关于土地流转合作社的现状与思考

第一篇：关于土地流转合作社的现状与思考

关于土地流转合作社的现状与思考

近年来，随着农村经济发展、工业化进程的加快和农民专业合作社的迅猛发展，土地流转合作社成为农村经济组织的新生力量，在盘活农村资产、加速土地流转、带动农村经济发展等方面做出了贡献。但是，由于新生的土地流转合作社在自身运作过程中的不专业不规范、相关法律、法规及规范的缺位等原因，在发展过程中存在一些问题。各地工商部门对土地流转合作社是否予以登记，如何进行登记采取不尽一致的做法，使我们在关注土地流转合作社发展的同时不得不对其予以关注。

一、土地流转合作社的产生背景 土地股份合作社，是指把农民土地的承包经营权转化为长期的股权，土地的经营权委托合作社统一规划经营，农民依入股土地折成的股权从土地收益中按比例获得分配的土地经营模式。

随着城乡一体化步伐的加快和人们物质文化生活水平的提高，大量农村劳动力逐步向第二、三产业转移，有的农户无力耕种也不请人代种，大量的田地荒芜。农村税费改革后，各地各部门都在探索农村土地流转的方式方法。党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确指出：“建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，式的适度规模经营”。随着《决定》的贯彻落实，农村土地股份合作制的改革出现了新的生机。各地不断涌现土地股份合作社，有一部分已在工商部门登记，一部分在农林部门备案。2009年4月25日，金坛市金土地农村土地股份合作社在朱林镇黄金村成立了，经过一年多的运转，取得了较好的成效，为推进土地适度规模经营，建设现代农业探索了一条新途径。

二、土地流转合作社的基本运作方式 据调查，在探索建立农村土地流转合作社过程中，土地股份合作社坚持农村基本经营制度不变，强化所有权、稳定承包权、放活经营权，坚持自愿、依法、有偿的原则，充分尊重民意,坚持宣传发动先行,注重舆论导向，强化政策引导,充分调动群众参与的积极性，在具体工作中，着重把握了以下几个环节。

（一）把握政策，因势利导。组建土地流转合作社,是农村土地流转机制的一种创新。为此，黄金村在组建土地流转合作社过程中，一方面严格按照土地承包法律政策的要求，坚持农民自愿原则，不搞行政命令，充分尊重农民的土地承包权。另一方面组织基层干部和村民代表参观学习土地集中规模经营效果好的先进典型，借鉴凤阳小岗村的改革精神和华西村的集体发展模式，认真做好宣传发动工作，及时召开村民会议，讲清建立土地流转合作社的有关政策和重要性、必要性，使广大农民认识到，建立土地流转合作社不仅可以提高土地经营的效益，促进民主管理，而且能保证自身从土地上获得长久而稳定的收益，动员农户将不愿种、种不了和效益不好的承包地采取入股、委托代耕或其它流转方式交由土地流转合作社统一整合、集中转包。同时，对涉及农民切身利益的具体问题，反复听取各方面的意见，尽量做到合理化，以争取干部群众的支持。这些措施，为推进土地流转合作社建立奠定了良好的思想基础。

（二）部门帮扶，合力推动。成立土地流转合作社建设领导小组和土地流转服务站，负责做好土地流转和农民思想工作，帮助解决有关具体问题，协调处理各方关系。组建由政治素质好、在当地有威信的土地承包人和村组集体组织负责人参加的土地流转合作社筹备组，具体负责合作社筹建的相关工作。同时，制定筹建工作方案，明确具体要求，多方协同，搞好服务，共同推进土地流转合作社建设。

（三）建章立制、规范运作。章程是规范土地流转合作社健康运作的关键。合作社广泛征求意见，反复修改完善，明确了合作社的性质、经营范围、社员权利义务、组织机构及其职能、财务管理与收益分配等内容,为合作社的组建和规范运作起到了保证作用。凡承认章程,符合章程规定条件,将拥有承包经营权的土地委托给合作社统一整合、经营的农户均可加入。1．签订协议，规范入股。合作社与入社农户签订《土地承包经营权委托经营协议书》，明确双方的权利义务。在签订协议的基础上，按照章程规定，做好设股定员工作。合作社股权由个人股组成。个人股以户为单位，以承包经营权证确定的田土面积为依据，股份份额以该户委托给合作社经营的面积数确定，股权在剩余承包期内可以继承，经批准后可转让；集体股是集体经济组织以资金、土地等其他集体资产入股所形成的股权。土地入社后，一般不得提前收回，委托经营协议到期后，退社土地必须服从统一规划与调整。入社的土地发给由合作社理事长签字的股权证书，持股人凭《股权证》获得股权收益。

2．公开透明，组建机构。筹备组提出建社申请，市农林局批复后召开成员会议，根据章程规定，建立社员代表大会、理事会、监事会等组织，实行民主决策、民主管理。社员代表大会是合作社的最高权力机构，社员代表由全体社员民主推荐，社员代表大会每年至少召开一次。社员代表大会下设理事会和监事会两个常设机构，理事会和监事会人选经推选后由社员代表大会选举产生。“三会”组织的建立，为合作社的规范运作提供了制度保证。

3．核实土地，规范管理。主要是对入社农户的承包土地及附作物进行逐块清理，分户登记造册，并按“一户一页、一地一格、一组一册”的要求，建立《土地承包经营权流转台账》，与土地承包人核对签字、土地发包方确认。制作合作社吊牌、印章，搞好注册登记，做好分户明细台帐的建立、银行帐户开设、股权证的填写与发放、资料收集建档等。

