国际与国内六大权威钻石鉴定证书汇总

第一篇：国际与国内六大权威钻石鉴定证书汇总

[大本钟GIA钻石]众所周知，了解钻石最直接的方法就是看其证书，证书在消费者心目中就好像人的身份证，只有身份证的钻石，才能得到广泛人的认可！也是确保质量和价值的重要保证！钻石证书，也可以称作钻石分级证书（diamond grading report）、钻石质量保证书（diamond quality report），是由珠宝专家们经过细查钻石，并把它置于放大镜下分析它的尺寸、净度、切工、颜色、抛光、对称性以及其他的特性，从而形成的一份报告。证书我们一般分为国内证书和国际证书。下面大本钟为你详解国际证书和国内证书的具体情况：

国内证书：NGTC钻石分级证书——国家珠宝玉石质量监督检验中心NGDTC镶嵌钻石分级证书——由国家黄金钻石制品质量监督检验中心NGSTC证书——国家金银制品质量监督检查中心NJQSIC证书——国家首饰质量监督检验中心GIC镶嵌钻石分级证书——中国地质大学北京地大宝石检验中心6 GAC镶嵌钻石分级证书——中国宝玉石协会CTA镶嵌钻石分级证书——中国质量检验联盟暨中检华纳质量技术中心GJC首饰检测证书——国家轻工业珠宝玉石首饰质量监督检测中心GTC宝玉石鉴定证书——中华全国工商联珠宝业商会珠宝检测研究中心

国际证书：

1.GIA钻石等级证书——美国宝石学院(GIA)

2.HRD钻石等级证书——比利时钻石高层议会

3.AGS钻石等级证书——美国宝玉石学会

4.IGI钻石等级证书——国际宝石学院

5.EGL钻石等级证书——欧洲宝石学院

GIA钻石等级证书：

GIA美国宝石学院(Gemological Institute of America)是把钻石鉴定证书推广成为国际化的创使者。它是在公元1931年由Mr.Robert Shipley所创立，至今已有将近70几年的历史，GIA是非营利机构，经

费由珠宝业界人士捐献，因为GIA不涉及营利事业，在名誉第一的前提之下，不会因人为因素影响鉴定结果、所以在鉴定书内容品质方面，极具公信力。它不仅是美国第一所宝石学校，同时也是全球珠宝业界最具规模、最受推崇，也最被认同的珠宝钻石鉴定机构。GIA国际证书的钻石在国际范围内都被认可，价格一直稳中有升，无论是结婚用、投资或做传家宝，都是上佳选择！GIA美国宝石学院自2006年起，在全球范围内正式推出GIA钻石鉴定证书网上查询系统。该系统的推出，对于鉴定证书的查询和防伪起到了极大的作用。

NGTC镶嵌钻石分级证书：

国家珠宝玉石质量监督检验中心（简称检验中心）是由国家有关主管部门依法授权的国家级珠宝玉石专业质检机构，是中国珠宝玉石检测方面的权威。在规范国内珠宝市场，促进珠宝行业健康发展方面起着指导作用。

GIA的贡献：

1.GIA是钻石4C的创始者。

2.GIA是现代珠宝显微镜的发明者。

3.GIA拥有全球最大的宝石学图书馆。

4.GIA是全球最被信赖的钻石分级者。

5.GIA是研究宝石学家G.G.课程的起源地。

6.GIA是国际钻石分级系统的共同发源地。

7.GIA的教育文凭被全世界所接受。

HRD钻石等级证书：

HRD（Hoge Raad Voor Diamant）HRD为比利时的『钻石高阶层会议』（Hoge Raad Voor Diamant），由国际钻石理事会（IDC）协商制定HRD国际性钻石分级标准，HRD钻石鉴定中心即按照IDC规则进行鉴定。

HRD证书除描述钻石的外型(Shape)，尺寸大小(Measurements)及重量(Weight)之外，特别对切割比率作更详细的测量报告，记载在证书上，如桌面(Table)、腰围厚度及底部深度（Pavilion-Depth）。如此一来，更易查觉证书与钻石的真伪。在HRD证书内的数字记录上，附盖了透明网状胶纸以防止涂改，内在或外在特徵在证书内及包装纸上都贴着净度制图表及详细记号。HRD系统使用显微镜测量内含物，净度等级是测量结果与HRD净度分级表比对为基础。等级代号除LC(Loupe Clean)和P级外，与GIA相同。

AGS钻石等级证书：

American Gem Society(美国钻石协会)成立于1934年，它的创办人是Robert M.Shipley。在早期的1990 年初，AGS即致力于发展钻石的分级制度，它与其它鉴定制度最大的不同点，就是它除了重量（Carat Weight）以外，AGS把钻石的车工（Cut）颜色（Color）净度（Clarity）分级，从最佳的0到最差的10，分成十个等级除此之外，AGS钻石分级制度更将钻石的4C中最重要的车工（Cut）公式化，进而将钻石的车工带入新的里程。

