如何成为一名成功的销售员

第一篇：如何成为一名成功的销售员

如何成为一名成功的销售员

1.肯定自己。销售最重要的就是销售员接受自己，肯定自己，喜欢自己。如果你连自己都嫌弃自己，却指望顾客喜欢你，你这样实在太难为顾客了。香港销售大王冯两努有一句话说得很好：“销售员成功的秘密武器是,以最大的爱心去喜欢自己。”

2.养成良好的习惯。有人习惯每天至少打50个业务电话，有人每天打不到三个电话；有人将下班时间定为晚上9点，也有人五点半就想着回家，有人每天晚上都安排好明天的日程，也有人永远不知道明天早上该做些什么人们在不知不觉中养成习惯，也有在不知不觉中造就或阻碍自己，这就是习惯的重要性。每一个人都是习惯的奴隶，一个良好的习惯会使你一辈子受益，如果你是一名销售员不妨问问自己有哪些成功 的习惯！要有怎么样的习惯才能让自己成为一名出色的销售员！

3.有计划的工作。谁是你的顾客？他住在哪里？他做什么的？有什么爱好？你该如果去接触他？如果你是一个销售员，不妨先自己评量，选择一个行业或一个区域，深入了解此行业的动向或此区域的特点

4.具有专业知识。销售员要具有对商品，业务及其有关的知识”这个功能怎么使用，你们是否提供安装服务？“面对咨询而无法提供完整或立即的回复，”我再回去查查看“这个问题我请经理来跟你说明”。“这一点我不太清楚“。如果是这样，你的价值马上被打折扣。

5.建立顾客群。一位销售新手请教一位销售很好的高手，正巧有

业务电话，只见她立即从柜子里拿出这顾客的一切以及每次的服务内容，问她业绩为什么会那么好时，她顺势拉开档案柜对这位新手说”有了这600位客户，我还怕做不好吗？要掌握2000万人，是天方夜谭，但要掌握200人却不是不可能的。通过广善结缘的努力认识1000人永远比只认识10个人的机会大的多，顾客能衍生顾客，逐步建立自己的顾客群，业绩自然而然就会增长。“

6.坚持不懈。被顾客拒绝一次，10个有5个会从中打住，在被拒绝第二次，五个人又少了2个人，如若在被拒绝第三次，就只剩下一个人会第4次努力了，这时他已经没有竞争对手。成功的销售是屡败屡战的，他们不相信失败，只认为这是成功的一个阶段，失败只是达到成功过程中出现的一些小挫折，也许只是方法不对，但只要换一个方法，寻找另一条道路，成功就会又靠近一步。成功的路上必须要有失败陪伴，才会体会到成功的喜悦！有一句话是这样说得：”一份心血一份财，心血不到财不来！“这就是告诉我们一次失败不要放弃，它只是成功路上的一次考验！

7.做正确的事。女人买化妆品，决不是想买那些化学成分伤害自己皮肤的产品，她想买的是年轻和美的。申请信用卡，当然不是为了这份塑料卡，而是想要方便和自豪。你了解客户想要的是什么吗？

8.优点学习法。每个人的优点都不尽相同。通常，人们只顾欣赏自己的优点却忽略了别人的长处，想要成为强者，最快的方法就是向强者学习；同样，想成为超级销售员，最快的方法就是取长补短；一位美国金牌销售员曾这样回答过求教者：”很多人惊奇为什么以前就

已取得销售成功的我，现在仍在遍寻有关销售的书籍新刊，我认为销售工作如同其他部门的专家，除非选择有关专业的最新文献，否则是无法维持我的最佳业绩的。“

9.正面思考模式。失意，沮丧，迟疑，挫折，没信心，没希望了，不可能的，等机会，没用~~请将这些负面的情绪整理打包丢进垃圾桶里，切记没有人能打败你，除非你自己，台湾武打小说大师古龙在一部小说中说了一句话”一件事往往有许多面，你若是往坏处去想，那你就是自己虐待自己，所以就算你遇到了挫折也该看开些，相信自己，不要轻易放弃自己”。这就是作为一个销售员对自己的一个基本信任，一定要正面思考模式！这样就会离成功不远的！

10.你现在的一切都是过去所想的，你现在所渴望的是即将拥有的！成功不是将来才有的，而是从决定去做的那一刻起，持续累积而成！知道，悟到，做到，得到，坚持到底！

第二篇：如何成为一名优秀的网络销售员

如何成为一名优秀的网络销售员

一、营销人员必备的基本知识和能力

（一）．营销人员容易犯的十大错误。

1．没有真正懂得什么是营销？也不明白营销什么？

2．害怕失败，自信心不足；

3．希望任由事态发展，对成功抱有过大希望；

4．说的太多，听得太少；

5．对客户说不该说的话；

6．不知道何时成交；

7．不知道如何成交；

8．有懒惰情绪；

9．不重视细节；

10．不及时跟进；

（二）．客户范围

凡是有意向上网的中国企业都是我们的潜在客户，一般来说，以下企业上网意识会强一些：

1.新开张的企业；

2.经常在媒体上打广告的企业；

3.有外贸业务的企业；

4.有品牌形象的企业；

5.在同行业里有较高市场占有率的企业；

6.同行业竞争激烈的企业。

（三）．推销技巧的基础

1．了解自己的企业。

2．了解本公司的产品。

3．了解客户。我们对所寻找和接触的客户的产品结构、经济效益、营业状况、内部机构、竞争同行等必须了解，以便应付客户可能采取拒绝和拖延等各种行动时，岔开话题，寻找新的切入口。此外，我们还必须了解客户的购买期望：（1）客户真正需要的服务是什么？（2）客户希望获得什么样的利益？（3）客户希望得到什么样的优待？（4）客户的付款条件。

