2015年下半年浙江省房地产估价师《相关知识》：保险合同的概念考试试卷[精选5篇]

第一篇：2015年下半年浙江省房地产估价师《相关知识》：保险合同的概念考试试卷

2015年下半年浙江省房地产估价师《相关知识》：保险合同的概念考

试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。

A．投资的资本价值 B．总开发成本 C．总开发价值 D．总投资额

2、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是．【2006年考题】

A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D：假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 E：工业用地的监测点评估价格

3、下列关于房地产测绘产品二级检查一级验收制，表述错误的是。

A：一级检查是在全面自查、互检的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行过程检查

B：一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查

C：二级检查是在一级检查的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行的最终检查

D：在二级检查和一级验收的基础上向客户提交测绘报告 E：执行层的组织协调

4、下列关于征收土地的表述中，正确的是__。

A．土地补偿费均为该土地被征收前三年平均年产值的6至10倍 B．安置补助费只能发放给安置单位 C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费

D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金

5、下列关于房产分幅图，说法错误的是。

A：房产分幅图是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料

B：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状況的基本图 C：建筑物密集地区的分幅图一般采用1：1000比例尺

D：房产分幅图的绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点 E：执行层的组织协调

6、消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的影响关系是。A：若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求 B：若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求 C：若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求 D：若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求 E：执行层的组织协调

7、用收稿法计算房地产价格，若净收益第一年为A，收益年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。A： B： C：a×n D：∞

E：工业用地的监测点评估价格

8、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过__万元。A．3.00 B．3.80 C．4.00 D．6.00

9、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为__。A．4400元/m2 B．4409元/m2 C．4445元/m2 D．4455元/m2

10、下列风险中属于系统风险的是（）。A．比较风险 B．市场供求风险

C．未来运营费用风险 D．持有期风险

11、全国工程竣工验收的监督管理工作由__负责。A．土地管理局

B．城市规划管理部门

C．国务院建设行政主管部门 D．国务院

12、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状況的房地产图是。(2009年试题)A：地籍图 B：房产分幅图 C：房产分丘图 D：房产分户图

E：执行层的组织协调

13、强制拍卖的主体中，拍卖委托人是指。A：商业性拍卖机构 B：人民团体 C：公益性拍卖机构 D：人民法院

E：执行层的组织协调

14、按照原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》，以房产为主的房地产估价收费标准中，房地产估价总额在100万元以下的累进计费率为。A：5‰ B：2．5‰ C：1．5‰ D：0．8‰

E：执行层的组织协调

15、既为治热毒血痢之良药，又为治阿米巴痢疾所常用的药物是__ A．大青叶 B．鱼腥草 C．败酱草 D．水牛角 E．白头翁

16、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。该房地产的价格为__万元。A．695.83 B．681.25 C．715.83 D．718.75

17、城市维护建设税实行的是。A：累进税率 B：累退税率 C：定额税率

D：地区差别税率 E：执行层的组织协调

18、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元／㎡，后街路线价为3800元／㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为m。A：22 B：28 C：38 D：50 E：工业用地的监测点评估价格

19、房地产经纪人执业资格注册登记、核发注册证书工作由负责。A：人力资源和社会保障部 B：省(自治区、直辖市)建设厅

C：中国房地产估价师与房地产经纪人学会 D：所在地房地产经纪人协会 E：执行层的组织协调

20、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在__身上。A．开发商 B．银行 C．购房者 D．都是

21、下列关于商业银行资产业务的表述中，正确的是。

A：按贷款发放时有无担保品，贷款分为自营贷款、委托贷款和特定贷款 B：商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类 C：长期贷款指贷款期限在10年以上(不含10年)的贷款

D：抵押贷款是指按一定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物而发放的贷款

E：执行层的组织协调

22、开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。A．20% B．30% C．40% D．50%

23、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是。A：建筑高度 B：建筑间距 C：建筑密度

D：建筑后退红线距离 E：执行层的组织协调

24、下列哪一个报表并不属于房地产开发项目财务评价的基本报表__。A．现金流量表 B．资金来源运用表 C．项目总投资估算表 D．资产负债表

25、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于。

A：商品房建设投资 B：土地开发投资 C：其他投资 D：生产性投资 E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、当房地产的需求和供给同方向变化，且供给增加小于需求增加，则均衡价格和均衡交易量的变化分别是__。A．不变和减少 B．上升和减少 C．下降和不变 D．上升和增加。

2、当前，我国各地房地产交易管理机构的主要任务是。A：办理房地产交易登记、鉴证等手续 B：开展房地产股票活动指导和监督 C：为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务 D：协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费 E：为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格

3、某家庭预计今后15年内月收入为1万元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是__万元。A．28.62 B．29.16 C．41.56 D．48.24

4、风险估计与评价的常用方法有。A：调查和专家打分法 B：解析法

C：蒙特卡洛模拟法 D：智暴法 E：德尔菲法

5、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会__。A．越高 B．越低 C．不变

D．符合客观实际

6、下列内容属于房地产广告的要求的是__。

A．房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间

B．房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限

C．房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明 D．房地产广告中必须注明物业管理的有关要求

E．房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

7、路线价法实质是一种__。A．经济法 B．权益法 C．市场法 D．比价法

8、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高属于__的内容。A．城市总体规划 B．控制性详细规划 C．修建性详细规划 D．居住区规划

