酒店收入及审核的重要性（5篇）

第一篇：酒店收入及审核的重要性

酒店收入及审核的重要性

一、收入稽核的重要性

收入稽核是根据客人入账单的收支情况进行记录和控制的过程。收入稽核是以天为基本单位，跟踪记录资金的支付以及部门的收入与费用。这项工作为整个资金支付提供物证并且为管理人员更深入地审查账目提供了参考。根据收入稽核人员地工作成果，前厅经理能够监控客人的透支行为，规划每日客房出售的现金流，并比较各部门计划的销售额与实际的销售额。因此，收入稽核在酒店中处于一个至高无上的地位，它不仅仅是一个核对的过程，通过收入稽核，将酒店的计划与经营每日进行比较，我们可以洞察应如何监管各部门以使其达到一个令人满意的收入水平。

二、收入稽核的工作目标

酒店工作紧张、忙碌。收银员既要制作账单，又要收款、退款。在这一系列工作中难免出现差错，加之员工的思想素质、业务水平参差不齐，也容易发生一些错弊问题。若不进行稽核，则难以有效地控制酒店收入。由于酒店行业地特殊性，客人入住、退房绝大多数集中爱白天和傍晚，这段时间内各项收入总是处在不断地变动之中。而到了深夜，入住、退房地客人一般较少，酒店地各种营业活动也相继关闭，这时全天的营业收入基本上已能确定下来。因此，夜间是收入审核工作的最好时间。故酒店的稽核分为夜间稽核与日间稽核两部分。1.夜间稽核的工作目标。

夜间稽核的工作对象是各收银点的收银员以及各营业部门交来的单据、报表等资料。其工作目标是通过对这些单据、报表深入细致的查对，纠正错弊、追查责任，以保证当天酒店收入的真实、正确、合理和合法。这就要求夜间稽核人员必须具有发现错弊、查找根源的丰富经验，审核单据、计算汇总的基本技能以及兢兢业业、一丝不苟的工作态度。另外，如果夜间稽核人员有着比较扎实的会计知识和技能，对圆满完成夜间稽核工作是十分有益的。夜间稽核的任务是多方面的，主要包括：

（1）完成各项交易的过账和结算，确保酒店每日收入全部计入账内，以便于每天结束营业时制作每日酒店收入报告。

（2）更新统计数字。在一天的营业结束，第二天营业开始时，夜间稽核人员应该控制前台的过账和收银员的活动，使两天的账明确分开。记账系统是自动化的，夜审也是如此。前台收银员的电脑系统与餐厅收银员的系统相连接。这样，通过这些电脑，客人在餐厅用餐的费用可直接计入住店客人的名下。因此，审计人员可花更多的时间对每笔交易和账目进行审计。

（3）客房收入核数和餐饮收入核数。这是夜间稽核人员的主要工作。夜间稽核人员利用夜间客人较少的时间集中处理整个白天的总账核对工作和各账目之间、账单之间的交叉核对工作，并在此基础上准备夜间稽核报告。夜间稽核人员通过这些报告为酒店管理者提供酒店日常运作的详尽的反馈信息，从而使管理者能及时采取相应的措施。2.日间稽核的工作目标。

通常酒店的经营项目多，收入金额大，单靠夜间稽核还不够。故日间稽核的工作目标是进一步更细、更全面、更深入的分析核对，以保证报表的准确性，从而堵塞漏洞，使营业金额得以真实的反映。

日审

日审进一步审核夜审所做的收入报告，修改入帐，制作正式收入报告，负责与应收帐核对帐目，保证每日收入核数的真实性，准确性。夜审在审核收银员及有关部门交来的帐单、报表的同时自己也做了一部分帐单、报表，这些帐单报表也需要有人审核以免出错。有些营业部门的报表要到第二天早晨才能交上来（如四楼会员房登记表）夜审审核不到，需要日审来审核，酒店的帐单、报表繁多，出现差错的机会比较多，为确保入到会计帐册的数据正确，也需要由日审再重新检查一次，待确保无误后，再记入到各有关会计帐户里去，同时，日审也是对夜审工作质量的检查和控制。

1、审核夜间完成的各项报表、发现问题立即改正。

1）审核夜审收入时报，夜审试算平衡表中的各项收入，检查夜审的食品，酒水等金额各项划分是否正确，核对酒店各项经营汇总表、检查是否存在没有入帐或错收、漏收的收入。

2）审核报表现金收入是否与实交现金相等。

3）审核报表前台收入中折扣、冲减、杂项等收入是否符合规定。4）检查夜审所做的报表（包括收入报表、就餐人数、夜审报表等）。5）检查夜审所做的房费收入、出租率、平均房价是否正确。

2、与出纳一起点收收银员上缴的现金收入，并核对与收入报表是否相等。做出 长、短款报表。

3、与出纳一起不定期检查各部门备用金。

4、不定期检查客房迷你吧酒水数量。

5、每天巡查各收银点，检查帐单与发票的使用情况。

一、对客房收入的日间审核

1、审核房租

前厅接待处的房间状况报表、房务中心的房间状态报告、夜审的房租过帐报表三个报表必须一致。

1）由夜审的房租过帐表与前台接待房间营业统计表进行核对。2）由夜审的房租过帐表与服务中心房间状况报表核对。

2、审核夜审汇总表

审核汇总表是夜审一夜工作的结果。日审在汇总编制正式收益报表并将全部收益按项目记入各会计帐之前，还必须核对这些数据，以确保入帐数据的正确性。

1）复核前厅收银员的帐单、报表。审核押金等单据内容是否符合规定，合计是否正确。

2）审核现金帐单是否正确，现金支出单据是否符合规定。3）复核日用房租收入是否正确。

4）复核“冲减、折扣”单据是否按规定程序办理。5）复核信用卡、挂帐、支票结算帐单是否符合规定。

3、复合其他营业点交来 帐单、报表

1）复核餐厅住客帐帐单、洗衣部、迷你吧、商场、服务中心、各娱乐点交来的营业报表及所附单据。2）复核杂项收益表及所附单据。

3）将复核正确的数字逐项与汇总表上的项目核对，全部项目核对后，再核对借方项目的合计数与所属借方单据的合计数，贷方项目合计数与所属贷方单据的合计数。

4）核对汇总表余额（今日余额=今日借方发生数-今日贷方发生数+昨日余额）

二、餐饮、康乐收入的日间审核 餐饮收入的日间审核主要负责三个方面的工作。一是检查餐饮收入夜间审核的工作；二是汇总编制酒店营业收入报表；三是控制现金、银行存款的收进。审核餐饮收入日报表的各项数字须与餐单相符。

1）住客餐厅消费单据应与日报表上住客帐栏结算金额相等，还要与收银数据一致，即与客房收入夜审编制的汇总表中的有关餐厅数一致，餐厅挂帐单据数额与日报表上挂帐栏的树额一致，检查挂帐单有无宾客签名。2）检查信用卡、招待帐、结算单据是否与餐饮收入日报表上的一致，招待帐是否有经办人员签署。

3）核对食品、饮料、香烟、酒水数，核对服务费。每天打印出中餐厅（酒水、香烟、燕鲍翅、海鲜）大堂吧（食品、酒水、香烟）、桑拿吧（食品、酒水、香烟、售卖品、技师服务项目）报表转交成本部。

4）检查“餐饮收入日报表”本身有无计算错误，把餐饮收入日报表中各项目、各行、各栏重新加总的验算表中的合计数，与总计数额是否正确。打印出中餐厅营业情况统计表给中厨房。打印出“每日餐饮/康乐收入报表”转交成本部。

三、制酒店营业收入日报表

将餐饮收入日报表审核出来的遗漏和错误修正后，可放的日间审核工作完成后，编制一份正式的酒店收入日报表。收入日报表分为客房收益、餐饮收益、康乐收益、其他营业收益四大项，有三大特征：今日、本月累计和去年同期实际累计。

1）检查帐单号码控制表、复核夜审编制的帐单使用情况汇总表、检查因打印错误而作废的单据，是否有经理签名。

2）检查折扣数：检查折扣帐单有无贵宾卡号码，核对签字笔迹、折扣数是否正确。3）核对现金：出纳按照各收银员交款信封上的金额把现金收妥后，填写单据送存银行，同时编制总出纳收款报表，并将送存银行回单及其他单据附在后面，一并交收核数审核。

4）核对应收帐款：审阅应收帐款统计表（有效签单人、金额、挂帐单位）并汇总转往来帐，日审应定期与应收帐核对帐目，以保证收入核算部的挂帐数。

5）核对宴请（招待帐）：审核宴请（招待帐），签单人是否有效、金额是否正确、帐单Order单是否一致，并做汇总、记录、备案。审阅经理餐报表（人数、签单人）、“宴请”报表转交成本部。

6）核对统计技师、特业项目单号、技师号、日期、所做的项目内容，金额、开单时间必须与电脑一致，并按类汇总，并做技工、技师工资表。7）检查“晨报”、（营业收入报表）、做日审调整表，“收益总结表”。

夜审

夜审是指在夜间进行核算工作或从事夜间核算工作的人员。夜间审核的工作对象是各收银点的收银员以及各营业部门交来的单据、报表等资料，其工作目的是要有效地审核由于客人消费而产生的收入，保证当天酒店收益的真实正确、合理和合法。夜审需具有发现错弊，查找根源的能力，以及一丝不苟的工作态度。

