仓单若干问题探讨(房绍坤)范文

第一篇：仓单若干问题探讨(房绍坤)范文

仓单若干问题探讨

房绍坤 烟台大学 教授 上传时间:2007-10-27 关键词: 仓单/有价证券/物权效力

内容提要: 仓单是仓储合同中的一个重要问题，签发仓单是保管人的一项义务。基于仓单的重要性，各国法无不对仓单有所规定，但各国所采取的立法例有所不同，仓单内容亦不一致。仓单作为一种有价证券，具有特殊的性质和特有的物权效力。

根据我国《合同法》第385条的规定,在仓储合同中,存货人交付仓储物的,保管人应当给付仓单。仓储保管人签发仓单,既是其接收存货人交付仓储物的必要手续,也是其向存货人履行的一项合同义务。故在仓储合同中,仓单具有重要意义。本文试就仓单的几个问题作一探讨。

一、仓单的性质

仓单是指保管人在收到仓储物时向存货人签发的表示收到一定数量的仓储物的有价证券。关于仓单,主要有三种立法例。一是一单主义,即保管人只填发存入仓单,该仓单既可用以转让,也可用于出质。二是两单主义（又称为复单主义）,即同时填发两张仓单:一为存入仓单,用以提取货物,并可用于仓储物所有权的转让；另一为出质仓单,用以将仓储物出质,设定质权担保。三是并用主义,即依存货人的请求填发两单或一单。我国《合同法》第385条规定:“存货人交付仓储物的,保管人应当给付仓单。”可见,我国法采取一单主义。在我国仓单作为一种有价证券,具有如下主要性质: 第一,仓单是要式证券。要式证券是具备法定格式才能有效的证券,即法律对要式证券的格式有严格要求。各国法对仓单的记载事项均有所规定。我国《合同法》对仓单的格式和记载事项有严格规定,即仓单必须有保管人签字或盖章,并记载规定的事项。否则,仓单不能产生效力。第二,仓单是背书证券。背书证券是指可以通过背书方式加以转让的证券。根据我国《合同法》的规定,存货人或仓单持有人在仓单上背书并经保管人签字或盖章的,可以转让提取仓储物的权利。由于仓单可以背书转让,故仓单又是流通证券。第三,仓单是物权证券。物权证券是以物权为证券权利内容的证券。仓单是提取仓储物的凭证。存货人取得仓单后,即意味着取得了仓储物的所有权。仓单发生转移,仓储物的所有权也发生转移。从仓单代表仓储物的角度看,仓单又是物品证券。第四,仓单是文义证券。文义证券是指证券上的权利义务仅依证券上记载的文义而确定的证券。仓单所创设的权利义务是依仓单记载的文义予以确定的,不能以仓单记载以外的其他因素加以认定或变更。第五,仓单是记名证券。记名证券是在证券上记载权利人姓名或名称的证券。仓单可否为无记名证券,各国规定不一,学者们的看法也不一致。日本、意大利、俄罗斯等国都规定仓单是记名证券,而瑞士则规定仓单可以是无记名证券。从我国《合同法》的规定来看,仓单上应当载明存货人的名称或姓名和住所。第六,仓单为无因证券。无因证券是指证券权利的存在和行使不以作成证券的原因为要件,证券的效力与作成证券的原因完全分离的证券。仓单是否为要因证券,学者们的观点并不一致。有学者主张仓单为无因证券,其理由是,既然仓单为文义证券,就应当理解为无因证券为妥,因为文义证券不宜为要因证券。也有学者主张,仓单为要因证券,其理由是,仓单上的权利不因证券的发行行为而发生,为其存在须有为发行行为基础之原因关系。我国多数学者认为, 1 仓单为无因证券。在仓储合同中,保管人签发仓单后,仓单持有人对保管人即可行使权利,而对取得仓单的原因,不负证明责任。第七,仓单为自付证券。自付证券是指发行人自己给付的证券。根据《合同法》的规定,存货人交付仓储物的,保管人应当给付仓单。可见,仓单是由保管人填发并给付存货人的。同时,在仓单持有人请求交付仓储物时,也只能向保管人为之,由保管人向仓单持有人交付仓储物。仓单持有人请求保管人交付仓储物时,应当将仓单交还于保管人,故仓单又是缴还证券。

关于仓单的性质,还需要明确以下三个问题:第一,仓单与仓储合同的关系。有人认为,仓单是仓储合同的表现形式,因此,仓储合同为要式合同。没有签发仓单,仓储合同不成立（1）。我认为,仓单只是仓储合同的一种证明文件,仓单不能代替仓储合同。填发和给付仓单是仓储保管人的一项义务,保管人必须依法制作仓单。由于法律并未要求仓储合同当事人一定要订立书面合同,因此在当事人就仓储合同只有口头协议时,仓单可以作为当事人订有合同的证明。如果当事人事先并无仓储合同,也可以直接以仓单作为双方的书面合同。第二,仓单是否可以被分割？所谓仓单的分割,是指仓单持有人请求保管人将仓储物分割为数部分,并填发各该部分的仓单。关于仓单的分割,一些国家的法律持肯定态度。例如,《日本商法典》第601条规定:寄托证券及设质证券持有人可以请求仓库营业人将寄托物分割,并就其各部分交付原来的寄存证券及设质证券。前项所定关于寄托物分割及证券交付的费用,归证券持有人负担。《韩国商法典》第158条规定:仓单持有人可以请求仓储业者分割寄存物并交付对每一分割的仓单,对此所需的费用应由仓单持有人负担。我国《合同法》对仓单的分割没有规定。我认为,仓单持有人有权要求保管人分割仓单,以便于存货人对仓储物加以处分。在仓单分割时,仓单持有人应当将原仓单交还,以避免保管人给付货物。同时,由于仓单的分割是纯为仓单持有人的利益,因此,仓单分割的费用（包括分割货物的费用和填发新仓单的费用）应由仓单持有人负担。第三,若仓单发生灭失、被盗和遗失时,仓单持有人能否请求保管人重新签发仓单？对此,《日本民法典》第605条规定:仓单灭失后,仓单的持有人可以通过向保管人提供相当的担保,而请求保管人重新签发一份仓单。我国《合同法》对此没有规定,实践中一般是通过公示催告程序加以解决的。

二、仓单的内容仓单是提取仓储物的凭证,是一种要式和文义证券,因此,各国法对仓单的内容都有所规定。根据我国《合同法》第386条规定,保管人应当在仓单上签字或者盖章。同时,仓单要包括下列事项:（1）存货人的名称或者姓名和住所。仓单是记名证券,因此应当记载存货人的名称或姓名和住所。（2）仓储物的品种、数量、质量、包装、件数和标记。在仓单中,有关仓储物的有关事项必须记载,因为这些事项与当事人的权利义务直接相关。有关仓储物的事项包括仓储物的品种、数量、质量、包装、件数和标记等。这些事项应当记载准确、详细,以防止发生争议。（3）仓储物的损耗标准。仓储物在储存过程中,由于自然因素和货物本身的自然性质可能发生损耗,如干燥、风化、挥发等,这就不可避免地会造成仓储物数量上的减少。对此,在仓单中应当明确规定仓储物的损耗标准,以免在返还仓储物时发生纠纷。（4）储存场所。储存场所是存放仓储物的地方。仓单上应当明确载明储存场所,以便存货人或仓单持有人能够及时、准确地提取仓储物。同时,也便于确定债务的履行地点。（5）储存期间。储存期间是保管人为存货人储存货物的起止时间。储存时间在仓储合同中十分重要,它不仅是保管人履行保管义务的起止时间,也是存货人或仓单持有人提取仓储物的时间界限。因此,仓单上应当明确储存期间。（6）仓储费。仓储 2 费是保管人为存货人提供仓储保管服务而获得的报酬。仓储合同是有偿合同,仓单上应当载明仓储费的有关事项,如数额、支付方式、支付地点、支付时间等。（7）仓储物已经办理保险的,其保险金额、期间以及保险人的名称。如果存货人在交付仓储物时,已经就仓储物办理了财产保险,则应当将保险的有关情况告知保管人,由保管人在仓单上记载保险金额、保险期间以及保险公司的名称。（8）填发人、填发地点和填发时间。保管人在填发仓单时,应当将自己的名称或姓名以及填发仓单的地点和时间记载于仓单上,以便确定当事人的权利义务。

