南昌市2012年房地产市场总结与2013年走势分析

第一篇：南昌市2012年房地产市场总结与2013年走势分析

南昌市2012年房地产市场总结与2013年走势分析

一、年度房地产市场简析

 楼市调控博弈加剧，整体有保有压

回顾2012年楼市调控，可以看到是中央和地方的博弈、政策和市场的博弈，调控呈现出有保有压的局面。2012年，央行存款准备金率和基准利率各自下调两次，多个省市提高普通住宅价格标准、松绑公积金、减免契税等8类微调政策。另一方面，针对地方政府微调和火爆的市场态势，中央等多次强调坚持调控，并叫停部分城市的放松动作。在这一年里，中央强调调控不动摇60次；4次提及 “决不让房价反弹”；房价合理回归被提到156次；2次提及问责。但是纵观今年楼市的调控，始终是中央及相关部委口头强调坚持调控不动摇，却少见实际性的动作，可谓雷声大、雨点小，市场由此开始反弹之旅。

土地供求大幅减少，住宅类用地成交平稳

2012年南昌市共计推出经营性地块出118宗土地，最终成交102宗，分别比上年同期减少37宗和20宗。今年的供应面积和成交面积只有10150.985亩和8941.572亩，相比去年减少3547.69亩、3127.732亩，减少了25.9%、25.91%，成交量三年来首次低于1万亩。住宅类用地成交平稳，相比上年略微减少9.3%，成交面积3937.69亩，连续五年稳定在3500亩以上。住宅类成交主要集中在红谷滩和昌北板块，两者约占总量的一半。今年成交的住宅类用地可规划建筑面积563.58万㎡，楼面地价1755.18元/㎡，同比成交面积和规划面积分别减少36.961亩、42.4万㎡，楼面地价上涨18.48元/㎡。

楼市上演逆转好戏，推盘量创历史新高

受“史上最为严厉”的楼市调控政策影响，年初楼市处于冰点。此后，政策微调，开发商们采取以价换量的策略，刚需在3月份开始爆发。今年整个市场经历了由冷到暖，从暖到热的市场转变。

第一季度全市住宅推盘量只有83.94万㎡，销售率仅有47.15%，创下09年以来新低。第四季度推盘量上升到了176.95万㎡，销售率提升到了71.39%，为近五年最高值。全年共计133个楼盘推出56444套房源，供应面积562.26万㎡，相比上年三项数据分别增加22个、159.12万㎡和16106套，三项指标均创历史新高。开盘楼盘整体销售率达到61.31%，回到了六成以上水平。



房价低开高走，整体均价下跌5.99%

市场由冷到暖，房价也走出了由降转涨的行情。全市住宅成交均价从第一季度的6225.2元/㎡上涨到第四季度的7569.3元/㎡，上涨了1344.1元/㎡，上涨幅度达到惊人的21.59%。但是今年开盘楼盘整体成交均价为7055.33元/㎡，比11年下跌449.83元/㎡，下跌了5.99%。今年房价下跌主要是两方面的原因，首先是上半年大多数房企采取以价换量的策略，低价入市、降价销售成为主流；其次是在以刚需为主的市场环境中，高端项目较为艰难，万元楼盘大为减少。

板块供应洗牌，新建板块销售看好

相比上年，有七个板块供应大幅增加，六个板块供应刷新纪录。京东板块供应继上年成功进入前三后，今年更上一层楼，以17.73%的供应比例排名第一，其供应面积达到99.68万㎡，具百万大关一步之遥，相比上年增加41.73万㎡；昌北板块供应最为迅猛，供应面积达到45.67万㎡，是上年的3.74倍；红谷滩板块供应虽有增长，但是供应比例下滑3.13个百分点，首次退出三甲行列。各板块销售有喜又忧，最低和最高的相差近40个百分点。新建板块以75.29%的销售率排名第一，连续两年排名第一，连续四年销售在75%以上，成为南昌楼市的新建现象。

高层供应创新高，花园洋房持续热销

与2011年相比，除多层供应略有减少外，其他建筑形态供应有不同程度的增加。多层供应比例继上年跌破10%后，今年更是以6.6%的供应比例再创新低。高层供应不断刷新，今年供应量达到382.61万㎡，供应比例由上年的62.7%提高到今年的68.05%。各建筑形态销售相对均衡，花园洋房持续热销，连续两年排名榜首，今年的销售率达到70.99%，成为唯一一种销售超过七成的产品。

户型供应丰富，主力户型销售稳定

今年的户型供应类型更加丰富却又高度集中。全年市场共有9种户型入市，六房、八房首现市场，分别由青山湖板块的青山湖天湾和朝阳洲板块的滨江壹号推出。但是户型高度集中于二房、三房，两者供应量均在200万㎡以上，供应比例合计达到80.83%，历史首次超出八成。这两种主力户型是刚需们的首选，销售稳定，双双实现六成以上的销售率，并都进入前三位。

得刚需者得天下

刚性需求，买房自住的需求，而且是比较迫切的需求。这类需求往往购买力不是很强，对房价较为敏感，但却是今年市场上购房的主力，2012年可谓是刚需年，刚需也左右了今年市场的整体价格。

从成交上看，以梧桐公寓、保利香槟为代表的楼盘户型面积适中（90㎡左右），单价合理（6200～7000元/㎡），总价不高，受到了刚需的青睐。面积区间70～90㎡和90～120㎡供应套数均超过1.6万套，占总量的64.57%，也是销售最好的两个面积区间。从价格区间看，价格区间5501～6500元/㎡、6501～8000元/㎡供应套数比上年增加了104.67%、238.45%，两者合计占总量的接近六成，比上年提高27.33个百分点。

