经营城市-青阳的拆迁,一个县城城市化进程解读

第一篇：经营城市-青阳的拆迁,一个县城城市化进程解读

经营城市－青阳的拆迁 一个县城城市化进程解读：城市开发－各地经验

“我是土生土长的青阳人，原来青阳什么样呢，到处是低矮的平房，遍地垃圾，就像大城市的棚户区。现在的青阳变化多大呀，城市建设就是这几年改变的。说句公道话，谁能不承认青阳的变化呢。”青阳县文体局一位李姓副局长对这些年青阳的变化感慨颇多。

近年来，青阳的发展遵循了一条“经营城市”的理念。在一份介绍青阳县城镇建设成就的材料上，记者看到了这样的内容：用“经营城市”的理念建设城市，推进县城城市化进程。城市建设靠财政收入、社会筹资远远不够，最现实的选择就是改革投资体制。为此，县委、县政府从2000年开始，强化市场经济观念，引入商品化开发方式，将县城视为一个商品来开发和经营。

出让土地使用权，成为招商引资中的一个重要内容。

那份材料说，为了鼓励外来资金参与城市建设，按照“谁投资，谁开发，谁配套，谁受益”的原则和市场法则，实施“以地换路，以地换楼，以我所有，换我所需”的招商战略。在经济上给优惠，确定综合地价。

大量出让土地使用权也让政府获得了明显收益。主管城建工作的青阳县副县长王健文在池州日报上曾发表过一篇《以创新意识经营国有土地资源》的文章。文章中提到：“近几年来，青阳县土地收益呈几何级数增长，仅20 02年，全县土地收益达3000多万元，其中土地出让金入库700余万元。

出让土地使用权必然涉及拆迁。青阳县的大规模旧城改造工作是从2000年开始的，近4年来，全县共拆迁891户，涉及人口3462人，拆除房屋建筑面积18.4万平方米，规划总建筑面积50万平方米。

朱正亮等28户居民的拆迁，是按照一个什么样的程序进行的？征地、补偿、安置等费用是一个什么样的标准。然而，青阳县有关部门对这个问题却遮遮掩掩。

在朱正亮、吴春娥夫妇向有关部门递交的上访信中，都提到青阳县在征地拆迁中有暗箱操作，也就是腐败行为的发生。但青阳县有关部门否定了这个说法，青阳县外宣办洪主任说，青阳县在整个旧城改造工作中都是按照公平、公正、公开合法的原则进行的。

据了解，包括朱正亮家在内的居民拆迁补偿等都是按照《青阳县政府青政秘字[2000]66号文件》规定进行的。

然而，记者数次提出查看这个66号文件却不得。

青阳县征迁安置公司经理罗正说，征迁公司是一家股份制公司，归县建设局领导，接受拆迁人委托，才能实施拆迁行为。

按罗正的说法，政府按照规划，确定旧城改造的范围，然后将土地统一收购。再以招标出让、挂牌拍卖的方式出让土地使用权。公司、企业，其他组织和个人均可竞买土地使用权。

开发商竞买成功后，就成为拆迁人，征迁安置公司接受拆迁人委托实施拆迁安置行为。

在网上，政府与企业的这种联合开发形式招致大量批评，有人质疑这个过程中政府和企业双双获利，被拆迁者的利益却无法得到保证，私权在以政府名义出现的公权力面前毫无保障。

一些青阳县干部坦承，大规模的开发建设，确实让开发商赚了钱，“不赚钱的买卖谁做呢？”“政府获利主要用在市政基础设施建设上了。”青阳县一位干部说，“我们财政收入只能勉强发工资，搞市政建设哪里有钱，只能用卖地的钱。”

青阳县外宣办主任洪升祥给记者看了一篇新闻稿《卖县委大院建教学大楼》。洪升祥说，由于县城一直没有县办小学，县委决定将县委大院整体出让开发，所得的300万元土地出让金全部用于兴建实验小学教学楼。

青阳县委宣传部现在租用县电信局的场地办公，而县委和县政府共用一栋楼办公，县妇联、团县委等部门则“挤”进老干部局上班。洪升祥说，这可以看出县里搞城市改造的决心。

在此背景下，青阳的部分干部对朱正亮的自焚行为无法理解。“政府搞旧城改造，搞拆迁，说到底还不是为了青阳的百姓吗？为了整体的利益，为了青阳全县人民的利益，个人利益哪怕牺牲一点又有什么呢？”青阳县文体局的李副局长如是说。

然而在拆迁机械的隆隆声中，一位居民所能考虑的拆迁利益可能与这位干部相去甚远：“房子拆得太快了，说不准哪天就拆到我家了。如果轰隆一声就把我的房子强行推平了，我的利益谁来保证？”

第二篇：城 城市公共交通是城市化

城

城市公共交通是城市化，社会化进步的产物。随着城市骨架的拓展、经济的发展，人口的增加，人们对城市公共交通的需求越来越高，城市公共交通的重要性越来越突出。由于公共交通是城市社会生产的“第一道工序”，又具有“点多、面广、流动、分散”等运营特点，因而每一个驾驶员就是一个独立的作业单元，他们工作的好坏直接影响到市民出行，影响到人们学习、工作和生活的正常秩序，影响着企业和城市形象。由此可见，加强班组建设之自我管理显得尤为重要。

一、选好兵头将尾是加强路队班组建设的基础

著名管理大师彼得杜拉克曾说过，“管理的第一要素是人”，在人、财、物等生产要素中，人是最重要的。班组长作为连接中层管理者与职工的桥梁，不但要管物、管事更要管人，因而，推荐选拔优秀职工担任“头”是搞好班组建设的重要基础。

