动迁案例（五篇材料）

第一篇：动迁案例

权威发布：

张雷律师2011动拆迁维权指导案例

维护被拆迁人利益，争创上海房地产·动拆迁律师行业标杆！

张雷律师团

2011年12月31日

01、动迁款分割实战指导系列之公房、空挂户口、保障托底

02、动迁款分割实战指导系列之公房、搭桥房、保障托底安置

03、动迁款分割实战指导系列之继承、户口、引进人员

04、动迁款购买安置房，房屋归承租人还是出资人所有

05、婚前房屋，婚后分割，如何认定被安置房屋的产权

06、享受过动迁安置的人再次被认定为被安置人，动迁协议效力

07、修改拆迁补偿安置协议不得侵犯共有人权利

08、动迁协议签订后，承租人起诉同住人搬离

09、拆迁补偿安置协议是对“户”的补偿

10、拆迁补偿款支付对象的相对性

11、房屋拆迁被照顾人的利益保护

12、以“被安置人权利”为视角解读上海法院若干判决

13、企业承租的厂房遇到拆迁时的法律思维

14、承租的厂房被强制拆除，未保留证据损失惨重

01、动迁款分割实战指导系列之公房、空挂户口、保障托底

张雷律师按：仅有户籍在动迁房屋内，但从未在动迁房屋内居住过，是否有 权分割动迁款？如果动迁补偿款已经用来购买配套商品房，空挂户可否主张分割 配套商品房？已经被动迁组认定为托底保障人口，能就全部动迁款主张分割吗？ 对于这类咨询问题，张雷律师总结概括后回答为：“空挂户口无权获得动迁补偿 安置款！托底保障人员可以获得保障托底费！”

案件情况：房屋状况及补偿款状况

1被拆迁房屋为公房。

2原被告共计七人，《动迁安置人口认定审核表》认定原被告户籍均在动迁 房屋内，且原被告均被认定为“保障托底认定人口”。

3共获得动迁款如下：

货币补偿款54万元，保障托底补贴52万元，价格补贴13万元，奖励费10 万元。（略计）

4共购买配套商品房三套，总价分别为77万，34万，35万。

动迁款分割的身份分割法

货币补偿款54万元：因该房为公房，所以货币补偿款的计算公式为：

（被拆除房屋的房地产市场评估单价×80%+价格补贴）×被拆除房屋的建筑 面积

从公式中可以看出该54万元补偿款是以“建筑面积”为计算依据，因此应 当归属于该公房的承租人和同住人。

承租人，以公房租赁凭证记载为准。

同住人，可以参考上海市高级人民法院的相关规定，以下人员可以确定为同 住人：“是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已 经实际居住一年以上，且在本市无其他住房或者虽有住房但居住困难的人”

因此，需要满足三个条件“户口”+“居住”+“无其他住房”。当然，上海 高院在同一文件中又对某些特殊情况作了补充，规定4种人可以被“视为同住人”。因此，考虑身份而分割公房动迁款时，应当严格界定“同住人”的身份。

保障托底补贴43万元：某些当事人虽然没有被认定为同住人，但因为户籍

在被拆迁房屋内，以及拆迁人和被拆迁人的僵持谈判，最后也被认定为托底保障 人口。每一位托底保障人口均可以获得托底保障补贴，也即托底保障补贴是按人 口数发放。除非当事人之间达成了托底保障款分割的协议，否则托底保障款应当 在托底保障人口之间按人头平均分割。

其他动迁款因为涉及金额并不大，所以不展开讨论。

动迁款分割的法院态度

法庭经过审理后认为“某当事人户籍虽在动迁房屋内，但其并未在动迁房屋 内居住过，故其无权分得动迁补偿安置款。”同时“鉴于动迁公司将其列为保障 托底人员之一，故其享有动迁补偿安置款中保障托底费的一部分。”

张雷律师提示，公房动拆迁的同住人如果主张分割动迁款，应当对户口、居 住、无房进行举证，除非已经被房屋拆迁补偿安置协议认定为同住人。

02、动迁款分割实战指导系列之公房、搭桥房、托底安置

张雷律师按：本文实战指导为二中院判例“（2010）沪二中民二（民）终字 第2113号”。涉及的法律关系及法律主体，包括公房承租人、同住人、面积调换 认定人口、保障托底认定人口、货币补偿款、保障托底补贴、搭桥房等等法律要 素。同时因为诉讼过程中原房屋同住人死亡，还涉及到拆迁补偿款的继承。甚至 购买的三套搭桥房又在诉讼过程中取得以不同被安置人为权利人的产权证。应当 如何分割动迁款或者搭桥房，张雷律师详细陈述。

案件情况：房屋状况及补偿款状况

1被拆迁房屋为公房。

2面积调换认定人口为6人，保障托底认定人口为6人。

3购买搭桥房共计3套。

4补偿款共计165万。

5该案件中原告3人，被告3人；后被告中一人死亡，其继承人要求在本案 中继承已死亡人的动迁款。

动迁款分割的公式分割法

货币补偿款74万元：因该房为公房，所以货币补偿款的计算公式为：

（被拆除房屋的房地产市场评估单价×80%+价格补贴）×被拆除房屋的建筑 面积

从公式中可以看出该74万元补偿款是以“建筑面积”为计算依据，因此应

当归属于该公房的承租人和同住人。因本案中被认定为同住人的有6人，故每人 应得74万元的1/6.保障托底补贴43万元：按照拆迁基地的一般政策。保障托底补贴仅仅适用 于选择“货币补偿安置方式的被拆迁居民”，且需要符合居住困难的情形。保障 托底补贴是对“人头”的补贴，只有符合“保障托底补贴对象”的认定标准的人 才能申请托底补贴。申请后，需要计算保障托底面积与原住房建筑面积之间的差 额面积，给予货币补贴。因该户动迁时，被认定为“保障托底人口”的有6人，所以保障托底补贴

43万元也同样由这6人平均分割。

速迁费4万元、签约即搬奖1万元、搬家补助费500元、设备迁移费2200 元等可以参照上海市高级人民法院的相关解释“搬家补偿费、设备迁移费、临时 安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。”

“搭桥房的产权登记” 与 “共有财产”的矛盾

该户用动迁款购买三套搭桥房，其中两套登记在被告名下，一套登记在原告 名下。能否根据物权登记的状况而解释该户已经对动迁款的分割达成了协议呢？ 显然不能！

《物权法》虽然规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，被告经登记成为了两套房产的权利人，但房屋的价值和其所应当取 得的动迁款份额之间是有差异的，房屋价值高于动迁款份额，则应当将其多占的 动迁款返还给其他权利人。还可以认为，登记是对外部的公示，不影响内部的共 有关系。

因此，虽然搭桥房已经登记了，但仍应当具体计算动迁款的分割份额，采取 补偿的方式，解决当事人之间的共有财产分割矛盾。

动迁款分割的其他因素

该起案件，法庭判决时在类似于张雷律师主张的“动迁款公式分割法”基础 上，考虑了三个因素，酌定了原被告之间的利益。这三个因素分别是：

1、房屋的来源，2、对房屋的贡献，3、实际居住情况。

房屋的来源，公房需要参考房屋调配单等文件；对房屋的贡献，需要参考房 屋的维护等情形；实际居住情况则以居委会的证明文件为准

因此，张雷律师认为拆迁补偿安置协议归根结底是一份具有经济法色彩的平等民事合同，是当事人协商的结果。作为被拆迁人的代表，签订拆迁补偿安置协 议时追求利益最大化是本意，和动迁组谈判的过程中多争取到的款项，如果在当 事人之间没有特别约定，则应当参照动迁补偿安置协议的各款项计算公式，具体

分割到不同的权利人手中。

03、动迁款分割实战指导系列之继承、户口、引进人员

张雷律师按：张雷律师最近处理了多起动迁款分割案，既有城市房屋拆迁动 迁款的分割：兄弟姐妹之间争夺；也有集体土地征收房屋拆迁的动迁款分割：父 亲向两个儿子讨要安置房。这类案件法律没有明确规定，政策规定也在不断的优 化和变动，因此法院判案更多的依靠拆迁安置补偿协议的内容和法理、法律原则。张雷律师的这一系列文章力争从实战的角度整理出上海司法界的主流观点，共大 家参考。

案件情况：房屋状况及补偿款状况

1房屋建筑面积为25㎡。

2货币补偿款共计154万。

3实际居住人员有3人。

4房屋属于父母的遗产房，共有兄弟姐妹6人。

5该动迁房屋在册的户籍人员共有7人，作为该户引进人员的共有4人，以 上人员共计11人。（张雷律师注：本案存在假离婚、突击迁入户口等情形，分割 动迁款时，不考虑其合法性）

建筑面积补偿款的分割

房屋建筑面积补偿款为250,000元[8000元/㎡+（8000）×25%] ×25㎡

建筑面积补偿款共包含两个内容：被拆除房屋的房地产市场评估价和价格补 贴。该公式的法律依据是《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十五条。

其中，8000元/㎡×25㎡是房屋的市场评估价，用市场评估单价与房屋面积 做乘法；（8000元/㎡）×25%×25㎡是价格补贴，用市场评估单价（8000元/㎡）、房屋面积（25㎡）和补贴系数（25%）做乘法。（张雷律师注：该8000元/㎡为 基地最低补偿单价。如果被拆除房屋的市场评估单价高于基地最低补偿单价，则 价格补贴是(2A-B)×25%的公式）

该建筑面积补偿款是对房屋建筑面积的补偿，因此该补偿款应当归房屋所 有权人平均分割。即250,000元÷6人=41,667元。

户建筑面积补偿款的分割

户均不足30㎡补足30㎡，补偿款28万[（30㎡-12.5㎡）×8000元/㎡×2户]。

该公式实际是在套用“面积标准房屋调换”的计算标准。按上海杨浦区拆迁 政策，户建筑面积低于30㎡的被拆迁人可以选择面积标准房屋调换。但此户拆 迁仅仅是套用该标准，并未实际的要求房屋调换。（张雷律师注：因为没有要求 房屋调换，所以取得了后面的购房奖励费）

该拆迁补偿安置协议对每户补偿了（30㎡-12.5㎡）×8000元/㎡=14万。因此，每户享有14万元的动迁款。至于每户内部人员，则应当按照该户内人口 数平均予以分割。值得一提的是，这里的“户”显然指的是以户口簿确定的户的 概念。

人均建筑面积补偿款的分割

人均不足12㎡补足12㎡，补偿款40.3万元[11人×12㎡-60㎡] ×5600 元/㎡。

该公式也是在套用“面积标准房屋调换”的计算标准，但去除了户建筑面积 补偿款部分，是按人头的补偿。因此该40.3万元归属于11人，应当由11人平均分割。即每人分的40.3万÷11人=3.64万元。（张雷律师注：不考虑动迁组发 现骗取动迁款后追回

各种奖励费的分割

奖励费11,250元（25㎡×450元/㎡）：该奖励费是对面积的补偿，归属于 产权共有人。

速迁费2万元：该费用是对实际居住人员的补偿，归属于实际居住的3人。

搬场费500元：同上。

设施迁移费1140元：归属于实际设施的所有人和使用人。

人均奖励费22万（2万/人×11人）：是对符合面积标准房屋产权调换的人（全部11人均被认定为应安置人员）的补偿，因此应当由11人平均分割。

购房奖励费5.5万元（5000元/人×11人）：同上。

私搭补偿费2.69万：是对违章建筑的补偿，属于建筑物的所有人，应当由

产权共有人平均分割。

对其中一份的疾病补助款3万元：仅针对一人进行补偿，归该个人一人所有。

本起案件法律关系较为复杂。被拆迁人和拆迁人之间签订的《城市房屋拆迁 补偿安置协议》适用的拆迁政策也很有代表性。主要体现在，被拆迁人是父母的 遗产，子女未对遗产进行分割，实际居住人仅有一位子女一家，但该房屋内户籍 有两本，在籍人口有7人，引进人口有4人，不排除假离婚、假结婚的情况，同 时还选择适用了面积标准房屋调换和不购买安置房的奖励政策。但张雷律师认为，处理本案件的关键在于查清动迁款的组成和各部分的来源，在此基础上考虑人头 因素的作用、砖头因素的作用，并着重对补偿公式进行解析，可以有理的分割该 笔动迁款。

