临盘住宅小区规划认识及心得体会

第一篇：临盘住宅小区规划认识及心得体会

浅析临盘住宅小区规划

临盘住宅小区位于德州市临邑县西部的临盘镇，临盘镇地处鲁西北平原，是全市重点发展的中心镇。临盘镇地势平坦，土地肥沃，四季分明，气候宜人。地下水资源丰富，交通方便，通讯便利，公共设施齐全。高档宾馆、歌舞厅、影剧院、体育馆、游泳池等公共娱乐设施齐全，社会开放、富裕、文明。

在良好的地理环境背景下，临盘住宅小区经过设计师精心的规划布局并成功建成。临盘住宅小区的面容不管是从人的知觉，心理，行为角度来判定还是从城市形象的整体空间层次感、道路环境来考核，或是从公共设施、主要建筑、居家内部等方面来分析都不失为人类居住的“幸福家园”。

临盘住宅小区房屋空间布局整齐，住宅区的整体画面清晰。从人的行为心理来说，临盘住宅小区远离闹市，一直比较平静，无太多的喧嚣，无噪音，是居民生活休息的好场所。小区在布局上对公共性空间的道路，半

公共空间的公共服务设施，半私密空间的绿地、儿童游戏场地空间，私密空间的住宅建筑内部界限划分适宜，各方面互不干扰，空间层次感较强。

从人的认知方面来分析，临盘住宅小区居民都是通过车行或步行来使用和体验城市，道路就是方向，也是引导人们进入并感受城市空间的路线，道路两旁路灯配备适用且美观。小区内道路路形平滑坦适，自然随心合意，给人一种舒适自然的家园幸福感。同时让路人能够倾心欣赏街道两旁美丽的风景以及各个奇异独特的标志标语。

临盘住宅小区环境优美，对建筑的建筑密度、容积率、建筑高度和绿地覆盖率控制较为理想。因而小区内水、石、花木众多，并布局新颖。小区内湖水清澈，植被多样，使小区三季有花四季有绿，以此给人居家环境强烈的优越感，让人身处其景心旷神怡。区内公共设施配套齐全，开设的有儿童玩耍嬉戏场所和老人的休闲娱乐场所，且健身广场设施齐全，因而在这里大人小孩可以尽情的释放。

小区内重要建筑配构适宜，开办教育园地，区内儿童按时接受教育很方便。区内医疗保健服务周到，对居民看病买药提供了便利。开设商铺使

小区居民生活必须品无忧。居民房屋室内，通风采光效果佳宜，房间布局清新，门窗有序，室内气氛温馨，给下班回家的工作者以轻松愉悦的心情。

第二篇：住宅小区规划申请报告

市规划局：

位于市五岭大道的紫云山庄系高宝添房地产开发(郴州)有限公司开发建设。该项目是2002年郴州市招商引资的外资项目，2004年3月，经郴州市开发区规划批准后开工建设。经规划批准的总建筑面积为98000平方米(其它指标见原规划批准种平面图)。至2008年底，该项目除会所部分已全部完工。

2010年上半年，因郴州市两城建设的需要，郴资桂高等级公路整体扩宽。道路拓宽后对紫云山庄项目造成了事实上的破坏。现小区南侧已建别墅及现紫云酒楼距郴资桂高等级公路路边距离仅20米，且小区南大门和进山庄道路也因此损毁。现在小区南线整体形象已被破坏，这一线的楼盘销售严重受阻，另整个小区居住环境都已严重不合理。小区的安全性也因此受到严重影响。

鉴于以上原因，我公司向贵局提出调整紫云山庄规划的申请：

1、申请将山庄南线C’27~32共6栋现已无法销售的别墅拆除，在此处新建32层的高层住宅楼。

2、申请将山庄南线D22~27共6栋现已无法销售的别墅拆除，在此处新建32层的高层住宅楼。

3、申请将山庄南线B16、B17栋别墅及紫云酒楼拆除，在此处新建18层的高层商住楼。同时由于商业需要，申请郴资桂高等级公路在该处开出入口。

4、申请将山庄北线原会所由原规划批准的3~10层调整为32层的高层商住楼。

上述申请我公司已委托郴州市城市规划设计院绘制了紫云山庄修建性详细规划(局部修改)的总平面布置意向图。局部修改后的紫云山庄总建筑面积由原98229.8平方米调整至280091.3平方米。容积率由原0.69调整至1.98。(其主要技术指标见意向图)

我们认为，局部修改后的紫云山庄规划一是修补了紫云山庄小区因郴资桂道路扩宽而导致我公司利益严重受损的现实状况，恢复了小区的合理布局及安全性;二是提高了紫云山庄土地的使用效率，同时符合郴州市目前城市建设的需要(提倡建高层住宅)。因而同时兼具了科学、合理、可行等几个特点。

为此，我公司特向贵局提出局部修改紫云山庄规划的申请，并恳盼贵局的批准!

申请人：

申请日期：

第三篇：住宅小区规划说明(通用)

*****规划设计说明书

建筑篇

1.1 项目概况

1、区位条件：

*****位于******。南北长约***米，东西宽约***米。总用地面积约为****平方米，用地性质为***用地。

2、现状条件

基地平整，形状为****行，可利用空间不大。

3、规划限定

根据规划要求本地块调节为南侧建筑退让用地红线***米，东侧退让建筑红线**米，西侧与便民服务中心退让**米。北侧退让满足建筑日照要求。

1.2规划设计原则

1.2.1设计理念

设计遵循高品质及现代化的整体构念，强调居，商，景的一体化整合。从对用地现状环境特质的充分分析入手，结合地形的特点，合理安排用地分块及空间形态，功能及交通设计，形成有机秩序 层次丰富的空间序列。形成以下设计理念。

1.以人为本，以自然的生态为思考，以人文空间为参照点，塑造各具形态的居住空间。

2.关注小区公共空间的构合，以烘托小区的“大客厅” 功能。

3.注意小区整体环境及空间序列组合及构成，围绕中心区和景观，交通轴线，通过建筑与景观，绿化的纵横穿插，住宅高低错落，景观节点的精心营造。配套设置的科学安排，人，车行系统的合理组织，绿化景观的巧妙梳理，为之提供了具有良好通顺，合理，宜人景色的均好性居住环境。1.2.2道路系统规划

