银川市业主委员会组建、运行和管理指导意见（征求意见稿）（含五篇）

第一篇：银川市业主委员会组建、运行和管理指导意见（征求意见稿）

银川市业主委员会组建、运行和管理的指导意见（征求意见稿）

一、指导思想 深入贯彻落实党的十九大精神，牢固树立以人民为中心的思想，不断完善城市管理、建设和谐社区、改善人居环境，结合我市扫黑除恶专项斗争及行业乱象整治，促进物业行业健康发展、积极创建文明城市。作为基层政治建设的重要组成部分，进一步推动社会治理重心向基层下移，发挥居民自治组织作用，实现政府治理和社会调节，居民自治良性互动。

二、工作目标 进一步完善现代社区治理体系，进一步提高基层社会的治理能力，健全基层社会治理新格局，完善业主自治管理和小区综合管理体制，发挥社区建设管理多元主体作用，完善街道党组织领导，业主委员会、物业企业、业主“三位一体”服务群众机制，为城市治理体系和治理能力现代化奠定坚实基础。

三、业主委员会的组建 (一)准备工作 各县（市）区街道办事处开展调查摸底，全面摸清符合组建业主委员会条件的物业管理区域的底数，确定待组建业主委员会和期满未换届的物业管理区域名单，结合业主申请，明确具体操作步骤和工作进度安排，按照分级负责的方式对参与指导和组织业主委员会组建和换届的人员进行集中培训，重点学习相关法律法规和规章制度，明确工作方法，提高工作效率。

(二)业主大会筹备组的成立和业主委员会组建程序 符合成立业主大会的物业管理区域，街道办事处在接到建设单位或物业管理区域内 20%以上业主联名申请 60 日内，组成以辖区街道工作人员任组长、社区书记任副组长，择优选取党员业主、民主党派和优秀业主代表为成员的筹备组，首届业主大会筹备组应邀请开发建设单位参加。筹备组成立后，公布成员名单和工作职责，并拟定《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办

法》等草案，在物业管理区域内显著位置公布，征求业主意见。筹备组通过入户上门、谈心谈话等方式，全面了解物业管理区域内业主基本情况、思想动态、矛盾问题等有关情况。

首届业主大会筹备组成员不得成为业主委员会委员候选人。

(三)业主委员会委员候选人应符合条件 在街道、社区党组织的领导下，筹备组制定业主委员会委员候选人产生办法，提出业主委员会委员候选人条件和人数（业主委员会一般由 5-11 人组成，且党员人数不少于总数的一半，业主委员会委员候选人应当是物业管理区域内的业主，业主是指房屋所有权人，以不动产登记为准），并符合下列条件：

1.具有完全民事行为能力； 2.遵守国家有关法律法规，具备一定的房地产、物业管理、专项维修资金、财务管理等方面法律法规及专业基础知识； 3.遵守《业主大会议事规则》、《管理规约》、模范履行业主义务，按时缴纳物业管理相关费用并提供连续三年缴费相关凭证； 4.身体健康、热心公益事业、责任心强、公道正派； 5.具有一定组织和协调能力，能耐心细致做好群众工作，在群众中有较高威望和公信力的； 6.本人、配偶及其直系亲属不在本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作； 7.其他法律、法规或规范性文件规定的不宜参与的情形。

(四)有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员候选人 1.违反国家法律法规，曾受到刑罚、监外执行、行政拘留和社区矫正的； 2.违反党纪国法，正在接受纪委和监委立案调查的； 3.受到党内严重警告以上处分和行政记大过以上处分不满三年的； 4.参与非法组织，参加非法集会的； 5.利用家族势力和黑恶势力干预小区正常工作和生活的；

6.拒缴、延期缴纳物业服务合同约定的物业服务费、电梯费、车辆泊位费等应缴费用； 7.在公共场合或微信、微博等社交媒体上发布不实言论，煽动对党和政府不满情绪的； 8.在本小区私搭乱建，噪音扰民、非法侵占绿地、不文明养犬等侵害小区他人正当权益等行为的； 9.本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作； 10.政治素质和道德素质差，业主反映强烈意见较大的； 11.已被列入失信人员名单的（法院、税务、银行等部门记录的）； 12.有产权争议的。

(五)业主委员会候选人推荐、提名的考察工作 发挥街道、社区组织优势，采取街道、社区“两委”推荐、10 名以上业主联名推荐，与业主个人自荐相结合的方式推荐业主委员会委员候选人初步人选。注重挑选业主中符合条件的“两委”成员、相关企事业单位在职党员、优秀志愿者等。注重推荐党员业主，特别是党组织关系在社区的党员。推荐的业主委员会候选人中，党员比例不得低于 60%，业主委员会选举实行差额选举。

街道和筹备组负责对业主委员会候选人进行初步考察，广泛听取社区“两委”成员，党员和居民群众及有关单位意见建议，与候选人逐一见面谈话，摸清候选人基本情况、参选动机和工作思路。街道会同辖区纪检、民政、物业、信访等部门，对业主委员会候选人进行初步审核。

