最高人民法院物业服务合同纠纷裁判规则4条

第一篇：最高人民法院物业服务合同纠纷裁判规则4条

最高人民法院物业服务合同纠纷裁判规则４条

规则摘要

1.物业服务合同的解除与业主权利保障——原告业委会与被告物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审法院支持。2.不可抗力事件中物业管理瑕疵导致的损失赔偿不宜过高 ——物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒，否则，在业主因不可抗力而遭受财产损害，物业公司应当承担相应的赔偿责任。但是应当结合物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，物业赔偿标准不易过高。

3.物业服务合同效力及物业费减免请求的认定——业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。4.业主委员会的原告诉讼主体资格认定——业主委员会的诉权来自于全体业主赋予的代表权。因此，对于仅涉及小区部分业主权益的纠纷，在小区自治规则亦没有明确规定的情形下，业主委员会向法院提起诉讼的，需经业主大会决议明确授权，以在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了全体业主的真实意思。裁判详情

1.物业服务合同的解除与业主权利保障——嘉定区真建六街坊业主委员会诉上海嘉盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷案 裁判要点

原告业委会与被告物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审法院支持。

关键词 物业合同 解聘条件法定解除

裁判理由 法院认为：原被告之间的物业服务合同关系自2008年12月28日起建立，并于2010年2月12日签订物业服务合同，约定合同期限延长至2010年12月31日止。此后双方未再签订新的物业服务合同。原告于2011年4月20日明确通过业主大会表决决定继续聘请被告为物业服务企业，期限为本届业主委员会任期。现本案所涉小区的本届业主委员会任期未届满，故原被告之间的物业服务合同的期限尚未届满。根据法律规定，业主大会有权决定是否解聘物业服务企业，原告于2012年3月2日决定召开业主大会，讨论选聘物业服务企业事宜，并于2012年8月7日公示表决结果，决定选聘案外人作为物业服务企业，并以已选聘案外人为由要求解聘被告。然原告召开的该次业主大会决定选聘案外人的过程，经行政职能部门认定程序违法，应予改正，故原告依据2012年8月7日的表决结果要求解除与被告之间的物业服务合同关系，法院不予支持。原告依职权于2013年2月1日决定召开业主大会，要求业主投票决定是否通过诉讼的方式解聘被告，经征询，原告以2013年3月1日征询结果符合法定解聘条件为由，诉讼要求解除与被告的物业服务合同关系。对此，被告抗辩反驳征询结果的真实性。为探究业主的真实意思，一审法院委托当地政府部门对涉案小区的业主进行了意见征询，结论为赞成解除合同关系的业主超过了反对的业主。根据2013年3月1日的征询结果，结合政府部门对小区业主的民意测试，一审法院考虑本案所涉小区的具体情况，解除原被告物业服务合同关系。一审宣判后，被告提起上诉，主张被上诉人未就解聘上诉人的事项向全体业主征询意见，并形成法律规定的多数意见的主张，二审法院认为，被上诉人小区业委会通过何种议事规则进行决策，并不影响被上诉人对外代表其所在小区全体业主从事相关民事行为的权利。若被上诉人未依其内部议事规则进行决策，亦应由小区业主向被上诉人主张相应的损害责任，与上诉人无涉。故，二审法院维持一审判决。

审理法院

上海市第二中级人民法院审理时间

2014年3月20日案

号

上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第222号民事判决书出

处

《人民法院案例选》2015年第1辑(总第91辑)。

2．不可抗力事件中物业管理瑕疵导致的损失赔偿不宜过高——厦门佰仕达物业管理有限公司诉杜小铭物业服务合同纠纷案 裁判要点

物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒，否则，在业主因不可抗力而遭受财产损害，物业公司应当承担相应的赔偿责任。但是应当结合物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，物业赔偿标准不易过高。关键词 物业服务 管理瑕疵不可抗力 赔偿责任

裁判理由 法院认为：佰仕达公司作为明发国际新城小区的物业管理服务单位，应按照《物业管理服务协议》的约定和相关法律规定履行管理义务。纵观本次地下车库被淹事件，2013年5月16日凌晨的降雨属40年一遇的特大暴雨，讼争小区所处的前埔为此次受灾最严重的区域，再加之城市的排水系统陈旧，故地下通道、地下车库等低洼地带出现一定程度的洪涝是难以避免的。佰仕达公司提供的媒体报导等相关证据可以证明在5·16暴雨发生时，佰仕达公司通过敲锣、打电话等方式通知业主移车，积极组织抢救；虽然5·16暴雨具有不可预见性，但本不应该存在的两个违章门洞加速了地下车库水位的上升，致使车主损失一定的抢救时间，因佰仕达公司对他人在公共墙体开凿门洞的违章行为未采取措施，留下了安全隐患，故本院认为佰仕达公司存在管理瑕疵，应当对杜小铭的车辆损失承担一定的赔偿责任。

综上所述，厦门明发国际新城业主委员会与佰仕达公司签订《物业管理服务委托合同》及补充条款主体适格，内容不违反法律规定，是合法有效合同，对全体业主和物业使用人均具有约束力。原告佰仕达公司依约为明发国际新城小区全体业主和物业使用人提供物业管理服务，被告杜小铭作为小区业主之一，接受原告提供的物业服务后，应当履行前述合同约定的义务、缴纳物业管理等相关费用。现原告要求被告缴纳所欠的2013年4月至2013年12月的物业管理费本院予以支持，被告应缴纳的物业管理费为942.6元(130.91平方米×0.8元/平方米/月×9个月)；因原告提供的物业管理存在瑕疵，故原告要求被告支付滞纳金，本院不予支持。原告要求被告缴纳公摊水电费，因其仅提供代缴电费证明及公摊水电费计算依据，未提供代缴水费证明，故原告要求被告支付所欠的公摊电费的诉讼请求，本院予以支持，要求被告支付所欠的公摊水费的诉讼请求因证据不足不予支持，合同中未约定逾期缴纳公摊水电费的滞纳金，原告要求按日千分之三计算滞纳金无合同依据不予支持，逾期支付公摊电费的滞纳金标准可参照银行同期贷款利率计算。

