2016年上半年广东省房地产估价师：按开发完成后的房地产经营方式细化的公式考试试题

第一篇：2016年上半年广东省房地产估价师：按开发完成后的房地产经营方式细化的公式考试试题

2016年上半年广东省房地产估价师：按开发完成后的房地产经营方

式细化的公式考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满日前向资质许可机关提出资质延续申请。

A：5 B：10 C：15 D：30 E：执行层的组织协调

2、下列不列入国民生产总值核算的是__。

A．出口到外国的一批货物

B．经纪人为一座旧房买卖收取的佣金

C．政府给贫困家庭发放的救济金

D．保险公司收到一笔家庭财产保险

3、在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是__的使用方式。

A．经济化

B．最高最佳

C．实际性

D．常规

4、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％．某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为 ．【2003年考题】

A：1.9％

B：2．1％

C：2．3％

D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格

5、一般来说，__对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。

A．政治法律环境

B．经济环境

C．人口环境

D．社会文化环境

6、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。

A．比较风险

B．收益现金流风险

C．持有期风险 D．时间风险

7、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见__。

A．应作为估价资料归档

B．不应作为估价资料归档

C．由估价机构决定是否归档

D．依委托人的意见决定是否归档

8、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。

A：收益法

B：市场法

C：成本法

D：假设开发法

E：工业用地的监测点评估价格

9、职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的__存款利率计息。

A．活期

B．3个月整存整取

C．6个月整存整取

D．1年整存整取

10、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1 000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积。如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为。

A：6％

B：7％

C：8％

D：9％

E：工业用地的监测点评估价格

11、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（）万元。

A．225.00 B．237.50 C．381.25 D．395.83

12、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为__。

A．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积

B．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积

C．某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额

D．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价

13、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。

A．经营成本

B．物业档次

C．业主目标收益要求

D．同类型物业的市场供求关系

14、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起日内、可以向被拆迁房屋所在地的房地产估价专家委员会申请技术鉴定。

A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章

15、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会。

A：上升

B：下降

C：不变

D：升降难定

E：工业用地的监测点评估价格

16、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是。

A：新开发房地产项目

B：用于出售用途的房地产项目

C：具有投资开发或再开发潜力的房地产

D：用于投资或再开发的房地产

E：工业用地的监测点评估价格

17、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是。

A：总投资估算表

B：经营成本估算表

C：投资计划与资金筹措表

D：销售收入与经营税金及附加估算表

E：借款合同

18、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。

A．4～5 B．4～6 C．6～10 D．3～5

19、一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的。

A：估价机构

B：估价师

C：估价报告使用者

D：估价委托人的估价需要

E：工业用地的监测点评估价格

20、城市房屋拆迁估价目的统一表述为。

A：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格

B：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格

C：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产抵押价格

D：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格

E：房地产估价机构必须加盖公章

21、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是__万元。

A．2500 B．3500 C．3600 D．3000

22、质量检查报告应经该__审核签字。

A．项目勘察、设计负责人

B．项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人

C．勘察、设计单位有关负责人

D．项目勘察、设计负责人或者勘察、设计单位有关负责人

23、是影响房地产价格的房地产自身因素。

A：区位因素、实物因素、权益因素

B：区位因素、社会因素、权益因素

C：区位因素、社会因素、国际因素

D：区位因素、实物因素、权益因素、社会因素、经济因素

E：工业用地的监测点评估价格

24、某居住区住宅用地面积17.8hm2，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为__层。

A．7.9 B．11.9 C．12.1 D．19.0

25、最适合用市场法估价的是。

A：用做生产的房地产

B：可销售的房地产

C：出租或营业的房地产

D：仅适用于自用的房地产

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、以出让方式取得城市毛地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。

