花园阁旅游开发可行性报告书

第一篇：花园阁旅游开发可行性报告书

花园阁旅游开发可行性报告

目录

一、项目名称及承办单位.........................1

二、项目背景..................................1

三、花园阁风景区旅游资源价值评估.........................3

四、项目建设条件分析...........................6

五、花园阁风景区的开发规划..................................8

六、项目建设投资估算与开发建设顺序............14

七、效益分析.................................16

八、结论与建议................................19

一、项目名称及承办单位

项目名称：绥宁县花园阁旅游景区开发建设项目

承办单位：绥宁县花园阁旅游有限公司

二、项目背景

（一）社会发展趋势

21世纪，随着社会经济的发展和城市化进程的加快，纯净的大自然离人们的日常生活越来越远，人们渴望到大自然中去休闲娱乐，也有经济实力和闲暇时间，享受人生，提高生活质量。“回归大自然，享受轻松人生”将是21世纪的旅游潮流，谁占领了丰富、奇特的原始自然资源，谁就可能在旅游发展的竞争中取胜。

绥宁县有十分宝贵的旅游自然资源—“花园阁”。县政府近年十分重视旅游业的发展，一直在研究使旅游业真正成为绥宁县的新的经济增长点，成为绥宁县的支柱产业，这是符合经济发展实际的。旅游资源得以严格保护、合理开发和永续利用，是本项目策划的关键。

旅游项目策划有别于其它工业项目策划，是旅游产业内部六大要素在旅游景区的综合协调，实现项目和区域功能的优化配置，具有实用性和可操作性，从而形成对旅游者具有特殊吸引力的旅游产品，以产生规模效应，取得经济效益、社会效益和环境效益。

（二）花园阁风景区简介

花园阁原名叫花园角，有一首诗赞曰“山青水秀象花园，巫水环抱似城廓”。在明清以前，当地苗民在码头旁修建了一座望江楼阁，名曰花园阁，望江楼阁后来因年久失修，被一场洪水冲塌，但名字却被人们永久记了下来，久而久之人们就习惯称这里为花园阁。

花园阁苗族风情岛景区座落在“神奇绿洲”绥宁县关峡苗族乡花园阁村，地处花园阁国家湿地公园核心景区内。距离绥宁县城20公里，距离洞新高速关蒋连接线6分钟车程，距离规划中的武靖高速梅口出口500米，交通十分便利。

花园阁苗族风情岛景区因独特的山水风光而闻名，号称风情水乡、诗意的家园、养生的福地。这里水有灵性，山富传奇，一湖连天碧水，波光潋滟，两岸山峰倒影成行，形成了奇特的十里山水画廊。这里有至今保存完好的雪锋山战役梅口抗日战争遗址和湘黔古道，这里是“五溪苗疆”的山水后院、原始苗族同胞的居住地、巫傩文化的发源地，红色文化、苗族文化和巫傩文化在这里相互融合，交相辉映。

花园阁景区由两部分组成，一部分是水上游乐，游客朋友无论是白天还是晚上，都可以乘坐生态画舫，荡舟巫水河，读山问水，亦可当一回渔翁，垂钓巫水湖；另一部分是环岛旅游，可以穿梭苗家村寨，游憩森林公园，置身天然氧吧，观赏苗家傩戏，品食花园阁河鱼，感受魅力苗乡。

从景区穿境而过的这条河叫巫水河，秦汉时期称为“雄溪”，与湘西的酉水、辰水，溆水、舞水并称“五溪”。“五溪”流域居住着大量的苗族同胞，所以巫水、酉水、辰水，溆水、舞水也被学者称为“苗疆五溪”。巫水河发源于城步巫山，滔滔巫水訇然东来，环绕花园阁一圈后，在绥宁境内横切雪峰山脉，经会同洪江后悄然汇入沅江。

三、花园阁风景区旅游资源价值评估

花园阁风景区是近年来新开发的富有特色，具有潜力的自然风景区。

1、交通优势：景区距绥宁县县城20公里，目前规划武靖高速的绥宁入口就经过花园阁，旅游交通条件十分便利，在发展风景休闲旅游的今天，花园阁风景区作为绥宁东大门，占据展示绥宁山清水秀门面的旅游地理优势。

2、自然优势：花园阁天然秀丽风光，景区山奇洞秀、滩多石怪，水光天色，桥影波光，溶溶漾漾。素有甲天下的“桂林山水”、天然的“上海吴淞口”，美丽的广西“北部湾”的美称，自古以来，就是苗疆要地。现在，花园阁凭借自己的自然环境优势，已经成功地获得国家湿

地公园报批试点中，这里将成为绥宁人旅游的一个热点。而且正因这些自然条件，现在花园阁已经成功申报国家湿地，这使得花园阁的档次更上一步。

3、历史优势：花园阁有许多美妙的传说，古有杨家将的传说和苗民奋勇抗战的故事；现有抗日战争纪念的记录，1945年4月23日，日本第20军团司令板西一郎率5个师团和1个旅团8万余人由武岗经蒋坊推进，梅口古镇作为南部主战场，国军第44师两个团设伏阻击，激战两天两夜，击毙日军600余人，彻底粉碎了日军渡巫水、下洪江、占芷江机场的企图，迫使日军改变原定进攻路线，为中国军队赢得武阳大捷和湘西大会战的胜利起到了重要的作用，受到军令部的嘉奖。抗日战争胜利后，当时的国民政府为了纪念这场战争，在花园阁的阁楼上铭刻了这场阻击战的经过和牺牲的国军将士名单，只可惜花园阁阁楼在五十年代的一场洪水中被冲垮，只留下五条长1000余米、宽2.5米、深1米的战壕，还能勾起人们对那场战争的回忆„„

4、景区优势：绥宁旅游景区普遍存在“有山无水”或“有水无山”的问题。号称山清水秀的绥宁，没有一个很好的地方能够展示出 “山水绥宁”，而花园阁的开发，不仅完美地体现出山水风景，而且还全面地展示绥宁的历史文化、民族风情。

5、区位优势：景区地处绥宁县近郊，市民生活在繁杂的城市、居住在狭小的楼厅，紧张的生活和工作的压力需要寻求短暂的安逸之所，因此，花园阁便成为城市居民“本地游”的理想景区。同时，景

区又处在武冈、城步、靖州的中心地段，便利的交通条件可有效的拉动四县的旅游客源。

6、开发优势：综观大多景区，均以成型，且人造景观居多。而花园阁作为新近开发的自然景区，“有山有水有文化，好玩好吃好体验”无须刻意去杜撰包装景观和文化，为按照现代理念进行开发、运作，留下了发展空间。

四、项目建设条件分析

好山怕没路，好水忧无舟。以风景秀丽为主的花园阁具有较高的旅游价值，是四县不可多得的旅游去处。鉴于目前游客怕爬山爱玩水心理结合花园阁得天独厚的水区风景优势，首先，我们应该在水上面做好文章，花园阁旅游公司成立以来，就先以水上游玩为切入点，购置了与绥宁民族特色想融合的画舫式游船，经过前期的运作与推广，目前已成为花园阁旅游的一个标志，现在绥宁人去花园阁玩的第一印象就是去坐船！其次、对植物和生态景观进行环保评估和科学保护，对抗战遗址进行资料挖掘和景点设置，对花园阁的旅游线路作科学规划设计突出“有山有水有文化，好玩好吃好体验”的山水特色，如配套服务的开发、景点的布局，安全保障措施，导游专业培训等，努力把生态景观的“珍珠链”串在一起，浑然一体，使之更具品位性、观赏性，还可根据民情风俗，逐步发展为吃、住、行、游、游、购、娱一体化的风景旅游区。

第三，要精心策划，隆重推出。如按四季可分为春季踏青游，夏日浪漫游，秋天野趣游，冬日会友游。根据山水结合的特点和安全防火的需要，可尝试组团接待、定期旅游的新模式，使这块藏在闺中人未识的处女地，早日揭开她羞涩的“红盖头”，笑迎八方游客。

五、花园阁风景区的开发规划

旅游业是当今世界经济发展中最为活跃的朝阳产业，是构建和谐社会、促进经济可持续发展的重要手段，发展旅游业既可依托历史文化，开发名山大川，又可因地制宜，挖掘本地旅游资源。旅游产业发展在绥宁极具潜力，大有作为，花园阁风景区开发应该遵循以下4个方针：

一是统一规划。就是根据绥宁县及周边经济和社会发展的水平，本着整合旅游资源，着眼长远发展建设的大局，对花园阁风景旅游区实行统一规划，综合开发。要聘请资质深，水平高的规划设计部门，对景区实施全面彻底的规划，规划要以打造翠枫山风景旅游区品牌为目标，综合布置、合理开发，使景区建成绥宁县一流的观光、休闲、娱乐、服务为一体的风景名胜。

二是分步实施。就是制定五年景区建设规划，分期、分段、分重点，分步实施。比如：在2013年10月旅游景区试运行，统一管理，分片运作，各成特色。同时完善景区基础设施，综合配套服务体系，杜绝盲目开发，无序开发和重复建设现象。

三是突出重点。花园阁景区于其他景区相比，既有山有水，又有历史古迹，具有大的投资规模空间。因此，突出重点就是在景点服务上，突出自然风光，在服务配套上，突出吃住特色，一切为了游客，为了游客一切，按照旅游引导、吃住主导、服务配套的思路，想些办法，做些文章。

四是打造特色。就是以花园阁既有山有水、又有景有区、还有吃有住的特色打造品牌，形成规模，走出一条自然

加特色、管理加服务、质量加效益的可持续发展道路。同时，从一开始就要注重景区环境治理，避免“吃胖了再减肥”的资源浪费现象，实现旅游景区管理的规范化、科学化和法制化。

1、成立花园阁开发筹备处。根据目前关峡苗族乡花园阁村的经济实力，立足长远，明晰利弊，建议在经两村党员代表会议和村民议事会议通过后，组建独立的花园阁开发筹备处，统一在花园阁村的组织协调下，聘请专人进行开发策划和景区宣传，组建专业队伍开展工程建设。

2、组织景区考察论证。从目前花园阁景区的实际出发，组织湖南农大等科研院校和省、市、区林业、水利、交通等部门，进行一两次实地考察论证，完善景区山、水、田、林、路整体规划。制作沙盘模型。

3、进行景区公路规划和建设。根据翠枫山山高沟深、点多面广的特点，可在主要旅游线路设立3——5个停车场，并想方设法在主要景点修筑公路，同时完成路标、路灯设置。

4、做好景区安全防火工作。火灾是景区的大敌。自始至终要注重安全防火，严格禁止车辆、人员携带火种进山。在景区试运行阶段，建议组团旅游。

6、完成景点规划，进行导游培训。要统一对景区内所有景点进行命名，并设立景点标志牌，特别是对那些珍奇树种、罕见植物挂牌设标，既体现生态旅游特色，又可寓教于乐，开阔眼界，增长见识。同时，建议选聘一批形象优、气质佳、口才好的导游，经过认真培训，统一着装，进行导游工作。

7、突出乡土特色，完善吃、住、行、游、购、娱、六配套。可借鉴北京怀柔、河北邯郸等地旅游经验，要把旅游消费引导到餐饮服务消费上来。一是“吃”。民以食为天，食为天

下先，人们都有这样的感觉，五十元门票嫌贵，一百元饭菜便宜，因此，要建立花园阁农家乐，突出山珍土味。如 “关峡米粉肉”、“柴火腊肉”、“野菜”、“山蘑菇”等和 “野鸡肉”、“土猪肉”、“土鸡肉”、“土鸭肉”、“河鱼”等。二是“住”。利用现有农家房舍，设立农村山庄，土窑土炕，粗茶淡饭，也要根据消费档次，在保证卫生条件的前提下，修建一些木楼式“山吧”、“茶吧”，引导消费，提高品味，让游客吃在农庄，住在山吧。三是“行”。设立往返班车，方便游客。四是“游”。打造一批旅游景点，组织好“一日游”“双日 游”活动。五是“购”。采集药材、腊肉、干笋等特产，制作“绿江南” 筷子、手仗，花园阁石桌、石凳等工艺品，供人选购。同时，组织当地农民发展一些规模养殖和种植，既可帮助农民增收致富，也可促进花园阁开发。六是“娱”。依据景点山势，选择落差方位，建造“空中滑道”等惊险、刺激的游览项目，并在景区大门设立娱乐区，选购大、中型娱乐设施，提供娱乐服务。还可在“五一”“十一”黄金周期间，举办“篝火晚会”“情侣沙龙”等大型活动，吸引游人。

