公路建设项目分析的论文（五篇模版）

第一篇：公路建设项目分析的论文

摘要：本文针对计划部门面对为数众多的经过可行性研究通过的项目如何安排建设顺序问题，从经济学和投资学的角度研究了影响公路建设项目排序的因素，建立了公路建设项目实施综合评价指标体系，并用模糊判断的方法对各定性指标进行了量化，为科学确定公路建设项目实施序列提供了依据。

关键词：公路建设项目序列评价指标决策研究

公路建设计划部门根据国家政策目标、宏观经济发展战略、部门规划与区域规划，以及项目建设的指导原则、方针、政策来考虑项目的要点、目标和建设理由，并根据国家的人力、物资、资金等资源供应状况，在项目评估的基础上对各项目进行优先排序，根据国家财力，按照项目投资效果大小顺序进行项目建设。随着我国经济发展及投资主体多元化格局的出现，形成了大量的通过项目评估的公路建设项目，给年度实施计划的安排带来一定的困难，亟待建立一个综合评价的方法来安排项目的实施序列，以提高政府投资决策水平。

在现代市场经济条件下，必须运用科学的理论和方法对一个公路建设项目进行事先评价以科学地安排公路项目的建设序列。我国公路交通处于快速发展阶段，公路建设项目的决策机关面对为数众多的经过可行性研究通过的公路建设项目和有限的建设资金，如何安排其建设顺序成为一个棘手的问题。运用科学的方法进行公路建设项目实施序列是公路计划管理部门急需研究的课题。本文在综合分析公路建设项目实施影响因素的基础上，从经济学和投资学的角度研究影响公路建设项目排序因素，提出了公路建设项目实施综合评价指标体系，并对各定性指标的量化进行了研究。为科学安排那些报批公路项目的建设顺序提供了依据。

1公路建设项目实施序列指标集

影响公路建设项目实施的因素很多，有定量指标，也有一些定性指标。在实际工作中，决策者通常只注重定量指标的分析，并以此作为衡量项目优劣的标准，缺乏对定性指标的量化手段及其分析，因而，往往影响决策的时机与决策的质量。

在对公路建设项目实施决策时，首先要根据公路建设项目的特点确定决策体系的综合评价指标集。

1.1公路建设项目决策指标集的选取原则

决策是一种认识现状，预测未来、指导行动的动态过程。因此，只有全面了解决策目标，预测未来的发展趋势，才能做出科学的符合事物发展规律的决策。结合公路建设项目的特点，选择项目实施决策指标时遵循以下原则：

(1)精练性与综合性相结合的原则；

(2)实用性与可测性相结合的原则；

(3)政策性原则；

(4)定性与定量指标相结合的原则；

(5)指标的独立性与相对性原则。

研究表明，影响公路项目实施的指标众多。在指标集中难以全部罗列，也没有必要全部罗列时，我们只需从中选取最有代表性的指标，而摒弃与之在定义和意义上相类似的指标，以保证正确分析各指标的关系。另外，由于公路建设项目在很多方面有较大差异，绝对指标的可比性较差。因而应将绝对指标转化为相对指标。

1.2公路建设项目实施序列决策评价指标体系结构分析

公路建设项目实施序列的决策，涉及到很多因素，指标结构较为复杂。决策时既要考虑到项目建设的必要性，又要考虑项目的可行性，同时还要从可持续性发展的角度考察项目对环境、生态等方面的影响。将影响决策所包含的因素，按照最高层、若干有关的中间层和最低层的形式排列起来，构成公路建设项目实施序列决策的层次结构。

1.3决策指标定义

公路建设项目综合评价体系的指标定义、度量方法分述如下：

1.3.1国家政策符合度(符号K1)

定义：公路建设项目体现国家政策的程度。

度量：该指标为定性指标，采用模糊度量方法。

说明：该指标度量时需考虑以下几个分项：

(1)公路建设项目与国家的五年计划和远景规划一致性；

(2)公路建设项目与国家综合运输网络发展战略的协调程度；

(3)公路建设项目与国家发展重点，优惠政策、民族政策、及扶贫政策的联系程度；

(4)公路建设项目与国家的信贷政策、价格政策的关联程度。

1.3.2区域社会经济需求度(符号K2)

定义：区域社会经济发展对公路项目建设的需求程度。

度量：该指标为定性指标，采用模糊度量方法。

说明：区域社会经济是介于微观经济与宏观经济总量之间的一个中间层次，属于中观经济。在度量该项指标时需考虑以下几点：

项目促进区域社会经济开发和改善人们生活质

(1)公路建设量的程度；

(2)公路建设项目对区域资源开发的促进程度；

(3)公路建设项目对区域旅游等第三产业发展的促进程度；

1.3.3路网属性(符号K3)

定义：是指拟建公路项目在国家公路网规划中的位置。

度量：定性指标，模糊度量。

说明：2000年前，国家将重点建设国道主干线系统中的“两纵两横”和三个重要路段。2000年至2020年重点建设国道主干线中的“五纵七横”。据此各省、直辖市、自治区又制定了相应建设重点。所谓项目在路网规划中的位置是指拟建项目与国道主干线系统和地方建设重点的关联程度。

1.3.4技术等级指数(符号K4)

定义：拥挤度与道路等级系数之积。拥挤度是指现有道路高峰小时交通量与道路基本通行能力的比值。

说明：技术等级指数，是体现现有公路等级与交通量的适应情况。公路等级的标准是根据交通量的大小确定的。现有公路的交通量与道路通行能力的比值反映了目前公路的交通负荷程度。相同的负荷度对不同等级公路显示的重要性不一样。因此，引入公路等级系数d。对于d的取值，由拥挤度的定义可知拥挤度的值小于等于1.0，因此取高速公路的d值为1.0，其它等级公路的d值是根据其设计年平均日交通量与高速公路适应交通量的比值而定。在项目具有相同的负荷度情况下，d越大说明现有公路等级较高，交通量亦较大，则提高等级所节约的效益就较大，该项目需要改建的迫切程度较大；反之亦然。若项目的现有公路等级相同，公路负荷程度越大，那么需新建或改建的迫切性越大；反之较小，迫切性也较小。由此，K4从另一个角度反映了拟建项目建设的必要性。

