旧城改造与城市可持续发展五篇范文

第一篇：旧城改造与城市可持续发展

旧城改造与城市可持续发展

【摘要】下文从旧城改造与可持续发展的关系，分析我国中小城市旧城改造面临的问题，通过研究现阶段我国中小城市旧城改造的本质，提出符合中小城市旧城改造实际可行的可持续发展之路。

【关键词】 旧城改造可持续发展城市规划

【Abstract】this article reveals the small and medium-sized urban old city transformation problems in our country from the old city transformation and sustainable development relations, through the analysis of present stage our country medium and small urban old city transformation essence and connotation, puts forward the sustainable development old city transformation road in accord with the small and medium-sized city actual.【Key words】Urban renewal;sustainable development;city planning

旧城说的是对市区中的一些老旧小区或者厂房的改造,主要是因为这些小区和厂房年久失修,好多已经成为危房,所以必须实行改建。旧城区蕴含的历史文化丰富，历史格局和传统风貌比较完整，不过也存在城市格局尺度比较小、人口密度高其中低收入人群占的比例比较高、基础设施比较匮乏、房屋质量比较差等问题。

城区是城市在长期发展和演变过程中逐步形成的。我国旧城区具有以下特点：

第一,旧城区数量多面积大。在建设初期,地方官员为了贪大贪全,为了提高政绩,建设大规模的建筑群,只是规划不当.第二,旧城区是商业、金融、贸易、服务中心,也是人们最稠密的地区。旧城区房屋混杂,不仅有大量住宅,而且还有相当多的商业用房、仓库用房、工业厂房、办公业务用房等。

第三，旧观念旧思维方式难以转变，环境意识不强。旧城区环境问题突出，环保力度不够。

【研究问题】 我国在旧城改造过程中存在的问题呢。

1.重视城市再开发, 忽视旧城原有设施的保护

旧城改造是改善人的居住环境、实现土地利用率最大化, 是激发城市生机与活力的重要手段, 是集开发、修复、保护、再创造于一体的综合性城市建设。在我国现阶段流行对

旧城区实施整体拆迁重新建设。的确, 采取此种方法对于提高城市的基础设施覆盖率及改变地区的整体风格有很大的优势, 但采取这种方法的同时也会造成人力、物力的极大浪费和历史文化古迹遭到毁灭性打击等。

2.改造后新城的园林绿化问题

旧城区通常位于城市的中心地带, 随着城市面积的扩大, 这些地区成了寸土寸金的黄金地带, 造成地价飞涨, 旧城改造成本大幅提高。成本增加直接意味着开发商的利润减少, 甚至意味着有亏本的风险。所以旧城改造项目的实施者不愿意大量资金和人力投入在费力不讨好的园林绿化上, 这样就造成新城建成后的园林绿化率急剧降低, 改建成一个“ 大杂院”

第二篇：浅谈旧城改造与可持续发展

浅析中小城市旧城改造的可持续发展

摘要： 本文从旧城改造与房地产开发的关系，揭示了我国中小城市旧城改造面临的问题和矛盾，通过分析现阶段我国中小城市旧城改造的本质内涵，提出符合中小城市实际的可持续发展旧城改造之路。

关键词： 中小城市；旧城改造；房地产开发；城市规划

旧城改造是一个十分复杂的问题，既有共同性的矛盾又有各个城市的特点。旧城区既是城市历史文脉的根，也是传统与现代功能共存和矛盾焦点所在。改革开放以后，虽然我国中小城市旧城区普遍存在布局混乱、房屋破旧、居住拥挤、环境污染、市政公用设施短缺、名胜古迹与绿地遭受破坏等严重问题已经得到不同程度的改善，但由于城市原有结构总有保持稳定性的去向和难以改变的惰性，以及问题的面广量大，一些历史上积累的旧问题积重难返，且不断地在新水平上再现和演化。主要表现在土地配置低效率日益突出、住宅拥挤和房屋破旧仍十分严重、基础设施滞后和不足与日俱增、历史风貌和景观特色丧失有所加重等。同时，在中小城市进行整体结构转变过程和原有城市土地进行大规模转换的过程中，又出现了新情况和新问题。

一、中小城市旧城改造面临的主要问题和矛盾

(一)超强度的房地产开发带来环境的恶化。

在市场经济中，房地产开发只有在房地产出售或出租所得的收入超过土地征用、土地出让金、拆迁费用和安置补偿费、建造成本才有可能。基于这一利益动机，目前我国的旧城改造都趋向超强度开发，这样才能使房地产开发公司在建设并出售商品房中获取利润。在我国中小城市旧城改造中这种现象是十分普遍，也是十分严重的。为了维护开发收支平衡，适当增加建筑密度是十分必要的，但如片面追求经济效益，人口密度、建筑密度和容积率过高，就会导致城市环境的恶化。(二)超强度的房地产开发带来基础设施的超负荷运转。

城市中心取得土地利用转换，势必带来土地使用性质改变和使用强度提高，这已成为我国城市旧城改造的现实必然。与之相伴随的是要加强和提高基础设施的负荷能力，供电、供水、排水、供气、供暖、通讯等都要彻底改造，交通也将进行根本改善，必须是交通通畅，并配以足够停车场地，做好城市规划和设计，既有体现现代城市的标志性建筑，又要有一定的广场、绿地，供人们散步、游玩、休息，不以高楼林立取胜。世界银行的调查发现，目前我国的旧城改造，在改造土地利用的同时，容积率也在初步提高，已从很低的 0 ． 3 ～ 0 ． 6 提高到了相当高的 2 ． 5 ～ 10 ． 0。由于房地产开发商盲目地追求经济效益，政府管理失调，片面提高容积率和建筑密度，导致现有基础设施容量和交通容量难以适应高强度的开发，使基础设施超负荷运转，产生了负效应

