加拿大房地产法律制度概述

第一篇：加拿大房地产法律制度概述

加拿大房地产法律制度概述

2007-05-03 22:09文章来源：戴维斯•沃德•菲利普和伟伯格律师事务所

文章类型：转载内容分类：政策

加拿大幅员辽阔，国土面积总共达9,976,000平方公里，或 3,851,000平方英哩。随着人口增长以及商业，工业，住宅与休闲用地的扩大，加拿大吸引了大量外来物业投资。

房地产外国所有人

根据联邦«公民法»，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民，或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。

在安大略省，«外国侨民房地产法»给予非加国公民拥有或出售房地产的权利。但是，按照«外省公司管理法»，在安大略省以外司法管辖区内组建的公司必须取得许可后方能在安大略省购置、拥有或转让房地产。不过这样的许可证很容易获得。

在魁北克省，根据«非居民购置农场土地法»，未经“魁北克省农用土地保护委员会”批准，非居民不得在省内购置农场土地。该委员会负责魁北克省农用土地的保护。其他若干省也有类似限制来保护农用土地。

加拿大各省和地区随时可以为房地产抵押放款人和房地产业主办理由美国各大产权保险公司担保签发的，并附有“美国土地所有权协会”认证的，附有标准背书与保单免责的房地产保险单。

土地使用规划

在安大略省，«规划法»规定了政府控制土地开发和使用的主要原则。土地使用的规划是省政府的权限并且由省级政府监督执行，但是，重大规划职能已经下放给各级地方和市政府。土地使用控制通过诸如官方的土地规划（一种地区或市的长期总体规划）和分区（即区域规划）规划条例（规定市内每一区片土地的划分和许可用途，以及其它规定，如必需建立的停车场和对建筑和结构类型、大小、高度、地点的规定）来实现。对土地购置者而言，了解官方土地规划与分区规划条例至关重要。大多数市政府均要求，新开发的建筑项目动工之前，其位置图必须经过批准。位置图确定建筑开发项目的细节(包括建筑地点和相关设施如景观美化、服务、车道和停车位）。大多数市政当局还要求开发商签订协议保证建筑工程以及今後的维修与位置图相符。在安大略省，依照«规划法»，土地分割一律要经过地方协调委员会或区域分割监督委员会批准。这一要求亦适用于为期21年或以上（包括所有续约）的抵押或者土地所带来的其它任何权益（譬如租赁），其抵押或其它建立在土地上所拥有的部分权益也

同样适用。这一批准手续是必须的，否则将导致该房地产转让、抵押或租赁所带来的一切权益无效。尽管这一要求有不少豁免的情况，但是，安大略省用于房地产购买的合同必须在获得各方同意的情况下签订，而且，这方面的责任和签订买卖契约的费用通常由卖方承担。在该省任何人想把土地分割，或分成小块出售，必须取得政府许可，同时还要根据要求把分割草图一同呈交审批。通常，市政当局在这方面会要求开发商与其签订开发协议。根据该协议，开发商同意为分割的小区提供排水系统、道路和其它服务，部份地皮将作为公用或其它公益用途。

在魁北克省，根据«土地使用开发与规划法»，每个市政府有责任管理本市所管辖的土地。地方县级市政当局的开发规划既要统筹所辖土地以制定总体政策，亦要顾及所分割的部分土地使用的一般政策。上述规划适用于所有市级政府及其县级市政单位。而各级市议会则有权决定其管辖区内整体或任何部份的区划、土地分割以及建筑物方面的条例，但是，这些条例必须符合开发规划的目标。市议会可以对土地分割附加限制条件，譬如分割土地的最小面积要求，土地面积划分以及公共道路的宽度等。魁北克省的大城市社区也制定了城市的土地使用和开发规化。这些规划制定总的政策，各个地方城市根据本地情况依据«土地使用开发与规划法»制定执行这一总体规划的一般政策，在这方面各级地方市级政府的权限相仿。

住宅租金管制

1997年安大略省制定的«房屋租客保护法»规定了“空置房屋租金不受制约”的原则。这一规定意味着如果出租单位空置，租金管制规则就不再适用。房东和房客根据市场行情自由磋商租约中的租金及其包括的服务。一旦房客签订的租赁协议生效，有关法律规定的租金管制规则开始适用。