1.3.5经济指数(符号K5)

定义：是从宏观经济的角度反映建设项目的经济效益大小的指标。

EIRR——项目经济内部收益率，由可行性研究报告中取用；

I——项目总投资系数，其值是根据可行性研究报告中项目总投资额来确定，将项目投资总额换为以亿元为单位的数值后，取该值的倒数(无量纲)。

说明：为了使各项目的经济分析评价结果更具有可比性即不但反映项目对国民经济的贡献程度而且还要反映出它本身投资规模的大小因此引入经济指数K5。同时，由于受资金限制，为了能够体现项目间在内部经济收益率相同的情况下的优先顺序引进项目投资系数I。因此，K5能够较全面的反映出项目在国民经济评价的结果，并能反映出公路建设项目的投资规模。

1.3.6财务指数(符号K6)

定义：是反映项目在财务上的盈利能力与清偿能力大小的财务评价指

标。

FIRR——内部财务收益率，由可行性研究报告中取用；

i——项目财务基准折现率，由可行性研究报告中取用；

R——贷款占投资总额比率，由可行性研究报告中取用；

n——贷款偿还期限，由可行性研究报告中取用。

说明：由于各项目之间财务基准折现率不同，以及贷款比例的差异导致还款期这一指标在项目优选过程中可比性较差。考虑到以上两个因素构成财务指数这一指标来综合反映项目的盈利能力。当n、i相同时FIRR、R越大盈利能力及清偿能力越强，FIRR、R相同n、i越大盈利能力及清偿能力越弱。

1.3.7环境综合指数(符号K7)

定义：反映公路建设项目对环境影响程度的指数。

度量：定性与定量相结合，模糊度量

说明：我国目前的环境影响评价，一般只是对高等级公路才单独进行编制环境评价报告，而项目的前期工作中，尤其是在可行性研究报告的编制中原有的《公路建设项目可行性研究编制办法》(以下简称编制办法)对环境评价内容要求甚微，而在修订后即将出版的编制办法中做了较详细的规定。根据修订后的《公路工程可行性研究编制办法》，及目前我国公路建设项目环境影响评价的研究现状，本课题对该指标直接进行模糊量化，暂不详细考虑各影响环境因素的权重，以便使本课题更具有一般性，应用范围更广。

以上七个指标分别从各个侧面全面地反映了拟建公路项目的特点，通过运用以上指标即可对公路建设项目进行评价和排序。

2指标的量化

要对公路建设项目进行综合评价需对所选指标进行量化，定量指标的量化通过指标的定义可从可行性研究报告中获得，定性指标的量化需要通过一定的数学方法进行。经研究，推荐采用模糊量化方法，各定性指标量化过程如下。

2.1国家政策符合度K1

对于国家政策符合度指标K1，其需要考虑的因素主要有4部分。根据4个分项建立两两比较的判断矩阵K1-a1(其中a1分别为前述中的1，2，3，4分项)

然后就某一个项目对各分项(效益指标即越大越好)评分进行给予其赋值，这是模糊指标定量化的过程。一般来说对于指标最优值可赋10.0；对于最劣值可赋值0.0。

据此可得各分项a1的取值q1构成矩阵C1；C1=(qi),其中I=1，2，3，4。

2.2区域经济需求度指标K2

同理，对于K2，影响其取值的3个分项(亦为效益指标)的判断矩阵及赋值所构成的矩阵C2为：

2.3路网属性K3

主要由两方面因素决定：

(1)在国家路网规划中的位置a1，该指标亦为效益指标。

对于上面的赋值有如下含义：

高：对应“五纵七横”及两纵两横”周围连接线

一般：其它用道及“五纵七横”的连接线；

低：省道；

低：县乡道路。

(2)拟建项目一端或两端的道路a2

很高：两端道路等级均比拟建项目现有等级高；

高：一端道路等级比拟建项目现有等级高；

一般：两端等级与拟建项目现有等级相同；

低：一端比拟建项目现有等级低；

很低：两端比拟建项目现有等级低。

由此，即可定出a1与a2值。

2.4环境综合指数K7

由K7的定义可知其为成本指标(即越小越好)；则K7这一模糊成本指标的量化如下：

很高：拟建项目对环境无负影响，反而有助于周围环境的改善和提高；

高：拟建项目对环境无负影响；

一般：拟建项目对环境综合后产生较小的负影响；

低：拟建项目对环境综合后产生较大的负影响；

很低：拟建项目对环境综合后产生一种极大的破坏。

对各指标实现量化后，为对公路建设项目进行综合评价，尚需对指标进行标准化处理，并需合理选择各指标权重和适宜的评价方法，这些研究工作将另文介绍。

3结论

公路建设项目的可行性研究对象是某一个工程项目，研究目标是该项目可建与不可建。本文研究对象是已经经过可行性研究是可建的，申报实施的众多公路建设项目，研究的目的是将这些待实施的项目排个建设的先后顺序。公路建设项目综合评价就是为计划部门提供一个安排年度实施序列的一种方法。基于通过可行性研究报告评审的结果，系统地分析影响公路建设实施的各种因素，并给出模糊指标定量化的方法。

第二篇：(论文)农村公路建设

加快农村公路建设、全面提升服务水平

（马鞍山三立建筑公司，安徽马鞍山243000）杨志军

[摘要]：发展和改善农村公路交通，是解决“三农”问题的重要前提和基础条件，进一步加强农村公路建设，加快让农民兄弟走上沥青路和水泥路的步伐，以实际行动支持“三农”工作。加快推进“通达”工程和“畅通”工程建设，基本实现全国所有具备条件的乡镇、建制村通公路。本文结合实际阐述农村公路建设现状及存在的问题，加快农村公路建设。

关键词：加快农村公路建设

公路是经济的载体，是通向现代化文明的纽带。马鞍山市“村村通”工程作为计划中“亲民、爱民”工程，目前正紧锣密鼓得抓紧进行，市委、市政府把“村村通”工程建设作为“加强农业基础地位，促进城乡协调发展，大力改善农业和农村基础设施条件”的重要使命来抓，广泛动员、统一思想、提高认识、采取措施、确保“村村通”工程建设快速推进。

