工程安全前期规划总结[五篇范文]

第一篇：工程安全前期规划总结

七月份中下旬来到项目上的时候，项目的主体工程已经差不多快要结束了，到现在大部分楼都要封顶了，现在针对安全检查时发现的一些问题，写写工程主体的一些安全前期规划（不包括地基工程），算是作为以后新工程的提醒！

楼梯工程，安全重点要抓的主要是：脚手架、连墙件、安全平网、楼上作业防护、预留洞口防护等几个方面。

第一、脚手架是由密目网、立杆、大小横杆和扣件等组成，所以在考虑脚手架的安全问题时，必要要以系统的角度去看待；

第二、以前比较分析过各类连墙件的优劣，并且找出了各种连墙件的不足之处，但是并没有进一步的去说明其补救办法；今天以应用最为广泛的钢管扣件式连墙件的缺点做一个说明；超过24m的脚手架的拉结点的覆盖面积是27平方米，以每层高度3米算，每层各个拉结点的距离不得超过九米。由于主体建筑结束后，建筑内部还要进行砌体工程，砌体的情况较多，在直接进行砌块砌体的部位，连墙件的设置按照规范设置即可；在需要进行砂浆浇注砌体底部的20公分以下的可以按照规范进行，也可以适当提高预埋钢管的高度和拉结钢管的高度使之不妨碍模板浇注的进行（当然在已经预埋了短钢管的情况下，如图一所示，可以使用“子弹头”提高预埋钢管的高度，完成拉结点）；当需要浇注类似阳台之类的比较高的砌体的时候，规范中预埋钢管30~40公分的高度是不够，因此有一个解决办法就是将原先的连接钢管拆除掉之后，在浇注砂浆的时候重新预埋一根新的钢管，再重新拉结

第三、安全平网并没有太多的可说之处，大多数施工企业把它作为防止物体打击的一个手段，但是却忽视了它防止高空坠落的本质，因此安全平网的搭设也就马马虎虎了。其次在检查的时候发现，安全平网上有很多钢管扣件，都是穿透了第一层的密目网，但是却被第二层的安全棉网兜住了；这反映了一个问题就是安全棉网的网眼必须要远远小于的扣件的大小，否则就起不到不保护的作用。一定的安全技术措施是必须的，但是严格的安全管理也是必要的，坠落的钢管扣件难道不是架子工的责任么？？所以以后的安全合同中不妨这样约定：“在定期的安全检查中，若发现脚手架上留有钢管扣件，处罚劳务方架子工组长**rmb，若发现安全平网上存在钢管扣件，每个处罚**rmb，相关责任人接受安全教育**天，若发现有钢管扣件坠落现象，则撤换相关的负责人。

第四、最后的预留洞口防护和楼层周边防护倒是没什么可说的，只要是每一层的浇注混凝土完毕之后及时的跟上就没什么问题了。

最后的最后，因为没有完整的经历过一个项目，所以自己也就不可能把项目中的各方各面的问题都写出来，但是还是尽力去反思就总结，这样不至于做完一个项目，连一个完整的架构都说不出来。目前先写这么多，以后想到了再添加。

第二篇：房地产前期规划

●市场定位与产品设计定位：

根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。

具体内容包括：

项目总体市场定位

目标人群定位

项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议

● 市场推广策划：

根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。

具体内容是：

市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼 项目案名建议找房地产资料,到中国地产商

销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制

广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等）

媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期 公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行

● 项目销售策划（项目销售阶段）：

此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。

具体内容包括：

开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式

销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞

销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略

销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划

促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪

市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整

销售策略调整

第三篇：公司前期规划

公司前期规划

位置：本公司位于中国河南省郑州市经济开发区区航海东路与第三大街交汇处交通运输条件便利，占地730㎡，总建筑面积约800㎡，建筑总长度45m，中区最大宽度8m，总高度6m。本公司由XX投资兴建的精致灯饰工程。设计施工图纸由XX建筑装饰（集团）有限公司、XX家俱装饰工程有限公司、XX设计装饰工程公司设计。由XX监理有限公司监理。

建设要求：市民中心西区一层走廊、卫生间等公共部分及各办公室、会议室的地面、天花、墙面、轻质隔断、门窗、固定家具等室内精装饰工程。装饰区域由照明配电箱出线至灯具、开关、插座的安装、除公共卫生间以外的卫生洁具安装。不含应急指挥中心、政府消防及监控室的室内装饰工作。公司建设内容包括：本标段内材料设备供应、装饰施工、竣工验收等；由照明配电箱出线至灯具、开关、插座的安装，高级灯饰甲供；除公共卫生间以外的装饰范围内卫生洁具（含五金配件）安装，卫生洁具（含五金配件）甲供；与土建主体工程承建商、给排水、电气、直饮水、安保、空调、消防、楼宇自控、综合布线、窗帘等承建商、装饰设计等单位的协调配合。本装饰工程要求材料优良，手工精良，而且两者要完美的结合。

公司名称：蓝海精致灯饰设计公司

公司规模：总经理1名，秘书1名。公司由

工程部------灯饰安装位置规划，其中技工10人，工程部部门负责人

1名。

信息资源部------研究市场销售动向，及搜集有关的市场灯饰信息。其

中职工5人，不含部门负责人。

设计部---------灯饰设计，设计师3名，首席设计师2名，设计院XX

院长为该部负责人。

安全部--------公司安全财产保护。安全员5名，保卫科科长1名，不

包括聘请的保安数名。

销售部-------市场销售，联系客户。营销经理2名，促销员3名。销

售部内建一会议室。

五个部门组成。五个部门分别有5个部门负责人。员工共32人。其

中敞开性的部门有工程部、销售部，隐秘性的部门有信息资源部、设计部、安全姓名：黎威

1部。

文化背景:“红海”象征竞争激烈的已知市场；“蓝海”象征蕴含庞大需求的新市场空间，以走上增长之路。这种被称为“价值创新”的战略行动能够为企业和买方都创造价值的飞跃，使企业彻底甩脱竞争对手，并将新的需求释放出来。“蓝海”也寓意光明的未来。

蓝海人：抢抓新的机遇，谋求新的发展，实现新的突破，形成蓝海文化新的合力。每一位蓝海人都将以新的理念，在新的起点上整装待发，努力实现新梦想,开创新事业创造新辉煌。跳出传统局限，蓝海人本着高效，创新，主动，逾越的精神，为你我创建美好的未来。