反诉原告杜小铭要求反诉被告佰仕达公司赔偿因管理不到位导致其停放地下车库车辆被淹的损失，结合上文的分析，反诉被告应承担因管理不善造成的违约责任。5·16特大暴雨的不可预测性、佰仕达公司组织救灾的表现及其对违章门洞的疏于管理，根据民法通则等价有偿和公平合理原则，即权利义务对等，综合考虑物业公司的过错程度、收取物业管理费的标准等实际情况，本院酌定佰仕达公司应承担的赔偿责任以杜小铭应缴纳的一年度物业管理费为限，即被告应赔偿原告1256.74元(130.91平方米×0.8元/平方米/月×12个月)。审理法院

厦门市中级人民法院审理时间

2015年4月7日案

号

厦门市中级人民法院(2015)厦民终字第22号民事判决书出

处

《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)。3．物业服务合同效力及物业费减免请求的认定

——杭州钱塘物业管理有限公司诉王林凤物业服务合同纠纷案 裁判要点

业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。关键词 物业服务合同效力物业费请求权 物业服务瑕疵

裁判理由 一审法院认为：2012年3月，中江花园业主委员会代表业主与钱塘物业签订《中江花园物业服务合同》，委托钱塘物业对该住宅小区进行物业管理，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，案涉物业服务合同有效，对中江花园小区业主具有约束力。王林凤作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费，现王林凤未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。王林凤以钱塘物业主张的物业费收取标准与钱塘物业履行的物业服务质量之间相差甚大且其提供的物业服务不符合合同的约定等为由拒不支付物业费，对此，由于该服务合同中已明确约定了物业费的收费标准，且钱塘物业系为全体业主提供物业服务，王林凤的意见系其个人意见，不能代表其他业主，应当认定王林凤不能以此为由拒付物业费。对于钱塘物业向王林凤主张物业费滞纳金1675元的诉讼请求，因双方对合同履行存在争议，故不予支持。

二审法院认为：一审对于该物业服务合同效力的认定正确，王林凤作为业主应当履行支付物业费的义务。且其以钱塘物业存在物业服务瑕疵、不符合合同约定等为由拒不缴纳物业费的主张，缺乏有效证据证明，因此不予支持。审理法院

浙江省杭州市中级人民法院审理时间

2015年6月19日案

号

浙江省杭州市中级人民法院(2015)浙杭民终字第1704号民事判决书出

处

《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)。

4．业主委员会的原告诉讼主体资格认定——国信嘉园业主委员会诉林聪琴、张珍亮等物权保护纠纷一案 裁判要点

业主委员会的诉权来自于全体业主赋予的代表权。因此，对于仅涉及小区部分业主权益的纠纷，在小区自治规则亦没有明确规定的情形下，业主委员会向法院提起诉讼的，需经业主大会决议明确授权，以在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了全体业主的真实意思。关键词 适格原告 共同利益业主大会授权

裁判理由 一审法院认为：业主委员会系业主大会的执行机构，业主大会是业主的自治性组织，业主委员会的诉权来源于全体业主赋予其的代表权，相应的诉讼法律责任最后由全体业主承担，业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要提起诉讼，经业主大会决定，在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了全体业主的真实意思。参照《浙江省物业管理条例》第十六条规定，业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。国信嘉园业主委员会未经业主大会授权提起本案的诉讼，不符合原告的诉讼主体资格。

二审法院认为：根据《国信嘉园小区议事规则》第十八条第六款的规定，国信嘉园业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，可以以自己的名义依法提起诉讼。本案系国信嘉园业主委员会就业主林聪琴、陶云祥名下的商铺租赁给张珍亮使用影响业主利益为由而提起的诉讼，因该商铺系小区个别业主享有且仅系小区物业的一个极小的组成部分，与国信嘉园业主委员会就属全体业主所有的小区商铺以自己的名义出租而提起的两起房屋租赁合同诉讼不同，不能当然认定涉及全体业主共同权益，故不能适用上述议事规则的规定，应由小区业主大会另行决定国信嘉园业主委员会是否可以以自己的名义提起诉讼，因此国信嘉园业主委员会在未经业主大会授权的情况下提起本案诉讼，主体资格不符。审理法院 浙江省杭州市中级人民法院审理时间 2014年9月18日案

号 浙江省杭州市中级人民法院(2014)浙杭民终字第2278号民事裁定书出

处 《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)。人民法院出版社法规编辑中心 编 定价：149.00元 ISBN：9787510915895 出版时间：2016-11

第二篇：物业服务合同纠纷代理词（推荐）

篇一：某某物业合同纠纷代理词新 成都某某物业诉业主物业费拖欠纠纷一案 代理意见

尊敬的审判员：

依照《民事诉讼法》的相关规定，以及本案原告某某物业管理有限公司的委托，四川某某律师事务所律师某某某、某某物业管理有限公司法务人员某某依法担任原告成都某某物业管理有限公司的代理人。现依据本案相关证据，提出如下代理意见：

一、某某物业在物业服务协议有效存续期间妥善地履行了合同义务，即使在履责过程中有轻微瑕疵，也不影响对其守约的定性。从物业服务协议订立伊始，原告随即着手制定《某某临时规约》，以促进管理、维护、养护建筑区划内物业共有部分和维护相关区域的环境卫生、公共秩序等活动正常秩序进行。

在具体的物业服务过程中，原告严格依照《某某前期物业服务协议》，对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、治安等项目进行日常维护、修缮、服务与管理，建立严格的保卫登记、按班巡查的制度，及时制止侵害业主利益的行为。对于小区公共卫生，也指派专人进行维护。就被告提及原告未合理履约的理由，代理人认为，原告公司限于人力、物力、财力，并不能做到全天候地服务，难免存在工作上的疏漏，属于理性自然人可容许的范围。

