农村加快城中村管理规划[五篇范例]

第一篇：农村加快城中村管理规划

农村加快城中村管理规划

农村加快城中村管理规划

一、总体发展目标

我局五年发展目标是:一年基本摆脱困境、扭转局面，三年经济翻身、良性发展，五年成效明显、稳上台阶，2012年，实现经济强局的目标，实现村民人均纯收入达元，年均增长%。实现城改后村民居住环境优化，融入城市化管理体系。

二、主要任务

1、加强精神文明建设，积极开展专项活动。

认真贯彻落实公民道德建设纲要，开展以“八荣八耻”为主要内容的社会主义荣辱观教育，树立先进的思想观念和良好的道德风尚。

坚持开展“十星级文明户”、“五好家庭”、扶贫济困送温暖、拥军优抚等精神文明创建和评先活动，以建设和谐社会为立足点，围绕建设社会主义新农村目标，不断提高农村文明程度。

以构建和谐文化为重点，大力营造和谐的社会氛围，切实加强思想政治工作。大力营造创建学习型氛围，积极推进学习型组织、学习型机关、学习型农村、学习型家庭创建活动。

2、加强基层组织建设和党员队伍建设。

督促各村党支部在城改中发挥领导核心和战斗堡垒作用，努力按照党的先进性要求，加强党的组织和党的先进性建设，增强在城改与新农村建设中的凝聚力、战斗力、创造力，全面提高基层党建工作水平。

抓好积极分子的培养、教育工作，做好党员发展工作，促进干部队伍和党员队伍整体素质的提高。

3、加强安全稳定工作，促进和谐发展。

要致力于加大社会治安综合治理力度，积极开展平安创建活动，构建安全和谐的社会环境。

要完善并落实社会治安综合治理领导责任制和工作机制，健全治安防控体系，防止群体上访事件发生，维护农村和谐稳定。

要坚持依法治村，抓好“五五”普法宣传，提高村民法制意识。要加强信访和人民调解工作，切实做好信访案件的督办落实，真正把矛盾和问题化解在萌芽阶段。

4、加强对城改的扶持力度，全面完成城改工作。

城中村改造要力争实现“一年重点突破，三年初见成效，五年全面完成”的预期目标。

五年内，要全面完成13个自然村城中村改造，完成股份登记、股权量化，完成撤村建居工作，完成各村体制改革；要将集体经济变股份经济，使村民变成股东。

城中村改造过程中，要突出重点，强化措施，抓好重点项目建设，要确保重点项目建设有序推进。

5、加强和改进党的建设，不断提高执政能力。

要进一步提高局领导班子科学判断形势的能力、驾驭市场经济的能力、应对复杂局面的能力、依法执政的能力和总揽全局的能力，增强领导和谐社会建设的本领。

要抓好民主集中制原则的贯彻落实，进一步规范民主决策程序，落实重大问题集体决策制度。

要使局领导班子配合默契，想实事，谋发展，发挥引导作用，采取多种措施，融洽干群关系，和睦共处，使局系统呈现社会稳定、经济发展的良好态势。

6、加强制度建设，奖惩兑现到位。

要从制度建设入手，强化机关工作人员的责任心，用制度来监督、约束，夯实真抓实干、务实求真的工作作风。

要按照目标责任书，严格按照“时间、数量、标准、责任”的要求，不断加强对全局系统各责任单位工作完成情况的逐项督促检查，确保区委、区政府工作部署和要求得到落实。

三、针对性措施

1、加强组织领导，疏通工作渠道。

要按照区委、区政府的总体部署和要求，发挥班子整体合力，积极调动一切因素，在局党委的统一领导下，加强对各村的指导、监管，形成局、村一体化格局；

要督促各相关部门、各村明确各自职责，落实责任，积极配合，齐抓共管，制定年度推进实施计划，突出重点，狠抓落实，确保城中村改造及各项工作顺利进行。

2、和谐中求发展，稳定中抓城改。

要把城改与关注民生结合起来，把推进城改与构建和谐结合起来。为加快城改进度，并有效做好维稳工作，自本年度起，我局决定，一是实行安全维稳

保证金制度，年终进行奖罚兑现；二是在局系统按项目投资额的多少，提取项目管理服务费，在年终考评中，奖励在重点项目、城改工作中成绩突出的单位与个人。

3、加强宣传动员，打好群众基础。

要采取不同形式，利用一切手段，大力营造舆论氛围，广泛宣传城中村改造的目的、意义、主要内容、目标要求以及具体措施，做到家喻户晓，人人皆知。

要充分尊重村民意愿，发挥村民的主体作用，激发广大基层群众的积极性、主动性和创造性，引导和动员广大群众自觉地投身到城中村改造中，使之心理上接受，行动上支持。

4、加强局机关、各村两委会作风建设，适时进行整顿。

要随着我局职能及任务相应变化，不断提高和增强机关工作人员、各村两委会成员的政治素质、工作能力和服务意识。

要在现阶段机关机构改革基础上，进一步优化组合，突显整合优势。

要促进各村两委会之间的团结、协作，对工作不力、不思进取、破坏团结、在群众中丧失威信、尤其是人为干扰城改进程的个别两委会成员以及党员干部，要按有关规定予以严肃处理。http://

第二篇：邢台市人民政府关于进一步加快城中村

邢台市人民政府关于进一步加快城中村、旧城区和危旧房改造的意见（试行）

政字〔2008〕19号

为了落实省委、省政府关于城镇建设“每年一大步，三年大变样”的工作要求，进一步改善城市容貌，提高居民生活质量，优化城市空间布局，集约节约利用土地资源，促进中心城市又好又快发展，根据国家相关政策，结合我市实际情况，现就加快城中村、旧城区和危旧房改造提出如下实施意见。

一、关于城中村改造

（一）加快编制改造规划

1.城中村改造规划由村委会(含村改居)委托有资质的规划设计单位编制，区、县政府(管委会，下同)负责组织，列入下改造计划的城中村必须在上年底前完成规划编制。

2.城中村改造规划要根据城市规划的要求，统筹考虑村民安置、经济发展和区域城市功能等因素，充分听取村民意见。对适于合村并建或集中改造的相邻城中村和老城区，按照优化整合原则，统一编制规划。

3.城中村改造规划，经市规划部门审定后实施。对违反改造规划，未按规划实施的单位和个人，由城市管理行政执法部门责令限期改正，并予以处罚。

4.正在实施改造的城中村继续按原批准的规划执行。在实施改造过程中，如确需变更城中村改造规划时，须按原程序报批。城中村改造规划批准后两年未实施的，须重新编制报批。城中村改造规划未经批准，不得实施。

5.在城中村改造规划确定范围内，市规划局不再审批其它建设项目。城中村规划改造范围内的所有产权单位，无论隶属关系，应服从该城中村改造规划。

6.城中村改造范围(即京珠高速公路以西、南水北调总干渠以东、规划北外环以南、南外环以北的范围内)以外，2000米以内城市周边的村庄，一律停止单村改造。提倡多村合并改造，并纳入城中村改造计划管理。对擅自改造的村庄，由区、县政府负责查处，并追究乡村领导及有关人员的责任。

（二）强化计划管理

城中村改造要突出重点，实行计划管理。计划安排要坚持“四个围绕”和“四个优先”，即：围绕城市功能的完善、围绕中心城市的环境改善、围绕城建重点工程的实施、围绕主干路网建设；优先改造阻街阻路的村庄、优先改造主干道两侧的村庄、优先改造已经开始又具备改造条件的村庄、优先改造区片整体开发的村庄。城中村改造计划由市规划部门商区、县政府制定，报“三改”领导小组审定后，由区、县政府负责组织实施。

