第一篇：2016年福建省房地产估价师《相关知识》：合同的订立考试试卷
2016年福建省房地产估价师《相关知识》：合同的订立考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。A．转让利润 B．市场影响
C．产权是否清晰 D．被拆迁人的利益 2、2012年3月，李某购买一套普通住房，建筑面积为80㎡，单价为5000元／㎡，该住房属于李某家庭唯一的住房。李某应缴纳契税元。A：4000 B：6000 C：12000 D：16000 E：执行层的组织协调 3、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的__。A．需要适时的更新改造投资
B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C．易受政策影响
D．存在效益外溢和转移
4、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。A：收益法 B：市场法 C：成本法
D：假设开发法
E：工业用地的监测点评估价格
5、某种商品的用途越多，其。A：需求弹性越小 B：需求弹性越大 C：越缺乏弹性 D：完全无弹性
E：执行层的组织协调
6、__是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。A．动态投资回收期 B．静态投资回收期 C．财务净现值
D．财务内部收益率
7、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于__的工作。A．投资机会选择与决策分析阶段 B．前期工作阶段 C．建设阶段 D．租售阶段
8、某城市市区内有一座长期亏损的化工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应该按__进行评估。A．工业厂房 B．工业用地 C．商品住宅 D．商住用地
9、下列说法不正确的是__。
A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容
B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定
C．指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理 D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式
10、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％。该房地产的收益价格为万元。A：368 B：552 C：561 D：920 E：工业用地的监测点评估价格
11、零售商业物业中，当采用固定百分比租金时，承租人与业主约定的人为平衡点若低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会__。A．增加 B．减少 C．不变 D．不确定
12、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素
13、以下不适合利用成本法估价的房地产是。A：机场
B：单纯建筑物 C：住宅
D：房地产保险
E：工业用地的监测点评估价格
14、某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。A．2.4% B．3.0% C．3.8% D．7.2%
15、某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。(2001年试题)甲公司合法取得该地块的土地使用权(建设用地使用权)，应。A：向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续 B：向B市的土地管理部门提出用地申请后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续 C：向B市的规划管理部门提出用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
D：向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
E：房地产估价机构必须加盖公章
16、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于__。A．土地费用 B．前期工程费 C．房屋开发费 D．管理费用
17、下列不列入国民生产总值核算的是__。A．出口到外国的一批货物
B．经纪人为一座旧房买卖收取的佣金 C．政府给贫困家庭发放的救济金 D．保险公司收到一笔家庭财产保险
18、投资价值评估时所采用的折现率为__。A．银行存款利率 B．最低收益率 C．最高收益率
D．社会一般收益率
19、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是。
A：建筑安装工程费 B：土地费用 C：空置率 D：容积率 E：借款合同
20、甲企业自用写字楼房产原值为2000万元，按规定应缴纳的房产税可能是万元。A：16．8～21．6 B：21．6～24 C：24 D：100 E：执行层的组织协调
21、目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于。A：5％ B：7％ C：10％ D：15％
E：房地产估价机构必须加盖公章
22、某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为
5年，月租金固定不变为95元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为200元/m2。假设折现率为8%，则目前承租人权益的价值为（）万元。
A．159.8289 B．992.0172 C．187.5321 D．162.3825
23、下列关于地籍图的表述中，不正确的是__。
A．地籍测量绘制的图件称为地籍图，它是表示土地产权、地界和分区的平面图 B．城市地籍图比例一般为1:500 C．宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图
D．宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1:500或小于1:500
24、保险合同的主体包括__。A．当事人、关系人和经济人 B．当事人、关系人和经理人 C．当事人、关系人和辅助人 D．当事人、关系人和负责人