4．调察市场情况。我们对Internet目前的国内市场及未来趋势，必须加以调察，以便帮助客户作为最有智慧的决定。但在此同时，我们绝不能打击竞争对手，这样只等于向天空吐口水，引起客户的反感。

5．不可虚伪或夸张。我们如过分地夸张，并有虚伪的行为，不但会失去本身的风度，公司的信用亦将失去。虚言假话是推销员的“自杀行为”。

6．站在客户的立场为其着想。毕竟来说，Internet对大多数客户还是一个非常新的东西，对我们的服务总比我们外行，所以我们应正确判断客户所真正需要的东西，站在他的立场上帮助他选择最合适的服务项目，以便今后的延续服务。

7．销售后常保持联系。交易完成后，我们还应该定期与客户联系，逢节假日向他问好，让客户产生一种友情，让他知道你一直都记着他，以便他对你、对公司产生完全的信任。

8．熟练地使用电脑演示。再好的说服不外乎一次实地的演示。将我们的网上客户向他介绍，让他清楚上网后是什么样的，该怎么做？对他会是一个很大的促进。特别是他们的同行竞争者都上网了，会加快他上网的信心。

（四）．自我发展。

做业务，其实就是做人，不会做人，就做不好业务。因为我们向客户推销的首先是你自己。因此自我调节和发展可以说是每个营销人员的必修课。

1．学习各方面的知识

我们作为信息服务业的营销人员，所具备的能力比其他行业营销人员、客户广阔得多，我们应该具备的是“人的综合性能力”。政治、经济、教育、艺术、经营、心理、宗教等等，我们被要求做一个全能的专家。所以我们必须利用业余时间浏览各种书籍、参加各种业务会议讨论等以提高自己的各方面知识。

2．自我管理

（1）．自信。对自我的确切了解又完全接受便是培养自信的基本方法。我们的自信心不 仅可助你在心理上应付推销工作时遇到的诸般挫折及诱惑，亦可在接触客户时，取得客户的信任。

（2）．集中全力。我们必须集中全力，抛弃一切必要的杂念，投入到工作中，不让兼职分心。

（3）．定下适当目标。拼命工作但缺乏目标，一是浪费不少精力，而且订下适当目标亦是激励自己奋发的原动力。如定下太低的目标，你就会在不知不觉中变成庸才；定得太高，如达不到，反而会打击你的自信心。有了目标，就要有计划，有了精密的计划，就有收获更大的希望。你可以多花些时间去计划，其内容越周到，你在行动上越能减少浪费。

（4）．常做笔记。好记忆不如烂笔头，只有把你所做的事和计划要做的事记下来，你才会产生压力感，才会常鞭策自己进步。

（5）．坚忍不拔。坚忍，就是要苦苦撑持，不达目的誓不罢休。我们必须有不屈不饶的精神，远大的眼光，以应付营销过程中的巨大的心理压力。

（6）．开辟自己的推销之道。推销是有学问和理论可探索的，但因地因时因人因事因物之不同，推销术也是千变万化，不可尽然。所以我们转做信息服务业推销员时，不仅要多学习其他人的经验和长处，更重要的是向自己学习，不断累积和总结自己的推销经验，得出一套适合自己的推销术。

一、如何开展业务：

（一）．如何寻找客户。

1.电话号码簿

2.报纸、杂志、电视及电台广告

3.路牌、车体广告 4.各种展览会

5.互联网

6.亲戚朋友介绍

7.客户介绍

8.实地收集

（二）．拜访客户的方式。

拜访客户的方式有多种，营销人员可以结合自生的特点选则不同的拜访方式，建议采用1、2两种方式。

1． 电话拜访

特点：可以在大量电话拜访中寻找有意向的客户（一天上百个电话），适于初次拜访或预约，但对客户了解有限，不方便深层次切入；

2． 陌生拜访

特点：在陌生拜访的过程中较为详细得了解企业的性质、规模、市场分布、运作及具体负责人的有关情况，方便进一步沟通。营销代表在采用此方式时，可以分片区集中拜访，要注意提高时间效率。