（三）采取合理改造方式

村委会(含村改居)或村集体经济组织是城中村改造的主体。城中村改造在充分尊重广大村民意愿的基础上，应根据本村的实际，可采用村集体实施改造、村集体融资联合改造、开发商独立改造、政府整合改造等多种方式。可以一次性改造建设，也可以分步实施改造建设。与老城区相连的可以和周边城区进行连片改造。

（四）集约节约利用土地

1.城中村改造范围和用地规模由市规划部门商市国土部门在批准的城中村改造规划中界定。城中村改造范围和用地规模以合法用地手续为基础，原则上不突破村庄建成区范围和用地规模。根据整体规划，城中村用地可通过土地等量置换整合改造。

城市道路、绿地等公共设施占用城中村用地的，原则上通过提高容积率的办法解决，一般不再安排补偿占地。

2.城中村改造用地纳入全市用地计划。城中村用地范围内有合法手续的用地部分，按程序征收为国有建设用地；城中村改造范围内非建设用地和整合置换用地部分，分按计划安排用地指标。由村委会以净地交由国土部门依法进行征收，纳入储备。原则上城中村改造范围内的非建设用地土地出让净收益的70%返回给村委会或村集体经济组织，剩余的30%作为全市城中村改造调剂基金，由市政府统一调剂使用。置

换出的土地，由市政府依法征收，纳入储备。

3.城中村改造范围内村民住宅安置用地和解决村民长期生计用地(商业用地)，应在改造规划中确定，以划拨方式供地。一般应安排在城中村合法用地范围内；整理出来的可开发用地以公开出让方式供地。村民住宅安置用地，按照村委会通过拆迁安置补偿的办法测算。人均安置面积不超过50平方米，人均占地面积不超过45平方米。解决村民长期生计的商业用地，在符合城市规划的前提下，人均商业面积控制在5－15平方米。沿主次干道摆放商业的，按《邢台市城市规划管理技术规定》执行。

按照规划部门批准的修建性详规，城中村改造的容积率一般掌握在1.7，鼓励建设单位节约利用土地，建设高层建筑，在控规允许范围内适当提高容积率。具体办法由市国土、规划部门制定并实施。

4.鼓励村委会通过竞争方式选择有实力的土地开发单位整体实施城中村改造。土地整体开发可实行利益承诺制，由村委会与开发单位签定协议，土地开发单位未竞得土地使用权时，承诺的利益可以纳入拆迁成本。

5.城中村在原址上分期分批实施改造的，可一次性办理完土地征转手续，根据改造进度可以分批办理供地手续。

（五）妥善处理拆迁安置

1.城中村改造拆迁安置实行“一村一案”。拆迁安置方案由区、县政府指导城中村改造实施单位制定，依照有关法律规定经村集体经济组织成员全体大会或代表大会表决通过，经区、县政府审查同意后，附带村民户口册报市“三改”办公室备案后实施。

2.实施城中村改造，应当按照旧村整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除的，回迁安置住宅未建设的，其他建设项目不得开工建设。城中村改造拆迁安置应在区、县政府组织、监督下实施。

3.城中村改造项目中，公开出让土地上所建住房，规划、建设部门在审核户型设计时要强制安排一批30-60平方米的小户型住房，建设规模在制定城中村改造计划时，由房管部门根据市场需求确定。

4.对按规定给予补偿或安置后，仍难以支付差价款的困难村民，由村集体经济组织或城中村改造实施单位依照有关规定给予照顾解决。

5.未经依法批准，没有取得合法手续私自新建、改建、扩建的建筑，按照违法建筑处理，不予补偿。

（六）实行政策支持

1.城中村改造除划拨的住宅和商业用地外，剩余部分由村委会以净地方式委托国土部门公开出让，成交价扣除国家规定规费和城中村改造调剂基金后，3%留给区、县政府用于组织城中村改造工作，剩余的97%返还村委会，用于村民安置、社会保障和公益事业及市政基础设施建设。

2.城中村改造中用于安置村民的新建住宅和解决村民长期生计的商业、服务及办公设施，免收旧区改造费、市政设施配套费、绿化补偿费、土地管理费、房屋交易管理费、新型墙体材料专项基金、道路占用费、垃圾清运费、原房屋建筑面积的防空地下室易地建设费等市级行政事业性收费，不得征收建校费。对于公开出让部分上述费用，由获取土地使用权的开发单位全额上缴，然后由市财政部门按照“收支两条线”方式进行列支，全部返还给村委会或村集体经济组织，用于村民安置、生活保障、公益设施建设。

3.城中村改造中通过划拨供地用于安置集体经济组织成员的新建住宅、非住宅可按规定申请登记、核发房屋所有权证和国有土地使用证，上市交易须补交土地出让金。

公开出让土地上所建项目按照有关规定缴费，依法进行权属登记、核发房屋所有权证和国有土地使用证。

二、关于旧城区改造

根据国家新的政策，对我市去年出台的《邢台市旧城改造暂行办法》(邢政〔2007〕32号)进行部分调整和补充。

（一）旧城区改造项目由区、县政府申报，市规划部门审核，市政府“三改”领导小组批准。

（二）旧城改造由区、县政府通过竞争方式选择有实力的土地开发单位整体实施。土地开发可实行利益承诺制，由区、县政府与开发单位签定协议。土地开发单位未竞得土地使用权时，承诺的利益可纳入拆

迁成本。

（三）旧城区改造的土地供地以净地方式出让，不再进行毛地出让。土地出让方式必须采用招拍挂方式，并附有市规划部门出具的规划条件。

（四）实施旧城拆迁前，应将拆迁补偿方案及被拆房屋所有权证书的复印件集中上报市“三改”领导小组备案，作为新建房屋在登记时享受优惠政策的依据。所有权证正本待拆迁完成后，由区、县政府集中上报市“三改”领导小组备案。

（五）旧城改造的土地出让总成交款，扣除国家规定的规费外，7%作为市旧城改造调剂基金，3%用于区、县政府组织旧城改造工作，其余部分由市财政部门按照“收支两条线”方式进行列支，返还区、县政府，再由区、县政府返还给土地开发单位；旧城改造项目中的市政设施配套费、绿化补偿费、土地管理费、新型墙体材料专项资金、道路占用费、垃圾清运费、原房屋建筑面积的防空地下室易地建设费等市级行政事业性收费，先由获取土地使用权的开发单位按规定上缴，然后由市财政部门按照“收支两条线”方式进行列支，全额返还给区、县政府，再由区、县政府返还给土地开发单位。如果土地开发单位获取了土地使用权，可免缴上述费用，旧城改造项目不得征收建校费。

（六）解决好旧城改造中的回迁安置问题。旧城改造项目内的住户的回迁安置问题由属地政府负责，属地政府要做好土地一级开发阶段回迁需求和房地产开发阶段回迁供给的衔接工作。旧城改造地块土地公开出让方案由市国土部门商区、县政府制定，出让方案中要充分考虑回迁需求；旧城开发项目的户型设计要优先满足回迁户的需求，规划、建设部门在审核户型设计时要强制安排一批30-60平方米的小户型住房，建设规模由负责回迁安置的属地政府确定；旧城改造实施项目内的原住户符合享受经济适用住房或廉租住房政策的，优先享受相关政策。