1996年开始，重视车工（Cut）的AGS证书成为国际钻石业界车工的标准，车工等级为0的钻石更是钻石车工极致的表征，如果有三个0，即表示该钻石比例（proportions），拋光（polish）及对称（symmetry）均是完美，是钻石车工的完美之极限!A.G.S.评級以 0-10 作位评级标准，同G.I.A.一样都是最出名的钻石评级组织。

IGI钻石等级证书：

IGI（International Gemological Institute）

在欧洲及美国IGI是颇具知名度的专业鉴定所。目前在比利时 安特卫普，纽约，曼谷，孟买和东京等城市都有设立分公司。IGI每年所发出的各类鉴定或报告已多达40万份。IGI也是最早在钻石腰围刻上雷

射编号的鉴定单位。它在1997年首创针对珠宝成品提出鉴定报告，也在鉴定业界竖立了其标竿地位。

EGL钻石等级证书：

E.G.L.（European Gemological Laboratory）

European Gemological Laboratory(欧洲宝石学协会)成立于1974年，总裁是有地质学位的Guy Margel，他在比利时开设了安特卫普第一所鉴定中心EGL。并且以协助消费者购买钻石及贵宝石为使命，30余年来，EGL的客户以专业的批发商、零售店及切割工厂为主。EGL也提供鉴定及教学的服务，除此之外，还有钻石重车拋光，EGL发出的证书足以提供该钻石所有的信息，包括了钻石的重量、颜色、净度、尺寸及物理性质，以俾供业界及消费者参考。在美国及比利时EGL鉴定所有一定的专业地位跟知名度。

第二篇：钻石珠宝鉴定证书

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目录：国外钻石鉴定证书

国内钻石鉴定证书

国外钻石鉴定证书

钻石证书，也可以称作钻石分级证书（diamond grading report）、钻石质量保证书（diamond quality report），是由珠宝专家们经过细查钻石，并把它置于放大镜下分析它的尺寸、净度、切工、颜色、抛光、对称性以及其他的特性，从而形成的一份报告。

现在的钻石等级证书大致有以下几种：

GIA钻石等级证书，由美国宝石学院(GIA)签订发行。

美国宝石学院是一家独立的非盈利性组织，作为世界上宝石界的权威，以它的公正而闻名。这个学院的突破性研究及其本身的教育、实验和设备开发过程几乎就是珠宝工业成长的编年史。

GIA 钻石分级报告和 GIA 钻石处理被认为是世界第一的宝石证书。各种形状和大小的钻石从世界各个角落送到学院进行分析分级。

GIA证书在线查询:http:///

HRD钻石等级证书，由比利时钻石高层议会签订发行

比利时钻石高阶层议会是官方承认代表着比利时钻石商贸行业。其总部坐落于世界钻石中心安特卫普。

HRD钻石颜色证书关注于决定有色钻石价值的详细的特征，比如颜色的描述、颜色的设计和发光。它对分别检测后钻石是否是自然有色钻石还是仿钻的有重要地位。

AGS钻石等级证书，由美国宝玉石学会签订发行。

美国宝石学学会是通过严格的分级标准、提供详细的信息来领导着行业的。初级消费者可以借助简单易懂的数字和方法来理解钻石分级。

钻石批发商和加工商常使用AGS证书提供的详细钻石信息在世界上购买成批量的钻石。

IGI钻石等级证书，由国际宝石学院签订发行。

国际宝石学院坐落于安特卫普，是世界上最古老的宝石学院，其钻石证书的权威性得到世界公认。

IGI钻石报告从本质上来说是一份声明，它借助世界公认的体系来证明钻石的真实性，提供可靠正确的钻石身份和级别。

EGL钻石等级证书，由欧洲宝石学院签订发行

EGL成立于1974年，其客户以专业的批发商、零售商及切割工厂为主，其以协助消费者购买钻石及贵宝石为使命。

在美国及比利时EGL鉴定有一定的专业地位和知名度。它发出的鉴定证书足以提供该钻石所有的信息，包括了钻石的重量、颜色、净度、尺寸等物理性质，以供业界及消费者参考。

NGTC镶嵌钻石分级证书，由国家珠宝玉石质量监督检验中心发行。

国家珠宝玉石质量监督检验中心（简称检验中心）是由国家有关主管部门依法授权的国家级珠宝玉石专业质检机构，是中国珠宝玉石检测方面的权威。在规范国内珠宝市场，促进珠宝行业健康发展方面起着指导作用。

国检使用的钻石分级系统主要按照钻石的切工、颜色、净度依次排列等级，最高级为最稀有的也是最有价值的钻石，最低级则价值最低。

国内钻石鉴定证书

GJC首饰检测证书，由国家轻工业珠宝玉石首饰质量监督检测中心发行。

该中心是国家质量技术监督局计量认证单位，秉着科学、公正、权威的鉴定质量追求，中心人员一直在坚持国家标准的同时参照国外标准致力于钻石、有色宝石和玉石的无损鉴定，承接了来自消费者、供应商、销售业、拍卖行、典当行和公检法等有关部门的宝玉石鉴定及咨询教学任务，中心鉴定人员以优秀的专业技术和职业素养在上海以至全国均赢得良好声誉和评价。

