浅谈中国房地产法律制度及其完善（优秀范文五篇）

第一篇：浅谈中国房地产法律制度及其完善

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浅谈中国房地产法律制度及其完善

顾明

摘 要 本文解释了房地产法律制度的内涵及外延，研究了房地产业发展过程中法律制度的作用和发展进程。通过分析现有中国房地产法律制度的不足，有针对性地提出完善措施。

关键词 房地产业 基础性产业 法律制度

一、房地产法律制度

房地产业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的产业，它不但是经济发展的基础性产业，而且是国家财富的重要组成部分。房地产关系是指获取、开发、经营和管理房地产所构成的关系。房地产法律就是用来协调房地产关系的法律的总称，是规范房地产关系的一整套法律。它是中国法律体系中的重要组成部分，和千千万万群众的切身利益息息相关，因此受到人们的广泛关注和研究。

房地产法律的基本原则有如下四条：

第一，促进房地产商品化。比如国有土地使用是有偿、有期的。

第二，合理使用土地和保护耕地。

第三，国家扶持发展居民住宅。依据《城市房地产管理法》第4条，“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。”

第四，保护房地产权利人合法权益。

一项调查显示，住房在城市住户的财产中占了百分之七十七之多，说明住房对于人们的生活有着重要意义，同时说明房地产法律制度在民法中有重要位置。房地产法律的确立和完善，对于协调房地产经济关系、加强房地产市场的管理、促进房地产业的发展具有重要意义。

二、中国房地产业的法律制度

（一）房地产法律制度的发展目标

1994年，李昌麒学者就对房地产业的前景有了清醒认识。作为一个新兴的产业，中国的房地产业先是在东部沿海城市而后在内陆地区得到了迅猛发展。但要使得房地产业成为国民经济发展的引擎和支柱产业，就要求在今后很长的时期内，国家必须对房地产业扶持发展，进行宏观调控。其中，重点要从长远的角度出发，确定市场宏观目标，并制定相应的法律措施。针对房地产产业，他提出了5大宏观控制的目标。

一是控制耕地占有面积；二是在城市规范的许可内，控制房地产开发；三是确定合适的地价与房价基准；四是控制贷款总量；五是保护生态环境的。在二十多年后，从相关法律的制定和应用来讲，围绕这些发展目标，中国房地产业有了长足的进步。

对于控制耕地占有面积，中国在1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议全面修订了《中华人民共和国土地管理法》，明确规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度。在2004年通过了《宪法修正案》，并于同年8月对《土地管理法》作了第三次修订，确定了对土地征用的补偿原则。

为了控制房地产开发在城市规范许可范围内，于1989年颁布了《城市规划法》在2007年10月28日通过了《中华人民共和国城乡规划法》，在一定程度上促进了房地产业的规范。

至于第三点，是研究房地产业发展问题的学者们梦寐以求解决之道的核心问题。关系到土地管理、税收制度、控制外资流入、土地出让制度的落实等一系列问题。其中重点是制定相关的法律，抑制房地产产业的暴利行为。现实却是，尽管制定了很多的相关政策，法律却没有形成整体的体系，而是松散地分布在地方法律与相关规定中间。至于第四、第五，在法律的制定和实施方面还有很大的改进和完善的空间。

（二）房地产法律制度的现状

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当下，中国已形成了以基本法《城市房地产管理法》、《土地法》为骨干，以单行法规和相关法规为骨架，结合宪法、民法、行政法等构成的法律体系。

除了2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》（简称《城市房地产管理法》）外，还颁布了大量的法律法规、部门规章及规范性文字，对相关管理办法作出了具体规定，现行的有：《土地管理法》（1998年8月29日修订）、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号）、《城市住宅小区竣工验收管理办法》（建法1993年814号）、《中华人民共和国中外合资经营企业法》（2001年3月）、《中华人民共和国外资企业法》（2000年10月）、《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日）、《房地产开发商资质管理规定》（2000年3月23日）、《城市房屋拆迁管理条例》（2001年11月1日）、《中华人民共和国担保法》（1995年6月30日）、《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日）、《城镇住宅合作社管理暂行办法》（1992年2月）、《最高人民法院关于试用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（2000年9月29日）、国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（1998年第23号文件）、国务院住房制度改革领导小组下发的《关于加强住房公积金管理的意见》（1996年7月3日）、国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（1994年7月）、国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局联合发布的《城镇住宅合作化管理暂行法》（1992年2月14日）等。

三、现行房地产法律制度的不足

（一）房地产法律规范缺失

第一，没有处理好住宅建筑物与住宅区的关系，协调住宅区权属关系的法律缺失。作为住宅的城市房地产可以分为两种主要的类型——住宅建筑物和住宅区。住宅建筑物的存在依附于住宅区，离开了住宅区，建筑物的功能就不复存在。因此，建筑物虽然是住宅区的主体，但住户的权利并不仅仅只局限于建筑物的使用，而应该涉及到住宅区的每个角落。在其他一些国家和地区，比如日本，作为住宅的城市房地产也分为建筑物和住宅区这两种。虽然称谓是不一样的，但是他们把这两种都作为住户的共同共有财产，纳入法律的统一协调范围。在中国现有的法律中，只有建筑物的概念，没有任何住宅区的概念，而物权法采用的概念缺乏确定性和规范力，无法代替住宅区，以至于住宅区的权属关系模糊不清。

第二，没有处理好房屋和土地的关系，协调土地权属关系的法律规范缺失。中国城市房地产的基本法律特征是，房地产的物权由房屋所有权和土地使用权两部分构成。在《城市房地产管理法》中明确表示，房屋的所有权和土地的使用权这两项权利相互依存，不能单独存在，只能归属于同一主体，只能被同时处分，这是已经确立的基本原则。但物权法只确认了住户的房屋所有权，而土地使用权没有被明确地认定。因此，住宅区的包括建筑物地基在内的土地使用权属关系模糊不清。

第三，没有处理好专有部分与共有部分的关系，协调共有部分权属关系的法律规范缺失。物权法虽然对建筑物的专有部分和共有部分的分界作了原则性规定，但是对外墙、房顶等地方的范围和边界都没有作出明确的规则。至于建筑物之外的共有部分，也仅仅就大项作出了原则性的规定，没有作出完整的覆盖全面的概括性规定。而对于道路和绿地部分，可以划分为住户的专有部分，也可以作为市政设施，这一规定不仅缺乏合理性，而且容易引起纠纷。共有部分的权属关系处于范围不清、界限模糊的状态，使得一部分住宅区的共有部分出现没有物主的情况，往往成为易被蚕食和侵犯的地带。

（二）住宅预售制度的缺陷

所谓住宅预售，就是房地产开发商把正在筹建或建设中的住宅预先售卖给住户，由住户预先支付定金或房价款的行为。住宅预售制度对于促进中国房地产市场的成长、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。然而，在实施这项制度的过程中，面临着复杂多变的市论文部落------------论文发表_论文格式_论文范文论文部落专业发表论文网 论文部落------------论文发表_论文格式_论文范文论文部落专业发表论文网

场风险，也产生了大量的道德风险和逆向选择。

第一，中国房地产开发商的市场准入以及退出机制已经不符合时代的要求。房地产开发事业具有高复杂性、高成本性、高风险性的特征，所以应该制定要求全面的严格的高于一般市场准入的标准。但是在中国《城市房地产管理法》第30条中仅仅规定了房地产开发商进入市场的模糊标准。虽然在《城市房地产开发经营管理条例》第5条中对此给予了细化和阐述，但是仅仅有两项规定。这样宽松的法律规定还远远不足以保证房地产开发的质量，也不足以保障住户的利益。在退出机制方面，现有的可以遵循的法律法规仅仅是《破产法》的一般规定，很显然，也无法保证商品房退出市场的合理性和合法性，导致了现实中存在数量众多的“烂尾楼”。

第二，房地产开发商的信息披露制度还存在缺陷，不够完善的制度导致了开发商、购房者以及银行三者之间的利益失衡。如果房价下跌，那么期房转变成现房时就会增加银行的坏账，购房者在购买预售住宅的同时也承担着房价波动、资产减值的风险。同时，也存在一部分诚信缺失的企业，利用住宅预售制度中的缺陷和不足，人为地操纵期房的供求关系来控制房价的变化，或者在预售过程中以广告和宣传资料欺骗消费者，或者存在项目延期、一房多卖等欺诈消费者的现象，使得购房过程中纠纷不断。

