第一篇：房地产成本核算及控制对策论文
房地产企业的快速发展，使得房地产企业的成本核算与成本控制成为了保障房地产开发商合法利益的重要手段。新时期的房地产企业参与了宏观调控，因此给房地产企业的发展带来了一定的挑战，要求企业加强成本核算与成本控制，为自身的稳定有序发展奠定基础。
一、房地产企业成本核算方法中存在的问题
房地产企业的成本核算工作主要是对开发项目中实际产生的资金使用情况，按已明确的成本核算对象或成本使用范围进行费用的惠及与科学分配。做好房地产开发成本核算工作，健全各类核算方式，对房地产企业经济效益具有重要保障作用。
1.成本核算的对象不清晰。
随着房地产企业的快速发展，促进了项目开发数量的增加，房地产企业的开发需分批进行，部分开发项目涉及了商业地产、别墅等建筑。对房地产开发类型及其工期的核算，缺乏一套标准系统的成本核算，给成本核算工作的运行带来了困难，直接影响了房地产企业的经济效益。
2.缺乏科学的成本费用分配方法。
房地产企业所有的开发项目费用都要纳入到项目成本范畴中，对于企业各开发项目形成的共同费用，应根据相关规定科学分配，并间接地纳入到项目成本中。房地产企业开发项目中往往会产生一些间接地成本，怎样对该成本进行科学分配，房地产成本核算中并未给出详细的标准，因此制约了房地产成本核算。
3.成本核算中存在明显的建筑安装成本虚增现象。
建筑安装成本在房地产成本核算中同样占据重要位置，然而房地产成本核算工作中却忽视了针对该方面制定健全的制度规定，致使成本核算中存在明显的建筑安装成本虚增现象，无法准确揭露开发项目的实际成本与利润。
4.成本核算周期不明确。
房地产企业项目开发具有较长的周期，但企业成本核算工作必须始终围绕生产周期进行，以准确计算企业的实际经营利润，从而分析评价企业的发展状况。然而，由于房地产企业的特殊性，部分项目竣工后并未完成相应的开发，也无法开展成本核算及结算工作，加之有的区域缺乏完善的设施，阻碍了成本核算的有效运行，进而影响了企业发展。
二、房地产企业成本控制现状
房地产企业开发成本核算与企业的经济效益息息相关，房地产企业管理人员应对该项工作投入必要的关注和支持，切实保障企业的经济效益，加强规范成本核算，制定一系列完善有效的成本核算方法。房地产企业成本控制同样在企业经济效益中发挥不可忽视的作用，然而目前仍有部分房地产企业成本控制工作不够完善，具体有以下几方面的问题：
1.成本管理意识有待强化。
当前，我国房地产企业成本控制工作仍不够完善，很多企业均未树立正确的成本管理意识，将重心放在了对成本核算的事后控制上。并且由于房地产企业的成本竞争意识不足，使得成本核算和预算人员只能根据合同中的相关规定来控制项目的开发成本，项目开发过程中的成本控制缺乏高效完善的措施。在房地产企业特殊性质的影响下，造成成本控制无法贯彻落实，不利于房地产企业的发展，也制约了其经济效益的提升。
2.缺乏完善的成本管理控制体系。
近年来，房地产市场的竞争越来越激烈，有的房地产企业为了竞争而竞争，没有结合自身实际，制定完善的战略性发展目标，特别在成本管理方面更是缺乏健全的目标。由于房地产企业成本控制的管理十分粗放，直接降低了成本控制工作的动力，也没有相关的控制规划，使成本控制工作的职能作用无法得到全面发挥，成本管理的制度化、规范化目标不强。房地产企业成本管理缺乏行之有效的成本控制管理体系，造成成本管理流于形式，是不利于房地产企业发展的。
3.成本内部控制有待完善。
房地产企业在进行成本控制工作时，往往会将重心放在事后控制上，很少涉及事前控制与事中控制，并且成本控制中的成本预测及管理工作不够规范。房地产企业发展中忽视了成本控制的重要性，未跟踪控制开发项目的全过程，从而造成大部分的项目实际难以获得有效的成本控制，不仅给企业的经济带来严重损失，而且还影响了房地产企业的持续发展。
三、加强房地产企业成本核算与成本控制的对策
1.完善成本核算项目。
导致房地产开发项目成本核算中存在各类问题的主要原因是没有科学的规范与成本核算方法作为依据，所以加强完善成本核算方法及其规范成为了当前的重点。成本核算中要特别注意对设计阶段核算工作的不断完善，以保证后期施工有相关的参考依据。对于房地产企业开发项目工期及其出现的附加成本，成本核算中应给出正确的规范，同时还应规范开发项目的成本周期核算工作，构建与之匹配的完善规章制度，从而确保成本核算正常有序运转。
2.构建一套规范完善的监督机制。
由于房地产开发项目成本核算工作的监督力度不足，使成本核算中存在明显的建筑费用虚增情况，极大的阻碍了企业的经济效益。因此现阶段应尽快构建一套有关于成本核算方面的监督机制，构建并落实完善的成本核算责任制度及审计制度，只要发现存在成本失真问题，必须及时找出相关责任人，激发成本核算人员的工作热情，培养其强烈的责任感，以有效防范成本核算问题的发生。此外，成本核算过程中还应充分反映审计工作的监督职能，严格审计核算信息，避免核算问题。
3.做好开发项目信息的动态监控。
有不少房地产企业在项目开发中往往忽视了成本控制的重要性，使房地产企业成本不断增加，经济效益停滞不前。当前，在先进的网络信息技术的发展进步及成本管理水平的不断提升下，房地产企业应设置适合自己的成本动态更新系统，严密监控成本运行过程，并加强项目开发过程中的成本动态监督，对整体开发项目的造价进行认真分析、正确预测，并严格观察后期的补救措施，只要发现存在资金不足的问题，应立即对当前的工作方案进行调整，或者加大后续资金的投入力度，为房地产开发项目的正常发展奠定基础。
4.强化成本控制工作。
当前，在房地产项目开发成本控制中应严格监管招投标阶段，防止一些不符合标准的企业中标，以免给后期施工带来经济损失。同时企业还应构建一系列有效的内部控制措施及其规范，确保项目成本的科学预算，注重对项目成本的事前控制。成本控制应涉及房地产开发项目各环节阶段，只有加强各环节阶段的成本控制，才能保证过程中的资金合理使用，推动开发项目的科学发展。此外，企业还应落实各类有效的内部控制措施，以增强自身经济效益。
5.建立健全的成本控制体系。
当前，企业应在财务管理工作中构建专门的审计部门和控制部门，加强控制开发项目中的成本，将成本控制全面落实到项目开发全过程中。还要建立健全成本控制制度，明确成本控制人员的职责权限，落实奖惩措施，凡是工作不认真或经常失误的人员，应给予必要的惩罚，敲响警钟，以免今后工作中再次出现此类情况，发挥成本控制的作用，从而正常顺利的运行。
6.建立成本管理信息平台。
房地产企业应尽快建立一个成本管理信息平台，以全面反映项目成本情况，并辅助我们构建完善的资本结构体系、规范操作流程、及时了解核心业务运行情况，将业务、财务、资金管理密切联系起来。该系统主要以合同管理为基础，负责成本的估算、预算，合同台帐、合同变更、合同结算、资金计划、预算责任帐套等任务。此外，成本管理信息平台还为企业正确决策提供了有力依据，比如在付款时间、历史账务上，多数基础工作都能以成本管理为依托进行简化，它的透明和实时查询促使有关人员工作认真，加强项目监控。信息平台通过反映预算成本和动态成本之间的差异，不断增强企业的成本控制能力，促进决策的及时进行，从而提高企业市场竞争实力。
四、结语
综上所述可知，由于房地产企业的投资成本大、回收期长，所以企业应及时制定各类完善高效的成本核算方法及成本控制手段，以维护企业的经济效益，规范房地产市场行为，推动房地产企业朝着规范化、科学化、制度化方向迈进。
第二篇：养殖成本核算问题及控制
新疆西部牧业股份有限公司 养殖成本核算问题及控制
王炜琦 指导老师：