三、土地流转合作社的积极作用

1．促进了土地规范有序流转，加快了流转步伐。在未成立土地流转合作社之前，有的农村家庭主要劳动力外出务工经商，无力耕种承包的土地，有的请人代耕，有的自行转包，有的甚至把土地转让给别人放弃经营权，因此引发不少矛盾和纠纷。土地流转合作社成立后，农户以土地经营权入社，把家庭承包的土地委托给合作社统一组织流转，由合作社与承租户以合同契约的方式确定了租赁者与被租赁者的关系、明确了权利和义务，提高了农民的组织化程度，解决了土地流转无序的混乱状况，依法维护了农民的土地承包经营权，消除了农民的后顾之忧。

2．促进了农村劳动力转移，增加了农民收入。用入社农民的话说，土地流转合作社这种形式使他们“离乡不丢地,不种有收益”。过去农民外出务工经商，家里的承包地只是保口粮，基本没有收益，甚至亏本。如金土地股份合作社现已流转土地1670亩，连片整治420亩，净增良田46亩，农民把土地委托给合作社统一经营，一亩土地仅保底年租金就在456元以上，加上种粮综合补贴和实际面积与承包面积的差异分红等，每亩实际收入达600元以上，不论与周边农户比，还是与自己过去耕种比，每亩地净增收入200元以上，而且不需任何投入。另外，合作社社员还可以在业主承租的田里打工，按每天35元工钱计算，一年累计打工90天，工资性收入就是3100元；农民有了稳定的土地租金收入，使大量的劳动力从土地的禁锢中解放出来，安心外出务工经商或就地转移从事二、三产业，每个劳动力年收入可达1至1.5万元。

四、土地流转合作社的存在问题

建立土地流转合作社是对农村土地经营制度的创新，也是对土地流转机制的进一步探索，是包产到户后农民又一新创造，也开创了农民专业合作社合作内容和经营范围的先河。但由于成立时间短、缺乏经验，在具体实践中也显现出一些困难和问题，主要表现在以下四个方面： 一是部分基层干部认识不到位，担心搞土地流转和规模经营引发社会矛盾，存在怕产业选择不准、业主引进失误，造成损失、挨骂名，不愿介入这项工作，加之个别农户租金要价较高，土地流转的需求动力不足，集中土地面积较小，规模化经营程度不高。二是个别乡镇领导重视不够，工作方法简单，服务不到位，缺乏长远发展的思想，个别乡镇领导认为土地流转属承包农户和经营业主个人的事，疏于管理，放任自流，造成部分农户漫天要价，影响了业主的投资热情和多数农户的利益。加之土地流转没有单独的财务预算，合作社建设缺乏经费保障，使一些乡镇不愿介入这项工作，主管部门既缺经费，又缺人员，鞭长莫及，这在一定程度上影响了土地流转合作社的发展。

三是合作社管理人员素质不高，缺乏流动资金，直接经营真正办成经济实体的少，普遍处于土地集中再发包的层面，如果不妥善处理租赁经营业主与合作社的利益联结，合作社分享土地整合升值的空间将十分有限，社员务工及收益分配难以达到入社时的承诺，这就会大大影响农民土地入社的积极性。

四是土地流转合作制改革没有得到有关部门的足够重视，急盼市、镇出台关于促进土地流转合作社发展的政策措施，如在土地整治、小型农田项目建设投入大，合作社办公场所利用难，用电均为工业价格等，不利于土地流转合作社的进一步发展。

五、对土地流转合作社规范登记的建议

（一）搞好宣传，提高认识。加快土地依法有序流转，是实现农业增效、农民增收和城乡统筹发展的有效途径。实践证明，建立土地流转合作社是实行土地规模经营的一种有效形式,它克服了管理松散、流转收入偏低的弊端，有效地整合了土地资源、解决了土地供需双方因不能及时沟通而使土地流转受阻的矛盾，有利于发挥农民参与管理、民主协商、当家作主的作用，有利于农业产业化的发展。因此，笔者认为，各级政府和有关部门应充分认识到发展土地流转合作社的意义和作用，高度重视合作社的运行，帮助解决存在的问题和困难，增强紧迫感和责任感，发扬敢试、敢闯、敢为人先的精神，不争论、不指责，大胆探索、大胆创新，采取多种措施和手段，促进土地流转合作社建设，大力发展适度规模经营。

（二）解放思想，搞好扶持。土地流转合作社是新型农村合作经济组织，也是农民专业合作社的一种类型，这种新型的土地制度模式既借鉴了土地合作制的历史经验，又引入了现代企业制度的经营机制，符合市场经济发展的趋势和要求。尽管以流转土地经营权为出资方式的农民专业合作社目前还是新生事物，专业合作法也未作明确规定，但它符合土地承包经营政策和土地流转基本原则，从组织农民、服务农民、致富农民的意义上讲，也符合鼓励和支持农民采取多种形式创办专合组织的要求，各级政府应予以支持，工商部门应允许注册登记。建议政府设立土地流转奖励补助资金，鼓励承包农户将土地向合作社、种植大户流转；将国家直接补贴到户的扶助政策向合作社倾斜，今后农业项目实施、新出台的惠农政策、服务措施应尽量地借助合作社这个平台向农民传导，发挥政策的引导作用；加强合作社管理人员培训，落实好合作社的税收、各种费用的优惠政策，并要对经营管理好、示范作用强、农民增收显著的合作社给予信贷优惠或资金奖励，发挥宣传示范作用，以激励土地流转合作社发展。

