房地产企业收入的审核

第一篇：房地产企业收入的审核

房地产企业收入的审核

房地产企业收入的审核

一、房地产企业主营业务收入的审核

（一）开发产品完工确认的条件： 国税发[2009]31第三条：

企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2、开发产品已开始投入使用。

3、开发产品已取得了初始产权证明。

之所以要区分完工开发产品和未完工开发产品是因为：完工开发产品与未完工开发产品企业所得税计算方法不一致。完工开发产品按照世纪实现的利润计算缴纳企业所得税，未完工开发产品按照预计利润缴纳企业所得税。

（二）开发产品销售收入的组成： 国税发[2009]31号第五条：

开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。【例3—1】2008年，甲公司在收取售房款之外，还以本公司的名义开具发票，向购房者收取有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管道安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等代收代付款项计312万元，甲公司记入“其它应付款”，在申报年度所得税时未调整收入。

分析：

国税发[2009]31号第六条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。本例中，甲公司代收代付的312万元是由该公司开具发票，应当并入总价款确认为销售收入。

【例3—2】某市地税稽查局在对某房地产公司进行检查时确认：（1）该公司2008年度“销售收入”贷方发生额为153500000元，经核对，售房合同总金额也为153500000元；（2）同时发现“其他应付款”科目有为其他单位代收款项3540000元，经检查，所收取款项全部以本单位名义收取，所开票据全部加盖本单位公章。问，这部分代收款项是否应作为企业的售房收入？在什么时候结转收入？成本如何处理 分析：

（1）根据《企业所得税法》第六条及《条例》第十二条、以及国税发[2009]31号第六条应作为企业的销售收入，国税发[2009]31号所称“发票”应理解成“广义的发票”，即企业开出的所有票据；（2）收入实现的时间应该以订立销售合同的时间为准，即应该与销售合同所载销售款项金额同步结转收入。本案销售收入应为153500000加上3540000元；(3)代收费用部分的成本已缴付的，以最后实际缴付数额为准，未缴付的，暂时不予扣除，待以后实际缴付后，再进行调整。

（三）开发产品销售收入确认的条件： 国税发[2009]31号第六条：

企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

(2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

【例3—3】2008年10月9日，甲公司与张先生签订购房合同，合同总价款120万元，合同约定：张先生应在签约的3日内支付合同价款的40%，其余款项分别在11月份、12月份各按30%支付。张先生10月、11月均按合同约定支付了购房款，到了12月，张先生因资金困难，暂时无法支付剩余的款项，甲公司仅按实际收到的价款84万元记作销售收入。

分析：税法规定，纳税人采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同约定的价款和付款日确认收入的实现。本例中张先生12月虽然未能如期支付剩余的款项，但甲公司仍应按约定的价款记作收入，未收到的款项记入“应收账款”，甲公司少记销售收入36万元（120×30%）。

【例3—4】2008年11月9日，甲公司与张先生签订购房合同，合同总价款120万元，合同约定：张先生应在签约的3日内支付合同价款的40%，其余款项分别在12月份、2009年1月份各按30%支付。张先生11月按合同约定支付了购房款，到了12月，张先生因计划于2009年1月外出旅游，将剩余的款项在该月一次性交清。甲公司仅按付款日实现的收入84万元记作销售收入，张先生提前支付的36万元记入“其它应付款”。

分析：税法规定，纳税人采取分期收款方式销售开发产品的，付款方提前付款的，应在实际付款日确认收入的实现。本例中甲公司少记销售收入36万元。

(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

【例3—5】

1、金玉房地产公司2006年8月投入A项目开发，于2007年8月竣工；2007年4月又同时开发B、C两个项目，截止到2007年底项目均未竣工。2007年12月采用一次性全额收款方式销售房屋A项目产品1500平方米，收取房款900万元；B项目为一栋写字楼，销售初期与购房单位签订分期付款协议，约定从2007年9月15日起每隔三个月付款1600万元；C项目为一住宅小区，从2007年10月项目开发起即采用按揭贷款方式对外销售，2007年12月收到首付款500万元计入“预收账款”，当月收到银行划转按揭贷款2000万元，计入“长期借款”。计算2007年12月应实现收入。A项目应实现收入9000000元； B项目应实现收入16000000元；