3． 信函拜访

特点：此方式效果有限，建议少用。

（三）．如何面对不同的角色。

营销代表在拜访客户的过程中，要在最短的时间找到关键的负责人至关重要，当然对于不同的公司，负责人的职务不同，营销代表可采取不同的方式。

1． 总经理

有自主意识，能决定是否签单，因此能与总经理直接进行谈判是最理想的，只要营销代表把握时机，很有可能当时签单。

注意事项：a、说话要有条理。一般总经理的时间都是比较紧迫的，这就

b、要有重点。

C、要有自信。不要觉得在老总面前，就显得底人一等，实际上在几年以前，他可能也和你一样是打工者。要深信，在不久的将来，您将和他一样，坐在大班台前面。

2． 部门经理（办公室主任）

略有自主意识，但不是决定者，能决定找谁做，但决定不了啥时做，做多少，价钱也定不了。

注意事项：加强感情交流与他交成朋友。因他们的主观意识较老总强，一旦他不认可你，你将很难成交。始终要记住做业务就是做人，只要人做好了，一切就变得容易了。

3． 技术部经理（同上）

注意事项： a、（同上）

b、采用拜师学艺法，当你被问到不懂的问题，你可以说：“我是做业务的，在技术这方面，您是专家，我还需要向你学习┈┈” 4． 秘书

具体经办人，只是准备材料。但大公司也可起到经理的作用。

5． 前台

只是你的敲门人，要想法绕过她，但是又要得到她的帮助。

（四）．如何约见客户。

注意事项：a、要锁定时间由客户选择，而不能说：“你有没有时间？” b、电话里不要谈的太多，最好要引起他的好奇。

1、先生/女士，你看，在电话里我们也表述得不是很清楚，这样吧，我们抽

个时间当面谈，好吗？那你是今天下午，还是明天上午有空？

2、先生/女士，我们当面谈，好不好，给我十五分钟时间，我相信我们的服

务一定会给你带来收获的！

3、先生/女士，我也知道已有很多家找过您们了，但是，您如果能给我十五

分钟，您会发现我们正好是您们所要找的。

4、先生/女士。我知道您很忙，但是您如果做的话，肯定是要找一家最好的，给我们一次机会，您也有个比较，我相信不会让你浪费时间的。

（五）．见客户前的准备。

在见客户之前做好各项准备工作。

1． 思想准备

一般来说，思想准备必须在出发拜访之前（前一天晚上）完成，思想准备应该包括所拜访客户的行程计划。一个有效的思想准备一般包括以下几个方面：

（1）、分析客户背景情况

一般分析客户背景情况需从以下几方面着手：

a)、公司的性质、规模、市场分布及运作情况；

b)、公司可能存在的问题；

c)、客户对互联网的认知程度如何；是否已有网站；效果如何；

d)、客户所处行业地基本情况；有哪几家较为出名的企业，上网及公司运作情况如何；

e)、所见人是否具体负责人；具体的职务；各人及家人情况；是否了解互联网；

f)、有无竞争对手在联系；是哪一家；

g)、分析竞争对手的情况；价位如何；

（2）、设定具体拜访目标

通过对客户完全的背景情况分析，得出这个客户存在的问题和机会后，你就可以开始设定拜访这个客户的具体目标了。（它是你完成客户拜访中至关重要的一步）。它包括：

a)、即时目标

即时目标即为见客户当次目标。每一个目标应是具体的、现实而又乐观的，同时是可以衡量的。

一般来说，第一次见客户需达到以下目标：

? 全面了解客户的基本情况。

? 全面了解所见人的基本情况。

? 给所见人一个良好的印象，且建立良好的友谊，下一次见面，就象老朋友一样。

? 有无竞争对手在联系。

? 全面介绍公司的实力及服务。

? 针对客户的具体情况，提出建设性方案、拟拓朴图。

? 尽力能一次性促使成交。对于多次拜访的客户，每一次拜访之前都需设定即时目标，如签单、与客户沟通感情等。

b)、长期目标

并不是每一次见客户都能一次性成交，因此，要做好长期打算，如找到相关具体负责人，与相关负责人交成朋友等。

（3）、准备具体推销主题

有了拜访目标，就需针对客户的情况，准备具体的推销主题，也就是本次客户重点向客户推荐的服务或上网的作用。

一般推销主题包括以下几方面：

? 域名

? 网站可促进公司的销售。

? 网站可树立企业形象，提升品牌的价值。

? 方便与国内外客户交流。

? 节约营销成本。

? 获取需求及竞争对手的信息。

? 网站推广的重要性——建议享受我公司的会员服务。

2． 销售工具的准备

? 公司资料（包括宣传品、相关剪报、价格表）。

? 名片。

? 边防证或暂住证。

? 笔、纸。

（六）．拜访过程。

1．沟通、交流。

拜访客户时，不可能一见面就进入正题，必须有一个沟通、交流的过程。

这一环节至关重要，处理得好与否，将直接影响整个拜访的效果。沟通、交流的目的包括以下几个方面：

? 加深与客户的感情交流，给对方留下良好的印象。

? 调节气氛，轻松进入主题。

? 了解客户的基本情况，了解所见人的基本情况。

（1）交换名片

a．双手递上，食指弯曲与大拇指夹住片递上，将名片的名字指给对方，并自报家门，如“中国企业网聂勇，第一次见面，请多多关照。”之类的礼貌用语。

b．空手时要用双手接受。

C．接受后马上过目记住对方的名字，不能随便瞟一眼或看都不看一眼就放在一边。

d．碰到难读的名字或难念的字时马上虑心请教：“对不起，请问这个字怎么读？”对方非但不会轻视你，反而很高兴帮助你。

e．如果同时接受几张名片，千万记住，哪张名片是哪个人的。

f．聊到高兴时，不要把文件或纸巾压在对方名片上。

g．如果没有得到对方名片，不可理解为“他不愿给我名片”，而应请求对方“你介不介意给我张名片”。如对方说名片刚用完，可以请对方在我的便签簿下留个姓名和电话。（2）所谈的话题

所谈的话题：气候、季节、赚钱的事、新闻、时事、衣食、住、行、娱乐、嗜好、旅行、运动、家人、家庭、对方了解感兴趣的话题、称赞的话。

（3）避讳的话题

1）不谈政治。

2）关于球赛分输赢的话题，一定要先了解清以后再说。

3）顾客颇为忌讳的缺点和优点。

4）不景气、没钱等。

5）竟争对手坏话。

6）上司、同事、邻居、单位的坏话。

7）别的客户的秘密。

8）不要过分矜夸。

2．介绍公司

（1）要突出公司的文化及背景

我公司在国内ICP行业中规模最早，实力最强的网络服务商之一，董事长于品海在香港资讯行业享有极高威望，公司一直以“诚信为本，长期服务”为宗旨，致力于帮助中国企业开拓海内外市场等。