租金管制指导原则确定了出租房子的房东在租赁期间可以对房客或其代理人增加租金额度的百分比。此增长百分比由该省“市政事务与住房部”根据实际租金价格加权计算出平均增长幅度，按每一日历年份逐年确定。

这一法律规则允许房东和房客在签定租赁协议时可以商讨确定租金。房客一旦入住，12个月内不可以增加租金。此後如果增加租金，必须按照下一年份租金管制指导确定的百分比限额增加租金。

若干例外情况有：(i)因该居住单位特定工程成本支出，房东和房客都同意接受一个更高的增幅；(ii)房东因某些额外开支，在向“安大略住宅租务法庭”申诉并成功获得被判决允许在指导百分比限额之上增加租金；或(iii)某些情况之下，房客向该法庭申诉并获得判决被允许在指导百分比限额之下增加租金。

该法庭受理住宅出租方面所有的纠纷，包括与租金管制指导原则有关的问题。

在魁北克省，«魁北克省民法典»与«住房管理法»亦规定了租金监管制度。住宅出租业主可以在租约到期后将租金随意提高任何一个百分比。然而，房客如不同意租金上涨幅度可以要求“住房事务管理局”根据规章和租金增长指导限额确定租金额。该管

理局将房租上涨数额按上一年（日历年份）的开销分别进行核算，诸如地产税、市政服务、保险、用电与燃料、维修与服务、相应成本支出等，以核定租金增长幅度是否合理。

房地产经纪人规章

在安大略省，房地产经纪人依照«房地产及行业经纪人法»执业。该法由安大略省房地产行业理事会(Real Estate Council of Ontario，简称 RECO）监管执行。

该法律要求，有意从事房地产业，并有资格担任房地产业经纪人或销售员的人必须进行注册。一个房地产销售员一般由经纪人公司雇用、任命或授权经营房地产。该法律禁止个人以一个公司或合伙人企业名义从事与房地产交易有关的活动，除非此人和该公司或合伙人企业已注册为房地产经纪人。“交易”含义广泛，包含房地产的转让，房地产的购置或过户交割。

一个注册的房地产经纪人或销售员必须是加拿大居民或已登陆的移民，而且事务所设在安大略省境外的经纪人不得经营省内的房地产交易。

经纪人申请注册可能因为申请人过去的品行或财力的不稳定而被拒绝。注册规范了行业执照和上诉法庭认定的，以及有关法律规定的，并且经申请人本人同意的条款。注册是允许一个经纪人获取房地产交易佣金或报酬的先决条件。

经纪人和销售员不仅要遵守以上规定的法律及其有关法规，还要符合RECO（安大略省房地产行业理事会）的会员资格的条件和要求，其中包括职业道德。RECO还受理消费者对其会员的投诉。

在魁北克省也有相似的规定以规范不动产经纪人的行为。另外，根据«不动产经纪法实施细则»以及“魁北克省不动产经纪人与代理人章程”，申请经纪人或执业执照的申请人至少在省内设有一个业务机构，或在某些情况下，属于在魁北克省内的一个经纪人公司工作。

抵押担保经纪人规章

在安大略省，从事抵押担保经纪业务的人员要依照«抵押担保经纪人法»执业。抵押担保经纪人系指以房地产做担保而提供借贷的人，不论借贷的款项属于其个人或他人。这类人员还包括自称或以广告形式从事抵押担保中介者，或者经营抵押贷款交易业务的人。保险公司与信托公司、银行、信用社、破产清算人与委托人被排除于该法律所规定的大部份条款之外，这些金融行业另有其它法规。

在魁北克省，从事不动产抵押担保交易的人隶属«金融产品与服务分销法»管辖范围。

第二篇：税收法律制度概述

税收法律制度概述

第一节 税收与税法概述

一、税法法律关系的三个构成要素

（一）税法的概念

（二）税收法律关系税收法律关系与其他法律关系一样，也是由主体、客体和内容三个要素构成。这三个要素之间互相联系，形成同一的整体。

1.税收法律关系主体。税收法律关系主体是指税收法律关系中享有权利和承担义务的当事人，即税收法律关系的参加者。分为征税主体和纳税主体。

（1）征税主体。征税主体是指税收法律关系中享有征税权利的一方当事人，即税务行政执法机关。包括各级税务机关、海关等。

（2）纳税主体。纳税主体即税收法律关系中负有纳税义务的一方当事人。包括法人、自然人和其他组织。对这种权利主体的确定，我国采取属地兼属人原则，即在华的外国企业、组织、外籍人、无国籍人等，凡在中国境内有所得来源的，都是我国税收法律关系的纳税主体。