 电商、明星，成为营销中的亮点

随着互联网技术的发展，电商营销逐渐成为一种潮流。在南昌市场，搜房电商和新浪微博运用的较多。搜房电商以超低折扣房源或奖品吸引客户关注，客户越多，折扣越低。全年搜房电商活动成功举办7次，引发极大关注。微博，能够及时、快速的传播信息，和消费者形成良好的互动，并且能够带动消费者周边的亲朋好友同时参与，大大提高项目的关注度。目前南昌主流项目均开通了微博，其中有一部分楼盘采取转发微博、赢取演唱会门票取得了很好的效果，有齐秦、李宗盛、阿泰斯特等数十位明星到昌。

二、2013年市场发展预测南昌房地产

2.1 2013年南昌市房地产发展主要推动力 

中国经济继续复苏，增长回升至8%

2012年前三季度，我国经济增长持续下行态势，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，整体增长7.7%。随着一些积极因素的积累，四季度有望小幅回升，预计全年增长略高于7.5%，这种态势有望延续至2013年。目前包括中金公司、瑞银集团等研究机构认为2013年经济将好于今年，经济增速很有可能回升至8%。

城镇化为房地产发展带来新机遇

12月16日闭幕的中央经济工作会议重点提出城镇化发展，会议要求要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化。城镇化未来将成为中国全面建设小康社会的重要载体，正在成为中国经济增长和社会发展的强大引擎。新型城镇化战略将撬动房地产业新一轮发展，二三线城市城镇化过程所释放出的居住需求，将成为房地产行业新的增长点所在，也为房地产发展带来新的机遇。

加快先导区建设，经济发展后劲十足

6月6日，省委、省政府召开“全力支持南昌发展、打造核心增长极动员大会”，明确提出在南昌设立鄱阳湖生态经济先导区。经过半年的前期调研、探索，鄱阳湖生态经济先导区的雏形逐步呈现。鄱阳湖生态经济先导区的建设成为打造核心增长极的发动机，也是实现跨越式发展的强大引擎。2013年南昌将实现GDP增长确保12%、固定资产投资增长23%的发展目标。

启动大都市区规划，推进重大项目建设

明年南昌将启动大都市区规划编制，加快编制和完善九龙湖新城、朝阳新城等区域详规。集中资源建设红谷滩新区，加快推进九龙湖核心起步区的市政建设。加大东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区旧城改造力度，强力推进青山湖西岸开发。预计将投入614.3亿元进行大批重点项目建设，比如九龙湖路网、轨道交通、水系整治、断头路延伸工程等，将把朝阳大桥和红谷公路隧道作为跨江通道的建设主体。2.2 2013年南昌市房地产发展趋势  调控稳中微调，继续限购

备受瞩目的中央经济工作会议12月16日闭幕，会议确定了明年的基本政策和六大任务，为明年的工作定下总基调。12月底，国土部、住建部均强调坚持房地产调控不动摇，并要求继续限购。明年的调控仍将延续目前的态势，“有保有压”和“微调和收紧”并存。一是2013年继续实施积极的财政政策，大力改革，完善结构性减税政策。二是实施稳健的货币政策，但是货币总量会略微宽松，预计将有3次降准的过程。三是限购、限贷等核心政策仍将继续，鼓励首次及改善性需求，严厉打击投机。四是继续推进保障房建设工作，扩大房产税试点，调整房地产交易等税收问题。具体调控方向主要看房价和经济的发展，如果明年上半年房价过快上涨，则很有可能在下半年迎来政策加码，面临新一轮的调控。

整体供求略有下降，较为平稳

近两年南昌市累计成交居住、商住用地7912.34亩，可规划建筑1169.56万㎡。一般从拿地到项目开工再到销售短则一年，长则三五年，预计明年土地转化成商品房供应584.78万㎡。

从规划报建和新开工量来看，今年1～11月分别为632.81万㎡（住宅405.28万㎡，同比下降1.41%）、559.7万㎡（住宅380万㎡，同比下降13.46%），规划报建和新开工到入市销售一般在半年至一年。再结合新增供应看，今年新建商品房取得542.45万㎡预售，其中住宅437.67万㎡。近三年平均每年商品房新增446.6万㎡，其中住宅359.9万㎡。

综合以上信息，可粗略估测明年南昌市商品房新增供应520万㎡左右，其中住宅约420万㎡。整体供应保持平稳，略有下降。全年可能呈现出震荡上行，年尾回落的走势。

房价稳中有升，小涨5～10%

有着风向标之称的中央经济工作会议提出要继续坚持房地产调控政策不动摇，住建部、国土部等部位也一再重申，已经没有了房价大涨的可能性。房地产市场调控常态化使得暴利失去了土壤，已经进入下半场。但是经济还要发展，积极的财政政策和稳健的货币政策依然延续，出台更为严厉的政策的可能性也不大。我们认为，2013年房价将稳中有升，小幅上涨5～10%（2007年到2012年南昌房价复合增长率为9.64%）。

朝阳洲火热，大九龙湖崛起

上文提到近两年南昌市累计成交居住、商住用地7092.04亩，京东、红谷滩和昌北板块土地成交量均在1000亩以上，其中京东板块接近2000亩，三者累计占总量的近七成。

从市发改委和城乡建设局等查阅，预计明年将有市区将有80个新盘入市，其中将推出住宅项目的有67个，朝阳洲、市中心、红谷滩和京东等四个板块新住宅项目均超过10个，朝阳洲板块以17个项目排名第一。

整体上看，明年京东和朝阳洲板块仍然是热点板块，红谷滩九龙湖区域和市中心城北区域也会有所发力。明年新建板块可能是市场上的一大亮点，望城新区可能随九龙湖新兴，该板块新盘数量达到15个。 旅游地产兴起，重点在城西