摘要:养殖企业随着近年社会生活水平的提高迅速发展。近些年，市场的竞争日益激烈，养殖企业对养殖成本核算的要求也逐渐提高。养殖企业在养殖成本核算中具有责任分工不明确，核算方法不科学，生产物资难以准确计量等问题。本文以新疆西部牧业股份有限公司为例，结合成本核算的相关理论，介绍了企业养殖成本核算的内容以及适用于养殖企业的成本核算方法。通过相关问题的分析，对西部牧业股份有限公司提出了相关建议。包括强化成本核算理念和细化土地成本核算等。
关键词：养殖企业；养殖成本核算；控制；西部牧业
Xinjiang Western Animal Husbandry Limited By Share Ltd Breeding Cost Accounting And Control
Wang Weiqi
Tutor：
Abstract:Along with the social life of farming enterprises this year to raise the level of rapid development.In recent years, the market competition is becoming increasingly fierce, the enterprise requirements for cost accounting is gradually increased.Farming enterprises in cost accounting with the division of responsibilities is not clear, the accounting method is not scientific, the production of material is difficult to accurately measure etc..This paper takes Xinjiang western animal husbandry Limited by Share Ltd as an example, combined with the theory of cost accounting, introduces the content and method of enterprise cost accounting cost accounting for aquaculture enterprises.Through the analysis of the related problems, some suggestions on the western animal husbandry Limited by Share Ltd.Including the strengthening of cost accounting concept and detailed land cost accounting.Key words:Aquaculture Enterprises;Cost accounting;Theories;
Suggestions
中国是养殖大国，养殖企业养殖成本核算中存在很多问题，因此要为目标企业建立一套科学系统的养殖成本核算体系并且提供一系列的参考意见，提高企业对养殖成本核算的重视程度，加强企业对养殖成本的控制，提升企业在市场竞争中的核心竞争力。建立规范系统的养殖企业成本核算制度还能够在一定程度上改变养殖企业在经营中成本核算观念落后、成本核算方法的不规范等问题，进一步促进企业效率的提高。1 养殖成本核算理论 1.1 养殖成本核算特点 1.1.1 养殖成本具有复杂性
第一，由于养殖企业在生产之初要进行大量的投入，例如构建养殖场、购买土地使用权、对土地进行探测、购买饲料、疫苗等生产必须品，企业有时会对大额的投入成本予以关注，并进行按月摊销，而相对小额投入常常会一次性计入成本，这样就会造成企业成本核算中的不准确因素；第二，如果家畜繁衍后代，幼崽也会食用饲料、牧草等，因此就会增加成本，这也是造成企业成本核算不准确的因素之一。
1.1.2 养殖形式和过程造成成本核算困难
养殖形式主要是农业生产场地宽阔，养殖品种繁多，同时，养殖者主要是聘请当地农民，农民的养殖习惯做不到将耗费工时、领用材料分门别类登记。如果农民工的薪酬是按天计算的，而且他们又同时养殖不同品种，那么各品种消耗的时间就难以区分和记录，因此难以在各品种之间分摊人工成本。
养殖过程的重要特点是生产过程同自然环境相结合，养殖对自然条件的依赖性强。养殖过程受草地、气候、雨水以及疫病等影响很大，因而养殖成本具有不稳定性，由于自然环境经常存在变数，这就造成了企业的养殖成本很难真实的反映养殖状况。1.2 养殖成本核算方法 1.2.1 作业成本法
在市场竞争日趋激烈的今天，外界环境对企业的要求已经不再是过去单纯重视生产销售那样简单，而是需要企业管理者了解企业的每一种产品或服务，甚至
了解每一种产品的每一步生产过程。这些生产成本的相关信息影响着企业决策的准确性，并直接影响到企业的盈利能力和发展情况。管理者了解哪种产品或服务是盈利的，并且了解产品的哪一项生产步骤是可以避免的，由此来识别产品的各项成本对企业利润的影响，从而降低不必要的费用。而且作业成本法具有很多优点：第一，成本发生一目了然：单纯的成本信息对企业经营者的决策起到的帮助并不大，而采用作业成本法不但可以像相关部门提供成本相关的信息，还可以对成本的动因进行分析；第二，提高产品的竞争力：运用作业成本法，产品的研发、生产、运输等作业为核算对象，科学地对生产前准备和研发支出进行核算，合理的对企业有限的资源进行优化配置。管理者通过对各流程的了解，不断地改进生产方法，优化企业价值链的构成，提升产品的核心竞争力。1.2.2 责任成本
责任成本核算是按照各部门的权限和范围，将各个部门划分为不同的责任者进行成本核算。它记录、归集、分配责任者可控费用成本的同时有效的推行了企业的责任制，加强了全员核算的财务理念。新疆西部牧业股份有限公司养殖成本核算问题调查分析 2.1 公司简介
西部牧业目前拥有天源奶业（鲜奶收储配送）、泉牲牧业（饲料生产）、喀尔万食品科技（牛羊屠宰加工）、绿洲牧业（高产奶牛养殖）、澳瑞新生物科技（高产奶牛育种技术）、油脂加工（食用油）及国家级紫泥泉种羊场、兵团级肉种羊场、高产奶牛繁育中心、种猪场、沙依巴克畜产品交易市场等十余家分（子）公司。主要产品有荷斯坦奶牛、红安格斯肉牛、美利奴细毛羊、杜泊羊、道赛特羊、杜洛克猪、挪威长白猪、瑞典大白猪等世界著名的优良种畜和畜禽精饲料、食用油、排酸牛羊肉（清真产品）等。2.2 西部牧业养殖成本核算现状
企业养殖成本核算流程简单，每日基本只记录购进生产物资和产成品的支出，销售业务发生后，由销售人员持相关凭证到财务部门登记。企业在成立之初全部会计工作都是由人工完成，随着企业逐渐正规化和现代化，企业逐渐引入了一部分计算机软件来辅助企业的日常财务管理工作，但这些软件在实际应用中并 4
不能够完全熟练地被财务人员所掌握，这造成了现代化的信息系统形同虚设。新疆西部牧业股份有限公司主要养殖成本核算主要有以下项目: 生产成本：养殖企业的生产成本主要包括直接材料成本和间接成本。直接材料包括农业企业在生产经营过程中实际消耗的原材料、农用材料、辅助材料、固定资产的折旧等；包括直接从事生产经营人员的职工福利费、机械作业费、灌溉费。间接成本包括生产单位管理人员工资、职工福利费、生产单位的折旧费、租赁费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、取暖费、办公费、水电费、运输费、保险费、差旅费、设计制图费、试验检验费、劳动保护费、季节性和修理期间的停工损失以及其他间接费用。