三、关于危旧房改造

（一）实施范围。在城市建成区内未列入城中村改造和旧城改造范围内的住宅区，经鉴定为危房或建设年代较长、影响城市形象不雅建筑，且一般不在城市主干道两侧，10亩以下不能连片开发地块，可列入危旧房改造范围。

（二）组织形式。危旧房改造工作在市“三改”领导小组领导下，统一由市住房保障管理部门组织实施。市住房保障部门要选择具有相应资质、实力较强、信誉良好的所属单位具体实施危旧房改造工作，必要时也可选择本部门以外的单位具体实施。

（三）办理程序

1.项目建设单位持如下材料向市住房保障部门提出改造申请。（1）规划意见；（2）国土意见；（3）改造申请书；（4）房屋及土地权属证明；（5）房屋鉴定报告；（6）房屋改造方案；（7）房屋改造合约或职代会决议。

2.市住房保障管理部门对项目建设单位提交的材料进行初审、核实和把关，条件成熟的，出具《危旧房改造初审意见》，并附相关材料报市政府“三改”领导小组审批。

3.经市政府“三改”领导小组批准同意后，项目建设单位按基本建设程序办理规划、土地、拆迁等手续。

（四）相关政策

1.危旧房改造项目拆迁补偿安置，实行以原址实物安置为主，货币补偿为辅的原则，安置办法和补偿标准参照《邢台市房屋拆迁管理实施细则》执行。危旧房改造实施项目内的原住户符合享受经济适用住房或廉租住房政策的，优先享受相关政策。

拆迁公有房屋的，原则上应先将房屋出售给具有合法租赁手续的住户，出售时参照房改有关政策执行。

2.改造时未使用的房屋维修资金，直接转化为改造后安置的房屋维修资金。

3.危旧房改造项目以建设普通商品住房为主，按照国家普通商品房的规定设计和建设。

4.安置回迁户后剩余住房应强制安排一批30-60平方米的小户型住房。建设规模在年初由房管部门根据市场需求确定。

5.在符合城市规划条件下，土地性质是划拨或出让住宅建设用地的，由国土部门编制出让方案，经市政府批准后，按照协议出让方式供给原土地使用单位，由原土地使用单位补缴土地出让金后，办理土地使

用证。

6.对原拆原建的单体或非常零星的危旧房屋，必须实施改造的，但项目自身又无能力给予补偿，给予政策倾斜，所缴纳的土地出让金经市政府批准后，由市财政部门拨付到市住房保障部门，由市住房保障部门全部返还给土地出让金缴纳者。多建的住房由市住房保障部门全部销售给经济适用住房货币补贴对象。

7.危旧房改造项目免收旧区改造费、市政设施配套费、绿化补偿费、土地管理费、房屋交易管理费、新型墙体材料专项基金、道路占用费、垃圾清运费、原房屋建筑面积的防空地下室易地建设费等市级行政事业性收费，不得征收建校费。对被拆迁居民，按照国家和省城市危房拆迁管理政策取得的拆迁补偿款，免征个人所得税；对拆迁居民重新购置住房的，购房款中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，对超出部分征收契税。

四、保障措施

（一）加强领导。市政府成立“三改”(即城中村、旧城区和危旧房改造)领导小组及办公室(名单附后)。负责市区城中村、旧城区和危旧房改造的组织领导和协调工作。区、县政府也要成立相应的组织，充实力量，落实经费和人员，每年向市“三改”领导小组及办公室上报计划，经批准后纳入市委、市政府对区、县政府的政绩考核内容。

（二）明确职责。市规划局负责“三改”工作的规划、编制工作；市国土局负责统筹“三改”工作的用地问题，负责土地指标的解决、土地的征转和供应；市住房保障和房产管理局负责危旧房改造项目的组织实施和房屋权属登记；区、县政府负责属地的城中村改造、旧城区改造的组织实施，负责拆迁安置和改造后村民的保障和就业工作，负责监督改造方案的实施。各责任单位应根据工作需要，研究制定各个方面的工作细则和操作办法，工作程序，逐步规范“三改”中遇到的问题，使此项工作逐步走向规范化的轨道。

（三）招商引资。精心筛选出一批“三改”项目，适时召开发布推介会，对城建项目的开发、建设、设计进行公开招投标，最大限度地招大商、引巨资，努力提高建设档次、水平和规模。

（四）提高效率。市“三改”办公室要加强组织、协调和督导，每季度对各区改造进展情况进行公示。市有关部门要站在加快推进城市建设的全局高度，简化审批程序，优化审批流程，提高办事效率，以最优质的服务、最高效的审批为“三改”项目快速推进提供便利，及时解决在规划、土地、拆迁安置过程中遇到的各种问题。同时，国土、规划、建设等部门要加大违法建设的查处力度。各区、县政府、办事处、居委会要切实负起责任，坚决遏制各类违法建设行为，保证“三改”工作规范、有序、和谐推进。

本意见由市“三改”办公室负责解释，原有规定和本意见不符的，以本意见为准，未重新规定的，按原规定执行。

二〇〇八年七月十日

第三篇：邢台市人民政府关于进一步加快城中村

邢台市人民政府关于进一步加快城中村、旧城区和危旧房改造的意见（试行）

（政字〔2008〕19号）

为了落实省委、省政府关于城镇建设“每年一大步，三年大变样”的工作要求，进一步改善城市容貌，提高居民生活质量，优化城市空间布局，集约节约利用土地资源，促进中心城市又好又快发展，根据国家相关政策，结合我市实际情况，现就加快城中村、旧城区和危旧房改造提出如下实施意见。

一、关于城中村改造

（一）加快编制改造规划

1.城中村改造规划由村委会（含村改居）委托有资质的规划设计单位编制，区、县政府（管委会，下同）负责组织，列入下改造计划的城中村必须在上年底前完成规划编制。

2.城中村改造规划要根据城市规划的要求，统筹考虑村民安置、经济发展和区域城市功能等因素，充分听取村民意见。对适于合村并建或集中改造的相邻城中村和老城区，按照优化整合原则，统一编制规划。

3.城中村改造规划，经市规划部门审定后实施。对违反改造规划，未按规划实施的单位和个人，由城市管理行政执法部门责令限期改正，并予以处罚。

4.正在实施改造的城中村继续按原批准的规划执行。在实施改造过程中，如确需变更城中村改造规划时，须按原程序报批。城中村改造规划批准后两年未实施的，须重新编制报批。城中村改造规划未经批准，不得实施。

5.在城中村改造规划确定范围内，市规划局不再审批其它建设项目。城中村规划改造范围内的所有产权单位，无论隶属关系，应服从该城中村改造规划。

6.城中村改造范围（即京珠高速公路以西、南水北调总干渠以东、规划北外环以南、南外环以北的范围内）以外，2000米以内城市周边的村庄，一律停止单村改造。提倡多村合并改造，并纳入城中村改造计划管理。对擅自改造的村庄，由区、县政府负责查处，并追究乡村领导及有关人员的责任。

（二）强化计划管理

城中村改造要突出重点，实行计划管理。计划安排要坚持“四个围绕”和“四个优先”，即：围绕城市功能的完善、围绕中心城市的环境改善、围绕城建重点工程的实施、围绕主干路网建设；优先改造阻街阻路的村庄、优先改造主干道两侧的村庄、优先改造已经开始又具备改造条件的村庄、优先改造区片整体开发的村庄。城中村改造计划由市规划部门商区、县政府制定，报“三改”领导小组审定后，由区、县政府负责组织实施。

