如何成为一名成功的房产经纪人

第一篇：如何成为一名成功的房产经纪人

如何成为一名成功的房产经纪人

要做一名成功的房地产经纪人,首先要做一个优秀的人.所谓的优秀不是先天形成,它是自我管理的结果.自我管理是一个由里及表的过程。在这个过程中，最起码要作到自律自强、自我完善、自我控制、练好内功，否则，将距离优秀很遥远。

这里的“里”，就是自信，“表”即目标感、专业度、表达力和细节。

一、自信：

自信讲究的是自信心，我们要明确自信心就是一种力量。

首先，要对自己有信心，每天工作开始的时候，都要鼓励自己，我是最优秀的！我是最棒的！信心会使你更有活力。那么，我们的信心来自何方？

1、自我认知良好，无限定性概念；

2、寻求榜样的力量；

3、对成功有较为准确的定位；

4、对成功有足够的耐心；

5、要有梦想，自主、自立、自由。

同时，要相信公司，相信公司提供给消费者的是最优秀的服务，要相信自己所销售的房源也是非常有市场的，相信公司为你提供了能够实现自己价值的机会。要能够看到公司和自己形象和服务的优势，并把这些熟记于心，要和对手竞争，就要有自己的优势，就要用一种必胜的信念去面客户和消费者。作为地产经纪人，你不仅仅是在销售房子，你也是在销售自己，客户接受了你，才会接受你的商品。

二、目标感：

做任何事情，都应该有一个明确的目标，如果丧失目标，就根本不可能达到目标。

三十四岁的美国妇女弗罗纶丝·查得威克是横渡英吉利海峡的第一位女性。完成这项壮举之后，她决定向另一距离更远的海峡卡塔林纳海峡挑战，即从加利福尼亚海岸以西21英里的卡塔林纳岛游向加洲海岸。如果她的壮举能成功的话，她将成为第一个游过这个海峡的女性。

1952年7月4日清晨，加利福尼亚西海岸及附近的太平洋洋面笼罩在浓雾中。那天早晨，海水冻得她身体发麻，雾很大，她连护送船都几乎看不到。她一个人游着，千万人在电视上看着。时间一分一秒地过去了15个小时，她还在游着。在以往这类渡海游泳中，她的最大问题不是疲劳，而是刺骨的水温。终于，她感到又累又冷，她知道自己不能再游了，就请求拉她上船。随船的教练及她的母亲都告诉她海岸很近了，劝她不要放弃。但她朝加洲海岸望去，浓雾弥漫，什么都看不到。最后，在她的请求下，（从她出发算起15小时55分之后）人们把她拉上了随行的船，其实这时她离加洲海岸只有半英里远了！后来她总结到，令她半途而废的不是疲劳，也不是寒冷，而是因为在浓雾中看不到目标。迷茫的目标，动摇了她的信念。两个月后，她成功的游过了同一海峡，仍然是游过卡塔林纳海峡的第一个女性，且比男子的记录快了大约两个小时。因为这次她有了非常明确的目标。由此看来，目标是多么的重要！在对于目标的把握上，应该注意两大要素：明确量化的结果，掌握限定的时间。对于目标结果，要分阶段达成，注意积累，循序渐进，不要妄想一步到位。而时间的管理上，应该注意区分到达目标过程中事件的轻重缓急，以便解决问题，向目标靠近。

1、既重要又紧急的事件；

2、重要但不紧急的事件；

3、紧急但不重要的事件；

4、不紧急不重要的事件。

从上面几个方面把握通向目标的事件分析，进行思考和计划：

1、拿出时间来思考，作好全盘规划；

2、每天作好第二天的安排；

3、不要总是让紧急的事情打乱计划。

只有这些我们都作到了，我们的目标将不再遥远。

三、专业度：

就房地产经纪人而言，你所从事的本身就是一个专业性很强的工作，你的专业程度直接影响着你的客户，当然也影响到你的业绩。

客户为什么找你买房子？房主为什么找你卖房子？因为你专业，你对房地产领域的所有相关知识都了如指掌，能给他们一个专业服务业。房主可以以合适的价格卖掉房子，客户可以以合适的价格买到房

子，还有未来的增值和想象空间、在你这里，可以得到所需要的所有专业服务。如果问你这个也不懂，那个也不懂，那么客户找你干什么？凭什么要付你佣金？

贝蒂，哈德曼是亚特兰大的房地产经纪人。由于任何一顶待售的房地产可以有好几个经纪人，所以哈德曼如果想出人头地的话，只有凭着丰富的房地产知识和服务客户的热诚。哈德曼强调：“我始终掌握着市场的趋势，市场上有哪些待售的房地产，我了若指掌。在带领客户察看房地产以前，我一定把房地产的有关资料准备齐全并研究清楚。”哈德曼强调，今天的房地产经纪人必须对“贷款”有所了解。“知道什么样的房地产可以获得什么样的贷款是一件很重要的事，所以，房地产经纪人还要随时注意金融市场的变化，才能为客户提供适当的融资建议。

四、表达力：

用流畅的、富有感染力的语言将你要说明的问题讲给你的客户，使客户能够清楚地了解你语言的含义，了解他想知道的问题答案，这是提高工作效率的重要一环。但是，请一定牢记一个忠告：感觉总是比语言快十倍。因为这绝对是一个真理。请随时随地注意自己和客户的肢体语言，这是感觉获得的最直接信号，也许比语言更有效。所以，我们在表达力方面一定要注意下面几个方面：