1、城市接口

南侧：*******

西侧：******

2、出入口的设置

根据分析用地条件及居住主要出行方向结合开发商要求，南侧为商业区，居民主要出入口选在苏州东路上，便于小区居民出行，并在基地西北侧与如意园相接处设置一个消防通道，方便人流使用，并符合消防要求。

3、交通组织

本工程道路系统采用循环模式。主要道路宽度大于4米，符合消防与城市居住区规划设计规范要求。

4、停车

考虑小区内交通体系层次分明，小区内不设置机动车位，小区采用集中停车方式；地下机动车位****个，地下车库出入口位置位于小区***个出入口附近，地上停车位于*******区域共*****个。住户可以通过地面停车方便临时停车，也可以通过住宅底层车库、地下车库停车，并能从车库通过电梯、楼梯进入和住宅。

1.2.3单体设计

住宅单体设计中贯彻“适用，经济，安全，美观，卫生，舒适” 的建设方针和“以人为本” 的指导思想，以现代的家庭的居住行为方式为依据，综合考虑用地条件，群体组合和空间环境等因素，合理组织室内外空间，努力提高住宅功能质量和居住环境质量，创造一个符合人们生活，生理，心理，社会交往及精神需要的高质量居住空间环境。

户型设计 注重户型的经济性，在保证使用功能的前提下，严格控制户型面积。功能分

区:

A.内外分区： 把住宅分成内区和外区，按照空间使用功能和私密程度的层次来区分，使住宅内部空间内外有别。

B.动静分区： 住宅设计将安静的空间与交往等活动和空间分区

C.洁污分区： 洁污分区主要指把住宅的厨房，卫生间与起居，卧室之间进行分区，体现在用水与非用水的分区上，即干湿分区： 而厨房，卫生间的污水，垃圾，烹调的油烟，气味等，在设计中也加以分离，以保证居室清洁卫生的要求。

1、D.提高厨房，卫生间的功能质量 厨房设计中尽量适应其向现代化，标准化，系列化方向发展的趋 势，家庭炊事行为合理设计灶台，案台，洗条台，冰箱，排油烟机等的位置。卫

生间设计满足便溺，洗浴，洗漱（化妆）和洗衣四种功能要求，分组分间布置，提高使用效率。

2、立面风格

3、以现代法式建筑风格为社区设计理念，打造一个优美且舒适的城市新住区，纯净简洁而又富于变化的现代都市风格及轻巧别致的细节设计形成鲜明的建筑个性，以独特的形象特点，衬托出现代化新社区的地标形象。

4、景观设计

强调景观空间的贯通，流动，做到层次分明，“步移景异” 以创造人性化的中心绿地和强调空间景观节点设计为原则。首先从小区空间形态上进行合理规划，形成梯度景观渗透（中心绿地-组团绿地-宅前绿地），最充分有效地利用用点环境优良的景观的资源。在景观环境的营造上，结合绿地和硬质景观曲直变化，以及环境小品等人性化设计，创造一个绿色的小区“共享庭院”。小区组团绿地是中心绿地的有效延伸，直至每栋，每单元门口的庭院设计，始终体现一种简洁几何图案所表达的现代景观设计风格。空间景观节点例如小区主入口广场，中心绿地景观点等等的设计则更多的强调人性化的设计，从人的行为，人的尺度，人的情感上进行细致入微的思考，力求创造一个舒适，亲切的小区景观环境。1.2.4竖向设计

根据建设具体工程项目的使用功能要求，结 合场地的自然地形特点、平面功能布局与施工技术条件，在研究 建、构筑物及其他设施之间的高程关系的基础上，充分利用地形、减少工程填挖土方量，因地制宜合理地确定建筑、道路的竖向位 置，合理地组织场地地面排水，并解决好场地内外按规划控制要 求的高程衔接。

1.3设计依据

采用设计标准及技术规范

本工程规划勘测设计红线 甲方提供的设计要求

《江苏省城市规划建设管理技术规定》（2011年版）《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)《商店建筑设计规范》(JGJ48-2014)《住宅建筑规范》(DB 50368-2005)《无障碍设计规范》(GB50763-2012)

《江苏省居住建筑热环境和节能设计标准》（DGJ32/J71-2014）《江苏省绿色建筑设计标准》（DGJ32/J173-2014）《江苏省住宅设计标准》(DGJ32/J26-2006)《地下工程防水技术规范》 GB 50108-2008

1.4 主要技术经济指标

总用地面积：**** 总建筑面积：**** 商业建筑面积**** 住宅面积：****

地下机动车库面积：*** 建筑密度：21.7%

容 积 率：***绿 地 率：****

结构篇

一、设计依据

1、建筑及各设备专业提供的条件图

2、现行的国家和地方的建筑结构设计规范、规程：

《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001(2006年版)《建筑结构荷载规范》GB50009-2012 《混凝土结构设计规范》BG50010 2010 《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011 《建筑抗震设计规范》GB50011-2010

二、基本设计参数

1、结构设计安全等级为二级，结构重要性系数1.0。

2、结构设计使用年限为50年。

3、本工程除基础部分、地下室外墙和顶板、屋面及室内厨房、卫生间部位环境类别为二（a）类外，其余均为一类。

4、地基基础设计等级：甲级。

三、荷载取值

1、基本风压：其基本风压按规范取值。

2、基本雪压：其基本雪压按规范取值。

3、主要楼面活荷载标准值

上人屋面：

2.0KN/㎡

阳

台：2.5KN/㎡ 住

宅 ：2.0KN/㎡

地下室顶板：5.0KN/㎡ 办公、物管：2.0KN/㎡

自行车库：

2.0KN/㎡ 消费通道：20.0KN/㎡

汽车库：

4.0KN/㎡ 变配电房：10.0KN/㎡

其他未注明的使用荷载及人防荷载均参照相关规范进行取值。

四、结构体系

1、结构形式：采用剪力墙结构。

2、变形缝：如建筑长度过长，超出规范允许值，需设置一定数量的温度变形缝以减少温差变形产生的应力，具体位置详见结构施工图纸。

五、基础设计

本工程暂无工程地质勘察报告，基础形式拟采用桩基础或筏板基础。

六、基坑支护

本工程暂无工程地质勘察报告，地下室基坑支护方案及降水方案由勘察单位提供地质勘察报告后在进行设计。

七、建筑材料

1、混凝土：混凝土强度等级采用C20~C40。

2、钢筋采用HPB235。HRB335及热轧钢筋。

3、砌体：填充采用加气混凝土砌块，专用砂浆砌筑：其余隔墙均采用轻质砌块进行砌筑，八、计算机分析

本工程的结构计算采用中国建筑科学研究院研发的PKPM系列软件进行分析，并采用其空间结构计算模块进行结构的整体分析。

给排水篇

一、设计依据

建筑给排水设计规范GB50015-2010 建筑设计防火规范GB50016-2014

自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001(2005版)建筑灭火器配置设计规范GB 50140-2005 室外给水设计规范GB50013-2006 室外排水设计规范GB50014-2006 建筑方案设计图