（三）采取合理改造方式

村委会（含村改居）或村集体经济组织是城中村改造的主体。城中村改造在充分尊重广大村民意愿的基础上，应根据本村的实际，可采用村集体实施改造、村集体融资联合改造、开发商独立改造、政府整合改造等多种方式。可以一次性改造建设，也可以分步实施改造建设。与老城区相连的可以和周边城区进行连片改造。

（四）集约节约利用土地

1.城中村改造范围和用地规模由市规划部门商市国土部门在批准的城中村改造规划中界定。城中村改造范围和用地规模以合法用地手续为基础，原则上不突破村庄建成区范围和用地规模。根据整体规划，城中村用地可通过土地等量置换整合改造。

城市道路、绿地等公共设施占用城中村用地的，原则上通过提高容积率的办法解决，一般不再安排补偿占地。

2.城中村改造用地纳入全市用地计划。城中村用地范围内有合法手续的用地部分，按程序征收为国有建设用地；城中村改造范围内非建设用地和整合置换用地部分，分按计划安排用地指标。由村委会以净地交由国土部门依法进行征收，纳入储备。原则上城中村改造范围内的非建设用地土地出让净收益的70%返回给村委会或村集体经济组织，剩余的30%作为全市城中村改造调剂基金，由市政府统一调剂使用。置换出的土地，由市政府依法征收，纳入储备。

3.城中村改造范围内村民住宅安置用地和解决村民长期生计用地（商业用地），应在改造规划中确定，以划拨方式供地。一般应安排在城中村合法用地范围内；整理出来的可开发用地以公开出让方式供地。村民住宅安置用地，按照村委会通过拆迁安置补偿的办法测算。人均安置面积不超过50平方米，人均占地面积不超过45平方米。解决村民长期生计的商业用地，在符合城市规划的前提下，人均商业面积控制在5－15平方米。沿主次干道摆放商业的，按《邢台市城市规划管理技术规定》执行。

按照规划部门批准的修建性详规，城中村改造的容积率一般掌握在1.7，鼓励建设单位节约利用土地，建设高层建筑，在控规允许范围内适当提高容积率。具体办法由市国土、规划部门制定并实施。

4.鼓励村委会通过竞争方式选择有实力的土地开发单位整体实施城中村改造。土地整体开发可实行利益承诺制，由村委会与开发单位签定协议，土地开发单位未竞得土地使用权时，承诺的利益可以纳入拆迁成本。

5.城中村在原址上分期分批实施改造的，可一次性办理完土地征转手续，根据改造进度可以分批办理供地手续。

（五）妥善处理拆迁安置

1.城中村改造拆迁安置实行“一村一案”。拆迁安置方案由区、县政府指导城中村改造实施单位制定，依照有关法律规定经村集体经济组织成员全体大会或代表大会表决通过，经区、县政府审查同意后，附带村民户口册报市“三改”办公室备案后实施。

2.实施城中村改造，应当按照旧村整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除的，回迁安置住宅未建设的，其他建设项目不得开工建设。城中村改造拆迁安置应在区、县政府组织、监督下实施。

3.城中村改造项目中，公开出让土地上所建住房，规划、建设部门在审核户型设计时要强制安排一批30-60平方米的小户型住房，建设规模在制定城中村改造计划时，由房管部门根据市场需求确定。

4.对按规定给予补偿或安置后，仍难以支付差价款的困难村民，由村集体经济组织或城中村改造实施单位依照有关规定给予照顾解决。

5.未经依法批准，没有取得合法手续私自新建、改建、扩建的建筑，按照违法建筑处理，不予补偿。

（六）实行政策支持

1.城中村改造除划拨的住宅和商业用地外，剩余部分由村委会以净地方式委托国土部门公开出让，成交价扣除国家规定规费和城中村改造调剂基金后，3%留给区、县政府用于组织城中村改造工作，剩余的97%返还村委会，用于村民安置、社会保障和公益事业及市政基础设施建设。

2.城中村改造中用于安置村民的新建住宅和解决村民长期生计的商业、服务及办公设施，免收旧区改造费、市政设施配套费、绿化补偿费、土地管理费、房屋交易管理费、新型墙体材料专项基金、道路占用费、垃圾清运费、原房屋建筑面积的防空地下室易地建设费等市级行政事业性收费，不得征收建校费。对于公开出让部分上述费用，由获取土地使用权的开发单位全额上缴，然后由市财政部门按照“收支两条线”方式进行列支，全部返还给村委会或村集体经济组织，用于村民安置、生活保障、公益设施建设。

3.城中村改造中通过划拨供地用于安置集体经济组织成员的新建住宅、非住宅可按规定申请登记、核发房屋所有权证和国有土地使用证，上市交易须补交土地出让金。

公开出让土地上所建项目按照有关规定缴费，依法进行权属登记、核发房屋所有权证和国有土地使用证。

二、关于旧城区改造

根据国家新的政策，对我市去年出台的《邢台市旧城改造暂行办法》（邢政〔2007〕32号）进行部分调整和补充。

（一）旧城区改造项目由区、县政府申报，市规划部门审核，市政府“三改”领导小组批准。

（二）旧城改造由区、县政府通过竞争方式选择有实力的土地开发单位整体实施。土地开发可实行利益承诺制，由区、县政府与开发单位签定协议。土地开发单位未竞得土地使用权时，承诺的利益可纳入拆迁成本。

（三）旧城区改造的土地供地以净地方式出让，不再进行毛地出让。土地出让方式必须采用招拍挂方式，并附有市规划部门出具的规划条件。

（四）实施旧城拆迁前，应将拆迁补偿方案及被拆房屋所有权证书的复印件集中上报市“三改”领导小组备案，作为新建房屋在登记时享受优惠政策的依据。所有权证正本待拆迁完成后，由区、县政府集中上报市“三改”领导小组备案。

（五）旧城改造的土地出让总成交款，扣除国家规定的规费外，7%作为市旧城改造调剂基金，3%用于区、县政府组织旧城改造工作，其余部分由市财政部门按照“收支两条线”方式进行列支，返还区、县政府，再由区、县政府返还给土地开发单位；旧城改造项目中的市政设施配套费、绿化补偿费、土地管理费、新型墙体材料专项资金、道路占用费、垃圾清运费、原房屋建筑面积的防空地下室易地建设费等市级行政事业性收费，先由获取土地使用权的开发单位按规定上缴，然后由市财政部门按照“收支两条线”方式进行列支，全额返还给区、县政府，再由区、县政府返还给土地开发单位。如果土地开发单位获取了土地使用权，可免缴上述费用，旧城改造项目不得征收建校费。

（六）解决好旧城改造中的回迁安置问题。旧城改造项目内的住户的回迁安置问题由属地政府负责，属地政府要做好土地一级开发阶段回迁需求和房地产开发阶段回迁供给的衔接工作。旧城改造地块土地公开出让方案由市国土部门商区、县政府制定，出让方案中要充分考虑回迁需求；旧城开发项目的户型设计要优先满足回迁户的需求，规划、建设部门在审核户型设计时要强制安排一批30-60平方米的小户型住房，建设规模由负责回迁安置的属地政府确定；旧城改造实施项目内的原住户符合享受经济适用住房或廉租住房政策的，优先享受相关政策。

三、关于危旧房改造

（一）实施范围。在城市建成区内未列入城中村改造和旧城改造范围内的住宅区，经鉴定为危房或建设年代较长、影响城市形象不雅建筑，且一般不在城市主干道两侧，10亩以下不能连片开发地块，可列入危旧房改造范围。

