加快旧城改造 提高城市品味

第一篇：加快旧城改造 提高城市品味

加快旧城改造 提高城市品味

蔡洪

按照省委、省政府的要求，为了主动接轨上海，积极融入“长三角”，金华市委、市政府紧紧围绕建设浙江中西部中心城市这一中心工作，顺时应势，高瞻远瞩，抢抓机遇，求真务实，开拓创新，大胆实践，采取切实有力的举措，取得了明显成效。在金华市区旧城改造方面，变化尤其突出。

一

金华市区老城区，市政基础设施薄弱，环境较差，还有成片的危旧房子和一些不符合总体规划的建筑物，有相当一部分区块的现状建筑密度在60％以上，有的高达80％左右，几代人居住在不足20平方米的旧房里。有些区块虽然早些年进行过改造，但随着城市道路的拓宽改造和绿化景观带的建成使用，原先隐含的问题都暴露无遗，与现代化中心城市极不协调。

为完善城市功能，提高城市品位，改善居住环境，提升市民生活质量，金华市区自1999年以来连续五年实施了较大规模的旧城拆迁改造，累计拆迁面积200多万平方米，所拆迁地块一半以上用于市政道路、绿化景观等基础设施项目建设。目前，各项工作任务都已基本完成。去年9月底国家建设部领导和专家赴金华调研后，对金华市旧城改造工作给予了充分肯定。

二

旧城改造项目的有效实施，使金华市城区面貌发生了巨大变化。一批公建设施已建成使用或正在兴建。后溪河沿线区块地处商业中心，可谓黄金地段，但金华市委、市政府不为既得利益所驱动，没有将这一区块用于商业开发，而是经过科学规划、充分论证和广泛征求市民意见后，斥资约2．5亿元，把它建成了金华市第一个高品位的绿化休闲景观公园，修建了缓解交通压力的回溪街，并对后溪河进行了彻底改造。解放东路、后街、明月街、雅堂街,将军路线等城市道路已完成拓宽改造，12条“断头路”已打通，八咏广场、沿江绿化带、人民广场改造工程、横街口交通广场、八一北街拓宽工程等建设项目都已基本完成。

居民的居住环境和生活质量明显提高。金华市区城镇居民的人均居住面积已达到20平方米以上，名列浙江省前茅。通过对旧城区进行拆迁改造，广大市民实现了“旧房换新房，小房换大房” 的愿望，入住到面积更大、环境更优、配套更全、物管更好的新居。

回建地块进展顺利。“两街”改造工程、明月京华项目已改造完成，中华广场、一品大厦已经告竣，广厦时代广场·时代花园已初具规模，金茂大厦、锦绣金华等项目正在如火如茶建设之中。

根据金华市城市总体规划要求和市区旧城改造的指导思想、原则，拆除奥托康体育馆、人民广场周边建筑和搬迁花鸟市场，是为了实施人民广场的整体改造，即建设浙江中西部中心城市的“大客厅”。拆除伍佰滩区块，主要是实施金华市城市绿地系统专项规划，改善旧城景观，营造城市宜人的居住环境。拆除婺江东路北侧区块，是为了金华市民共享的江北3．2公里沿江绿化景观带整体风貌的形成。拆除通济桥头两侧和新狮道口南侧区块，主要是用于建设城市交通环岛，以梳理市内交通。拆除东市街区块，是为了拉开金华“三纵三横”的城市道路框架。拆除华冠花园和青少年宫西北侧部分建筑，是按照总体规划实施市区三江六岸绿化景观带建设的需要。

三

金华市在旧城改造中，坚持以规划为指导，依法操作，妥善处理好各方面的关系，及时解决信访有关问题，使旧城改造工作得以顺利实施。

第一，严格依法依规操作。严格按决策程序制定市区的拆迁计划，并根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》的规定，在每年年底前报省政府和省建设厅备案。货币补偿基准价按有关规定于每年3月底前通过新闻媒体向社会公布。评估机构按条例规定由被赋人平等自愿投票选择确定，动迁实施单位按规定向社会公开招投标。

第二，充分考虑被拆迁人的利益。在原有政策基础上，按照《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》和《浙江省人民政府办公厅关于严格城市房屋拆迁管理有关问题的通知》精神，出台了“增加 10个百分点的货币安置补偿奖励、补偿金保底、提前腾空奖励、签约奖励、契税减免、困难户承租公房、减免士地出让金”等一系列优惠政策，以保障被拆迁人的合法利益，维护社会稳定，加快旧城改造步伐。