第三，对于预售款的专款专用制度，现有法律法规的规定过于笼统，缺乏具体的监督机制，在实际中缺乏可行的可操作性的严格的监督。开发商通过预售商品房获得资金后，并没有任何机构对预收款的用途和去向进行有效监督。这就导致了房地产开发商可以随意使用该款项，导致了专款专用制度无法有效发挥应有的规模效用。

第四，现有法律法规缺乏完备的对于霸王条款的约定，作为信息不足的弱势方的购房者，其合法权益容易被严重损害。在商品房预售合同当中，房地产开发商也经常会利用自己的强势地位，加入部分霸王性的条款以获得超出正常利润的超额收益，从而损害了购房者的合法利益。但对于霸王条款的约束，在中国的《城市房地产管理法》和其它房地产的专项管理法规中都没有合理的规定，在实践中，往往仅仅依据和遵循《合同法》上的格式条款，以及其他相关的民法条款规制。很明显，法律的缺失给霸王条款提供了存在的漏洞。

四、房地产法律制度的完善

（一）制定单行房地产法

在中国，依据物权法，把物权划为所有权、用益物权和担保物权三个主要的大类。而城市房地产物权是由住宅所有权和土地使用权所集合构成的复合物权，成为了涵盖所有权和用益物权两编的物权，没有办法单独列入其中的某一编。因此，房地产法律制度难以为物权法所容纳。

现在，各国协调房地产社会关系有着各不相同的法规。普通法系的国家一般制订单行法；而大陆法系的国家，或者在专门在民法中设立不动产的编章，或者另外制订单行法。因此，中国也可以学习国外的先进经验，将房地产法律制度从物权法中单独抽出来，制定单行法。

（二）完善住宅预售法律制度

针对住宅预售法律制度中出现的问题，有以下几点建议：

第一，制定更完备的房地产市场的准入和退出机制，促进房地产市场又好又快地、健康持续地发展。

第二，完善房地产商信息披露的相关法律制度，建立健全信息披露的监管机制。

第三，建立住宅预售款的合理监管机制，有效地实施专款专用的制度。第四，从立法根源上对于霸王条款给以严格的规定和约束。

总体来说，要增加法律的适用范围和法律救济的方式，协调和规范住宅预售行为。

参考文献：

[1]雷兴虎、蔡科云.中国住宅预售制度的存与废——兼谈中国房地产法律制度的完善.法论文部落------------论文发表_论文格式_论文范文论文部落专业发表论文网 论文部落------------论文发表_论文格式_论文范文论文部落专业发表论文网

学评论.2008（1）.[2]余蓉蓉、姚义俊.完善宏观调控法律机制对中国房地产市场发展的意义.中国商贸.2009（11）.[3]邹晓燕.房地产法律制度.化学工业出版社.2010.[4]邱雅.论房地产法体系的重构.华中师范大学.2014.论文部落------------论文发表_论文格式_论文范文论文部落专业发表论文网

第二篇：我国房地产法律制度的完善浅议

我国房地产法律制度的完善浅议

所谓商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。我国的商品房预售制度是从上个世纪九十年代初开始逐步建立的。十多年的发展表明,这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。然而,商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。2005年8月15日,中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》称:“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度。目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”8月19日,最早在是否取消预售制度方面存在争议的深圳市马上表态,目前不会取消房地产的预售制度。8月24日,建设部新闻发言人又明确指出,国家近期内不会取消商品房的预售制度。中国商品房预售制度的存与废一时成为实务界和学术界所热烈讨论的焦点话题。

我们认为,实现商品房预售制度的调整在客观上需要三个条件:首先,现行法律文本与社会秩序有难以克服的缺位和缺陷;其次,为制度的调整找到足以令人信服的理论依据;再次,在现实社会资源中能够寻找到足以替代该制度发挥作用的新的调整手段。而这三者的现实基础是否具备值得我们认真思考。

一、商品房预售制度考察:文本与实践

房产预售制度起源于上个世纪五、六十年代的香港,当时香港住房严重不足,需求庞大。霍英东成立的立信置业有限公司,一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”,并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷效尤,成为香港房地产市场的一大经营特色。从1955年到1965年十年间,香港地产业蓬勃发展。炒楼花也因此被国外部分媒体称为“中国人的第五大发明”,并波及东南亚地区。而我国大陆房地产法律制度的复兴从1979年改革开放之后才开始。奥斯丁认为,法律最重要的目的是研究有关实际存在的由人制定的法(positive law)。1988年全国人大通过“宪法修正案”规定,土地的使用权可以依照法律规定转让。从此,土地有偿、有期限使用制度得以建立。同年全国人大通过新《中华人民共和国土地管理法》。此后,我国房地产立法地位不仅提高,房地产法调整的对象和范围也不断扩大,从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。但是由于商品房需求的普遍性和生产周期的长期性,处于起步阶段的房地产企业普遍面临开发资金短缺的问题。为解决房地产开发商先期工程建设资金不足、降低房地产业门槛、增加商品房供应以活跃房地产市场, 1994年7月第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式,正式确立了商品房预售制度。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》等,均对这一制度做了相应具体的规定。由于这些法律、行政法规、规章中关于预售制度的规定较为零散,我们对其进行归纳分析,认为目前我国商品房预售制度的文本内容主要包括以下几个方面:(一)商品房预售归口管理制度。2004年7月20日建设部修正的《城市商品房预售管理办法》第4条规定:国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;市、县人民政府建设行政主管部门或房地产管理部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。

(二)商品房预售条件法定制度。出于对《城市房地产管理法》第44条的细化, 2004年修正的《城市商品房预售管理办法》第5条规定商品房预售应当符合下列条件:一是已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二是持有建设工程规划许可证和施工许可证;三是按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

(三)商品房预售许可证制度。房地产开发企业要进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、营业执照和资质等级证书、工程施工合同、预售商品房分层平面图、商品房预售方案。房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的,应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的,应当说明理由。

(四)商品房预售广告限制制度。《城市房地产开发经营管理条例》第26条规定:房地产开发企业不得进行虚假广告宣传,商品房预售广告中应当载明《商品房预售许可证》的文号。此外,《城市商品房销售管理办法》第23、42条规定房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《城市商品房预售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》。否则处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。

(五)商品房预售合同登记备案制度。《城市商品房预售管理办法》第10条规定:商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的,应当有书面委托书。

(六)商品房预售款专用制度。《城市房地产管理法》第44条第2款规定:商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。《城市商品房预售管理办法》第11条进一步进行授权性规定:商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定。也就是说在工程竣工前,预售款必须用于相应楼盘的工程建设。

(七)预售商品房权属登记制度。《城市商品房预售管理办法》第12条规定:预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。

以上七项具体制度共同构成了我国现行商品房预售的法律规则和行为模式。经过十几年的发展,目前各大主要城市的商品房预售比例普遍都在80%左右,部分城市甚至高达90%以上。预售已经成为商品房销售的主要方式。国家统计局的资料显示:“2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元,定金和预收款达到7395.3亿元,比上年增长44.4%,占房地产开发资金的43.1%,成为房地产开发的第一大资金来源。企业自筹资金占房地产开发资金的30.8%,其中大约有70%是来自于个人按揭贷款,房屋定金和预收款中也有

30%的资金是来自于银行贷款,加上开发贷款也占到总开发资金的18.4%,房地产开发中使用银行贷款的总比重实际已经达到了52%以上。”①我国房地产业也仰仗预售这一扶持性政策,迅速完成了资本原始积累。

同时我们也观察到:房地产商在房产预售中的经验法则是把预售作为融资和转移风险的重要手段。一方面由于商品房贷款规模过于庞大,使银行存在的隐性金融风险逐年提高,另一方面由于现阶段我国的商品房预售及相关法律制度尚不健全,整个社会还缺乏行之有效的诚信约束机制,实践中开发商滥用其优势地位损害购房者利益进行重复买卖和抵押的情况屡见不鲜,严重损害预购人的合法权益,破坏房地产市场的正常交易秩序;作为房地产开发的管理主体———政府,则为了规范房产预售行为、遏制房价过快增长,采用政府规章的形式,严格商品房预售许可管理,完善房地产市场信息系统,提高房产交易成本,以期打击投机需求、维护房价稳定;作为预售商品房的购买者的经验法则则是在神秘、紧张的市场氛围下,要么排队购房,要么持币观望。市场参与各方的经验法则,引发了学界对预售制度的探讨和反思。