法律规定的仓单应记载事项是否均为绝对必要记载事项,即缺少其中的任何一项是否使仓单无效？对此问题,学者大有争论。日本旧时判例及部分学者认为,如果仓单缺少法定事项的任何一项,就足以使仓单无效。后来的判例和学说则认为,只要仓单记载了寄托物的个性及数量即为已足,其他事项的欠缺不影响对仓单的效力。判例认为,如果认为缺少法定事项中的任何一项记载事项,均使仓单无效的话,则不利于交易的安全。我国台湾地区有学者认为,除有关保管期间和有关寄托物保险的事项外,其他事项均为绝对必要记载事项,欠缺其一,仓单无效。这些事项包括寄托人的姓名及地址,保管之场所,受寄托物品的种类、品质、数量及其包皮之种类、个数及记号,保管费（2）。但也有学者认为,法律中没有关于欠缺应记载事项使仓单为无效的明文规定,应认为除仓库营业人的署名及足以表示仓储物的性质和交付场所的事项为绝对必要记载事项之外,其他均为可记载事项。关于法定记载以外的事项的记载,只要不违背仓单的本质,应认为有效力（3）。我国学者对《合同法》规定的仓单记载事项的理解也不完全相同。有人认为,《合同法》所规定的仓单记载事项应为指导性事项而非法定必要事项。所以,只要仓单缺乏的事项不足以影响权利义务的确定和仓储物的一致性,就应认定为有效,反之认定为无效。在仓单的记载事项中,除第1项和第2项为绝对必要记载事项外,其他记载事项的欠缺均不影响仓单的效力。也有人认为,仓单的绝对必要记载事项包括以下五项:存货人的名称和住所,仓储物的品种、数量、质量、包装、件数和标记,储存场所,仓储费,填发人、填发地和填发日期（4）。我认为,在《合同法》所规定的仓单记载事项中,以下四项为绝对必要记载事项:存货人的名称和住所,仓储物的品种、数量、质量、包装、件数和标记,储存场所,填发人、填发地和填发日期。对于绝对必要记载事项,若欠缺记载,则仓单不发生效力；对于相对必要记载事项,若欠缺记载,则可依《合同法》的有关规定予以处理。

三、仓单的效力

仓单的效力主要表现为物权的效力。根据我国有关法律的规定,仓单的物权效力主要体现为以下三个方面。

（一）提取仓储物的效力仓储合同是以仓储物的储存为目的的,存货人将仓储物交付给保管人,仓储物的所有权并没有发生转移,仍然归属于存货人。保管人于存货人交付仓储物时,应向存货人交付仓单。仓单持有人有权根据仓单请求保管人交付仓储物。因此,仓单就代表着仓储物,是提取仓储物的凭证。既然如此,对于仓单持有人来说,持有仓单就可以主张权利,提取仓储物；对于保管人来说,认单不认人,只要仓单形式上合法,就应将仓储物交付与仓单持有人,同时收回仓单。因此,保管人和仓单持有人之间的法律关系,应以仓单为准。这就是说,即使仓单记载的仓储物与实际交付的货物不相符合,仓单持有人也有权依据仓单的记载而要求保管人给付仓单记载的仓储物。如果保管人不能按照仓单的记载给付仓储物的,仓单持有人有权要求保管人赔偿损失。当然,保管人和存货人之间的法律关系,应以仓储合同为 3 准。例如,如果仓单持有人根据仓单所提取的仓储物多于存货人所实际交付的货物,则保管人和存货人之间应根据仓储合同,就仓单持有人多提取的货物加以处理。

（二）转移仓储物所有权的效力仓单属于流通证券,可以流通。由于仓单代表着仓储物,所以仓单的交付,就意味着仓储物所有权的转移,与物品的交付发生同一效力。因仓储物所有权随仓单的转移而转移,故仓储物的风险负担也会随之转移。由于仓单属于记名证券,所以仓单的转移应当通过法定的方式进行。根据我国《合同法》的规定,仓单持有人应当在仓单上背书并经保管人签字或盖章。如果仓单持有人只在仓单上背书但未经保管人签字或盖章,即使交付了仓单,转让行为也不生效力。法律之所以要求须保管人的签字或盖章,其主要原因在于:保管人是仓储物的合法占有人,而仓储物的所有权仍归存货人,为保护存货人的所有权,防止其他人以非法途径获得仓单,从而损害存货人的利益,也使保管人自己免于承担不应有的责任,存货人转让仓单的,应当由保管人在仓单上签字或盖章。如果仓单被多次背书转让的,则每次背书必须具有连续性。当然,如果仓单中明确记载了不得背书的,则仓单持有人即使作了背书,也不能发生转让提取仓储物权利的效力。

关于仓单交付的效力,理论上有绝对说和相对说两种不同的主张。绝对说认为,仓单的转让是一种新创的及独立的所有权的取得方法,因当事人的意思表示一致及与其结合的仓单交付而取得。权利取得问题完全与占有相脱离,仓库营业人于仓单交付时,是否占有物品,在所不问。但是,当物品脱离仓库营业人占有或灭失时,不能就证券的交付承认有物权转移的绝对效力。相对说又有严格的相对说和代表说。严格的相对说主张,仓单的交付只有依民法规定始有物权的效力,即以依仓单有间接占有转移的可能为前提。代表说主张,交付证券的所有权,以于仓库营业人有直接或间接占有为前提。但依交付证券的权利转移中有特别轻简的方式以证券代替物品,特为权利取得之代表。因此,如证券系属为所有权转移而交付者,无须为所有权取得之返还请求权的让与（5）。

按照通说,仓单交付发生物权效力须具备两个条件:一是须仓储物业已交付（直接占有和间接占有仓储物均可）,二是仓单须交付给合法取得仓单的人。绝对说完全不考虑仓储物的交付占有,仓单交付缺乏产生物权效力的前提。严格的相对说仅以有间接占有的可能为仓单交付发生物权效力的条件,会弱化仓单的效力,不利于仓单受让人实现对仓储物的权利。因此,绝对说和严格的相对说都是不可取的。代表说以保管人对仓储物的直接占有或间接占有为前提,这就使得仓单所代表的权利与实际的仓储物具有了同一性,两者可以相互替代,仓单的持有人就是仓储物的所有人。可见,代表说完全符合仓单发生物权效力的条件,是可取的,亦为各国之通说。

（三）仓单设质的效力仓单设质的效力,即仓单持有人可以仓单设立质权。以仓单为标的所设定的质押,在性质上属于权利质押还是动产质押,理论上有不同的看法。我认为,根据我国《担保法》的规定,仓单质押应属于权利质押[5]。根据我国《担保法》的规定,设定仓单质押,出质人应当与质权人以书面形式订立质押合同,并应当在合同约定的期限内交付仓单,仓单质押合同自仓单交付之日起生效。可见,仓单质押与动产质押一样,也以仓单的交付为成立要件,没有仓单的交付,质权就不能成立。在一般情况下,仓单应交付给质权人,当事人也可以协商交付给第三人占有,但不得以占有改定的方式,由出质人仍占有仓单。出质人仍占有仓单的,设质无效（6）。

由于仓单属于记名证券,因此,以仓单设质的,法律要求出质人在仓单上为仓单设质背书。对此,国外法律中均有明文规定。我国《担保法》对以仓单设质是否需要背书没有明文规定,但《票据法》第35条对汇票设质有所规定,即“汇票可以设定质押；质押时应当以背书记载‘质押’字样”。通说认为,票据设质的规定,适用于仓单、提单等证券设质。故以仓单设质时,出质人应当在仓单上为背书,记载“质押”字样,来证明该仓单是用于设质,而不是用于转移仓储物的所有权。

仓单质押成立后,即发生法律效力。仓单质押的法律效力主要包括仓单质押担保的效力范围、质押对质权人的效力、仓单质押对出质人的效力和对保管人的效力。仓单质押担保的效力范围包括其所担保的债权范围和仓单质押标的物的范围。前者如合同没有另外约定,包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用。后者包括仓单本身、仓单代位物及提存物、孳息；仓单质押对质权人的效力主要表现为质权人享有仓单留置权、质权保全权、质权实行权以及保管仓单和返还仓单的义务；仓单质押对出质人的效力主要表现为出质人对仓储物处分权受有限制；仓单质押对仓储物保管人的效力主要表现为保管人负有见单即交付仓储物的义务和保管人享有救济权。注释:（1）孔祥俊.合同法教程[M].北京:中国人民公安大学出版社,1999.664.（2）郑玉波.民法债编论文选辑（下）[M].台湾:台湾五南图书出版公司,1984.1344（3）史尚宽.债法各论[M].北京:中国政法大学出版社,2000.557,563,561-562.（4）王文林.保管合同、仓储合同[M].北京:法律出版社,1999.137.（5）房绍坤,赵志毅.论仓单质押[J].法制与社会发展.2001,（4）:43,44-46.（6）郭明瑞.担保法原理与实务[M].北京:中国方正出版社,1995.293.出处:《求是学刊》2002年第1期

第二篇：我国物权立法的几个问题(房绍坤 叶 军)