2.税收法律关系客体。

税收法律关系的客体是指税收法律关系主体双方的权利和义务所共同指向、影响和作用的客观对象。

3.税收法律关系内容。

税收法律关系的内容是指税收法律关系主体所享受的权利和应承担的义务，这是税收法律关系中最实质的内容，也是税法的灵魂。

二、税收法律的制定

（1）全国人民代表大会：制定税收法律

（2）全国人民代表大会常务委员会：拥有税收立法权，还可以授权国务院公布有关税收条例

（3）国务院：税收立法权主要表现在三个方面：一是根据全国人民代表大会及其常务委员会制定的税收法律，制定实施条例及有关行政法规；二是根据全国人民代表大会常务委员会的授权，拟订有关税收条例；三是向全国人民代表大会及其常务委员会提出税收法律议案。

（4）财政部：制定和执行国家税收的方针、政策；负责组织制定税法和税收条例、决定、规定及有关实施细则，制定税种的增减和税目税率的调整等法规性政策。

（5）国家税务总局：负责组织实施税收征收管理体制改革；制定税收管理制度；监督检查税收法律法规、方针政策的贯彻执行。

（6）关税税则委员会：负责制定或者修订《进出口关税条例》、《海关进出口税则》的方针、政策、原则等。

第二节 税收制度

一、税种的分类

（一）按征税对象的性质不同分类，可分为流转税类、所得税类、资源税类、财产税类、行为税类。

（1）流转税：增值税、消费税、营业税、关税

（2）财产税：房产税、契税

（3）行为税：印花税、车船税、车辆购置税

（二）按管理和使用权限不同分类，可分为中央税、地方税和中央地方共享税。

1.中央税。属于中央政府的财政收入，由国家税务局负责征收管理，如关税和消费税。

2.地方税。属于地方各级政府的财政收入，由地方税务局负责征收管理，如城镇土地使用税、契税、营业税等。

3.中央地方共享税。属于中央政府和地方政府财政的共同收入，由中央、地方政府按一定的比例分享税收收入，目前由国家税务局负责征收管理，如增值税。

（三）按计税依据不同分类，可分为从价税和从量税。

1.从价税是以征税对象价格为计税依据，其应纳税额随商品价格的变化而变化，能充分体现合理负担的税收政策，因而大部分税种均采用这一计税方法。

2.从量税是以征税对象的数量、重量、体积等作为计税依据，其课税数额与征税对象数量相关而与价格无关。

（四）按税负能否转嫁分类，可分为直接税和间接税。

1.直接税是指由纳税人直接负担，不易转嫁的税种，如所得税类、财产税类等。

2.间接税是指纳税人能将税负转嫁给他人负担的税种，一般情况下各种商品的课税均属于间接税。

二、税法要素

1.征税人。

2.纳税人。扣缴义务人不是纳税人，纳税担保人也不是纳税人。

3.征税对象。征税对象又称课税对象，是纳税的客体，在实际工作中也笼统称之为征税范围。不同的征税对象又是区别不同税种的重要标志。

4.税目。税目是税法中具体规定应当征税的项目，是征税对象的具体化。规定税目的目的有两个：一是为了明确征税的具体范围；二是为了对不同的征税项目加以区分，从而制定高低不同的税率。