04、动迁款购买安置房，房屋归承租人还是出资人所有

婚姻存续期间，以妻子一人名义承租房屋，经过拆迁获补偿款，该钱款是夫 妻共有财产还是个人所有？根据《婚姻法》第十九条规定，夫妻双方在婚姻期间 所取得的财产，如果没有法律的特殊规定或者当事人的约定，则应归属夫妻共同 财产。儿子用补偿款帮母亲买房，出钱出力，却未经母亲同意擅自将产权记在自 己名下，此时系争房屋该归属于谁？

【案情介绍】

曹女士与桑先生于1985年7月8日登记结婚，共同居住于上海市松江区，双方均系再婚。2000年1月17日，由于相关政策出台，曹女士与桑先生改租于 上海市松江区某（系公房），租赁户名为曹女士。曹女士在婚前收养了蒋小。蒋 小在婚后于1976年另租房居住。

2007年12月11日，曹女士承租的房屋拆迁，由于曹女士年事已高，蒋小

代为办理了相关拆迁手续，且在拆迁补偿安置协议上代表曹女士签字。根据拆迁 补偿安置协议的约定，曹女士获取补偿款269，251元。上述钱款后由蒋小领取，蒋小用该费用购买了系争房屋，购买价格为359,302元，差价由其与妻子钱小姐 的个人积蓄补足。2008年6月9日，系争房屋取得房地产权证，权利人为蒋小 和钱小姐。系争房屋由曹女士与桑先生共同居住至今。

先生认为自己对于拆迁费用和用拆迁费用购买的系争房屋享有共同的财产

权，遂将蒋小夫妇告上法院，请求判决确认其二人拥有系争房屋四分之三的产权，被告拥有系争房屋四分之一的产权。后曹女士与桑先生变更诉讼请求，要求确认 系争房屋为原被告四人共同共有。审理中，蒋小夫妇认为桑先生与曹女士经济独 立，且户籍不在此处，故不享有系争房屋产权份额。双方对此争论不休。

【案件思考】

儿子媳妇用以母亲名义承租的房屋的拆迁补偿款和夫妻二人的积蓄给母亲

及继父买了房，却把房屋产权擅自登记在自己名下，系争房屋该归谁所有？是按 份共有还是共同共有？拆迁房屋不在继父名下，他有拆迁补偿款的财产权吗？系 争房屋的产权有他的份额吗？

【法庭判决】

首先法院认为，曹女士作为被拆房屋的承租人，对于拆迁费用和用拆迁费用 购买的系争房屋享有所有权，没有异议。

其次，尽管系争房屋租赁户名为曹女士一人，实际则由其与桑先生共同居住 和使用，作为曹女士的配偶，桑先生符合“同住人”条件，根据《上海市城市房 屋拆迁管理实施细则》的相关规定，拆迁补偿款归“房屋承租人及其同住人共有”，故桑先生享有系争房屋的产权份额。系争房屋为两原告和两被告共同共有。

【法理延伸】

张雷律师认为，按照实际出资理论，曹女士和蒋小夫妇均享有系争房屋的产 权。桑先生作为曹女士的配偶，与曹女士共同居住并共同使用以曹女士名义承租 的房屋，享有该承租房屋的拆迁补偿款。夫妻双方在婚姻期间所取得的财产，如 果没有法律的特殊的规定或者当事人的约定，一般视为夫妻共同财产。

对于系争房屋是按份共有还是共同共有，张雷律师认为，作为共有的两种形 式，主要还是取决于当事人之间的关系和约定。共同共有的成立，须以共同关系 的存在为前提，如夫妻关系、家庭成员之间的关系等等。除当事人另有约定之外，共同共有在管理、处分共有物时，应获得全体共有人的同意。

05、婚前房屋，婚后分割，如何认定被安置房屋的产权

【律师提示】

婚前的个人房屋，经过拆迁，置换成为提要更大价值的房屋，是否成为夫妻 共同财产？离婚时是否可以要求平均分割。张雷律师认为，应当对这个问题予以 更细致的分类。如果是婚前个人房屋，经拆迁置换成同等价值的房屋，并且登记 在个人名下，则安置房屋仍然属于婚前个人财产，不算做夫妻共同财产，不能在 离婚时予以分割。如果是夫妻个人财产，经拆迁置换成为更大价值的房屋，并且 夫妻双方增值部分支付了对价，则原值部分属于婚前个人财产，增值部分属于夫 妻共同财产。如果是夫妻个人婚前财产，经拆迁后登记为夫妻共同财产，则应当 认定为夫妻共同财产。

【案例分析】

2000年12月11日，原告余小姐和被告徐先生登记结婚，2001年11月27 日，生育女儿徐婷。

上海市浦东新区某村的85号房屋是农村私房，宅地基使用权是被告徐先生 的父亲。而1982年的《社员新建用地造访申请书》、《农村宅基地使用权申请表》、《农村宅基地使用权审核表》中均有被告徐先生的名字。

2001年8月18日，被告就该85号房屋和上海市某拆迁公司签订了《房屋 拆迁保留私房产权安置协议》，双方约定了，拆迁人用浦东新区东晋路的某号504 室房屋交还给被告徐先生。在该《安置协议》中，确定的动迁安置人口为原告余 小姐、被告徐先生和当时未出生的胎儿徐婷。

2005年10月20日，该504室房屋的产权登记为原被告三人共同共有。2009 年原被告双方感情破裂于当年5月18日调解离婚，对该房屋的产权未进行分割。后，原告余小姐提起诉讼，要求对该504室房屋进行析产，产权归被告所有，由 被告补偿原告余小姐和女儿徐婷该房屋三分之二的房价款。

这个案件值得玩味的是，被告的代理律师提出：系争房屋是由于被告及父母 等人享有的私房面积较大，才能动迁安置该房屋。产权虽然登记为原被告三人所 有，但在确定具体产权份额时，应当充分考虑到房屋来源中有很大一部分属于被 告的婚前财产。

且农村宅基地房屋的动迁补偿一般分为对房屋的补偿，和对宅基地使用权的 补偿，该部分补偿应当属于老房屋权利人。分割该农村宅基地房屋使用权时，应 当将属于被告婚前的使用权的那部分财产权分出，再确定原被告各自应当享有的 份额。认为原告余小姐对于房屋只享有相当小的产权份额。

【案件思考】

婚前房屋，婚后动迁，离婚时如何分割？

【法庭判决】

首先法庭审理认为，被告在被拆迁的农村宅基地房屋建造时虽然未成年，但 通常宅基地使用权是以户的名义取得，未成年人基于其在农村集体经济组织中的 身份，与其他成员以一户的名义共同取得了宅基地使用权和房屋建设的许可，其 父母投资建造房屋的行为可以视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同投 资，因此被告因物权法的规定而可以被认定为被拆迁的宅基地房屋的共有人。

其次，在析产时，考虑房屋来源的因素，按照房屋现值140万元计算，判决 被告给予原告余小姐和女儿各人民币40万元。

【法理延伸】

张雷律师认为，被告代理律师的意见似乎很有道理，并且法院在判决时也讲 明，应当“考虑房屋来源的因素”。如果依照“房屋来源的因素”，原告似乎不能 获得多少补偿，但法院却以140万元为总价，确定原告享有近三分之一的份额。张雷律师认为，法院据此做出判决理由较为牵强。理由是，如果仅仅考虑到房屋 的来源，也就是婚前个人所有的房屋，因为房屋拆迁而导致财产形式的变化，是 不会影响到房屋产权的变化。因此以“房屋来源”作为考虑，则不应当认可原告 享有产权份额。

但这个案子的关键是该房屋经依法登记为夫妻及子女三人所有，无异于一次

家庭财产的重新分配。这次重新分配导致了原告享有房屋的三分之一产权。这时，房屋来源已经不再重要，重要的是在婚姻存续阶段的财产重新分配。因此张雷律 师认为，婚前房屋动迁，经过登记为夫妻共同财产，则应当认定，婚前财产已经 转化为夫妻共同共有的财产，离婚时应当予以平均分割。

06、享受过动迁安置的人再次被认定为被安置人，动迁协议 效力？

张雷律师按：动拆迁引发了大量的家庭纠纷，承租人、同住人、共有产权人、继承人、空挂户口的人、协议确定的被安置人都有可能依据动迁安置补偿协议要 求分割动迁款，要求确认对拆迁安置用房拥有共有产权。当事人面临这类家庭纠 纷的第一反应多是向法院提起诉讼，要求确认动迁补偿安置协议无效，或者确认 动迁安置补偿协议部分无效。其中一类就是，动迁补偿安置协议确定的被安置人 已经享受过动拆迁，其他被安置人以此起诉要求确认动迁协议无效，那么这种诉 讼策略的选择是否正确，法院能否以享受过动迁安置的人再次被认定为被安置人 而认定动迁协议无效，张雷律师以长期动迁款分割的实战经验回答这个问题。

基本案情

04年：虹镇老街动拆迁，胡某第一次被认定为被安置人，在（2010）沪二

中民（行）终字第59号这起拆迁安置补偿协议纠纷中，一审法院查明了如下事 实：胡某于2004年7月因“师大一附中迁建”项目，被列为本市虹镇老街164 弄某号302室房屋的安置人员。

09年初：外马路房屋拆迁，胡某再次被认定为被安置人。2007年，胡某的

户口迁入了外马路的603室，该603室为公房。2009年2月12日，603室房屋 动拆迁，拆迁人和公房的承租人签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，确定了拆迁 人安置该户人员为承租人、胡某2和第三人。该户共分得某路201室房屋一套以 及38万元现金。2009年末：胡某起诉要求分割38万，要求确认201室房屋共 同共有

10年初：承租人要求确认第二次安置胡某2的条款无效。承租人认为胡某

在他处有房，曾得到过拆迁补偿安置，其户籍系于涉案拆迁地块拆迁许可证核发 之后才迁入被拆迁房屋内。根据有关拆迁政策规定，胡某不应作为安置人口计 算..拆迁补偿安置协议应属无效。

法庭判决：驳回起诉

法庭经过审理后认为：被拆迁房屋的承租人与拆迁人签订的房屋拆迁补偿安

置协议系在自愿、有偿的基础上达成，其中增加安置人员的内容既对被拆迁户有 利，也未违反本市拆迁法律规范的有关禁止性规定，该协议并不存在《中华人民 共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应依法确认有效。

张雷律师归纳点评：严格依据合同法52条

从本案中，张雷律师总结出3条拆迁安置补偿协议纠纷的诉讼规则：

1、判断拆迁安置补偿协议是否无效应当依据合同法第52条；

2、再次被认定为安置对象不违反法律、法规的禁止性规定；

3、不能以再次被安置而认定合同无效。

本案是动迁款分割纠纷的衍生诉讼，在动迁款纠纷的诉讼中，法庭判决倾向 于依据拆迁补偿安置协议的约定确认财产如何分割，因此承租人提出了确认拆迁 补偿安置协议效力的诉讼，已达到釜底抽薪的功效。但打赢这种诉讼并非易事。如果能够在签订协议时做好防范家庭纠纷的约定，也就不会产生这类纠纷。