本酒店夜间审核主要分为两个部分：客房收入和餐饮收入。其工作内容包括：

（一）审核各消费点的营业收入，并编制酒店营业收入报表。

（二）完成前厅、餐饮的夜审清机以及POS机当日结算。

（三）不定时抽查各收银点备用金。其操作程序包括：

一、客房收入的夜间审核：11时30分—3时30分

（一）11：30核查前厅收银员是否已全部交来收银员报表及帐单。

1）将前厅收银员交来的“入账明细”与电脑核对是否相符，如不符查明原因，并将详情记录在“交班本”上。

2）核对附有帐单等单据的前厅收银帐单的份数与前厅收银系统中的“客房入帐明细报表”是否相符，如不符应逐一查对，把未交和缺失帐单的收银员名字和缺失帐单详情记录在“交班本”上，留给次日由日审审阅调查。

（二）0：00核查每个前厅收银员交来的每一张帐单

1）核查入住和离店时间，房租是否全部计入，应收半天房租或全天房租是否已经计收，免收半天或全天房租是否有规定的批准手续,钟点房房租是否与入住时间相符，在操作日志上查看是否在客人入住时确定的房价，如不一致是否有房价变更单或折单。

2）核查结帐单后所附单据是否齐全，押金单必须连号，如有押金单缺失是否注明原因，核对无押金单的帐单是否有信用卡预授权或者部门经理签字担保，且单号、金额等是否与电脑相符。

3）核查临时入住登记单、押金单是否与前厅收银结帐单明细是否相符（例：房号、房价等）。洗衣单、迷你吧单、商场单及商务中心的消费是否输入电脑，押金单号、金额是否与“预收订金”一致，核对迷你吧单单号是否与电脑一致，最后查看签字手续是否齐全。

4）核查房价是否合理，调房是否有人签字。房价由高调低手续是否齐全。

5）核查挂帐、招待是否有客人与授权人签字（挂帐帐单签字是否为协议单位授权人）。

6）核查贵宾卡结帐是否有印卡号，所印卡号与结帐卡号是否一致。

7）核查协议房价是否准确，客人签字是否是协议单位授权的人员。检查协议房价帐单后是否有RC单以及是否有销售部人员签名，并核对RC单上的明细是否与结帐单相符，9）核查所有的收入调减是否合理，是否有授权人签名。

10）帐单审核完毕后，将服务中心交来的房态表与接待处房态进行核对。

11）核查消费、赔偿等收费是否符合酒店规定的标准。

12）核对网络定房是否有传真单，团队、会议定房是否有团队联系单（查看会务费，联系人签字，房价，结算方式等）

13）核对客人资料单的明细项目（客人姓名，房价，抵离日期，客人签字等）

14）核对今日余额（上日余额+净差额=今日余额）是否与电脑相符。15）将有问题的帐单做标记并在“交班本”上登记。并将所有帐单按结帐方式分类归集装订。把AR帐、ENT帐、S帐、前台帐以及赠送和退菜明细表挑出做好登记。

16）统计宴请（招待）消费品项，统计后待做营业收入报表时在相应品项中做冲减。

17）核对所开发票是否与帐单一致，并检查消费金额与发票金额（发票金额不能大于消费金额）

（三）2：30迷你吧、商场、商务中心的审核

1）将迷你吧、商场、商务中心、洗衣单与电脑中的“入帐明细”进行核对，检查是否有错收或漏收现象，在把迷你吧、商场、商务中心、迷你吧单与出品联进行核对。

2）审核迷你吧、商场、商务中心、各个品项汇总数与迷你吧、商场商务中心“酒水销售日报表”显示数额是否一致，在迷你吧、商场、商务中心的“酒水销售日报表”上签章后再与营业日报核对确认无误后转交成本部（如不一致查明原因后按实际数核定，并在更改处签章）。3）将迷你吧、商场、商务中心的酒水单与电脑逐一核对，核查计价是否正确、数量是否相符，发现问题及时查明原因并将详情记录在“交班本”上交由日审处理。

二、餐饮收入的夜间审核：凌晨3时30分—5时

（一）3：30核查餐饮收银员是否已全部交来收银员报表及帐单。

1）将餐饮收银员交来的“营业收入班别表”与电脑核对是否相符，如不符查明原因，并将详情记录在“交班本”上。

2）核对附有帐单等单据的餐饮收银帐单的份数与餐饮收银系统中的“入账明细表”是

否相符，如不符应逐一查对，把未交和缺失帐单的收银员名字和缺失帐单详情记录

在“交班本”上，留给次日由日审审阅调查。

（二）4：00核查每个餐饮收银员交来的每一张帐单

1）将餐饮收银员上交的帐单分类汇总，与“营业收入班别表”核对金额是否相符。

2）核查结帐单后所附单据（酒水单、加菜单、海鲜单、退菜单、井源点菜单）所有消费品项、数量、金额与结账单是否一致。海鲜单是否标明斤两、数量是否与结账单一致。

3）核查结账单后所附的加菜单、海鲜单、退菜单、井源点菜单、餐厅消费单与后厨出品联进行核对,并检查是否加盖收银章。

4）核查结账单后所附会议、宴会通知单应收款项与结账单是否相符。

5）核查所有的收入调减是否合理，退单是否有授权人签字，理由是否充分。

6）核查打折权限是否准确，例：餐饮部经理有全单8折权限（酒水香烟海鲜除外）、餐饮主管有8.8折权限（香烟、酒水、海鲜除外）等。

7）核查挂帐、前台帐、宴请(招待)是否有客人与授权人签字（挂帐帐单签字是否为协议单位授权人）。

8）核查贵宾卡结帐是否拓印卡号，所拓印卡号与结帐卡号是否一致。9）核对早餐券、自助餐券、消费券、抵扣券面值是否与帐单相符，日期是否有效。有无过期、涂改等现象。

10）核查消费、赔偿等收费是否符合酒店规定的标准。

11）核对开出发票是否与帐单一致。

12）检查开出发票登记表，开出发票张数、金额是否正确。

13）将赠送明细挑出来，次日转交成本部。

14）将ENT帐单独挑出来，放在所有餐饮帐单的最上面。

15）将餐饮赔偿项目及金额登记，次日转交成本部。

16）将餐饮酒水与“酒水销售日报表”核对，次日由日审复核，确认后转交成本部。

17）将有问题的账单做标记并在“交班本”上登记。并将所有帐单按结账方式分类归集。

18）冲减当日的早餐券，即把客人当天早上在西餐厅所用的早餐券从房务收入当中予以扣除，然后手工加在当天的餐饮收入中。19）统计招待消费品项，统计后待做营业收入报表时在相应品项中做冲减。

三、制出酒店经营业相关报表：凌晨5时—7时

5：00所有营业部门的帐单审核无误后，夜审要将收银员上交的帐单按部门分类汇总，统计出准确的各类消费总数及收入总额，并根据打印出来的各种报表、数据，制出酒店经营情况“晨报”和其他相关报表。

（1）统计出客房房费、电话服务费、洗衣、迷你吧、精品店、商场、商务中心、行政酒廊、其他收入、客帐、净差额等，制出“夜审试算平衡表”。

（2）统计出中餐、西餐、大堂吧、景盛吧消费人数，食品、酒水、香烟、会议租金、杂项及班次等制出“每日餐饮收入报表”

（3）将“夜审试算平衡表”及“每日餐饮收入报表”所统计的数据按照一定的比例分成，制作出“NIGHT AUDITOR 'D' REPORT”报表。

（4）根据“客房销售来源分析日报和客房营业日报（按房类）”作出晨报。（5）统计出当天宴请单据与高职膳食制作出ENT报表。

（6）夜审时统计出前厅AR帐帐单与餐饮AR帐帐单制作出“每日AR帐报表”。

（7）根据审核系统中S帐明细加以备注，制作出S帐明细列表。（8）根据冲销和退菜帐以及赠送明细账作出“冲销和退菜以及赠送明细表”。（9）在审核报表系统中打印出“现金收入表”。

（10）对POS机进行每日结算，审核完毕后投入投款箱。

第二篇：工程收入审核报告

工程收入审核报告

（委托人）：

我们接受委托，对（承接类承装（修、试）电力设施许可证申请单位名称）的（3年内从事电力设施安装最高年工程结算收入的）工程结算收入明细表进行了审核。该明细表由（申请单位名称）负责，我们的责任是对其发表审核意见。我们的审核是依据《中国注册会计师独立审计准则》和国家电力监管委员会《承装（修、试）电力设施许可证管理办法》进行的。在审核过程中，我们结合（申请单位名称）的实际情况，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审核程序。

经审核，《申请单位名称）在取得3年内从事电力设施安装最高年工程结算收入，该工程结算收入为万元。

本报告仅供贵公司在申请承装（修、试）电力设施许可证时使用，因使用不当造成的一切后果，与执行本业务的注册会计师及会计师事务所无关。

附件：工程结算收入明细表

湖南鹏程有限责任会计师事务所中国注册会计师（盖章）

（签章）

中国注册会计师（签章）地址年月日

第三篇：酒店收入管理制度

酒店收进管理制度

第一章 总则第一条为加强团体酒店业收进环节的控制，杜尽收进流失，同时又能够充分满足酒店灵活高效的经营管理，制定本制度。第二条本制度所指收进仅指酒店因提供商品或服务产生的、需要向消费者收取的各项收进和用度，包括变卖财产及废旧物品、来往单位进场费及罚没款收进等。具体包括：

1、客房收进中的房租收进、电话费收进、迷你吧收进、商务吧收进、洗衣费、赔偿金及杂项（麻将、麻将桌）等;