“两委”是指社区居民委员会和社区支部委员会。

街道党工委和筹备组依据民主推荐、谈话考察、走访调研等情况，进行资格审查、综合分析后，确定候选人，并在小区显著位置进行公示。

(六)业主委员会的选举产生 业主大会选举产生业主委员会。业主大会可通过召开会议，业主现场投票的形式，也可采取现场投票与书面征求意见相结合的形式，对规模较大、户数较多的小区，可以楼栋或者单元或者楼层为单位推选业主代表，业主代表应持有所代

表的业主户数的授权委托书，委托书中应明确委托事项、委托期限，由业主代表选举产生。

筹备组在筹备业主大会时,要公示召开会议的时间和地点。

筹备组组织动员业主中社区“两委”成员、党员等积极参加选举，提高业主的直接参选率，街道党工委组织筹备组成员、社区“两委”成员、党员和志愿者，采取上门走访、公示公开等方式，向业主介绍业主委员会委员候选人，广泛争取业主的认同和支持，确保经过组织提名考察符合提名的人顺利当选。当选后的委员应当签订履职尽责尽职承诺书，并在小区内进行公示。

业主委员会委员产生后七日内召开第一次会议，推选业主委员会主任、副主任并确定其他委员的分工，并将结果和分工、联系电话等进行公示。

业主委员会在民政、街道和社区的指导下履职尽责，并接受全体业主的监督。

(七)业主委员会委员资格的终止、辞职和候补等事项 1.业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起 3 日内将其保管的档案、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

2.业主委员会可以设立候补委员。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员同时由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。设立候补委员的,应当和业主委员会一并备案。

3.业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的,可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补,并且在本物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的,应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。

4.业主委员会任期届满前 3 个月,向物业所在地的县（市）区物业管部门、街道(乡镇)和社区报告，在物业所在地的县（市）区物业管部门、街道(乡镇)和社区监督指导下，组织召开业主大会会议,进行换届选举。

街道(乡镇)和社区应当督促、指导业主委员会开展换届选举工作。业主委员会应自任期届满之日起 10 日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

5.未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,在新一届业主委员会产生之前，在街道的监督指导下，由社区指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会,并执行业主大会的决定。业主委员会选举产生后，社区应当终止行使上述职责。有下列情形之一的，可在街道(乡镇)和社区党组织指导下，成立由业主代表街道(乡镇)和社区代表等组成的小区管理委员会,代行业主委员会职责: a)不具备成立业主大会条件的，或具备成立条件后六个月内未能筹备召开首次业主大会会议的;b)业主委员会任期届满终止,新一届业主委员会未能及时产生的;c)业主委员会不按规定召开业主大会,或虽经街道(乡镇)和社区协商确定召开时间,但逾期仍未召开的。

6.有下列情形之一的业主委员会委员资格自行终止。

a)任期届满的； b)因物业转让、灭失等原因不再是小区业主的； c)丧失民事行为能力的； d)以书面形式向业主委员会或业主大会提出辞职，并经业主委员会或业主大会同意的。

7.有下列情形之一的业主委员会委员资格被终止，任期内，被终止业主委员会委员资格的，五年内不得进入下一届业主委员会组成人员：

a)被依法追究刑事责任、监外执行、社区矫正的，以及其他违法行为的； b)违法党纪国法，被纪委和监委立案调查的，暂时终止其委员资格，受到党纪处分（党内严重警告处分以上的，行政记大过处分以上的）终止其委员资格的； c)有 20%以上业主要求罢免其委员资格，并经半数以上业主同意，终止其委员资格的；

d)不履职尽职或以权谋私侵害业主正当权益，造成恶劣影响的，街道和社区负责人对其进行约谈后，拒不整改，提交业主大会经半数以上同意后，终止其委员资格的。

四、做好业主委员会组建后续工作 (一)业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，持下列文件向物业所在地的县（市）区民政部门、街道(乡镇)和社区办理备案手续并告知物业主管部门（一式四份）: 1.业主委员会备案登记表;2.业主大会成立和业主委员会选举的报告（成立申请、批复及选举情况）;3.管理规约;4.业主大会议事规则;5.业主大会决议;6.业主委员会成员个人简历表、房屋产权登记证明或在房地产部门登记的购房合同、无犯罪记录证明、物业公司出具的业主委员会成员缴清物业费证明、身份证复印件、党员证明;7.备案所需的其它资料。

(二)业主委员会向物业所在地的县（市）区民政部门、街道(乡镇)和社区办理备案手续后,持备案材料方可向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会印章上应明确业主委员会的届数和任期。

业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起 30日内重新办理备案手续。

五、业主委员会的运行与管理 (一)业主委员会履行以下职责: 1.执行业主大会的决定和决议;2.召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;3.与业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同;

4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; 5.监督管理规约的实施;6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用;8.调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;9.拟订物业共用部位、共用设施设备收益的管理、使用和分配方案;10.根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼。