水电供应情况：

根据水利公司统一安排，水电可利用建筑物原有水电线路供水、供电，经验算，可满足正常生产需要。

设计走向：

全局设计以蓝色调为主，简洁、新现代主义风格。

顶面设计：

1、房屋层高

2、吊顶内风管、水管高度

3、设计吊顶造型尺度的需要

4、选材：

石膏板：表面需用涂料，优点是整体感觉好，造价低；缺点是易开裂，不防水（在卫生间、厨房易使用防潮型的）。采用轻钢龙骨纸面石膏板吊顶。

金属扣板：成品安装即可，耐腐蚀，用于卫生间

地面设计

1、用材舒适度和效果

2、地面高差宜小

客厅选用地砖、地板和大理石三大类，A、地砖和大理石：地砖和大理石根据房屋大小可以选用60*60或50*50的，以及其他尺寸；此类材料因感觉较冷，可以在颜色上平衡，如选用红色系能减淡这种感觉。其优点是耐脏，可以直接擦洗；耐磨尤其是耐水，无须过多的关照，使用方便；但易滑倒，小孩、老人行走需小心。

B、地板：颜色较多，感觉温暖，不耐水，但也不耐磨，但居住行走舒适。卫生间与外界有1cm以上的高差，防止水倒灌入房间。

墙面设计

1、主题背景 ：多波浪花纹，多清波隔断

2、颜色:蓝色调为主，符合公司名蓝海

3、反光程度 ：与水较接近

空间内部设计

1、家具设计与摆放位置：根据各部门性质不同摆放。

2、活动物品摆放位置：注意坚硬物品摆放，考虑到灯饰品易碎的因素。

3、交通动线设计：过道以直线为主，避免左右弯曲。

4、固定物件和造型构造设计和完善：多以玻璃为主，在室内顶部形成一个展区。

门窗

1、平开推拉式方便使用

2、活动移门节省空间

3、门套、门套线影响美观和成本

办公室照明系统

办公室的一般照明宜设计在工作区的两侧，采用荧光灯时宜使灯具纵轴与水平视线平行。不宜将灯具布置在工作位置的正前方。

蜂房式办公室：技术办公室，如工程部、设计部、销售部。此类工作环境需要大的房间，配有大窗户以保证充足的光照。绘图桌宜于窗户呈锐角（90°以内角度）放置。人工照明必须根据这一布局做相应调整。绘图桌的作业表面可以设置不同的水平高度，并可选择不同的倾斜角度。此外，还要达到必须的平均照度。

如果绘图桌的水平高度约85厘米，那么作业表面的照度应当达到1500勒克斯左右。

照明设置必须沿着工作区域安装，可以是吸顶或直接安装在办公桌上。这样有助于防止阴影表面的形成，从而减少对比度，同时减少绘图桌各个角度可能产生的眩光反射

隔间式办公室可以提供安静的环境，使人们可以集中精神独自开展工作。隔间之间的交流方便性不是首要考虑。这类办公室包括经理办公室、洽谈室以及VIP等候室。

照明首先要充分满足读写的需要。这种情况下，可以采用任何能够提供适量照明并可控制照度和眩光的照明设备。建议沿着主要的视觉方向平行地设置两排连续的照明设备，以避免眩光反射。第一排应当靠近窗户，而第二排则应当设置在整个空间横向约2/3的位置。如果这些办公室内配备了电脑，请记住，避免因过高的照度或光源的安装位置不当而产生的过度屏幕反射。

办公室家具尺寸及材料

1.会议室：美国富美家“FORMICA”防火胶板（厚度0.8mm）,防火、耐磨性强

(1)中心会议室客容量：会议桌边长600(mm)。

(2)环式高级会议室客容量；环形内线长700—l 000mm。

(3)环式会议室服务通道宽：600—800mm。

2.办公室

(1)办公桌：长：1200—1600mm：宽：500—650mm 5高；700—800mm。

(2)办公椅：高；400—450mm长×宽：450×450(mm)。

(3)沙发：宽：600—800mm；高：350—400mm；*背面：1000mm。

(4)茶几；前置型：900×400×400(高)(mm)；中心型：900x 900×400(mm)、700×700×400(mm)；左右型：600×400×400(mm)。

(5)书柜：高：1800mm，宽：1200—1500mm；深：450—500mm。

书架：高：1800mm 6宽：1000—1300mm ；深：350—450mm

材料以枫木为主，定制

第四篇：建设工程前期手续总结

建设工程前期手续总结

目录

1、建设工程立项办理指南.............................................................................................3

2、选址意见书办理指南.................................................................................................7

3、规划条件办理指南..................................................................................................10

4、建设用地规划许可证办理指南.............................................................................13

5、土地供前登记指南..................................................................................................18

6、建设用地批准书、划拨决定书手续办理指南....................................................21

7、土地证办理指南......................................................................................................25

8、修建性详细规划办理指南......................................................................................27

9、建设工程设计方案办理指南..................................................................................31

10、外檐材料备案、街道门牌号办理指南...............................................................36

11、建设工程规划许可证办理指南...........................................................................39

12、消防设计审核办理指南........................................................................................43

13、建设工程质量监督备案指南...............................................................................50

14、安全措施备案办理指南........................................................................................59

15、施工许可证办理指南............................................................................................72

16、房屋建筑工程环评办理指南...............................................................................76

17、建设工程节能评估批复办理指南.......................................................................78

18、节能备案登记办理指南........................................................................................81

19、质量安全监督交底指南........................................................................................84 20、图审合格证办理指南............................................................................................86

21、建设工程人防手续办理指南...............................................................................91

1、建设工程立项办理指南

立项是投资建设项目领域的通用词汇。特指建设项目已经获得政府投资计划主管机关的行政许可（原称立项批文），是项目前期工作的一部分，又称项目建议书审批。

项目管理分为审批、核准、备案三种，其中：审批又分为项目建议书审批、可行性研究报告审批和初步设计审批。立项等同于其中的项目建议书审批。项目前期工作一般包括项目建议书、可行性研究等，完成可行性研究，标志着前期工作正式完成，并进入施工准备阶段。另外，需要注意的是，初步设计不是前期工作，其为施工准备阶段，后即可进入施工图设计和招投标阶段。