（三）因地制宜，稳步推进。坚持把土地流转合作社建设作为推进农业项目建设和农业产业化经营的有效载体，合作社建设要与发展当地主导产业、特色产业相结合，发挥比较优势；要与农业产业化基地建设相结合，提高生产社会化水平，推进农产品的标准化生产；要与发展设施农业、高科技农业、生态农业、循环农业相结合，提高农业现代化水平和社会、生态、经济综合效益;要与实施全民创业计划相结合，土地承包经营权不仅要向农业企业、龙头企业和农民专合组织集中，也要向种田能手、回乡创业者流转;要与招商引资相结合，不仅要引进企业、经营者和资金，也要引进技术、先进的管理经验和生产方式。

在地势偏远或地多人少、外出务工人员较多的地方,可建立以为农民提供土地托管、中介服务为主的土地流转合作社，明确农民土地承包权，接受村委会委托，集中管理依法收回和农民自愿放弃土地承包权的集体土地，接收农户申请托管的土地，合理利用撂荒地，切实解决农民土地托管难的问题，搭建土地供求平台；在交通条件好或地少人多的城郊，较多的农村劳动力实现非农就业，农业不再是农民主要的生活来源，并能够引进效益较高的经营项目的地方，可探索建立以农民土地入股为主的土地流转合作社，让农民通过土地入股经营获得长期稳定的收益。

第二篇：土地流转现状思考措施

随着十七届三中全会《决定》和2009年中央1号文件的相继出台，**县农村土地流转得到了积极推进，农民专业合作社得到了蓬勃发展。据近期调查统计，目前，**县耕地流转面积近20万亩（包括农户之间“口头协议”的流转面积），约占耕地总面积的30%，已在工商部门登记注册的农民专业合作社23 家，参与土地流转的有20 家，流转面积达2万

多亩。

农村土地流转的推进，对农业农村发展产生了积极作用。但是，在实际推动中还存在一些问题，制约着农村土地规范有序地流转。一是底子不清。二轮土地承包时，不少地方发放给农户的《土地承包经营权证》上的面积与实际面积不相符。最近，我们在某合作社调研土地流转时，这合作社反映：他们在与农户签订合同对土地进行丈量中发现，农户土地实际面积普遍比权证上的面积多；二是目标不明。我们在调研中还发现，有些承租大户没有明确的发展目标和发展规划，抱着先把土地弄到手再看一步走一步的心态；三是手续不全。目前，农村土地流转口头协议多，书面合同少，即是签订了书面合同，也很不规范；四是管理缺位。由于基层干部对政策的理解存在片面性，许多人认为农村实行家庭联产承包责任制后，土地流转是农户自己的事，对其采取放任自流和“多一事不如少一事”的态度，疏于管理和引导。

从**县当前农村土地流转的情况看，就如何确保土地流转又好又快发展，提出如下工作措施：

一、强化宣传力度，稳步推进流转。随着农业农村发展进入新的阶段，农村土地流转面临前所未有的现实需求。我们一是要采取“舆论造势、规划引导、示范带动”的办法，加大宣传力度，让广大干部和群众熟悉政策，打消顾虑，积极投身土地流转；二是要坚持规模、增效的原则，稳步推进流转。推进农村土地流转目的是要实现农业适度规模经营，进一步提高土地利用率和产出率，促进农产品增产、农业增效和农民增收。土地流转必须循序渐进，因势引导，不能搞一哄而起。

二、夯实工作基础，推动土地流转。落实和明晰土地承包经营权是进行土地流转的基本条件，是健全土地承包经营权流转市场的基础性工作。当前要按照党的十七届三中全会《决定》提出的“搞好农村土地确权、登记、颁证工作，完善土地承包经营权权能”的要求，抓好延包后续完善工作，妥善解决二轮延包遗留问题，将由农业部监制，省级统一印制，县级人民政府盖章生效的土地承包经营权证书全面发放到户，认真清理、规范整理和永久管理好土地承包档案资料，并将土地承包经营权证、合同等信息资料输录电脑，实行信息化管理，以确保土地流转过程中发生的变更登记和权证确认等工作有据可查、有据可依，逐步实现土地承包档案管理规范化。

三、发展合作组织，促进土地流转。要借十七届三中全会的东风，在稳定家庭承包经营的基础上，引导农民把家庭承包土地的经营权采取入股、委托代耕和其它流转方式集中，建立农村土地流转合作社。积极引导和发展 “专业合作组织+农户+基地”和“专业合作组织+龙头企业+农户+基地”的经营模式，发挥专业合作组织推动土地规模化经营的辐射效应。

四、加强管理服务，规范土地流转。要尽快建立县乡两级农村土地承包经营权流转服务中心，明确管理服务职能，加强对土地流转规模化经营行为的指导和监督，规避土地流转风险，建立土地流转动态管理台账和土地流转信息库，指导签订、督促兑现土地流转协议或合同，维护土地流转双方的利益；积极为土地流转双方牵线搭桥，提供政策、法律咨询，对土地流转纠纷进行调解和仲裁，对土地转让、互换、出租、入股等流转方式进行变更登记和发证，为农村土地流转搭建供需平台。

五、优化农经队伍，确保土地流转。根据国务院国发[2006]30号文件《关于深化改革加强基层农业技术推广体系建设的意见》和2008年11月26日省委九届六次全会通过的《关于贯彻落实<中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定>的意见》的精神，“要加强农村经营管理机构队伍和经营管理体系建设，保持乡镇经营管理机构的完整设置，强化其农村土地承包管理和农村土地流转服务职能”。（**县经管局供稿）