第三，建立健全拆迁工作组织体系。专门成立了由市政府主要领导为组长、分管市长为副组长的旧城改造协调小组，下设办公室，负责旧城改造的综合协调工作，并建立工作例会制度，及时解决拆迁中遇到的实际问题。各有关部门设立专门工作班子，责任到人，配合做好拆迁工作。两个区作为拆迁安置工作的实施主体，主要领导亲自挂帅，分管领导具体抓这项工作。有关街道、社会各界也抽调精干力量，按照统一部署，深入拆迁第一线，开展政策宣传和拆迁动员工作.第四，重视拆迁信访工作。一是建立拆迁信访网络，市政府专门成立了拆迁信访工作协调小组，两个区专门成立了拆迁信访工作协调小组，两个区专门成立拆迁信访办公室，并公布了信访接待电话，市有关部门及相关街道都确定由专人负责拆迁信访工作；二是市委、市政府主要领导多次亲自接访被拆迁户；三是变被动接访为主动下访，市、区有关部门多次组织被拆迁户代表召开现场会，及时解决有关问题。

第五，充分发挥新闻媒体的舆论作用。建立专门的宣传工作班子，确定具体联系人，制定详细的宣传工作计划。各新闻单位主动配合，深入街头巷尾，对旧城改造的意义、政策、文件、法规、进度及在拆迁期间支持旧城改造带好头，作表率的好人好事进行全方位宣传报道。通过宣传，增加了拆迁政策的透明度，提高了市民对旧城改造重要性的认识，加快了拆迁工作的进度。

（金华市旧城改造办公室 蔡洪，文章发表于《今日浙江》2004年第5期）

第二篇：加快旧城保护改造的探讨

文章标题：加快旧城保护改造的探讨

传承历史再创繁荣

**老城区面积约3.5平方公里。1994年底**建区后，城市建设的方向是跳出旧城发展新区。1998年，**城区扩展至10平方公里。根据城市发展的需要和群众的要求，区委、区政府将以“十里长街”为主体的旧城改造提上议事日程，并着手编制规划。2000年2月份，省政府把**区

列为省级历史文化保护区。区政府根据历史文化保护区的有关要求，对原规划进行了全面调整。规划控制面积从1.81平方公里扩大至2.28平方公里。2002年9月，《台州市**历史文化保护区保护规划》经省政府批准。目前，拆迁建筑面积达13.58万平方米的首期保护改造区块的拆迁改造工作已全面铺开，已完成老街修缮的招标和南官河东岸围堰，沿河砌石修复完成总工程量的50；老街区块的排水、排污、电力、通讯等地下管线开始铺设；已开始新型街区和普通住宅区的建筑扩初设计。计划在今年春节前完成古街整治并开街。

一、保护改造“十里长街”是尊重历史、面向未来的现实选择

（一）“十里长街”是**的历史文脉

**作为商埠中心的历史可上溯至北宋。宋代，**“人物渐繁，通商贾渐盛”，在**街三桥边崛起了繁华的商铺“廿五间”，“百货糜集、远通数州”。“十里长街”的兴建始于东汉，是目前省内规模最大的古建筑群之一。作为**的历史文脉，“十里长街”自明清以来即等同于**本身。

“十里长街”包括河西街、邮亭横街、路北街、路南街、下里街、新路街、石曲街七个街区，总长约3.5公里。长街在漫长的历史发展过程中，发生了许多有较大影响的历史事件，如戚家军抗倭、浙南“三七”大罢工等，留下了右军墨池、水患困赵构等动人传说。长街至今还有许多富有文化内涵的历史遗存，如新安桥、“廿五间”、明代东岳庙、邮亭古驿站、清翰林杨晨故居、文昌阁等。它们不仅可以作为历史的见证，而且体现了城镇传统文化的价值。通过对长街的全面保护和适度开发，充分挖掘其深厚的文化底蕴，对于传承商都文明、积淀城市文化、培育旅游产业都有着十分重要的现实意义。

（二）保护改造工作的紧迫性和重要性

经过长期的变迁，“十里长街”的民居和历史遗存已经遭到严重破坏，相当一部分已消失。随着城市产业结构的变化，长街的建筑环境、建筑质量等物质形态已不能适应社会发展的需要。