二、收费标准与服务质量相适应。

根据《物权法》及国务院《物业管理条例》相关规定，物业管理部门按照物业公司的资质及物业服务的项目及服务完善程度，确定一级、二级、三级资质的物业公司物业服务费用收取标准的最高指导价。原告公司按建筑面积每平方米每月2.00元收取小区住宅业主的物业费用，并以此为依据制定物业服务标准，显然会与被告所期望的物业服务标准有所差距。

原告代理人认为：原告业已投入全公司之大部分人力、物力、财力，尽可能地为领馆逸品小区业主提供优质的物业服务，对于被告所提及的小区卫生脏乱差等情况，原告一直都在着力整治。即或存在不尽如人意之处，也并非被告所述长期无人清洁打扫。

三、被告提及所谓物业服务企业违约的理由不成立，其辩称的理由不属于原告的物业服务范围，与本案不属于同一法律关系。

据贵院先行调解的结果，代理人认为被告所列明之住改商、楼顶违规搭建经常停电、发生盗窃无人过问、电费涨价等理由分别属于建设局、城管及公安局电力公司之权责，在上述情况发生后，原告公司已多次及时向有权机关反映汇报，至于最终处理结果如何与物业服务企业无关。

另据被告所反映的门禁系统失效、园区内公共设施损害严重、未修复、园区环境脏乱差等情况，代理人经询问原告公司负责人并实地勘察情况后，查明门禁系统系小区新增设施，并不属于开发商与原告公司约定的服务范围，而《物业服务协议》也并未对此约定，原告公司也不应对此承担责任。至于园区公共设施受损的问题，代理人认为现收取的物业费用不足以维持公共设施的正常维修，需动用业主专项维修资金，但鉴于动用该项资金需符合严格的法律要件并需依照法定程序才能动用，原告无权限单方面支配该项资金。因而才造成公共设施失修的问题，并非被告辩称的原告公司怠于履行职责。此外，小区公共卫生欠佳一方面是由于原告公司收取的物业费入不敷出，无力聘请足够的保洁人员所致，另一方面是我公司采取循环清洁工作制，并不能绝对保证每天24小时都处于清洁状态。而电梯间检验标志未张贴、灯泡损坏等问题，原告公司已经改正，已经组织人员改善了小区卫生、维持小区良好秩序。综上所述，原告公司履行物业服务协议虽有瑕疵，但仍然妥善地履行了合同义务；诸被告拒交物业费的理由不属于原告公司负责范围，以此作为拒交物业费的抗辩理由于法无据。以上代理意见恳请贵院在裁判时充分考虑并予以采纳。此致 成都市某某区人民法院 诉讼代理人： 某某律师 某某 法务人员 二零一八年十月二十三日篇二：物业纠纷代理词 代 理 词 尊敬的审判员：

xx律师事务所接受仙桐御景小区业主的委托，就与xx物业管理公司物业管理费纠纷一案，指派我为代理人。在庭审中，人对本案有关事实、证据及法律后果、如何处理等均发表了意见，现再发表如下代理意见，请法庭予以充分考虑并采纳：

一、人院非本案的管辖机构。

本案为物业管理费纠纷，原告与xx于2004年1日签订的《物业管理委托合同》第十条(四)和《业主公约》第四条

(四)约定深圳仲裁委员会为解决争议机构。深圳市海x地产发展公司与原告在签订物业管理委托合同是代表仙桐御景小区全体业主签订的，原告提起对被告的诉讼也是依据《物业管理委托合同》，因此，原告与xx签订的《物业管理委托合同》中的仲裁条款亦适用于被告。因此，本案不属于人民法院管辖范围，已经受理的应当驳回起诉。

二、《物业管理委托合同》违法无效。

原告不具有与被告签订《物业管理委托合同》的合同主体资格。根据《物业管理条例》第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条：“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”的有关规定，深圳市海辰地产发展有限公司(以下简称海辰公司)建设的住宅物业，海x公司违反法律的强制性规定，未通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，而是直接指定其子公司即原告作为物业服务企业，明显违反法律规定。

三、“事实物业服务”是违法的强行服务，业主有权拒绝向原告交纳物业管理费及相关费用。

原告提起诉讼所谓的依据为《物业管理委托合同》的合同期限为2004年1月1日起至2005年12月31日止，该合同到期后原告与被告至今未签订新的物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条 ：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”原告以无合同依据的所谓“事实上的物业服务”起诉被告，法院应当予以驳回。

原告非法霸占被告小区物业近四年，强行向业主提供事实服务，强迫业主接受他们不合理的物业费等费用，拒绝接受业主对他们的服务监督，从根本上无视业主的合法权利。物业服务公司同业主、业主代表机构在法律地位上完全平等，二者就是以物业服务为标的的委托合同法律关系：业主或业主的代表机构委托物业服务公司为其提供物业服务、并向其支付相关劳务费用的简单民事法律关系，其适用《合同法》和《民法通则》等相关基本法律。二者任意一方不得强行要求对方接受要约，不得强行要求对方履行无法律依据的义务。，《合同法》要求合同双方基于“合意”，即一方提出要约，另一方对该要约认可并做出承诺，合同才能成立。依据民法理论，民事主体享有合同的自由，即有权选择合同当事人、有权选择订立或不订立合同。难道物业公司老板对员工聘用合同到期，该员工还赖着说我提供事实上劳动，你顶替者不到前，我不走!这样物业公司就该给该员工继续发工资吗?根据《合同法》第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。在事实合同成立的要件上，《合同法》要求“对方接受”，“对方接受”的前提是愿意，也就是说双方“合意”事实合同的基础。业主事实上未接受物业服务，不能认定为“事实物业服务”。仙桐御景小区共有400多户业主中就有307户业主拒交物管费，集体停止交纳物业费，这不是足以说明该小区业主未接受原告的所谓的物业服务吗?