9、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__。A．房地产具有开发或再开发潜力 B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式 D．正确量化了已经获得的收益和风险 E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值

10、下列关于物权和债权，表述错误的是。A：物权和债权都属于财产权的范畴 B：债权是请求权 C：物权是支配权 D：物权是请求权 E：执行层的组织协调

11、住房公积金的提取和使用原则包括。A：足额缴存原则 B：合理使用的原则 C：定向使用的原则

D：严格时限的效率原则 E：安全运作的原则

12、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行土地的制度。A：行政划拨

B：无偿无限期使用 C：无偿有限期使用

D：禁止土地使用者转让

E：允许一定范围的土地使用者转让

13、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于__方面的制约。A．建筑技术 B．土地权利设置 C．相邻关系

D．土地使用管制

14、某学校属于经营性私立学校性质，房地产开发公司在开发一住宅小区时，需要拆除该校部分房屋，房地产开发公司应当__。

A．根据城市规划行政主管部门的要求，进行重新建设或者进行补偿 B．货币补偿

C．产权调换或货币补偿 D．产权调换

15、下列有关区域规划的表述，正确的包括。

A：区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署

B：广义的区域规划则主要指一定区域内与国土开发整治有关的建设布局总体规划

C：区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实

D：区域规划具有战略性、空间性和有约束力的特点，是在多种方案比较和选择中确定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总体蓝图 E：区域规划的作用是划定主要功能区的“黄线”，主要内容是把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区等落实到具体地域空间

16、下列对核算内容说法正确的是__。A．管理费用支出核算 B．住房公积金的缴存核算 C．业务收入核算 D．业务支出核算

17、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。A．2040.82 B．3451.83 C．5089.01 D．6666.37

18、按照专业性质不同，王程建设定额可以划分为三种。A：全国通用定额 B：行业通用定额 C：专业专用定额 D：施工定额 E：概算定额

19、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是。A：甲公司非法占用了财产 B：甲公司所有的危房

C：甲公司替乙公司保管的财产

D：甲公司未经规划许可建造的房屋 E：执行层的组织协调 20、承包商收到竣工结算价款后，通常应在月内将竣工工程交付给开发商。(2005年试题)A：半个 B：一个 C：一个半 D：两个 E：借款合同

21、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为。A：1130.00 B：1165.43 C：1910.00 D：2003.70 E：执行层的组织协调

22、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。(2007年试题)A：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值 B：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为计税税基

C：商业用途地下建筑，以房屋原价的70％～80％作为应税房产原值 D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税 E：地下人防设施免税

23、建设工程开工实行__许可证制度。A．规划 B．施工 C．拆迁 D．用地

24、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为__万元。A．3.41 B．4.05 C．4.59 D．12.59

25、会计起修正作用的一般原则包括。A：配比原則 B：谨慎原則 C：重要性原则

D：形式重于实质原则 E：实质重于形式原则

第二篇：辽宁省房地产估价师《相关知识》：保险合同的主体试题

辽宁省房地产估价师《相关知识》：保险合同的主体试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、已知某投资项目折现率为ll%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。(2005年试题)A：11.12% B：11.36% C：11.66% D：12.95% E：借款合同

2、房地产评估价值对应的日期称作__。A．估价日期 B．估价时间 C．估价时点 D．估价基准日

3、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数．【2003年考题】 A：0．91 B：0．92 C：1.09 D：1．10 E：工业用地的监测点评估价格

4、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是。A：青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B：征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C：新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D：地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 E：工业用地的监测点评估价格

5、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A．9.00% B．8.05% C．30.00% D．7.52%

6、土地增值税以为计税依据。

A：纳税人继承房地产所取得的土地增值额 B：纳税人出租房地产所取得的土地增值额 C：纳税人转让房地产所取得的土地增值额 D：纳税人赠与房地产所取得的土地增值额 E：执行层的组织协调

7、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为

6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为__m2。A．882 B．1765 C．1667 D．1538

8、在房地产权利中，属于用益物权的是。A：自物权

B：划拨土地使用权 C：抵押权 D：租赁权

E：工业用地的监测点评估价格

9、的立法目的是：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。A：《中华人民共和国土地管理法》 B：《中华人民共和国城市房地产管理法》 C：《中华人民共和国城乡规划法》 D：《中华人民共和国物权法》 E：房地产估价机构必须加盖公章

10、某建筑物的建筑面积为2 000㎡，占地面积为3 000 ㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1 800元/㎡，则该建筑物的成新率为。A：44％ B：50％ C：67％ D：86％

E：工业用地的监测点评估价格

11、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是__。A．GDP=GNP+对外要素收入净额 B．GDP=NDP+折旧

C．GDP=32资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付 D．GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口

12、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房产型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人__。A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房

13、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元．其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本付息(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。A．10% B．11.27% C．14.18% D．42.55%