中心鉴定人员由获得国家注册珠宝质检师证书、美国GIA证书、英国FGA证书、比利时HRD证书以及中国GIC证书的珠宝鉴定师和鉴定评估师组成，坚持采用国家标准，并参照国际标准对首饰进行鉴定。

GAC镶嵌钻石分级证书，由中国宝玉石协会发行。

中国宝玉石协会简称“中国宝协”，英文名称 “Gemmological Association of China” 缩写为 “GAC”，中国宝玉石协会负责全国珠宝玉石首饰行业自律产品质量监督检查，并邀请各地方珠宝协(商)会配

合，协助产品质量自律。钻石快线百科

中国宝玉石协会负责全国珠宝玉石首饰行业自律产品质量监督检查，并邀请各地方珠宝协(商)会配合，协助产品质量自律。

GTC宝玉石鉴定证书，由中华全国工商联珠宝业商会珠宝检测研究中心发行。

中华全国工商联珠宝业商会珠宝检测研究中心是经中国实验室国家认可委员会认可，中国国家论证认可监督管理委员会论证的国家珠宝检测机构。始终坚持公正、科学、高效的及诚信的质量方针，为社

会提供优质服务。是一流的国家珠宝检测权威机构。

本检测中心由长期从事珠宝检测工作的教授、研究员、博士及鉴定师进行检测。拥有先进的检测仪器设备和良好的检测环境。并在规范的管理模式。始终坚持公正、科学、高效的及诚信的质量方针，为

社会提供优质服务。是一流的国家珠宝检测权威机构。

GIC镶嵌钻石分级证书，由中国地质大学北京地大宝石检验中心发行。

该中心以鉴定、咨询、培训、展览、制作、加工为主，广泛地为社会服务。被海内外誉为“宝教摇篮”。

中国地质大学在1983年成立了宝石研究室，1989年发展成校二级机构宝石研究所，1992年经地矿部批准成立珠宝学院，1993年成立珠宝检测中心，该中心以鉴定、咨询、培训、展览、制作、加工为主，广泛地为社会服务。目前已为全国各珠宝质检机构、生产加工批发单位培养技术骨干数千名，高级鉴定师数百名，被海内外誉为“宝教摇篮”。每年为社会咨询、鉴定数十万件珠宝玉器。

CJJ证书，国家轻工钻石证书

国家权威钻石鉴定机构，行业内认可的钻石证书。国家轻工钻石证书是国内钻石分级证书中最为权威的证书之一。

华东理工大学宝石分级证书，由中国华东理工大学宝石检测中心发行。

华东理工大学宝石检测中心行政挂靠于华东理工大学。华东理工大学是教育部直属、进入“211”工程的全国重点大学，也是全国较早开展宝石学教育和科研工作的院校。华东理工大学建立在材料工程学

院及分析测试中心的基础之上，自1990年就为本科开设了宝石专题课，1993年招收了材料学科宝石方向的本科专业教学班，并开设了宝石学研究生教育，多年来为全国各地培养宝石专业人才数百人。在宝石科研方面，先后进行了宝石的人工合成、宝石优化、珍珠改善和玉石组构等方面的研究，取得了许多重要成果，出版了“九五”上海市高校重点建设教材《宝玉石学教程》，同时还编写了《珠宝玉石》、《珍珠》、《宝玉石学》等专著，完成了多个科研项目，发表了许多科研论文。在检测方面，中心从事检测的工作人员均经过良好的岗位培训，多为国家注册珠宝玉石质量检验师，都有多年从事

宝石检测工作的经验，在检测过程中本着客观公正的原则，受到社会各界的欢迎和好评。中心还针对市场上出现的一些疑难问题开展测试技术研究，解决了许多疑难问题，为规范珠宝市场做了大量工作

上海地矿珠宝玉石检测中心，由上海市地矿珠宝玉石检测中心发行。

上海市岩土工程检测中心珠宝鉴定部（上海地矿珠宝玉石检测中心），为原地质矿产部上海市中心实验室所属专业检测部门，依托原中心实验室的雄厚的技术根底和岩石矿物鉴定仪器设备，地质工作积

极为市场服务的形势下，检测中心将工作重点由单纯的为地质工作服务转向全面为社会服务，为社会提供公正的检测数据。本检测中心已通过了国家质量技术监督局 钻石快线网

对产品质量检验机构的计量检定、测试的能力和可靠性的考核，获得了计量认证合格证书CMA，从法律上保证了实验室具有为社会提供公正数据的资格。同时，检测中心配备了国家级的珠宝玉石质量鉴定师，全面保证珠宝玉石的检测质量，保证为社会提供优质、可靠的检测服务。

第三篇：钻石鉴定证书

钻石鉴定证书

鑽石的價值，決定於鑽石的四個C字，鑽石鑑定證書有人稱之為鑽石的第五個C字(CERTIFICATE)，钻石鉴定证书。其實，依據美國寶石學院所標示的名稱為”鑽石分級報告書”或其他不切實際的名稱。時至今日，美國寶石學院所創立的鑽石分級制度及術語，久已成為大眾所公認的國際鑽石語言”(THEINTERNATIONAL DIAMON LANGUAGE)，許多使用他種制度的鑑定所，亦引用其名詞術語。現今有很多寶石鑑定所的從業人員雖未必均畢業於美國寶石學院，但所使用的鑽石鑑定標準卻仍依據GTL所創立的制度作為範本，實因沒有他種制度能代替廣泛的公共認知性。