二、工程概况及设计范围

本工程位于****城中心地段，最高为****层，主要功能为住宅、商业等。地下一层为停车库和设备用房；地上为住宅、商业、配套用房等。

三、生活给排水系统

1、水源：本工程给排水水源取自城市给排水官网，从附近城市道路各引进一根DN250的给水管，绕小区成环状布置，供小区内生活、室外消防及绿化等用水。

2、供水方式

为减少二次污染，小区采用无负压供水技术。在地下车库水泵房设一组无负压供水机组。

四、消防

本小区住宅楼为二类住宅，住宅电梯前室设置消防栓，地下室设置消防栓及自喷给睡水系统。

1、消防用水量

室内消防栓40L/S，持续供水保证3小时。室外消防栓30L/S，持续供水保证3小时。自喷给水50L/S，持续供水保证1.5小时。

2、室外消防给水

室外消防给水管和生活给水管合用一根，从附近城市道路各引进一根DN250的给水管，管网环状布置，设置室外消防栓，满足小区室外消防用水量要求。

五、排水设计

室内排水采用污废分流制，屋面雨水经雨水排水立管有组织排入室外市政管网，阳台雨水及空调冷凝水均间接排放。室外排水雨污分流，污水经化粪池处理，经处理的废水及雨水排入市政排水管道，采用无锡地区暴雨公式，雨水重现期取2年。

五、管材

室外生活给水采用PE聚乙烯塑料管，热熔焊接、消防给水管管径小于等于DN100，采用镀锌钢管，丝接；大于DN100采用无缝钢管，沟槽链接，室外排水管采用UPVC螺旋排水管，室外采用UPVC加筋管。

六、环保设计

1、生活污、废水、排至室外经化粪池处理，然后排至市政污水管网。

2、卫生器具选用节水消音型以减少噪音。

3、选用振动小、噪音低的水泵设备。

4、水泵吸水管和出水管上设减震装置。

七、卫生防疫

1、为防止鼠雀等小动物污染水质，屋顶水箱及消防水池检修孔要求加盖，其溢流管末要求装设防污网罩。

2、小区内给水采用统一无负压供水系统，减少二次污染。

电气篇

1设计依据

1.1、建设单位提供的用地红线图及规划设计；建设单位提供的设计任务书；国家及江苏省有

关设计规范和设计标准。1.2、参照规范

《建筑设计防火规范》GB50016-2014

《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2013 《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008 《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010 《低压配电设计规范》GB50054-2011）《等电位联结安装》02D501-2 《电气照明和电气设备安装》94D861 《常用灯具安装》96SD469

《工程建设标准强制性条文》（2009年版）2设计范围

2.1、10KV环网站、变配电系统及室外总图（该部分由业主委托当地供电部门设计安装）；

2.2、室内照明、动力配电设计； 2.3、火灾自动报警系统设计； 2.4、应急照明设计； 2.5、电视、电话通讯设计；

2.6、防雷、安全接地设计； 3变配电系统

3.1、电源：从市政电网引来两路高压线（10KV）电源至变电站（两座）供电。由专用变配电所向公寓，配套用房、物管、景观等提供低压电源。配电采用“放射式—树干式”供电，分户计量。电压等级：高压为10KV、低压为380V/220V；高压进线穿钢管埋地引入。

3.2、变配电站：拟在小区地面设两座专用变配电所供小区公共用电，且变电所靠近负荷中心。采用聚脂干式变压器，低压分区计量。公共变配电所同时提供道路照明、景观照明及音乐喷泉等公共用电供电。高压采用KYN型柜，低压配电柜采用GCS柜，低压设无功率自动补偿。3.3、低压配电系统：每个单体建筑内采用“树干一放射”型混合配电方式。导线选用耐高温型料铜芯线；电缆选用聚乙烯塑料护套（或交联）电力电缆。室内布线采用穿PVC塑料管（阻燃）沿墙、楼板、柱、梁暗敷；室外采用穿SC焊接钢管埋地暗敷。住宅标准：参照《建筑照明设计标准》GB50034-2013。4电视、电话通讯

电话引自市电话通讯网，在小区内设弱电机房。线路引至机房经电缆交接箱后，由总机交换台分别引至各用户终端。

线路敷设：室外采用穿SC焊接钢管埋地敷设，室内采用穿PVC管沿墙暗敷；

每户住宅内设置电视终端插座，在住宅单元入户处设视频前端放大器箱一个，并有数字电视接口。

电视用户终端电平为65±5dB。

接地：机房内设防电磁脉冲接地和工作接地，其接地与防雷共同，接地电阻不大于1欧姆； 5防雷设计：

本项目防雷级别为三类，在屋面沿墙、屋脊明敷￠10镀锌园钢作为接闪器。利用建筑物构造柱内二根主筋作为接地引下线；利用基础内钢筋作为接地极，并焊接成可靠的电气通路，接地电阻不大于1欧姆。6安全接地：

小区内每个单体电源入户处设总等电位联结。在每个卫生间、设备房均设局部等电位联结，接地与防雷共用，接地方式为“TN-C-S”系统。机房应单独做人工接地，接地电阻不大于1欧姆。