一、把握时机，全面推进村村通公路建设

中央强调“为了实现全面小康社会的宏伟目标，必须统筹城乡经济社会发展，更多地关注农村、关心农民、支持农业，把解决好农业、农村和农民问题作为全党工作的重中之重，明确农村公路建设的主要目标：加快推进“通达”工程和“畅通”工程建设，县乡公路五年增加30多万公里，新改建农村公路120万公里，基本实现全国所有具备条件的乡镇、行政村通公路，95%的乡镇和80%的行政村通沥青（水泥）路。

农村公路是农村公益性基础设施，是直接服务农村、惠及农民的大好事。在今年的全国交通工作会议和全国农村公路建设电视电话会议上，交通部部长李盛霖指出：新时期交通工作要紧紧围绕新农村建设的中心任务和总体要求，坚持政府主导，将农村公路建设规划纳入社会主义新农村建设总体规划之中，统筹协调，突出农村特色，使农村公路建设成为社会主义新农村建设的有机组成部分，并将农村公路建设作为交通系统服务社会主义新农村建设的一项伟大历史重任。为此，安徽省政府决定，从2005年起，以每公里补助10万元形式，加速推进村村通沥青（水泥）路建设。省长王金山指示：农村道路建设是社会主义新农村的重要内容，是农村实现全面小康的现实需要，要坚持高起点规划、高水平实施，做到速度和质量的统一，真正把农村公路建设成为“民心工程”、“德政工程”。

我市以此为契机于3月6日在当涂县召开了2005年“村村通”总结表彰暨再动员大会，全面总结了我市“村村通”工程主要经验，认真分析了工程建设中存在的问题，提出紧紧抓住我市当涂县被列为全省“村村通”建设试点县的难得机遇，扎实推进我市农村公路建设，切实提高我市农村公路的使用质量，全面提升农村公路的服务水平。

二、区位优势及公路现状

马鞍山市位于长江下游南岸、居安徽省东部，东临石臼湖与江苏溧水县交界；西濒长江与和县相望；南与芜湖市、宣城县接壤；北与江苏省南京市毗连；具有临江近海，紧靠经济发达的长江三角洲的优越地理位置。马鞍山为我国十大钢铁工业基地之一，是安徽省重要的工业城市，城市综合经济实力和发展水平位居安徽省前列。鉴于特殊的地理区位优势及国民经济持续发展的良好态势，加快马鞍山地区农村公路建设步伐是促进区域经济快速发展的需要。

截至2005年底，市域内公路里程为1640公里，其中国道37公里，省道59公里，县道290公里，乡道709公里，村道545公里。按公路的技术等级来分：高速公路13公里、二级公路135公里、三级公路144公里、四级公路868公里、等外级公路480公里。目前全市 1

乡乡通油路，村村通砂石以上道路。

马鞍山市是安徽省重要的工业城市，货物运输占有相当比例。铁路、水路为货物运输重要方式，而公路作为一种门到门的交通运输服务方式更受到广大用户和业主的青睐。近年来，随着社会经济的发展，城市基础建设蓬勃兴起，钢铁工业如日中天，钢铁原材料采集、球磨、磁选、烧结等都是通过公路运输来完成的，农村公路及国、省道和其它支线公路承担了绝大部分运输能力。为此，畅通农村公路提高路况等级，将进一步扩大农村对外开放，改善农村的生态环境与投资环境，对加快推进全面建设小康社会起着举足轻重的作用。

三、农村公路发展的概况

马鞍山市农村公路网的密度，按面积计算为87.4公里/百平方公里，按人口计算为11.8公里/万人，按经济计算为5.56公里/亿元；路网等级水平为4.4；道路铺装率为23.5%。

县乡公路建设完成投资56300万元，新改建里程955公里，其中县道247公里，乡村道748公里，到2005年底，县乡公路达到1544公里，所有乡镇均通沥青（水泥）道路，所有行政村均通砂石以上道路，50%行政村通沥青（水泥）等级道路。

由于国家及地方对县乡公路建设高度重视，且投入巨大，县乡公路建设将继续保持高速发展势头，县乡公路建设继续向深度和广度上发展，公路网的密度、质量及通行能力将会有一个极大提高。

四、强力推进村村通工程建设

1、提高认识

农村公路建设的实践充分证明，加快农村公路建设，改善了农村生产和生活条件，发展了农村经济，增加了农民收入，同时也使外部先进的文化、信息和科学的思想、知识传播进来，促进农村社会进步和城镇化建设，让农民兄弟走出泥泞，奔向小康大道，是落实了全面建设小康社会目标的措施之一，也是对广大农民建国以来我国经济和发展作出巨大奉献的实际回报，符合广大农民的根本利益。从交通发展的整体性、协调性，可持续性来讲，乡村公路的“升级”改造直接关系到我国路网整体水平的提高，离开了乡村公路的跨越性发展，也就不可能实现交通新的跨越式发展。

2、成立专门机构，加强领导

为保证农村公路的顺利实施，我市成立由政府领导、交通、农业、财政、土地等部门组成的建设指挥部，抽调专职人员办公，全面负责通村公路的指导、协调、检查、督促工作。市交通局组织抽调工程技术人员从行业管理方面予以指导，并全面负责检查、督促、竣工验收等工作，各乡镇政府成立相应的组织，全面负责包括组织、协调、土地占用、房屋拆迁、青苗补偿、杆线迁移等善后处理工作。以此确保通村公路的顺利推进。

3、抓好工作重点，确保工程质量

指挥部对工程建设项目的工程进度、工程质量、施工安全和资金使用等情况坚持每月一查，建立工程建设、廉政建设双合同制，在签订工程建设合同的同时，签订廉政建设合同，确保在通村公路建设中“工程优质、干部优秀”。

工程项目是严格执行“政府监督、社会监理、企业自检”的质量保证体系，所有项目以公开招标的方式确定施工单位，并委托市公路局下属监理公司现场监理并签订监理合同。监理公司对现场监理人员进行岗位培训，建立一套完善的工作制度，组织监理人员学习设计图纸、合同文件及有关技术规范，明确控制标准，严格执行公路工程建设法律、法规、技术标准和规范，进行工程质量检测，参与工程质量事故处理和工程验收。