14、下列不属于清偿能力指标的是。A：借款偿还期 B：利息备付率 C：现金回报率 D：偿债备付率 E：借款合同

15、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A：估价师声明

B：估价的假设和限制条件 C：估价方法 D：估价对象

E：工业用地的监测点评估价格

16、下列不属于我国信托机构开办的业务是。A：信托业务 B：委托业务 C：代营业务 D：外汇业务

E：执行层的组织协调

17、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通信 B．给水、排水、燃气、热力 C．排水、电力、通信、燃气 D．排水、电力、通信、热力

18、房地产卡片按顺序，以一处房屋坐落中的每幢房屋为单位填制。A：土地宗地号 B：房地产门牌号 C：房地产原始号

D：房地产产籍地号(丘号)E：执行层的组织协调

19、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为．【2003年考题】 A：78％ B：85％ C：117％ D：150％

E：工业用地的监测点评估价格

20、乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为。(2007年试题)A：绿地率 B：容积率 C：建筑密度

D：住宅和商业用地的面积 E：执行层的组织协调 21、2002年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按__计征企业所得税。A．12% B．18% C．27% D．33%

22、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是。A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B：待开发房地产建设发包日期 C：取得待开发房地产的日期

D：房地产开发完成并投入使用的日期 E：工业用地的监测点评估价格

23、房地产经纪人执业资格注册有效期一般为年。A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调

24、单位为职工所缴存的住房公积金的实质是__。A．奖金

B．单位发给职工的住房补贴 C．工资的一部分

D．给职工增加了一部分工资

25、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。A：货币补偿 B：产权调换

C：产权调换或货币补偿 D：加倍补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、关于需求弹性和需求弹性系数的要点，下列描述错误的是__。

A．需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度

B．需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单位的影响

C．需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值来表示变动程度的大小 D．同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同

2、房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括__。A．估价方法选用 B．估价结果确定方式 C．估价师的职业道德 D．估价技术路线 E．估价参数选取

3、下列关于担保公司设立，表述正确的是。

A：设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照

B：设立担保公司，向王商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准 C：担保公司的组织形式为有跟责任公司或者股份有限公司 D：担保公司的组织形式为合伙企业

E：担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保、收取服务费用、具有法人地位的房地产中介服务企业

4、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以__倍中误差作为限差。A．1 B．2 C．3 D．4

5、不属于确定城市规模的意义是。A：综合平衡法 B：区域分配法 C：环境容量法 D：线性阶段法

E：执行层的组织协调

6、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村个农民。A：30 B：60 C：100 D：180 E：执行层的组织协调

7、对于“开发—销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括。A：开发期 B：论证决策期 C：经营准备期 D：经营期 E：销售期

8、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有。A：交通便捷程度 B：朝向、楼层

C：周围环境和景观 D：建筑规模 E：外部配套设施

9、房地产价格的形成条件有。A：房地户的需要 B：房地产的有用性 C：房地产的有效需求 D：房地产的相对稀缺性 E：房地产的有效供给

10、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用（）。A．房地剩余技术 B．市场剩余技术 C．土地剩余技术 D．建筑物剩余技术 E．自有资金剩余技术

11、下列闲置土地的处置方式，正确的有。A：延长开发建设时间，但最长不得超过两年 B：政府为土地使用者置换其他等价闲置土地 C：改变土地用途，办理有关手续后继续开发 D：延长开发建设时间，但最长不得超过一年

E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书

12、下列关于价格弹性的表述中，正确的有__。A．供给价格弹性一般为正值

B．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性 C．需求价格弹性永远为负值

D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性 E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性

13、以下关于成本法理解中，正确的有。

A：成本法是求取估价对象在估价时点的全部建设成本，然后扣除折旧，以此求取估价对象的价格或价值的方法

B：成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值 C：成本法的理论依据是生产费用价值论，从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”

D：成本法即是估价人员根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算价格

E：成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来测算房地产价格的方法

14、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A．损益表

B．资金来源与运用表 C．资本金现金流量表 D．全部投入现金流量表

15、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。A．受托财产总值 B．信托范围 C．信托收益

D．信托信用等级

16、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入。A：管理费 B：销售费用 C：其他费用 D：前期费用 E：借款合同

17、获取房地产估价业务的措施可以有__。A．突破专业能力限制，接受各种估价要求 B．提高服务质量 C．恰当的宣传 D．低收费

E．最大限度压缩估价作业期

18、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效。A：聘用单位破产

B：聘用单位被吊销营业执照 C：注册有效期满且未延续注册 D：未受到刑事处罚 E：年龄超过65周岁

19、房地产估价机构资质等级分为。A：一级 B：二级 C：三级 D：四级 E：五级

20、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是分析的目的。A：盈亏平衡 B：敏感性 C：风险 D：概率 E：借款合同