7火灾自动报警及联动控制系统：

7.1、本工程设置消防控制中心，内设消防联动控制系统、消防广播系统、消防电话系统； 7.2、在每个地下车库内设置区域报警控制器； 7.3、消防控制中心的联动控制功能主要包括：

a）对消火栓灭火系统的联动控制 b）对自喷灭火系统的联动控制； c）对卷帘泵的联动控制； d）对防排烟设施的联动控制；

e）非消防设施的断电控制； f）消防设备工作状态信号反馈接收、处理；

第四篇：住宅小区规划审批

摘要： 住宅小区用地选择 住宅小区选址应符合城市总体规划控制和有关管理部门的要求，在城市规划指导下，选择符合居住功能要求，环境良好，有利于开发建设的新建地区或适宜的旧区改建地段。小区用地的选择，应具有良好的地质条件，避免地质复杂，土壤承载力差，地势低洼又不易排涝等不良的工程地质条件......关键字： 住宅小区 规划 审批

一、住宅小区用地选择

住宅小区选址应符合城市总体规划控制和有关管理部门的要求，在城市规划指导下，选择符合居住功能要求，环境良好，有利于开发建设的新建地区或适宜的旧区改建地段。小区用地的选择，应具有良好的地质条件，避免地质复杂，土壤承载力差，地势低洼又不易排涝等不良的工程地质条件。住宅小区应避免布置在沼泽地区、不稳定的填土堆石地段、地质构造复杂地区如断层、风化岩层、裂缝、滑坡等，也应避开风口，洪水侵袭的地区，以及地震时有崩坍陷落危险的地区。住宅小区应尽量选择具有良好植被和小气候环境以及有利地形、地貌的地区，必须避免严重的交通、噪声干扰和工农业有害排放物的污染和侵害。

在山地和丘陵地带，住宅小区可选择自然坡度在25％以内的地段，其地形即使复杂，经过一定的组织和局部改造，是可以合理布置居住建筑的。自然坡度在25％～50％的地段，建设困难较多，土石方量也大，建筑群体布置及设计受到很大限制。自然坡度在50％以上地段，最好不选作建筑用地，可作园林绿地。应注意山区丘陵地区建设特点，对农耕地作切实的调查，全面分析比较，充分利用适宜建设的山坡薄土、瘦地、荒地作为居住用地，尽可能不占或少占良田。要充分利用劣地，对丘陵间和坡腰良田好土要十分珍惜。

二、住宅小区规划选址的管理

《中华人民共和国城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》及各地方城市规划条例是小区规划选址的重要依据和应该遵循的原则。住宅小区选址定点应具备的条件主要有：住宅小区选址定点的书面申请报告；计划部门的批件，反映建设项目的内容、规模、投资额等；有证测绘单位实测能反映拟建设位置及周围相互关系的一定比例的现状地形图。城市住宅小区选址往往须先作出可行性研究论证，然后再下达计划。

在可行性研究阶段，可以委托规划设计单位完成选址研究报告，作为项目可行性研究报告审批的前提。在完成可行性研究的基础上，规划行政部门再提出选址定点意见书，作为审批任务书的前提和作为工程征地的动迁、安置、补偿方案的前提。项目的可行性研究和规划设计任务书的编制，应由建设单位负责，由规划部门分管，主持其中选址定点的审查工作。小区选址定点勘察及审查工作中，应会同土地部门共同参加。

总之，小区选址定点审查要以城市规划为依据，符合城市功能分区的要求，并且符合国家有关建设方针政策。经过小区定点选址工作的审查后，由规划管理部门发出选址意见书以及附图。选址意见主要包括选址定点，与定点位置有关的道路红线，标出限制范围和其他与定点位置有关的用地规划设计条件，以及核定规模等。开发建设单位领取选址意见书后，即可开展前期准备工作，包括向拟建所在地人民政府房产、土地管理部门联系开展动迁、征地、划拨用地等基本情况的摸底工作，对拟建地块所涉及的城市各专业管理部门进行基本情况的摸底工作；开展规划设计组织工作等。

三、住宅小区规划设计条件

住宅小区规划设计条件是进行小区规划设计的依据之一。根据《中华人民共和国城市规划法》第31条的规定，建设用地单位向城市规划行政主管部门申请定点后，城市规划主管部门应核定其用地位置和界线，提供规划设计条件。主要包括：

1．小区建设用地的现状地形图，该地形图要由城市规划行政主管部门认可。

2．根据住宅小区的性质和所处地段条件提出的拟征用地范围，即划出用地红线。

3．综合向各有关部门征询意见后提出的综合性意见。

4．该建设用地的外部限制条件，包括山、水、地形和四邻的建设情况及空间环境要求等。

5．提出城市规划确定的道路红线位置，路幅及其规划要求。

6，提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线走向，绿化要求以及其他控制事项。

7．其他有关的特别要求，如人防，净空限制等。城市规划行政主管部门应向建设用地单位发出规划设计条件通知书，以便以此为依据进行住宅小区规划设计。

四、住宅小区规划审批办理程序

对住宅小区规划应依照国家和地方规划管理的法规实施统一管理，并依次办理各种手续。坚持小区规划审批办理程序能够更好地实施住宅小区规划，推动住宅产业的发展，为社会经济事业发展服务。住宅小区规划管理程序的繁简取决于城市的大小及城市专业管理部门设置的多少，建设项目的大小难易等。

各城市规划管理体制虽有相同的原则性要求，但具体规划审批程序的复杂程度也有所不同。目前，较典型的住宅小区规划审批办理程序为：

1建设单位提出申请报告；

2．规划管理部门立项并核发工程选址意见书；

3．规划管理部门审定小区规划设计并发建设用地规划许可证；

4.经各有关部门审核小区内建设工程图纸，发放建设工程规划许可证；

5．各有关部门核准全部税费和施工许可证；

6．施工放线验线；

7．施工监督；

8．工程验收；

9．竣工图归档。

总的来说住宅小区规划审批管理主要包括两个部分内容，首先小区建设用地规划管理，其次为建设工程规划管理，包括建筑管理和市政公用设施管理。

五、住宅小区建设用地的规划审批管理

建设用地的规划审批管理是小区规划实施管理的重要环节之一。其任务是使小区规划范围内一切建设项目用地，必须符合城市规划和规划实施管理的要求。

1．我国建设用地管理主要由三部分组成：（1）土地使用的规划管理；（2）地政地籍管理；（3）土地开发经营管理。

2．三个部分虽分属于三个主管部门即规划管理部门、土地管理部门及房地产管理部门管理，三者关系有待协调，但却是相互联系的。住宅小区内各项建设的土地使用必须符合城市规划要求，服从城市规划实施管理。城市规划管理部门与土地管理部门在小区用地规划审批管理上的衔接在于：建设用地单位向城市规划主管部门申请选址。经过城市规划管理部门核发建设用地规划许可证后，方可向土地管理部门申请办理土地征用、划拨和发放土地使用手续。小区建设需要使用国有土地或征用集体所有制土地进行综合开发时，要由城市综合开发主管部门统一向规划部门办理申请，取得规划批件后，向房地产和土地部门申请动迁、划拨和征用。