（2）要突出公司的实力

我公司总公司中国数码信息有限公司，是香港联交所上市公司，具有雄厚的实力，属国内同行中最具规模的服务商这一，拥有众多知名的客户一流的推广服务在技术上，有全球最著名的公司IBM做技术支持等。

3． 介绍产品及服务

（1）强调我公司的平台属于针对企业的专业性平台。

（2）强调《中国企业网》高访问率，每天有上万家国际国内的采购商、投资商及专业人士来访问，必将为客户带来良好的效率。

（3）强调《中国企业网》优质一流的服务。

4． 针对客户的情况拟网站拓朴图。

5． 统计网页数，计算费用。

6． 把握促成签单的时机

人的心思是无法掩饰的，总会通过语言或行为表现出来。营销代表在访问时要留心观察。一般来说，以下所述为顾客购买欲望起动的时候：

（1）口头信号

a．讨价还价、要求价格下浮时

b．询问具体服务的项目，网面制作的效果时

c．询问上网的效果，目前为哪些客户带来较好的利益时

d．询问制作周期时

e．向自己表示同情或话题达到最高潮时。

（2）行为上的购买信号

a．不停地翻阅公司的资料时

b．要求到公司参观，参观是表现出对公司有浓厚的兴趣时。

c．开始与第三者商量时。

d．表现出兴奋的表情时。E．身体向前倾斜，不断点头向前倾，微笑。

7． 促使客户作出最后决定。

当你与顾客谈判进行到一定程度，遇到障碍时，要设法促成对方作出最后决定。对于不同的情况，可以尝试使用以下方法：

1）假定客户已同意签约

当客户一再出现购买信号，却犹豫不决时，可采用这个技巧，使对方按你的思维做决断。如：顾客对互联网了解不多，但又觉得上网应该对该公司有好处，而不知做多少网页时，营销代表可以对客户说：“（某某）总，你看是做5页，先暂时将你的网站建立起来，再视效果增加网页数，或者一次性将你的网站建得全面一些，要做就做最好的吗？反正也没多少钱！你看呢？”这样客户就会被引入到你的思考中，不是考虑做不做，而是考虑怎么做，实际上就是同意做了。使商谈在这种二选一的商讨中达成协协议。

2）帮助客户挑选

一些客户即使有意做，也不喜欢迅速签下单，而是在域名的选择、网页的套数、空间的大小等问题上打转。这时，营销代表要审时度势，解除客户的疑虑，而不要急于谈订单的问题。如：客户的域名已被注册，则帮助客户选择较好的周边域名，并设身处地为客户着想，一旦域名定了，网页数定了，签单的时候也就到了。

3）欲擒故纵

有些客户天生优柔寡断，虽然对你的服务有兴趣，可是拖拖拉拉，迟迟不做出决定。这时，你不妨故意收拾东西，做出要告辞的样子。这种举止，有时会促使对方下定决心，但是在竞争比较激烈的情况下，可不能真离开客户，即使离开了，也要马上又联系，以免被人钻了空子。

4）拜师学艺

在你费尽口舌，使出各种方法都无效，眼看这笔交易做不成，不妨试试这个办法。譬如说：“（某某）总，虽然我知道上网对你公司很重要，可能我的能力很差，没办法说服你，我认输了。不过在认输之前，请你指出我的错误，让我有个提高的机会？”象这种谦卑的话语，不但很容易满足对方的虚荣心，而且会解除彼此对抗的态度。他可能会一边指正你，一边鼓励你，说不定又带来签约的机会。

签约时的注意事项：

1）小心说闲话，以免前功尽弃，不能轻易让价。

2）尽可能在自己的权限内决定事情，实在不行，则打电话请示经理批准，一定要让客户感到你已经尽民自己最大努力帮助客户争取最多的利益。

3）不露出过于高兴或得高兴过分的表情。

4）设法消除对方不安心理，让其觉得是最好的选择。

5）尽可能早点告辞。

6）不能与客户争论——到了最后阶段,而不可因客户的挑剔言论而与其争论。

7）立即提出打款，不要担心提到款会把单丢掉，没有到款，即使签单也没用。

（七）．建议成交。

1、既然一切都定下来了，那我们就签个协议吧！

2、您是不是在付款方式上还有疑问呢？

3、您是不是还有什么疑问，还要向人咨询吗？

4、我们先签个协议吧，我也开始准备下面的工作，好早日让您们上网，早日受益。

5、如果现在签协议的话，您觉得我们还有哪些工作要做？

6、你希望您们的网站什么时候上网？如果您们要求很快的话，我们就得赶快做了，譬如签协议、准备资料等。

（八）.分析谈判情况，填写《销售日志》。

第三篇：如何成为一名优秀的房地产销售员

如何成为一名优秀的房地产销售员

(2008-03-09 16:32:59)

如何成为一名优秀的房地产销售员

要做一名优秀的房地产销售员,首先是要做一个优秀的人。所谓优秀不是先天形成的，它是自我管理的结果。

自我管理是一个由里及表的过程。在这个过程中，最起码要作到自律自强、自我完善、自我控制、练好内功，否则，将距离优秀很遥远。

这里的“里”，就是自信，“表”即目标感、专业度、表达力和细节。

一、自信：

自信讲究的是自信心，我们要明确自信心就是一种力量。

首先，要对自己有信心，每天工作开始的时候，都要鼓励自己，我是最优秀的！我是最棒的！信心会使你更有活力。那么，我们的信心来自何方？

1、自我认知良好，无限定性概念；

2、寻求榜样的力量；

3、对成功有较为准确的定位；

4、对成功有足够的耐心；

5、要有梦想，自主、自立、自由。

同时，要相信公司，相信公司提供给消费者的是最优秀的服务，要相信自己所销售的房源也是非常有市场的，相信公司为你提供了能够实现自己价值的机会。要能够看到公司和自己形象和服务的优势，并把这些熟记于心，要和对手竞争，就要有自己的优势，就要用一种必胜的信念去面客户和消费者。