21、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。A．高于 B．低于 C．等于

D．条件不足，无法确定

22、开发项目总投资包括建设投资和__。A．前期投资 B．后续投资 C．经营投资 D．管理投资

23、用市场法对房地产进行估价时，需要进行__修正。A．交易过程 B．交易情况 C．交易日期 D．交易价格 E．房地产状况

24、拍卖标的亦称，泛指可以通过拍卖方式转让的各种财产及财产权利。A：拍品 B：拍卖物 C：拍卖人 D：拍卖方式 E：拍卖时间

25、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A．完全产权价值 B．出租人权益价值 C．快速变现值

D．承租人权益价值 E．残余价值

第三篇：安徽省2017年上半年房地产估价师《相关知识》：保险合同的主体考试题

安徽省2017年上半年房地产估价师《相关知识》：保险合同的主体考

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗房地产的土地总价为5000万元，建筑层数14层，1～4层建筑面积相等，5～14层为标准层，每层建筑面积为1240m2。建筑覆盖率为60%，容积率为5.5。则该宗房地产的楼面地价为__元/m2。A．2272.72 B．2727.22 C．2880.18 D．4032.26

2、下列表述中，正确的是__。

A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率

C．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税

D．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为 3%～5%

3、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。A：6.19 B：6.42 C：7.20 D：9.58 E：工业用地的监测点评估价格

4、__是判断项日盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。A．利息率 B．销售利润率 C．速动比率 D．目标收益率

5、某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2，1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为__元/m2。A．1230 B．1235 C．1240 D．1242.5

6、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于万元。A：280 B：285 C：290 D：295 E：工业用地的监测点评估价格

7、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行．另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是．【2004年考题】 A：30％ B：45％ C：65％ D：75％

E：工业用地的监测点评估价格

8、问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于__，目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。

A．抽样性调查 B．因果性调查 C．试探性调查 D．描述性调查

9、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。A．9.26% B．10% C．11.320% D．12%

10、城市房屋拆迁估价目的统一表述为。

A：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格 B：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格 C：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产抵押价格 D：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格 E：房地产估价机构必须加盖公章

11、下列不属于《物业管理条例》确立的基本制度的是。A：业主大会制度 B：物业管理议标制度 C：物业承接验收制度

D：住宅专项维修资金制度 E：执行层的组织协调

12、征收集体土地，有偿使用土地的，应__。A．预付足额的预付金

B．报乡(镇)级人民政府核签 C．出具征收单位财务状况报告 D．签订土地使用合同

13、建筑物净收益=__×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。A．建筑物重置价 B．建筑物现值 C．土地价格 D．房地产价格

14、下列登记中，房屋登记机构应当进行实地查看的情形是__登记。A．预购商品房预告 B．房屋转移

C．在建工程抵押权 D．房屋抵押权

15、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通信 B．给水、排水、燃气、热力 C．排水、电力、通信、燃气 D．排水、电力、通信、热力

16、①规划设计条件通知书；②建设用地规划许可证；③选址规划意见通知书；④建设工程规划许可证；它们在房地产开发过程中的核发顺序为__。A．①②③④ B．①③②④ C．③①④② D．③②①④

17、某经纪公司独家代理销售的一房屋成交价格160万元，最高收费__万元。A．3.2 B．4.8 C．6.4 D．8

18、建设工程符合城市规划要求的法律凭证是__。A．建设施工许可证 B．建设用地规划许可证 C．预售许可证

D．建设工程规划许可证

19、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日~5月30日，估价报告应用有效期为1年．2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于．【2006年考题】 A：15年 B：16年 C：17年 D：20年

E：工业用地的监测点评估价格

20、估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3㎡，选取的某可比实例为一套建筑面积95㎡的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4㎡，成交价格为90万元。若该阳台封闭，成交价格可能到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为万元。A：83．51 B：85．26 C：85．36 D：87．16 E：工业用地的监测点评估价格

21、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。A．137.5 B．410.2 C．432.2 D．452.2

22、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，__是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。A．发起者 B．影响者 C．决策者 D．购买者

23、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由__。A．上升到下降 B．下降到上升

C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率

24、廉租住房租金由构成。(2009年试题)A：维修费和管理费 B：维修费和利润

C：维修费、管理费和利润 D：维修费、利润和税金

E：房地产估价机构必须加盖公章

25、人防工程的地下室面积__建筑。A．属不应分摊的共有 B．属应分摊的共有 C．不属共有

D．属物业公司所有的

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是__物业。A．收益性 B．工业性 C．居住性 D．特殊性

2、强制拍卖标的须符合以下三个要件。

A：强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产

B：强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产 C：强制拍卖标的须为人民法院采取了控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产 D：强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产 E：强制拍卖标的须为房管部门委托拍卖人进行拍卖的财产

3、拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有__。A．确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤

B．对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案 C．安置房和临时安置周转房的房源情况

D．拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源

E．补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排

4、从宏观上讲，房地产市场结构不包括__。A．总量结构 B．存量结构 C．区域结构 D．产品结构

5、某类房地产2007~2011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有。

A：房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的 B：各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同 C：2010年的价格趋势值为6900元／㎡ D：2011年的价格趋势值为7283元／㎡ E：2012年的价格趋势值为7634元／㎡

6、市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取未来房地产的价格，通常把市场法求得的价格简称为__。A．市场价格 B．比准价格 C．理论价格 D．评估价格 7、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。A：无效应价 B：有效应价