C项目应实现收入＝5000000＋20000000＝25000000元 全月应实现收入＝9000000＋16000000＋25000000＝50000000元

(4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

①支付手续费方式：采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

②买断方式：采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。注：也就是说，如果：

A开发企业、购买方签订合同；开发企业、受托方、购买方三方签订合同：

按合销售同价、买断价孰高法（于收到已销开发产品清单之日）确认销售收入实现。B受托方、购买方签订合同：

按买断价格（于收到已销开发产品清单之日）确认销售收入实现。

③超基价分成方式：采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。注：也就是说，如果：

A开发企业、购买方签订合同；开发企业、受托方、购买方三方签订合同：

按合销售同价、基价（保底价）孰高法（于收到已销开发产品清单之日））确认销售收入实现，同时加上超基价分成。注：支付的超基价分成不得从收入中扣除。B受托方、购买方签订合同：

按基价加上分成额（于收到已销开发产品清单之日））确认销售收入实现。

④包销方式：采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。【例3—6】湖北省楚风房地产公司2005年开发一处远郊住宅小区，由于位置偏僻，销售情况始终不好，开发项目竣工两年后仍积压大量存量房。为了尽早将这些房出手，楚风公司分别与江汉、汉兴、扬子、汉正四家房屋销售公司签订代理销售合同。由于销售公司情况各异，代理方式均有所不同。江汉公司按销售额5%收取手续费，2007年9月销售房屋400平方米，每平方米2500元。将销售清单提交楚风房地产公司，并按合同约定转交售房款95万元。楚风公司账务处理为：

借：银行存款

95万元 贷：销售收入

95万元

汉兴公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米2300元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。2007年9月将开发产品销售清单提交楚风公司时，销售房屋500平方米，实现销售收入125万元，平均售价2500元。楚风公司账务处理为：

借：银行存款

115万元（按买断价计算）

贷：销售收入

115万元

扬子公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价2200元，并由扬子公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2007年9月提交销售清单时，销售房屋600平方米，实现销售收入150万元，平均售价2500元。楚风公司账务处理如下：

借：银行存款

132万元（按买断价计算）

贷：销售收入

132万元

汉正公司采取包销方式。合同约定：汉正公司包销楚风公司1500平方米房屋，以每平方米销售价2350元向楚风房地产公司结账；如果截止到2007年9月15日销售不完，房屋归汉正公司，并由汉正公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2007年9月底，汉正公司提交销售清单时，当月销售房屋800平方米，还有300平方米未售出。楚风公司账务处理如下： 借：银行存款

188万元

贷：销售收入

188万元 要求：计算楚风房地产公司上述项目2007年9月应实现收入。

分析并计算：

被江汉公司代理业务应实现收入1000000元（支付手续费不能扣除，应由江汉公司开据服务业发票，作为费用列支）； 被汉兴公司代理业务应实现收入1250000元（销售合同价高于买断价，按销售合同价计算）；

被扬子公司代理业务应实现收入＝2200×600＋（2500－2300）×600×70%＝1446000元（基价加分成）被汉正公司代理业务应实现收入＝2350×（800＋300）＝2585000元（包销期内应实现收入加上期满后应实现收入）。

全月应实现应实现收入＝1000000＋1250000＋1446000＋2585000＝6281000元

(注：新文件关于销售收入确认条件的规定与国税发[2006]31号文件相同)

（四）销售折扣、折让与销货退回的处理（依据：国税函[2008]875号）

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）：

（1）企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。

（2）债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣；销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。

（3）企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。

【例3—7】某房地产公司，为了促销公开在电视台发布广告，凡在2008年5月31日以前购买该公司开发产品的（已经完工，并决算）一律享受总房价3%的优惠；凡在2008年5月31日以是一次性付款的，可以再按总房价享受2%的优惠，请问：

（1）这种优惠属于商业折扣，还是现金折扣，还是商业折让？

（2）假如采取这种销售方式在2008年5月31日前销售出去的房屋优惠前的价值为15000000元，其中有三分之一属于一次性交款，收入总额应为多少？（3）销售合同金额应为多少？ 分析：（1）此种行为，属于售前优惠，目的是“促销”，应属于商业折扣。