作为地产经纪人，你不仅仅是在销售房子，你也是在销售自己，客户接受了你，才会接受你的商品。

二、目标感：

做任何事情，都应该有一个明确的目标，如果丧失目标，就根本不可能达到目标。

三十四岁的美国妇女弗罗纶丝·查得威克是横渡英吉利海峡的第一位女性。完成这项壮举之后，她决定向另一距离更远的海峡卡塔林纳海峡挑战，即从加利福尼亚海岸以西21英里的卡塔林纳岛游向加洲海岸。如果她的壮举能成功的话，她将成为第一个游过这个海峡的女性。

1952年7月4日清晨，加利福尼亚西海岸及附近的太平洋洋面笼罩在浓雾中。那天早晨，海水冻得她身体发麻，雾很大，她连护送船都几乎看不到。她一个人游着，千万人在电视上看着。时间一分一秒地过去了15个小时，她还在游着。在以往这类渡海游泳中，她的最大问题不是疲劳，而是刺骨的水温。

终于，她感到又累又冷，她知道自己不能再游了，就请求拉她上船。随船的教练及她的母亲都告诉她海岸很近了，劝她不要放弃。但她朝加洲海岸望去，浓雾弥漫，什么都看不到。

最后，在她的请求下，（从她出发算起15小时55分之后）人们把她拉上了随行的船，其实这时她离加洲海岸只有半英里远了！

后来她总结到，令她半途而废的不是疲劳，也不是寒冷，而是因为在浓雾中看不到目标。

迷茫的目标，动摇了她的信念。

两个月后，她成功的游过了同一海峡，仍然是游过卡塔林纳海峡的第一个女性，且比男子的记录快了大约两个小时。

因为这次她有了非常明确的目标。

由此看来，目标是多么的重要！在对于目标的把握上，应该注意两大要素：明确量化的结果，掌握限定的时间。

对于目标结果，要分阶段达成，注意积累，循序渐进，不要妄想一步到位。而时间的管理上，应该注意区分到达目标过程中事件的轻重缓急，以便解决问题，向目标靠近。

1、既重要又紧急的事件；

2、重要但不紧急的事件；

3、紧急但不重要的事件；

4、不紧急不重要的事件。

从上面几个方面把握通向目标的事件分析，进行思考和计划：

1、拿出时间来思考，作好全盘规划；

2、每天作好第二天的安排；

3、不要总是让紧急的事情打乱计划。

只有这些我们都作到了，我们的目标将不再遥远。

三、专业度：就房地产经纪人而言，你所从事的本身就是一个专业性很强的工作，你的专业程度直接影响着你的客户，当然也影响到你的业绩。

客户为什么找你买房子？房主为什么找你卖房子？因为你专业，你对房地产领域的所有相关知识都了如指掌，能给他们一个专业服务业。房主可以以合适的价格卖掉房子，客户可以以合适的价格买到房子，还有未来的增值和想象空间、在你这里，可以得到所需要的所有专业服务。如果问你这个也不懂，那个也不懂，那么客户找你干什么？凭什么要付你佣金？

贝蒂，哈德曼是亚特兰大的房地产经纪人。由于任何一顶待售的房地产可以有好几个经纪人，所以哈德曼如果想出人头地的话，只有凭着丰富的房地产知识和服务客户的热诚。哈德曼强调：“我始终掌握着市场的趋势，市场上有哪些待售的房地产，我了若指掌。在带领客户察看房地产以前，我一定把房地产的有关资料准备齐全并研究清楚。”哈德曼强调，今天的房地产经纪人必须对“贷款”有所了解。“知道什么样的房地产可以获得什么样的贷款是一件很重要的事，所以，房地产经纪人还要随时注意金融市场的变化，才能为客户提供适当的融资建议。

四、表达力：

用流畅的、富有感染力的语言将你要说明的问题讲给你的客户，使客户能够清楚地了解你语言的含义，了解他想知道的问题答案，这是提高工作效率的重要一环。

但是，请一定牢记一个忠告：感觉总是比语言快十倍。因为这绝对是一个真理。请随时随地注意自己和客户的肢体语言，这是感觉获得的最直接信号，也许比语言更有效。所以，我们在表达力方面一定要注意下面几个方面：

1、形象：装容适宜，得体自然，服饰规范，尊重对方。

2、眼神：目光亲切，自然平和。真诚相对，顺势而动。

3、语言：口气坚定，充满自信，知识丰富，认真请教，善于倾听，答疑解惑。

4、举止：落落大方，避免拘谨，重视对方，且记张狂。

从上面几个方面看，除过语言外，尚有三条，皆在形象与肢体。所以，我们在向客户推销过程中，除要提高自己语言的表达力外，也要注意自己肢体的语言表

达力，更要注意客户的肢体语言。

一般来说，客户们不会直言告诉你他们对你的话能否听得进去，但他们的身体语言会这样做。通过观察人的五个身体语言表达渠道：脸、手臂、手、脚和身体角度，就能知道客户对你提供的信息的接受程度，这是客户的一种表达力，这些程度像交通信号灯一样有三种：绿灯、黄灯和红灯。当你观察到客户的这些信息后，就要开始相应的行动，尽力去了解客户的想法并引领他们转入更加积极的态度。