一是建设性破坏较多。由于历年来断断续续的重建和改建，有些曲折有致的小巷变得平直呆板，不少古朴淡雅的明清木屋在火灾后，重建成钢筋混凝土结构、棕黄色玻璃瓦檐口的现代住宅，一些石板路面受到了严重损坏，原有的视线走廊被新建筑隔断，妨碍了两边景观的相互渗透。二是建筑密度大，空间形象杂乱。“十里长街”沿河一侧及另一侧五十米左右的范围内，建筑密度在50％以上，非常拥挤。除街道两侧的街面建筑外，整个区块的建筑布局杂乱无章、拥挤不堪。三是交通效率低下。“十里长街”与外部的交通通达性很差，在交通组织、交通运行和车辆停放等环节上都存在严重问题。四是环境质量很差。由于“十里长街”建筑密度很大，加上破旧的房子星罗棋布，容易产生局部小气候，气流死区，污染扩散条件极为不利。在长街范围内，基本无绿化，排污难，供电明线架设杂乱，卫生状况和环境质量十分低劣，严重影响居民的生活质量。五是逐渐丧失使用功能。长街内建筑几乎全是木结构，破旧不堪，长街内市政管网缺乏完整系统。在**经济发达、居住条件优裕的外部环境冲击下，居住人口大量外迁，长街正在迅速丧失使用功能。

历史和现状都说明，“十里长街”的保护改造已迫在眉睫。如果不采取切实有效的改造措施，将会导致旧城的进一步衰败。而通过科学的保护改造，可以提升旧城活力。一是可以促进历史遗存和传统建筑的保护，使傍河构建、连绵十里的旧城格局及大量的历史遗存得到较好的修缮和维护，并发挥其新的更高的经济、社会和美学价值。二是可以促进环境的改善和生活质量的提高，从根本上解决**旧城目前存在的环境恶劣和市政公共设施缺乏问题，不断提高居民的生活质量。三是可以促进旧城区活力的增强，使旧城区更好地发挥民俗旅游和传统零售商业中心的作用，促进古街的持续繁荣。

二、“十里长街”保护改造的主要规划措施

（一）划定范围，区别对待

**历史文化保护区整个规划范围分为重点保护区、风貌协调区、建设控制地带、文物保护单位及保护点四个部分。首期保护改造区块分为三个部分进行整治。一是重点保护区。重点保护区指“十里长街”邮电路至卖芝桥路部分。在重点保护区范围，所有的建筑本身与环境均按保护规划要求进行保护，不允许随意改变原有状况、面貌及环境，如需修缮，则在专家指导下按原样修复，做到修旧如旧，重点保护区内现有影响历史风貌的建筑物、构筑物给予拆除。二是历史协调区。历史协调区指“十里长街”卖芝桥路至下里桥路部分。在这个区域内，各种修理必须在建设

第三篇：关于关于加快旧城改造的建议

关于关于加快旧城改造的建议

近年来，南昌市按照“一江两岸，南北双城，沿着赣江，两头延伸，张开双翼，敞开四门，内外有环，外带五个组团”的规划进行城市建设，城市面貌发生了深刻变化。尤其是在红谷滩新区的建设上，始终坚持高起点规划、高水准统一开发，一座现代化新城拔地而起。但是与新城区建设开发的力度和速度相比，旧城区的改造则显得相对滞后。而旧城开发的迟缓，不仅严重影响南昌作为“省会城市、英雄城市、动感城市”的形象，而且容易引发消防、卫生、治安、交通堵塞等诸多社会问题，形成安全隐患，造成群众居住环境恶化，制约经济的快速发展。旧城改造已经成为一道亟待破解的难题。

一、旧城改造——难在哪里

由于受政策、体制和拆迁成本高、安置难度大等多种因素制约，旧城改造进展缓慢，问题的根源主要在于：

1、政策限制严。由于市政府决定对旧城区实施只拆不建的政策，致使招商引资改造旧城项目被搁置，政策限制已成为城区旧城改造进展迟缓的一个重要原因。此外，对一些处在成片地块外的危旧房维修，因为市有关部门对审批控制较严，要求不倒架维修，不但施工成本过高，而且不能彻底排危，使城区的危房不能得到大面积的彻底改造翻修。

2、综合协调难。旧城改造是一项情况复杂、涉及面广、政策性强的社会系统工程，但是我市一直缺乏一个强有力的行政领导机构进行综合协调，造成责权利难以统一。在旧城改造中的政策措施、规划审批、土地拍卖出让及收益权均由市政府及有关部门控制，而按照属地管理的原则，旧城区危旧房的管理维修和安全责任则落在区里，区里权力有限，有些问题不能得到及时有效解决。而市、区有关部门由于各自职能不同、侧重点不一，在旧城改造中往往表现为各自为政，工作上有利则争、无利则推，仅仅靠