第三篇：合作社土地流转合同

合作社土地流转合同

合同分为很多类，也有很多不同的格式，那么你知道你需要的合作社土地流转合同的正确格式是什么吗？以下是七号文库网小编为大家精心整理的“合作社土地流转合同”，欢迎大家阅读，供您参考。更多详请关注七号文库网！

合作社土地流转合同

（一）甲方（出让方）：

乙方（受让方）：

为了规范农村土地流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，经双方当事人共同协商，达成如下合同条款。

一、土地流转方式： 甲方采用 转包 方式将其承包经营的土地、山地、鱼塘流转给乙方经营。

二、流转土地的用途： 乙方只能将流转的土地用于第一产业。

三、土地流转时限： 从 年 月 日至 年 月 日止。

四、土地流转数量及费用： 甲方将 水田 亩、鱼塘 亩、旱地 亩流转给乙方经营，土地流转费以现金人民币计算。水田按 元/亩、鱼塘按 元/亩、旱地按 元/亩。

五、付费方式及时间： 土地流转费以现金支付。土地流转费分二次支付，第一次在每年阳历5月30日之前付50%。第二次在每年阳历10月30日前再付50%，当年土地流转费付讫。

六、甲方的权利和义务：

1、权利：①按合同约定收取土地流转费；②监督乙方依照合同约定的用途使用流转土地；③合同到期或解除后，监督乙方对需要还耕的流转土地还耕恢复，收回流转土地。

2、义务：①协助乙方按照合同约定使用流转的土地，帮助协调本村组内与其他农户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷；②不得干涉乙方正常的生产经营活动，不得以任何形式使用或占用流转给乙方的土地。

七、乙方的权力和义务：

1、权利：①在流转的土地上享有自主生产经营权、管理权、产品处置权和收益权；②流转土地被依法征用、占用造成经济损失的，有权获得相应的补偿。

2、义务：①在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动，依照合同规定按时足额交纳土地流转费；②对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜；③合同期内要保护好流转的土地，不得损毁流转土地；④合同到期或解除后，若造成流转土地损毁，必须负责流转土地复耕；⑤加强安全生产，防止事故发生，因事故造成损失的，乙方自行承担责任。

八、合同的变更与解除：

1、有下列情况之一者，本合同可以变更或解除：①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人利益的；②订立本合同所依据的国家政策发

生重大变化的；③因不可抗力（重大自然灾害、国家和集体征占用土地等）使合同无法履行的。

2、乙方有下列情况之一者，甲方有权终止合同，收回流转的土地：①不按合同规定用途使用土地的；②荒芜土地的，不按约定破坏土地上的附着物的，破坏水利等基础设施的；③不按时交纳土地流转费的。

3、甲方非法干预乙方生产经营，或以其他形式使用或占用流转给乙方土地的，乙方有权终止合同。

九、违约责任：

1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方全部损失。

2、乙方违背合同条款给甲方造成损失的，由乙方赔偿甲方全部损失。

十、合同纠纷处理 ： 如双方发生合同纠纷，在双方协商不成时，按《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经

营权流转管理办法》等法律法规和有关农村土地经营权流转管理政策执行，由甲方所在地乡镇土地承包管理部门或农业局土地承包管理部门进行调解或仲裁；也可以直接向甲方所在地人民法院提起诉讼。

十一、其他约定：

1、在合同期内所有国家、地方有关惠农政策（如各种补贴）均由乙方享有。

2、在合同期内流转土地应交纳的水费由乙方承担。在合同期内经甲方同意后乙方可以将土地转让给第三方经营。

3、在合同期满后，若甲方需继续流转土地承包经营权，在同等条件下乙方可优先受让。

4、本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见后形成书面补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

5、本合同一式四份，经甲乙双方

和鉴证方签字盖章后生效。甲方、乙方、甲方所在村民委员会、甲方所在乡镇管理部门（鉴证方）各执一份，具有同等法律效力。

附件：

1、流转土地座落方位简易图；

2、乙方身份证复印件；

3、乙方一卡通复印件。

甲 方：（签章）联系电话：

乙 方：（签章）联系电话：

鉴证方：（签章）

鉴证经办人：（签章）

合作社土地流转合同

（二）甲方：____________________

乙方：____________________

为了发展高效农业，打造绿色产业基地，繁荣农村经济，增加农民收入，依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规，经双方协商一致，签订本合同。

一、土地的位置、分类、面积

1、甲方经村民代表和户主代表会

议同意并报乡人民政府批准，将四至分别为东至_____________，西至_____________，北至_____________，南至_____________的______亩土地流转给乙方；

2、该地由农户自愿委托村委会流转，分为田、地、茶园、荒坡四类，其中田_____亩，地_____亩，茶园_____亩，荒坡_____亩，共涉及_____家农户。农户名单、地块性质、位置、面积等以附图和统计清单的形式作为附件。