（二）组织形式。危旧房改造工作在市“三改”领导小组领导下，统一由市住房保障管理部门组织实施。市住房保障部门要选择具有相应资质、实力较强、信誉良好的所属单位具体实施危旧房改造工作，必要时也可选择本部门以外的单位具体实施。

（三）办理程序

1.项目建设单位持如下材料向市住房保障部门提出改造申请。（1）规划意见；（2）国土意见；（3）改造申请书；（4）房屋及土地权属证明；（5）房屋鉴定报告；（6）房屋改造方案；（7）房屋改造合约或职代会决议。

2.市住房保障管理部门对项目建设单位提交的材料进行初审、核实和把关，条件成熟的，出具《危旧房改造初审意见》，并附相关材料报市政府“三改”领导小组审批。

3.经市政府“三改”领导小组批准同意后，项目建设单位按基本建设程序办理规划、土地、拆迁等手续。

（四）相关政策

1.危旧房改造项目拆迁补偿安置，实行以原址实物安置为主，货币补偿为辅的原则，安置办法和补偿标准参照《邢台市房屋拆迁管理实施细则》执行。危旧房改造实施项目内的原住户符合享受经济适用住房或廉租住房政策的，优先享受相关政策。

拆迁公有房屋的，原则上应先将房屋出售给具有合法租赁手续的住户，出售时参照房改有关政策执行。

2.改造时未使用的房屋维修资金，直接转化为改造后安置的房屋维修资金。

3.危旧房改造项目以建设普通商品住房为主，按照国家普通商品房的规定设计和建设。

4.安置回迁户后剩余住房应强制安排一批30-60平方米的小户型住房。建设规模在年初由房管部门根据市场需求确定。

5.在符合城市规划条件下，土地性质是划拨或出让住宅建设用地的，由国土部门编制出让方案，经市政府批准后，按照协议出让方式供给原土地使用单位，由原土地使用单位补缴土地出让金后，办理土地使用证。

6.对原拆原建的单体或非常零星的危旧房屋，必须实施改造的，但项目自身又无能力给

予补偿，给予政策倾斜，所缴纳的土地出让金经市政府批准后，由市财政部门拨付到市住房保障部门，由市住房保障部门全部返还给土地出让金缴纳者。多建的住房由市住房保障部门全部销售给经济适用住房货币补贴对象。

7.危旧房改造项目免收旧区改造费、市政设施配套费、绿化补偿费、土地管理费、房屋交易管理费、新型墙体材料专项基金、道路占用费、垃圾清运费、原房屋建筑面积的防空地下室易地建设费等市级行政事业性收费，不得征收建校费。对被拆迁居民，按照国家和省城市危房拆迁管理政策取得的拆迁补偿款，免征个人所得税；对拆迁居民重新购置住房的，购房款中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，对超出部分征收契税。

四、保障措施

（一）加强领导。市政府成立“三改”（即城中村、旧城区和危旧房改造）领导小组及办公室（名单附后）。负责市区城中村、旧城区和危旧房改造的组织领导和协调工作。区、县政府也要成立相应的组织，充实力量，落实经费和人员，每年向市“三改”领导小组及办公室上报计划，经批准后纳入市委、市政府对区、县政府的政绩考核内容。

（二）明确职责。市规划局负责“三改”工作的规划、编制工作；市国土局负责统筹“三改”工作的用地问题，负责土地指标的解决、土地的征转和供应；市住房保障和房产管理局负责危旧房改造项目的组织实施和房屋权属登记；区、县政府负责属地的城中村改造、旧城区改造的组织实施，负责拆迁安置和改造后村民的保障和就业工作，负责监督改造方案的实施。各责任单位应根据工作需要，研究制定各个方面的工作细则和操作办法，工作程序，逐步规范“三改”中遇到的问题，使此项工作逐步走向规范化的轨道。

（三）招商引资。精心筛选出一批“三改”项目，适时召开发布推介会，对城建项目的开发、建设、设计进行公开招投标，最大限度地招大商、引巨资，努力提高建设档次、水平和规模。

（四）提高效率。市“三改”办公室要加强组织、协调和督导，每季度对各区改造进展情况进行公示。市有关部门要站在加快推进城市建设的全局高度，简化审批程序，优化审批流程，提高办事效率，以最优质的服务、最高效的审批为“三改”项目快速推进提供便利，及时解决在规划、土地、拆迁安置过程中遇到的各种问题。同时，国土、规划、建设等部门要加大违法建设的查处力度。各区、县政府、办事处、居委会要切实负起责任，坚决遏制各类违法建设行为，保证“三改”工作规范、有序、和谐推进。

本意见由市“三改”办公室负责解释，原有规定和本意见不符的，以本意见为准，未重新规定的，按原规定执行。

二〇〇八年七月十日

附件：

邢台市“三改”工作领导小组名单

组 长：戴占银 市委常委、政法委书记、市政府常务副市长

副组长：臧修臣 市城建领导小组组长助理、市拆违办主任

焦朝君 市政府办公室调研员、市城建办主任

成 员：郭星朝 市政府副秘书长、市城乡规划局局长

田留双 市建设局局长

张志峰 市城管局局长

李秋喜 市国土资源局局长

柳金钟 市环境保护局局长

徐兰军 市财政局局长

姜桂莲 市发改委主任

刘鸿志 市人防办主任

张 辉 市住房保障和房产管理局副局长

吕志成 桥东区区长

孙胜利 开发区管委会主任

顾鹏图 邢台县代县长

郭和平桥西区常务副区长

领导小组下设办公室，办公室主任由焦朝君兼任。办公室的主要职责是：组织审定“三改”方案和制定改造计划；调查研究“三改”工作，完善“三改”配套政策；指导、督导、协调、考核各区、各部门“三改”工作。

发布部门： 发布日期：2008年07月10日 实施日期：2008年07月10日

第四篇：关于加快“城中村”试点工作的情况汇报

为了搞好我市城区“城中村”改造的试点工作，推进我市“城中村”改造工作，我们根据市委市政府关于“城中村”改造的要求和市委书记的指示精神，对初步确定的两个“城中村” 改造试点村(企业村和虎田村)，从我区实际出发，做了大量前期准备工作，使该项工作有计划地转入招商引资和规划开发的阶段。