二、商品房预售制度存与废:两种对立的观点

通过前文对我国商品房预售制度的法律文本和实施现状的分析,我们不难看出预售制度是我国商品房销售的法定方式之一,随意废止是不行的。同时预售在实际操作中也是问题多多。因此商品房预售制度的存与废,不仅是一个严肃的立法问题,而且也是事关房地产业健康发展、国民生活质量改善的宏观、中观、微观的问题。我们必须谨慎地参照现有的学术资源,进行横向的比较分析: 首先,商品房预售制度保留论:认为目前应当保持商品房预售政策的稳定和连续。因为一是目前国家为商品房预售所设置的门槛并不低。要取得房产预售证,需投入人力、物力。并且开始预售只是获取现金流的开始,离投资目标的实现还相差很远,开发商还要防范和控制各种风险,协调各方利益;二是取消预售、筑高门槛,把中小开发商清出市场,不利于房地产市场的公平竞争和健康发展;三是目前的房产纠纷不能都算在预售制度头上,主要是预售制度的相关配套制度没有跟进,应该进一步加强对预售的有效监管。

其次,商品房预售制度废除论:②政府制定和调整房地产政策是由房地产业发展状况和主要矛盾决定的,任何政策的稳定和连续都是相对的。房地产起步阶段为培育市场,制定宽松的预售政策,有利于扩大投资规模、缩短生产周期、增加市场供应。但当市场出现供过于求就要适当调整政策,提高准入条件,控制投资规模。在目前商品房空置率连年上升的背景下,取消预售制度是必要的。因为:商品房预售制的基本特点是为开发商卖期房。其正常运转需要建立在两个基础之上:其一,商品住宅市场出现供不应求现象;其二,社会信用体系完备而有效。③但是,由于国内对商品房预售制缺乏相应的管制而导致许多法律纠纷。同时,它不仅大大降低了房地产行业的入市门槛,也使国家行政的、经济的制约手段相形见绌,削弱了政府行政的和经济的宏观调控措施的影响力度。

“法律三度说”认为,法律必须具备时间度(Dimension ofTime)、空间度(the Scope ofValidity)和事实度(Dimension ofPoint)。④这是研究法律的三个非常基本的维度,我们同样可以用它来衡量商品房预售法律制度。我们应当正视社会分化导致共识分野对法律的影响。虽然目前少有从法律角度分析商品房预售制度存与废的文章,但现有的无论是商品房预售制度保留论还是商品房预售制度废除论都是值得我们正视和思考的。从“事实度”上讲: 2005年是我国房地产业的政策调整年,中央政府采取了一系列“组合拳”式的政策来遏制投机,防止房价过快增长。然而事实是, 2005年中国各大城市的房价仍然以较高速度增长,同时房屋空置率加大。通过前文对预售制度运行实践的梳理,也可以看出:现行房地产法律秩序有难以克服的缺陷。这些不可以不说是对现行房地产法律行为模式需要修改发出的一个明确信号。我们认为房地产销售模式的构建直接影响到整个房地产业的制度安排和战略规划。面对目前房地产业浪费严重,快速制造卖期房,供求结构不合理,质量不能保证的自杀式经营、自杀式增长态势,必须重新从法制角度审视商品房预售法律制度本身的“事实”:

(一)预售制度“先天不足”

1.监管的单一:我国立法确立的是国务院建设行政主管部门和地方各级建设、房产管理部门归口管理全国城市商品房预售。管理的内容是以行政许可的方式审查预售的条件,颁发许可证。然而对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理,缺乏动态的、事前的防范,也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。

2.性质的混淆:预售合同成立时标的物尚不存在,房地产商转让的是即将在约定日期交付的房地产所有权还是按照合同要求进行修建的房屋及相应的土地所有权,现行法律并没有明确,那么预售合同是买卖合同还是加工承揽合同的性质混淆。⑤而对预售合同性质的混淆,又直接导致了预售合同登记备案的性质不清。合同登记是物权登记还是债权登记,其法律效力如何?可否对抗后来的购买者或者银行、建筑商行使的抵押权等等问题,都成了法律文本本身无法明确的问题。

3.诸法的冲突:预售合同性质的不明确,也使得在预售商品房的再次转让在法律的适用上面临冲突。预售商品房是尚未竣工的期待物。《城市房地产管理法》第45条规定:“商品房预售的,商品房预购人将未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”但至今为止,国务院关于该问题的规定一直未出台。各地就此问题的规定也各异,有的地方未作任何规定,有的地方允许再转让,有的地方禁止转让。有的地方还对预售对象细分:预售商品住房应当在竣工取得房产证后才能转让,而商品住房之外的其他商品房预购人则可以再转让。⑥于法无据的预售商品房的转让在适用《民法通则》、《合同法》以及最高院相关司法解释时,面临是适用物权法还是适用债权法的冲突。而预售合同的登记是只有行政意义还是兼具民商法上的意义这一根本问题上的模糊不清,也使商品房预售备案登记在法律适用上面临冲突。4.叠架的无状:预售商品房的具体运行中,从预售人资格的申请、房屋的设计、建材的供应,到房屋的建造、竣工交付、房屋产权登记的办理等一系列环节中,任何一个环节出现误差,都可能导致预售行为不能履行或不能完全履行。相对于其他买卖来说,预售商品房涉及的法律关系更为复杂。然而以《城市房地产管理法》第4章“房地产交易”第2节“房地产转让”中两条关于预售商品房的规定为依据,行政法规、相关部委规章、各地方法规、规章共同构建的房地产预售法律制度,是作为房地产现售法律制度的补充而规定的。没有系统的制度统筹,预售的“重条件与轻程序”⑦进一步使预售法律文本支零破碎,缺乏确实的操作性和明确的预期。

(二)预售制度“后天异化”

商品房预售法律制度在“监管单

一、性质混淆、诸法冲突、叠架无状”等四个方面的固有缺陷,导致该项制度异化: 1.竞争不充分:从经济学的角度看,市场的竞争状态可以分为竞争不足、竞争均衡和竞争过渡。我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度,没有市场化。而房产进入市场则由政府职能部门通过行政许可进行资源分配。由此导致开发商不惜高成本购买土地,然后快速制造,通过预售制度卖期房,提前回笼资金,把高房价抛给购房者。加之房地产特有的空间固定性、异质性、需求普遍性,使得在商品房销售领域竞争并不充分。质次价高的商品房仍然有市场,我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。

2.权利不对等:商品房建设过程就是商品的制造过程,市场的参与方的权利应该是对等的。然而预售过程中开发商利用政策、信息、资金、技术等优势,混淆房地产领域中投资与消费的界限,通过预售中隐瞒期房本身的合法性与质量风险、模糊售楼承诺与售楼广告的法律效力、单方对房屋设计作出重大调整、单方对预售房屋土地设定抵押等方法,将自己投资的风险转嫁到普通购房者身上。而购房者权利的实现则完全处于被动地位,法律给予的救济又由于前文所谈及的“预售制度性质的混淆”,而显得苍白无力。3.信息不公开:房产预售中参与方有开发商、政府、银行、保险公司、预购人。预售关系也十分复杂,包括预售合同关系,预售贷款关系,预售转让关系,预售行政管理关系。在预售制度安排下,交易双方的“标的物”(商品房)并不存在。消费者在一无实物可视,二无证据可查的条件下参与交易,一切都由开发商说了算。加上我们的信息公开机制建设严重滞后,预售制度下的商品房交易是在完全的信息不对称条件下发生的。虽然从2005年开始着手建立房地产市场信息网,但仍然不能满足市场透明交易的需求。加之政府监管缺乏联动,助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生,也为开发商囤积土地、哄抬房价、制造市场紧张气氛创造了条件。

4.融资不主动:房地产业是资金密集性产业。预售制度从香港引进的初衷之一就是为开发商新开融资渠道,缓解资金瓶颈,扶持房地产业快速、健康发展。然而,目前预售已经被开发商作为融资和转移风险的重要手段。施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者,同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款,把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上,使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。⑧而真正通过给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式,则被认为资金成本过高而放弃。

预售制度“先天不足”注定了该制度“后天异化”。预售中诚信缺乏,广大购房者群体利益的被漠视以及我国金融风险的加大是竞争不充分、权利不对等、信息不公开、融资不主动的具体表现形式。商品房预售制度基本上是消费者利益随时受到侵害、房地产开发商获得暴利、银行承担金融风险的症结之所在。它作为一项法律制度,缺陷和缺位并存,并且自身难以克服。