一、两个部门主动往往难以推动，必然滞后整个旧城改造的工作进展。

3、拆迁安置难。旧城区一般均为中心城区，在居住生活各方面都比较方便，虽然百姓也希望旧城改造，改善居住条件，一旦真正拆迁，也还存在许多矛盾。

一是拆迁补偿和安置与群众心理承受能力有较大差距。群众对旧城的拆迁补偿认为差距较大且不够合理，加上老城区原房屋面积较小，当前市场上所开发出售的商品房均以大户型为多，群众想购理想住房不易，一旦拆迁，面临无房可住，造成不愿搬迁。

二是目前我市在拆迁中采取异地期房安置办法，由于安置房均已不在本区或处本区边缘，造成生活不便。加上期房安置，尚存在不少建房质量、交房时间等不确定因素，大多数群众对异地期房安置不满意，对拆迁积极性不高。

三是在旧城区居住的群众收入较低，有的是低保户、残疾人员，这部分群众经济承受力低，对于这些人的拆迁安置就更加困难。

二、旧城改造——出路何在根据目前现状，为进一步加快旧城改造的步伐，建议：

1、把旧城区改造摆到城市建设的重要位置。旧城改造，是一项十分重要的民心工程，事关老百姓的日常生活和切身利益，要充分认识到旧城改造越快越好、越早越好，否则今后改造的政治成本和经济成本将更高。要调整对旧城区只拆不建的政策，把旧城改造摆上城市建设的重要位置，不但要重视新区的建设，拉开城市框架、搞开发区、建新区，而且要把旧城改造摆在与开发新区同样重要的位置，各有侧重。

2、成立专门机构。根据责权利相统一的原则，合理划分市、区两级职能部门的事权。鉴于旧城改造工作是一项情况复杂、涉及面广、政策性强的系统工程，建议市、区两级成立由政府领导挂帅的旧城改造领导小组，成员由规划、土地、房管、城建、工商、税务、城市执法、纪检、监察等有关部门负责人组成，负责制定旧城改造的优惠政策、计划及项目审批，加大对旧城改造的综合协调力度，研究协调解决旧城改造工作中存在的重大问题。在工作上采取强有力的措施保证改造的顺利进行，对重要的改造和招商引资项目实行领导负责制，成立专门机构，赋予部分政府职权，并从各部门抽调干部参与。

3、实行政策倾斜。当前突出问题是调整对旧城区只拆不建的政策，抓紧启动对旧城的改造。

一是明确改造主体。要以区一级政府为旧城改造主体，制定旧城改造工作目标，对旧城改造项目要适当放宽规划条件，以灵活的规划及政策平衡较高的拆迁密度，将有开发价值的地块列入当年市政府土地出让计划，以项目为依托，进行整体招商，引进资金进行开发。在项目开发的同时，还必须由政府出资相关部门牵头对片区的基础设施、地下网管、道路建设等配套进行改造。

二是给予资金支持。由市政府在土地拍卖出让收益中划出一部分设立旧城改造专项基金，用于旧城改造，并对项目产生的收益由市政府全额返还给区一级政府。在具体操作上，除土地拍卖获取拆迁资金外，也可由区政府组织开发企业先行拆迁，待土地拍卖后，用土地收益补偿投资企业的拆迁费用；对涉及旧城改造的基础设施建设规费、开发规费一律予以免交。

三是妥善拆迁安置。在旧城改造中的拆迁安置，宜采取货币安置和拆迁户较为满意的区内就近现房安置办法，准予区政府按拆迁安置需要在区内选择适当地块先行建设一批经济适用房和拆迁安置用房，必要时还应向市政府申请跨区划地建安置房。

四是相关权限下放。应争取市政府支持，将危旧房维修、改建行政审批权下放至区。对分布在成片改造范围外的部分危旧房改造，应放宽政策，在不影响《南昌市总体规划及近期规划建议》的前提下，原则上都给予原址、原面积、原楼层、原高度的维修、改建审批。

4、注重建设规划。在旧城改造过程中，要针对不同地块的不同条件和特点，因地制宜、注重规划，突出各自特色。

对成片地块进行系统性改造。要在对成片地块进行项目包装、整体招商的同时，由政府投资实施配套基础设施建设，拓宽改造旧城区的交通网络，规划建设一批公共绿地和休闲广场，使道路沿线及周边旧城地块升值，有针对性地改造道路两边的危旧房，高起点地打造几条商业特色街区。