2006年7月，我公司就加强班组建设下发了“关于做好路队长、班组长选拔推荐、考核任用、教育培训工作的通知”。在规范划分路队班组的基础上，从严格标准，按条件推荐； 严格程序，按步骤实施；严格教育，按要求培训；严格考核，按权限管理四个方面，通过竟职演说、现场答辩、民主评议、组织考核等步骤把政治素养好、专业技能优、文化素质高、年富力强的一线驾驶员推选到路队班组长岗位上。并把路队长、班组长作为企业经营管理人才的后备力量纳入总公司干部后备人才库，以逐步形成梯次型干部选拔任用机制。

由于大多数路队班组长长期在一 驾驶工作，其理论知识、专业知识、管理知识、全局意识、组织能力、协调能力、工作方法和工作技巧还比较欠缺，为此我公司分5次对路队长、班组长进行了企业生产管理、专业技术知识、工作组织原则、工作方法技巧等方面的专题培训，较快的提高了他们的综合能力。

二、明确职责权限是加强路队班组建设的前提

路队，特别是班组长，他们既是生产者，也是管理者，如何开展班组工作，我公司结合实际，在给予班组长津贴的基础上，从5个方面明确了路队班组长的职责和权限。

1、率先示范，带头完成本职工作。带头搞好安全生产、优质服务、车辆卫生、节能降耗等方面工作；制订班组工作计划，带领班组成员努力完成各项生产（工作）任务。班长可根据生产经营活动需要调整班组成员。

2、配合协助，做好线路管理工作。协助路队长利用业余时间上线检查，有发现隐患、制止违章的权利，并及时将检查出的问题向路队长或分公司汇报。班长有提出奖惩建议和对奖金进行再分配的权力。

3、积极参与，推行班组民主管理。组织职工学习规章制度、专业知识和业务技能，团结和关心班组成员共同进步。班长有推荐班组优秀职工学习深造、提职晋级的建议权。

4、认真观察，掌握班员思想动态。分析班组成员工作中存在的问题，帮助其改正缺点，不断提高工作质量和效率。班长有维护班组职工合法利益的权力；

5、服从指挥，积极完成交办工作。班组长在做好以上工作的同时，还要尽力完成路队长及分公司领导交办的其它任务。

三、完善考核标准是加强路队班组建设的保障

根据营运生产任务，各营运分公司制定了10个方面的评分标准，按百分制量化考核路队班组长和每名驾驶员，一月一评，公布上墙，与工资收入挂钩。并引入“首位竞争、末位淘汰”机制。对连续3个月或全年累计4次排在末位路队班组长进行淘汰。

1、增收创收。百公里收入是考核生产经营的一项重要指标。根据下达的生产计划，分解到各条线路和个人。班组长要对任务指标做到心中有数，帮助完不成任务的班员分析原因，提出解决问题的办法。但不鼓励个人大额超收，提倡全线路整体均衡发展。

2、节能降耗：油（气）耗是城市公交营运生产过程中最直接的成本，驾驶技术和车辆技术状况，决定该成本的高低。因此，提高班员车辆油、电路的保养水平和操作技能是降低油（气）耗的有效手段。班组长要从班员的操作上抓起，从减少加油（气）几率，减少刹车次数，中速均衡运行做起，因为一个良好的驾驶习惯可降低油（气）耗25%。

3、安全生产。安全事故的经济损失直接影响到企业利润，更是关系到人民生命财产安全。加强安全管理就要从安全行车“十八不准”抓起，严格执行安全行车规范和安全流程。班组长要随时掌握班员工作情况，对多次违规违法的班员要多提醒、多关心，帮助他们提高安全意识，以预防事故发生。

4、营运秩序。正点正趟是考核营运秩序的一项重要指标。车辆运营秩序好坏不仅影响到营运收入和行车安全，而且影响到市民出行，更影响到企业的信誉和形象。班组长要协助生产调度合理分配营运时间，根据客流分时间段和路段调整好运速。同时还要将不同时段的乘客流向及特征反馈到路队和分公司，及时调整营运作业计划，做到运量与客流有机统一。

5、优质服务。这要求每一个驾驶员必须规范服务，在行车中做到“五心”，即对待工作要尽心、安全行车要专心、文明服务要细心、帮助乘客要耐心、对待乘客要热心；“五必”，即有问必答、有难必助、有跑来的必等、报站器必响、六类乘客必招呼；“五个一点”，即起步慢一点、刹车稳一点、进站缓一点、停车顺一点、斑马线上让一点。做到了以上“三个五”，用真心服好务乘客，才能赢得市场，赢得社会的理解和支持。

6、车辆卫生。车辆卫生不仅仅是洗车员、保洁员的工作，更是驾驶员的工作，除了负责驾驶室和发动机的卫生外，还必须配合洗车员和保洁员做好车辆卫生，车旧一些但更要干净一些。班组设立车辆卫生流动红旗，细化卫生考核标准，把该做的事做好做到位。

7、车辆保养。出车前的检查工作必须到位，如检查水、机油、后视镜、油压、气压等，有故障要及时报修，不开带“病”车运营。另外，班组长要掌握排除车辆油、电路故障的“应知应会”，特别是要掌握紧急情况下采取的措施和方法，帮助班员配合修理师傅“盘车”，提高车辆的技术性能，延长汽车各部件的使用寿命。

8、教育培训。班组的教育培训，就是在总公司、分公司各项培训的基础上，进一步完善、补充和细化，可以针对本班存在的问题进行专项培训，提高班员的思想品质和操作水平，达到共同进步。