我国物权立法的几个问题

房绍坤

叶

军 上传时间:2003-3-28

一、物权立法的价值取向

能否制定一部适应现代经济生活需要的、科学的物权法，首先取决于物权立法的价值

取向是否正确。我国的立法史，特别是民事立法史充分说明了这二点。在社会主义市场经济条件下，物权立法应体现出以下价值取向。

(一)平等对待各类所有权，取消按主体身份划分断有权种类的作法在我国的所有权理论中，学者们根据所有权人身份的不同而将其划分为三类，即：国家所有权、集体所有权和公民个人所有权，并对国家所有权实行特殊的法律保护。《民法通则》对国家所有权的特殊法律保护，虽然因实行“当事人在民事活动中的地位平等”原则而有所减弱，但仍规定了一定程度的特殊法律保护。如所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有；未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵犯的，不受诉讼时效期间的限制。并且在用语上也将国家所有权置于至高无上的地位，即“国家财产神圣不可侵犯”。实践中，在处理国家、集体和个人三者利益关系的问题上，实行的原则则是先国家、后集体、再个人。

上述按主体不同身份划分所有权种类的作法似乎已成了我国所有权制度的毫无争议的结论，且也得到了《民法通则》的确认。在市场经济条件下，这种作法是不正确的，不符

合市场经济的基本要求；市场经济要求主体在法律地位上应当平等，实行公平竞争。现代民法已经实现了从身份到契约的转变，如果我们再固守原有的按主体不同身份划分所有权的观点，就会给市场经济设置障碍。因此，在制定物权法时，我们应取消国家所有权、集体所有权和公民个人所有权的提法，代之以动产所有权和不动产所有权。这也是现代各国物权法的普遍作法，法国、德国、日本民法等莫不是如此。因为动产和不动产是物的最基本分类，它们的法律调整原则，特别是公示方法存在明显的区别，以动产和不动产划分所有权的种类，有利于理顺所有权关系，便于国家管理。

(二)适应物权社会化趋势，弱化所有权的绝对性

罗马法的所有权是完全的绝对的支配物的权利，维护所有权的绝对性是罗马法物权制度的基本原则。自由资本主义时期的各国民法，也将私有财产神圣不可侵犯作为首要的和根本的原则，对促进近代资本主义经济的发展起到了重要的作用。但是，随着资本主义进入垄断时期，所有权的绝对性原则越来越显示出其与社会经济发展的不相适应性。因此，各国民法不得不对所有权绝对性原则作出修正，使所有权受到一定的限制。如所有权效力范围上的限制、所有权行使方面的限制、所有权负担上的限制等。这就形成了所有权的社会化现象，或称所有权的相对化。扩及到其他物权，就是物权的社会化。

所有权社会化倾向表明，在强调个体权利时，要注意社会利益和他人利益；在强调社会利益时，要注意对个体权利的保护。也就是说，物权法必须使个体利益和社会利益有机地结合起来，以谋求个体利益和社会利益的协调发展，达到物权法功能的和谐。有学者指出，所有权社会化观念因兼顾个人利益和社会公益，既合乎社会主义，又保护个人自由，它将成为21世纪所有权思想之主流。(o因此，我国在制定物权法时，必须适应物权社会化趋势。我们 1 认为，未来的物权法应从以下几个方面体现物权社会化趋势：(1)明定不动产所有权的效力范围。(2)限制所有权的行使，明定相邻关系为限制所有权行使的措施；(3)赋予所有权人以法律及社会需求的各种负担。

(三)注重物权的价值利益，以物的利用为中心构建物权法体系

物权特别是所有权本为权利人对物的现实支配之权，所有人完全可以通过自己的行为对物加以占有、使用、收益和处分，从而实现物的实物利益。罗马法的以物的“所有”为中心物权的观点就在此基础上形成的。在市场经济条件下，为充分发挥所有权之价值，将所有权的内容予以合理的分化当属必然。这就形成了以物的“利用”为中心的物权观念。物之价值利益可以区分使用价值和交换价值。物之使用价值常以利用权形态，归属于物之用益权人，所有权人则收取对价；而物之交换价值则以担保权形态，归属于担保权人，所有权人则因此取得信用，获得融资。这种物权价值化趋势，反映了现代物权法以物的“利用”为中心的物权观念。

我国在制定物权法时，应当顺应物椤法的这种发展趋势，注重物权的价值利益，以物的利用为中心构建物权法体系。但是，应当指出，强调物的利用，并不等于否定物的归属。目前有一种观点认为，构建物权法体系，应模糊物的归属关系，仅强调物的占有关系。对此，我们不能赞同。我们认为，在制定物权法时，必须对物权法的功能有一个正确、全面的认识。物权法的功能在于：一方面，确认物的归属关系，达到财产所有利益的高度明晰；另一方面，确认物的利用关系，保证财产流转利用的畅通，充分发挥物的效用。对于物权法的功能，我们既要坚持两点论，同时又要坚持重点论。坚持两点论，就是说，物权法的两方面的功能皆不可偏废。如果忽视了物权法确认物的归属的功能，不仅使物参与流转利用而增值在理论上失去了意义，而且在实践中会出现不必要的归属利益纷争；坚持重点论，就是说，在物权法的两个功能上，应当有所侧重，即应当高度重视物权法在调整物的利用方面的功能。因此，在只有在明确物的归属的前提下，以物的利用为中心构建物权法体系，才是唯一正确的选择。为实现这一目标，未来的物权法应特别重视用益物权和担保物权在物权法中的地位。

二、物权立法的基本原则

物权立法应当坚持哪些原则，学者们的意见并不一致。概括起来，学者们提出了如下

原则：物权法定原则、一物一权原则、公示和公信原则、物权行为独立原则、物权效力优先原则等。我们认为，公信原则、物权行为独立原则、物权效力优先原则不能成为物权立法的基本原则。因为：所谓公信乃公示原则作用之结果；所谓物权行为独立乃物权行为应否与债权行为相区别之问题；所谓物权效力优先乃物权效力之具体体现。故物权立法的基本原则只包括物权法定原则、一物一权原则和公示原则。

(一)物权法定原则

物权法定原则又称物权法定主义，是指物权只能依法律规定设立，当事人不得创设或

变更物权种类、内容、效力、公示方法。就是说，物权的种类及内容等，采用法律限定主义。

物权法定原则是大陆法系国家物权法的共同原则。物权法之所以应当遵循物权法定原则，民法学说认为，这是物尽其用的效益原则、交易安全原则和整理旧物权类型的需要。在我国，虽然现行民法没有明文规定物权法定原则，但学者们均认为我国制定物权法应当确认物权法定原则。那么，我们应当怎样认识和理解物权法定原则呢?在我国物权法上，物权法定原则 2 所言之“法”，应如何界定呢子有学者认为，物权法定原则所言之“法”，应指全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，而不包括国务院及其各个部委制定和发布的行政法规、决定、命令、指示和规章，不包括地方人民代表大会及其常务委员会制定的地方法规和规章。这种观点无疑是正确的。但是，如果绝对贯彻这种含义之下的物权法定原则，就会产生两个无法解决的问题：一是由于法律规定的物权种类较少，某些法律上没有规定而在习惯上已经得到普遍承认的物权却得不到法律上的承认。二是法律上规定的物权往往不能充分适应经济关系发展的需要。这就提出了一个问题，即习惯法上的物权是否具有法律效力?

我们认为，绝对物权法定原则过于硬化，难以适应现代化经济发展的需要，为了克服绝对物权法定原则的固有缺陷，应采取习惯法创设物权这种方法。这是符合人们的认识规律，符合经济关系法律化的过程的。但习惯法创设物权种类，应当符合以下条件：(1)当事人创设的物权须不违背法律的禁止性规定；(2)当事人创设的物权应当在社会上普遍存在，形成习惯；(3)应当有适当的公示方法，对当事人创设的物权以有效的公示。

(二)一物一权原则

一物一权原则又称物权客体特定主义，是指一个物权客体应以一物为原则，一物之上不能设立两个以上内容相冲突的物权。这是各国物权法普遍承认的原则，我国物权立法亦应坚持这一原则。物权法之所以要坚持一物一权原则，其理由在于：(1)从物权人对标的物的支配上看，如果一个标的物上存在多个物权，各个物权人支配的方式不同，支配在时间上相冲突，又达不成共识，那么，物权的内容就难以实现，物权人的需要不易得到满足，违反物尽其用的原则；(2)从交易安全角度看，物权客体特定、独立，便于公示，使法律关系明确，有利于交易安全；(3)从保护权利方面看，一物多权，无法划分每一个权利所作用的相应客体，权利归属不明确，不利于对其保护。