11.业主大会赋予的其他职责。

(二)业主委员会应当向业主公布下列情况资料: 1.管理规约、业主大会议事规则;2.业主大会和业主委员会的决定;3.物业服务合同;4.专项维修资金的筹集、使用情况;5.物业共有部分的使用和收益情况;6.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车车位的处分情况;7.业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;8.其他应当向业主公开的情况和资料。

(三)业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在 7 日内召开业主委员会会议。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。

(四)业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

(五)业主委员会应当于会议召开 7 日前,在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起 3 日内在物业管理区域内公告。

(六)业主委员会应当建立工作档案,工作档案包括以下主要内容: 1.业主大会、业主委员会的会议记录； 2.业主大会、业主委员会的决定； 3.业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;4.业主委员会选举及备案资料； 5.专项维修资金筹集及使用账目； 6.业主和业主代表及业主委员会委员候选人名册； 7.业主的意见和建议。

上述档案应由专人保管，业主委员会应当自任期届满之日起 10 日内，将上述档案、印章及其他属于全体业主所有的财产移交给新一届业主委员会。

业主可以查阅与自身直接相关的档案,业主委员会应当在收到查询申请之日起 10 日内予以答复。

(七)业主委员会应当加强与业主的联系沟通,经常听取业主的意见建议。鼓励业主委员会通过上门走访、来信来访、热线电话、网络媒体等渠道接受业主的咨询、投诉和监督。

(八)业主委员会应加强与街道(乡镇)、社区和物业服务企业的联系沟通,主动参与多方联动运行机制,督促物业服务企业按照物业服务合同约定做好各项服务工作。

(九)业主大会决定解聘物业服务企业的，应当及时召开全体业主大会,应当经专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意后方可解聘，并提前 3 个月将有关决议书面告知物业服务企业。

(十)业主大会决定重新选聘物业服务企业的，应当及时召开全体业主大会,应当经专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意后方可选聘，

也可通过招投标方式开展物业服务企业选聘工作,并提交业主大会决定,公开发布选聘信息。中标企业确定后,业主委员会应将其基本情况和与其签订的物业服务合同中的服务内容、标准及价格等主要内容在物业管理区域内显著位置向全体业主进行公示。具体流程参照《银川市前期物业招投标管理办法》执行。

六、监督和保障 （一）业主委员会应建立规范、透明、高效的财务管理制度；重大事项、重要之处要建立完善的公示、意见征求和决策制度；财务收支要建立年度财务审计和换届审计公开公示制度；要保障全体业主的知情权、参与权和监督权，确保广大业主主动履行业主义务。

（二）业主委员会应当加强对物业专项维修资金使用的监管工作。严格审核维修内容、施工单位、工程预算、资金额度等事项;组织征求业主意见并在小区内公示;维修方案和征求意见情况及时报送社区备案;邀请社区和业主代表对维修项目的申报、施工和验收进行全程监督。

（三）物业管理区域内物业管理经营用房、其他共用部位、共用设施设备的经营性收益归全体业主所有,可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或补充物业专项维修资金,也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要，将使用情况提前报送街道、社区审批。

业主大会、业主委员会成立前,经营性收益由前期物业服务企业管理，成立后由业主大会决定。

（四）经营性收益应当每半年至少公示一次收支情况。

经营性收益不得以任何个人名义进行存储及管理。

（五）业主委员会应当按照业主大会决定的经营性收益使用分配具体办法使用经营性收益。使用前应在物业管理区域内公示,并接受社区的监督。

（六）业主对物业服务企业或业主委员会公示的经营性收益收支情况提出异议时,物业服务企业或业主委员会应及时接受业主的质询。

物业服务企业或业主委员会的相关人员侵占、挪用经营性收益,构成犯罪的,依法追究刑事责任;是党员的，还应按党纪追究责任。

（七）业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担,可在经营性收益中列支。具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见,并在业主大会会议上表决通过后执行。业主委员会工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。

（八）住建、公安、消防、民政、城管、环保、市场监管、卫生等行政主管部门、街道(乡镇)应当按照各自职责,及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

（九）已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十,建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，辖区房产行政主管部门或街道(乡镇)可责令建设单位限期改正。

（十）业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议或在规定时间内不组织换届选举的,业主可以请求街道(乡镇)或社区协调确定召开时间或换届选举时间;逾期仍未召开或组织的,由街道(乡镇)或社区指导业主召开或组织。

（十一）业主委员会应当建立印章管理规定,并指定业主委员会主任以外的委员专人保管印章。使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定并由二分之一以上委员签字。印章使用情况均应当进行登记存档。

违反前款规定擅自使用印章的，街道(乡镇)或社区可责令限期改正,并通告全体业主。造成经济损失或者不良影响的,依法追究责任人的法律责任,是党员的,还应按党纪追究责任。

（十二）业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案、印章及其他属于全体业主所有财物的,其他业主委员会委员可以请求公安机关协助移交。