8、宣传造势，提高景区知名度。当今社会，策划和宣传是旅游事业腾飞的“双翼”。没有策划的旅游是盲目的，没有宣传的旅游是被动的，作为必要的手段。可在景区出口处的武靖高速公路、省道两侧选点，设立巨幅宣传广告，并组织开展一系列宣传造势活动，要印制一批宣传资料、宣传纪念品。通过现代传媒手段扩大知名度。选择在市区政府广场、城市广场和大型活动，举办《花园阁风光摄影展》，并在周末推出“吃住游一条龙，花园阁本地游。”也可借助省市大型活动，主动进行旅游

宣传，提升花园阁知名度。

六、项目建设投资估算与开发建设顺序

（一）估算编制依据

1.2014年湖南省建筑工程预算定额张掖地区基价。

2.2014年湖南省建筑工程概算定额张掖地区基价。3．2014年湖南省建设工程材料预算价格汇编。

4．2014年全国统一安装工程预算定额湖南省邵阳地区基价。5．2014年湖南省施工机械台班费用定额及地区机械台班费。6．调查、咨询的现行市场价。7．旅游景区规划。

（二）工程估算 1．基础设施工程

（1）景区内道路：

720万元；

（2）给排水工程

50万元；

（3）通讯工程

60万元；（4）观景步行路

150万元；

（5）旅游索道

850万元；

（6）停车场

30万元；

（7）帐篷

35万元；

（8）疏通河道

25万元；

（9）电力工程

25万元；

（10）供热工程

150万元；（11）漂流船

50万元；

（12）灯光

10万元；

（13）观景亭

10万元；

（14）景点标志物

15万元；

（15）提灌工程

40万元；

（16）种树种草

10万元；

（17）厕所

90万元。2．游客咨询服务中心工程估算

（1）土建工程1000m2

100万元；

（2）附属设施

130万元；

（3）科普教育、宣传

50万元；

（4）人才培训

15万元。

3．湿地博物馆

（1）土建工程3000m2

450万元；

（2）陈列物及附属设施

600万元。

4．不可预见费

290万元。

共计：3955万元。

5．资金来源

申请国家投资2250万元；招商引资1200万元；自筹资金505万元。

（三）开发建设顺序

根据张掖市旅游发展总体规划，建设主要分二期完成。

一期（2014—2018年）：主要完成地质公园基础设施建设。主要建设项目有景区道路工程、给排水工程、供电工程、通讯广播电视工

程、办公室及职工宿舍、游客中心、地质博物馆等。使年接待能力达到5万人（次）。

二期（2018—2022年）；在2012年前完成景区二期建设，主要建设大型娱乐设施、科普教育基地，使年接待能力达10万人（次）。

七、效益分析

绥宁花园阁湿地旅游景区的开发建设带来的效益主要体现在经济、社会、生态三个方面。

（一）经济效益分析

1．经营收入和利润指标

①每张床位平均价格：一期为30元，二期标：为40元。

②游客留宿率：一期为70%，住宿1天；二期为85%，住宿2天；

③游客数量为：一期达到5万人次，二期达到10万人次；

④门票价格：一期10元/人，二期20元/人；

⑤人均饮食费：一期20元/人，二期40元/人；

⑥人均游乐费：一期20元/人，二期40元/人；

⑦人均购物费：一期20元/人，二期40元/人；

2．营业收入测算 客房营业收入：

一期：5万人（次）×30元/人（次）=150万元 二期：10万人（次）×40元/人（次）=400万元 饮食营业收入：

一期：5万人（次）×20元/人（次）=100万元 二期：10万人

（次）×40元/人（次）=400万元

门票营业收入：

一期：5万人（次）×20元/人（次）=100万元

二期：10万人（次）×40元/人（次）=400万元

游乐营业收入：

一期：5万人（次）×20元/人（次）=100万元

二期：10万人（次）×40元/人（次）=400万元

购物营业收入：

一期：5万人（次）×20元/人（次）=100万元

二期：10万人（次）×40元/人（次）=400万元

营业总收入：

一期：550万元

二期：2000万元。

3．利润计算

利润按总收入的50%计算，预计一期为275万元，二期每年可达1000万元。

4．投资回收周期

采用静态成本法测算，即不考虑资金的时间价值。近期投资的回收年限为：3955万元÷275万元/年=14.4年。该旅游项目的建成将为张掖市乃至全省在拓展国际旅游市场、增加外汇收入、促进消费、加速货币回笼、平衡国内供求和带动其它产业的发展等方面产生积极影响。

（二）生态效益分析

通过旅游景区工程的建设，可以保护生态

系统的完整性，维持景区生态平衡，并通过人工促进方式提高景区的植被覆盖率，促进生态系统向良性发展。不仅可以绿化、美化景区，而且提高其观赏品位，激发人们保护生态，美化家园的热情。

（三）社会效益分析

花园阁旅游景区的开发建设，可以提供一个良好的科研、教学、实习和生态环境的宣传场所，促进对湿地的研究保护，普及科学文化知识，提高人们保护生态环境的意识。

通过旅游资源开发，可以促进当地与外部经济、技术、文化协作和交流，促进地学科技与民族文化的振兴，拓宽信息和资金来源，提高绥宁知名度。还可以扩展就业空间，安臵剩余劳动力，稳定社会生活，提高人民生活水平。旅游活动的开展有助于人们积极地休息，增进身心健康，将大大提高人们的生活质量。绥宁花园阁旅游景区，将成为绥宁展示精神文明的窗口，也将成为创造精神文明的阵地。

八、结论与建议

（一）结论

绥宁花园阁旅游景区基础设施的建设，不仅能推动旅游资源的保护，充分发挥区内各种资源功能，为人们提供一个具有较高科学品位的观光游览、度假休闲、科学研究、教育普及和文化娱乐场所；而且随着旅游资源的开发，会促进当地经济、文化和环境的可持续发展，对推动绥宁县旅游业发展，对国家中部部大开发及巫水河综合治理战略实施，对风景区区人口的绿色致富，对提高绥宁县知名度具有重要意义。

（二）建议

项目建设单位应加强宣传工作，扩大知名度，积极争取有关部门的扶持，特别是国家的大力支持。

第二篇：景区旅游开发可行性研究报告

广仁岭景区旅游开发可行性研究报告

1．项目概述

1.1 项目说明

 项目名称：广仁岭景区（或风摩岭景区）

 项目地点：南以广仁岭隧道口到大三岔口公路为界；西以大三岔口到大庙镇公路为界；东以双桥区为邻；北部以

村边界为界线，是承德市进入双滦区的第一个景区。 开发占地面积：约15平方公里  总建筑面积：平方米  总投资：1亿元RMB  承办单位：中国承德瀛丹旅游天国开发有限公司（名称待定） 开发时间：2006～20015年

1.2 开发目标

作为新开发的旅游景区，广仁岭景区按照国家4A级景区进行规划设计，现状只有少量的游客沿者康熙当年进入承德避暑山庄的线路寻幽访古，景区建成后，由于紧靠承德市区，客源市场充足，预计游客的数量在2010年可以达到20万人次左右，2015年达到25万的规模。

1.3 开发周期

近期（2006～2010年），一期开发  中期（2011～2015年），二期开发

1.3 总体空间布局

根据对景区旅游资源分布、开发价值的分析，整个景区在总体布局上可以划分为3部分，即：入口区（包括山门、关帝庙、景区管理区）；自然与人文景观区（包括接龙亭、观猊亭、统景塔、观音大士庙）；景区后门。整个景区由御道串联在一起。

第三篇：旅游开发项目可行性报告

旅游开发项目可行性报告

项目名称：万德镇界首村旅游开发项目可行性报告 申报单位： 联系人：xxx 电话：xxx 传真：xxx 编写时间：xxx 主管部门：xxx 撰稿单位：中国三农建设委员会

撰稿时间：2013年9月2日

总论

1.1概论

针对济南市由观光型向休闲度假型旅游过渡的发展现实，万德镇政府把“实施旅游立镇”作为五大发展战略的首要战略，把“精心打造百公里旅游带”作为全镇两大产业带之一，正在将 风景区、游度假区整合为国家重点支持的《旅游基础设施建设项目》，将其提升为5A级旅游区，被列为国家重点支持项目地区旅游基础设施第一名。

随着山东地区沿海经济带开发开放上升为国家战略，济南市长清区界首村依托弥足珍贵的山地丘陵资源，已华丽转身，面向全国大旅游市场，全面开启了扬帆远航的新征程。《项目地区沿海经济带发展规划》中指出，“首界村要依托山地、玉矿等资源优势，推进资源型城市转型，加快发展特色优势产业，建成具有北方水乡特色的玉石城和环境宜居的山地新城”。济南市委、市政府已明确表态：“我们一定要将长清区和泰安临界地带变成一条闻名世界的景观带、产业带。这是我们经济发展的重要支撑点，也是我们要创造的一个旅游高地。我们要充分挖掘山地等旅游资源，科学规划，合理布局，打造个性鲜明的5A级景区、旅游特色小镇等一批特色景区，创建江北第一大竹海、竹海休闲体验游等精品旅游路线，提升旅游服务的国际化水平，使旅游产业跃上一个新的层次，向世界展现一个美丽的湿地休闲之都。” 1.2项目区域概况

界首村位于济南市长清区万德镇东南方向，西邻泰安市石腊村，是去国家5A级景区泰山的必经之路。位于东经121°27′～122°29′，北纬40°45′～40°27′。

东西长为十三公里，南北宽为十公里，总面积98平方公里，占某某市总面积的2.45%，耕地面积近五万亩。辖十一个村(分场)，十九个自然屯。全乡共有居民4,304户，共14,538人，其中有三个朝鲜族村，人口为1,644人；满、回、锡伯族不足50人。1.2.1旅游资源

某某境内的青年水库是某某第三大平原水库，面积为8,065亩，环周为10公里，库容1,200万m3。

水库建于1958年，当地政府为了保护历史文物，在水库偏中西北处留有1.3万m2的孤岛（现域名为明珠岛），寺庙几经修缮至今保护完整，寺庙中住一70多岁高龄的僧人释觉凡主持日常佛教事务。

地下蕴藏着丰富的优质地热温泉资源，距地表约1,800米，水质优良，含氯化钠、氧化钙及氯化氟等多种有益矿物质及微量元素，常年水温42℃，出水量大约（4,000立方米/小时）。温泉中富含多种有益健康的微量元素，对人体的多种疾病有良好疗养功效。近年来研究还发现，温泉浴能够促进机体的免疫功能，调整植物神经系统，所以还有一定的保健和延年益寿作用。

项目地区的水域资源、湿地植被景观资源、历史文物资源、民族风情资源、公路铁路交通资源、映衬闾山山脉、一条条巨龙越野穿过、地处北站经济带可谓中国北方甲天下！人文景观及旅游资源极具商业开发价值。矿产资源

某某南部和西南部有丰富的地下海水资源，经探明储量达15.9亿m3，Mgcl2、Nacl、Br矿化度工业指标极具开采价值，可连续开采数百年。

305国道北部地下水资源丰富，各项微量元素指标接近饮用矿泉水标准。1.2.3水资源

境内有西沙河、张家沟、鸭子河、月牙河等中小河流，自北向南流经全乡，归辽河入渤海；拥有8,065亩的青年水库，水面辽阔，平均水深2米，保持良好。地面有三万多亩坑塘，水质肥沃，饵料充足，是繁殖鱼、虾、贝类、蟹的天然淡水养殖场。1.2.4土地资源

某某共有土地面积98平方公里。其中耕地为71,440亩，盐田4,382亩，苇田18,107亩，草地264亩，滩涂2,230亩。1.2.5交通资源

甜水地处某某、锦州两市交界，素有某某的北大门之称，是连接辽西五市，通往关内的交通要道；沈山、沟海线铁路；秦沈、沟营大高速铁路绕境通过；３０５国道、京沈高速公路穿越境内。1.3项目提出的背景

改革开放以来，我国的农业得以快速发展，取得举世瞩目的成绩，特别是种植业，我们用世界上7％的耕地养活24％的人口。但种植业发展面临耕地有限，单产难以快速大幅度提高的现实，对农村经济发

党的十七大报告提出：“加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级；促进经济增长由主要依靠第二产业带动向依靠第一，第二、第三产业协同带动转变，由主要依靠增加物质资源消耗向依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。” 1.3.1整合资源开发旅游开发产业

时序更迭、光阴荏苒。广袤辽阔的三角洲在自然界中无声的记录着某某日新月异的变化，好风凭借力，送我上青云。

近年来旅游开发产业，这一商业模式取得了长足的发展。这个古老而又时尚、充满现代气息的休闲模式，给人们带来了全新的生活品味。

厚天载物，适者生存。随着一条条巨龙穿境而过，随着春华秋实的变幻，一片片稻田、一弯弯苇浪、一座座坑塘、一条条河流环抱的“一潭春水”，湖中观鱼跃、草底现牛羊的盎然生机；明珠岛、海云寺几百年沧桑的传奇故事为发展度假旅游提供了得天独厚的条件。该项目为某某北站经济带注入了新的生机和活力，那些几乎被遗忘的北部三角洲从而成为新的财富增长点。