[绿灯]：这种信号表示客户对你提供的信息感兴趣而且非常信任你。这些人的身体角度会面对你，身体略微向你倾斜；他们脸带微笑，眉毛上扬，眼睛始终注视你的眼睛；坐着时，客户不会无礼的翘起二郎腿。你看到这些绿色信号，你大可放心的肯定你有足够的营销机会，但别忘了你自己的“绿色”信号将有助于保持和加强客户对你的接受性态度，所以你自己要始终保持开放和友好。

[黄灯]不为你言语所动的客户会亮出黄色信号，他们可能对你还心存怀疑，也许害怕会后悔自己的决定。这些人的特点是：身体角度与你略偏，脸上表情僵硬、不快、怀疑或者傲慢；他们会抱起手臂、翘起二郎腿，人也显得坐立不安。犹豫和担心导致这样的态度，但这还是比较容易改观的。保持你积极和友好的的态势，用开放性的问题鼓励你的客户说出想法。你可以说：“我想听听你的意见。”或者“你对现在的情况怎么看？”客户的回答可以帮助你了解他们关注的问题，找出症结所在，提供答案，用你积极的态度去感染他们。

[红灯]如果你忽视客户的黄灯预警，客户可能就开始传递红色信号，这时的事态就比较严重了。红色信号很容易辨认，这些人身体角度可能威胁性的前倾向你，或者远远地后靠远离你，脸上表情紧张、涨红，有的人开始摇头。他们的手臂抱的更紧，手或握拳，或指指点点，或掌心向外示意你停止。这时候你应该快速采取行动去使客户平静下来，挽救局面。首先，不要为自己辩护，先对客户的这种态度表示理解；然后重新部署谈话方式，把重点放到你的建议的优点上来；第三，继续不断的传达你自己开放和友好的积极信号。

有一点要记住，预防比治疗有用得多，在与客户谈话中时刻注意他们的身体语言，当看到黄灯时就要提高警惕，让客户的身体语言指导你顺利开展营销工作。

五、细节：

细节是完成的重要程序，只有把握每一个细节，力求完美，你将取得完美的结果。具体要把握好下面几点：

A、在接待环节，就要注意作好收集关于客户的信息的工作。比如客户的姓名、姓别、来访人数、客户特征、来访交通工具、联系电话、意向户型、意见建议、认知途径、来访批（人）数、意向价格、交楼标准、客户来源等；

记录每一次洽谈经过，将与客户的每一次接触过程尽量详尽地记录下来（包括电话追踪、多次来访情况），以便掌握客户情况；建立联系通道。与客户保持经常性的联系，通过电话访谈等方式了解客户动态，通过交往，把客户交为自己的朋友；

坚持不懈。客户如果还没有做出购买决定，就要继续跟踪；

结案。记录客户成交情况或未成交原因。

经纪人应该经常在空闲的时候，翻看自己的客户档案，回忆客户的模样，接待的过程，加深对客户的印象。当客户第二次来访或来电的时候，我都可以准确地叫出他的名字，和客户建立朋友关系就是从这一步开始的。只要在工作当中，认认真真地用心去做，肯定会达到销售技巧的最高水平。

B、善于在细节上捕捉灵感。

1、具有专业形象，一言一行要面带微笑。

2、时时与顾客交流，缩短彼此距离。

3、顾客问的每一句话，回答前要想想他是什么目的。

4、仔细聆听顾客的每一句话。

5、不要把自己的思想强加给顾客，先肯定后否定。

6、不要做讲解员，要做推销员。

7、要运用赞美、赞美、再赞美。

8、在谈判中不慌不忙，要注意语气的变化，有高潮，有低估。

9、在作介绍是要语言明确，简单易懂。

10、理论分析要到位，要侃深，侃透、侃细。

11、要灵活，讲例子不讲大道理，给人深入浅出的形象比喻，达到声情并茂的效果。

12、顾客提出问题一定要抓住，分析到位，牵住顾客。

13、间接逼定充满自信，一轮不行下一轮再来。

14、必须准备充分落分明。话题，不能冷场。

15、咬字清楚，段落分明。

C、耐心、诚心的把握好各种细节。

从客户角度考虑，绝大多数客户不可能一次就看中，作为一个经纪人，你如果一次能提供比较多的选择，客户会感激不尽。毕竟，你为他们考虑了下一步。有时经纪人要去带看的下一个物业的情况时，最好直接建议客户去还是不去。因为有一些有缺陷或不符合他们要求的房屋，他们去了也是浪费时间。自己直接告诉他们，免去他们的奔波，无形中，你的服务又进了一步。

设想有一百个客户来看房，能有一个人当场给单吗？也许有时会有的，但绝大多数情况下，这是不可能的。客户与经纪人如果以前不认识，没有任何的信任关系，客户会犹豫，再犹豫；考虑再考虑。但是，做为一个优秀的房产经纪人，绝不能因为一百个客户来让你带他去看房，结果没有一个人下定而灰意冷、怠慢客户。如果没有耐心，你绝不会成为一个优秀的房产经纪人。