业主委员会任期届满后,拒不移交所保管的档案、印章及其他属于全体业主所有财物的,新届业主委员会可以请求当地公安机关协助移交。

（十三）业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

（十四）房产行政主管部门应当建立健全物业服务监管信息平台,加强汇总、统计和分析。辖区物业主管部门应当做好相关平台信息的采集报送工作,建立业主委员会履职情况档案,民政部门应建立业主委员会的年审制度，每年的第四个季度业主委员会应向民政部门提供相关材料，未通过年审的，该业主委员会暂停第二年职能。

（十五）业主委员会在履职工作和党建工作中应完善工作记录,规范工作制度,接受业主及其他各方监督。

（十六）业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,街道(乡镇)或社区应当责令限期改正或撤销其决定,并通告全体业主。

（十七）街道(乡镇)或社区应当定期组织社区工作人员以及业主委员会委员开展物业管理相关知识培训,每年不少于一次。

（十八）民政部门、街道(乡镇)和社区可组织对业主委员会和委员的考核评比,考核评比结果抄送其所在单位,作为评先评优的参考依据。

本《意见》自 2019 年 XX 月 XX 日施行，有效期至 XXXX 年 XX 月 XX 日

第二篇：业主委员会议事规则(征求意见稿)

新安江街道府西社区致中和小区

业主委员会议事规则

（征求意见稿）

第一条为保障本物业管理区域内业主委员会的规范设立、运作，根据国务院《物业管理条例》和浙江省、杭州市、建德市相关法律、法规、规章，制定本议事规则。

第二条业主委员会是代表全体业主对物业实施管理的自治组织。

第三条业主委员会对业主大会负责，维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

（一）组织召开业主大会和单元代表会议，执行业主大会通过的各项决议；

（二）草拟《业主管理规约》、《业主大会议事规则》和《业主委员会议事规则》草案或修订草案，提请业主大会决定；

（三）拟定业主委员会的财务预算方案、决算方案，提请业主大会决定；

（四）根据业主大会的决定，通过招标或其他方式，选聘、续聘或改聘物业管理企业，并代表业主签订续聘、变更或解除物业管理服务合同；

（五）审议物业服务企业的物业服务管理规定；

（六）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务合同的执行；协调业主与物业服务企业的关系，监督业主履行业主管理规约和物业服务合同，支持物业服务企业按有关规定催交物业服务费用；

（七）监督共用部位、共用设备设施的使用和维护；

（八）审定物业管理企业关于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用和维护、公共秩序、环境卫生、车辆行驶、停放等方面规章制度方案；

（九）监督业主管理规约的实施；

（十）拟订专项维修资金使用、续筹方案，提请业主大会决定。经本小区专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，负责组织实施；

（十一）对本小区内属于全体业主共有的资产进行登记和管理；

（十二）对有关档案资料、会议记录、业主大会和业主委员会印章及其他属于业主共有的财物进行妥善保管。

（十三）业主大会赋予的其他职责。

第四条业主委员会委员应当具备下列条件：

1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

2、遵守国家有关法律、法规；

3、遵守业主大会和业主委员会议事规则、业主管理规约，履行业主义务，按期缴纳物业管理费用；

4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

5、具有一定的组织能力；

6、具备必要的工作时间。

第五条业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。本小区业主委员会由5人组成。设主任1名、副主任1名、委员3名。主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。

业主委员会成员提前两个月书面通知业主委员会可以辞职，缺额按业主大会议事规则的有关规定补选。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向市建设局（物业行政主管部门）和街道办事处、社区备案。

第六条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会通过，其业主委员会委员资格终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）法院判定丧失民事行为能力的；

（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（六）拒不履行业主义务的；

（七）经社区居委会确认不宜担任业主委员会委员的。

第七条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

第八条业主委员会会议须依法按程序进行，实行民主集中制，少数服从多数的原则。一旦形成决议，必须共同遵守。持不同意见的委员不得串联业主抵制业主委员会决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主委员会的正常工作。

第九条业主委员会会议应当按下列规则召开：

1、会议由主任或其委托的副主任负责召集；

2、会议通知及有关资料提前3日送达每位委员；

3、委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明；

4、会议有3名以上委员出席才可召开，作出决定须经全体委员人数半数以上（3名）同意；

5、做好会议书面记录，并由与会人员签字；

6、业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。

第十条业主委员会作出的决定应及时上报社区，并认真听取社区的建议。业主委员会作出的决定不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。如作出的决定经市建设局（物业行政主管部门）或者街道办事处、社区作出撤销或者责令改正的，业主委员会应当执行上级的决定，并通告全体业主。