2、餐饮收进中的食品收进

第一章 总则

第一条 为加强团体酒店业收进环节的控制，杜尽收进流失，同时又能够充分满足酒店灵活高效的经营管理，制定本制度。

第二条 本制度所指收进仅指酒店因提供商品或服务产生的、需要向消费者收取的各项收进和用度，包括变卖财产及废旧物品、来往单位进场费及罚没款收进等。

具体包括：

1、客房收进中的房租收进、电话费收进、迷你吧收进、商务吧收进、洗衣费、赔偿金及杂项（麻将、麻将桌）等;

2、餐饮收进中的食品收进、香烟酒水收进、服务费、茶位费、宴会收进及因宴会产生的场租、主持等;

3、康乐收进中的桑拿收进、美容美发、足疗收进、推拿收进、小费收进等;

4、文娱收进中的厅租收进、门票收进等；

5、免单、其他收进等。

第二章 商品订价

第三条 为确保酒店毛收益，规范定价程序，制定食品、酒水和香烟毛利率标准及制价程序。

第四条 制价原则：参考相近星级酒店售价，结合酒店指导毛利率。

特点情况，可由销售部、餐饮部等部分会同财务部进行市场调查后订价。

1、指导毛利率：

项 目

天 怡 酒 店

花 源 酒 店

食 品

一楼餐厅

55% 一楼餐厅

57% 二楼餐厅

58% 三楼餐厅

55% 三楼餐厅

无 二、四、五楼厅房

60% 酒 水 一、二楼餐厅

40% 一、三楼餐厅

35%西餐厅、大堂吧、洗浴中心

40% 二、四、五楼厅房

40% 三楼餐厅

无

迪吧、歌厅、球馆

45% 香 烟 一、二楼餐厅

18% 一、三楼餐厅、商品部

15% 西餐厅、大堂吧、洗浴中心、商场

20% 二、四、五楼厅房，迪吧、歌厅、球馆

20%

2、指导毛利率定价公式

销售价格=本钱/本钱率X 100% 本钱率 = 1-毛利率

毛利率=销售净收进-销售本钱 X 100% 销售净收进

?

第五条 制价部分先由业务部分（厨部或餐饮部）提出建议价，再由酒店财务部本钱稽核负责商品的定价审核，最后由财务负责人和酒店总经理签字确定。必要时，还应报团体批准。

第六条 制价程序

1、食品类厨部每推出一个新菜品，应先以标准价格单的情势，具体注明该菜品所须原、辅材料名称和用量（毛重及净重），并提出各餐厅的建议售价，然后将其结果送交财务部本钱会计。财务本钱会计根据其标准本钱和上述规定中的理论毛利率，测算理论售价，同时参照业务部分的建议价，拟定该商品售价，最后由总经理核准定价。财务部本钱会计将该定价输进电脑，并通知厨部、餐饮部和收银员。

2、酒水香烟类酒水及香烟应由餐饮部根据该商品的行业价格，适时提出建议价交财务部。财务部本钱会计根据各商品的理论毛利率，测算出理论售价，同时参照部分建议价，拟定该商品的售价，最后请总经理核准定价。电脑录进等工作同食品定价等程序。

3、迷你吧

客房部房务中心将推出的新品名称、进价（仓库领料单已注明）送交财务部本钱稽核员，本钱稽核员根据本钱价按均匀毛利率65%制定出参考售价。

4、其他订价

商品部除香烟、酒水外，其他商品原则上按30%毛利率制定售价。

第七条 价格变动，业务部分对食品、酒水和香烟等市场价格信息应及时进行跟踪反馈；各部分在执行进程中对上述毛利率标准及制价程序如有建议，应及时以书面情势反馈财务部，以便财务部适时进行调剂。

第三章 折扣规定

第八条 折扣管理依照以下范围和程序进行办理：

（一）折扣范围

1、花源酒店：折扣范围仅限于餐饮食品（不包括海鲜）、客房房租的夜租（7楼除外）和洗浴中心的全天房租。其它如客房日租、钟点房租、7楼房租、香烟、酒水、厅租、服务费及杂项均不在折扣范围。特殊情况下折扣，必须有酒店总经理亲笔签字。

2、天怡酒店：折扣范围仅限于餐饮食品（不包括海鲜）类、客房房租的夜租。其它项目如香烟、酒水、杂项、服务费、客房日租不在折扣范围。特殊情况下折扣，必须有酒店总经理亲笔签字。

（二）折扣审签

1、原则上要求帐单上有相应折扣权限人当场亲笔签字。如当事人不在现场，可电话委托值班经理代签。假如是收银员接到折扣权限人电话唆使的，收银员必须在帐单上注明“××电话唆使×折”字样。发生委托代签行为的折扣权限人，第二天早上11:00之前必须到财务部亲笔签字，否则，对折扣权限人每次处以 20元罚款。

2、信贷回收货款折扣由来往帐会计审核实际消费当日是不是享受折扣后，报酒店管理公司总经理审签。对应收帐款收回困难，需要部份或全额确认呆死的，必须经应收帐款专题会议或例会讨论通过后报团体审批。

（三）折扣额度

1、对仙桃籍或在仙桃工作的团体领导个人消费，实行住房五折、餐饮七折；团体其他职员消费依照酒店规定执行，打折时必须相干职员签字确认。

2、对团体内各单位消费实行8.5折，与其它单位一样，挂帐必须签定协议。

3、酒店部分经理以上职员个人消费实行住房5折、餐饮8折，保龄球每局2元，健身房每小时2元。

团体职员、湖北产业城部分领导享受保龄球每局2元，健身房每小时2元的待遇。

4、以上优惠及权限仅限本人使用，若发现非本人使用的一概按规定收费。

（四）折扣签批权限：①酒店部分经理签字实行8.5折;②酒店总经理、酒店管理公司部分负责人和酒店管理公司总经理签字实行8折。

第四章 免单控制

第九条 因服务质量或菜品质量等引发客人投诉，需要对账单或点菜单免单的，根据实际情况，酒店总经理现场或电话委托部分经理免单，具体注明缘由，并亲笔签字或最迟第二天补签，用度记进酒店交际费。

第十条 因服务质量或菜品质量等引发客人投诉，需要免单奉送菜肴的，依照用度管理制度执行。

第十一条 因服务质量或菜品质量等引发客人投诉，需要赔偿的，根据实际情况，酒店总经理现场或电话委托部分经理免单，具体注明缘由，并亲笔签字或最迟第二天补签，用度记进酒店交际费。

第五章 收银控制

第十二条 酒店消费除房租收进、电话费收进、门票收进，服务费外，其他酒店各项消费事项或收进包括退酒水或其他退还服务都必须由相干营业部分落单。要严厉杜尽内部职员采用自用房、维修房名义或福利名义消费，否则，作贪污处理。

食品收进落单填写一式四份的食品单，一联交收银、一联交地喱、一联交厨房、一联保存;香烟酒水收进落单填写一式二份的酒水单，一联交收银、一联交水吧;客房收进中的迷你吧、杂项收进（麻将、麻将桌）落单由客房部服务员填写一份二联的租借条或酒水单，经客人签字认可后，一联交前台收银、一联交客房房务中心提货。客房房务中心必须对所经管的物品由专人进行登记;对退酒水或其他退还服务还必须有相干营业部分签字认可或签收。

所有单据必须由相干部分按序号保存齐全，第二天交财务部稽核会计。

第十三条 收银职员必须保证酒店所有收进款项全额收取，对折扣手续不全、少输漏输、少收漏收造成损失的，由相干经手收银员全额赔偿。

第十四条 每班收银结束后，收银员都应打印当班***报表，一式两联，一联随当班账单一起交夜审，一联交营业部分存档。

餐饮账单要求按账单号从小到大顺序整理，不得遗失账单；餐饮作废账单和零账单必须具体注明理由。

第十五条 收银员逐日必须及时将押金收进、消费收进及各项其他预收收进款项（含IC卡、贵宾卡预售收进）上缴。

收银员逐日交（下）班清账时，必须盘点本日所收现金、信用卡、转Ar账和转接待账等，并与当班报表核对一致。

收银员在当日放工前，必须将当班营业款在最少有另外一名员工在场的情况下投进指定保险箱中，并在缴款表上填写清楚，同时要求见证人签字证明。

第十六条 收银员必须将备用金与个人款项严格辨别，保证备用金结构公道，不得以白条充抵，不得挪用。

第五章 夜审控制

第十七条 夜审职员逐日对当天收进进行全面审核：

1、必须对餐饮账单数目和金额进行核对。检查已收档收银点账单、报表是不是上交，是不是存在少交漏交账单现象。如有上述现象应及时登记，以便上级进行处理。

打印菜单统计报表与每张账单进行逐项核对，查看账单金额与报表对应统计数目是不是一致，是不是存在账单不全或有效账单没有放在最上面。

如有上述现象应及时登记，以便日审职员及上级主管及时进行处理。

2、检查餐娱账单的消费明细是不是与酒水单、食品单一致，单据时候联号，数目、金额是不是相同，退菜是不是符合手续;检查前台账单的消费项目与底单是不是一致，是不是存在多计少计现象。

3、打印餐娱、服务费变动表、赠免单及单品折扣报表、免零报表、冲减报表、异常账单报表、前台优惠对冲明细账，审查其折扣、免服、免零是不是符合手续，审批各种优惠券、免费券及有价证券的使用是不是符合规定，是不是在有效期内。