C：可以成交的价格 D：不确定

E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更

8、下列关于担保公司设立，表述正确的是。

A：设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照

B：设立担保公司，向王商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准 C：担保公司的组织形式为有跟责任公司或者股份有限公司 D：担保公司的组织形式为合伙企业

E：担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保、收取服务费用、具有法人地位的房地产中介服务企业

9、房产税的课税对象是__。A．工矿区的房屋所有人 B．房屋承租人 C．市区的房屋 D．农村的房屋

10、信托的职能包括。A：融通资金

B：财产所有权的转移性 C：财务管理 D：信用服务

E：收益分配的实绩性

11、网络图法在建设工程管理中常常作为__的方法。A．质量控制 B．成本控制 C．进度控制 D．合同管理

12、《中华人民共和国土地管理法》规定，根据土地利用总体规划，将土地的用途分为。A：农用地 B：其他农用地 C：建设用地 D：商业用地 E：未利用地

13、对收益性物业来说，空置率提高将会导致（）等后果。A．租金收入减少 B．附加支出增加

C．物业资本价值下降 D．运营成本下降

E．租客要求更大的租金折扣

14、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以。A：提高投资收益 B：降低系统风险 C：降低个别风险 D：使投资毫无风险 E：借款合同

15、《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定：“违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大最毁坏的。” A：处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金 B：处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金 C：处3年以上、7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金 D：处3年以上、5年以下有期徒刑，并处或者单处罚金 E：执行层的组织协调

16、W省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，为保证该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。那么，这一项目的征收土地应由__批准。A．国务院

B．W省人民政府 C．A市人民政府 D．B县人民政府

17、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，其中土地的位置属于__。A．一般因素 B．区域因素 C．个别因素 D．其他

18、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是__。

A．目标定价法 B．领导定价法

C．随行就市定价法 D．认知价值定价法

19、在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是的。A：相互关联 B：相互排斥 C：相互独立 D：相互制约 E：借款合同

20、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是。(2009年试题)A：等额年值法

B：差额投资内部收益率法 C：净现值法

D：等额年费用法 E：借款合同

21、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。A．承租人愿意承担的费用 B．承租人的承受能力 C．业主希望的投资回报率

D．同类型物业的市场供求关系

22、当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。A：委托人、拍卖人无过错 B：委托人、拍卖人有过错 C：买受人过错 D：声明不保证 E：声明保证

23、下列保险中，属商业保险的有。A：无担保保险 B：保证保险 C：信用保险 D：健康保险 E：失业保险

24、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有．(2005年试题)A：单元估算法 B：概预算定额法

C：工程量近似匡算法 D：蒙特卡洛模拟法 E：单位指标估算法

25、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为__。A．6.25% B．10% C．16.67% D．16%

第四篇：2001年房地产估价师考试

2001年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试题

第一部分 选择题

一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个选项中只有一选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。

1.供人们生活起居的建筑是()

A.公共建筑 B.居住建筑 C.工业建筑 D.商业建筑

2.建筑地段地租的基础是由真正的()

A.生产成本规定的 B.农业地租规定的C.生产价格决定的 D.垄断利润决定的3.城市化初期，产业结构以第一、二产业为主，则()

A.房地产价格较高 B.房地产价格不变

C.房地产价格有变化 D.房地产价格较低

4.商业中心往往位于地价高昂的()

A.黄金地段 B.边缘地段 C.落后地段 D.一般地段

5.容积率是指地块上的建筑面积与()

A.总面积之比 B.地块面积之比

C.地下面积之比 D.绿化面积之比

6.商业标准宗地的位置应是()

A.街角地 B.多面临街地 C.一面临街地 D.畸零地

7.因素成对比较中，若A与B同等重要，则给A赋值()

A.10 B.50 C.0.5 D.5

8.从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格()

A.最终会基本趋于一致 B.最终会扩大差别

C.可能趋于一致，也可能扩大差别 D.由有关部门确定

9.运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定()

A.土地还原利率 B.各有关修正系数

C.如何计算容积率修正 D.如何计算土地使用年期修正

10.市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中()

A.其中分母小于100 B.其中分母大于100

C.其中分母等于100 D.不成立

11.通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是()

A.土地的估价期日

B.土地的使用期限不同

C.土地在不同时期的基准地价不同

D.土地在不同时期的路线价不同

12.新开发区内可出售土地的平均售价()

A.不包含整个开发区的所有开发成本

B.应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上

C.包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费

D.包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费

13.房屋的商品租金构成因素是()

A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费

B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租

C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润

D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润

14.房屋重新建造成本中应包括()

A.利息、利润 B.利息、利润、税费

C.利润、税费 D.利息、税费

15.剩余法在评估待开发土地中运用得()

A.最少 B.最为广泛 C.最难 D.最一般

16.剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在()

A.区域范围 B.规定范围 C.合理范围 D.期望范围

17.剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的()

A.性质 B.工业状况 C.生活状况 D.设施状况

18.路线价估价法是一种评估大量土地的()

