房地产项目的优化设计解析论文[大全]

第一篇：房地产项目的优化设计解析论文[大全]

摘要:优化设计能够降低项目的成本，提高项目的认可度。优化设计包括建筑设计优化、结构设计优化、水电设计优化三个重要的设计环节，本文介绍了三个重要优化设计环节的优化设计方法，通过项目特点进行分析，采取合理的方法进行项目的优化设计，是房地产项目成功的基础。

关键词:优化设计;成本;房地产项目

成本控制贯穿着整个房地产项目建设的全过程。设计阶段的成果对于项目使用功能的影响占到整个建设过程的60%～80%，设计阶段的成果是项目成本控制的重要一环，设计的合理性、经济性和适用性是房地产项目成本控制的关键因素，如何达到优化设计的要求，让项目的利润最大化是房地产设计人员关注的问题。现阶段很多设计人员在进行房地产项目的设计过程中，抄袭一些已有项目，不考虑项目的成本，设计出的图纸只能满足房地产项目的基本要求，而未考虑设计优化的环节。优化设计能够降低项目的成本，提高项目的认可度，满足拟购房人群的需求，提高项目的销售速度，所以优化设计是房地产项目设计的重要一环。

一、建筑设计的优化方法

建筑设计方案决定了项目的成本，选择适应本地区的合理的设计方案是项目成功的关键。项目起初应该通过问卷调查的形式，调查本地区拟购房人群的购房意向、购房需求、购房要求，根据数据分析方法进行地区拟购房人群的情况分析，找出相应的规律，通过拟购房人群的分析选取适用于本地区人群的建筑设计方案，为今后的销售打下坚实的基础，防止出现项目建成无法销售的情况。基于调查问卷的分析结果，与设计投标单位进行沟通，通过招标与投标过程的分析，集各家设计投标单位的优点，选取建筑设计方案更优秀的设计单位进行项目的设计。中标设计单位不急于进行后续设计过程，依据招投标过程中多个建筑设计方案的分析与问卷调查结果进行建筑设计方案的初步优化，对初步优化合理的方案，聘请相关建筑设计专家开展论证，分析建筑设计方案中需要改进的环节，作为方案终极优化的目标。方案优化结束之后进行建筑图纸的绘制，现阶段房地产项目建筑设计多是以户型拼凑的方式进行，采用完工的项目户型进行参考，未考虑本地区购房者的实际需求。建筑图纸设计前应该分析问卷调查的结果，根据拟购房人群的基本需求进行户型设计，设计过程中还需考虑户型的合理性，考虑设计的简洁性，有利于结构设计的开展，降低工程成本。

二、结构设计的优化方法

结构设计方面的优化分为两个方面，一是结构设计体系的优化，采用何种结构形式，结构形式的基本构件间距，采用合理的结构形式可以有效降低成本，提高项目的利润;二是进行结构内部构件的优化，梁板柱的截面尺寸与混凝土强度，构件的内部配筋率，墙体的材料与强度等级，砂浆的强度等级，等等，认真分析结构的受力特点，采用更为合理的构件截面和强度，降低项目成本。结构设计方案传统设计过程基本上是凭借结构设计人员的经验，假设构件的截面尺寸，通过设计规范的要求进行设计验算，分析构件是否满足规范的设计要求。传统的设计方法是一种被动设计的方式，优化设计是一种主动设计的方式，选取更加合理的设计软件，确定精细的设计荷载，确定适合于本项目的结构设计方案，降低项目的成本。传统的设计只利用PKPM结构设计软件完成项目的设计，现阶段有一些更加合理的设计软件进行结构荷载的分析，分析项目荷载的精度更高，得到的计算结果更准确。高层建筑力学分析一般用迈达斯、SATWE、PMSAP、ETABS;钢结构一般采用3D3S、MTS、STS、perform－3D;有限元还是ANSYS和ABAQUS;复杂建筑利用符号计算软件进行简单的编程以及计算分析，分析建筑结构与桥梁结构的内力与位移情况。［1］［2］根据项目结构的实际特点采用适合于本项目的结构设计分析软件进行结构计算，也可以通过相应软件与PKPM配合进行分析计算。优化设计需要假设多种结构方案，根据不同的构件布置情况和构件的不同截面尺寸，进行结构的强度验算与经济比选，选择满足强度要求成本最低的方案完成设计。构件需要按照构造要求配筋时，选取规范要求的最小配筋率即可，降低项目的成本。从结构设计方案的初始阶段聘请相关专家进行结构设计不同阶段的审阅，提出结构优化设计的合理化建议，作为结构设计方案优化改进的依据。结构初始方案设计完成，房地产公司应聘请专业的优化设计公司，对项目设计的初始方案提出详细的优化设计方案、详尽的优化设计参数、构件的强度等级及构件的截面特点等，与初始方案设计单位进行沟通，完成初始方案的优化设计与图纸修改工作，使设计方案更合理，通过前期聘请专家进行初始方案的不断调整，减少了后期优化方案修改的工作量，削弱了对于工期的影响。两个优化环节配合工作，降低了后期优化方案的费用，优化方案更合理，项目成本更低。