鑽石鑑定證書的由來

美國寶石學院(GEMOLOGICAL INSTITUTE OF AMERICA簡稱GIA)於1913年在洛杉機成立，最初是用夜校及函授方式訓練珠寶商如何評估價格，並提供珠寶批發價格的參考資料。但是在能評估價格之前，必須先行確定品質。為著適應事實需要，GIA於是創立了自己的制度用以評估鑽石及其他寶石的品質。

第二次世界大戰後，紐約在鑽石市場的地位日趨重要。向GIA探詢如何認定鑽石品質的珠寶商日益增多，以致於1953年後，GIA在紐約創立了第一所鑑定所，開始簽發鑽石鑑定報告，即俗稱的鑑定證書，以應需求。除了在紐約的鑑定所外，又在加州聖塔蒙尼卡(SANTA MONICA)及洛杉磯市區(目前洛杉磯鑑定所已結束)設立了另外二處鑑定所，因此有二處主要鑑定所。這些鑑定所的正式名稱是”寶石業鑑定公司”(GEM TRADE LABORATOR, INC.簡稱GTL)，隸屬於GIA，只作寶石鑑定，而不估價。#

GIA是一個非營利事業的組織，由美國各知名的珠寶商及社會名流共同支持而設立，自我鉴定《钻石鉴定证书》。所以GIA是美國珠寶業者所共有共享的鑑定研究機構，其附屬機構如GTL則為業者提供了鑑定服務，普遍為各界所信任，並不因其受美國珠寶業者所支持而予歧視。

鑽石鑑定證書的產生使鑽石買賣起了極大的變化，原來必須逐次鑑定品質，現在則可參考鑑定證書。按照GTL的聲明，其所簽發的證書，如作為買賣的依據時，GTL不負任何責任。但是由於其證書受到普遍的歡迎與信任，許多珠寶商們樂於使用它作為鑽石品質的依據。證書的流通原來祗在鑽石商同業之間，最後終於到達消費者手中，非但在美國本土流行，而且遍及世界，因此證書的需要日益增多，供不應求，形成鑽石買賣的瓶頸。

鑽石鑑定證書的功用及效力

鑽石鑑定證書(DIAMOND GRADING REpORT)的真正意義是鑽石品質分級報告書，GIA曾一再聲明所簽發的是一份報告書而不是證書。這種報告書的主要目的在於：特徵記錄：鑑定證書上記載重量、尺寸、螢光反應等，都是辨別該顆鑽石的特徵。尤其附圖上所描畫出來鑽石表面特徵或內含物，更是辨認上的明確指示，若未畫出鑽石表面特徵或內含物，亦未加說明的鑽石鑑定證書，便喪失了此一功能。

品質分析：鑽石的重量、成色、淨度、切磨工(俗稱車工)及比率，均詳細載明於鑑定證書上，因此鑑定證書上是鑽石品質的分析記錄。

估價參考：鑽石在能予正確估價之前，必須先瞭解品質。有關品質的資料大都載明於鑑定證書上，所以鑑定證書是估計鑽石價值的重要參考文件。

留存資料：鑑定證書上所能記載的各項資料，對於往後的重新估價，進貨成本的分析或銷售統計等，都是非常明確且方便的參考資料。

第四篇：国内与国际发展状况.

选自：《提高人民生活质量的重要技术进步——谈住宅小区智能化的建设》（程大章）

改革开放以来，随着中国综合国力的增强，人民的生活质量有了很大的提高，居住条件也得以很大改善。从8O年代末起全国居民住宅的建设标准开始逐步提高，1994年建设部正式提出了小康住宅的概念并且推出了小康住宅设计的标准，不久，国家科委与建设部又共同推进“2OOO年小康型城乡住宅科技产业工程”，以科技为先导，提高城乡居民住宅的功能与质量，改善居住环境，并认定这将成为跨世纪的科技产业工程。1997年，国家正式进行住宅制度的改革，住宅不再是一种福利措施，而是市场经济中一种特殊的消费品，建设什么样的住宅、已经不是计划经济下下达指标的问题，而是房产开发商如何适应市场需求的商业行为。近年来中国大步跨入了信息化社会、人们的工作与生活与通信与信息的关系日益紧密，信息化社会在改变我们生活方式与工作习惯的同时，也对传统的住宅提出了挑战、社会、经济及技术的进步改革、更使人们的观念也随之变化。于是在小康住宅概念的基础上，生成了智能化住宅的概念。由于中国的住宅多为成片开发按区域管理，采用各种智能化手段来提高居住者的生活质量，按此顺理称乎为智能化住宅小区。1998年来，和“智能建筑”同样地全国从南到北都在宣传建设“跨世纪”，“五星级”的“智能化住宅小区”，但是，“智能化住宅小区”的内涵到底是什么么如同“智能建筑”一样至今尚无一个确切的说法，夹杂着各种偏见与误导，使住宅建设中出现了思想混乱与不规范的行为。有的住宅小区配置了密集的布线系统，高速的网络系统，但系统设计华而不实，投资增加不少，但实效甚微。因此如何正确认识“智能化住宅小区”科学合理有效地进行住它小区的智能化建设，当前的确有必要进行深入的研讨、以正确引导住宅小区建设。