二、土地的流转经营期限：为叁拾年。即自_______年____月____日起至_______年____月___日止。

三、价格基数、计算方法及支付方式

1、价格基数：田_____元/亩，地_____元/亩，茶园_____元/亩，荒坡_____元/亩；

2、计算方法：由甲方按各农户所有的土地对应地块的价格和实际亩数进行统计和累计。第十一年起至第二十年

止每亩增幅_____%，第二十一年起至第三十年每亩增幅_____%。

3、租金支付：乙方分四次支付给甲方。前两次五年一付，后两次十年一付。第一次付款日为合同签订后十个工作日内支付，以后付款以合同签订日相对应的年份和日期支付。

四、地上附着物的处置

1、地上现有水池、水井和管线等生产设施，乙方可无偿使用；

2、原种植树木等如影响光照或总体布局，乙方可酌情修剪和砍伐，不作赔偿，砍伐的树木由户主收回。如仍留种，由乙方负责管理，收成也归乙方所有；

3、区域内坟墓如需要搬迁，双方另行协调解决。

五、甲乙双方的权利和义务

（一）甲方的权利和义务

1、按照合同约定向乙方收取土地流转出让金；

2、按本村村民用水、用电价格，向乙方收取实际使用的水电费，免收乙方搭水搭电费用。不向乙方收取任何其他各种费用和摊派；

3、做好村民工作，与土地所有户签订好土地流转委托书，消除乙方承接和使用土地的一切矛盾、纠纷，向乙方交付全部土地；

4、为乙方正当合法的经营提供可靠保障。合同期内如甲方行政区域发生调整，本合同由接管组织全面履行至合同到期；

5、为乙方在经营活动中加盖必须由村委会出面或确认的公章。积极协助乙方办理项目相关的报批手续。

（二）乙方的权利和义务

1、按照合同约定向甲方支付土地流转出让金；

2、按本村村民用水、用电价格，向甲方支付水电费；

3、可以在流转的土地范围内进行土地整理，对地块进行符合现代设施农

业要求的改造，投入和收益均归乙方所有；

4、可在流转土地上建设部分生产经营、生活及办公用房；

5、保护自然资源，搞好水土保持并合理利用土地。

六、其他约定事项

1、合同有效期内，流转经营土地如有国家粮食补贴等属于农村普遍享受的各种补贴，仍归甲方所有，相应需要交纳的水利工程费、管理费也由甲方承担；

2、政府征用流转土地，乙方应服从。所得的土地征用费、农业人口安置费及国家下拨的粮食直补费归甲方所有。按国家相关规定处置附着物赔付的所有款项归乙方所有；

3、国家或地方政府对于乙方经营活动的各项政策性补偿、补贴、奖励归乙方所有，如需甲方配合取得，甲方无偿提供帮助；

4、合同到期后，乙方享有继续流

转经营的优先权。乙方无意继续经营，或乙方经营不善要求提前终止合同，由乙方处置附着物或复耕后，将土地交还甲方。

七、合同的变更、解除和终止

1、本合同一经签订，即具有法律效力，双方均不得以人员变更等作为理由变更或解除本合同。双方协商一致签订书面协议，方可变更或解除；

2、如甲方擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，视为甲方违约，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。

八、违约责任

1.在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按乙方注册资金同等金额向对方支付违约金，并赔偿对方由此而造成的实际损失；

2.乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如乙方逾期30日未支付租金，则甲方有权解除本合同。

九、合同纠纷的解决办法

本合同履行中如发生纠纷，由争议双方协商解决。协商不成，双方均可向当地仲裁委员会申请仲裁或向当地人民法院提起上诉；

十、本合同经甲乙双方签字或盖章后生效；

十一、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为补充，补充合同与本合同具有同等法律效力；

十二、本合同一式___份，双方各执___份，鉴证方留存___份。附件：

1、土地平面；

2、统计清单；

3、土地流转委托书。

甲 方：（盖章）乙方：（签字）_____________

鉴证方：（盖章）

签约日期：_______年___月___日

合作社土地流转合同

（三）甲方：____________________村民委员会；

乙方：___________________________。为了

发展高效农业，打造绿色产业基地，繁荣农村经济，增加农民收入，依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规，经双方协商一致，签订本合同。

一、土地的位置、分类、面积

1、甲方经村民代表和户主代表会议同意并报乡人民政府批准，将四至分别为东至_____________，西至_____________，北至_____________，南至_____________的______亩土地流转给乙方；

2、该地由农户自愿委托村委会流转，分为田、地、茶园、荒坡四类，其中田_____亩，地_____亩，茶园_____亩，荒坡_____亩，共涉及_____家农户。农户名单、地块性质、位置、面积等以附图和统计清单的形式作为附件。