第十一条 业主委员会成员不履行应尽职责，侵害广大业主权益情节严重的，由业主大会按业主大会议事规则的相关规定予以罢免。

第十二条 业主委员会应当配合公安机关、社区居委会，做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

业主委员会应当积极配合社区或本小区居民小组依法履行自治管理职责，支持居民小组开展工作。

第十三条业主委员会应当建立档案资料管理制度。档案资料由业主委员会指定专人保管。

业主委员会应建立下列档案资料：

1、各类会议记录、纪要；

2、业主大会、业主委员会作出的决定等书面材料；

3、各届业主委员会备案登记的材料；

4、业主、物业使用人名册；

5、签订的物业服务合同；

6、本区域物业建设项目的相关文件、图纸及资料；

7、其他有关材料。

第十四条业主委员会应根据有关法律法规建立财务管理制度。业主委员会的活动费用由全体业主共同承担，也可从小区共用部位、共用设施、营业用房的经营收益中支

出。根据业主委员会的工作实际需要确定使用额度，提请业主大会决定。首届业主大会和业主委员会第一活动费用，在开发商赞助款中列支。

业主委员会活动费用于下列开支：

1、业主大会、单元代表会议、业主委员会会议开支；

2、必要的日常办公设备和费用；

3、有关人员津贴。

活动经费收支账目每一年公布一次，接受业主的监督。

第十五条业主委员会要为全体业主管理好公共资产及其收益。凡涉及较大的改建和投资项目及筹款，必须征得2/3以上业主的同意。

在任何情况下，业主委员会均不得直接、间接或变相的方式，将属于全体业主的公共资产和权益对外担保及抵押。

第十六条业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。用印必须实行登记制度，每次用印，使用人应在印章使用登记簿上记录备查。记录内容为用印日期、用印事由、用印数等。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由管理印章的责任人承担相应责任。

第十七条业主委员会任期届满换届的，在届满2个月前，本届业主委员会应当书面告知社区，在社区党委领导下，在物业管理行政主管部门（市建设局）指导下召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行换届。督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行换届的，社区负责成立由社区党委领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会换届选举工作，物业管理行政主管部门（市建设局）负责全程业务指导。第十八条业主委员会委员缺额人数超过委员总数一半以上的，或不能正常履行职责的，应及时召开业主大会，完成业主委员会委员的补选、改选工作。未及时进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会进行业主委员会委员补选、改选工作。督促后2个月，仍不能组织召开业主代表会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区负责成立由社区党委领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会委员的补选、改选工作，物业管理行政主管部门（市建设局）负责全程业务指导。

第十九条本议事规则和本议事规则的修订经征求业主意见过半数同意后生效。

第三篇：业主大会和业主委员会成立指导意见

业主大会和业主委员会成立指导意见 各县（市）、区房管局（处）：

为完善我市业主委员会制度建设，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》、《江苏省物业管理条例》文件精神，结合我市实际，制定本意见。

一、业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，一个物业管理区域内只能成立一个业主委员会。

二、业主大会由物业管理区域内全体业主组成。房屋所有权人为业主（以房产证或签订的购房合同为准）。

召开业主大会成立业主委员会，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，受托人必须代委托人表达真实意思，有书面意见的，应代为转交。

三、业主委员会产生的程序

召开业主大会或业主代表大会会议选举产生业主委员会的工作由筹备委员会组织实施。

（一）成立筹备委员会。由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、或者委托居委会审查推荐，提出筹备委员会组成人员名单并公示，公示期不少于七天。

（二）草拟《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办法》、《管理规约》等。

（三）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，组织业主推荐业主代表（大型物业管理区域适用）。并书面告知物业所在地居民委员会、房管部门、公安派出所。

（四）确认业主投票权及投票权数计算方法。

（五）组织业主推举、确定业主委员会候选人。业主委员会委员应兼顾区域内物业类型（包括分期建设须增补）的比例及代表性。

（六）会前公示，公示期不少于十五天。召开业主大会前应公示本条

（二）、（三）、（四）、（五）项内容。

（七）召开业主大会或业主代表大会会议。

（八）召开首次业主委员会会议，推选出主任、副主任。

（九）公示业主大会决定的内容和业主委员会组成及委员分工、公示期不少于七天。召开业主大会或业主代表大会会议时，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、房管部门、社区居委会应派代表参加，到现场对会议及选举活动进行监督指导。

四、业主委员会的组成和任期。业主委员会的人数应当为五至十五名的单数，其成员不得在物业服务企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。业主委员会是业主大会的执行机构，不得从事经营活动。

五、业主委员会委员应当由遵守国家法律、法规，热心公益事业，公正廉洁，责任心强，身体健康，具有一定组织能力和必要的工作时间的业主担任。

六、业主的投票权数的计算方法。住宅实行一户一票；既有住宅又有其它类型的综合性物业，住宅实行一户一票，其它类型物业按住宅建筑面积的平均数作为基数，采取四舍五入的原则，计算投票权数；其它物业按照拥有的物业建筑面积比例决定投票权数。