9、劳动竞赛。充分发挥劳动竞赛促进各项生产任务完成，提高班组成员整体素质、先进帮后进、增强班组凝聚力、提高班组效能管理的作用，以实现“互相学习、互相帮助、取长补短，共同提高”的目的。

10、基础管理。班组台帐可以有效反映班组工作。因此，各项原始记录，即生产指标完成记录、驾驶员个人情况记录、考试考核记录、上线检查记录、班组活动记录等要做到类别齐全、数据准确、记录详实，以备检查。

四、推广交流经验是加强路队班组建设的助力器

为有效推进路队班组建设速度，总公司于2006年9月15日召开路队班组建设现场会。一分公司就搭建组织结构、制定工作标准、开展劳动竞赛、“星级”挂钩考核等基本做法及初步效果作了详尽介绍。各分公司经理、书记、营运安全副经理、路队长通过现场观摩、交流座谈，开拓了工作思路；通过对照典型，自找差距，明确了工作方向。四分公司在交流学习后，结合自身实际以班组长竞争上岗为切入点，理顺劳动生产关系，建立考核目标，并针对职工意见较大的营运班次和班组成员结构进行了调整。党委书记、总经理柳兵同志就此给予高度评价。四分公司班组建设效果明显，现处于全面启动、正在提速发展阶段。二分公司用班组建设激活了驾驶员内在潜能。他们在班组长的带领下对高耗油车进行“攻关”，使月亏油15000多公升变为节油500多公升，实际减亏近7万元。五分公司则把班组建设从“墙上”落实到了每个驾驶员的身上，他们凝心聚力，使4路线在激烈客运市场竞争中稳步发展。

事实证明，路队班组建设非常适合公交发展的实际需要，班组建设也是符合人的社会需求的。三三两两、零零碎碎的交往只是松散型的聚会，不可能拧成一股绳，但编成一个班、一个组后就集合成了一个单元，使班组成员在工作上相互帮助，感情上相互交往，精神上相互慰藉，纪律上相互约束，形成一起交流、一起学习，共同进步、共同提高的良好氛围。事实还证明，班组建设抓好了，生产成本、安全事故、服务投诉就会逐步下降；管理水平、职工待遇、企业效益就会稳步上升

第三篇：解读《山东省城市房屋拆迁管理条例》

解读《山东省城市房屋拆迁管理条例》

经过修改的《山东省城市房屋拆迁管理条例》将于12月1日正式实施。新条例提高了城市规划区范围内房屋拆迁补偿的标准，健全了拆迁补偿最低住房保障制度，尤其是明确了集体土地与同一区位国有土地上房屋拆迁补偿安置标准相一致的原则，更利于拆迁群众。因此，新条例的实施将有效减少拆迁纠纷。

和2000年版的旧条例相比，新条例首先提高了拆迁房屋补偿标准。拆迁补偿标准偏低是造成近年来拆迁上访的重要因素，而新条例明确规定，拆迁房屋实行货币补偿的，货币补偿的金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定。

其次是健全了拆迁补偿最低住房保障制度，切实解决被拆迁群众中困难家庭的住房问题。条例对最低住房保障制度作出规定，被拆迁人只有一套住宅房屋，且该房屋面积低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积的，拆迁人应当按照国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积标准对被拆迁人进行货币补偿或者提供用于产权调换的安置房屋。

三是强化了拆迁安置房的建设。拆迁安置房源短缺、安置滞后是近几年拆迁工作的突出矛盾，新条例为此明确了“先补偿安置后实施拆迁”的思路。规定各地在编制城市房屋拆迁计划时，要编制拆迁安置房屋建设计划；拆迁人在申领拆迁许可证时，要提供包括拆迁安置用房平面设计图在内的拆迁方案；拆迁范围用于住宅房屋建设的、被拆迁人要求就地实行房屋产权调换安置且按照批准的建设工程规划能够满足被拆迁人房屋产权调换安置要求的，应就地安置。

四是在全国创造性地对城市规划区集体土地上房屋拆迁作出了规定。近几年，城市规划区集体土地上房屋拆迁量日益增大，集体土地上的拆迁房屋补偿标准偏低，导致拆迁矛盾急剧上升，但国家条例对集体土地房屋拆迁没有作出明确规定，为此我省新条例在附则里进行了明确，规定：因城市建设需要使用城市规划区范围内的集体土地，应当依法办理土地征收手续，拆迁该集体土地上房屋的补偿安置标准应当和同一区位国有土地上房屋拆迁补偿安置标准相一致。

第四篇：江北区快速城市化进程中拆迁安置社区的物业管理探讨

江北区快速城市化进程中拆迁安置小区的

物业管理探讨

近年来，随着江北区城市化进程加速推进，拆迁安臵小区不断涌现，由于该类小区情况特殊，数量众多，在物业管理等方面存在的问题较为突出，在不远的将来极有可能成为我区城市社区管理的难点和盲点，是必须要引起高度重视的一大社会问题。在对江北区拆迁安臵小区的物业管理状况深入调查的基础上，本文着重剖析了此类小区物业管理存在问题的原因，并从完善体制、机制、政策和措施的角度，提出加强拆迁安臵小区的社区管理的思路和建议。

一、拆迁安置小区的概况

拆迁安臵小区是个新概念，在世界范围里并没有相对应的实践、理论和研究，这是我国快速城市化和特殊国情结合的创新产物，随着城市化成为当前社会发展的主旋律，拆迁安臵小区越来越多地从农村转变为城市转型融入到城市之中。我区自2001第一个安臵小区在洪塘开建，拆迁安臵小区呈现以下四个特征：