25、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地总价值为6 000万元，其中土地总价值为 2500万元．某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为200 ㎡，房地价值为130万元．按照土地价值分摊法计算该人占有的土地份额为。A：0．8％ B：1．6％ C：2．4％ D：4％
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、以下关于地价的说法中，正确的有。
A：地价本质上不是劳动价值的货币表现，但围绕劳动价值上下波动，是地租的资本化
B：土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大，形成时间通常较短
C：由于土地的数量难以增加或减少，且不可移动，对于某种用途的土地来说，土地的供给是完全无弹性的
D：地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求 E：在中国有使用期限的建设用地使用权的情况下，土地应计提折旧
2、下列关于评标、中标管理，表述不正确的是。A：评标由招标人依法组成的评标委员会负责
B：评标委员会评标时，对设有标底的，应当参考标底
C：招标人应当向中标人发出中标通知书，但不必将中标结果通知所有未中标的投标人
D：中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让 E：中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成
3、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有__。A．自我消费 B．房地产保值 C．房地产增值 D．开发利润 E．出租收益 4、1986年9月，国务院颁布的《中华人民共和国房地产税暂行条例》中规定，房产税的计税依据是房地产原值一次减除__后的余值或房产的租金收入。A．10%～20% B．20%～30% C．10%～30% D．30%～40%
5、国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对集体所有的土地实行征用，但在征用集体土地时一般应遵循的原则。A：合理利用土地 B：保证国家建设用地
C：妥善安置被征地单位和人员 D：无偿使用土地 E：有偿使用土地
6、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。A．土地取得成本+开发成本
B．土地取得成本+开发成本+管理费用
C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D．开发完成后的房地产价值
7、房屋租赁审查的主要内容不包括__。
A．审查合同内容的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件 B．审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋
C．审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任
D．审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策 E．审查是否按照有关部门规定缴纳了税费
8、下列关于建设用地使用权出让，表述正确的是。
A：土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权 B：经出让取得土地使用权的单位和个人，拥有土地所有权
C：土地使用权可以进入市场，进行转让、出租、抵押等经营活动，包括地下埋藏物在内
D：土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书
E：集体土地不经征收(成为国有土地)不得出让
9、投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指__。A．房地产管理投资 B．房地产置业投资 C．房地产开发投资 D．房地产经营投资
10、在工程建设中，应由承包商承担并负责保险的风险有（）。A．工程保险 B．工人人身保险 C．第三方保险 D．意外保险 E．质量保险
11、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是__。A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换
D．货币补偿或产权调换
12、当抵押人__时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。A．丧失民事行为能力 B．死亡
C．不能履行其相应义务 D．依法被宣告死亡 E．被宣告失踪
13、商品房销售计价方式包括。A：按均摊建筑面积计价 B：按套内使用面积计价 C：按建筑面积计价 D：按套(单元)计价
E：按套内建筑面积计价
14、下列建设工程必须实行监理。A：中型公用事业工程
B：成片开发建设的住宅小区工程 C：利用国际组织援助资金的工程 D：城镇居民自建住房 E：农村村民自建住宅
15、下列属于法定委托拍卖程序的是。A：委托拍卖函 B：委托人拍卖意向 C：拍卖人接受委托 D：双方当事人洽谈 E：签订委托拍卖合同
16、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是__。A．投资计划与资金筹措表 B．资金来源与运用表 C．营业利润测算表
D．全部投资现金流量表
17、A房地产开发公司在一项目投标中，符合中标人条件的是。A：其标书能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准 B：其标书能够不同程度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准 C：其标书能够满足招标文件的形式性要求
D：其标书能够满足招标文件的实质性要求，并经评审的投标价格最低但不低于成本
E：其标书经评审的投标价格最低且低于成本
18、房地产估价委托合同的内容一般包括。A：估价对象 B：估价目的 C：估价师
D：估价报告日期 E：委托人的协助义务
19、某居住区住宅用地面积17.8hm2，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为__层。A．7.9 B．11.9 C．12.1 D．19.0 20、某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为20年的建设债券。该债券种类属于。A：金融债券 B：长期债券 C：公募债券 D：公债券 E：抵押债券