(三)工厂迁移不当带来新的环境污染和生活不便。

土地的有偿使用，促使工厂从不适合他们存在的、高地价的中心区迁出，从而环境得到改善，并促进工厂进行技术改造或发展新生产线。工厂搬迁之后，其他有能力更好地使用这些繁华地段土地的使用者，就可以占据这些旧城并加速我国城市功能的转化，使城市在土地使用和产业结构调整方面更合理。但是，企业迁移不当也会带来许多问题。企业迁移到生态系统脆弱或灌溉地区附近，会造成高度污染，其危害会大大超过在城市地区所能避免的程度；另外企业迁移郊区，会迫使工人不得不加长了他们的“旧城”居住地到新工作地点的上下班距离，在生活上造成诸多不便。这些问题在我国的中小城市都普遍存在。

(四)旧城改造中的房地产开发没有实现统一规划和统一开发。

目前我国的中小城市旧城改造主要是对城市中心区的旧厂区进行二次开发，很多只是零星的开发，上不了规模，原有的职工生活区没有得到改善。比较大的厂区也被不同的开发商“瓜分”，各自为政的开发，远没有达到房地产综合开发的目的。(五)居住搬迁不当带来社区解体。

产业结构调整、用地结构转换、人口结构变迁，城市面临着物质空间和人文空间的大变动和重新建构。社区作为聚集在一定地域范围内的社会群体、社会组织和社会生活共同体，具有亲密相连的社群，相对完备的生活服务设施，和与之相连的社区成员对所属社区在感情上、心理上的认同感和归属感。传统的居住文化圈被冲破，而新的居住文化环境和文化氛围又很难在短时间建立起来，由此而来的便是文化心理失衡，社区结构衰落。在我国许多中小城市旧城改造过程中已经出现了类似问题，须引起政府部门的注意。居民的愿望是就地改善城市基础设施，改善居住环境，这也成为社会稳定的重要问题，从另一侧面反映了目前旧城改造存在的问题和矛盾。

(六)中小城市旧城改造的历史保护意识淡薄，造成“建设性”破坏，导致城市历史风貌丧失。

在经济发展的高速起步阶段，由于仍有一部分人片面认为保护历史文化妨碍城市经济发展，常常急于改变物质生活条件和发展经济，无视历史文化遗产的保护，以至由此演化成破坏性建设行为。

(七)中小城市中的“城中村”是旧城改造的重要难题。

在目前市场经济条件下，中小城市的房地产开发商为追求企业利益最大化，他们不愿选择“城中村”这样的土地进行开发，因为存在着“城中村”的土地比较成本高，比较利益低，花费精力多，建设周期长，工程量大，投资巨大等诸多问题。政府在编制城市规划时“城中村”的改造也是十分棘手的事情。

二、现阶段我国中小城市旧城改造的本质内涵

我国中小城城市产业结构将顺应世界趋向，逐步由原来的“二、三、一”模式转向“三、二、一”模式。这一变化促进城市布局和空间结构发生变化，处于城市中心区的旧城区，作为黄金地段，必然成为第三产业集中地区，真正成为城市的核心。相应地，我国中小城市土地出现的大规模的转换，也促进原来土地用途结构和空间分布结构不合理的现象发生改变，需要更多地遵循城市土地区位价值规律，按其所在位置的最高租金进行最优化配置。城市发展中就业门路、就业人员构成突变，暂住和流动人口就业比例大幅度上升，对城市的规模、容量和结构产生巨大影响和压力，要求城市进一步提高人口承载能力和聚集能力。城市的现代化要求以高效合理的城市结构、完善的城市功能设施和高质量的城市环境作为它的物质基础。这些发展要求无疑是中小城市旧城改造的强大动因。因此，现阶段的中小城市改造的实质就是基于工业化进程开始加速、经济结构发生明显变化、社会进行全方位深刻变革这一宏观背景下的物质空间和人文空间的大变动和重新建构。

旧城改造是局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。'其规划建设的目的和主要内容包括改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；更新、调整城市工业布局；更新或完善城市道路系统；改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区；保护城市历史文脉和风貌特色，以提高人居环境质量，增强旧城区活力。全面认识和明确旧城改造的整体目标，有助于避免将它简单理解为拆旧建新和单纯为了旧城区土地增值的再开发。

三、走符合中小城市特点的可持续发展旧城改造之路旧城改造与房地产开发相互促进，旧城改造为房地产开发提供土地，房地产开发为旧城改造提供资金和动力。以旧城改造促进房地产开发，以房地产开发加快旧城改造，坚持旧城改造与房地产开发相结合的举措，既有效地改善了群众居住条件，又实现了扩大内需，刺激消费，带动房地产业发展，拉动经济增长的目的。

(一)坚持走旧城改造与房地产开发栩结合之路，是中小城市的必然选择。确定实施旧城改造与房地产开发相结合思路，主要基于以下三个因素：

一是资金因素。完成旧城旧村改造任务，搞好基础设施配套，投资巨大。这样大的投入，只能适应市场经济需求，实行土地置换，以地生财，以地聚财，走综合开发、滚动发展的路子。

二是需求因素。搞好旧城改造拆迁安置，需要大批安置房源。此外，住房潜在需求和实际需求也都很大。这样大的拆迁安置需求和住房需求，只有加大开发步伐，才有可能加以解决。

三是实力因素。房地产开发实力明显增强。开发内容已由简单的住宅建设发展到融住宅、非住宅、道路、重要基础设施为一体的综合开发。

实践证明，坚持旧城改造与房地产开发相结合，是符合中小城市的实际的，既找到了实现城市面貌大变样的切人点和突破口，又实现旧城改造与房地产开发互相促进、共同发展的目的。