三、商品房销售制度未来:均衡与和谐

既然预售制度先天不足,后天异化,那么进行制度的调整能找到足以令人信服的理论依据吗?并且在现实社会资源中能够寻找到足以替代商品房预售机制发挥作用的新的调整手段吗?对此我们还必须从价值理性的高度,重新审视现有的房地产销售模式,尤其是商品房预售制度。如果说预售制度是市场萧条时期的灵丹妙药,那么在市场繁荣时期它则是引发高烧的催化剂。中国房地产业要决胜未来,必须从利益平衡和社会和谐的角度探讨均衡与和谐机制的建立。

其一,从国家的政治诉求上看:党的十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》强调以人为本,树立全面、协调、可持续的发展观,促进经济社会和人的全面发展。国家主席胡锦涛具体阐述了“以人为本”的含义:就是要以实现人的全面发展为目标,从人民群众的根本利益出发谋发展,不断满足人民群众日益增长的物质文化需要,切实保障人民群众的经济、政治和文化权益,让发展的成果惠及全体人民。2006年3月5日,国务院总理温家宝在第十届全国人民代表大会第四次会议作政府工作报告时再次强调,要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题,着力调整住房供应结构,促进房地产业的健康发展。从政治上讲,人们对房地产发展和商品房买卖有稳定的预期在社会变迁中具有重大意义。在政府正式出台预售制度去留的文件之前,各方基于维护既得利益的格局而有不同的声音是正常的。开发商在近几年来一系列的宏观调控措施面前与中央政府逆向预期,恶意炒作,不断拉高房价也是国家规则体系没有给开发商、银行以及购房者一个明确预期的必然结果。其实,商品房预售制度的存与废实质上讲就是确立新理念、构建新有序的关键性抉择。社会财富的分配形式与结构的变更是蕴含在该项制度去留背后的真谛。政策决策者和房产立法者必须找到这根风险链条的卡口,把政策的支撑点从倾向于开发商转向处于严重弱势的普通购房人,从而回应国家力求建设和谐社会的信号。

其二,从国家的法治诉求上看:经济法律应该能够对社会环境中的各种变化作出积极回应。⑨房地产法作为“回应性”更敏锐、与政治的联系更紧密的单行法,应该与社会经济关系的变化同步,有时甚至超前于社会经济关系的变化。当我们对房屋买卖法律关系模式进行构建时,涉及对当事人各自合法利益的考量、对第三人合法利益的考量以及公共政策的考量,○10经济法的实质正义价值观及其以社会为本位,决定了它不能只强调经济的、局部的效益,而应该是“实现经济效益与社会效益统一的法。”○11因此,作为经济法部门法的房地产法不能囿于特定行业、特定事件或特定当事人的公平、公正或效率,而必须在立法中体现维护公平竞争原则、责权利相统一原则、平衡协调原则,从大系统的角度来考虑公平、公正和效率的实现。房地产法制所确立的经济秩序应是全方位地兼顾政治、经济、人口、资源、文化等的协调和共同发展的秩序。而现行商品房预售

制度的构建,显然不能“形成国民经济支柱产业”和“全面提高居民居住质量”二者兼顾。公正的法律机制在预售制度中的体现是有限的。

因此,从价值理性的高度看,基于房地产销售制度对国家政治愿望和法治愿望的回应性,失衡的预售制度与国家宏观调控的目标不一致,与国家构建民主法治、公平正义的目标也不一致。取消商品房预售制度是回应国家政治诉求和法治诉求的“必须”。

然而,我们也应看到资金链是房地产业的命脉,房地产企业以预售资金、银行贷款、自有资金进行开发建设,其中预收资金所占比重近40%。如果取消预售制度,无异于切断了开发企业重要的资金来源。我们认为取消预售制度决不是矫枉过正,而是制度规则回归正轨的所有进程中的一个步骤。在平衡开发商、购房人、银行、保险公司利益的同时,我国的房地产业仍然要发展。在预售制度融资功能的替代上,我们认为可以在以下两方面进行相应的制度设计:(一)房地产资本市场市场化。市场化是资本市场的灵魂和其功能得以发挥的前提条件。房地产资本市场市场化,不仅能够实现房产公司资产的整体流动性,而且能够优化股权结构、改善公司治理。虽然短期会造成开发商资金成本的增加,但从长远上看,则为房地产行业“纳优汰劣”、提供旺盛经营动力提供了市场化的动态调整。我国日益深化的金融体制改革,为取消商品房预售制后的开发商提供了各种融资渠道和融资工具。房地产项目开发将会面临多种可供选择的融资模式。商品房预售制度取消后所带来的项目融资的困难,也必将由新兴的房地产金融体系予以解决。

(二)商品房抵押贷款证券化。央行《2004年房地产金融报告》中统计,截至2005年一季度中国内地的房地产贷款余额已经达到了27650.6亿元,而预售商品房按揭贷款所占比重较大。这一方面加大了商业银行的金融风险,另一方面也限制了贷款机构发放更多的资金以满足房地产领域的融资需要。住房抵押贷款证券化,可以把银行的住房信贷业务与证券市场联系起来,由专门的机构在证券市场上发行特种债券筹措资金,收购银行等金融机构发放的住房抵押贷款,专门机构可用借款人的还本付息款偿付债券的本息。抵押贷款证券化不仅降低了房地产市场风险向金融体系聚积的风险,保证银行稳健经营,而且也能通过扩大个人住房抵押贷款的资金来源,平抑部分因高房价而折损的民众福祉。

总而言之,我国商品房销售制度中关于预售法律制度的构建,是基于房地产市场化早期房地产行业幼稚和开发商资金链脆弱而进行的制度倾斜,是过渡时期的特殊做法。从本文对法律文本的梳理与实施现状的分析来看,商品房预售制度“先天不足”、“后天异化”。从均衡与和谐的价值理性角度来看,商品房预售制度与我国当前的“政治诉求”、“法治诉求”相违背。从制度功能的替代性上看,商品房预售制度的融资功能完全能够通过“房地产资本市场市场化”和“商品房抵押贷款证券化”来替代。因此我们认为,当前全国范围内,以立法的形式采取统一步骤取消商品房预售制度的时机已基本成熟。

注释

①杨丽媪:《商品房预售:取消还是保留》,载《中国房地产信息》2005年第10期。

②关于商品房预售制度存与废的争论,几年前就开始了:从交易角度,主张预售制度应存在;而从公平和金融安全角度,主张预售制度应取消。相关的文章可参见:沈正超、赵德和:《对调整商品房预售制度的思考和建议》,载《上海住宅》2000年第4期。张水荣:《应保持商品房预售制度的稳定与连续》,载《上海住宅》2000年第12期。刘继峰:《取消商品房预售,动了谁的奶酪》,载《建筑装饰材料世界》2005年第9期。

③参见张梦:《商品房预售制度使命终结》,载《中国房地产信息》2005年第10期。

④参见蔡志方:《行政救济与行政法学》,台湾三民书局1993年版,第8页。

⑤对预售合同性质的界定是明确开发商、预购方以及其他预售关系参与人权利与义务的关键。相关观点可参见陈耀东:《商品房买卖法律问题专论》,法律出版社2003年版,第53页;金俭:《析商品房预售合同》,载《现代法学》1996年第1期;薛成有:《论商品房预售法律关系》,载《行政与法》2004年第1期。⑥参见沪发[2004]16号:《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》。

⑦参见符启林:《房地产法》,法律出版社1999年版,第153、154页。

⑧参见易宪容:《预售制度背后的风险链条》,载《南风窗》2005年10月1日出版。

⑨参见刘普生:《论经济法的回应性》,载《法商研究》1999年第2期。

○10参见刘武元:《权属登记与房地产买卖合同———对我国〈城市房地产管理法〉第37条立法的检讨》,载《经济法学、劳动法学》2005年第1期。

○11孙国华:《法理学教程》,中国人民大学出版社1994年版,第108-109页。

第三篇：加拿大房地产法律制度概述

加拿大房地产法律制度概述

2007-05-03 22:09文章来源：戴维斯•沃德•菲利普和伟伯格律师事务所

文章类型：转载内容分类：政策

加拿大幅员辽阔，国土面积总共达9,976,000平方公里，或 3,851,000平方英哩。随着人口增长以及商业，工业，住宅与休闲用地的扩大，加拿大吸引了大量外来物业投资。

房地产外国所有人

根据联邦«公民法»，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民，或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。