4、核对登记接待、转账：打印前台、餐娱接待明细表、转账明细表，与实际账单进行核对。查看接待，转AR账是不是符合手续并整理造表。

5、核对房态：与接待、楼层核对房价、房态，查看是不是存在房态、房价不符现象，是不是存在已进住未开房、客人已退电脑未退等现象，如有应及时进行登记，并通知有关部分进行补救。

客房部一般应于逐日早10点、下午2点和下午6点由领班现场查房，做手工房态报表。与前厅部进行核对一致后，由两个部分签字认可。双方部分负责人对报表真实性负全部责任。

财务部负责人每个月很多于三次亲身对维修房、空房进行现场查房，发现弄虚作假的，属工作失职的，应分别对前厅部和客房部经理处于每次很多2000元的经济处罚。题目严重的报团体给予降级或降职处罚。

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6、审核当日退房结账：打印前台实际结账、退房报表，审核前台进住、退房、结账时间，查看房租、杂项单据时候联号，是不是全部计进，应加收半价、全价房租是不是加收，免收或少收是不是有规定批准手续，核对已结账账单有客人签名，是不是存在押金收据未收回已结账现象。是不是符合有关手续，即由客人出示身份证，登记身份证号码，其签名与登记表是不是一致。

7、核对宾客账：核对餐娱收进及报表、客房收进日报及报表上宾客账数是不是一致，是不是存在餐娱已发生前台未达或未计前台已达的现象，并查明缘由。

8、核对储值卡：打印当日储值卡消费明细表与营业日报相核对，核对储值卡消费数是不是一致，是不是存在多下账、未下账现象的现象，检查储值卡消费明细表上的每笔消费是不是有储值卡消费回执单，并有客人签名。

9、审核客房报表：将逐日客房交来确当日迷你吧、杂项租金报表、商务吧消费报表、赔偿报表与日报表中数字进行核对，如有不一致，则打印一份明细账、根据其时间、房号、单据号逐一核对，查看是不是存在少报、漏报的现象。

10、稽核报告：夜审将逐日夜审进程中所发现的题目要具体记录下来，作出一份稽核报告，以便收银主管及时核实处理。

第六章 日审控制

第十八条 日审职员依照以下程序和办法进行稽核：

1、核对水吧账：进进水吧系统，分吧台打印当日进销存报表，与当日仓库出库、收银当日销售进行核对，检查其当日账务是不是真实正确。其实不定期盘查实物，检查是不是有白条抵货、借货不办理挑唆手续的现象

2、对夜审工作进行抽查：逐日对夜审工作中的一两个工作项目进行审核，对夜审工作中的正确完全性进行抽查。

3、对收银逐日缴款数进行核对，对逐日收银应缴数目与实缴数目进行核对。

4、对夜审所交稽核报告中有关与相干部分、相干职员有关需要核实的事宜进行跟综核实、催促解决，并作好记录；如属部分配合题目应及时向上反映。

5、对电话计费的抽查：日审逐日应核对电话计费是不是正常。如电话费收进偏低，应通知总机房与电脑房核数，查看是不是有人为计时器终止或死机现象。

第七章 收进缴存控制

第十九条 开箱工作：除节假日开箱时间另行规定外，逐日所有营业款应及时开箱盘点，逐日开箱时间定为早上8：30分；逐日开箱时最少两人同时到场，当场盘点当日缴款袋个数，与当日现金缴款汇总报表上是不是一致。如所报数目少于登记表数目，应立即通知职员到场核实，查找缘由。

第二十条 开箱终了后，将缴款袋由开箱职员一同到财务室进行现场盘点，核对总数。

第二十一条 盘点终了后，在很多于两人情况将营业款交到相干财务部指定开户银行。

第八章 其他收进

第二十二条 供给商因产品进进酒店销售而缴纳的进场费，由财务部、采购部、总经办联合进行市场调查后方可确定进场费额度，由采购部与供给商签订协议后执行。对收取的进场费，财务部作相应的账务处理。

第二十三条 酒店垃圾、废物等物质的变卖，采取竞标方式对外招标，由财务部、采购部对竞标人进行筛选，对中标人收取保证金，签订协议后依照协议执行。

第二十四条 对已办理报损手续并可能有残值收进的资产、低耗品等，需要变卖的，由仓库领班根据《资产报废处置申请书》，注明处理物品名称、规格数目及处置建议价格，采取竞标方式变卖，由仓库保管、资产会计、总经办职员共同将实物变卖，交财务进帐。第二十五条 因客人损坏酒店物品而作出的赔偿，依照酒店门市价格收取，财务部视损坏物品的项目作相应的账务处理。

第二十六条 因员工损坏酒店物品，依照内部价格作出的赔偿，财务部视损坏物品的项目作相应的账务处理。

第二十七条 因员工违反酒店管理制度而缴纳的罚没款项，直接缴纳现金或从工资中扣除，财务部作相应的账务处理。

第九章 其他要求

第二十八条 以上收进控制环节需要相干部分提供报表资料的，相干部分必须及时、正确提供。否则，依照每次不低于50元对相干部分负责人进行经济处罚。情节严重的还要报团体相干部分进行纪律处罚。

第二十九条 以上相干职员未按时按质完成以上规定的，依照每次每条不低于20元进行处罚。

第三十条 对触及酒店收进的项目，特别是客房租用物品、维修房应当由财务经理或收银主管常常组织抽查的方式，相应部分在不影响正常经营的条件下，必须给予无条件的支持与配合。

第三十一条 本制度自颁布之日起实施。

第四篇：《铁路运输收入审核工作规则》2003

铁路运输收入审核工作规则

（2003年1月13日 铁财[2003]6号）

第一章 总则

第一条 为了加强对铁路运输收入工作的监督检查，规范铁路运输企业对客货运输票据、报表的审核工作，根据铁道部《铁路运输收入管理规程》制定本规则。

第二条 铁路运输收入审核工作，是指为保证铁路运输收入正确核收和准确列报，由铁路运输收入管理部门运用会计方法，依据国家财经政策和运价政策，对所属客货营业单位报送的运输收入进款业务原始凭证进行全面、系统地检查、审核工作。其基本任务是：

１．审核所属客货营业单位报送的客货运输票据、报表，确认铁路运输收入是否正确核收、客货运输票据是否正确使用。

２．审核所属客货营业单位运输收入进款的结账、保管、存汇、上缴情况，确认运输收入进款的应收款与实收款、应缴款与实缴款是否相符，保证运输收入进款的正确、及时解缴。

３．审核所属客货营业单位客货运输票据的请领、使用和结余数量是否正确。

４．揭露和防止贪污、截留、挪用、逾期列报运输收入和混列运输收入会计科目等违反铁路运输收入纪律的行为。

第三条 本规则是国家铁路以及与国家铁路办理直通运输业务的其他铁路运输企业的收入管理部门对客货运输票据、报表进行审核工作的基本标准。

第二章 铁路运输票据、报表审核工作的基本要求

第一节 审核机构

第四条 铁路分局、客运公司的收入管理部门，负责对所属客货营业单位报送的客货运输票据、报表及进款解缴情况进行审核检查，并按照权责发生制的原则，处理各项经济业务，保证运输收入进款完整、正确上缴。

不设铁路分局的铁路局，对其所属客货营业单位的客货运输票据、报表及进款解缴情况的审核检查工作，由铁路局收入管理部门负责。

第五条 审核机构在对客货运输票据、报表进行审核时，具有下列职权：

１．对所属客货营业单位报送的客货运输票据、报表的报送时间、质量提出要求。

２．监督所属客货营业单位的运输收入进款结账存汇工作。

３．有权调阅与运输收入有关的各种账表、凭证、文件、资料。

４．有权检查所属客货营业单位的票据管理、使用工作。

５．有权限定债权债务的处理期限。

６．对审核发现的问题，有权向责任单位提出处理意见。责任单位如无特别理由，必须在限定时间内按处理意见及时处理。

７．对违章违纪的单位和个人，有权做出经济处罚的决定和提出行政处分的建议，责任单位须按建议期限，将处理结果和整改措施呈报提出建议的收入管理部门。

第六条 审核工作纪律

收入专业审核工作人员在工作中，要认真执行国家财经政策和铁路规章制度，坚持原则、实事求是、廉洁奉公。发生以下情形的，应负行政、经济责任，主管部门视情节轻重，给予严肃处理：

１．发现贪污舞弊等违章违纪行为或收入事故，不揭露、不报告、有意包庇的。

２．有意篡改客货运输票据原始信息（包括书面、电子信息）的。３．滥用职权，收受贿赂，以权谋私的。

４．有意将未经检查、审核的原始凭证列账的。

５．玩忽职守，错列、乱列运输收入项目构成违纪的。

６．在检查、指导工作中，对现行的规章制度做出错误解释，造成严重后果的。

第二节 审核程序和要求

第七条 审核工作一般按以下四个程序进行：

１．连号、加算、确定科目、平衡报表：客货票据必须逐张连号加算，号码应衔接，科目不符应进行更正，应缴款与列报款不符按多、少缴款处理。

２．票据审核：确定应收款与实收款一致，发现计费错误按多、少收款处理。

３．进款核对：核对应缴款和实缴款是否相符，发现不符时，按多、少缴款处理。

４．登销票据账：按月登销客货票据账，保证客货票据数量收、支、余正确。

第八条 审核工作的要求

运输收入专职审核人员，按有关规定对各种客货运输票据、报表进行审核。凡经过审核的票据要做明确标记，并在有关整理报告上签字。对审核的数量和质量要分设专簿登记。在审核中发现的多缴、少缴、多收、少收款，按权责发生制列账，分别填发“票价订正通知书（财收－９）”、“补款凭证（财收－１０）”、“退款凭证（财收－１０－１）”、“多、少缴款订正通知书（财收－１１）”。