对万寿宫、绳金塔等历史文化街区，以修旧如旧为原则，由政府、开发商和原有业主多元化投资的方式进行维修和保护性改造。由政府出资相关部门牵头对片区的基础设施配套进改造；政府对业主进行引导，促进业主对自身房屋在原有格局上进行改造；对无能力按上述方案实施的业主，引入投资者对其房屋进行收购后按方案实施改造。

对旧城零星地块则应进行综合整治。由于零星地块面积狭小，根据现行规划指标不具有开发价值，所以，只能对原破旧外墙进行粉刷，规范店招、拆除违章搭建。财政部门要适当增加维修资金投入，安排一定数量的基础设施建设基金；对单位公产房，应责成业主单位增加维修改造资金；另一方面，还可利用居民集资和住户筹资的办法，对经济条件允许的业主，给其政策允许自行翻修，对公房住户请居民住户按成本价出资，由辖区房管所进行维修。

5、实行人性化拆迁。在拆迁中严格执行拆迁法规，做到法、理、情相结合，认真宣传拆迁政策，耐心做好群众工作，以赢得广大拆迁户的理解和支持，赢得开发单位的大力支持和密切配合。

一是推行公示制度。实行拆迁公示制度，即《房屋拆迁许可证》、房屋拆迁公告、拆迁法规、安置房屋平面图、安置模型、安置方案、奖励办法、办公时间、工作人员守则、被拆迁房屋评估价、安置房评估价、工作人员上岗证、阳光拆迁承诺书等全部公开上墙，坚持以“一把尺子、一个标准”，聘请由住户代表选出的义务监督员参与监督，同时还应接受社会新闻媒体、纪检、监察部门的监督，实行阳光拆迁，杜绝暗箱操作。

二是实行有情操作。出台一系列鼓励进行旧城改造的优惠政策和规范的拆迁奖罚办法，对拆迁户采取一系列人性化的安置。可由全体拆迁户投票选出拆迁评估机构，对拆迁户的房屋进行合理评估，选出参与监督拆迁的义务监督员，参与拆迁的监督。就当前较为通行的做法，应采取货币安置和区内就近现房安置的办法由拆迁人自选，以免减少拆迁纠纷。适当考虑拆迁面积较小、经济困难、低保户及残疾人的利益，在安置补偿面积和楼层方面给予适当优惠。对经济困难及低保户，则宜采取较为灵活的二手房、廉租房等安置办法。对一些违章搭建则应根据实际情况，实事求是地予以妥善解决

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第四篇：城市旧城改造问题探析

城市旧城改造问题探析

【摘要】随着社会经济的高速发展，许多旧城区原有的格局、经济模式和生活交通方式，很难满足人们对生活的高标准要求，也与现代的发展越来越不适应，例如旧城区功能过度集中、房屋破旧、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政和公共设施落后、布局不合理等问题，我国大部分城市都可以算作旧城市，在社会主义市场经济条件下，如何建设和改造城市，这无疑是城市规划研究工作者探讨的课题，同时也是每个居民所关注的问题，无论是为了满足因城市化进程的加快而不断扩大的城市空间发展的需要，或是为了保护有限的土地资源合理利用土地的需要，还是为了改善旧城功能结构以适应城市发展的需要，旧城改造都是城市化发展的必然要求。

【关键字】城市旧城改造问题对策与措施

为了更好的发展建设城市，给人们提供方便快捷的服务及舒适的生活条件，改造旧城市是一个必然的过程。而旧城改造本该是个利国利民的政策，可是很多地区在进行旧城改造的过程中出现了许多严重问题，下面本文就旧城改造问题做一个探析，希望人们能更好的认识旧城改造，也希望政府人员能重视旧城改造合理规划改造。

一、城市旧城存在的问题，改造的必要性

我国大部分城市都可以算作就城市，普遍存在的问题是：

1.布局不合理。工业生产、居民、历史文物、仓库、学校机关等混杂在一起，布局混乱。

2.基础设施严重不足而且难以改善。

3.人口密度过大，我国许多大城市每平方公里3万人，上海达4万人。而欧美的大城市，如华盛顿、斯德哥尔摩等每平方公里不足5，000人。

因此，旧城市改造在我国是一件长期艰巨的任务。

二、城市旧城改造概念

旧城改造是按统一规划，对现有城区进行有计划、有步骤的改造，使之适应城市经济、社会发展整体需要的建设活动。旧城改建是旧城区的再开发，能使旧城区其整体功能得到进一步改善和提高。当前我国正处在工业化、城镇化的快速发展时期，建设用地粗放利用、闲置浪费现象较为普遍，为了集约用地，国家加强了土地的宏观调控。