在安大略省，«外国侨民房地产法»给予非加国公民拥有或出售房地产的权利。但是，按照«外省公司管理法»，在安大略省以外司法管辖区内组建的公司必须取得许可后方能在安大略省购置、拥有或转让房地产。不过这样的许可证很容易获得。

在魁北克省，根据«非居民购置农场土地法»，未经“魁北克省农用土地保护委员会”批准，非居民不得在省内购置农场土地。该委员会负责魁北克省农用土地的保护。其他若干省也有类似限制来保护农用土地。

加拿大各省和地区随时可以为房地产抵押放款人和房地产业主办理由美国各大产权保险公司担保签发的，并附有“美国土地所有权协会”认证的，附有标准背书与保单免责的房地产保险单。

土地使用规划

在安大略省，«规划法»规定了政府控制土地开发和使用的主要原则。土地使用的规划是省政府的权限并且由省级政府监督执行，但是，重大规划职能已经下放给各级地方和市政府。土地使用控制通过诸如官方的土地规划（一种地区或市的长期总体规划）和分区（即区域规划）规划条例（规定市内每一区片土地的划分和许可用途，以及其它规定，如必需建立的停车场和对建筑和结构类型、大小、高度、地点的规定）来实现。对土地购置者而言，了解官方土地规划与分区规划条例至关重要。大多数市政府均要求，新开发的建筑项目动工之前，其位置图必须经过批准。位置图确定建筑开发项目的细节(包括建筑地点和相关设施如景观美化、服务、车道和停车位）。大多数市政当局还要求开发商签订协议保证建筑工程以及今後的维修与位置图相符。在安大略省，依照«规划法»，土地分割一律要经过地方协调委员会或区域分割监督委员会批准。这一要求亦适用于为期21年或以上（包括所有续约）的抵押或者土地所带来的其它任何权益（譬如租赁），其抵押或其它建立在土地上所拥有的部分权益也

同样适用。这一批准手续是必须的，否则将导致该房地产转让、抵押或租赁所带来的一切权益无效。尽管这一要求有不少豁免的情况，但是，安大略省用于房地产购买的合同必须在获得各方同意的情况下签订，而且，这方面的责任和签订买卖契约的费用通常由卖方承担。在该省任何人想把土地分割，或分成小块出售，必须取得政府许可，同时还要根据要求把分割草图一同呈交审批。通常，市政当局在这方面会要求开发商与其签订开发协议。根据该协议，开发商同意为分割的小区提供排水系统、道路和其它服务，部份地皮将作为公用或其它公益用途。

在魁北克省，根据«土地使用开发与规划法»，每个市政府有责任管理本市所管辖的土地。地方县级市政当局的开发规划既要统筹所辖土地以制定总体政策，亦要顾及所分割的部分土地使用的一般政策。上述规划适用于所有市级政府及其县级市政单位。而各级市议会则有权决定其管辖区内整体或任何部份的区划、土地分割以及建筑物方面的条例，但是，这些条例必须符合开发规划的目标。市议会可以对土地分割附加限制条件，譬如分割土地的最小面积要求，土地面积划分以及公共道路的宽度等。魁北克省的大城市社区也制定了城市的土地使用和开发规化。这些规划制定总的政策，各个地方城市根据本地情况依据«土地使用开发与规划法»制定执行这一总体规划的一般政策，在这方面各级地方市级政府的权限相仿。

住宅租金管制

1997年安大略省制定的«房屋租客保护法»规定了“空置房屋租金不受制约”的原则。这一规定意味着如果出租单位空置，租金管制规则就不再适用。房东和房客根据市场行情自由磋商租约中的租金及其包括的服务。一旦房客签订的租赁协议生效，有关法律规定的租金管制规则开始适用。

租金管制指导原则确定了出租房子的房东在租赁期间可以对房客或其代理人增加租金额度的百分比。此增长百分比由该省“市政事务与住房部”根据实际租金价格加权计算出平均增长幅度，按每一日历年份逐年确定。

这一法律规则允许房东和房客在签定租赁协议时可以商讨确定租金。房客一旦入住，12个月内不可以增加租金。此後如果增加租金，必须按照下一年份租金管制指导确定的百分比限额增加租金。

若干例外情况有：(i)因该居住单位特定工程成本支出，房东和房客都同意接受一个更高的增幅；(ii)房东因某些额外开支，在向“安大略住宅租务法庭”申诉并成功获得被判决允许在指导百分比限额之上增加租金；或(iii)某些情况之下，房客向该法庭申诉并获得判决被允许在指导百分比限额之下增加租金。

该法庭受理住宅出租方面所有的纠纷，包括与租金管制指导原则有关的问题。

在魁北克省，«魁北克省民法典»与«住房管理法»亦规定了租金监管制度。住宅出租业主可以在租约到期后将租金随意提高任何一个百分比。然而，房客如不同意租金上涨幅度可以要求“住房事务管理局”根据规章和租金增长指导限额确定租金额。该管

理局将房租上涨数额按上一年（日历年份）的开销分别进行核算，诸如地产税、市政服务、保险、用电与燃料、维修与服务、相应成本支出等，以核定租金增长幅度是否合理。

房地产经纪人规章

在安大略省，房地产经纪人依照«房地产及行业经纪人法»执业。该法由安大略省房地产行业理事会(Real Estate Council of Ontario，简称 RECO）监管执行。

该法律要求，有意从事房地产业，并有资格担任房地产业经纪人或销售员的人必须进行注册。一个房地产销售员一般由经纪人公司雇用、任命或授权经营房地产。该法律禁止个人以一个公司或合伙人企业名义从事与房地产交易有关的活动，除非此人和该公司或合伙人企业已注册为房地产经纪人。“交易”含义广泛，包含房地产的转让，房地产的购置或过户交割。

一个注册的房地产经纪人或销售员必须是加拿大居民或已登陆的移民，而且事务所设在安大略省境外的经纪人不得经营省内的房地产交易。

经纪人申请注册可能因为申请人过去的品行或财力的不稳定而被拒绝。注册规范了行业执照和上诉法庭认定的，以及有关法律规定的，并且经申请人本人同意的条款。注册是允许一个经纪人获取房地产交易佣金或报酬的先决条件。

经纪人和销售员不仅要遵守以上规定的法律及其有关法规，还要符合RECO（安大略省房地产行业理事会）的会员资格的条件和要求，其中包括职业道德。RECO还受理消费者对其会员的投诉。

在魁北克省也有相似的规定以规范不动产经纪人的行为。另外，根据«不动产经纪法实施细则»以及“魁北克省不动产经纪人与代理人章程”，申请经纪人或执业执照的申请人至少在省内设有一个业务机构，或在某些情况下，属于在魁北克省内的一个经纪人公司工作。

抵押担保经纪人规章

在安大略省，从事抵押担保经纪业务的人员要依照«抵押担保经纪人法»执业。抵押担保经纪人系指以房地产做担保而提供借贷的人，不论借贷的款项属于其个人或他人。这类人员还包括自称或以广告形式从事抵押担保中介者，或者经营抵押贷款交易业务的人。保险公司与信托公司、银行、信用社、破产清算人与委托人被排除于该法律所规定的大部份条款之外，这些金融行业另有其它法规。

在魁北克省，从事不动产抵押担保交易的人隶属«金融产品与服务分销法»管辖范围。

第四篇：论我国房地产信托法律制度

论我国房地产信托法律制度 发布日期：2012-07-08 作者：李国蓓律师

房地产信托是信托的一种，从广义上讲，与房地产有关的信托都可以称之为房地产信托，其又可以分为财产信托和资金信托两种方式。财产信托，指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。资金信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。

相对于目前股市震荡、楼市低迷、房地产企业资金回笼不畅等因素，开展房地产信托，特别是资金信托这种方式，已成为房地产企业经营运作中一条重要融资渠道。2010年11月，中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知中提到： “个别信托公司开展这项业务不够审慎。”随着监管层持续加大对于房地产信托产品的管理力度，房地产信托产品增速呈减缓态势，加之政策的收紧也使得投资者对于房地产信托产品的热度降温。此外，由于《净资本管理办法》要求各信托公司的融资类房地产信托的风险资本计提比例高达3%，很多净资本接近红线的信托公司也必须要减少房地产信托的发行。房地产信托在产品开发、运作和经营等诸多方面遭遇尴尬。

