第一篇：江苏省土地流转现状研究及对策探讨
江苏省土地流转现状研究与对策探讨
第一作者：庄小青
第二作者：周婷婷 蒋虹
摘要：近年来，全国各地掀起了土地流转的热潮，极大地激活和释放了农村生产力。省外很多实践都很成功，涌现了许多好的土地制度创新的方式，这对江苏起到了一个很好的借鉴作用。但是，省内省外，苏南苏北因地理条件、经济因素等的限制，在土地流转方面又有所区别。能否结合省内外、苏南苏北各自的特点，优势互补，使江苏土地流转制度更完善，使农民能得到更大的利益，是个值得探讨的问题。本文即是在此想法下进行研究形成的。
关键词：江苏，土地流转，现状，对策
土地流转是指土地使用权流转，拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
一、省外土地流转成功案例
浙江嘉兴的成功在于实行了“两分两换模式”。农村承包地流转后，农民不需要下地干活，而流转费比先前自己耕种的收入翻倍；同时，政府还对土地流转进行了一次性补助，可以说，农民的收入有了显著提高。两分两换清理出来的土地，基本上是1/3搞工业，1/3给农民造房子，1/3搞其他开发，这样对土地的利用更加合理，土地利用价值也更高。由下表可以看出，嘉兴自实行“两分两换模式”之后，农民的收入逐年上升，并且农外收入占比极大。可见，该模式的成功性。
表12004-2011年浙江省农民农外收入比重变化情况
成都在土地流转上也有其独特的优势。直至2011年年底，全市农用地流转累计达到305万亩，占农用地面积的30%，比上年提高8.1个百分点，其中，耕地流转面积达212万亩，比上年提高13.2个百分点。1000亩以上规模流转的面积达87万亩，比去年增长95%。成都市土地流转农户的收益非常稳定且保障程度较高，平均每户每年增加5000到10000元人民币。
二、江苏土地流转现状
（一）已有成果
苏南地区土地流转的主要方式是土地承包制度和转包。由于流转土地面积大，便于规模管理，目前成效明显，农民也已过上了小康生活。
表2:2006年-2011年苏南地区土地流转面积及农民收入情况
苏北地区，部分农民自发进行土地流转，流转方式多样化。虽然规模小，流转年限短，但已突破了传统农民仅依赖土地、靠天吃饭的角色，也取得了一定的成效。此外，政府还组织了大规模的承包，将农民土地承包经营权进行流转，规模较大，流转期限较长，多数在5年以上。
表3：2006年—2011年苏北地区土地流转面积及农民收入情况
通过表
2、表3，我们可以清楚地了解到自2006年以来，江苏地区土地流转面积越来越大，给农民带来的收益也越来越多。
（二）利弊分析
1、有利条件
首先，农户的流转意识增强。江苏地区尤其是苏南地区经济发展迅速，乡镇企业蓬勃发展，为广大农民提供了良好的就业机会，使农民的非农收入远高于农业收入。这使得传统农民对土地的依赖性越来越低，而且土地在一定程度上制约了农民的行动，所以农民迫切地希望能将土地流转出去。
其次，乡镇管理阶层的管理能力提升。在过去的管理当中，乡镇集体已经积累了很多经验，为今后的管理奠定了坚实的基础。
再次，江苏地区的地理优势。江苏地区交通发达，基础设施健全，企业相对集中，具有一定的投资优势，对投资者的吸引力大。而中国加入WTO，给投资者带来了更多的机遇，会有更多的投资者投资于苏南地区。另一些企业家则看重苏北地区的相对“原生态”，可以规模经营。
最后，政府鼓励农民积极参与土地流转，并给与相应的补贴，这更提升了农民的积极性。
2、困境分析
（1）行政干预太多，主要是针对苏南地区。政府为了同意规划用地或是同意转包而强迫一些农民将自己的土地流转出去，这使得农民在思想上抗拒政府的行为。
（2）制度不完善。不论是苏南还是苏北，在农民自发流转的情况下，大都采用口头交易的形式，没有正式的合同，这样，农民的权益得不到保障，有了纠纷，也不容易解决。
（3）苏南地区在相对发达的基础上缺乏新颖的策略，这限制了它的进一步发展。而苏北地区则相对落后，二、三产业的发展不利。
（4）中介服务滞后。地产市场的中介服务，是指为土地流转双方提供桥梁和纽带的机构或个人，如土地储备中心、土地资产评估中心。目前服务于土地流转的中介机构相对匮乏，缺少一个自下而上、多功能的服务体系，地方政府往往是越俎代庖，代替了中介机构。同时中介服务的缺位，也限制了土地信息的流通，提高了土地流转的成本。
（5）社会保障体系落后，主要是针对苏北地区。农民的生活得不到合理保障，社会保障机制与城里人是无法相比的，这使得农民无法放心大胆地将自己的土地流转出去。
（6）农民缺乏议价能力，无法影响土地流转价格。事实上，这还是一个主动性的问题。理论上，农民应该在土地流转中掌握主动权，而现实流转中，农民处在被动状态，在这种情况下，农民对于自己流转出去的土地没有足够的议价能力，农民的利益得不到合理保障。
三、省内、省外对比
江苏虽然已取得了一定成果，但是跟嘉兴、成都相比仍有其不足的地方，嘉兴的“两分两换模式”是符合当地实际情况，并且是跳出原有流转模式的创新之举，而江苏正式缺乏这种创新，流转模式几乎局限在承包与转包两者间，只是在固有的模式下苦苦经营。成都的流转面积大，而且社会保障机制比较健全。这一点江苏尤其是苏北地区是比不上的。
四、对策探讨
针对以上情况，笔者提出以下解决方法：
1、完善农村的土地制度，切实保障农民的利益。无论农民是否从事农业，任何组织或
个人都不得以任何手段强制占有农民的土地使用权。把土地承包权全面落实到户，使农民真正享有对土地的占有、使用、收益和处分权。
2、积极培育中介组织，及时向农民传达信息。一个自下而上、多功能的服务体系。
3、创新土地流转机制。培育农村土地产权交易市场，完善土地流转机制是加快土地流转市场化、规范化的必然选择。一是扩大土地的交易范围，不应局限于一村一镇范围内，应该根据市场资源配置规律，突破地域和户籍概念，谁有钱，谁投资，真正通过集中土地，实行规模经营，促进农村经济结构的调整和农民增收。二是稳步试行土地股份化。农民把土地使用权作价入股，与有经济实力的投资公司组成利益共同体，农民既可按股分红，又可在股份合作组织内工作，按劳取酬。