A.迅速估价方法 B.较慢估价法

C.简易法 D.延迟法

19.标准深度是指标准宗地的()

A.街道宽度 B.临街深度 C.街道长度 D.街道曲度

20.基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有()

A.可比性 B.可替性 C.可分性 D.可换性

二、双项选择题(本大题共18小题，每小题1分，共18分)在每小题列出的五个选项中有二个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。多选、少选、错选均无分。

21.土地收益性的利用方式包括工业用地方式和()

A.商业用地方式 B.商品住宅用地方式 C.机关用地方式

D.宗教用地方式 E.军事用地方式

22.房地产评估的特点主要有()

A.科学性 B.实践和公正性 C.个别性

D.严肃性 E.固定性

23.区位理论除成本学派外，还有()

A.市场学派 B.价格学派 C.行为学派

D.竞争学派 E.交易学派

24.在房地产估价实践中，应用预期收益原则的评估法有()

A.剩余法 B.收益还原法 C.开发法

D.价值法 E.市场法

25.直接影响土地级别界线位置的是()

A.单元划分 B.定级单位 C.面积单元

D.指标取样 E.指标计算

26.房地产的收入分为()

A.经营收入 B.毛收入 C.潜在毛收入

D.净收益 E.有效毛收入

27.运用市场比较法所必须遵循的合法性具有的两个方面的含义是()

A.交易案例与待估房地产的适用法律背景可以有一定差别

B.交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似

C.所选取的交易案例必须在法律允许范围之内

D.没有土地使用证的房地产也可以

E.交易案例与待估房地产的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等可有较大差别

28.房地产的用途可以分为大类用途和小类用途。下列不是大类用途名称的是()

A.百货大楼 B.普通住宅 C.办公楼

D.旅馆 E.仓库

29.市场比较法中，区域因素有()

A.自然条件 B.繁华程度 C.房地产位置

D.房地产的地质条件 E.临街状况

30.用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，主要的前提是()

A.要求估价人员具有充分的鉴定技术

B.要求估价人员具有实际操作经验

C.要求被估对象为新建筑物

D.要求被估对象为旧建筑物

E.仅对一些特殊建筑物进行估价

31.城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是()

A.用途、土地级别 B.土地上附着物的质量

C.土地上附着物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集体

E.土地具体位置及生熟程度、地价区段

32.利用间接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是()

A.旧建筑物所在地区有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细

B.旧建筑物同一供需范围内有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细

C.根据旧建筑物特点计算间接工程费

D.根据旧建筑物特点计算直接工程费

E.以估价时点旧建筑物所在地区的各种单价为基础，求得标准建造费

33.剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了()

A.地块限制条件 B.法律法规限制 C.资源条件

D.社会条件 E.经济条件

34.房地产估价中确定地块最佳利用方式要在以下因素允许范围内：()

A.城市规划 B.法律法规 C.市场条件

D.经济条件 E.生活条件

35.同一路线价区段的划分应是()

A.地价不等地段 B.地价相等地段 C.地段相连的路段

D.地段不相连接 E.性质相差大的地段

36.路线价估价法四三二一法测中，标准深度100英尺土地价值第二、四个25英尺土地分别是路线价的()

A.20% B.30% C.8%

D.10% E.40%

37.基准地价对应的平均容积率是()

A.该用途土地在该地域内的平均容积率

B.该用途土地在该均质地域内的容积率

C.该用途土地在该级别地域的容积率

D.该用途土地在该均质地域内的平均容积率

E.该用途土地在该级别地域的平均容积率

38.房地产环境条件不包括()

A.城市经济发展条件 B.房地产开发情况 C.建筑物保养

D.城市社会发展水平E.房地产业税收政策

第二部分 非选择题

三、判断改错题(判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打“√”，错误的打“╳”，并改正划线部分。每小题2分，共10分)

39.抵押价格是债务人将房地产作为抵押物进行评估的价格，多用于房地产转让交易。()

40.大城市划分的道路类型数目一般为4～6类。

41.建筑物在估价中的折旧基数是估价时点该建筑物的固定资产帐面原值。()

42.路线价估价法认为土地价值随临街深度而递减。

43.我国目前的基准地价表现形式为标准宗地的价格。

四、简答题(每小题4分，共12分)

44.简述影响房地产价格的因素。

45.房地产估价报告包括哪些内容?

46.试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。

五、计算题(每小题10分，共20分)

47.某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。

48.(1)有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?

(2)据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?

六、论述题(每小题10分，共20分)

49.市场比较法的适用范围和操作程序是什么?