1、形象：装容适宜，得体自然，服饰规范，尊重对方。

2、眼神：目光亲切，自然平和。真诚相对，顺势而动。

3、语言：口气坚定，充满自信，知识丰富，认真请教，善于倾听，答疑解惑。

4、举止：落落大方，避免拘谨，重视对方，且记张狂。

从上面几个方面看，除过语言外，尚有三条，皆在形象与肢体。所以，我们在向客户推销过程中，除要提高自己语言的表达力外，也要注意自己肢体的语言表达力，更要注意客户的肢体语言。

一般来说，客户们不会直言告诉你他们对你的话能否听得进去，但他们的身体语言会这样做。通过观察人的五个身体语言表达渠道：脸、手臂、手、脚和身体角度，就能知道客户对你提供的信息的接受程度，这是客户的一种表达力，这些程度像交通信号灯一样有三种：绿灯、黄灯和红灯。当你观察到客户的这些信息后，就要开始相应的行动，尽力去了解客户的想法并引领他们转入更加积极的态度。

五、细节：

细节是完成的重要程序，只有把握每一个细节，力求完美，你将取得完美的结果。具体要把握好下面几点：

A、在接待环节，就要注意作好收集关于客户的信息的工作。

比如客户的姓名、姓别、来访人数、客户特征、来访交通工具、联系电话、意向户型、意见建议、认知途径、来访批（人）数、意向价格、交楼标准、客户来源等； 记录每一次洽谈经过，将与客户的每一次接触过程尽量详尽地记录下来（包括电话追踪、多次来访情况），以便掌握客户情况；建立联系通道。与客户保持经常性的联系，通过电话访谈等方式了解客户动态，通过交往，把客户交为自己的朋友； 坚持不懈。客户如果还没有做出购买决定，就要继续跟踪； 结案。记录客户成交情况或未成交原因。经纪人应该经常在空闲的时候，翻看自己的客户档案，回忆客户的模样，接待的过程，加深对客户的印象。当客户第二次来访或来电的时候，我都可以准确地叫出他的名字，和客户建立朋友关系就是从这一步开始的。只要在工作当中，认认真真地用心去做，肯定会达到销售技巧的最最高水平。

B、善于在细节上捕捉灵感。

1、具有专业形象，一言一行要面带微笑。

2、时时与顾客交流，缩短彼此距离。

3、顾客问的每一句话，回答前要想想他是什么目的。

4、仔细聆听顾客的每一句话。

5、不要把自己的思想强加给顾客，先肯定后否定。

6、不要做讲解员，要做推销员。

7、要运用赞美、赞美、再赞美。

8、在谈判中不慌不忙，要注意语气的变化，有高潮，有低估。

9、在作介绍是要语言明确，简单易懂。

10、理论分析要到位，要侃深，侃透、侃细。

11、要灵活，讲例子不讲大道理，给人深入浅出的形象比喻，达到声情并茂的效果。

12、顾客提出问题一定要抓住，分析到位，牵住顾客。

13、间接逼定充满自信，一轮不行下一轮再来。

14、必须准备充分落分明。话题，不能冷场。

15、咬字清楚，段落分明。

C、耐心、诚心的把握好各种细节。

从客户角度考虑，绝大多数客户不可能一次就看中，作为一个经纪人，你如果一次能提供比较多的选择，客户会感激不尽。毕竟，你为他们考虑了下一步。有时经纪人要去带看的下一个物业的情况时，最好直接建议客户去还是不去。因为有一些有缺陷或不符合他们要求的房屋，他们去了也是浪费时间。自己直接告诉他们，免去他们的奔波，无形中，你的服务又进了一步。设想有一百个客户来看房，能有一个人当场给单吗？也许有时会有的，但绝大多数情况下，这是不可能的。客户与经纪人如果以前不认识，没有任何的信任关系，客户会犹豫，再犹豫；考虑再考虑。但是，做为一个优秀的房产经纪人，绝不能因为一百个客户来让你带他去看房，结果没有一个人下定而心灰意冷、怠慢客户。如果没有耐心，你绝不会成为一个优秀的房产经纪人。以一百个客户为例，这一百个客户你如果细心照料的话，在将来的某个时候，任何一个人都可能成为你的忠诚的客户。你如果因为现在他们没能给出任何单就怠慢他们的话，你将一无所获。而你如果反其道而行之的话，你可能会赢得不只这一百个客户。因为他们有朋友，有亲属，有朋友的朋友，有亲属的亲属。他们今天由于各种原因不能立即做决定，并不代表他们将来不能，何况不能立刻落单并不一定是他们的错。一般人陪客户看房时，可能只是单纯地给客户一些这个房子的资料，再登记一下客户的资料。而真正的金牌经纪人陪客户看房时，只要有时间，总是尽可能提早到达并准备至少四五个不同价位的房子的资料，让客户有更多的选择余地。

第二篇：如何成为成功经纪人

如何成为成功经纪人？从现在做起？

1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻）

2、打开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之优质房源。

3、打开电脑，随时查阅“公司公告“、”员工论坛“等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。

4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的房源或优质房源主动找回房源,增加成交量进而增加业绩(及分类广告).5、本分行或本区域若有新收的钥匙,坚持拿钥匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌.6、每天必须认真按质勘察十五个房源.勘察任何房源必须与业主彻底交流,了解真实情况.7、房勘过程中,了解业主有换房的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。

8、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户）

9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。

10、每天必须尽量保证带两个客户看房。

11、每天必须即时跟进自己客户及每天跟进十个公客。

12、主动到公交站或房源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及房源。

13、自行辑录五个优质房源，不停寻找客户作匹配，机会自然大增。

14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的”客户回访“工作。

15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租）。

16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。

17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取签独家委托。

18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。

19、业务员应多了解本地及国内房地产之要闻，令本身在这方面`的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造”专家“形像。