四、原告提出的滞纳金没有合同根据。

本案原告与被告之间未签订新的书面合同，也就未对违约行为的违约金进行约定，原告据以的《物业管理委托合同》和《业主公约》已经过期，被告不应向原告支付物业管理费，更没有滞纳金一说。

五、原告不具有收取2.8元每平方米物业服务收费标准的资质。深圳市国土资源和房产管理局对2005年原告的资质年审结果是“需整改”，从2006年至2007年原告连续二年年审不过关，在07年被罚款1万元以后，才再有三级资质。因此，原告不具有2.8元每平方米物业服务收费标准的资质。

六、原告不具备收取本体维修基金的主体资格，原告无需向被告交纳本体维修基金，被告已经收取的也应退还。根据《物业管理条例》第五十四条：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”根据《物业管理条例》第十二条：“筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。”仙桐御景小区这笔基金之前由小区物业管理公司代收并使用，由于缺乏监管，被原告挪用、占用，虚报账目，长期侵占应当存入维修资金帐户的基金。

根据《住宅专项维修资金管理办法》第九条：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。第十五条：“业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。”第二十三条规定了使用住宅专项维修资金的程序：(一)物业服务企业提出使用方案，(二)业主大会依法通过使用方案;(三)物业服务企业组织实施使用方案;(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金(五)业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案;(六)业主委员会 向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。”因此，原告无权收取并使用该项费用。

根据深圳市xx会计师事务所做出的名为《深圳市x新物业管理有限公司xx园管理处审查报告》显示：“从2004年1月至2005年11月，该物业管理处银行存款账户未按核算单位独立核算;本体维修基金及管理费账面收入金额与测算金额(应收金额减去欠费后的金额)不符;未按照《xx园物业管理服务合同》购买车场保险、小区公共设备、设施等财产保险„„审计报告表明，辰新物业已挪用本体维修基金20多万元。”原告有侵吞本体维修基金的前科劣迹，被告有权拒绝向原告交纳此项费用。

七、原告向被告主张的物业管理费和相关费用已过，法院不应支持其诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条：“ 当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”，本条规定的债务标的数额是确定的，而本案每一期履行的标的尚不固定，总债务标的更不确定，原告诉讼请求按总标的计算已过两年诉讼请求，应依法驳回。

八、原告与被告之间已不存在合同关系，且原告也未履行前期《物业管理委托合同》约定的义务，违约在先，被告有瑕疵履行抗辩权。原告在被告小区管理质量很差，如今小区不时发生失窃，草木枯死，一片凋伶，业主们怨声载道，被告不但对小区实施非法管理，还对维权业主采取了停水断电、打人砸车等恶劣手段，引起广大业主强烈愤慨，公安部门对其进行了警告，深圳等多家媒体对此相继进行了详细报道，被告仍按原约定强收物业管理费没有依据。原告即使认为与被告存在合同关系，原告也存在大量违约行为。根据《合同法》第六十六条：“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，业主可行使先履行抗辩权，拒绝履行相应的交纳物管费。

根据《深圳市住宅物业服务收费指导标准》“分级服务要求有一至两条达不到标准的，收费标准应适当下调;有三条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。”原告不按《物业管理委托合同》的约定履行义务，存在上述严重违约行为，且在明知自身违约在先的情况下，却强行要求业主百分之一百的履行缴纳物业费的义务，甚至将业主告上法院，天理何在?

九、原告未完成法定的举证责任，应承担举证不能的法律后果。

本案是物业服务费纠纷，根据举证责任分配原则，原告有举证证明其已履行合同约定义务的责任，而本案中原告就其所提供的物业服务未提交一份证据，其不仅未提供证据证明其提供了《物业管理委托合同》约定的物业服务，更未提交证据证明其提供的物业服务达到了《物业管理委托合同》 及相关文件约定的质量要求，原告未完成举证责任显而易见，因此，法院应判决其承担举证不能的败诉风险。(《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第五条“在合同纠纷案件中，对合同是篇三：代理词(物业2审)20141029 代 理 词

尊敬的审判长、审判员：

受 的委托，代理人发表如下代理意见，供合议庭参考并希望采纳。

本案的起因是由于一审原告方双生物业公司于2005年6月在我的当事人(以下简称业主)入住商城一年多时间还瞒着业主私下与开发商签订合同擅自提高物业费，从原来的每月0.5元/平方米提高到0.9元的乱收费引起的，案件的争议焦点是按每月每平方米0.5元收物业管理费还是按每月每平方米0.9元收物业管理费。依照最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释[2009]8号文件第五条“ 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”的精神，业主采用拒付物业费的方式索要物业收费的知情权合情合理合法，应得到法律的支持。

一、房屋出售后开发商就已经不是房屋的所有权人，双生物业公司瞒着房屋所有权人暗中勾结开发商私下签订《前期物业管理服务合同》及《补充协议》违反法律强制性规定，严重损害业主利益，应是无效合同。

维护程序公正是法院审判的首要任务。没有程序正义，实体的审判将是一句空话。

从南宁双生物业公司和我的当事人提供的证据显示：我的当事人买房在先，物业公司与开发商签订《前期物业管理服务合同》在后；开发商在房屋出售后已经不是房屋的所有权人，双生物业公司瞒着房屋所有权人暗中勾结与已出售房产不再是房屋所有权人的开发商签订《前期物业管理服务合同》及《补充协议》严重违反法律强制性规定。

2003年6月颁布的《前期物业管理招投标管理暂行办法》第8条规定：前期物业应当采取公开招投标方式确定。第19条规定：新建现售商品房应当在现售前30天完成物业企业的招聘选择工作；国务院《物业管理条例》

第24条：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选择具有相应资质的物业管理企业；第25条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；《广西物业管理条例》第28条规定：“新建物业建设单位应当与选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，依照有关规定前期物业管理守则，并在出售予以明示。前期物业管理服务合同应当自合同签订之日起15日内，报物业管理行政主管部门备案。新建物业建设单位与买受人签订物业转让合同时，应当将前期物业管理守则、前期物业管理服务合同作为转让合同的附件。”