严厉的限购、限贷政策促使开发商们纷纷调整发展战略，商业地产、养老地产和旅游地产等受到极大的关注。旅游地产成为继商业地产后又一开发热潮，华侨城是国内有名的旅游地产开发商，并且在多地复制；万达集团也较早涉足，在长白山、西双版纳等投入数千亿资金。到目前为止，南昌还没有真正的旅游地产。随着万达文化旅游城、金燕国际温泉城、茵梦湖•北纬30°等项目的入市，南昌旅游地产将逐步兴起。

第二篇：房地产市场形势分析与展望

房地产市场形势分析与展望

2008年，受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售 低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度 逐步加深。208年下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场 的调控政策。2009年较高的房价将有一定下行空间，随着房价的 合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。

一、我国仍处在房地产市场持续发展阶段

与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在 城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，是 我国住房市场快速发展的市场基础，其中除了少数低收入群体住 房需要政府提供保障性外，还有几种类型的住房需求依靠住房市 场：

一

类是刚刚步入社会不久，成家立业需要住房的年轻人，包

括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。他 们需要的住房是功能设施齐全、舒适、方便，小户型、价格适中，可以承受得起的住房。一类是已经购买房改房，生活水平提高，希望以小换大改善居住条件的人群。这两部分人具有一定收入和 经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基 本群体，占大多数，也是住房市场自住型的基本需求群体。还有

一

类是投资型需求。改革开放使中国人民财富有了较大增长，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人选择了住房市场。购置住 宅不是为了自己居住和使用，而是为了出租获利或住宅涨价后出 售获利，是通过购房实现手中的货币增值。

二、此轮房地产市场调整是市场经济内在规律的作用

从2007年年末开始，住房市场形势急转直下进入调整期，其 根本原因是市场内在规律对房地产行业几年高速增长积累的矛盾

和问题进行自我强制调整的结果。2004年以来，在我国经济较快 增长，居民收入不断提高，对房地产市场预期向好的基础上，投 资型住房消费大量入市，不断推高房价以获利；开发商大量高价 拍地，以获取更高的回报，推高了住房的成本；自住型消费者在“买涨不买落”的心理驱使下，集亲戚朋友之力提前购房，透支 了部分基础消费需求。几种因素叠加，埋下了隐患，导致了目前 住房市场需求减少、调整期的到来。

第一，大量投资者进入，市场需求过旺，使房价快速上涨，脱离了普通居民的承受能力，加之市场供应的中小户型、中低价 位的住房偏少，将普通消费需求挤出了市场。

第二，房地产市场过快发展、房价过高弓l起了国家连续实施 房地产调控政策，随着宏观调控的累积效应发挥作用，尤其是对 第二套住房贷款政策的调控，一些投资性和投机性资金撤出住房 市场。

第三，今年以来国际金融危机愈演愈烈，中国经济向下调整，消费者收入预期及对房价预期发生变化，观望气氛浓厚，加剧了 市场调整的程度。

虽然房地产市场的调整短期内对经济稳定增长带来了较大影

响，但此次调整是对前几年房地产业过快增长和房价虚高的修正。将使过高的房价逐步向合理水平回归；使供给结构和需求结构更 加合理。这次调整是我国房地产业自198年市场化改革以来，经

历的真正市场周期性调整，得到市场的锤炼和洗礼的房地产业将 更具竞争力。房地产市场只有充分调整到位，才具备持续、健康 发展的基础。

三、影响209年房地产市场走势的因素分析

1、影响住房消费者预期变化的因素分析

2008年在国内外经济下行、前期国家偏紧的房地产调控政策

影响下，消费者预期比较悲观，持币观望。随着国家宏观调控政 策的调整，消费者预期将逐渐发生变化，在观望中寻找机会。一

是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并 连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者 信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争2009年 经济增长保持在8％以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了 预期。三是由于我国人多地少，目前仍然处在经济较快增长阶段。从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。近期房价下行 是对前期房价过高的修正，而且国家连续出台多项鼓励住房消费 政策，一旦房价调整到位，将会出现反弹。因此，部分自住型消 费者开始关注房市，而理智的投资型消费者也在观察抄底的机会。

2、国家一系列调控政策影响分析

2008年下半年，国家连续五次降低贷款利息，五年以上的贷

款利息降低1．9个百分点；为了鼓励住房消费，将购买普通住房

8的贷款优惠利率由基准利率的0．5倍下调到O7倍，使利用按揭

8．..贷款购房者节约了较大的利息费用。据银行计算，按等额本息还 款方式的按揭贷款，以上两项因素使月还款额节约18％左右。1O月份，财政部、税务局决定购买9O平米以下的普通住房契税减按 1％收取，使购房成本降低了2％以上。同时，对个人购买和出售住 房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出售普通住房 给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市场价格走势分析

2004年以来，尤其是2007年，我国住房价格较快上涨，一定 程度偏离了居民的承受能力，使得住房市场量缩、价落。经过一 年的调整，房价仅回落到2007年末的水平，2007年价格虚高的水 分并没有挤掉，虽然国家优惠政策降低了居民购房成本，但与居 民的实际支付能力还有距离。据央行第三季度城镇储户问卷调查，居民未来三个月有购房意向占比仅为133分别比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8个百分点，为1999年以来的最低点，反映出房价调 整还没有到位。

综上分析，住房市场调整正在进行中，消费者持币观望等待

机会，市场存量房较多，房价还有下行的空间，直至下跌到消费 者接受的水平，整体看调整有向深度发展的势头。由此预计2009年上半年，房价承接2008年的下滑势头，房价水平将继续回落。由于区域经济的差异性，各地区调整的进度和幅度不尽一致。一 些调整比较早、调整幅度较深的城市，随着价格的下降，将有自 住型需求陆续入市。随着经济适用房和限价房大量入市，下半年 市场成交量将出现趋稳的迹象。