三、水电设计的优化方法

水电线路设计保证其功能性与安全性的同时，力求线路位置准确，线路位置有利于后期的使用与维修，利用BIM软件进行三维分析，确定水电线路的位置的合理性，防止与土建施工出现不和谐的现象，具体的水电设计优化过程包括以下两个步骤:第一步，认真分析设计项目的水电需求，选择标准层进行水电线路的排布优化，力求水电线路回路最短的原则进行优化，材料最节省，施工最方便。利用BIM进行三维分析，确定水电线路的具体位置。第二步，对于回路优化后的图纸进行分解，可将照明、插座、出水口等分图分析、准确定位，并表明距离墙体的尺寸。

四、结语

房地产项目设计主要包括建筑设计、结构设计、水电设计几个重要的环节，每个初始设计环节都有预先设定的目标，现阶段初始设计的图纸不能满足房地产企业降低工程造价的基本要求。房地产企业要求项目设计在满足国家与行业设计规范的前提下，能够降低项目成本、提高项目的认知度、提高企业的声誉，因此设计成果必须进行优化设计。优化设计考虑拟购房人群的需求，集合众多设计人员与相关专家的思想，利用先进有效的设计工具，提出详尽的优化设计方案。优化设计是房地产项目建设中的重要一环，每个设计环节都有其相应的优化设计方法，优化设计方法的有效利用是房地产项目降低成本、提高认知度的重要基础。

参考文献:

［1］张庆，王磊．基于微分方程组的多排桩内力分析［J］．吉林大学学报工学版，2014，44(5):1327－1333．

［2］王伟，王磊．基于微分方程组法的柔性墩台内力计算分析［J］．吉林大学学报工学版，2015，45(1):121－126．

第二篇：房地产项目设计管理工作小结

房地产项目设计管理工作小结

一、项目规划方案设计管理

1、项目策划阶段，提出符合市场定位（依据市场研究报告）及营销（户型、面积段、建筑风格等）的设计理念。（拿地后项目定位会）

2、方案设计阶段，参与项目的设计方案评审，对方案的合理性、经济性、设计效果及可实施性提出意见与见解。（内部方案评审会）

3、规划报批阶段，全程参与项目规划方案报批，与规划主管部门沟通项目方案（项目规划设计条件、当地规划管理文件），协调设计院解决过程中遇到的问题（技术经济指标与日照问题很重要），按照计划节点完成报批。报批阶段划分：

a、规划主管部门分管领导沟通确认；

b、参与方案专家评审会并根据专家会意见调整修改方案；（会前与相应专家沟通）； c、征询各相关部门意见（消防、人防、园林、环保、交通、城管、物业办等），根据有关意见对方案调整；