值得一提的是拆迁人给予公房房屋承租人的货币补偿款、安置房归房屋承租 人及其同住人共有。至于胡某是否符合法律规定的“同住人”条件，其可得到多 少拆迁补偿份额以及是否可以成为该户所购房屋的共有产权人，均系该户家庭内 部就相关权益进行分配的争议，应另行处理解决。

07、修改拆迁补偿安置协议不得侵犯共有人权利

张雷律师按：拆迁补偿安置协议是拆迁人和被拆迁人签订的平等主体之间的 民事合同。当拆迁安置补偿协议的权利义务内容确定时，合同确定的主体就按份 共有或者共同共有地享有合同权利。部分被拆迁人不得侵犯其他被拆迁人的利益，不得处分他人的权利。即使处分共有权利，也应当征得其他被拆迁人的同意。张 雷律师今天评述的这个案件，就是拆迁人和被拆迁人修订了原来的拆迁补偿安置 协议，在拆迁补偿款确定的情况下，擅自处分了其他共有人的权利，那么这种修 订后的合同应当属于无效合同。

未经其他被安置人同意，单独修改补偿协议

原告小杨是被告老杨和前妻的儿子。该案件所涉及的被拆迁房屋的宅基地使 用证的使用人是被告老杨，在93年、94年和96年老杨和前妻（已去世）被批 准三次建房，原告小杨也是建房立基人口之一。（也就是说小杨和老杨是房屋的 权利人）。2002年，建业公司取得了该房屋所在地区的房屋拆迁许可证，并与老 杨签订了房屋拆迁补偿安置协议，约定补偿老杨货币补偿款43万，安置房屋两 套，并支付了其他费用23万。

到了2004年，老杨以办理安置房屋的产权证为由，与建业公司协商一致，将小杨和赵小姐（老杨再婚妻子）添加在了安置协议的“被拆迁人”一栏。值得 一提的是，是老杨替小杨和赵小姐签了名字，建业公司也加盖了公章。

小杨认为，赵小姐的户口在拆迁许可证核发时不在被拆迁房屋内，不是被拆 迁房屋的安置人，因此将赵小姐列为被安置人侵犯了他的核发权益，故起诉到法 院，要求确认老杨和建业公司修改后签订的征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置 协议无效。

侵犯共有人财产的协议无效

法院认为，老杨在签订补偿协议的时候，尚未与赵小姐登记结婚，户口也不 在该被拆迁房屋内，因此赵小姐不属于拆迁补偿安置协议的被安置人员。现在，老杨和建业公司签订的拆迁安置协议，将赵小姐列为了被安置人之一，未经过被 拆迁房屋原共有产权人小杨的同意，并侵犯了小杨的权利，因此，该协议无效。

处分共有财产须经全体共同共有人同意

张雷律师认为，这个案件中的两套房产属于老杨和小杨共同共有的财产。按 照物权法的规定，共同共有拆迁未分割之前的处分，需要征得全体共同共有人的 同意。未经共同共有人的同意，处分共同财产的行为无效。也许老杨和小杨将来 可能会签订内部分家析产协议，确定彼此对房屋的份额，但是老杨也仍然也仅仅 能够处分他所享有的那部分份额，增加上赵小姐的名字，无权处分小杨的份额。

08、动迁协议签订后，承租人起诉同住人搬离？

公房拆迁的拆迁补偿安置协议签字权，由承租人享有。承租人签订拆迁补偿 协议后，应当就动迁款的分配及搬离被拆迁房屋的时间与同住人协商一致。同住 人拒绝按期搬离，拆迁人有权强制拆迁。但承租人未与同住人协商即签订协议后，能否起诉要求同住人搬离？此问题的焦点不是拆迁法律关系，而是居住权法律关 系。试看一例。

【案情简介】

薛先生1996年起住到了母亲承租的公房内，但户口还在祖传的私房内。母 亲于1997年去世，去世后该房屋的租赁卡一直没做变更。（分析：承租人变更时，物业公司一般仅同意在本处有户口的同住人变更为新承租人，薛先生没有户口，所以一直没有变更成为承租人。）

2005年，薛先生的姐姐，虽然没有在这个公房内居住，但户口在此，所以和 物业公司协商后，变更成为了该公房的承租人。（分析：承租人有权和拆迁人签 订拆迁协议。）

2011年03月04日，薛先生的姐姐和拆迁人签订了《上海市城市房屋拆迁补 偿安置协议》，约定在协议生效后七天内搬离该公房，并负责同住人的搬离。因 为薛先生在其他地方没有住房，所以就搬离事宜和姐姐发生了矛盾。薛先生的姐 姐起诉到法院要求薛先生搬离该公房。（分析：薛先生不能以其未签字而认定拆 迁协议无效。）

法院审理时发现，薛先生户口所在地是祖传的私房，建筑面积21平方米，目前由薛先生的哥哥一家居住，薛先生在其他地方没有房屋居住。（分析：公房 内无户口，其他处也没有住房，符合同住人资格。）

最后法院认为，公房的共同居住人也对公房享有居住权。薛先生自1996年

起就居住在该公房内，且其他地方也没有住房，薛先生满足共同居住人的条件，在承租人变更后，仍然享有居住权。薛先生的姐姐无权以承租人的地位要求共同 居住人搬离该房屋。

【法理延伸】

张雷律师认为，对公有住房而言，除承租人之外，其共同居住人依法也享有 对公有住房进行居住使用的权利。根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条的规 定，即使公有住房的承租人因去世而发生变更，原承租人生前的共同居住人仍享 有居住权。而根据上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意 见

（二）中第十二条的规定，公有住房的“共同居住人”，是指公有住房的承租 人死亡或变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上而且本市无其 他住房或虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。故薛先生符合共同居住人的资格。

薛先生因为这个当被告的案件，确定了其同住人的身份，可以事后起诉要求 分割动迁款。

09、拆迁补偿安置协议是对“户”的补偿

城市房屋拆迁补偿安置协议属于一种民事合同，是拆迁人对被拆迁人的补偿 合同，这种补偿应当理解为对每一“户”的补偿。一般而言，部分被拆迁人即使 没有亲自签订房屋拆迁补偿安置协议，只要该协议没有遗漏对这部分被拆迁人的 补偿安置，法院一般都会判决该拆迁补偿安置协议有效。同时，在房屋拆迁补偿 安置过程中，因为被拆迁人的亲属关系，常常发生表见代理的情形。

【案例分析】

2007年9月30日，上海两岸公司取得了本案中的房屋拆迁许可证，房屋拆 迁期限一直到2009年9月30日。上海新都市公司是实际的拆迁实施单位。案件 中的房屋是旧里的公房。当时在册的户籍有黄女士和儿子王先生，房屋的承租人 是黄女士。2008年11月，王先生和父亲老王向上海两岸公司出具了书面承诺，称黄女士自从1999年离家出走至今未归，所以由王先生和老王签订该房屋的《拆 迁补偿安置协议》，如果发生法律纠纷，其二人愿意承担一切法律责任。同时，王先生还向上海两岸公司和上海新都市公司提供了该曾经刊于报刊的寻人启示。

于是，2008年11月19日，王先生和父亲老王就和两岸公司、新都市公司 签订了该房屋的拆迁补偿安置协议（适用货币补偿）。给予货币补偿款21万，又 因该户籍内在籍人数为2人，因老王居住困难实际安置3人，同时给予其他补偿 等。

后常年居住在美国，工作繁忙的黄女士知道该情形后，认为该协议侵害了其 合法权益，起诉到法院，要求确认该协议无效。

【案件思考】

丈夫及儿子代替黄女士签订的《房屋拆迁补偿安置协议》是否无效？

《房屋拆迁补偿安置协议》认定为无效的法律依据是什么？

【法庭判决】

法院认为，虽然该被拆迁房屋的租用公房凭证上所载明的承租人是黄女士，但黄女士并不实际居住在该被拆迁房屋内。两岸公司和新都市公司在不知道该情

形时，同时看到了黄女士儿子和丈夫出具的承诺书以及寻人启示，与王先生和老 王签订拆迁补偿安置协议并无不当，并且该协议在自愿、有偿的基础上达成，约 定的内容并未违反房屋拆迁法律法规的有关规定，也没有损害黄女士的合法权益，所以不符合合同无效的情形，故该协议有效。

【法理延伸】

张雷律师认为，王先生作为该被拆迁房屋的在册户籍人员，老王作为黄女士 的丈夫，同时还有寻找黄女士的寻人启示的材料，两岸公司和新都市公司有理由 相信王先生和老王有权代表该户处理该户的拆迁补偿安置事宜，故双方签订协议 的行为并无不当，构成了表见代理，合同有效，黄女士应当承担该协议的义务。同时该《房屋拆迁补偿协议》是对该户的补偿安置，给予的货币补偿款及各项补 偿款远远高于法定标准，并没有侵害黄女士的合法权益，因此该合同有效。

10、拆迁补偿款支付对象的相对性

城市房屋拆迁补偿安置协议属于一种受到政策调整的民事合同。拆迁人和被 拆迁人之间各自负有义务各自享有权利。这是一个典型的双方合同。但双方合同 并不意味着只有两个合同当事人，往往被拆迁人一方会有多人。那么拆迁人就既 应当向全体被拆迁人履行义务，也应当向部分被拆迁人履行特定的义务。反之，全体被拆迁人可以共同要求拆迁人履行义务，部分拆迁人也可以独立的要求拆迁 人履行特定的义务，而其他拆迁人则无权要求拆迁人向其履行这种义务。这种权 利义务仅局限在合同中特定的相对方。

【案例分析】

张先生一家兄弟姐妹六人，共有一套位于上海市天宝路的193弄某号的私房，且该六人户口均在该房屋内。2005年9月，上海新城公司取得了该房屋的拆迁 许可证，并委托了新城动拆迁公司实施了房屋拆迁。2009年3月9日，张先生 代表被拆迁人以“张先生等6人”的名义和上海新城公司签订了《上海市城市居 住房屋拆迁补偿安置协议（适用货币补偿）》。该协议约定了房屋的拆迁面积、补 偿方式、评估单价、和总的货币补偿款金额共计72万。还约定对张先生之外的 兄弟姐妹五人每人补偿13万元，并发放被拆迁户奖励费、速遣费、共有产权补 贴、自购房补贴等费用合计230万。

协议签订后，上海新城公司向张先生发放动迁安置款189万，尚有共有产权 补贴40万未支付。上海新城公司认为该笔未发放款项应当由共有产权人协商一 致后发放，而张先生认为协议上签字人为自己，应当向自己发放，于是起诉到法 院要求上海新城公司向自己支付拆迁补偿安置款40万元。

【案件思考】

房屋拆迁补偿安置款应当归谁所有？合同义务人可否拒绝向非相对方的履 行？

【法庭判决】

法院认为，虽然张先生一家六口以“张先生等6人”的名义和上海新城公司

签订了拆迁补偿安置协议，但补偿安置利益并不限于张先生自己一人，协议中还 包含了对其他共有产权人的利益。双方签订的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安 置协议》的内容符合相关的拆迁法律规定，该补偿安置协议合法有效，按照该协 议共有产权补贴属于特定的共有产权人所有。上海新城公司在张先生一家人无法 协商一致的情况下，除了向全体产权人履行协议外，有理由拒绝部分产权人提出 的付款要求。