新疆西部牧业公司主要固定资产成本支出和企业2014年的运营费用如表 2-1与表2-2：
表2-1 西部牧业公司固定资产成本支出
单位：元
成本项目 加料设备
种类 草料粉碎机 颗粒粉碎机 饲料搅拌机
防疫设备 消毒设备 采光、通风设
备
合计
11690000
单价 760 870 680 2600 1900
数量（台）1948 1794 2133 2154 843
总金额 1480000 1560000 1450000 5600000 1600000 资料来源 ：西部牧业报告整理计算
由西部牧业财务报告可见该企业主要的固定资产成本支出为加料设备和防疫设备的支出。由于该企业养殖规模大，因此需求的加料设备的数量就非常多。防疫设备比加料设备价格高，因为疫病传播速度快，必须提前做好预防措施，因此消毒设备的支出金额占固定资产成本百分之五十以上。说明该企业将养殖场的防疫方面视为重中之重，更大限度的保证产品质量。
表2-2 西部牧业2014年年运营费用表
单位：元
支出项目 设施维修 水电费 冬季供暖 人员工资 饲料 疫苗 其他 合计
资料来源 ：西部牧业报告整理计算
该企业运营费用主要分为三部分：第一，由于购进的加料设备和防疫设备数量很多，因此设施维修和水电费就占总费用的百分之三十六；第二，冬季时养殖场没有牧草，养殖主要靠饲料，购进饲料的所用资金占总费用的百分之三十；第三，养殖场冬季供暖和人员工资，占总费用的百分之二十八。剩下的为疫苗和其他的支出。
土地成本：养殖企业中的土地成本不同于房地产企业的土地开发成本，这类成本一般是指获得农业用地的土地使用权所进行的成本支出。这些支出在获得土地使用权时一次性支付给土地管理的行政机构，企业按照规定的土地年限按月进行摊销，将摊销的费用计入生产成本。
采购成本：养殖企业的采购成本是指企业在生产经营过程中，因采购所需生产物资而形成的成本费用。通常生产物资主要为生产产品所需要的饲料、疫苗、防护用具；平时养殖需要的机械设备；直接可以应用到生产中的工具以及从其他企业采购的产成品和半成品。采购成本包括采购人员的差旅费、物资的运输费用、保险费用等。
环境成本：近年来，随着养殖企业为提高产量，大量地使用饲料、过渡放牧、机械设备造成的废水废物废气，其带来的环境问题也越来越突出，人们也开始重视养殖企业的环境成本问题。企业做出相应措施所消耗的成本主要包括两点：（A）6
总金额 50 55 30 50 85 14 8.7 290.7
水资源成本：养殖企业的水资源成本主要包括水污染成本。养殖企业对水资源造成的污染主要来自养殖设备使用后产生的废水，这些污染不但会对水资源产生污染，而且随着水的流动，会进一步污染土壤，进而影响动植物及人体健康。（B）环境污染成本：养殖企业带来的环境污染成本主要包括养殖设备的使用对周边环境产生的污染。企业为防止这些污染所购买的设备以及污染发生后所进行补救措施的在支出均属于环境污染成本。
物流成本：养殖企业物流成本指养殖生产从物资供应开始到家畜销售到客户手上为止所发生的全部物流费用。如家畜在收购、运输、装卸、储存、配送、物流信息等各个环节所支出的人力、物力、财力的总和。家畜收购中的运输费用、装卸费用、保险费用、合理损耗等都统一计入了产品的成本，不利于企业了解运输过程中的费用损耗，造成物流成本核算不够准确，从而导致企业无法针对产品在运输中的详细步骤进行有效地措施降低成本。2.3 西部牧业养殖成本核算存在的问题及原因分析 2.3.1 销售量很多但依然亏损
新疆西部牧业股份有限公司主要经营种畜繁育及批发零售项目，也兼营生鲜乳收购与销售，其他农业产品的批发和零售业务。由于经营种畜繁育及批发业务的企业在新疆屈指可数，所以很多进行零售业务的商贩都会到这几家企业进货。新疆西部牧业有限公司由于其优良的肉制品更是受到了广大零售商和客户的青睐，成为新疆养殖市场的主要进货来源之一。自成立以来，新疆西部牧业有限公司的销售额一直处于相对较高的水平。以下是在新疆地区规模相当的养殖企业的销售情况（见表2-3）：
表2-3 新疆地区规模相当的养殖企业销售额对比表
单位：万元
公司名称 西部牧业股份有限公司
新疆天康畜牧
天山畜牧生物
新疆塔里木农
股份有限公司 工程有限公司 业综合开发有
限公司
年销售额 1689.4 1721 1615.03 1516.20 资料来源 ：各企业财务报表
由此可见，新疆西部牧业有限公司在同行业同地区的企业中，销售额处于较高水平。同时，随着生活水平的提高，每到年终岁末，很多家庭购买数量远远多余平时，这使得该企业在春节前后，虽然常常以高于平日的价格定价出售，依然会出现供不应求的现象。然而企业近年来一直处于亏损状态。无论是从账面看还是从财务报表反映的数据中，西部牧业股份有限公司都是亏损的，近年来亏损额几乎都在百万元以上（见表2-4）。
表2-4新疆西部牧业股份有限公司各年利润对比表
单位：元
2011年-2014年利润比较表
产品名称 2011年
主营业务利润
2012年
主营业务利润
2013年
主营业务利润
2014年
主营业务利润
种畜销售 9801471.68 10421257.72 12312757.45 11592115.08 资料来源 ：新疆西部牧业股份有限公司财务报表
根据西部牧业财务报表可以看出，在2011年至2013年利润逐年增长，但是2014年利润比上一年减少720642.37元，增减率为-6.21%。企业虽然业务量较大，但跟销售收入有关的记账凭证较少。企业支出凭证却很齐全，不但有企业修建工程的费用，还有企业购买农用物资、农药化肥等生产用品以及与日常经营活动相关性和重要性较差的报销凭证，而无论是批发零售产生的大额的交易凭证还是购买产品生产原料的成本核算凭证却都无法查找。这显然与企业门庭若市的经营状况大相径庭。凭证很少记录企业成本的支出，肯定会给企业的成本核算带来很大的弊端。
2.3.2 养殖成本无法准确进行计算
新疆西部牧业的产品虽然是由企业自行生产，但是企业的养殖成本管理却极度混乱，这导致企业无法准确进行养殖成本核算。企业每年计入成本的项目随意性较大，企业显然缺乏与计入成本项目有关的规定。同时，该企业成本的计价方法也极度不科学，很多养殖成本无法定量计价。对于一个以养殖为主要经营项目的企业，养殖成本核算的混乱很自然的会影响年末利润，企业如何明确计入产品成本的项目，如何将很多随意性较大的成本项目按照一定规定定量的计入成本，8
将成为企业能否规范成本核算体系的关键。2.3.3 各核算方法之间缺乏联系
新疆西部牧业股份有限公司在进行养殖成本核算时采用分批法，每一种家畜从开始养殖到卖出为一个生产周期，简单的记录产品的支出，而通常这种方法无法与会计核算周期相同，到会计期末时会有大量的在产品，而且其难以估价，这就造成企业在期末进行成本结算和定制下一年的预算不够准确。西部牧业不但选择的成本核算方法过于陈旧，不够科学，而且各个成本核算方法之间缺乏应有的联系。这就使企业在对各个核算对象进行成本核算时都过于独立，不能形成有效的成本核算体系，造成了企业虽然对每项个体都进行了成本核算，但整个企业却无法全面、系统的进行成本核算；同时，由于企业在各个成本核算方法之间都缺乏有效的联系，使得企业在改进养殖成本核算方法时得需要重新对以前的核算进行调整，提高了企业的运营成本和人工成本，同时也加大了会计人员的工作量。由于这个原因，企业的管理者不愿意随着方法的更新对企业的养殖成本核算方法进行改进，造成了企业的成本核算方法落后。2.3.4 劳动力成本难以核算