由于投资主体、投资的行业、投资规模、项目性质（盈利与非盈利等）的差异，政府有着不同的项目报批规定。按照前述要素将投资项目划分为禁止类、限制类、许可类和鼓励类等四类。除禁止类不允许建设外，其余的分别执行审批制、核准制和备案制。其立项审批所处的阶段、要求提交报批的资料、报批前应先行取得的其他行政许可各有不同。

根据上篇前期配套手续的概述，可以清楚的看出，立项的批复，代表着政府对项目的认可，有了立项批复的手续，即可进行勘察、设计、监理的招标工作，方可进行逐步设计，进行工程报建工作。

下面结合自身经验，阐述一下立项手续如何办理：

1、办理地点：当地政府经济局

2、办理要件： 政府投资类项目：

①项目位置图（可找当地规划部门申请一份控规图）②项目估算 ③立项的请示 企业自筹类项目： ①土地合同 ②项目估算 ③立项的请示

3、注意事项：

① 项目位置图比较好找，需要找当地规划部门申请一份盖规划章的控规图，标注好你所报批项目的具体位置。

②项目估算，这个一定要包的住，而且不能超过政府的建设计划。（建设计划：企业上报给政府的建设计划情况，内包含建设工期、投资主体、投资估算）

③立项请示一定要写明建设工期，投资主体单位，投资估算以及地块的占地面积、建筑面积、东至xxxx西至xxxx南至xxxx北至xxxx。请示务必要挂单位红头。（给当地经济局打的红头文）

立项请示1

立项请示2

4、办理时间一般就是受理完成之后5个工作日左右。

※切记：立项请示一定要给当地经济局看过后再挂红头，且项目估算、项目建设周期一定不要超过政府的建设计划，否则是不予立项的。

如果后期超出投资估算了，工期延长了，怎么办呢。。。那只有进行立项调整了，待政府调整建设计划后，方可进行立项调整，办理的手续与立项办理手续所需要资料是一致的，只不过需要修改一下立项变更请示的内容。

2、选址意见书办理指南

土地划拨的关键即办理供前登记证手续，之前也说过了，土地供前登记证相当于是政府对这块地的权属的证明，也就是政府的产权证。

一、选址意见书的含义：

《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条规定：按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。也就是说选址意见书是在土地划拨的情况下才需要办理的。

二、选址意见书的办理前应具备的条件：

1、以划拨方式提供国有土地使用权

2、取得立项批复文件

3、符合国家安全、环保、文物、水利、防震、防灾、气象等法律、法规的有关规定（本项可以自动略过，作为政府同意直接划拨的，肯定是符合国家法律法规及各方面要求的。。）

三、选址意见书的申报材料：

1、选址意见书申请表一份。（见下图）

主要是填写一些项目相关的数据以及相关的信息

2、建设项目批准报告及相关批复文件。（立项批复即可）

3、标明拟建项目用地范围的 1/500 现势地形图。（本项由当地测绘院出具，主要体现地块范围、标高等信息）这里注意一下：现实地形图一定要盖市级以上的测绘部门的章，否则有些规划部门是不认的。

4、授权委托书及授权人身份证复印件。（这个不用说了，所有手续办理都是需要的，因为你是代表企业来办理的）

5、法律法规要求的其他文件。（这个就要问当地的规划部门是否需要提供其他的材料，一般都不会要的，因为立项都批了的。。）

四、办理地点：当地规划局相关部门

五、审批时限：20个工作日（这就看你和规划部门的关系了，如果提前沟通好，也许2/3天就下来证了）。

选址意见书是蓝色的硬皮证，注意：拿到以后抓紧扫描存档，不要丢失，否则是要上报纸的。以上就是选址意见书的办理流程，希望能够帮助到大家，后面会继续更新其他土地手续的办理流程。

3、规划条件办理指南

规划条件严格意义上来讲不属于土地手续范畴，但是由于规划条件是很多土地手续的要件，所以先行解释一下何为规划条件以及如何办理。

《 中华人民共和国城乡规划法》 第三十八条规定：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。其实，这就是土地收储部门应向当地规划主管部门去办理的相关手续，只有办理完成规划条件，方可进行下一步招牌挂。

规划条件一般包括规定性(限制性)条件，如地块位置、用地性质、开发强度(建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率等)、主要交通出入口方位、停车场泊位及其他需要配置的基础设施和公共设施控制指标等；指导性条件，如人口容量、建筑形式与风格、历史文化保护和环境保护要求等。

简单点说：就是你在我的地盘盖楼，要从我这里拿地，既然这个地是我的地盘，那么我就要把容积率、绿化率、用地平衡、日照、多少个停车位、需不需要有地下室等诸多规划指标全部规定好，然后开始卖地，在后续建设过程中，你所申报的全部规划指标不得超过规划条件，所以说规划条件是规划手续的起始点。

一、办理规划条件的前置条件：基本没有。。只要是跟当地规划局沟通后，土地收储单位办理即可。

二、办理规划条件的相关要件：

1、规划条件申请表，如图：

以上就是建筑工程规划条件申报表的样本（仅供参考）主要就是填写拟建项目信息、地块四至等。

2、立项批复。

3、核定用地图、标明拟建项目用地范围的 1/500现势地形图（当地测绘部门出具）注意：核定用地图要找测绘院要到dwg格式（也就是能用cad打开的格式）以及SHP格式的shp数据。

4、授权委托书、授权人身份证复印件以及被授权人身份证复印件。（这里新出的规定，法人身份证复印件也是需要的。。）

5、法律法规要求的其它文件。（根据当地规划局要求提供）

三、办理部门：当地规划局相关负责部门

四、办理时限：受理后20个工作日（提前协调可提前拿证）

办理完成之后会发给你一页盖当地规划局规划专用章的纸，里面会标注好规划指标：容积率、占地面积、绿地率、规划停车位数等相关指标。拿了这个证之后，出让的土地就可以办理建设用地规划许可证了。

4、建设用地规划许可证办理指南

建设用地规划许可证是作为建设单位合法使用地块的证明，是在划拨土地前需要办理的手续，它确定了拟建项目的位置、地块范围、地块用地性质及其他相关规划指标，那么它与建设工程规划许可证的区别是什么呢？