d、上报市规委会评审（总平图、效果图、技术经济指标、功能分区图、交通分析图、景观分析、竖向设计、日照分析、综合管网图、建筑单体图）； e、完成方案调整并备案。

二、项目施工图设计管理

1、施工图设计阶段：

a、选择合适的施工图设计单位并签订设计合同； b、编写项目设计任务书；

c、向设计单位提供上阶段的设计资料和文件（备案文本）、主管部门批准文件、工程建造标准；

d、全程跟进施工图的设计进度，要求设计单位严格按照既定节点计划完成出图；（基础图先出、首开楼栋先出）

2、施工图审核阶段：

a、施工图外审，选择合作较好的施工图审查单位，快速审查快速出具施工图审图合格证（3天出意见+设计院意见回复+1天出证），配合办理施工证。外审主要审核是否满足国家及地方规范要求（强条必须满足、非强条可沟通争取不执行）。b、施工图内审，审核施工图是否按照设计任务书及合同要求设计。

①图纸提供的数量、专业是否齐全；②图纸是否达到设计深度要求；③是否满足合同要求的限额设计指标（含钢量、砼含量）；④是否出现施工图常见设计问题；⑤材料、设备的选用是否合理、经济（混凝土等级、砌体材料、保温、门窗、管材等）；⑥是否控制在方案阶段设计概算内。

3、办证配合阶段：

a）施工许可证，提供施工图图审合格证、人防图审合格证（如有）、图审意见及回复（一式两份）；各单体建筑节能计算书、节能备案表（盖图审章、一式三份）；消防设计文件、二次供水设计资料、燃气图纸审核；配合完成质量监督表填报。b）预售许可证，完成销售资源库制作（户型图、销售合同附图、改造前后平面图、不利因素展示、交付标准）；面积预测报告审核确认。

三、项目实施阶段设计管理

1、施工图纸交底与会审：会前施工单位、监理单位提前审图；会中设计单位交底设计意图及施工注意事项、答复各单位的图纸疑问；会后完善图纸交底会审记录内容，各主体单位签字盖章。

2、设计变更管理：图审意见产生变更单、设计优化变更单、错漏碰缺变更单、施工单位提出的技术核定单。设计变更单及时审核与变更收发管理、建立台账；

3、各专项工程设计管理：专项设计招标及图纸技术问题总协调管理。a）园区景观设计，包括景观方案设计（满足绿地率、产品定位标准，集团上会确认，上园林部门专家会）、景观施工图设计（园林部门备案、集团备案）。b）精装修设计，依据产品配置标准、交付标准设计。

公共区域装修包括首层入户大堂、电梯厅、公共走廊、地下室入户大堂等； 精装交付重点为户内精装设计：玄关、厨房、客餐厅、主卧、次卧、书房、卫生间、阳台等部位的顶棚、墙面、地面，厨房的橱柜、燃气灶、油烟机、热水器，卫生间的淋浴间、洗漱区等设计。

c）弱电智能化设计，整个园区智能化设计（闭路监控、门禁、周界警戒、背景音乐、电子公告等系统），单体内弱电设计（门禁系统、可视对讲、弱电箱、电话网络点位、紧急救援等）。d）室外综合管线设计，包括雨污排水、自来水（常压供水）、开闭所前电缆沟、燃气管线、三网合一管线等，需综合协调能力较强的设计单位。

3、二次深化设计管理：

a）幕墙深化设计，设计单位选定、签订合同、设计图纸审核（石材材质、颜色把控）；

b）门窗深化设计确认，中标单位深化图纸审核：满足建筑外立面方案设计要求、材料符合节能设计要求；

c）外立面分缝图确认，依据方案效果图控制好外立面形式与效果，与建筑整体风格一致；

d）栏杆百叶深化图确认，材料经济合理、颜色型式满足方案立面要求； e）电梯图纸确认，满足配置电梯参数与建筑预留设计尺寸。

四、设计单位的管理

1、设计单位考察、编写评估报告；

2、编制设计招标书、各阶段设计任务书；

3、设计单位选定，设计合同条款谈判与签订；

4、跟进各阶段图纸设计进度，并依据图纸进度与质量情况，安排支付设计费；

5、协调设计单位到项目参与各节点工程验收。

五、销售三宝设计管理

1、样板房设计管理：展示户型确定、样板房土建施工图设计（砖混或钢结构）；精装修设计单位选定、合同签订；装修风格、硬装、软装标准确定，样板房装修方案设计、上会确定方案、施工图设计；各装修用材选型定样、施工过程中效果把控与技术问题协调处理。