1、住宅小区智能化概念的演变

建设部主管领导曾把我国住宅分为四种类型：安置型、实用型、舒适型和豪华型。从中国的国情来看，其中实用型与舒适型应为住宅建设的主流，因为实用型住宅主要面向国内目前低收入者，舒适型面向中等偏上收入者。但是住宅是一项使用寿命较长，一次投资较大

的特殊商品，因此建设时的标准必须具有一定的超前性。建筑电气技术信息网在1997年制定了《小康住宅电气设计(标准)导则》(讨论稿)初步确定了必须重视的五方面功能： 安全性、生活环境、通信方式、信息服务、家庭智能化系统。从我个人理解，这是国内最早制定与住宅智能化相关的技术文献。

我们再看一下国际上住宅智能化概念的演变情况。

8O年代初，随着大量采用电子技术的家用电器面市，开始称之为住宅电子化，(HE，Home Electronics)； 8O年代中期、将家用电器、通信设备与安保防灾设备各自独立的功能综合为一体后，形成了住宅自动化概念(H A，H o m eAutomation)。8O年代末，由于通信与信息技术的发展，出现了对住宅中各种通信、家电、安保设备通过总线技术进行监视、控制与管理的商用系统，这在美国称为智慧屋(WH，WiseHouse)、在欧洲称为时髦屋(SH，Smart Home)。当时日本正处于住宅建造过剩，房产市场低迷的时期，日本建设省在推进智能建筑概念时，抓住用于住宅的总线技术为契机，提出了家庭总线系统概念(HBS，Home Bus System)，邮政省与通产省于1986年组织曰本电子机械工业协会与电波技术协会共同组建HBS标准委员、在1988年9月制定了 HBS标准。1988年初又在通产省邮政省和建设省三个部的支持下成立了日本住宅信息化推进协会，并提出对住宅区内所有住宅的信息管理采用超级家庭总线技术(S-HBS，Super-HomeBus System)。

199O年左右，日本在幕张建立了一个高水平示范性的智能住宅区，美国、新加坡也都建有基于EIA在1988年制定的智能化住宅系统(IHS)及其通信标准——家庭总线(H D S，Home Distrubution System)的智能化住宅。

在中国，虽然还未能象美国、日本那样对住宅智能化系统的技术制定标准，但已经借助智能建筑的概念与技术开始推行智能化住宅小区的建设了。1997年厦门市建坤实业公司开发了WDJ-6住宅智能管理系统；1998年深圳市住宅局对总建筑面积为8O万m2的梅林一村按智能化住宅和智能化住宅小区的概念进行规划建设； 长沙市地税局的住宅采用了智能化住宅布线系统。上海邮电二村初步建成了智能化住宅小区，上实花苑、创世纪花苑，万里小区等纷纷宣布将建设—流的智能化住宅小区。北京保安电器厂正式投产CBB三表户外计量保护箱，上海邮电智能化系统集成公司开发厂家用智能控制器，北京奇艺新技术公司推出电脑家庭自控系统，上海惠源科技发展有限公司开发并大量投产家庭智能化系统……

尽管我们现在还难以给智能化住宅小区作出确切的定义，但是无论是国外还是国内、号称智能化的住宅小区都具有共同的功能特征：

(1)住宅内部具备完善的综合了安保防灾措施与生活服务的智能控制器、住宅与小区和社会之间具有高度的信息交互能力。

(2)小区内部具备完善的安保措施、全面的公用设施监控管理和信息化的社区服务管理。

(3)为小区内住户提供多媒体的多种信息服务。

总之智能化住宅小区是综合运用了计算机技术、通信技术、控制技术、由家庭智能控制系统、通信接入网、小区物业管 理服务系统和小区综合信息服务系统来支持实现的。

2、智能化住宅小区的三个主要系统

2．1家庭智能控制系统

2．1．1防盗报警的报警点可分等级布防、撤防

2．1．2火灾与煤气泄漏报警

2．1．3遥控护理与紧急呼救报警

2．1．4采用逻辑分析判断，降低系统误报警率

2．1．5电话线被切断与防破坏报警

2．1.6统报警时自动强制占线 2．1．7可通过电话进行远程家庭安全状态，查询(语言应答)确认报警信息、报警状态和报警点位置，进行居室实时监听

2．1．8可自动向预置的多个报警电话号码报警

2．1.9通过电话进行远程遥控功能

2．1．1O可进行程序自动化控制功能

2．1．11红外线(IR)遥控调节功能(空调、音响、电视等)