建设用地规划许可证是同意你对这块地有使用权后，用于项目的建设用地，是由当地土地主管部门批复的。而建设工程规划许可证则体现出诸多的规划指标，确定了红线、规划总用地界线、规划可用地界线、开口位置及坐标、容积率、绿化率、地上地下车位数量、地上建筑面积与地下建筑面积、单体数量、楼层高度、建筑物脚点、建筑物距离红线位置、建筑密度等等，是由当地规划主管部门批复的。（有些地区统称为规划和国土资源管理局）

需要有建设用地规划许可证方可办理的手续有：建设工程施工许可证、土地供前登记证、建设工程规划许可证、发布施工招标公告（招标手续）、建设用地批准书、划拨决定书、土地证等等。下面我就给大家介绍一下如何办理建设用地规划许可证。

一、办理建设用地规划许可证的前提条件： 以出让方式供地：

1、取得国有土地使用权出让合同

2、取得建设项目批准、核准或备案文件（立项文件）

3、取得规划条件通知书

以划拨方式供地：

1、取得选址意见书

2、取得建设项目批准、核准或备案文件（立项文件）以划拨方式供地和出让方式供地以外（含临时用地）：

1、取得规划条件，根据规划条件的审批意见办理

2、取得建设项目批准、核准或备案文件（立项文件）

3、审定的修建性详细规划（含总平面设计方案）

由此可见规划条件是作为挂牌出让的情况才需办理的手续，而选址意见书则为划拨情况下才需办理的手续。

二、办理要件：

以出让方式供地的项目：

1、建设用地规划许可证申报表（建设工程）填写的主要内容与之前介绍的规划条件、选址意见书办理的申请表内容差不多，主要是一些企业信息等等，不同的是需要填写建筑物的用地性质、拟建项目建筑面积、用地面积、容积率、绿地率、建筑密度、建筑限高、建筑面积等相关规划指标。（这里特别说明一下：建设用地规划许可证中的规划指标，不一定与前面的规划条件数据一致，但是一定不能超过规划指标，超过规划指标属于违反了规划部门的制度，规划部门是不予办理建设用地规划许可证的）

2、国有土地使用权出让合同；涉及国有土地使用权转让的，提交转让合同，这个以土地划拨性质进行项目建设的，不需要提供。

3、建设项目批准、核准或备案文件（即立项批复）

4、核定用地图纸质文件和电子文件；标明拟建项目用地范围的 1/500 现势地形图（核定用地图由勘察院出具、现实地形图由当地测绘院出具，注意加盖市测绘院章）

5、授权委托书、授权人身份证复印件加盖公章、法人身份证复印件加盖公章。以划拨方式供地的：

1、建设用地规划许可证申报表（建设工程）上图所示表格为通用表格

2、核定用地图纸质文件和电子文件；标明拟建项目用地范围的 1/500 现势地形图

3、建设项目批准、核准或备案文件（立项批复）

4、涉及占用农用地的提供建设用地预审文件或土地征转文件（这个没提供过、没经验。。）

5、授权委托书、授权人身份证复印件加盖公章、法人身份证复印件加盖公章。

三、办理地点：当地土地局（规划和国土资源管理局）

四、办理时限：20个工作日（一般为5个工作日左右）

5、土地供前登记指南

着重解释一下土地供前登记证的分类、作用以及办理指南。首先，土地供前登记证其实就是代表着这块地的权属属于人民政府的，与其他土地证毫无差别，只不过其所属单位是地区人民政府而已。其作用就是作为土地供应前的登记，主要适用于项目建设，作为建设用地批准书、划拨决定书的前置手续而办理的。（注意：土地的供前登记不包括现状补办类）以上属于第一类土地供前登记。

第二类属于土地整理、土地储备的，那么土地供前登记证的权属单位则为土地整理、土地储备单位的，不可用来进行项目建设。办理指南：

一、办理土地供前登记证的前提条件：

1、取得原土地权属单位的放弃证明。

2、当地政府土地主管部门出具的相关证明文件。

3、办理完成选址意见书。

4、办理完成划拨前土地登记通知书。（用地预审）

5、完成地籍测绘监管备案。

二、办理要件：

1、土地登记申请书（具体表格由各区县/市房管局提供）

2、申请单位的营业执照、组织机构代码证、法人身份证，以上全部提供复印件加盖申报单位公章，验原件。

3、土地权属来源证明文件。（土地原所属单位的土地证复印件）

4、土地勘测定界技术报告书。（由勘察院提供，包含勘测定界表、土地分类面积表等等土地数据）

5、原土地证注销的证明文件。（由土地原所有单位提供，或当地政府土地部门的相关证明文件）

6、涉及到土地整理、储备的，提供土地整理、储备计划以及政府相关委托、批复文件。

7、涉及土地整理、储备登记时，一并办理原土地权属注销登记，提供土地权利证书、解除合同或收购合同（原件）

8、提供选址意见书（划拨形式供地）或规划条件（出让形式供地），核定用地图（原件，由勘察院出具）

9、经验收的地籍测绘成果（包括测量成果报告、宗地草图及电子文件、宗地位置图、界址表）这里解释一下，地籍测绘成果由勘察院提供，然后拿去当地房管局办理地籍测绘监管，也就是上面说的验收，验收合格后，房管局出具盖监管章的地籍测绘成果，办理时间一般在1-3个工作日之内。

10.法人授权委托书、法人身份证、被授权人身份证复印件（验原件）。

三、办理地点： 当地房管局（现在统称XXX不动产登记中心）

四、办理时间：

20个工作日（这个真是20个工作日，只长不短）

五、注意事项：

办理供前登记证的过程是一个漫长的过程，不要想着有时间就去办，而是要像大爷大妈买理财那样。一早起顶门直接过去拿号，因为办理供前登记与规划手续不一样，是需要房管局工作人员验完件后自己往系统里录入相关办理要件的，一天只受理一个都有可能。

另外，供前登记证办理完成后，房管局只提供一个加盖了（原件已验）章的供前证复印件，因为土地已经由原权属单位划到当地人民政府了，所以作为证明政府所有的土地证，怎么可能把原件给你呢。

拿到这个复印件之后就可以进行下一步建设用地批准书、划拨决定书的手续办理了。

6、建设用地批准书、划拨决定书手续办理指南

土地供前登记证的办理（详见土地供前登记指南），它是作为建设用地批准书以及划拨决定书的前置手续，建设用地批准书是作为政府土地主管部门承认该地块作为建设用地的批复，而划拨决定书则是土地以划拨形式供地的证明，它与出让形式供地中的土地合同是相对应的。