21、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为。A：温差效应 B：绿岛效应 C：温压效应 D：热岛效应
E：执行层的组织协调
22、下列关于债券的特征的表述正确的是。
A：必须规定债券的偿还期限，债务人必须如期向债权人支付利息和偿还本金 B：债券投资者根据固定利率，可取得稳定的、一般高于银行存款利率的利息收入 C：债券以在证券市场上通过较低价买进、较高价卖出获得价差收入(交易性收入)D：债券变现，指的是在偿还期届满前能在市场上转让变为货币，以满足投资者对货币的需求；或到银行等金融机构进行抵押，以取得相应数额的抵押贷款 E：债券与股票相比，投资风险较大
23、耕地占用税减税范围中，可以按规定税额减半征收的包括。A：农村居民占用耕地新建住宅
B：对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的
C：国家在“老、少、边、穷”地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确实困难的，由省、自治区财政厅(局)审查核定，提出具体意见报财政部批准后 D：不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的 E：对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口的
24、房产分户图表示的内容有。A：控制点
B：房屋产权界线
C：所在层次、户号、室号 D：房屋建筑面积 E：房屋边长
25、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。A．市场 B．财务 C．政策 D．经营
第二篇：房地产估价师聘用合同
房地产估价师聘用合同
聘请方：黄石春光房地产评估咨询有限公司（投资方：汤雅玲）
（以下简称甲方）
应聘方：（以下简称乙方）黄石春光房地产评估咨询有限公司因发起成立和公司发展的需要，诚意聘请乙方为甲方专职注册房地产估价师，为加强管理、提高效益，明确甲乙双方的权利和义务，经甲乙双方协商，签订本合同，双方共同遵守。
一、甲方聘用乙方为挂靠注册专职房地产估价师、聘用期限：自2010年月日至年月日止。
二、挂靠费用。在挂靠期限内，甲方支付乙方房地产估价师资格证书挂靠费用每年元，同时，甲方按规定为乙方交纳挂靠期限内的社会养老保险金和人事档案费及估价师继续教育培训费用和估价师注册证转入甲方后房协需要收取的费用。
三、在挂靠期限内，因为乙方没有实际出资创办公司，所以乙方不持有甲方的股份，挂在乙方名下的出资额元%股份，全部归甲方所有。甲方在经营过程中所有经济法律责任与乙方无关，由甲方全部承担。
四、乙方需按办理评估机构所涉及到的管理部门和金融部门的要求，为甲方提供办证所需要的证件或委托甲方代为办理（含到开户银行出具出资金额、到会计事务所验资报告，到工商注册分局办理的相应法定手续）。
五、在挂靠期限内，乙方须将其估价师执业资格证书和注册证书交由甲方统一保管。同时，乙方须向甲方提供“房地产估价师注册”印鉴以便签署房地产评估报告书，甲方如因使用其印鉴给乙方造成经济损失应由甲方承担。
六、乙方不得同时受聘于两个房地产估价机构执行业务，具有保守甲方商业秘密及其他秘密的义务。
七、乙方在不影响甲方资质的前提下可以按规定转出其估价师证书。
八、甲乙双方均不得单方终止合同，如单方终止合同，应向对方赔付违约金人民币壹万元整。
九、本合同未尽事宜，甲乙双方共同协商解决。
十、本合同经甲乙双方签字后生效。一式两份，双方各执一份。
甲方（签字）乙方：
签订日期：年月日
第三篇：2001年房地产估价师考试
2001年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试题
第一部分 选择题
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个选项中只有一选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。
1.供人们生活起居的建筑是()
A.公共建筑 B.居住建筑 C.工业建筑 D.商业建筑
2.建筑地段地租的基础是由真正的()
A.生产成本规定的 B.农业地租规定的C.生产价格决定的 D.垄断利润决定的3.城市化初期，产业结构以第一、二产业为主，则()
A.房地产价格较高 B.房地产价格不变
C.房地产价格有变化 D.房地产价格较低
4.商业中心往往位于地价高昂的()
A.黄金地段 B.边缘地段 C.落后地段 D.一般地段
5.容积率是指地块上的建筑面积与()
A.总面积之比 B.地块面积之比
C.地下面积之比 D.绿化面积之比
6.商业标准宗地的位置应是()
A.街角地 B.多面临街地 C.一面临街地 D.畸零地
7.因素成对比较中，若A与B同等重要，则给A赋值()
A.10 B.50 C.0.5 D.5
8.从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格()
A.最终会基本趋于一致 B.最终会扩大差别
C.可能趋于一致，也可能扩大差别 D.由有关部门确定
9.运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定()
A.土地还原利率 B.各有关修正系数
C.如何计算容积率修正 D.如何计算土地使用年期修正
10.市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中()
A.其中分母小于100 B.其中分母大于100
C.其中分母等于100 D.不成立
11.通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是()
A.土地的估价期日
B.土地的使用期限不同
C.土地在不同时期的基准地价不同
D.土地在不同时期的路线价不同
12.新开发区内可出售土地的平均售价()
A.不包含整个开发区的所有开发成本
B.应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上
C.包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费
D.包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费
13.房屋的商品租金构成因素是()
A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费
B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租
C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润
D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润
