2018年将是房地产最困难的一年[范文模版]

第一篇：2018年将是房地产最困难的一年[范文模版]

2018年将是房地产最困难的一年

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”总书记在十九大报告中针对房地产的表述，释放了颇有含金量的信息，对判断未来房地产政策及房价走势具有非常重要的参考价值。

特别值得一提的是，党的全国性代表大会提及房地产政策，只有两次。第一次在十七大。十七大报告在提及房地产政策时并没有谈及全部，而只是在社会保障部门提到了廉租房制度，具体表述是，“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。”

第二次就是在这次举世瞩目的大会上。在我看来，本次大会报告关于房地产的表述之所以意味着中国房地产政策的巨变，关键在于，报告涉及的房地产政策不仅仅是保障房，而是住房的总体定位，以及未来的长效机制问题。提及房地产政策的部分不是出现在社会经济领域，而是出现在“提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理”这一部分的“加强社会保障体系建设”这一小部分。什么意思？意思很大，最大的意思是房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策，住房的民生属性已经占据最重要的位置，标志着中国房地产政策真正迎来了历史性的制度纠偏和嬗变。

我在过去的文章中多次抨击，中国房地产政策的最大问题，是偏离了住房的民生和社会属性，而过于注重其对经济增长的作用。长期把房地产作为支柱产业，以至于形成了对房地产的过度的依赖。每一次经济下行，房地产都首当其冲，成为对冲经济下行风险的首要工具。同时，土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源，很多地方，土地出让收入占财政收入的比重超过了50%。

对土地财政和房地产的过度依赖，一方面导致房地产行业的种种乱象，同时，随着房价的上涨，房子也逐渐脱离了居住的基本功能，成为资产配置的主要工具。在这种思维下，中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的“任务”，使得中国的房地产政策越来越偏离主题。为什么要盖房子，盖房子为什么，为什么要买房子，这些几乎不是问题的问题，因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。

在2016年，由于出台笔者一直反对的“去库存”政策，中国房价在政策刺激下的再一次暴涨，引发了对房地产政策的反思。无论是2016年“权威人士”的讲话，还是中央经济工作会议，都明确“房子是用来住的”这一定位。开始对中国房地产政策的定位进行纠偏。这次报告，等于宣告了房地产政策长期作为经济政策的历史的终结，房地产政策重回民生领域，房子的居住属性再次回归。大会报告的这个定位，必将对下一步构筑中国房地产市场的长效机制和制度建设产生重要影响。

房地产政策动态中，第二个值得关注的是10月19日，住建部部长王蒙徽在回答有关“房地产长效机制有无时间表”的一系列表示。王蒙徽重申了?蟾娑杂凇胺孔邮怯美醋〉摹倍ㄎ唬?以及未来房地产政策的重点是以满足新市民需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，综合运用金融、土地、财税、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

王蒙徽特别提及最近在住房租赁市场，以及保障房建设中的共有产权房等问题。王蒙徽的话透露出的最大信号，就是中国住房建设最为利好的投资历史已经结束。在房地产政策回归民生，房子回归居住属性的情况下，高层势必在房地产调控政策与长效机制之间慎重研究衔接问题，避免给市场再次释放错误的信号，导致市场再次反弹。这应该是明确无误的。

以上两大信号，对中国房地产市场短期、中期以及长期的走势都有很大的影响。

就短期而言，房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。从今年市场来看，变天已是定局。一线量价出现了明显的松动，二线热点城市除少数外，整个市场也在悄然变化。国家统计局9月份70个大中城市房价数据也证明了这点。9月，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为44个（8月为46个），持平的8个，下跌的18个，市场已经明显表现出了疲势。各位可以研究一下70个大中城市房价数据，这个数据虽然我一再说是中国最假的统计数据，不要纠缠数据本身，但这个数据基本可以反应房地产市场的强弱对比，当环比上涨的城市数下降为35个以下时，市场基本确立了下行态势。

根据过往经验，在下行的情况下，地方一般都会悄然放松调控，但今天市场的特殊在于，由于四五六线城市的发力，虽然房地产，特别是住宅销售的数据在9月份出现负增长，但房地产投资的数据基本没有受到太大的影响，8.1%的增速仍然在合理区间内。这事实上也意味着，在明年年中之前，市场很可能出现全面的下行态势，但政策的转向会滞后到明年下半年。也意味着明年下半年，将是本轮房地产周期最困难的时刻。

从中期和长期看，中国房地产和房价的态势，一方面取决于宏观经济周期下，包括货币政策等的取向；另一方面，也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势。大家不妨注意一下本次大会报告对中国社会主要矛盾变化的表述，这个表述符合房地产市场的变化。经历2016年的去库存，以及2017年四五六线的上涨之后，无论是基本居住需求、改善需求以及投资需求在这两年都得到了极大的释放，住房短缺的历史基本结束，供需平衡的基本面差不多形成。未来中国房地产市场的主要矛盾已经不是住房不能满足老百姓基本居住需求，而是转换为住房供应的不均衡不平衡问题。也就是未来热点城市住房的不足，高品质住房的短缺等不均衡不平衡的问题。这个问题，意味着，由于住房短缺引发的房地产投资热潮会告一段落。未来，在中国具有价值的住房，将集中在笔者未来会归纳提炼的一些城市以及物业类型中。

同时，从中国经济大周期和货币政策而言，笔者从去年一直强调货币政策回归常态，超高速印钞时代的终结等问题，这意味着，助推房价上涨的主要工具，货币超发问题逐渐将不复存在，中国的M2已经连续三个月停留在个位数，这将成为未来货币政策的常态。货币的不超发，宏观经济大周期的转折，以及经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换，都意味着，投资房地产高收益低风险时代正在慢慢终结，买房不需要智商的时代基本退出历史舞台。

第二篇：2014年将是全球经济“革命性”的一年

2014年将是全球经济“革命性”的一年

在2014年全球经济展望报告中，花旗首席经济学家 Willem Buiter指出，全球经济看来正在告别过去三年的下滑期，进入微弱复苏与增长的新阶段。

三年前Buiter曾警告欧元区危机加剧，而今他的语气听起来已经变得乐观：2014年具有“革命性”意义的就是，或可造成全球经济瘫痪的严重下行尾部事件看来可能影响力明显减弱，不过影响还未消失。欧元区还在进步，中国的表现在发出真正的问号，美国国会的政治僵局可能还会给联邦政府财政制造障碍，地缘政治总是可能出现意外。但上述问题取得很大进 展，今天看来已经没有12个月以前那么有威胁。

花旗预计：今年全球实际GDP增长2.4%，明年3.1%，这是2010年以来最快增长。发达国家今年增长1.1%，明年约2%。英国与美国明后年增幅约3%。消费税上调可能导致日本明年增长大幅下滑。新兴市场增长速度将继续超过发达经济体，1999年以来年年如此。但明年新兴市场和发达市场的差距可能是2002年以来最小，花旗继续下调新兴市场增长预期。

Buiter的宏观预测主要观点为：明年在很多方面都像今年的改进版。全球增长可能有所上升，复苏基础更稳固。发达经济体的货币政策不会极大转变，财政政策也不会在威胁增长的时候收紧。明年不可能出现颠覆性的结构改革。明年应该会逐步转为正常，正常意味着可能有意外和一些风险。地缘政治一直是意外因素，但明年这方面的威胁没有近年常表现出的威胁大。明年多个新兴市场国家将进行总统选举，美国国会迎来中期选举，但这些冲击还不足以实质性影响全年走势。欧洲的主权信用事件、美国的财政困境或者中国的泡沫破灭也都有发生的可能，但可能性都没有今年的大，即便发生，它们的全球系统重要性也没那么高。可能制造一些波折的因素是美联储开始缩减QE，以及少数具有系统重要性的新兴市场国家暴露一些宏观经济的弱点。但它们也不可能像往年那样严重，不会引爆新兴市场危机。总体而言，风险缓和，复苏温和。明年的主流就是逐渐进步，出现边际改善就是革命性的。

文章来源于交易家

第三篇：最经典房地产广告语全集

1．最实效的创意。

桃源居（深圳）——七岁可上清华！

前博思堂戴仲华之作，一聪明活泼的女孩儿，一剂真正的USP，通杀天下可怜父母。博思堂鼎盛时期的作品，令同案作品显得矫揉造作，相去千里；也再次证明了小戴的创意能力要高于马一丁、罗大佐之流，仅此可见一斑。原文引用： 七岁可上清华！

七岁的孩子上清华这似乎有些不可思议，但在宝安桃源居这确实是事实。

9月29日深圳清华实验学校入驻桃源居举行签约仪式，明年九月开学，学区总占地16万平方米，规划有清华幼儿园、小学、初中、高中。所有学校均按国家标准设置，师资力量一流，针对桃源居业主采用优先、优价、优惠入学政策。

社区内，不仅为孩子准备了教育一体化的配套设施，还附设子女家政培训中心。在这里无论您的年龄大小都能找到人生中每一个阶段的在校学习机会，让您体会到真正大社区给您带来的方便与优越。2．最具沟通力的创意。

草山先生住所（台湾）——一“草山生活”系列六款。

台湾高手詹伟雄之作，恬静平和、洗尽沿华的心情片断，借朴实、冲淡的构图执行娓娓道出，可谓淋漓尽致。之后詹的离去，是中国广告的损失。原文引用：

“多久没听过有人唤我‘林桑’了，直到有天下午，在草山„„” 董事长下了班，最痛苦的身份就是董事长。即使散步在仁爱路口，打拳在国父纪念馆，休闲服里总得备上一叠厚厚的名片，应付斜地里闪出来的客户，长官与陌生朋友，应付一个嘈杂的社会尽要名片，让人既注意你，但又忽视你；享受真正宁静的生活，却仅要一个微笑的颔首，最检约的礼数，譬如草山的邻人。

宁静的山，沈默的树，不会喧哗着身份、地位、成就；山雾、叶落、溪涧、飞鸟、自然的作息、薰陶了草山先生们字根表的人生视野，即使是朴实的店家，在浅浅的一声“林桑”间，你也会觉得她是一位生活的智者。

选择宁静的住所与环境，应该在草山。

“独角兽！金刚！坦克！孙子们要玩具；我说：来，阿公给你们弹珠——那是秋天在苗圃里检的柏树种子„„”

“文明，使存折里的财富愈来愈多，却使人与人的游戏场所愈来愈少！”这是梭罗《湖滨散记》里的感叹，而台北许多人抱怨：则是连选择一座湖滨感叹的权力都没有了。种子、草蔓、树枝、竹签、粘土、卵石，曾是多少台湾孩童的玩具，它们取之不竭，无所竞夺，而且拉近了孩童的心灵。这些孩童，陆续长成为台湾的企业家、决策者，成为父亲、也成为祖父，拥有着大理石般厚实的智慧，他们唯一无法回应的答案，是孙子们伸出的双手——“独角兽”，“金刚”，“坦克”。让孩子们与阿公一齐喜乐的游戏场，台北少了一座湖滨，却还有座阳明山。一万四千公顷国家公园的田野教室，无数的种子弹珠，九十三种鸟类与一百五十三种蝴蝶、台湾国宝级的树蛙与水韭，让阿公的智慧、自然的启蒙，共鸣进入台湾下一代的心中。

“住上草山的那一天，儿子问我想作什么？我说：去呷碗地瓜汤吧„„”

一碗热腾腾的平等里地瓜汤，一种朴实的六O年代台北生活揉和着红地瓜的甜味和土味，在九十年代的台北，已经消失了三十年。

耿直的农夫，实在的小店，安静的邻居，从不大声说话的草山先生们，老老实实地活出生活的脾气，脚踏丰饶的火山岩，定时收割水稻，地瓜与海芋；买卖口说为凭，相信诚实信用与道义，即使住所的短墙，总是任长春藤活泼攀爬。