一、“城中村”改造的近期工作情况(一)加强领导，建立“城中村”改造工作的保障机制。我们把“城中村”改造工作列入我区十五建设规划之中，并作为当前工作的重中之重。专门成立了“城中村”改造工作领导机构，领导机构下设有办公室，区委书记和区长担任该项工作的总指挥，并安排有丰富城区工作经验的副区长张立同志具体负责。“城中村”改造工作办公室同时建立各项工作制度，做到人员到位，职责到位，办公经费落实到位。“城中村”改造建设的总体方案和实施办法，正在着手研究制定之中。(二)宣传发动，动员群众参与和支持“城中村”改造建设。“城中村”改造工作成功与否，关键在于能否得到群众的理解和支持。自市委书记到街道调研“城中村” 问题之后，我们就组织人员深入社区，尤其是深入到初步确定的两个试点村开展宣传发动工作。先后召开社区居民代表会议和试点村的村民大会，进行个别走访座谈20多人次，印发、张贴宣传标语50余条。街道干部还走村串户，向群众讲清楚市委市政府改造“城中村”的意义，争取群众的理解和支持。到目前为止，两个试点村都没有出现群众逆反心理和产生阻挠滋事的行为。(三)调查摸底，做好试点村改造的前期准备工作。在两个试点村成立了由街道领导干部、社区居委会干部以及试点村村民小组组长和群众代表组成的工作组。对企业村和虎田村的人口、土地、房屋、集体资产、生活就业等情况进行细致调查。据初步统计，有关试点村的物业数据如下：企业村：居民85户，人口463人。建筑面积：楼房占地面积有砖混结构5260平方米，砖混结构8721平方米，砖瓦结构3600平方米。空地面积6360平方米。有集体就业用地135亩。虎田村：居民162户，人口605人。建筑面积：有楼房7192.08平方米,瓦房8968.94平方米,门楼66.18平方米,祖厅(瓦屋)308.21平方米,猪栏62个,水井29个，水池3个,冲凉房20间,简易厕所21间。(四)招商引资，吸引投资公司一起商榷改造试点村。从我区的财政状况、试点村的村集体经济和群众收入状况等实际出发，只有通过招商引资这个途径才能进行试点村的改造。目前，汪大置业投资有限公司有意向参与承办企业村项目的改造建设，立意投资有限公司有意向参与虎田村项目的改造建设。汪大置业投资有限公司经对企业村改造项目进行周密调查后，现已初步形成项目建议书，计划投资1.5亿元和利用3年左右的时间，完成上沙村的改造任务；立意公司多次对我市“城中村”改造项目进行了调研，与我区进行了多次友好协商。该公司的股东一致同意在我市成立股份制开发企业，计划首期投资2个亿，选择包括虎田村在内的1—2个项目，参与我市“城中村”改造。该公司还表示在我市打造样板工程及标志性工程，力争创造全国“城中村”改造的“我市模式”。(五)加强衔接，与市直部门通力合作做好有关工作。我们与市政策研究室、建设规划、国土资源等有关部门一起，成立了“城中村”问题的联合调研组，调查撰写了《关于我市“城中村”问题的调研报告》。按照投资商的要求，我们及时与建设规划衔接，由建设规划派出专家绘制了两个试点村的红线图，提供给客商作决策参考。为了进一步落实市委、市政府提出的统一规划，统一建设的改造要求，我们报请市建设规部门停止两个试点村居民自行报建房屋审批手续，已报批的项目也责令停止动工兴建。

二、试点村改造的目标及今后工作打算试点村改造的目标是创造政府、村民和投资商的“三赢”局面。政府方面：通过城中村改造，将破旧屋村改造为具备东部经济发达地区先进房地产开发水平的都市新区。建设水平跃上新台阶。吸引各地资金参与我市建设。政府不投资，不追求经济回报，可以获得合理的税收来源。通过“城中村”改造推动城市化进程和创造更多的就业岗位；村民方面：不用投资，将由原来传统的简陋居住形态转入到现代新建筑，享受现代生活。得到合理的补偿和就业；投资商方面：获得正常的投资回报。下一步要做好的工作，主要有几个方面：一是抓紧进行项目评估论证和立项报告审批工作；二是协助开发商，按照项目内容具体要求组织实施；三是配合开发商解决在建工程中遇到的实际问题，加快项目进程。

三、试点村工作中遇到的困难和问题招商引资是“城中村”改造工作的重要环节。连日来，我们积极与投资商加强联系。有关客商为了进行规范的技术经济论证，也要求我方向他们提供的正确资料和参数。有关试点村的确切用地面积、用地红线图、村现有物业面积及权属情况、村户数、人口构成的详细资料，村物业的补偿标准及村民的补偿意向等方面的问题，我们已经完成，并且及时地提供给有关客商。但有些问题超出我区职能管理范围，希望上级有关职能部门给予帮助解答。(一)立意公司提出必须由上级职能部门给予解答的问题，有几个方面：

1、虎田村由集体用地转变为经营性房地产开发用地，需经过什么程序？预计在何时可以完成？转变用地性质交什么费用？费用由谁分摊？

2、项目用地转到立意是否一定要走公开出让程序（不少城市是直接拨红线，不搞挂牌、拍卖等程序的）。

3、项目地价标准（如有可能，希望政府提前做一个评估，可作为公司的决策依据）。

4、村民回建房的标准问题。

5、项目税费减免，可以考虑哪些项目。

6、地价返还或地价抵偿的具体操作方法。(二)汪大置业有限公司要求有关职能部门必须给予解答的问题，有几个方面：

1、开发用地如何办理手续，转为国有土地费用是多少。

2、项目实施改造时，房地产部分的集体土地变国有，办理手续时间是否与回建时间同步。

3、企业村“城中村”改造项目的路网、供水、排水、供电走向等。居民住房面积(三层半)有没有变动，如果个别住户要求加层，多出部分是否由居民负责。

4、要求政府给予相应的优惠条件，减免各项能减免的费用（如报建费、人防费等等），建筑税全免，营业税减半征收，实行先征后返原则，即按税率征收后返还50%给开发企业。

5、把企业村“城中村”改造项目定位为“小商品交易城”。

6、汪大置业有限公司要求政府办理“城中村”改造的土地出让证，企业村130亩土地除了安排村民的回建房外，其余作为房地产开发。回建房初步设计为的三层半商住楼。并明确表示，土地出让证办妥之后，才能够投资改造。

第五篇：城中村引导规划说明书10.26[模版]

济南市中心城城中村改造引导规划

近年来,我市深入贯彻落实省委、省政府“做强城市功能，做靓城市形象”的要求,以承办全运会为契机，全面加强规划、建设、管理各项工作,城市的功能形象显著提升，整体发展水平上了一个大台阶。全运会后，省委、省政府对省会建设发展提出了更高期望,市委、市政府提出了“拓展城市发展空间，打造现代产业体系”的总体要求。搞好城中村改造是落实党委、政府要求，统筹城乡发展，加快城市化进程的重大举措，对集约节约利用土地资源、优化城市空间布局、完善城市功能、保障改善民生，促进全市经济社会全面、协调、可持续发展具有重要意义。

目前，我市各区正在积极开展城中村改造工作。但短期内全面铺开、以单村（居）为主的分散改造模式，不利于优化空间布局、提升城市功能、提高土地利用率，影响城乡规划的有效实施。为发挥好规划的引领和统筹作用，促进城中村改造科学有序展开，我局对城中村改造有关问题进行了研究，并会同各区和高新区，历时三个月编竣了《济南市中心城城中村改造引导规划》。

一、背景和意义

（一）城中村改造是统筹城乡发展，加快省会城市建设和城市化进程的需要。济南作为山东省省会，应按照构建济南都市圈、黄河中下游中心城市的要求，加快推进城乡统筹发展和现代化建设，打造环境宜居、经济高效、资源节约、社会和谐的新型省会城市。城中村改造是推动省会城市新一轮建设发展的重要举措。

（二）是拓展城市发展进空间，打造现代产业体系，优化城市结构和空间布局，提升城市功能和内涵，提亮城市形象的需要。城市建设全面发展应以全市统筹为出发点，以改善人民群众居住条件和人居环境为根本，以优化城市结构和空间布局、提升城市功能为导向，1 以保护历史文化为基础，对城市格局进行调整优化，合理确定城市功能、空间结构、建设规模和支撑体系，适时开展城中村改造，是城市发展的必经之路。

（三）是落实城市总体规划，统一社会管理，集约节约资源，高效利用土地的需要。城中村生产生活环境日渐恶化，阻碍了城市结构的完善和土地使用效益的提升，并以其违法经营的手段破坏了城市的公平发展环境和法制管理秩序。通过对城中村进行改造，落实城市规划，将城中村纳入城市体系统一管理、共同发展是当务之急。