对车站、列车报送的客货运输票据、报表，必须逐张连号加算，防止缺号或漏报，保证应缴款与实缴款相符，其合计数应与有关票据整理报告核对相符。对其填报的平衡运杂费项目，应进行复核，防止混淆，保证各项收入项目正确。未经连号加算审核的票据和整理报告不准列账。

运输收入管理部门对使用的运输收入计算机审核软件，应做到及时维护、修改，以保证审核工作正确无误。

运输收入审核工作要做到有计划、有重点、有针对性地进行。收入管理部门应不定期地组织内部工作复查。上级收入管理部门对下级收入管理部门的运输收入检查，每年进行一次。对铁路局运输收入工作的检查，由铁道部组织进行。

第三章 铁路运输票据、报表审核工作的实施

第一节 客货票据的审核

第九条 售出卡片式车票报告的审核

对卡片式车票的“售出卡片式车票报告（表）（财收－１）”的审核，应确认报告所列站名及其顺序、经由、车次、种别、座别、里程、票价是否正确。“售出卡片式车票报告（月份表）（财收－１－１）”应逐项检查。重点确认本月售出第一张车票符号、票号与上月未售第一张符号、票号是否一致；作废票、半价票票角和“客货票据缺号证明书（财收－２３）”是否齐全、有效；经检查正确的合计金额与“运输收入进款收支报告（财收－８）”相应栏目核对是否相符，如不符，按多、少缴款处理。

审核后的“售出卡片式车票报告（月份表）（财收－１－１）”作为“客货票据账（财收－５）”按月销号的依据。

第十条 电子车票的审核

对车站、列车发售的电子车票（计算机车票），应采用铁道部指定的通用审核软件进行审核。在审核中发现属于计算机程序问题产生的计算错误，应及时报告上级主管部门处理；属于维护或操作失误造成计费错误的，按多、少收款处理。

第十一条 代用票、区段票的审核

对代用票、区段票，应根据客运规章的规定和票面记载事项，审核票价核收是否正确。对办理变更的代用票还要审核其应附的原票是否齐全、有效，有无涂改。发现计算错误及站名、金额涂改或剪断线不符时，按远站名、高金额填发“票价订正通知书（财收－９）”追补票价差额。

第十二条 退票报告的审核

对“退票报告（财收－２）”的审核，应核对所附原票是否齐全有效。退还本站发售的客票时，应与原票存根或售出客票报告核对。同时，应审核退票时间与票面记载的开车时间是否符合规定的退票时间。对中途站退票，应核对列车客运记录和有关证明、退还票价和应收退票费是否正确。发现车站计算错误或误退无效客票时，应填发“票价订正通知书（财收－９）”进行追补。

在审核退票时，还应特别注意有无伪造和涂改挖补客票，骗取退票款的现象。

第十三条 行李、包裹票的审核

对车站报送的行李、包裹票，根据发到站、经由复核里程。行李票注意旅客人数、客票票号、规定重量及加倍重量；包裹票要确认包裹种类，审核运费核收是否正确。对免费运输的包裹票应审核托运人、收货人、品名及所附证明是否符合规定。对下浮运价的包裹，要按照有关文电检查是否符合下浮条件。审核发现错误时，填发“补款凭证（财收－１０）”或“退款凭证（财收－１０－１）”进行处理。

第十四条 各种发送货票的审核

对各种发送货票的审核，应做到：

１．审核各种发送现付货票发到站间的运价里程（含特定的指定经路里程）是否正确。对办理国际联运、水陆联运业务的货票，还应审核国境线和码头线的里程是否正确。

２．审核各种发送现付货票的车种、车型、标记重量、计费重量、货物品名、运价号、运价率等是否正确。检查零担货票时，还应检查货物是否符合零担计费条件，轻浮货物是否正确按体积、重量择大计费。对下浮运价的货票要核对有关下浮文电，检查是否符合下浮条件。

３．审核特定运输以及免费运输的货票时，应检查有关证明、附件是否齐全、有效，临时以电报规定的特定计费条件是否符合规定。不符合规定条件的按一般货物处理。

４．对车站办理的进口国际联运业务的货票，应审核货票记载的接运车辆标记载重与原装车辆标记载重等，确认运输方式和计费条件后，审核应收国内段运杂费和国境站发生的杂费是否正确。

５．审核各种发送货票运输费用计算是否正确。发现计算错误时，填发“补款凭证（财收－１０）”或“退款凭证（财收－１０－１）”进行处理。

６．货票审核工作除对票据报告页进行连号加算外，一律根据电算部门转来的货票标准接口格式票据信息进行审核。发现车站（车务段）漏传、少传货票信息时，应及时通知站、段补传。遇有特殊情况需由收入管理部门补录时，按有关规定办理。

遇有上传信息与书面票据信息不符时，原则上以票面信息为准，先行入账，再查明原因按有关规定处理。

第十五条 到站收款货票的审核和对照

到站收款货票（包括到站收款的行包票）的审核，分为：核对、检查、对照和搜查四个程序进行。

１．核对进款。以货票上记载的应收运杂费与运杂费收据核收的运杂费核对，确认是否相符。发现有运杂费收据而无货票或有货票而无运杂费收据的，应查明原因，确认是否漏收运杂费。

２．检查货票。对变更货票逐项检查运杂费补退款是否正确。对水陆联运货票确认运输方式和计费条件，如有分运货票时应对照原运输票据检查运杂费计算是否正确。

３．票据对照。对变更到站的货票，应根据车站拍发的电报和铁路分局货运调度受理变更到站命令登记簿与变更货票相对照。对因抢险、救灾、防疫等需要，按到付办理的货票，根据发送分局向到达分局抄送的“（）到付运杂费对照表（财收－７）”与到达货票相对照。对到达水陆联运货票，根据换装站（分局）抄转来的对照表或水陆联运货票乙联与水陆联运到达货票相对照。到达行包票据的对照工作按铁道部的统一部署进行。

４．搜查。到站付款的货票由到达分局在次月内全部对照完毕，发现不符时，应向到站及收货人查询，如漏收运杂费应补收；如货物未到应先在本分局搜查，经确认货物未到，应在对照表上注明“未到”字样返回或另表通知填发分局。

第十六条 客、货运杂费收据的审核

审核客货运费杂费收据及其他专用收据，应与原运输票据和有关资料对照检查。检查票面记载事项是否完整，应附票据及附件是否齐全，运杂费计算是否正确。

第十七条 车站退款证明书的审核

审核“车站退款证明书（财收－１６）”时，应与原办理票据对照检查，确认所附证明文件是否有效；领款人是否与原收款票据记载相符；印章是否齐全、有效；所退运杂费是否正确；运输变更时，应收费用是否核收。经审核无误后，分别从原进款项目中进行冲减。支付运到逾期违约金分别冲减货物运费收入或行包运费收入。对计算错误或重退、误退的，按多、少收款处理。

第十八条 邮运运费的审核与结算

根据邮运办法，对加挂的专用邮车和行李车内使用固定容间的邮件运输，其运费由担当列车所属铁路局（分局）或指定车站，向邮政车及租用容间的所属邮政部门按月结算。检查车站报送的“运邮容间实绩表”或“邮政车辆使用情况表”，据以确定当月邮运运费计算是否正确，发现计算错误，改正后向邮政部门清算。

第十九条 军运后付票据的审核与结算

１．军运后付货票、代用票的审核以及运输费用的结算工作，集中在铁路局或铁路分局，指定专人负责办理，并注意做好保密工作。

２．审核“铁路军运运费后付凭证”内的军运号、付费号及印章是否齐全，计费条件是否完整。对内容不全或计费条件不完整的后付凭证应通知车站或要求托运部队补齐，对按规定不填到站的保密运输，应联系同级军事运输部门补填。根据《铁路军事运输计费办法》的规定，计算运输费用，编制有关报表，按权责发生制列账。

３．有关向军方结算运输费用的凭证、单据、结算账单等，需按机要文件办理寄送。

第二十条 各种租金和使用费的审核

对于批准租用的路产（包括路产专用线、机车、车辆、房屋、站场等设施）租用合同，应分别建立路产出租使用卡片，建账登记，掌握租金及使用费的核收情况，按月记载收款日期、杂费收据号码和金额。对逾期未交的租金及使用费，应督促车站及时补收并按合同规定核收运杂费迟交金。

第二节 运输收入进款收支报告的审核

第二十一条 审核程序

１．票据整理报告、收支单据、凭证的审核。

２．票据整理报告、收支单据、凭证与“运输收入进款收支报告（财收－８）”的对照审核。

３．“运输收入进款收支报告（财收－８）”的审核。

第二十二条 票据整理报告、收支单据、凭证的审核

１．审核各种票据整理报告记录的应缴款是否与票面实收款是否相符，各科目款额填列是否正确，严禁混列、错列科目。

２．审核各种收支单据及凭证是否齐全、真实、有效。

３．审核各类支付凭证、单据是否符合运输进款动支范围。对超出动支范围或手续不齐全的动支款，按少缴款处理。填发“多、少缴款订正通知书（财收－１１）”，责令收回，并要求责任单位限期说明原因，同时登记“（）款分户辅助账（财收－３４）”。