14.房屋重新建造成本中应包括()
A.利息、利润 B.利息、利润、税费
C.利润、税费 D.利息、税费
15.剩余法在评估待开发土地中运用得()
A.最少 B.最为广泛 C.最难 D.最一般
16.剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在()
A.区域范围 B.规定范围 C.合理范围 D.期望范围
17.剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的()
A.性质 B.工业状况 C.生活状况 D.设施状况
18.路线价估价法是一种评估大量土地的()
A.迅速估价方法 B.较慢估价法
C.简易法 D.延迟法
19.标准深度是指标准宗地的()
A.街道宽度 B.临街深度 C.街道长度 D.街道曲度
20.基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有()
A.可比性 B.可替性 C.可分性 D.可换性
二、双项选择题(本大题共18小题，每小题1分，共18分)在每小题列出的五个选项中有二个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。多选、少选、错选均无分。
21.土地收益性的利用方式包括工业用地方式和()
A.商业用地方式 B.商品住宅用地方式 C.机关用地方式
D.宗教用地方式 E.军事用地方式
22.房地产评估的特点主要有()
A.科学性 B.实践和公正性 C.个别性
D.严肃性 E.固定性
23.区位理论除成本学派外，还有()
A.市场学派 B.价格学派 C.行为学派
D.竞争学派 E.交易学派
24.在房地产估价实践中，应用预期收益原则的评估法有()
A.剩余法 B.收益还原法 C.开发法
D.价值法 E.市场法
25.直接影响土地级别界线位置的是()
A.单元划分 B.定级单位 C.面积单元
D.指标取样 E.指标计算
26.房地产的收入分为()
A.经营收入 B.毛收入 C.潜在毛收入
D.净收益 E.有效毛收入
27.运用市场比较法所必须遵循的合法性具有的两个方面的含义是()
A.交易案例与待估房地产的适用法律背景可以有一定差别
B.交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似
C.所选取的交易案例必须在法律允许范围之内
D.没有土地使用证的房地产也可以
E.交易案例与待估房地产的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等可有较大差别
28.房地产的用途可以分为大类用途和小类用途。下列不是大类用途名称的是()
A.百货大楼 B.普通住宅 C.办公楼
D.旅馆 E.仓库
29.市场比较法中，区域因素有()
A.自然条件 B.繁华程度 C.房地产位置
D.房地产的地质条件 E.临街状况
30.用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，主要的前提是()
A.要求估价人员具有充分的鉴定技术
B.要求估价人员具有实际操作经验
C.要求被估对象为新建筑物
D.要求被估对象为旧建筑物
E.仅对一些特殊建筑物进行估价
31.城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是()
A.用途、土地级别 B.土地上附着物的质量
C.土地上附着物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集体
E.土地具体位置及生熟程度、地价区段
32.利用间接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是()
A.旧建筑物所在地区有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细
B.旧建筑物同一供需范围内有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细
C.根据旧建筑物特点计算间接工程费
D.根据旧建筑物特点计算直接工程费
E.以估价时点旧建筑物所在地区的各种单价为基础，求得标准建造费
33.剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了()
A.地块限制条件 B.法律法规限制 C.资源条件
D.社会条件 E.经济条件
34.房地产估价中确定地块最佳利用方式要在以下因素允许范围内：()
A.城市规划 B.法律法规 C.市场条件
D.经济条件 E.生活条件
35.同一路线价区段的划分应是()
A.地价不等地段 B.地价相等地段 C.地段相连的路段
D.地段不相连接 E.性质相差大的地段
36.路线价估价法四三二一法测中，标准深度100英尺土地价值第二、四个25英尺土地分别是路线价的()
A.20% B.30% C.8%
D.10% E.40%
37.基准地价对应的平均容积率是()
A.该用途土地在该地域内的平均容积率
B.该用途土地在该均质地域内的容积率
C.该用途土地在该级别地域的容积率
D.该用途土地在该均质地域内的平均容积率
E.该用途土地在该级别地域的平均容积率
38.房地产环境条件不包括()
A.城市经济发展条件 B.房地产开发情况 C.建筑物保养
D.城市社会发展水平E.房地产业税收政策
第二部分 非选择题
三、判断改错题(判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打“√”，错误的打“╳”，并改正划线部分。每小题2分，共10分)
39.抵押价格是债务人将房地产作为抵押物进行评估的价格，多用于房地产转让交易。()
40.大城市划分的道路类型数目一般为4～6类。
41.建筑物在估价中的折旧基数是估价时点该建筑物的固定资产帐面原值。()
42.路线价估价法认为土地价值随临街深度而递减。
43.我国目前的基准地价表现形式为标准宗地的价格。
四、简答题(每小题4分，共12分)
44.简述影响房地产价格的因素。
45.房地产估价报告包括哪些内容?
46.试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。
五、计算题(每小题10分，共20分)
47.某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。
48.(1)有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?
(2)据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?
六、论述题(每小题10分，共20分)
49.市场比较法的适用范围和操作程序是什么?