(二)运用市场手段来推进旧城改造与房地产开发。

要求运用市场手段，将城市可以用来经营的部分存量资产和生产要素推向市场，进行重新组合和优化配置，把长期以来的城市不变资本转化为可变资本，通过经营获得一定收益，并将这些收益投入到城市建设的新领域，走以城养城的市场化路子。(三)统一规划、统一管理，努力提高房地产综合开发水平。

一是坚持统一规划，就是全方位的综合开发。搞好综合开发，关键是超前编制详细规划。对核准认定的待改造区片，规划部门本着优化用地结构和较好地体现“三个效益”的原则，逐一提前编制出详细规划，为引进外资和招标确定开发单位创造条件。编制规划，强调本着节约用地、合理用地的原则，适当建设一些高层和小高层住宅，提高旧城区建筑容积率，以最大限度地发挥城市土地存量在城市建设与发展中的功能。全面放开技术性规划设计市场，引入竞争机制，提高规划设计质量。对完成详细规划的旧城改造项目，凡具备条件的，原则上由房地产开发服务中心统一组织前期开发，变生地为熟地，实行招标或拍卖，把“非经营性环境差价”全部集中到政府手里，专门用于基础设施建设。二是对旧城改造项目和房地产开发项目实行统一管理。三是建立严格的市场约束机制，把好土地供应源头，防止出现土地非法交易、违法占地现象，保证国有资产不流失。四是实行集中收费制度，规范减免办法。旧城区改造项目需要减免有关费用的，要统一论证，提出意见，批准后执行。凡属于土地出让金和城市配套费等应收费用，房地产开发商必须无条件缴纳，确有困难的，可分期缴纳或记录在案，作为政府的股份或投入。

(四)采取各种优惠政策，促进旧城改造与房地产开发顺利推进。

经过前些年的开发改造，市区现有旧城改造区片大多是一些居民密集、拆迁成本高、改造难度大的项目，经济效益低下，很难引起开发商的浓厚兴趣。针对这种状况，采取各种办法予以解决。一是政策扶持，按货币安置和实物安置相结合的原则对原有拆迁安置法规进行了修改，使各类旧城改造项目分别享受一定的优惠政策，保证开发商有利可图。二是资金倾斜，资金问题是制约旧城区改造的瓶颈和关键。解决资金问题，主要通过以下途径：(1)由市财政垫资，作为旧城区改造的启动资

金；(2)与银行联系，让银行参与旧城区改造。(3)企业自筹资金。三是强化招商引资工作。调整招商引资格局，变开发企业分散招商为政府主管部门统一招商。(五)阳光操作，妥善安置被拆迁群众。

旧城改造涉及拆迁安置，合理妥善安置被拆迁群众是城市政府进行旧城改造的重要工作，关系到社会稳定。旧城改造要全面落实科学发展观，按照政府主导、市场化运作的思路，坚持法治和人本并存、保护与改造并举、公平与效率并重的原则，以化零为整、组合成群、成片拆迁、市场运作的方式实施的大规模旧城改造，形成了以“阳光拆迁”、“扶困救助”、“多轮驱动”的改造模式。在旧城改造过程中，按照以人为本和公开、公平、公正原则大力推行以“阳光拆迁政策”、“阳光补偿安置标准”“阳光拆迁评估”、“阳光拆迁裁决”为主要内容的“阳光拆迁”工程。(六)保护与开发并举，保护旧城区原有的历史文化特色。

首先需要全面认识旧城的特点和要求，按照分类分区的原则，对所在旧城区及地段实行开发定位；其次调整土地利用与布局和完善功能，解决旧城区人口密度、建筑密度过大的问题，改善环境，增强活力，不能盲目提高建筑的高度和密度；接着要改善交通和市政设施条件，提高环境质量，道路的拓宽与否要认真研究采取合适的办法；最后要重视旧城区的传统风貌和特色，控制旧城区的建筑高度、体量、色彩和风格，是旧城区历史保护的重要方面。

(七)加强社区文化建设，构建新的和谐社区。

旧城改造以后原有的社区邻里可能被打破，需要加强社区文化建设，营造新的居住文化环境和文化氛围，使社区居民对所属社区在感情上、心理上的认同感和归属感。

第三篇：浅析包头市旧城保护与城市可持续发展

浅析包头市旧城区保护与城市可持续发展 摘要：

建国以后，尤其是改革开放以来，随着我国建设脚步的加快和社会主义经济的快速发展，包头市老城东河的旧城改造也提上了日程，迎着新世纪的曙光，老城东河，一个现代化的新城区正在崛起。然而，在旧城区的改造中出现了许多困扰旧城区可持续发展的问题，旧城区建筑遗迹破坏严重、历史文化遗产遗失、一些历史地段过度开发-----旧城区的开发和改造缺少必要的保护措施，城市的开发与可持续发展不协调。本文将从旧城区保护的意义、旧城区改造中存在的问题、旧城区历史文化价值及潜在价值分析、和城市可持续发展四个方面入手浅析旧城区保护与城市可持续发展的策略和措施，为旧城区保护和城市可持续发展提供借鉴。关键词：旧城区现状改造保护可持续发展价值措施

（一）旧城区保护的意义

城市的个性与特征取决于城市的体型结构和社会特征，历史地区及其环境是世界遗产不可替代的组成部分，因此，保护好城市历史遗迹和传统文化是人类传承和发展的需要，同时具有很重要的意义。

（1）对旧城区的保护有利于历史文化的延续 老城区是一部浓缩的历史，它既保存了不同历史时期城市的布局和建筑风格，又具有浓厚的地域特色，最能反映民族文化的脉络和发展印迹。对旧城区进行相应的保护有利于历史文化的延续和发展，同时也是对传统文化及习俗的继承和发展。（2）旧城区为发展旅游业提供了得天独厚的优势资源