在一物一权原则中，所谓的“权”，在罗马法中指的是所有权，但在现代民法中，则是指物权，包括所有权和其他物权。而所谓的“物”则是指具有特定性和独立性的物，即只有具备特定性和独立性的物才能作为物权的客体。那么，什么样的物才称得上具有特定性和独立性呢?我们认为，特定性和独立性的衡量标准，应当以一般社会观念、交易观念及法律观念加以确定。就是说，只要从法律角度看，于交易中可以被认为具有特定性和独立性的物，都可以成为物权的客体。至于该物是否具有物理上的特定性和独立性则无关紧要。由此，一物一权原则的内容实际上就包括两项：一是一个客体物上只能设定一个所有权；二是一个客体物上不能同时设定两个以上内容相冲突的他物权，但可以设定内容不相冲突的他物权，如顺序抵押等。

基于一物一权原则，物的一部分或物的构成部分，因不具有法律上和交易上的特定性和独立性，故不成为物权的客体。但若物的一部分或构成部分与物发生分离，而具有特定性和独立性时，则可以成为物权的客体。随着经济的发展和社会的进步，某些在物理上原应为一独立之物，而在法律上可以确定出各个独立部分时，则就各个独立部分可以设定多个物权；某些在物理上原应为多个独立之物，而在法律上将其集合成为一体时，就该集合物可以设定一个物权。后者如财团抵押、企业担保。

(三)公示原则

公示原则是指当事人以公开的方式使公众知晓物权变动的事实。即物权的变动必须同一 3 定的标志结合起来，使第三人能够从外部加以识别。物权公示原则是现代各国物权法关于物权变动所奉行的重要原则。我国的物权立法亦应当坚持物权公示原则。

物权公示原则之所以受到现代各国民法的青睐，决定于物权本身的性质。物权是对世权，具有绝对性和排他性，其义务主体涉及权利人以外的任何第三人。因此，物权的变动就不再仅仅是物权人自己的事情，而且涉及到权利人以外的所有的人。这样，客观上就需要对物权的绝对性和排他性加以一定的限制，以保护相关第三人的利益和维护交易安全。这种限制就是要求物权人把物权变动的事实通过一定的标志公之于众。一方面，使物权变动得到法律的承认和保护，另一方面，使善意第三人不至于因权利瑕疵而蒙受损失。

物权公示方法应当如何选择，这是物权法的一个根本性问题。从各国物权立法来看，物权的公示方法基本相同，即动产的公示方法以交付(占有)为原则、以登记为例外，不动产的公示方法为登记。这是现代各国物权立法的通例。从我国现行法律规定来看，物权的公示方法与各国物权的公示是相同的，我国将来的物权立法应当予以坚持。因为这种公示方法既考虑到了物本身的特性对交易的影响，又考虑到了国家对有关财产通过登记进行管理的必要性及某些方面特殊的经济要求。

物权公示后，对物权变动和第三人都会产生法律效力。

物权公示对物权变动的效力，各国物权法的规定有所不同，主要有四种模式：一是意思主义，即物权的变动无须登记或交付。此为法国立法模式；二是对抗主义，即物权变动非经登记或交付不得对抗善意第三人，但在当事人之间可产生物权变动的效力。此为日本立法模式；三是要件主义，即物权变动必须以登记或交付为要件。此为奥地利、俄罗斯、匈牙利立法模式，我国民法通则亦采取此模式；四是形式主义，即物权变动除进行登记或交付之外，当事人还应就物权变动作成一个独立于债权契约的以物权变动为内容的合意，称为物权行为。我国未来的物权立法应当采取哪种立法模式，学者们的看法不尽一致。有人认为，要件主义既便于实行又能保障交易安全，且为我国民法通则所采，因此无必要变更，应在物权法明文规定。也有人认为，不动产物权变动应以登记为成立要件，而动产物权变动应采用对抗主义。我们认为，不动产物权变动采取登记要件主义当无疑问。问题只在于，动产物权变动应采取何种立法模式。依我们之见，动产物权变动应区分两种情况；即一般动产物权变动宜采对抗主义，而特殊动产物权变动宜采登记要件主义，如各种交通运输工具、动产抵押等。后者可由物权法或特别法作出另外规定。

物权公示对第三人的效力，称为物权公示的公信力。物权公示的公信力包括动产占有的公信力和不动产登记的公信力。

动产占有的公信力表现为占有被赋予权利推定力和动产物权的善意取得制度。占有 的权利推定力是指以公示表征推定物权的归属。即，如果没有相反证据，依占有的外在表

征，就可以认定物权归占有人所有。动产物权的善意取得是物权公示公信力的典型表现。世界各国民法，普遍规定了善意取得制度。我国民法的理论与实践亦承认善意取得制度，但法律上至今没有明文规定。我们认为，在制定物权法时，应当对善意取得的基本规则作出详细规定。如善意的认定标准、善意取得的适用范围、善意取得的法律后果等。

关于不动产登记的公信力问题，各国民法的态度不尽相同。多数国家都赋予登记以公信力．如(瑞士民法典)。但也有少数国家如日本未赋予登记以公信力，认为公信只着眼于对权 4 利外形(登记)的信赖保护，而忽略了对不动产的所有人真实权利的保护。我国物权法是否承认登记的公信力，法律没有明确的规定。我们认为，应当赋予登记以公信力。这样既可以保护善意第三人的利益，维护交易安全，又可以全面贯彻物权公示原则。

三、物权立法的结构体系

我国未来的物权法结构体系应当如何构造，学者们的看法颇不一致。我们认为，我国的物权法的结构可以分为两个部分：即总则部分和分则部分。总则部分主要规定物权法的基本规则，如物权定义、物权基本原则、物权的效力、物权行使原则等；分则部分按所有体系、利用体系、担保体系及占有体系构造。总则和分则均以章节规定之。

(一)所有体系

“所有体系”的核心是所有权。对所有权，首先应规定各类所有权的共同内容，如所有权定义、取得时效制度、所有权人的负担义务、所有权的消灭等。其次应分别对动产所有权、不动产所有权及共有权予以规定。不动产所有权应规定如下内容：不动产所有权的范围、取得；不动产相邻关系；建筑物区分所有权。动产所有权应规定如下内容：先占原则、拾得物及埋藏物的归属、善意取得制度等。共有权应规定如下内容：共有定义、共同共有、按份共有、共有物的分割等。

(二)利用体系

“利用体系”的核心是用益物权。关于用益物权体系，学术界意见分歧很大。我们认为，我国未来的用益物权体系应当包括地上权、地役权、典权和用益权。

地上权是指为建造房屋、隧道、沟渠等工作物及培植竹木、树木，使用他人土地之权。建立我国的地上权制度，应当以现行的以营造建筑物、种植树木为目的的土地使用权、宅基地使用权及造林权为基础。对地上权，应规定如下内容：地上权的定义、设定、取得、期限、消灭、地上权人的权利义务，空间地上权等。

典权是指支付典价，占有他人之不动产，而进行使用收益的权利。我国未来物权法是否应当规定典权，学者们有不同的看法。我们认为，虽然新中国成立后，以土地为标的物的土地典权被废除，但公民之间的以私有房屋为标的物的典权一直大量存在，并得到了司法实践的承认和保护。近年来，随着市场经济的活跃，典权的适用范固有扩大的趋势。因此，我国物权立法应当确认这一具有中国固有传统的物权种类。对典权，应规定如下内容：典权定义、取得、期限、回赎、找贴、消灭，典权当事人的权利义务等。

用益权是指对物或权利不加变更地使用和收益的权利。借鉴国外的用益权制度来构造我国的用益物权体系，这是一种积极有益的探索。我们认为，目前有两种权利可以归入创设的用益权之中，即以开发利用国有、集体自然资源(森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面、矿藏)为目的使用权和以耕作、牧畜、养殖为目的而承包国有、集体自然资源(土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面)的承包经营权。因为，这两类权利都符合用益权的特征，其内容与用益权基本相同。对用益权，应规定如下内容：用益权定义、适用范围、取得、期 限、消灭，用益权人的权利义务等。

(三)担保体系

“担保体系”的核心是担保物权。关于担保物权，我国的<担保法)已做了明确规定，即抵押权、质权和留置权。未来的物权法应在(担保法)的基础上，进一步完善担保物权的内容。5 对抵押权，应规定抵押权的定义、效力、设定、顺位，、实行、消灭，最高额抵押、动产抵押、共同抵押、财团抵押’、权利抵押等；对质权，应规定质权的定义、设定、效力、转质和流质，动产质和权利质；对留置权，应规定留置权的定义、适用范围、效力等。