（2）时间性优惠为＝15000000×3%＝450000元

一次性付款优惠＝15000000×30×%2%＝90000元

实际应确认收入15000000－450000－90000＝14460000元

（3）因为此种行为属于售前行为，销售合同金额应为14460000元。

【例3—8】某房地产公司销售一栋楼房，总价值35000000元，购买方因资金问题，在一次性付给房地产公司30000000元后，余下款项5000000元一支未付。为了及早收回款项，房地产公司与购买方达成协议，如果购买方在2008年8月31日以前一次性付清款项，房地产公司给与购买方所欠款项10%的优惠。最终，购买防御2008年8月25日将余下款项付清，共支付4500000元。问：

（1）这种优惠属于商业折扣，还是现金折扣，还是商业折让？

（2）企业应按多少确认销售收入？相应问题如何处理？（3）销售合同金额应为多少？ 分析：

（1）此种行为，属于售后优惠，目的是“回款”，应属于现金折扣。

（2）企业应按照销售全额35000000确认收入。450000的现金折扣应在应在2008年8月作为财务费用处理。（3）因为此种行为属于售后行为，因此不影响合同金额，销售合同金额应为35000000元。

【例3—9】某房地产公司销售一栋居民住宅，因房屋设计与销售前承诺有区别，未能达到客户满意，因此客户要求退房或者进行打折处理。经与客户进行协商，有8户退房，共计退回房款3600000元；有15户同意退回一部分房款，每户退款15000元。问：

（1）以上行为属于商业折扣、商业折、现金折扣、销售退回哪种行为？

（2）当月应如何确认销售收入？（3）销售合同金额是多少？ 分析：

（1）以上行为分两种情况。其中8户的行为属于销售退回，目的是 “解除购买关系”；其余15户的行为属于销售折让，目的是给予“部分补偿”。两者都属于售后行为。

（2）从实质上看，两者都属于减少销售收入，因此均应该在实际业务发生时，冲减“销售收入”。共应冲减收入3615000元。（3）以上行为虽然属于售后行为，但是，系因房地产公司行为造成。因此，销售合同应该变更。首先原来与上面8户签订的合同应该作废，减少销售合同的总金额；其次，与上面15户签订的合同，可做两种处理，一个是原合同作废。按照新价重新签订购买合同，一个是原合同不变，按照赔偿价签署补充协议。

（五）买一赠一销售的处理（依据：国税函[2008]875号）《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）

企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

【例3—10】某房地产公司2008年5月卖给张先生一套住宅，销售载明房屋总价款是48万元，另外附加条款规定，赠送2匹TCL挂式空调机一台（市场价2800元）。2008年7月卖给里女士住宅一套，销售合同约定房屋总价款为56万元，另外附加条款规定赠送地下车位（有产权）一个，该房屋的公允价值大约48万元、车位的公允价值大约10万元，问，就以上业务公司应该如何确认收入？ 分析：

（1）国税函[2008]875号所说的“买一赠一”是指“组合销售本企业商品（产品）”，所销售和赠与的商品产品均应是“本企业的”的商品（产品）。按照这一规定，房地产企业销售房屋赠送的空调、太阳能热水器等家用物品，因不是本企业商品（产品），应该不属于国税函[2008]875号文件规定的范围。所赠空调、热水器的价值应计入企业的销售费用。

5月应实现收入480000元。

（2）所赠车位、车库，属于本企业的产品，应该按照国税函[2008]875号文件规定处理。该公司应按如下方法确认收入：

①房屋和车位的公允价值比为：

房屋占＝4800000÷(480000＋100000)×100%＝82.76% 车位占＝100000÷(480000＋100000)×100%＝17.24% ②应确认收入：