国务院《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》都明确规定开发商与物业公司签订前期物业管理合同必须是在商品房出售前。开发商与物业公司违反法律强制性规定签订的《前期物业管理合同》，没有经过主管部门批准和第三人（业主）的追认，违反了《合同法》第52条第2款（恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益）、第5款（违反法律、行政法规的强制性规定）规定，是无效合同；人民法院也有义务纠正。物业公司也必须为其违法行为承担法律责任。

依照南宁市物价局[2003]38号文件，双生物业公司2005年12月后所提供的物业服务充其量只是事实服务。对于事实服务，业主是可以采取包括逾期交费等形式，随时终止和撤销的；事实服务何来滞纳金、违约金可言？业主只需要交纳与物业服务对应的、质价相符的合理物业服务费即可。如果物业公司没有按照法定的物业服务质量标准提供服务，或者管理与服务有瑕疵或缺陷，质价不相符，根据公平原则，物业费用是要打折的。同时业主还可以要求物业公司赔偿损失。二、一审判决逻辑推理混乱，适用法律错误；将《补充协议》与《前期物业管理服务合同》两个文书混为一谈，判交物业费按市场调节价，判交滞纳金按《前期物业管理服务合同》糊弄百姓。

本案的起因是一审原告双生物业公司没有按南宁市物价局[2005]72号文件要求与业主签订《物业管理服务合同》就擅自乱收费引起的。我们不谈物业公司故意以一个没服务标准没收费价格和违约责任的《前期物业管理协议》代替《前期物业管理服务合同》的企图是什么，退一步说，即使《前期物业管理服务合同》因为获得部分业主追认后有效，也不能就此推定物业公司瞒着房屋所有权人暗中勾结已经全部出售完房产的开发商签订《补充协议》也有效。在商品房出售前，开发商作为临时大业主，有权利签订任何不违反法律规定的物业管理服务合同或补充协议，但签订后必须在15 个工作日内将合同送到房产主管部门经过备案登记才有效（见《广西区物业管理条例》第28条规定）。房屋出售后，开发商就丧失了签订任何物业管理合同的资格，这是个简单的法律常识，一审法院竟然混淆不清。其次，根据《物业服务收费管理办法》（发改价格【2003】1864号文件）第7条规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业公司在物业合同中约定”。换句话说，《补充协议》有效的前提是：物业公司与业主双方就“物业服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约规定，以及权利义务等”达成新的协议；否则，物业公司擅自提高物业费就是乱收费。这里的“双方”是指业主或业主委员会和物业公司，而不是开发商与物业公司。但遗憾的是，一审混淆了南价格【2005】72号文件中“双方”概念，将已经丧失代理权的开发商等同于广大业主，将《补充协议》与《前期物业管理服务合同》两个文书混为一谈，明显违反《民法通则》 第66条规定，侵害了我的当事人(小区业主)的合法权利。

其实，南宁市物价局根据双生物业公司《关于重新核准小区费用收费的报告》所作的南价格【2005】72号文件《关于南国花园商城物业管理服务收费标准》的批复，已经明确指出：“南国花园商城属于联排单栋商住混合小区，其物业管理价格实行市场调节价管理，即由双方达成的服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约责任等协议签订合同，双方按照合同规定履行各自的职责和义务”。批复文件里所说的“双方”是指业主或业主大会与物业公司。如果是指开发商与物业公司，直接批复按照《补充协议》执行就可以了，没有必要批复这么详细。从【2005】72号文件没有就收费价格进行批复也说明这一点。

另外，根据2004年5月1日实施的《物业管理企业资质管理办法》第8条第3款规定：“三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”。如果确认南国花园商城是非住宅小区，只有“临时资质”的双生物业公司就没有资格管理总建筑面积为11万平方米的南国花园商城。

我的当事人在一审提交的证据南价格检字[2006]64号文件明确指出，对实行市场调节价的物业服务收费要求物业公司和业主签订合同，双方按照合同约定履行各自的职责和义务。但一审法院对该证据视而不见，对签订前期物业管理服务合同生效必须具备①在房屋销售前签订②签订后15个工作日内报房产主管部门备案③作为购房合同的附件让购房人确认的三个前提条件也避而不谈，反而断章取义地用“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，进行前期物业管理服务。”来糊弄百姓。判业主交物业费按市场调节价，判业主交违约金按《前期物业管理服务合同》，南国花园商城小区到底是执行《前期物业管理服务合同》还是执行市场调节价的物业服务合同？法官不能这样没有原则糊弄百姓吧？

本案属于“物业管理合同”纠纷，一审法院在立案受理通知书明确写的是“物业管理合同纠纷”。按理说审理合同纠纷就应该依照《合同法》，奇怪的是，一审法院却依据《民法通则》第5条、第84条、第108条、第111条进行判决，是适应法律上的错误。其实，即使是依据《民法通则》第111条规定，我的当事人也有权通过采取逾期交费的方式，要求物业公司按照合同全面履行其义务。因为物业管理服务合同是双方合同，物业公司没有全面履行义务或者服务有瑕疵，根据自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，我的当事人可以履行抗辩权。另外，根据《民法通则》第58条第4款规定，双生物业公司与开发商签订《补充协议》的行为是无效的。