第二十三条 票据整理报告、收支单据、凭证与“运输收入进款收支报告（财收－８）”的对照审核

１．根据审核后的票据整理报告、收支单据、凭证，逐项核对“运输收入进款收支报告（财收－８）”的对应项目填记是否相符。不符时，以审核后的票据整理报告、收支单据、凭证为准，更正“运输收入进款收支报告”的原列科目、金额，按多、少缴款处理。

２．对照迟交运杂费清单和银行进账单，核对迟交运杂费的发生、收回是否真实，并与“运输收入进款收支报告（财收－８）”记录金额进行核对。

３．根据铁路分局银行实收款、车站银行对账单，核对“运输收入进款收支报告（财收－８）”的应汇缴分局款和记录的实汇款是否正确，发现不符，按多、少缴款处理。

第二十四条 “运输收入进款收支报告”的审核

１．对“运输收入进款收支报告（财收－８）”的收、支各项目进行加算，检查加算后的金额是否与收、支方合计相等，发现不等时，按多、少缴款处理。检查各项目日累计与旬（月）报累计金额是否相等，发现不等时，应按每日实际累计金额更正旬（月）报，并填发“更正通知书（财收－１３）”通知车站更正。

２．根据“运输收入进款收支报告（财收－８）”收、支方各项目记录计算应汇分局款、解缴银行款，并与原记录金额核对，检查其是否相符。

３．根据上月余额及本月发生与处理项目的记录计算迟交运杂费、预付款月末余额，并与“运输收入进款收支报告（财收－８）”原记录金额及“运输收入进款债权债务登记簿（财收－３６）”余额核对是否相符，发现不符应查明原因及时处理。

４．根据上月末欠汇款及本月检查正确的应汇分局款、实汇款，计算月末欠汇款，并与“运输收入进款收支报告（财收－８）”核对是否相符，发现不符时，根据计算结果更正原记录金额，并向车站填发“更正通知书（财收－１３）”。

５．审核“运输收入进款收支报告（财收－８）”的填报日期是否正确，签章是否齐全，审核无误后，签名确认。

第三节 银行账表的审核

第二十五条 银行对账单的审核

１．根据银行进账单逐笔核对银行对账单存入款是否正确，并与“运输收入进款收支报告（财收－８）”中记录的解缴银行款核对，发现误进、误支时，及时通知车站与银行联系调整。

２．根据银行支付单据、凭证，核对每笔支付款金额是否正确，去向是否符合运输收入进款动支范围，并与“运输收入进款收支报告（财收－８）”对应项目记录及所附凭证核对，发现不符时，按少缴款列帐，并责成车站及时追补。

３．分别加算银行对账单收、支款额，核对银行余额是否正确。第二十六条 车站银行流转额表的审核

１．根据核对后的对账单，计算存入上月款是否正确，并逐笔与上月所附清单核对金额是否正确，现金、支票是否相符，发现上月进款未存入银行应查明原因，及时处理。

２．根据银行对账单，核对汇缴分局上月进款是否正确，并与上月“运输收入进款收支报告（财收－８）”中“月末欠汇款”项目及本月分局银行实收在途款核对是否相符。

３．根据银行对账单加算存入本月进款和汇缴分局本月进款，核对流转额表该科目填列是否正确。

４．根据本表收、支合计，加算银行余额是否正确，并与银行对账单进行核对，检查其是否相符。

５．根据所附清单核对本月进款次月存入银行科目是否正确；并通过“存入本月进款”、“支票支付款”科目与“运输收入进款收支报告（财收－８）”中的应汇分局款核对，检查报告期内银行进款是否正确；本科目加本月银行余额与“运输收入进款收支报告（财收－８）”中的月末欠汇款核对，检查至报告期内银行存款是否正确。

第四节 债权债务的处理

第二十七条 多、少缴款处理

审核“运输收入进款收支报告（财收－８）”与所附各种票据整理报告、收支单据、凭证实缴款与应缴款是否相符，发生多、少缴款时，填发“多、少缴款订正通知书（财收－１１）”，通知责任单位进行处理。多、少缴款订正通知书要进行统一编号，并在“票据、进款差错登记簿（财收－１３－１）”上登记，掌握发生和处理情况。

第二十八条 多、少收款的处理

审核客货运输票据，发现多、少收款，经复核确认后，分别填发“票价订正通知书（财收－９）”、“补款凭证（财收－１０）”、“退款凭证（财收－１０－１）”。原票据上按正确金额改正并注明订正、凭证号码。对客货运规章规定的客货运输费用退补款限额以下的多、少收款，可不填发多、少收款凭证，但应填发“票据、报表、进款差错清单（财收－１３－２）”通知责任单位进行纠正。属于铁路分局责任而误发的补、退款凭证，应查明原因后，经收入管理部门负责人审批收回注销，并调整原科目。

第二十九条 迟交运杂费的处理

对付款单位未按规定时间交付运杂费，或交付的转账支票空头以及属于托运人、收货人责任发生的银行退票，应按迟交运杂费处理。

审核“运输收入进款欠补款报告（财收－３５）”的填记是否符合规定，并登入“运输收入进款债权债务登记簿（财收－３６）”，发生和收回应在“运输收入进款收支报告（财收－８）”中单独列报。

第五章 资料的移交与积累

第三十条 向统计部门移交资料

向统计部门移交客货票据及报表，应在完成全部连号、加算及规定审核量的前提下，按规定时间移交。有关共享的信息，除铁道部统一接口格式外，与同级统计部门协商。

统计部门使用完毕的客货票据及报表，必须保证不丢、不缺、不混。并按发站装订成册，及时返回。

第三十一条 资料的积累

为了加强运输收入工作的管理，及时分析运输收入完成情况和存在的问题，不断提高收入工作质量，各级收入管理部门应积累以下资料：

１．管内及直通旅客发送人数、货物发送吨数。

２．管内及直通的客运周转量、货物周转量。

３．各品类的货物发送吨数、货物周转量、收入率。

４．旅客平均行程，货物、行包平均运程。

５．客货票据工作量、审核量、对照量，平均每人每月的工作量，审核发现的多少收、多少缴的件数及款额。

６．发生运输收入事故的种类和数量。

７．堵漏保收分项统计情况。

８．收入管理、增运增收、堵漏保收工作经验。

９．工作中存在的主要问题和意见。

１０．专项调查情况资料。

１１．其他。

第六章 附则

第三十二条 铁路局在不违反本规则的前提下，结合本局的实际情况可制定补充规定和实施细则，并报铁道部备案。

第三十三条 本规则由铁道部财务司负责解释。

第三十四条 本规则自２００３年１月１日起实行。

发布部门：铁道部 发布日期：2003年01月13日 实施日期：2003年01月01日(中央法规)

第五篇：房地产企业收入的审核

房地产企业收入的审核

房地产企业收入的审核

一、房地产企业主营业务收入的审核

（一）开发产品完工确认的条件： 国税发[2009]31第三条：

企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2、开发产品已开始投入使用。

3、开发产品已取得了初始产权证明。

之所以要区分完工开发产品和未完工开发产品是因为：完工开发产品与未完工开发产品企业所得税计算方法不一致。完工开发产品按照世纪实现的利润计算缴纳企业所得税，未完工开发产品按照预计利润缴纳企业所得税。

（二）开发产品销售收入的组成： 国税发[2009]31号第五条：

开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。【例3—1】2008年，甲公司在收取售房款之外，还以本公司的名义开具发票，向购房者收取有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管道安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等代收代付款项计312万元，甲公司记入“其它应付款”，在申报所得税时未调整收入。

分析：

国税发[2009]31号第六条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。本例中，甲公司代收代付的312万元是由该公司开具发票，应当并入总价款确认为销售收入。

【例3—2】某市地税稽查局在对某房地产公司进行检查时确认：（1）该公司2008“销售收入”贷方发生额为153500000元，经核对，售房合同总金额也为153500000元；（2）同时发现“其他应付款”科目有为其他单位代收款项3540000元，经检查，所收取款项全部以本单位名义收取，所开票据全部加盖本单位公章。问，这部分代收款项是否应作为企业的售房收入？在什么时候结转收入？成本如何处理 分析：

（1）根据《企业所得税法》第六条及《条例》第十二条、以及国税发[2009]31号第六条应作为企业的销售收入，国税发[2009]31号所称“发票”应理解成“广义的发票”，即企业开出的所有票据；（2）收入实现的时间应该以订立销售合同的时间为准，即应该与销售合同所载销售款项金额同步结转收入。本案销售收入应为153500000加上3540000元；(3)代收费用部分的成本已缴付的，以最后实际缴付数额为准，未缴付的，暂时不予扣除，待以后实际缴付后，再进行调整。

（三）开发产品销售收入确认的条件： 国税发[2009]31号第六条：

企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

(2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

【例3—3】2008年10月9日，甲公司与张先生签订购房合同，合同总价款120万元，合同约定：张先生应在签约的3日内支付合同价款的40%，其余款项分别在11月份、12月份各按30%支付。张先生10月、11月均按合同约定支付了购房款，到了12月，张先生因资金困难，暂时无法支付剩余的款项，甲公司仅按实际收到的价款84万元记作销售收入。

分析：税法规定，纳税人采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同约定的价款和付款日确认收入的实现。本例中张先生12月虽然未能如期支付剩余的款项，但甲公司仍应按约定的价款记作收入，未收到的款项记入“应收账款”，甲公司少记销售收入36万元（120×30%）。