(四)占有体系

“占有体系”的核心是占有。占有是一种事实状态，是一种实际握有财产的事实。物权依据对物的占有的状况，可分为两类：占有权和本权。占有权是基于对物的事实上的支配状态而承认的权利，是保护事实上的占有人而设立的权利。本权是包括除占有权以外的所有物权，包括所有权和其他物权。本权是法律规定的对物应当或能够占有的权利。而占有权并不涉及对物是否有无法律上应当或能够占有的权利。虽然占有只是一种事实状态，但也产生一定的法律效果，如推定权利、善意取得、占有．人的物上请求权等。因此，占有权被称为“准物权”。在物权法给予占有以一席之地，已为我国大多数学者所接受。对占有，应规定如下内容：占有的定义、种类、成立、效力、救济、消灭等。

第三篇：朝阳坤天公司库房管理制度

朝阳坤天有机酵素菌肥股份有限公司库房管理制度

一、库房管理目标：

1、仓库标准化管理，达到分类科学、管理有序，保证材料及产品在存储期间的质量和安全、完整。

2、及时为生产部门提供优质的原材料、零配件以及半成品。

3、及时为销售部门提供合格优质的产成品。

4、明晰完整及时记录出入库情况，与财务部核对数据无误。

二、出入库管理

（一）原材料和成品分类

1、主要原材料（菌种、鸡粪等家禽粪便、骨粉、页岩、蹄角粉、油渣、糠麸及矿物质等）。

2、辅助原材料（燃料、油料、配件、消耗材料等）

3、低值易耗品（修理用工具、劳动保护用品等）

4、包装物

5、产成品

（二）原材料入库管理。

1、外购原材料到货后，库房管理员应按原材料、成品分类及材

料名称填写《入库单》，2、仔细核对材料名称的数量、规格、型号，核对无误后入库。

（三）产成品入库管理。

1、经质检部验收合格并填写《检验移交单》后入库。

2、对需要检斤验收的产成品要履行检斤验收手续。

13、待验品管理。按规定及时通知质检部门进行验收，经认定合格的原材料、产成品放入指定合格品区域。判定不合格则标识“不合格品”标识，隔离堆放。

4、在验收过程中发现数量、规格型号、颜色、质量及单据等不符合时，应立即向有关部门反映，以便及时查清、解决问题，必要时通告对方。

5、对退货产品的处理应按《退货单》进行清点和出入帐，并查明退货原因。对退货属返修产品，需报生产部与供应部，由生产开具《返修产品领料单》进行返修；对退货属报废产品由品质部验收签字后入废品库，并报总经理批准后进行报耗。

6、入库物资的堆放必须符合先进先出的原则。

（四）原材料的出库与发放：

1、凡属产品配套原料，由生产部门出具生产通知单和生产领料清单。由仓库保管员进行分解消化，车间专人来领取原材料，严格按《生产领料清单》的规格、型号、数量等发放。

2、用于生产过程中造成报废或损失而需进行补料，则需由生产部开出《补料单》后方可发放。

3、非生产所用的物资发放，需严格审批手续、必要时需务副总经理批准，凭《领料单》发放。

4、物资（包括成品）的发放一般应该先进先出，具体按仓库物资先进先出执行规范进行操作。当面点清数量，核对规格名称，并及时登记处入帐，做到帐、物相一致，帐、帐相符。

5、废品库内物资由生产部负责处理，并保留处理清单。并负责组织出库，仓库人员严格清点数量，出库时开具产品出库单，并及时登记入帐。

三、物资贮存与防护

1、物资定期盘点数量，确认库存的余缺情况，上报相关部门，并接受财务部门进行抽查。

2、仓库应编制平面定置图，将物资合理布局，合理存放，禁止混放、倒塌和包装破损，妥善保管，杜绝积压，反对浪费，及时提供相关信息。

3、仓库做到通风、干燥、清洁、安全，防尘和避光防止产品损坏变质。储存易燃物品的库房还应做到密封、并远离火源、热源。

4、有色金属上货架，保持通风，非金属及电器材料，应分品种、规格、型号存放，摆设合理。

5、做好物资的标识管理，包括产品标识及监视和测量状态标识，严防误用。

6、对有贮存期限要求的物资，按时检查库存情况，以便及时发现变质苗头。对超期物资标志待处理标识及时开具送验单交品质部重新验证，验证符合要求的标志合格品可继续使用，不符合要求的标志“不合格品”识移交废品库。并作好记录。

朝阳坤天有机酵素菌肥有限公司

2012年11月15日

第四篇：保障房相关问题

距离国务院“上半年出台新非公经济36条执行细则”的时间底线尚有不足3个月之时，首个“细则”已经基本锁定在保障性安居工程领域。

据悉，面对历史上规模最大的保障性安居工程，住房和城乡建设部(下称住建部)已起草鼓励民间资本进入保障性安居工程开发、建设领域的详细规定，以确保2012年超过1700万套在建保障性住房带来的巨大资金需求。

保障房或成破冰先锋

2012年3月，国家发展和改革委员会下发2012年深化经济体制改革工作重点，明确提出在2012年上半年，要出台“新非公经济36条”所涉各行业领域的执行细则。记者获悉，相比于垄断情况较为严重的石油化工、重化工业等领域，社会资本进入保障性安居工程将有可能最先突破。

住建部一位官员向记者证实，日前，在内部会议上，住建部副部长齐骥向包括与会的地方住房和城乡及建设系统负责人强调，住建部正在抓紧起草社会资本进入保障性住房开发、建设领域的详细规定，以使社会资本进入保障性安居工程建设规范化。

期待政府明确还款方式

对于政府鼓励社会资本介入保障性安居工程建设的表态，多数开发企业十分认同。绿地集团董事长张玉良告诉记者，目前调控之下，房地产市场竞争压力巨大，而保障性安居工程由于是政府主导，竞争压力相对较小，可以确保参与企业的微利，所以对当下的房地产开发企业不失为一个选择。

据悉，这并非是绿地集团一家企业面临的问题。“但我们真正需要了解的是公租房这一领域，由于这一领域不予销售，而是持有，我们企业介入后如何收回投资，希望政府能有一个比较明确的说法。”一位不愿具名的房地产开发企业负责人告诉记者。

此前，在与基金经理的交流中，万科企业股份有限公司的郁亮表示，万科参与保障性安居工程的原则是微利，以代建的模式为主，即发挥万科在施工、工程管理方面的专业性优势，一般情况下不会垫资持有保障性住房。其原因是，对于政府还款，目前没有明确的规定。

张玉良则表示，希望政府能够加强监管社会资本介入保障性安居工程的开发和建设，应该从大中型企业开始，以确保保障性安居工程的质量。

商务部和北京市政府昨天在王府井步行街正式启动“全国消费促进月”。北京则从4月下旬推出“保障房‘幸福暖房’行动”，届时保障房用户可以享受装修、买家电等一条龙式的购买服务和优惠。此外，个人消费者购买大件商品时分期付款可以得到“零手续费、零首付、低利率”。

北京副市长夏占义特别介绍，将于4月下旬市商务委联手启动的“保障房‘幸福暖房’行动”，这是为配合保障房政策，拉动住房相关商品消费而展开的，苏宁电器、居然之家、宜家家居等家电、家居、家装企业跨业态联合促销，为保障房用户提供一条龙式的购买服务和优惠；同时还将在保障房集中的小区进行落地推广，该行动将一直持续至今年年底。

市商务委表示，目前具体方案正在制定中，届时会对外公布详细优惠措施。

■ 背景

全国消费促进月

即日起持续到5月4日，全国范围内超过8万家企业将举行800多项大型主题促消费，包括信用消费惠、畅想品牌展、网络放心购、绿色消费行、餐饮美食汇5大内容。其中“信用消费惠”已协调中国工商银行等8家商业银行和3大消费金融公司开展信用消费，减免个人消费者分期付款费用，推出“零手续费、零首付、低利率”，用于方便消费者分期付款购买大件耐用消费品的优惠政策。

(通讯员钟洁 记者毛浓曦)“新就业的大学生、外来务工人员这些„夹心层‟人群也将与城市低收入者一并纳入保障性住房对象。”近日，陕西省社科院发布2012年陕西蓝皮书，这是其中对“十二五”期间建设保障性住房提出的新要求。

“2011年全国要完成1000万套保障房建设任务，陕西省的47.43万套保障房建设任务已经按期全面开工。在„十二五‟期间，陕西省将计划解决254万户城乡中低收入居民的住房困难，安排建设保障性安居工程210万套，保障性住房覆盖面要达到全省城镇家庭的30%。”陕西省社会科学院党组书记任宗哲介绍。

为了避免保障性住房成为某些人眼中的“唐僧肉”，陕西省将加快保障性住房管理信息系统建设。完善从进入到退出的家庭人口档案，实行建设管理退出的完善机制。参考“居民收入核对系统”，与民政、房地产、劳动、财税等部门建立信息交换机制，从而实现对其收入条件变化情况及时了解，避免出现不符合条件的保障房对象。同时要将发改委、规划、国土、房管、社保等多部门联合起来，成立专门机构监督，解决住房保障部门单打独斗的困境，避免出现用虚假信息骗取保障房名额。