某某正在由相对独立产业向综合开发产业链迈进，产业化链条明显延伸，市场网络进一步完善和规范，整体科技水平和综合开发能力显著增强。1.3.2发展目标

某某市旅游产业发展战略，是以确立本市“北国湿地休闲之都，为最终目标的长远谋划。其目标包括定性和定量两个指标。

1、定性战略目标：

把某某市建成北国湿地休闲之都，国际旅游名城。旅游收入占GDP10%以上，旅游业成为市域国民经济的支柱产业。

2、定量战略目标

定量战略目标实现的特征包括：旅游发展速度高于市域国民经济8%的平均发展速度；2008-2010年间旅游收入平均增长速度达到25%；2010—2015年间旅游收入平均增长速度达到20%；2015—2020年预计保持15%的稳定增长态势；从而成为某某市产业结构战略框架的重要支柱产业之一。1.3.3区域旅游发展背景

项目地区旅游开发产业具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样化的特点。这里系辽河入海口，冲积三角洲末端滨海沉积平原。特殊的地质构造、茂密的树林、广袤的芦苇、河流、岛屿、滩涂、沼泽和水库，构成了别具特色的北国滨海河川湿地自然景观。

项目区拥有良好的湿地景观资源，如植被、鸟类栖息地、水系等，濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近某某北站的区位优势。

某某市以湿地为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于旅游产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化 划》，进一步发挥旅游产业拉动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快等特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、全力推进旅游业的发展，促进对外开放，将某某打造为“世界湿地休闲之都”。

项目地处京沈高速公路、铁路与305国道、沟海铁路交汇处。境内的西沙河、张家沟、鸭子河、月牙河自北向南流归辽河入渤海，项目地区地处四条河流下游。1.8万亩苇田同羊圈子苇场毗连，岸边坑塘星罗棋布，8,065亩湖面平均水深2m，是衍生鱼虾蟹的天然场所。260亩草地是发展畜禽的天然放牧场。浑、太、辽河给与项目地区的补水为岸边的农业提供了用之不尽的水源。芳草、芦苇、农田、碧水、蓝天融为一体故有北三角洲小江南之美誉。项目地区、明珠岛、海云寺、龙王庙同观光融为一体，协调自然，是北三角洲水乡风情园的主题特色。形成了旅游竞争优势，并使其脱颖而出，必将成为我国北方旅游业的顶级靓点。

在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，项目地区度假村必然向一定的主题化发展。综观中外旅游特色景点已经成为集自然观光、精品购物、餐饮、娱乐、水上运动于一体的风景如画的旅游基地。每个旅游俱乐部都是以自然观光、旅游度假、娱乐运动等为主题。这类旅游产品具有很大的市场需求、发展空间和开发潜力。

项目地区旅游度假村充分利用水利工程、荒地、滩涂等低产业密度用地，开发建设旅游开发产业及相关产业，倡导环保理念，发展循 1.4编制依据 1.4.1相关法律法规

《中华人民共和国城市规划法》

《中华人民共和国环境保护法》

《中华人民共和国水法》

《中华人民共和国水污染防治法》

《中华人民共和国土地管理法》

《风景名胜区管理暂行条例》

《中华人民共和国自然保护区条例》

《中华人民共和国植物保护条例》 1.4.2有关标准、规范

《中华人民共国旅游规划通则》（GB/T18971-2003）

《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T17775－2003）

《旅游资源分类、调查与评定》（GB/18972－2003）

《风景名胜区规划规范》（GB50298-1999）1.4.3相关规划、计划

《项目地区地区振兴规划》

《项目地区沿海经济带开发建设规划》

《某某市土地利用总体规划》

《某某市旅游总体规划》

《某某市“十一五”发展规划》 《某某市国民经济和社会发展“十一五”规划》

《某某市“十一五”旅游发展规划》

《某某市环境保护“十一五”发展规划》 1.4.4其他相关材料

《建设项目经济评价方法与参数》第二、三版；

某某政府提供的有关资料和数据；

新建项目的有关法律法规及政府文件；

实地踏勘与访谈资料

网络及其它公共渠道资料 1.5编制原则

1.5.1贯彻国家经济建设方针、政策，认真执行国家对节能环保和安全卫生要求。

1.5.2合理利用资源，规划建设经济合理。

1.5.3优化设计、合理布置、节约用地、节省投资。1.5.4优化流程、节省人、财、物。

1.5.5合理配备公用设施，满足项目建设要求。1.6研究结论

借助某某北站经济带开发；依托北三角湿地景观；充分利用项目地区、明珠岛、海云寺的自然景观和古文物资源；开发利用地下温泉资源；开发种植业养殖业，依托滨海开发新区形成的旅游环线，充分利用青年水库及周边19.11km2的自然保护区。开发6个各具特色的观光项目；以最核心的资源，6位一体，整合打造项目地区自然观光

该项目整合当地资源，促进了农业的的良性循环，顺应人们对食品和环境的需求，顺应老知青对乡土故里的恋情。利用自然农业资源、利用地热温泉资源、利用大辽河水资源，开发观光旅游项目。

本项目以推进新农村建设为指导，以开发特色的多功能产业体系、开发建设观光旅游产业基地，形成良性循环的产业链，提升产业经济的附加值，带动相关行业向产业化经营目标发展，促使社会效益、经济效益和农民增收同步提高。

通过对效益、社会效益和经济效益的综合评价，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的举措。

第二章 市场需求及预测 2.1市场现状

2.1.1项目地区自然保护区开发现状

项目地区自然保护区区域面积19.11km2，芦苇、滩涂、草地、坑塘、水库比邻错落形成了天然的湿地景观。项目地区亦称青年水库，是项目地区省较大的平原水库之一，位于西沙河右畔，距某某北站1km、305国道4.5km，库区围堤高7m、坝顶宽4m，围堤长11.3km，水域面积8065亩。平均水深2m，库容量1200万m3。湖中有一小岛域名明珠岛面积1.3万㎡，岛上树木茂盛、鸟语花香，林荫深处海云寺映衬其中。

项目地区特殊的地质构造、集湿地植被、鸟类栖息地、滩涂、荒草地、茂密的树林、广袤的芦苇、河流、岛屿、滩涂、沼泽、水库和古文物，构成了别具特色的北国滨海河川湿地自然景观。濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近某某北站的区位优势。为开发旅游业提供了得天独厚的条件。2.1.2农业市场现状

目前国内的粮食、水果、蔬菜、和畜禽肉、蛋的市场供应多为污染超标的食品，在市场很难买到无污染的绿色食品，货真价实的食品那还是40年前的回忆，难怪过来人说：“现在啊，肉没肉味、果没果味、菜没菜味、鱼虾没鱼虾味”，过去的东西再也吃不到了！通过本项目的示范建设，就是要返回的人居环境的饮食环境。

根据城市不同层次抽样调查结果表明：经商的老板对绿色食品的 全部食用价位可高2倍；公务员和白领阶层的需求是：全部食用价位可高1.5倍；一般市民的需求是：部分食用价位可高1.3倍。过路旅游者：体验庄家院生活、观光农业，洗矿泉浴，吃食品还要买上带走价位可高2倍。

通过食用食品，可平衡人体需求的各类维生素，无污染的食品可以杜绝引发各类疾病，食用无激素的肉食品可以杜绝引发少儿早熟和软骨病，并且食品味道纯正、甜美自然。2.1.3温泉市场现状

我国温泉利用虽然已有数千年历史，但温泉旅游的发展却只 有几十年过程，分别经历了温泉资源的原始利用、温泉疗养院到温泉旅游度假区的发展阶段。第一代（洗浴）——第二代（疗养）——第三代（戏水）——第四代（多元化）。

近年来，温泉经济日渐兴起，温泉旅游开发的热潮也渐渐在全国形成，以露天温泉为特色的第三代温泉产品较为普遍，功能由单纯的医疗、疗养旅游发展为观光度假、康体休闲、商务会议、娱乐、休疗养等多种功能，旅游者也从特殊的群体向大众化发展，形成了同时发展康体旅游、娱乐旅游、体育旅游、商务旅游、会议旅游、旅游地产等多功能的综合性旅游度假区，温泉开发正在由汤治、保养、休养向观光、娱乐、休闲、度假转换。

虽然各游地的客源市场、游客行为和生命周期具有不同的特征，但总体来说，农业观光旅游作为一种特殊的具有特色的旅游产品，其市场和产品特征具有一定的规律，据有关问卷调查结果显示： 露天温泉特色、整体环境、温泉医疗功能；户外观光娱乐型和综合型温泉旅游地是两大游客喜好的温泉旅游地类型。以文化和休闲娱乐为特色的第四代产品更具发展潜力。2.1.4市场定位

某某市旅游产业发展战略，建立在大体量的滨海湿地环境和多样化的旅游资源基础之上，目前红海滩风景区、鼎翔风情小镇、鸭舌岛湿地公园已初具规模。为规划和设计旅游产品提供了得天独厚的环境资源。因此，本市旅游发展定位于敏感型旅游群体，其中国内市场为主导市场，海外市场为重要市场。具体为: 2.1.3.1国内主导市场

一级市场: 项目地区工业城市。

本市场以沈阳、长春和哈尔滨为客流枢纽中心，覆盖大连、丹东、本溪、抚顺、鞍山、辽阳、营口、海城、铁岭、朝阳、锦州、阜新、延吉、吉林、大庆、牡丹江、齐齐哈尔等工业城市。以沈阳为中心由钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城某某、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮食煤炭基地铁岭构成的省内城市群，又是本市场的核心。

一级国内市场是中国传统的重工业基地，又是目前国内重点发展的工业城市经济圈之一，具有大密度的工矿企业和从业人口。该市场的主要消费群体可细分为：工矿企业奖励旅游群体，工矿企业疗养旅游群体，企业会议旅游群体，城市居民节假日和周末度假休闲旅游群体，政府和企业的公务与商务旅游群体等。二级市场: 京津沪文化大都市。

本市场以北京、天津和上海为客流枢纽中心，覆盖京津唐大都市经济圈和长江三角洲大都市经济圈。其中，京津唐大都市经济圈已经形成了以高新技术产业、电子、汽车、机械制造业为主导的产业集群，各具特色的产业带开始形成，并对河北、山东、山西及内蒙古产生着强大的向心引力和辐射力。长三角大都市经济圈以上海为核心，其城市化水平整体较高，正处在向工业化中后期发展的阶段，未来10年内有可能成为我国区域经济发展的重要增长极和亚太地区经济发达地区之一。

二级国内市场是中国的经济和文化中心所在地，具有大量现实和潜在的高素质旅游者，可细分为：高知旅游消费群体，外资、合资和高新技术企业白领旅游消费群体，自驾车家庭旅游消费群体，高等院校青年学生旅游消费群体，都市居民节假日和周末休闲度假消费群体，中央部委和全国性行业组织的会议旅游消费群体，外国驻京使、领事馆和大公司办事处官员及商务代表旅游消费群体等。

三级市场: 东南沿海经济发达城市。

本市场以广州和福州为客流枢纽中心，包括珠江三角洲经济圈和福建省。其中，珠三角是中国市场化及国际化程度最高的大都市经济圈。珠江东岸上形成了以深圳、东莞、惠州为主的电子信息产业群，西岸上形成了以广州、佛山、珠海为主的电器产业群，这里聚集了中国大量知名的高新技术企业和世界知名大企业。侨乡福建，正在形成以福州为中心包括厦门、漳州、泉州、莆田在内的海湾经济带，并初 保税区、高科技园区等全方位对外开放型经济发展格局。

三级市场是目前国内旅游需求最旺盛的地区，而某某市北国湿地休闲产品对该市场较为成熟的旅游者具有强烈的反差吸引力。该市场可细分为：企业家和高级管理人员休闲度假消费群体，高收入家庭避暑休闲消费群体，企业奖励旅游消费群体，商务及会议旅游消费群体等。

2.1.3.2海外重要市场

一级市场: 日韩地缘敏感国家。

日本是世界经济强国，也是中国传统的第一大旅游客源大国。韩国是世界上经济发展速度最快的国家之一，近年来迅速崛起为中国第二大旅游客源大国。2001年，两国分别名列中国旅游客源大国前两位；2002年继续保持了20%以上的客源增长率。某某市距日韩市场较近，并具有对该市场具有强烈吸引力的湿地旅游资源，加之近年来某某市与日韩文化、经济与旅游交流活动不断增加，因而该市场具备开发成本市一级海外市场的条件。该市场可细分为：湿地观光旅游消费群体，系统观摩与考察旅游消费群体，商务旅游消费群体和民间文化交流旅游消费群体等。