飞弹让股市大跌的隔天清晨，我来到这里，水的温度告诉我——留在台湾

人生有很多抉择，等待着决定，“但千万别在城市里下决定。”松下幸之助有次对着一万三千位松下同仁说：“应该到自然中去！”京都桂离宫的枯山水，那片雪白的白石水纹，多次给予了幸之助智慧的企业经营灵感。使松下渡过了大战后的阴霾；而另一个让他感激的自然导师，则是温泉。他的许多发明——电器开关，安全插座„„都是在滚烫的泉水中成型的。

“休息，就是让身体休养，让心学习”，几乎已成了他的成长名言。阳明山是台北人常来休息的地方，但如果将家选择在草山，每天的人生都有休养，都能学习，譬如仰德大道那位老而弥坚的作家林语堂。温泉，古道，松林，荒径„„自然生态的节奏与韵律，从容启迪草山先生的智慧，比任何一本“危机处理”企管教科书，都要来得果敢明快！“生活愉快吗？一位立委朋友来电问：我说：草山的树和人，都那么挺直腰杆地生活着„„”

树，生活在台北最委曲的，人也是。

树的叶子上，满布着汽车排放的油灰，根部纠结的是大小工程的砂石污泥，而人呢？总畏缩地生活在玻璃窗后，在夏天的冷气房里，以秋天的毛衣御寒。

环境的污染使人的身体无法健康，也使得人心很难康健。要在台北挺直腰杆的生活，与要求公园里一棵树的纯然翠漾，同样困难。

所以，台北公园路灯管理处有苗的苗圃，选择在草山，一棵大安公园里强韧的巨树，必先要草山度过山风雨露滋润的童年，才有够强的生命力。人，应该也是，四季分明的天候，新鲜洁净的空气，调节各种温度的变化，给予心灵身体自然开放的舒展机会，交错的古道步径，带领着双脚勇于去探险，让四肢活络，使腰杆挺直。

“你知道吗，直到三十九年后的今天，我才真正读完一套福尔摩斯全集„„”

匆忙的城市，总是递给居住者一张不由自的时间表，赛车、会议、应酬、出差，接送七四七载来的异国客户„„看，那秘书打就的冷峻行事历，完全拒绝着人心的一些真正愿望，好比，安静地读完一套福尔摩斯全集。在台北要求事业成就的城市逻辑网络里，如何寻得一方空间，可以安静地实现愿望，让生活丰富起来！唯一的答案 是阳明山。

宛如东京的箱根，纽约的长岛，透过适当的距离，草山及时地将人拉出城市刻板的时间表，予人实现各种愿望的机会。到巴拉卡公路上就着晨光阅读，在大屯山芒草房写生，与湖山村的种兰老农博一盘围棋，或者只是什么也不做地散步，体验真正的丰富人生。3．最形而上的创意。

GELSS建于果岭上的上层建筑（北京）——“母体。宫殿”、“意识决定形态”等。

原创，震撼，唯美，大气。中国地产创意诉求之最。以拿来主义带领一个远郊楼盘创造出市场奇迹，如先知摩西带领犹太人走出埃及，此为强强联手所创造的真正的市场神话，由此其广告商红鹤传播机构居功至伟。原文：

上苍 上界 上谕 是层

上苍，不仅是偶像，是存在于世间的爱 上界，对超越生死轮回界线人生观的世俗理解 上谕，自然万物的规律，违背这一起码原则将受到证罚 上层，受人尊敬的苦行僧，以普渡人民疾苦为已任 我们希望内心完善良，生活美好，我们选择舒适居所，我们追求真、善、美 名利场。风月场。角斗场。在名利中淡薄名利，在风月中远离风月，在角斗中停止角斗，出淤泥而不染是上层境界。意识决定形态。

世界发展依赖创新意识，地产界依赖，我们也依赖。

依赖一个强大支点，支起新的架构，颠覆已知经验，开启教育功能。创新意识改造旧程序，创新意识决定新形态。母体，宫殿。

人类的潜意识中永远保持着对元卧室（UTORUS）的回归渴望，SLASS，让每一个疲倦之人归隐母体，回归这非凡的人间宫殿。4．最布尔乔亚的创意。

波托菲诺（深圳）——“质朴的浪漫，自在的优雅”、“在纯水岸，到处弥漫着一种高雅的气息”、“每次数数木栈道，结果都会不一样 ”„„全系统。

黑弧作品。无论从对目标客户思想、行为、品位、情趣的描摹上，还是在在实景建筑构图、运色上，均与其目标客户——富商、艺术大师等现代知富阶层达成高度一致，是中国地产广告中沟通最到位的一个。原文：

质朴的浪漫，自在的优雅

眼前的一幕，已为少数人拥有的奢侈。在一天中的随意时刻，带上自己的爱犬，在湖中的木栈道上溜溜、坐坐； 湖边的柳枝打着水面，摇电着自己水中的倒影，大半天里，就这么坐着，如果是晴朗的夜晚，还有萤火虫在旁边飞舞； 生活的格调，就这样散散落落地弥漫开来。日升月落间，思绪就随着湖水宽广起来„„

回归质朴，享受单纯——波托菲诺，纯水岸——联排别墅，多层豪宅 在纯水岸

浪漫是一种经典的生活

几十年来浪漫生活的憧憬在这里尽情上演。

早上，提一壶水，在自家的花园里浇灌花草，做一个花工 定时敲响的圣菲诺钟声悠扬传来，该是收工的时候 中午，透过阁楼的天窗，思绪随着白云，小鸟一起放飞 下午坐在湖边树荫下的长椅上，漫无边际地思考

看远处倒在湖里的山影、树影近处杨柳拂打着水面，小鱼欢快地畅游 甚至，你还可以在树荫下小睡一会 不用担心会有人过来打扰

生活的剪影，在纯水岸，幻变成经典的生活享受 ——浪漫的 纯水岸 在纯水岸

到处弥漫着一种高雅气息 或许他们出现在同一天的新闻上 或许相会在一个高峰的论坛上„„

许许多多的名家、明星、大师、富商在纯水岸就这样不期而遇 一个微笑，一个亲热的招呼替代了所有的寒喧 相同的世界观、相通的语言、相近的学识 汇聚成纯水岸高雅的生活格调 ——高尚的 纯水岸 在纯水岸

每一个细节都闪耀艺术光彩 这可能是世界上最艺术化的社区了 千百年来绚丽的光彩在这里重现

在那些巴洛克、哥特，或其他什么的廊柱、喷泉、水池之间 在那些水井盖、地板上„„

艺术的光影斑斑驳驳，每一个节点似乎都在诉说着一个故事 历经风雨洗刷依然清晰可见 ——艺术的 纯水岸 波托菲诺纯水岸，弥漫着一种悠闲的生活气息

7万平方米清澈的燕栖湖水阻断了所有的喧嚣与压力，围护出一个理想生活的彼岸，一个悠闲放松纯意式豪宅社区——纯水岸。

这里有纯意大利建筑、沿湖木栈道、湖畔会所、水边休闲街、有咖啡、有艺术„„

有浓浓的意大利风情，唯独没有俗世的纷忧； 这里是一个真正还原了生活本质的家，从容优雅。许许多的富商、名家、大师因为热爱这里而比邻而居，相近的学识、相似的品位而有了无拘无束的交往，空气里也弥漫着一种悠闲的生活气息。悠闲的 纯水岸

5．最具思想境界的创意。

硅谷别墅（深圳）——“人与人的差别，要远远大于人与猴子的差别”、“一栋别墅不足以改变世界，却能改变你对世界的看法”等六款。博思堂又一力作，看似武断的话语饱含更多正面意义，发人深省，摧人奋进。

人与人之间的差别，要远远大于人与猴子的差别。

物以类聚，人以群分，实在自然不过！那么，汇聚在新世界豪园的是怎样一群人？他们有品。否则，何以欣赏五星级欧式会所那长长的外廊、粗粗的立柱、斜斜的瓦顶（一切以再原始不过的原木、石、砖建构而成）。他们有识。要不然看不出长条状、带高度私密内院的主体别墅，连同那严格的空间序列透露出的十九世纪欧洲人本意韵。他们成功。不然，我们的价格早已令他们悄然离去„„新世界豪园一期别墅及尊贵会所认购登记现已开始，敬请亲临沙河西路西新世界豪园会所售楼现场参观登记。

浪费是一种美德。

在新世界豪园，我们辅了一条430米的林荫大道（路面每块石头均由手工打磨），修了一片3000平米的喷泉广场，我们还筑了一座 133米长、占地20000平米的五星级欧式会所（从西餐厅、酒吧、健身中心、室内外泳池到国际幼儿园、超市、网球场、阅览室，应有尽有），更不用说那个6000平米的欧式公园，连同一个10800平米的郊野公园„„这些土地这些空间，完全可以更功利地去使用，可是，我们宁愿让他浪费。如果这也算是一种浪费„„新世界豪园一期别墅及尊贵会所认购登记现已开始，敬请亲临沙河西路西新世界豪园会所售楼现场参观登记。理智告诉我：现在是二十一世纪的第一年。情感告诉我：此刻是十九世纪的某一天。

稳踞半山中央，三面悬崖，新世界豪园，俨然一座十九世纪的欧洲城堡！穿过430米长的林荫道，越过大拱门，眼前是一座3000平米的喷泉广场。越过第二道门岗，来到自家大门。从室外门廊、到门厅、到小客厅兼书房，再从廊道前往楼梯间、大客厅、餐厅、酒吧。轻启落地窗，在阳台上凝望前院、内庭和后院。白云悠游。这一整套严格的空间序列，模糊了此刻与一百年前欧洲贵族生活的时空界线— —新世界豪园一期别墅及尊贵会所认购登记现已开始，敬请亲临沙河西路西新世界豪园会所售楼现场参观登记。一幢别墅不足以改变世界，却可以改变您对世界的观点。

特区内面积最大的独立别墅群——新世界豪园，八月二十八日盛大揭幕！

一期别墅及尊贵会所认购登记现已开始，敬请亲临沙河西路西新世界豪园会所售楼现场参观登记。它的源头在十九世纪。

走过四百三十米长的林荫大道（路面每块石头均由手工打磨）、来到三千平方米的喷泉广场，面对嬉戏欢歌的流水、跌宕多姿的棕榈树，让思绪在十九世纪欧洲贵族时光里尽情徜徉，而那颗为物质主义浸淫已久的心，也终于回复平静。三千平方米，相信足以让您释放心灵，释放自己！世界豪园一期别墅及尊贵会所认购登记现已开始，敬请亲临沙河西路西新世界豪园会所售楼现场参观登记。大隐隐于市，小隐隐于野。

在深南大道与北环路之间的铜鼓岭半山上，新世界豪园稳踞中央！置身硅谷湾畔，东临大沙河及名商高尔夫，紧挨深圳市迎宾大道沙河西路，新世界豪园——特区内面积最大的独立别墅区，欧风摇弋，第一次将繁华同静谧揉和得如此不着痕迹，耐人寻味„„在市区，拥有一幢自己的别墅，阁下意欲如何？新世界豪园一期别墅及尊贵会所认购登记现已开始，敬请亲临沙河西路西新世界豪园会所售楼现场参观登记。在物质主义甚嚣尘上的日子里，浪漫主义悄然勃兴。

物极必反。二十世纪贵族的精英，越来越渴望摆脱物质的重负，回归一百年前欧洲贵族的浪漫时光。占地20000平米的新世界豪园五星级欧式会所（从西餐厅、酒吧、健身中心、室内外泳池到国际幼儿园、超市、网球场、阅览室，应有尽有），构建的正是这样一份您企盼已久的人文天地。再原始不过的石、砖及泥土，构成墙面和地面，一切均洗尽铅华，流露出真正的贵族趣味。新世界豪园一期别墅及尊贵会所认购登记现已开始，敬请亲临沙河西路西新世界豪园会所售楼现场参观登记。6．最具情调的创意。

蔚蓝海岸（深圳）——“极品的生活，就是挥霍得起阳光与空气的亲水生活。”加全国金奖之另外六款。

尽致（中国）三剑侠蒲石、程鸿蔚、夏天健极致表现、交相辉映，却也无法回避中国最好的地产广告却有着“叫好不叫座”的无奈现实。引以为傲还是引以为戒，在当下游戏规则极不公平的现实市场里，真正可以考验一个广告商。原文： 极品的生活就是