一是建设规模不断扩大。随着全区征地拆迁加快推进，各街道撤村建居和城中村改造工作不断提速，全区110个行政村有12个已完成撤村建居工作，今年计划再完成5个行政村，预计今后5年撤村建居的行政村超过总数的30%。自2001年洪塘建设第一个安臵小区——姚江花园以来，全区已建的安臵小区达到10个，建筑面积超过80万平方米。今年在建拆迁安臵小区20个，建筑面积近192万平方米，2011年新建安臵房项目9个，新增建筑面积134万平方米。二是建造品质不断提高。拆迁安臵房早期以多层住宅为主，近年来又加大了小高层、高层的比重，安臵房的结构、设施配套和小区环境已不亚于商品房小区。从最早的姚江花园，到现在在建的湾头安臵房，拆迁安臵小区的建设水平、建造质量和品质在不断提升。以甬江街道为例，柏树桥、湾头等安臵房的品质完全不亚于一些较好的商品房项目。

三是安置地段位置佳。我区拆迁安臵小区基本上都是原拆原建或者在交通便利区域集中建造，如永红柏树桥、2、3号地块安臵房、姚江花园等，十分方便生活出行。目前投入使用的拆迁安臵小区一部分是一个村整体拆迁、整体安臵，如甬江街道永红的柏树桥安臵小区，安臵对象是永红柏树桥自然村村民；也有是两个以上村的居民安臵在一起，如慈城镇的慈湖人家、庄桥的丽园西苑等。

四是房屋出租比例高。由于拆迁安臵小区基本上实行50——120平方米的标准户型配售，一般农村房屋平均面积较大，三口之家可按优惠政策及价格分到2套以上安臵房，除一套自住外，其余大多用于出租，少部分出售，因此拆迁安臵小区内的房屋出租比例高，也是区别于其它住宅小区的一大特点，也在一定程度上给物业管理增加了复杂性。

二、拆迁安置小区物业管理的重要性、现状及问题

1、拆迁安置小区物业管理的重要性。拆迁安臵小区是被拆迁群众的安身之所，是政府拆迁行为按市场价值交易给被拆迁群众的商品，物业管理就好比是交易行为的售后服务，物业管理是否到位既决定了拆迁安臵小区的社区管理水平，又决定了被拆迁群众对安臵的满意程度。因此，抓好拆迁安臵小区的物业管理，就抓住了安臵小区社区管理的关 键。

2、拆迁安置小区物业管理的模式。目前，我区拆迁安臵小区基本采取的物业管理模式基本都是专业化物业管理模式。即拆迁安臵小区所在街道对外公开招投标，聘请有资质的物业服务企业进行管理，采用此种模式的优点是标准化、规范化和市场化，物业管理职责明确，物业服务项目覆盖面广，并且有具体的服务标准加以规范。一般来说，专业化物业管理模式提供的服务水平较高，且与社区居委会职能分离，有助于为农转非居民提供稳定而优质的物业管理服务。

3、拆迁安置小区物业管理的收费标准。目前全区各街道物业费缴纳方式没有统一标准，自从洪塘街道在姚江社区实行被拆迁群众每月缴纳0.2元/平方米其余由街道补贴的方式之后，慈城、庄桥也参照类似方式。物业费标准大致是多层0.45元，小高层和高层1.2元左右，其中被拆迁群众每月缴纳0.2元/平方米，其余由各街道财政负担。

4、拆迁安置小区物业管理存在的问题。一是物业费筹集难。若采取有关街道现行的方案，那今后物业管理费将成为各街道一笔沉重的负担，以甬江街道为例，目前该街道在建安臵房面积超过100万平方米，若这批安臵房投入使用，每年补贴的费用超过1500万元。同时，被拆迁群众应缴纳的物业费收缴率也不高，从全区来看，居民物业收缴率不超过80%，政府对物业公司的补贴也总有期限，承诺期之后物业管理资金来源将成问题。二是小区综合管理难。被拆迁群众长年生活在农村，农村自由散漫的生活意识始终难以转换，不少外表光鲜安臵小区里出现了草坪圈鸡圈、绿地变菜 地，房屋随意改结构对外出租，破墙开店，跨门营业，占道堆放等情况，与物业矛盾冲突较大，物业管理难度大。三是物业管理整体水平不高。物业价格定价较低，中标的物业公司营业利润薄，物业公司投入人力和物力相对较少，物业管理水平与预期有差距。

三、存在问题的原因

针对当前拆迁安臵小区存在的问题，有以下几方面的原因：

1、缺乏统一的政策法规支持。到目前为止，我市并未专门针对拆迁安臵小区出台相应的物业管理条例及办法，现行的办法基本是依照有关政策“靠着”执行，由各县市区根据实际情况自行定夺，比如海曙区对拆迁安臵小区托管十年，十年后再向被拆迁群众收取物业费；我区对中标物业公司给予一定的优惠政策，给予拆迁安臵小区经营用房8%的使用权用于资金平衡。各地政策较多，但是缺乏统一的政策条例，都是按照实际情况自行而为，在政策和资金上缺乏保障，长此以往，政策的不统一性必然会引发新的问题。