4、规范土地流转程序。加强制度建设，严格把好土地流转操作程序关，逐步规范土地流转合同（协议）文本，防止暗箱操作，凡是村集体经济组织与农户间的土地流转，必须签订合同，明确土地面积、流转期限、补偿方式及责权利关系等；严格坚持“自愿、有偿、有序”的原则，充分尊重农民意愿，以农民是否同意作为先决条件，切不可行政强制执行，严防少数人打着改革的旗号，剥夺农民权利；正确处理流转土地的经济补偿，严禁“高价发包、低价补偿”现象的发生，农户相互间的土地流转，其补偿标准由双方自行协商确定，村集体经济组织不得收取任何费用。
5、建立健全农村社会保障体系。很多农民紧抱着土地不肯流转出去，是因为担心日后的生活没着落。要保护农民的利益，使农民没有后顾之忧，就要解决保障体系不健全的问题。首先是逐步建立稳定的农村社会保障安全网络，包括养老保险、医疗保险和最低生活保障。其次是建立社会保障基金，改变一次性货币安置为主的做法，建立土地换社保的安置机制，建立失地农民社会保障基金。最后是切实做好失地农民的就业安置工作，加强对失地农民的技术培训和职业教育。
【参考文献】
【1】周志旺.苏北地区新一轮农村土地流转实践与思考—以阜宁县三灶镇为例【J】.现代农业科技.2009(8)
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【4】孙化祝.加快土地承包经营权流转,促进农村经济发展——苏南地区解决三农问题的新思路【J】.苏南科技开发，2004(6)
【5】杜利强.苏北地区发展现代农业的两点思考.宿迁日报,2010，（5）
【6】包宗顺，徐志明，高珊，周春芳.农村土地流转的区域差异与影响因素—以江苏省为例【J】.中国农村经济.2009(4)
【7】刘媛.江苏省农村土地流转与规模经营的现状与对策—以南京市和苏州市为例【J】.江西农业学报.2012（24-2）
【8】夏建国，刘波，周瑾.成都市农村土地使用权流转现状、问题与对策探讨【J】.四川农业大学学报.2002（6）
第二篇：土地流转现状
河南理工大学2011年暑期“思政课”社会实践
调
查
报
告
专业：xxxxxx
年级：xxxx班级：xxxxx
姓名：xxx
学号：xxxxxxxx
xx年xx月xx日
关于商城县李集乡农村
土地流转现状的调查报告
调研时间：xx年xx月xx日
调研地点：商城县李集乡
调查对象：xxxxxxxxxx
调研主题：关于商城县李集乡农村土地流转现状的调查 调查人员：xxxx
前言：我国现行耕地的红线是18亿亩，2009年6月23日国务院新闻办公室举行发布会，国土资源部提出“保经济增长，保耕地红线”行动，坚持实行最严格的耕地保护制度，耕地保护红线不能碰。
农村土地流转指的是土地使用权的流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户把土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。十七届三中全会通过了农村土地使用权流转的决议。
通过暑假为期十天的调查，我初步了解了广大农村土地流转的现状及趋势，现将我的暑假社会实践总结如下：
一、农村土地资源使用状况
改革开放三十年以来，农村发生了翻天覆地的变化，农民们充分享受了党和政府三农政策带来的实惠，全国人民正朝着富裕的小康生活前进着。农村改革，尤其是税费改革以来，农民的积极性得到了极大的提高，但是随着社会的进步以及第三产业的发展，在广大的农村出现了明显的土地流转现象。
二、存在的问题
1.现有耕地使用不规范
我国实行土地承包30年不变政策，广大农村现存的农用地管理模式，基本上是按照土地下户时农户、人口的分配土地订立承包合同的。这一做法对土地资源的合理利用带来了很多弊病。
2.经营粗放，耕地被闲置
由于耕地面积较少，仅仅靠农作物收成无法维持生活，多数居民选择外出务工，由此便出现土地流转现象，农田转种，这样经营粗放，广种薄收，或者干脆不种，造成农田荒芜，严重威胁了土地资源的可持续发展。
3.规划缺失，建设用地土地利用率低
居民点分散建设，布局零乱，占用面积大。村民建房没有统一规划，个别人只顾着自己方便，缺乏整体和全局性，土地纠纷不断。另外，村民住房标准差、乱。住房大小不一，高低不同，只是新建住房达不到美观和质量要求。
4.土地流转可操作性不够
虽然法律规定土地流转“依法自愿有偿”的原则，并强调了“土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有的性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益”。由于房屋与土地不可分割的属性，转让房产必然转让土地使用权。只允许城镇居民转让房地产，而不允许农民转让房地产，容易形成立法上的不平等。
三、乡政府采取的具体措施
商城县李集乡土地流转工作采取能人大户带动、合作组织推动、产业对接联动、优惠政策促动、搭建平台流动的“五轮驱动”方式，2010年以来，流转耕地15677亩，流转山林及林地25864亩，分别占全乡面积的45.4%、30.2%。其中流转耕地1000亩以上的经营大户6个，流转林地500亩以上的经营大户14个，农民专业合作组织流转土地10014亩。流转的土地合同签订率达到100%，经营权证书发放率达100%。具体做法如下：
抓土地分类，增强群众积极性。全乡把土地分为三等，一等好田地每亩补450斤稻谷，二等一般田地每亩补380斤稻谷，三等次品田地每亩补100斤稻谷。通过多种途径增强群众流转土地积极性。李集乡牵手土地流转合作社在这方面有新的方法。一是算好经济帐，把农民变社员。牵手合作社采取承包、租赁、入股等多种方式加快土地流转速度，凡流转土地的农民，均是牵手合作社的社员，除按土地分类每亩补给稻谷外，国家粮油补帖归群众，还可到合作社工作，根据性别、工种和劳动量不同，社员每天出工可得30-40元，基本上每人要达到每月800-1500元。而群众每亩土地年收成为1100斤左右，除去每亩的机械费320元，肥料、农药等费用200元，净产值只有每亩300斤稻谷。合作社给群众是每亩净补450斤稻谷，国家粮油补帖也尽归群众所有。二是为农民买保险，以解其后顾之忧。根据群众在合作社工作表现，牵手合作社还给工作表现突出的社员购买保险，实行三七分层负担，目前，已有13名社员买了保险。这样极大地激发了群众参与土地流转工作积极性。