应确认销售房屋收入＝560000×82.76%＝463456元 应确认销售车位收入＝560000×17.24%＝96544元

（六）房地产企业预售收入计算的预计利润 国税发[2009]31号文件：

第八条：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

未完工产品当期预计毛利＝当期预售收入×预计毛利率

【例3—11】（1）某房地产公司（坐落在省城）2008年度开发A项目，预售房款78000000元，当年开发产品未完工。当年缴纳营业税金及附加4329000元，期间费用6500000元。2009年度 A项目全部完工，实现收入120000000元，开发成本60000000元，该项目2009年度缴纳营业税金及附加2331000元。（2）2009年度又开发了B项目，截止到年底项目也完工，共实现收入45000000元，开发成本27000000元，缴纳营业税金及附加2497500元。该企业2009年度期间费用共发生8900000元。计算该企业2008、2009两年应缴纳企业所得税（假设不需进行其他纳税调整）。分析并计算： 1、2008年：

企业的利润总额＝0―6500000＝―6500000元

该企业产品未完工，应根据国税发【2009】31号文件第八条、第九条规定计算缴纳企业所得税。

应纳税所得额＝78000000×15%―4329000―6500000＝871000元

应纳企业所得税＝871000×25%＝217750元。2、2009年：

企业的利润总额＝120000000＋45000000―60000000―27000000―4329000―2331000―2497500―8900000＝59942500元

本期扣除的前期营业税金及附加4329000元应作纳税调增（调整的税金填在“纳税调整表”第六项“其他”栏内）；上期按预计毛利率计算的预计毛利11700000元应予以调减（调整的“预计毛利额”填在“纳税调整表”第五项“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏内。应纳税所得额＝59942500＋4329000―11700000＝52571500元。

应缴纳企业所得税＝52571500×25%＝13142875元

（七）合作开发收入。

国税发[2009]31号文件：

第三十六条

企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:

1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

（注：与国税发[2006]31号基本相同；不同的是，国税发[2006]31号规定“投资方取得的利息、红利应按规定进行补税处理”）

【例3—12】某房地产开发公司与A公司合作（合资）开发房地产项目，合同约定投资各方分配开发产品，A公司投资额为800万元，该项目于2008年12月完工，按约定A公司分得销售成本为1000万元的房屋，问如何进行企业所得税处理？假如未结算计税成本分得房屋又应如何进行企业所得税处理？

分析：凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收

在已结算计税成本的情况下：计税成本与投资额的差额=1000－800=200万，应调减应纳税所得额200万元。（差额为负数，调增应纳税所得额；差额为正数调减应纳税所得额）。在未结算计税成本的情况下：应将投资额800万按规定的预计计税毛利率计算调整应纳税所得额。

二、房地产企业视同销售收入。

《企业所得税法实施条例》第二十五条：

企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。《国税发[2009]31号》

第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定＝

(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

（注：与国税发[2006]31号相比，取消了“转作固定资产”项目）

【例3—13】：某房地产开发公司以计税成本80万元的商品房抵偿所欠建筑公司80万元的债务，该房屋的公允价值（售价）为100万元。企业账务处理： 借：应付账款

80万 贷：开发产品

80万

经审核该企业的年度企业所得税纳税申报表及纳税调整项目明细表，该企业以房抵债的行为未按视同销售调整应纳税所得额，税务机关应如何进行处理？（为简化计算，不考虑营业税、城建税、契税和印花税等税费问题。）

分析：抵债行为在税法上视同销售收入，应按规定确定收入和成本。就本例而言，应确认销售收入100万元、计税成本80万元，应调增应纳税所得额＝100-80＝20万元。

【例3—14】2008年9月，某房地产开发公司将一套公允价值为160万元、成本为120万元的商品房赠给在北京奥运会上获得金牌的运动员李某，企业账务处理： 借：营业外支出

120万 贷：开发产品

120万

该企业的捐赠业务在税务上应如何进行处理？

分析：税法规定,企业以商品房对外捐赠的行为应视同销售，应按同期同类商品房的销售价格确认收入。本例中企业应调增应纳税所得额＝160-120＝40万元。

【例3—15】某房地产公司以一套自行开发的市价为100万元、成本为90万元的房产，与A公司交换一市价为100万元、成本为90万元的土地。该房地产公司按房产和土地的成本价进行会计账务处理，在企业所得税申报时未申报收入。