挥霍得起阳光与空气的亲水生活

阳光，沙滩，椰树，吊床，遮阳伞，全有热烈浪漫的元素„„ 不是法国的地中海，不是五星级的酒店，是蔚蓝海岸的棕榈滩公园。棕榈滩漫步公园占地25000平方米，包括一个水主题的休闲会所，一个拥有宽大天幕的游泳池，一个波光粼粼的园林泳池，一个精巧的按摩泳池； 围绕棕榈滩的是9个总面积超过60000平方米的亲水花园，整个蔚蓝海岸里无处不活跃着水的精灵。

水是吉祥的，珍贵的，灵性的，象征着充沛的生命，高贵的生活总是因为水的濡染。在蔚蓝海岸生活，亲水将是你的生活方式，是你和邻里情感沟通的方式。到蔚蓝海岸去，享受极品生活。在蔚蓝会所，我找到了 把阳光搅拌到咖啡里的那种感觉

阳光、水滩、椰树，棕榈、吊床、遮阳伞，全是热烈浪漫的元素，不是法国的地中海，不是五星级的酒店，是蔚蓝海岸的棕榈滩公园，棕榈滩漫步公园占地25000平方米，包括一个水主题的休闲会所，一个拥有宽大天幕的游泳池，一个波光粼粼的园林泳池，一个精巧的按摩泳池；围绕棕榈滩的是9个总面积超过60000平方米的新水花园，整个蔚蓝社区里无处不活跃着水的精灵。水是吉祥的，珍贵的，灵性的，象征着充沛的生命，高贵的生活总是因为水的濡染。在蔚蓝海岸生活，新水将是你的生活方式，是你和邻里情感沟通的方式。到蔚蓝海岸去，感受极品生活。被诗化的蔚蓝，闪耀国际花园城市的精粹

这不是一角宁静的海湾，这是蔚蓝海岸的棕榈滩泳池，面积20000多平方米——相当于一个小型社区！你或许会赞叹即便五星级酒店的泳池也没有如此的气魄！整个漫步广场功能、层次分明，身临其境时，你会发现她和你并不是隔离的，而是紧紧相拥在一起。面对她就象重逢久别的亲人，心里满是熟悉的感动。有人说人类起源于海洋，所以对水的依恋悠远而深沉。到蔚蓝海岸来，你会发现这种亲水情节原本就是命中注定。而亲水的灵动生活，已然成为未来城市栖居的理想主流。叫她多喝水，她说到泳池喝。我说，泳池的水怎喝得？ 一脸的讶异递向她。她说，多少年没挨过水了，都不知自己还会不会呢。现在是自己的家，喝几口有什么？ 看着她急傲傲地下去。我想，这就是女人吧，给了她爱，给了她保护，她竟一下扎了进去。连浴巾都不要拿。女人真好玩。

你也带上自己的女人来蔚蓝海岸看看？ 有些真情需要实地考察。她爸爸才回来，穿着我的拖鞋。怪怪的，我游泳那么好，女儿偏不跟我学。居然跟我说不安全。她爸出差三个月。装修都是我盯着忙完。大半个暑假赶女儿下来玩，她竟说作业没做不完不肯。现在看着就来气。

说什么跟爸爸练习水中憋气，一下午就这么泡，都不知要不要吃饭。不常说妈妈的“小棉袄”吗？ 我啥时才能穿。

遇到双层电梯，我先上去再下来。我住13楼。

常常等到的是双层电梯。坐上去再走下来，是热天里偷步的一个小办法。楼梯间我看得多了，不是因为这层取巧，我还很难发现连这里都有装修。通通透透的观景大窗。光光亮亮的防滑地砖。像船舷似的梯扶手。其实一切也没什么。买楼时也没听谁说起过这些。不经意中看到些许常规中的意外，说忍不住当心情说说。

喏，腿老翘不直的，不就是你宝贝儿子？ 你儿子跟你一样，做什么都不规矩！现在看到了吧，这种学校才能改变他的习惯！你没上好学那是你的事，你儿子学不会你那一套，就非得有点真本事！你现在当然感觉好啦，什么事都不用你管，你看你看，你儿子看见我们了！快走！

我不认识她，我只知道，她和我住同一栋楼。深圳气候怪，说下雨就下雨。出电梯口时，我发现外面下着雨，很大。我站那儿走不走地犹豫着。她进来了，顺手把雨伞和一个温暖的笑递给我„„ 那个下午的半天里，我都为自己住这个地方兴奋。挑上一个好家，遇上一些好人，这种感觉蛮不错。伞好轻。好透明。

她长什么样子？好象一身白裙？ 她住那一层呢？ 伞怎么还？

7．最具亲和力的创意。

丽江花园（广州）——“呼吸是每个人的权力，而选择呼吸则是你的专利”、“人总需一些时间去享受，但你藉享受花时间”、“街道上，没有喧哗，没有繁嚣，亦没有陌生人”„„

精信出品。精信是做地产广告最好的一家，案例不多，却都是精品。原因是地产不足成为其主业，最多给地产商把个脉、诊个断。原文：

每天，都会遇到邻居，遇到朋友，遇到小孩„„

从容，是生活的唯一韵律，活得出众，活出生活优雅节拍。棕榈滩掬水别墅，邻近便捷和优越，每项配套设施，只为更方便愉悦的生活贴身打造。感觉是酣然的，离家咫尺之遥，银行、邮局、医院、学校错落有致；踏出家门，消闲、购物、美食信手拈来，随意选择本身已是享受。私家泳池，网球场，住客会所内，身心皆陶醉于另一境界。这只是生活的基本，却是别人眼中的奢侈，每天，阳光或星星透过玻璃天窗家中探访；私家花园旁的潺潺青溪与家中音乐和唱；月色下，沿着宁静长街读夜的温柔；聪明屋智能配置体验至高别墅典范。棕榈滩掬水别墅的家，活出高一点的生活定义，自然而然，感一份与众不同„„但绝不会遇到些许麻烦。

华美青溪，家中流淌，掬水而乐 悠然独享

华美青溪，依屋流淌，私家花园直接亲水，是为掬水别墅。独拥一方私家水道，坐享一份盎然雅趣。望江单位，迎习习江风，观星灯渔火，写意无限。“聪明屋”配置，感受未来非凡！示范单位由著名室内设计师高文安先生倾心演绎。丽江花园棕榈滩，堪称TOWNHOUSE别墅至高典范！窗外，看到阳光，星星，小鸟„„ 唯独看不到人和车。

每间屋都有窗，但不是每个窗外都会引发遐想，棕榈滩掬水别墅的立体全景天窗外，是一方奥妙天空。家中仰望，别人只看到宽敞的楼层，掬水别墅内看到的是天际的空间。这就是棕榈滩独有的别墅生活。棕榈滩小区配套成熟，独拥私家水道和宁静长街，聪明屋智能配置，打造掬水别墅的家，让您的生活基本，成为别人眼中的奢侈。街道上，没有喧哗，没有繁嚣„„ 亦没有陌生人。

一样的生，不一样的活。棕榈滩掬水别墅的街道，不只是穿越的路，亦是连贯全区无垠空间的通道。夜幕下，街灯亮起，漫步于区内六条雅致长街，私人空间的感受，在家中，亦在家门外。棕榈滩小区配套成熟，独拥私家水道和玻璃天窗，聪明屋智能配置，打造掬水别墅的家，让您的生活基本，成为别人眼中的奢侈。家里面，不时传来阵阵音乐声，欢笑声„„ 潺潺流水声却从不间断。

别墅是我的家；掬水，是您私家的玩意。棕榈滩掬水别墅内，私家水道依屋流淌，蜿蜒于区内无限空间。无论在家中掬水，或是水道旁漫步，水波荡漾间，别墅生活的空间在棕榈滩无限延伸。棕榈滩小区配套成熟，独拥立体全景天窗和宁静长街，聪明屋智能配置，打造掬水别墅的家，让您的生活基本，成为别人眼中的奢侈。是花园在室内，还是客厅在室外？

花园，是别人客厅外的景色，却是您客厅内的雅致点缀。棕榈滩掬水别墅的内庭花园，让您客厅的一角成为家中独特的风景。阳光，清风，雨露，家中探访自然的空间和别墅生活的空间在这里融为一体。棕榈滩小区配套成熟，独拥私家水道和宁静长街，聪明屋智能配置，打造掬水别墅的家，让您的生活基本，成为别人眼中的奢侈。爱与人亲近，亦想远离人群

棕榈滩掬水别墅，拥有丽江花园美善的人文氛围和成熟配套，令都市的便捷与自然的静谧和谐共处。

仰望：巨幅透天大窗，朝迎晨曦，晚接繁星，期待如约而至的星月童话。俯首：华美清溪环区蜿蜒流淌，传递邻里之间的脉脉温情。棕榈滩掬水别墅——建筑、自然、都市的完美融合。

四季花城（深圳）——“那一刻，突然明白，四季花城的动人，是在美丽之外的”、“相互依靠着，日子是温暖而甜蜜的”等。最具生活细节的创意。

蓝创继东润枫景之后又一跨域力作，都是名作，但名作并不代表最好。由此证明原创现在已不是广告公司的努力方向，而资本及效益才是。原文：

那一刻，突然明白，四季花城的动人，是在美丽之外的 夜色降临，四季花城的灯亮了，人们都从繁忙的白天回来，回到了夜晚的温暖甜蜜中。晚归的人们，远远地望见四季花城暖暖的灯盏，那一瞬间，突然明白——四季花城的动人，原来是在美丽之外的。

三年了，四季花城从诞生到成长、成熟，越来越多的人选择在这里居住。社区内，人们礼让谦逊、互助互爱，一种和谐、信任、真诚、默契的氛围正在这里形成。

四季花城深知，和家人在一起，是每个深圳人的梦想。夜色中，安静的灯盏，似乎也能听到一家人在一起的欢笑声。

5月1日，四季花城6期即将开盘。如果你也是一个热爱家庭生活的人，如果你也感动于黑夜里等待的灯火，如果你也喜欢聆听家人的笑声，那么请你也一起来，感受四季花城与众不同的动人之处。是的，四季花城的动人，是在美丽之外。总有一盏灯，为晚归的人守候 灯盏在夜色里，点亮一种温暖，一种只有家才有的温暖。才有了对家的思念。留一盏灯，给晚归的人，在夜色初降时，悄悄亮起。像孩子的等待，像家人的惦念。使远方回来的人，突然被一种情感击中。只是一把折扇，却可以让人年轻很多 好看的折扇，扭秧歌用的折扇，老人们喜欢的折扇，常常在四季花城舞动的折扇。不会孤单的折扇，永远快乐的折扇。

一个折扇认识了另一个折扇，一个折扇帮助另一个折扇，折扇越来越多的日子，折扇象一首快乐的歌。

相互依靠着，日子是温暖而甜蜜的 刚来深圳时，相互支持着生活。在每个清晨和夜晚，没有人知道 他们有过多少甜蜜，多少磨难，或者，是没有人在乎。现在，日子慢慢好起来，他们也有了更多想法。但爱情将越来越明媚。没有人会怀疑，这个下午已是阳光灿烂。放心吧，孩子们从来不缺少欢笑 放下书包，孩子们从来不缺少欢笑，他们可以在滑板车上，或者是在门前的沙堆里，或是在滑梯上，让欢笑满溢。