抓合同规范，实现流转合法化。把群众的土地流转过来之后，如何保证群众和合作社双方的合法权益，李集乡政府通过双方签订土地流转合同，确定双方的利益分配、流转时限、各自享受的权利与义务，从而通过法律的手段来规范土地流转的合法行为，规范的合同，保障了合作社与群众双方的利益。
抓信息发布，提高流转成功率。为了让土地流转工作走上日程化、规范化道路，李集乡政府组建乡土地流转中心，村土地流转站，建立乡、村两级土地流转信息发布平台。定期发布全乡土地流转供地、需地信息，为农机合作社和群众牵线搭桥，保证他们供有所需，需有所供，实现供需双赢，从而提高土地流转成功率。
抓立体种植，提高土地利用率。土地流转保证了群众的利益，而提高单位土地产现率，保证合作社收益又是合作社生存和发展的主要环节。通过品种改良，来提高土地利用率。做好杂交水稻稻种的选种工作，好的品种单产量可增加10%，根据土地的不同选用不同的品种，最大限度地发挥土地生产作用。二是实行立体综合种植，推行双季稻种植，提高土地复种指数。在山地种植品质好的秋季杂粮，如优质花生、中药材、优质果树等，在水面实行岸边养猪，水中养鱼，水面养鸭，初步实现水中鱼鳖虾、岸上猪鸡鸭、山上林果茶的立体种植效果，特别是在养殖上，实行综合养殖与特种养殖，根据水层不同养殖不同鱼类，如甲鱼、黄鱼等，最大程度利用水下资源，发挥土地效益。
调研最后，李集乡国土资源所所长朱鹏飞在土地流转方面提出了几点建议： 要在土地流转的“质”上动脑筋。他说，不管采取什么形式，一定要在土地流转工作中保证质量，从现在起，要在“质”上多动脑筋。在土地流转过程中，要符合程序、符合规范、符合广大人民群众的要求和利益。要从实际出发，用实事求是的态度把土地流转的形式、时间、权利、义务考虑清楚，做到非常规范、非常标准。市、县、乡各职能部门要深入调研，把这项工作尽可能做到详细，让土地流转工作科学、规范、合理、有保障。
要在土地流转的“量”上下工夫。目前，李集乡土地流转的数量看上去不少，但对其具体内容应该有一个更加科学合理的分析，不能简单追求一个数字。各村组要具体分析各种类型土地流转存在的问题。针对不同的地点、不同的特点进行
研究，使土地流转的“量”更加科学，更加合理，更加清晰，更加透彻。
要在土地流转的“新”上找新方法。按照市委、市政府的要求，结合实际，使土地流转更加规范、有序、快速，就要不断去创新。在中央政策指导下，我们要大胆改革，大胆创新，大胆尝试，总结新经验，促进新发展。这个“新”有一个基本原则，就是一定要让农民满意，农民增收，不能离开这个原则。在这个原则下，对土地流转的数量、形式、结构、年限进行创新，希望乡相关部门以及村组的干部同志一定要多听听农民有什么新思想、新办法、新方式，一定要多下乡去走一走、看一看，多交流、多学习群众的创造精神，多调研，多深入，不断总结广大人民群众的创新精神，把人民群众的创新精神发动起来。创新是农村改革试验最根本推动力。
要在土地流转的“好”上做文章。土地流转的“好”就是要让“小田变大田，少田变多田，薄田变肥田”。土地流转“好”的落脚点就是让农民增收，我们考核的目标就是看农民是否增收。流转良田、流转林地等一系列举措就是为了让农民增收。通过土地流转让农民兄弟对政府的政策更加了解，对党和政府的信任程度更高，让他们的生活更加甜蜜，使我们的社会更加和谐，科学发展观体现得更加充分，这才是“好”。一定要把这个“好”体现得实实在在，真真切切，这是土地流转工作的出发点，也是落脚点，更是土地流转工作的根本点。
此次调查历时十天，由于调查时间和调查地点等因素的限制，调查报告在反映广大农村土地流转的问题上存在较大的局限性，通过这次调查活动，加深了我对政府在对农村实施的各项优惠政策的认识和理解，丰富了我的社会调查经验，为以后进行各项社会调查打下了基础。
参考：
《河南日报》
《信阳日报》
商城县李集乡2010年政府工作报告
商城县李集乡政府信息公开网
调查单位：商城县李集乡国土资源所
（盖章）
第三篇：土地流转现状社会调查报告
村位于中部，325省道穿境而过，距镇政府3公里，距大峡谷旅游区7公里。全村辖6个村民小组，484户，人口1607人，劳动力743人，外出务工224人，其中：乡外县内52人，县外省内110人，省外278人。全村农用地总面积7427亩，其中：耕地1778亩，园地2697亩，林地2952亩。外出务工收入55万元，年农民人均纯收入2806元。主导产业为茶叶、蔬菜、旅游和生猪养殖，年农村集体经济总收入为763万元。
一、村土地流转现状
到年底，全村土地经营权流转604亩，占全村耕地总面积1778亩33.97%，流转土地农户183户，占全村总农户数484户的37.81%。其中：大宗土地经营权流转四起，流转土地农户153户，占全村总农户数484户的31.61%，流转土地面积580亩,占全村耕地总面积1778亩32.62%;农户之间零星的土地经营权流转30户，占全村总农户数484户的6.20%，流转土地24亩，占全村耕地总面积1778亩的1.35%。土地经营权流转的形式主要为为转包、转让、出租、互换，土地经营权流转后的用途为农业用地。
二、村农村土地承包经营权流转的特点
1、大宗土地经营权流转已开始起步。从 年至2011年村委会班子成员根据《中华人民共和国农村土地承包法》和国家出台的农村土地流转政策，解放思想，结合村情，以增加农民收入为目的，抓住机遇，深入到户宣讲土地流转政策。先后引进现代农业展示园、御景园、脱景园和兴农蔬菜专业合作社等企业实体，落户村，形成了“三园一社”以土地流转为为基础，促进农业经济发展的格局。大宗土地经营权流转四起，流转土地580亩，占全村耕地总面积1778亩的32.62%。涉及农户153户，占全村总农户484户的口31.61%。