50.试述在房地产评估报告中，估价结果的应用限制条件的重要性。
参考答案
第一部分 选择题
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)
1.B 2.B 3.D 4.A 5.B
6.C 7.C 8.A 9.B 10.A
11.B 12.B 13.C 14.B 15.B
16.C 17.A 18.A 19.B 20.A
二、双项选择题(本大题共18小题，每小题1分，共18分)
21.AB 22.AB 23.AC 24.AB 25.AD
26.CE 27.BC 28.AB 29.AB 30.AB
31.AE 32.AB 33.AB 34.AB 35.BC
36.BD 37.DE 38.BC
第二部分 非选择题
三、判断改错题(每小题2分，共10分)
39.╳ 抵押贷款
40.╳ 5～7
41.╳ 重置价格或重建价格
42.√
43.╳ 区片价和路段价
四、简答题(每小题4分，共12分)
44.影响房地产价格的因素通常有：
(1)一般因素。
(2)城市区域因素。
(3)个别因素。
45.(1)封面；
(2)目录；
(3)致委托估价方函；
(4)估价师声明；
(5)估价的假设和限制条件；
(6)估价结果报告；
(7)估价技术报告；
(8)附件。
46.剩余法评估不动产价格基本公式：V=A-(B+C+D+E)
式中：V—购置土地价格，A—开发完成后的不动产价值，B—整个项目的开发成本，C—投资利息，D—开发商合理利润，E—正常税费。
五、计算题(每小题10分，共20分)
47.(1)年租金收入
2.5×12=30(万元)
(2)计算年经营费用
①房地产税=30×12%=3.6(万元)
②管理费=30×5%=1.5(万元)
③房屋原值=1000×3000=300(万元)
④修缮费=300×2%=6(万元)
⑤保险费=300×3‰=0.9(万元)
⑥家具年折旧费=10×(1-2%)÷10=0.98(万元)
⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元)
(3)年净收益=30-12.98=17.02(万元)
(4)该写字楼套间的价格
=137.099
48.(1)土地价格=1,000万-500万-200万=300(万元)
故该块地最高价格为300万元。137.1(万元)
(2)总价＝18,000(万元)
六、论述题(每小题10分，共20分)
49.在房地产市场比较发达的地区，市场比较法才能得到较广泛的应用。而且，在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的评估方法。
运用市场比较法评估房地产价格，一般要经过下列程序：
(1)交易实例的搜集；
(2)可比交易案例确定；
(3)因素修正包括：情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、土地使用年期修正、容积率修正；
(4)房地产价格确定。
50.估价结果的应用限制条件是房地产评估报告中十分关键的部分：
因为：
(1)在房地产估价过程中，存在估价的假设的和限制条件，如对未来房地产收益的预测，对城市规划建设导致的房地产区位变化和价格变化的推测等。这些假设和前提必定对房地产的价格或价值产生影响，所以评估报告中的估价结果只在报告中载明的假设和前提下才有效。若条件不同则不能应用该结论。
(2)估价结果具有时效性，只有在评估报告应用的有效期内应用，才能保证结果的正确性。
(3)评估报告所提供的结论只适用于报告中载明的估价目的和价值定义。不同的估价目的下，同一宗房地产适用的估价方法、选取的资料及得到的结论都不同，所以报告中的结果不能应用于该估价目的以外的其他估价目的。
说明以上的条件，可以指导委托方正确估价结论，避免误解及错误应用带来的损失，也可以借此明确评估各方的责任界限，避免不必要的纠纷。
第四篇：2015年上半年福建省房地产估价师《相关知识》：会计基础考试题
2015年上半年福建省房地产估价师《相关知识》：会计基础考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、所有权属于__。A．从物权 B．动产物权 C．他物权 D．主物权
2、已知某宗收益性房地产，使用期限为40年时，价格为700元/m2，此时报酬率为8%；如果使用期限为50年，则其价格为810元/m2，则此时的报酬率为__。A．6% B．7% C．7.5% D．6.5%
3、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是。A：GDP=GNP+对外要素收入净额 B：GDP=NDP+折旧
C：GDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付 D：GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口 E：执行层的组织协调
4、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即__，定位于最大的细分市场，即__，同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即__。A．差异性营销，集中性营销，无差异性营销 B．无差异性营销，集中性营销，差异性营销 C．集中性营销，无差异性营销，差异性营销 D．集中性营销，差异性营销，无差异性营销
5、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于。
A：成本导向定价法 B：购买者导向定价法 C：竞争导向定价法 D：市场导向定价法 E：借款合同
6、下列可作为市场法适用对象的是__。A．学校 B．写字楼 C．纪念馆 D．教堂
7、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。A．280 B．285 C．290 D．295
8、某城市写字楼市场年初存量为1000万㎡，空置量为40万㎡；本年写字楼施工面积为100万㎡，新开工面积为60万㎡，新竣工面积为50万㎡。该城市写字楼的平均建设周期为年。A：1．20 B：1．67 C：2．00 D：2．80 E：借款合同
9、房地产长期贷款利率上调，导致__。A．新开发量增加，存量增加，租金下降 B．新开发量减少，存量减少，租金增加 C．租金增加，开发成本增加，存量减少 D．开发成本增加，存量减少，租金增加
10、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元／亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为万元。A：260 B：300 C：360 D：600 E：房地产估价机构必须加盖公章
11、下列股东权利中，属于自益权的是__。A．股票过户的权利 B．表决权
C．查询公司经营状况的权利 D．出席股东大会的权利
12、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元／㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元／㎡。理论上应补地价。
A：78万元 B：882万元 C：1210万元 D：1272万元
E：工业用地的监测点评估价格
13、在测算土地的面积时，不计入用地面积的有__。①公共使用的河滩、水沟、排水沟；②无明确使用权属的巷道或间距地；③市政管辖的马路、街道等公共用地；④经过规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计入总地的面积