养殖企业与其他类型企业的区别在于，养殖企业需要的生产人员大多为农业工作者，这些工作者大多来自农村，企业没有长期与这些工作者签订劳动合同，而是按一项工作来临时聘用劳动人员。这样企业在劳动力成本的核算时就存在较大的变化，一方面，由于没有签订长期劳动合同，企业每次聘请的人员对收入的要求不同，影响劳动力成本的因素包括：工作的具体内容、市场劳动力需求量、当时季节所处于农业生产的时期等，企业始终无法按统一的标准核算劳动力成本；另一方面，由于人员流动性较大，企业由于劳动力能力缺失而带来了一定的损失，这些损失也对产品成本造成影响。
2.3.5 其他难以进行核算的项目
养殖企业的饲料成本问题也是西部牧业公司进行养殖成本核算时不容忽视的一方面。首先，由于企业的养殖饲料只是少量购自于正规农业企业，大多数的饲料来自农业生产者。这些农业生产者很难向企业提供有效的购买凭证，所以企业在购买这些产品时的支出很难计入成本，这在账面上降低了企业的生产成本；其次，西部牧业公司没法对饲料的使用进行核实，企业的管理者如果不进行专门 的监督是无法确认到底使用了多少饲料，这样不但不利于企业的存货管理，还容易增加企业的管理成本。新疆西部牧业股份有限公司养殖成本核算控制的对策建议 3.1 加强成本核算理念和引入作业成本法
对新疆西部牧业股份有限公司来说，最核心的问题就是企业对养殖成本核算问题并没有给予一定的重视。成本是企业利润的源泉，企业如果不重视成本核算，单一的增加销售渠道和销售价格是很难取得长久地发展。在经济环境发生剧变、市场竞争变得异常激烈的情况下，成本优势的取得对于一个企业的生存是至关重要的。强化企业自身的成本核算理念不但是企业自身发展的需要，也是外部环境的需要，应密切关注整个市场和竞争对手的动向来发现问题，调整和改变自己的战略战术，这样才能够让企业从根本上解决业务额大而不盈利的状况。
新疆西部牧业股份有限公司应引入作业成本法对养殖成本进行核算，这样企业产品成本的核算对象就可以变为作业，这样就会减少以养殖品种为核算对象时造成的计价不准确现象的发生，可以更好地对企业的成本费用进行考核。3.2 建立责任成本核算体系
该方法有效的解决当今养殖成本核算存在的问题，防止养殖成本核算混乱局面的出现，建立责任成本制度是有效的方法之一。实行责任成本制，要根据企业生产技术组织特点，把横向和纵向两个方面的责任成本管理有机的结合起来，建立以责任制为中心的成本管理体系。3.3 加强物资采购管理
物资采购是企业物资管理的重要环节，健全的物资采购制度，合理的采购分工，科学的采购方式是降低采购成本的根本保障。因此，采取必要的措施，加强物资采购管理是非常重要的。
第一，物资采购应实行归口管理。物资采购只有归口物资部门，才能为实现集中批量采购打下基础，反之，不实行归口管理，造成多头采购，必然形成管理混乱、成本失控的局面。
第二，实行集中批量采购。集中批量采购是市场经济发展的必然趋势，是实 10
现降低采购价格的前提。要实现控制，首先就要集中采购，只有集中才能形成批量，有了批量才能争取到生产企业的各种优惠政策，才能达到企业成本控制的目标。
第三，加强物资采购来源渠道的管理。选择物资采购来源渠道，应坚持“质量合格、费用最低，费用相同、质量选优”的原则。按照这样的原则确定长期的采购供应渠道，建立物资采购来源渠道档案，对物资采购来源渠道实行动态分析管理，定期评审，不符合要求的及时调整。同时还要继续开辟更优的渠道，形成渠道间的竞争，为保证物资供应和降低采购成本创造条件。
第四，合理制定采购方案。制定合理的采购方案是降低采购成本的有效措施，对需采购的物资，采购部门要依据企业审定的渠道，根据到站情况、运输方式等，逐一测算采购总成本并用采购成本法进行核算，据以确定最佳方案。3.4 细化成本计价
新疆西部牧业股份有限公司为保持养殖品种的多样性，通常在土地上划分不同区域，在不同区域内养殖不同品种。由此可知，如果企业按照传统的方法计提待摊费用，集体的待摊费用方法无法准确反映不同的养殖品种的成本。新疆西部牧业股份有限公司应定期聘请专业人员，定期统计不同时期不同品种所需要的成本。统计出在一个周期内，每一种品种对草料、饲料、疫苗消耗，根据不同品种消耗的不同，计算每月待摊费用。该方法可以减少由于各类品种对生产用料消耗不同而产生的成本误差。3.5 定期对养殖产物进行盘点
与其他类型存货相比，养殖企业的存货存在着自然生长或死亡的现象，这给企业的存货管理和养殖成本核算带来了很大的困难。虽然家畜增殖或死亡对企业的成本核算造成的影响并不大，但如果积累到一定的数量，则给企业带来的影响依然无法忽视。企业应加强存货管理，定期对存货和在产品进行实地盘点，及时的将新出生的家畜分离开以保证其能够获得养料并及时清理自然死亡的家畜。同时，企业还应对存货的分类标准进行详细的规定，在存货盘点时，盘点人员可以根据相关标准，及时调整存货的种类，以避免由于人为分类对存货成本核算的影响。结论
通过以上的分析，我们可看出虽然新疆西部牧业股份有限公司销售量和收入十分可观，但是在成本核算方面存在着诸多问题，在企业日常成本核算过城中存在着诸多漏洞。要解决这些问题，企业要完善成本核算观念，更要加大对成本核算控制的力度。
通过新疆西部牧业成本核算问题看所有企业成本核算问题存在片面性，但是可以反映出养殖企业成本核算部分状况，要想控制养殖企业成本核算，还要根据各个养殖企业的特有现象进行具体分析。
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时光飞逝，不禁意间四年的大学生活就要结束了，毕业论文的完成也随之进入了尾声。从开始筛选课题到论文的顺利完成，一直都离不开老师、同学、家人、朋友给我热情的帮助，在这里请接受我诚挚的谢意!首先，也是最主要感谢的是我的指导老师，在论文的完成过程中，得到老师的全程指导，她首先肯定了我的题目大方向，同时又帮我具体分析使我最后选择新疆西部牧业股份有限公司成本核算问题及控制这个具体目标，让我在写作时有了具体方向。在论文结构制定时，我的思路不是很清晰，经过老师的帮忙，让我
了慰藉，同时也对各位答辩组导师的辛勤劳动表以衷心的谢意。
第三篇：食堂财务管理及成本核算论文
摘要：食堂是整个服务部门里面非常重要的一个部分，与学生健康与安全有着非常重要的关系。食堂的财务管理是保证食堂服务安全的核心，本篇文章主要是探讨现在食堂在财务管理方面存在的一些问题，同时针对这些问题提出相应的解决措施，增强食堂的财务管理和核算成本。
关键词：食堂；财务管理；成本核算
食堂的财务管理是整个食堂工作中非常重要的一个部分，加强对财务管理方法的规范，有效控制食堂的成本对提高食堂的经济收益有着非常重要的作用。本篇文章从控制食堂的成本出发，与国家现在提出的财务政策和管理制度相结合，对怎样将食堂收益提高提出有效措施，同时还需要提高食堂员工的工作积极性以及食堂使用者的饮食健康水平。
1增强食堂的财务管理重要性
现在食堂的财务管理是非常系统的一个过程，该过程中主要设计预测、决策、控制、分析和监督财务等环节。并且这些环节与食堂整体的管理水平有着直接的联系。对食堂的财务进行分析与预测的时候，一定要按照标准严格执行，按照之前所制定的目标来对其进行初步预算和确定。财务的决策能够将财务管理是否规范直接的体现，食堂会采取宏观控制手段来对财务进行有效控制和管理。食堂财务的监督是整个财务管理活动中的核心内容，通过对财务的收支进行分析，根据之前所规定的指标来评价食堂经营活动的成果。同时通过对财务收支进行分析，及时纠正其中出现不合理财务的操作，通过审核企业财务部门的财务经营指标，对其进行有效的调整。整个食堂在经营过程中有很多环节，其中原料采购、生产和销售等环节都能够将财务宏观的调控体现出来，对食堂的财务管理和成本核算进行有效增强，可以对食堂收益产生非常重要的影响，并且增强成本的核算是整个食堂的财务管理活动核心内容。