2、维系盈利能力得不到保障。政府给予统包的承诺有时限，随着安臵小区的不断增多以及物业管理价格的持续上涨，若由街道财政支付压力大，街道缺乏积极性，拆迁安臵小区的管理难以跟上；而从拆迁村集体经济考虑，从我区拆迁村集体经济的实际情况来看，村集体经济随时可能“坐吃山空”，且村集体和村民对物业费由自身承担较为排斥；从现有的政策来看，中标物业公司的资金来源除了能从被拆迁群众那里收取的物业管理费之外，就只能从政策倾斜的拆迁安臵小区商业用房使用权出租收益中获得，但目前物业管理 费收缴难是个老大难问题，以庄桥费市家苑为例，因为居民基本不缴费，物业公司吃不消已经换了第二家，此外我区现已投入使用的拆迁安臵小区周边商业圈多未形成，原本给予物业公司的实惠还体现不出优势，使得物业公司尽量减少开支，被迫降低服务水平。

3、社区管理体制不到位。一般拆迁安臵小区社区居委会是由拆迁村村委会转型，村干部分流成为社区干部，社区居委会虽便于与被拆迁群众打交道，但毕竟不能代替物业公司的管理职能，而全区已投入使用的10个拆迁安臵小区至今还未曾有一个成立业主委员会，被拆迁群众与物业公司之间的沟通渠道并未建立，使得物业管理存在不少的错位和失位现象。

4、拆迁安置居民的观念定势。不少被拆迁群众的意识始终停留在农村的居住模式和习惯中，对于门前的绿地、草坪、公共场地没有公共的概念，能用则用，于是产生不少怪异的现象，并不断与物业公司产生矛盾；还有不少被拆迁群众认为是政府对他们进行拆迁，拆迁之后的所有成本应由政府承担，认为物业管理费个人理所当然不应承担，抵制缴纳物业费，与物业公司冲突的事情时有发生。

四、改善拆迁安置小区物业管理的对策

从郊区村落到城市社区是深刻的社会转型。失地后农民领到城市户口，住进新建的小区，跨入城市的门槛以后,及时健全拆迁安臵小区的物业管理体制和综合协调管理机制,改进社区管理工作思路、方法手段和运行机制，既是为他们创造良好的生活环境的迫切要求,也是给予他们广泛社会认同和更多人文关怀的重要体现。随着拆迁安臵小区规模的扩 大，将安臵小区逐步纳入城市住宅小区规范物业管理的时机已经成熟。从对宁波市江北区的实际情况看，拆迁安臵小区物业管理改善的重点也在建章立制、建立健全长效机制上。因此，加强拆迁安臵小区的物业管理，必须以“便民、利民、为民、安民”为主旨，符合顺应被安臵居民的要求，建设好社会和谐、安居乐业的城市安臵小区，而不是混乱的“城市低洼地”。

1、制定统一政策。建议区里向市里建议，尽早出台拆迁安臵小区的物业管理扶持政策，从目前看各区自行操作还未产生问题，但时间一久，潜在的问题集聚后极有可能爆发。统一政策有助于构建公平的社会局面，同时政策条例要明确资金的保障、部门的协调、管理的跟进、人员的配备、组织的完善等内容及措施。各县市区可根据自身实际，在政策框架下做相应的调整。

2、健全管理体制。一要建立安臵小区综合物业管理制度，明确区、街道和撤村建居村的职能，将物业管理作为社区管理的重要内容；二要强化基层组织的社区管理职能，必须逐个成立业主委员会，抓好社区业主大会、业主委员会的选举和管理，建立起一整套的业主委员会组织管理体系；三要加强物业的监督，可由成立的业主委员会和社区居委会联合监督，街道统筹把关，引进推出和竞争机制，对物业公司实行优胜劣汰。

3、拓展资金渠道。可以肯定的是，由区或街道财政承担的方式是难以为继的，必须要摆脱现有模式，从市场化角度去拓展拆迁安臵小区的物业管理资金。一是优化拆迁村集体股份经济结构。引进公司化和职业经理人管理模式，促进 拆迁村集体资产保值增值，村级集体经济有实力，拆迁安臵小区的社区管理（包括物业管理）的资金就有了很很大的余地。二是给予物业公司更大优惠政策。目前物业公司可获得最多8‰的拆迁安臵小区经营用房使用权，可以大胆放宽使用权比例到10‰以上，同时对物业管理费用进行精细化核算，考虑到目前拆迁安臵房小高层和高层已渐成主体，应适当提高物业管理费缴纳额度，这样做目的是让街道脱离财政负担，同时又能使物业公司有利可图。三是设臵物业管理专项资金。区里可设立物业管理专项资金，可从土地出让金中按一定比例预留。目的是对于那些资金难以平衡的安臵房项目提供后续的管理费用。

4、发挥村级作用。拆迁安臵小区或为一个拆迁村转型，或为多个拆迁村合并形成，原先各村组织和村干部的影响力和作用并未因为撤村建居而消失，不少优秀的村干部分流留在了拆迁安臵小区的社区居委会里。应充分发挥村干部作用，强化拆迁安臵小区的社区居委会职能，加强安臵小区的矛盾纠纷调处能力，在物业公司和被拆迁群众之间建立起顺畅的沟通渠道。

5、做好思想引导。固有的思想和意识难以在短时间里做出改变，但是难以改变并不代表无法改变，应通过持久的宣传引导，着重加强拆迁安臵小区的居民教育，逐渐转变农村居住的意识，想办法培养被拆迁群众的城市公共居住文明责任和意识。

第五篇：城市化进程中房屋拆迁法律问题的理性思考(张更全)

城市化进程中房屋拆迁法律问题的理性思考

张更全

上传时间:2006-6-2

4内容摘要：房屋拆迁问题是城市化进程中的热点问题，备受社会各界关注。房屋拆迁问题直接影响到城市化进程能否顺利进行，应该摆正政府在房屋拆迁法律关系中的位置，保护公民的私人财产权利，完善相关拆迁法律制度，确保城市化建设的顺利进行。关键词：城市化房屋拆迁私权保护