2、土地经营权流转，土地规模经营效益增加。村大宗土地的流转，使土地规模经营效益凸显。一是大宗土地的流转，使土地的投入加大。承租土地的企业对土地进行平整和水、电、路、沟的综合整治，以及高效农业设施的引入，对土地的投入不断加大。年，现代农业展示园入住该村，租地210亩，并对流转的土地进行水、电、路、沟的综合整治，并根据全县经济发展的要求，引进高农公司、赤诚生物、县农科所等七家企事业单位入住展示园，进行花卉、优质茶苗、五倍子、油茶苗的培育，投入500多万元，产值近1000万元。二是土地经营权流转户的年收入增加。土地流转户土地收益稳定。土地流转户每亩土地的租金为500元，加上国家的各项惠农补贴60元左右，土地流转户每亩土地的固定收入可达560元左右;土地流转户务工收入增加。农户的土地流转后，承租土地企业的用工都优先雇用土地流转的农户，使其在获得稳定的土地收益的基础上，又取得了相应的务工收入。年土地流转户在展示园务工收入户平达17000元。其中最高的户达20000元，最低的户也有3000元。
3、土地经营权流转，土地规模经营为当地农业持续发展起到了示范作用。一是土地规模经营的示范。年，随着现代农业展示园在该村流转土地210亩，土地整治、现代农业设施的引入，不断发挥了土地规模经营的效益。随后御景园、拓景园和兴农蔬菜专业合作社等企业实体分别与该村农户签订了大宗土地流合同。年，兴农蔬菜专业合作社将总部迁往村，一期流转土地80亩，建高标准的蔬菜示范基地，并逐步向周边幅射，带动全村、全镇乃至全县的蔬菜发展。二是新品种、新技术、新材料的推广、示范。土地经营权流转，使企业实体加大了投入，共建高标准大棚22000平方米，封闭式育苗间700平方米，引进高科技农业栽培技术，对茶苗进行无性系繁植，运用浮法穴盘育苗技术进行烟苗、香葱等经济作物的育苗，为我县支柱产业的发展起到了技术支撑，也使新的农业技术得到了推广、示范。
4、土地经营权流转，凸显四大效应。土地经营权流转增加农民收入、改善农业生产条件、发展现代农业、推进产业化经营，大大提升了土地流转的经济效益和社会效益，蓄积了农业发展后劲，显四大效应。一是促进了规模化、区域化经营，提高了农业产业化水平。通过土地流转，打破了一家一户的经营模式，传统农业向现代农业迈进。展示园成为我县茶叶、烟叶、香葱的种苗繁肓基地和新的农业技术的培训示范基地。二是促进了农业标准化生产，发展特色生态无公害农业。借助业主投资农业生产，提高了农业的水利化、机械化和信息化水平，为农业标准化生产奠定了坚实的基础。兴农蔬菜专业合作社建高标准无公蔬菜基地，其产品一直销往上海、武汉等大中城市，今年将销往香港市场。三是改善了农业生产条件，加快了农业产业化进程。业主将流转来的土地作为“生产车间”，将产品及时推向市场，实现了低成本、高效益的扩张。四是加快了劳动力转移，增加农民收入。成功流转土地的农民，每年除了有固定的租金收入以外，还可以到业主基地从事生产劳动，由农民变成产业工人。同时，随着土地的流转，农民也把自然风险和市场风险转嫁到抗风险能力强的业主，获得稳定的收入。
三、村土地经营权流转中存在的问题
1、宣传工作不到位，制约了土地流转。少数村干部对《中华人民共和国农村土地承包法》理解不彻底，在流转过程中引导不力，方法不当。农户对土地流转政策不够熟悉，思想认识不足，心存顾虑，怕土地流转会失去承包经营权，影响自己的利益，加上农民的恋土情结，宁愿粗放经营，也不愿转出去。
2、流转行为不规范，增加流转纠纷隐患。少数大宗土地的流转，农户虽然与业主签订了书面土地流转合同，但合同文本不规范，内容过于简单，对流转双方权利、义务及违约责任缺乏明确具体的规定;没经农村土地发包主体的村委会鉴证、盖章;也未报乡镇农村承包合同管理部门备案。农户之间的土地流转，多为口头协议，留下了发生纠纷的隐患。
3、流转后缺乏管理，导致土地改变农业用途，流转期满后很难如数退还给农户。少数土地流转后业主缺乏对耕地的保护意识，对土地实行掠夺式经营，导致土壤肥力下降，或随意改变土地农业用途，土地复耕困难。
4、流转机制不完善，缺乏必要的服务。土地流转市场没有形成，村民委员会和村民小组的服务职能作用没得到发挥，尤其是对协调流转，指导签订合同等服务不能及时跟上，制约着土地流转。
5、土地流转补偿制度不建全。未建立土地流转补偿制度，土地流转费的确定没有可操作的价格标准，未考虑物价上涨和土地增值因素，长期以固定价格支付土地流转费，容易出现损害农户利益的行为。
四、对农村土地承包经营权流转的建议
1、坚持原则，积极稳妥推进农村土地流转。土地流转事关农民切身利益，应遵循以下原则：一是三权分离的原则。即在稳定家庭承包制的基础上，实行农村土地集体所有权、农户承包权、经营者使用权三权分离，明确所有权，稳定承包权，搞活使用权。只有明确了土地承包权对农民的法律意义，才能切实保障土地使用权转让的合法性。二是依法、自愿、有偿的原则。土地是农民最大的社会保障，维护农民的基本权益最重要的就是维护土地权益。农村土地流转必须严格执行国家法规政策，依法签订合同，土地流转必须坚持自愿，不论采取那种流转方式，都应尊重农民的选择和意愿。土地流转必须遵循市场规律，坚持有偿流转。三是积极稳妥的原则。农村土地流转对于促进农村经济发展和农民增收具有重要意义，因此，土地流转必须因地制宜，积极稳妥。对流转后的土地用途要给予产业发展方向上的引导，尽量符合本地农业结构调整和区域布局的要求，不得改变土地的农业用途。总之，必须使流转的土地得到综合利用和开发，促进当地经济发展和农民增收。