七、业主人数较多的大型物业管理区域，业主大会可以根据小区的情况，按每幢或每个单元、楼层选举业主代表，组成业主代表大会。

八、业主大会或业主代表大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

采取集体讨论方式的程序：

1、筹备委员会报告工作情况；

2、审议；

3、推选封箱、开箱、唱票、计票、监票等工作人员；

4、投票并统计；

5、公布选举结果。

采取书面征求意见方式的程序：

1、发放选票、设立建议箱；

2、推选封箱、开箱、唱票、计票、监票等工作人员；

3、投票（回收选票）并统计；

4、收集业主建议，对业主大会、业主委员会相关文件进行修改；

5、公布选举结果和修改后的《业主委员会选举办法》、《业主大会议事规则》、《管理规约》等。

九、业主委员会履行下列职责：

（一）召开业主大会或业主代表大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会或业主代表大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

十、业主委员会委员有下列情形之一的，通过业主大会或业主代表大会会议取消委员资格：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）有犯罪行为的；

（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（六）拒不履行业主义务的；

（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

十一、业主委员会的监管。物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、房管部门应当监督业主委员会履行职责。对业主委员会作出的违反法律法规的决定，应当责令整改或撤销决定；监督业主委员会任期届满的换届选举工作；监督原业主委员会将其保管的档案资料、印章及其他属于业主所有的财物移交新一届业主委员会，并履行交接手续；组织业主委员会参加县（市）区房管部门组织的业务培训。

十二、业主委员会的备案：经依法选举产生的业主委员会应当自选举产生之日起三十日内到物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和房管部门备案。备案应报送业主大会或业主代表大会成立情况、《业主大会议事规则》、《管理规约》、业主委员会备案表、其他相关资料。凡首次成立的业主委员会，需持备案证明到公安部门指定的单位刻制印章。

十三、业主委员会应建立日常工作制度，建立工作档案。工作档案一般包括：

1、各类会议记录、纪要等书面材料；

2、业主名册；

3、物业服务合同；

4、公告、公示及证明材料；

5、有关法律、法规文件资料；

6、其他应当保存的资料。

十四、业主大会和业主委员会成立和开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定，经业主大会通过确定。

业主大会和业主委员会成立和工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公示，接受业主质询。

第四篇：业主大会和业主委员会指导规则

业主大会和业主委员会指导规则

第一章 总则

第一条 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。

第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第四条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第六条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

第二章 业主大会

第七条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第八条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

第十一条 筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

第十二条 筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十三条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

第十四条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。

第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十七条 业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

第十九条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会的职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定方法；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会会议的表决程序；

（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；

（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

第二十条 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

第二十三条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第二十四条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第二十五条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。第二十六条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

第二十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

第二十八条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

第二十九条 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

第三十条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第三章 业主委员会

第三十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第三十二条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；

（二）管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）业主大会决定的其他重大事项。

第三十四条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

第三十五条 业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第三十六条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

第三十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

第三十八条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

第三十九条 业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

第四十条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：

（一）业主大会、业主委员会的会议记录；

（二）业主大会、业主委员会的决定；

（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

（四）业主委员会选举及备案资料；

（五）专项维修资金筹集及使用账目；

（六）业主及业主代表的名册；

（七）业主的意见和建议。

第四十一条 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。

使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

第四十二条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

第四十三条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）丧失民事行为能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第四十四条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行委员职责的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）侵害他人合法权益的；

（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第四十五条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第四十六条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第四十七条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

第四十八条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第四章 指导和监督

第四十九条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

第五十条 已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。

第五十一条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

第五十二条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

第五十三条 召开业主大会会议，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。

第五十四条 召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

第五十五条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

第五十六条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

第五十七条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

第五十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

第五十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第六十条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十一条 物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

第五章 附 则

第六十二条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则。

第六十三条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府在指导、监督业主大会和业主委员会工作中的具体职责分工，按各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。

第六十四条 本规则自2010年1月1日起施行。《业主大会规程》（建住房［2003］131号）同时废止。

第五篇：《上海市幼儿园园长课程管理指导意见(征求意见稿)》

上海市幼儿园园长课程管理指导意见（征求意见稿）

上海市教委教研室

为了进一步贯彻国家教育部《幼儿园教育纲要（试行）》的精神，市教委《上海市学前教育纲要》（以下简称《纲要》）以及《上海市学前教育课程指南》（以下简称《课程指南》）的要求，继续增强幼儿园园长的课程管理意识，明确园长课程管理的基本职责，提升园长的课程管理能力，确保课程管理的实效性，特制定本指导意见。

一、园长在课程管理中的地位和职责

1、园长要充分认识课程管理是幼儿园管理的重要组成部分，园长是课程管理的第一责任人，对幼儿园的课程改革、课程建设、课程实施等方面的管理工作负有领导责任，自觉地承担幼儿园课程的管理责任，并能依照法规实施幼儿园的课程管理。

2、园长要立足于本园的实际情况与课程发展的定位，逐步建立和完善幼儿园课程的管理要求，对幼儿园所积累的课程建设经验、开发的课程资源等进行系统的管理，形成适合本园和幼儿发展需要的课程运作流程和管理机制，建立课程管理组织，健全与完善课程管理制度。