三、双生物业公司违反《物业管理条例》第67条规定。

在《前期物业管理服务合同》合法有效的前题下，才可以谈违约金问题。国务院《物业管理条例》第67条规定“违反物业合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”。该规定清楚表明：物业公司通过诉讼手段向业主索要物业费，必须经过业主委员会督促的前置程序。目的是监督和了解物业公司是否按照法律规定或者合同约定全面履行自己的义务；物业公司的服务质量是否有瑕疵缺陷等。根据新法优于旧法，上位法优于下位法，特别法优于一般法的原则。就我的当事人(小区业主)逾期不交物业费，是否需要交滞纳金问题，有合同的按照合同约定；没有约定的按照法律规定。这个“法律”应该是物业管理的最高和最新的法律，即国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招投标管理办法》《物业收费管理办法》。地方政府制定的法律法规中不合理的规定都应该服从上位法和特别法的规定，法院应该及时予以纠正。另外，“交纳”与“缴纳”之间，“滞纳金”与“违约金”之间，字不同义不同，性质也不一样，无论是地方法律法规，还是人民法院判决书，都应该统一到国务院《物业管理条例》规范使用的“交纳”，而不是“缴纳”。至于逾期交纳物业费，对于完成合同约定义务的物业公司来说，无外乎每年5.5%利息损失。目前，交通违章罚款逾期缴纳每日千分之三的滞纳金，因为饱受社会广泛质疑和诟病而执行不了，现在已经进行修订为：滞纳金不能超过本金。难道物业公司也有执法权？难道物业公司的执法权比国家暴力机关还凶猛？代理人和广大业主都想知道：物业公司高利贷般向业主收取滞纳金的特权是谁给的？

四、简单的民事合同关系复杂化，是造成业主屡讼不服的原因。

业主与物业之间的委托管理关系是一种最简单的民事合同关系，属于民事意思自治的范畴。物业管理服务合同是劳务合同，物业公司按照合同约定和法律规定服务标准，全面履行保安、保洁、绿化、维修等基本工作；业主按时支付物业费。根据《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。物业公司未按合同约定全面履行义务（如物业公司没有按照法律规定每3个月公布一次物业费和公共维修基金使用情况；没有制定和公布物业管理服务标准；物业管理服务满意率没有达到80%；公共设施设备完好率没有达到98%；没有按照要求配置相应的保安人员；保安脱岗；不按照规定对小区维护和保洁等），物业管理和服务有瑕疵时，业主可以要求物业企业承担违约责任或要求减少物业费，也可以通过逾期交费和拒绝交费的方式履行抗辩权。

现在的问题是，物业公司不仅没有按照法律规定和合同约定全面履行义务，甚至还暗中勾结开发商，瞒着业主签订《补充协议》，擅自提高物业费，侵犯业主的知情权、选择权、公平交易权；侵害上诉人的合法权益。这些简单的问题，业主屡次反映，但是就是久拖不决。谁来告诉业主，除了逾期交费，还有什么更好的办法对抗物业公司的恶意侵权行为？特别是一审法院，明明知道物业公司瞒着业主签订的《补充协议》违反了《合同法》第52条第2款、第5款；违反了《民法通则》58条第4款和《消费者权益保护法》第8、9、10条，侵害了业主的合法权益，侵犯了消费者的知情权、选择权和公平交易权；明明知道开发商没有按照《广西壮族自治区物业管理条例》规定进行公开招投标选择物业公司，没有公示《前期物业管理合同》和物业管理服务标准，也没有将物业合同作为购房合同的附件让购房人确认，违反了法律强制性规定。但是，法官在对案件进行审理判决时，只引用对物业公司有利的所谓“滞纳金”条款；对代理人在法庭辩论上反复强调的《广西壮族自治区物业管理条例》第28条、第31条和国务院《物业管理条例》第22条、第23条、第24条、第25条、《前期物业管理招投标管理暂行办法》第8条、第19条、《合同法》第52条、《民法通则》58条、66条等规定，则视而不见；对上诉人的答辩和提供的证据视而不见，充耳不闻，有偏袒之嫌。希望二审法院对上述明显问题及时予以纠正，全面分析，客观公正进行判决。

第三篇：最高人民法院裁判文书公布管理办法

【发布单位】最高人民法院 【发布文号】法办发[2000]4号 【发布日期】2000-06-15 【生效日期】2000-06-15 【失效日期】

【所属类别】国家法律法规 【文件来源】中国法院网

最高人民法院裁判文书公布管理办法

（法办发〔2000〕4号）

为推进审判方式改革的深入发展，维护司法公正，最高人民法院决定从今年起有选择地向社会公布裁判文书。特制订公布办法如下：

一、公布的裁判文书是指本院各审判庭审理案件所作出的判决书、裁定书。

二、裁判文书的公布主要通过以下五种渠道：

1、对有重大影响的案件的裁判文书，商请人民日报、法制日报等报刊予以公布。

2、对具有典型意义、有一定指导作用的案件的裁判文书，不定期地在人民法院报、公报上公布。

3、日常的裁判文书可随时在人民法院报网和我院开通的政府网上公布。这是公布裁判文书的一种主要形式。

4、所有公布的裁判文书可装订成册，放在指定部门供各届人士查阅。目前先考虑放在出版社的读者服务部，同时设置一部触摸式电脑将公布的裁判文书输入，供查阅。如当事人需要索取的，可收取成本费。