旧城区是城市的记忆，是城市的历史，有着深厚的历史文化积淀和人文底蕴，是一个地区区别于其他地区的重要依据。在当前旅游业迅速发展的大背景下，加强老城区的旅游资源开发，是一种可持续的新发展高回报的途径。旧城区的许多特色东西是一笔不可多得旅游资源和财富。

（3）对旧城区的保护是履行国际间的义务行为

旧城区是中华民族传统文化的一部分,也是世界历史文化遗产的一部分，是人类共同的财富。保护文化遗产不仅是每个国家的重要职责，同时也是国际社会的共同义务。（4）对旧城区的保护是可持续发展战略的体现

城市是人类社会物质文明和精神文明的结晶,既是历史文化的载体,又是社会经济文化景观。保持城市景观的连续性,保护乡土建筑的地方特色,保存街巷空间的记忆,是人类现代文明发展的需要,是可持续发展战略的具体体现。切实保护与合理利用历史文化遗产是世界各国城市建设的战略性发展方向。

（二）旧城区改造中存在的问题

尽管旧城区的改造正在如火如荼的进行着，但就在旧城区的改造与开发过程中还存在着许多弊端严重影响了旧城区的可持续发展如对旧城改造的复杂性缺乏认识、追求单一的经济效益,过度开发、城市的传统风貌和特色破坏严重、开发区域局限性较大，片面开发。（1）对旧城改造的复杂性缺乏认识

重视城市再开发, 重视旧城原有设施的修复和保护的旧城改造是改善人居环境、实现土地利用集约化的重要途径, 是激发城市生机与活力的重要手段, 是集开发、修复、保护于一体的综合性城市建设。但在我国的旧城改造项目中尤其是包头市旧城区东河区改造过程中，将问题简单化，不顾具体情况一律采用推倒重建的单一的开发方式,造成财力和物力的浪费,破坏了原有的社会结构和城市空间布局。大部分开发商片面的认为旧城区是城市的“包袱”和“脏、乱、差”的代表，旧城改造就是放开手脚清除这些“包袱”。诚然, 采取此种方法对于提高城市的基础设施水平及改变地区的整体风格有很大的优势, 但采取这种模式的同时也会造成人力、物力的极大浪费和历史文化古迹遭到破坏等。有时这种方式也会造成旧城中可以修复、利用的城市设施弃之不顾, 转而投入大量的资金予以拆除重建。以东河区为例，在旧城改造与开发中23%的原有特色建筑遭到了不同程度的破坏与损坏，25%的建筑群体和空间结构布局发生了变化，从长远来看，这将花费更大的人力、物力、财力去进行修复。

（2）追求单一的经济效益,过度开发 在经济利益的驱动下，当前东河区的开发面临着过度开发的通病。同时政府的一些政策使得批准用地面积在减少，而建筑工程面积在大幅增加。这一减一增之间，将使单位用地面积内的建筑量增大，建筑容积率提高，与之相配套的公园绿地等公共设施问题将更难解决。而且，基础设施建设严重滞后, 地管线陈旧、公共绿地缺乏, 交通不畅、停车困难, 严重影响居民的正常生活及东河地区的发展。（3）城市的传统风貌和特色破坏严重

目前包头市旧城改造是以开发公司为主的方式运行，而且基本采用新区开发模式，只看到局部的眼前的经济利益,在城市历史文化和景观保护区内拆除或改建需要保护的历史建筑,严重破坏。

（4）开发区域局限性较大，片面开发

局限于开发有利可图的项目和黄金地段,而一些较难产生可观经济效益的基础设施和急需更新的经济效益差的地段却无人问津,城市整体环境难以得到改善。目前包头市旧城改造出现了两种明显的趋势。一部分开发商为了加快开发进度，一般选择拆迁难度相对较低的城乡结合部地块进行开发，以此来降低开发的难度，形成了摊大饼似的房地产开发模式；这种发展模式土地价格相对便宜，商品房的升值空间很大。另一部分开发商则寻找地段较好的地块进行旧城改造开发，以追求更大的收益。

（三）旧城区历史文化价值及潜在价值分析

东河地区的老建筑多以晋风民居、庭院、商号、作坊为主.保护好这些古老的院落是该地区地域文化特征的重要环节.而且一些历史遗迹如财神庙中心区古街巷、古宅院、有一定影响的建筑郭家巷、久长城巷、王国秀一号、二号院, 宗教建筑吕祖庙、基督教西堂、彼得教堂、清真西寺及居士林保存尚好;具有很高的文化和商业利用价值。目前除个别宗教建筑文化遗产如吕祖庙、居士林、清真西寺等利用相对较好外, 许多具有历史价值的建筑如财神庙、九江口戏台、王国秀一号、二号院、郭家巷院落等均未能得到妥善保护和利用.另外旧城区内的东河槽转龙藏、北部的大水巴后水沟、榆树沟、瓦窑沟自然生态资源也没有得到充分的发掘.这些都是未来包头兴盛崛起的重要潜力资源。

除了有悠久丰富历史文化资源外旧城区还在地理位置、资源、交通、政策等方面就有优越的地位和深厚的发展潜力。

在包头市八个旗县区中, 东河区地理位置相对独立, 人口稠密, 地方工业比较发达, 商业发展具有集散性和消费性双重特点。历史上, 包头(即东河区)的交通位置独特, 秦直道由咸阳附近直抵包头, 由此扼制北方匈奴;黄河水路天成, 逆水而上可达兰州, 顺水而下可至河曲, 包头境内曾有二十多个黄河水运码头;京包铁路开通后, 东通呼和浩特、北京、天津, 西达东胜、银川。今天，空中航线、铁路、公路辐射四方,地理位置得天独厚,交通便利。