放下书包，孩子们从来都是欢笑的天使，当你看到他们，会不会觉得开心。所以，现在请不要打扰我们，让欢乐继续上演，直到 你已找回久违的童年。8．最小资的创意。

左岸（广州）——“左岸，我的收蒇室”、“左岸，我的冥想室”、“左岸，我的视听室”系列。

房子不仅仅是房子，家也不仅仅是家，年轻人的思路与视角就是这么独特，要品位，更要出位。创意简约清新，现代自然，超出省广的作业水平。原文：

左岸，我的收藏室

那是临水的居所，可以在窗边眺望小船浅浅划过 在看得到风景的房间中，不知道风是在哪一个方向吹 在左岸，湖光山色即是你的收藏室，满目的风华景致即是你收藏室里最为弥足珍贵的极品； 一草、一木、一鸟、一鱼、一叶、一花、一石、一船、一桥、一星、一月„„ 湖光山色揽纳你如居如室„„ 左岸，身与心的停靠所在，灵魂憩息的彼岸。左岸，我的冥想室

在左岸，三面临水，八面来风

在水与风的邀约中，灵魂将浪漫地飞翔，思绪将自由地呼吸 在左岸，湖光山色即是你的冥想室，满目的风华景致即是你收藏室里最为弥足珍贵的极品； 一草、一木、一鸟、一鱼、一叶、一花、一石、一船、一桥、一星、一月„„ 湖光山色揽纳你如居如室„„ 左岸，身与心的停靠所在，灵魂憩息的彼岸。左岸，我的视听室

左岸依水而筑，清溪从门前漫过，涟漪随脚印迭起 人文与自然得以完美结合，满溢自由和飞扬气度 在左岸，湖光山色即是你的视听室，自然天籁之音，即是你视听室里永恒的曼妙音乐： 风声、雨声、溪流声、瀑溅声、江涛声、叶落声、花语声、鸟鸣声、虫叫声„„ 湖光山色揽纳你如居如室，左岸，身与心的停靠所在，灵魂憩息的彼岸。9．最佳反向诉求创意。

万科花园新城（沈阳）——“这是一个万科花园新城的广告，假如到目前为止，你还没听说过它的名字„„”六款。

又一金奖获得者作品。画面简洁、现代，诉求不随流俗，是出奇制胜的奇葩。原文：

这是一个万科花园新城的广告 假如你还不知道它在哪里

假如你还需要在广告的右下角看到一第位置示意图 那么，翻过这一页吧，朋友

第二期105-200M2 3100元/起价 T：24223355 24223365 这是一个万科花园新城的广告

假如到目前为止，你还没听说过它的名字，虽然是你的朋友数量有限 假如到目前为止，还没有一个朋友向你提起过它，那你显然不在恰当的社交圈里活动

那么，翻过这一页吧，朋友

第二期105-200M2 3100元/起价 T：24223355 24223365 这是一个万科花园新城的广告 假如在第一眼我们还不能深刻地打动你

假如在你到达我们这里的5秒钟之内，你还不能产生拥有它的欲望 那么，翻过这一页吧，朋友

第二期105-200M2 3100元/起价 T：24223355 24223365 假如第一眼你还不能认出这是哪里 假如你还需要看到更多的图片和文字说明 那么，翻过这一页吧

第二期105-200M2 3100元/起价 T：24223355 24223365 这是一个万科花园新城的广告

假如看到这张取自现场实景的照片，你还想象不到它里面住着什么样的人

假如透过这扇门，你还不能想象里面的客厅以及卫生间有多大 那么，翻过这一页吧，朋友

第二期105-200M2 3100元/起价 T：24223355 24223365 这是一个万科花园新城的广告

如果你以为这是一个高手制作的效果图，显然你很久没有去过哪儿了 如果你以为这是一幅国外某住宅的照片，显然你还不知道它在哪儿 那么，翻过这一页吧，朋友

第二期105-200M2 3100元/起价 T：24223355 24223365 10．最喧嚣的创意。

阳光带，海滨城（深圳）——“您还选择住在上个世纪的深圳吗？” 一片蓝天，一句话。姿态太高、话说得过满、不符合社会顶层人士圆满低调的做人风格，这是风火做豪宅的通病：广告出位固然重要，但在尽力招徕的同时，也要考虑是否也招来了物议，希望跟詹伟雄他们学学。11．最具煽动力的创意。

美林香槟小镇（北京）——七天创镇记。七宗醉。

出自北京广告新锐罗大佐之手，新潮、奇怪、张扬兼超级做作，符合当下崇洋媚外、喜新厌旧的世风及审美特征、情调，中国广告业（尤其是北京）又一拿来主义之典范。

上帝七天创造了世界，香槟小镇的七天之旅 ——创造了美林香槟小镇 “我想，香槟小镇将来的生活，就应该像“啵”的一声 响起美好瞬间的定格”

——一次关于香槟小镇的真实体验

“在全世界，香槟代表着成功、快乐、节日” “在法国，香槟代表着上等、品位、稀有” “在香槟小镇，香槟代表着286位生活大师” ——真实的香槟少之又少

“没经过修剪的葡萄架，被马车打磨了上百年的鹅卵石” “还有那些天生就站在那儿的杨树、梧桐树” “也许自然才是最好的园林设计师” ——自然的脉胳，香槟小镇

“法国给我印象最深的不是巴黎，而是去往香槟区的路上”

“优秀、资深的设计师都知道——最容易学到的是法国建筑的浮华，最难学到的是法国建筑的简约” ——法国设计师留学日记 第1巴黎。香槟。温榆河

晴 风力3—4级车速140迈 行程：从巴黎到亚丁——香槟区 还没进入香槟区，我就已被路边香甜的空气和自然的景色灌醉了！“在距巴黎15分钟的地方我停了下来，我看到分布高速公路旁的一排排低层漂亮房屋。它们很和谐地和周围的树木融和在一起。” 巴黎——高速路——香槟区 CBD——高速路——美林香槟小镇，同样的高速路，同样的畅快里程，同样离尘不离城的——诗意生活。天竺区——北京第1代私家成熟高尚生活区。温榆河——北京最富阳光水意的生活栖息地。美林香槟小镇——天竺核心区。西距温榆河仅 500米。门前京顺、机场2大高速路专线直通CBD。第2天只允许五分之一的地面生长房子

晴 风力3—4级步行 行程：汉斯——未名的自然小镇

“没有任何人工斧凿的痕迹，这个法国小镇就象天然生长在这块土地上一样，所有的房子都是自然排列的，却又冥冥中有一秩序。”“美林香槟小镇，应该像香槟区的自然村镇一样天然。”

0.47超低容积率，18.3%超别墅建筑密度，只允许五分之一的地面上生长房子。自然，错落，三叶虫式总规布局，再现葡萄原乡小镇天然意趣 2000年旅法手记

第3天简约，建筑的第一秩序

晴 风力3——4级 车速140迈 行程；从巴黎到亚丁——香槟区 “法国给我印象最深的建筑不是巴黎，而是在巴黎去往香槟区的路上” “优秀、资深的设计师都知道——最容易学到手的是法国建筑的浮华，最难做到折是法国建筑的简约”

留法设计师担纲设计，原质感立面，完全现代简约设计美学。别墅罕有“剪力墙”结构。无梁、无柱，空间更高，更实用。双拼别墅，联排别墅，13种户型彰显大家风范。私家花园，上下露台，地下私人会所，豪华全功能主卧。2000年旅法手记

第4天自然，是伟大的园林设计师 晴 风力3——4级步行 行程：葡萄农场

“在自然界，你找不到一条直线”“没经过人工修剪的葡萄架，被马车打磨了上百年的鹅卵石，还有那些天生就站在那的杨树、梧桐树— —也许，自然才最好的园林设计师”

51%豪奢绿化率，生命、时间双广场，亚西风车园林，花园私有最大化！75000平方米流水园林，缓坡入水设计，栈桥，白沙滩，再现自然原生水趣。

2002年旅法手记

第5天运动的乐趣，让每个人成为朋友

多云 风力1级 车速60迈 行程：农田舞会 小镇酒吧

“在法国香槟小镇，劳动的乐趣让每一个人都成为朋友。”“在美林香槟小镇，运动的乐趣让每个人都成为朋友。”

4200平方米，铁架结构，玻璃幕墙、现代风格运动主题会所 内设穹顶泳池、壁球、乒乓球、网球、桑拿、健身等高尚运动场所，运动的乐趣无所不在。2000年旅法手记

一想到回家/去小镇的车子就骄傲起来 “把对时间和路的抱怨——留给风吧”车子说

“一到三元桥就掉头不见了，永远不听话的家伙！”红绿灯说 “北京时间5点，回家的心情追不上回家的速度！”我说

门前京顺、机场2大高速路，杨林大道出口800米。365日快捷归家路，CBD人士第一居所。

说起温榆河/TOWNHOUSE的心不由得嫉妒了 “10年，终于交到一个不一样的朋友”别墅说 “30个10年，我等了300年” 温榆河说

“如果，如果一切可以重来！”TOWNHOUSE的爸爸说 天竺核心，温榆河畔，第一代高尚别墅区。区域内十数个别墅项目，40个国家、地区约5000人已经落户，其中1/2为外国人士。《愤怒的葡萄》在这儿可不只是斯坦贝克的小说 “愤怒！午睡的时间总有人来找我乘凉！”葡萄藤说

“愤怒！不要把我看作风景，在法国我可是用来做香槟的！”葡萄说 “人和葡萄的故乡——其实是同一个。”《愤怒的葡萄》第173页。12．最具民族自豪感的创意。

耕天下（北京）——“500年前，它还是一株年轻的龙柏，站在树边的中国人姓朱，号永乐。”等

这让我想起早先出让庐山别墅的广告来：“蒋介石失去的，毛泽东得来的，全都卖给你”。豪宅一定要和历史联系起来才有生命力，而这个历史一定要匹配目标客户，五千年的中国历史文化，取之不尽用之不竭，以上两个即是最好的证明。原文：

500年前，它还是一株年轻的龙柏，站在树边的中国人姓朱，号永乐。

古树后的石门是地祗坛南门——棂星门，始建于明朝嘉靖十一年（公元1532年），正是法国法兰斯瓦一世迁居卢浮宫的第四年。

500年后的今天，在中国朋友家的圆弧观景厅内，我们读起了多年前的旅居故事。中国人自古就习惯把自己围起来，大抵是太喜欢墙的缘故。

住在这里的中国朋友，祖上姓乌拉尔汗，一个中国满族正黄旗的姓氏。他的祖辈曾作过吏管北京的“京北伊”，少时深宅大院的记忆，曾伴他度过多年的旅居生涯。他说他的根同这个皇城古都是血脉相通的，他必须回到这里。

中国最早的私家泳池，出自汉代皇家苑囿。当然，并未建在天台之上。

中国西汉年间的游泳活动颇为盛行。公元前183年，汉武帝于都城长安上林苑内修建了专供王室成员游泳活动的“太液池”。

这大概是中国最早的私家游泳池了。

而把游泳池建在天台上，就算到了柯比意设计拉侯西别墅的1932年，仍引起了很大反响。

不要误以为这是帕拉第欧的“圆厅别墅” 窗外的皇家园林怎能与维琴察的山色雷同。1532年，建筑大师帕拉第欧设计了“圆厅别墅”。

由于建在了意大利维琴察的一座小山丘上，因此四面皆可看到美丽的景色。

今天，站在耕天下的“圆厅”内，窗前的中国皇家园林同样令人赞叹，美不胜收。耕天下能与《唐人笔记》中所记载的“豪宅”同日而语吗？ 关于“豪宅”一词的记载可以从中国早期的《唐人笔记》中找到。但于21世纪的今天，我们已没有必要再去究其根源，因为今日“豪宅”一词的涵义于概念，已全然被现代科技与人文重新改写。

从巴黎西岱LE PROCEOPE的40杯咖啡 到北京公馆的两盏清茶„„

据说当年常常光顾巴黎波蔻伯咖啡馆（1686年创建）的伏尔泰，每天喝40杯咖啡。

不知他能否知晓：在世界东侧，古坛墙龙柏之下，中国清王朝的第四位皇帝，亲耕之余，喝去两盏清茶。

“深宅大院”于今天是个新鲜的话题，

第四篇：未来中国人养老将是世界最悲惨的

未来中国人养老将是世界最悲惨的：各种坑死中国人的养老方式

未来中国人养老将是世界最悲惨的

——评各种坑死中国人的惊险养老方式 刘忠良

【每个关心自己后半辈子的中国人必读！】

论坛和微博上有这么个很火的组图：先是上世纪80年代的计生标语“计划生育好，政府给养老”，再是90年代的计生标语“计划生育好，政府帮养老”，最后2000年代龙永图说了实话“养老不能靠政府”。