A．①②③④⑤ B．①②④⑤ C．①③④⑤ D．①②③⑤
14、__原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。A．及时性 B．简便性 C．明晰性 D．可比性
15、一般中长期贷款都选用__。A．名义利率 B．实际利率 C．固定利率 D．浮动利率
16、下列关于搬迁期限和拆迁期限，表述错误的是。A：搬迁期限不同于拆迁期限
B：拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限 C：拆迁期限从属于搬迁期限 D：搬迁期限不能超出拆迁期限 E：房地产估价机构必须加盖公章
17、下列费用中，不属于土地费用的是__。A．土地使用权出让金 B．城市建设配套费 C．拆迁安置补偿费 D．基础设施建设费
18、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。
A．时间类参数 B．融资类参数
C．评价标准类指标 D．收益类指标
19、路线价法特别适用于对__进行估价。A．单宗土地 B．大量土地 C．部分土地 D．待开发土地
20、拆迁当事人对估价结果有异议时，可以自收到估价报告之日起__日内，向原估价机构书面申请复核估价。A．5 B．7 C．10 D．15
21、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是，交易目期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元／㎡，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6％和3％。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3％，则该可比实例修正调整后的价格为元／㎡。
A：3673.20 B：3673.68 C：3790.43 D：3792.93 E：工业用地的监测点评估价格
22、房地产中介服务机构在领取营业执照后的个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。A：一 B：二 C：三 D：五
E：执行层的组织协调
23、投资组合是__的一个有效措施。A．提高投资收益 B．提高市场竞争力 C．开拓投资领域 D．规避投资风险
24、某城市2006年至2008年的平均房价分别是2700元/㎡、3300元/㎡、3500元/㎡，则该城市2006年至2008年房价年平均增长__。A．9.04% B．13.86% C．109.04% D．113.86%
25、房屋拆迁是指。
A：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，仅对使用人进行补偿和安置的活动
B：取得拆迁许可证的拆迁入，拆除城市规划区范围内私人土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动
C：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内集体私有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动
D：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿和安置的活动 E：房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为__万元。A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58
2、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涎包括。A：基准日期 B：土地开发程度
C：基准地价修正体系 D：土地用途
E：基准地价公布日期
3、房地产泡沫比过度开发的严重程度（）。A．高 B．低 C．同样大 D．无法比较
4、李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。李某的所有债务与收入比是。A：32．00％ B：34．67％ C：49．78％ D：52．44％ E：借款合同
5、（）为房地产正常成交价格的形成条件。A．公开市场，交易对象本身也具备市场性 B．理性的经济行为 C．适当的期间完成交易
D．买者和卖者众多，且具有完全信息 E．卖者对价格具有控制力量
6、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是__。A．交换价值 B．公开市场价值 C．投资价值 D．理论价格 E．标定地价
7、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过约定开工时间满1年未开工的，按地价款的__以下征收土地闲置费。A．10% B．15% C．20% D．25%
8、按照住宅质量保证书约定，在保修期内__单位应当承担商品房保修责任。A．物业管理 B．房屋施工
C．房屋工程监理 D．房地产开发
9、《土地管理法》规定：“中华人民共和国实行土地的__，即全民所有制和劳动群众集体所有制。” A．公有制 B．私有制
C．社会主义公有制 D．集体所有制
10、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村个农民。A：30 B：60 C：100 D：180 E：执行层的组织协调
11、办理商业汇票应遵守下列原则和规定。
A：使用商业汇票的单位，必须是在银行开立账户的法人 B：商业汇票在同城和异地均可使用
C：签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础 D：商业汇票一律不记名，允许背书转让 E：商业汇票由银行印制和发售
12、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是__。A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁
B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止 C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益
D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同的必备条款
13、规模报酬存在三个阶段。A：递增 B：不变 C：递减 D：快增 E：慢增
14、土地使用税的课税对象是范围内的土地。A：城市 B：县城 C：建制镇 D：工矿区 E：农村
15、从银行活期存款账户向银行开出的，从其账户支付持票人或指定人的付款命令书是指__。A．本票 B．银行卡 C．支票 D．汇票
16、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是定价法。A：目标 B：价值 C：挑战
D：成本加成 E：借款合同
17、下列费用不得从住宅专项维修资金中列支。A：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用
B：依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用
C：应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用
D：根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用