5、每年将所公布的裁判文书汇集成册，由出版社出版发行。

三、公布程序：

1、本院的裁判文书公布工作由办公厅负责统一协调。

2、各审判庭负责提供各类裁判文书的正本。

3、办公厅总值班室对各审判庭的裁判文书加盖院印时留存三份，一份供筛选公布，一份供装订成册，一份备查。

4、公报编辑部负责对裁判文书进行初选，并将拟公布的裁判文书冠一个案名，商有关审判庭提出公布的意见后，送办公厅。

5、办公厅对拟公布的裁判文书进行审核。必要时，报主管院领导审核。

6、办公厅宣传处负责对经领导审核后可予以公布的裁判文书进行编号，对外提供。

7、公布时间一般以裁判文书盖章后一个月之后。对送达有特殊情形需要延长裁判文书公布时间的，有关审判庭应及时通知公报编辑部。特殊案件的裁判文书协调好时间后即可公布。

四、不宜公布的几种情况：

1、裁判文书中涉及国家政治生活，公布后可能产生不良影响的；

2、案件涉及国家秘密、商业秘密，未成年人犯罪和个人隐私情况的；

3、裁判文书比较集中反映死刑数字的；

4、裁判文书中过多涉及其他人和事，因可能会给他人造成精神压力或给法院工作带来不利影响而无必要公布的；

5、裁判文书中的理由部分说理不透彻，不足以印证裁判主义的；

6、裁判文书文字表达存在缺陷、错误的；

7、其他不宜公布的裁判文书。

五、对违反本办法擅自对外公布裁判文书造成重大恶劣影响的，按照有关规定追究有关人员的责任。

六、本办法自2000年6月15日起施行。

本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。

第四篇：最高人民法院裁判文书引用规定

最高人民法院《关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》

发表时间：2011-3-18 11:08:00 阅读次数:9 所属分类：常用法律法规

(2009年7月13日最高人民法院审判委员会第1470次会议通过 2009年10月26日最高人民法院公告法释〔2009〕14号公布 自2009年11月4日起施行)

为进一步规范裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的工作，提高裁判质量，确保司法统一，维护法律权威，根据《中华人民共和国立法法》等法律规定，制定本规定。

第一条 人民法院的裁判文书应当依法引用相关法律、法规等规范性法律文件作为裁判依据。引用时应当准确完整写明规范性法律文件的名称、条款序号，需要引用具体条文的，应当整条引用。

第二条 并列引用多个规范性法律文件的，引用顺序如下：法律及法律解释、行政法规、地方性法规、自治条例或者单行条例、司法解释。同时引用两部以上法律的，应当先引用基本法律，后引用其他法律。引用包括实体法和程序法的，先引用实体法，后引用程序法。

第三条 刑事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。刑事附带民事诉讼裁判文书引用规范性法律文件，同时适用本规定第四条规定。

第四条 民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用。

第五条 行政裁判文书应当引用法律、法律解释、行政法规或者司法解释。对于应当适用的地方性法规、自治条例和单行条例、国务院或者国务院授权的部门公布的行政法规解释或者行政规章，可以直接引用。

第六条 对于本规定第三条、第四条、第五条规定之外的规范性文件，根据审理案件的需要，经审查认定为合法有效的，可以作为裁判说理的依据。

第七条 人民法院制作裁判文书确需引用的规范性法律文件之间存在冲突，根据立法法等有关法律规定无法选择适用的，应当依法提请有决定权的机关做出裁决，不得自行在裁判文书中认定相关规范性法律文件的效力。

第八条 本院以前发布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。

第五篇：房屋买卖合同纠纷裁判要旨汇总 法宝案例

房屋买卖合同纠纷裁判要旨汇总（1）法宝案例

法宝www.xiexiebang.com已收录案例全文，敬请关注!【作者】法律小编【来源】北大法律信息网、北大法宝司法案例库【注明】本文由北大法宝编写，转载请注明来源当事人以实现融资为目的签订商品房买卖合同和回购协议，其真实的法律关系应为民间借贷 关键词：融资；法律关系；民间借贷 裁判要旨：对于商品房买卖合同而言，购房一方想取得所购房屋的所有权，卖方的目的转移房屋的房屋权取得对等的金钱。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。在实践中，当事人之间以实现融资为目的，签订商品房买卖合同和回购协议，真实目的并不是购买商品房，而是以房屋为担保建立的真正的债权债务关系，因此双方真实的法律关系是民间借贷，而不是商品房买卖。相关案例： 吴某某诉某某房地产开发有限公司商品房买卖纠纷案（法宝引证码：CLI.C.4343450）

原告：吴某某。

被告：某某房地产开发有限公司。

2011年7月25日，郑某与某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）签订一份《商品房买卖合同》，主要内容为：郑某购买某某公司开发的如画小区一幢101、201、301、401号房（预售商品房），面积6200平方米，单价8000元／平方米，总价款4960万元，郑某于合同签订后10日内一次性付清房款。某某公司于2012年5月30日前将验收合格的商品房交付郑某使用。《商品房买卖合同》上均加盖了当地房地产交易中心的房地产交易监证专用章和当地房地产产权产籍监理处的产权申报专用合同章。同日，双方签订一份《回购协议》，约定：现某某公司欲将回购郑某购买的商品房，如在一个月内回购，应支付郑某房屋价款5060万元，在两个月内回购房屋价款为5160万元，在三个月内回购房屋价款为5260万元，以后以此类推；郑某在收到某某公司支付的回购房款后，双方终止商品房买卖合同，同时郑某应立即协助某某公司办理房屋备案解除手续。2011年7月28日，郑某向某某公司汇款5000万元，三份汇款凭证上用途一栏载明“购房款”。2011年8月2日，某某公司出具了“今借到郑某4960万元”的借条。

2013年1月8日，郑某为甲方，吴某某为乙方，双方签订一份《债权转让协议》，主要内容为：（1）郑某于2012年3月1日起至2012年10月18日共向吴某某借款6000万元，2012年12月7日郑某偿还吴某某本金1000万元。（2）某某公司于2011年7月25日向郑某借款4960万元，为履行还款义务，某某公司将其开发的如画小区一幢101、201、301、401号房以4960万元的价格备案至甲方名下，并签订了回购协议。截止2012年12月31日某某公司向郑某支付回购款300万元。因某某公司不履行回购协议以及按时还款，经多次交涉无果，准备启动诉讼程序。（3）郑某将对债务人某某公司享有包括欠款本金及利息、违约金等的全部债权转让给吴某某。（4）郑某于本协议生效后壹日内，将其与某某公司之间的债权债务凭证，以及与房产买卖、备案相关的所有资料移交给吴某某。