强化施工企业质量意识，严把质量关。施工企业是工程质量的第一责任人，应牢牢树立“百年大计，质量第一”的建设方针，做到不合格的材料不进场，下层工序没验收的上层不施工。对通村公路的施工提出：路槽处治的深度到位、路基回填碾压到位；现场施工确保路基、路面的宽度、厚度、平整度、拱度和密实度；严格把住备料关、配比关、拌和关、碾压

关、养生关和摊铺关。在进行自检或抽查过程中，发现问题及时纠错。在狠抓外业的同时，不放松内业资料的质量管理，对所有的原始施工记录，检测数据确保做到公正、准确、科学、规范。

加强通村公路建设的财务管理。通村公路建设，缺少资金保障，将成为无米之炊。为保证村村通公路建设资金的安全、合理、有效使用，提高投资效益，指挥部坚持专款专用的原则，实行单独建帐，专人管理，单独核算，同时积极争取地方配套资金的到位。

4、进一步加强管理，提升农村公路的服务水平

农村公路等级低，抵御自然灾害的能力弱，这更是对我们提出严要求，除了对建设过程的监督管理，还应对加强建设程序，分级管理制度，建成后的养护管理工作的管理，指挥部组织召开了通村公路动员会，成立了由乡镇长挂帅的领导组，制定相应管理办法和规章制度，建立完备的组织领导体系和目标责任制，组织技术培训，使乡镇管理人员掌握基本的施工要领；对竣工的通村公路及时办理接养手续，建立“乡道乡管”、“村道村管”的乡村公路管理养护机制，把乡村公路管理纳入各及政府的职责。

五、存在的问题

1、公路等级低

我市乡、村公路大部分为中级及以下路面，占总里程的93％，等外级公路占总里程62％，公路路基普遍不宽，路况差且大部分路基为民工建勤土方，质量不好。油路面由于使用时间长，平时养护欠缺，局部出现龟裂，坑槽、肯边等病害；砂石路面大部分平整度差，晴天扬尘，雨天泥泞。

2、路网密度稀

马鞍山市达到等级公路的乡、村道的密度为0.3公里／平方公里，农村道路不仅质量差，数量少，而且部局不合理，未形成完善的公路网络，给公路科学管理带来了一定难度。

3、资金筹措特别是乡镇村自筹难度大

农村公路建设对农民集资实行“一事一议”政策，“两工”和“两费”被取消，与原先的村提留和乡统筹相比，数额差距较大，且“一事一议”政策落实有很大困难。同时，征地、拆迁、青苗补偿等一系列费用要纳入预算，导致农村公路建设成本上升，国家和地方政府尽管投入了大量的资金，但仍有40％的资金需地方自筹，困难较多。

4、建设技术力量薄弱

农村公路建设范围广，推进的速度快，造成基层技术力量薄弱。部分农村公路项目只注重主体质量，忽视边沟、排水等附属设施的质量，一旦遇到灾害，损毁严重，使农村公路没有发挥应有的作用。

5、农村公路管养不力、建养失衡现象严重

按公路分级管理原则，县道由市、县交通部门管养，而乡、村道路主要是由乡、镇政府、行政村负责管养。目前农村公路养护管理工作力量薄弱，养护管理机制不完善，养护队伍不稳定，养护技术落后，养护设备缺乏等问题十分突出。

6、路政管理薄弱

农村公路法规体系不健全，加之执法不严，超限车辆毁路现象日益严重，在农村公路上打谷晒粮、违章建筑、侵犯路产路权行为时有发生，造成了公路早期损坏，降低了公路的通行能力和使用年限。

六、加快农村公路建设的建议

1、建议市政府建立“村村通”公路建设专门机构，由市政府领导挂帅，各相关部门如计划、财政、交通、土地、供电、公安、电讯、林业、水利等，及各乡镇负责人为成员，以加强对全市通村公路建设的组织领导，全面负责通村公路建设的统一指挥和协调。

2、农村公路建设核心的资金问题，通村公路点多面广，耗资巨大，应在争取政府补助、财政补贴的同时，调动各方面社会力量，用好一事一议政策，广集财源，另外再争取一点沿线受益群众、厂矿企业的资助，多渠道集资，取之于民，用之于民。

3、建议各相关部门配合、支持，给村村通项目创造一个良好的建设环境。涉及到沿线的征地、拆迁、杆线迁移等工作由各相关部门自行负责解决；各乡、镇、行政村按规定完成通村公路的路基、涵洞等配套工程，确保有限资金依照规定用于通村公路路面建设。

七、结束语

农村公路是惠及农民兄弟的“亲民、爱民”工程，农村公路的建设，优化了路网结构，改善了投资环境，加快了工业化进程，增强了乡镇对农村的影响力，它的最大的受益者是农民。

第三篇：项目分析

鼓楼尚街项目分析

项目简介：

“鼓楼尚街”，地处步行街北轴，位于银川市文化东街与湖滨街之间，及城市商圈快速发展的核心地段。东至银基花园，南接文化东街，西至文湖巷，北靠湖滨东街。坐拥城市中心交通枢纽之地，距离鼓楼仅百米之遥。项目总占地约30亩，由5栋公寓楼、1栋商务楼以及沿街商业组成，总规划建筑面积约8万平米，其中：住宅约2.4万平方米，商业约2.6万平方米，办公区及剧场 9000平方米，地下商业及停车场约2万平方米。鼓楼尚街商业街项目项目依据Lifestyle Shopping Center的开发模式，规划出超市、流行前线时尚卖场、精品时尚街、美食街、酒吧区、剧场影院、创意办公区、精品公寓等八大功能区，实现多元业态的组合，活力的商业混合区。鼓楼尚街旨在通过以大型超市为主力店，依靠特色餐饮、咖啡厅、酒吧、KTV、剧场的引入，以满足全市年轻人的时尚消费为出发点，以时尚购物为辅助功能，从而打造出一个极具文化、休闲、娱乐、购物特色的不夜城。