二级市场: 港澳台血缘敏感地区。

港澳台是中国大陆入境旅游具有血缘关系的重要客源市场，港澳台地处中国南部，在自然景观和气候等方面与具有北国湿地特征的某某市存在巨大差异。血缘相通，景观相异，有利于某某市以独特旅游 湿地观鸟专项旅游消费群体，商务考察与经贸会展旅游消费群体等。

三级市场: 欧美经济发达敏感国家。

欧美经济发达国家是中国长期稳定的海外客源市场。经济发达国家的旅游者具有较高的消费能力和丰富的旅游经验，倾向于探索新的旅游目的地，追求自然环境良好的旅游经历。其主要细分市场为系统科学考察消费群体，湿地观光消费群体，湿地及保护协会专业会议消费群体，成熟旅游者的湿地探奇消费群体等。2.1.3.3景区农业观光旅游

农业观光旅游产品属于区域性产品，游客以中近程游客为主，近90％的国内游客来自一级客源市场和二级客源市场，近80％的游客集中在4小时交通半径范围内的区域。旅游地淡旺季受气候的影响变化不大，一般而言，春冬寒冷季节所在月份是温泉旅游的旺季，而炎热的夏秋季节是农业观光旅游旺季。第二代温泉旅游产品的消费者近60％是月收入3000元以上的高收入阶层。第三代温泉旅游产品消费者则主要是商务和公务游客。2.1.3.4游客行为

露天温泉特色、整体环境、温泉医疗功能是影响游客决策行为的主要因素；农业观光度假、温泉旅游度假是游客喜好的旅游产品。

观光度假是游客出游的主要目的，其中以观光为主，度假为辅。大约30％的国内游客是单位组织而来，是游客出游的主要方式，这是现阶段高门票的温泉和景区农业观光综合旅游地兴旺的重要因素。70％的游客是首次出游客人，受市场信息影响大。2.1.3.5生命周期

以单一的客房式度假旅游为特点的第一、二代温泉旅游产品竞争力差，可替代性强，生命周期短，目前大多已经进入消亡期。以露天温泉为特色的第三代温泉旅游产品目前处于巩固期，要维持较长的生命周期，必须在强化温泉旅游文化特色的同时，不断更新项目。以文化和休闲娱乐为特色的第四代产品逐渐深入人心，发展潜力大。

体验农家小院生活，就地观、采、钓、宰购就地加工和带走，篝火晚宴、观光农业、观光放牧围猎野兔又是度假旅游的一大特色。2.2市场分析 2.2.1旅游产品

以项目地区自然保护区旅游；以古文物、湿地观光；以天然地热温泉为支撑，以本市及周边城市消费群体、以电视、广播广告为媒介。

向游人展示：用水源、有机农肥、用人工伴机械播种和中耕除草、用低毒无公害农药和激光杀虫；生长的有机水稻、玉米杂粮、水果、蔬菜。

展示：用饲料和水喂养、环境放养的鸡、鸭、猪和野兔；用水草和自然环境生长的鱼、虾、蟹。

展示：地热温泉资源给与的健康与快乐。

展示：项目地区保护区的湿地候鸟种群、广袤的湖面、明珠岛上古老而传奇的历史文物、与渤海相连的芦苇荡、茂密的树林草地构成

展示：捕捞垂钓、采摘、捡蛋、现场宰割加工畜禽肉食产品的乐趣；老知青回访的乐趣；农家院现采、现捡、现钓、现宰现做的乐趣。

作为某某北站经济带的集散地，建设特色驿馆、温泉浴场、农家大院、知青大院供游人休憨和观光。2.2.2我市旅游发展趋势

某某紧邻项目地区中部城市群，以京沈、沈大、滨海、盘海营高速公路和京哈铁路，与京哈连接的大、营、盘、沟线等为主干的区域交通网络发达。同时某某滨邻渤海，是项目地区地区唯一的河流入海口，滨海湿地环境与项目地区内陆形成很大的差异，对旅游客源市场有很强的吸引力。环渤海地区旅游的最主要的目的地是滨海休闲度假、观光。从近几年数据统计来看，某某旅游市场发展迅速，游客人数和旅游收入保持较快增长；从旅游目的来看，以观光旅游和休闲度假为主。

2009年，“十一”黄金周期间全市接待海内外游客217万人次，同比增长61%；旅游总收入9.3亿元，同比增长72%；市内相关酒店饭店入住率100%，各项旅游指标再创新高。

牢牢抓住项目地区“五点一线”建设的有利契机，利用某某与项目地区内陆景观环境上的差异性，发挥产业基础优势；面向项目地区腹地提供旅游服务。发展壮大景区旅游业，从而拉动相关产业和地方经济快速发展。2.3游客调查分析 根据《某某市旅游发展总体规划》及相关市场调查资料，得到某某旅游的游客的消费行为具有以下特征。2.3.1旅游客源增长特征分析

某某市2009年接待旅游者1462.2万人次，旅游总收入完成117亿元人民币，分别比2008年增长48％和48.7%；相当于全市GDP的17.08％。由于在旅游业初始发展阶段，即目的地生命周期的介入期，旅游者接待人数基数较小，在客源增长上表现为爆炸式数量扩张特征。

2.3.2客源市场地域结构特征分析

某某市2007～2009`年接待旅游者3,215.21万人次，其中入境旅游者占7.69%，某某市的居民占12%，省内各市占32%，京津地区的占38%，其他地方的旅游者占10.31%。这一旅游者构成比例说明，京津地区和省内游客是本区域的主要客源市场。国内旅游客源在未来某某市旅游发展中仍将长期处于主导地位，但随着本市外向型经济和世界湿地休闲之都旅游的发展，在中远期海外商务、等旅游者数量预计将有较大增长。

2.3.3某某客源市场地域构成

旅游动机与消费行为特征分析。据某某市抽样调查，旅游者来盘旅游动机按比重排列依次为，休闲观光度假；探亲访友；商务、会议、文化科技体育交流；健康疗养、宗教朝拜及其他。某某市现有市场影响力较高的旅游产品和旅游环境，主要是自然景观、滨海休闲度假旅游、农业、辽河油田和城市公园，旅游产品表现为初级观光形式。抽样调查显示，目前来某某旅游的国内游客消费水平较低，平均停留时间较短，这与目前休闲、度假、商务、会议等高档次设施配套不足，项目单一等有关。2.3.4旅游者的人口学特征分析

1、年龄构成

不同年龄旅游者受可自由支配的时间和闲暇时间以及身体因素等影响，其对旅游产品偏好会产生较大的差异。调查结果表明，某某市国内旅游者中25-44岁年龄组游客占绝对优势，占到76％；45-64岁和15-24岁，分别为19.43%和4.57%；而14岁以下和65岁以上的游客比重很小，这与我国大部分旅游区旅游市场年龄结构相似。

2、职业构成

不同职业旅游者的收入水平、闲暇时间、受教育程度有差异，旅游欲望和旅游需求偏好也不一样。某某市旅游者在职业构成上呈现出多样化特征。调查发现私营业主所占比重最大，达20.94%，其次为农民和公务员。值得注意的是农民群体旅游者已成为一个新兴的群体，达到12.57%。

3、收入构成

调查结果表明，某某市旅游者在收入构成上以收入1,000元／月以下和1,000—1,999元／月两个收入组所占的比重最大，两者共占72.49％。某某市国内旅游者以中等收入者为主，旅游产品开发和旅游住宿设施建设初期，要考虑到旅游者的消费能力，应以广大中等收入的工薪阶层与农民为主。项目建设的必要性

某某是最具发展潜力和战略投资价值的城市，其中建设农业产业链，向市场提供绿色食品是关系国计民生、造福子孙的基本国策，而“农业观光旅游产品”则是最具战略投资价值的项目。

该项目地处某某北站经济带、北三角洲末端和锦州市沟帮子接壤，项目区的苇田毗连羊圈子苇场。区域内水库、岛屿、古寺；芦苇荡、滩涂坑塘、河流、草地湿地植被保护完整、湿地景观优势凸显。毗邻重要能源基地辽河油田，京沈、沈大、盘海营高速公路铁路紧密相接，优越的区位和凸显的地缘优势，使项目地区自然保护区成为极具开发潜力的最佳发展区域。

2007年8月6日国家旅游局副局长张希钦，实地参观、调研了盘山县旅游发展情况。还饶有兴致地参观了某某青年水库和高升镇的森林公园，他鼓励当地党委、政府及旅游部门要重视旅游，珍惜资源，避免资源闲置、浪费，做好县域合理开发利用旅游资源，形成旅游产业的长期规划。

论证的产业优势、环境优势、区位优势、资源优势、价值优势充分地肯定了项目建设的必要性。3.1重大区域发展战略的交汇点

地处项目地区环渤海经济开发带，辐射辽西地区，是辽中城市群、辽西经济走廊和沿海经济带三大战略板块的交汇点，是项目地区振兴战略与京津唐“环渤海”战略对接的前沿窗口，是我国最具想象空间、最具发展潜力的战略要地。世界罕见的资源环境

随着我国工业化、城市化进程不断加快，宜食、宜居、宜旅、宜业的高品质区域越来越少，稀缺性越来越强。某某拥有两大垄断性稀缺资源，世界罕见的“红海滩”奇观和亚洲面积最大、系统保存最完整的湿地。同时，某某汇集了五种环境景观资源：一是滨邻渤海，有独特的北方滨海景观，海岸线从大辽河口至大凌河口，全长118公里；二是辽河入海，近海滩涂30万亩，浅海水域面积120万亩，海洋生物和滩涂贝类资源丰富，河口沼泽，某某海域滩涂总面积3.55万公顷；三是古镇渡口：主要包括田庄台渡口、三汊河渡口、下口子渡口、双台子渡口、沙岭后壕渡口等；四是湿地温泉，某某市处在地热带上，有丰富的地热和温泉资源；五是水库水网：某某市地上水系发达，境内有7座水库，总蓄水量18,380万立方米，水域面积超过60平方公里，大、中、小型河流21条，境内总流域面积3,750.3平方公里。其中，全程流域面积大于5,000平方公里的大型河流有4条，中型河流有1条，小型河流有16条。其中，外辽河与新开河是辽河与大辽河的连通河道。五大配套资源形成综合环境优势，以湿地为核心品牌，整合历史文化、江河资源、工业旅游多种资源于一体，成为休闲、娱乐、健身、户外运动中心，有条件成为国际性自然农业观光和湿地旅游的目的地。3.3多元市场的汇集

我国正处于区域经济板块整合重构过程中，随着交通网络的进一步完善，某某与环渤海地区、京津唐地区及项目地区经济板块之间的 成为项目地区地区面向环渤海和京津唐地区的桥头堡之一。因此，必将出现大规模的、近距离的外部消费群体向该区域汇集。环渤海地区、京津唐地区、项目地区地区将成为某某市场的三大支撑性区域市场。“营（口）盘（锦）”地区基础市场，以商务、休闲和房地产等市场消费为主；辽中城市群及项目地区周边地区是核心市场，以假日休闲、会议培训、休闲度假等市场消费为主；京津唐地区是拓展市场，以休闲度假及度假房产等市场消费为主，从而形成多元消费市场的组合。

3.4国家发展战略与政策的扶持

某某是国务院确立的11个资源型城市转型试点城市之—，国家在资金、政策等方面都给予了有力的支持，在建立社会保障体系、构筑维护社会稳定的措施，资助试点城市修复城市基础设施,进行棚户区改造，在产业规划、财政转移支付、金融信贷等政策方面对试点城市给以倾斜。

3.5城市拓展向沿海转移

在《项目地区沿海经济带开发建设规划》城镇化战略中指出，要完善城市功能，引导人口向沿海经济带聚集，向沿海地带延伸将是城市发展的总体趋向。根据《某某市城市总体规划》，从城市结构调整和城市发展走向来看，某某旅游综合开发项目所在区域是城市向新区拓展的重要地段，是承接沿海产业带和区域拓展的战略要地，承接城市的总体发展方向。3.6土地整合开发的必要性 以北站经济带为媒介，以项目地区为为看点，以整合农业为支撑，以开发建设观光旅游区为动力，促进农业产业化经营与第三产业的链接，建设新型小镇，开发旅游项目及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。丰富的资源带来勃勃商机，在循环经济的辐射作用下，消费群体和消费量剧增，为该建设项目提供了必要性。3.7符合立市、产业强市的发展战略

该项目属旅游循环经济，同时拉动相关产业快速发展。将成为我市可持续增长的后续产业之一，该项目以优化产业结构为核心，从整合资源入手，从而推进农业产业和产品结构调整，向市场推出绿色食品和旅游产品，从而推进由大变强，推进企业总体素质，提高核心竞争力，建设资源节约型、环境友好型，明显提高资源利用率，为市民创造良好的生活与工作环境，为子孙后代留下蓝天绿地。