2财务管理和核算成本存在的问题
（一）没有健全内部的控制制度
因为现在很多学校没有规范食堂财务的管理制度，也没有增强财务监管的力度，使得财务人员核算成本和管理收入的时候出现很多不合理的操作。例如没有遵从核算成本的原则，核算成本的时候只是核算调料、主食、水电费和副食等。但是有一些学校在核算的过程中增加加班费、维修费和招待费等，间接提高学生伙食的成本，对学生和老师的利益产生损害，同时有一些为了将获取的利益掩饰住，千方百计将其他费用增加到伙食费里面，使得实际多的的利益降低，账面上的金额与实际结余的金额不相等。又比如，没有很好的控制采购环节，通常都是由采购人员进行订货与定价，很多采购人员并没有按照规定的程序执行。将货物验收入库的时候没有严格检查，当货物出库的时候也没有严格登记，这些情况经常会发生，从而使得学校整体食堂的服务水平降低，对学生利益产生很大的损害。
（二）成本费用的控制存在问题
验收人员和采购的人员在控制物资质量的时候存在很大问题，导致原料浪费的数量增加，并且因为物资循环处理和储存条件管理不规范，导致原料仓库的储存量减少。同时在生产管理上面还存在很大的问题，在取运原料的时候，假如没有特别原料在数量和质量管理上面出现了很大的问题，会使得原料失窃率和折损率大大增加，将整个原料成本费用增加，假如在加工的时候因为技术水平很差，会使得原料耗损率大大增加，从而使得原料利用率降低。并且还可能够会出现漏刷卡或者是漏账的情况，使得成本率大大提高。
（三）没有先进的财务管理配置
管理食堂是非常复杂的一个过程，其中主要管理食品安全、环境的卫生情况、服务人员的素质以及财务管理等。依据笔者多年的工作经验看来应该将财务管理作为整个食堂管理的切入点，因为食堂的财务管理是非常核心的一个管理内容，与食堂其他环节和工作领域有着很紧密的联系，是保证食堂的服务质量和食品安全的核心内容。但是现在很多领导层觉得科学研究是学校最重要的部分，在保证人员配备齐全的基础之上，还要保证所有员工都要具备专业的素质和学识。食堂是学校的一个后勤服务部门，只需要人看管就可以了。由此可见，很多领导层并不重视食堂的管理，使得管理食堂财务的员工非常少，存在的几个会计人员自身的素质也不够。领导觉得食堂只是在开学的时候收伙食费需要会计人员进行管理，平时工作的时候只需要将采购的价钱记录下来，等到学期结束之后将其与总支出的金额核就行了。因此食堂的管理人员大多数是由老弱病者看管。事实上，食堂的财务管理是非常重要的一个环节，是整个食堂管理里面最核心的内容，想要将学生的伙食费每一分钱都用到学生饮食中，就一定要对食堂的财务管理进行完善。
3增强食堂的财务管理和核算成本的有效措施
（一）配备专业化的财务管理团队
想要将食堂的财务管理增强，就一定要给食堂管理配置具备专业素质会计审核人员，通常来说普通食堂是由出纳和行政会计来兼任，高级一点的食堂需要配备独立且专业的会计员工进行核算，但是会计员工一定要接受食堂主管统一监督和管理。食堂仓库的管理人员和充卡人员需一定要是学校正式的员工，具备专业的会计证，并且具备专业的会计审核能力和素质。管理食堂财务的员工需要不断将自身的修养增强，对各种规章制度和经济法规非常熟悉，不断提高自身的专业水平，便于与食堂的财务管理模式相适应。除此之外，食堂财务的管理人员除了需要具备专业点的会计知识之外，还需要对食堂有充分的了解。同时需要定期展开培训活动对财务人员专业的素质和职业责任感进行培训，将整个食堂管理财务的员工的业务素质和专业管理水平提高。
（二）增强食堂的成本核算
核算食堂的会计成本时，需要对食堂开支的成本进行严格控制，只能够将与试样相关的支出列出来，并且要在行政中列出招待费、会议费、差旅费、维修费和补贴费等，严厉禁止将这些费用列在食堂的成本开支里面。并且需要将学生和老师的伙食费用分开来核算，老师的伙食费用学校行政部分在每一个月固定的时间将费用拨给食堂财务部门，不能够让老师的伙食费用占据学生的伙食费用，保证学生伙食费能够做到专款专用。与此同时，食堂要确保进行保本经营，不能够让盈利率过高，一旦发现盈利率过高，学校领导层需要对其进行严肃处理，并且将多出的盈利金额退还给学生。
（三）建立健全食堂的内部控制制度
各个学校需要按照国家相关标准规定与食堂实际的情况结合，将食堂内控的制度建立好，建立食堂内部控制制度的时候应该首先对食堂所有的经济活动流程进行整合，按照每一个经济活动中间关键的环节来确定食堂的内部控制制度。将食堂的内部控制制度重要环节岗位的责任制度建立好，保证不相同的职位能够相互监督和制约且分离，并且在内部控制制度里面需要规定定期轮换重要的岗位（例如：管理员、采购员和保管员等岗位），保证没有重大的缺陷问题存在。在实施食堂内部控制的制度时，会涉及许多新问题和情况，需要根据相关的流程对其进行更新与完善，让整个食堂内部的控制制度能够与食堂实际情况相适应，保证其能够有效实施。实际工作的时候，需要对食堂内部的控制制度进行有效执行，让整个内部的控制制度融入到所有经营活动里面，保证内部控制制度不是流于表面的形式，需要用内部的控制制度来对整个食堂的财务情况进行有效规范。
4结语
综上所述，对成本进行有效的控制是规范食堂财务管理重要且关键的环节，因为食堂成本可控制性非常强，限制成本控制的因素比较小，所以一般管理人员一般都会选择此来提高食堂的综合利益和食堂的财务管理力度。对食堂的成本进行有效的控制，对食堂的财务管理进行有效规范，从而提高食堂的经济收益。可是更加关键是食堂是人们吃饭的地方，只有将食堂自身的水平提高，才能够保证使用者的饮食健康水平，这是食堂财务管理想要达到最终的目标。
参考文献：
[1]陆慧.探析如何加强学校食堂财务管理[J].中国市场,2012,40:113-114.[2]樊豫宁.探析如何加强医院食堂财务管理[J].现代商业,2010,35:234-235.
第四篇：房地产成本核算案例分析
房地产成本核算案例分析
目 录
第一章 总 则
第二章 成本核算的基本程序
第三章 成本核算对象的确定
第四章 成本费用项目及核算内容
第五章 会计科目与帐簿设置
第六章 成本费用的归集与分配
第七章 成本报表
第八章 附 则
VANKE万科企业股份有限公司
房地产开发企业成本核算指导
编制单位：财务管理部
第一章 总 则
1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据《股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。
1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。
1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。
第二章 成本核算的基本程序
成本核算的一般步骤：
第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。
第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。
第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。
第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
第三章 成本核算对象的确定