以一百个客户为例，这一百个客户你如果细心照料的话，在将来的某个时候，任何一个人都可能成为你的忠诚的客户。你如果因为现在他们没能给出任何单就怠慢他们的话，你将一无所获。而你如果反其道而行之的话，你可能会赢得不只这一百个客户。因为他们有朋友，有亲属，有朋友的朋友，有亲属的亲属。他们今天由于各种原因不能立即做决定，并不代表他们将来不能，何况不能立刻落单并不一定是他们的错。

一般人陪客户看房时，可能只是单纯地给客户一些这个房子的资料，再登记一下客户的资料。而真正的金牌经纪人陪客户看房时，只要有时间，总是尽可能提早到达并准备至少四五个不同价位的房子的资料，让客户有更多的选择余地。新西兰著名的房地产经纪人JASONE每次接待客户的时候，就准备了自1996年以来过去近十年惠零顿地区的房地产市场价格走势图，每次在确定看房的时间之前，JASONE总提前问房主：每天几点钟你这里阳光最好？一定会尽可能地选择在这个时间段里来看房。在冬天里，如果能提前到达并把暖气打开，让屋里温暖如春，JASONE说自己的心里就会先暖和起来。有空的话，还会建议卖主把窗帘打开，百叶窗全部拉起（如果可能的话），让屋里更亮。JASONE还经常去剪一

些玫瑰或其他鲜花，插在临时找来的花瓶中，让他们不论是买主还是卖主，先来个惊喜！这些细节，是一个优秀经纪人起码应该作到的！

第四篇：如何成为一名成功的项目经理

结合自身讲述如何成为一名成功的项目经理

1.项目经理

项目经理是为项目的成功策划和执行负总责的人。项目经理是项目团队的领导者，项目经理首要职责是在预算范围内按时优质地领导项目小组完成全部项目工作内容，并使客户满意。为此项目经理必须在一系列的项目计划、组织和控制活动中做好领导工作，从而实现项目目标。1.1 项目经理的作用（1）、作为业主的代理人提供专业化的服务

项目经理作为业主的代理人，为业主提供专业化的，从前期策划、设计和计划，到施工监理，甚至运营管理全套的咨询和管理服务。（2）、在合同双方之间起协调、平衡作用

项目经理能站在公正的立场上，公正地、公平合理地处理和解决各种问题和纠纷，协调各方面的关系，赢得承包商和供应商的信赖。

1.2项目经理需要的素质

（1）、项目经理应有使命感和很高的社会责任感。

（2）、项目经理对业主，对企业和其他项目相关者负有职业责任。

（3）、项目经理应具备创新精神，务实的态度，有强烈的管理雄心和愿望，勇于决策，勇于承担责任和风险，追求工作的完美，追求高的目标。

（4）、为人诚实可靠，讲究信用，言行一致，正直，实事求是，有勇于承认错误的勇气。

（5）、能承担艰苦的工作，任劳任怨，忠于职守。

（6）、具有团队精神，能够与他人合作共事，能够公开、公正、公平的处理事务。

1.3项目经理应具有的能力

（1）、成熟的判断力、思维力和随机应变力。

（2）、具有很强的沟通能力、激励能力。

（3）、有较强的组织管理能力与冲突管理能力。

（4）、较强的语言表达能力。

（5）、一定的工程技术能力。

（6）、综合能力。

综上所述，项目经理这个职业是一个具有很强能力的综合性职业，项目经理是整个项目的核心人物，对整个项目有着举足轻重的作用。

2.自身分析

身为一名在校大学生，能够成为一名对社会进步有贡献的栋梁之才，是我们时刻追求的目标。而作为一名土木工程的学生，项目经理应该是实现人生价值的一个重要的职业。

2.1 自身素质（1）、我是一个富有责任心，为人和善，诚实守信，言出必行的人。大学期间我担任了学校学生会学术科技部副部长，任职期间认真完成自己的工作，属于自己的工作从不推辞，承诺他人的事情积极完成。养成了对工作和他人负责的好习惯。

（2）、我是一个爱学习，爱思考，富有创新精神的人。我从小就喜欢问为什么，对未知的事物有着极大的兴趣，从小就有很多发明创新的主意。同时我也是一个爱学习的人，在上大学这两年里，图书馆就是我的好朋友，我几乎每个月都要借几本书来学习。我不仅关注专业所学的知识，更注重人文素质的培养。我对哲学，管理学都有着浓厚的兴趣。

（3）、有较强的适应能力和与人合作的能力，能够吃苦耐劳。

我从小就处在一种不停转学的环境当中，我不断的去适应新环境，这些环境有好有坏，这使我拥有了很强的适应能力和与人合作的能力，更锻炼了我吃苦耐劳的能力。

（4）、具有团队精神

我是一个随和而又容易接触的人，在大学参加学生工作和各种活动的期间里能够与组员和睦相处，对一些有分歧的问题能够恰当合适的向对方提出，同时对于他人对我的意见我也能积极改正，能够为团队付出自己最大的努力。

2.2 自身能力（1）、沟通能力强

沟通能力主要体现在我们对对方话语的理解力和自己表述力上，这需要我们对对方文化知识背景进行判断进而理解对方的意图和改变自己的表达方式。因此，我积极总结和他人交流中的经验，丰富自身的阅历，来提升自己的沟通能力。

（2）、语言表达能力

语言表达能力也是沟通能力的一部分，我能够清楚明白的表达自己的想法，同时在向大家表达时能够有条理，不紧张。

通过我对自身的分析，我发现我目前所具备的一些素质和能力与一个项目经理所应具备的素质和能力还有很多差距，为了更加明确这种差距，我采用管理学中的swot方法对使我成为一名项目经理所面临的问题进行分析。