一、引论

当前的城市建设过程就是一个城市化的过程，其中必然会出现相关的法律问题，房屋拆迁便是一个突出的问题，如何城市化进程中经济建设和公民私人财产权保护是一个急需解决的重大课题。拆迁问题能否很好地解决直接关系到城市化的建设能否顺利进行，避免出现因为房屋拆迁而引发的群众不满、社会动荡是摆在我们面前的重要问题。本文从拆迁法律关系的性质和政府在拆迁法律关系中的定位入手，提出应该保护公民的私人财产权，并提出相关的法律建议，以期确保城市化进程的顺利进行。

二、房屋拆迁活动法律性质解析

房屋拆迁法律关系是非常复杂的，主要分为两个方面：第一是行政法律关系，即行政主管部门向拆迁人颁发拆迁许可证的法律关系。在这一个法律关系中，政府履行的是行政管理职能，双方当事人是管理与被管理的关系，是一个行政法律关系；第二是民事法律关系，即拆迁人与被拆迁人之间的平等的法律关系。“依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，被拆迁人和拆迁人之间的地位是平等的，双方只要符合拆迁法规的规定，就可以进行，所以，拆迁人与被拆迁人之间实际上是一种平等主体之间的民事法律关系即平等民事主体之间的财产关系。”[1]我们平时所讨论的主要集中在拆迁人与被拆迁人的民事法律关系领域。在现实中出现纠纷最多的也是集中在拆迁人与被拆迁人之间。所以我们认为拆迁活动主要是一个民事活动，或者说是民事活动占据主导地位。因此我们认为所谓拆迁，是指拆迁人依法将建筑物予以拆除，并对被拆除建筑的使用人予以迁移安置，对被拆除建筑的所有人予以经济补偿的民事法律行为。

（一）确认拆迁为民事法律行为的优越性分析

1． 有利于双方处于平等的对话地位

众所周知，拆迁人与被拆迁人在经济实力，资源占有等方面均处于不平等的地位。拆迁人一般是实力雄厚的大公司、大企业，拥有大量的资金，拥有专业的处理纠纷的法律人才，拥有信息资源的优先占有权，更重要的是拥有政府部门的潜在支持。政府为了招商以资、促进城市经济发展、更为甚者为了个人的政绩往往对拆迁人持大力支持的态度。而被拆迁人一般都是普通公民，无论从财力还是资源占有率上讲都处于弱势地位，根本无法与拆迁人抗衡，只能是任人摆布。在这种状况下，要实现社会整体公平正义，必须从立法、司法和执法多个层面确认拆迁行为的法律性质为民事行为。只有这样才能使拆迁人与被拆迁人处于平等的对话地位，我们认为任何一项涉及双方的制度要想顺利实行，平等的对话机制都是最好的途径。当前的拆迁纠纷之所以层出不穷，一个重要的原因就是拆迁双方没有处于平等的对话地位，1

双方没有很好的沟通，只是矛盾冲突不断。

2． 有利于对被拆迁人利益的保护

当前社会在承认合法的财产进取心的同时，必须注意到弱势群体，有效控制贫富过分差距。弱势群体并不是天生打下了烙印，而是在某一个具体的社会关系当中才体现出来。在拆迁关系当中，被拆迁人就是弱势群体。被拆迁人的财产权利和人身权利不断遭到侵害。首先，由于拆迁的公共目的和商业目的的模糊导致很多本来是出于商业目的的拆迁征收，却披上了公共目的的外衣，导致拆迁补偿费用很低，使得被拆迁人的财产权利遭到巨大损害；其次，补偿标准不合理，本来是被拆迁人世代居住的房屋，具有很大的综合价值。但是拆迁人却将其作为一般的建筑拆除，并给与不合理的补偿，被拆迁人无法用这点补偿费用再买新居；最后，在拆迁过程中的粗暴、野蛮行为极大的损害了别拆迁人的人身权利。拆迁人用钉子户的称谓侮辱了别拆迁人，将被拆迁人争当合法维护自己财产权利的行为视为阻碍经济建设和改革开放的行为。据此对被拆迁人的人身进行攻击，甚至利用一些社会闲散人员对被拆迁人进行人身迫害。出现这些现象的一个重要原因就是传统认为拆迁就是一个服从的关系，被拆迁人只能无条件服从。确认拆迁为一个民事法律行为，将双方处于一个平等的地位，给与被拆迁人众多的民事救济途径，有利于被拆迁人利益的保护。

3．有利于建立法治政府

在拆迁活动中，政府的不当地位，不当作用一定程度上为拆迁人的违法行为提供了保护伞，进而容易产生腐败现象。因为在政府的权威下实施拆迁，减少补偿费用进而能够节省巨大的成本，但是政府已是一个“经济人”，政府也不会凭空的为拆迁人服务。这样就容易产生拆迁人贿赂政府官员，产生腐败。如果确认了拆迁是一个民事行为，那麽所有的拆迁行为都要按照民事规范来进行，政府也不能违反这些民事规则，否则也要受到相关的制裁。民事规则是市场规则，一切按照市场经济的要求进行，权力在民事规则的规范下只有很小生存空间。我们要建立法治政府，就是要让政府的权力“有所为，有所不为”，该由市场来调节的政府不要轻易干预，要充分发挥市场的功能。我们必须抛弃万能政府的想法，建立法治政府。