地理位置：

众所周知，地理位置对于一个楼盘升值潜力的重要性。鼓楼北街贯穿项目南北，连接起步行街，文化东街、湖滨东街、组成项目人流的强有力磁场，由此而形成沿街精品购物街区，让百年商圈不再苍老、九位一体商业让鼓楼尚街更显活力。“鼓楼尚街”坐拥鼓楼商圈核心区，延续百年商圈文化、革新新华商圈新业态、汇聚人流、物流、商流，彰显不可估量的财富价值。让银川更体面，使百年商圈更辉煌。老银川人都知道，以鼓楼为中轴的黄金地带涵盖了新华街商圈的各大商店和超市，是银川市客流量最高的集中区，鼓楼周边一直以来也是广大商家的必争之地。宁夏天贸房地产公司正是看到了鼓楼以北的城市发展前景和未来商机，于是投巨资打造大型商业集中区，打通了鼓楼直达湖滨街的城市主干道，彻底改变这里的交通环境及居住环境。该项目整体规划定位在未来城市发展阶段的全新认知之上，突出建筑品质及景观，它将成为银川市区别和优化传统消费观念向精品化、高端化提升的商业集中区，也将成为引领城市商业升级和消费意识升级的又一个最具辐射力的核心商圈。

“鼓楼尚街”于步行街一脉相连，集室内精品购物，大型超市，星级影城，大剧院，美食广场，公寓，金融，酒店，商务办公，九位一体的时尚生活商业街区，革新百年商圈新业态，为银川新华商圈再添活力。同时，鼓楼北街打通至湖滨街也将方便市民出行，惠泽周边商家，带动以鼓楼为中心的百年商圈再次腾飞。鼓楼至今为止已有193年历史，承载着几代宁夏人的梦想，见证着银川从落后到繁华，从革命基地变成如今的商业中心。时间帮我们验证了一切，选择鼓楼尚街，就是选择整个银川未来发展的脉络，与城市共同繁荣。

交通配套：

附近周边配套有：酒店：锦江之星、盛世花园大酒店、七天酒店、福锦酒店 商业：玉皇超市、隆欣商场、中山商场、汇川商场、新华百货、华联商厦 文教：兴庆区第十五小学、二十一小学、银川市图书馆

银行：中国银行、中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国邮政储蓄银行、石嘴山银行等 餐饮：粤珍轩、毛家饭店、香春基、鼓楼饭店、天富汉餐、天吉海砂锅、融德餐厅等 医院：银川市口腔医院

其它：万达国际影城、金凤凰电影文化中心、百丽体育、华君电玩

18路 22路 25路 41路 42路 49路 105路等公交车，让出行更加的方便。

周边道路流线通畅，多条公交干线经过。全方位立体交通网络，强势汇集来自四面八方的消费群体。

周围环境：

“鼓楼尚街”，一座12万平米顶级风范商业帝国，九位一体的商业功能模式，一座全地区，全客层，全时段，全方位市场定位的商业航母，一座可逛，可购可居，可玩的24小时城市生活梦想总站......体验式开放街区，功能化布局，拥有全室内天空风情步行街 ——时尚内街，独秀银川！项目摒弃传统百货和购物中心室内闭塞、压抑的消费环境，以全新Lifestyle开放式的国际步行街区倾力呈现，更加符合现代消费者的购物习惯，让购物者充分体验国际化商业街的时尚与休闲。

“鼓楼尚街”它以最优势的品牌资源，提升其商业整体价值，且铺铺临街，营造出独具魅力的商业空间。一连二的商铺结构，空间布局合理，黄金业态组合，成就黄金旺铺标杆，堪称鼓楼商圈极其稀缺的沿街旺铺。将成为区别和优化传统消费观念向精品化、高端化提升的集中商业区，也将成为引领城市商业结构升级和消费意识升级的又一个最具辐射力的核心商圈。

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商业情结：

作为中国古代用于报时的建筑，钟鼓楼传承了中华传统建筑风格和“天人合一”的文化形态。它内积的历史沧桑和人文内涵也见证了其他日新月异的建筑层层更迭。经过千百年的洗礼，钟鼓楼不仅形成了其独特的建筑风格，也很好地将钟鼓楼商业历史文化传承、融汇，无论是北京的南锣鼓巷、抑或是西安的鼓楼西大街，都体现了中国人自古就有一份关于鼓楼的商业情结。银川百年鼓楼因商贾云集、繁华兴隆而享誉区内外，堪称银川商业的发源地。

如今，鼓楼商圈已是银川市家喻户晓的成熟商圈，这里集美食广场、时尚品牌、娱乐消遣于一体的商业氛围为乐活的银川人民平添精彩。时尚快乐的银川人对美的追求也越来越高，他们寻求更便捷、更优化、更辛辣的概念新生活，而作为旧城改造项目——鼓楼尚街的出现将牢牢抓住银川人的眼球。通过以鼓楼尚街为代表的旧城改造项目，鼓楼北街以现代中式建筑风格为主，而鼓楼依旧是银川历史风貌街区的代表。历经沧桑变革，她的巍峨存在提醒一代代银川人保持从容淡定，她的深沉稳重安抚一代代喧嚣的都市情绪。时代在变，鼓楼文化的“天人合一”本性依旧是其他建筑无法取代的！尊重银川，尊重这座城的历史，据守百年核心商圈，“鼓楼尚街”缔造九位一体时尚新生活。

繁华尚街：

2013年，承载了银川市发展历史的老城区——兴庆区拉开了旧城改造的序幕，通过对旧城更新改造和道路畅通工程的实施，全面优化银川建设格局，重现千年文化名城风貌，凸显百年鼓楼历史人文特色。被银川市政府列为2013年旧城改造重点工程和重点道路打通工程计划，即通过将鼓楼北街打通、延伸并进行整体改造，打造出一条南北全长174米的特色主题商业街区——“鼓楼尚街”，更是备受瞩目。

食“尚”生活

银川作为移民型城市，汇聚了全国各地的餐饮派系和资深食客，他们刺激着银川美食行业蓬勃发展。“鼓楼尚街”规划设计的餐饮美食区距中心岛开间3米，门前走廊开阔，店内窗明几净，通透的水晶吊灯发散着慵懒的光线，舒适的沙发搭配精致装修温暖着你的眼。在这里，设计师充分考虑到经营业主的经营需求为食“尚”空间，解决最为便利的烹饪和就餐区域，加上美食美器，艺术品一样的餐食，填满的将不止是你的胃。