【例3—4】2008年11月9日，甲公司与张先生签订购房合同，合同总价款120万元，合同约定：张先生应在签约的3日内支付合同价款的40%，其余款项分别在12月份、2009年1月份各按30%支付。张先生11月按合同约定支付了购房款，到了12月，张先生因计划于2009年1月外出旅游，将剩余的款项在该月一次性交清。甲公司仅按付款日实现的收入84万元记作销售收入，张先生提前支付的36万元记入“其它应付款”。

分析：税法规定，纳税人采取分期收款方式销售开发产品的，付款方提前付款的，应在实际付款日确认收入的实现。本例中甲公司少记销售收入36万元。

(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

【例3—5】

1、金玉房地产公司2006年8月投入A项目开发，于2007年8月竣工；2007年4月又同时开发B、C两个项目，截止到2007年底项目均未竣工。2007年12月采用一次性全额收款方式销售房屋A项目产品1500平方米，收取房款900万元；B项目为一栋写字楼，销售初期与购房单位签订分期付款协议，约定从2007年9月15日起每隔三个月付款1600万元；C项目为一住宅小区，从2007年10月项目开发起即采用按揭贷款方式对外销售，2007年12月收到首付款500万元计入“预收账款”，当月收到银行划转按揭贷款2000万元，计入“长期借款”。计算2007年12月应实现收入。A项目应实现收入9000000元； B项目应实现收入16000000元；

C项目应实现收入＝5000000＋20000000＝25000000元 全月应实现收入＝9000000＋16000000＋25000000＝50000000元

(4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

①支付手续费方式：采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

②买断方式：采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。注：也就是说，如果：

A开发企业、购买方签订合同；开发企业、受托方、购买方三方签订合同：

按合销售同价、买断价孰高法（于收到已销开发产品清单之日）确认销售收入实现。B受托方、购买方签订合同：

按买断价格（于收到已销开发产品清单之日）确认销售收入实现。

③超基价分成方式：采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。注：也就是说，如果：

A开发企业、购买方签订合同；开发企业、受托方、购买方三方签订合同：

按合销售同价、基价（保底价）孰高法（于收到已销开发产品清单之日））确认销售收入实现，同时加上超基价分成。注：支付的超基价分成不得从收入中扣除。B受托方、购买方签订合同：

按基价加上分成额（于收到已销开发产品清单之日））确认销售收入实现。

④包销方式：采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。【例3—6】湖北省楚风房地产公司2005年开发一处远郊住宅小区，由于位置偏僻，销售情况始终不好，开发项目竣工两年后仍积压大量存量房。为了尽早将这些房出手，楚风公司分别与江汉、汉兴、扬子、汉正四家房屋销售公司签订代理销售合同。由于销售公司情况各异，代理方式均有所不同。江汉公司按销售额5%收取手续费，2007年9月销售房屋400平方米，每平方米2500元。将销售清单提交楚风房地产公司，并按合同约定转交售房款95万元。楚风公司账务处理为：

借：银行存款

95万元 贷：销售收入

95万元

汉兴公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米2300元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。2007年9月将开发产品销售清单提交楚风公司时，销售房屋500平方米，实现销售收入125万元，平均售价2500元。楚风公司账务处理为：

借：银行存款

115万元（按买断价计算）

贷：销售收入

115万元

扬子公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价2200元，并由扬子公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2007年9月提交销售清单时，销售房屋600平方米，实现销售收入150万元，平均售价2500元。楚风公司账务处理如下：

借：银行存款

132万元（按买断价计算）

贷：销售收入

132万元

汉正公司采取包销方式。合同约定：汉正公司包销楚风公司1500平方米房屋，以每平方米销售价2350元向楚风房地产公司结账；如果截止到2007年9月15日销售不完，房屋归汉正公司，并由汉正公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2007年9月底，汉正公司提交销售清单时，当月销售房屋800平方米，还有300平方米未售出。楚风公司账务处理如下： 借：银行存款

188万元

贷：销售收入

188万元 要求：计算楚风房地产公司上述项目2007年9月应实现收入。

分析并计算：

被江汉公司代理业务应实现收入1000000元（支付手续费不能扣除，应由江汉公司开据服务业发票，作为费用列支）； 被汉兴公司代理业务应实现收入1250000元（销售合同价高于买断价，按销售合同价计算）；

被扬子公司代理业务应实现收入＝2200×600＋（2500－2300）×600×70%＝1446000元（基价加分成）被汉正公司代理业务应实现收入＝2350×（800＋300）＝2585000元（包销期内应实现收入加上期满后应实现收入）。

全月应实现应实现收入＝1000000＋1250000＋1446000＋2585000＝6281000元

(注：新文件关于销售收入确认条件的规定与国税发[2006]31号文件相同)

（四）销售折扣、折让与销货退回的处理（依据：国税函[2008]875号）

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）：

（1）企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。

（2）债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣；销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。

（3）企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。

【例3—7】某房地产公司，为了促销公开在电视台发布广告，凡在2008年5月31日以前购买该公司开发产品的（已经完工，并决算）一律享受总房价3%的优惠；凡在2008年5月31日以是一次性付款的，可以再按总房价享受2%的优惠，请问：

（1）这种优惠属于商业折扣，还是现金折扣，还是商业折让？

（2）假如采取这种销售方式在2008年5月31日前销售出去的房屋优惠前的价值为15000000元，其中有三分之一属于一次性交款，收入总额应为多少？（3）销售合同金额应为多少？ 分析：（1）此种行为，属于售前优惠，目的是“促销”，应属于商业折扣。

（2）时间性优惠为＝15000000×3%＝450000元

一次性付款优惠＝15000000×30×%2%＝90000元

实际应确认收入15000000－450000－90000＝14460000元

（3）因为此种行为属于售前行为，销售合同金额应为14460000元。

【例3—8】某房地产公司销售一栋楼房，总价值35000000元，购买方因资金问题，在一次性付给房地产公司30000000元后，余下款项5000000元一支未付。为了及早收回款项，房地产公司与购买方达成协议，如果购买方在2008年8月31日以前一次性付清款项，房地产公司给与购买方所欠款项10%的优惠。最终，购买防御2008年8月25日将余下款项付清，共支付4500000元。问：

（1）这种优惠属于商业折扣，还是现金折扣，还是商业折让？

（2）企业应按多少确认销售收入？相应问题如何处理？（3）销售合同金额应为多少？ 分析：

（1）此种行为，属于售后优惠，目的是“回款”，应属于现金折扣。

（2）企业应按照销售全额35000000确认收入。450000的现金折扣应在应在2008年8月作为财务费用处理。（3）因为此种行为属于售后行为，因此不影响合同金额，销售合同金额应为35000000元。

【例3—9】某房地产公司销售一栋居民住宅，因房屋设计与销售前承诺有区别，未能达到客户满意，因此客户要求退房或者进行打折处理。经与客户进行协商，有8户退房，共计退回房款3600000元；有15户同意退回一部分房款，每户退款15000元。问：

（1）以上行为属于商业折扣、商业折、现金折扣、销售退回哪种行为？

（2）当月应如何确认销售收入？（3）销售合同金额是多少？ 分析：

（1）以上行为分两种情况。其中8户的行为属于销售退回，目的是 “解除购买关系”；其余15户的行为属于销售折让，目的是给予“部分补偿”。两者都属于售后行为。

（2）从实质上看，两者都属于减少销售收入，因此均应该在实际业务发生时，冲减“销售收入”。共应冲减收入3615000元。（3）以上行为虽然属于售后行为，但是，系因房地产公司行为造成。因此，销售合同应该变更。首先原来与上面8户签订的合同应该作废，减少销售合同的总金额；其次，与上面15户签订的合同，可做两种处理，一个是原合同作废。按照新价重新签订购买合同，一个是原合同不变，按照赔偿价签署补充协议。

（五）买一赠一销售的处理（依据：国税函[2008]875号）《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）

企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

【例3—10】某房地产公司2008年5月卖给张先生一套住宅，销售载明房屋总价款是48万元，另外附加条款规定，赠送2匹TCL挂式空调机一台（市场价2800元）。2008年7月卖给里女士住宅一套，销售合同约定房屋总价款为56万元，另外附加条款规定赠送地下车位（有产权）一个，该房屋的公允价值大约48万元、车位的公允价值大约10万元，问，就以上业务公司应该如何确认收入？ 分析：

（1）国税函[2008]875号所说的“买一赠一”是指“组合销售本企业商品（产品）”，所销售和赠与的商品产品均应是“本企业的”的商品（产品）。按照这一规定，房地产企业销售房屋赠送的空调、太阳能热水器等家用物品，因不是本企业商品（产品），应该不属于国税函[2008]875号文件规定的范围。所赠空调、热水器的价值应计入企业的销售费用。

5月应实现收入480000元。

（2）所赠车位、车库，属于本企业的产品，应该按照国税函[2008]875号文件规定处理。该公司应按如下方法确认收入：

①房屋和车位的公允价值比为：

房屋占＝4800000÷(480000＋100000)×100%＝82.76% 车位占＝100000÷(480000＋100000)×100%＝17.24% ②应确认收入：