【法理延伸】

张雷律师认为，城市居住房屋拆迁补偿协议属于全体被拆迁人与拆迁人达成 的平等民事合同。拆迁人应当向全体被拆迁人履行合同义务。但拆迁补偿安置协 议的权利义务并不仅仅限定在全部被拆迁人与拆迁人之间，就部分被拆迁人而言，也可以与拆迁人之间形成独立于全体被拆迁人之外的权利义务关系。部分被拆迁 人享有其他被拆迁人不享有的权利，拆迁人应当单独向这部分被拆迁人履行义务。其他非部分被拆迁人向拆迁人主张权利的，拆迁人可以依据合同相对性原则拒绝 履行。

11、房屋拆迁被照顾人的利益保护

张雷律师按：在《拆迁安置补偿协议》中会涉及到截然不同的两种人，一种 是被安置人员，一种是被照顾人。被安置人按照拆迁安置补偿协议享有拆迁款的 分配权利。被照顾人不能参与分割拆迁安置补偿款。但是被照顾人也享有《拆迁 安置补偿协议》中的权利。可以享有照顾款。张雷律师研究的这份判决就是一起 被照顾人利益保护的纠纷。法院受理的案由是共有纠纷。

《拆迁安置补偿协议》中的被照顾人

这个案件中，拆迁安置房屋属于公房，户口中既有原告也有被告。房屋采取 了价值标准房屋调换，明确了被安置人员为被告。

法庭审理过程中，法院主动到上海市新虹动拆迁有限公司调查了系争房屋的 拆迁补偿安置款项的构成和发放情况。法院确认，房屋动迁货币安置款24万，奖励费3万，速遣费1万，一次性补贴（照顾2人），按口径补贴1.9万，设备 迁移费1万，实际发放拆迁补偿安置款为32万。并且注明了上述照顾两人为原 告2人。原因是该两人户籍在被拆除房屋内，但他处有住房，不能被认定为安置 人员，但是拆迁人确认原告两人予以照顾。

据此，法院确认，原告两人虽然不是被拆迁房屋的安置人员，但是拆迁单位 给予其20万的动迁款的依据并非基于其被安置人员的资格，而是依据基地口径 给予的照顾款。所以，法院最终确定，这笔照顾款和补偿安置款的性质迥异。判 决被告支付给原告动迁款20万。

因此，律师或者当事人在研究《拆迁安置补偿协议》时，不但要注意保护被安置 人员的权利，也要维护为《拆迁安置补偿协议》确定的其他人员的权利。如本案 中，被照顾人就可以主张拆迁单位给予的照顾款。

被照顾人的法律概念分析

张雷律师认为《拆迁安置补偿协议》的本质是拆迁人和被拆迁人签订的平等 民事合同。因此享有权利义务的人就是《拆迁安置补偿协议》的双方当事人。但 是也不排除在合同中约定为第三人利益，赋予被安置人之外的人享有权利。应当 讲，《拆迁安置补偿协议》既是拆迁法律关系双方确定权利义务的依据，也是被

拆迁人一方内部确定共有权利的依据，是重要的法庭证据。张雷律师认为，无论 是打赢拆迁安置补偿协议纠纷还是打赢共有财产纠纷都要注意研读《拆迁安置补 偿协议》的内容，明细拆迁补偿安置款的构成和发放情况。

12、以“被安置人权利”为视角解读上海法院若干判决

张雷律师按：严格按照法律规定，房屋拆迁的补偿款归属于房屋所有权人或 者公房承租人。但房屋拆迁安置补偿协议的本质仍属于平等主体之间订立的民事 合同，遵循意思自治的民事法律原则。补偿内容可能超出法律的规定。比如拆迁 时可能考虑到托底安置，按人口安置。张雷律师认为，拆迁补偿款的组成包换了 法定部分和意定部分。考虑人口因素，就会补充法定补偿的内容。也造成动迁款 的分割不能完全按照法定标准进行分割。因人口增加的部分，必然归属与增加的 人口。张雷律师试以“被安置人权利”为视角解读上海法院最新做出的几份判决 供各位读者思考。

(2009)沪二中民一(民)终字第2063号

拆迁人与被拆迁人签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，核定安

置人口为5人。动迁安置补偿款中包括了货币补偿款、奖励费、速迁费、面积奖 励费，是按5个人计算，故原告享有五分之一份额。至于根据该户的特殊情况对 实际需要解决住房安置人员的一次性补贴，未考虑原告的因素，故该款中没有原 告的份额。

被安置人是否一定享有全部货币补偿款的平均分割权？不一定，应当按照货 币补偿款的内容组成，确定被安置人享有的财产份额。

(2009)浦民一(民)初字第9508号

案件查明事实中，在《某旧区改造房屋拆迁补偿安置办法》第八条执行政府 规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿安置第4项规定，以《租房凭证》记载 的面积为准，以认定的居住人口为标准，人均建筑面积低于10平方米的照顾到 人均建筑面积10平方米。

核定拆迁房屋安置补偿款的总金额时，应当考虑被拆迁房屋的面积，如果房 屋面积较少，但被安置人口较多，则应当采取特殊的面积计算方法，即按照人均 最低面积补贴。这个案件中将以将房屋建筑面积照顾到人均建筑面积10平方米。因此，被安置人口数可能影响到被拆迁房屋的面积，进而影响到总的货币补偿金 额多少。

(2009)卢民一(民)初字第439号

法院认为，签订的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》中约定了被安 置人员包换了原告三人。并且双方协商确定房屋拆迁货币补偿安置款的过程中实 际考虑了原告三人的因素，故原告三人可以作为系争房屋的被安置人员获得相应 的补偿。但原告三人的房屋拆迁货币补偿款的金额不应单纯的根据房屋的户籍或 被安置人员的请款平均分割，而应当根据房屋的承租情况、实际居住情况、户籍 迁入情况、房屋的使用情况、拆迁货币补偿安置款的组成情况，综合予以考虑。

综合上面三个案例，可以看出，被安置人并不当然的享有被拆迁款的货币请 求权。而应当考虑货币补偿款的组成，各个组成部分的权利来源。如果某一部分 的补偿款来源与被安置人的人口数有关，则被安置人享有该部分补偿款的分割权； 如果某一部分的补偿款来源与被安置人的人口数无关，则被安置人不享有该部分 补偿款的分割权。

13、企业承租的厂房遇到拆迁时的法律思维

张雷律师按：新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定“房 屋征收部门与被征收人..订立补偿协议”，即订立补偿协议的主体不再是原《城 市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体，而仅是房屋 的所有权人和政府两方主体。承租人被排除在拆迁法律关系之外，丧失了协议的 签约权。如此规定的结果是，承租人维权的法律思维发生深刻的变化，承租人只 能局限于承租法律关系的范畴，向出租人主张权利。承租人和出租人的房屋租赁 法律关系是否有效，是否成立，是否继续存在，是承租人在维权时首先要考虑的 问题。如下两个案例，诉讼思维不同，得到的法律后果也大相径庭。

确认之诉·确认事实租赁关系

2004年10月27日，大明公司和金如公司签订了租赁合同，约定大明公司 承租金如公司的厂房，租赁期限为2004年11月26日至2008年11月25日。（分 析：租赁期限超过六个月，租赁合同有书面协议，受合同法保护。）

2009年05月15日，拆迁人和金如公司签订了《上海市城市非居住房屋拆 迁补偿安置协议一份》，约定拆迁人补偿金如公司补偿款4880万元，包括货币补 偿、停产停业损失、设备迁移费、装潢费、未见证面积补偿等。（分析：拆迁人 应当与金如公司和大明公司共同签订补偿协议，双方签订协议的做法违反了拆迁 条例的规定，但实践中难以否认协议的效力；拆迁协议签订时间在租赁合同期限 之外。）

2009年06月04日，大明公司向法院提起诉讼，要求确认其与金如公司存

在事实租赁关系，法院经审理后确认了双方2008年11月26日至2009年04月 30日之间存在着事实租赁关系。（分析：租赁协议期届满，根据《合同法》第236 条的规定，双方未对租赁关系提出异议，推定原租赁协议继续有效，但租赁期限 为不定期租赁。拆迁许可证颁发在租赁期间内。）

2009年07月06日，大明公司起诉金如公司，要求支付拆迁补偿款220万

元。法院审理时认为，双方在2008年11月26日至2009年04月30日之间经生 效判决确认，存在事实租赁关系，而该厂房系于2009年2月被纳入动迁范围，故大明公司作为承租人有权对系争房屋动迁后的相关拆迁补偿利益主张权利。最

终判令金如公司支付大明公司拆迁补偿款约100万元。（分析：先确认租赁关系 再追索动迁利益，大明公司维权手段十分有效。法院认可拆迁许可在租赁期间，则可主张动迁利益。）

本案中，大明公司首先提起了确认事实租赁关系的诉讼，然后基于租赁关系 起诉主张动迁利益，取得了满意的法律后果。

未提反诉，法院判决按期限搬离

2002年05月28日，实业公司与贸易公司签订《租赁协议书》，由贸易公司 承租实业公司厂房，租赁期自2002年07月01日至2005年06月30日。双方保 证遇到国家征用，双方无条件服从，逐步搬走。租赁期满后，双方未签订续订协 议，但贸易公司仍继续占用厂房，并继续支付了至2008年12月底的租金。（分 析：租赁协议有效，期满后双方形成不定期租赁合同）

2009年初，贸易公司欲向实业公司支付第一季度租金时，遭到了实业公司 的拒绝。实业公司随后发通知给贸易公司，表示该厂房已经纳入到拆迁许可证范 围内，要求贸易公司接到通知后于2009年03月31日前搬离。（分析：实业公司 在不定期租赁期限内，行使《合同法》第232条的随时解除权，该行为合法有效。贸易公司也应当在租赁法律关系范围内寻求解决问题的途径）

后贸易公司未搬离，实业公司起诉至法院要求贸易公司搬离。法院认为，实 业公司向贸易公司发出的通知，符合合同法的规定，双方的租赁关系自通知到达 时解除，贸易公司应当搬离系争房屋和场地。（分析：贸易公司未能提出反诉，要求实业公司进行补偿，丧失了维权的最佳时机。）

本案中，贸易公司如果能够积极申请政府信息公开，获知承租的厂房在2007 年08月15日即已经纳入了拆迁范围内，则可以第一个案例相同的诉讼请求，向 实业公司主张动迁利益。法律思维不正确，只能承受承租利益受到的损害。

14、承租的厂房被强制拆除，未保留证据损失惨重

企业承租集体建设用地，建设的房屋不能取得房地产权证，在拆迁中，这类 房屋被认定为违章建筑而遭强制拆除的情况，不在少数。如果承租的厂房被强制 拆除后，企业再提出补偿诉讼，会因为无法评估定价，只能承受举证不能的后果。承租厂房的企业怎么办，先看如下案例。

【案例分析】

承租厂房，投入巨大，遭遇拆迁

2004年01月01日，金某某与某村民委员会的直属企业某某实业公司签订 了《租赁协议书》，约定金某某承租实业公司8.6亩的土地，租赁期限为27年。随后金某某即在承租的土地上建造了仓库、厂房，并开始对外招租。（分析：上 海周边有很多类似情形，利用集体土地建设房屋，对外招租，用于堆场、仓库等。这些仓库厂房多数不能取得房地产权证。）

2005年01月01日，金堂公司与金某某签订了《房屋租赁协议》，承租金某

某所建造的1028平方米的厂房，租赁期间至2020年12月31人。随后金堂公司 对厂房进行了基础工程改造、装修、投入机械设备等，共计花费200余万元。（分 析：在不能取得规划许可的土地上建造房屋的行为违法，即使不遇到动拆迁，也 会被认定为违章建筑。企业承租厂房应当对房屋产权及性质、用途有所了解，做 好法律风险防范。）