5.税率。税率是指应纳税额与计税金额（或数量单位）之间的比例，它是计算税额的尺度。是税收法律制度中的核心要素。

我国现行税法规定的税率有：

（1）比例税率。

比例税率是指对同一征税对象，不论其数额大小，均按同一个比例征税的税率。

（2）累进税率。

累进税率是根据征税对象数额的大小；规定不同等级的税率。即征税对象数额越大，税率越高。累进税率又分为全额累进税率、超额累进税率、超率累进税率和超倍累进税率四种。

（3）定额税率。

又称固定税率，是指按征税对象的一定单位直接规定固定的税额，而不采取百分比的形式。

6.计税依据。

7.纳税环节。

8.纳税期限。

9.减免税。

（1）税基式减免。直接通过缩小计税依据的方式实现的减税、免税。包括起征点、免征额、项目扣除和跨期结转等。

起征点也称征税起点，是指对征税对象开始征税的数额界限。征税对象的数额没有达到规定起征点的不征税；达到或超过起征点的，就其全部数额征税。

免征额，是指对征税对象总额中免予征税的数额。

（2）税率式减免。

是指通过直接降低税率的方式实现的减税、免税。包括低税率、零税率等。

（3）税额式减免。

通过直接减少应纳税额的方式实现的减税、免税。包括全部免征、减半征收、核定减免率等。

10.法律责任。

三、我国现行税制（了解）

我国税收征收管理机关主要有：国家税务局、地方税务局和海关。

本章内容总结

1.税收法律关系：主体、客体和内容三个要素构成2.税种的分类

3.税法的构成要素

第三篇：加拿大房地产情况

国外房地产经纪行业如何高效运转

2007年5月19日10时55分来源: 晋中房产进入社区

加拿大阳光国际有限公司董事：杨志宏

房地产经纪行业是为客户提供实用的房地产信息，行业依存于对房地产信息量的拥有程度及信息来源渠道的畅通。

房地产交易市场状况

经过几年的努力，我国房地产经纪组织和经纪业已经有了很大的发展，在发展房地产市场，促进房地产业发展，优化房地产资源配置，解决居民住房等取得了重要的成就。但是，目前房地产销售信息化总体水平较低，不动产在不同的开发商、经纪公司、代理公司的业务圈子里独立销售、条块分割式的流通，产品信息无法做到统一公开，产品不能畅顺流通，销售成本增加。由于信息的不畅通，基础数据获取难，导致房地产经纪行业缺乏有效的监管机制，信誉度较低等问题。在北美实行的MLS系统是解决这些问题的一个比较好的系统。加拿大MLS系统介绍

MLS系统既是一个信息发布系统，又是一个地产流通管理系统。其内容涵盖了住宅地产，商业地产等。MLS系统的含义是多重上市服务体系，是英文Multiple Listing Service的缩写。是本世纪二、三十年代生于美国的一种房地产交易方式。它是由许多房地产经纪联合起来，共同建立信息系统，共享系统的信息资源，使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间内完成。参加系统的每一位成员均采用独家的销售方式和客户签订委托合同，然后将此信息输入系统，由参加系统全体成员共同推销，然后按一定的比例分享佣金。目前已涵盖了95%的北美房地产交易。MLS系统是以会员联盟的形式，将房地产开发商、代理商、经纪公司所拥有的代售信息集合在一起，基于互联网而建立起来的房源信息数据库。

MLS系统其本质在于实现了信息共享，体现了地产商与租购客户、地产商与地产商之间良好的互动合作关系。根据系统规则，任何一个会员都可以销售其他会员的房产，信息共享、收益分成、形成联合销售，从而降低交易成本,提高工作效率，优化产业结构和资源配置，从而使整个行业的交易成本显著下降。

到目前为止，已成功地实行了MLS 系统的国家有美国、加拿大、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等。

加拿大房地产经纪组织结构(加拿大MLS系统由房地产经纪人协会管理)

加拿大房地产经纪人协会（CREA）

↑↓

省级房地产经纪人协会（ACAIQ，BCREA„）11个

↑↓

各地房地产经纪人管理委员会（BOARD）99个

其系统运行程序由房地产经纪信息MLS系统结构主要由两大部分构成，MLS系统和MLS平台，相当于内部组织系统和对外信息发布系统。MLS平台是基于MLS系统，通过互联网技术而建立起来的一个媒介工具，表现形式为一个网站。通过该平台，客户可以查阅所有在租售的房产，房地产经纪人可以把房源信息最大化地向市场公布，从而有效地发掘潜在的消费者。MLS平台所展示的所有房源信息均来自于房地产经纪人上传的房源信息。

MLS系统由若干个房地产经纪信息MLS子系统构成。每个子系统由五部分构成，分别为房源数据层、软件支持层、硬件支持层、系统维护层和服务层。关于这一部分我们以加拿大QUEBEC省的MONTREAL 地区为例，QUEBEC 省下设9个BOARD。与MLS系统配套的是科学、严谨、可操作的管理机制：