50.试述在房地产评估报告中，估价结果的应用限制条件的重要性。

参考答案

第一部分 选择题

一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)

1.B 2.B 3.D 4.A 5.B

6.C 7.C 8.A 9.B 10.A

11.B 12.B 13.C 14.B 15.B

16.C 17.A 18.A 19.B 20.A

二、双项选择题(本大题共18小题，每小题1分，共18分)

21.AB 22.AB 23.AC 24.AB 25.AD

26.CE 27.BC 28.AB 29.AB 30.AB

31.AE 32.AB 33.AB 34.AB 35.BC

36.BD 37.DE 38.BC

第二部分 非选择题

三、判断改错题(每小题2分，共10分)

39.╳ 抵押贷款

40.╳ 5～7

41.╳ 重置价格或重建价格

42.√

43.╳ 区片价和路段价

四、简答题(每小题4分，共12分)

44.影响房地产价格的因素通常有：

(1)一般因素。

(2)城市区域因素。

(3)个别因素。

45.(1)封面；

(2)目录；

(3)致委托估价方函；

(4)估价师声明；

(5)估价的假设和限制条件；

(6)估价结果报告；

(7)估价技术报告；

(8)附件。

46.剩余法评估不动产价格基本公式：V=A-(B+C+D+E)

式中：V—购置土地价格，A—开发完成后的不动产价值，B—整个项目的开发成本，C—投资利息，D—开发商合理利润，E—正常税费。

五、计算题(每小题10分，共20分)

47.(1)年租金收入

2.5×12=30(万元)

(2)计算年经营费用

①房地产税=30×12%=3.6(万元)

②管理费=30×5%=1.5(万元)

③房屋原值=1000×3000=300(万元)

④修缮费=300×2%=6(万元)

⑤保险费=300×3‰=0.9(万元)

⑥家具年折旧费=10×(1-2%)÷10=0.98(万元)

⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元)

(3)年净收益=30-12.98=17.02(万元)

(4)该写字楼套间的价格

=137.099

48.(1)土地价格=1,000万-500万-200万=300(万元)

故该块地最高价格为300万元。137.1(万元)

(2)总价＝18,000(万元)

六、论述题(每小题10分，共20分)

49.在房地产市场比较发达的地区，市场比较法才能得到较广泛的应用。而且，在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的评估方法。

运用市场比较法评估房地产价格，一般要经过下列程序：

(1)交易实例的搜集；

(2)可比交易案例确定；

(3)因素修正包括：情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、土地使用年期修正、容积率修正；

(4)房地产价格确定。

50.估价结果的应用限制条件是房地产评估报告中十分关键的部分：

因为：

(1)在房地产估价过程中，存在估价的假设的和限制条件，如对未来房地产收益的预测，对城市规划建设导致的房地产区位变化和价格变化的推测等。这些假设和前提必定对房地产的价格或价值产生影响，所以评估报告中的估价结果只在报告中载明的假设和前提下才有效。若条件不同则不能应用该结论。

(2)估价结果具有时效性，只有在评估报告应用的有效期内应用，才能保证结果的正确性。

(3)评估报告所提供的结论只适用于报告中载明的估价目的和价值定义。不同的估价目的下，同一宗房地产适用的估价方法、选取的资料及得到的结论都不同，所以报告中的结果不能应用于该估价目的以外的其他估价目的。

说明以上的条件，可以指导委托方正确估价结论，避免误解及错误应用带来的损失，也可以借此明确评估各方的责任界限，避免不必要的纠纷。

第五篇：2017年江苏省房地产估价师《相关知识》：与环境相关的几个概念考试试题

2017年江苏省房地产估价师《相关知识》：与环境相关的几个概念考

试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈__波动的趋势。A．向下 D．平稳 C．不稳定 D．向上

2、成本理论中，当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了。A：正常报酬 B：正常回报 C：正常利润 D：超额利润

E：执行层的组织协调

3、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的。A：30％ B：40％ C：50％ D：60％

E：执行层的组织协调

4、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。A：土地购置贷款 B：土地储备贷款 C：土地开发贷款 D：建设贷款 E：借款合同

5、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面不需具有。A：扎实的理论知识 B：广泛的人际关系 C：丰富的实践经验 D：良好的职业道德

E：工业用地的监测点评估价格

6、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡。若按折现率10％和风险补偿值100元／㎡计，计算该期房目前的价格应为。A：4400元／㎡ B：4409元／㎡ C：4445元／㎡ D：4455元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

7、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申请《暂定资质证书》的条件不得低于级资质企业的条件。A：一 B：二 C：三 D：四

E：房地产估价机构必须加盖公章

8、房地产中介服务机构在领取营业执照后的个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。A：一 B：二 C：三 D：五

E：执行层的组织协调

9、房地产市场的运行环境中，涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。A：社会环境 B：政治环境 C：经济环境 D：金融环境 E：借款合同

10、下列关于容积率的计算公式，正确的是。A：容积率=土地面积／总建筑面积 B：容积率=总建筑面积／土地面积

C：容积率=建筑基底占地面积／地块面积 D：容积率：地块面积／建筑基底占地面积 E：执行层的组织协调

11、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年(自2011年8月31日起计)，建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为万元。A：5850 B：6125 C：6510 D：6675 E：工业用地的监测点评估价格

12、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项．【2003年考题】 A：估价师声明

B：估价的假设和限制条件 C：估价方法 D：估价对象

E：工业用地的监测点评估价格 13、2002年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按__计征企业所得税。A．12% B．18% C．27% D．33%

14、对于公民，利害关系人可以申请宣告其为失踪人。A：下落不明满1年的 B：下落不明满2年的

C：因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的 D：因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的 E：执行层的组织协调