3、园长应该加强对幼儿园课程实施的组织管理，制定和完善幼儿园课程的实施方案，对幼儿园课程的实施进行指导与监控，保障课程的有效实施。

4、园长要根据《课程指南》的要求，建立课程质量管理的工作制度，定期进行课程质量的评价与分析，提升课程对幼儿发展的促进作用。

5、园长要成为幼儿园课程实践的指导者、支持者与服务者。为保障与提高幼儿园课程的质量，要加强教师队伍的建设，为支持教师参与课程决策、促进教师的专业发展、提供丰富的、具有实效的教育培训，尤其应该加强园本培训的实践与研究；要创设良好的物质环境与精神环境，为幼儿园的课程实施提供各种保障性的资源条件。

6、园长负有向教职员工、幼儿家长以及社区、上级领导部门解释、宣传课程理念与实施途径的责任，并充分调动与利用各种力量参与幼儿园的课程建设，为课程实施创建良好的氛围。

二、园长在课程管理中须确立的基本理念

7、课程管理的目的是提升保教质量，促进幼儿全面和谐的发展。园长在课程管理中要把握好课程的发展方向，尊重幼儿的身心特点，以幼儿发展的需要作为课程管理的基本依据。

8、课程管理是落实保教质量的主要途径，是园长管理工作的核心。园长要把主要精力放在加强课程管理、促进幼儿发展上。

9、一日活动是幼儿园课程的基本内容，园长要加强对一日活动合理安排与有效管理，加强对一日活动的指导、监督、检查与质量评价。要注重课程的平衡性方面的常规管理，保证课程内容与方法、各类活动的全面与均衡。

10、课程管理是一个动态的发展过程，园长要把握好课程的持续发展与相对稳定的关系。根据社会发展、幼儿发展的需要，以及现有的资源条件，引领员工参与选择、重组、完善等方面的课程建设与管理工作，逐步形成适合于本园的、相对稳定的、有结构体系的课程方案和课程管理系统，以保障课程的科学性和课程的后续发展。

11、幼儿园及其教师是推进课程改革与课程发展的主体力量。园长要重视组织及其成员对课程改革与课程实施的积极作用，激发与调动教师的积极性，不断提高教师对课程管理的参与度与执行度。

12、园长要具有自身学习与研究意识，不断提高课程管理的反思能力、研究能力与调控能力，提升课程价值与课程质量。

13、课程管理是促进教师专业化发展，提升教师素质与能力的有效平台。园长要充分运用课程管理的各种要素，提供条件，创设机会，激励教师勇于实践，敢于创新，既推动课程建设，又提高自身的专业素养，使不同层次的教师都有不同程度、各有特点的发展。

三、园长课程管理的基本内容

（一）组织编制课程实施方案

14、课程实施方案是幼儿园在一定时期内课程实施与管理的基本依据。幼儿园要从园情出发，形成一个有完整结构体系、可操作的课程实施方案，据此实施课程管理。

15、课程实施方案编制应遵循《课程指南》的原则，并依据本园课程发展的现状，以教师为主体，对现有课程梳理、归并、整合，继而从课程目标、课 2 程设置、课程实施、课程监控、课程保障等进行整体的规划与设计，形成课程方案。

16、在实施课程方案中，园长要注重课程方案与课程实施的有效互动，动态调整，使之不断完善。

(二)加强对教材选用的管理

17、教材是指教师所用的教学指导用书，配套资料是相应的教学挂图、音像制品、幼儿辅助读物、操作材料等教育资源。教材及配套资料的选用要严格执行市教委课程教材管理的有关规定，并与国家和本市课程改革的理念相一致。

18、教材及配套资料的选用，应首选经上海市中小学（幼儿园）课程教材审查委员会审定和推荐的教材与配套资料，全面施行生活活动、运动、游戏活动与学习活动，体现课程的启蒙性和均衡化。

19、特色课程教材的开发与选用（含学具），必须符合课程定位与办学理念，避免学科化、随意性。对于特色课程教材的开发，要有研究、规划、使用和修正的过程。对于选用社会相关专业团体和个人编制的教材，或选用国（境）外教材，务必要重视对教材的价值取向、政治方向的理性判断，并注意教材与学前儿童教育的目标要求、学前儿童学习方式的适应性。选用国（境）外教材要按照相关的申报、审核程序操作。

20、要建立与完善教材及配套资料选用的评价、反馈机制。定期对教材及配套资料选用的适宜性、科学性、实效性等进行研究，有调整、完善的意识与机制。严禁使用盗版教材、劣质教材和读物。

21、幼儿园和教师不得统一组织或要求幼儿家长购买各类未经市中小学审查委员会审定或认可的学习资料；即使需购买已经审定或认可的相关资料，也必须事先征求家长的意见。

（三）加强对保教过程的管理

22、对保教计划的管理

（1）园长要加强对保教计划制定的管理与领导，引导教师重视各类教育计划的制定，以有目的、有计划、有效益地开展各种教育活动；要提倡与推广简洁、有意义的计划与记录，使之发挥教育实效。