以出让形式供地的，办理完成建设用地批准书后就进行下一步土地证的办理了，以划拨形式供地的，在办理完成建设用地批准书与划拨决定书后即可办理土地证。

在出让供地的情况下，只需要办理建设用地批准书即可，在划拨供地的情况下，在办理建设用地批准书的过程中，土地主管部门会同时下发划拨决定书的批复，这里我们分别讲解一下两种供地方式的建设用地批准书办理流程。以划拨形式供地的建设用地批准书：

一、办理前置条件：

1、完成土地供前登记证办理。

2、完成建设用地规划许可证以及通知书办理。

3、完成设计招标，出具相关规划设计总平图。

二、办理要件：

1、建设用地批准书申请表。（表格从当地政府土地主管部门领取）

2、企业营业执照或行政事业单位组织机构代码证，及法定代表人身份证复印件或法定代表人证明书；申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书和委托代理人身份证（或其他有效证件）复印件。（这个不用多说了）

3、行审批制的项目，需提交项目立项及可行性研究报告批复文件复印件，其中经济适用住房项目需提供经批准的经济适用住房建设投资计划复印件；实行核 准、备案制的项目，需提交核准、备案文件复印件。（这里主要是提供立项批复以及投资计划批复）

4、《建设用地规划许可证》复印件，规划设计成果或经规划部门批准的建设项目总平面布置图复印件。（办理指南详见建设用地规划许可证办理指南）

5、划拨宗地范围内涉及原国有建设用地的，需提供划拨前确定权属的《房地产权证》复印件；涉及土地转用、征收的，需提供土地转用、征收的批准文件复印件。（忽略不计）

6、划拨宗地涉及缴纳新增建设用地有偿使用费的，应提供缴费凭证复印件；划拨宗地涉及占用耕地的，需提供耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件复印件。（忽略不计）

7、有勘测资质的单位出具的勘测定界技术报告书2份、位置示意图1份、划拨宗地平面界限图5份、SHP格式测绘成果电子光盘（测量采用80坐标系、90坐标系各一套）、1：2000或1：500现势地形图2份、建设用地规划许可证通知书复印件4份（由勘察院以及测绘院出具，建设用地规划许可证通知书在取得建设用地规划许可证后取得）以出让形式供地的建设用地批准书：

一、办理前置条件：

1、完成土地供前登记证办理。

2、完成建设用地规划许可证以及通知书办理。

3、完成设计招标，出具相关规划设计总平图。

4、已取得土地合同。

二、办理要件：

1、建设用地批准书申请表。（表格从当地政府土地主管部门领取）

2、出让合同（原件及复印件）。

3、《建设用地规划许可证》（原件及复印件）及1:2000或1:500现势地形图2份

4、出让金票据及契税票据片（发票）。

5、SHP格式测绘成果电子光盘（测量采用90坐标系），此项由当地勘察院提供。

6、授权委托书、被授权人身份证复印件、法人身份证复印件。

7、标明拟建项目用地范围的1:2000现势地形图2份。

三、办理部门：当地政府土地主管部门

四、办理时限：7个工作日左右

办理完成后，下一步就可以进行土地登记（土地证）的办理了。

7、土地证办理指南

作为前期手续中土地的终极手续，不动产权证（土地证）的审批权限在当地房管局（不动产登记中心），土地证手续的办理又叫土地权属登记，也就是企业在土地主管部门登记，该地块权属单位为XXX企业，下面介绍攻略：

一、办理前置条件：

1、取得建设用地批准书。（详见建设用地批准书、划拨决定书手续办理指南）

2、土地合同签订完成、取得划拨决定书。

3、土地全部缴款完成。

4、取得规划条件通知书（出让）/取得选址意见书（划拨）。

二、办理要件：

1、标识卡(登记地块的位置示意图及基本信息）。

2、登记申请表（当地房管局领取）。

3、出让合同划拨决定书转让合同抵押合同其他权属来源文件。

4、规划条件通知书（出让）、选址意见书（划拨）。（详见建设工程规划条件办理指南、选址意见书办理指南）

5、地籍测绘成果、地籍图、勘界材料、地籍调查报告。

6、土地交付通知书。（土地主管部门出具）

7、土地款齐款证明、契税完税。证明（发票等其他证明文件）。

8、法人证明书、法人身份证、公司营业执照、公司组织机构代码证。

9、理人委托书、代理人身份证。

三、办理地点：

当地房管局（不动产登记中心）

四、办理时限： 20个工作日

下面对土地手续的办理进行总结：

1、出让土地办理顺序为：立项→规划条件→土地招牌挂→签订土地出让合同→建设用地规划许可证→土地供前登记证→建设用地批准书→土地证。

2、划拨土地办理顺序为：立项→选址意见书→建设用地规划许可证→原单位出具放弃证明→办理划拨前土地登记通知书→土地供前登记证→建设用地批准书、划拨决定书→土地证。

8、修建性详细规划办理指南

在《建设工程规划手续概述》中，我们提到过，规划指标是作为项目整体规划的一个临界值，在后续的规划设计与报建中，不允许超过规划指标。所以修建性详细规划作为规划手续的一部分，也绝对不能超过规划条件的。

根据个人经验，修建性详细规划，主要是针对之前规划条件中的容积率、用地面积、绿地率、建筑密度、建筑限高、水平投影最大范围等一系列规划指标进行细化，在细化的过程中需要当地规划部门组织各配套建设单位对周边配套及能源需求提出相关意见：如周边配套工程已完成建设，则设计修详规阶段总平图时，应提前与各家单位沟通，保证按照已有市政接驳点/市政场站进行本项目配套建设；如周边配套工程尚未完成建设，则应征求市政配套单位意见，并根据意见对总平面图进行修改，保证在后期建设过程中项目与市政配套相匹配。（说通俗一些就是他先干完的，我们就去撞他的接驳点；我们先干完的，要通知市政配套公司给咱们在接驳点处留好接驳预留口）