20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。

21、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划（客与业主需联系）

22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取业绩。各位同仁：请随时随地将自己的工作与以上”日常工作“进行比较，检查自己做到了什么，没做到什么！建议将此”日常工作"摘录于自己工作薄上，时常鞭策自己，指引自我！长此以往，成功之时指日可待！

第三篇：如何成为一名优秀经纪人

莆田市爱心房产代理有限公司

如何成为一名优秀经纪人

前言：十分耕耘十分收获。人不会苦一辈子，但总会苦一阵子。许多人为了逃避苦一阵子，却苦了一辈子。记住：阳光总在风雨后。世界上的名人富翁等成功人士哪位没有曾经苦过呢？

一、人生定位：从自信开始，制定短期目标，长期目标。（有钱人

也是人，没钱人也是人，别让自已感觉比人短一截，找出自已优点）。

二、从何做起：先熟悉基础知识，多学操作流程、多看相关书籍、多问问题、多听客户同事建议、多记笔记、多了解楼盘信息和价格行情，多做看房工作。

三、积累客户，保持联系，学会先尊重对方，多赞美，学会察言观

色，把正当的客户变朋友，多一个有用的朋友多一条路，利人利已，为你的成功打下稳定的根基。

四、保持恒心：相信暴风雨过后是总会有彩虹的。不努力的人，只

有等着社会淘汰你，聪明的人为成功找办法，愚蠢的人为失几找理由。

五、创新思维：超越自已，只有付出比别人更多的时间和精力，社

会进步这么快，大家都在进步，要意识到以后的竟争市场只有更激烈，而不是等着行情好转，唯有创新（方法创新、操作技能创新、管理创新等）才能巩固成果，不被淘汰。

爱心房产员工手册-------

第四篇：房产经纪人成功案例

编者按：有这样的一个群体，他们不是售楼员，却周旋在各种房子之间，他们不是购房者却跑遍大街小巷看房，他们看遍武汉购房者的辛酸苦辣，他们自己也尝遍了辛酸苦辣，他们就是武汉的房产经纪人。

相信自己，永不放弃!

出镜人物：小游

在我刚进入这一行的第12天，我接到了我的第一个房源，房东是一个急着要到外地做生意的人，想在出去之前把房子卖掉，看着他远去的背影，我脑海闪过两个字：速度!一定要快，不然无法用行动去感谢房东对我的信任!

可是，自己刚入行不久，自己手头的客户资源很少，和这套房子也很难匹配上。于是就上亿房网找找看，没想到的是很快一个李姓客户进入我的视线，通过电话沟通，我得知李先生也是个生意人，很想在武汉买套自己的住房，但是由于生意太忙，及前几次看房未看中的经历让他暂时不想再考虑……沉默了10秒，我鼓足信心对他说“相信我给你推的这套房子，绝对不会让您失望，也是给您自己一个机会，你什么时候有空……”后来李先生在看房当日就在我们公司交了定金，并表示了对我们中介及我的感谢!当然，也非常谢谢房东的配合!

永不放弃，是这次成功给我上的第一课!

出镜人物：小汪

有一次我在网上看到一个金地太阳城挂价80万精装130平方的房子，然后马上跟房东联系要求看房，看后那个房子确实不错，于是我就开始找客户看房，客房看房都比较满意，就是价格问题，他们觉得太高了，房东又不肯少，心想这个房子我在短期内很难买掉，怎么办?于是我想用的我的真诚来打动房东，然后利用房东下班的时间跟房东聊天，通过一段时间的沟通，房东终于愿意降价为78万，出于信任而且还愿意把钥匙给我托管。我很高兴，于是我又约了一个比较准客户来看房，客户看后只愿意出76万购买。这下我为难了，于是我又致电给房东，不谈少价的事，从房东口中他现在在汉口也在看房，是想等把这里的房子了再在汉口那边买。我一听机会来，然后跟房东说如果你的房子降价为76万，我的客户一次付款，今晚就可以签。这时房东的手机快没电了，而且房产证在他父母家。于是我打电话给客户，客户也非常的配合，推掉一切事，多晚都来签合同。听这话，我就房东说要他在他们公司门口等着我，我坐的士接他跟他一起回他父母家拿证。就这样当晚就把合同给签了。我很感谢我遇到了好的房东和客户。用行动打动客户，用辛勤博取信任!

出镜人物：小王

三年前的一个夏季，下着磅礴大雨。一客户需求我所在片区的80平米左右的房，就只有当天有时间看房，面对这样的恶劣天气，其他的经纪人都在公司听音乐，看信息，各自做着各自的事，谁都不想出门，当时的我也不例外。这种念头在我脑海里闪了一会儿，就被我立马停住了：不行，客户既然在这种天气下看房，肯定要房很急的，不可以受这种天气的影响。接着我联系了几套房带着他们看，雨越来越大，伞都挡不住，雨淋湿了全身……功夫不负有心人啊!他们立马看中了一套8村的房。接下来跟房东联系签合同的事，不料房东却因病住院了，客户又急着要定。房东因身体不适本不想卖的。跟房东诚意的沟通了一下，我们决定上门了。最后成功的签订了此单。