该项目以转变经济增长方式、提高经济增长质量、提高产业层次为目的；以增强产业集约能力，建立以市场为导向的农业发展战略。

策划方案

4.1区址选择与资源整合 4.1.1区址选择

以建设滨海大道快速发展环渤海经济带为契机，以开发建设北站经济带为媒介，以项目地区自然景区、农业观光为支撑，项目选址在项目地区，京沈高速铁路、高速公路同305国道交汇处。保护区区域面积19.11km2。

距高铁某某北站1公里，距305国道4.5公里，距京沈高速公路某某北站12公里，盘山新县城13公里，某某市区25公里，某某港70公里，沈阳桃仙两大国际机场180公里，地理位置优越，交通方便快捷。4.1.2资源整合

某某人口14,538人，其中朝鲜族1,644人、满回锡伯族50人。某某共有土地面积98平方公里。其中耕地为71,439.7亩、盐田4,382亩、苇田18,107亩、草地264亩、滩涂2,230亩、水库8,065亩（其中明珠岛20亩，岛上海云寺古建筑保存完好）。

该地区拥有丰富的地热和温泉资源，主要蕴藏在馆陶组及下第三系、前第三系潜山储热层中，为中型地热田。距地表约1,800米，水质优良，含氯化钠、氧化钙及氯化氟等多种有益矿物质及微量元素，常年水温42度，出水量4,000立方米/小时。为旅游提供了温泉祛病、保健洗浴资源。4.2项目策划方案 规划定位

依托滨海开发新区与某某形成的环线，整合打造1个20km2的自然观光旅游区。开发6个各具特色的观光项目，以最核心的资源打造最顶级的项目，六位一体，打造项目地区自然观光小镇。

借助滨海大道开发滨海地带；依托项目地区自然景观及资源；充分利用水资源、有机肥资源、土地资源、开发种植业、养殖业。农业良性循环见下图。4.2.2实施步骤

第一步：整合青年水库景区资源

⑴通北站1km、通305国道4.5km、各修筑一条9m宽柏油路，路两侧安装路灯、暗排和种植花草乔木，库区围堤修4m宽的柏油路，靠湖一侧安装路灯暗排和种植花草乔木。

⑵建设钢筋砼仿古式项目地区门楼牌坊一座。

⑶改扩建海云寺庙，三层殿院、三座镇庙宝塔。

⑷岛上规划种植花草乔木、构建凉亭长廊供游人观赏休憩，通右侧围堤建浮桥一座。

⑸恢复“龙泉”水井、不干沟“海眼”原貌，配以传奇标识，让游人知晓“龙泉水不干”、“海眼通龙宫”、“庙随水涨”的传奇故事

⑹改造湖面岛屿：明珠岛周边的三个孤岛改造为花鸟岛；湖右侧岛屿改造为游艇和游船码头，能停泊游艇20艘、游船30艘；湖左侧和葫芦头二岛屿改造为钓鱼岛，可供百人垂钓。

在寺庙通围堤的停车场构筑标志性湿地浮雕一座，及其他旅游观

第二步：健全景区总体休闲度假功能

在对应明珠岛右岸规划2km×200m休闲度假功能服务区，中心布置广场5,000㎡、内置标志性雕塑一幅。接湖边规划20m宽的带状公园，接公园修一条9m宽的柏油路，其余180m规划旅游度假村、温泉洗浴中心、商业街、农产品市场。

第三步：整合水、肥、土地资源

在区域内调整产业和产品结构，种植水稻100公顷，杂粮50公顷，蔬菜50公顷，水果30公顷，淡水湖养殖水面538公顷，养殖放牧面积32公顷。保鲜稻谷、玉米1,400t，水果1,300t，蔬菜5,000t。

依托项目地区景和观光资源、地下温泉资源，打造项目地区旅游观光产品。区域内设置农业观光、狩猎；温泉洗浴；芦苇荡探险；孤岛观鸟；海云寺朝拜；水上游艇、荡舟、捕鱼、垂钓、滑冰；果菜采摘区；畜禽养殖、放牧、新鲜禽蛋捡拾区；集贸市场采购区；知青回访区；农家旅游度假村；区域内路边设置宾馆、温泉洗浴中心、商务、通讯、餐饮娱乐功能齐全。4.2.3客户群定位

主客户群定位：本市及邻市经销商，某某本地及三大城市板块中商务、会议及培训等消费市场，及商务度假市场。

亚客户群定位：国内临省市各类商务度假市场及旅游消费群体。4.2.4文化、特色定位

以自然观光为主题，以地热温泉为特色，以食品休闲度假为品牌。功能定位

项目地区自然保护区景观；明珠岛海云寺历史文物；地热

温泉；观光旅游、休闲度假村；农业观光；某某北站经济带。构筑休闲及景点六大功能于一体的综合性观光旅游项目。4.2.6档次定位：

项目地区自然自然保护区的湿地自然景观、映衬在闾山脚下的项目地区明珠岛、海云寺在某某市乃至中国北方实属绝无仅有，因此有必要按5A级景区打造。

第五章 项目实施方案 5.1景区自然条件

景区位于项目地区，区域面积19.11km2，地处京沈高速铁路、公路同305国道交汇处。借助于原青年水库和海云寺古建筑的自然景观；借助于滩涂芦苇荡的湿地自然环境，是我国北方唯一滩涂湿地、水库和古建筑融为一体的自然景观。5.1.1气象条件

（1）气温：

平均气温8.3℃

夏季最高平均气温30.2℃

冬季最低平均气温－15.7℃

极端最高气温35.2℃

（2）风向、主导风向：

冬季项目地区北（NNE）

夏季西南南（SSW）

风速：最大（地面上10m处10min统计数字）25.7m/s

平均风速：4.46m/s

标准风载：70kg/m2 5.1.2工程水文地质资料

根据当地水文地质资料记载，土壤结构为亚粘土、黄土和粉砂层，地耐力为110~130Mpa，海拔标高为3.3～3.6m。5.2总图运输 地理位置、轮廓

以项目地区为主体，地处京沈高速铁路、公路同305国道交汇处，区域面积19.11km2，其中库区水域面积538公顷、苇田1207公顷、草地18公顷、滩涂148公顷。距秦沈高铁某某北站1km，距305国道4.5km。5.2.2总图布置

以项目地区、芦苇荡、滩涂、草地自然保护区为定位。

1、项目地区景区改造：

通北站1km、通305国道4.5km各修筑一条9m宽柏油路，路两侧安装路灯、暗排和种植花草乔木。在通北站的入口处建设仿古式项目地区牌楼一座。

改造项目地区围堤黑色路面11.5km、宽4m，靠湖一侧安装路灯、暗排和种植花草乔木。

对应明珠岛围堤右岸为景区旅游度假设施功能区，长2km宽200m，占地40公顷。

靠堤20m布置带状公园种植花草乔木、布置长廊、凉亭及健身器材。

建设广场5,000㎡柏油路面，中央构筑标志性雕塑一幅。

改扩建海云寺庙，三层殿院一座镇庙宝塔，岛上通围堤修栈桥2座。

在湖面右侧岛屿建设游艇、游船码头一座，一端建设娱乐场。

在水深适中地建设露天浴场一座（设有跳水台）。在葫芦头岛屿进深处建造一座大型水上九龙城；

在旅游度假功能服务区配套建设温泉度假村、自然宾馆、庄家院驿馆：知青回访驿馆。

2、农田改造：

改造库区附近农田262公顷；改造后种植水稻100公顷、杂粮50公顷、蔬菜50公顷、水果30公顷、养殖放牧荒草地32公顷。库区水面538公顷，功能服务区40公顷，合计840公顷。5.3项目建设内容

5.3.1项目地区景区扩建主体工程

水库面积538公顷，水容积1,200万m3，可养鱼3,000万尾，可年产淡水鱼虾4.2万t。利用湖面放鸭50万只。

湖左、上侧岛屿设置钓鱼台，可容纳百人垂钓。

湖右侧岛屿设置趸船、浮码头，停放各类游艇20艘、游船30艘。岛的一端建设游乐场，主要功能有环湖电动车、碰碰车、电动火车、360°大篷车、旱冰场、激流勇进、迷宫、蹦蹦床、水龙宫、儿童动画宫、及其他娱乐运动器材。

改造明珠岛海云寺庙，建设三层殿院一座镇庙宝塔，岛上通围堤建栈桥2座。

设置观赏亭台、种植花草乔木、引养各种鸟类，湖边种植花草乔木和绿化林同时设置园艺甬道，建设格调自然。

通北站、通305国道、围堤、广场、景区道路13.15万㎡，绕湖游配备电动车10台；右岸功能服务区景观建筑构物：景区牌楼一座； 5,000㎡（含标志性雕塑一幅）；布置带状公园2,000×20m面积40,000m2，构筑长廊200m记录当年水库建设、海云寺景观神奇传说、甜水地区名人轶事，构筑凉亭10个。

在水深适中处建设露天浴场一座（设有跳水台）。夏泳冬滑，岸边设置捕鱼码头一座让游人尽享湖水捕鱼的乐趣。

在葫芦头岛屿纵深处建造一座大型水上九龙城，集食宿、娱乐、景观、商务为一体，充分体现水上明珠特色。

建造温泉度假村：配套建设1,800m温泉深井一口、室外过廊套环式温泉池、湿地温泉水上瑜伽馆、温泉水疗中心。

特色驿馆：自然宾馆、庄家院驿馆：知青回访驿馆。5.3.2地热温泉度假城

近年来，温泉经济日渐兴起，温泉旅游开发的热潮也渐渐在全国形成，以露天温泉为特色的第三代温泉产品较为普遍，旅游功能由单纯的医疗和疗养旅游发展为观光度假、康体休闲、商务会议、娱乐、休疗养等多种功能，旅游者也从特殊的群体向大众化发展，形成了同时发展康体旅游、娱乐旅游、体育旅游、商务旅游、会议旅游、旅游地产等多功能的综合性旅游度假区，温泉开发正在由汤治、保养、休养向观光、娱乐、休闲、度假转换。

露天温泉特色、整体环境、温泉医疗功能；户外观光娱乐型和综合型温泉旅游地是两大游客喜好的温泉旅游地类型。以文化和休闲娱乐为特色的第四代产品逐渐深入人心，发展潜力大。

过廊套环式温泉池：景区温泉是稀缺资源，以适应各类群体打造 热带雨林植物做景观装饰。开设天然温泉浴池、药浴池（以某某湿地矿物温泉和芦苇等中药为基础，结合中医针灸、推拿、按摩等形成特色水疗。如：泰式磁疗SPA、浴盐按摩SPA等）、花瓣池、水果池、亲亲鱼疗池、古井温泉池、儿童戏水池等。建筑面积3000m2,采用古、现代相结合的建筑风格。木框架结构，彩钢瓦夹心苯板附设太阳能装置屋顶，彩钢夹心苯板活动密封墙体，内墙彩绘现代浪漫色彩的壁画。

湿地温泉水上瑜伽馆：充分利用温泉资源，开辟瑜伽专用池，建筑面积1,500m2，3层框架结构，聘请专业瑜伽教练，成立瑜伽健身会所，推广温泉瑜伽。有温泉作为载体，湿地环境为依托，水上瑜伽可以一年四季开展。温泉水上瑜伽比任何瑜伽都更有利于健身、减肥和疗养身心。水上瑜伽特别适合老年人健身，但温泉的水温不能太热。将温泉与湿地环境与瑜伽相结合，让游客的身心一起得到深层净化。

温泉水疗中心：建筑面积3,500m2，5层框架结构，开设大型水疗消闲中心，提供集中、港、泰式和香熏按摩、美容美甲、五花八门特色水疗池，如：高温按摩池、脚底按摩池、漩涡池、针浴、水床、浮浴、站浴、冰水池、维其浴、儿童池、特色鱼疗池、高温干/湿蒸气房、特色低温干蒸房等，为游客洗涤身心疲惫。

温泉度假城占地面积2公顷，总建筑面积8,000m2。5.3.3特色驿馆

项目地区宾馆：建筑面积12,000m2,10层框架结构，建筑风格突出自然，集住宿、餐饮、娱乐、休闲于一体。庄家院驿馆：以入住农户为主体建筑面积20,000m2,单层北京平砖混结构，四合院格局。

知青回访驿馆：恢复南锅青年营旧貌，增设老知青回访馆驿，青年营分3个连队，每个连队一栋宿舍一头做食堂，同时设有青年活动俱乐部，均为一层砖混结构，建筑面积720m2；驿馆为5层框架结构，建筑面积1,200m2,内收展当年老知青生活回顾、现在老知青天各一方的成长在线及名人轶事„„。