四、政策建议

在国家已经出台较多的调控政策条件下，2009年政策的立足

点应该关注和解决房地产市场调整过程中出现的新问题、新情况，并遵循市场运行的客观规律，促进房价合理回归。

第一，在市场调整中，应以开发企业自救为主，鼓励开发商

针对市场需求开展多种方式营销、合理定价，协助缓解与老业主 矛盾，打消开发商降价的后顾之忧，只有房价合理回归，才能释 放需求。

第二，应注重发挥市场机制调节和自我修正作用，利用市场的力量挤出泡沫，这样有利于行业可持续健康发展，促进行业的 调整和市场洗牌，促进行业集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不断探索，解决经济适用房和限价

房建设和销售中出现的问题。应适时调整规划，可尝试采取政府 收购作为廉租房，或扩大申购范围，甚至可以转为商品房的方式 解决弃购现象。根据市场形势变化科学、合理的核算经济适用房 和限价房的发标价格，选择交通方便的地点。对于建设经济适用 房和限价房增加成本、甚至亏损的开发商，要给予减免税费、资 金支持等优惠政策，鼓励开发商积极参-9保障性住房的建设。

第四，重视开发商资金紧张和存量房增加的问题，地方政府

可以收购资金链断裂的项目作为廉租房，避免出现烂尾楼；并鼓 励社会资金(包括企业和机构)低价收购部分存量房，用于做周 转宿舍或出租。

第五，着手研究和解决制约房地产业健康发展的体制、机制

问题，应抓住调整机遇建立行业良性发展的长效机制，如地方财 政与房地产业的关系、物业税、规范市场及房地产融资机制创新 等，为房地产业持续健康发展奠定制度基础。

(国务院发展研究中心廖英敏)

经济复苏前景有待观察

从一季度主要宏观经济指标看，经济运行继续保持了2008年

下半年以来的回落趋势，GDP增速进一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7个百分点。但是，随着政府一揽子经济刺激方案的实 施和效应的逐步显现，一系列宏观经济指标和先行指标明显好转。3月份，规模以上工业企业增加值同比增长8．％，比—2月份加

快4．5个百分点。一季度，全社会固定资产投资和社会消费品零售 总额同比增长28．8％和15．9％，分别比上年同期加快4．2和3．6个 百分点。可以判断，一季度应为本轮经济回落的底部，二季度经 济增长将出现一定幅度的回升。这样，在全球经济普遍低迷的情 况下，我国经济有望率先复苏。

值得注意的是，目前经济回升的基础尚不稳固，复苏前景及

可持续性不容乐观。

首先，一季度消费、投资增长达到较高水平，但在相当程度

上是政府政策效应的反映，如政府大规模增加投资、信贷规模急 剧扩张、家电下乡等，而市场主导的内需扩张缺乏有力支撑。经 济增长持续下降，对就业和收入预期均产生较大不利影响。大量 毕业生难以找到工作、农民工就业机会减少和收入下降，不利于 消费需求的持续扩张。如果短期需求回升主要来自中间需求而非 最终消费需求，将无法从根本上解决需求不足问题，还会加剧已 经存在的产能过剩。从投资看，年初以来，出口占比较高的外向 型企业经济效益比上年四季度进一步下降。通过产业关联和收入

第三篇：2011年哈尔滨房地产市场i及未来走势分析汇报0501

哈尔滨市房地产市场及未来走势分析（个人观点供参考）

一、房产市场分析

哈尔滨为二三线城市，并非高标准泡沫城市，成交量价齐升表状表明市场还处于相对健康状态，调控会进一步完善市场，但受政策影响，未来哈尔滨楼市或将进入下行空间。

（一）市场方面：成交放缓 价格下行观望浓重 １．２０1１年市场分析

2011年全市商品房供应项目88个，较2010年减少4个；供应套数74,238套，年降幅11.7%；供应总面积也为853.3万平米；2011年全年供求比为1.28,同比2010年下降35%。其中：道里区27个供应项目，位居全市商品房供应之首。累计供应面积占总供应面积33%；南岗区供应项目22个，累计供应面积占总供应量26%；香坊区以19%的供应比例排第三。价格从年初的７２９５元／平方米，降到６１３４元／平方米。

分析如下：

（１）从供求关系来看，整体市场供大于求，观望气氛日浓，销售竞争压力不断加大，市场开始进入买方市场；

（２）从成交区域来看，主城区呈量升价挺的状态；新城区出现量跌价滞的现状，消费者置业更加重视区域及产品保值性；

（３）从成交户型来看，潜在的自住型消费者仍主导哈尔滨市场，但“限购令”使部分消费者置业倾向于“一步到位”，使得部分高端产品及项目开始发力；

从目前情况来看，市场成交放缓并趋向平稳已成为主调，价格已进入下行通道，消费者开始掌握市场话语权，市场正趋于成熟和理性。

２．２０１２年市场预测

（1）供应方面，截至2011年12月，哈市待售房源接近13.8万套；据统计2012年全市总供应量约为1704万㎡（其中在售存量约为 165万㎡，新项目入市的约884万㎡，已拍得地块计划入市的约655万㎡），比2011年显著增加。

（2）需求方面 商品房成交量仍将继续放缓，全年成交量或将会和今年大致相同，约为75，000套。

随着2012年货币政策的适度放松，政府可能会放松对刚性和合理改善性的自住型购房需求的限制；同时，随着调控的深入，降价的项目会逐步增加，价格“洼地效应”也将带动部分置业需求。但由于房地产市场的调控方向并未改变，因此预计哈尔滨市商品房成交量仍将继续放缓，全年成交量或将会和今年大致相同。