2、强化制度，为农村土地流转创造条件。按照《中华人民共和国土地承包法》和农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定，加强对农村土地流转的引导，建立健全农村土地流转的相关制度，推进流转的规范化，提高流转质量。一是明确管理职能。县、乡农村农村土地承包合同管理部门要切实肩负起农村土地流转管理的工作责任，及时发现和研究新情况、解决新问题，制定工作规程，使之形成配套的流转管理办法和经常性的工作制度，促进土地的顺利流转。二是完善管理办法。农村土地流转还处在自发阶段，各方面的利益关系缺乏调整的法律依据。县政府要制定、完善和出台指导土地流转的政策性文件和农村土地流转管理办法实施细则，使基层在实际操作中有规可依，有章可循，尽可能避免农地流转纠纷发生。三是培育流转市场。建立完善农村土地流转价格制度，以社会、经济、生态综合效益为标准，在充分考虑土地级差、质差、地区价差的基础上，因地制宜地制定不同类型农地流转的指导性价格，成立土地流转服务中心，为农地流转提供法律咨询、政策宣传、信息发布、流转合同签证以及流转纠纷调解等。四是创新流转方式。用好国家赋予的政策，积极探索集体建设用地和农民宅基地的流转方式。如通过置换，把村社废弃的厂房以及农民废弃的宅基地在复耕的基础上，按同等面积置换到乡镇周边进行综合开发利用。五是创造良好环境。首先要建立多层次的社会保障体系，包括农业保险、社会救济、优抚安置、社会互助、农村社保以及农村新型合作医疗制度等，逐步弱化土地的福利和社会保障功能，为土地转出者解决后顾之忧。其次大力发展非农产业，加快农村劳动力的就地转移。进一步加快乡镇的城镇化进程，大力发展中小企业、服务业等非农产业，创造更多的就业岗位，使农村劳动力能够得到合理转移，为土地流转创造条件。
3、组建农村土地流转专业合作社。指导有意流转土地的农户组建农村土地流转经营专业合作社，将土地依法集中流转到合作社，再由合作社对外发布土地流转信息，将土地流转给有资质、讲信誉的业主，最大限度地发挥土地效益和增加农民收入。
4、政策扶持，鼓励农村土地流转。一是加大财政投入。农业具有高风险特点，为激发企业、城镇业主租赁土地从事农业开发的积极性，财政在安排农业专项资金时，对农地流转扶持资金实行单列，并制定相应的扶持政策。二是信贷支持。资金短缺是制约农村土地流转的一大因素，金融部门本着支持新农村建设和城乡统筹为出发点，通过科学论证，对有效益的农业开发项目，允许业主用租赁的土地上的附作物作为抵押，向银行申请贷款。三是税收扶持政策。对农业产业化企业在税收上地方留成部分给予优惠政策。
第四篇：土地流转现状的调查报告
土地流转现状的调查报告
前言
20世纪90年代以来，家庭承包责任制所处的微观基础和面临的宏观环境都发生了较大的变化。特别是由于农产品价格低迷，农业比较效益低下，越来越多的农民外出务工经商，许多地区出现了农地撂荒的现象，并且撂荒面积呈日益扩大的趋势。为解决农地撂荒问题，实行规模经营，提高农业经济效益，各个地方的农民自发地通过互换、转包、转让等方式进行农地使用权的流转。那么，目前农村土地流转制度实施现状又是怎样的？土地流转的形式有哪些？它的成果与缺陷以及利弊？对于不足的方面，我们又应该怎样解决呢？为此，我组成员于7月14日至16日三天对北京市延庆县3个村子进行了调查，现将情况告知如下：
土地流转的概述
土地流转指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
土地流转的成果与正面意义
其一，盘活农村生产、生活资料中的资本要素，激活农村经济、商业活动，数年以后，农村局面丕变，自是意料中事。可以预估，大、中、小城市郊区将首先改善经济状况。
其二，近年在各地频频爆发的农民与政府之间的群体性暴力抗争事件，多数由于政府勾结地产商对农民土地强取豪夺所致。如今农民获准自愿转让宅基地和耕地的权益，必然分享对土地定价的权力。宅基地和耕地不久就会具有随行就市的市价。土地市价昭彰，在人耳目，地方政府抑或地产公司难以上下其手，或者动辄巧借名目，强行征用，或者只手遮天，恃势以低价强买土地。如此，部份农民同政府之间一触即发的尖锐矛盾势必急剧缓解。其三，宅基地和耕地的使用权和经营权已经获准“流转”，为下阶段的农村经济活动奠定了基础。地产公司自会对城市郊区的宅基地择肥而噬；经营农业的公司以及各处的种田能手也会俟机而动，在远离城市的农村取得成片农地使用权的加快流转，有力地推进了农业结构调整，推进了农业经营体制创新，推进了农业科技进步，较好地解决了农业小规模、分散经
营的各种弊端，促进了农业增效、农民增收。农地使用权流转已经成为推进农业产业化的一个核心环节，成为农业和农村经济发展的一场革命。
意义：
（一）推进农地流转，是加快农业结构调整的现实需要
一家一户分散的小规模经营，很难进行农业结构的区域化调整，农民种什么、养什么，具有很强的盲目性和被动性，在很大程度上依靠政府指导，由此也带来了一系列问题。大面积农地使用权流转后，农业经营的主体发生变化，农地主要向专业大户、农业企业、农村专业合作组织等集中，由他们按照市场原则组织生产，使农地资源从低效益的粮棉油生产转向高效益的名特优产品生产，对农业结构调整起到了积极的促进作用。
（二）推进农地流转，是解决农业投入不足的有效途径
挨家挨户地分散经营不可能对农业有大的投入，农地的大量流转，既需要进行大规模的农地整理，又需要大量的农业基础设施建设投入。随着农地使用权流转的深入实施，农地主要由具有较高经营水平和经济实力的大户、农业企业等主体经营，从而使得对农业的投入不断增加。
（三）推进农地流转，是提升农业科技水平的重要举措
农地使用权的流转，为科技兴农战略的深入实施创造了条件，使一大批先进、适用的农业新技术、新成果、新品种得以推广应用，走完了农业科技推广到田的“最后一公里”，使农产品品牌优势进一步凸显，科技含量进一步提升，知名度和市场竞争力也得到进一步增强。同时，依托农业龙头企业和农产品基地，各类专业技术人才的引进步伐不断加快，从而有效地提高了农业科技水平。
（四）推进农地流转，是促进农业规模经营的客观需要
农地流转不但较好地解决了农户从事非农产业的要求，而且还满足了有技术特长、有资金实力、有经营能力的专业大户、工商业主、经营能人集约经营农地的愿望。通过农地流转，使承包经营权向大户、农业企业集聚，形成连片专业规模经营，克服了小规模家庭经营的局限性，从而有序地引导农户与市场接轨，走向专业化、商品化、现代化。同时，随着“公司＋合作社＋基地＋农户”等一系列行之有效的农业经营模式的推广，各类农业合作组织、农业行业协会也如雨后春笋般的建立起来，农业组织化程度也大大提高。
（五）推进农地流转，是加速农村劳动力转移的必然要求
农地使用权的流转，使农村劳动力持续稳定地向非农产业转移提供了可能，越来越多的农民转让农地使用权，实现了就业转移，拓宽了农民增收渠道。农地使用权的流转使农