特色驿馆占地5公顷，总建筑面积33,920m2。5.3.4水上明珠—九龙城

建筑面积3,000m2,6层框架结构，特设豪华VIP房、麻将房、多功能商务房，供客享用中西日韩式特色美食之餐饮区、自助健康水果吧、自助饮料吧，迷你私人影吧、网吧、英式桌球、开放式多功能电影厅、氧气吧、露天休息吧、聊天区、模拟游戏机、跳舞机、塔罗牌（Tarrot）、V5等等个性化的娱乐空间，吃喝玩乐尽在其中，项目占地1公顷。5.3.5商务区

分别开设休闲购物街，路一侧云集中高档次的商业网点、理发店、便利商店、咖啡厅、饭店、茶馆及消费品商店。

路另一侧设农副产品市场，向游人提供的大米、杂粮、蔬菜、水果；畜禽肉、蛋；水产品。食品检测中心监督食品质量、以维护消费者的利益、维护食品信誉。

在任何时间、季节都可享用食品的乐趣。购物广场建筑总面积5,000m2,不同层次框架结构；农产品市场建筑面积10,000m2，单层、钢构轻钢结构，成为东三省的保鲜粮食、果菜、畜禽肉蛋的集散大市场。占地2公顷，建筑面积15,000m2。5.3.6有机农田

改造面积230公顷，其中有机水稻100公顷；改造旱田种植有机玉米及杂粮50公顷；改造蔬菜园50公顷；改造果园30公顷，利用库区有机水；肥料选择以畜、禽粪为主（氮、钾），磷肥为辅。种子选择抗病力强、耐有机肥、营养价值高口感好产量较高的品种。选择低毒无公害的生物农药或采用电子激光杀虫。采用机械除草。预计可年产有机水稻600t；年产玉米及杂粮300t.有机水果1,300t，年产有机蔬菜8,000t。5.3.7畜、禽养殖场

养鸭场：年养成鸭50万只，选择樱桃谷鸭和北京鸭品种，占地面积245亩，2批/年。建设养殖小区4个（318×128.4m），建筑面积6.75万m2。

养鸡场：年养成鸡50万只，选择三黄鸡种，占地197亩，2批/年。建设养殖小区4个(318×103.2m),建筑面积6.75万m2。

养猪场：年养成猪2万头，选择夏洛克、长白品种，占地80亩，建筑面积4万m2。

饲料加工厂：年产饲料4万吨，其中鸡鸭饲料3.2万吨、猪饲料0.8万吨，占地20亩，建筑面积1,600m2。

有机肥厂：年产有机农家肥1.2万t，其中稻田施用3,000t，杂 1,500t，果、菜田施用5,300t,外销2,200t（购买磷肥），占地30亩，建筑面积3,000m2。

放牧猪、鸡及自然生青饲料面积260亩（荒草地），域内放养养野兔5千只，供冬季狩猎。

养殖场占地55.47公顷（含荒草地17.33公顷）。5.3.8粮、果、菜保鲜

粮、果、蔬菜储备保鲜，以保鲜储备为目的；水分流失后的粮食、水果、蔬菜不但色、味、口感退减，营养成分也相对降低，建设保鲜仓库使粮食、水果、蔬菜按不同湿度、温度要求实行恒温、恒湿控制保鲜。让人们反季吃到新鲜的粮食、水果和蔬菜。

比如早熟品种的大米、暖棚的反季水果、蔬菜虽然品味欠佳，但价值却成倍增长，况且反季的暖棚果菜不能成为食品。可见保鲜食品的价值是相当可观的。

年保鲜水稻400t、杂粮200t、蔬菜4,500t、水果750t

项目占地1公顷，建筑面积6,000m2。5.3.9住宅办公区建设

规划农户入住400户，预计1,500口人，其中粮食种植100户；水果栽培30户；蔬菜种植30户；畜禽水产养殖140户；其余户数及人口负责绿化及市政设施服务。采用私建公助的原则，规划占地10公顷，建筑面积32,000m2，投资2,500万元。

设小区管委会及附属管理部门，规划占地1公顷，建筑面积1,500m2，投资180万元 生活办公区建设规划占地11公顷，建筑面积33,500m2。5.4公用工程 5.4.1供水、供暖

区内的供水供暖提取地热温泉水，提水量4,000m3/h，最高用水量50m3/h，最低用水量10m3/h，出水温度42℃，供饮用水外，通过供暖再循环到温泉洗浴。5.4.2排水

畜禽场的污水和区内的生活污水经排水管道收集到北站污水厂，经处理达标后统一排到排水总干。5.4.3供电

供电由甜水农电所10kv输变电线路统一供电，区内变压器总容量2,000KVA，估算平均用电量为350kw/h。5.4.4通讯信息

通讯信息网络由甜水电讯支局提供，容量可满足区内使用。

第六章 环境保护 6.1设计依据、原则及目标 6.1.1设计依据

《中华人民共和国环境空气质量标准》（GB3095—1996）

《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）

《中华人民共和国大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）

《中华人民共和国污水综合排放标准》（GB8978-96）； 6.1.2环境保护目标

将旅游景区建设成为空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、平衡的绿色景区。实行环保与经济建设同步持续发展。

1、空气质量

环境空气质量达到国家GB3095-1996一类地区中的二级标准。

2、地面水质量

地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。

3、环境噪音

环境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家GB3096-93标准中二类地区二类标准（昼夜40～45dB,夜间35～40dB）

4、固体废弃物

生活垃圾无害化处理率大于95%，主要有害废弃物无害化处理率达到100%

5、保护覆盖率100%。6.1.3环境保护原则

1、与自然和谐共存原则

旅游景区应与区域自然系统相结合，保持尽可能多的功能。在基础设施建设及规划中最大限度地降低公共中心区对局地景观和水文背景、区域系统造成的影响。

2、效率原则

在基础设施、建筑物构造过程中，按照“三同时”原则，应全面实施清洁建设，尽可能降低资源消耗和废物产生；在建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。

3、区域发展原则

尽可能将旅游景区与地方特色经济相结合，将景区建设与区域环境综合整治相结合，并与区域环境保护规划方案相协调。

4、高科技、高效益原则

大力采用现代化生物技术、技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡，实现“双赢”．

5、软硬件并重原则

硬件指具体工程项目的建设，软件包括景区环境管理体系的建立、信息支持系统的建设等，在进行硬件建设同时必须建立和完善软件建设，使公共中心区得到健康、持续发展。6.2环境现状及环境影响因素分析 6.2.1环境现状

1、水环境质量 项目地区水域来自上游大伙房水库水质无污染。

2、空气环境质量

项目区域主要空气污染源来自于当地居民炉灶烟气，空气质量良好。

3、固体废弃物

生活固体废弃物包括生活垃圾和畜禽粪便，目前均为有效处理（全部用于生产有机肥）。

4、声环境质量

当地噪声来主要为道路交通类噪声，基本上没有形成噪声公害。6.2.2环境影响因素分析

1、项目施工期

项目建设过程中，场地平整、掘土、地基深层处理及土石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为，在一定时段内都将会对周围环境造成一定影响。

⑴材料及土石方运输车辆噪声；

⑵现场施工噪声；

⑶运输车辆的汽车尾气及燃油机械排放的燃油废气；

⑷施工中土方挖掘、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘；

⑸施工作业产生的生活污水；

⑹挖掘土方等产生的固体废弃物；

⑺施工现场周围的景观影响。

由上面分析可以看出，施工期对周围大气环境的影响主要是地面 TSP。这种污染影响是暂时的，可逆的，工程一结束，污染影响也就随之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作过程中产生的尘埃排放物，会在短期内大大影响当地的空气质量。粉尘排放量随施工作业的活动水平、特定操作和主导天气的不同每天变化很大，而且很大一部分是由于在施工现场临时修筑的道路上，车辆往来行驶所引起的。

2、项目建成后污染分析

⑴废气

景区建成后废气主要有饭店厨间烟气和车辆尾气，废气污染物主要有烟尘、SO2和油烟等。

⑵废水

污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有机物。

⑶废渣

景区建成后，其排放的主要固体污染物有畜禽粪便和生活垃圾。6.3环境保护防治规划 6.3.1施工期间污染处理措施

施工期间比较明显的环境问题主要有三点：一是施工机械及运输车辆产生的噪声；二是施工中平整场地、混凝土运输搅拌等作业产生的地面扬尘；三是施工期间的生活污水。

1、施工机械运行时的噪声辐射源强在75～115dB（A）范围内，距离声源30米范围内的噪声辐射值超过建筑施工景区界噪声限制标准，如果施工机械放置位置距离边界较近，施工时应采取适当的隔声

2、对于施工期间产生的扬尘，在不同的施工环节采取不同的措施，力争使其对环境的污染降至最低。扬尘严重时实行洒水作业，汽车驶出工地要对轮胎进行清洗，防止泥土带入观光区。

3、施工期间产生的生活污水，要加强管理，污水实行统一收集、排至北站污水处理厂，防止对周围环境的污染。6.3.2运行期间

1、废气治理

该项目采用地热采暖，养殖场的畜禽粪便通过喷洒EMP生物处理液把恶臭强度控制在10～20之间（50m之内）。加强货运车辆扬尘的监测和防治工作，在道路上逐步限制不符合运输标准的车辆通行。加强对汽车尾气的监测和防治，淘汰尾气排放不合格的车辆。推广使用无铅汽油。

2、水污染防治

污水排出均需经过初级处理，再进入市政管道。实行污染排放许可证制度和排放总量控制制度，加强对各排污单位的监督管理。建设污水统一排放体制，生活污水处理率达到100%。

推行节约用水的奖励措施，逐步实行定额用水制度，规划建设中水处理设施，提高水的重复利用率。

3、噪声污染整治

合理调整交通设施布局，科学组织路网系统，提高道路的质量等级，解决车辆的疏散问题，减低道路的车辆密度，有效地分流区内、加强景观区和游客中心区的噪声管理，对施工噪声的管理要从严控制。

4、固体废弃物治理

加强游客生活及景点遗留垃圾的处理和综合利用，鼓励并推广垃圾综合利用技术，畜禽粪生产沼气后再生产有机农肥，固体废弃物综合利用率达到100%。

5、环境卫生设施

旅游观光区的公共厕所按每平公里不少于3座设置，公厕间距为800-1,000m，积极推广公厕。

沿景区道路布置垃圾箱，其间距为：游客中心50m，景点区道路100m。

6.3.3环境监督管理

1、按照《中华人民共和国环境影响评价法》，对规划区进行环境影响评价，确定排放总量。

2、集中污水处理，积极推行清洁生产运营，实现废水减量化；促进废水循环利用和综合利用，实现废水资源化；加大投入，加快废水资源化和处理设施建设；

4、进水水质和达标污水管网入网水质两级在线IC卡智能检测；

5、组织污染事故调查组，制定污染赔偿制度；

6、进区项目要完善环保检测制度。节能节水和消防

7.1节能节水 7.1.1节能措施

1、设计依据

项目设计依据按国家发改委、国家经贸委、建设部文件：

《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》计交能（1997）2542号

《民用建筑节能设计标准》（JGJ-26-95）。

2、主要设计原则

执行国家现行的节约能源的政策、指令、规定及有关标准，合理利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。

能源选择以贯彻国家能源方针和因地制宜为原则。

设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备。

3、节能措施

在基础设施建设阶段，在供电、供热、道路建设、路灯安装等方面优先选用节能新技术、新工艺、新材料及新设备。其中，供、配电设计符合《评价企业合理用电导则》（GB/T3485-1998）的有关规定，优先采用低压电容器作为无功功率补偿，以降低无功损耗；供热管道采用保温性能好、热量运输散失小的高性能管材；路灯安装选用节能灯具。7.1.2节水措施

1、设计依据

《建设项目水资源论证管理办法》国家计委和水利部颁布；《评价企业合理用水技术通则》(GB/T9711—1993)。

2、节水措施

项目为基础设施建设项目，耗水量较小，在项目基础设施建设阶段，采取以下节水措施：

⑴在基础设施规划中，注重节约用水和水的重复利用。

根据景区的发展需要，污水排至北站污水处理厂，污水处理率达到90％以上。

为了有效降低对新鲜水的消耗量，提高水利用效率，给水采用分质供水，采用新鲜淡水和杂用水两套系统，污水回用率45%。经过污水处理的后污水主要用于用于建筑内冲厕用水，以及建筑施工、绿地和道路的浇洒、洗车等对水质要求不高的生活外用水。大大降低新鲜水用量。

⑵树立施工人员节水意识，在项目建设调度会上将节水作为项目建设的主要内容，积极宣传普及有关建设、节约用水的知识、政策和法律，使广大施工人员树立节水意识，明确自己在建设和节约用水方面的权利和义务。