博鳌亚洲论坛2012年年会4月1号至3号在海南博鳌举行，此次大会以“变革世界中的亚洲：迈向健康与可持续发展”为主题。东方财富网对本届论坛进行全程直播。绿地控股集团董事长、总裁张玉良在“2012 中国房地产大变革”分论坛上表示，愿意参与保障房建设，但公租房需要沉淀大量资金，如果公租房租金低于市场化，在当前政策环境下就会出现不可持续的现象，因此政策上需要突破。

提问：我是南方都市报的记者，我想问郑主任一个问题，最近有媒体报道说国土部已经开始在起草关于清理小产权房的规定，说是可能对于在建、在售以及无人居住的小产权房先进行清理，清理的手段包括强制拆除、停水停电等等，想问一下您对这个有什么看法？另外住建部的副部长齐骥说今年上半年可能会出台关于欢迎民营资本进入保障性住房相关措施和政策，两位老总对这个政策怎么看？你有没有兴趣对保障房进行投资，对您来说，出台哪些政策你会感兴趣？谢谢！

郑新立：刚才我浏览了微博，有一个叫孔毅的人，他认为当前解决7亿农民的问题可能是打破当前经济僵局的关键。他这个观点讲的很好。我也不认识他，但是这个网民的观点我还是赞成的。党的十七届三中全会决定有一句话讲得非常好，我这里给大家背一下，一个是“促进生产要素在城乡之间双向自由流动”。还有一句话，“依法保障农户对宅基地的用意无权”。还有一句话，“农村集体土地依法经过批准，在土地上进行经营性的开发，允许农村集体参与这些土地的开发”，这句话可能背的不完全对。这是我们通过的决定的里面讲的。还有一句话，“在城市规划范围内，农村集体土地允许与国有土地同地同价”。我想党的十七届三中全会这四段话可以回答刚才您的这些问题。

主持人：两位企业家谈谈。

刘晓光：保障房建设肯定我们是愿意参与的，第一，愿意参与。第二，你得找一个。保障房也不是谁都能干，有的是商品房中给你配比一块，你拿到商品房那个地后，可以干保障房了。有的是有专门渠道，你还得竞争去。第一个，我们愿意干。第二，保障房给一个合理的利润也是应该的，你比如百分之几，他现在规定的都是3%。

主持人：太低吗？

刘晓光：如果说把利息摊进去也还可以。关键是第三个问题，保障房建设后，它的市场化的管理，如果你建完了，没有一个市场化管理的手段，将来要出很多问题。

张玉良：我非常赞同晓光同志的观点，我补充一下观点，一个是现在保障房有很多种类，比如动迁保障房，比如说经济适用房，有些地区叫共有产权房，还有公租房，种类很多。

现在做保障房，国有大企业都愿意做，而且他们有专业水平，地方政府优先选择我们跟晓光这样的企业做。我们现在在7个城市大概做了400多万平方米，都是大量的在建，利润大概3%，当然我们愿意干，我们有专业、我们有能力，而且我们有社会责任。

前面这些不是主要的，主要是公租房，这个需要沉淀大量资金。刚才刘教授讲到的它的租金很低，就是市场化这2%的回报，如果公租房租金低于市场化，那就是多少呢？1%，银行7%，你1%，做得过来吗？不可持续。这个政策上要突破。

保障房其中一部分产品公租房，这部分政策怎么到位，然后能够吸引各种企业，当然前提是有专业生产能力这些企业能够进入。前两天齐部长到上海开我们一个住房保障房研讨会，也跟各位讨论这个问题，我说这些问题主要是研究社会资本也能够进入的政策到位了，那么就可持续了。如果不是这样的话，那就是贴钱、贴租金或者贴什么。

诟病已久的深圳城中村即将面临新的命运转变，目前深圳已正式将城中村的农民房纳入保障房供应体系，成为深圳计划之一。

日前，深圳市公布的《住房建设规划2012实施计划》中提出，深圳今年将新增安排筹集建设保障性住房4万套，并“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”。

“这个新思路至少有两个非常积极的意义，一是可以迅速形成有效住房供应，统筹利用存量资源；二是有利于加强社区管理，解决深圳城中村不利于管理的问题。”深圳兰江地产副总裁杨大谷在接受记者采访时表示，城中村存在很多复杂的问题，还需要有成熟完善的房地产权利和义务(税收)体系相配套，政府应进一步完善操作办法，出台相关细则。

农民房纳入保障房体系

深圳自去年以来一直在大力推进保障房建设，而今年的保障性住房供应计划比往年更有新意。

深圳去年保障性住房竣工仅1万套，存在较大的供需缺口，因此社会各界曾有不少建议，认为保障房应当从存量房中挖掘潜力。此前，一些人大代表和政协委员也曾多次在不同场合呼吁，将城中村农民房纳入保障房体系。

而在由深圳市市长许勤签署、2010年9月1日起施行的《深圳市房地产市场监管办法》中，也曾明确提出要有条件地将农民房、小产权房并入保障房。

这次的《计划》首次以政府文件形式提出，积极推进原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房统一纳入保障性安居工程工作。

《计划》还明确了实施途径，即结合住房建设规划计划、产业发展需求，在确保住房质量、消防安全的前提下，试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道，就近提供给符合条件的住房困难家庭和人才。

根据计划，2012年深圳将新增安排筹集建设保障性住房4万套，建筑面积262万平方米，并将以租售方式供应保障性住房2万套，同时加大货币补贴实施力度，向符合条件的户籍低收入居民和人才100%发放货币补贴。

除了这些具体的供应计划外，《计划》还提出，今年将加大力度清理盘活机关、事业单位自建住房，住房保障主管部门制定并实施全市统一的清退规定，清退回收的房源优先用于本单位符合人才和住房保障标准的员工居住。加强工业区配套闲置宿舍的动态统筹管理，按工业园区或街道边界范围，集约、合理调配闲置的工业区配套宿舍。

与此同时，备受关注的住房差别化税收政策提上日程。《计划》提出还将“研究对普通商品住房以及别墅、复式、大户型等商品住房实施差别化税收、信贷及公积金贷款政策”。

据了解，深圳保障性住房55%的建设资金需要通过社会渠道来筹措。深圳市今年保障性住房项目投资计划200亿元，其中财政投入90亿元，社会资金110亿元，社会资金达到总金额的55%，因此，深圳市政府方面曾多次提出需要积极探索资金筹措的新方式，比如要积极吸引保险资金、社保基金、信托资金、债券等社会资金参与保障性住房建设。

小产权房“转正”难

深圳保障性住房在建项目总量接近20万套，全市今年保障性安居工程建设用地有一半需要通过城市更新、拆迁安置等存量用地来解决，而将城中村农民房纳入保障住房供应体系，也是政府的一项无奈之举。

居住了数百万“夹心层”的城中村和小产权房，多年来充当了现实中深圳市的保障房“替身”，活跃了民间的住宅市场，却剔除了政府的积极角色。

因而多位专家在接受记者采访时均表示，将农民房纳入保障住房的供应体系，其积极正面意义不可忽视，这一举措，为探索保障房建设提供了一个新的思路。

杨大谷认为，这对我国探索解决城市化进程中的城中村村民房问题是具有重要试验价值的。

而深圳资深地产专家王世泰则表示，将城中村的农民房纳入保障性住房体系，也就意味着不少的小产权房将可能因此而获得合法的身份，这势必衍生一系列新的问题。

根据去年6月由深圳市政府公布的《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》，深圳向中央政府上报的“任务量”，是在“十二五”期间将新增安排筹集建设保障性住房24万套。

据知情人士透露，这24万套的总量中，将部分吸纳一些现有的小产权房。

“如果要将这些小产权房纳入保障住房供应体系，那么，由于小产权房法律问题的模糊，涉及到土地产权、土地管理、房地产租赁和房地产税制的复杂问题，需要更加系统、根本性的制度安排。”王世泰如是表示，要将小产权房的身份合法化，仍然存在诸多问题。

深圳市政府在几年前就曾考虑将小产权房的土地收为国有，却没有法律依据和足够财力回购所有的小产权房。上述知情人士透露，政府曾为征收或回购农民房为保障房，和民间有诸多协商。目前看起来仍无法操作。

因而，另有业内专家据此认为，将城中村一些小产权房纳入保障房供应渠道，目前很难做到解决其产权的“转正”问题，它仅仅是在根本制度安排出台之前，为提高城市居民住房福利所做的一种权宜性安排。