2006年08月30日，拆迁基地向金某某和金堂公司发出《通知》，告知动拆

迁事宜，并要求拆迁范围内的各种合同一律终止执行。同时，拆迁基地也出台了 《拆迁方案》，约定对使用非居住房屋的装修、搬迁补贴和停工停产损失，一次 性按照建筑面积给予每平方米50-200元的补偿。（分析：租赁期间内发生动拆迁，拆迁人公告了补偿标准。）

2007年03月07日，金某某和拆迁基地签订了《集体所有土地厂房拆迁补 偿协议》，共计获取动迁补偿款380万元。金堂公司得知这一消息后，多次与金 某某协商，主张对其进行补偿，但均无后果，遂拒绝搬迁。（分析：由一手承租 人与拆迁基地签订了补偿协议。金堂公司充分协商，但却未能做好两手准备。）

2007年08月03日，金堂公司收到了区城市管理监察大队出具的《限期拆

除违法建筑决定书》，认定金堂公司承租的厂房未经规划管理部分依法批准，属 擅自搭建的违法建构物，要求于2007年08月09日前自行拆除。2007年11月，金堂公司承租的厂房遭到有关部门的强制拆迁。（分析：拆迁基地动用多种手段 强制拆除房屋，包括动用城市管理力量。）

已被拆除，无法鉴定，举证不能败诉

随后，金堂公司向法院提起诉讼，要求金某某赔偿其租赁违章建筑所造成的 损失200余万元。诉讼中，应金堂公司的申请，法院于2008年10月27日委托 了房地产估价公司对因拆除房屋造成的实际损失进行鉴定。但房地产估价公司回 函称：因估价对象已被拆除，且金堂公司不能提供与估价对象相关的原始材料，故无法对委托评估的对象进行评估。（分析：承租企业能获得的补偿有多少，评 估是关键。但房屋已被拆除，何谈维权？如果能够提供与估价对象相关的原始材 料，也可以进行评估。）

最终法院因为金堂公司不能提供鉴定报告，只能酌情比照金某某获得的拆迁 补偿款中装修、设备搬迁和停产停业损失的数额，为了减少当事人的诉累，确定 金某某按照拆迁补偿安置协议确定的标准补偿金堂公司20万元。（分析：承租人 损失多少以鉴定结论为准，但也要参考拆迁人的补偿标准。）

根据如上案例可以看出，承租企业应当在拆迁中学会保留证据。如果能够提 前聘请专业的评估公司、测量公司介入，对厂房的面积、设备等因素进行评估、测量，并在评估测量过程中保留原始证据、进行录音录像留存，则可以在厂房被 拆除后，通过法院鉴定的方法保护自己的权利。

第二篇：动迁工作总结

2010年上半年动迁工作总结

来源：东洲街道办事处 责任编辑：马娜 发布时间：2010-08-04 17:48

动迁工作总结

半年来，在区委、区政府、区动迁办的正确领导下，在相关部门的大力协助下，东洲街道拆迁工作一直在持续、平稳中进行。全街道旧城拆迁改造工作取得了阶段性的进展。为使今后工作更快、更好地开展，现将半年来拆迁工作总结如下：

一、任务完成情况

北安社区绥化路西段45号楼、45-1号楼、36号楼经过半年来的工作，居民们已同意签订协议，总户数256户，其中：3户公建、现已签订协议250户；未签3户。

向阳社区三角地拆迁共6栋楼，总户数259户，其中包括平房3户。目前已签协议246户，未签协议13户。

五满意社区黑河路38号楼、38-1号楼、东洲北街1号楼，总户数263户，其中：平房7户，现已签订协议113户。

金南社区危旧房屋改造拆迁，总户数230户，已签协议195户。

二、主要做法

（一）高度重视，精心部署，认真做好拆迁宣传工作

根据市政府城区规划、旧城区改造精神，按照区拆迁办的要求。我街道高度重视，街道两位副主任亲自工作在第一线，组织成立了房屋验收组和社区工作宣传组，对相关工作人员召开了拆迁动员会。传达了市、区政府对我们街道拆迁的指示精神，明确了今后的工作方向和主要任务。要求全体工作人员认清拆迁形势，努力克服困难，以实事求是、认真负责的工作态度，扎实的工作作风和饱满的精神状态，做好拆迁工作。

（二）采取多种形式，开展拆迁工作

在深入调查走访拆迁工作中，居民们反应比较多的问题就是：不愿意回迁时居住高层楼层，高层房屋公摊面积大，不能恢复原有面积等诸多情况，拒签协议。同时，地区差异、生活水平的不同，加上受其他城区动迁工作的影响，一些居民对动迁政策不满意。先后有居民到区、市信访局进行上访，我们针对这一情况开始对上访居民再次进行入户、走访，做他们的思想工作。在向阳社区拆迁过程中，街道杨书记李主任亲临工作现场，为百姓宣传政策，遭受居民们的围攻，并辱骂领导。居民们情绪的激动，并没有影响到领导们为百姓工作的决心，反而非常耐心的为居民们解释、讲解拆迁政策。街道高主任用粘贴温馨提示的方法对每家每户进行政策宣传，将宣传单逐户发放。白天我们的社区干部入户宣传，晚上我们街道的几位领导进行个别走访，了解居民的实际情况。

（三）稳定、扎实、做好安置工作

拆迁工作的不断推进，居民们反应问题也越来越集中起来。要面积，要补偿，要新的政策，矛盾不断出现随机性、反复性、突发性、工作越来越困难，面对拆迁工作困难重重，我们主要还是从提高自身素质和业务水平着手，耐心细致的面对百姓，“晓之以理，动之以情”地做居民们的工作，在坚持原则的基础上带着情感去做工作，不偏不倚，实事求是。在不违反政策的前提下，对拆迁当事人存在的实际困难给予适当的帮助。北安社区45号楼和45-1号楼居民反映强烈的问题。区委、区动迁办结合实际，已给居民们满意的答复，使两栋楼的居民五月初签定协议达98%，目前开发商已进入施工期；向阳社区60多名居民到抚顺市委、市信访局上访。2010年1月14日，60多名居民雇用

2台客车到辽宁省委、省信访局上访。我街道领导带领机关干部、社区干部亲自到省信访局接访，并将上访居民领回抚顺市信访局，由相关领导为他们进行政策解答。回来后，我们又针对居民们的思想动态，继续做他们的工作，街道书记、主任亲自找有关上访组织者谈话。对他们的具体问题，具体分析，对真正存在有实际困难的家庭给予一定的救助、补偿。2010年2月初，向阳社区居民王刚、李桂华等6人先后两次进京上访，反应动迁停水、停电、停暖气等现象。对此我们进行了走访了解，实际调查，情况并非属实。上述情况是在已无人居住的楼里。在居民搬迁后，偷盗现象屡屡发生。暖气管线漏水，设施被盗或者损坏等原因，被迫实行的拆卸。此类情况反映出，个别居民心存一丝私心，为此想多得一些实惠。2010年3月1日，向阳社区又有8名居民预进京上访，被拦截送进学习班学习。对上访重点的居民，我们在走访过程中向他们宣传、贯彻我们的动迁政策是公平、公正、公开的，有问题，有矛盾我们可以协商解决，但绝不是走你们的上访之路。

自东洲街道进行拆迁工作以来，无论是拆迁办、街道领导还是抽调的工作人员都以积极负责的态度，扎实的工作作风，认真做好本职工作。他们主动放弃节假日休息，经常加班延点，深入一线进行调查研究，调节拆迁矛盾和纠纷。不厌其烦地做耐心细致的动员工作。特别是街道书记、主任及社区

干部们付出了辛勤的汗水。目前我们街道内的金南社区、五满意社区的危旧楼仍在拆迁中。

通过半年来的动迁工作，使我们更加深刻的认识到领导的重视，思想的统一是做好动迁工作的保证。各个部门积极配合，协商一致是做好动迁工作的关键。诸多的工作经历为我们积累了丰富经验，同时也为今后更好的做好拆迁工作打下了坚实的基础。我们坚信在区委、区政府、东洲街道工委的带领下，我们东洲街道的整体拆迁工作一定会顺利、圆满地完成。

2010年6月25日

第三篇：关于动迁委托书户主[范文模版]

尊敬的新华公司领导：

我叫李安根，是桃花街63号户主，因为房屋土地证找不到，所以委托我儿子李勇前去贵公司办理补证手续，望贵公司予以办理。

特此证明

委托人：李安根 受托人：李勇

20xx年12月1日

注释：

1、拆迁补偿协议全套资料：

（1）被拆迁房屋产权证明原件（准建证、三级政府批文等）；

（2）被拆迁房屋户主证明复印件（身份证、户口册等）；

（3）房屋测绘资料、评估造价报告等原件；

（4）补偿协议原件；

（5）资金审批单原件；

（6）拆迁公司补偿协议内部审批单；

（7）规定的其他审核要件。

2、审核内容：

（1）签订协议所需要件的齐备性、合法性、有效性，包括被拆迁房屋的相关要件以及被拆迁人的身份证明文件等。

（2）补偿方式是否严格按照相关标准，即补偿的合法合规性。

（3）补偿协议形式是否完整，补偿的计算过程是否准确等。

3、该流程适用于公司自己的拆迁项目或者有拆迁委托方，但委托方不审核补偿协议的情况。

青岛市公安局李村派出所：

现由于***身在外地，不便去贵处办理户口迁移手续，特委托同学***（男，身份证号：*****）将***（户主，身份证号***617）、***（妻子，身份证号*******）及***（女儿，身份证号*******）三人户口由***市李沧区**路**号**单元**户迁入到**省**市****路**户，请予以协助办理。

联系电话：***：01235888888

***： 123456789

本委托书有效期至20xx年6月15日。

委托人：***

20xx年5月1

甲方（委托方）： 身份证号码：

联系电话：

已方（委托方）： 身份证号码：

联系电话：

一、为规范甲乙双方各自行为，维护甲乙双方各自利益，保证委托事项的顺利完成，双方共同签署本合同。

二、本合同“委托事项”是指：受甲方委托，乙方承诺为甲方安排国企就业，解决北京户口。

三、双方开设专用账户，专门用于支付本合同所涉及款项，账户户主为乙方。

四、委托事项办理时间： 年 月 日至 年 月 日

五、甲方责任：

1、提供真实、准确、有效的与委托事项相关资料

2、在合作签订的同时付定金叁万元整

3、甲方需配合乙方工作，但仅限于提供真实的本人资料和及时付款给甲方。

4、后期相关费用由甲乙双方商定支付每次付款由甲方转账给乙方专用账户，乙方须同时天具收条。

六、乙方责任：

1、委托事项的要求提出事情解决方案

2、按委托事项的进展情况及时向甲方通报

3、若非甲方原因导致委托事项没有完成，或者在协议期内乙方无法完成委托事项，乙方须无条件退回甲方全部预付款项。

4、乙方需要向甲方提供真实的身份证明复印件

5、乙方须真实办理委托事项，不得欺骗与隐瞒，否则甲方可终止协议。

七、本合同总费用共计人民币：叁拾万元整

八、本合同一式两份，甲方、乙方各执一份未尽事宜双方商定，签署书面文件后产生约束力。

甲方： 乙方：

签订时间：

第四篇：动迁令

齐齐哈尔市中心城区国有土地上房屋征收与补偿办法 2011-04-06 14:15:59 来源： 齐齐哈尔市政府

齐齐哈尔市人民政府令

《齐齐哈尔市中心城区国有土地上房屋征收与补偿办法》业经二〇一一年三月十八日市人民政府十四届五十六次常务会议讨论通过，现予发布，自二〇一一年四月十五日起实施。

市长 韩冬炎

二〇一一年三月二十五日

第3号

第一章总 则

第一条为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，促进房屋征收工作的顺利实施，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市中心城区(龙沙区、铁锋区、建华区)范围内国有土地上的房屋征收与补偿工作，适用本办法。