应确认销售房屋收入＝560000×82.76%＝463456元 应确认销售车位收入＝560000×17.24%＝96544元

（六）房地产企业预售收入计算的预计利润 国税发[2009]31号文件：

第八条：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

未完工产品当期预计毛利＝当期预售收入×预计毛利率

【例3—11】（1）某房地产公司（坐落在省城）2008开发A项目，预售房款78000000元，当年开发产品未完工。当年缴纳营业税金及附加4329000元，期间费用6500000元。2009 A项目全部完工，实现收入120000000元，开发成本60000000元，该项目2009缴纳营业税金及附加2331000元。（2）2009又开发了B项目，截止到年底项目也完工，共实现收入45000000元，开发成本27000000元，缴纳营业税金及附加2497500元。该企业2009期间费用共发生8900000元。计算该企业2008、2009两年应缴纳企业所得税（假设不需进行其他纳税调整）。分析并计算： 1、2008年：

企业的利润总额＝0―6500000＝―6500000元

该企业产品未完工，应根据国税发【2009】31号文件第八条、第九条规定计算缴纳企业所得税。

应纳税所得额＝78000000×15%―4329000―6500000＝871000元

应纳企业所得税＝871000×25%＝217750元。2、2009年：

企业的利润总额＝120000000＋45000000―60000000―27000000―4329000―2331000―2497500―8900000＝59942500元

本期扣除的前期营业税金及附加4329000元应作纳税调增（调整的税金填在“纳税调整表”第六项“其他”栏内）；上期按预计毛利率计算的预计毛利11700000元应予以调减（调整的“预计毛利额”填在“纳税调整表”第五项“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏内。应纳税所得额＝59942500＋4329000―11700000＝52571500元。

应缴纳企业所得税＝52571500×25%＝13142875元

（七）合作开发收入。

国税发[2009]31号文件：

第三十六条

企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:

1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

（注：与国税发[2006]31号基本相同；不同的是，国税发[2006]31号规定“投资方取得的利息、红利应按规定进行补税处理”）

【例3—12】某房地产开发公司与A公司合作（合资）开发房地产项目，合同约定投资各方分配开发产品，A公司投资额为800万元，该项目于2008年12月完工，按约定A公司分得销售成本为1000万元的房屋，问如何进行企业所得税处理？假如未结算计税成本分得房屋又应如何进行企业所得税处理？

分析：凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收

在已结算计税成本的情况下：计税成本与投资额的差额=1000－800=200万，应调减应纳税所得额200万元。（差额为负数，调增应纳税所得额；差额为正数调减应纳税所得额）。在未结算计税成本的情况下：应将投资额800万按规定的预计计税毛利率计算调整应纳税所得额。

二、房地产企业视同销售收入。

《企业所得税法实施条例》第二十五条：

企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。《国税发[2009]31号》

第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：(一)按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定＝

(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

（注：与国税发[2006]31号相比，取消了“转作固定资产”项目）

【例3—13】：某房地产开发公司以计税成本80万元的商品房抵偿所欠建筑公司80万元的债务，该房屋的公允价值（售价）为100万元。企业账务处理： 借：应付账款

80万 贷：开发产品

80万

经审核该企业的企业所得税纳税申报表及纳税调整项目明细表，该企业以房抵债的行为未按视同销售调整应纳税所得额，税务机关应如何进行处理？（为简化计算，不考虑营业税、城建税、契税和印花税等税费问题。）

分析：抵债行为在税法上视同销售收入，应按规定确定收入和成本。就本例而言，应确认销售收入100万元、计税成本80万元，应调增应纳税所得额＝100-80＝20万元。

【例3—14】2008年9月，某房地产开发公司将一套公允价值为160万元、成本为120万元的商品房赠给在北京奥运会上获得金牌的运动员李某，企业账务处理： 借：营业外支出

120万 贷：开发产品

120万

该企业的捐赠业务在税务上应如何进行处理？

分析：税法规定,企业以商品房对外捐赠的行为应视同销售，应按同期同类商品房的销售价格确认收入。本例中企业应调增应纳税所得额＝160-120＝40万元。

【例3—15】某房地产公司以一套自行开发的市价为100万元、成本为90万元的房产，与A公司交换一市价为100万元、成本为90万元的土地。该房地产公司按房产和土地的成本价进行会计账务处理，在企业所得税申报时未申报收入。

分析：《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。房地产公司以自行开发的房产与A公司交换土地的经营活动属于税法规定的非货币性资产交换，应当视同销售货物，应于办理企业所得税纳税申报时将100万元计入收入总额，同时结转成本90万元，将差额10万元计入企业当期的应纳税所得额计算缴纳企业所得税。

三、房地产企业其他业务收入的审核

（一）房地产企业房屋租金收入： 《企业所得税法实施条例》第十九条：

指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。国税函[2010]79号

根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关收入。

【例3—16】某房地产公司有三处房产于2008年6月1日分别对外出租。甲房产租给一家企业开超市合同约定租期为五年，每年租金1200000元，自合同签订之日起，每月25日为付租日；乙房产租给一家公司作为办公楼，合同约定租期两年，每年租金100000元，合同签订日一次性付齐两年租金；丙房产租给一家服装厂做仓库，租期一年，租金30000元，租赁期满后一次性交付租金。问，2008年该房地产公司应实现租赁收入多少。分析：

（1）甲房产每年租金1200000元，采取按月付租方式，平均每月租金100000元，应于2008年6—12月每月确认1000000元收入，全年共应确认租金收入70万元；（2）乙房产每年租金100000元，租金虽然于合同签订日一次付清，但是根据国税函【2010】79号文件可以在受益期内平均计算收入，2008年应记收入100000÷12×7＝58333.33元。

（3）丙房地产租期一年，租金30000元，但是合同约定租赁期满后一次付清，因此，2008年不应确认收入。应于2009年6月确认收入。

2008年共应确认收入＝700000＋58333.33＝758333.33元

（二）房地产企业预租收入的审核：

预租收入是指房地产企业在新建的开发产品在尚未完工交付使用前与承租人签订租赁预约协议的并预先取得的收入。国税发[2009]31号文件：

第十条：企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

【例3—17】某房地产开发公司开发的一项目，地处市中心，商业前景被业届人士普遍看好。2008年5月，在该项目即将完工之前，王某与该公司签订了店面租赁合同，合同约定租期2年，每年租金为12万元，王某当月先行支付了一年的租金12万元，房屋于2008年10月1日交付使用，应如何确认该企业2008年的租金收入？

分析：税法规定,纳税人应当自开发产品交付承租人使用之日起确认收入，房地产公司在2008年5月收取租金时不做收入。应在2008年10月开始确认租金收入，金额为3（万元）。

（三）房地产企业违约金收入。

按照《企业所得税法》第六条，企业从各种来源取得的收益都应该确认为收入。因此违约金收入也应确认为收入；按照《企业所得税法实施条例》应属于其他业务收入。

【例3—18】某房地产公司20087月共取得两笔违约金收入。一笔是某购房户因为未按期支付购房款支付的违约金2000元，一笔是某建筑公司因为工程延期支付的违约金50000元。问：企业就这两笔违约金会计上应该如何处理？在税收上处理有何不同？ 分析：

（1）会计上，这两笔违约金均应作为企业收入处理。实际工作中应计入“营业外收入”科目。也有的企业将购房违约金收入直接计入“预收帐款”或“销售收入”；将工程延期违约金收入冲减了“开发成本—建安成本”。以上处理均可以，但是绝对不可以利用“其他往来”“盈余公积”“职工福利费”等账户隐瞒、转移收入。

（2）在税收上处理有所不同。首先，从企业所得税的角度，二者都是企业收入的一部分；其次，从营业税的角度，取得的购房户违约金，与企业销售有直接关系，应作为企业销售收入的一部分，计算缴纳营业税。而从建筑公司取得违约金，与企业的销售没有关系，不需要缴纳营业税。

（四）关于利息收入、租金收入和特许权使用费收入的确认 国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）

新税法实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在新税法实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去以前已按照其它方式确认的收入额后的差额，确认为当期

【例3—19】某房地产公司2007年7月1日将一处房产租给一家商业企业，约定租期为三年，2010年6月30日到期，每年租金60万元。租金于2010年6月25日至31日之间一次付清。2007年企业已经结转租金收入30万元，问2008年应结转收入多少元？

分析：按照《企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。依以上规定：房地产公司应于2009年6月确认收入180万元，因此，2008年不应确认收入。由于2007年已经确认收入30万元，2010年6月实际应确认收入150万元。

【例3—20】某房地产公司2007年7月1日将一处房产租给一家商业企业，约定租期为三年，2010年6月30日到期，每年租金60万元。约定租金于合同签订日一次付清。但是由于经济纠纷，商场2007年只付给租金30万元，其余租金一直在协商中。问2008年应结转收入多少元？ 分析：按照《企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。截止到2008年底，已经超过合同规定的应付款日期，因此应视为已到应付款日期，2008年应确认租金收入60万元。

（五）财产转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入

《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）

一、企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的计算缴纳企业所得税。

二、本公告自发布之日起30日后施行。2008年1月1日至本公告施行前，各地就上述收入计算的所得，已分5年平均计入各应纳税所得额计算纳税的，在本公告发布后，对尚未计算纳税的应纳税所得额，应一次性作为本应纳税所得额计算纳税

（六）政策性搬迁和处置收入。

《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）

1、政策性搬迁或处置收入的概念： 企业政策性搬迁和处置收入：

是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产，“按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入”、“处置相关资产收入”、以及“通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入”。

2、政策性搬迁或处置收入的企业所得税处理：

（1）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务的：

用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

（2）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告的：

应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

（3）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产：

可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

（4）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。