为什么养老不能靠政府？首先确定政府哪里来的收入。政府所有的收入实际上都是当时劳动者劳动成果的一部分，劳动者不仅养了政府，还养了老人和小孩，根本不存在政府养老。一切养老的实质是工作人口养活不工作的人口、年轻人养活老人。所谓政府养老，就是向正在工作的纳税人征税，然后给不工作的非纳税人养老。但是，大量未来的劳动者——现在的孩子，已经被计划生育计划掉了，让谁给你养老？一边努力减少孩子，一边又宣传政府养老，没有比这更胡扯的了！

◎中国的两大坑人之处

中国有两个非常坑害中国人的。一个是强制计生和一胎政策，剥夺了公民的生育权，强制结扎、上环、流产等危害公民健康，强制罚款、抓捕、开除公职等侵犯公民基本权利，把民族国家的未来和公民以孩子投资未来的希望都毁掉了，让未来中国又穷又老、养老压力极大、失去发展的希望，计生部门反倒说它利国利民、富民强国，还借此大把大把的捞钱。

另一个很坑人的就是养老，由于强制计生和一胎政策等导致的超低生育率，未来中国各种养老方式都缺乏保障或可能破产，而现在他们说那么好，都是忽悠中国人。实际上，未来中国人的养老将很可能是世界上最惨的，因为未来中国是唯一未富先老的重老龄化大国，未来全国人民将生活在一个又穷又老又失去希望和活力的高老龄压力国家，大多数人的养老将很惨。

现在，政府的专家说，“交国家的基本养老保险划算”；保险公司的专家说，“国家基本养老金不够花，要卖商业养老保险”；房地产的专家说，“以房养老是个好办法，现在要买房子”；股票基金理财的专家说，“只有投资保值升值，养老才有保障”；银行拉存款的客户经理说，“大妈，钱放在银行里安全”„„在中国超低生育率的现实下，这些都是坑人的，如果信了，就可能把自己的后半辈子害了。那我们分析一下各个养老方式是如何坑中国人的。

◎未来中国人存款养老需要“两个亿”！！

首先说比较笨的存钱养老。按照目前的物价，如果一个人65岁退休，活到85岁，每月开支1500元，共需36万元。但这没有考虑通货膨胀和医疗、护理等因素。按照官方统计中国过去三十年的通货膨胀率近6%，按照黄金价格计算是10.8%，按照北京上海广州等《物价志》计算则高达14%（以食品、医疗、衣服、交通、烟酒和居住等6大类基本商品服务价格计算）！未来通货膨胀率也许有下降趋势，但强制计划生育和一胎政策等所导致的超低生育率和年轻劳动人口迅速减少，必然造成未来劳动力严重短缺，导致物价大幅上涨和劳务价格飞涨。北师大教授钟伟说：一线大城市的居民，2027年60岁退休，活到85岁，预备1000万元养老恐怕也不够。这说的还是短期的。按统计局计算的过去30年6%的通货膨胀率，假设一个人今年30岁，按现物价是需36万元养老金，则45年左右（距65岁是35年，距85岁是55年，取中间是45年）后就需要是496万。如果按过去30年黄金价格的通货膨胀率，需要3636万。如果按过去30年物价志的通货膨胀率，需要1.3亿才能保障养老！这还没有算上医疗护理费用，如果加上医疗护理费用，你至少需要为未来养老存款“两个亿”！！

◎投资养老会碰上中国经济系统性风险

存款养老远远跟不上通货膨胀，也许就有不少人希望通过投资理财跑赢通货膨胀。比如投资股票、债券、基金、理财产品（是股票、债券、基金等的投资组合）等。现在中国城市化工业化正在进行之中，劳动力还没有开始大规模减少，这些投资目前一般都没有多大问题。但问题是未来，由于超低生育率导致未来新进入劳动的和最富消费活力的年轻人口迅速减少，而2025年左右中国城市化工业化又基本完成，到时候中国经济将面临大衰退。

按照2010年人口普查资料，从生产供给角度看，2020年中国20-24岁新进入就业的年轻劳动人口将比2010年减少41%，中国经济正在失去新生动力。随之，从消费需求角度看，2025年中国25-29岁消费旺盛的年轻人口比2015年减少41%，崩溃！这样快速的市场萎缩，任何产业也难逃大危机。比如房地产，将彻底崩溃。像汽车等大多数产业，将面临非常严重的产能过剩危机，要么以强劲的出口来弥补内需不足，要么由此萎缩不振且倒掉一大批，许多投资都将打水漂！

而且股票等投资，由于股票对经济的反应过度夸大，其投资损失远比直接投资损失大。如日本，现在日经指数仅为1989年最高点的1/4，也就是说1989年投资股市养老现在就损失了3/4！实际上，这还没有扣除通货膨胀，如果扣除的话损失会更高。由于中国老龄化、年轻人口迅速减少和经济低迷是整体性的，很少有人能逃脱未来投资的系统性风险，所以投资养老也不保险！

◎中国以房养老——世界最坑人！！说以房养老的，大概多是房地产相关专家和任志强等房地产商。2011年中国城市化率达到51.3%，预计2025年达到65%，而日本目前城市化为66.8%，可以说2025年中国城市化将基本完成。城市化，就是农村人变成城市人，但实际上一般是农村年轻人变成城市人。由于超低生育率，目前中国年轻人口在快速减少，中国总人口也将在2018年左右开始减少，所以2025年后中国城市人口难以再扩张，住房数量基本上不需要再增加。

到2025年，中国已经是重老龄化社会，因为农村养老成本低，为了降低养老压力，很可能政府会鼓励50年代60年代出生的来自农村的人回农村养老，一些老农民工也主动会回乡养老，所以到2025年中国城市化将停滞。加之中国人口已经负增长且城市421家庭的老一代开始步入死亡，其后不久城市人口就会负增长！

由于2025年城市化已经完成，有买房需求的是结婚的年轻人口，但2025年中国25-29岁年轻人口比2015年减少41%，这将是中国房地产的最大噩梦！而且，由于开始于2010年的大规模保障房计划，未来许多年轻夫妇未必是买商品房，或住廉租房，或购买经济适用房。而近几年的房地产需求，有很大比例是投机需求。所以到2025年，商品房需求可能比现在要下降50%以上或比此更高的多。

到2025年左右，1950年代出生的人，寿命已经达75岁或以上，部分将死亡，剩下的大多数或进养老院或社区集体养老或跟子女在一起由子女照顾，以实现规模养老应对严重的老龄化危机，这必然腾出大量房子出售。而且，由于独生子女政策，两个年轻人一结婚，两个家庭就变成一个家庭，或很可能就会腾出一套房子，比如没有子女照顾的一方父母很可能和子女搬在一块住，或一方父母死亡，或仅剩一个老人太孤单就和新婚家庭生活在一起。

综合看来，2025年或2020年左右中国房地产将彻底暴跌，永远再也爬不起来。如果投机者在2015年之前不把房子卖掉，就做好“割肉”的准备；如果投机者在2020年之前不把房子卖掉，那就做好“跳楼”的准备！相信任志强还是相信牛刀或刘忠良，自己看着办！

现在中国现在房价处于高价位阶段或泡沫时期，当到我们老的时候却变成了大危机或危机过后的低迷阶段，这怎么可能让房子养你呢？是价格大跌还是卖不掉，还说不清楚呢。恐怕许多人只能是白白养了房子几十年——即为存钱买房子而节俭了几十年，或分期付款购房当了几十年房奴，未来却因房价大跌而损失严重，没让房子养自己，自己却倒贴房地产商或投机客！

◎商业养老保险——或给破产的保险公司打工！

商业养老保险其实是强制储蓄加基金化的养老模式，个人通过缴纳商业养老保险金强制自己为养老存钱，然后保险公司拿这些钱进行投资运作，到你老时，再按交费金额、预定利率、领取时间和领取年限，再从一定的年龄开始领取养老金或一次性全部提走。商业养老保险分两种基本类型：传统型和分红型。传统型养老保险的预定利率是确定的，一般在2.0%-2.4%。分红型养老保险保底利率略低于传统型养老保险预定利率，一般为1.5%-2.0%，外加每年不确定的红利获得。商业保险公司拿投保人的钱进行投资运作，但给被保险人的利率连定期存款利率都不如。而且这样的利率，在中国远远无法抵消通货膨胀。

到未来，随着婴儿潮人口步入退休年龄，保险公司开始大规模支付养老金，同时保险公司的投资运作又碰上了超低生育率、重老龄化和年轻人口快速减少导致的经济大危机，许多保险公司将面临破产而濒临破产。比如1997年至2001年，日本先后倒闭了七家寿险公司。

商业养老保险，投资收益或多余投资收益是保险公司的，通货膨胀的风险和投资失败风险及保险公司破产风险由被保人承担，够坑人的。如美国401k计划下的养老金，在2008年金融危机中受创，大幅缩水。

实际上，利率市场化之后（存款利率随通货膨胀变动），如果通货膨胀率稍高，且未来银行倒闭较少或倒闭也有国家的存款保险存在，商业养老保险还不如定期存款养老。而存钱养老，如上分析，或许你需要有几千万或“两个亿”的存款。

◎社会养老毁掉中国人、中华民族和中国未来！

目前中国社会养老保险是“社会统筹”和“个人账户”结合的模式。个人缴纳工资的8%，进入个人账户；单位承担工资的20%，进入社会统筹账户。社会统筹账户是“现收现付”，用于支付已退休人员的养老金；个人账户实行的是长期封闭积累、产权个人所有的“完全积累”制，原则上不能调剂借用。

由于持续的通货膨胀，养老金中的个人账户恐怕只会持续的缩水（相对于食品和服务价格更是缩水严重），到未来养老时可以忽略不计。由于个人账户相对严重缩水，未来社会统筹账户是社会养老保险绝对主体，也即中国社会养老保险基本上为“现收现付”。实际上现在就已经如此。由于目前仅靠统筹账户不足以支撑现在的养老金发放，多数地区普遍挪用个人账户的资金，个人账户仅仅是记在账面上，是个“空账”，近年来这个“空账”以15%的速度增加，截至2011年已经达到2.23万亿。

中国社科院编撰的《中国养老金发展报告2011》显示，从1997年起，各级财政对养老保险累计补贴金额达1.2526万亿元，若没有财政补贴养老金就早已出现支付缺口。中国社科院财贸所学者高培勇和汪德华预计，如果不能及时调整政策，到2050年，中国养老金缺口累积将达到该年GDP的95%。

一切商品服务是劳动人口创造的，社会养老保险制度，基本上就等于向现在的劳动人口征收为老年人提供养老金的“养老税”。但问题是，由于强制计划生育、一胎政策等因素导致的超低生育率，未来提供“养老税”的人口与老年人之比将大幅降低。2010年第六次全国人口普查显示，65岁及以上人口为1.19亿，15～64岁劳动年龄人口为9.98亿。也就是说，现在是8.4个劳动年龄人口对应1个65岁及以上的老人。而到2035年，将是3个劳动年龄人口对应1个65岁及以上的老人，这和目前世界上老龄化最严重的日本水平相当。但不幸的是，中国相对还比较穷，超低生育率注定让未来中国又穷又老，社会养老保险难以为继且必将是低水平的。即便有这个社会养老，未来中国老人生活也将很凄惨，相对世界其他国家来说几乎是最不幸的。