三、城市旧城改造的内容

旧城改造的内容主要包括三个方面，分别是：开发、修复、保护。

开发是指：在布局混乱，城市功能丧失，城市环境质量严重恶化的城区，根据城市的总体规划、拆除全部建筑和构筑物，拓宽城市道路，新建各种必要的城市设施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高环境质量，彻底改变原有城区景观的大规模城市改造建设。比如城市高新区的建设、城市快速路建设等等，都属城市的再开发。

修复是指：在布局混乱，城市功能部分丧失，环境质量正在恶化的城区，根据城市总体规划，拆除不良建筑物和构筑物，对尚可保留或具有保留价值的城市建筑物和构筑物进行保护性修缮、改造、新建各种必要的城市设施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高环境质量，部分改变原有城区景观的中等规模的城市改造建设，也可理解为“旧物更新”。比如临街商铺改造、旧小区改造等。

保护是指：在现状良好，但将来可能恶化的城区，根据城市总体规划，对具有保留价值的建筑物、构筑物、街区进行保护性修缮，强化城市功能，保护城市环境和原有地区景观，是小规模城市改造建设。比如某些城市古建筑的保护和开发。

四、城市旧城改造的原则

《城市规划法》第二十七条规定：“城市旧区改建应当遵循加强维护、合理利用、调整布 第 1 页

局、逐步改善的原则，同意规划，分期实施，并逐步改善居住和交通运输条件，加强基础设施和公共设施建设，提高城市的综合功能。”

因此旧区改建应遵循以下三个原则：

1.加强维护、合理利用原则：对城市旧区原有的建筑物、构筑物及其他设施仍有保留价值的，应当维护，能够利用的要合理利用，包括原有的房屋、管线、道路，也包括有价值的历史文物，不能一概拆除。

2.调整布局：在科学划分功能的前提下，把不符合本区域的项目拆除或迁出、把适合本区域功能的项目迁入，并且要使基础设施的建设与其相适应。

3.逐步改善：旧城区需要改善的功能太多，按现阶段我国的经济发展水平，要在短期内完全改善是不现实的，尤其是大城市的旧区。改善旧城区是一项长期而艰巨的任务，只能逐步地坚持不懈的改建，不能一步到位。

五、城市旧城改造存在的问题

1、对旧城改造的复杂性缺乏认识“将问题简单化,不顾具体情况一律采用推倒重建的单一的开发方式,造成财力和物力的浪费,破坏了原有城市的空间结构和原有社会网络”。对“旧区”的认识就是过去留下的“烂摊子”，是城市的“包袱”和“脏、乱、差”的代表，旧城改造就是放开手脚清除这些“毒瘤”。加上强大的商业利益的推动，相对应地，过去在旧城改造中在具体工作中采取了不分良莠，一律大面积拆迁，整平土地重新建设的做法。这样的做法见效明显、工作简单，但往往直接瓦解了城市原来的社会结构、文化脉络、地方风情，而且市场化运作对高回报率的追求，屡屡突破城市规划对建设的控制各种要求，导致城市历史格局、肌理的破坏和传统风貌的丧失。

2、以获取利润为主要目标,追求单一的经济效益,过度提高容积率,增大建筑密度,减少建筑间距,造成过密开发和土地滥用,导致环境持续恶化。以重庆中区为例，2007年上半年批准的用地面积为7万平方米左右，比去年同期减少近4/5；批准的建筑工程面积为85万平方米，比去年同期增加了80%多。批准用地面积在减少，而建筑工程面积在大幅增加。这一减一增之间，将使单位用地面积内的建筑量增大，建筑容积率提高，与之相配套的公园绿地等公共设施问题将更难解决。

3、只看到局部的眼前的经济利益,在城市历史文化和景观保护区内拆除或改建需要保护的历史建筑,严重破坏城市的传统风貌和特色。目前许多地区旧城改造是以开发公司为主的方式运行，而且基本采用新区开发模式，大拆大改，推倒重来。

4、局限于开发有利可图的项目和黄金地段,而一些较难产生可观经济效益的基础设施和急需更新的经济效益差的地段却无人问津,城市整体环境难以得到改善。随着城市土地和商品房价格的上升，旧城改造的成本也越来越高，在改善城市形象推动区域经济发展的同时，目前旧城改造出现了两种明显的趋势。一部分开发商为了加快开发进度，一般选择拆迁难度相对较低的城乡结合部地块进行开发，以此来降低开发的难度，形成了摊大饼似的房地产开发模式；这种发展模式土地价格相对便宜，商品房的升值空间很大。另一部分开发商则寻找地段较好的地块进行旧城改造开发，以追求更大的收益。