2010年房地产市场骤冷，房地产公司纷纷在信托产品中寻求资金出路，多家媒体报道称房地产信托是刀尖上的舞蹈，即意指房地产信托产品不断推新而立法相对滞后，其结果有可能直接导致委托人设立信托目的落空和受益人利益受损。

回顾我国现行规范房地产信托业的法律法规，在立法上呈现出“一法、二规、三文件“的框架型格局：

“一法”指的是2001年颁布的《信托法》，这也是我国信托领域的基本法。“二规”指的是银监会于2007年颁布的两部规章——《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》。

“三文件”指的是中国人民银行和银监会先后发布的三个通知，分别是2003年中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文)、2005年银监会发布的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(简 1 称212号文)、以及2006年银监会发布的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(简称54号文)。这三个文件在内容上渐次严格，使得房地产开发商的融资渠道逐步缩窄，融资难度逐步提高。

此外，银监会还于2004年发布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，向社会公开征集意见。该办法界定了房地产信托业务，规定了经营规则、监督管理、风险条款，业界和学者普遍希望其能对规范房地产投资信托业务起到积极的推动作用。

然而，现行的信托法律制度设计对房地产信托的发展并不尽如人意。2007年颁布实行的新“二规”对原有的旧“二规”虽有重大修订，例如旧《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》规定了“接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)，每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)”。这意味着信托投资计划只能以私募的方式来开展。而在新《信托公司集合资金信托计划管理办法》中，这条为学者广为诟病的规定被删除，取而代之的是“单个信托计划的自然人人数不得超过50人，合格的机构投资者数量不受限制”。这使得信托计划的规模得到了扩张，但是相对于房地产信托业的发展来说，《管理办法》的改进仍然不够彻底，这表现在：

1、规定“合格投资者”包括：(1)投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；(2)个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；(3)个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。如此高的投资门槛使得大部分中小投资者对信托计划望而却步。

2、规定“参与信托计划的委托人为惟一受益人”。这种规定与信托最基本理念背道而驰，也与其上位法《信托法》的规定相左：“受益人是在信托中享有信托受益权的人。受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他组织。委托人可以是受益人，也可以是同一信托的唯一受益人。受托人可以是受益人，但不得是同一信托的唯一受益人。”

3、规定信托公司推介信托计划时，不得有以下行为：“(一)以任何方式承诺信托资金不受损失，或者以任何方式承诺信托资金的最低收益；(二)进行公开营销宣传”。这就始终将信托公司推行信托计划限制在非公开发行的范围内。同时，与房地产信托相关的配套法律法规在立法上也存在互不衔接的问题： 例如房地产法律制度。虽然《物权法》第10条规定了不动产统一登记制度，但是具体制度至今并未出台；《土地管理法》、《房地产管理法》仍然并存，登记制度并未统一。这造成房产和地产的登记机关不统一，登记程序不统一，登记效力不统一，以及登记权属证书不统一。这些不统一导致“信托财产”不确定。信托的本质是“受人之托，代人理财”，信托是一种财产管理制度，其载体是信托财产。我国《信托法》第七条规定，设立信托必须有确定的信托财产。信托财产必须是委托人合法所有的财产，包括委托人拥有的合法财产权利。凡是具有金钱价值的东西，都可以作为信托财产，比如动产和不动产，有形财产和无形财产。财产权利是一种无形财产，包括股票、债券、专利权、商标权、著作权等等。信托财产必须是委托人合法所有的财产或者财产权利。信托是委托人将财产或者财产权利委托给受托人进行管理或者处分的行为，因此，委托人对该财产或者财产权利必须具有合法的所有权，只有这样，委托人才有权对该财产或者财产权利设定信托。同时，信托财产必须具有合法性，法律、行政法规禁止流通的财产，不得作为信托财产；法律、行政法规限制流通的财产，依法经有关主管部门批准，才可以作为信托财产。房地产信托在发展过程中有依赖于完善的不动产登记制度，统一登记制度对于什么是合法的信托财产有重要的意义。

房地产信托财产是委托人将其财产权委托给受托人，并由受托人以自己的名义进行管理或者处分的财产。从信托的成立看，委托人不将信托财产委托给受托人，信托就无法成立；从信托的运作看，受托人的活动是围绕着信托财产的管理或者处分而展开的，没有信托财产，受托人的活动和受益人的利益将会失去存在的基础；从信托的存续看，如果信托财产不复存在，信托关系就会消灭。因此，信托是以信托财产为基础的法律关系，没有确定的信托财产，就没有信托。所以，设立房地产信托必须具有确定的房地产信托财产。

再例如证券法律制度。我国2003年颁布《证券投资基金法》，而现行《证券法》定义的证券只包括股票、公司债权和国务院依法认定的其他证券，以及政府债券、证券投资基金份额和债券衍生品种，这其中不包括信托受益凭证，房地产信托被局限于证券投资基金的形式，范围较窄。此外，依照我国现行《信托法》，可以取得受托人资格的法人主要是指信托投资公司。这就意味着，信托只能由信托机构发行，使得信托机构成为法定垄断的中间机构。开展房地产信托产品不仅对于房地产企业有特别重要的意义，对于居民家庭也同样具有不可替代的作用。信托产品在国外被广泛应用，包括家庭中的财产，也就是我们所称的私人信托。使用私人信托能够使很多家庭成员从中获益，而不用把家庭财产权进行分割。作为房产，可能整个家庭只有这一项财产，信托是一种很有效的机制，它可以使家庭成员或者单独的、或者集体的，以委托人认为合适的方式来享用这个房屋。还有可能这些受益人是一些老年人，他们可能由于制度上的因素不能获得一个很好的养老待遇，而使用了房产信托，相对减少国家的、集体的或个人的有限的资金支出，从而使这些受益人在年老体弱时有足够的资金以安渡晚年。房产信托也可以使一些目前还没有生出来的人进行获益，比如说委托人目前可能没有任何子女，但是他可以设立一项房产信托，使他未来的子女或者说孙子女来获益。

总之，房地产信托业的良性发展无论是对于房地产企业的经营还是公民个人都具有十分现实的意义，我国信托制度起步晚，在这些方面发展还不是很完善，需要立法机构不断充实相关法律规范内容，保障房地产信托业稳健发展。

作者：北京市两高律师事务所 李国蓓 2011年11月

第五篇：环境保护基本法律制度的完善

环境保护基本法律制度的完善

【摘要】《环境保护法》的修改已经引起各界人士的关注，各种形式的讨论和研究持续不断，本文从环境保护基本法律制度的角度浅谈对《环境保护法》修改的见解。对环境保护法律基本制度包括哪几项，并无定论。本文立足《环境保护法》既有的明确规定，先分析其存在的缺陷，然后选取已作规定的环境影响评价制度、限期治理制度、排污收费制度、清洁生产制度，对其的修改和完善提出建议；再对需要增加的许可证制度和征收生态环境补偿费制度作了阐述，使其适应时代的发展，这也是《环境保护法》修改之本意。

【英文摘要】Amending “Environment Protection Law” has drawn intent attention of various fields.Discussions and researches are under way in kinds of forms.The paper points to the basic legal system and gives some advice on the amendment.There is not a consensus opinion on the content of basic legal systems.The paper focuses on the provisions of “Environment Protection Law”.First, the paper states the shortages of basic legal systems.Then, illustrates how to amend some of them, such as Environment Impact Assessment System, Governance in Appointed Period System, Polluter Pays System, Clean Production System.At last, expounds that the law should prescribe Licensing System and Ecological Environmental Compensation System.“Environment Protection Law” should adapt to the times, which is the original idea of the amendment.【关键词】《环境保护法》；基本法律制度；协调

【英文关键词】“Environment Protection Law”;basic legal systems;harmony

【写作年份】2007年

【正文】

1989年，我国对原有的《环境保护法（试行）》进行了修改并颁布实施，至今已有18年。该法对保护和改善环境，促进经济、社会和环境、资源的协调发展发挥了重要作用；为健全环境保护法律体系奠定了基础。20世纪90年代以来，一批新的环境保护法律陆续制定、实施，原有的法律也都进行了大幅度的修订。随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善，经济的飞速发展，环保事业的兴旺和国民环境意识、法律意识的日益增强，现行的《环境保护法》已经不能适应时代的需要，急需进行修改。特别是其中确立的环境保护基本法律制度不健全、不完善，很大程度上制约了建立市场经济对环境保护的规范与需要。对《环境保护法》的修改从环境保护基本法律制度着手，有助于建立和完善整部环境保护法的基本结构和内容，也能与各单行法保持协调一致，发挥其在环境保护法律体系中的“宪法”作用。