1、信息共享和信息积累反馈机制

信誉是第一位，这也是我们晋商的根本。准确的信息是MLS系统与其他房地产信息网站的最大区别。例如，普通的房地产网站只是提供一个信息交流的平台，而其信息的准确性要靠客户自己的能力去解决。而房地产经纪人会员网的所有信息是由系统管理的经纪人输入的，确凿的信息使MLS的可信度得到了确认，系统的高科技管理体系使会员自动实行自我和相互制约，避免虚假信息的进入和传播。对流通房产的统计，包括正在市场上流通的和已经交易的房产统计，为房地产经纪行业的发展与管理提供了基本数据。

2、佣金分配原则

对于房地产经纪人的佣金分配，一种委托经纪人事先写明；另一种在委托经纪人没有明确规定的情况下，系统认为佣金将在委托经纪人与销售经纪人之间平均分配。

3、规范的管理、文档、服务和操作程序

经过多年的实践与总结，形成一整套标准文件，这些文件的格式、内容都是经过仔细推敲，经过律师审核，同时也便于电脑的输入及统计的方便。这些表格由政府印制，管理。文件的标准化有利于提高效率，减少差错，避免争议。系统提供会员统一规范的操作方式，使房地产作为商品在会员之间无阻碍的流通，保证了客户成交的可行性，这要求联盟内每个会员共同遵守

4、监管机制

建立有相应的监管机构，利用该系统，不定期地检查会员的活动，也可以通过客户的举报及信息反馈，对违规操作或提供不良服务的经纪人进行惩罚，直至吊销其职业资格，以维护该系统的良好市场形象。去年8月份，在加拿大MONTEAL 发生了“大麻屋”事件是监管机制发挥作用的最好佐证。

5、培训制度

建立培训中心，对会员进行统一的技能培训，使之熟悉专业操作，提高业务素养。利用房地产经纪人会员网

规范行业发展，完善市场机制，实现信息透明化、畅通化，建立规范、高效的房地产中介服务，为经纪人营造了一个公平竞争的流通环境，给房地产的交易提供一个专业优质的信息平台，促进房地产经纪业的良性发展，适应经济发展的国际化、全球化。

MLS系统对房地产系统几个层面的影响

1、政府

由于MLS的进入，形成了公平竞争的环境，畅通的渠道，促使购房者和代理商进入了房地产的良性互动时期，促进了市场的稳定发展，规范我国房地产经纪业的发展，同时也是与世界房地产经纪业接轨，适应经济发展的国际化、全球化形式，发展我国的MLS系统是必不可少的重要环节。

２、经纪公司

加快销售速度，增加销售总量，统一、规范标准化管理，降低运营成本，扼制黑单交易，以制约销售员随意行为，企业形象得到提高，促进企业的良性发展。

3、经纪人

同其他会员共享资源，市场份额扩大，成交速度加快，交易对象拓宽，标准的交易文件和规范的管理模式，赢得消费者信任。

4、消费者

系统中购房者用最短的时间、最少的精力、最优惠的价格买到最适合自己的房子同时，还解决了怕被各种虚假信息和欺瞒行为所害，以及为此而承担各种风险的后顾之忧。

第四篇：加拿大大学概述

加拿大大学概述

2008-10-28 07:10:41来源：互联网 浏览次数：57 网友评论 0条

加拿大政府重视教育，是世界上教育经费最高的国家之一。

加拿大没有全国统一的大学入学考试，每个大学都有自己的录取要求。一般的要求是取得大学所在省的中学毕业证书，外省来的学生要求达到所在省大学的入学要求，并提供相当于本省中学生水平的毕业证书。除了以公开考试成绩进入大学之外，学生可以于完成中学课程后入读一些学院开办的大学转接班。

凡上过农业、工程、药学课程的学生，可直接进入大学学习。报考牙科、法律、医学的学生，必须上过两年大学文理科课程，才能被录龋图书馆学只录取已获得文、理学士学位的学生。有些学科还通过专门水平考试来录取学生，如报考法律专业须参加“法学院录取考试（LSAT）”。医科、牙科及经济管理等专业也采用类似的考试办法录取学生。

研究生的录取条件要求比本科生严格的多，一般要看申请人本科的学习成绩，至少要求良。申请人还要参加由美国普林斯顿教育考试服务处主持的“研究生成绩考试（GRE）”。有些学科的本科毕业生可直接申请攻读博士学位。人文、社会科学学科的学生，一般要先读硕士学位，成绩优异者在继续攻读博士学位。