5.对旧城的改造，未考虑新建筑施工对周边建筑的影响。在旧城改造中，由于新建建筑物多为高层建筑，地下室有一至三层不等。在基坑开挖施工过程中，周边建筑物经常受此影响产生墙面、地面裂缝。这些裂缝多是基础沉降产生的变形裂缝，这些隐藏的危害对建筑的安全是很容易被轻视的，但造成的危害确是很重大的。

6.旧城改造中还有一个比较突出的问题就是因改造中因拆迁而产生的问题，主要有以下几点：

①拆迁补偿标准不合理，补偿金额过低。补偿款之低让大多数中低阶层的居民无法在原地买到同等面积和保持同等生活质量的房屋。这是造成拆迁纠纷中最普遍、最主要的原因。

②有的地方拆迁的主体及行为不合法。有的拆迁人根本不具备合法的拆迁资格;在拆迁过程中有的拆迁人违规操作。像这种拆迁人是无法让拆迁户安心的。

③拆迁过程中不能很好尊重被拆迁人的意愿，甚至在双方未达成协议就搞野蛮拆迁。在拆迁过程中使用暴力拆迁，以强凌弱，以大压小，使矛盾激化，这也是造成上访的主要原因之一。

④未能做好拆迁户的安置工作。安置的房屋条件很差，不但证件手续不齐，还经常停水停电，有的甚至是危房，相信任何人被这样安置都不会满意的。

⑤没有按政策办事，拆迁的操作随心所欲，因人而异，有的甚至滥用职权，罔顾群众利益。有的地方不重视规划，不认真做好每年的建设工作计划，而且缺乏政策的连贯性，时常出现今届李书记说拆东区，明届张领导说拆西区，变化之大令干部群众无所适从。

房子是人们安居乐业、居住栖息的场所，是中国绝大多数老百姓一生中最大的财富，人们当然十分珍惜和保护它，因此，当地政府在旧城改造时，应体恤民情，顺应民意，不要盲目地搞大拆大建，对于确需拆迁的旧区，就应制定政策，做好规划，做好宣传，争取得到大多数群众的支持，来保证旧城改造工作能够顺利进行。

六、对策与措施

针对上面的问题，可采取如下的对策及措施：

1、旧城改造要遵循城市发展的内在规律，走有机更新可持续发展道路

有机更新即采用适当的规模，依据改造的内容与要求，妥善处理目前与将来的关系，并在旧城改造要过程中，遵循统一规划、统一征地、统一设计、统一配套、统一管理的“五统一”原则，有计划、有步骤地进行旧城改造建设。

2、旧城改造要走房地产综合开发之路

黄金地段尽量多建商业、服务、办公、娱乐等经营性房屋，以增大再开发的价值，收回资金，用于贴补经济效益差地段的旧城改造。

3、政府加强宏观调控

政府要制订与旧城改造有关的地方性法规和技术标准来管理和约束旧城改造行为，减少开发活动中的盲目性和投机性； 要制订适当的奖惩措施，充分调动各方面的积极性，尤其对部分已改造的周边地区，由于有先前的开发商遗留下来的难题，政府要给予政策倾斜； 政府要加大对旧城区基础设施的投资，改造好旧城区的基础设施环境。

4、加强规划引导

城市规划部门要花大力气对旧城改造问题进行全面深入细致的研究，制定系统的改造规划，协调解决空间布局、用地调整、交通、绿化、景观、市政、文物保护等问题。编制旧城改造规划要引入城市经营的观念，按经济规律办事。对每项旧城改造项目，都要从土地评估、土地分级着手，对土地增值、土地市场进行测算，进行详细的成本效益分析，使旧城改造规划建立在可实现的基础上。

5.以人文本，维护广大人民的合法权益

旧城改造涉及千家万户，若我们借旧城改造之机，立足群众，真真正正为人民群众办实事、办好事，相信天下再难办的事也会迎刃而解。首先，我们应制定补偿、安置和规范拆迁等管理办法，为维护广大群众合法权益提供法律保障。其次，要落实国家有关拆迁方面的方针政策，着重做好补偿和安置的工作，保证“居者有其屋”。最后，要加强住房保障体系建设，特别要重点保护如五保户、孤寡老人、困难户等弱势群体的合法权益。此外，还可通过适量发展经济适用住房和廉租房来解决安置难等问题。