出镜人物：小刘

还记得09年11月中旬的一天晚上8点多钟，我因为有些事情没有处理完，下班的比较晚，当时进店了一位女客户，在店里房源墙上看到了一套十里铺的房子，面积是77.29平方，售价是30.8万，房屋为中档装修，客户当时就要看房，我和客户简单沟通了一下，发现客户首付只有5万元钱，其余都要贷款，我咨询了一下客户看是否能多凑几万，这样首付多凑一点，贷款少贷点，每月还款也少些，后来客户讲手里实在是凑不到钱，看能否我们多贷一些，我大致算了一下，该房屋可以贷25、6万，但是后续费用比较高，我跟客户讲明情况以后，客户仍然要看，然后我马上联系房东，房东说过不来，不过钥匙在他同事那里，我直接骑电车带客户去现场看房，客户看了之后，觉得比较满意，但要和老公商量一下，说明要和老公第二天复看一次，时间约在6点半，第二天6点钟客户跟我打了个电话，说马上到十里铺，让我赶快过去，我随即赶往房屋现场，开门，带看。她老公也很满意这套房屋，就是觉得价格再少个5000-10000元就可以下定，我回到公司跟房东联系，说明情况，房东很爽快，同意了。没过一会儿就带着两证来我们公司签了居间买卖合同。

后来手续办了一半时，客户说她姨妈也想在汉阳买套房子，面积在120平方左右，楼层不要高，2-4楼最佳，价格控制在60万以内，我就推荐了一套我们公司后面一套有物业，面积116平方的房子，客户当时看的就很满意，第二天就带着屋里爹爹婆婆，弟弟妹妹都来复看一次，当时准备下定金，让房东拿证来，我随即联系房东，得知产权2证不在身边，在武昌父母那里，我就与客户约到第二天中午来签合同，到了时间，房东、客户都到场，当时签下居间买卖合同。把顾客当做朋友，先做人后做事!

出镜人物：小庞

08年10月份进了个房源：阳光花园四期138平米的三房，房型真的很好，但是在当时总价算高的68万，很多客户都看中了，为了些许价格差距和房东打起了持久战，这仗一打就是一年，慢慢从价格战演变成心理战，因为房东不想卖了，豪华装修的房子舍不得卖，我一直没有放弃，因为房东也要买房子，我不断把市场信息和走势还有优质房源推荐给她们，持续了十个月，带她们看了将近20套房子，买和卖，先买还是先卖，也算的上是心理上的博弈，最后在今年的7月份，她们阳光花园的房子交给我卖了，呵呵，买方和卖方都很满意，买方还特地从上海带了台崭新的电脑送我，她们给我的评价是能够坚持不懈，把客户当朋友来对待，让她们卖的舒服，买的放心，这个月房东蝶苑的房子又给我卖了，现在还一直有联系，不管是房东还是客户出差回来总会给我带点礼物，因为房子结识成朋友，人生一大乐趣。

出镜人物：小唐

这是在去年年末大雪纷飞的日子里，那是一个令人怀念的时刻，大雪覆盖处处一片美景，还有几天就是大年三十了，我们成功的签下这一单，应刻说是一个完美的结局，整个过程都很顺利，房东之前是要在我这买房的，结果没买到，因为她在我这儿看中的房子首付不够，她只好去买了新房。整个沟通过程都很愉快，也非常信任我，已经成为朋友，她自己有一套房子也打算卖，但一时半会儿不会考虑出手，一直跟了差不多有一年，有空就跟她发信息聊天，到单位去拜访，有一天她说要我帮她把房子卖了，不想还货款了，登记价格是50万，比较符合当时的市场行情，由于快过春节了，买房的客户也不是很我多，一直没什么人问，她给我来电话说“小唐那房子想在年内出手，你帮我作个主，什么价格合适”.当时我们这边正好有一个客户需求那个小区的房子，就是价格问题。我说45万应该没问题，她二话没说把房产两证也给我了，说就全全委托我来办，没出几天我们就签了合同，她感激的不得了，后来还给我介绍了客户。

通过这个案例说明，只有你真诚待别人，别人才会相信你，信任无价!

没有卖不出去的房子，只有卖不出房子的经纪人!

出镜人物：小赵

我坚信“没有卖不出去的房子，只有卖不出房子的经纪人!”2009年初我签了一套关西小区的房子，这个房子外观比较老，楼层也很高，是个顶楼，当时签完这个房子回到店里，有不少经纪人都觉得这房子不好，肯定卖不出去。但我不这么认为，我觉得每套房子都有它自身的优缺点，虽然不可能十全十美，但是可以通过我们去修饰去塑造的。只要找到适合它的主人。后来事实也验证了我这个想法，在接下来的带看中，我针对房子的优缺点就进行了很详细的罗列，但顾客的反映我都适当调整，结果在此不久就找到了适合的客户，并顺利签下合同。

做好经纪人我们必须要具有3个要素：状元才、英雄胆、城墙厚的一张脸。这里所说的状元才就是指的我们的知识一定要丰富，因为我们平时能接触各行各业各个阶层的人，我们只有跟他们有共同的语言才能更好的沟通，拉近我与客户的距离，在与他们促膝长谈的过程中慢慢的让客户放下那颗警戒的心，让他对我有一种认同感，逐渐的成为朋友。

英雄胆，就是指我们经纪人的胆魄一定要大。例如有的时候我们进入高端社区派单、贴条、陌生拜访等，很多经纪人都会因为门口的保安严格的物业管理不敢进入，这样往往使一些高端客户与我们失之交臂。还有，例如有的客户面对一套非常适合他的房子却在犹豫不决，城墙厚的一张脸，就是指的我们经纪人要有一种不懈努力永不放弃的精神。很多新经济人在刚从事的这个行业的时候都觉得与陌生人沟通很不好意思，这样往往错失了很多的客户甚至成交机会。举个最简单的例子吧，就拿驻守来说，很多人都是站在一个小区里不断地派DM单，这并不是驻守，顶多就是派单。我来说一下我的驻守方式，对于很难出房子的社区，我往往采取驻守，找一个天气比较晴朗的日子进入小区人口比较集中的地方，例如：小区的存车场、小区内超市门口或者小区的中心花园。在这些地方往往都会有老人出来闲逛，我可以随便找个话题来和老人聊天，然后慢慢的转到房子话题上，如果他知道这个小区有哪家要卖他一般都会告诉我，我也可以给他发张我的名片如果小区里有人卖房子可以让他推荐来找我。这样持续一个星期，直到我一进入这个社区有6个以上的人主动跟我打招呼这才能称为驻守成功。