E：住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用
18、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有。A：若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B：若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C：若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D：若乙地块临街深度为100ft，则其总价为110万元 E：若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元
19、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。A．商用房地产风险更高 B．商用房地产的收益更高 C．商用房地产的价值更高
D．商用房地产的增值潜力更大 20、假设开发法的操作步骤包括。A：调查待开发房地产的基本情况 B：选择最佳的开发利用方式
C：估计开发前的房地产价值及开发经营期
D：估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E：进行具体计算，求出待开发房地产的价值
21、下列属于平均指标的是。A：算术平均数 B：调和平均数 C：中位数 D：众数 E：标准差
22、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为。A：认知价值定价法 B：成本加成定价法 C：挑战定价法 D：领导定价法 E：借款合同
23、下列关于银行外部组织形式叙述错误的是__。
A．单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式
B．总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理
C．集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司
D．连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的
24、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出。A：较乐观的估计值 B：较保守的估计值 C：过高的估计值 D：过低的估计值 E：可能的估计值
25、利用期望值法判断投资方案的优劣时，以下哪几种方案的相对风险较大。A：期望值相同，标准差小的方案 B：期望值相同，标准差大的方案 C：标准差系数小的方案 D：标准差系数大的方案
E：标准差相同，期望值大的方案
第五篇：福建省2016年上半年房地产估价师《相关知识》：金融知识模拟试题
福建省2016年上半年房地产估价师《相关知识》：金融知识模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，屋面防水最低保修期限为年。A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地产估价机构必须加盖公章
2、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。A．55.0 B．85.6 C．150.0 D．123.6
3、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。A．住房公积金管理中心
B．住房公积金管理委员会委托的银行 C．各个单位
D．全体职工大会
4、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。A．时点指标 B．相对指标 C．时期指标 D．平均指标
5、的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。A：城市总体规划、镇总体规划 B：控制性详细规划 C：修建性详细规划 D：城市分区规划 E：执行层的组织协调
6、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是__。A．服务市场 B．合格有效市场 C．有效市场 D．潜在市场
7、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按__进行评估。A．工业厂房 B．工业用地 C．商品住宅 D．商住用地
8、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10％，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为0．5％，则该住宅因被水淹造成损失为万元。A：49627 B：57647 C：65548 D：65920 E：工业用地的监测点评估价格
9、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为__。A．工程建设费用 B．措施费 C．规费
D．直接工程费
10、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为元／㎡。A：1840 B：2840 C：2966 D：3000 E：工业用地的监测点评估价格
11、业主是指__。A．物业的管理人 B．物业的产权人 C．物业的使用人 D．物业的租赁人
12、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。A．4800 B．5124 C．5800 D．7124
13、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。
A．给水、排水、电力、通信 B．给水、排水、燃气、热力 C．排水、电力、通信、燃气 D．排水、电力、通信、热力
14、适用于砌体结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑。A：条形基础 B：独立基础 C：箱形基础 D：桩基础
E：执行层的组织协调
15、当供给增加量小于需求减少量时，则．【2003年考题】 A：均衡价格下降，均衡交易量增加 B：均衡价格下降，均衡交易量减少 C：均衡价格上升，均衡交易量增加 D：均衡价格上升，均衡交易量减少 E：工业用地的监测点评估价格
16、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5．5、5、4．5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择。
A：甲土地或丙土地 B：乙土地或丙土地 C：丙土地
D：甲土地或乙土地
E：工业用地的监测点评估价格
17、对临时存款账户实行有效期管理，有效期最长不得超过年。A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调
18、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权__登记。A．初始 B．变更 C．转移
D．他项权利
19、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。A：38 B：40 C：68 D：70 E：执行层的组织协调 20、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。