（二）产品：城市综合体项目激增，住宅产品更加注重景观园林 据不完统计2012年在哈市城市综合体项目将达到14个以上。每个行政区域均有城市综合体规划，南岗区2012年上半年4个综合体将面市。在这些综合体入市之后，项目周边配套已经不是价值所在，地段优势也将被弱化，商业价值和产品品质将会更多的被凸显出来。

随着恒大绿洲和纳帕英郡精装实景体验区在哈尔滨市场取得较好影响，2012年将会有更多项目投放大量精力在景观园林设计，重心放在产品品质打造上。

（三）城市新区房地产市场：地产市场转冷成交急速放缓 实施限购政策，拥有购房资格的人越来越稀少，至房价持续下挫也使客户更加关注房产的保值抗跌性，倾向于购买拥有完善配套、稀缺资源的市区项目。

二、价格方面：房价进入下行通道

价格方面：主城区项目价格坚挺，新项目均以较低价格入市，致使成交虽量价齐升却渐进下滑通道

二、土地市场 1．土地供应

2011年共挂牌供应土地219宗，总面积1407.915万㎡。环比2010年增加467.1837万㎡，增幅为50%。这其中商业用地36块、住宅用地5块、商住用地87块，占总土地供应的57.52%。

2．土地成交

2011年哈尔滨土地市场共成交181宗，占地面积达1278.6727万㎡。土地出让金总额约2531475万元，同比去年上涨35.7%，土地平均价格为1980元/㎡，同比下降9.1%。其中商住用地成交79宗，总面积631.6465万㎡。土地出让金总额约210.5亿元，同比上涨22.4%，商住用地平均价格为3332.5元/㎡，同比下降8.5%。

3．土地供应和成交特点：土地供应倾向于新区，哈南工业新城发力，平房区土地成交、供应均为第一

2011年平房区土地供应和成交均排在第一位。其中土地成交505.8993万平方米，同比增加146%；土地供应543.6218万平方米，同比增加171%。工业用地为主导，住宅用地供应虽较去年有所上升，但占比仍较低。

松北区土地供应位列第二，延续了2010年的大规模供应；道里区土地供应量仅次于松北区，排在第三位，其主要供应主要仍集中在群力新区及其周边地块，群力西区地块的现已全面供应；南岗区保持 去年第四位排名。

从土地成交分布的区域上看，新兴区域占据了土地增长的主导地位，主要是政府领导为执行北越、中兴、强县、南拓等方针，进一步为新兴区域招商引资提供更多的便利条件，这也成为土地大幅增长的主要原因。

新兴开发区域正逐渐被认可，且目前哈西、群力、松北依然有百万平方米的土地待售。

三、调控政策及分析

（一）国家调控政策

1．国家出台“新国八条”房地产调控政策，宏观调控升级 政策明确规定：

（1）地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平；

(2)加大保障性安居工程建设力度。2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套；努力增加公共租赁住房供应。

(3)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。

（4）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

（5）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，认真 落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。

加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

（6）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

（7）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，住房城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门，约谈省级及有关城市人民政府负责人。省级人 民政府及其有关部门，要参照上述规定，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

（8）坚持和强化舆论引导。新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

“新国八条”政策推出后，成交量明显下滑。随着央行存款准备金率的连续上调，各中小商业银行在哈尔滨市的贷款额度也较以往大幅降低，这也使银行对房贷的发放更加谨慎。

2．7月12日出台“新国五条”

“新国五条”内容核心在于要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

“新国五条”实施后，限购政策一直无放松的迹象，反而进一步扩大，向三四线城市蔓延，传递出政府调控政策长期从紧信号。进一步遏制投机投资性购房

3．中央推进房产税改革，沪渝率先试点

2011年1月28日，国务院同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。

上海、重庆率先试点。民新购二套非改善型住房和非当地居民新 购住房征收房产税，税率为0.4%和0.6%;重庆则对主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、非当地工作生活的个人在重庆购第二套房，征收房产税。

房产税可调节财富分配，增加地方直接税源，可减少地方政府对新增土地收益的过度依赖。因此可以预见，未来限购或将由“房产税+个人住房信息系统”替代。

4．货币政策持续收紧，影响房地产供需双方

2011年全年，中国人民银行连续加息3次，至此,5年期以上的基准利率达到7.05%。此外，2011年全年，央行连续5次提高存款准备金率，至此，大型金融机构存款准备金率达到21.5%。

2011年，央行多次加息和调整存款准备金率，货币政策持续收紧，对房地产行业影响巨大。在调控政策和货币政策持续收紧的叠加影响下，房地产贷款不断减少，开发企业在销售端和开发端均面临着严峻的资金压力，拿地的能力大幅下降，土地市场急速降温。预计未来两年新开工项目将锐减，市场供应增速也将呈下降趋势。

多次加息、取消首套购房优惠利率及上调首套购房利率等均加大贷'款购房者的购房成本，使已有限的具有购房资格的客户进一步缩小。购房需求持续下降。

5．5月1日《商品房销售明码标价规定》

内容：针对开发商坐地起价顽疾，发改委要求所有楼盘必须一次性公开全部销售房源及其相关信息，并明码标价、一套一标，不得擅自涨价。政策影响分析：市住房局——明码标价抑制开发商“一天一价”、“几天一价”的投机性涨价行为，也遏制了市民在购买房屋时大都通过图纸、合同书等去了解房屋的结构、面积、朝向等相关情况，对于房屋的了解难免会产生误差，有时甚至上当受骗等情况的发生。

6．8月13日《婚姻法》司法解释(三)《婚姻法》司法解释把婚后一方父母出资为子女购买不动产，且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。

《婚姻法》司法解释(三)实施后，哈市出现更多联名购买婚房的买家，一些已婚夫妇也到房产部门进行房屋产权变更登记。

7．全国房价下行闸门开启，楼市转向买方市场

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年12 月，全国100个城市住宅平均价格为8809元/平方米，环比11月下降0.25%，这是该指数连续第4个月环比下降。