同时，大规模的城市建设离不开社会政治、经济的发展, 按照包头市“十五”期间构建的以“五大商贸区”、“六条商业街”、“十大专业批发市场”中心商务区的总体框架, 东河地区已被列入商贸发展区, 由东河区政府、上海家化置业有限公司、上海国际汽车城置业有限公司共同开发.这个以恢复旧城区的历史风貌, 改善人居环境、生态环境, 打造西北地区重要的商业旅游区为目的的改造项目, 将为东河区的全面复兴注入活力。

（四）可持续发展战略思想

（1）可持续发展思想的提出与内涵

在20世纪后半叶，人类经历了两次环境革命。第一次爆发于20世纪60年代末和70年代初，人们意识到能源危机和环境污染对人类生存的威胁，于是开始提出并关注环境问题。20世纪90年代初出现了第二次环境革命，这一次被称为具有“深绿色环境观”的运动，重新界定和扩展了环境概念，其核心是可持续发展理念的提出。

可持续发展强调了两个观点：一是发展；二是发展是有限度的。因而持续发展的核心思想是解决环境与经济的矛盾问题，寻求其生态合理性。将可持续发展思想运用到建设工程上来就是将城市建设和规划布局与经济、环境、社会协调统一，达到人与自然的协调统一，解决经济与环境的矛盾，实现经济效益、社会效益、环境效益的协调统一，实现长远发展。

目前，在我国城市建设改造过程中制约城市可持续发展的问题如城市空间预留不足（北京、西安等等）、城市空间结构不合理（济南、徐州等等）、城市布局不合理性别结构布局不要协调（西安）等普遍存在。以包头东河区为例在旧城开发与改造中有些地方片面开发、过度开发、城市特色和传统文化遗产破坏严重、可持续发展意识淡薄----为了旧城区更好地发展，我们必须重视这些问题从可持续发展的角度出发采取一些措施来解决这些问题，从而，将我们的城市建设的更加美丽、更加人性化。

（2）加强包头市旧城区保护，实现可持续发展的措施（２.１）确定正确的目标定位和价值取向

在开发战略上,包头市旧城区的土地开发虽具有相当高的潜在经济效益,但是在对其改造项目的定位上,并非单纯以追求最高的经济利润为目标,从而进行大规模的商业性开发,而是在政府的指导与监督下,从追求经济效益、社会效益和环境效益的统一出发,将旧城的复兴与包头市的整体发展联系在一起,把旧城区作为周围地区的有机组成部分,寻求有机、协调、共同的发展,从而保证了旧城区应有的生命力.走符合包头市城市特点的可持续发展旧城改造之路，旧城改造与房地产开发相互促进，旧城改造为房地产开发提供土地，房地产开发为旧城改造提供资金和动力。以旧城改造促进房地产开发，以房地产开发加快旧城改造，坚持旧城改造与房地产开发相结合的举措，既有效地改善了群众居住条件，又实现了扩大内需，刺激消费，带动房地产业发展，拉动经济增长的目的啊，实现经济效益和社会效益的双赢局面。

(２.２)保护与开发并举，保护旧城区原有的历史文化特色 首先需要全面认识旧城的特点和要求，按照分类分区的原则，对所在旧城区及地段实行开发定位；其次调整土地利用与布局和完善功能解决旧城区人口密度、建筑密度过大的问题，改善环境，增强活力，不能盲目提高建筑的高度和密度；接着要改善交通和市政设施条件，提高环境质量，道路的拓宽与否要认真研究采取合适的办法；最后要重视旧城区的传统风貌和特色，控制旧城区的建筑高度、体量、色彩和风格。

保护历史街区、晋风建筑以及自然生态环境,加大精力投入和政府的扶持。通过采用政府指导与企业投资相结合的方式,确定旧城改造总体计划、分期实施方案,充分发掘本地区自然资源,保护好独特的地域文化风貌,有效利用社会经济潜能,才能最终做到整个东河区的全面复兴。

（２.３）使城市功能多样化

城市功能, 简而言之就是指城市的用途.城市的用途往往受制于城市内部人们的各种活动, 因而城市功能所承载的实际上是人们活动的性质及其变化规律。一个成功的受人喜爱的城市地区, 在一天内的各个时间段里都会有人的活动。鉴于此,城市功能分为两个层次:“基本功能”与“从属功能”基本功能是那些自身能够吸引人们到某个特定地点来的城市功能, 如办公、生产、居住、娱乐和教育、文化等；从属功能是指能为那些被基本功能所吸引来的人提供某种服务的城市职能, 如零售商店、餐馆等服务行业, 以及其它的各种小型企业等。一个单独的基本功能只能在某个时间段里对人们的活动产生一定的影响,只有多个基本功能的混合,才能确保城市地区在每个时间段里都有人的活动, 确保城市的持久活力。

据此在进行东河区旧城改造规划中, 通过保护及有效利用传统的晋风民居、宗教文化建筑,发掘该地区的文化旅游资源；置入商业功能设施,可再现东河区昔日的九行十六社作坊商号纵横交错的兴盛局面；依据与传统的晋风民居尺度相适应的两层四合院、商住两层公寓,可在满足市民居住功能需求的同时顺延传统的城市肌理,使东河区变成具有多种功能的城市综合体。

（２.４）科学的组织和管理

旧城改造与复兴计划能否顺利进行,科学的组织和管理是关键。目前国内一些旧城改造中,一方面,规划管理部门提供的控制性条文非常严格,缺乏弹性,容易造成规划策略的僵硬；另一方面,由于疏于管理, 许多项目在实施中根本无视控制性条文,随意突破限制条件, 造成复兴计划难于实现。如果相关职能部门成立起相应的专业咨询队伍,为计划实施的整个过程提供咨询和监督,这也许比制定条文然后放手不管要有用得多。