A：土地使用权的获得方式 B：转让的对象 C：转让的方式 D：转让的时间
E：执行层的组织协调
21、估价时点应与的日期相一致。A：签订估价合同 B：开始估价作业 C：完成估价报告 D：估价结果所属
E：工业用地的监测点评估价格
22、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为
6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为__m2。A．882 B．1765 C．1667 D．1538
23、以工序为研究对象编制的工程建设定额是。A：预算定额 B：概算定额 C：施工定额 D：概算指标
E：执行层的组织协调
24、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额2亿元的贷款额度，下列表述中正确的有。A：该抵押属一般房地产抵押 B：该抵押是最高额抵押
C：若银行实际发放了2．5亿元贷款，其优先受偿价款为2．5亿元 D：该抵押可以不经登记即产生合同效力 E：执行层的组织协调
25、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。
A．拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼
B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理
C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。A．12% B．32% C．24% D．30%
2、房地产价格构成中的销售税费包括__。A．增值税 B．营业税
C．城市维护建设税 D．教育费附加 E．房产税
3、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。(2007年试题)A：销售收入 B：转让收入 C：租金收入 D：利息收入 E：借款合同
4、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于的工作。A：投资机会选择与决策分析阶段 B：前期工作阶段 C：建设阶段 D：租售阶段 E：借款合同
5、要做到现金流量折现，首先应做到。A：后续开发经营期间究竟多长要估算准确 B：各项支出收入何时发生要估算准确
C：各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确 D：投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致 E：各项支出、收入发生的机率
6、固定投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为0％、五个档次。A：1％ B：5％ C：10％ D：15％ E：30％
7、是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。A：当事人姓名或者名称及住所 B：租赁期限 C：租赁用途
D：租金交付方式 E：房屋的修缮责任
8、以下不属于房地产市场专业顾问的有__。A．建筑师 B．精算师 C．工程师 D．律师
9、预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括__，且这些数字构成了物业管理的量化目标。
A．详细的预期收益估算 B．允许的空置率 C．经营费用 D．物业管理费 E．预期利润
10、城市房屋拆迁的裁决应当由__做出。A．仲裁机构 B．人民法院 C．公安机关
D．房屋拆迁管理部门
11、市场法的理论依据是房地产价格形成的__。A．收益递增递减原理 B．适合原理 C．均衡原理 D．替代原理
12、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素
13、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。A．30 B．20 C．10 D．5
14、下列关于地方性法规，表述正确的是。
A：其制定主体主要是省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会
B：较大城市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情況和实际需要，也可以制定地方性法规
C：较大城市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，必须报省、自治区人民政府批准后施行
D：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，不能与法律、行政法规相抵触
E：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，其效力不能超出本行政区域范围
15、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费。则对商品乙的消费的边际效用__。A．减少 B．增加 C．不变
D．可能增加也可能减少
16、股票与公司债券都是有价证券，且同属于资本证券，二者质的区别在于__。A．买卖和转让的方式不同
B．投资性质和各自包含的权利不同 C．收益和风险责任不同 D．投资风险程度不等 E．流通程度不同
17、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于。A：试探性调查 B：描述性调查 C：因果性调查 D：假设性调查 E：借款合同
18、如果整个投资市场的平均收益率为20％，国家债券的收益率为10％，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0．4，房地产投资评估的模型所用的折现率为。A：8％ B：4％ C：14％ D：12％ E：借款合同
19、房地产价格构成中的开发成本包括__。A．取得土地使用权时的出让金或转让金 B．基础设施建设费 C．公共配套设施建设费 D．勘察设计和前期工程费 E．管理费
20、金融工具的一般特征包括。A：偿还性 B：可转让性 C：安全性 D：收益性 E：决策参与陸
21、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由构成。A：直接费 B：间接费 C：利润 D：税金 E：预备费
22、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8％，则。
A：该房地产的收益价格为136.73万元 B：该房地产的收益价格为143.89万元 C：以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14 D：该房地产的合理经营期限为15年 E：该房地产的合理经营期限为20年
23、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有。(2009年试题)A：竞争性 B：垄断性 C：外部性 D：均衡性
E：信息不对称性
24、下列对核算内容说法正确的是__。A．管理费用支出核算 B．住房公积金的缴存核算 C．业务收入核算 D．业务支出核算
25、建筑物净收益=__×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。A．建筑物重置价 B．建筑物现值 C．土地价格 D．房地产价格
点击咨询 