社会养老存在两个重大问题：一是不公平，二是不可持续发展性。未来的劳动人口，也即现在的孩子，是生孩子的家庭尤其是多生孩子的家庭培养的。而不生孩子和少生孩子的人，由于不生孩子或少生孩子占用工作时间少，未来反而领取更多养老金。父母支付了培养孩子的绝大部分直接成本和近乎100%的时间精力成本及机会成本，凭什么让不生孩子或少生孩子的人无偿使用多生孩子的父母所培养的未来劳动者——养老资源（或称养老投资成果）？社会养老就是将生孩子或多生孩子父母所创造的养老资源，无偿的被社会使用，或者说被社会均分，且生孩子或多生孩子的父母因为生孩子影响了工作和储蓄投资，反而获得的社会养老资金更少，这是天大的不公平！

正是社会养老存在巨大不公平，投资孩子的养老成果被社会无偿使用，就像农民花费很大人力物力财力种了许多粮食，但粮食却被大家分了，且农民分的份额更少，那农民还有多少种粮食的积极性呢？所以社会养老必然将中国的超低生育率继续维持下去，甚至进一步降低，让未来中国和中国人在超低生育率超级老龄化的恶性循环中难以自拔，社会压力巨大，民族和国家快速萎缩！可以说，社会养老或将有可能灭掉中华和民族！不废除社会养老，中国人、中华民族和中国未来就没有希望！

2000年人口普查显示中国总和生育率仅为1.22，2010年人口普查显示中国总和生育率仅为1.18。按照1.2的总和生育率计算，未来中国人口每过一代（约30年）减少45%，三代（约90年）减少83%，五代（约150年）减少95%，十代（约300年）减少99.75%，也即300年后不足400万人。人口专家原新按1.3的总和生育率和百岁人口寿命计算，到2300年中国也仅剩下2800万人。

◎独生子女父母——或是最悲惨老人

在重老龄化之下，不仅面临养老资金危机问题，独生子女父母的老年照料护理问题也非常严重。对421家庭来说，最坏的情况是未来一个孩子要养6个老人，这对独生子女来说压力是非常沉重的，对老人来说也不能指望有孩子的太多照顾，因为独生子女也要工作养活自己和家庭，哪里有时间和精力照顾好那么多老人？

“全国城乡失能老年人状况研究”显示，2010年末全国城乡部分失能和完全失能老年人约有3300万，其中完全失能老年人1080万，占在家庭居住老人口的6.4%；预计到2015年，我国部分失能和完全失能老年人将达4000万人，其中完全失能老年人口将超过1200万人。对于失能老人，由于护理难道大、风险高，目前大多数养老院不愿接收，被迫只能依赖家庭养老。全国老龄工作委员会办公室副主任吴玉韶说，失能老人的照料护理已成为非常急迫的问题，现在失能老人护理大部分还是靠家庭解决，而随着独生子女的父母进入老年空巢，靠独生子女解决失能老人护理问题越来越难。

到2010年中国已经有2.18亿独生子女，也同时意味着中国有2.18亿的独生子女家庭和4.36亿的独生子女父母。2010年人口普查统计中国有1.188亿65岁以上的老人，3300万失能老人占其27.77%，1080万完全失能老人占其9.09%。把这两个数据结合起来考虑，这就意味着未来中国将有1.21亿的失能独生子女父母，其中完全失能3693万。随着生育控制的继续实施和老年人口年龄的增长，这个数据还会增加。如果不及时转变人口政策，预计未来中国将至少有1.5亿以上的失能独子女父母。独生子女家庭何堪重负？

有关专家推算，1975～2010年出生的2.18亿独生子女中，有超过1000万会在25岁之前死亡。这意味着有2000万名独生子女父母，在中老年时期失去唯一的子嗣，成为孤立无助的失独（失去独生子女）老人。“老年丧子”，碰上人生三大悲剧之一，谁来照顾他们？按照上述人口比例计算，未来这2000万丧失独生子女的父母中，又将有555万是失能老人。失去独子女又失能，他们怎么面对未来的生活？

现在中国老龄化还不是太重，如果现在失能了，或者失独了，这个社会还能承受得起，养老院或许还能收容得起。当然，就是目前情况，虽然劳动力相对还比较便宜，养老院也是非常不愿意接收失能老人，因为这给养老院造成的照料护理压力太大了。

等到未来，那就惨了，独生子女父母进入老年，家庭养老压力太大，独子女照顾不过来那么多老人，被迫推给养老院。由于年轻人口迅速减少，劳动力匮乏且昂贵，养老院面临极其庞大的老人，压力十分沉重。由于年轻人口迅速减少，导致中国未富先老，经济发展不振，财政不堪重负，对养老院的补助肯定不能像今天这样相对宽裕。这时候，相对于庞大的养老院需求，养老院的养老能力十分窘迫，不仅进养老院难，且养老院更不愿接收失能老人。想想这些，那些失独又失能的老人未来怎么生活？

中国持续的超低生育率，未来必然要大力鼓励生育，否则就会面临民族的大衰落。既然要鼓励生育，就要奖励多生孩子，也即对多生孩子的父母优待。对中国绝大多数独生子女父母来说，等到他们老时，正好又碰到中国开始相反的生育政策——鼓励生育。这时，政府不可能还继续奖励独生子女父母，至少是那几十元奖励在未来缩水的一文不值，同时又会给多生孩子的父母远远多于此的奖励。因此，独生子女父母们，别指望计生委的承诺，到时候这个部门都被撤销了，你找谁兑现承诺呢？？

独生子女父母们，如果你们当中还有机会能生第二个的，赶紧生吧。或一起要求停止强制计划生育和一胎政策，然后政策放开后尽快生孩子。否则，如果这唯一的孩子不幸去世，自己后半辈子就没有依靠的亲人了。即便孩子健康存在，但给这唯一的孩子造成的养老压力也太大，应该至少给他/她生个弟弟或妹妹分担负担，将来他/她们也能相互照应，这是给独生子女最好的礼物。◎公务员别梦想养老高枕无忧

那些不交养老金却享受很好养老待遇的公务员们，你们也别高枕无忧，不出15年，随着民主公平的发展和人民权利意识的觉醒，你们的养老特权将统统废除！随着重老龄化的到了，想像现在的退休公务员一样获得相对于社会工资水平的较高养老金，那是不可能了！与其挣扎维持养老特权，不如全国人民走出一条更有可持续发展的养老之路。就像只有民主法治，每个人的基本权利才能得到保障一样。谁越想维持养老特权，最后包括他们在内的养老体系会更惨！更不幸的是，自1980年的计划生育《公开信》以来，大多数干部、公务员，尤其是城市的，基本上只有一个孩子。这就导致，大多数干部、公务员是421家庭。一旦这唯一的孩子死去，照样他们也会失去唯一的依靠和唯一的后代亲人。由于421家庭养老资金和照顾负担沉重，特别是照顾压力大，未来这些老公务员将有很多被送往养老院，且也没有现在退休公务员的优惠待遇。

现在公务员退休，养老金高，劳动力还算比较便宜，养老院还不是非常的拥挤，在养老院能得到差不多或比较好的照顾。但是未来，公务员养老特权废除，优厚待遇不再，养老院接受老人太多，劳动力又很贵，你们还能高枕无忧的养老吗？

受计划生育限制最大的是公务员，所以为了你们的生育权利，为了你们的未来和孩子的未来，你们应坚决与计生部门中的顽固计生利益集团分子划清界限，坚决反击他们损害人民利益、损害民族和国家未来的行为，共同努力打败计生委正在坚持的强制计划生育和一胎政策。打败计生委既得利益集团后，自己能多生一个就多生一个，未来自己有了更多保障，子女压力减轻也不再孤单。即便是不能生了，但其他同胞多生一两个孩子，未来社会老龄化轻，经济社会发展更好，更多的年轻人可以照顾老人，你们也将是受益很大的。

而计划生育部门的公务员们，你们也要有良心有理性有爱国心，不能让自己的部门利益绑架人民未来、国家未来和民族未来。未来重老龄化社会之痛苦，你们一个也跑不掉，除非现在你们已经或即将拿着巨额“社会抚养费”跑到国外。你们坚持强制计划生育和一胎政策，别人只能生一个，你们也只能生一个。你能保障你这唯一的孩子不会不幸死亡？即便你唯一的孩子是健康存在的，但你们大多数人，为了计划生育以身示范，你们大多是421家庭，子女养老和照顾你们的负担沉重，你们的日子会好过？

再者说来，你们以前通过强制计划生育和一胎政策与人民和民族国家利益为敌，如果再顽固不化而不是改邪归正，你们不怕遭报复？比如未来全国人民或可能投票决定大幅降低你们中顽固不化者的养老待遇。如果你们改邪归正主动要求停止强制计划生育和一胎政策，你们中还可以生孩子的可以再生孩子，你们和你们孩子的未来更轻松。即便自己不能生，其他同胞多生了，未来老龄化相对降低，你们也会因此受惠。否则，作恶者将自受其恶之害！

◎养孩子养老是根本出路，停止社会养老就是拯救未来 没有工作人口的劳动，货币就无法购买商品和服务，老人手中的钱就是废纸。无论是任何养老方式，无论它是以怎样的形式出现，归根结底都是工作人口养活不工作人口、年轻人养活老人。而未来的劳动人口，只能是现在的孩子。如果整个国家整个社会都没有孩子，就不会有人给老人养老，所有的货币只不过是一堆废纸，一切养老方式也都无法存在。

一些中国人对未来养老乐观的最大依据，就是中国经济的快速发展和所谓养老制度的完善。在这些人看来，未来经济发展了，养老制度健全了，养老问题就自动解决了。按此说法，美国欧洲日本都应该养老问题更轻，因为他们经济发达且养老制度健全。但现实却相反，那些经济不发达、养老制度不健全但生育率高人口结构年轻的国家养老压力最轻。

人的需要随着经济的发展而逐步提高，老人也一样。特别是，人均寿命随经济发展而提高，人均医疗护理费用又随人口年龄提升而递增。而且中国人又是一个容易长寿的民族，经济社会发展所导致的寿命延长很快。其最终结果是，经济发展不能够降低养老压力，反而很可能因为经济发展导致寿命延长和寿命延长所导致的医疗护理费用加速提高而最终导致养老压力升高。就像经济发展反而感到养孩子越来越难一样，经济发展的实际结果是养孩子的能力大幅降低，甚至养孩子还因此成为年轻人的“奢侈品”。经济发展未必能降低养老压力，从中国城乡养老压力差别、发达国家与发展中国家养老压力差别、发达国家现在与过去的养老压力差别来看，经济发展反而提高养老压力。所以，说经济发展养老问题就自动解决，是自欺欺人。

养老制度只是个壳子，养老归根结底是工作的劳动人口养不工作的老年人口，而不是养老制度在养老人。养老制度的实质是怎样分配社会资源给老人养老，是分配社会资源而非创造社会资源。养老制度的完善，有利于更好的分配社会资源给老人，从而让老人的养老处境相对更好一些。由于中国是未富先老，巧妇难为无米之炊，所以完善养老制度只能是小幅度改善养老问题，而无法从根本上解决养老问题。

养老问题从本质上说是人口结构问题，实质就是老人比重大，社会的养老负担因此过重。决定人口结构的是生育率、人均寿命和移民。人均寿命无法控制，移民对人口大国来说作用是微乎其微，所以决定未来中国人口结构的就是中国生育率的高低。因此，长期解决中国未来养老问题的根本出路在于提高中国的生育率，也即鼓励多生孩子。

但由于社会养老的存在，养孩子成了大家养老的“公共产品”，但成本却是父母的。这就会产生“公地的悲剧”——多数人都不想多生孩子，却又想通过社会化养老的方式无偿使用别人养孩子创造的养老收益，必然使生育率处于很低或超低的水平。如果持续的社会化养老，必然持续的超低生育率，这就会使未来社会继续重老龄化，民族和国家因此而大衰落。因此要养老可持续发展，要使民族、国家、社会获得持久的可持续发展，必须停止社会化养老。