潮流尚牌

银川现有的传统购物广场在空间设计上较为封闭，业态也相对单一，可供选购的品牌同质性较强。为给市民营造出可供工作、购物、休闲同时进行的全面活动空间，“尚街”引进休闲功能强大的生活式购物街区模式。“鼓楼尚街”西区中部打造一条以天空为顶的风情街，开阔明朗的视野中，每件时装都在阳光下呈现出它的真实气质，让“琳琅满目”不只是停留在文字和影像之中。

爱尚酒吧

银川的酒吧文化是包容柔和的，吸引的客群范围广、年龄跨度大。套用奥地利作家斯蒂芬·茨威格的名句就是：“我不在酒吧，就在去酒吧的路上”。银川人三五成群，听着音乐聊聊心情，就着“辣糊糊”喝茶水，乐知天命、及时行乐的快乐精神从小养成。“鼓楼尚街”的酒吧在设计的区划上，按酒吧类型通过客群分层，有年轻人青睐的激情嗨吧，有适合沉稳性格的演艺吧，也有商务礼仪规格的休闲茶座。

文化尚赏

随着“鼓楼尚街”东区的宁夏大剧院重建完成，银川的国粹传承又将掀起新的热潮。宁夏京剧团名家荟萃，流派纷呈。如今尚街提供了崭新的环境，艺术家们的梦想可以在更高的舞台起飞，银川的票友戏迷朋友们有机会一饱耳福。鼓楼北街改造后，从满足基本生活的需求，到品质生活的享受，从品美食逛小店，到看大片观名剧，无论是密集的工作洽谈，还是温暖的关怀，抑或是朋友间小聚，所有要求都能在这里一站式满足，这里既是商业的顶级盛会，亦是文化的终极盛宴，更是呈现在我们视觉中的亮丽风景。

特色商区：

近年来，在国家房产政策的调控下，靠投资、炒卖住宅房产的现象受到打压。住宅市场受到挤压，盈利空间大幅度缩水，开发商开始逐步转向商业地产和多业态发展的趋势。在银川，自2010年万达、绿地等中国商业地产领军者高调进驻后，商业地产也犹如雨后春笋一般，仅去年就有大大小小10多个商业项目在各区域拔地而起。随着城市化的发展，商业地产开始进入快车道，有机遇也有挑战。

近年来银川房市开始低迷，住宅销量逐渐减少，供大于求逐渐显现。通过市场调研发现，随着城市扩张与旧城改造项目的不断增多，越来越多的银川周边市民搬迁进入市区，对商业的需求开始日益增加。而银川市区住宅楼盘较多，商业项目却屈指可数，因此随着城镇化的不断提高，将间接刺激商业地产的进一步发展。随着城市化进程的发展，目前商业地产也被众多房地产开发商看好。在2011年，金凤万达广场获得成功后，银川的商业地产进入了快速发展阶段，城中心有金凤万达广场、悦海新天地、城北有大阅城、奥特莱斯，城西有新华联广场、西夏万达广场，城东有银川永泰城，城南有中拓世纪城„„涵盖多种业态的城市综合体可谓在银川不同区域遍地开花。但随着市场供应量增多，同质化现象严重等问题也开始显现。

“鼓楼尚街”也是一座城市综合体，但它区别和优化传统消费观念，依据LifestyleShoppingCenter的开发模式，精心打造沿街精品购物街区，更强调生活的娱乐休闲功能，为消费者营造一个新的生活空间。地下设有国际连锁超市和大型停车场，购物中心囊括高端品牌、健身会所、特色美食、露天茶座、大型影院、风格酒吧等九位一体商业，让鼓楼尚街更显活力。根据最新的消费趋势，项目还增加了体验式业态的比重，如动感电影院、KTV、主题咖啡厅等。在商业地产开始扎堆的今天，要做到差异化经营，引入先进的运营模式，打造成特色的商业地产才能赢得市场。

百年商圈：

银川“鼓楼尚街”，鼓楼北街绝版财富要塞。春华秋实，世事变迁，一个地方，一段时间，一种文化。千年凤城，百年商圈。鼓楼望北天赋稀贵，财富基因世家传承。鼓楼尚街，擎领百年商圈核心商业理念，据守鼓楼北街财富金轴，这里传承着近千年的凤城文化，这里沉淀着数百年的商业基因，拥有一大批消费人群。

“鼓楼尚街”，秉承中国两大New lifestyle设计精髓，依托鼓楼尚街商圈延续数百年的文化与商业气息，全新打造适合银川本地人消费习惯的商业巨擘，漫步鼓楼尚街仿佛时光倒流，它将过去与现代、怀旧与时尚巧妙安排成一场独特的商业交响乐。“鼓楼尚街”以十二万平米的超大规模，更新现代的建筑硬件，完美的业态组合，为银川楼市及周边地区市民打造高档的New lifestyle商业，承载银川市核心区地标商业使命，它的出现必将推动银川商业的升级换代。百年商业老圈养育了银川数代商业世家之后，于2013年，赋予了鼓楼商街新的历史使命，传承了百年商圈财富文化基因，让百年商圈不再苍老，使鼓楼商街更显活力。

如今：鼓楼商街——革新百年商圈新业态，统一经营定位，统一规划布局，统一招商招租，统一装修标准，统一营业时间，统一服务规范，统一营销推广，统一卖场管理。让投资商家演商业传奇，大作千万人生意！步行街转型休闲商业街，打造都市形象名片。鼓楼尚街紧临步行街，从文化街打通至湖滨路，是银川市今年启动的旧城改造项目之一，即银川步行街后又一个集九位一体时尚商业新街区。鼓楼尚街涵盖了成功的商业步行街所需的地段优势、文化底蕴、全新模式，并由实力雄厚的商业季候倾力打造，前景十分广阔。

银川城市扩张与旧城改造，为商业地产的发展提供历史机遇，鼓楼尚街项目占据的地块是未来很难再有的，周边教育、医疗、商业配套齐全，使得整个项目具有了非常大的商业投资潜力。一种商业、一种风格、一种时尚就在鼓楼尚街。

随着时代科技的日新月异，大型综合商场的商业模式也在不断的发生着变化。在继传统门店、百货商城、购物中心、步行街、MALL之后，全球第六代商业模式，即生活方式中心Lifestyle center 逐渐形成。而鼓楼尚街就是秉承这种New lifestyle 的商业，逐步的站立在银川楼市的这座金字塔上，让这种先进的商业模式放大于银川，让银川与世界同步!