民获得了一笔比较可观的租金，农民获得了比自己经营还要高的转让费。同时，农地流转后，不少农民转化为产业工人，使众多农民不出家门就找到了就业渠道，获得了转让费和劳动工资的双份收入种植农作物的权利。久而久之，农业规模经营会在全国涌现，提高农业的效率并且降低种田的成本。
土地流转的问题
由于中国社会是一个重视人情的社会，特别是在乡里乡亲之间，根本不注意程序问题。在与老百姓的访谈过程中，我们发现在确定土地流转关系时，46.67%的以口头协议为准，他们认为采取书面协议或者第三方证明是没有必要的，因为都是邻里关系，不存在欺骗的问题。而且，41.67%参与土地流转的百姓一般进行私下交易，不上报登记，在交易的过程中，不定租入或租出土地的期限。由于百姓对中央提出的加强土地流转的新政策与精神了解不具体，在现实的运行中，就出现改变土地所有权性质的问题。
虽然《农村土地承包经营权流转管理办法》已于2005年1月7日经农业部第2次常务会议审议通过，予以公布，自2005年3月1日起施行，并且2008年党的十七届三中全会有提出了农村土地改革的若干政策，其中就提到了关于农村土地流转问题，但是中国国情却是“上有政策，下有对策”，地方政府在土地流转政策的实行上仍有缺憾。
目前出现了一些问题:
1、承包人或政府在收了地后，没有按照合同所协议的全部给予租金，只付给一部分的租金，到时候能不能得到剩余的的租金，还没有保障;
2、土地的质量是不一样的，但是国家的补助是一样的，稍显不公平，而且给的钱少；
3、有些土地被强制性地安排种树，种的树长期没有人去管理，长势不好，到期后自己也不能根据实际的情况去种有优势的树木；
4、很多计划都是村委会决定，农民根本不知情，连合同的内容的不了解；
5、事先谈好的利用耕地建造学校，但是由于手续的问题，学校没有建成，而土地也荒废了；
6、政府的宣传少，村委会部位农民干实事，虽然给大队干部做了培训，可是没有深入到村民的家里，农民很少受到实益；
7、没有有关部门对土地租赁的价格制定一定的价格标准，即使租赁人给予的价格很低，只能接受；
8、土地大片荒废的现象很严重，相关部门也没有采取有力的措施来解决问题。
我们的确不能忽视：土地流转程序不规范，制约着土地流转的健康发展；管理组织不健全，阻碍了土地流转的顺利进展；政策措施不配套，难以调动经营者参与土地流转的积极性。
我国现行的土地流转政策及有关的法律、法规
1、十七届三中全会关于土地流转的决定
“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。”
《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过）
2、1988年宪法修正案
“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”者在立法上第一次明确了农村土地流转的合法地位。而在此之前，1982奶奶制定的宪法不管是土地的所有权韩式使用权都是禁止流转的。自1988年以后，历次宪法修正案关于土地使用权可以转让的规定均未有任何改变。
3、1988年《土地管理法》第一修正
顺应1988年宪法修正案的新规定，同年修订的《土地管理法》第二条也增加了“土地的使用权可以依法转让”的条文。并在低六十三条进一步明确：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”
4、《农村土地承包法》
《农村土地承包法》先是在总则中规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”然和进一步区分了家庭承包和其它方式的承包，对二者的流转问题作了不同的规定。
第三十二条 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
第三十三条 土地承包经营权流转应当遵循以下原则：
（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；
（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；
（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；
（四）受让方须有农业经营能力；
（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
第四十九条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。
5、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（自2005年9月1日起实施）
司法解释以《农村土地承包法》为基础，进一步明确了土地流转中发生的纠纷处理事宜，确认了发包方强迫承包方流转土地的合同无效；发包方阻碍承包方流转土地承包经营权的，承包方有权请求法院排除妨碍、赔偿损失（见第十二条）。家庭承包方式的承包方不得将土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，否则法院将认定合同无效（见第十五条）。二以其它方式城堡的承包方可以用入股、抵押等方式流转土地承包经营权（见第二十一条）。
6、《物权法》（自2007年10月1日起实施）
《物权法》关于土地流转的内容安排在“土地承包经营权一章”中，这说明所谓的“土地流转”专指农村土地承包经营权的流转，并不包括农村建设用地、宅基地使用权的流转问题，其具体内容完全与《农村土地承包法》相一致。
第一百二十八条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
第一百三十三条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
如何让土地流转更加完善
一、充分认识做好农村土地承包经营权流转管理和服务工作的重要性。
二、把握总体要求和原则，正确指导农村土地承包经营权规范有序流转。