分析：《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。房地产公司以自行开发的房产与A公司交换土地的经营活动属于税法规定的非货币性资产交换，应当视同销售货物，应于办理企业所得税纳税申报时将100万元计入收入总额，同时结转成本90万元，将差额10万元计入企业当期的应纳税所得额计算缴纳企业所得税。

三、房地产企业其他业务收入的审核

（一）房地产企业房屋租金收入： 《企业所得税法实施条例》第十九条：

指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。国税函[2010]79号

根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

【例3—16】某房地产公司有三处房产于2008年6月1日分别对外出租。甲房产租给一家企业开超市合同约定租期为五年，每年租金1200000元，自合同签订之日起，每月25日为付租日；乙房产租给一家公司作为办公楼，合同约定租期两年，每年租金100000元，合同签订日一次性付齐两年租金；丙房产租给一家服装厂做仓库，租期一年，租金30000元，租赁期满后一次性交付租金。问，2008年该房地产公司应实现租赁收入多少。分析：

（1）甲房产每年租金1200000元，采取按月付租方式，平均每月租金100000元，应于2008年6—12月每月确认1000000元收入，全年共应确认租金收入70万元；（2）乙房产每年租金100000元，租金虽然于合同签订日一次付清，但是根据国税函【2010】79号文件可以在受益期内平均计算收入，2008年应记收入100000÷12×7＝58333.33元。

（3）丙房地产租期一年，租金30000元，但是合同约定租赁期满后一次付清，因此，2008年不应确认收入。应于2009年6月确认收入。

2008年共应确认收入＝700000＋58333.33＝758333.33元

（二）房地产企业预租收入的审核：

预租收入是指房地产企业在新建的开发产品在尚未完工交付使用前与承租人签订租赁预约协议的并预先取得的收入。国税发[2009]31号文件：

第十条：企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

【例3—17】某房地产开发公司开发的一项目，地处市中心，商业前景被业届人士普遍看好。2008年5月，在该项目即将完工之前，王某与该公司签订了店面租赁合同，合同约定租期2年，每年租金为12万元，王某当月先行支付了一年的租金12万元，房屋于2008年10月1日交付使用，应如何确认该企业2008年的租金收入？

分析：税法规定,纳税人应当自开发产品交付承租人使用之日起确认收入，房地产公司在2008年5月收取租金时不做收入。应在2008年10月开始确认租金收入，金额为3（万元）。

（三）房地产企业违约金收入。

按照《企业所得税法》第六条，企业从各种来源取得的收益都应该确认为收入。因此违约金收入也应确认为收入；按照《企业所得税法实施条例》应属于其他业务收入。

【例3—18】某房地产公司20087月共取得两笔违约金收入。一笔是某购房户因为未按期支付购房款支付的违约金2000元，一笔是某建筑公司因为工程延期支付的违约金50000元。问：企业就这两笔违约金会计上应该如何处理？在税收上处理有何不同？ 分析：

（1）会计上，这两笔违约金均应作为企业收入处理。实际工作中应计入“营业外收入”科目。也有的企业将购房违约金收入直接计入“预收帐款”或“销售收入”；将工程延期违约金收入冲减了“开发成本—建安成本”。以上处理均可以，但是绝对不可以利用“其他往来”“盈余公积”“职工福利费”等账户隐瞒、转移收入。

（2）在税收上处理有所不同。首先，从企业所得税的角度，二者都是企业收入的一部分；其次，从营业税的角度，取得的购房户违约金，与企业销售有直接关系，应作为企业销售收入的一部分，计算缴纳营业税。而从建筑公司取得违约金，与企业的销售没有关系，不需要缴纳营业税。

（四）关于利息收入、租金收入和特许权使用费收入的确认 国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）

新税法实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在新税法实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去以前年度已按照其它方式确认的收入额后的差额，确认为当期

【例3—19】某房地产公司2007年7月1日将一处房产租给一家商业企业，约定租期为三年，2010年6月30日到期，每年租金60万元。租金于2010年6月25日至31日之间一次付清。2007年企业已经结转租金收入30万元，问2008年应结转收入多少元？