⑶在给排水规划中，积极引入用水循环，注重中水工程建设，同时在给排水管材的选择及相关配件上采用性能好的设备，严防滴漏水现象。

⑷在工作和生活区内采用节水型卫生器具，实现工艺冷却水的循 7.2消防工程

7.2.1消防工程规划原则

1、遵循“预防为主、防消结合”的方针，以全面安排、有利生产、保障安全为出发点，做好园区防火规划和灭火设施的规划建设。

2、加强景区消防基础设施建设，发展消防科技，努力消除火险隐患。

3、增强消防意识，积极推进消防工作社会化，严格执行有关消防规范、规定和标准。

4、城区消防规划应与交通、给水、燃料、电力、电信等规划相衔接，坚持近远期结合，统一规划，同步建设。7.2.2工程措施

1、合理划分消防责任区并设置消防队(站)

根据总图布置与功能结构，景区消防应规范合理规划设计。

2、消防通道

消防通道路中心线间距不宜超过160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路口，道路转弯半径不宜小于15米，以利消防车通行。

3、消防供水

消火栓设置：管网上布置地下式室外消火栓。室外消火栓应沿道路设置，并宜靠近十字路口。消火栓距路边不应超过2m，距房屋外墙不宜小于5m。室内外消火药味栓的间距不应超过120m。

4、消防通讯 消防通讯主要应保障火灾报警和灭火指挥调度迅速、准确可靠，要充分利用无线和有线两种通信手段，完善消防通信系统。7.2.3防震

地区很少发生地震，震级都在6级以下，一般建筑按7度设防，生命线系统工程和地震发生后易发生二次灾害的建筑、高层建筑及重要建筑应根据抗震评价进行抗震设计。

（四）防洪

结合水系景观等进行河道改造。建设时应严格避免将河道盖板成暗渠，亦不宜将河道修成呆板的混凝土岸壁，应最大限度的利用地形优势，做成自然堤岸。

加强水土保持，充分考虑洪水等自然灾害对景区的影响；充分重视天文潮、风暴潮对景区的影响，保证游客安全。

项目组织管理与实施进度计划

8.1建设项目组织机构

项目批复后，组建小区管委会，下设招商部、农业管理部、旅游管理部、物业部、财务综合部，设小区管委会主任、副主任各1人，财务部招商部设两人其他各部设1人，共9人。负责小区的规划建设、招商引资、投资商入住手续、农业管理、农业观光旅游管理、和小区的物业管理。8.2项目工程设计管理 8.2.1建设项目工程设计管理

1、工程设计管理的目的

工程设计管理的目标是：安全可靠、适用和经济性，以保障建设项目的质量、进度和投资三大控制目标的实现。

2、工程设计管理的意义

工程设计要贯穿工程建设的全过程。因此，项目办公室应对工程设计过程进行管理，中心任务是对设计的工程质量、进度、投资进行控制。应由项目办公室负责提供设备资料和外部协作条件，应及时向设计单位提供准确的资料。8.2.2工程设计招投标

项目办公室以招标承包方式委托工程勘察和工程设计任务的目的，打破地区、部门的界限，开展工程勘察、设计竞争，优选工程勘察设计单位，促使工程勘察设计单位改进管理工作、提高工作质量、改善服务态度，达到采用先进技术、降低工程造价、缩短建设周期和

8.2.3工程设计外部协作条件管理

(1)环境影响及评价：环境影响评价、环境自然保护许可、环境影响评价。

(2)水源、电源供应线路、方式、指标。

(3)集散条件：交通储运、站场等设施。

(4)外部配套条件：热、气、汽等供应及输出接口。8.2.4工程设计过程的管理

1、工程设计过程管理的目的

在保证设计质量、进度条件下，以较低工程投资设计方案向业主提交符合标准、适用、便于实施、能满足使用功能与效益的设计成果，评价设计质量的最终标准是建设项目的功能和效益。

2、工程设计过程管理的目标控制

1)从建设项目的条件和投资效益出发，控制设计的功能满足使用要求、符合标准，设计方案和工程投资既要符合投资效益最大化，又要为施工创造条件，符合法规、规定和政策的规定。

2)控制工程设计标准和设计工程质量及设计文件质量。

3)控制工程设计进度，满足建设项目工期与进度的要求。

4)控制设计方案的经济性，降低建设项目的总投资。8.3项目招投标

项目建设采取公开招标方式，选取资质高、造价合理，信誉 好的施工单位施工，以确保项目能够高质量、低成本、按期完成。建设项目合同与管理 8.4.1建设项目合同

根据建设项目的特点和国家及省、市的有关法律和规范，制定建设工程施工合同审批流程图如下图8-2。8.4.2建设项目合同管理

建设项目合同管理是以建设项目的计划工期、规定的技术标准和质量要求以及批准概算等为项目管理的控制目标，以合同为管理依据，项目办公室通过合同的订立和履行过程中所进行的计划、组织、指挥、监督和协调等工作，促使项目管理的各部门、各环节相互衔接、密切配合，在实现项目预定目标的前提下达到最优的结果，使项目验收合格并发挥预定功能。8.5进度计划（项目分两期建设）

第一期工程（见表5-1）

内容：农业调整改造、景区扩建改造、设备配置、公用工程。

工期：2010年4月开工到2011年12月竣工。

第二期工程（见表5-2）

内容：功能服务区建设

工期：2011年3月开工到2012年11月竣工。

第四篇：旅游开发项目可行性研究报告

项目名称：申报单位：联系人： 电话： 传真： 编写时间：主管部门：

旅游开发项目可行性研究报告

撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司 撰稿时间：2013年9月2日

第一章 项目概况

一、项目简介

1、区域及自然条件（1）历史沿革

项目景区旁边原有一某某关，为明洪武年所建，“悬壁临水，盘折而上，口开一罅，十里蚊行，为往省治要隘”。明代为防“安奢之乱”，设九关，派重兵于某某驻守。这里历史上曾发生过几次著名的战斗。明万历二十八年（公元1600年），明军参将谢崇爵产与播州宣慰使杨应龙部在某某激战，“ 争浮桥，桥断，杀溺死者数千人”，四川总督李化龙“用尚方剑斩崇爵”。某某总兵官童元镇率军平播，杨应龙令其部下着水西衣甲，混入童元镇部营中“内合外发，官军大，进至某某，断浮桥，官兵溺死无算”。杨应龙后为刘廷所败。据考，项目景区为“官”渡，原属贵阳府，设厘金卡，收入为“官”渡之费。早先渡人，后来摆渡汽车。1935年1月，红军长征突破某某天险，到某某召开了著名的“某某会议”。

2、资源评价

（1）季节：终年四季如春，从三月至十月是黄金季节，冬暖夏凉。（2）污染：旅游开发项目无工业污染，环境安静无噪声，无放射源，森林植被繁茂，空气洁净清新。游客活动产生的三废可以控制、回收，净化达标处理后排放。

（3）联系：该旅游开发项目毗邻某某河边，有三桥飞渡，大坝屹立，晚间灯火，摩崖石刻，库区风光以及被誉为“中国一绝、项目地区一技”的某某豆腐鱼等景观，相互辉映，可参观点能形成旅游开发线。从外围讲，旅游开发项目景区南可依托息烽温泉、集中营旧址以及省府贵阳，北靠历史文化名城某某，沿库区而上有已初步形成的“某某大坝－傣族公园－神石山庄－三沙大桥”和“某某电站－小溪－化觉－六广”两条黄金旅游开发线。

（4）可进入性：210国道、贵遵高等级公路、川黔铁路从境区穿过，景区背靠某某、面向贵阳，濒临某某，俯视长江，内有火车站2个，客运航运码头1个，规划中水运的客运、货运及自用码头各1个。形成了公路、铁路、航运纵横交错、航空港近距离呼应的交通网络，游客进得去，散得开，出得来，可以做到旅短游长，其资源利用价值因交通方便而大为提高。

（5）基础设施：景区水电路通讯具备。有山、河、桥、瀑布、森林、溶洞、风景资源丰富独特，环境容量大，发展空间广阔，搬迁工作量小，土地肥沃，能提供新鲜果品、蔬菜、肉食、蛋禽、鱼类。农村劳动力丰富而廉价。建筑材料产地近，价格低，未开发旅游开发项目旅游开发，无同行业竞争。

（6）社会经济环境：该区域主要为城镇区，社会基础条件好，以“某某豆腐鱼一条街”为代表的饮食服务业为主要经济产业，旅游开发氛围浓，服务质量上档次，对旅游开发具有很高的积极性。

（7）客源市场：某某市城区40万人，郊区20万人。某某县130万人，贵阳市 万人，210国道、贵遵高等级公路、川黔铁路穿境而过，车流量每日达 车次，过往人数每天达 人次。某某豆腐、项目景区发电厂以及某某天险的高知名度省内外闻名，客源不愁。

二、项目开发的必要性

随着生产的发展，社会文明程度的提高，旅游开发业在世界范围内都日趋兴旺，我省是在旅游开发上提出建设公园省的目标，旅游开发资源丰富，旅游开发业已确定为我省的先导性支柱产业，我县旅游开发资源得天独厚，不仅自然资源品位高，人文资源亦是独具一格。由于我县旅游开发业才开始起步，对旅游开发产品的包装，宣传力度不够，旅游开发区的基础设施，接待能力滞后等，使我县潜力巨大的旅游开发资源未能发挥效益，旅游开发业作为支柱产业的地位未能形成。因此，现阶段，急需在我县境内开辟的一个集文化、科考、游乐、观光、休闲为一体的旅游开发风景区，使之成为长征文化旅游开发线路的延伸，吸引留住前来娄山风景名胜区、某某会议会址以及息烽温泉、集中营旧址游览观光的游客，从而推动我县旅游开发业的发展。

三、某某旅游开发基地开发存在的问题

1、缺乏开发资金

某某镇政府财力有限，对项目景区开发主要靠招商引资。

2、劳动人口科学文化素质低

景区因劳动力人口文化层次不高，不能为景区提供合格的旅游开发服务人员。

3、管理体制未确立，相关部门支持配合程度不够，应通过努力协调，形成开发旅游开发产品的合力。

第三章 市场分析及预测

一、国内市场预测

1、市场预测

随着经济发展，人民生活水平提高及消费观念的转变，国内旅游开发业已蓬勃发展，与某某相邻的云南、四川、广西，均为旅游开发大省，周边旅游开发市场的开发和繁荣，对某某旅游开发业的发展造就了有利的背景。

项目景区，主要景观是山水自然风光，桥梁、电站等高科技产品，景点独一无二，是休闲、度假、参观、教育的理想场所，开发成规模后，对不同层次，不同类型的旅游开发者都有较大的吸引力。

开发前期：以某某市、某某县以及贵阳、息烽旅游开发线上的游客为第一客源市场，景区逐步完善后，可以开辟重庆、昆明、广西、广东为第二客源市场。通过加大宣传力度，争取组团游览，也可以通过与各大旅行社联营，组织到大西南地区的团队到项目景区游览。

2、游客量预测

据统计，近几年，每年到某某参观旅游开发的游客10万人次左右，考虑到景区建成后的区位优势，增长率考虑为50%，中期由于游人基数大，增长率下降，考虑为30%，远期取15%。近期2005－2007年项目景区游人规模为4.75万人次 中期2008－2010年

11.67万人次 远期2011－2013年

19.72万人次

二、外地区及省外市场预测

项目地区旅游开发线近年相继推出“红军长征路游”、“酒乡游”产品，特别是赤水国家级风景名胜区建成开放，将会吸引省内外周边地区的游客。

若借助于某某这座历史文化名城的知名度，到项目景区去休闲，品某某豆腐鱼以及观项目景区电站、某某斜拉吊组合桥、摩崖石刻等会产生很高的感召力，能吸引周边的游客，如宣传促销有力，提高产品的知名度，重庆、昆明、广西、广东等大城市的游客也将光临项目景区。开发初期，重庆、昆明、广西、广东等大城市的游客不多，争取在2008年，接待重庆、昆明、广西、广东等的游客20万人次，2011年达30万人次。

第四章 景区建设

一、景区建设原则

把保护风景名胜资源放在首位，坚持严格保护，统一管理，合理开发，持续利用原则。项目景区旅游开发基地的修建，对景区内山、水、林、河等自然环境实行保护，精心培育，防止一切可能毁坏自然景观的行为。所有建设、开发都服从科学规划，分期开发，重点实施。

二、景区建设指导思想

充分发挥项目景区旅游开发基地距某某市中心近，又在“某某－息烽－贵阳”旅游开发线上，交通方便，区域位置好的优势，以休闲、观光、避暑为重点，在保护的前提下逐步开发风景资源，带动周边乡镇的旅游开发业、交通运输业、土特产加工业以及第三产业等相关产业的综合发展，力求环境、社会、经济效益的统一。