三、全面落实好农民土地承包经营权，为土地承包经营权流转创造前提
四、依法规范流转行为，切实解决好土地承包经营权流转中的突出问题。
五、以实施流转合同制和备案制为重点，建立健全规范化的流转管理工作制度和规程。
六、积极开展流转服务，培育良好的流转市场环境
七、健全纠纷调处机制，及时有效解决流转纠纷
八、加强领导，确保农村土地流转管理和服务工作全面推进
结语 公议公报说，全会提出，到2020年，农村改革发展基本目标任务是：农村经济体制更加健全，城乡经济社会发展一体化体制机制基本建立；现代农业建设取得显著进展，农业综合生产能力明显提高，国家粮食安全和主要农产品供给得到有效保障；农民人均纯收入比2008年翻一番，消费水平大幅提升，绝对贫困现象基本消除；农村基层组织建设进一步加强，村民自治制度更加完善，农民民主权利得到切实保障；城乡基本公共服务均等化明显推进，农村文化进一步繁荣，农民基本文化权益得到更好落实，农村人人享有接受良好教育的机会，农村基本生活保障、基本医疗卫生制度更加健全，农村社会管理体系进一步完善；资源节约型、环境友好型农业生产体系基本形成，农村人居和生态环境明显改善，可持续发展能力不断增强。
在此，我们不得不重视土地流转这一土地改革形式。目前，土地流转制度使得农村的部分土地得到了有效利用。流转面积得以扩大，土地布局走向合理化。根据相关制度的精神，流转后的土地用途并未改变，仍以农作物为主要产物，这是由于我国是一个人多地少的国家，粮食问题仍然突出，为例逐步解决这个问题，在继续进行农业生产的前提下，土地流转更多的考虑的是产出，也就是效率问题。如何用最少的地取得最多的收益一直是我们努力的目标，也是土地流转的意义所在。但在实施过程中，也遇到了一些麻烦。流转范围并不广泛，农民的积极性也不是很高。但从长远来看，只要我们发现问题，即使解决问题，前途一片光明。
成员：陈东影，何雪艳，张春伟，邱湘雯，钟邹聪，张瑜
第五篇：土地流转现状社会调查报告
土地流转现状社会调查报告
坚持原则，积极稳妥推进农村土地流转。土地流转事关农民切身利益，应遵循以下原则：一是三权分离的原则。即在稳定家庭承包制的基础上，实行农村土地集体所有权、农户承包权、经营者使用权三权分离，明确所有权，稳定
村位于中部，325省道穿境而过，距镇政府3公里，距大峡谷旅游区7公里。全村辖6个村民小组，484户，人口1607人，劳动力743人，外出务工224人，其中：乡外县内52人，县外省内110人，省外278人。全村农用地总面积7427亩，其中：耕地1778亩，园地2697亩，林地2952亩。外出务工收入55万元，年农民人均纯收入2806元。主导产业为茶叶、蔬菜、旅游和生猪养殖，年农村集体经济总收入为763万元。
一、村土地流转现状
到年底，全村土地经营权流转604亩，占全村耕地总面积1778亩33.97%，流转土地农户183户，占全村总农户数484户的37.81%。其中：大宗土地经营权流转四起，流转土地农户153户，占全村总农户数484户的31.61%，流转土地面积580亩,占全村耕地总面积1778亩32.62%；农户之间零星的土地经营权流转30户，占全村总农户数484户的6.20%，流转土地24亩，占全村耕地总面积1778亩的1.35%。土地经营权流转的形式主要为为转包、转让、出租、互换，土地经营权流转后的用途为农业用地。
二、村农村土地承包经营权流转的特点
1、大宗土地经营权流转已开始起步。从 年至2011年村委会班子成员根据《中华人民共和国农村土地承包法》和国家出台的农村土地流转政策，解放思想，结合村情，以增加农民收入为目的，抓住机遇，深入到户宣讲土地流转政策。先后引进现代农业展示园、御景园、脱景园和兴农蔬菜专业合作社等企业实体，落户村，形成了“三园一社”以土地流转为为基础，促进农业经济发展的格局。大宗土地经营权流转四起，流转土地580亩，占全村耕地总面积1778亩的32.62%。涉及农户153户，占全村总农户484户的口31.61%。
2、土地经营权流转，土地规模经营效益增加。村大宗土地的流转，使土地规模经营效益凸显。一是大宗土地的流转，使土地的投入加大。承租土地的企业对土地进行平整和水、电、路、沟的综合整治，以及高效农业设施的引入，对土地的投入不断加大。年，现代农业展示园入住该村，租地210亩，并对流转的土地进行水、电、路、沟的综合整治，并根据全县经济发展的要求，引进高农公司、赤诚生物、县农科所等七家企事业单位入住展示园，进行花卉、优质茶苗、五倍子、油茶苗的培育，投入500多万元，产值近1000万元。二是土地经营权流转户的年收入增加。土地流转户土地收益稳定。土地流转户每亩土地的租金为500元，加上国家的各项惠农补贴60元左右，土地流转户每亩土地的固定收入可达560元左右；土地流转户务工收入增加。农户的土地流转后，承租土地企业的用工都优先雇用土地流转的农户，使其在获得稳定的土地收益的基础上，又取得了相应的务工收入。年土地流转户在展示园务工收入户平达17000元。其中最高的户达20000元，最低的户也有3000元。
3、土地经营权流转，土地规模经营为当地农业持续发展起到了示范作用。一是土地规模经营的示范。年，随着现代农业展示园在该村流转土地210亩，土地整治、现代农业设施的引入，不断发挥了土地规模经营的效益。随后御景园、拓景园和兴农蔬菜专业合作社等企业实体分别与该村农户签订了大宗土地流合同。年，兴农蔬菜专业合作社将总部迁往村，一期流转土地80亩，建高标准的蔬菜示范基地，并逐步向周边幅射，带动全村、全镇乃至全县的蔬菜发展。二是新品种、新技术、新材料的推广、示范。土地经营权流转，使企业实体加大了投入，共建高标准大棚22000平方米，封闭式育苗间700平方米，引进高科技农业栽培技术，对茶苗进行无性系繁植，运用浮法穴盘育苗技术进行烟苗、香葱等经济作物的育苗，为我县支柱产业的发展起到了技术支撑，也使新的农业技术得到了推广、示范。