分析：按照《企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。依以上规定：房地产公司应于2009年6月确认收入180万元，因此，2008年不应确认收入。由于2007年已经确认收入30万元，2010年6月实际应确认收入150万元。

【例3—20】某房地产公司2007年7月1日将一处房产租给一家商业企业，约定租期为三年，2010年6月30日到期，每年租金60万元。约定租金于合同签订日一次付清。但是由于经济纠纷，商场2007年只付给租金30万元，其余租金一直在协商中。问2008年应结转收入多少元？ 分析：按照《企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。截止到2008年底，已经超过合同规定的应付款日期，因此应视为已到应付款日期，2008年应确认租金收入60万元。

（五）财产转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入

《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）

一、企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。

二、本公告自发布之日起30日后施行。2008年1月1日至本公告施行前，各地就上述收入计算的所得，已分5年平均计入各年度应纳税所得额计算纳税的，在本公告发布后，对尚未计算纳税的应纳税所得额，应一次性作为本年度应纳税所得额计算纳税

（六）政策性搬迁和处置收入。

《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）

1、政策性搬迁或处置收入的概念： 企业政策性搬迁和处置收入：

是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产，“按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入”、“处置相关资产收入”、以及“通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入”。

2、政策性搬迁或处置收入的企业所得税处理：

（1）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务的：

用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

（2）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告的：

应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

（3）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产：

可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

（4）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

第二篇：工程收入审核报告

工程收入审核报告

（委托人）：

我们接受委托，对（承接类承装（修、试）电力设施许可证申请单位名称）的（3年内从事电力设施安装最高年工程结算收入的）工程结算收入明细表进行了审核。该明细表由（申请单位名称）负责，我们的责任是对其发表审核意见。我们的审核是依据《中国注册会计师独立审计准则》和国家电力监管委员会《承装（修、试）电力设施许可证管理办法》进行的。在审核过程中，我们结合（申请单位名称）的实际情况，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审核程序。

经审核，《申请单位名称）在取得3年内从事电力设施安装最高年工程结算收入，该工程结算收入为万元。

本报告仅供贵公司在申请承装（修、试）电力设施许可证时使用，因使用不当造成的一切后果，与执行本业务的注册会计师及会计师事务所无关。

附件：工程结算收入明细表

湖南鹏程有限责任会计师事务所中国注册会计师（盖章）

（签章）

中国注册会计师（签章）地址年月日

第三篇：房地产企业开发项目相关证件的审核

房地产企业开发项目相关证件的审核

房地产开发项目的相关证件一般包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证（开工证）和商品房销售（预售）许可证等五种，简称“五证”。

一般地讲，这些证件与我们所做的税收审核并无直接的关联，它们更多体现的是房地产开发企业及其所开发的项目在多项行政许可制度下的合法性，“五证”实际上是国家各职能管理部门对房地产开发行业所采用的必要的管理手段以及准入证明。

1．土地使用权证土地使用权证是土地使用权的法律凭证，由国家土地资源管理部门颁发，其内容一般包括土地使用者名称、土地坐落地、地号、土地面积等。在土地登记内容发生变更及权利设定变更、注销的情况下，持证人必须按照相关的规定申请办理变更土地登记。也就是说，在存在变更事项的前提下，房地产应取得的土地使用权证是变更后有效的文本。

与该证相关的文件是开发商与国家土地管理部门签有的土地出让合同。一般来讲，土地出让合同的时间应早于土地使用权证的时间，并且其内容和指标应与土地使用权证完全一致。与土地使用权证一样，土地出让合同有可能存在补充文本和条款，这是在审核中应该注意的。

2．建设用地规划许可证建设用地规划许可证是在城市规划区内许可用地的法律凭证，由城市规划行政主管部门颁发，其内容一般包括用地单位、用地项目名称、用地位置、用地面积等，并附有地形图和附件说明。

3．建设工程规划许可证建设工程规划许可证是城市规划区内许可建设各类工程的法律凭证，由城市规划行政主管部门颁发，其内容包括建设单位、建设项目名称、建设位置、总造价等内容，后附工程设计总平面图。与土地使用权证和建设用地规划许可证不同的是，建设工程规划许可证可以按开发期或开发类别（如商用房、住宅、公寓等）分别取得，一个开发项目有可能持有若干个建筑工程规划许可证。