下面来讲一下成交的印象比较深刻的一个案例。

记得刚从事经纪人的时候，我的经理跟我说过这样一句话：“没有卖不出去的 房子，只有做不好的经纪人。”那个时候我还不太理解，后来慢慢的接触了各种各样的房子，也签了几单就把这句话逐渐淡忘了。直到后来我遇到了这样的一个客户，我又想起了这句话。

那是一个夏天，一名40来岁的中年男子来到了我们店，说他想卖套房子，是xxx的，让我估估价。我说想让我给您估一个准确的价格很难，必须要看房子。他说可以现在就能看，由于离我们店不是很远，当时我就过去验房了。到了屋子里才发现，12楼是不错楼层也挺好，问题是他楼下是饭馆，而且客厅是xxx南路朝西，居室临xx道朝北的，而且窗户小，184㎡仅出了一个1室，夏天的下午，外面并不是很热，可是我一进到屋子里面就感到闷热。这是一个xxx唯一的一套临街的大一室。当时我就头疼了，心想这样的房子怎么卖啊。他还问我这个房子能卖多少钱，当时xxx的均价是不到28000元/㎡。一般临街的房子要扣掉1500元/㎡，楼下是饭馆的还要再扣500元/㎡，当时的xxx的均价差不多是28000元/㎡，这套房子是双临街楼下有饭馆，也就是大概2600元/㎡，折合成售价就是480万差一点。当时客户很难接受，说看别人的房子都能卖450多万，我跟他说了下这套房子的缺点，我说如果您也可以去别的中介问问价，也就是这个意思了，他说中原给他的报价是68万，我说那个价格肯定卖不出去，我说这样吧，咱们给他们半个月的时间，如果卖不出去您就按我说的价格跟我签份独家协议让我来卖。他说可以，于是我就不再跟他谈房子的事逐渐的跟客户聊聊工作家里的事。在与客户的交谈的过程中，我了解到客户是在茶叶城开店的，最近生意不好急需钱来周转，而这套房子是房主原来给儿子结婚准备的，可是孩子却打算在外地结婚，所以这套房子留着也没什么用了，之前这套房子一直都是租给办公的，基本没住过人，房主家也是住这个小区的，但是房主这人非常实在跟我也很了得来，他最后一再承诺如果半个月中原不能按照他们说的价格卖出去就不再给他们代卖而让我独家。

在之后的两个星期中我也会时不时的给他打电话，聊聊最近家里、生意上的情况，慢慢的我们成了朋友。两个星期后他来店里找我主动跟我签独家协议并给我留下了钥匙，他说这两天看的人倒是不少，可是一个有意向买的都没有，有的中介例如：中原地产经常向客户隐瞒朝向问题，有的客户来到了房子后才发现是铁角。他说这套房子就交给我卖了，钥匙也给了我，就按我说的价格卖，如果是一次性还能再商量点，因为他真的是很着急用钱。

钥匙拿过来了之后，我就经常挂在嘴边跟同事说这套房子，有的人认为这房子根本没法卖，虽然是便宜可是朝向不好还临街，就算便宜也没人买。可是我觉得房主人真的很好，也很信任我，我不能辜负他，而且这套房子在当时来说可以说是性价比极高的，房屋距离我们店也不远，还有钥匙随时都能看房，只要有客户图便宜这房子就能卖。我跟经理申请，连着打了两期的报广，将该房源贴在了店内的店长推荐房源区并画上房型图，同时各位同事配合一起在网络推荐此套房源，并撺掇同事去周边贴条集中销售这套房子。终于用了不到2个星期，我们攒够了15波客户，选了一个有些阴天的早晨一起集中带看这套房子。在带看前我们就把该套房子的过户费用按贷款与不贷款两种方式计算出来，并把名都新园其他的房源也列在了一张纸上，15波客户看房前就人手一张。这样不但体现了我们的专业和细心，也让客户对这套房子有了一个对比和了解。终于在我和各位同事的配合下有两波客户对这套房子有了兴趣，并有强烈的购买意向，由于有一家能够一次性给房主，在与房主的沟通下，将这套房子卖给了他。

半个月后房主拿到了全款，房主一再的对我感谢，并时不时的给我推荐些客户，由于是推荐过来的所以质量都很高，都非常容易沟通对我也都非常的信任，这些优质客户都成为了我日后成交的坚实基础。

至此我想起了经理对我说的那句话：“没有卖不出去的房 子，只有做不好的经纪人。”同时我想再补充一句，客户对我们的信任源于我们的专业，源于我们的真诚。“真诚服务，始终如一”

朱泳强——每两天就卖出一间房子

朱泳强：在别人撤退时，慢火细熬人脉

房地产，每四十八个小时成交一笔，扣除正常睡眠时间，等于三十二个小时内要完成交易，谁能创造这样的纪录？

「房地产中介，并不是一个关于房子的生意，事实上，这是一个关于人的生意，」说话的人，是新加坡顶尖房地产经纪人，也是二○○八年全球十大顶尖房地产经纪人之一的朱泳强（Marcus Chu）。他最为人称道的是，一九九七年亚洲金融风暴、房地产谷底时，靠着危机入市。在别的房地产中介因为悲观撤出，市场出现空隙时，深耕人脉，做出超出新台币一千万元的业绩，逆势成为销售新人王。