2．1．12可实现室内无线遥控功能

2．1．13电源控制及调光功能

2．1．14三表(电表、水表、煤气表、*能量表)数据自动采集与传输功能

2．1．15电子声音邮件信箱，可分别进行远程留言与来电信息调用

2．1．16 采用 RS485或LonWorks家庭总线结构，亦可采用 X—lO电源总线方式，留有HFC接入网接口

2．2小区物业管理服务系统

2．2．1供电系统监视

2．2．2公共区域照明控制

2．2．3给排水系统监控

2．2．4电梯运行状态监视

2．2．5停车库(场)管理

2.2.6背景音响与公共广播

2．2．7 CCTV系统

2．2．8周界报警、防盗报警系统

2．2．9出入口控制系统

2．2．1O巡更系统 2．2．11住户信息管理

2.2．12报修管理

2．2．13收费管理

2．2．14物业服务管理

2．3小区综台信息服务

2．3．1社区休闲娱乐信息

2．3．2商场购物信息

2．3．3社区公告板

2．3．4远程医疗诊断

2．3．5同步教育

2．3.6市民求助信息

2．4通信接入与组网方式

2．4．1 住户接入 ISDN采用HDSL或 ADSL用户端设备。(公众网)这一方式能充分利用电信部门现有资源，投资省建设周期短，远行维护工作量较少。每户可动态独享3M带宽，完全满足近期的高速数据通信与多媒体信息服务需求，缺点是对未来的宽带多媒体信息传输尚有局限。

2．4．2建立ATM主干加交换式局域网，对小区内各系统进行信息集成，以Internet／Intrannet方式供住户接入。(专用网)这一方式通过建立在计算机网络互连基础上实现的实时与历史数据信息的共享、为小区的管理者与住户提供厂统一完整的网络环境，得以方便有效地共享公共信息。缺点是业主一次网络设备投资大，而小区建成初期设备使用率不高。

2．4．3采用光纤和同轴电缆混合网(HFC网)，构成双向有线电视系统，用户端设电视机顶盒和电缆调制器接入。

这一方式在传输视频信号时因其带宽可达75OM，效果较好，同轴电缆的屏蔽性能增强了系统的抗干扰能力，由于有线电视已经进入干家万户、因而布线简单。缺点是如果要完全实现交互式信息交换，必须 从用户终端到楼层、大楼、地区直到地方有线电视台全部实现双向75OM电视系统，目前无论从用户设备还是全网的设备改造费那是非常昂贵的，虽有试验系统但近期尚难大面积推广。

3、智能化是提高居住质量的重要手段

笔者认为智能化不应作为住宅小区建设的主要目标，智能化只是提高居住质量的手段。

一个优美的住宅小区应当具有如下特征：

·安全、宁静、整洁、舒适、方便

·回归自然的环境

·优秀的人文环境

因此我认为采用各种智能化的设备与系统，要有助于建立住宅小区的各种环境。

·安全环境

防火、防盗、防劫、防病、防雷击、防电击

住宅不能再象鸟笼、兵营，在住宅小区里的居民应有充分的安全感。

·绿色环境

节能、太阳能利用、水的循环再生、降低热岛效应、减少噪声、控制废水与垃圾污染，以绿色住宅小区为目标。

·多媒体信息共享环境

信息以多媒体方式任由住户选择、以实现与外部世界的交流。

·民主管理环境。

公开管理事务、收费标准，居民报修投诉方便，物业管理人员与住户可交互式地讨论小区的公共事务及个人服务事项。

结束语

住宅小区智能化是一个新的概念，其实现的方案也还随着设备的技术进步与用户需求增长而逐步发展。因此在建设中应把握这样的原则：

·规划设计适度超前网络建设标准可高一些。布线完善一些。

·实施方案谨慎选择技术成熟、投资与运行收费合理的设备与系统、经确认后可为住户配置。

技术成熟、投资与运行收费较贵的设备与系统可作预留选项，供住户自行选样。

技术先进尚未成熟的设备与系统，可积极研究理顺关系、争取尽早实现商用产业化。

(作者单位 上海同济大学)

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本网页协办单位： 建设部建筑智能化系统工程设计专家工作委员会 中国工程建设标准设计弱电专业专家委员会 北京德生国盛自动化系统工程有限责任公司

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第五篇：国内六大商业模式总结

国内六大商业模式总结

1.万达模式第1代万达

位于城市核心商圈；面积约为5万平方米；

发展思路：通过低租金吸引沃尔玛等品牌成为主力店，形成商业号召力，然后将黄金铺位高价分零出售第2代万达 位于城市核心商圈； 面积为15~20万平方米 ； 发展思路： 拿大地块，出售其他功能，保留商业，只租不售第3代万达

位于城市副中心或新区； 面积为40~80万平方米 ； 发展思路： 开发城市综合体，“租售并举”演进动因：-第1代万达的失败之处

任何商业都需要两至三年的市场培育期。将商铺分零出售的结果是，购买了高价商铺的业主为了回笼资金，必然提出高额的租金，而次一级租户被高额的租金压倒，纷纷倒闭关门，从而引发业主与开发商形成纠纷，不利于商业品牌建立与长久发展。因此，分割小产权出售的模式绝不是商业地产的出路。-第2代万达的发展思路