4．有利于社会的稳定

近些年，城市化进程加快了速度，社会矛盾也呈上升之势。我们不断地看到群体性上访事件，数百名被拆迁人围住政府大门抗议，我们也看到被拆迁人为了保护自己的私有财产不惜伤害自己的生命。这一幕幕令人心寒的情景与我们的和谐社会是多麽的不和谐，长此以往必将造成社会动荡，这必须引起我们的注意。要知道“财产对于人来说是多麽的重要，人为了维护自己的财产是会失去理智的。”党中央提出了建立社会主义和谐社会，就要解决这些不和谐的因素，确认拆迁是民事行为将有益于社会的稳定与持续发展。

（二）拆迁行为在现实中的悖论

通过以上分析，我们看到了确认拆迁行为是民事行为具有巨大的优越性。但是现实是不会轻易按照学者预设的轨道发展的。在现实中，政府、拆迁人更乐于将拆迁行为定性为行政行为。

1．政府更乐于将拆迁行为定性为行政行为

政府倾向于将拆迁行为定性为行政行为主要有以下原因：

（1）当今的政府还没有完全从传统的计划经济模式中摆脱出来，对于“管一切”仍然

乐此不疲

拆迁事关城市经济建设，政府不可能作壁上观，这种大家长作风变体现出来了，为了社会的稳定，必须一切尽在掌握中。而且政府不相信或者说是不愿相信人们的自主能力，不相信人们能够处理好自己的事务。政府认为如果赋予人们自治能力，政府的存在作用就会大大减少。其实这些担心都是不必要的，西方现在就本着有限政府的理念管理国家，同样取得了很好的效果。我们的政府必须抛弃传统的家长观念，按照市场经济规律办事，建立法治政府。

（2）政府官员追求政绩工程，谋求升官发财

在改革开放建设更加深入的今天，政府官员也有着很大的压力，各级政府必须跟上进度。这样就容易产生一些不良现象。为了在自己的任期内追求政绩工程，政府官员必须大力招商引资，加快城市建设。正如有的学者所言“中国的大多数城市都存在一个财力不足的问题。怎麽样能使自己任期内城市建设成绩辉煌，即使不能流芳百世，也希望为自己的仕途增添光彩，‘政府经营城市’给许多城市的领导带来了曙光，很快便成了燎原之势，成了全国许多城市的领导们所推崇的流行理念和工作手段。”[2]

（3）政府官员捞取私利

在拆迁过程中存在着大量的权钱交易，政府官员从开发商手中获取巨额利润。对于拆迁人来说政府关于手中的权力是其获得暴利的最合算、最有效的工具。为了获得这个工具，拆迁人必然贿赂官员，获得政府的支持，从而节省了拆迁过程中本应支付的高额代价，并且这种行为被披上了合法的外衣。

2．拆迁人更乐于将拆迁行为定性为行政行为

前面我们已经分析，将拆迁行为定性为行政行为，将有利于拆迁人成本的减少，拆迁人作为一个希望获得暴利的经济人，他们宁愿给官员送礼，因为这些礼金与拆迁应支费用比起来就是九牛之一毛。

三、政府在拆迁法律关系中的应然定位

政府参与拆迁法律关系本无可厚非，但是由于政府在实践中的定位不准确导致矛盾不断出现。我们会看到一个奇怪的现象：拆迁本应该是拆迁人与被拆迁人之间的事情，但是一旦矛盾出现，被拆迁人不去找拆迁人而是去找政府，去堵政府的大门口。这一现象不得不引起我们深思，是不是我们的政府发挥职能有所偏差呢？国务院出台的《城市房屋拆迁管理条例》

第5条规定“国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理„„”，从中可以看出条例将政府部门定位于一个监督管理的身份，而不是直接参与者。但是在现实中，政府不但作为拆迁人的保护伞、权力后盾，更有甚者代替拆迁人履行拆迁职责。公民的权利在政府的权力面前总是显得软弱无能，本来是平等的权利关系由于政府的不当介入转换成了权力与权利的关系，性质完全发生了变化。

笔者认为政府在拆迁活动中应该扮演一个监督者、旁观者和保护者的身份。首先，颁发拆迁许可证等行政行为是其履行社会管理职能的体现，对于拆迁人的行为进行监督，对其违法行为给与处罚，监督拆迁活动的正常顺利进行；其次，政府不应作为拆迁活动的直接参加者。《城市房屋拆迁管理条例》第10条明确规定：“房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。”政府如果直接参与到拆迁活动中，必然会利用其权力对公民的权利造成损害，还会腐败等社会问题。所以政府在履行社会管理职能之后不得随意进入拆迁活动，应

该作为一个旁观者；最后，政府应该还是一个保护者，一个公民权利的保护者。由于拆迁人与被拆迁人的地位实质不平等，被拆迁人处于弱势地位，政府应该更多的保护被拆迁人的利益，只有这样才会符合社会正义，进而维护社会的稳定，这也是政府存在的目的所在。

所以，笔者认为政府在房屋拆迁过程中应该扮演一个融监督者、旁观者和保护者三种身份于一身的角色。

四、房屋拆迁过程中的私权保护

随着社会的发展，对私权保护的呼声越来越高。法治社会应该是一个充分确认私权和保护私权的社会。中国长期以来义务本位一直占据着主要地位，人民只有服从的义务。但是市场经济是权利经济，是充分认同和尊重私权利的经济。我们已经进入了市场经济建设的关键时期，对私权利的保护也愈加重要了。要保护人民的追求财产的进取心，所谓“有恒产者有恒心”，只有每个人都赋予了，国家才算真正的富裕。在房屋拆迁过程中就涉及到了私权保护问题，当前拆迁纠纷不断，主要原因就是政府对公民私权利的保护不到位。我们已经论述了房屋拆迁活动实质上是民事活动，拆迁双方当事人应该完全根据平等、自愿的原则进行民事活动。但是由于政府职能的不当行使让平等的民事关系权力化、政治化了，所以政府应该转变理念，运用法律和经济的手段履行社会管理职能，充分尊重和保护人们的私权利。