3.利用swot来分析成为一名成功的项目经理所面临的问题

3.1 优势（1）、我富有责任心的性格与和善诚信的处事风格符合一名项目经理的特质。（2）、我的思考力和创新精神将有助于我成为一名合格的项目经理。（3）、我有很好的适应力和与人合作的能力，有很强的团队精神，这是一名项目经理所必须具备的能力。（4）、我的沟通能力和语言表达能力将帮助我成为一名优秀的项目经理。3.2 劣势（1）、我的抗压能力有些弱，这将使我在面对压力的时候不能做出冷静的判断。（2）、我有些优柔寡断，可能会影响决策的效率，这是我所面临的一个重要的问题。（3）、我的判断力不够成熟，管理决策能力也比较弱，这是成为一名优秀的项目经理所面临的障碍。

（4）、我的经验和技术较差，需要进一步的提升。3.3 机会（1）、土木工程这个行业人才需求量在不断扩大，项目经理人才的需求量也在逐年增加。（2）、在矿大这样一个土木强校，将来就业的起点高，身边优秀的校友多。（3）、目前我的年龄还小，还有很多时间去学习。3.4 威胁（1）、项目经理的专业化要求越来越高，学土木想转行做管理的要求也越来越高。（2）、土木工程行业毕业生在逐年增加，需要我成为一名具有竞争力的毕业生。（3）、在这个行业没有太多的人脉资源，在起步的时候要稍微辛苦些。3.5 分析

通过以上对比与分析，我具有一个成为项目经理的基本素质。在今后的学习中，我需要锻炼自己的管理能力，学习科学的管理决策方法。同时，我也需要积极主动争取机会锻炼自己的抗压能力和决策力。最后，我要学好专业知识，多参加实习工作，提升自己的社会经验和技术水平。

4.生涯规划

在成为一名项目经理的道路上，我还有很多问题和不足。通过这些分析，我对自己有了深刻的了解，为了成为一名项目经理，我需要对实现这个目标做一个系统的规划。

（1）、学好文化基础课程，这是将来工作的基础。（2）、在未来两年里，了解从业所需的技能，在学好文化课的基础上学习这些职业技能。（3）、在校期间考取相关从业证书，如二建资格证等。（4）、积极主动申请实习，争取在大三能够申请一个土木实习的职位，提前了解行业情况。

（5）、毕业以后先到施工单位从施工员做起，认真负责，锻炼技术能力。（6）、在5年里通过努力考取一建资格证，为成为项目经理增加砝码。

5.总结

人生是一个积累的过程，做任何事情都不能过于急躁，搞土木的都知道没有坚实的基础，哪来宏伟的建筑。所以，要想成为一名项目经理，我想最主要的还是要有一颗完善的心灵，要有正确的人生观、价值观，明白自己所做的每件事情的意义。同时，还要有能够不随波逐流，不在这种浮躁的社会中迷失自我的定力。我相信，经过积累与实践我肯定能够成为一名优秀的项目经理。

第五篇：如何成为一名成功的管理者

如何成为一名成功的管理者

在未来竞争激烈的社会里，对成功的管理者的素质要求愈来愈高。未来的成功的管理者既不是单纯的技术专家，也不只是精通领导艺术的专家。他们不仅要胜任旧有成效的管理工作，还要有力地领导自己的团队在同心协力完成既定目标的同时，时刻准备迎接新的挑战。未来成功的管理者应具备的十种关键素质是：

1.战地指挥家。越来越多的实践表明：企业需要的是能控制局面的领军人物——能够像装甲坦克一般用低沉的语调镇住整个会议室、不论有多大困难和障碍都能达到目的的人。做生意就像是打仗，而作为职业经理，最好是战地指挥家。

2.胸怀坦荡。不斤斤计较个人得失，能谅人之短，补人之过。善于倾听不同的意见，集思广益。善用一种对员工包容和关怀的管理方式。对集体取得的业绩看得比个人的荣誉和地位更重要。

3.团队组建、信念的传播能力。未来的企业更需要团队组建者和信念的传播者——即能够与雇员建立良好关系，向员工灌输企业忠诚理念的人。

4.感染力和凝聚力。能用言传身教或已有的业绩，在领导层和员工中不断增加感染力、凝聚力的人。这种人在组织决策中，把信任不是建立在地位所带来的权威之上，而是靠自身的感染力来影响大家，坚定人们的信念。

5.“做大梦”的能力。能够对领导班子成员提出的众多议题，提出自己新颖的思想、建设性的意见或建议，把握好前进的方向，不断培养自己带领大家超越现实、想得更远。

6.同情心。在组织工作中，不能只靠行政命令去强制人们的意志，而要努力去了解别人，并学会尊重别人的感情。选择人们普遍接受和认可的方式，让一颗博大的仁爱之心赢得众人的支持。

7.预知能力。技术和全球化要求人们在工作中拥有新技巧、新能力和新的做事方式，以应对市场的瞬息万变。这就需要成功的管理者有创新精神和战略预知能力。

8.医治能力。对于一个成功的管理者来说，当企业出现经济变革和重大变故时，能像一位成熟的外科手术主治医师那样，及时医治自己的企业是非常了不起的。

9.致力培养员工的成长。努力培养员工的成长，不只是让员工感受到上司的器重，而更重要的是无形中提升了企业的内在价值，实现了个人、集体同升共荣的价值观。

10.建立网络能力。只有建立“上挂、横连、下辐射”的公关营销网络，沟通协调好社会各界关系，才能不断拓展企业的生存发展空间。