“ 鼓楼尚街”用以十二万平米的超大规模，更新换代的建筑硬件，完善的业态组合，为银川及周边地区市民打造全新的高档的New lifestyle 商业，它能够满足市民购物、休闲、娱乐、餐饮等更加多元的生活消费需求而诞生的，强调休闲中购物，娱乐中享受生活。它包罗了众多主力店和商铺，集购物、休闲、体验、娱乐、饮食、商务为一体。在银川市各业态间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的聚合体。它的出现承载了银川市核心区地标商业的使命，它必将推动银川商业的升级换代。

银川鼓楼尚街能够推出银川商业的全新升级，正是因为鼓楼尚街的地理优势。“鼓楼尚街”地处百年成熟商圈内，坐拥近300万消费人群，地段优势无须解释，周边配套十分繁华，打通至湖滨街，周边8条公交干线经过，大型百货、大型超市、高档社区、酒店及商务办公林立，商业气氛极其浓厚，又配有超大型停车场，700余地下停车位，新华商圈独一无二，让消费者不再为停车发愁。鼓楼尚街坐拥鼓楼商圈核心区，延续百年商圈文化、革新新华商圈业态、汇聚人流、物流、商流，彰显不可估量的财富价值。让银川更体面，使百年商圈更辉煌。

房地产投资分析

吕瑶 12011248875 2011级经管系房产(2)班

第四篇：项目分析

项目分析

－、项目现状（略）

二、项目定量分析：

1核心商圈百货类商业定量汇总：

·核心商圈内百货类商业总体量为42300平方米，共有商户529户；

·核心商圈内百货类商业业态分布基本一致；一层多设超市吸引客流；二层以男装为主；三层以女装为主；

四层以上为皮鞋、运动、文体等杂类；

·百货类商业的标准铺位使用面积都在30平方米以上；

总结：

·核心商圈内市场类商业总体量为103520平方米，共有商户1608户；

·区城市场类商业整体低挡、落后、无规则和明确的功能分区；硬件也跟不上；

·区城市场类商业标准铺位一般都为20平方米

·本案就酒店配套来说肯定是中高档商业物业，因此中低档市场定位不太适宜；

·目前市场类商业业户对单铺位面积需求较大，但同时能承受租金能力较低，一层主流租金也就在3元╱天╱平方米，甚至更低，本项目做市场很难实现商业价值最大化； ·地下商业普遍不被认可；

·如本案定位百货类，可解品牌资源提升物业资源，同时招商较容易；

3核心商圈商业定量总会

总结：核心商圈百货类和市场类商业总体重145820平方米，共有商户2137户；该数值未包含临街和商圈外商业，如全部计算内，人均商业面积已超过1平方米。

总结:

·核心商圈内有效商业供应建筑体量为71000平方米，共有商户1433户； ·商圈正常临街门市使用面积租金在1-2元╱天╱平方米，供销大楼门市达5元╱天╱平方米。中心家具门市5.5元╱天╱平方米；

三、项目SWOT分析：

1、优势

·本案位于海拉尔河西核心商圈—三角地商圈，同时本案地处河东至河西中央大桥把头位置，是河东消费者来河西的必经之路，同时项目所临桥头街也是商圈交通主干道，交通优势明显；

·本案商业处于桥头街与东大街十字路口把角处，外立面展示较强，利于项目形象树立和传播；

·随着海拉尔的经济发展，商户或消费者对于现代化的商业大厦需求将进一步提升，而本案正处于新的更新换代环节，因此有望成为新的商业格局代表；

·本案属新入市商业项目，建筑规划、布局和硬件设施远远高于现商圈市场，具有吸引商户入驻的明显优势；

·本案自开发有住宅项目，入住后能为本案提供直接的消费群体； ·本案地段唯一，不可复制，具有良好的升值潜力；

·商户投资人信心潜力大，如买了龙凤商城铺位的商户投资成功后有跟风买了金龙地下街的商铺；

·如本案为中高档定位，投资者认同度较高，虚拟产权回报的方式能被投资者认同和接受； ·海拉尔旅游发展较好，本项目建立酒店迎合了消费需求；

·项目属于政府支持项目；

·本项目的开发商有多年的地产开发经验，为本项目成立的商业团队有多年的管理商业经验，熟悉商户的切实经验，能够保证项目的持续稳定发展；

2、劣势

·项目对面的商业步行街项目将有十二万平米的商业供应，与本案基本在同一时段入市，对本案的销售有着直接影响；

·就这样一个总体经济基数偏低、人口较少的三线城市来说，人均商业面积超过1万平方米，商业供应明显饱和，因此运作商业项目的难度较大；

·06年项目区域金龙地下商城的成功销售吸收了区域商户相当数额资金，有可能造成本项

目入市时，商户无空余资金，因此本案的资金回笼在短期内很难达到预期要求；

·区域商户能承受总款额较低，销售虚拟铺位单铺面积过大总款过高商户承担不了，面积小了铺位数较多，销售周期拉长；

·主商圈内商业供应量趋于饱和，且有一定空置，如本案商业体量过大，短期内很难消化，对项目招商都不利；

·项目虽处商圈，但位于商业商圈边缘相对孤立，难以借其他商业项目的人气与其他主要商场市场形成人流互动；

·该区域楼层差明显，商户不认可地下商业和高层商业（金龙地下属特殊范畴，其顺应政府政策规划很好的缓解了该地段交通压力，并连接各大商场市场形成区域人流互动，地段不可复制），所以目前市场都无地下商业，高层也都以家具面积；

3、机会

·海拉尔房地产行业处于发展和提升阶段，大形势比较走好；

·海拉尔“十一五”计划重点发展三角地核心商圈商业，为本案入市提供了合适的时机； ·海拉尔区大力进行招商引资，随着对外贸易的良好开展，海拉尔的经济水平和人民收入有可能大幅度提升，从而为项目带来足够的消费支撑；