平衡租、售之间的关系。从第1代到第2代，项目区位没有改变，仍处核心商圈，但项目面积由原来5万方增长到20万左右，这一转变背后的动因是：拿大地块，出售如住宅、办公、酒店、公寓等内容以平衡资金，从而做到保证商业只租不售。同时，公寓、写字楼、酒店等功能也有利于提升商业人流与档次，反过来对商业也有积极的促进作用。三种平衡资金的方法：

1.在购物中心旁边规划开发一些住宅。售住宅，租商业； 2.如上位规划无住宅，则可在购物中心上面规划写字楼或公寓，将其部分卖出；

3.如不能做写字楼及公寓，则将租金回报率低的大店卖掉，仍保留小店铺。（小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的，大店的租金非常稳定，几乎很少增长）-第2代模式的成功，使万达开始思考将自己的定位由原来单纯的“商业地产开发商 ”转变为“城市综合开发商 ”。其实，从第2代万达开始，就已经有了城市综合体的雏形。-第3代万达的重要转变

项目区位从城市的核心转移到周边，项目面积增长到40~80万方。以“城市副中心+都市综合体”的开发模式可以带活一个商圈，由此带来的整体物业的升值会比在城市中心区域高出几倍甚至更多。与此同时，万达3.0在业态上也比上一代更加混合与多元，开始拥有自己的全产业链：百货（万千百货）、超市（紧密合作伙伴—沃尔玛、家乐福）、娱乐（万达影院）以及餐饮等。从万达2.0到3.0，这一个重要的转折出现在宁波鄞州万达。

07年前宁波只有一个天一商圈，离开了它，商家很难经营。此时的万达广场地块位于鄞州新区，周边荒凉，无任何商业配套。为了盘活整个区域经济，政府找到万达，在地价方面提供大量优惠，以至于“怎么做都不亏钱”。于是，项目就这样起来了，虽然开始人流不多，但低租金留住了租户，最后随着住宅和各种业态带来的人流，终于一炮走红。该案例为万达提供了一种新思路：不在城市核心商圈也可以做商业，只是需要大量的人口导入与一定的商业培育期。Tips：-万达的成功在于模式化，一切为更快速的“攻城略地”服务-模式的核心竞争力是在单个项目产品开发中实现资金链的平衡-购物中心不是卖出来的，是吃出来的。所以坚持在每个万达广场餐饮至少占 25%-综合体多业态中的低租金包括：电影院、溜冰场、电玩、健身中心、酒楼-主力店及次主力店占租赁面积70%，其余30%为招商2.大悦城模式一种模式能否顺利复制，除了拥有好的品牌、选择清晰有针对性的定位外，还需要有一套有效的管理方法体系。

以大悦城购物中心为核心的城市综合体，并将其进行全国复制。理念：

-主题化、体验性消费

-让来的人不单要购物，更要喜欢这里的感觉-定位于时尚、青年、潮流、享乐

-留出面积，营造舒适的城市公共空间西单大悦城的不同之处 更像是一个覆盖了大屋顶的广场或者公园，你可以购物、娱乐、剪发、就餐、喝咖啡、玩街拍，或者只是信步闲逛。它利用一系列暗示让消费者不断移动：透明的栏杆使视线不受妨碍，人造树木创造的垂直感觉诱使你乘着电动扶梯来到另一层，明亮的灯光让你感觉一直停留在午后三点，忘记时间的流逝。甚至它还使内部气候整年如春。如此精心营造，凸显了购物中心与超级卖场运营哲学的根本不同：后者追求效率，所以希望消费者速战速决；购物中心则希望消费者在这里呆得越久越好。也许下一秒钟，消费者就会冲动地打开荷包，决定购买。Tips：-打造“两链”：“全产业链的食品企业”和“全服务链的城市综合体”，-夸张的公共空间比例 大悦城将可出租面积控制在40%，预留了55%左右的公共空间。这符合国外大型购物中心的标准，但远超国内标准。-品牌类型多样性

大悦城一开始就放弃了引入主力店的做法，而是依靠多个面积在 800-1000平方米的中型店来替代主力店（如 H&M，阿迪达斯等），更多的店面则是面积在 100平方米左右的小型店。-功能混合布局

楼层分布突破品类限制，每一层都有餐饮休闲类商铺，如星巴克、汉堡王、味千拉面、小吃等，也有供消费者随时休息的场所。-餐饮的作用

一方面，餐饮品牌能够在开业早期带来客流，另一方面因为餐饮业态暗含着消费者的社交需要，成为消费者购物之后的精神和体力的缓冲，增加其逗留时间。-大数据支撑 大悦城有专业仪器对人流情况进行监测，通过人流测算进行科学的品牌分析、区域划分、活动效果等评估。同时，对商家的产品线、服务质量等及时做出分析，与商家进行有效沟通，促使后者进行及时改善，以提升营业表现。3.华润模式华润模式是打造一条贯通商业、地产、融资与各种零售业态的全产业链的综合体之路。