特别注意：有些市政公司在房建类项目做修建性详细规划时，给出的周边道路标高不一定准确（这里指的是房建先干，道路后修的项目），所以在征求市政公司意见时，一定要落实好将来周边道路以及雨污水井的标高，否则不但设计单位无法进行相关设计，而且如果进行设计，那么设计完成后有可能产生市政雨水倒流进地块内或者市政雨污水倒灌的情况。能源类的市政接驳点一定要根据当地能源配套公司的要求进行建设，并及时向能源公司进行能源需求申请，以免耽误后期建设。

下面我们来介绍修建性详细规划的办理流程：

一、办理前置条件：

1、取得选址意见书（划拨）或者规划条件通知书（出让）。

2、土地划拨的建设项目需先行取得建设用地规划许可证，土地出让的项目可与建设用地规划许可证一同办理。

二、办理要件：

1、修建性详细规划方案申报表 这里多说几句，设计单位一定要盖单位资质的章，外地设计院需填写备案号。同时，在填写过程中为避免填写错误，可直接发给设计院进行填写。在规划局网站上录入完成后点击保存并下载之后，会下载到一个钥匙文件，这个记得在进件刻盘过程中一定不要忘记，否则不予进件。

2、核定用地图纸质文件和电子文件；标明拟建项目用地范围的 1/500 现势地形图。（这个不用多说，之前解释过很多次，现势地形由测绘提供，核定用地由勘察院提供）

3、涉及国有土地使用权出让的提交土地出让合同；涉及国有土地使用权转让的，提交转让合同，或者直接提供相关证明文件、会议纪要等

4、建设用地大于2万平方米，或者建设用地位置特别重要的建设项目，应当提交修建性详细规划（包括设计说明、现状地形图、规划图和数字报建等）2份，电子文件1份；其他建设项目应当提交总平面设计方案2份，电子文件1份。（这个不用多说，由设计院提供，大于2万平米占地的报的是修详规，小于2万米的只需要报总平面图）。

5、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件,同时交验原件修建性详细规划自审表。

这里解释一下修建性详细规划自审表，这个分很多个部门审批，也就是所有部门对这个项目的建设提出的意见和建议，主要包括：社会局、环保局、道路雨污水配套单位、给水中水配套单位、通信配套单位、燃气配套单位、热力配套单位、电力配套单位等等。（配套单位主要就是建议红线内与红线外配套接驳点与红线内场站的设置）

三、办理地点：当地规划主管部门

四、办理时限：15个工作日

注意事项：有些地区的规划主管部门会有些其他要求，比如：修详规需要公示，在地块周边进行公示，需要进行现场实景拍摄人员将周边居民观看公示的照片拍摄下来。一定要清晰，同一个位置不但要把居民拍进去而且还需要将具体位置在项目整体照片中进行体现。

9、建设工程设计方案办理指南

在建设工程规划手续概述（建筑工程）、修建性详细规划办理指南中，我们提到了从规划条件（出让）或选址意见书（划拨）开始，根据规划指标进行逐步的规划深化设计，修建性详细规划是规划条件/选址意见书的下一步手续，这里来简单讲解一下修建性详细规划的下一步深化设计：建设工程设计方案通知书的办理流程。

一、办理前置条件：

1、修建性详细规划方案以及总平面图审定完成。

2、取得修建性详细规划（占地面积大于2万平米的项目）通知书或总平面图通知书。

二、办理要件：

1、建设工程设计方案申报表（建筑工程）

注意：本项是需要电子版和纸质版加盖设计院资质章的，电子版在网上申报完成后会下载下来一个压缩包，文件名：ElectronDeclare，包括前面的修建性详细规划也一样，在里面有一份填写好具体规划参数的申报表，还有一个文件后缀是.dat，这个一定要和盖章扫描的申报表一起刻录进光盘里，否则不予进件。

2、规划总平面图。要求：符合之前修建性详细规划的批复。

3、建设工程设计方案。（方案本册）要求：里面应附有日照平面图、绿化平面图、各类能源接驳点、红线内能源配套以及场站平面布置、初步的建筑外立面造型等效果图以及各类指标的总平面图。

4、日照分析报告。要求：可以由设计院委托（写到设计合同里）或由建设单位直接委托，加盖建设单位公章后扫描刻录进光盘。

5、授权委托书、法人身份证复印件、被授权人身份证复印件。

6、三维电子模型：3dmax的电子模型。（之前用sketchup模型也进过件。。）

7、现场现状照片。（这个不用多说。。都是荒地）

8、法律法规要求的其他资料。（我们这里规划局还是需要绿色建筑方案阶段的评价，将设计院出具的方案本册交由有资质的绿色建筑设计院进行审核，审核完成后出具绿色建筑方案阶段报告，加盖建设单位公章、扫描）

这里解释一下绿色建筑评价，主要就是针对项目的绿化率、节能效率、采用的可回收能源、能耗监测系统等环保、可持续等级的评价，主要分为一星级、二星级、三星级，这里就要求设计院在施工图阶段一定要在建筑的营造做法及节能表后面增加绿色建筑的相关指标，否则过不了施工图阶段的绿色建筑评价，也就无法申报建设工程规划许可证了。

三、办理部门：当地规划局

四、办理时限：10个工作日

如果对建设工程设计方案通知书的批复需要修改的话，就需要从当地规划局网站下载设计方案调整申请表，同时，需要将加盖规划章的原方案本册与原设计方案通知书同时交给当地规划主管部门，申报调整设计方案的资料除了申报表和调整说明以外，其余资料与上述办理要件相同。

这里给大家一个调整说明的范本：

关于XXXX项目建设工程设计方案调整的说明 XXXXX规划局：

由我司申报的XXX项目与XX年XX月XX日取得建设工程设计方案的批复，批复文号XXXXXX，现由于XXXXX原因导致规划指标变化（这里最好附上变化的原因或与政府沟通的会议纪要等证明文件），具体如下：

1、容积率由XXX变更为XXXX。

2、绿地率由XXX变更为XXXX。

3、XXXXXXXXXXXXXXXXX。

4、XXXXXXXXXXXXXXXXX。特此说明！XXXXXXX公司 X年X月X日

如有附件，与调整说明一起加盖公章扫描成电子版刻盘进件。

10、外檐材料备案、街道门牌号办理指南

根据建设工程规划手续概述（建筑工程）中介绍的规划手续办理流程，继续讲解建设工程街道门牌号、外檐材料备案的手续办理流程。

街道门牌号作为房屋建筑工程项目，是针对整个地块的一项规划手续，相当于给地块编了个号，例如：XXX路XXX号，而外檐材料备案则是开发商向当地规划主管部门报备建筑外檐采用的材料及颜色、型号，例如：灰色涂料、白色真石漆、海砂色陶土板、仿木色石材等等，申报完成后在后续建设过程中必须严格按照报备材料进行实施，否则不予规划验收。