对于东河区旧城改造项目同样应根据当地的现状去制定相应的实施办法及管理方式,通过采取“开放”的设计态度,听取来自各方面的声音,了解各方面之间的矛盾和不同需要, 体现“以人为本”的科学发展思想,确保方案的可行性；同时也应用“动态”的设计方法去解决不断产生变化的城市问题,将旧城改造工作理解为一个持续的、长期的、分阶段的动态改造过程,以确保通过旧城区的改造达到东河区真正意义上的复兴。(２.５)加强社区文化建设，构建新的和谐社区 旧城改造以后原有的社区邻里可能被打破，需要加强社区文化建设，营造新的居住文化环境和文化氛围，使社区居民对所属社区在感情上、心理上的认同感和归属感。同时，注重原住居民的回迁问题也是加强社区文化建设和保护旧城区特色文化传统的重要环节。传统的社会网络与生活方式, 使大部分原住居民对传统街区有着强烈的认同感和归属感,从而能够形成和谐、稳定、安全的社会结构。尊重旧城原住居民实际改善住房条件的愿望和经济能力, 给中低收入家庭建立社会保障商品房体系,发挥经济适用房的实效作用；对最低收入家庭提供政府出资兴建的廉租住房, 保证原住居民能够在习惯的地域空间范围内长期居住,这对传统街区人文环境的保护、社区历史文脉的延续有着重要意义。

（五）总结

包头市旧城区即东河区的保护与可持续发展是一个综合性的复杂性的问题，在解决这个问题的过程中我们要综合性的考虑问题从科学和可持续发展的角度来采取措施。进而实现包头市旧城区的真正复兴和长远发展，从而实现经济效益、环境效益、社会效益的协调统一，达到共赢的局面。

（六）参考文献

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[4 ] 《城市可持续发展战略规划》中国环境出版社，2008年

[5 ] 邹德慈城市规划导论[m]，北京：中国建筑工业出版社，2002年。[6 ] 包头日报《包头市历史文化遗产现状调查》 2002年6月

第四篇：城市旧城改造问题探析

城市旧城改造问题探析

【摘要】随着社会经济的高速发展，许多旧城区原有的格局、经济模式和生活交通方式，很难满足人们对生活的高标准要求，也与现代的发展越来越不适应，例如旧城区功能过度集中、房屋破旧、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政和公共设施落后、布局不合理等问题，我国大部分城市都可以算作旧城市，在社会主义市场经济条件下，如何建设和改造城市，这无疑是城市规划研究工作者探讨的课题，同时也是每个居民所关注的问题，无论是为了满足因城市化进程的加快而不断扩大的城市空间发展的需要，或是为了保护有限的土地资源合理利用土地的需要，还是为了改善旧城功能结构以适应城市发展的需要，旧城改造都是城市化发展的必然要求。

【关键字】城市旧城改造问题对策与措施

为了更好的发展建设城市，给人们提供方便快捷的服务及舒适的生活条件，改造旧城市是一个必然的过程。而旧城改造本该是个利国利民的政策，可是很多地区在进行旧城改造的过程中出现了许多严重问题，下面本文就旧城改造问题做一个探析，希望人们能更好的认识旧城改造，也希望政府人员能重视旧城改造合理规划改造。

一、城市旧城存在的问题，改造的必要性

我国大部分城市都可以算作就城市，普遍存在的问题是：

1.布局不合理。工业生产、居民、历史文物、仓库、学校机关等混杂在一起，布局混乱。

2.基础设施严重不足而且难以改善。

3.人口密度过大，我国许多大城市每平方公里3万人，上海达4万人。而欧美的大城市，如华盛顿、斯德哥尔摩等每平方公里不足5，000人。

因此，旧城市改造在我国是一件长期艰巨的任务。

二、城市旧城改造概念

旧城改造是按统一规划，对现有城区进行有计划、有步骤的改造，使之适应城市经济、社会发展整体需要的建设活动。旧城改建是旧城区的再开发，能使旧城区其整体功能得到进一步改善和提高。当前我国正处在工业化、城镇化的快速发展时期，建设用地粗放利用、闲置浪费现象较为普遍，为了集约用地，国家加强了土地的宏观调控。

三、城市旧城改造的内容

旧城改造的内容主要包括三个方面，分别是：开发、修复、保护。

开发是指：在布局混乱，城市功能丧失，城市环境质量严重恶化的城区，根据城市的总体规划、拆除全部建筑和构筑物，拓宽城市道路，新建各种必要的城市设施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高环境质量，彻底改变原有城区景观的大规模城市改造建设。比如城市高新区的建设、城市快速路建设等等，都属城市的再开发。

修复是指：在布局混乱，城市功能部分丧失，环境质量正在恶化的城区，根据城市总体规划，拆除不良建筑物和构筑物，对尚可保留或具有保留价值的城市建筑物和构筑物进行保护性修缮、改造、新建各种必要的城市设施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高环境质量，部分改变原有城区景观的中等规模的城市改造建设，也可理解为“旧物更新”。比如临街商铺改造、旧小区改造等。

保护是指：在现状良好，但将来可能恶化的城区，根据城市总体规划，对具有保留价值的建筑物、构筑物、街区进行保护性修缮，强化城市功能，保护城市环境和原有地区景观，是小规模城市改造建设。比如某些城市古建筑的保护和开发。

四、城市旧城改造的原则

《城市规划法》第二十七条规定：“城市旧区改建应当遵循加强维护、合理利用、调整布 第 1 页

局、逐步改善的原则，同意规划，分期实施，并逐步改善居住和交通运输条件，加强基础设施和公共设施建设，提高城市的综合功能。”

因此旧区改建应遵循以下三个原则：

1.加强维护、合理利用原则：对城市旧区原有的建筑物、构筑物及其他设施仍有保留价值的，应当维护，能够利用的要合理利用，包括原有的房屋、管线、道路，也包括有价值的历史文物，不能一概拆除。