一、《环境保护法》中确立的基本法律制度

环境保护基本法律制度是为了实现环境保护法的目的、任务，按照环境法基本理念和基本原则确立的、普遍适用于环境与资源保护各个领域的法律规范的总称。环境保护基本法律制度对具体环境法律规范具有指导、整合的功能和提纲挈领的作用；在适用对象上具有特定性，适用于环境保护的某一类或某一方面。[1]各个基本制度之间相互配合形成相对完整的规则系统。

由于环境保护法律众多，涉及的领域比较广泛，因此对环境保护的基本法律制度包含的内容有不同的说法。第三次全国环境保护会议曾将我国环境保护的基本法律制度归纳为八项，即所谓“老三项”：环境影响评价制度，“三同时”制度、排污收费制度，和“新五项”：环境保护目标责任制度、城市环境综合整治定量考核制度、排污许可证制度、污染集中控制制

度、限期治理制度。但理论界并未形成定论。根据环境保护基本法律制度的特点，在《环境保护法》中明确规定的制度归纳起来有环境标准制度、环境影响评价制度、排污收费制度、“三同时”制度、限期治理制度、环境污染与破坏事故的报告及处理制度。

二、《环境保护法》规定的基本法律制度存在的缺陷

在当代，可持续发展已成为世界上许多国家环境保护的指导思想，其终极目标是实现经济、社会和环境的协调发展。我国现已经将可持续发展制定为国家的总体发展战略，在环境保护领域贯彻这一人类发展的终极目标是其应有之义。而《环境保护法》并没有明确地将可持续发展作为环境与资源保护的指导思想，其第1条的规定表明了该法单纯注重经济增长，以牺牲环境公益追逐经济私益。指导思想上的偏差便直接导致《环境保护法》中规定的基本制度存在诸多不足。

第一，从宏观上看，《环境保护法》的内容过多的集中在污染防治上，对自然资源和生态环境的保护仅仅是少量的政策性宣示，规定非常抽象、原则，可操作性差。因此，该法中规定的基本制度很大程度上都是适用于防治环境污染和其他公害方面的。例如：排污收费制度、限期治理制度。但是在《水法》、《土地管理法》、《森林法》、《矿产资源法》等单行法中对自然资源权属制度、许可证制度、有偿使用制度等作了不同程度的规定，而在《环境保护法》中有关自然资源和生态环境保护的制度却未有明确规定，这与《环境保护法》的基本法地位不符，也使得我国生态环境保护工作进展迟缓，生态环境的破坏严重。

第二，《环境保护法》是以有计划的商品经济为立法背景的，其基本法律制度不可避免的带有浓厚的计划、行政主导色彩。行政命令性、行政强制性措施条款占据全篇，政府及其环境保护行政主管部门的干预过多，在很大程度上削弱了市场在资源配置中的基础性作用，已很难适应建立市场经济体制的要求。比如，制定国家环境质量标准和污染物排放标准未体现区域性、灵活性特点，政府行使限期治理制度的决定权，环境主体单一，群众参与不足等。

第三，受联合国环境与发展大会的强烈影响，以填补立法空白和法律制度的完善、创新为基本目标，[2]1993年以后，共有18部单行环境保护法律被制定修改，有的已经进行过多次修改。新制定、修改的法律在顺应了新的环境保护理念、贯彻了新的指导思想的基础上，规定了一些新的法律制度，如总量控制制度，排污许可证制度，清洁生产制度等；一些基本法律制度如环境影响评价制度、排污收费制度等已在其他法律法规中得到修改。这些变化没有及时地反映在《环境保护法》中，使得该法处于尴尬地位，有损其作为基本法应有的效力，且各个单行法之间不协调，重复规定多，更不利于环境保护法制的建设和完善。

三、《环境保护法》规定的基本法律制度的完善

《环境保护法》中规定的基本法律制度有些已经暴露出了不适应新形式的缺陷，亟须进行修改，同时也要在《环境保护法》中增加单行法已经确立的基本法律制度，与之保持协调一致。

（一）参照《环境影响评价法》，修改环境影响评价制度条款

我国的环境影响评价制度始于1979年颁布的《环境保护法（试行）》，经过不断的发展，在2002年8月通过并于2003年9月施行了《环境影响评价法》。它是环境保护法“预防为主”的基本原则的具体体现，也是中国环境立法借鉴和吸收西方国家环境管理有关环境影响评价制度的产物。

相对于《环境影响评价法》，《环境保护法》中的相关条款已显陈旧、滞后。对环境影响评价制度的规定集中体现在《环境保护法》第12条和第13条，有三点明显不足：一是环境影响评价的对象单一。第13条只规定对污染环境的建设项目进行环境影响评价，把破坏环境的建设项目排除在外，同时环境影响评价也只是针对建设项目。对于《环境影响评价法》明确规定的规划环评只字未提；二是忽略对环境影响评价对象的后评价。第13条规定的建设项目的环境影响报告书只包含了预测性评价内容和防治措施，而《环境影响评价法》中还要求对规划和建设项目实施后进行跟踪监测；三是公众参与的规定缺失。《环境保护法》全篇中对公众参与未有规定，环境影响评价制度中的公众参与当然就得不到体现。而公众参与是《环境影响评价法》中得一项重要内容，虽有不完善之处，但较之《环境保护法》是有进步的。

《环境保护法》的修改无疑要对我国环境影响评价制度的发展作出总结与提升，囿于其基本法的地位，对环境影响评价制度侧重于基本性规定即可。

首先，扩大环境影响评价对象的范围，增加对规划的环境影响评价的原则性规定。具体的评价内容、工作程序、文件审批等可以《环境影响评价法》为依据。只要对环境能够产生或可能产生影响的规划和建设项目都要进行环境影响评价，其中就包含了涉及到生态保护的规划和建设项目的环境影响评价，这一点不容忽视。更值得一提的是，《环境影响评价法》规定的评价对象也不尽全面，尤其是对法规和政策的环境影响评价没有作出规定，成为该法的一大硬伤。另外，虽然规定了规划环评，但有一部分规划如国务院的规划,市级、省级人民代表大会及其常委会、人民政府编制的规划未被囊括，还有部分规划的环境评价从其编制和审批来看,也有事实上被轻视的可能。[3]为了真正贯彻可持续发展战略，战略环评必须得以重视。它除了包括规划环评，还包括法规和政策环评。但是，开展战略环评的难度也不小。缺乏系统的战略环评理论和技术方法，部门间的合作机制有待完善，技术力量比较薄弱等。因此，在修改《环境保护法》时能否全面引入战略环评将是一项具有前瞻性和挑战性的工作。

其次，增加对规划和建设项目实施后可能对环境造成的影响进行跟踪监测的规定。环境影响评价报告书中不仅包含评价的结论、预防或减轻不良环境影响的对策、措施，后续的跟踪监测同样重要。这样的规定使得环境影响评价条款更完满，也能与《环境影响评价法》的规定遥相呼应。

最后，对于公共参与，应该放在《环境保护法》总则中作为基本原则加以规定，使其能贯穿到环境保护的各个领域，这也是环境保护法发展的必然趋势。

（二）对限期治理制度的完善

限期治理制度作为我国环境保护基本法律制度之一，在环境管理实践中发挥了重大的作用。除了《环境保护法》对限期治理制度作了明确的规定外，《大气污染防治法》、《环境噪声防治法》、《海洋环境保护法》等单行法都有相关规定。

依据《环境保护法》第18条、第29条、第39条规定，限期治理针对造成环境严重污染的企、事业单位或者是位于特别保护区域内的超标排污设施；限期治理的决定权由县级以上的人民政府行使；对逾期未完成治理任务的企、事业单位，除了加收超标排污费外，还可以处以罚款或责令停业、关闭。总结其特点，应从以下方面改进：

第一，扩大限期治理的范围。从《环境保护法》中规定的两类限期治理的范围来看，没有包括污染物排放超过标准的情形。而在《大气污染防治法》和《海洋环境保护法》中都对超过污染物排放标准的污染源进行限期治理作了规定。《环境保护法》应该作出同样的规定，从而强化国家的环境监督管理。

第二，将行为违法性作为限期治理的构成要件。《环境保护法》中不论是否污染严重，还是超标排污，都没有将它们定性为违法行为，限期治理也只是作为一种行政管理手段。而《大气污染防治法》和《海洋环境保护法》早已确定超标排污行为是一种违法行为，其中规定的限期治理是一种行政处罚手段，具有法律制裁性。因此，《环境保护法》中应该将违法性作为限期治理的要件，这样有助于强化企、事业单位的环境责任，提升污染防治的效果。