◎防老人利益集团绑架中国，废除社会养老势在必行 由于持续低生育率和超低生育率，目前中国已经开始形成“倒金字塔人口结构”——中老年人口比重大，少年儿童比重低。随着超低生育率的持续和寿命的延长，中老年人将占据人口的大多数。同时，由于少年儿童没有选票，加上年轻人投票率低，掌握社会多数权力和财富的老人，很可能将再用选票绑架民族和国家的未来。据日本选举管理委员会的统计数字显示，在2007年参议院选举中，20～25岁年轻人的投票率仅为33%，而65～70岁选民的投票率则高达78%。在重老龄化社会，养老人的年轻人与被养老的或即将被养老的中老年人，有着巨大的利益冲突——年轻人想降低压力，中老年人想更好的老年生活质量。如果真正的大力鼓励生育，就需要把更多资源奖励给年轻人让他们多生孩子，同时用于养老的资源必然降低；真正要扭转超低生育率，就必须废除或大幅更改社会化养老方式，将养老与生孩子挂钩，但中老年人很难同意这样养老方式的改变——他们在前期缴纳养老金养了以前的老人，等到他们老时或不久后老时，他们同意更改养老方式吗？

在目前重老龄化的日本，已经形成强大的老人利益集团，对年轻人有利或对未来有利但对老年群体不利的改革很难通过，逆转低生育率的有效方式——分配更多资源给年轻人生孩子（目前还远远不够）和将养老与养孩子彻底挂钩——与老人利益集团存在严重利益冲突。老人利益集团已经绑架了日本。打败日本不需要动用军队，日本老人就可以通过老人利益集团把日本未来绝掉！

在中国，更加危险的是那些遵守或被迫遵守一胎政策的人，他们仅生一个大幅加剧未来重老龄化，让中国人口结构变成更加危险的“倒金字塔”结构，同时加剧未来中国形成老人利益集团。而且在这个老人利益集团中，由于他们只生了一个孩子，可能更希望少给多生孩子的人优惠，也可能更反对将养老与养孩子数量挂钩，而且他们掌握更多权力和财富，更可能变成坚定有力的老人利益集团。当然，我不是要批评他们，而是说已经存在（如加剧老龄化）和将可能变成的事实，这是无法否定的（这也让我发现，要实现人民的民族的国家的整体长期利益最大化，可能要得罪很多人，或被很多人骂，甚至可能受到威胁，而且是来自上下层的都有。这世界不会是十全十美的，上帝也办不到，所以这世界容不下造福人类最大化的上帝，所以上帝待在天上了，可惜人类又求上帝下来显灵——悲剧！）。

在重老龄化社会中，中老年人政治实力太强大，民主社会很难走出这个困境。中国的民主即将加速推进，在民主化之前必须先废除社会化养老，或者至少要赶走重老龄化之前（2025年之前）彻底改变养老制度，否则就是等着未来老人利益集团绑架民族和国家的未来！那时中华民族将几乎等于没有再被挽救的机会！

民主是个好制度，但一旦现在主流模式的民主制度陷入人口不可持续发展的死结，民主就有陷于民族不可持续发展的危险（但专制也未必能够解决人口可持续发展）。民主必须改良，比如，年轻人投票率低，能否按年龄比例分配选票？社会化养老绑架未来，能否先废除社会化养老？少年儿童没有选票，有没有制度保障少年儿童利益在政治上的话语权？如果陷入重老龄化社会，如何免于老人利益集团绑架政府？如果公民利益分配格局陷入不可持续发展的死结，有没有一个大家事先选定超越立法机构和政府机构的“上帝”站出来选择一个可持续的利益分配方案？

但这样的好民主制度，离目前人类还比较远。等到有了，中华民族或许已经被老人利益集团绑架很久而损失惨重。所以，未来中华民族的未来，为了中国长期的兴盛，未来人民持久的幸福，必须在中国民主化之前废除或彻底改革社会化养老方式，否则中华民族极有可能经历一次大沦落，也从此一蹶不振！

◎鼓励生育刻不容缓——要收税养老人就要先收税养孩子

在现在社会，养孩子的成本尤其是时间成本基本上是父母个人的，但孩子的收益，却是全社会的。比如，现在养的孩子，长大成为劳动者和消费者，国家获取了税收，企业获取了利润，投资因此获取了收益，各种养老方式得以存在。如果没有人养孩子，这一切都无法存在。养孩子，就是养活国家和社会的未来，就是支撑未来一切财富的存在和一切养老方式的存在。养孩子在现在社会具有极大极大的正外部性，其社会利益远远高于父母获得的那点收益。获取绝大多数养孩子收益的社会，却支付了极小部分的养孩子成本；支付了绝大部分成本的父母，却获得了养孩子总收益的极小一部分。而且，父母无法阻止养孩子的巨大正外部性收益流出，也难以向社会要求补偿其人力资源投资成本（养孩子）。如果按照“谁收益谁支付成本”的原则，全社会应该支付养孩子的绝大部分成本，否则就是对父母的不公平。

所有的老人，都是工作人口养活的，而工作人口都是孩子变成的，因此社会所有老人都是养孩子的父母的孩子养的。而 “超生罚款”，也即所谓的“社会抚养费”，完全是颠倒黑白，违背基本的公平和正义。就像哪个农民种粮食越多，养的人口越多，就几倍惩罚农民，还强制结扎人流，还有公理可言吗？这是披着法律外衣的冠冕堂皇的强盗！

而支持强制计生和一胎政策的知识分子和社会公知，不是对人口问题极其愚昧无知，就是利益集团的一部分。比如支持现行计划生育政策的知识分子程恩富、李小平、田雪原、宋健，社会公知李银河，财经评论员叶檀，计生委的专家于学军等。建议阅读笔者的《中华民族五千年未有之困局》、《人口、制度、文化是民族和国家的三大支柱》、《继续限制生育或导致中国崩溃，鼓励生育是中国自救的唯一选择！》、《中国超低生育率十万火急，人口政策请勿再“穷折腾”！》、《致计生委主任的公开信》、《中国人口要彻底大崩溃》和《未来十年影响未来中国三百年（这篇文章中有我的手机、QQ、电子邮箱等联系方式）》等文章，摆脱几十年来计划生育单方宣传教育引导的谬误，认识中华民族新的千年危机。如前所述，社会化养老等于是向工作人口无偿征收“养老税”，即向这一代征收“养老税”养上一代老人，再向下一代人口征收“养老税”给这代人养老，每代人都是上代人养老的“公共产品”，而不管上一代人每位老人养了几个孩子或有没有养孩子，反正过去的孩子、现在的工作人口都是所有老人养老的“公共产品”。问题是，谁来养孩子？谁支付养孩子成本？养孩子收益被社会当做公共产品使用谁还愿养孩子或多养孩子？ 如果非要社会化养老，既然养孩子的成果被社会化，那养孩子的成本也必须社会化——要社会化养老，就要先社会化养孩子；要征“养老税”给老人养老，就要先征“人力资源投资税”来补贴养孩子。社会化养老也相当于国家化养老人，既然如此，那就先国家化养孩子。否则，别谈社会化养老，否则就会陷入不可持续发展，养老也就成了无源之水。

既然社会必须先养孩子才能可持续的养老人，既然社会化养老不可避免，那这种社会化养老就必须相当于养孩子养老集合化——即大家都养孩子防老，但养孩子的数量不同，每个孩子未必健康存在，为保险起见，共同养孩子共同防老，同时根据投入和贡献分配养孩子的最终所有成果，尤其是养老资源培育的成果。

其具体方式是，首先，国家收税（也可以是名义税收很多，但对多生孩子的人减免）支付绝大部分养孩子成本或全部货币成本加部分时间成本（时间成本还主要是父母承担，建议补贴这个成本），实现社会化养孩子。然后，跟现在差不多，继续征收养老金，然后发放给老人。但养老金发放，要根据孩子数量、以前养老金缴纳情况、孩子缴纳养老金和纳税情况来共同决定。比如，孩子数量权重是50%，激励多生孩子；以前养老金缴纳情况权重是30%，激励缴纳养老金；孩子养老金缴纳和纳税情况权重占20%，监督子女缴纳养老金和纳税，同时也让父母注意提高孩子质量（比如可以认为其孩子纳税多就质量高，但这个标准很欠缺）。

如果中国要实现养老可持续发展，如果中华民族要持续兴旺发达，如果希望中国的经济社会民族国家获得可持续的健康发展，社会化养孩子和养老与养孩子完全挂钩就是必然选择。否则，养孩子成果作为公共产品而私人支付养孩子成本，必然导致人口再生产的“公地悲剧”——没有人愿意多养孩子甚至不想要孩子，结果经济社会民族国家都失去可持续发展，中华民族陷入大沦落。对目前中国来说，鼓励生育和补贴养孩子迫在眉睫，停止目前社会化养老和将养老与养孩子完全挂钩刻不容缓！此乃影响甚至就决定未来中华民族千年命运！望已经觉醒者齐努力、共呼吁！

第五篇：房地产最实战说辞

说辞总结

1、房地产销售属于大宗商品销售，客户的来访都是有一定的针对性与目的性，客户有需求才会来售楼部了解房源信息，主要区别于下定的周期长与短。

2、作为滨湖壹号的销售员面对每位来访客户一定要热情接待，详细介绍产品信息，把服务做到位。生意不成，情义在。

3、其实很多时候，客户并不是为公司的产品买单，而是为各位销售员的服务买单。公司的产品再好，各位销售员消极的态度，再好的产品，也会被客户懈怠。

4、客户来访，一定要面带微笑，表示你的热情，认真介绍产品，客户感兴趣，主动提出带客户去看工地，仅仅在售楼部天方夜谭是很难成单的，客户往往是对实物感兴趣，而且带客户去看工地，线路一定要特别，不要嫌麻烦，路过有吸引客户的景观、配套之处。

5、在每位来访的客户中，都有购房的需求，并不是客户不能接受高价格房源，而是各位销售员没有把该客户列入准客户名单中，面对刚需群体，一定要把总价分开化，缩小成多个小单元体，变成客户容易接受的个体，过大的价格会把客户吓走。

6、在带客户看房的过程中，最好不要全部聊房子的内容，各位都是有家庭和教育小孩的经验，可以从这方面切入话题，家长一般都会感兴趣，当然了，到小区的景观之处，也不要忘记介绍，如果你们聊的差不多了，房子的事情也只是瞬间的。

7、如果老客户来访，手中的事情再忙，也要安排好老客户，打招呼、热情招待，哪怕坐下来闲聊下，临走之前送点小礼品，要知道老客户可以不断的给你带来新客户，是我们最好的客源。

8、在介绍产品信息的时候，内容一定要真实可靠，不能欺骗客户。老老实实做业务是做不好的（自己体味）。

9、在看房路线上，一定不要问客户要不要到小区的×××处看看之类的话题，客户一般都听说过楼盘的特别景观，没有吸引他的亮点，客户也不会来访，作为销售员的你直接带客户去看就可以，你如果想征求客户的同意，客户嫌麻烦，一般都会拒绝，直接叫你带他去看房。你直接带他去感受到现场的震撼，往往比他听到的更加有效果，如果客户在和其他小区做比较的时候，也很容易记住本小区，也是作为你引导客户的理由，如果客户责备你，你马上表示歉意，面带微笑的说我们马上去看房。

10、作为一名房地产销售员，首先具备对语言的组织能力，聪明与业绩不一定成正比，但是一定要相信勤劳与业绩有很大的关系。

11、作为来访的客户，进售楼部前都会把要问的问题想好，而且是提防着你来的，作为销售员的你一定要主动介绍，打乱客户的思维，化被动为主动，如果一问一答，场面非常的机械，也会让客户感觉到你的不屑，你对产品的仔细介绍，会让客户觉得你的专业，对你产生敬佩，把防备变成友好，任何一个客户不会傻到把一辈子的心血抛在一个不懂房产、对工作不付责任的销售员手中。

12、客户来访，一般都会先问价格，作为销售员的你不要把最高价格、以及均价告诉客户，客户会吓跑，而是报最近的活动房源，或者底层的房源价格，把客户留下来，慢慢引导，如果你努力了，客户还是留不住，那是客户质量问题。