建设工程规划许可证的内容，有时可以为确定税收事项提供法定依据。比如许可证中列明的人防面积、管理用房面积以及作为配套设施的学校、医院、幼儿园的面积，可以为最终确定开发商的可售面积与不可售面积提供依据。而对于开发产品类别（如商用、车库、公寓、住宅、别墅等）的定性，则可能使其成为不同的税收对象。如土地增值税的预征比例，有可能因开发产品的类别不同而有所不同。

4．建设工程开工许可证建设工程开工许可证是建筑工程准予施工的法律凭证，由建设委员会颁发，其内容包括建设单位、工程名称、建设地址、开工日期及预计竣工日期等内容。

5．商品房销售（预售）许可证

商品房销售（预售）许可证是开发产品准予销售的法律凭证，由国家房屋管理部门或建设委员会颁发，其内容包括开发企业名称、项目名称、房屋坐落地、销售范围、建筑面积等。一般情况下，该证的出具应与建筑工程规划许可证的范围、内容基本一致。

除了上述五证之外，还有两种与开发项目有关的文件在审核中应予以关注。

一是建筑工程竣工备案表。该表是建筑工程竣工验收备案的法律性文件，由当地建设委员会制订统一格式，开发建设单位填写并由勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位逐一签署意见，同意竣工验收。该备案表最后确定的竣工验收时间即为工程竣工时间。

在税收上，工程竣工时间是一个重要的时间概念。与其相关的税收事项包括：

1．开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入 的毛利额。竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品即视为已经完工。

2．在完工前发生的利息费用应配比计入开发成本，在完工后发生的，可直接计入期间费用在企业所得税前扣除。

3．工程竣工时间可以作为土地增值税清算的时间界限。当房地产开发项目全部竣工完成销售时，或者已竣工验收的房地产开发项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上时，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用时，均应进行土地增值税清算。

二是房屋测绘报告书。该报告是测绘部门对于开发产品面积出具的具有技术权威性质的法律文件，它的各项数据将是确定产品销售情况并确定涉税事项的重要依据。

第四篇：外商投资房地产企业备案审核的要点

外商投资房地产企业备案审核的要点

说明：下划线部分为《商务部关于做好外商投资房地产备案工作的通知》原文，其余为补充说明。

一、备案审核的有关法律规定和规范性文件 重点为：

（一）171号文（六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，2006年7月11日）、（二）192号文（《商务部办公厅关于贯彻落实＜关于规范房地产市场外资准入和管理的意见＞有关问题的通知》，2006年8月14日）、（三）50号文(商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》,2007年5月23日)。

二、备案审核范围

（一）外商投资房地产企业的范围：

1、正向列举：

按照192号文，171号文中所称外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆（饭店）、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经

营、或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。2007年的《外商投资产业指导目录》已将土地成片开发（限于合资、合作）和高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营列入限制类。

2、反向列举：

下述5类项目不属于房地产开发经营企业，不列入备案范围： 房地产中介、房地产经纪、房地产咨询、物业管理和仓储企业。

（二）审核内容包括的范围：

下述5大类内容送省级商务主管部门进行核对：地方商务主管部门依法批准外商投资房地产事项后（包括设立企业、增资、扩股、股权转让、并购等），将原需报商务部备案的材料送省级商务主管部门进行核对。

例外：

1、据反映，部分地方外汇管理部门对于外商投资房地产企业外国投资者向其它外国投资者转让股权的事项要求提供我部备案手续。我们认为，50号文件主要加强对于外商投资房地产企业新设（包括并购）及增资过程中有关外汇的监督和管理，因此目前对已设立的外商投资房地产企业不涉及外汇事项的暂不进行备案审核。2、192号文规定，境内、外机构、个人依法购买自用、自住的已建成商品房，不属于外商投资房地产企业的项目转让范围内。