第三条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)按本办法的规定给予公平补偿。

第四条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第五条齐齐哈尔市城市房屋拆迁管理办公室为市人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)，负责组织实施中心城区内的房屋征收与补偿工作。

中心城区内的各区人民政府负责所辖行政区域内的棚户区改造房屋征收补偿工作。

市、区人民政府有关部门应当按本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

市建设行政管理部门应当会同财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第六条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位(以下称实施单位)，承担房屋征收与补偿的具体工作，但该实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门应当对实施单位在委托范围内的房屋征收与补偿行为进行监督并对其行为后果承担法律责任。

第七条从事房屋征收与补偿工作的人员，应经过房屋征收部门专业培训。

第二章房屋征收补偿

第八条市、区人民政府应当对房屋被征收人给予补偿。

前款所称补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿；

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

为鼓励被征收人搬迁，对积极搬迁的被征收人，市、区人民政府按照本办法第三十条的规定给予奖励。

符合本办法规定照顾对象的补助，按本办法第五章规定执行。

第九条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

第十条具有合法产权证被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，依法由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国家相关规定独立、客观、公正地予以评估确定。

被征收房屋已装修的，房地产价格评估机构应当出具单独的装修评估报告。

被征收人选择货币补偿的，按本条第一款规定确定的房屋价值的补偿标准对被征收人予以补偿。

第十一条房地产价格评估机构应当入户对被征收房屋进行评估，并通过录音、录像等方法对评估的标的物做好取证工作，逐户出具评估报告。房地产价格评估机构在房屋征收现场应派专人做好解释工作。

被征收人应当配合房地产价格评估机构做好评估工作，拒不配合的，自行承担相应责任。

第十二条房地产价格评估机构应当将评估结果在房屋征收范围内进行公示。房屋评估报告应当逐户送达，送达回执应当存档。

第十三条被征收人对评估报告有异议的，可在收到评估报告之日起5日内，向作出评估报告的原房地产价格评估机构书面申请复估，房地产价格评估机构应当在5日内出具复核结果报告。

被征收人对复核结果有异议，应当在收到复核结果之日起5日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当在10日内出具鉴定结果。

第十四条征收可享受房改政策未参加房改的直管公产及单位产的住宅房屋，房屋承租人其他住宅房屋从未享受房改优惠政策的，房屋承租人选择货币补偿应当将房地产价格评估机构确定的被征收房屋补偿总额中的5%付给房屋产权人，95%付给房屋承租人。

第十五条房屋产权证载明为住宅，实际用于经营12个月以上、已依法取得营业执照的经营性用房，按住宅房屋予以补偿或安置；其实际用于经营的建筑面积部分，按本办法第二十四条和第二十九条规定，计发一次性搬迁费和三个月停产停业损失补偿。

第十六条1998年以前批小建大的有证平房住宅，其超出房屋产权证标注的面积3平方米以上部分，其房屋价值按本办法第十九条第(一)项规定给予补偿，但其超过产权证标注的建筑面积部分，不能作为安置房屋面积和计发搬迂补偿的依据。

通过房改获得房屋产权的被征收人，对原房屋产权证载明的建筑面积有异议的，可以书面申请市房屋测绘仲裁委员会对其房屋面积重新鉴定，房屋征收部门应当按鉴定结果对被征收人给予安置或补偿。

被征收人应当交纳房屋面积鉴定费。

第十七条自建或自建公助的无证住宅房屋符合下列全部条件并按本办法第十八条规定提供证明材料的，给予安置或补偿：

(一)建造于2000年以前；

(二)独立开门，檐高在2.2米以上，墙体厚度不低于37厘米；

(三)房屋坐落位置与居住人持有的独立居民户口标注的地址相一致，并形成独立家庭；

(四)未出租或转借他人；

(五)仅用于居住；

(六)为居住人唯一住房。

不符合上述规定和本办法第五十三条、第五十四条规定的无证房屋，按本办法第二十条规定予以补偿。

第十八条无证住宅被征收人应当配合房屋征收部门或实施单位做好无证住宅房屋确认补偿、安置工作并提供下列证明材料：

(一)居民户口和居民身份证；

(二)房屋所在地街道办事处出具的居住情况证明；

(三)户口所在地公安部门户籍状况证明；

(四)其他应当提供的材料。

无证住宅被征收人应当保证提供的证明材料和房屋状况的真实性。采取虚假手段骗取补偿或安置的，一经发现，所订立的补偿协议自行废止，由房屋征收部门依法追回违法所得，无证住宅被征收人自行承担由此产生的相关经济损失。

第十九条无证住宅被征收人符合本办法第十七条规定的，区分情况，按下列标准补偿或安置：

(一)无证住宅被征收人选择货币补偿，按被征收房屋重置价格予以补偿。

(二)无证住宅被征收人选择房屋产权调换的，按本办法第三十四条第二款或第三十五条第二款规定予以安置。

第二十条征收被征收人自接的偏厦、门斗等建筑物，按建筑面积每平方米180元标准予以补偿；非民用烟囱等构筑物，按其重置价格结合成新予以补偿。

第二十一条对被征收人的附属设施按下列标准进行补偿：

(一)有线电视，每户300元；

(二)电话，每部迁移费100元；

(三)动力电，每千瓦270元；

(四)燃气设施，每户1500元；

(五)其他地上附属设施按市政府相关规定执行。

第二十二条凡已给予补偿的建筑物、构筑物及附属设施，均交由房屋征收部门处置。

第二十三条征收住宅房屋，按被征收房屋产权证载明建筑面积每平方米12元标准计发一次性搬迁费。按上述标准计算一次性搬迁费低于460元的，按460元计发。

第二十四条征收非住宅房屋，按被征收房屋用途计发搬迁费：

(一)房屋为办公性质的，按建筑面积每平方米12元标准计发；

(二)房屋为商服性质的，按建筑面积每平方米18元标准计发；

(三)房屋为生产加工性质的，按建筑面积每平方米36元标准计发。对设备较多的生产加工企业，房屋征收部门也可根据设备拆装、运输所发生的费用支付搬迁费。房屋征收部门负责搬迁的，不支付搬迁费。

住宅改为非住宅房屋的被征收人搬迁费，可比照上述标准计发一次搬迁费。

第二十五条房屋被征收人选择货币补偿的，发给一次搬迁费；选择房屋安置的，发给两次搬迁费。

第二十六条住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，自被征收人房屋搬迁验收之日起至通知进户之日止，以原住宅房屋产权证载明建筑面积每平方米10元标准，按月对被征收人计发临时安置费。

住宅房屋为直管公产或单位产权的，临时安置费应当发给房屋承租人。

第二十七条非住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，自被征收人房屋搬迁验收之日起至通知进户之日止，以原非住宅房屋产权证载明的建筑面积为依据，视实际用途和过渡期限，对被征收人按下列标准计发临时安置费：

(一)被征收房屋为办公性质的，按月以被征收房屋建筑面积每平方米10元的标准计发临时安置费；

(二)被征收房屋为商服性质的，按月以被征收房屋建筑面积每平方米20元的标准计发临时安置费；

(三)被征收房屋为生产加工性质的，按月以被征收房屋建筑面积每平方米16元的标准计发临时安置费。

第二十八条安置多层住宅房屋的，其过渡期限一般不超过18个月；安置高层住宅房屋的，其过渡期限一般不超过24个月；安置商服用房的，其过渡期限一般不超过24个月。

过渡期限超过前款规定期限的，其超过规定期限部分加倍计发临时安置费。

第二十九条被征收房屋用途为商服或生产加工性质的非住宅房屋，因征收房屋造成停产停业损失的，区分情形，依据过渡期，按下列标准对被征收人计发停产停业损失补偿：

(一)被征收人能够提供税务部门出具应纳税所得额和向劳动保险部门交纳劳动保险统筹基金确定的职工人数，按下列公式计算停产停业损失补偿：

上应纳税所得额÷12个月+上职工月工资总额

(二)被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额和向劳动保险部门交纳劳动保险统筹基金的职工人数，但被征收房屋在房屋征收决定公告发布前实际用于经营且能够提供营业执照和税务登记等证照、手续的，以被征收房屋产权证载明的建筑面积每平方米100元的标准计发停产停业损失补偿。

非住宅房屋被征收人选择货币补偿的，区分情形，按本条第(一)项或第(二)项标准计发三个月一次性停产停业损失补偿；被征收人选择房屋产权调换的，自房屋搬迁验收之日起至通知进户之日止，对被征收人按月计发停产停业损失补偿。

房屋征收决定公告发布前已停产停业的非住宅房屋，对被征收人不予计发停产停业损失补偿。

第三十条被征收人自房屋征收决定公告发布之日起20日内完成搬迁的，以被征收房屋建筑面积每平方米30元的标准，对住宅房屋被征收人给予奖励，按上述标准计算低于1200元的，按1200元计发；以被征收房屋建筑面积每平方米60元的标准，对非住宅房屋被征收人给予奖励，按上述标准计算低于5000元的，按5000元计发。住宅改非住宅的，可比照非住宅标准予以奖励。

房屋征收决定公告发布前已出租的非住宅和住宅改为非住宅，被征收人与房屋承租人有约定的，从其约定。

第三十一条经有关部门确认的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

第三章住宅房屋安置

第三十二条被征收人房屋的安置地点应当按规划要求就地或易地给予安置。

第三十三条被征收人应当服从城市总体规划，自行选择多层或者高层住宅安置用房。

本条所称高层住宅，是指整体建筑为七层(含七层)以上的住宅房屋。

第三十四条私产有证住宅房屋被征收人选择多层安置用房的，按被征收房屋建筑面积就近靠标准户型安置，其被征收房屋产权证载明建筑面积与新安置房屋建筑面积相等部分，按照“征一还一”原则，不结算差价；新安置标准户型房屋的建筑面积超过被征收房屋建筑面积部分，由被征收人按新安置房屋的本体工程造价交纳增加面积款。

按本办法第十七条规定确定的无证住宅被征收人选择多层安置用房的，安置建筑面积不低于40平方米的房屋，其被征收房屋建筑面积按50%折算后的建筑面积与新安置房屋建筑面积相等部分，不结算差价，超过部分按新安置房屋的本体工程造价交纳增加面积款；无证住宅被征收人还要增加安置面积的，可上调到建筑面积不低于50平方米的安置用房，其新增加建筑面积部分按新安置房屋成本价交纳增加面积款。

第三十五条楼房被征收人选择高层住宅的，被征收房屋产权证载明建筑面积与新安置房屋建筑面积相等部分，不交纳差价。

平房被征收人选择高层住宅的，有产权证的被征收房屋按产权证载明建筑面积、无产权证的被征收房屋按有关部门确认的建筑面积先按50%折算，折算后的建筑面积与新安置房屋建筑面积相等部分，根据下列标准结算差价：

(一)被征收房屋为砖混结构的，每平方米结算50元差价；

(二)被征收房屋为砖木结构的，每平方米结算80元差价；

(三)被征收房屋为其它结构的，每平方米结算120元差价。

新安置标准户型房屋的建筑面积超过被征收房屋产权证载明的建筑面积或无证住宅按50%折算后所得建筑面积部分，楼房被征收人应按多层住宅的本体工程造价交纳增加面积款；平房被征收人应按多层住宅的本体工程造价上浮8%交纳增加面积款。