13、新来访的客户，从外面跨入售楼部是需要很大的勇气的，在外面他心情坦然，跨入售楼部后，被现场的豪华装修震撼，此时他的头脑是一片空白，紧张，作为销售员的你一定要面带微笑，热情，化解尴尬场面。在介绍沙盘的时候，一定要结合实际，把你的说辞组织的有震撼力，给客户描绘一个很适合居住环境，为客户造梦。

14、介绍沙盘结束，一定要主动要求客户坐到洽谈桌，了解他的需求类型，从交谈中找到客户感兴趣的话题，建立彼此的信任关系。

15、运用好自己的道具，在自我介绍的时候告诉客户你是组长××，高级置业顾问××，本月的销售冠军××，学会给自己的身份镀金，你的职位越高、业绩越好，客户会认为你肯定有你的特别之处，越有发言权、越有责任心。越容易赢的客户对你的信任。

16、先生/女士，跟您说，我可能不是公司的好员工，但是我认为我绝对是客户眼中的好员工，给客户最大的优惠（面带微笑给客户说）。赢得客户的信赖

17、客户在交谈中，很喜欢拿其他楼盘相比较，作为销售员的你，一定不要第一时间否定客户的观点，而是把本项目的卖点举例出来让客户去发现，而且你要采用讲故事的方式给客户解释（对竞品楼盘了解），客户来买房他的意向是可以改变的，只是他在寻找，让他冲动一刻的销售员。

18、如果客户在聊到一个感兴趣的话题，或者提出自己的观点的情况下，只要不违背道德或者自己的信誉、损害公司利益的情况下，对于正确的观点表示赞许或者向您学习，对错误的观点不要反对，你认真听取就可以或者适当给出自己的观点、评价，给足客户荣耀感。做销售不是做辩论，你辩论赢了，客户马上就跑了。

19、学会做一个聆听者，客户在发表自己的看法的时候一定要认真听，不要在中途打断客户的观点，表示对他的尊重，你点头或者赞许就可以。

20、作为销售员的你，在接待客户的过程中说辞的前后要一致，客户记性很好的，你每天要接待很多客户，容易忘记，但是客户认可你就会记住你的每句话，怕你骗他钱，尤其是折扣，你一定要登记在笔记本上。

21、老客户来访，你坐在前台，老客户叫出你的姓名，但是你忘记客户的姓名，此刻的你不要懵懵懂懂还站在那里回忆，或者主动问客户的姓名，你会在客户的心中大打折扣，记不住客户的业务员不是好业务员，你马上站起来，面带微笑的说：“哇，好久不见，变化大哦，快到那边坐，然后引导客户到洽谈桌前坐下，主动给客户倒水，借此时机去翻阅自己的来访本，或者问同事，实在问不到，在交谈中得知。

22、在交谈的过程中、客户老是揪着一个问题不放，作为销售员的你，一定要灵活的转换话题，不要让一个话题阻碍你的成交。

23、客户如果问你从事房地产多长时间，作为新手的你，最好把从业时间说长，2年、3年，时间越长，经验越丰富，业务越熟悉，客户买的越放心。

24、在销售过程中，与客户谈判的时候不要过于的迁就对方、或者很快做出让步，要不然客户觉得你很好欺负，谈价格的时候你就非常的被动。

25、所有的价格、优惠不要在电话中或者短信中详谈，一定要约客户到售楼部现场来，虽然电话和短信是成交的开始，但是最终的成交还是在售楼部。

26、销售员在销售过程中不要轻易的给客户承诺（产品质量、银行按揭、庭院大小等方面）、口头的、书面的，更不要私自盖公司的公章，告诉客户公司在这方面处理得非常的好，让客户放心，然后给客户举例子，硬是要承诺，一定要经公司领导同意后，方可实施，要不然事情发生后要承担的后果很严重。

27、销售员对客户换房、余款、退房等问题处理上，一定不要口头承诺，要客户亲自手写承诺书，并且按上手印，不要嫌麻烦，在利益得冲突上，客户很容易耍赖，等事情发生后有据可依。

28、给客户优惠的时候，告诉客户这个折扣是最优惠的，之前售楼部都没有这么优惠过，这是动用我的私人关系给您争取的优惠，让客户感觉你在帮助他、这个折扣是唯一的，折扣来的不容易。如果客户客户定房后，还握手感谢你，或者还给你源源不断的给你介绍客户，你就成功了。

29、洽谈客户结束，一定要主动送客户出门，并挥手道别，介绍项目或者洽谈客户每个销售员都会做，但是服务并不一定每位销售员都可以做好。30、答应客户的事情，一定要记在心上马上去落实，办好了马上给客户答复，哪怕是小问题，客户会非常感谢你的，如果没有办好，也要给客户答复。

31、遇到纠纷客户一定要主动承担，不要推卸责任，自己的客户自己处理，处理不成一定要如实汇报上级部门，不要拖延时间，要不然小错误也会量成大错。

32、在谈判的过程中，如果是老带新客户，老客户在做新客户的工作的时候，你认真听就可以，老客户说一句，比你好上百句。如果你做新客户的工作，主要从老客户那方面着手。例如，您看老客户都选择这里，然后又介绍您买，肯定是相信我们小区。

33、客户在等待你的时候，作为销售员的你一定要明确告诉客户需要等待多长时间，10分钟或者20分钟，如果超出等待时间，给客户道歉，告诉客户还需要等待具体时间马上就处理好，不要一味的让客户等待下去，会让客户失望，等到客户发脾气，后面处理问题都很棘手。

34、客户提出的要求，如果你做不到，或者不在你的能力范围内，你要委婉的拒绝，不要觉得不好意思，你回答去尝试下或者你去问问领导，客户就会觉得还有希望，或者公司其实可以做只是不愿意做。你拒绝，直接不给客户任何希望，他会自己去想办法。要处理的问题事情多，作为销售员的你会很累的。

35、客户在责备你，作为销售员的你不要用重语气去争执，不要低头、离开座位，更不要摔东西，你的过激处理方式只会把矛盾最大化。面对着客户，面带微笑，当然不要过于的让步，表明自己的立场与坚定，该强硬的时候还是要强硬。记着，微笑处理问题是最小化问题、解决问题的最佳方式。

36、客户向你反应公司、产品、其他的问题的时候，或者情绪比较激动的时候，你首先领客户到洽谈桌，倒茶，平缓客户的心情，认真听取，客户说的话不要立刻相信，判断其真实性，寻明事情的具体情况，了解客户的用意或者目的，再向领导汇报。因为客户有些事情自己也是听到的，自己也不确定、或者即兴说出来的，目的获取优惠或者利益。

37、客户越是对产品挑剔，客户其实是对产品越满意，也说明客户在私底下发心思在了解产品，只是想了解的更加具体点，因为毕竟要花钱、自己要住那么长时间，作为销售员的你，一定要成住气，耐心的给客户解读。

38、当客户在做决定的时候，经常会给自己的亲人或者朋友打电话，每个人的观点不一致，咨询的人多，会有碍客户做决定的时间，此刻的你，一定要主动帮客户做决定。例如先生/女士，这套房子您那么喜欢，就这套，麻烦您把身份证给我，我给您登记下。

39、在给客户推房源的时候，尽可能的给客户更少的选择面，一般最好是2个选择面，把客户需求的类型定位好，在带客户去看工地的时候，一定要明确到哪栋、哪层、哪套房源，不要带客户满工地跑。40、对于公司的产品无论好与坏，作为销售员的你一定自己先喜欢上，给客户介绍的时候只才有信心。不要依照自己的喜好或者观点销售，更不要把自己的观点强加给客户，客户在自己要付钱的时候都很理智的。

41、客户对自己喜欢的、已经做决定的房源，你表示赞许就可以，不要去改变客户的决定，选择多了，到最后你什么都得不到。

42、客户在对户型的面积大小、楼层、按揭方式、付款方式等方面比较犹豫，或者方式不正确时，作为销售员的你一定要凭你的工作经验给客户建议，告诉他这样选择、这样做好、或者更加实惠，客户会非常感谢你，而且在以后工作中也会非常信赖你，因为你在为他获取利益。结果必须征的客户的同意后才能确定，不能自己私自做决定。

43、如果公司有样板房，各位销售员一定要利用好这个销售道具，最好的销售方式是，先带客户去看毛坯房，然后再带客户去看样板房，这绝对是两个截然不同的效果，毛坯房只是一个框架、采光又不好，样板房有灯光效果，而且装修豪华、可以进行装修方法展示，非常有震撼力，对客户来说一个突然的转变，无非是最好的心灵鸡汤，不妨试一试。

44、带客户去看毛坯房的时候，不要让客户纠结一个问题不放，一套住宅肯定有他的优点，马上转移客户注意力，例如:赠送面积大、开间大、通风采光好、视野开阔、周正、布局合理。

45、下雨天、或者天气暗的情况下不要带意向强或者即将要定房的客户去看工地，毛坯房采光不好，尤其是中间户型和低楼层户型，很容易改变客户的主意。

即将要定房的客户，如果客户没有提出要看房，作为销售员的你，一定不要主动提出再次看房，在看房的过程中不可预料的因素很多，客户可能一下子有改变自己的决定。

46、客户准备做决定买房，作为销售员的你一定主动提出成交，然后向客户索要身份证快速、准确的填写好定单，马上带客户去财务缴定金。客户买房的冲动，做决定的时间很短暂的，如果你拖延时间，客户接到朋友、亲人、竞争对手的来电，可能突然改变想法。

47、当有意向的客户出门后，一定要记得给客户留名片，留下客户的电话号码，然后发条短信，客户在需要你的时候可以找到你的联系方式，客户的资料（户型、DM、价格预算）一定用文件袋袋好，客户看的楼盘肯定多，防止与其他楼盘的资料混合，而且资料袋上有LOGO，这点不要为公司节约，你发出去的都是广告。

48、当客户定房后，一定要主动送客户出门，说祝福的话语，然后发条祝福的短信。客户回家后小部分会后悔，周边的朋友或者亲人会说这说那的，客户就会担心房子买贵了、户型不好、位置不好，肯定会第一时间打电话给你，你一定要接电话，而且要安慰他，您买的房子是最优惠的、这个户型最畅销、这栋的位置很不错，您看剩下的房子没有了，如果你没有接到电话，一定要主动回电话。如果你不接电话、不回电话、挂电话、客户会整晚睡不好，第二天你处理问题将非常的棘手。

49、一般销售电梯房，最大的困点是公摊大，在和客户接触的初期，客户没有问到就不要提出，客户对公摊大的住宅抗性非常大，客户问到一定要如实说（在说的过程要明确电梯房高层、小高层的合理公摊数，小高层15%--18%，高层18%--22%），要不然你的合同会签不动，当客户对这套房子即将满意了，客户心情特别好的情况下，找准时机告诉他公摊的问题，只要他喜欢上了，这套房子的什么缺点都不是了。50、定单上的签约时间、违约金的计算一定要点出来告诉客户，如果你没有说，到时候真正出现问题了，解释已经不在可能。约定时间的说法：先生/女士，我们签约的时间是这样规定的，接近签约时间，我会给您打电话的，您一定要准时签约，我们公司的契约精神很强的。违约金：先生/女士，您对这套住宅非常满意，假如出现退房违约我们是要收取违约金的，退房当然这是不可能的，因为您对这套住宅非常满意了（面带微笑），让客户放松警惕。

51、当客户对自己选择的楼层感到犹豫时，作为置业顾问一定主动给客户提示，问客户是低层、中层、高层或是1到7楼、8到12楼、13到18楼。不要到定房的时候还没有确定楼层。

52、每位来访的客户，都要好好珍惜，认真接待，发放项目资料、名片，留电话号码，大家要知道，客户是看到广告或者其他信息来访的，公司要花费资金的，每位客户都是标有价格的。

53、交流是件很好的东西，如果有一天你还在支支吾吾和客户交流的时候，那说明你还是一名业务员；如果有一天你可以和业务员聊很多的时候，说明你做领导了。如果有一天你和领导聊的很开心，说明你已经成功了。