“中国保障性住房建设在未来几年中的持续增长，将抵消因商品房投资放缓对经济带来的负面影响，同时支持固定资产投资快速增长”，这是澳新银行(澳大利亚和新西兰银行)1日发布的研究报告得出的结论。

苏格兰皇家银行首席中国经济学家崔历此前亦称，中国近几个月原材料的进口非常强劲，可能说明保障房建设的加快正带动工业需求的回升。她表示，随着商业地产建设的降温和铁路等基础设施建设的减速，预计中国今年的投资需求与去年相比将进一步走软，但保障房建设的加快将起到一定的缓冲作用。

澳新银行的报告分析说，中国一月至二月固定资产投资数据继续上行，同比增长21.5%，表明投资并未受到中国房地产市场走弱的影响。一月至二月中国房地产投资上涨30.3%，超过同期固定资产投资增长率，其中一个因素可能是自2011年开始的为期五年的保障性住房计划，已经开始在房地产投资中发挥越来越重要的作用。(姜煜)在GDP增速放缓的大背景下，保障房似乎变成了房地产行业中少有的亮点。

原本，自上世纪90年代末以来，经济适用房投资额逐年下降的趋势非常明显，但突然，被称为“国十条”的房地产调控政策在2010年出台之后，保障房开始“走红”。

前所未有的是，在2011年底的中央经济工作会议的表述之中，“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。

在SOHO中国董事长潘石屹(微博)看来，这一现象的原因是保障房被赋予了商品之外的其他属性：“2010年之前，建廉租房花的钱几乎可以忽略不计。而到了2011年，保障性住房建设的确切数字成为了政治任务。”

让保障的归保障、让市场的归市场，“商品房+保障房”的双轨制已经被广泛认定为未来中国住房问题的解决方案。

然而，仅仅提高保障房的地位是远远不够的。保障房推进过程中的每一个环节，仍然离不开各利益方的博弈。一线房企几乎全部通过各种途径纷纷介入保障房开发，更有市场人士认为，在商品房受到限制的当下，保障房将会成为中国房地产行业最大的一块蛋糕。传闻之中，保障房的利润也远远不止是3%-5%这么简单。

难道，保障房真的会成为房地产行业的救命稻草？

钱从哪里来？

“目前，各方利益还是没有协调好。”中国房地产业协会副会长朱中一的话意味深长。

实际上，对保障房项目最关心的当然是中央政府。2011年，中央政府提出要完成1000万套保障房的建设，2012年，这个目标变成700万套。为配合落实，从住建部、国土部、再到财政部，都出台了相关文件，力保保障房的建设。

很自然，在“保障房项目中，中央和地方争论最激烈的一点，就是谁应该投更多的钱。”某研究院研究副总监何田告诉《英才》记者。因为，根据住建部住房保障司的数字，2011年全国在保障性安居工程建设共完成投资近1.3万亿元。

这1.3万亿中，除了中央财政拨款，地方财政扮演着更加重要的角色。财政部、住建部下发的文件写明：地方政府的公共预算、公积金增值部分以及土地出让收入的10%均将作为保障性住房的建设资金。此外，已经公布的数据还显示：2011年，中央财政下达保障性安居工程补助资金1526亿元，新增保障性住房开发贷款1751亿元，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点发放贷款265.88亿元，三者合计为3542.88亿元。也就是说，剩下的一万亿资金需要地方政府自行解决。

普遍的观点认为，在过去的一年中，银行不可能给保障房提供太多的帮助，因为2011年信贷投放本身就很少。但何田认为，即便如此，国家对保障房项目仍将给予最大力度的支持，“按照央行公布的数据，新增开发贷下降了50%。那么这50%都是些什么？另有数据表明，保障房贷款占整个开发贷的50%。这就意味着，现存的开发贷几乎都贷给了保障房。所以，银行是有倾向性的。再看信托。2011年下半年，政府叫停了很多信托，却没有叫停涉及保障房的信托。”

“公租房基金在欧美是比较成熟的方案。现在，通过信托等方式融资，中国企业成本很高；而同时，CPI 2011年上涨5%左右，如果在此基础上再让老百姓有8%的回报，大家一定是愿意投的。让老百姓把炒房的钱用到公租房建设的概念很正确，但其中，银行的既得利益太多。这样的基金会妨碍银行赚钱。”朱中一认为，名正言顺的公租房基金其实比地方政府的融资平台要有效率得多。

无论如何，2012年的保障房资金压力要远远大于2011年，而在资金来源尚未得到明确之前，就将保障房视为房地产行业的救命稻草，似乎为时过早。

房企的算盘

“说万科做保障房利润很高，完全是个误解。”万科集团副总裁毛大庆对《英才》记者表示。但众多事实证明，一线房企纷纷介入保障房，看中的仍是利益。

首先是众多保障房占比过高的地块流拍。这一现象揭示了房企的简单心思——无利可图。于是，为了让房企投身其中，政府想了很多办法。2011年，政府机构相关文件中有这样的表述：“房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。”

在整个中国，任何商品房项目开工均要求“四证齐全”。仅仅是为了四证，至少就需要4个月时间，到银行申请开发贷款的审核至少也要2个月。可如今，在某些省市，为了加快保障房的开工，甚至允许保障房项目先开工建设，再补办相关手续。

“保障房成了房地产企业在商品房销售减速的情况下，保障现金流的项目。也许，它不是盈利项目，但至少是规模项目、现金流项目。”毛大庆指出。

在房地产商眼中，保障房尚有公租房、限价房之分。而实际上，限价房全程由政府主导，在土地出让时就已被政府限定好地价、房价、建设标准和销售对象，开发商只是做“代建”。由于限价房可以直接上市交易，故而受到房企青睐。

“2011年的1000万套保障房中，400万套是棚户区改造，400万套是公租房，200万套是可以买卖的限价房，比例很小。未来，整个保障性安居工程中，限价房的比例仍将继续下降，公租房才是政府认定的主流。”在何田看来，限价房最终有可能退出历史舞台，届时，房企的心态将再次发生改变。

而公租房是保障性安居工程中推动难度最大的。毕竟，公租房建设需要一次性投入大量资金，建成后需要长期管理。目前成形的模式是企业建好、政府回购、由政府负责管理。“公租房肯定是最不好做的，要跟政府结账，后面还有一大堆事儿。”首创置业总经理刘晓光(微博)告诉《英才》记者。

“大企业应该去做保障房。但是，让企业履行责任、解决社会保障问题，这是不对的。解决社会保障的主体还是政府，推动力也是。政府最应该做的，是设计一个好的制度，让企业有兴趣参与。遗憾的是，我国现行的制度设计远远落后于社会发展的需要。”毛大庆说。

“从去年到今年，我们始终没有做保障房。”刘晓光说：“即便是有利可图的限价房，其销售过程中仍可能出现问题。比如政府不让卖，要审查资格。等政府审查完了，时间都过去好久了。”

然而，从数据上看，专做保障房的企业利润率相当高。上海城投控股、北京金隅股份、贵州中天城投等企业，2011年的财报都十分亮丽。“保障房不是谁都能做的。很多项目都在区政府手里，竞争要通过固定的渠道和关系。更多企业是为了有活干才接下保障房项目。特别是一般城投企业，又搞开发又搞施工，能够拿到施工利润。”刘晓光点出个中关键。

实际上，即便面对保障房，真正有诱惑力的还是土地。如果说，很多企业最初参与保障性住房的建设，是政府的宣传需要，那么现在，通过保障房项目，房地产企业可以从中获得更多经营性用地。包括绿城中国、五矿置业等房企都做过类似的项目。

时至如今，保障房越来越成了不得不做的事。在潘石屹看来，保障房甚至成了2012年压在房地产业头顶上的大山，“如果3600万套保障性住房全部建起来，那么中国的房地产市场将不复存在。”

“如果保障房如期建成，对商品房市场的冲击的确比较大，肯定能够平抑房价。只不过，它对于真正买商品房的人冲击不大，而是对土地供应的影响很大。很简单，保障房用地供应多了，商品房用地就会相应减少。”刘晓光如是说。

历史上最大规模的保障性工程在建规模，令中央政府开始考虑尝试社会资本进入保障性住房开发建设领域的可能性。本月28日，住房和城乡建设部副部长齐骥在上海举办的第四届中国房地产科学发展论坛上表示，正在细化社会资本介入 保 障 性 住 房 开 发 建 设 的 相 关 规定。

2012年初，国务院保障性安居工程领导小组在北京与各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团签订“2012年保障性安居工程工作责任书”。2012年全年，保障性安居工程将开工700万套以上，竣工500万套以上。

