干扰，但是可以采取措施解决的。所以，在楼间距等场地条件和经济条件较为宽松条件下，舒适型电梯加建很适合在北方地区使用。6 设计思考

通过对老旧多层住宅加建电梯的分析，感触很深，中国已经进入老龄化社会，作为一名建筑设计师，我们应该充分理解无障碍设计对老龄化社会的意义，对于中国的家庭，如何使我们的建筑设计满足我国老年人：成年人：孩子4:2:1的人口结构，给老年人及行动不便的人提供便利，有很大的压力。随着国民经济的发展，人民生活水平的提高，以及老龄化的现状，我们的住宅设计应该以人为本，在住宅设计中增加电梯。但是目前国家现行的住宅设计规范仍然规定7层及以上的住宅或者住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米时才必须设置电梯，已经明显的不适应当今社会的需求。在此强烈建议修改相关住宅设计规范，规定只要是多层住宅都必须要设置电梯，而且所有的住宅都应该符合无障碍的要求，否则，若干年后，我们又要重复今天加建电梯的工作，劳民伤财！

参考文献：

[1] 刁华楠，曹亮功，既有住宅暖廊式电梯加建模式研究—以北京市为例，《石家庄铁道大学学报(社会科学版)》, 2013, 7(2):69-74 [2] 张恒，李崴，卢丹丹，既有多层住宅加建电梯方案设计探析，《城市住宅》, 2016(7)[3] 何爱勇，既有多层住宅加装电梯工程实例分析，《中国住宅设施》, 2015(7):28-33 [4] 罗钢，王中梁，老旧住宅加装电梯的实践与感悟，《城市住宅》, 2011(7):113-115 [5] 邓磊，龙志健，旧楼加装电梯的救援问题分析，《机电工程技术》, 2016, 45(4):137-138 [6] 刘妍华，既有多层住宅加装电梯浅析，《建筑工程技术与设计》, 2015(4)[7]《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干知道意见》（京建发[2010]590号）

[8] 国家机关事务管理管局下发的《中央国家机关老旧小区综合整治技术导则》（修订稿5.1），[9] 李文昊，既有多层住宅加建电梯改造技术研究，东南大学硕士论文 [10] 住宅设计规范 GB50368-2005