2、售楼部设计管理：根据营销要求确定售楼部面积、平面布置、装修风格、外立面造型等；售楼部土建施工图设计（临建或永久）；室内装修方案设计并过会确定，根据方案完成施工图设计；施工现场技术问题协调处理。

3、景观展示区设计管理：根据当地人文与自然环境及市场定位确定展示内容、营造标准、设计风格等；协调景观设计院完成上述内容景观方案设计，并报集团完成上会，按照进度计划设计出施工图；主要乔木、灌木的选择，协调设计院到现场进行施工指导同时处理过程中技术问题。

第三篇：房地产项目规划设计注意事项

房地产开发项目规划设计注意事项

在房地产营销策划的实践中，常常可以碰到“一个设计方案害死一个项目”的情况。究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，“天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业意见，完全不尊重设计院，把设计师当做一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目失败，设计师承担罪名。

从房地产营销角度来看，一个规划设计方案的好坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那么，我们怎样去审视一个规划设计方案？评价分析一个规划设计方案，出发点是什么？根据我们的实践经验，对规划设计方案的评价分析应该把握五条基本原则。

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一、规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，你必须对住户的七十年（几乎是一辈子！）负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。西安融发沁园的最初设计方案中，小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远就是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，而且旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！经过我们的再三坚持，这个方案终于做了修改，把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师完全没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。

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二、规划设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。深圳宝安碧海名园项目，定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，在大约一万平方米的中庭里，布置了“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、五个水幕墙，完全是顶级豪宅的景观设计！粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出三十多万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目定位的典型例子。

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三、规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。湖南株洲的明珠花园，最初的规划方案是上海一家著名设计院提供的，以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。但是他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。后来调整了规划方案，把一个湖变为两个湖，内湖是别墅区独享，外湖是小区业主共享。这样，别墅单独成区，物业管理和安全保护工作都以桥为界，相对容易一些。

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四、规划设计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，比如深圳宝安碧海名园项目，最大的卖点是户型设计，所有的户型全都是错层，每户送20平方米左右的一间或两间房，广告口号是“经典户型，买一送一”。而在那些户型比较一般的项目上，我们就力求环境景观园林设计有些出彩的新意。石家庄天山花园项目，最初的设计方案并未考虑到开盘销售的卖相，在小区布局和分期建设方面都只考虑居住和施工的方便。后来我们提出“先做卖相”的观点，坚持要求项目开盘时必须完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所（兼做售楼中心）、一组精心装修温馨舒适的样板房。开发商按照我们的要求，首先在一期施工中完成这五个工程，项目就具备了良好的卖相。现在许多项目在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的都是为了营销的需要。开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。

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五、规划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。

业内人士常说：“一个项目成败的70％在于前期策划。”这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。在房地产营销策划的实践中，常常可以碰到“一个设计方案害死一个项目”的情况。究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，“天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业意见，完全不尊重设计院，把设计师当做一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目失败，设计师承担罪名。

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第四篇：房地产项目策划设计案例

项目Ⅰ

一、项目名称：山语华庭小区

二、项目建设地点：张家口桥东区林园路，西邻林园路，北邻五一路, 位于五一路与林园路交汇处

三、项目占地及建设规模：山语华庭规划总占地面积6.18公顷，其户型从60平方米到180平方米，十几种户型，主功能房都在阳面特别难得。规划建筑总面积17.01万平方米。其中，住宅建设面积14.4万平方米，商业及配套设施面积2.61万平方米。

四、项目开发商基本情况：开发单位为张家口万嘉房地产开发公司

项目Ⅱ

一、项目名称：府街庭院二期工程

二、项目建设地点：地处张家口市高新区，北临纬二路，东临胜利路，南邻富强路，西邻经二路。

三、项目占地及建设规模：总占地面积26421平方米、总建筑面积70000平方米、总住宅面积50000平方米、绿化率35%、容积率2.3、总户数1430户、机动车车位495辆场所。