三、景区建筑风格 项目景区景点的建设应与休闲、观光、避暑、健身相适应的建筑，可采用现代建筑中的欧式或西洋式，但应与自然山川融为一体，室内装修，卫生设施要配套，使游人感到宾至如归，身心愉悦。

第五章 环境卫生 绿化及安全

一、环境卫生

1、在景区管理机构下设环卫监察队，定员、定人，定片区包干，并将环境卫生的好坏和环卫管理人员的经济效益挂钩，加强环境卫生的监督力度。

2、搞好环卫设施建设，在各景点及游览道路边相应地设置果皮箱，各景点相应设置垃圾集中处理场地，以确保环境卫生。

3、在景区内设公共厕所两个，厕所外观与景区的建筑风格协调，采用现代建筑风格，但内部应干净，均采用水冲式，不得使用旱厕，并有专门的环卫人员管理。

二、绿化

保护好景区内现有的植被，对荒山坡地，广植当地速生树种；景区道路沿途种植当地特有观赏树种如杜鹃、茯苓、茶花、红豆杉等；景区外大于25度的坡耕地，由政府组织退耕还林，使绿化率达到80%以上。

三、安全管理 安全是旅游开发的生命线，景区管理机构要加强安全知识宣传，并采取有力的安全防护措施，定点、定人、定区域巡逻，以确保游人的安全。

第六章 项目建设实施计划

一、项目建设分期规划

根据地方财力、物力及旅游开发业的发展情况，项目景区旅游景区项目开发建设分期如下：

第一期：2004年10月－2005年10月 第二期：2005年11月－2006年11月 第三期：2006年12月－2008年12月

二、进入景区道路

集中有限财力，解决景区可进入性，第一期基础建设中首先解决新建河滨路－百亩大田1公里公路。

三、近期建设项目及规模

集中有限财力，搞基础设施建设，使游客进得去，留得住，使到此休闲、度假、观光旅游开发的客人成为某某旅游开发基地的宣传人。2004年10月——2005年10月建设项目： 第一期

1、修建改造河滨路延伸至百亩大田的车行道1公里，改造后道路路幅宽9米，水泥砼路面。

2、修建旅游开发项目停车场 单位停车面积35平方米/车 入场停车数88辆 停车场面积3080平方米

3、修建项目景区三星级宾馆。

建筑面积800平方米，内设餐饮、酒巴、商店、住宿、会议服务等，设床位200个，日接待500人。

5、露天游泳池300平方米2个，在宾馆附近，一个水深在60cm－1.3m，面积100平方米，另一个水深在1.3m－1.8m，面积200平方米，池外建休息回廊、商店、更衣室等设施。

5、草坪：景区绿化，面积2000平方米。

6、添置太阳伞，棋牌桌

7、游览步道，石板铺砌，宽1.5m（1）由公路直达露天泳池，浴池至山庄。（2）停车场至山庄，健身中心。（3）其他

8、室内浴池20个，每个10平方米，计200平方米。

9、化粪池2个，面积30平方米，深2米。

10、供电设施，在景区内添置100kva变压器一台，购电杆、电线等。

11、通讯

12、厕所，在景区内建2座，每座40平方米

13、卫生所：建在景区内，面积35平方米。

14、果皮箱、指示牌、景观说明牌等。

15、征地、土20亩，荒山草地120亩。

16、景区管理人员培训：经理1人，财务2人，厨师2人，管理员2人，电工抽水员1人，驾驶员1人。服务员32人，共41人。第二期

1、建迎宾门，内设售票房

2、建网球场

3、建灯光音乐喷泉

4、加固河岸，高25米，长1500米，宽平均0.8米。

5、沿河建长800米，宽3米的观光长廊，供游客垂钓、休息。

6、围墙，长3000米，高1.8米。

7、观景亭（望江楼）2座

8、其他 第三期

1、修拦河坝，长150米，高40米，宽4米

2、建别墅群10个

3、建垂钓亭、钓鱼台4个

4、高台跳水

5、建石拱桥，索桥各1座

6、完成景区内规划绿化工作

第七章 组织机构

一、项目法人

根据某某镇人民政府决定，设置“项目景区风景名胜区管理所”，某某镇人武部部长冷明刚为项目景区风景名胜区项目的法人代表，对项目的规划，资金筹措，建设实施经营和债务偿还实行全过程负责。管理所为事业单位，定员6人，隶属于某某镇人民政府。招商引资由出资方建设后，以出资方为项目法人代表。

二、组织机构

1、管理所下设专门的管理科室，分别管理风景区内森林、土地、建设、环境卫生、治安等工作。

2、管理所应在景区内充分行使政府予以的管理职能，对景区实行严格统一规划和统一管理。

第八章近期建设投资估算及资金来源

一、近期建设项目投资估算

2004年、2005年，建设项目总投资2242万元，见附表：

二、资金来源 招商引资

三、资金使用计划

第一期工程建设投资为745.15万元 第二期工程建设投资为757万元 第三期工程建设投资为740万元

第九章 经济效益分析

一、预算说明

1、项目计算期为9年，其中建设期3年，经营期6年。

2、项目基准收益率取10%。

二、经营收入预测

景区目前游人达10万人次/年，随着景区基础设施的不断建成，在建设期内，预计游人数量每年增加50%，当建设项目完成后，预计第4年－第6年游客人数净达到平均每年12万人，第7年－第9年游客人数净达到平均每年20万人，按人均消费100元计算。第一年可实现营业收入100万元 第二年可实现营业收入150万元 第三年可实现营业收入225万元

第四年——第六年可实现平均年收入1200万元 第七年——第九年可实现平均年收入2000万元

三、经营成本预测

1、折旧：项目总投资为2242万元，折旧年限为20年，残值率为10%，年折旧分摊100.89万元。

2、营业成本

营业成本包括营业费用、管理费用、职工福利费用等，按营业收入的30%计。

3、税金：营业税按5.5%计，所得税按33%计（经营前三年根据优惠政策，免征所得税）（1）财务分析

1、基准收益率Ic=10%，财务净现值FNPV= 万元。

2、财务内部收益率FTRR= %

3、投资回收期＝累计现金流量开始出现正值的上一年份 ＋上一年累计净现金流量的绝对值 ＝6＋ 242.22 %＝6.36年（含建设期3年）

出现正值年份的净现金流量

668

4、投资年利税率＝ 年平均利税额 ＝ 257.66 ×%＝11.4%

总投资

2242

5、投资年利润率＝ 年平均利税额 ＝ 654.76 ×%＝29%

总投资

2242

第十章 结论及存在问题和建议

一、结论

项目景区旅游开发基地经以上可行研究分析表明，该项目符合项目景区旅游开发风景名胜区总体规划，项目区域位置优越，景观类型丰富、独特，又在某某——息烽——贵阳旅游开发线上，是不可多得的旅游开发产品，对国内游客具有潜在的巨大的吸引力，市场前景乐观。项目财务内部收益率为16.86%，投资回收率6年，投资年利税率11.4%，投资年利润率19%，财务效益较好。因此，项目景区旅游开发基地开发项目可行。

二、存在的问题及建议

按照资金使用计划，某某旅游景区的开发，由于某某镇政府财力有限，投入基础设施的资金有限，因此，为了项目景区近期建设项目能如期完成，早日形成某某县的旅游开发产品，带动某某县旅游开发业及相关产业的发展，建议某某镇政府，请有关专家作出景区的详规，且申请立项，申请国家投资或贴息贷款1000万元。

第五篇：可行性报告书

项目可行性报告书

2011-7-18

法律法规 《土地管理法》

第4条第四款：使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第十五条国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产

第二十六条 经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。

第三十七条禁止任何单位和个人闲臵、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲臵费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安臵补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安臵补助费，按照需要安臵的农业人口数计算。需要安臵的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安臵的农业人口的安臵补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安臵补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安臵补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安臵补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

土地使用权人应当给予适当补偿。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第五条 受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

第六条 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

《物权法》

第一百三十八条 采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：

（一）当事人的名称和住所；

（二）土地界址、面积等；

（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；

（四）土地用途；

（五）使用期限；

（六）出让金等费用及其支付方式；

（七）解决争议的方法。

第一百四十条 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

论文

我国实行严格的土地用途管制制度，土地用途一经确定，未经法定程序不

变更前后主体不变的情况下，只是作为合同主要内容土地用途、土地出让金等发生变更的，属于合同内容的变更。

土地作为一种流通领域的特殊商品，土地价格是由许多可变参数决定的，不同的区段、不同的时点、不同的用途、不同的容积率等，都会使土地的价格发生明显的变化，土地受让人因此所应支付的土地出让金也就大不一样，一旦土地用途变更，土地出让金也必然发生调整，如果不对出让金进行调整，就不真正体现合理、有偿使用土地的原则。

调整土地出让金的时点应以补签土地出让合同的时点为依据。原出让合同的土地出让金标准与调整土地出让金时的土地出让金标准相比较有两种可能性：一是原高现低；二是原低现高。在现实生活中受让方改变用途几乎都是为了获取更大的经济效益，因此，实践中大量存在的是土地出让金标准原低现高的现象，往往都是受让方要向出让方补缴土地出让金。因此，应由受让方提供相关材料并提出申请调整土地出让金标准，变更土地出让合同。

3.2变更土地用途在双方协商一致的基础上，必须办理合法的审批手续

土地使用权出让合同是具有一定特殊性的合同，一方面其具有民事合同的性质，是平等的民事主体之间在达成一致意见基础上签订的；同时在现行标准下，又体现了国家对土地出让市场的规范运行和管理职能的内容。《合同法》第七十七条第二款规定：法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。一般而言，普通的民事合同，如果合同内容进行变更，只要主体之间达成共识即可。而土地用途的变更，除了平等的民事主体之间达成共识外，还必须报经有权部门批准同意。

在实践中土地用途的变更有四种情形：一是当事人双方就用途变更已经达成协议而仅仅是未取得规划行政主管部门同意批准。此种情形下的土地用途的改变属于尚未完全符合法律规定；二是合同各方当事人均同意变更用途且也获得规划行政主管部门的批准，而只是出让金如何调整未达成一致意见，也未重新签订正式合同；三是变更土地用途获得了政府规划行政主管部门的批准，但出让方没有同意也没有办理相关手续；四是变更土地用途未获规划行政主管部门同意，也未和出让方达成一致，无论其是否符合规划，是一种标准违反合同规定的违章建筑行为。一般情况下，在实践中以第二、四种情况为主。土地用途的变更必须符合土地利用总体规划、城市规划和建设用地计划。土地出让合同就其本质来讲具有民事合同的性质，因而它应该遵循民事合同关于合同变更的规定；同时由于法律的特殊规定，变更土地出让合同的用途，是一种必须经规划行政主管部门批准

地用途的事由出现、出让方发现后，应当依法行使解除权，以贯彻土地用途管理法律制度；反之，当受让方擅自改变土地用途的事由出现、出让方发现后，出让方却不行使解除权，这形同默认受让方的违法行为，这无异于架空土地用途的法律制度，这是严重的行政不作为行为，有悖于依法行政。实践中，由于土地用途的变动牵扯很多利益，为谋利，受让方擅自改变土地用途的现象时有发生；而出让方视而不见，借机权力寻租也屡见不鲜。同时，也为客户提供了操作的空间。

案例

舒城县国土资源局 [基本案情]

南京交电家电（集团）总公司出于家电行业市场疲软、竞争激烈、企业效益滑坡考虑，为提高企业竞争力，开拓新的经济增长点和解决企业下岗职工的安臵问题，该公司未经批准擅自将其位于建邺区莫愁湖街道凤凰东街60号的国有划拨土地（批准用途为仓储用地）14000平方米改作经营性用地，并于2000年6月正式动工建设“金碧辉煌娱乐中心”，该项目工程于2002年5月竣工，目前已投入经营。

[分析]

这是一起典型的未按批准用途使用国有土地的违法用地案件。进入九十年代，为适应市场经济要求，我国的土地政策发生了重大变化，改变了计划经济时期的做法，土地由单一的资源属性转变为兼具资源与资产双重属性。在不改变土地公有制性质的前提下，土地使用权除某些特殊行业和特定用途外，一律实行有偿使用制度，并逐步实行市场化配臵，土地使用权作为一种特殊的资产在经济生活中的地位和作用日趋突显。我国为规范土地市场行为，对城镇国有土地现状按照土地用途、生产特点、使用方式和地表特征进行分类，不同的土地用途，出让金的标准和出让年限是不同的，因此，我国对国有土地实行严格的用途管制制度。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条明确规定：“建设单位使用国有土地的应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定的用途使用土地；确需改变该幅土地用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。因此，土地用途一旦确定，就不得无故改变，如果不按照批准的用途使用国