第三十六条征收可享受房改政策未参加房改的直管公产及单位产权住宅房屋，在房屋承租人按被征收房屋评估价格的5%向房屋征收部门交纳投资款后，可比照本办法规定，视为私产有证房屋对被征收人进行安置。

第三十七条多层住宅房屋安置用房标准户型的建筑面积分别为：40平方米、50平方米、60平方米、70平方米。

高层住宅房屋安置用房标准户型的建筑面积分别为：45平方米、56平方米、67平方米、78平方米、89平方米、100平方米、112平方米、123平方米。

第三十八条被征收人选择多层住宅安置用房的，房屋征收部门按下列办法进行安置：

(一)被征收房屋建筑面积低于40平方米的，安置建筑面积不低于40平方米的房屋；被征收人要求增加安置面积的，可再上调到建筑面积不低于50平方米的房屋。

(二)被征收房屋建筑面积高于40平方米低于50平方米的，安置建筑面积不低于50平方米的房屋；被征收人要求增加安置面积的，可再上调到建筑面积不低于60平方米的房屋。

(三)被征收房屋建筑面积高于50平方米低于60平方米的，安置建筑面积不低于60平方米的房屋；被征收人要求增加安置面积的，可再上调到建筑面积不低于70平方米的房屋。

(四)被征收房屋建筑面积高于60平方米低于70平方米的，安置建筑面积不低于70平方米的房屋。

凡属上述上调一个户型的安置房屋，其新增加建筑面积部分均按成本价交纳增加面积款。被征收人的安置房屋上调户型后，规划新建安置用房还有剩余面积的，可允许再增加安置面积，其增加的建筑面积部分按市场价格交纳增加面积款。

第三十九条被征收人选择高层住宅安置用房的，房屋征收部门按下列办法进行安置：

(一)被征收房屋建筑面积低于40平方米的，提供一套建筑面积不低于45平方米的安置用房。

(二)被征收房屋建筑面积高于40平方米、低于50平方米的，提供一套建筑面积不低于56平方米的安置用房。

(三)被征收房屋建筑面积高于50平方米、低于60平方米的，提供一套建筑面积不低于67平方米的安置用房。

(四)被征收房屋建筑面积高于60平方米、低于70平方米的，提供一套建筑面积不低于78平方米的安置用房。

(五)被征收房屋建筑面积高于70平方米、低于80平方米的，提供一套建筑面积不低于89平方米的安置用房。

(六)被征收房屋建筑面积高于80平方米、低于89平方米的，提供一套建筑面积不低于100平方米的安置用房。

(七)被征收房屋建筑面积高于89平方米、低于100平方米的，提供一套不低于112平方米的安置用房。

(八)被征收房屋建筑面积高于100平方米、低于112平方米的，提供一套不低于123平方米的安置用房。

(九)被征收房屋产权证载明建筑面积超过123平方米的，就近上靠标准户型，提供一套建筑面积不低于被征收房屋建筑面积的安置用房，该安置用房建筑面积超过被征收房屋建筑面积部分，按高层住宅本体工程造价交纳增加面积款。

被征收人获上述标准户型后还可以自愿上调一个户型。上调户型后所增建筑面积部分，楼房被征收入应按多层住宅成本价交纳增加面积款；平房被征收人应按多层住宅成本价上浮8%交纳增加面积款。被征收入上调户型后，还要增加安置面积的，其新增建筑面积部分，按高层住宅市场价格购买。

第四十条被征收人选择高层住宅进行房屋产权调换的，在按本办法第三十九条规定上靠标准户型后，房屋征收部门应依据下列规定免收部分新增面积款：

(一)被征收房屋建筑面积上靠45平方米标准户型的，免收5平方米增加面积款；

(二)被征收房屋建筑面积上靠56平方米标准户型的，免收6平方米增加面积款；

(三)被征收房屋建筑面积上靠67平方米标准户型的，免收7平方米增加面积款；

(四)被征收房屋建筑面积上靠78平方米标准户型的，免收8平方米增加面积款；

(五)被征收房屋建筑面积上靠89平方米标准户型的，免收9平方米增加面积款；

(六)被征收房屋建筑面积上靠100平方米标准户型的，免收lO平方米增加面积款；

(七)被征收房屋建筑面积上靠112平方米标准户型的，免收12平方米增加面积款；

(八)被征收房屋建筑面积上靠123平方米标准户型的，免收13平方米增加面积款。

第四十一条被征收房屋布局符合分户条件且被征收入的人口结构形成两个独立家庭在2年以上的，允许分户安置；分户后按规定安置的标准户型建筑面积减去被征收房屋建筑面积所增建筑面积部分，按成本价格交纳增加面积款。

被征收人选择多层住宅进行房屋产权调换，被征收房屋建筑面积超过70平方米(不含本数)，按照多层住宅安置用房最大标准户型安置后，剩余建筑面积就近上靠标准户型(不允许上调户型)，其增加的建筑面积部分按多层住宅房屋的成本价交纳增加面积款。

第四十二条住宅房屋被征收入自选安置用房楼层顺序号按下列规定确定：

(一)被征收房屋是平房的，依据搬迁和交齐投资款时间确定顺序。顺序号相同的，再按各户人口年龄排列顺序，年龄大者顺序号在前。

(二)被征收房屋是楼房的，依据搬迁和交齐投资款时间确定顺序。顺序号相同的，再依据被征收房屋楼层确定顺序号；以中间楼层为界，每上升或下降一个楼层，下降一层在前，顶层排在最后。按本条规定方法排列后顺序仍相同的，再按户口簿载明的年龄排列顺序，年龄大者，顺序号在前。

(三)被征收人家庭主要成员中下肢残疾达到2级以上，其搬迁和交齐投资款时间排列的顺序号相同的，被征收人的自选安置用房顺序号应排在最高年龄或原中间楼层的前面。

第四十三条房屋重置价格、本体工程造价、成本价格由市建设行政管理部门会同物价部门测算并依法定程序确定后，发布执行。

第四章非住宅房屋安置

第四十四条非住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，区分情形，按下列规定收取差价款：

(一)被征收房屋产权证载明的用途为商服用房的，被征收房屋建筑面积与新安置房屋建筑面积相等部分按被征收房屋重置价格与新安置房屋本体工程造价结算差价；

(二)被征收房屋产权证载明为生产加工、办公或者仓储等性质的非住宅房屋，在新规划的商服用房能满足被征收房屋安置的前提下，允许被征收入进行房屋产权调换；被征收人应交纳被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价款。

第四十五条征收生产加工企业房屋，被征收入同意易地安置的，可采取易地迁建或者给予相应的补偿，由被征收人自行迁建。房屋征收部门应当组织相关部门和单位对被征收房屋易地迁建的费用进行测算并按测算的结果予以补偿。

第四十六条征收持有营业执照并进行税务登记的生产加工企业经营性房屋，由于历史原因造成手续不全或不能提供房屋相关手续且在1990年4月1日前建造，檐高在3米以上，墙体厚度不低于37厘米，有固定资产帐的，区分被征收房屋结构，按重置价格予以补偿。

第四十七条非住宅被征收房屋的安置位置，应当依据规划和被征收房屋位置等因素确定。

第五章保障与补助

第四十八条被征收入具有城市居民户口满两年并符合下列条件之一的，房屋征收部门应当将被征收入确定为照顾对象：

(一)被征收房屋征收决定公告前已获得市民政部门颁发的《城市生活保障金领取证》；

(二)家庭主要成员残疾致使丧失劳动能力并无生活来源的。

照顾对象名单应在房屋征收范围内张榜公示，广泛征求被征收入和住户意见。

第四十九条对照顾对象区分不同情况，按下列办法给予补偿或安置：

(一)被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋评估补偿价格，对被征收入增加3平方米的补偿款；对其中的无证住宅被征收入按本办法第十九条规定，增加3平方米补偿款。

(二)具有房屋产权的被征收人选择多层住宅进行房屋产权调换，被征收房屋建筑面积低于40平方米的，安置建筑面积不低于40平方米的房屋，免收增加面积款；被征收房屋建筑面积在40平方米以上的，可就近靠标准户型，免收增加面积款。无证住宅被征收人选择多层住宅进行房屋产权调换，其被征收房屋按50%折算后的建筑面积低于40平方米的，可安置建筑面积不低于40平方米的房屋，免收增加面积投资款。

(三)被征收人选择高层住宅进行房屋产权调换的，被征收房屋产权证载明的建筑面积或无证住宅被征收房屋按50%折算后的建筑面积低于40平方米的，可安置建筑面积不低于45平方米的房屋，免收增加面积款；被征收房屋在40平方米以上的，可就近靠标准户型，免收增加面积款。

(四)平房被征收人选择高层住宅进行房屋产权调换的，免收本办法第三十五条第二款规定的差价款。

第五十条征收低收入家庭的有证房屋，被征收入按被征收房屋建筑面积上靠标准户型或上调一个户型安置后，无力购买超出被征收房屋建筑面积部分的，对被征收房屋建筑面积部分确认产权，超出部分按成本租金标准建立租赁关系。被征收人租赁一定时间后具备支付能力且愿意购买的，允许其再购买租赁部分的住房面积。

第五十一条征收低收入家庭的无证住宅房屋，被征收人无力购买按50%折算后所得的建筑面积上靠和上调所增加的建筑面积部分，可先交纳50%的增加面积款，被征收房屋建筑面积按50%折算后的建筑面积和交纳50%增加面积款折算后的剩余建筑面积部分确认产权，应交纳增加面积款未交纳部分按成本租金标准建立租赁关系。无证住宅被征收人五年内具备支付能力后，可再按原投资价格购买另一半产权。

第五十二条照顾对象或低收入家庭有几处房屋的，允许其中一处房屋享受政府规定的优惠政策，其他住宅房屋不再享受。

第五十三条无证住宅被征收人不具备与无证住宅房屋座落位置相一致的独立居民户口，但户口于2007年12月31日前在中心城区，其他条件符合本办法第十七条规定并按本办法第十八条规定提供证明材料的，按下列规定给予补偿和安置：

(一)无证住宅被征收人要求货币补偿的，以被征收房屋建筑面积每平方米180元的标准给予补偿；

(二)无证住宅被征收人要求房屋安置的，按安置房屋的成本价购买，产权归己；无力购买安置房屋全部产权的，可一次性购买60%产权，剩余的40%产权可以在五年内按原购买的成本价格购买。无证住宅被征收人未购买全部产权的，按混合产权进行管理。

第五十四条无证住宅被征收入居民户口在本市所辖县(市)或南四区(富拉尔基、昂昂溪、梅里斯达斡尔族、碾子山)范围内，被征收人连续在被征收无证住宅房屋居住五年以上且又无其他住房并能够提供固定岗位用工合同三年以上，同时购买或以其他方式取得的无证住宅房屋又符合本办法第十七条规定的其他确认标准并按本办法第十八条规定提供证明材料的，按下列规定给予补偿和安置：

(一)无证住宅被征收入要求货币补偿，以被征收无证住宅房屋建筑面积为依据，每平方米补偿180元；

(二)无证住宅被征收人要求房屋安置的，应当按安置房屋成本价格上浮15%后的价格标准购买，产权归己；无力购买全部产权的，可按本办法第五十三条第(二)项规定购买部分产权。

符合本办法第五十三条和本条规定的无证住宅房屋，房屋征收部门提供的安置用房建筑面积应当控制在40平方米至50平方米之间。

第五十五条符合本办法第十七条、第五十三条、第五十四条规定的无证住宅被征收人，按本办法规定获得安置房屋后，除继承之外不允许交易、转让、赠予等行为。

第五十六条被征收人、房屋承租人要求房屋产权调换或重新购买房屋的，价款中相当于货币补偿金额部分可免交契税。

第五十七条征收房屋涉及的初中生、小学生可以在原学校或者现居住地就近学校就读。学校不得收取择校费或以非本学区学生为由收取其他费用。

第六章附则

第五十八条房屋征收部门与被征收入在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第五十九条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