四、项目开发商基本情况：张家口市长江房地产开发有限公司

项目Ⅲ

一、项目名称：飞达•东山彩橘小区

二、项目建设地点：飞达•东山彩橘小区项目位于张家口市桥东区东山路乙付13号，建国路二五一医院该小区距离二五一医院向东约400米路北。东至：张家口市凯威制药有限公司、张家口市军粮供应库；西至：张家口市博物馆、空军86270部队；南至：东山路；北至：张家口市世方房地产开发公司。南北最长约400米,东西最长约140米。

三、项目占地及建设规模：该项目用地面积4.8 h㎡，总建筑规模为88000㎡，建筑占地面积6312㎡,规划住宅建筑面积为79000㎡，住宅总户数617户,写字楼两栋规划建筑面积8000㎡(其中一栋4800㎡为开发公司自用)，配套及附属建筑1000㎡（其中包括锅楼房500㎡）。小区绿化面积共计14400㎡（包括绿地、花坛、花架、小品、雕塑等）。

四、项目开发商基本情况：张家口飞达房地产开发有限责任公司

项目Ⅳ

一、项目名称：容辰庄园Ⅲ期工程

二、项目建设地点：地处张家口市中心地带，东临胜利南路,南临工业中横街，三、项目占地及建设规模：总占地面积5.6公顷、总建筑面积11.3万平方米、总住宅面积9.8万平方米、绿化率30%、容积率1.15

四、项目开发商基本情况：张家口市方正房地产开发有限公司

第五篇：房地产项目可行性研究报告论文大纲

房地产项目可行性研究报告论文大纲总论

1.1项目提出的背景

1.2项目可行性研究的依据(依据有关规定)

1.3项目概况（项目名称、地点，开发商简介，项目所在地周围环境状况，项目有关的规划指标和要求等）

1.4项目开发建设的必要性

1.5项目开发建设条件(地形,地貌,水文地质,周边环境,城市规划,交通及公共设施施工条件,社会环境条件,征地拆迁条件,拟建地址建设条件,投资条件比选,推荐建址方案)

1.6项目投资估算（主要的经济指标）

1.7结论及建议市场分析与预测

2.1房地产市场宏观形势分析及预测(2006,2007年全国行业现状及未来几年趋势预测-调查)

2.2大连市房地产市场状况分析及预测(2006,2007年全国行业现状及未来几年趋势预测-调查)

2.3项目所在区域房地产状况分析(需求分析,供给分析,当前租售价格调查和预测,主要竞争楼盘分析调查，重点部分)

2.4 项目目标市场分析建设条件

3.1开发项目用地状况

3.2项目方案的确定（要确定两种方案）规划设计方案

4.1规划设计方案的指导思想

4.2规划设计方案的原则

4.3建筑规模及规划设计方案设想

项目构成,平面布置及户型设计及户型面积,功能要求,建筑艺术,功能以及与城市的协调,建筑,结构,道路,绿化及其它配套附属设施的规划方案。做总平面图和标准层平面图。项目开发进度及组织安排

5.1项目建设工期

5.2项目开发进度安排

5.3 项目销售期及销售时间的确定项目销售计划

6.1项目定价（楼盘均价、各楼均价、每户均价，考虑水平价差和垂直价差）

6.2项目分阶段销售计划

6.3项目销售收入的计算投资估算及资金筹措(参见房地产开发教材及大连市有关部门对房地产开发项目的收费标准)

7.1投资估算的原则

7.2项目建设的投资估算

7.3资金筹措与使用计划财务评价

8.1财务评价基础数据的测算

8.2盈利能力分析(主要报表及指标)

8.3清偿能力分析(主要报表及指标)风险分析

识别项目在实施过程中可能遇到的各种风险,使用单因素的敏感性分析的方法进行不确定性分析。社会评价和环境影响评价

10.1社会评价(项目对社会的影响分析,社会风险分析,结论)

10.2环境影响评价(环境现状,项目前期及实施对环境的影响,环保措施及相应投资,节水节电及消防等)结论及建议

11.1结论(两个方案的比较)

11.2存在的问题及建议附表及附图