3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。
3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。
(1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
(2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
(3)对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。
▲ 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。▲ 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
▲ 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
(4)根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
3-3 成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。
第四章 成本费用项目及核算内容
4-1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项：
1)土地征用及拆迁补偿费
2)前期工程费
3)基础设施费
4)建筑安装工程费
5)配套设施费
6)开发间接费
4-2 各成本项目的开支范围如下：
土地征用及拆迁补偿费
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：
(1)土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
(2)拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。
(3)市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。
(4)其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。
前期工程费
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：
(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
(2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。
(3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
(4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。
(5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。
(6)预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。
(7)其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。
基础设施费
指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容：
(1)道路工程费：小区内道路铺设费。
(2)供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。(3)给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。
(4)煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。
(5)供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。
(6)通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。
(7)电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。
(8)照明工程费：小区内路灯照明设施支出。
(9)绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。
(10)环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。
(11)其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。
建筑安装工程费
指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用(含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容：
(1)土建工程费
① 基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。
② 主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。
③ 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。
(2)安装工程费
① 电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。
② 电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。③ 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。
④ 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。
⑤ 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。
⑥ 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。
⑦ 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。
⑧ 采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。
⑨ 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。
(3)装修工程费：内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。
(4)项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。
(5)其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。
配套设施费
指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：