三年后，二○○○年，他更造出新加坡房地产界惊人的战绩，每两天成交一笔的纪录，击败全球近三十国、超过四万名经纪人，赢得全球排行第二大房地产品牌连锁企业——易而安（ERA）全球最高销售量奖。那一年，他赢得了超过新加坡币一百万元（约合新台币二千二百万元）佣金。

同样的危机又发生在美国次贷风暴席卷全球时。今年新加坡房地产市场开始出现价格与需求疲弱现象，但今年第一季，朱泳强领军的部门业绩，居然较去年同期成长一○％。

好的房地产经纪人，应该趁着市场疲弱，别人放弃销售时，主动建立客户关系，而不是等客户来找你。「多头市场，销售靠贪婪人性；空头市场，销售就靠人际关系创造信任，」他说。

朱泳强现任美商易而安不动产新加坡资深副总经理，令人意外的是，两天就搞定一笔交易的秘诀，并不是速度，而是慢火细熬的人际关系。

心法一：永不止息的电话攻势 将客户分三群，时时提醒你的存在

十二年前，朱泳强刚入行时，这个三十岁的小伙子，为了打开人际网络，选择最笨的做法，就是准备一袋二十分的零钱袋，不管风雨烈日，站在公共电话前打电话，而且一打就是几个小时。

他主攻的是新加坡中高价住宅市场，单价不如商用不动产，但靠着电话攻势，让他在十二年之中，卖出总价超过新加坡币三亿元（约合新台币六十七亿元）的房子，成为顶尖房地产经纪人。

即使现在，他还是一样每天打电话。朱泳强将客户分成三群，第一群是「粉丝（Fans）」，这些拥有财富的VIP客户很信任他，逢人需要房地产服务就推荐他。对于这群死忠客户，「我对待他们就像对待女朋友一样。」除了三不五时联络外，他总不忘创造惊喜，送生日礼物、一起打高尔夫球，就像是朋友。

第二群则是他手上进行中案件的客户。「销售最重要的就是能见度，客户没听到你的声音，你就不在他们的记忆里，」他说。分享市场信息的理由，「就像你为什么要去餐厅吃饭，而不在家里自己煮的理由一样。」一旦客户有了投资需求，马上就会想到你，而不是别人。

第三群则是不管怎么联络，从不响应的人。这群人最容易被放弃，但朱泳强却不放弃，「即使他们不回复，你也要打电话，让他们记得你存在。」

永不停止的攻势，不放弃任何机会，让他在入行的第四年，就做出一年超过一百八十三件成功交易的成绩。而归纳出顶尖经纪人成功的经验，他说很简单，就是「你赢、我赢，但是『你（客户）』一定要先赢。」

心法二：设身处地的感动营销 卖学区房子前，先帮忙分析孩子成绩

客户要先赢，就要先满足客户的需求，绝不能只是做生意，而是要懂得处理人的问题。

多年前，他曾经遇到一对因为离婚而要卖房子的怨偶，多次谈判都不成功。几经波折，他终于领会，问题根本不在交易价格。透过恳谈，才发现那位太太不想卖房子，只因「这个婚姻让我太不快乐。」不想让老公称心如意。发现她的想法之后，朱泳强只问她，「妳如此不快乐，为什么要让僵局持续下去，继续不快乐呢？」「为什么不给自己一个新的开始？」她无言以对，最后终于决定卖掉房子。

在房地产界十二年，他看到太多房子买卖交易，背后其实就是人生的悲欢离合，所以他认为，销售的关键是人，而不是房子本身。

销售，更要靠口碑营销。在新加坡，很多父母买房子，是为了替孩子找到个好学校入学，在他手上，这样的客户，来自缅甸、马来西亚、印度尼西亚，甚至日本与韩国。

奇怪的是，明明上门的生意，第一时间他却绝不拿出准备销售的对象，急着说明区位或价格。「我会一一解释，孩子的成绩申请什么样的学校比较可能获得入学许可，」他说。

看似浪费时间，更可能错过第一成交时机，但是却产生雪球效应，「一笔客户满意的好交易，会带来后面一串的好交易，」他说。

他养关系养到什么程度？以一位缅甸客户为例，还没有跟对方谈生意，他居然先赈灾（缅甸在今年五月发生的风灾）。「先建立关系，不马上谈生意。」有了关系，自然财源滚滚。

过去几年，他经常一天工作超过二十个小时。一天，他在吃路边摊时，用手帕擦脸上的汗，却不小心擦了一脸的鼻血。像所有顶尖业务员，朱泳强是标准的拚命三郎。他算过业务员一年可以工作的时间，扣掉吃饭、睡觉、应酬，实际上只有两个月可以工作。

顶尖房地产经纪人的心法很简单，「顶尖销售员，和一般的业务员区别只有三个原则：第一是每天耕耘；第二与第三，跟第一都一样。」他说，「现在努力经营的人，会在下一波房地产多头再现时丰收。」 人脉高手 成交的要诀很简单，就是你赢、我赢，但是你（客户）一定要先赢。

唐．史俊汉——说不，比说好，更容易让你赚钱。——这是连续四年获选为美国《休斯敦经济周刊》（Huston Business Journal）最佳房地产经纪人唐．史俊汉（Don Stringham）的销售心法。