竣工验收备案要件之一的标识牌手续、规划验收手续、建设工程规划许可证手续均需要取得街道门牌号批复方可进行办理。规划验收则需要取得外檐材料备案手续方可进行。

一、街道门牌号办理流程

（一）办理前置条件：

1、取得建设工程设计方案批复。

2、完成总平面图审批工作。

（二）办理要件：

1、街道门牌号申请表

2、经审定总平面图复印件与cad 电子文件（设计方案批复的总平图）

（三）办理地点：当地政府规划主管部门

（四）办理时限：5个工作日

批复完成后，会有一个新地名产生。例如：卫津南路XXX号

二、外檐材料备案手续办理流程

（一）办理前置条件：

1、建设工程设计方案通知书批复。

2、审定后的设计方案阶段的总平面图。

（二）办理要件：

1、外檐材料登记申请表（下载完成后，需要后缀为.DAT的钥匙文件）

2、外檐材料样本

3、外檐材料所在建筑的位置示意图

4、外檐材料样本照片

5、现场查勘照片

6、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证

（三）办理地点：当地政府规划局

（四）办理时限：10个工作日

11、建设工程规划许可证办理指南

在建设工程规划手续概述（建筑工程）中，我们提到了建设工程规划许可证作为建设工程设计方案通知书的后续手续，是所有建设工程规划手续中最重要的一步，没有之一。完成了工程规划许可证的办理意味着当地规划主管部门认可此地块的项目建设，可以进行施工招标以及施工许可证的办理，是前期配套手续中规划手续的最后一步。

下面我们来介绍一下建设工程规划许可证：建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

规划许可证的审批过程是施工图阶段的总平面图的审核过程，明确了外檐材料及颜色、楼层高度、绿化率、容积率、建筑面积、规划停车位数量等等多项规划指标，是规划指标的最终版本，在后续建设过程中，满足报规的指标方可进行规划验收以及竣工验收。超建、扩建、新建等如未报规，则属于违章建筑。

需取得建设工程规划许可证方可办理的手续有：规划验收、消防设计审核、消防验收、施工许可证、发布施工招标公告、竣工验收备案等等。

根据个人办理经验，建设工程规划许可证分类：桩基部位证、工程规划许可证、工程规划许可证（维修）。这里主要解释一下桩基部位证：桩基部位证是规划部门认可建设单位进行桩基施工的凭证，主要是由于建设单位着急开工，但是 39 除了建筑专业，结构、水暖电等专业图纸尚未出齐，为了保证桩基专业承包先行进场施工而办理的规划许可证。办理攻略：

一、办理前置条件：

1、取得修建性详细规划及总平面设计方案批复

2、取得建设工程设计方案通知书批复及批复总平面图

3、取得土地证（不动产权证）

二、办理要件：

1、建设工程规划许可证申报表。（电子文件包括加盖公章的原件扫描件及以 *.dat 为后缀的电子文件）

这里需要明确的填写建筑面积、地上及地下建筑面积、用地性质、绿地率、容积率、建筑密度、绿地面积、机动车及非机动车停车位数量等等。注意：每一个分部工程（建筑单位）都要分别填写，包括配套用房等（必须是建筑物，构筑物不用填写）。

2、总平面图（这里一般建筑专业施工图第一页都是总平面图，需要4份1份留存3份加盖规划章后还给报建单位）

3、与规划管理相关的施工图（与总平面图要求一样也是4套，主要是建筑专业的施工图纸，能体现外立面尺寸、颜色、材料的，如办理桩基部位证则只需要总平面图即可，批复后在建筑专业施工图每一页都要加盖规划章返给报建单位）

4、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印、法人身份证复印件加盖公章

5、绿色建筑评价相关资料（这个是地区要求，根据当地政府规划部门要求提供的，在之前的建设工程设计方案通知书办理指南中提到过，属于施工图阶段的绿色评价报告，如办理桩基部位证则无需此项）

6、建设工程规划放线测量技术报告（这个是法律规定必须要有的，是对现场的测绘测量，相当于审批一下设计院设计的是否符合实际情况，由测绘院出具。注意：这里的电子版务必与报建电子版资料分开刻录，否则窗口不收件）

7、人防工程审批文件（由人防办出具，主要是去人防办进行项目信息填写，然后由人防办进行图纸审核，修改完成后，出具人防批复文件）

8、天津市房地产权证或土地权属文件及建筑用地规划许可证。（在前面的文章土地登记（土地证）办理指南以及（原创）建设用地规划许可证办理指南（仅供参考）文章中已经讲解了如何办理，在此不多赘述）

9、建设工程档案登记表及建设工程档案报送责任书（在建设档案馆网上录入信息之后，找档案馆盖章后可取得。取得此项方可进行档案验收申报）

10、安防审查意见。（找当地公安局办理，只有公建项目需要）

11、法律法规要求的其它文件。（根据当地规划局要求进行办理）

三、办理地点：当地规划局

四、办理时限:20个工作日

12、消防设计审核办理指南

消防设计审核在前期配套手续中，属于较为复杂、办理难度较高、办理周期较长的手续，由于消防队与建设工程土地、规划部门属于平行部门，所以部分手续可以平行办理，给前期配套工程师的建议就是如果条件允许，尽量提前与消防队沟通，提前进行图纸审核，以避免造成手续不齐而无法开工建设。

《中华人民共和国消防法》第十一条：国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。

《中华人民共和国消防法》第十二条：依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。

以上两条引自《中华人民共和国消防法》，消防设计审核，主要是针对建筑、水暖、电气等专业进行审核，但如果在未取得消防设计审核的情况下，桩基工程也不允许施工，否则将对建设单位、施工单位处以罚款。