(1)在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。
(2)在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。
(3)开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。
(4)对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
开发间接费
指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括：
(1)现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。
(2)利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。
(3)固定资产投资方向调节税：按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。
(4)物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
(5)质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。
(6)其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。
4-3 开发企业期间费用的开支范围为：
营业费用
指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括：
(1)已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。
(2)小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。
(3)开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。
(4)专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。
管理费用
指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括：
(1)行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。
(2)工会经费和职工教育经费。
(3)财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。
(4)税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。
(5)审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。
(6)无形资产及长期待摊费用摊销。
(7)坏账损失及存货盘亏、毁损损失。
(8)环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等
(9)租金：包括房屋租金、车库租金等。
(10)分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。
财务费用
指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出（减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费)，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。
会计科目与帐簿设置
5-1 “开发成本”科目：核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。
5-2 “开发间接费”科目：归集和分配在房屋等产品开发过程中，本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对象的“开发间接费”成本项目中去)。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。
5-3 “预提费用”科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。
应预提的费用一般包括：配套设施费；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的费用；租金；保险金；借款利息；修理费用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的地价等。
费用预提的时间：应由房屋等开发产品负担的费用，应在结转房屋等开发产品时预提。
配套设施费的预提范围、条件、依据和计算方法：
范围：开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提。
条件：配套设施费的预提条件为：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行)；先建房屋，后建配套设施。
依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。
计算方法：
某成本核算对象应
该项开发产品预算
配套设施费
=
*
预提的配套设施费
成本(或计划成本)预 提 率
配套设施
该配套设施的预算成本(或计划成本
=
-*100%
费预提率
应负担该配套设施费各开发产品的 预 算 成 本（或计划成本）
式中应负担该配套设施费的开发产品一般应包括房屋、能有偿转让的小区内大配套设施。
5-4 “待摊费用” 科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。如：项目开发前期为项目开发而发生的贷款利息支出(分摊期限为预计项目开发期，项目开发期超过一年的列“长期待摊费用”)、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。
5-5 “开发产品”科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。各单位在进行“开发产品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。
房地产成本核算科目明细表
一级科目 二级科目 三级科目 四级科目 五级科目 备注
开发成本 各项目
各成本核算对象 土地征用及拆迁补偿费 按前述明细 完工转开发产品
（各住宅小区、配套设施）前期工程费 同上
基础设施费 同上
建筑安装工程费 同上
配套设施费 同上
开发间接费
自一级科目
待分摊征地及拆迁补偿费 按前述明细 开发间接费转入
待分摊前期工程费 同上
待分摊基础设施费 同上 待分摊配套设施费 同上
开发间接费 各项目
工资及附加费
定期转入开发成本
有关部门 办公费用
差旅交通费
修理费
通讯费
周转房摊销
利息并借款费用
质量检验费
物业管理基金
其他
开发产品 项目名称
成本核算对象
设置面积或套数的数量金额帐
第六章 成本费用的归集与分配
土地征用及拆迁补偿费