他主攻市价在五十万美元到三千万美元（约合新台币一千五百万到九亿一千万元）的住宅房地产，这种对象在美国交易的佣金仅六％，一笔交易从开始喊价到完成，往往耗时三到五个月，比不上位于纽约市等大都会的商用房地产交易，一年只要成交一笔，就会有百万美元以上收入。

师承「赛局理论」大师奈勒托夫（Barry Nalebuff）的史俊汉，是耶鲁大学的管理硕士。将赛局理论运用在在房仲销售上，一方抬价，一方杀价，就像一场赛局，看最终是谁先找到买卖双方共同的期望价值。

说不！一度喝西北风的新手，如今年佣金达四千五百万元

这样的市场特性，取决表现优劣的是案件成功机率。有趣的是，史俊汉相信，提高交易成功机率的要诀，并不是说「好（Yes）！而是说不（No）！」

他初入行时，因为不懂得说「不！」犯了新手说「好好好！」的毛病，曾经十个月拿不到一个案子，没有佣金收入，只能喝西北风。

为什么说「不」，才好拿下案子？ 关键在顾客心理。

卖方总是希望卖到最高价格；相对的，买方总是希望付出最低的价格。此时中介的角色很微妙，「当你（指中间中介）说『不』的时候，买卖双方因为担心破局，反而可以创造谈判空间，进而拉近买卖双方期望，避免交易不能成局的损失，」他表示。

双方的交会点是变动的市场价格，而中介的角色就是创造这个交会点。

在十位全球顶尖经纪人之中，来自美国的史俊汉在房地产经纪的资历最浅，但他入行六年来，经手的房地产交易市值超过十亿美元（约合新台币三百亿元）。光是去年，史俊汉的佣金收入就超过一百五十万美元（约合新台币四千五百万元）；而在美国，房地产经纪人的平均收入约为五万美元，只有不到一％的人可以赚到超过二十万美元，史俊汉的成绩竟然是他们的七到三十倍不等。

难怪，他所在市场的当地媒体，美国《休斯敦经济周刊》自二○○四年就把他选为最佳房地产「强棒」经纪人，指他做销售像是棒球赛中的强打，是当地房地产交易的好手。

史俊汉说话的表情笑咪咪的，丝毫没有架子，尽管有名校耶鲁大学管理硕士的学历，却没有菁英知识分子典型的锐利；可是，谈到「交易」，他的作风却透着强势。

说不！能探询出买卖双方意愿，避免交易不能成局的损失

几个月前，他与部属一起去谈一笔交易，结果市价约一百万美元的对象，卖方要卖一百三十万元，史俊汉马上说，「不！」他的同事非常失望，认为应该先接下案子才对。

「新手经常认为，说好是为了满足案主的需求，其实不然，」他表示。

其实，说「不」也可以探询出买卖双方的意愿。许多卖方在出价时，其实并没有真正想要交易，他只是拿这个出价，去与其它的中介谈。看他听到「不！」的反应，大概就可以判断交易未来成功的机率，与需要的谈判时间。

史俊汉经常以赛局理论做为分析案件成功机率的工具。他表示，如果套用「赛局理论」，出价不合理的卖方，如果不改变意愿，买卖就不会成局，中介也不必浪费时间。只有当买卖方的意愿有撮合空间时，才有投入精神的必要。

在耶鲁大学就读时，解出不同的赛局是史俊汉在MBA的功课之一。说不！反而增加客户对你的信任 上半年在空头中逆势成长八％

房地产交易是一个必须花费数月，甚至数年建立中介与卖买方关系的过程，很像是另一位「赛局理论」大师谢林（Thomas C.Schelling）在「谈判理论」中，讨论在谈判中如何建立「可信的承诺」。「有时你说了『不』，表面上看起来是失去客户，事实上却可能是信赖关系的开始，」史俊汉表示。

他举例，有一名他的客户，原本谈好要买一件价值百万美元的房地产，但在签约之前，他无论如何就觉得不安，史俊汉并没有为了赚佣金而去说服他，这个对象的好处是什么，反而跟他说，「尽管你可能失去订金，但绝不要因为这笔交易而让你睡不好觉。」

表面上看起来，史俊汉在最后一分钟失去了数万美元的佣金，但是后来这位客户在一个半月后又来找他，成功完成另外一笔交易。

因为勇于说「不！」当一般美国房地产经纪，交易成功机率只有六○％时，史俊汉手上的案件，成功率几乎到达九五％。

依据休斯敦房地产经纪协会（HAR）的报导，次贷风暴发生以来，德州当地的房地产，依据售价高低，整体销售下降了一一％到二○％不等。在市场如此困难的情况下，史俊汉领军的部门所完成的交易金额，今年上半年还较去年同期出现了八％的成长。

「事实上，我现在说『不』的次数，远较不景气之前来得更多了。」史俊汉说，他在房市多头时，大约只对二○％的案子说不；次贷风暴之后，他对三○％到四○％的案子说不。

「说到底，买卖其实最重要的，并不是房子的价格，或是本身的条件，而是管理期望。」史俊汉说。

这时再加上专业知识，以及所有顶尖经纪人都有的勤奋不懈，你自己本身才可能成为赛局赢家。谈判高手 卖方抬价、买方杀价时，懂说「不」的房地产经纪人，更容易创造出谈判空间。

马苑贞——趁低进场 马苑贞（Camela Ma），美国地产销售女天王。二○○七年，在美国次贷风暴袭击时，她仍然带着七人团队，为客户操盘的不动产市值超过十亿美元，逾新台币三百亿元。平均算下来，团队每一个人为客户操作将近一．五亿美元，也就是新台币四十四亿元的不动产价值。