这里讲解一下，消防设计审核是针对房屋建筑工程的，根据本人办理经验分为两类：毛坯一类、精装一类，意思就是干毛坯房的时候需要进行消防设计审核的申报，给毛坯房精装修的时候同样需要再次申报精装修的消防设计审核（这里有平米数限制，300㎡以下或投资不到30万的无需办理，但人员密布场所的话是200㎡以下才不用办理）在验收的过程中，如果未进行消防设计审核申报工 43 作的，不予验收。向当地消防队申报完成土建消防设计审核、精装消防设计审核之后，可进行分步验收（先验土建，再验精装）也可以进行土建精装统一验收。（俗称两报一验）

严肃至此，下面简单给大家讲解一下如何办理消防设计审核：

一、办理前置条件：

1、取得建设工程规划许可证。

2、取得图审合格证。

3、取得消防告知书。

4、完成建筑、结构、水暖、电气等图纸文件设计。（完成精装修图纸设计）

二、办理要件：

1、建设工程消防设计审核申报表（这里声明一下：5000㎡以下的到消防大队办理即可，5000㎡以上的需要到消防支队进行办理，特别重要的项目需要到消防总队进行办理），小型项目为消防设计审核备案表，大型项目为消防设计审核表：

消防设计审核备案表：

消防设计审核申报表：

明显看出重视程度的不一样。。。注意：备案表就是直接办理完成提供图纸即可取得备案证书，但设计审核表需完善资料后到当地消防队报建，受理完成后进行图纸审核，图纸审核完成后，方可下发设计审核合格证。。。

2、营业执照及组织机构代码证2份。（加盖建设单位章）

3、法人身份证、授权委托书、受托人身份证各两份。（加盖建设单位章）

4、建设工程规划许可证（精装修消防设计审核报审的，还需要提供土建消防设计审核合格证）

5、设计单位、图审单位的组织机构代码证、营业执照，设计人员、图审人员的单位资质证书（分别加盖设计院、图审机构公章以及建设单位公章）各2份。

6、全专业图纸

7、外保温（外墙屋面）设计做法说明，施工做法（加盖设计院公章），需写好外檐保温到底是岩棉板还是挤塑板，介绍好防火隔离带的细部节点做法。

8、外保温（外墙屋面）消防安全承诺书，如图：

这只是给大家的参考模板，具体内容还需要大家针对施工设计图中建筑专业的具体做法进行详细描述，加盖公章哦。

9、建设单位项目负责人、主管人员；设计单位设计参与人；施工图审查机构的审查参与人的身份证复印件及资质证书各两份，分别加盖单位公章以及建设单位公章。（这里提醒大家一下：只要施工图中体现的人名，都要提供给消防队，否则不予收件）

10、消防告知书（图审单位提供的）2份加盖图审及建设单位公章。注意：这里所提供给消防队的所有资料都要加盖建设单位的公章！

三、办理地点：当地消防队

四、办理时限：说是7个工作日，但是等你办了就知道怎么回事了。。另外，告诉大家一个消防设计审核窗口的潜规则：

在窗口受理过程当中，他们会根据一张小纸条进行资料的审核，如图：

13、建设工程质量监督备案指南

质量监督备案作为建设单位在质监站的备案手续，是通知质量监督机构对建设工程项目的行为进行监督。备案后直至竣工验收备案完成，质量监督部门会对此类在建项目进行随时抽查，一旦发现违反相关规范对质量造成影响的建设工程施工行为，质量监督部门有权利对该建设项目进行执法行为。

质量监督备案作为施工许可证、竣工验收备案、标识牌的前置手续，在整个建设工程项目中起着至关重要的作用，办理完成质量监督备案代表着建设工程正式启动，正式开始施工。下面我来简单为大家介绍一下办理流程：

第五篇：物业前期工程

物业前期工程质量

物业服务企业前期介入阶段的工作有别于物业前期咨询，此阶段更加注重项目施工现场功能设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过派驻现场工程人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。这是保证开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。具体来讲，物业服务企业要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化，向甲方提供现场建议对前期介入阶段的物业顾问工作应重点关注：

一、合理选择配备现场介入人员

现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场派驻人员的选择应掌握以下标准：

1．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与需求结合的人员；

2．有丰富的施工现场经验，能够保证自身安全；

3．专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

二、保障后台的技术支持工作

物业现场顾问人员的派驻企业，作为后台技术支持的角色，需要与现场人员紧密配合，特别是物业前期咨询公司和前期介入公司不是同一家的时候，两个公司还需要密切配合。作为后台的技术支持部门应采取积极配合、技术支持的方式，对项目驻场人员发现的问题、发展商反馈的问题，提出必要的建议供驻场人员参考，在需要的时候参与到现场工作中。驻场 人员对现场发现的问题要及时向甲方反映，提出建议，并与支持部门沟通，从另一个方面提 醒甲方。

三、做好与现场各方关系的协调

开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方 关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的。以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业顾问公司派驻人员进场，驻场实施相关顾问工作，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤多会同时开展，物业驻场人员的主要工作也来自这两个方面，其主要工作有：

1、深入了解项目特点，拟定现场顾问计划。在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定计划。

（1）审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位。最后对图纸审读的结果进行汇总，为制定工作计划做准备。

（2）根据项目特点，拟定现场物业顾问计划。根据了解到的项目特点，如项目定位、系统构成、交通流线、服务配套等，结合甲方的施工进度计划拟定现场顾问计划。

2、关注工程进度，记录现场情况。在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为提供物业建议做准备。

（1）根据工程计划，调整工作计划；随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的顾问计划及工作侧重点。

（2）记录设计方案和施工图纸变更；物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及施工洽商，为物业服务公司的后期接管提供便利。

（3）记录施工现场发现问题，为提出各种建议做准备。施工过程是根据施工便利与否而适

时调整的，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和截门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。

3、参加施工期间的专业会议，提供建议。

（1）通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出物业建议。

（2）根据会议等的实际情况，适时提供书面物业建议。

4、通过对项目的深入了解，提供现场物业建议。

（1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

（2）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议； 物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建

议，督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注 隐蔽工程的隐检、验收。

（3）优化施工质量的建议。

关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质。无论是对设计还是对施工的现场，建议都应注意时效性。

5、跟踪现场建议采纳情况。

物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，在必要情况下要坚持促使甲方采纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理提供参考。

6、收集、整理现场资料。

（1）施工图纸；

收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸。

（2）机电设备及建材的资料。

收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环 保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。

7、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利。

（1）建立初步设备台帐；

随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。

（2）拟写初步交接方案；

根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业管理的到来做好充分准备。

（3）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。物业现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作。