第六十条富拉尔基区、碾子山区、梅里斯达斡尔族区、昂昂溪区和各县(市)可参照本办法规定，制定符合本地实际的房屋征收补偿标准。

第六十一条本办法所称“以上”、“低于”均含本数。

第六十二条本办法自2011年4月15日起实施。2008年5月13日公布的《齐齐哈尔市中心城区棚户区改造拆迁补偿安置办法》、2008年5月13日公布的《齐齐哈尔市中心城区棚户区改造强制拆迁规定》、2009年3月18日公布的《齐齐哈尔市中心城区棚户区改造拆迁补偿安置办法补充规定》、2010年4月30日公布的《齐齐哈尔市中心城区棚户区改造中保障性住房建设安置暂行办法》、2010年7月22日公布的《齐齐哈尔市中心城区棚户区改造房屋拆迁安置高层住宅暂行办法》不再适用本办法实施后房屋征收活动。本办法实施前已依法取得《房屋拆迁许可证》的项目，继续执行原有规定办理。

第五篇：大兴安岭动迁方案

大兴安岭加格达奇2011动迁补偿方案

为加快我区旧城区及棚户区改造步伐，改善群众居住条件，提高城市居民的生活质量，根据我区旧城区及棚户区现状、居民经济状况以及政府财政的状况，加格达奇区人民政府决定实施旧城区及棚户区改造。按照年初制定的城市总体规划及全区重点工作的要求，制订本补偿方案。

一、补偿安置依据

国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《加格达奇区房屋征收与补偿工作管理办法》等有关规定。

二、实施区域及签约期限

（一）光明社区甘河北岸500余户居民住宅。

签约期限：2011年3月1日—2011年4月1日

（二）实验中学南侧、铁东大街以东、翠岗大街以西600余户居民住宅。

签约期限：2011年3月1日—2011年4月1日

（三）长青大街以西、加格达奇西小河以东600余户居民住宅。

签约期限：自召开征收动员大会之日起一个月内完毕。

（四）大桥西路以北、长春大街东西两侧共1500余户居民住宅。

签约期限：自召开征收动员大会之日起一个月内完毕。

（五）碧原西路以北、长虹大街西、黄金路两侧1100余户居民住宅。

签约期限：自召开征收动员大会之日起一个月内完毕。

三、补偿安置方式及标准

（一）货币补偿：参照加区政府或房地产主管部门提供的房屋指导价格依法进行评估，被征收房屋所有人是指对被征收房屋具有合法房屋所有权证和合法土地使用证的人；属于从事生产或者经营的，还应当有工商营业执照。

非住宅房屋是指被征收房屋的合法所有权证标明房屋使用性质为非居住用房的，并实际作为生产、仓储、办公、商服及公益事业等用途房屋。

住宅房屋从事经营活动的，从经营者工商登记之日起，满10年以上的按住宅估价上调15%，满5年以上的按住宅10%上调，满3年以上的按住宅评估价上调8%，满1年以上的按住宅评估价上调5%，不满1年的不予调整。

房屋装饰、装修的补偿标准由房屋征收部门与被征收人协商解决，协商不成的可通过委托有省建设行政主管部门签发的有资质的评估单位来评估确定。对附属物的补偿标准为：

1、砖木结构居住或营业用门斗、门市房（无证，指标准结构的，墙厚37厘米以上，有取暖设施、保温天棚能够居住或营业的）一等350元/平方米，二等310元/平方米；简易结构的（板夹泥）50元—200元/平方米

2、砖木结构仓房一等150元/平方米，二等140元/平方米；

3、木板仓房50元/平方米；

4、砖围墙墙高在2米（含2米）以上的每延长米补偿100元；墙高在2米以下的每延米补偿80元；

5、木板仗高度在1.6米以上，每延长米10元；

6、大门：有雨搭、1.5米宽的铁大门500元/扇，无雨搭的300元/扇；木门100元/扇。

7、饮用手压水井每眼补偿300元，饮用机电深水井每延长米补偿120元，渗水井每口补偿1000元；

8、三相电迁移费3000元；

9、地砖每平方米35元，木质地板（老式）每平方米30元，木质地板（新式）每平方米40元；

10、有供暖系统的按暖气片计算，大“60暖气片”每片补偿70元，“40暖气片”每片补偿50元；

11、主体砖木结构有证房屋墙体为50厘米厚的，在评估基础上每平方米增加10元；

12、菜窖：砖混结构捣制窖面、壁高1.8米以上200元/平方米；砖混结构、预制窖面、壁高1.5米以上100元/平方米。室内简易窖500元/口；

13、大棚、果树等补偿标准；

（1）树木：按照园林部门提供的当地市场价格为准。

（2）果树补偿：大果树每棵补偿60元（已结果），小果树每棵补偿10-20元（未结果）。

（3）蔬菜大棚：冷棚20元/平方米予以补偿；温室土坯墙结构按60元/㎡予以补偿，砖混结构按120元/平方米予以补偿；棚内青苗按15元/平方米补偿

14、畜禽舍：砖木结构、灰瓦屋面、水泥地面高2米以上150元/平方米；砖木结构、灰瓦屋面高1.5米以上100元/平方米；碎石结构、油毡纸屋面高1米以上50元/平方米。

15、有线电视移户费：每户补偿50元。

16、搬家补助：每户补助500元。

17、经营补偿：对规模较小，未达到起征点而不缴纳税费的被征用户，最高给予2000元的经营补偿。征用其他经营性房屋，根据各店面规模，经营性质及经营者上应纳税所得额和职工平均工资为标准，评定补偿价格为三个月的经营损失。

18、具有合法证照的养殖户补偿，继续执行加格达奇区人民政府„2010‟82号文件；未经工商、畜牧等部门审批，无证养殖的，不予补偿。

19、被征收住宅房屋从事经营的，在规定期限内，签订征收协议并拆出房屋的，按总体评估价格基础上调40％作为奖励；超过规定期限的，不予奖励。

（二）产权调换

1、棚户区改造安置，实行产权调换的形式安置回迁楼房，回迁安置的基本户型为40、48、58、68平方米四种户型。

2、安置楼房回迁时，按交款、搬迁时间先后顺序优先选择楼层；户籍人口中含有75周岁以上老人，或肢体残疾无法正常上楼的被征收人，经医院体检后，可享受二楼以下回迁安置待遇（含二楼）。选择回迁安置的原有私产（有证）房屋面积回迁部分交纳300元/平方米结构差价，合理超出面积部分交结构差价（其中选择1、6楼层按1080元/平方米交结算差价；2、3、4、5楼层按1130元/平方米结算差价；7楼层按1030元/平方米结算差价）；超出合理扩大面积部分交结算差价（其中选择1、6楼层按1600元/每平方米结算差价；2、3、4、5按1680元/平方米结算差价；7层楼按1500元/每平方米结算差价）。

具体安置标准：原有房屋建筑面积小于40平方米的，安置建筑面积标准为40平方米。原有房屋建筑面积大于40（含40平方米）小于48平方米的，安置房屋建筑面积标准为48平方米。原有房屋建筑面积大于48平方米（含48平方米）的，安置房屋建筑面积标准为58平方米，原有房屋建筑面积大于58平方米（含58平方米）的，安置房屋建筑面积标准为68平方米，多出面积以货币形式予以补偿。棚户区居民回迁安置时需按廉租住房保障制度安置的,安置房屋建筑面积标准为40平方米。

3、回迁的低保户家庭（指政府下达征收决定6个月前审批，迁入征收区域居住6个月以上，持有合法产权证照6个月以上），私有产权的原面积部分征一还一，不收结构差价，合理超出面积部分交结构差价，每平方米减收200元差价款（其中选择1、6楼层按880元/平方米交结算差价；2、3、4、5楼层按930元/平方米结算差价；7楼层按830元/平方米结算差价）；超出合理扩大面积部分交结算差价（其中选择1、6楼层按1600元/每平方米结算差价；2、3、4、5按1680元/平方米结算差价；7层楼按1500元/每平方米结算差价），特殊家庭采取一事一议的方式予以解决。

4、特殊情况的安置补偿办法

（1）棚户区改造范围内，征收房屋为公有住房的，先进行房改，再按私有产权房屋安置、补偿。

（2）对由于居民自身原因多年没有办理房屋过户手续造成居住人与产权人不一致的，须到房产部门办理过户手续，按回迁安置政策予以执行。

（3）无本地户口但有房屋产权证照的，安置时按上款执行。

（4）对拥有共有产权证而无法独立居住的或产权性质中属产权共有的，不予独立安置，回迁后仍保留其共有权，也可由所有权人与共有权人自行通过协商的方式予以解决。

（5）征收商业性房屋（指经正式审批手续，有工商营业执照，房屋产权证照为商服），按货币动迁处理，如要求购买小区商业用房的，享有优先购买权。

（6）被征收人（含房屋承租人、使用人）只能享受一次棚户区安置优惠政策。

（7）对无产权证照房屋由规划、房产、纪检等部门组成的“六家认证组”进行认定、测量。

（8）被拆迁房屋原有产权面积超出最大安置户型面积部分，按本细则规定实行货币补偿，不再另行安置回迁面积。

5、过渡期安置，以产权证照为准，每户每月为100元的过渡安置补贴；在规定期限内（是指政府召开征收动员大会起45日内）签订征收协议并拆出房屋的，每户奖励1200元。

6、棚户区改造范围内的被征收人选择回迁安置的，回迁面积部分的室内附属及装修不予补偿，回迁面积部分以外的附属房、仓房、杖子等按评估价格给予货币补偿。如被征收人选择货币补偿，执行加区现行货币征收政策。征收房屋为楼房的，不收结构差价，征一还一。

7、取暖费用标准继续执行行署林管局有关政策。

（三）其他规定

1、凡享受优惠政策的回迁安置房屋5年内不得进入房地产市场交易。

2、选择48平方米（含48平方米）以下户型回迁安置的特困户经审查合格后，允许办理共有产权入住；对于确实有困难的48平方米以上住户，可通过贷款方式解决欠款问题，由政府帮助办理相关贷款手续。

3、对回迁人或承租人临时过渡期间子女上小学的，可持回迁安置补偿协议书和原就读学校出具的介绍信，由区教育行政机关协调安排到临时过渡区域内的小学借读。

4、对少数无理取闹、阻挠正常征收的被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼、又不履行补偿决定的，由区人民政府依法申请人民法院强制执行，对棚户区改造回迁安置中恶意炒房的，应予以严厉打击。

5、在棚户区改造回迁安置补偿过程中遇到的其他特殊情况，将采取一事一议，特事特办的原则，通过集体研究讨论，并将结果上报政府批准后执行。

6、被征收房屋面积确定方法：

（1）以产权证照为准

（2）也可以建设行政主管部组织的房屋征收部门、房地产管理等部门经过调查测算综合确定的为准。

（3）经批准翻建的房屋（已灭迹），在批准期限内尚未建设的，按原有产权证照面积安置。

（4）新批建设的房屋尚未建设的，适当补偿手续办理费用。

（5）新批建设的房屋已开工建设未能建设完成的，按工程进度适当补偿。

（6）新批建设的房屋主体完成基本具备入住条件的，按新批面积安置。

7、回购门市每平方米优惠1000元（门市房售价为4500元/平方米）。

8、回购车库的，被征收车库有合法证照的优惠700元/平方米，无产权证照的优惠500/平方米（车库售价3500元/平方米）。