2011年以来，在政策严厉打压下，调控效果在限购城市显现，“挤出效应”非常明显。

面对成交量持续低迷的局面，开发商资金压力不断增大。北京等大中城市主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘加大促销力度，拉低整体成交均价，大中城市房价出现下行势头。9月以来，房价过快上涨的势头得到有效遏制，市场开始进入去库存阶段。同时，房地产市场供给相对过剩的现状，也促使房地产市场博弈力量的对比开始发生历史性的逆转，房地产市场开始转向买方市场。

8．房企阵营分化，“卖身潮”“并购潮”初现 中国房产信息集团联合中国房地产测评中心发布《2011年中国房地产企业销售 T0P50排行榜》显示，各梯队房地产企业间差距进一步拉大，阵营分化日趋严重。从销售金额来看，2011500亿元以上的超大型房地产企业依然保持在6家，且以 801亿元的均值稳居第一梯队，其中万科以1210亿元依然遥遥领先；300-500亿元的第二梯队企业有6家，均值达350亿元；150-300亿元的第三梯队企业有10家，均值为220亿元；而150亿元以下的第四梯队企业则有28家之多，均值仅为113亿元。

2011年，在房地产行业遭遇最严厉调控的当下，以绿城为代表的一些房地产开发企业不断传出不利消息，被推到风口浪尖。根据北京中原地产的报告显示，2011年前三季度，房地产企业累计股权并购数量达87宗，总交易金额达256.65亿元；同比分别增长42.6%和105%;房企股权单宗交易额达到2.95亿元，同比增长49.75%。而2010 年前三季度，房地产企业股权交易只有61宗，成交额为125亿元；2010年全年，房地产股权交易为84宗，成交金额为165.25亿元。

2011年以来，在严厉的调控政策下，信贷规模持续收紧、融资渠道趋窄，促使行业内的资源和资金加速向优质房企、央企集中，房企的强弱之势正进一步拉大，房地产行业开始进入强者恒强的通道。

2011年的政策调控导致许多房企资金链压力增加，在融资渠道全面受阻的情况下，部分房企不得不通过股权转让等方式融资来获得资金支持，直接导致了过去一年房企间并购事件的升级。

2012年，随着调控政策继续深入，限购、信贷紧缩的持续，预 计并购潮将继续延续并扩大，我国房地产行业将进入重新洗牌阶段。

9．地产行业进入寒冬期，瓦解高利贷格局

2011年以来，房地产调控严厉和信贷政策收紧的影响，房地产市场开始进入寒冬期，销量大幅下滑，开发商的资金压力不断绷紧，影响到了市场资金的流动。

温州、鄂尔多斯等区域由于经济结构单

一、制造业利润微薄等原因，大量高利贷资金大都进入了以房地产为主的领域进行投机。而作为承接最大高利贷资金量的房地产市场的萧条，瞬间变瓦解了脆弱已极的高利贷格局，造成多城爆发了民间借贷违约潮。

2011年，央行相继12次提高存款准备金率和5次加息，信贷规模日益紧缩，融资渠道全面受阻，而融资需求却未见降温。在资金出现结构性供不应求的情况下，企业、尤其是民营企业资金极其紧缺，不得不互相拆借或者高息借贷，由此造成高利贷泛滥，全社会的融资成本和通胀压力不断被抬高，使利润微薄的民营企业难以为继。而作为进口国的欧美，受债务危机及经济复苏缓慢的影响，也削弱对进口商品的需求，进一步加剧中国民营企业现金流的风险，部分企业开始出现资金链断裂，纷纷跑路。

而温州、鄂尔多斯等城市的大部分高利贷资金都投入到了以房地产为主等领域。在调控严厉、信贷紧缩的背景下，房地产的销售和利润乃至现金流都出现严重影响，这肯定会影响到这两个有着巨额民间资本的城市高利贷链条的稳定和收益，出现部分断裂也成为一种必然现象。而民间借贷危机的爆发也使房企再失一个重要的融资渠道，加 剧了房企的资金压力。

（三）哈尔滨调控政策

1.哈尔滨出台地方版房地产调控细则

2011年2月18日，哈尔滨市出台《关于进一步做好哈尔滨市房地产市场调控工作有关问题的通知》，其中规定哈尔滨市居民家庭限购第三套住房，非本市户籍居民家庭限购第二套住房。

2月27日哈尔滨市住房保障和房产管理局发布了《关于落实住房限购政策有关事项的通知》，明确调控细则，延续了“本市户籍居民家庭禁购第三套房，可提供一年以上纳税或社保证明的非本市户籍居民家庭禁购第二套房”的规定。确定限购范围仅限主城六区，不含呼兰区和阿城区。并于2月28曰起正式实施。

哈尔滨版调控细则在贯彻“新国八条”基本精神的同时，也根据哈尔滨城市发展的现实情况预留了较大的选择空间，具有较强的灵活性。从实际效果来看，房地产调控已取得了阶段性成果，限购令对挤压哈尔滨楼市泡沬起到了立竿见影的效果，房价快速上涨趋势也得到遏制。但这也造成哈埠土地市场趋冷、新区置业需求停滞等问题。因此，未来哈尔滨市或将适度调整限购政策以达到将购买力从市区高价房引向郊区低价房，并采取降低竞买土地条件等措施来降低土地流拍率，以挽救“土地财政”。

2．4月1日《哈尔滨市商品房预售资金监督管理办法》 办法规定：纳入预售资金监管的开发企业不能直接向购房人收取预售房款，而是这笔钱将存入银行的专门账户。哈尔滨市政府出台商品房预售资金监管办法，主要是为杜绝开发企业挪用预售资金，最大限度地防范开发项目“烂尾”，保障广大市民购买预售期房时的权益。