三、审核重点内容的具体说明

省级商务主管部门需根据171号文、50号文及相关规定的要求对下述材料的合法性、真实性、准确性进行核对：

1、公司提供的土地使用权、房地产建筑物所有权，或签订的土地使用权或房产权预约出让/购买协议等文件是其依法取得，真实有效，符合相关规定。

其中，新设项目允许由企业投资方取得土地使用权；其他变更项目要求企业取得土地使用权后，方予以备案。

2、投资设立（增资）的公司符合项目公司原则，投资（包括增资）仅限于经批准的单一房地产项目；一片土地，一个项目；

（1）经营范围应明确项目内容，对经营范围的表述，应严格审核。对表述不清或有逻辑问题的，要求企业变更后再予以备案。经营范围建议表述为：从事某个项目的开发，或者表述为：从事房地产开放、建设、经营等（仅限开发某个项目）。项目中如说明地块，可按照土地部门对地块的编号或地块的东西南北四至进行表述。

（2）如开发相连的多块地块，土地使用权、房地产建筑

物所有权、或签订的土地使用权或房产预约出让/购买协议等文件应可证明属于同一开发项目，申请者还应提供由土地部门或规划部门出具的多个地块相连的证明材料和图纸。

（3）普通公路横穿地块，如有证明材料和图纸充分举证，仍视为同一地块。（4）50号文规定，已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。对此，要按照项目公司的原则严格把关。

3、公司注册资本占投资总额的比例不低于50%；

综合171号文、192号文规定，外商投资设立房地产企业，投资总额在300万美元至1000万美元的，不得低于50％，投资总额在300万美元以下（含300万美元）的，不低于70％。

171号文发布前（2006年7月11日）已设立公司申请增资、并购、转股（中转外）等变更后，需要符合现行规定，即公司注册资本占投资总额的比例需要调整，并不低于50％。

4、公司提供的材料证明外方股东不属于境内公司/自然人在境外设立的公司；公司各股东之间（主要是公司境内外鼓动之间）不存在关联关系，不属于同一实际控制人；

（1）在并购情况下，公司应提供关于并购各方及其股东

之间不存在关联关系、不属于同一实际控制人的证明（国务院批准的境外上市企业除外）；（2）在审查中，可要求申请者提供股东的登记注册文件，查阅其投资者和/或最终实际控制人；

（3）对于投资者或最终控制人原为大陆公民、后取得境外身份并不再具有中华人民共和国国籍的情况，如能同时证明其资金全部来自境外，可不视为返程投资；

（4）按照50号文规定，境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。

5、公司中外投资各方未订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款； 根据171号文规定，中外投资各方不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议和其他文件中，订立此类条款。

6、项目投资依项目建设进度分期投入，公司提供了资金用途和分期投入的承诺。（承诺不借外债？）

增资项目应严格审核企业的增资用途，对于大项目或多次增资的项目，应审核项目开发的进度及增资理由是否充分。

7、此外，并购项目和股权转让（中转外）项目，企业应提交外方投资者出具的承诺函（承诺其材料真实、合法、有效）、建设部门变更备案证明、企业纳税证明。此类项目应严格审核投资方是否有关联关系，严禁返程并购。

第五篇：外商房地产投资企业结转收入问题 [推荐]

外商房地产投资企业结转收入问题 [推荐]

我是一家外商投资企业，从事房地产开发，产品主要以住宅和商用底商。开发地款分为4期。2003年底一期竣工，销售合同上交房日期2003年12月31日。问题：

1、我应该何时结转销售收入？，可不可以以办理产权日子结转？

2、由于前期成本问题较多，至今未能计算单位成本，能不能晚结算一期？

3、单位成本如果出不来，如何预估？

4、只结转收入，税太多，能不能延续以前的所得税缴纳方式——按率征收？

1、根据〈关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知〉国税发［２００１］１４２号规定，房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：

（一）采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现

（二）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

（三）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用交付对方为销售收入的实现。

（四）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。因此，不可以以办理产权日子结转销售收入。

2、企业销售房地产所发生相成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。

3、单位工程成本费用以权责发生制为原则，可暂按本应分摊的预算成本、费用作为当年成本、费用，计算损益。

4、所得税缴纳方式——按率征收。依据国税发［１９９５］１５３号规定，从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。

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