六、住宅小区规划的编制与审定

住宅小区选址定点之后，由建设单位委托有资质的设计单位开展小区规划图的设计。城市综合开发的新区和旧城改造区，应由综合开发管理部门（或综合开发公司）委托有资质的设计单位开展小区规划图设计。住宅小区规划设计也可以采用方案招标的方法，以利于方案评优，提高小区规划设计的质量，更好地适应市场经济的要求。

住宅小区规划总图从小区规划管理的角度应反映：小区建设拟用地范围；标明规划管理

部门划定的道路红线及其他外部限制条件；标明小区道路的位置走向、标高、坡度及转弯半径；标明小区建筑物（包括住宅、公共建筑等）的位置、形状、层数及室内外地坪设计标高等；明确小区各种市政工程管网的平面位置，管径、控制点坐标及标高、竖向规划等；标明小区内各类型停车场地的布置形式；明确小区绿化及室外环境布置等。此外，小区规划总图还应注明主要经济技术指标如：居住人口，小区总用地面积，小区规划用地平衡，总建筑面积，住宅建设面积，公共建筑面积，建筑密度，容积率，绿地率等。

住宅小区规划图应向城市规划管理部门申报审查，由城市规划部门会同各有关部门共同审查，审查的内容包括小区总体布局、城市景观、管网综合布置和技术经济指标等。由城市规划管理部门提出住宅小区规划图审查意见通知书，作为下阶段设计修改和规划图审批的依据。住宅小区规划审批内容包括原则同意的意见，综合各方面审查应予修改补充的意见。审批权由当地人民政府规定，一般由城市规划管理部门审批，较重要的小区由市规划管理部门提出审查意见，报市（县）人民政府批准。

住宅小区规划图成果内容包括：小区规划说明书；小区规划总平面图及各专项规划平面图；小区竖向规划图；小区主要技术经济指标；各项市政工程规划；小区整体或局部效果图等。审批通过及修改通过后的住宅小区规划图，应注明时间，并加盖审批机构公章，否则不具备法律效力。

七、住宅小区建设用地规划许可证的办理

建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置、面积、范围，符合城市规划的法定凭证。《中华人民共和国城市规划法》第31条明确规定：“建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地”。第39条规定：“在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效”。建设用地规划许可证是维护建设用地单位合法权益的法律证据。住宅小区建设或开发单位只有在获得建设用地规划许可证后，才表明小区建设用地符合城市规划要求，是受到法律保护的。由城市规划管理部门发给的建设用地规划许可证应当包括标有住宅小区建设用地具体界线的附图和具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。

八、住宅小区建筑工程规划管理

建筑工程规划管理是住宅小区规划审批过程中的重要环节之一。住宅小区建设中各项建设工程如建筑工程、市政公用设施工程等必须符合城市规划，由城市规划管理部门实施统一的建筑工程规划管理。住宅小区内各项建设工程项目向城市规划部门申请办理建设工程许可证手续，并按照建设工程许可证的要求进行建设。

住宅小区建筑工程规划管理内容包括：

1．确定住宅小区建筑工程规划设计要求，发放规划设计要求通知书，这些要求主要根据已审批的住宅小区规划图而提出的，以此作为各建设工程初步设计方案的依据。

2．审定各建设工程（包括住宅，公共建筑，市政公用设施等）初步设计方案，发放初步设计方案规划审定书，作为施工图设计的依据。

3．审查施工设计图，发放建设工程许可证，作为批准开工的依据。经过这些程序后，建设部门方可开始办理税费手续，获得施工许可证，进而开始施工。

九、住宅小区建筑设计方案审定

住宅小区建筑设计方案审定是住宅小区规划建设管理中十分重要的环节。其中包括各类住宅建筑设计方案及公共建筑设计方案的审查，各设计方案应满足城市规划主管部门提供的规划设计要求和工程的建设要求，并且综合建设及开发单位的意见等。建设及开发单位向城市规划主管部门报送住宅小区建筑设计方案申请审定时，应符合以下要求：

1．应具备建设计划的批准文件；

2．设计方案要符合城市规划主管部门提供的规划设计要求；

3．报送的各建筑的设计方案应为有资质设计单位设计且方案不应少于两个，并可附上建设单位及其上级主管部门的推荐方案的意见；

4．设计方案图纸，包括总平面图、建筑各层平面图、立面图、主要剖面图的草图、透视图或模型，设计方案说明书等。

有时，一个住宅小区往往是由多家建设单位共同开发的，各单位分别报送建筑设计方案申请审定，但都须符合上述要求。

在建设单位提出建筑设计方案后城市规划行政主管部门对方案进行审查比较，必要时组织专家评审，对各建筑总平面布置、交通组织情况，工程周围的环境关系，建筑造型、体量、立面色彩等进行审查，并对方案的技术经济指标进行分析，最后确定设计方案并提出修改意见。在建筑设计方案确定后，建设及开发单位方可以此为依据委托有资质的设计单位进行扩初设计和施工图设计。

十、住宅小区市政公用设施的规划审批

住宅小区内市政公用设施的规划审批程序与建筑审批程序相同。住宅小区内的各项市政公用设施和道路，各种工程管线等要由城市规划管理部门实施统一的规划管理，住宅小区内新建道路及各种工程管线须向城市规划主管部门申请，办理建设工程规划许可证手续，并按照许可证的要求进行建设。城市住宅小区公用设施的规划管理要严格按照住宅小区规划和有关各专业规划及规范的要求实施。各项小区市政公用设施工程必须由符合资格等级的有证设计单位设计。小区各项市政公用设施工程应向城市规划主管部门办理报建，报建时应具备详细的设计图，土地使用证件及有关工程的规划批件。