二、土地的流转经营期限：为叁拾年。即自_______年____月____日起至_______年____月___日止。

三、价格基数、计算方法及支付

方式

1、价格基数：田_____元/亩，地_____元/亩，茶园_____元/亩，荒坡_____元/亩；

2、计算方法：由甲方按各农户所有的土地对应地块的价格和实际亩数进行统计和累计。第十一年起至第二十年止每亩增幅_____%，壹

第二十一年起至第三十年每亩增幅_____%。

3、租金支付：乙方分四次支付给甲方。前两次五年一付，后两次十年一付。第一次付款日为合同签订后十个工作日内支付，以后付款以合同签订日相对应的年份和日期支付。

四、地上附着物的处置

1、地上现有水池、水井和管线等生产设施，乙方可无偿使用；

2、原种植树木等如影响光照或总体布局，乙方可酌情修剪和砍伐，不作赔偿，砍伐的树木由户主收回。如仍留种，由乙方负责管理，收成也归乙方所

有；

3、区域内坟墓如需要搬迁，双方另行协调解决。

五、甲乙双方的权利和义务

（一）甲方的权利和义务

1、按照合同约定向乙方收取土地流转出让金；

2、按本村村民用水、用电价格，向乙方收取实际使用的水电费，免收乙方搭水搭电费用。不向乙方收取任何其他各种费用和摊派；

3、做好村民工作，与土地所有户签订好土地流转委托书，消除乙方承接和使用土地的一切矛盾、纠纷，向乙方交付全部土地；

4、为乙方正当合法的经营提供可靠保障。合同期内如甲方行政区域发生调整，本合同由接管组织全面履行至合同到期；

5、为乙方在经营活动中加盖必须由村委会出面或确认的公章。积极协助乙方办理项目相关的报批手续。

（二）乙方的权利和义务

1、按照合同约定向甲方支付土地流转出让金；

2、按本村村民用水、用电价格，向甲方支付水电费；

3、可以在流转的土地范围内进行土地整理，对地块进行符合现代设施农业要求的改造，投入和收益均归乙方所有；

4、可在流转土地上建设部分生产经营、生活及办公用房；

5、保护自然资源，搞好水土保持并合理利用土地。

六、其他约定事项

1、合同有效期内，流转经营土地如有国家粮食补贴等属于农村普遍享受的各种补贴，仍归甲方所有，相应需要交纳的水利工程费、管理费也由甲方承担；

2、政府征用流转土地，乙方应服从。所得的土地征用费、农业人口安置费及国家下拨的粮食直补费归甲方所

有。按国家相关规定处置附着物赔付的所有款项归乙方所有；

3、国家或地方政府对于乙方经营活动的各项政策性补偿、补贴、奖励归乙方所有，如需甲方配合取得，甲方无偿提供帮助；

4、合同到期后，乙方享有继续流转经营的优先权。乙方无意继续经营，或乙方经营不善要求提前终止合同，由乙方处置附着物或复耕后，将土地交还甲方。

七、合同的变更、解除和终止

1、本合同一经签订，即具有法律效力，双方均不得以人员变更等作为理由变更或解除本合同。双方协商一致签订书面协议，方可变更或解除；

2、如甲方擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，视为甲方违约，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。

八、违约责任

1.在合同履行期间，任何一方违反

本合同的约定，视为违约。违约方应按乙方注册资金同等金额向对方支付违约金，并赔偿对方由此而造成的实际损失；

2.乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如乙方逾期30日未支付租金，则甲方有权解除本合同。

九、合同纠纷的解决办法

本合同履行中如发生纠纷，由争议双方协商解决。协商不成，双方均可向当地仲裁委员会申请仲裁或向当地人民法院提起上诉；

十、本合同经甲乙双方签字或盖章后生效；

十一、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为补充，补充合同与本合同具有同等法律效力；

十二、本合同一式___份，双方各执___份，鉴证方留存___份。附件：

1、土地平面；

2、统计清单；

3、土地流转委托书。

甲 方：（盖章）乙方：（签字）_____________

鉴证方：（盖章）

签约日期：_______年___月___日

第四篇：土地流转现状

河南理工大学2011年暑期“思政课”社会实践

调

查

报

告

专业：xxxxxx

年级：xxxx班级：xxxxx

姓名：xxx

学号：xxxxxxxx

xx年xx月xx日

关于商城县李集乡农村

土地流转现状的调查报告

调研时间：xx年xx月xx日

调研地点：商城县李集乡

调查对象：xxxxxxxxxx

调研主题：关于商城县李集乡农村土地流转现状的调查 调查人员：xxxx

前言：我国现行耕地的红线是18亿亩，2009年6月23日国务院新闻办公室举行发布会，国土资源部提出“保经济增长，保耕地红线”行动，坚持实行最严格的耕地保护制度，耕地保护红线不能碰。

农村土地流转指的是土地使用权的流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户把土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。十七届三中全会通过了农村土地使用权流转的决议。

通过暑假为期十天的调查，我初步了解了广大农村土地流转的现状及趋势，现将我的暑假社会实践总结如下：

一、农村土地资源使用状况

改革开放三十年以来，农村发生了翻天覆地的变化，农民们充分享受了党和政府三农政策带来的实惠，全国人民正朝着富裕的小康生活前进着。农村改革，尤其是税费改革以来，农民的积极性得到了极大的提高，但是随着社会的进步以及第三产业的发展，在广大的农村出现了明显的土地流转现象。

二、存在的问题

1.现有耕地使用不规范

我国实行土地承包30年不变政策，广大农村现存的农用地管理模式，基本上是按照土地下户时农户、人口的分配土地订立承包合同的。这一做法对土地资源的合理利用带来了很多弊病。

2.经营粗放，耕地被闲置

由于耕地面积较少，仅仅靠农作物收成无法维持生活，多数居民选择外出务工，由此便出现土地流转现象，农田转种，这样经营粗放，广种薄收，或者干脆不种，造成农田荒芜，严重威胁了土地资源的可持续发展。

3.规划缺失，建设用地土地利用率低

居民点分散建设，布局零乱，占用面积大。村民建房没有统一规划，个别人只顾着自己方便，缺乏整体和全局性，土地纠纷不断。另外，村民住房标准差、乱。住房大小不一，高低不同，只是新建住房达不到美观和质量要求。

4.土地流转可操作性不够

虽然法律规定土地流转“依法自愿有偿”的原则，并强调了“土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有的性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益”。由于房屋与土地不可分割的属性，转让房产必然转让土地使用权。只允许城镇居民转让房地产，而不允许农民转让房地产，容易形成立法上的不平等。