2.调整布局：在科学划分功能的前提下，把不符合本区域的项目拆除或迁出、把适合本区域功能的项目迁入，并且要使基础设施的建设与其相适应。

3.逐步改善：旧城区需要改善的功能太多，按现阶段我国的经济发展水平，要在短期内完全改善是不现实的，尤其是大城市的旧区。改善旧城区是一项长期而艰巨的任务，只能逐步地坚持不懈的改建，不能一步到位。

五、城市旧城改造存在的问题

1、对旧城改造的复杂性缺乏认识“将问题简单化,不顾具体情况一律采用推倒重建的单一的开发方式,造成财力和物力的浪费,破坏了原有城市的空间结构和原有社会网络”。对“旧区”的认识就是过去留下的“烂摊子”，是城市的“包袱”和“脏、乱、差”的代表，旧城改造就是放开手脚清除这些“毒瘤”。加上强大的商业利益的推动，相对应地，过去在旧城改造中在具体工作中采取了不分良莠，一律大面积拆迁，整平土地重新建设的做法。这样的做法见效明显、工作简单，但往往直接瓦解了城市原来的社会结构、文化脉络、地方风情，而且市场化运作对高回报率的追求，屡屡突破城市规划对建设的控制各种要求，导致城市历史格局、肌理的破坏和传统风貌的丧失。

2、以获取利润为主要目标,追求单一的经济效益,过度提高容积率,增大建筑密度,减少建筑间距,造成过密开发和土地滥用,导致环境持续恶化。以重庆中区为例，2007年上半年批准的用地面积为7万平方米左右，比去年同期减少近4/5；批准的建筑工程面积为85万平方米，比去年同期增加了80%多。批准用地面积在减少，而建筑工程面积在大幅增加。这一减一增之间，将使单位用地面积内的建筑量增大，建筑容积率提高，与之相配套的公园绿地等公共设施问题将更难解决。

3、只看到局部的眼前的经济利益,在城市历史文化和景观保护区内拆除或改建需要保护的历史建筑,严重破坏城市的传统风貌和特色。目前许多地区旧城改造是以开发公司为主的方式运行，而且基本采用新区开发模式，大拆大改，推倒重来。

4、局限于开发有利可图的项目和黄金地段,而一些较难产生可观经济效益的基础设施和急需更新的经济效益差的地段却无人问津,城市整体环境难以得到改善。随着城市土地和商品房价格的上升，旧城改造的成本也越来越高，在改善城市形象推动区域经济发展的同时，目前旧城改造出现了两种明显的趋势。一部分开发商为了加快开发进度，一般选择拆迁难度相对较低的城乡结合部地块进行开发，以此来降低开发的难度，形成了摊大饼似的房地产开发模式；这种发展模式土地价格相对便宜，商品房的升值空间很大。另一部分开发商则寻找地段较好的地块进行旧城改造开发，以追求更大的收益。

5.对旧城的改造，未考虑新建筑施工对周边建筑的影响。在旧城改造中，由于新建建筑物多为高层建筑，地下室有一至三层不等。在基坑开挖施工过程中，周边建筑物经常受此影响产生墙面、地面裂缝。这些裂缝多是基础沉降产生的变形裂缝，这些隐藏的危害对建筑的安全是很容易被轻视的，但造成的危害确是很重大的。

6.旧城改造中还有一个比较突出的问题就是因改造中因拆迁而产生的问题，主要有以下几点：

①拆迁补偿标准不合理，补偿金额过低。补偿款之低让大多数中低阶层的居民无法在原地买到同等面积和保持同等生活质量的房屋。这是造成拆迁纠纷中最普遍、最主要的原因。

②有的地方拆迁的主体及行为不合法。有的拆迁人根本不具备合法的拆迁资格;在拆迁过程中有的拆迁人违规操作。像这种拆迁人是无法让拆迁户安心的。

③拆迁过程中不能很好尊重被拆迁人的意愿，甚至在双方未达成协议就搞野蛮拆迁。在拆迁过程中使用暴力拆迁，以强凌弱，以大压小，使矛盾激化，这也是造成上访的主要原因之一。

④未能做好拆迁户的安置工作。安置的房屋条件很差，不但证件手续不齐，还经常停水停电，有的甚至是危房，相信任何人被这样安置都不会满意的。

⑤没有按政策办事，拆迁的操作随心所欲，因人而异，有的甚至滥用职权，罔顾群众利益。有的地方不重视规划，不认真做好每年的建设工作计划，而且缺乏政策的连贯性，时常出现今届李书记说拆东区，明届张领导说拆西区，变化之大令干部群众无所适从。

房子是人们安居乐业、居住栖息的场所，是中国绝大多数老百姓一生中最大的财富，人们当然十分珍惜和保护它，因此，当地政府在旧城改造时，应体恤民情，顺应民意，不要盲目地搞大拆大建，对于确需拆迁的旧区，就应制定政策，做好规划，做好宣传，争取得到大多数群众的支持，来保证旧城改造工作能够顺利进行。

六、对策与措施

针对上面的问题，可采取如下的对策及措施：

1、旧城改造要遵循城市发展的内在规律，走有机更新可持续发展道路

有机更新即采用适当的规模，依据改造的内容与要求，妥善处理目前与将来的关系，并在旧城改造要过程中，遵循统一规划、统一征地、统一设计、统一配套、统一管理的“五统一”原则，有计划、有步骤地进行旧城改造建设。

2、旧城改造要走房地产综合开发之路

黄金地段尽量多建商业、服务、办公、娱乐等经营性房屋，以增大再开发的价值，收回资金，用于贴补经济效益差地段的旧城改造。

3、政府加强宏观调控

政府要制订与旧城改造有关的地方性法规和技术标准来管理和约束旧城改造行为，减少开发活动中的盲目性和投机性； 要制订适当的奖惩措施，充分调动各方面的积极性，尤其对部分已改造的周边地区，由于有先前的开发商遗留下来的难题，政府要给予政策倾斜； 政府要加大对旧城区基础设施的投资，改造好旧城区的基础设施环境。