（四）是关注和改善民生，共享城市发展成果，改善居住环境，提升村民生活质量，构建和谐社会的需要。城中村部分房屋日益危破，居住安全存在威胁，公共服务配套设施落后，市政基础设施逐步陈旧，交通日益拥堵，居民的生活质量难以获得持续提高，积极开展城中村改造工程是改善民生、构建和谐社会、践行执政为民理念、惠及千家万户的民心工程。

面对当前形势和机遇，必须充分认识加快城中村改造的重要意义，努力为改造工作营造良好的环境，切实落实改造规划任务，为济南新一轮的发展提供新的动力。

二、农村住房建设与危房改造情况

为深入贯彻党中央、国务院关于扩大内需、改善民生、促进经济增长、推动城乡经济社会一体化发展的一系列决策部署,2009年省政府出台了《关于推进农村住房建设和危房改造的意见》（鲁政发〔2009〕17号）。意见明确提出应充分发挥各级政府的统筹协调作用,按照统一规划、集约用地、规模开发、配套建设的要求,制定实施引导农村住房建设与危房改造的相关政策；对城中村和城乡结合部等经济强村,提倡以乡镇(街道办事处)、园区为单位集中开发建设,进行统一改造；按照 “科学规划,统筹安排，因地制宜、分类指导,量力而行、积极稳妥,先易后难、有序推进”的要求,引导能够集中成片改造或建设的地方先行启动；城中村应根据城市发展需要,积极进行整体拆迁、整合改造。

为落实省政府相关意见，市农村住房建设与危房改造工作领导制订了《关于推动农村住房建设与危房改造的实施方案》。方案提出了坚持政府统筹、市场运作，政策扶持、循序渐进，群众自愿、积极稳妥的原则和具体的工作目标；制定了摸清底数、制定计划，科学规划、统筹安排，规范运作、加强监管的工作方法和实施步骤；对中心城规划范围内的农村住房建设，按两种类型提出明确指导意见：一般村（局）社区化改造，执行我市关于推进城区旧村（居）改造工作的有关规定（原济发〔2005〕20号文，现济发〔2009〕31号文），采取“政府主导、市场运作，市区联动、以区为主”的办法统筹推进，整体拆迁，整合改造，完善区域配套，集中建设现代化新型居住社区；因城市发展需要，涉及特定区域的农村住房建设，执行济南市统一征用土地（原市政府令第204号，现市政府令第238号）和旧村居改造项目办理的有关规定，实施“征地统一补偿、农民集中安置、土地集约利用、区域持续发展”的综合补偿安置机制，统一组织建设集中居住区。

省市相关意见和方案均明确指出城中村改造与外围村住房建设应因地制宜、分类指导，并相应提出了明确的分类指导意见，充分说明城中村改造与外围村改造应有所区别，不能混为一谈，更不能在短期内蜂拥而上，实施无计划、一刀切式的单村就地改造，否则必将引发城市空间严重割裂，城市布局愈发混乱，城市功能和形象难以提升等一系列负面影响，最终导致城市不可持续发展。

三、政策解读和改造评估

近年来规范和指导我市城中村改造最主要的政策性文件有两个方面：一是指导土地征用工作的《济南市统一征用土地暂行办法》（市政府令第204号，以下简称“204号文”），现已修订为《济南市土地征收管理办法》（市政府令第238号，以下简称“238号文”）；二是《中共济南市委济南市人民政府关于加强和规范城区旧村(居)改造工作的意见》（济发〔2005〕20号，以下简称“20号文”）及《济南市人民政府关于进一步加快市区村庄改造建设的意见》（济政发〔2009〕31号，以下简称“31号文”）。“238号文（204号文）”主要适用于为了公共利益和实施规划的需要，将农民集体土地征为国有的土地征用工作，规范了在市政府主导下，由国土行政部 3 门市级主管、区级配合，自上而下将集体土地统征为国有土地的行为和操作规程。“31号文（20号文）” 适用于市区范围内集体用地上的村庄改造建设，指导村、镇、区各级政府自下而上的村庄改造建设行为。

近年来我市依据原“204号文”组织实施的长清大学园安置区、西客站安置区、奥体文博安置区等一系列重点工程涉及的城中村集中安置改造工程均已顺利实施，效果良好，有力支持推动了我市城市重点地区建设发展。依据“31号文”（含20号文）规划部门已审查村庄改造总体策划方案60个，其中已办理规划设计条件正开展规划策划工作的9个，已审批修建性详细规划的23个。上述改造项目绝大多数采用单村改造模式，基本无法顺利实施。

究其原因，原“ 204号文”主要用于规范和指导以政府主导的重点工程建设涉及的土地征用工作，运作主体为相应投融资管理平台，虽然实施效果良好，但实际操作中未能普及全市一般城中村改造项目，具有一定的局限性。“31号文（含20号文）”能够普遍性的指导全市一般村居改造项目，因其运作主体多为村集体，虽然具有较强的主动性，但也存在布点零散、不成规模、融资困难、难以持续等弊端，不利于城市规划的落实，难以平衡各方利益、完善基础设施配套，最终导致改造不能如期完成。

四、深圳市城中村改造规划案例探索

长远目标

按照建设现代化国际化城市总目标的要求，通过全方位的综合改造，促使全市城中村在居住环境、管理秩序、经济发展和文化心理等方面与城市全面融合，成为“和谐深圳、效益深圳”的重要组成部分。

总体策略

规划先行，突出重点，整体开发，分期推进，分类指导，分区平衡，政策配套。总体部署

着重抓好位于重点地区的城中村的全面改造 ；以城镇中心地段城中村改造为重点，全面推进特区外围旧村改造；完善城中村的公共服务体系，全面消除严重安全隐患；保护城中村的珍贵文化遗存，继承优秀地方文化传统，促进文化融合，构筑和谐社会；引导城中村经济的多元化转型，加大对原村民的生活保障力度，促进城乡经济统筹协调发展；完善法制秩序，加强行政管理，促进社区组织体系创新，把城中村改造成为现代化的城市社区。

改造规划引导

针对城中村改造的范围、模式、规模、强度、功能、环境等方面提出规划引导意见。保障机制和组织实施

就法规、财政、计划、规划保障和组织实施提出明确要求。

五、规划范围和任务

范围：我市中心城规划城市建设用地范围

任务：首先对中心城规划范围内村庄的基本情况和以前改造情况进行摸底调查，收集汇总相关基础资料，其次对各村执行和实施市政府“204号文”和“31号文”的状况进行分析评估，借鉴外地市的先进经验和做法，提出符合各区实际情况、科学合理、长远整体的改造思路和模式，制定相应的规划实施引导策略和方法措施建议。

六、城中村基本情况和存在问题

（一）现状情况

本次对市辖六区和高新区中心城规划范围内全部497个村庄进行了人口、村宅占地、改造意愿等进行了现场调研和问卷调查，其中在410平方公里城市规划城市建设用地内的村庄309个，人口约54.9万、村居住宅占地7660公顷、人均约140平方米，是本次规划 5 的重点区域。