三、乡政府采取的具体措施

商城县李集乡土地流转工作采取能人大户带动、合作组织推动、产业对接联动、优惠政策促动、搭建平台流动的“五轮驱动”方式，2010年以来，流转耕地15677亩，流转山林及林地25864亩，分别占全乡面积的45.4%、30.2%。其中流转耕地1000亩以上的经营大户6个，流转林地500亩以上的经营大户14个，农民专业合作组织流转土地10014亩。流转的土地合同签订率达到100%，经营权证书发放率达100%。具体做法如下：

抓土地分类，增强群众积极性。全乡把土地分为三等，一等好田地每亩补450斤稻谷，二等一般田地每亩补380斤稻谷，三等次品田地每亩补100斤稻谷。通过多种途径增强群众流转土地积极性。李集乡牵手土地流转合作社在这方面有新的方法。一是算好经济帐，把农民变社员。牵手合作社采取承包、租赁、入股等多种方式加快土地流转速度，凡流转土地的农民，均是牵手合作社的社员，除按土地分类每亩补给稻谷外，国家粮油补帖归群众，还可到合作社工作，根据性别、工种和劳动量不同，社员每天出工可得30-40元，基本上每人要达到每月800-1500元。而群众每亩土地年收成为1100斤左右，除去每亩的机械费320元，肥料、农药等费用200元，净产值只有每亩300斤稻谷。合作社给群众是每亩净补450斤稻谷，国家粮油补帖也尽归群众所有。二是为农民买保险，以解其后顾之忧。根据群众在合作社工作表现，牵手合作社还给工作表现突出的社员购买保险，实行三七分层负担，目前，已有13名社员买了保险。这样极大地激发了群众参与土地流转工作积极性。

抓合同规范，实现流转合法化。把群众的土地流转过来之后，如何保证群众和合作社双方的合法权益，李集乡政府通过双方签订土地流转合同，确定双方的利益分配、流转时限、各自享受的权利与义务，从而通过法律的手段来规范土地流转的合法行为，规范的合同，保障了合作社与群众双方的利益。

抓信息发布，提高流转成功率。为了让土地流转工作走上日程化、规范化道路，李集乡政府组建乡土地流转中心，村土地流转站，建立乡、村两级土地流转信息发布平台。定期发布全乡土地流转供地、需地信息，为农机合作社和群众牵线搭桥，保证他们供有所需，需有所供，实现供需双赢，从而提高土地流转成功率。

抓立体种植，提高土地利用率。土地流转保证了群众的利益，而提高单位土地产现率，保证合作社收益又是合作社生存和发展的主要环节。通过品种改良，来提高土地利用率。做好杂交水稻稻种的选种工作，好的品种单产量可增加10%，根据土地的不同选用不同的品种，最大限度地发挥土地生产作用。二是实行立体综合种植，推行双季稻种植，提高土地复种指数。在山地种植品质好的秋季杂粮，如优质花生、中药材、优质果树等，在水面实行岸边养猪，水中养鱼，水面养鸭，初步实现水中鱼鳖虾、岸上猪鸡鸭、山上林果茶的立体种植效果，特别是在养殖上，实行综合养殖与特种养殖，根据水层不同养殖不同鱼类，如甲鱼、黄鱼等，最大程度利用水下资源，发挥土地效益。

调研最后，李集乡国土资源所所长朱鹏飞在土地流转方面提出了几点建议： 要在土地流转的“质”上动脑筋。他说，不管采取什么形式，一定要在土地流转工作中保证质量，从现在起，要在“质”上多动脑筋。在土地流转过程中，要符合程序、符合规范、符合广大人民群众的要求和利益。要从实际出发，用实事求是的态度把土地流转的形式、时间、权利、义务考虑清楚，做到非常规范、非常标准。市、县、乡各职能部门要深入调研，把这项工作尽可能做到详细，让土地流转工作科学、规范、合理、有保障。

要在土地流转的“量”上下工夫。目前，李集乡土地流转的数量看上去不少，但对其具体内容应该有一个更加科学合理的分析，不能简单追求一个数字。各村组要具体分析各种类型土地流转存在的问题。针对不同的地点、不同的特点进行

研究，使土地流转的“量”更加科学，更加合理，更加清晰，更加透彻。

要在土地流转的“新”上找新方法。按照市委、市政府的要求，结合实际，使土地流转更加规范、有序、快速，就要不断去创新。在中央政策指导下，我们要大胆改革，大胆创新，大胆尝试，总结新经验，促进新发展。这个“新”有一个基本原则，就是一定要让农民满意，农民增收，不能离开这个原则。在这个原则下，对土地流转的数量、形式、结构、年限进行创新，希望乡相关部门以及村组的干部同志一定要多听听农民有什么新思想、新办法、新方式，一定要多下乡去走一走、看一看，多交流、多学习群众的创造精神，多调研，多深入，不断总结广大人民群众的创新精神，把人民群众的创新精神发动起来。创新是农村改革试验最根本推动力。

要在土地流转的“好”上做文章。土地流转的“好”就是要让“小田变大田，少田变多田，薄田变肥田”。土地流转“好”的落脚点就是让农民增收，我们考核的目标就是看农民是否增收。流转良田、流转林地等一系列举措就是为了让农民增收。通过土地流转让农民兄弟对政府的政策更加了解，对党和政府的信任程度更高，让他们的生活更加甜蜜，使我们的社会更加和谐，科学发展观体现得更加充分，这才是“好”。一定要把这个“好”体现得实实在在，真真切切，这是土地流转工作的出发点，也是落脚点，更是土地流转工作的根本点。