笔者认为在房屋拆迁过程中对私权的保护可以从以下方面入手：

（一）合理界定公共利益

在当前的房屋拆迁纠纷中，有很大一部分是因为公共利益界定不明确所引起的。房屋拆迁的目的主要分为两种：一个是出于公共利益需要；一个是出于商业目的需要。在现实中这两种常常混淆不清，开发商往往买通政府官员，打着公共利益的需要拆迁，付出极小的成本，而实质上是用于商业目的，给公民的财产造成极大地损害。因此有必要明确公共利益的内涵，不能使公共利益成为拆迁人获取暴利的幌子，更不能使公共利益成为公民私权利遭到侵害的祸根。笔者认为，应该通过立法明确界定公共利益的内涵。公共利益的界定存在许多现实的困难，“公共利益是一个高度抽象、弹性极大的概念,是一个国家在特定时间、特定条件下和特定问题上的重大或根本利益所在,是一国法律规范的安全阀，其实质是一种对整个法律秩序起调控作用的手段。”[3]但是笔者认为公共利益至少应该包括以下内涵：

1．公共利益理应是合理合法并且公共受益的财产权利是公民不可侵犯的基本权利，只有在法定条件下才可以考虑加以限制，私有财产神圣不可侵犯。公共利益还应该考虑到合理性的问题，尤其在拆迁中不能只考虑到政府或者国家的利益，公民的利益也应该考虑进来，公民的房屋居住了几辈子，突然之间要拆掉无论从感情上还是物质上都是不好接受的。尤其当前拆迁补偿不到位，过于牺牲私人利益来维护所谓国家社会利益对于被拆迁人来说是不合理的。

2．公共利益应该使公民有充分的参与权

涉及到人们私权利的时候，尤其是对人们的私权利加以剥夺或限制的时候必须给与利害相关人充分的表达的途径和权利，让利害关系人充分参与到其中以维护自己的合法权益。拆迁的整个过程不能有政府和拆迁人完全主导，被拆迁人必须有充分的参与权，对于拆迁范围，补偿标准等问题表达自己的意见。

3．公共利益应该使权力具有制约性，达到权责统一

政府利用权力，以公共利益的名义剥夺和限制私权利，很容易造成公权力与私权利的紧张、对抗。尤其是在公权力滥用公共利益的时候，监督与制约显得尤为重要。必须使权力处于阳光状态之下，通过违宪审查、司法审查、社会监督等多种手段来制约政府权力的行使。如果权力的行使者没有受到制约，那任何一个人都会滥用权力，必须建立权力的权责统一机制，是由权力的人在滥用权力的时候要受到法律的严重制裁，包括法律责任、政治责任、社会责任等，使其付出相应的代价。

（二）明确正当的法律程序

“无论是公益性拆迁还是商业性拆迁,正当的法律程序都是保证拆迁合法、公正、有序的必要前提。”［４］正义要被人们看到，并且真实的感受到，必须要有正当的程序，只有有了正当的程序才会防治暗箱操作，防止人们的私权利不会被轻易的剥夺和限制。拆迁活动涉及到许多程序问题，比如说拆迁许可证的批准、拆迁范围的确定、补偿标准的确定等。笔者认为采取听证会的行使是确保程序正当，人们私权利不被侵害的有效途径。当前拆迁纠纷不断有很大的原因是拆迁各方的沟通不够，拆迁程序不够透明。首先，缺乏沟通容易造成各方当事人的不信任和误解；其次，程序不透明容易造成暗箱操作。当事人在毫不知情的前提下将自己的私权利拱手让与他人，这是不公平的。举行听证会就能够克服这些缺陷，使拆迁达到相对公平。

（三）合理公平的拆迁补偿

当前拆迁纠纷主要集中在补偿不合理上，主要体现在两个方面：第一，以公共利益掩盖商业目的，压低补偿费用。；第二，拆迁人利用其优势地位降低补偿标准。我们必须用法律的手段确定补偿标准，给与被拆迁人合理公平的补偿。在这一方面我们应该借鉴国外的先进经验，在补偿范围、补偿标准方面进行科学的界定，给与被拆迁人充分的合理的补偿，已达到社会之公正。

五、结语

城市化进程是我国走向繁荣富强的必由之路，但是我们也应该时刻要记住经济要想跨越式发展必须在法治的轨道上进行。这就要求我们的政府必须重新定位，在城市化进程中体现出一个法治政府的姿态。时刻要遵循市场经济的固有调节方式，不要过多的用政治手段调控经济的运行。我们的政府还要克服发展速度的追求和社会稳定的协调，不要搞政绩工程。在追求速度的同时要注意维护广大人民群众的根本利益，努力建设社会主义和谐社会。我们相信，只要我们的政府坚持法治，转变执政理念，我国的社会主义市场经济建设一定会取得巨大成功。

注释:

[1]张翔、李军：《房屋拆迁法律理论与实务》，中国检察出版社1998版，第37页

[2]王才亮：《房屋拆迁纠纷焦点释疑》，法律出版社2005年版，第18页

[3]侯雪梅：“房屋拆迁中私人财产权利的法律保护”，载《法学论坛》2004年9月第5期，第48页

[4] 侯雪梅：“房屋拆迁中私人财产权利的法律保护”，载《法学论坛》2004年9月第5期，第50页