我市“城中村”大约可以划分为两类：一类是位于城市已建成区内或边缘的、以村集体自治为管理单元的村庄，多数已没有农民户口和农业用地，但宅基地、户籍、人口、产权等方面还没有完全理顺，在生产方式、生活方式、管理体制等方面仍保留着农村集体特征，没有完全纳入城市统一规划、建设和管理；另一类是分布在中心城规划建成区内和非城市建设用地上的村庄，是城市远期发展的潜在区域，存在办事处、镇、村等多重行政管理建制，现有土地产权多数还属于农村集体所有，村民还赖以土地生存为主，但部分生活方式已趋近城市居民，城市建设十年左右会征用、占用其土地。

（二）存在问题

1.位于已建成区内的村居整体环境滞后于时代城市发展，游离于现代城市管理之外，生活质量跟城市不接轨，居住人员构成与就业状况复杂，违章违法、私搭乱建现象普遍，建筑质量良莠不齐，环境脏乱差，基础设施不完善，公共安全隐患突出，对城市带来了很多负面影响：一是干扰了城市的整体布局和实施；二是形成了治安和社会管理的诸多盲区；三是影响了城市土地资源的整体高效利用；四是不利于村居民参与城市社会分工和竞争，甚至养成了一些不健康的生活方式，影响了社会风气等。

2.位于已建成区外的村居多零散自然分布，多以村建制管理，土地产权属农村集体所有，依赖土地生存占比重较大，村民镇、村行政区划认同、归属感较强，传统农民身份意识强烈，各种生活配套设施落后，村民现有生活方式和城市居民有较大差异，土地价值和利用没有得到充分重视和体现，村庄建设缺乏统筹协调，单村改造面临资金不足、质量不高、配套不完善、资源浪费严重等困难。

七、指导思想和基本思路

坚持以科学发展观为指导，全面贯彻“拓展城市发展空间，打造现代产业体系”的总体要求，确立“实现四个转变，突出三个带动，落实五个统一”的指导思想和基本思路，统筹兼顾，科学规划，加强协调，有序推进，优化城市布局，高效利用土地，保障改善 6 民生，使城中村在居住环境、经济发展、社会管理等各方面与城市发展更好地融合，全面推进和谐济南、宜居济南建设。

——实现四个转变。以构建和谐社会、推动城乡可持续发展为目标，努力在观念和思路上实现由“单纯改造城中村向推动城市化进程”的转变、由“单纯村（居）分散改造”向“推动区域整体协调发展”的转变、由“单纯的安置村民”向“推动综合性社区建设”的转变、由“单纯房地产开发”向“推动城市功能产业统筹发展”的转变。

——突出三个带动。突出重点区域和重要功能片区的带动作用，突出城市综合体和重点工程的带动作用，突出铁路、轨道交通、主要道路等重大基础设施建设的带动作用，找准突破口，选好着力点，增强带动力，推动城中村改造科学有序进行，取得扎实成效。

——落实五个统一。

统一思想，政府主导。充分发挥政府的主导统筹作用，各部门统一思想步调，调整工作思路，把握好城中村改造的方向，综合运用政策、规划、计划等多种调控手段，确保城中村改造符合公共利益和城市发展需要。

统一组织，明确主体。进一步明确城中村改造的责任主体，由各投融资管理平台和各区政府统一组织实施，统筹规划，整合资源，量力而行，保障改造工作有序推进。

统一规划，成片改造。遵循城市发展的客观规律，重视规划的引导调控作用，以重点区域发展和重点工程建设为带动，高点定位，统一规划，打破村居地域界限，统筹配置各类资源，突破“单村改造”的局限和制约，实施连片开发、整体改造。

统一政策，保障民生。总结重点工程建设中的经验做法，坚持从实际出发，全面深入地研究城中村改造遇到的问题，妥善处理村民利益与城市发展整体利益的关系。加快出台相关政策，统一组织社区建设，完善社区管理体系，解决好“村民”转“居民”的生活 7 保障问题。

统一标准，整体配套。妥善平衡各方利益，注重维护社会公平，进一步统一安置保障、配套建设标准，提高基础设施和配套服务设施水平，实现城市功能、人居环境、城市形象的全面提升。

八、改造规划引导

《规划》以城市总体规划、控制性详规等上位规划为依据，按照“四个转变、三个带动、五个统一”的指导思想和基本思路，重点在以下方面开展了研究，做出了安排。

一是强力推进重点区域和重要功能片区内的城中村全面改造。围绕西部新城、滨河新区等重点区域发展，充分发挥各投融资平台的统筹协调作用，结合城中村改造，促进商务办公、商业服务、文化休闲和配套居住等产业发展，扩大聚集效应，增强综合服务功能和辐射带动能力。

二是加快推进城市综合体及重点工程建设涉及的城中村改造。按照把“综合体建设作为新区开发和老城提升主抓手”的要求，落实相关规划，统筹设施配套和环境建设，对有关城中村进行统一规划、整体改造。

三是积极推进铁路、轨道交通、主要道路沿线的城中村改造。配合重大交通基础设施建设，研究城中村整体改造方案，打造各具特色的景观节点和城市风景线。

四是有序推进一般地区城中村改造。以各区政府为责任主体，按照规划要求，综合考虑区域位置、周边发展等因素，有计划有步骤地实施统一改造。

在此基础上，整合形成50个成片改造项目和 5个重点建设片区，建设106个集中居住社区，目前已完成30个社区的规划策划。历下区原有村庄8个，村居住宅占地220公顷；整合为2个成片改造项目。市中区原有村庄44个，村居住宅占地1375公顷；整合为10个成片改造项目。槐荫区原有村庄46个，村居住宅占地959公顷；整合为8个成片改造项目。天桥区原有村庄46个，村居住宅占地2104公顷；整合为14个成片改造项目。

历城区原有村庄100个，村居住宅占地2023公顷；整合为1个重点建设片区和14个成片改造项目。长清区原有村庄34个，村居住宅占地354公顷；整合为2个重点建设片区和1个成片改造项目。高新区原有村庄31个，村居住宅占地625公顷；整合为2个重点建设片区和1个成片改造项目。

九、策略建议

（一）调整政策思路。进一步确立“四个转变、三个带动、五个统一”的指导思想和基本思路，与时俱进地调整完善相关政策，同时兼顾政策的连续性、统一性、稳定性、均衡性。进一步转变思想观念，调整工作思路，市区联动、以区为主，打破地域界限，统一规划，整体改造，突破当前城中村改造的瓶颈，避免出现“拆掉旧村建新村”现象。

（二）明确责任主体。城中村改造推进难度大，应充分发挥政府主导作用，由各投融资管理平台负责组织相应区域内的改造项目运作，其余范围由各区政府负责，改变以往以村为主的实施方式。这样有利于切实加大改造力度、整合资源、平衡各村利益。

（三）实行连片开发。城中村改造采用多村整合、连片开发模式后，可借鉴棚户区改造运作经验，由相关平台或区统一负责村民安置房建设，进一步统一安置补偿标准，采取按人均建筑面积标准安置或货币安置的方式，不宜再按人均用地标准安置。其余用地纳入政府储备，进行市场化运作。土地熟化资金可采取融资或与意向单位合作进行土地一级开发的方式筹措。

（四）处理违法建筑。目前涉及城中村的违法建设大多为六层以下，建筑质量较差，配套设施不完善，且与新建安置房建设标准不统一，原则上应一律予以拆除。若确实与规划无矛盾、且建筑质量较高，可结合具体情况，采用一事一议的方式处理。

（五）抓好推动落实。建议各部门进一步统一思想，健全推进机制，推动城中村改造顺利实施。在《引导规划》的基础上，以区和平台为单位，根据城市发展需要和项目建设时序，先急后缓，制定具体规划和实施方案。