15、如要求召开临时股东会，必须由代表公司10％以上股份的若干股东提出才有效即为。A：单独股东权 B：少数股东权 C：固有权 D：非固有权

E：执行层的组织协调

16、关于利息的计算，下列说法不正确的是。

A：按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息

B：还款当年按年末偿还，按全年计息

C：每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额／2)×贷款利率 D：“气球法”，是指借款期末一次偿付全部本金和利息 E：借款合同

17、关于单利和复利的区别，下列说法不正确的一项是__。

A．单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息

B．复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算

C．用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较不同期限的资金使用效益

D．在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算

18、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是__。

A．空置率=合理空置率 B．空置率＜合理空置率 C．空置率＞合理空置率 D．不能判断

19、某宗地的面积为1000㎡，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元／㎡，2190元／㎡和2220元／㎡，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为元／㎡。A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工业用地的监测点评估价格

20、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房价实际为__万元。A．2526 B．2241 C．2135 D．2985

21、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是__。A．拆迁补偿费及有关税费 B．市政基础设施建设有关费用 C．贷款利息 D．建安费用

22、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价．【2007年考题】 A：合法原则

B：最高最佳使用原则 C：估价时点原则 D：替代原则

E：工业用地的监测点评估价格

23、在下列__情况下，职工不可提取住房公积金。A．购、建自住住房 B．购买商业门市

C．偿还购房贷款本息时

D．房租超出家庭工资收入规定比例时

24、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为__万元。A．35 B．37.8 C．38.4 D．73.4

25、某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体。A：既是外墙也是纵墙 B：既是外墙也是横墙 C：既是山墙也是纵墙 D：既是山墙也是横墙 E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8％，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是万元。A：378．49 B：678．22 C：779．14 D：804．73 E：借款合同

2、__是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。A．房地产经营 B．房地产管理 C．房地产开发 D．房地产运作

3、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为__。A．合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B．图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C．合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D．纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书

4、以下对房地产赠与的理解正确的是。

A：是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为 B：属于双务行为

C：即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务 D：属于单务行为

E：其受让人不需承担任何义务

5、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险相关系数是。(2005年试题)A：0.25 B：0.50 C：1.5 D：2.00 E：借款合同

6、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从__之日起计算。A．工程竣2K B．物业验收合格 C．购房人实际入住 D．开发企业向购房人交付房屋

7、拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有__。A．确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤

B．对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案 C．安置房和临时安置周转房的房源情况

D．拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源

E．补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排

8、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业的统计。A：平均价格 B：加权价格 C：抽样价格 D：成交价格 E：借款合同

9、房地产组合投资管理的主要工作包括。A：制定并执行组合投资策略

B：设计和调整房地产资产的资本结构 C：进行资产的投资分析和运营状况分析 D：制订物业策略计划

E：监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策

10、承包商收到竣工结算价款后，通常应在内将竣工工程交付给开发商。A：半个月 B：一个月 C：一个半月 D：两个月 E：借款合同

11、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。A．2040.82 B．3451.83 C．5089.01 D．6666.37

12、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20％，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6％，则月还款额为元。A：1 655．33 B：1 719．43 C：1 743.69 D：2 149．29 E：借款合同

13、当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观__的研究。A．区位 B．环境 C．政策 D．文化

14、房屋租赁审查的主要内容不包括。

A：审查合同內容的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件 B：审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋

C：审查租赁合同的內容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任

D：审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策 E：审查是否按照有关部门规定缴纳了税费

15、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56%

16、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足__。A．法律上允许 B．程序上合理 C．技术上可能 D．经济上可行 E．价值最大化

17、房地产投资决策分析的主要工作包括（）。A．投资机会寻找 B．市场分析

C．投资机会筛选 D．财务评价 E．规划设计

18、某市房产税按房产原值减除幅度为30%，某企业拥有一房产原值为3800万元，则年征收房产税为__万元。A．114 B．63.84 C．31.92 D．28.71

19、下列房地产中，不得抵押的有。(2008年试题)A：集体所有的土地使用权 B：村办企业厂房

C：列入城市房屋拆迁范围的房屋 D：宅基地

E：已经设定抵押权的房地产

20、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。A．受托财产总值 B．信托范围 C．信托收益 D．信托信用等级

21、房屋的开工一般应以日期为准。A：施工队进场 B：地基处理

C：房屋正式开始破土刨槽 D：打永久桩

E：取得施工许可证

22、__是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。A．充分就业 B．价格稳定 C．经济增长

D．国际收支平衡

23、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。A．37 B．40 C．60 D．63

24、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件中的__。

A．生产成本高于市场平均成本 B．生产成本低于市场平均成本 C．自由竞争

D．该种商品本身可以大量重复生产 E．生产成本等于市场平均成本

25、部分房地产企业擅长购买旧有住宅或收益性物业，通过更新改造甚至改变物业用途后再出售，形成了购买一更新改造一出售模式。这种业务模式下的现金流出包括

A：更新改造成本 B：购买成本 C：运营成本 D：建造成本 E：转售税费