各种管线应在小区规划道路、花园绿地里埋设或架设，尽量采取地下敷设方式。沿小区道路设置的管线应依次由道路红线向路中方向排列，原则上一侧排列次序为供水支管、电力电缆、煤气管、污水管、雨水管，另一侧排列次序为供水支管、电信电缆、供水管、热力管。管线走向应与道路中线平行，横穿道路时应尽量与道路中线垂直。各种管线的敷设，除交叉处外不得重叠，如交叉敷设时，原则上应以技术条件较低的避让技术条件较高的，小管线让大管线，支管线让干管线，压力管线让自流管线，软管线让硬管线。各种地下管线的水平间距和管线交叉的垂直间距应达到规范规定的距离。地下管线的埋设深度，应根据道路的结构，标高和管线的安全要求，交叉情况而定。电信电缆、电力应尽量敷设在人行道或自行车道内。此外，还应控制小区道路红线范围内，除按规划设置各种管线、电话亭、指示牌、交通标志外，不得设置任何建筑物和构筑物。

十一、住宅小区建设工程规划许可证的办理

申办建设工程的规划许可证在住宅小区规划审批过程中主要包括两部分内容，一是小区住宅及公共建筑建设工程规划许可证的办理，二是小区各项市政公用设施建设工程规划许可证的办理。申办建设工程规划许可证是在小区各建筑方案及市政公用设施规划方案审批之后，作为审批开工报告的前提和竣工验收的依据，是小区各有关建设工程管理城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证应包括附图和附件，作为许可证的配套证件，附图和附件具有同等法律效力。建设工程规划许可证由市或县人民政府城市规划行政主管部门核发。

小区建设及开发单位向城市规划行政主管部门申请建设工程规划许可证明，应提供下列有关材料、图纸和资料：城市规划主管部门核发的小区建设用地规划许可证；按规定权限审批的建筑或管线初步设计文件；批准的计划投资文件；上级主管部门的批文；土地使用权属证明；建设单位的建设申请书；城市规划主管部门认为必要时征询有关专业管理部门的书面同意意见；必须具有设计资格单位绘制的各建设工程图纸与资料等。

十二、住宅小区规划审批后的管理

住宅小区规划建设在完成审批程序，获得“两证一书”（建设项目选址意见书，建设用地

规划许可证，建设工程规划许可证）之后，城市规划管理部门应继续对小区建设全过程进行规划实施跟踪管理。

1．施工放线（验线），可由规划管理部门的测绘队伍统一坐标放线。

2．施工监督检查，城市规划行政主管部门有权对小区规划建设工程进行检查，使其符合规划要求，以保证小区建设工程严格按照城市规划和城市规划行政主管部门的要求进行。

3．竣工规划验收。住宅小区的竣工，应该包括小区道路，环境绿化，各种建筑及市政公用设施等全面竣工。小区规划管理验收是按小区各建设工程规划许可证的要求进行全面的验收。城市规划行政主管部门验收的主要内容为各建设项目是否按建设工程规划许可证的要求建设，住宅小区的配套设施建设是否完成等。规划验收合格后，小区建筑及市政公用设施方可交付使用。一些地方如深圳等城市采取发放“小区验收合格证”的方法，未领取到《小区验收合格证》的开发建设单位，须承担所有配套建设未完事宜，涉及的一切费用由开发建设单位自行承担。

4．城建档案归档。工程竣工后，开发建设单位应在6个月内向城市规划主管部门报送竣工报告，报送竣工图纸、文件等，同时将一套竣工图纸及文件报送到城建档案馆存档。竣工图纸由开发建设单位负责组织施工单位编制。

第五篇：新疆住宅小区规划设计说明

说明书

XXXXXX小区修建性详细规划

—— 说明书

一、规划区现状概况

XXX小区地理位置优越，交通便利。规划区北侧紧邻城市主要交通干道绿州西路，红线宽度40米；南侧为规划道路，规划道路红线宽度为12米；西侧为规划道路，规划道路红线为12米；东侧邻现状居住区。规划区建设总用地面积为14144.92平方米。地块呈不规则矩形，南北向总长度约为190米，东西向总长度约为120米。规划区地势西高东低，北高南低，南北高差较大。

规划区属于旧区改造地段，内有两栋现状库房及部分平房。规划区周边现状市政设施情况：现状有给水、排水管线位于绿州西路上，其中给水管线为200mm,排水管线为400mm。在现状用地北侧有10KV现状高压线，用地内部均为现状普通照明线路及电信线路。

二、规划设计依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008）；

2、《城市规划编制办法实施细则》；

3、《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93；

4、《新疆城市规划管理技术规定》XJJ013-2004；

5、规划区1：1000电子版地形图

三、规划宗旨

1、贯彻文化原则、生态原则、效益原则，力求塑造一个符合吐鲁番市国民经济发展水平，满足小区业主对住房条件的需求，既具有优雅环境和文化内涵，又展现鲜明的生活居住空间。

2、在规划及建筑设计中，体现高起点、高标准、高水平、现代化的要求，做到经济、美观、实用。

3、考虑以人为本原则，创造适于人的生活，娱乐、交往的场所，并追求公共空间与场地规划的开放性与连续性，创造环境的均好性。

四、设计理念

1、以人为本，使绿化环境均好性，并保证有室外活动空间和地面停车空间，以满足居民对绿化、活动、停车的人本需求。

2、以“整体协调、定位恰当、绿色宜居”为总的设计思想。

3、追求单体与整体的有机结合，落实“人、建筑、环境”三要素的密切关系，让私有环境成为整体环境的有机组成部分。

4、重视建筑设计的文化内涵，使人文精神从户型设计、室内空间、建筑立面、社区环境等全方位融入建筑，突出富于人性的空间理念和重亲情的空间感受。

五、规划设计

（一）规划结构形态

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小区由环状路网和枝状路网相结合形成的路网骨架，根据用地情况，在组团北侧、西侧设置两处出入口，使得两个小区在空间上具有联系性和贯通性。