6.要做好宣传，落实政策

旧城改造涉及到千家万户的切身利益，是社会的热点话题，因此政府要充分做好宣传，与人民做好沟通。要利用电视、广播、报纸、网络等媒体向广大群众正面宣传我们的拆迁政

策和房屋拆迁工作情况，展示城市建设的成果，使群众理解旧城改造的目的和意义；要按规定日期提前公告，使被拆迁人有充足的时间去准备搬迁；要向各拆迁户派发有关拆迁政策法规、拆迁补偿标准、拆迁期限、安置地点等资料，使群众充分了解旧城改造的运作，保障了群众的知情权。

7.新区开发要先于旧城改造

旧城改造需要以新区开发为前提，当新区开发成片，配套设施齐备，四周环境优美，自然会将人口密度较大的旧城区居民吸引到新区去居住和办公。这样，旧城区的人口密度就会大大下降，从而使政府在旧城区进行改造时就轻松和方便得多了。

8.旧城改造要注意保留城市旧有特色，不能盲目大拆大建。

旧城改造，并不意味拆旧建新、拆低建高、拆小建大，尤其对于有历史意义的城市来讲更是这样，对于旧城中具有特色的旧建筑、古街店铺、古寺名宅、园林古树等，应给予保留。这既是保留本城文化特色的需要，又是继承历史文明的具体体现。在世界上，许多发达国家对名城的保护，已从保护建筑艺术珍品发展到保护历史上普通人生活的一般建筑，从保护单个文物建筑发展到保护周围的历史环境。而我国有几千年的历史文化，古代建筑多不胜数，却许多在这些年的大拆大建中消失殆尽，实在令人心痛不已。古典建筑是我们中华民族历史、文化、艺术和科学价值的结晶，印刻着祖先对历史文化的创造，体现了中华文化精神和个性，具有恒久的价值。保留各个时期有特色的建筑，就是保留我们的历史文化，好好保护它们，将它们完好地交给后代，是我们每一个规划和建设者的责任。

9、加强规划实施管理和执法

所谓“三分规划，七分管理”，旧城改造更是如此。依法编制的旧城改造规划一经批准就具有法律效力，要严格遵守。一旦发现有违反规划的行为，行政主管部门就要坚决予以查处，决不能姑息。

虽然旧城改造过程中引发了许多问题，也产生了是否有必要进行旧城改造的疑问，但是城市总要发展，旧城改造也必不可少。旧城改造是一个长期的过程，也是一个关乎到国计民生和社会稳定的工程，一定要慎之又慎，要根据实际情况进行改造，并切实解决好旧城改造中存在的问题，使旧城改造真正利国利民。

第五篇：旧城改造

探讨富民服装城对南充市旧城的改造

南充市旧城的现状

a.b.南门片区：旧城改造快速推进的条件

南门片区位处南充市顺庆区南门坝滨江生态走廊腹地，东连高坪，南通嘉陵，扼守三区交汇、两河中心的黄金地带。

此片区居民住的是大棚户，夏天燥热、冬天寒冷、居住条件十分恶劣，居民需要改善生活条件，旧城改造顺从民意。

此片区均是居住区，无商业形态，折迁成本低，可具操作性。

在滨江大道和玉带路的交汇处是新修的四桥。四桥的修建有利于缓解高坪到顺庆，嘉陵的交通压力，加强三区的沟通，符合城市规划。

b.西门片区：旧城改造难度主要的原因

西门片区主要以西门市场为中心。西门片区是旧城商业区，商铺折迁成本过高，只有降低该片区的商业价值，拆迁才具可操作性。

西门片区商圈形成，主要西门市场的带动。西门市场如果消亡，才能除低西门片区的商业价值。

西门市场产权的分割，形成众多的小业主。在改造中，各个小商户漫天要价，不支持政府的决策，使得西门市场的改造和发展步履艰难，成为政府的心病。面对这样的一个杂乱无序的片区，政府无从下手，无法改变现状，只得任其发展。西门片区成为了一个自生自灭的市场。

只有建成一个新的服装批发市场来刺激和加速西门市场的衰落，而西门市场的衰落将带动整个西门片区的衰落。

富民服装城在西门片区旧城改造中的作用

富民服装城是一个集服装市场，写字楼，住宿，停车场，客运等为一体的大型的服装市场。选址在人民南路和红花街之间的地段。

与西门市场相比，富民服装城购物环境舒适，价格比西门低三分之二，环境，交通非常便捷，取代西门市场指日可待。