6-1 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”。有关分配方法为：
按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：
方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。
方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
按建筑面积计征（或补偿）时：
不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。
前期工程费
6-2能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本— 土地开发—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。
基础设施费
6-3一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。
建筑安装工程费
6-4 一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。
6-5 预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入“开发成本”科目，应先在“预付帐款—预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。
6-6 对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。计算公式为：
某项工程的实际
该项工程预算造价
= 工程标价*--------------------
建筑安装工程费
各项工程预算造价合计
配套设施费
6-7 凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目：
(1)配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：
▲ 能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。
▲ 不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。
(2)配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下：
▲ 应先通过“开发成本—配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。
(3)先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：
▲ 可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。
▲ 如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。
6-8 凡是能有偿转让的配套设施（包括经营性和非经营性的）支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费，应计入其开发成本的“开发成本—配套设施开发—配套设施费”项目中。
开发间接费
6-9 应先通过“开发间接费”科目归集，于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本。如根据开发特点，确需采取预提开发间接费办法时，预提数与实际支出数之间的差额应于终了时一次进行调整。6-10 成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。
6-11 如果有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销，并按周转房造价4%计算残值。
关于借款费用资本化
6-12 借款费用资本化的期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止，其间开发商主动实施的停工其间不包括在内；
6-13 可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前的其他投资收益，如利息收入等减项微小也可直接计入财务费用。可资本化的借款费用不包括借款手续费及佣金等；
6-14 可确定借款用途并专款专用的，可将借款费用直接计入受益的成本核算对象；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各成本核算对象间分摊；如果一次性利息数额较大时，也可先通过“待摊费用”归集后，再分配计入各成本核算对象的“开发间接费”。
某成本计算对象完成投资额
分配比例 =-------------------------× 100%
项目完成投资总额
第七章 成本报表
报表种类：
7-1 各房地产开发企业应按要求编报成本报表。成本报表主要包括：(1)“房地产成本结转情况表”；(2)“房地产成本比较分析表”；(3)“开发间接费明细表”；
(4)“房地产项目综合情况表”；(5)“房地产成本合同执行情况表”；
编报时间: 7-2 成本报表报送时间为每季后10日内，报表时间以决算通知为准，另外总部可根据项目开发的不同阶段要求报送有关成本报表。
编报要求：
7-3 详见总部财务部统一印发的表样及各表的说明。第八章 附 则
8-1 本指导适用于集团所属的控股经营和受托非控股经营的房地产开发企业。各房地产开发企业可根据自身开发项目情况，进行补充完善并制定本单位成本核算的具体规范。
8-2 本指导未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。本指导由总部财务部负责解释和修订。
第五篇：房地产企业论文企业内部控制体系论文
房地产企业论文企业内部控制体系论文：论房地产企业内部控制体系
建立
摘 要：内部控制是现代企业加强管理，提高经营效率，实现战略目标的有效工具和重要手段，对房地产企业更是如此。在分析构建房地产企业内部控制体系的目的及原则的基础上，从加强内部环境建设、设立有效的控制活动等方面提出了具体的构建措施。
关键词：房地产企业；内部控制；控制体系
我国的房地产企业经过二十多年的发展，已经成为了经济社会发展的中坚力量，然而在国际金融危机及国内宏观调控的双重影响下，我国的房地产企业正面临着前所未有的挑战。在严峻的考验面前，很多房地产企业已经意识到应加强内部管理，提高企业的管理水平。而内部控制作为内部管理的重要手段，对优化企业管理、增强企业竞争实力和防范风险具有至关重要的作用。内部控制的含义及房地产企业建立内部控制体系的目标
1.1 内部控制含义
根据《企业内部控制基本规范》对内部控制的的定义，内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。而控制目标是合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略。可见内部控制是由包括管理层在内的全体员工设计并执行的一系列的政策、程序，而这些政策与程序的执行是为了合理保
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