（二）规划空间类型

1、居住空间

居住组群的空间布局朝向为南偏东布置，摆脱小区建筑呆板布局，小区内部建筑前后错落组合，景观开阔，具有韵律感的建筑布置使得整个小区具有很强的灵动性。

2、办公、物业空间

在小区北侧结合现状办公楼，设置一栋五层办公楼，与东西现状楼相结合，高低错落的建筑组合丰富了城市天际线和小区的入口景观。规划办公内部布置有社区服务中心，其中包括警卫室、公共厕所、物业管理用房、青老年活动中心和社区服务用房，能够满足小区居民日常需求。

（三）规划空间布局

根据用地规模，规划采用“组团”的结构方式，结合现状地块特点及道路的分割，以路网骨架展开功能空间的布局，形成“一轴、一环、两区”的布局结构。

一轴——即为东西走向的绿化景观走廊，沿西侧入小区道路两侧设置景观廊道，使得组团内部绿化景观轴有了良好的延续性，在延续了绿化脉络。一环——即为环绕整个组团的组团环路，使得居民进入小区内部感觉到拥有良好的私密性和围和感。

两区——两区是从开发时序方面，此次规划将整个小区分为两期实施，南侧为一期开发，北侧北区及南侧南区为二期开发。

（四）交通组织

小区规划道路依据“通而不透、畅而不直”的原则，采用曲直相间的形式。道路划分为“6米的组团路——4米的宅前路”，形成分级有序，功能明确的道路组织，以环状路网和枝状路网相结合来组织人流和车流。小区内部主要道路为环状，宅前路均为枝状路网。小区内部人行主要采取绿化景观步道来努力打造人车分流的目的。为满足消防救护的要求，宅前路两侧不得种植高大乔灌木，需栽种花卉草坪以利于消防车通行。

机动车停车方式：小区内部机动车停车为地下和地上相结合的方式停放。考虑到小区内部均为规划高层，故停车位局部考虑地下停车库进行机械停车。

（五）景观系统

该小区绿化系统采用二级模式：组团绿地—宅间绿地，配合与绿化做到点、线、面相结合的绿化脉络。小区以入口景观绿地为源头，以轴状、点状形式渗透到各个住宅绿地，充分利用各个空间，各绿地配以高低错落有序的乔木、灌木与爬藤植物搭建一个林荫绿色长廊，为居民提供舒适的绿化空间和适宜的活动场所，努力做到“户户有景”的均好性；宅间绿地的布置选用各具特色的无毒、隔声、防虫害的树种、花卉，以增强各个组团院落的识别性。

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说明书

景观特色：

结合景观轴设置景墙、花廊、草坪灯、建筑小品等；在公共绿地中间设置藤架、花坛、沙池、彩色铺地、健身路径等娱乐、嬉戏、活动设施，以便于小区居民有一个良好的居住、活动、交流的优美环境。

树种的选择：

由于当地气候干燥，夏季炎热。根据当地气候特点设计选择以下树种： 乔木：国槐（树干通直高大，树冠开阔，叶大荫浓树种）。灌木：小叶榆、榆叶梅、红剌梅、黄剌梅、连翘等，控高0.6米 花卉：要据情况选择多年生花卉或盆栽草花。

草坪：林下草坪选择成本低、易养护的暖季型草，可选择混播。

六、竖向设计及施工坐标规划

现状场地：规划区地势西高东低，北高南低，南北高差较大，约为2米。规划设计住宅建筑室内外高差为0.30米；公共建筑室内外高差为0.15米；场地排水方向自西向东，自北向南，南北向平均坡度为1.0-1.5%，东西向平均坡度为0.3-0.4%。

规划以现状地形为参考，用高程箭头法确定出各种建筑物、道路交叉点、变坡点的设计标高，尽量减少土方工程。

规划建筑施工采用相对坐标系进行施工放线，以现状建筑一角点为零点。以建筑三个角点为施工控制点对建筑进行施工放线，规划道路以道路中心线交点为控制点进行施工放线。

七、市政设施规划

（一）电力规划 用电负荷预测：

1.据电力规划规范中详细规划阶段负荷预测各项指标及自治区建设厅新建[2000]31号文件的有关规定，住宅每户居民用电负荷3KW，规划住宅户数476户，规划住宅区用电总负荷为：3×476≈1428KW

公共建筑用电按单位指标法计算：40W/M2.即为：1457.8×40=58312W 本次规划设配电室，布置在地下车库内，电源接自绿洲西路。电力电缆沿小区内道路放射式敷设，至各建筑的低压电力电缆采用直埋敷设，埋深在冻土层以下。电力电缆采用YJV22—0.6/1KV型铠装电缆。电缆采用混凝土排管敷设，并在线路转角分支处设人孔井。分支电缆采用直埋敷设，电缆线路在拐弯接头终端和进出建筑物处装设明显的方位标记，电缆入户处做手孔井。电力线缆走向详见“管线综合规划图”。

（二）电信规划 电话用户数预测

根据规划要求，住宅每户按1部电话计，则规划住宅电话数476部。小区设一座电信交接箱，位于北侧人行出入口处沿街商业外墙上。电信线路由北侧绿洲西路市政管网引入小区，通讯干线采用PVC套管沿小区内道路敷设，与强电线路对侧敷设，如平行、跨越、交叉时应符合相关规范要求的距离和保护措施。至小区内各建筑的通信电缆采用直埋敷设；电缆型号为HYVV0.5。同时由网络及有线电视等部门，由专业人员引入光缆及有线

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电视线路，可与通信线路一并敷设。主干道上电缆采用混凝土排管敷设，并在线路转角分支处设人孔井，电缆入户处做手孔井，并套保护钢管。电信线缆走向详见“管线综合规划图”。

（三）给水规划

1、规划用水量计算：供水普及率按100％计，小区规划人口为1523人。1）综合生活用水量Q1：根据《室外给水设计规范》（GB50013—2006）人均综合生活用水量指标取120升/人·日。

Q1=0.12×1523≈182.76立方米/日。

2）浇洒绿地用水量Q2：本小区绿地面积为7665.76平方米。浇洒绿地用水量指标取3.0升/平方米·日。

Q2=0.003×7665.76≈22.99立方米/日

3）漏损水量Q3：本小区漏损水量按两项之和的10%计算。Q3=（182.76+22.99）×10%≈20.57立方米/日

4）未预见用水量Q4：本区未预见用水量按前三项的10%计算。Q4=（182.76+22.99+20.57）×10%≈22.63立方米/日 5）总用水量Q Q=Q1＋Q2＋Q3＋Q4=182.76+22.99+20.57+122.63≈348.95立方米/日