第三，将限期治理的决定权按辖区下放到各环境保护行政主管部门。《环境保护法》将限期治理的确定权授予给对被治理单位有直接管辖权的人民政府行使，而环保行主管部门只有很少范围的限期治理建议权和较低层次的决定权。这突出表现了“命令－控制”型环境管理模式的特点，影响了行政效率的提高，易助长“地方保护主义”之风，也不利于该项制度经常全面地实施。由环保主管部门行使限期治理的决定权则有利于权责分明，提高行政效率，也是我国经济发展和环境管理制度发展趋势的需要。

第四，增加对环境破坏进行限期治理的规定。《环境保护法》中的限期治理重点是针对环境污染行为。而对环境遭到严重破坏时的限期治理鲜有规定。限期治理作为恢复、补救措施同样适用于严重的环境破坏性为。例如，开发利用自然资源，对自然资源及生态环境造成严重破坏的，环保部门也应对责任人作出限期治理的决定。

（三）对排污收费制度的修改建议

排污收费制度是实施环境管理的一种经济手段。它源于1979年《环境保护法（试行）》，经过20多年的发展，一些单行法如《大气污染防治法》、《海洋环境保护法》，2002年修改制定的《排污费征收适用管理条例》已突破了现行的《环境保护法》的规定，有必要对其进行修改。主要从以下两个方面着手：

1、将超标排污行为规定为违法行为。《环境保护法》第28条和第37条的规定表明超标排污行为并非违法行为，超标排污的只需交纳超标排污费。而《大气污染防治法》、《海洋环境保护法》早已将超标排污修订为一种违法行为，即“排污收费，超标处罚”。同时，依照《标准化法》和《标准化法实施条例》的规定，污染物排放标准是强制性标准，具有法律约束力，超过标准排放污染物即是违法，应给予行政处罚。所以，《环境保护法》应尽早确定“排污收费，超标处罚”制度，将其推广到水污染防治法、固体废物污染防治法等领域。

2、修改按单一的浓度收费为对不超标排污的按排放总量计征排污费；转向按浓度和总量收费。《环境保护法》规定的排污收费制度是建立在对污染物实行浓度控制的基础上的，未考虑区域的环境容量和污染物排放的总量，不利于整体环境质量的改善。我国《水污染防治法》、《大气污染防治法》和《海洋环境保护法》都明确规定了在特定区域的污染物排放总量控制度，《排污费征收适用管理条例》的规定也实现了由单一浓度收费向浓度与总量相结合收费的转变。实践中也已经采用了浓度与总量相结合收费的模式。这种转变要在《环境保护法》修改中反映出来。

(四)明确清洁生产制度

清洁生产，是指不断采取改进设计、使用清洁的能源和原料、采用先进的工艺技术与设备、改善管理、综合利用等措施，从源头削减污染，提高资源利用效率，减少或者避免生产、服务和产品使用过程中污染物的产生和排放，以减轻或者消除对人类健康和环境的危害。[4]其实质是贯彻污染预防原则。从产品设计、原材料选用、生产工艺技术的采用和废弃物的回收利用等各个环节 实行全过程控制，真正从源头上防止、减少污染，促进资源的循环利用。

《环境保护法》第25条是对清洁生产的规定，但仅仅是作为企业所应承担的义务，没有规定义务违反后所应承担的责任，对于政府在清洁生产方面的责任也未有提及。2003年实施的《清洁生产促进法》对我国的清洁生产制度较详细地作了规定，比较丰富和完善了清洁生产制度，但很多地方存在不足，例如，着重于对工业生产领域的清洁生产的推广和实施，对公民个人在生活领域如何消费产品的问题没有涉及；同样，对政府及有关部门推行清洁生产的责任的规定不足。因此，在可持续发展战略思想的引领下，在大力发展循环经济的背景下，《环境保护法》有必要对清洁生产制度作出较为具体的规定，在《清洁生产促进法》的基础上，将相关规定的原则性与全面性体现出来，如明确清洁生产制度的主体、实施、责任等。

（五）增加许可证制度的规定

许可证制度是指环境法所确认的，对从事可能造成环境不良影响活动的开发、建设或经营者，必须向有关管理机关提出申请，经审查批准，发给许可证后才能从事该项活动的一系列管理制度。[5]

实行许可证制度意义重大。它是加强对排污者监督管理的有效手段，是保护自然资源的合理利用和维护生态平衡的重要途径，也是实现我国环境管理战略思想三个转变的具体手段。我国许可证制度广泛地被运用于环境保护的各个领域：大气、水、危险废物的污染防治方面，对矿产、森林、渔业、土地等自然资源的开发利用方面，对野生动植物的保护方面等。相关的单行法、地方性法规或规章等为许可证的实行也提供了法律依据。但是，作为环境保护基本法的《环境保护法》却没有规定。即使该法的内容偏重污染防治方面，也未对排污许可制度有所涉及。在理论和实务界探讨最热烈的也是针对排污许可证制度。因此，在《环境保护法》的修改过程中，要将许可证制度作为基本法律制度规定下来。特别是对排污许可证制度，在污染防治一章中，更应予以明确。排污许可证制度具有明显和丰富的功能多样性、灵活机动性，适用于污染防治管理的全过程，是环境监督管理中普遍采行和优先适用的重要法律制度。我国现行的污染物排放许可证制度集中在水污染和大气污染排放上，环境噪声污染没有在单行法中作出规定，对占海洋污染绝大部分的陆源污染物排放没有设置许可证制度；并且各项污染物排放许可证制度法律依据不同，设定主体不明，层级混乱，程序也不健全。[6]如《水污染防治法》中未规定水污染物的排放许可，而《水污染防治法实施细则》、《水污染

物排放学许可证暂行办法》、《淮河和太湖流域排放重点水污染物许可证管理办法（试行）》相对完整作了规定。《办法》自行设定行政许可权，违反了《行政许可法》有关行政许可设定权的规定。对此，在《环境保护法》的修改中确立排污许可证制度，统一规范，将对散落于各单行法、地方性法规或规章、规范性文件的规定产生指导性意义，也易于对该制度进行梳理、整合与拓展。

（六）增加生态环境补偿费制度

征收生态环境补偿费制度和排污费制度是征收环境保护费的主要内容, 它是对“污染者

付费，利用者补偿、开发者保护、破坏者恢复”原则的反映，是环境保护的基本法理制度之一。而《环境保护法》因侧重于污染防治领域，仅规定了排污收费制度，其第19条规定：“开发利用自然资源，必须采取措施保护生态环境。”太过原则、模糊，对于采取何种措施及相应的法律责任没有具体规定。而实行征收生态环境补偿费制度能够保证生态环境资源的合理利用和持续发展，也为生态环境破坏的恢复和治理提供资金保障，凸显自然资源和生态环境保护的重要地位。我国除了《森林法》规定了森林生态补偿基金和对占用林地单位开征森林植被恢复费、《草原法》中规定的草原植被恢复之外，在生态环境补偿费方面没有统一的规定。建议在《环境保护法》修改中增加征收生态环境补偿费制度，对征收的对象、范围、标准等基本内容作出说明。

四、结语

环境保护基本法律制度是相对动态发展着的，作为《环境保护法》的支撑，在经历社会一系列变迁之后，理应作出适时调整。而《环境保护法》的修改是个很好的契机。正是此时，要抓住时代的脉络，贯彻新思想、新理念，以环境保护基本法律制度为基石，完善作为基本法的《环境保护法》。期待这次的修改能为环境保护法律事业的欣欣向荣推波助澜。

【作者简介】

王琳维，女，武汉大学环境法研究所硕士研究生。

【注释】

[1] 周珂著：《环境法》，中国人民出版社2005年版，第52页。

[2] 李启家：《中国环境立法评估：可持续发展与创新》，载《中国人口•资源与环境》2004年第3期。

[3] 李淑文：《完善环境影响评价制度的立法思考》，载《求索》2007年第1期。

[4] 吕忠梅著：《环境法学》，法律出版社 2004年版，第249页。

[5] 周珂著：《环境法》，中国人民出版社2005年版，第 77页。

[6] 李启家、蔡文灿：《论我国排污许可证制度的整合与拓展》，载《环境资源法论丛》第6卷。