4、加强规划引导

城市规划部门要花大力气对旧城改造问题进行全面深入细致的研究，制定系统的改造规划，协调解决空间布局、用地调整、交通、绿化、景观、市政、文物保护等问题。编制旧城改造规划要引入城市经营的观念，按经济规律办事。对每项旧城改造项目，都要从土地评估、土地分级着手，对土地增值、土地市场进行测算，进行详细的成本效益分析，使旧城改造规划建立在可实现的基础上。

5.以人文本，维护广大人民的合法权益

旧城改造涉及千家万户，若我们借旧城改造之机，立足群众，真真正正为人民群众办实事、办好事，相信天下再难办的事也会迎刃而解。首先，我们应制定补偿、安置和规范拆迁等管理办法，为维护广大群众合法权益提供法律保障。其次，要落实国家有关拆迁方面的方针政策，着重做好补偿和安置的工作，保证“居者有其屋”。最后，要加强住房保障体系建设，特别要重点保护如五保户、孤寡老人、困难户等弱势群体的合法权益。此外，还可通过适量发展经济适用住房和廉租房来解决安置难等问题。

6.要做好宣传，落实政策

旧城改造涉及到千家万户的切身利益，是社会的热点话题，因此政府要充分做好宣传，与人民做好沟通。要利用电视、广播、报纸、网络等媒体向广大群众正面宣传我们的拆迁政

策和房屋拆迁工作情况，展示城市建设的成果，使群众理解旧城改造的目的和意义；要按规定日期提前公告，使被拆迁人有充足的时间去准备搬迁；要向各拆迁户派发有关拆迁政策法规、拆迁补偿标准、拆迁期限、安置地点等资料，使群众充分了解旧城改造的运作，保障了群众的知情权。

7.新区开发要先于旧城改造

旧城改造需要以新区开发为前提，当新区开发成片，配套设施齐备，四周环境优美，自然会将人口密度较大的旧城区居民吸引到新区去居住和办公。这样，旧城区的人口密度就会大大下降，从而使政府在旧城区进行改造时就轻松和方便得多了。

8.旧城改造要注意保留城市旧有特色，不能盲目大拆大建。

旧城改造，并不意味拆旧建新、拆低建高、拆小建大，尤其对于有历史意义的城市来讲更是这样，对于旧城中具有特色的旧建筑、古街店铺、古寺名宅、园林古树等，应给予保留。这既是保留本城文化特色的需要，又是继承历史文明的具体体现。在世界上，许多发达国家对名城的保护，已从保护建筑艺术珍品发展到保护历史上普通人生活的一般建筑，从保护单个文物建筑发展到保护周围的历史环境。而我国有几千年的历史文化，古代建筑多不胜数，却许多在这些年的大拆大建中消失殆尽，实在令人心痛不已。古典建筑是我们中华民族历史、文化、艺术和科学价值的结晶，印刻着祖先对历史文化的创造，体现了中华文化精神和个性，具有恒久的价值。保留各个时期有特色的建筑，就是保留我们的历史文化，好好保护它们，将它们完好地交给后代，是我们每一个规划和建设者的责任。

9、加强规划实施管理和执法

所谓“三分规划，七分管理”，旧城改造更是如此。依法编制的旧城改造规划一经批准就具有法律效力，要严格遵守。一旦发现有违反规划的行为，行政主管部门就要坚决予以查处，决不能姑息。

虽然旧城改造过程中引发了许多问题，也产生了是否有必要进行旧城改造的疑问，但是城市总要发展，旧城改造也必不可少。旧城改造是一个长期的过程，也是一个关乎到国计民生和社会稳定的工程，一定要慎之又慎，要根据实际情况进行改造，并切实解决好旧城改造中存在的问题，使旧城改造真正利国利民。

第五篇：旧城改造

探讨富民服装城对南充市旧城的改造

南充市旧城的现状

a.b.南门片区：旧城改造快速推进的条件

南门片区位处南充市顺庆区南门坝滨江生态走廊腹地，东连高坪，南通嘉陵，扼守三区交汇、两河中心的黄金地带。

此片区居民住的是大棚户，夏天燥热、冬天寒冷、居住条件十分恶劣，居民需要改善生活条件，旧城改造顺从民意。

此片区均是居住区，无商业形态，折迁成本低，可具操作性。

在滨江大道和玉带路的交汇处是新修的四桥。四桥的修建有利于缓解高坪到顺庆，嘉陵的交通压力，加强三区的沟通，符合城市规划。

b.西门片区：旧城改造难度主要的原因

西门片区主要以西门市场为中心。西门片区是旧城商业区，商铺折迁成本过高，只有降低该片区的商业价值，拆迁才具可操作性。

西门片区商圈形成，主要西门市场的带动。西门市场如果消亡，才能除低西门片区的商业价值。

西门市场产权的分割，形成众多的小业主。在改造中，各个小商户漫天要价，不支持政府的决策，使得西门市场的改造和发展步履艰难，成为政府的心病。面对这样的一个杂乱无序的片区，政府无从下手，无法改变现状，只得任其发展。西门片区成为了一个自生自灭的市场。

只有建成一个新的服装批发市场来刺激和加速西门市场的衰落，而西门市场的衰落将带动整个西门片区的衰落。

富民服装城在西门片区旧城改造中的作用

富民服装城是一个集服装市场，写字楼，住宿，停车场，客运等为一体的大型的服装市场。选址在人民南路和红花街之间的地段。

与西门市场相比，富民服装城购物环境舒适，价格比西门低三分之二，环境，交通非常便捷，取代西门市场指日可待。