同日，郑某作出《债权转让通知书》，主要内容为，某某公司：本人在2011年7月向贵公司出借款项4960万元。为保证该笔借款的安全，贵公司将开发的部分房屋作为担保，双方签订了《商品房买卖合同》和《回购协议》，并办理了相关的商品房备案登记手续。借款中的本金4960万元，依照约定贵公司应在借款后一个月内归还，利息为100万元，若延期还款，每月支付利息及违约金100万元。现要求贵公司依约立即偿还上述所有借款本金及利息。经本人多次催告，贵公司已支付利息300万元。因本人另欠吴某某款项，故决定将上述4960万元全部借款及相关的所有权利全部转让给吴某某持有，并于2013年1月8日签订《债权转让协议书》。根据合同法第八十条的规定，书面通知贵公司，请贵公司将所欠款项及利息向吴某某直接支付。同日，郑某将该《债权转让通知书》以及《债权转让协议》邮寄送达至某某公司。

2011年8月5日，某某公司与当地国土资源局签订《成交确认书》载明，某某宇公司以5000万元的成交价，取得一块面积为39493平方米的国有建设用地使用权。

2013年1月31日，吴某某向一审法院起诉，请求判令某某公司向其偿还原向郑某借款本金4960万元及利息（计至付清全部款项之日止）并承担案件诉讼费、财产保全费。

某某公司答辩称，郑某基于2011年7月双方签订的《商品房买卖合同》，于2011年7月26日向某某公司支付的5000万元是购房款，三份付款凭证上注明付款用途为购房款验证了这一事实。某某公司根据合同约定，将如画小区一号楼101、201、301、401室卖给郑某，总价款4960万元。双方之间没有4960万元的借款合同，也没有担保合同。《债权转让协议》既不能否定《商品房买卖合同》的效力，也不能推翻商品房买卖的事实。《商品房买卖合同》签订后，双方到房地产登记机关办理了备案登记，表明郑某已获得如画小区一号楼101、201、301、401室房屋的产权。2012年9月19日，某某公司又给郑某开了发票。以上事实说明《商品房买卖合同》是真实有效的，某某公司的义务只是向郑某交房，不存在归还其4960万元借款并承担利息的义务。郑某与吴某某之间以民间借贷为由进行债权转让不能成立，《债权转让协议》中该部分条款不具有法律效力。请求法院驳回吴某某的诉讼请求，并由其承担本案诉讼费、保全费。

二、法院裁判情况

一审法院认为，当事人争议焦点为：（1）郑某与某某公司之间是商品房买卖关系还是借贷关系；（2）郑某与吴某某的债权转让对某某公司是否有法律约束力；某某公司是否应当向吴某某还债。

关于郑某与某某公司之间是商品房买卖关系还是借贷关系问题。根据双方提交的《回购协议》和某某公司提交的《成交确认书》，结合某某公司关于《回购协议》和《成交确认书》的证明目的，可以证明，某某公司因竞买建设用地需要资金，遂于2011年7月25日与郑某签订一份总价款为4960万元的《商品房买卖合同》。同时，双方又签订《回购协议》，约定某某公司回购郑某所购商品房，还约定回购的期限及价款，郑某在收到某某公司支付的回购房款后，双方终止商品房买卖合同，郑某应立即协助某某公司办理房屋备案解除手续。故郑某签订《商品房买卖合同》的真实目的并非取得所购商品房的所有权及使用权，某某公司签订《商品房买卖合同》的真实目的亦非为了出售该商品房，而是为了获取竞拍土地所需资金后再回购。《商品房买卖合同》及《回购协议》签订后，某某公司仅支付郑某300万元，便未再继续履行《回购协议》，也未交付商品房，故可以认定双方是以《商品房买卖合同》的形式，实现借贷4960万元的目的。《回购协议》约定的回购房款，超出购房款的部分，实为某某公司支付占用4960万元资金期间的利息。此外，从郑某的《债权转让通知书》和《债权转让协议》的内容也可以看出，其真实意思表示不是购买商品房，而是出借资金。某某公司虽然为郑某开具了销售不动产统一发票，但并未依约交付商品房，也未办理产权证，且郑某将所有债权转让给张玉，表明其已放弃了取得商品房的权利，故某某公司的以商品房买卖合同手续作为抗辩的主张不能成立。

关于郑某与吴某某的债权转让对某某公司是否有法律约束力；某某公司是否负有向吴某某偿还欠款即利息的问题。虽然《商品房买卖合同》已经备案登记，但郑某并未实际取得该商品房的所有权，故其与某某公司之间存在5000万元的债权债务关系。《回购协议》约定的回购价款，实际月利息超出法律允许的民间借贷最高利率的部分不受保护。因此，某某公司已支付了300万元，应以4960万元本金为基数，先按同期中国人民银行6个月～1年期贷款基准利率四倍计算利息予以冲减，再冲减本金，剩余部分本金及其利息为郑某对某某公司享有的合法债权。郑某与吴某某签订的《债权转让协议》的主要内容即郑某将其对某某公司享有的全部债权转让给吴某某，根据合同法第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人”之规定，《债权转让通知书》到达某某公司后已经产生债权转让的效力，至于郑某与吴某某之间的《债权转让协议》的内容以及是否送达给某某公司，不影响债权转让的效力，吴某某的诉讼请求应予部分支持。

综上，一审法院依照合同法第八条、第八十条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法）若干问题的解释》

（二）第二十一条之规定，判决某某公司于判决生效之日起10内，偿还吴某某4960元本金及利息（利息自2011年11月3日起，按同期中国人民银行6个月至1年期贷款基准利率的四倍，计算至付清之日止，其中应扣除已经支付的300万元）。

某某公司不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，驳回吴某某的全部诉讼请求。

二审法院维持了一审判决。本号倾情奉献关注“北大法律信息网”,回复关键词“抵押权”下载《抵押权裁判规则及实务要点解析》关注“北大法律信息网”,回复关键词“判例”下载《65000字实务干货：77个判例详解合同效力的审查认定规则(2016)》关注“北大法律信息网”,回复关键词“最高院”下载《最高院指导性案例裁判要旨汇编》关注“北大法律信息网”,回复关键词“商品房”下载《干货：商品房买卖合同实务问题解析系列》