据 住 房 和 城 乡 建 设 部 估 计，2012年在建保障性安居工程总量约 在1 7 0 0万 套 左 右，为 历 史 峰值，对于资金的需求也超乎以往。在这样的背景下，中央政府试图通过尝试多元化的保障性住房资金来源，确保全年任务得以完成。

保障房建设资金压力巨大

“十二五期间，住房保障的覆盖面要达到20%，也就是要至少有5 0 0 0万 人 口 纳 入 住 房 保 障 体系。”3月28日，住建部部长齐骥在中国房地产科学发展论坛上表示。在此之前的十一五期间，住房保障覆盖面仅为总体人口的5%。

目前，距离国务院提出的“十二 五 末 期 住 房 保 障 覆 盖 面 达 到20%”的目标尚有两年多时间。在3月28日召开的中国房地产科学论坛上，多数与会人士向《经济参考报 》 记 者 表 示，在 如 此 短 的 时 间内，将覆盖率从5%提升到20%，任务十分艰巨。

2012年初，国务院保障性安居 工 程 领 导 协 调 小 组 在 北 京 与 各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团签订“工作责任书”，要求全年开工700万套以上保障性安居工程住房，竣工500万套以上。而在此之前一年，国务院要求1000万套保障性安居工程须在年内开工建设。

也正因如此，巨额资金需求成为地方政府不得不面对的压力。齐骥表示，由于近两年保障性安居工程开工量大，任务要求紧，部分地方政府在一定程度上面临保障房建设、运营的资金来源压力。

2011年底，住建部部长姜伟新前往全国人大接受关于保障性住房的专题询问。在回答全国人大代表 的 询 问 过 程 中，姜 伟 新 表 示，2012年保障性安居工程虽然开工任务较2011年会有下降，但由于“上一工程转结”、“已开工项 目 进 入 主 要 施 工 期 ” 等 原 因，2012年保障性安居工程的资金需求将超过2011年。

根据住建部估算，按照全部结构 完 工 口 径 计 算，2 0 1 1年 开 建1000万套保障性住房所需全部投资 约 为1.3万 亿 元。姜 伟 新 称2012年 的 资 金 需 求 将 超 过2011年，足见历史上最大的保障房在建规模带来的资金压力十分严重。

社会资本尝试

实际上，从2011年开始，包括陕西、河北等地，都已经开始探索社会资本尤其是企业介入保障性住房领域的开发和建设。2011年，河北省与万科企业股份有限公司签订战略合作协议，由万科为河北省多个城市代建保障性安居工程，然后再按照协议，由政府回购。

对于社会资本介入保障性住房开发领域，齐骥表示，政府鼓励这种多元化渠道的尝试。不过，多家与地方政府合作保障性住房建设、开发的房地产开发企业相关负责人向记者表示，目前由于对于社会资本介入保障性住房开发建设没有统一的规定和相对统一、规范的操作模式，企业在介入保障性安居工程时，有一定的担忧。

类似问题将逐步得到解决。3月28日，齐骥表示，住建部正在起草有关社会资本介入保障性安居工程的详细规定，确保社会资本能够顺利进入保障性住房开发建设领域，并进行多元化的尝试和探索。

在此之前，中央财政已经连续三年对中西部地区廉租住房建设进行转移支付，今年这一转移支付的额度将创下新高。此外，国家发展改革委也已经出台政策，允许承揽保障性安居工程的大中型房地产开发企业，通过发行企业债的方式，专 项 筹 集 资 金 用 于 保 障 性 住 房 建设。

在2012年全国住房和城乡建设系统工作会议上，住建部部长姜伟 新 表 示，中 央 代 发 地 方 政 府 债券、地方直接发行政府债券试点的地区，发债所筹资金将优先用于保障性安居工程的建设。

目前，全国保障性住房品类较多，总体分为购置型保障房和租赁型保障房。对于社会资本介入购置型保障性住房领域，通常由企业先行垫资施工建设，而后再通过政府对房屋进行销售实现回款，其模式较为清晰。不过，对于以公共租赁住房、廉租住房为主的租赁型保障房，由于其不能销售，社会资本如何介入，并确保投资安全和微利回报，还尚未有明晰的模式。

企业期盼规定

对于政府鼓励社会资本介入保障性安居工程建设的表态，多数开发企业十分认同。绿地集团董事长张玉良告诉记者，目前调控之下，房地产市场竞争压力巨大，而保障性安居工程由于是政府主导，竞争压力相对较小，可以确保参与企业的微利，所以对当下的房地产开发企业不失为一个选择。

“绿地集团在全国的六个城市参与了当地保障性安居工程的建设和开发，在上海也有两个重点的保障性安居工程的项目在运作，我们强调的是高品质、高技术标准的完成保障性安居住房的建设。”张玉良说。

记者了解到，绿地集团在全国各城市参与的保障性安居工程主要是购置型保障性住房和旧区改造、动迁安置。绿地集团的情况在全国范围内有一定的代表性，万科在与河北省签订的战略合作协议中，主要采用的方式就是代建。而绿城集团在全国范围内参与的保障性安居工程，也以旧区改造和购置型保障性住房为主。

张玉良承认，由于在租赁型保障性住房企业和社会资本如何介入方面没有明确的模式和规律可循，所以这“是个问题”。他希望在细化的相关规定中，对于社会资本如何介入公租房、廉租房等租赁型保障房，能够有较为明确的规定或指引。

“除此之外，还希望政府能够加强监管，社会资本介入保障性安居工程的开发和建设，应该从大、中型企业开始，以确保保障性安居工 程 的 质 量。” 张 玉 良 向 记 者 强调。

规划与现实：第一批居民喊苦

根据广州市规划局2008年11月批准的建设规划图显示，泽德花苑二期分F区与A区，F区7栋高层住宅，A区8栋高层住宅。另外社区配套十分齐全，包括，规划设置幼儿园、肉菜市场、综合医院、公交站场及邮政局等诸多生活配套，地铁8号线也将在附近设站。目前F区已建成并有第一批业主入住。一个住了三个多月的太太表示，目前看起来还是挺不错的，就不知道未来会变得怎么样。旁边70多岁的老太对记者说，现在小区管理太差，小区公园基本成了公共公园，人员混杂，担心小区安全问题。

目前小区规划上的肉菜市场及幼儿园、医院则尚未见影，附近缺乏大型商场。居民买菜需要步行几十分钟，离小区最近的广州中医院主要是门诊部，床位缺乏；公交线路较好，134与525、515就在小区附近。离小区最近的教育配套有泽德中学与泽德幼儿园。

周边环境较乱 人员混杂

泽德保障房小区项目去年才开始投入使用，周围均是较老的居民区，显得格外显眼。乐居编辑实地考察时发现，小区旁边的道路上整一条都是流动摊贩在摆摊，卖菜、卖水果及卖蔗等。附近居住较多外来人口，这便是小区居民老太担心的问题。居民希望小区可以像对面泽德一期项目实行封闭式管理，不然会没有安全感。

何时交付使用 住房保障房未定

乐居编辑小区现场看到，A区目前已经封顶，正在进行外立面及内部施工。据媒体报道，2012年有望投入使用。不过住房保障房有关人员则表示，今年推出哪一批保障房尚未定。

第五篇：验房问题汇总

业主验房问题汇总

1、业主小孩读书问题，要求开发商承诺就进就读小学。

2、垃圾费收取不合理，既然收取了垃圾费，就不应该业主自己将垃圾送到指定地点。

3、小区电动大门没有安装。

4、入户花园的栅栏加上普通窗户，不具有防盗功能，要求封闭入户花园。

5、小区没有承诺的娱乐设施。

6、公摊面积的费用收取不合理，如是公摊水电，应该是预收一部分，一定时间内多退少补。

7、没有可视的监控系统（合同要求电视监控系统）。

8、电梯不能达到车库（本条不确切，需要经过考察）

9、没有整体接房，物管不能按照实际标准收取，应按照半价收取。

10、电梯未调试好（不确切，需要考证）。

11、部分楼层未进行卫生间试水试验，部分业主反映12楼有漏水。

12、无法验证周界防越界报警系统（合同有此项要求），要求开发商入住时能够保证正常。

13、要求发展商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案表》（简称““三书一证一表”），对策：购房人可选择不收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相 关文件中写明“未见《XXXX表》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。

14、查验《建设工程竣工验收备案证明书》及《建设工程质量核验证明书》。前者由建设局核发，证明该楼盘已通过土建、燃 气、消防、电梯四个关节，可以交付使用；后者是由工程质量监督站经验收合格后颁发的，证明土建合格，如果没有上述两证，购房者应拒绝接收。

15、要求发展商提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。发展商不提供的，购房者应拒绝接收。《住宅质量保证书》应当列明工 程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内 容。

注：以上问题仅是业主反应，笔者汇总的问题，未经过考证，还望阅者自行考察后作验房决定。