3．品牌房企进驻哈尔滨，颠覆本土房地产经营理念

2011年，万达、恒大、星浩资本、银泰地产、华润、富力、汇智等一大批知名外来企业纷纷进驻哈尔滨，这些企业均采取快速开发、体验营销的模式，对哈尔滨市地产界带来较大地震动。

这些外来企业为配合其快速开发的理念，一般采取的方式主要有：一是通过成熟的产品标准，快速复制产品，建示范区、样板间等，营造出超乎客户期望的产品及景观，以“体验式”营销来促进销售；二是通过营销渠道全覆盖的“密集式轰炸”宣传方式对客户资源进行“掠夺式”抢占；三是通过低于客户心里预期的开盘价格及大幅度地折扣来实现快速回款。

多年来，哈尔滨市房地产市场一贯流行的是先上工程、再打几版广告卖房子的经营模式。2011年，随着外来地产的进驻，彻底颠覆了本土企业的传统经营理念一“高利润”转向“高周转”。多层次、丰富、新鲜的营销手段被广泛应用，也终结了哈尔滨房地产营销的贫乏期。

4．哈尔滨市新区地产市场转“冷”，成交急速放缓

2011年哈尔滨市利民、松北、群力、哈西等新城区大批性项目入市，供应量持续大幅放量，但市场逐渐趋冷，销量大幅下滑，商品房库存创新高，供应过剩现象明显。201年下半年，利民、松北等新区项目虽然加大了宣传推广力度，增加各类促销让利活动，且幅度不断加大，但这些举措的成效甚微，目前新区成交仍在低位徘徊。

2011年以前，新城区房地产市场急剧升温，房价快速增长，众多项目密集上马，大量透支市政规划、环境、交通等概念，而忽视产品品质、自然资源、周边配套等因素。而进入 2011年，在消费趋于理性的形势下，前期许诺的市政规划及配套不到位，造成消费者对区域价值认同越来越低，置业热情大幅下降，新区项目开始陷入滞销的局面。

此外，由于哈尔滨实施限购政策，拥有购房资格的人越来越稀少。而房价持续下挫也使客户更加关注房产的保值抗跌性，倾向于购买拥有完善配套、稀缺资源的市区项目。综上，很多有购房资格的客户宁可一次到位购买市区大户型，也不愿意购买郊区房，这就形成了郊区

5．保障房、棚户区改造、经济适用房完工或上市冲击商品房销售市场

（1）保障性住房

截至2011年12月，哈市保障性安居工程已开工 10.3万套，开工率为 117.8%，竣工率为64%，分别超出省下达目标的 17.8个和 14个百分点。

（2）棚户区改造

2011年是哈尔滨棚改三年攻坚战的第二年，完成 2.68万户棚户 区居民的回迁任务，这一数字是 2010年实际完成量的 2.68倍。

（3）经济适用房

2011年哈尔滨已开建 9798套经适房，开工率达236.7%。其中主城区开建 7658套，并提供7034套房源面向具有经适房资格的市民销售，500套公租房年内分配到户。

保障性住房、棚户区改造、经济适用房建设分流了一部分自住型需求，商品房市场将会受到“挤压”。在这种情况下，再加上2009年、2010年较高的开工量，2012年保障性住房潜在可上市量可能会继续放大，对商品房市场的冲击作用将会显现。

参考文件：2011年哈尔滨商品房市场年报---真观智业

第四篇：房地产市场投诉分析

房地产市场投诉分析

房地产作为支柱产业，为开发区人流、物流的聚集；改善居民的居住条件；带动相关产业发展；拉动经济增长做出了重要贡献。但是，房地产市场仍处起步阶段，还没有形成完善的市场运行机制和诚信机制，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、物业管理不规范等问题时有发生，房地产市场既是工商执法的重点，监管的难点，维权的焦点，也是关系群众切身利益的热点问题。为此，工商局把整顿和规范房地产市场作为加强工商监管和执法工作的重点，努力探索长效监管治本之策。

一、居高不下的房地产市场投诉现象

2003年我局共受理调解消费者投诉69起，其中房地产投诉达39起，占消费投诉总量的56.5%；2004年消费者投诉87起其中房地产投诉39起，物业公司投诉5起，占消费投诉总量的50.5%；2005年上半年投诉23起其中房地产投诉8起，物业公司投诉1起。占消费投诉总量的39.1%。虽然从历年的同期对比上看，房地产市场的投诉有了一定的减少，但投诉量仍居高不下。

二、房地产市场投诉频繁的原因

(一)虚假宣传，误导消费。房地产广告存在不规范广告行为和虚假、夸大宣传等问题，侵害了消费者的合法权益。主要表现在：一是未经工商部门登记审批，违法发布广告；二是广告内容不规范，包括未按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号、使用《房地产广告管理规定》禁止的广告用语、未按规定的要求明示价格、面积等内容；三是广告华而不实，夸大其辞，含有虚假内容，以及承诺与实际不符或无法兑现的内容，欺骗、误导消费，是商品房销售中大量纠纷产生的源头。

（二）房屋从面积到质量都成问题。

交房时，业主经常发现面积有问题：一是产权登记的面积与合同约定面积有误差；二是业主自己测算了面积与合同面积有误差。前一种情况，业主依合同的约定及法律规定，即可找到依据与开发商论理或依法解决；后一种情况，则很难解决。一是产权证未办，开发商往往推辞应以产权登记面积为准，待产权证办后再行处理；另一方面，业主也不能拿出权威的测量结果作为依据与开发商理论，因此，使得面积纠纷难以说清也就无从解决。同时，房屋质量纠纷仍是各种纠纷中的重点，由于开发和销售总量的加大以及小区规模的增大，渗漏、裂缝、装修不合约定等纠纷往往在一个小区是普遍性的，因而形成团体纠纷。

