XX县加快培育和发展住房租赁市场实施方案

XX县加快培育和发展住房租赁市场实施方案

根据《XX省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（X政办发〔20XX〕X号）和《XX市人民政府办公室关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（XX政办发〔2018〕X号）精神，为加快培育和发展XX县住房租赁市场，逐步建立租购并举的住房制度，拉动住房消费，改善城镇居民住房条件，结合我县实际，制定本实施方案。

一、工作目标

围绕城镇居民住有所居的目标，建立租购并举的住房制度，构建以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进全县房地产市场平稳健康发展。到2020年，全县基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的住房租赁保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系。

二、主要任务

（一）培育市场供应主体

1.发展住房租赁企业。积极引导和支持成立市场化、专业化运作的住房租赁企业。调动企业积极性，采取租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展壮大，将住房租赁作为主营业务的住房租赁企业，按照有关规定享受生活性服务业有关支持政策。支持鼓励物业服务企业和经纪机构拓展业务，利用区位优势，兼营住房租赁业务。（县住建局牵头；县发改局、县市监局、县税务局、各乡<镇>人民政府配合）

2.鼓励和支持房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，通过租售并举，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。（县住建局牵头；县金融办、人行XX县支行、各乡<镇>人民政府配合）

3.规范住房租赁中介机构。加强中介行业的自律管理，县住建部门要指导当地中介行业协会建立行业内部诚信档案，健全行业自评机制，不断完善中介从业人员培训制度；充分发挥中介机构作用，提供规范的居间服务；努力提高中介服务质量，不断提升从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。（县住建局牵头；县市监局、县财政局、县发改局、各乡<镇>人民政府配合）

4.支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房，对个人办理住房租赁合同登记备案的，按照规定免收登记费用。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。（县住建局牵头；县市监局、县税务局、各乡<镇>人民政府配合）

（二）完善支持政策

1.落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁单位和个人，给予税收优惠政策支持，落实营改增关于住房租赁的有关政策。对其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额；对增值税小规模纳税人应分别核算销售货物或者加工、修理修配劳务的销售额和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物或者加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），销售服务、无形资产月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2018年1月1日起至2020年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策；对其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，一般纳税人适用6%的增值税税率，小规模纳税人适用3%的增值税税率；对一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。（县税务局牵头；县住建局、各乡<镇>人民政府配合）

2.提供金融支持。鼓励金融机构按照“依法合规、风险可控、商业可持续”的原则，针对住房租赁企业的融资需求，加快创新信贷产品和服务，优化信贷办理流程，加大对房地产开发企业和住房租赁企业的金融支持力度。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。（县金融办牵头；县住建局、建行XX县支行、各乡<镇>人民政府配合）

3.完善供地方式。鼓励盘活城区存量土地，深入推进城镇低效用地再开发，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。（县国土局牵头；县住建局、各乡<镇>人民政府配合）

4.鼓励新建租赁住房。房地产库存量可根据商品住宅累计可售面积去库存化周期（月）等实际情况，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36—18个月的，要减少供地；18—12个月的，要持平供地；12—6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。（县住建局牵头；县国土局、各乡<镇>人民政府配合）

5.允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按照规定和程序审批后改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。完善改变土地使用条件手续，消防等有关职能部门按照商业用房改建后的实际使用性质进行审批。允许将现有住房按照住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。厨房、卫生间、阳台和地下室不得出租供人员居住。健全国土、住建（规划）等部门高效联动的工作机制，建立改建项目绿色审批通道。（县住建局牵头；县国土局、县发改局、县消防大队、各乡<镇>人民政府配合）

6.推进公共租赁住房货币化。转变单一的公共租赁住房保障方式，实现实物保障与租赁补贴并举。实物配租房源不足的，可采取购买或长期租赁商品住房作为公共租赁住房房源。支持公共租赁住房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合当地市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。（县住建局牵头；各乡<镇>人民政府配合）