此次调查历时十天，由于调查时间和调查地点等因素的限制，调查报告在反映广大农村土地流转的问题上存在较大的局限性，通过这次调查活动，加深了我对政府在对农村实施的各项优惠政策的认识和理解，丰富了我的社会调查经验，为以后进行各项社会调查打下了基础。

参考：

《河南日报》

《信阳日报》

商城县李集乡2010年政府工作报告

商城县李集乡政府信息公开网

调查单位：商城县李集乡国土资源所

（盖章）

第五篇：关于土地流转的思考

关于土地流转的思考

几天前，和几位同行的前辈聊天，大家所谈的其中的一个话题就是：土地流转，应对大客户有哪些问题！土地流转成为国家的政策，其推进已成为各级官员的政治任务，推进速度自不言而喻，“中国速度”将又一次在中国的农业领域展现，面对这样的情况，我们农资经营者当如何应对，如何适应，如何运用，这也是谁将继续在行业内生存，甚至成为行业翘楚的转折点，真有适应者生，脱离者亡的惨烈，且不论这的结果如何，但就土地流转对农资经营者的影响，谈谈我的观点：

1、个体零售商将大幅度减少。

这是产业调整、行业洗牌、土地流转所必然的结果，也是政府的希望，更是行业的诉求，这里所说的“个体零售商”就是当下作为农资零售的的主体：农资零售夫妻店。随着土地进一步集中，农业投入品监管日益严格，农资生产厂家日益减少，农资产品日益规范，农民的科技意识不断提高，对农资零售商的要求也必然发生本质的变化：一家一户的种田模式将陆续推出历史舞台，家庭农场、种植大户、土地联合种植、企业+农户等不同形式的土地集中化经营将成为主体存在。总之一句话：土地种植面积将扩大，种植人员将减少，技术要求将提高，农资供应风险将加大。此情况下，非现在的农资零售夫妻店能达到如此要求，退出也就成为必然！取而代之的将是农资连锁经营企业、生产企业直营店、植保科技服务公司、农资物流配送企业、各级农业科学院和广大农业院校等，也更体现专业化、高效化、精准化、统一化、法制化、可控化和实时监管，从事农资经营的将以集团形式存在，农业保险也将普及，对农资使用的的风险进行市场化管理。

我们当前的农资经营者，当做好相应准备！

2、全现款交易将成为现实。

现在的农资经营是赊销一片，也经常能见到很多的关于赊销的对策、出路或者如何看待赊销的文章，随着土地流转的速度不断加快，种植大户也会不断涌现，种植大户之所以称为大户，不单是种植的面积大，农资的使用量也大，另外还有就是种植的风险也更大，其实服务种植大户对于农资经营者来讲，未必是好事，我将的是现在的情况，因为现在很多条件都不具备，给农资经营者造成了很大的潜在风险：产品质量不是每批次抽检，农业保险不普及，农资使用问题的鉴定程序缺失，法律不完善，经营主体资格不过关等等，都是经营者们所不可解的问题，因此很多的农资经营者就直接走近路：全现款交易，否则不合作！这一点也可以理解，因为农业是靠天吃饭的产业，很多因素不是人可以控制的，比如山东就出现过承包土地种植棉花，因为棉花价格不好，采摘棉花的费用还不够地租钱，索性就连棉花都不要了直接走人，搞得出租土地的人不得不自己去摘棉花当地租的事情。可能农资经营者也有很多类似的故事吧，只是“不便于说”而已，这根源都是赊欠惹的祸，如果全现款交易，这样的事情的处理方式将会改变，大家也都不会把责任推给别人，把损失留给上家。

当然，也可变相全现款，即可以通过第三方金融机构，通过为种植户借贷的的形式，来实现资金流的顺畅。实现全现款的方式还很多，智慧的农资经营者们都会解决这个问题的！

3、作物的种植规划将成为重要工作！

种植规划，这似乎对很多当前的土地种植者来说，还比较陌生的，但不就得将来，这将是政府和种植者都必须也一定要首先要做的工作，这既考虑市场的需求，又要兼顾整体平衡，尽可能避免集中种植，虽然不一定能解决所有问题，但在一定程度上可以改善现在根本无法统计、无法控制、无法监管、无法调节的局面，至少在一定的程度上，算是进步吧。没有规划也就没有策划内的成功，个体小面积经营实现的也是小范围内的富裕，只有让善于经营的人来做擅长的事情，才合乎事物发展的规律，这也解放了很大一部分人，只是这种进度还要看现有农户的认识，不愿意拿出土地的农户还是大多数。不管怎样，当土地集中以后，种植规划可能还会成为一种产业，如当前的理财一样。农业经济人将更为走俏，也将为更多人提供就业机会和职业舞台，希望一切都能做得更好！

4、食品安全将更好控制。

每提到安全二字，就不自觉会联系到食品，作为农业的产出品，更是食物的主要来源，不可控是当前的食品安全问题的是主要原因，地域广阔，人口众多，死角也不少，但我们觉得，这肯定只是暂时的问题，食品安全关系到种族繁衍的大事，绝不可能疏忽，没有人能承担这样的责任，早晚必须解决，当土地集中以后，减少了需要管控的个体，也使控制生产安全的农产品成为可能，这不仅仅是民族的需要，更是活在当下的人的需求，口不净化，族焉能兴？

唱赞歌或唱衰歌，都不是我们的特长，但我们希望能从正方向去思考问题，朝正方向做事情，无论优劣，总能有成功的可能。土地再集中，也还是需要农业技术的指导，只要我们成为那一部分被需要的农技人，我们的农资经营也将继续下去，事情就这么简单！