集团拥有超市、百货、美容健康、咖啡店、酒窖等多个零售业态，丰富的零售经验和零售资源，可以保证开业率及开业速度，成为快速扩张的重要基础。设置以万象城为首的高、中、低三条不同档次的产品线，其着眼点都是后期的商业运营，而不是地产开发（这一点大大区别于潘石屹SOHO中国以散售店铺为主的开发模式）。这样的好处在于，可以通过零售业对其商业地产产生增值作用。除华润置地与华润万家旗下的多条产品线外，印象城系列将被打造为区域购物中心，重点布局 二三线城市、经济发达的省会城市和沿海地区的经济发达城市。新一城系列则更为大众化，便于在三四线城市进行复制。原则上不做10万平方米以上的购物中心，理想经营面积在5~8万平方米。4.SOHO中国定位 只做超大城市（北京上海）的核心地段，没有百货商场、电影院和大型超市的组合，将写字楼和商业空间打散销售，加快资金周转率，快速回笼资金。SOHO概念

突出小而灵活，以创意和设计而出名。更为重要的是，中国的中产阶级群体已经被这些设计所吸引，SOHO中国的品牌形象开始被更多人认同。因此，创意设计成了企业的核心竞争力之一，给后续的销售带来了诸多有利影响。坚持散售的原因：1.早期的SOHO中国由于规模尚小，并无强大资金实力来支撑持有，采取不整售的方式有利于加快资金回笼，最大程度提升资金使用效率。

2.整售模式谈判时间长，附带条件多，面对财大气粗的大机构，SOHO中国缺乏定价权，而化整为零恰恰化解了这一矛盾。

3.分散出售的方式满足了富裕人群的投资性需求，SOHO中国旗下物业的升值潜力也成了小业主们颇为看重的因素。与商业地产传统的开发模式相比，这种通过销售来实现资金快速回笼的做法在业内人士看来，更像是住宅的开发思路，并不是真正意义的商业地产开发。商业地产追求的是长期、稳定的固定收益，如果像做住宅那样卖完就没事了，那势必对后续项目的运营造成难以调和的矛盾，最终损失投资者的长远利润。事实上，因商业散售造成项目难以为继的案例不在少数，各种物业纠纷、小业主抗议的事件屡见报端。销售之后的物业好坏与否，与小业主、租户有切身利害关系，却不会影响开发商的利益空间。散售做法使得开发商透支了商家和投资客的利益，同时也导致无法统一运营管理。因此，对于销售物业和投资物业比重之间的拿捏，潘石屹希望循序渐进的改变，预计三年之内物业持有能够占到20%的比例。SOHO中国“开发+销售”商业模式的背后，是SOHO中国、小业主和租户的三级利益链条，其中，小业主的存在构成了这一商业模式的重要环节。SOHO的客户主要瞄准那些煤老板，基本上是那些从传统产业中轻松赚到钱，但又想另寻更快的投资出口的一群人，被SOHO中国所塑造的品牌形象所吸引。每当SOHO新项目开盘，潘石屹都要在太原机场附近租下多个大型广告牌，并亲自到山西招待客户，进行项目推广。潘石屹的足迹几乎遍及山西的各个城镇，甚至一些人口只有几十万的小县城。5.鲁商的“地产商业”其发展模式在中国相当典型——从零售业反攻商业地产，在自有强大商业品牌的支持与推动下，致力城市综合体开发与大规模复制。鲁商如此，茂业百货、金鹰商城、大商股份、华联地产……都是如此。该模式的核心是依托零售业优势，发挥自有零售品牌和零售商业的带动作用。以自有品牌作为综合体的主力店，聚集人气，带动地产升值。以开发高端住宅、写字楼等高附加值地产项目为主流，兼顾商业步行街、商铺、商务酒店等综合体多业态建设，占领城市核心地段，实现利润最大化。与其他地产转型商业的开发商相比，鲁商的优势是有着丰富的商业运营经验；同样，一个庞大的零售集团，能给商业地产的开发提供强大的现金流支持。也就是说，不仅得有能力拿地造房子，还能往里填功能。现代零售业的核心竞争力来自规模和连锁，只有迅速做大才能生存。在扩张方式上，为获取最佳点位，同时也为降低成本，银座每新开一家店，首先考虑兼并联合，其次是租赁，最后才是自建。6.凯德置业以凯德广场、凯德MALL、来福士三强并行的清晰产品脉络，并以标准化的设计产品进行快速复制。核心竞争力：金融能力，对于资本市场的娴熟运作，私募基金、保险与养老基金等。

发展模式：兼并收购，在商业物业总资产中，几乎超过七成以上是通过并购增加的。捆绑中国发展 凯德之所如此大规模地扩张，正是考虑到中国市场城市化进程加速和消费力不断提升而带动个人消费能力的持续增长，这符合当前国内的实际情况。中国的区域经济在过去5年，已经从单一的特区建设走向城市群战略。第一代

与深国投、沃尔玛合作，收购其他购物中心，超市占很大比例，专卖店形式等能租到较高租金的店铺面积就不多。第二代

扩展到一、二线甚至三线城市的不同合作伙伴。第三代

在城市郊外、有大量人口居住的地方进行标准化设计的产品。第三代购物中心层高通常在三四层之间，拥有开放式概念中庭及充裕的停车位，既能为社区人口提供活动空间，同时也便于企业今后的扩张。