加拿大的大学是学分制，只要修读完成所需的学分后，便可毕业。大学本科课程一般来说是四年，医科及工程科则需较长的时间来完成。大学硕士课程和博士及研究课程一般都是两年。

多数大学使用英语教学，少数大学使用法语教学。主要的法语大学有拉尔大学、蒙特利尔大学和魁北克大学；渥太华大学和洛伦索大学则用英语和法语双语教学。全日制高校的学年一般分为两个学期，每学期四个月左右。秋季学期一般从9月到12月，春季学期从1月至5月。多数情况下，学校要求秋季入学。另外许多大学暑假还开设暑季课，历时六个星期，从此月初开始至高无上月中旬结束。

加拿大大学课程采用学分制，便于学生尽快完成学业。成绩有的按等级分A、B、C、D、E、F，有的则采用于5分制、10分制、或100分制等。一般等级与分制的换算为：最高成绩A+相当于4.3，及格/不及格D相当于1.0，最低成绩F相当于0.0。大多数加拿大大学都与校外某些学校有交换培养计划，如与美国某些大学或与其他盛地区的大学等。在你开始读学位之前首先要弄清楚加拿大的学位在你自己的国家是否被承认。加拿大学校的学位与美国或共同体国家的学们是等效的。

第五篇：论我国房地产信托法律制度

论我国房地产信托法律制度 发布日期：2012-07-08 作者：李国蓓律师

房地产信托是信托的一种，从广义上讲，与房地产有关的信托都可以称之为房地产信托，其又可以分为财产信托和资金信托两种方式。财产信托，指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。资金信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。

相对于目前股市震荡、楼市低迷、房地产企业资金回笼不畅等因素，开展房地产信托，特别是资金信托这种方式，已成为房地产企业经营运作中一条重要融资渠道。2010年11月，中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知中提到： “个别信托公司开展这项业务不够审慎。”随着监管层持续加大对于房地产信托产品的管理力度，房地产信托产品增速呈减缓态势，加之政策的收紧也使得投资者对于房地产信托产品的热度降温。此外，由于《净资本管理办法》要求各信托公司的融资类房地产信托的风险资本计提比例高达3%，很多净资本接近红线的信托公司也必须要减少房地产信托的发行。房地产信托在产品开发、运作和经营等诸多方面遭遇尴尬。

2010年房地产市场骤冷，房地产公司纷纷在信托产品中寻求资金出路，多家媒体报道称房地产信托是刀尖上的舞蹈，即意指房地产信托产品不断推新而立法相对滞后，其结果有可能直接导致委托人设立信托目的落空和受益人利益受损。

回顾我国现行规范房地产信托业的法律法规，在立法上呈现出“一法、二规、三文件“的框架型格局：

“一法”指的是2001年颁布的《信托法》，这也是我国信托领域的基本法。“二规”指的是银监会于2007年颁布的两部规章——《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》。

“三文件”指的是中国人民银行和银监会先后发布的三个通知，分别是2003年中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文)、2005年银监会发布的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(简 1 称212号文)、以及2006年银监会发布的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(简称54号文)。这三个文件在内容上渐次严格，使得房地产开发商的融资渠道逐步缩窄，融资难度逐步提高。

此外，银监会还于2004年发布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，向社会公开征集意见。该办法界定了房地产信托业务，规定了经营规则、监督管理、风险条款，业界和学者普遍希望其能对规范房地产投资信托业务起到积极的推动作用。

然而，现行的信托法律制度设计对房地产信托的发展并不尽如人意。2007年颁布实行的新“二规”对原有的旧“二规”虽有重大修订，例如旧《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》规定了“接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)，每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)”。这意味着信托投资计划只能以私募的方式来开展。而在新《信托公司集合资金信托计划管理办法》中，这条为学者广为诟病的规定被删除，取而代之的是“单个信托计划的自然人人数不得超过50人，合格的机构投资者数量不受限制”。这使得信托计划的规模得到了扩张，但是相对于房地产信托业的发展来说，《管理办法》的改进仍然不够彻底，这表现在：

1、规定“合格投资者”包括：(1)投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；(2)个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；(3)个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。如此高的投资门槛使得大部分中小投资者对信托计划望而却步。