3（2）园长指导教师制定保教计划时，要把握课程的理念、目标，充分考虑幼儿身心发展特点，促进幼儿全面和谐发展；要组织教师研讨与制订符合实际需要的、操作性强的的各类计划；既要重视计划的预设性，以利于课程有序实施与协调运作，也要保持生成性，留给教师教、幼儿学的一定空间，以使课程更符合实际的需要。园长要提供不同活动的计划、记录样式，同时也给予教师自主选择的余地和创造的空间。

（3）园长要定期组织相关人员对各类保教计划进行审阅。要将计划审阅的过程作为与保教人员共同管理计划的过程。与教师共同分享计划与记录中有效经验，并研讨存在的问题和改进的办法，不断完善。

23、对“一日活动”实施过程管理

（1）园长要重视“一日活动“实施中各个环节的管理。使教师明确“一日活动”各个环节的意义与作用，科学、合理安排幼儿的“一日活动”，协调各类活动的时间比例，保证各类活动的有效开展。

（2）园长要把握课程实施中幼儿的主体地位与课程之间的平衡性。深入教学第一线，引领教师从幼儿的生活与经验出发，开发、选择与组织教育内容；根据不同年龄幼儿的发展特点，尊重幼儿的学习方式，优化教与学的过程；带领教师共同探讨课程的平衡与协调，充分发挥环境的潜在教育功能，有效利用幼儿园、家庭、社区资源来实施活动。

（3）园长要组织保教相关人员制定符合实际的保教“一日活动”常规要求或操作细则，保障“一日活动”各个环节的有序性、稳定感。重视“一日活动”各个环节的流程管理，使各个环节有机联系和自然过渡。

24、对保教效果的分析与指导

（1）园长要重视保教效果的分析与指导工作。帮助教师建立质量意识，营造民主的氛围、培育有特色的教育传统。

（2）定期组织保教人员进行保教效果分析。确定保教效果评价的目标与要求，多角度、多途径地了解和把握幼儿发展的状况，并采用相宜的措施进行效果调控，实行有效管理。

（3）培训与指导保教人员提高保教效果分析与行为调节的能力。重点在于促进教师的教育反思，改进保教工作的行为策略，使教师有能力、经常性进行保 4 教效果的分析与反馈，施行自我调节，自我完善。

（四）加强对保教质量的监控与评价

25、提高保教质量是课程管理的最终目的。根据《上海市幼儿园保教质量评价指南》的要求，结合幼儿园自身的特点，逐步形成自评、互评与他评相结合的保教质量监控与评价机制。

26、园长要采用合理、公平的方法实施幼儿园整体或局部的保教质量监控与评价，主动汇总与分析信息，及时开展有针对性的信息反馈与指导建议。注重对监控和评价方式等进行动态调整与优化。

27、园长要对教师进行质量监控与评价的培训，引导教师理解开展保教质量监控工作的意义，熟悉保教质量评价标准，帮助教师确定开展评价工作的操作方法，便于教师自主地开展日常保教质量监控与评价。指导教师正确分析评价结果与信息，改进课程设计与实施，促进教师专业能力的提高。

28、保教质量监控与评价的信息来源要全面、客观，除教师外，可根据需要，从幼儿家庭、幼儿园社区、小学校长与教师，甚至幼儿处获取保教质量评价信息，以多方采集的方式来确保信息的真实与有效。还应采用适当的方式公开全部或部分保教质量的评价结果。

29、园长要做到保教质量监控与评价的常态化，避免大规模、集中性的评价工作对幼儿生活、教师日常工作及幼儿园常规管理等的干扰。

四、课程实施的支持保障系统

30、要建立课程领导与管理的组织与网络，包括幼儿园课程领导小组等，并明确各自的职责。

31、必须制定并完善课程管理制度，定期检查制度的执行情况，主要包括课程开发审议制度、保教常规管理制度、教学活动评价制度、教师文本工作管理制度、教师工作考核和评价制度、课程评价制度及各类资源管理制度和使用办法等。

32、要改进和完善园本教研制度和工作方式，整合教育资源，积极探索“有效教学”，总结保教经验，改善教学活动，逐步形成民主、开放、生动、有效的教研机制，使得园本教研成为保教管理中的重要内容。

33、要根据相关规定，对幼儿园各种课程资源进行统筹与利用，保证资源 5 的合理配置和有效管理。保证主要经费用于课程实施与开发、教师教育、设备配置与研讨交流等方面，支持课程管理的有序、有效的推进，促进幼儿园特色的形成。

34、树立教师和幼儿家长共建、共享课程资源的理念与机制，充分挖掘幼儿园地域、社区、幼儿家庭等资源优势，争取社会及企业的支持，因地制宜地开发与充实课程资源，并采用多样化的手段实现有效利用。