（三）无证售楼，产权难到手。

部份开发商未取得售楼资格即擅自预售房产，甚至在缺少诸如《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》等的情况下就开始预售房产，让购房户承担很大的风险；有的开发商存在擅自改变登记事项，未经核准登记擅自改变法定代表人、股东、住所甚至抽逃或虚假出资等违法行为。部分业主入住以后，迟迟拿不到房产证的情况很多，有的往往是一幢楼甚至一个小区的业主均拿不到房产证，因而形成大量纠纷，影响面很大，解决也相当困难。究其原因，往往是前几年房地产市场不规范，开发商手续不全或欠缴有关税费所致。

（四）形成炒房热。房地产消费市场存在的又一突出问题是房地产投机严重，特别是大量浙江投资商资金的涌入给本不成熟的市场带来更大的波动。一手楼盘经过投资商的推迟抛出，投资商的不断哄抬，不太规范的市场用作，造成房地产价格浮动严重，极大地损害了消费者的经济利益。

三、房地产市场长效监管的主要做法。

（一）房地产企业存档，广告发布备案制度。

工商局在在把好房地产主体准入关的同时，加强了对开办房地产企业的审核登记，重点检查虚假出资、抽逃资金、弄虚作假骗取登记的行为，对不符合法定条件的坚决不予登记注册，对无照从事房地产经营的企业坚决予以取缔。同时将房地产开办企业的出资情况、股东资料以及各项资质证照统一制作存档，采取实时监控。对于房地产企业的宣传广告、楼书、海报、传单等对外宣传实行审核把关，决不让欺骗消费者、误导消费的原因出现。

（二）维权点建设和房地产企业联络员制度

在充分发挥“12315”消费者申诉举报网络的作用，认真受理消费者房地产申诉，积极调解房地产消费纠纷，坚决查处侵害消费者合法权益案件的同时，进一步完善与相关行政执法部门的联动协作，建立维权协作网络、执法责任制和社会监督网络，强化监督制约机制，切实维护购房、住房消费者的合法权益。同时在盛鑫房产、东海商务广场、逸涛商城、东侨花苑、九龙的五个房地产物业区设立“12315”维权点。在辖区内的20家房地产企业设立联络员，建立联络员培训制度，宣传法律、法规和相关诚信经营理念的同时由联络员及时向工商机关传递信息，对房地产企业进行动态管理。

（三）建立网上公示制度，促进诚信制度的建立。

工商局利用网络信息手段，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督。推行商品房销售人员持证上岗制度。所有从事商品房销售的人员应当具备经纪人或经纪人协理资格。无相应资格的

第五篇：宏观经济走势与热点分析

综合各方面的情况分析，可以看出只要国际经济形势保持稳定，按照中央的政策把各项工作措施落到实处，2003年全省经济仍将保持良好的发展态势，以平稳增长为主旋律，预计国内生产总值增速保持在10-11%之间。从供给角度看，工业生产受内需扩大和企业改革深化的积极影响，速度和效益还会维持在一定的水平上，但在市场总体上供大于求、低物价的情况下，速度不可能很快;农业增长比较平稳;第三产业有较大的增长空间，在有效的政策导向下继续加快增长。从需求的角度分析，固定资产投资由于基数较高、基本建设和房地产投资可能回落的影响，增速将较难维持今年的高位态势;消费将保持平稳增长;出口增速可能会有所放缓。

从经济周期的角度分析，可以作出全省经济增长管理培训已进入新一轮周期的基本判断(该轮周期在2000年、2001年已初显端倪，经济增长率分别为10.6%和10.2%)，并且主要表现为以下特征:一是经济增长的平均位势较高，将在较高平台(10%以上)上运行;二是在体制变革和经济结构转换的强力影响下，新周期的规则性、稳定性进一步提高，不会出现过去“缓升骤降”或“急升缓降”的局面，而将呈现出“缓升缓降”的新态势;三是周期时间拉长。判断的主要理由是:

--党的十六大提出的全面建设小康社会的奋斗目标，将极大地激发全省人民为富民强省、在全面建设小康社会基础上率先基本实现现代化而努力工作的热情。

--具有比较雄厚的物质技术基础，全省经济总量已突破1万亿元大关，年末金融机构存款超过1万亿元，加上大量引进的国外先进技术设备，基础设施状况大大改善，为全省经济步入快速发展轨道提供了先决条件。

--具有广阔的经济增长空间，全省工业化水平虽然较高，但工业化的历史任务远未完成，投资和消费需求潜力巨大。城市化进程加快推进，产业结构快速提升，信息技术等一些高增长行业将引领全省经济较快稳定增长。长江三角洲地区正成为外商投资和项目转移的集中地，这对于开放度较高的江苏来说是一个锡恩难得的历史性机遇。民间投资正在被迅速激活。居民消费结构正在酝酿升级，商品房、汽车等消费热点较快增长。

--市场配置资源的基础性作用逐步增强。江苏是在全国较早实行市场取向改革的省份。股份制、“三资”和私营个体等非公有制经济加快发展。私营企业总数已位居全国第一。加入WTO后，按照世贸组织规则和我国政府承诺，江苏积极转变政府职能，深化行政审批制度改革，进一步整顿和规范市场经济秩序，加强社会信用体系建设，政府与企业、市场和社会的关系出现积极变化，从而为经济发展创造了良好的制度与政策环境。

--入世积极效应将得到更有效的释放。随着中国经济融入世界经济步伐的加快，出口和外商直接投资力度仍然较强，加之全省协议利用外资增势强劲，为今后开放型经济的较快增长打下了一个良好基础。