2、规定“参与信托计划的委托人为惟一受益人”。这种规定与信托最基本理念背道而驰，也与其上位法《信托法》的规定相左：“受益人是在信托中享有信托受益权的人。受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他组织。委托人可以是受益人，也可以是同一信托的唯一受益人。受托人可以是受益人，但不得是同一信托的唯一受益人。”

3、规定信托公司推介信托计划时，不得有以下行为：“(一)以任何方式承诺信托资金不受损失，或者以任何方式承诺信托资金的最低收益；(二)进行公开营销宣传”。这就始终将信托公司推行信托计划限制在非公开发行的范围内。同时，与房地产信托相关的配套法律法规在立法上也存在互不衔接的问题： 例如房地产法律制度。虽然《物权法》第10条规定了不动产统一登记制度，但是具体制度至今并未出台；《土地管理法》、《房地产管理法》仍然并存，登记制度并未统一。这造成房产和地产的登记机关不统一，登记程序不统一，登记效力不统一，以及登记权属证书不统一。这些不统一导致“信托财产”不确定。信托的本质是“受人之托，代人理财”，信托是一种财产管理制度，其载体是信托财产。我国《信托法》第七条规定，设立信托必须有确定的信托财产。信托财产必须是委托人合法所有的财产，包括委托人拥有的合法财产权利。凡是具有金钱价值的东西，都可以作为信托财产，比如动产和不动产，有形财产和无形财产。财产权利是一种无形财产，包括股票、债券、专利权、商标权、著作权等等。信托财产必须是委托人合法所有的财产或者财产权利。信托是委托人将财产或者财产权利委托给受托人进行管理或者处分的行为，因此，委托人对该财产或者财产权利必须具有合法的所有权，只有这样，委托人才有权对该财产或者财产权利设定信托。同时，信托财产必须具有合法性，法律、行政法规禁止流通的财产，不得作为信托财产；法律、行政法规限制流通的财产，依法经有关主管部门批准，才可以作为信托财产。房地产信托在发展过程中有依赖于完善的不动产登记制度，统一登记制度对于什么是合法的信托财产有重要的意义。

房地产信托财产是委托人将其财产权委托给受托人，并由受托人以自己的名义进行管理或者处分的财产。从信托的成立看，委托人不将信托财产委托给受托人，信托就无法成立；从信托的运作看，受托人的活动是围绕着信托财产的管理或者处分而展开的，没有信托财产，受托人的活动和受益人的利益将会失去存在的基础；从信托的存续看，如果信托财产不复存在，信托关系就会消灭。因此，信托是以信托财产为基础的法律关系，没有确定的信托财产，就没有信托。所以，设立房地产信托必须具有确定的房地产信托财产。

再例如证券法律制度。我国2003年颁布《证券投资基金法》，而现行《证券法》定义的证券只包括股票、公司债权和国务院依法认定的其他证券，以及政府债券、证券投资基金份额和债券衍生品种，这其中不包括信托受益凭证，房地产信托被局限于证券投资基金的形式，范围较窄。此外，依照我国现行《信托法》，可以取得受托人资格的法人主要是指信托投资公司。这就意味着，信托只能由信托机构发行，使得信托机构成为法定垄断的中间机构。开展房地产信托产品不仅对于房地产企业有特别重要的意义，对于居民家庭也同样具有不可替代的作用。信托产品在国外被广泛应用，包括家庭中的财产，也就是我们所称的私人信托。使用私人信托能够使很多家庭成员从中获益，而不用把家庭财产权进行分割。作为房产，可能整个家庭只有这一项财产，信托是一种很有效的机制，它可以使家庭成员或者单独的、或者集体的，以委托人认为合适的方式来享用这个房屋。还有可能这些受益人是一些老年人，他们可能由于制度上的因素不能获得一个很好的养老待遇，而使用了房产信托，相对减少国家的、集体的或个人的有限的资金支出，从而使这些受益人在年老体弱时有足够的资金以安渡晚年。房产信托也可以使一些目前还没有生出来的人进行获益，比如说委托人目前可能没有任何子女，但是他可以设立一项房产信托，使他未来的子女或者说孙子女来获益。

总之，房地产信托业的良性发展无论是对于房地产企业的经营还是公民个人都具有十分现实的意义，我国信托制度起步晚，在这些方面发展还不是很完善，需要立法机构不断充实相关法律规范内容，保障房地产信托业稳健发展。

作者：北京市两高律师事务所 李国蓓 2011年11月