·目前区域市场类商业布局混乱且硬件设施老化，存在商业隐患并缺乏管理，区域商户需要进行资源重组和调整，如能够对本项目进行合理的商业定位，引入先进的商业管理手段，必然会增加商业成功机会；

·目前区域内部分商户属租赁二房东档口经营，潜在消费需求大； ·目前区域中高档市场类商业供应量小，对本案来说提供了机会；

·现有市场由于洛城时间较长，在某些硬件和软件上已经跟不上消费诉求，因此核心商圈目前破切需要一个符合现阶段发展需要的市场类商业载体；

·项目临中央桥，是河东区于河西区的交通要道，建成后，依托特殊的地理位置，能够成为城市的地标性建筑；

4威胁

·项目对面的地块规划海拉尔商业步行街12万平米综合商业，与本案基本同一时间入市，该项目位置好、体量大，对本案造成直接威胁和影响；

·河东区与华联商厦正在销售，对本案的入市有一定的影响，其目前销售不利也产生对产权商铺销售的负面影响；

·友谊大厦正在建设酒店和写字楼，对本案存在着一定的威胁；

·海拉尔刚刚兴起房地产开发的热潮，在建在售项目较多，会牵扯大量的社会资金，从而会减少可能对本项目投资的投资人数量，造成回款难，回款周期拉长；

第五篇：关于公路建设的论文

××公路实现平稳、持续、快速发展，为××奋起赶超提供有力的交通支撑，必须切实践行科学发展观，进一步理清发展思路，夯实发展基础，建设“三个公路”（责任公路、活力公路、和谐公路）。

建设“责任公路”，强化交通支撑

加快公路建设，服务经济发展。要认真履行职能，做好发展规划，不断完善路网，提升公路等级，做负责任行业。要拓展融资渠道，解决资金来源。要建立一整套质量保证体系，坚持项目管理“四制”和项目推进“六个一”的机制，确保工程进度和质量。要切实加快公路建设步伐，为社会提供安全、优质、便捷的通行环境，不断满足人民群众日益增长的交通需求。

搞好公路管养，提升服务质量。在考虑公路建设资金和改善职工生活的同时，优先安排管养经费；在抓好日常养护的同时，注重抓好预防性养护和精细化养护；在确保公路畅通的同时，着力改善人、车环境，做到“畅、洁、绿、美、安”；在满足一般性交通服务的同时，提供全方位的交通服务，满足更多的出行需要。

履行岗位职责，体现人生价值。公路从业人员要践行以“爱岗敬业、诚实守信、服务群众、奉献社会”为主要内容的职业道德。干一行、爱一行、精一行。认真履行岗位职责，加强业务学习，注重实践锻炼，不断提高个人综合素质。在工作中恪尽职守，做到诚实、诚恳，讲信义、守信用。要着力增强服务意识，努力提高做好服务的能力和水平，将奉献社会作为出发点和归宿，为公路事业作出自己应有的贡献。

建设“活力公路”，焕发新的生机

创新理论，解放思想。要树立科学的“解放”和“创新”态度，反对急功近利和泡沫学术，做到“坚持严谨而不保守，活跃而不轻浮，锐意创新而不哗众取宠，追求真理而不追逐名利”。要运用好解放思想这一法宝，破除僵化和保守。要在发展理念和方式上进一步解放思想，在推进改革开放上进一步解放思想，把握发展规律，创新发展理念，转变发展方式，破解发展难题，推动公路事业又好又快发展。

创新机制，激发活力。要具有强烈的创新意识和创新精神，形成更具活力、更加合理的体制机制。要进一步深化内部改革，完善内部管理运行机制，全面推行公路养护内部模拟市场操作，认真总结和完善多种形式的养护承包责任制。工程建设要按照“质量、进度、成本、廉政、安全、环保”十二字要求进行，提倡实行项目经理竞争上岗，风险抵押，成本控制，效益目标管理办法，做到质量与效益的统一，社会效益与企业效益的统一。要着力把企业做大做强。公路的稳定在事业，公路的发展在企业，公路的活力在创新，要在创新机制的过程中走出一条加快公路发展的新路子。

创新方法，讲求实效。在深入细致调研的基础上，集思广益，积极争取政府支持，用活用好政策，保证规划的实施。要切实转变工作作风，努力建设“六型”机关。要加强机关效能建设，理顺内部职能，简化办事流程，提高办事效率。要积极推广新技术、新材料，树立科技兴路的思想。

建设“和谐公路”，实现持续协调

统筹协调，构建社会和谐。要服务全面，服从大局，按照发展为服务，服务促发展的要求，正确处理好公路发展社会效益和部门效益的关系。在完善路网时，既要重视干线公路，又要重视农村公路，做到干支结合，满足需要，量力而行，适度超前。要优化方案，尽量给人民群众出行带来方便，使公路发展的成果惠及全体人民。

保护环境，维护自然和谐。一要妥善解决好公路建设与土地资源紧缺的问题。在公路建设的前期工作中，注重节约土地，少占耕地，合理选线，优化设计，在公路建设的实施中，避免人为造成的资源浪费和环境破坏。二要妥善解决好公路建设与保护生态环境问题。落实环境保护的法规、措施，防止掠夺自然和破坏自然。三是妥善解决好公路建设与公路可持续发展问题。做到工程建设与环保并举、节约用地和开发土地共行、公路建设与大自然和谐，工程建设与运营养护和谐统一。

以人为本，促进行业和谐。一要加强制度建设，构建和谐的法制环境。建立健全科学的制度体系。二要加强民主管理，构建和谐的内部环境。建立民主决策、民主管理、民主监督的基本制度。三要加强队伍建设，构建和谐的人才环境。努力形成人尽其才、团结和谐、共同发展的良好氛围。四要加强文化建设，构建和谐的人文环境。构建具有时代气息和行业特色的公路文化体系，弘扬“团结创新务实奉献”的江西公路精神，扩大公路文化的感召力和影响力，把公路打造成展现公路文化、传承中华文明的纽带。