规划日变化系数为1.3，则规划区平均日用 水量为453.63立方米/日。

2、供水水源规划

规划区供水管线接自北侧绿洲西路250mm的供水主干管。具体接口位

置见“管线综合规划图”。

3、供水管网规划

本小区内供水管道沿道路敷设，敷设深度为1.70米（本规划区冻土层深度为1.50米）。供水管道管径为DN200mm～DN100mm，入户管为80mm，管材选用PE给水管，给水管公称压力0.8MPa。在主要道路的供水管道上每隔80—120米布置一个消火栓。具体管道布置见“管线综合规划图”。

4、消防供水

规划小区消防供水与生活供水共管使用，在地下设400立方消防水池，并在主要道路的供水管道上每隔80—120米布置一个消火栓，消防供水管线管径不得小于150 mm。

（四）排水规划

1、规划污水量计算

小区内排水设施普及率按100%计，污水排放系数取0.8。Q排=401×0.8=321立方米/日

2、排水体制

小区排水体制采用不完全分流制，即雨、雪水就近排入边沟和渠道，居民生活和公共建筑污水汇入城市排水管网。

3、排水管网规划

排水管线呈支状布置，管径DN400mm～DN200mm，管材选用UPVC塑料管，排水管起点控制埋深不小于1.7米。具体管道布置详见“管线综合新疆新疆昊辰建筑规划设计研究院有限公司 说明书

规划图”。

（五）热力规划

1、热负荷计算

小区规划总建筑面积为47876.74平方米，其中：居住建筑面积41468.94平方米，公共建筑面积1457.8平方米。居住建筑热指标取50瓦/平方米，公建建筑热指标取60瓦/平方米，则规划区总热负荷为2.16MW。

2、热源规划

在办公楼地下室设置热交换站，规划热力管线接自北侧绿洲西路规市政热力管网。

3、热媒规划

本小区规划采暖方式为地暖，故本次规划热媒采用55/45℃低温热水。

4、供热管网规划

本次规划供热管道采用直埋方式敷设，敷设深度1.2米，供热管材为焊接钢管，管径为DN250mm～DN100mm，管道保温选用聚氨脂泡沫保温层。具体管道布置详见“管线综合规划图”。

（六）燃气规划

1、用气量估算 1）居民生活用气量

根据《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006），确定每人每年耗气量为2721兆焦，天然气低热值为40.37兆焦/标·立方米，居民燃气普及率100%，使用天然气的人口为1523人。

Q1=2721×1523/(40.37×365)=283.57标·立方米/日 2）未预见用气量

未预见用气量按上述用气量的5%计算，Q2=12.55标·立方米/日。3）总用气量Q=283.57+12.55=296.12标·立方米/日

2、气源

本次小区燃气由绿洲北路的市政燃气管道接入。

3、输配系统

本小区供气方式为引入市政中压一级管线接至楼栋调压箱，经楼栋调压箱调压后接入用户低压管网，供给居民用气。天然气管线内置，禁止外墙敷设。

4、中压管网

天然气中压一级管道采用无缝钢管，外做聚乙烯胶带加强级防腐，管道埋深不小于1.5米。具体管道布置详见“管线综合规划图”。

八、建筑设计

重视建筑设计的文化内涵，“以人为主，回归人性”，以人的生活方式作为建筑设计的切入点，贯彻由内而外的设计理念。使人文精神从户型设计、室内空间、社区环境等全方位融入建筑，突出富于人性的空间理念和重亲情的空间感受；追求单体与整体的有机结合，落实“人、建筑、环境”三要素的密切关系，让私有环境成为整体环境的有机组成部分。

1、建筑造型

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住宅层数主要以17层板式、塔式、板塔结合的形式，天际轮廓线较丰富。建筑造型在立面上体现简洁大方的现代风格与时代精神，赋予建筑清新简约的时尚风貌，力求创造出“简约、时尚独具个性”的新现代主义建筑风格。住宅建筑整体以暖色调为主，风格主基调为现代式结合传统风为了考虑大气典雅的视觉感官，公共建筑在和住宅相协调的基础上，注重整体感和简洁的体量关系。屋顶采用坡屋顶形式丰富建筑立面。

住宅设计为坡屋顶和现代风格，在设计中考虑到阳光、空气对居家生活的重要性，建筑立面整体色调采用暖色调，以米色和青砖色喷漆进行建筑墙体装饰。

2、住宅设计

住宅单体布局中，充分考虑住宅的景观视线，开窗方向满足视线取向，同时兼顾室内与室外的景观效果。

3、户型设计

本次规划的户型设计力求适应现代人群多样化的生活模式，为人们提供多样化的选择。

户型设计在充分切合当地气候特点的基础上，最大限度地使室内达到自然采光要求，最大限地度利用冬季太阳光增强室内温度，并在夏季有效地组织穿堂风，从而降低室内温度。

户型设计在充分研究居住习惯的基础上，保持户型方正实用，通透明亮，南向卧室多的特点；积极引入南厅观念，使家庭白天的起居生活充满阳光。

规划提供多样化功能及形式的建筑，提供给居民更多的选择，并丰富社

区活力。其中分为南入户与北入户户型、为一梯二户、一梯四户型。

小区规划共建设4栋楼房，其中一期为2栋(1#楼、2#楼和地库)，二期为2栋(3#楼、4#)和办公楼，住宅主要为17层住宅。由单元结合拼接的方式，形成错落有致，丰富变化的住宅群组。

规划户型面积85-140不等，具体详建筑单体方案图

九、环保环卫规划

小区内居民实行垃圾袋装化，对可循环和不可循环的垃圾进行分类投放，促进环境的健康可持续发展；垃圾箱每栋楼一个垃圾箱的形式布置相应数量的垃圾箱。

十、消防与抗震

规划小区消防供水与生活供水共管使用，并在主要道路的供水管道上每隔80—120米布置一个消火栓，消防供水管线管径不得小于150 mm.规划新建建筑的抗震设防等级按八级考虑。

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十一、规划小区主要技术经济指标

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