这位销售女王，生意跨越三大洲，北美、亚洲，甚至非洲，客户都是顶尖名流，她的客户涵盖洛杉矶地区最大银行，也不乏来自世界各地的有钱家族，为什么大家口耳相传都找上她？

危机生存学一：不辞麻烦的解决问题

危机时，该买什么？该卖什么？不管景不景气，马苑贞一贯的心法很简单，那就是赶快帮客户解决问题。「我做投资分析比金融机构还要谨慎保守，」她一语道出客户持续找上门、一做就是二十几年生意的关键。

解决问题，就要不怕麻烦。两年前，她的一个信托基金客户手上有一块位于洛杉矶、十英亩的工业用地，找了全国性的地产销售公司来卖。但因为土地一半在都市、一半在郊区，适用法规复杂，加上土地所有权人高达四十八个，甚至还有一口找不到拥有者的井。卖了四年还卖不出去的地，转到她的手上，她只花了六个月的时间，搞定、售出。

最后，这家信托基金的土地资产从垃圾变黄金，土地的潜在价值提升了八二％，所有权人的潜在收入也因此大增五倍。

这个案子里面，要挑战的问题清单高达一百个项目，而且每一项里面还有「子题」，她带着团队逐一击破，从财务面的收入、花费预估，建筑物的细项维修、租金、空置率、甚至连土壤分析都要做。

经手这个案子的负责人雪莉．莱恩（Sherry Ryan）就说，这是她工作三十年来看过最大的一次挑战，马苑贞不但搞定，运用美国当地税法中的同类资产交换税则，还用这块工业用地，为客户换到一栋比佛利山庄建物。

危机生存学二：做好功课，趁低进场 危机，往往就是她建议进场的时机。次贷风暴是马苑贞经历的第三次房地产不景气，但是，她每次都存活下来，没被衰退洪流吞没。她说她的生存心法就是，「事前做好功课，趁低买进，逢高卖出。」

一九七○年代，马苑贞就开始做房地产买卖。****年到九○年之间，美国加州房地产开始泡沫化，持续了五年，房市衰疲，却是马苑贞的事业高峰期，她认为，「无论景气处于哪个阶段，客户还是需要我们服务。」

美国今年第一季商用不动产交易总值比去年衰减了将近七成，只有四百八十亿美元（约合新台币一兆四千六百亿元），无论是办公室、或是商场都是大幅下滑。这个情况看在马苑贞的眼中，却是个十年来难得的捡便宜机会。

她笑说这次她可等了十五年，终于等到美元弱势，高涨的房价终于要下来。她说，「现在是买家市场，不缺手上有钱的投资者，等待时机进场。」

危机入市的法则，她认为，就是让商用不动产的投资，可以在手上停个三、四年，等市场真正好起来，再脱手。解题高手 不管景气好不好，客户还是需要服务，能逐一击破难题的就会成功。

第五篇：如何做一个成功的房产经纪人

成功经纪人的日常工作

1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！）

2、打开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之笋盘（优质房源）。

3、查看SIS区域公告（包括本公司和外公司）发现自己客户所需要的盘或笋盘主动找回盘源，增加成交量进而增加业绩（及分类广告）。

4、了解同事们当天的带看情况，积极跟随同事们一道看房，日积月累，区域内的所有户型你都会了若指掌。

5、每天必须认真按质清洗十个房源，清洗任何房源必须与业主彻底交流，了解真实情况。

6、回访过程中，了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）

7、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户）

8、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。

9、每天必须尽量保证带两个客户看房。

10、每天必须即时跟进自己客户。

11、主动到公交站或房源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及房源。

12、自行辑录五个笋盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增。

13、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的“客户回访”工作。

14、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租）

15、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及房地产售楼部门口吸收客源。

16、自己回访时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托）

17、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8－9点间跟客户、业主沟通。

18、业务员应多了解上海市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造“专家”形象。

19、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。20、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划（客与业主需联系）

21、心动不如行动，心勤不如手勤，嘴勤不如腿勤，主动出击，才能争取业绩。

22、牢记经纪人不是靠天吃饭，那是农民的思想，也不要报有侥幸取巧的心理，天道酬勤才是硬道理。

各位同仁：请随时随地将自己的工作与以上“日常工作”进行比较，检查自己做到了什么，没做到什么！建议将此“日常工作”摘录于自己工作薄上，时常鞭策自己，指引自我！长此以往，成功之时指口可待！

失败业务员的日常工作

1、常迟到，开小差。

2、望天打卦，无所事事。

3、一周看房次数不过三次。

4、回访工作得过且过，毫无内容。

5、主动性、积极性低，不会自发找寻业绩不好的原因。

6、看房就是看房，不会深入了解客户的需要而作相应行动。

7、阳奉阴违、只做表面功夫。

8、上班等下班，做业务的心态不够强。

9、与分行同事谈天说地，但内容经常不是围绕业务的。

10、贴客程度不够，客户经常跟前家地产成交。

11、经常抱怨无客，无盘，所以自己业绩差。

12、工作态度散漫，更影响其他同事工作。

13、不遵从上级指令，自己有一套想法，经常与上级对抗。

14、不会自我检讨做业务的能力。

15、从不提升自己的业务技巧，去适应现今行业的竞争。

16、对所属片区楼盘资料的熟悉情况不充分，而又不去改善。

17、对所属片区楼盘的售价、租金价不清楚。

18、在公司谈私人电话比工作电话多。

19、利用公司电脑玩游戏，经常用手机玩短信息（在上班时间内）20、对买卖交易的各项手续流程了解的不充分。