4、土地经营权流转，凸显四大效应。土地经营权流转增加农民收入、改善农业生产条件、发展现代农业、推进产业化经营，大大提升了土地流转的经济效益和社会效益，蓄积了农业发展后劲，显四大效应。一是促进了规模化、区域化经营，提高了农业产业化水平。通过土地流转，打破了一家一户的经营模式，传统农业向现代农业迈进。展示园成为我县茶叶、烟叶、香葱的种苗繁肓基地和新的农业技术的培训示范基地。二是促进了农业标准化生产，发展特色生态无公害农业。借助业主投资农业生产，提高了农业的水利化、机械化和信息化水平，为农业标准化生产奠定了坚实的基础。兴农蔬菜专业合作社建高标准无公蔬菜基地，其产品一直销往上海、武汉等大中城市，今年将销往香港市场。三是改善了农业生产条件，加快了农业产业化进程。业主将流转来的土地作为“生产车间”，将产品及时推向市场，实现了低成本、高效益的扩张。四是加快了劳动力转移，增加农民收入。成功流转土地的农民，每年除了有固定的租金收入以外，还可以到业主基地从事生产劳动，由农民变成产业工人。同时，随着土地的流转，农民也把自然风险和市场风险转嫁到抗风险能力强的业主，获得稳定的收入。
三、村土地经营权流转中存在的问题
1、宣传工作不到位，制约了土地流转。少数村干部对《中华人民共和国农村土地承包法》理解不彻底，在流转过程中引导不力，方法不当。农户对土地流转政策不够熟悉，思想认识不足，心存顾虑，怕土地流转会失去承包经营权，影响自己的利益，加上农民的恋土情结，宁愿粗放经营，也不愿转出去。
2、流转行为不规范，增加流转纠纷隐患。少数大宗土地的流转，农户虽然与业主签订了书面土地流转合同，但合同文本不规范，内容过于简单，对流转双方权利、义务及违约责任缺乏明确具体的规定；没经农村土地发包主体的村委会鉴证、盖章；也未报乡镇农村承包合同管理部门备案。农户之间的土地流转，多为口头协议，留下了发生纠纷的隐患。
3、流转后缺乏管理，导致土地改变农业用途，流转期满后很难如数退还给农户。少数土地流转后业主缺乏对耕地的保护意识，对土地实行掠夺式经营，导致土壤肥力下降，或随意改变土地农业用途，土地复耕困难。
4、流转机制不完善，缺乏必要的服务。土地流转市场没有形成，村民委员会和村民小组的服务职能作用没得到发挥，尤其是对协调流转，指导签订合同等服务不能及时跟上，制约着土地流转。
5、土地流转补偿制度不建全。未建立土地流转补偿制度，土地流转费的确定没有可操作的价格标准，未考虑物价上涨和土地增值因素，长期以固定价格支付土地流转费，容易出现损害农户利益的行为。
四、对农村土地承包经营权流转的建议
1、坚持原则，积极稳妥推进农村土地流转。土地流转事关农民切身利益，应遵循以下原则：一是三权分离的原则。即在稳定家庭承包制的基础上，实行农村土地集体所有权、农户承包权、经营者使用权三权分离，明确所有权，稳定承包权，搞活使用权。只有明确了土地承包权对农民的法律意义，才能切实保障土地使用权转让的合法性。二是依法、自愿、有偿的原则。土地是农民最大的社会保障，维护农民的基本权益最重要的就是维护土地权益。农村土地流转必须严格执行国家法规政策，依法签订合同，土地流转必须坚持自愿，不论采取那种流转方式，都应尊重农民的选择和意愿。土地流转必须遵循市场规律，坚持有偿流转。三是积极稳妥的原则。农村土地流转对于促进农村经济发展和农民增收具有重要意义，因此，土地流转必须因地制宜，积极稳妥。对流转后的土地用途要给予产业发展方向上的引导，尽量符合本地农业结构调整和区域布局的要求，不得改变土地的农业用途。总之，必须使流转的土地得到综合利用和开发，促进当地经济发展和农民增收。
2、强化制度，为农村土地流转创造条件。按照《中华人民共和国土地承包法》和农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定，加强对农村土地流转的引导，建立健全农村土地流转的相关制度，推进流转的规范化，提高流转质量。一是明确管理职能。县、乡农村农村土地承包合同管理部门要切实肩负起农村土地流转管理的工作责任，及时发现和研究新情况、解决新问题，制定工作规程，使之形成配套的流转管理办法和经常性的工作制度，促进土地的顺利流转。二是完善管理办法。农村土地流转还处在自发阶段，各方面的利益关系缺乏调整的法律依据。县政府要制定、完善和出台指导土地流转的政策性文件和农村土地流转管理办法实施细则，使基层在实际操作中有规可依，有章可循，尽可能避免农地流转纠纷发生。三是培育流转市场。建立完善农村土地流转价格制度，以社会、经济、生态综合效益为标准，在充分考虑土地级差、质差、地区价差的基础上，因地制宜地制定不同类型农地流转的指导性价格，成立土地流转服务中心，为农地流转提供法律咨询、政策宣传、信息发布、流转合同签证以及流转纠纷调解等。四是创新流转方式。用好国家赋予的政策，积极探索集体建设用地和农民宅基地的流转方式。如通过置换，把村社废弃的厂房以及农民废弃的宅基地在复耕的基础上，按同等面积置换到乡镇周边进行综合开发利用。五是创造良好环境。首先要建立多层次的社会保障体系，包括农业保险、社会救济、优抚安置、社会互助、农村社保以及农村新型合作医疗制度等，逐步弱化土地的福利和社会保障功能，为土地转出者解决后顾之忧。其次大力发展非农产业，加快农村劳动力的就地转移。进一步加快乡镇的城镇化进程，大力发展中小企业、服务业等非农产业，创造更多的就业岗位，使农村劳动力能够得到合理转移，为土地流转创造条件。
3、组建农村土地流转专业合作社。指导有意流转土地的农户组建农村土地流转经营专业合作社，将土地依法集中流转到合作社，再由合作社对外发布土地流转信息，将土地流转给有资质、讲信誉的业主，最大限度地发挥土地效益和增加农民收入。
4、政策扶持，鼓励农村土地流转。一是加大财政投入。农业具有高风险特点，为激发企业、城镇业主租赁土地从事农业开发的积极性，财政在安排农业专项资金时，对农地流转扶持资金实行单列，并制定相应的扶持政策。二是信贷支持。资金短缺是制约农村土地流转的一大因素，金融部门本着支持新农村建设和城乡统筹为出发点，通过科学论证，对有效益的农业开发项目，允许业主用租赁的土地上的附作物作为抵押，向银行申请贷款。三是税收扶持政策。对农业产业化企业在税收上地方留成部分给予优惠政策。
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