7.进一步提高保障能力。鼓励采取政府购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公共租赁住房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公共租赁住房准入条件的，应全部纳入保障范围。公共租赁住房可作为各类受灾群众、棚户区改造、移民搬迁、重点项目房屋被征收对象的临时安置过渡用房。承租人在XX县辖区内工作所在地无房产登记，租住普通住房（单套面积不超过144平方米）可申请提取夫妻双方住房公积金支付房租。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。（县住建局牵头；县发改局、县财政局、县扶贫局、县人社局、县公安局、县教体局、县卫健局、住房公积金管理中心、各乡<镇>人民政府配合）

（三）加强住房租赁监管

1.健全法规制度。完善住房租赁法规和配套政策，规范市场行为，稳定租赁关系。建立全县统一的住房租赁信息系统，推行住房租赁合同网上签约、网上登记备案制度，房地产开发企业、房地产中介、单位、个人出租的房屋要实行网签网备。住房租赁信息系统建设、运行和维护经费列入财政预算予以保证。住房租赁合同登记备案要作为享受住房租赁优惠政策的必要条件。（县住建局牵头；县财政局、县市监局，各乡<镇>人民政府配合）

2.规范住房租赁行业秩序。参照商品房销售资金监管制度，探索建立租赁资金监管制度。加强对住房租赁企业和经纪机构的监管，建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度，强化住房租赁行业信用管理、通过行业组织实施自律管理，褒扬诚信、惩戒失信，推动租赁企业和经纪机构规范、诚信经营。（县住建局牵头；县财政局、县市监局，各乡<镇>人民政府配合）

3.督促权利义务的履行。住房租赁当事人要使用统一规范的住房租赁合同示范文本，明确各方权利、义务。出租人应按照有关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合有关要求。在住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。中介机构应提供质价相符的居间服务。（县住建局牵头；县市监局、各乡<镇>人民政府配合）

三、工作要求

（一）加强组织领导。建立XX县住房租赁管理联席会议制度，由县政府分管领导担任联席会议负责人，县发改局、县教育体育局、县公安局、县财政局、县人社局、县国土局、县住建局、县卫健局、县市监局、县金融办、县扶贫局、县税务局、人行XX县支行、住房公积金管理中心、县消防大队等单位为成员单位，各成员单位有关负责人为联席会议成员。联席会议办公室设在县住建局，负责统筹协调、督促落实和信息沟通等日常工作。住建部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作，会同有关部门加强住房租赁市场监管，完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立有关市场主体信用记录，纳入全县信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。国土部门负责将租赁住房建设纳入年度住房建设用地计划予以安排，合理确定租赁住房用地供应规模、结构、时序，制定未开发建设用地、改建房屋用地土地用途转换具体操作办法。税务部门负责落实住房租赁税收政策，支持住房租赁市场发展。公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记，督促指导村委会（社区）、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患。市监部门要加强对中介服务活动的监督管理，依法查处利用出租房屋进行违法经营行为，会同住建部门制定住房租赁合同示范文本，规范租赁双方的权利和义务。金融部门负责向住房租赁企业提供金融支持，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。其他有关部门要按照职责分工，依法查处利用出租住房从事违法经营活动，共同做好有关工作，促进住房租赁市场健康发展。

（二）落实工作责任。各乡（镇）人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责，根据相关法律法规及本实施意见，研究制定具体的实施方案。建立多部门联合监管体制，明确职责分工，发挥基层组织作用，推行住房租赁网络化管理。各乡（镇）人民政府要将化解房屋租赁纠纷纳入人民调解机制，妥善解决矛盾和问题。

（三）强化政策支持。各乡（镇）人民政府要落实好金融、税收、经营管理等各项政策，积极鼓励和引导各类资金进入住房租赁市场。对租房居民需要出具稳定居所证明的，应简化办理流程。正确引导居民住房消费，营造良好的社会氛围。

（四）注重宣传引导。各有关部门要充分认识加快培育和发展住房租赁市场的重要意义，加强宣传，引导居民合理消费，倡导先租后买、先小后大、先旧后新的梯级住房消费新理念。各乡（镇）人民政府要根据本实施意见，结合当地实际，认真贯彻落实，确保各项政策措施快速落地见效。