A：建筑安装工程费

B：土地使用权出让金

C：拆迁补偿费

D：公共配套设施建设费

E：城市基础设施建设费

2、房地产开发企业在商品房销售过程中应实行制度。

A：住宅质量保险和住宅质量保证书

B：商品房预售许可证和住宅质量保证书

C：住宅使用说明书和住宅质量保证书

D：住宅使用说明书和住宅质量保修书 E：执行层的组织协调

3、A市居民李某委托B拍卖公司拍卖一个人住房，拍卖成交价为20万元，B拍卖公司可收取其拍卖佣金元。

A：1000 B：3000 C：5000 D：10000 E：执行层的组织协调

4、权益状况比较与调整的主要内容包括。

A：土地使用年限

B：土地出让方式

C：城市规划限制条件

D：楼层、朝向

E：公共设施完备程度

5、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。

A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B．待开发房地产建设发包日期

C．取得待开发房地产的日期

D．房地产开发完成并投入使用的日期

6、关于个人住房公积金的说法，正确的是。

A：个人住房公积金的利息所得免征个人所得税

B：住房公积金的缴存比例一般不得低于5％，原则上不得超过15％

C：个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额

D：每年的1月1日为职工住房公积金的结息日

E：执行层的组织协调

7、物业服务收费的计费方式包括__。

A．按物业面积

B．包干制

C．按物业价值比例

D．酬金制

E．薪金制

8、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。

A．市场

B．财务

C．政策

D．经营

9、收益法在需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，需要采用__。

A．房地剩余技术

B．市场剩余技术

C．地剩余技术

D．建筑物剩余技术 E．自有资金剩余技术

10、房地产估价原则可分为三个层次，即__。

A．基本原则

B．客观原则

C．特殊性原则

D．普适性原则

E．适宜性原则

11、《土地使用权出让合同》规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。

A：15 B：30 C：60 D：90 E：执行层的组织协调

12、房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括__。

A．估价方法选用

B．估价结果确定方式

C．估价师的职业道德

D．估价技术路线

E．估价参数选取

13、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。

A．100 B．42 C．63 D．77

14、我国经营性金融机构，包括。

A：商业银行

B：政策性银行

C：非银行金融机构

D：中国银行

E：中国人民银行

15、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。(2007年试题)A：净现值

B：投资利润率

C：现金回报率

D：静态投资回收期

E：内部收益率

16、人身保险主要包括。

A：人寿保险

B：健康保险

C：意外伤害保险 D：信用保险

E：个人信用保险

17、某公司以120万元购买了150m2的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为__。

A．7.5% B．10.8% C．12.5% D．15.0%

18、建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。以下说法不正确的是：有效经过年数__实际经过年数。

A．可能短于

B．可能长于

C．一定长于

D．可能相当于

19、实际估价中，估价对象范围的界定包括__的界定。

A．实物构成范围

B．权益范围

C．空间范围

D．时间范围

E．影响范围

20、保险合同的辅助人，包括。

A：被保险人

B：受益人

C：保险代理人

D：保险经纪人

E：保险公估人

21、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__万m2。

A．5.2 B．6.4 C．6.8 D．7.6

22、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。(过时)A：同质偏好市场

B：分散偏好市场

C：个别偏好市场

D：集群偏好市场

E：弥隙市场

23、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括__。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值

B．取得待开发房地产的价值

C．开发成本和管理费用 D．开发成本、管理费用和销售费用

E．开发成本、管理费用、销售费用和销售税费

24、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。

A．完全产权价值

B．出租人权益价值

C．快速变现值

D．承租人权益价值

E．残余价值

25、__是敏感性分析的最基本方法，使用这种方法首先要假设各因素之间相互独立。

A．多因素敏感分析法

B．单因素敏感分析法

C．三项预测值法

D．风险分析法

第二篇：房地产估价师考试考前模拟试题（本站推荐）

2017年房地产估价师考试就快到了，下面是小编为大家带来的考前模拟试题，欢迎大家阅读参考，希望能对大家有帮助。

单选题

1、某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。按国家规定，该评估机构收取评估费最高为()元。

A.9000

B.10000

C.12000

D.15000

标准答案： b

解 析：100×5‰+200×2.5‰=1万元。

2、某房地产经纪公司独家代理，为刘某介绍成交一套二手房，该二手房成交价格总额为20万元，按照最高收费标准规定，该房地产经纪公司可收取刘某房屋买卖代理费最高为()元。

A.1000

B.5000

C.6000

D.8000

标准答案： c

解 析：20万元×3%=0.6万元。

3、房地产估价机构资质有效期为()年。

A.2B.3C.5D.6

标准答案： b

解 析：《房地产估价机构管理办法》第十五条规定，房地产估价机构资质有效期为3年。

4、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满()年的，不予注册。

A.3B.4C.5D.6

标准答案： a

解 析：《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册。

5、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为()名以上。

A.3B.5C.8

D.15

标准答案： d6、注册房地产估价师延续注册有效期为()年。

A.1B.2C.3D.5标准答案： C

解 析：注册房地产估价师延续注册有效期为3年。

7、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为()元。

A.100

B.250

C.500

D.1000

标准答案： d

解 析：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。

8、注册房地产估价师注册证书失效，不包括()。

A.聘用单位破产的B.聘用单位被吊销营业执照的C.聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的D.年龄超过60周岁的标准答案： d

解 析：注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效：(1)聘用单位破产的;(2)聘用单位被吊销营业执照的;(3)聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的;(4)已与聘用单位解除劳动合同且未被 其他房地产估价机构聘用的;(5)注册有效期满且未延续注册的;(6)年龄超过65周岁的;(7)死亡或者不具有完全民事行为能力的;(8)其他导致注册 失效的情形。

9、下列不属于《物业管理条例》基本制度的是()。

A.物业管理议标制度

B.业主大会制度

C.住宅专项维修资金制度

D.物业承接验收制度

标准答案： a

解 析：物业管理招投标制度。

10、下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是()。

A.物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级

B.新设立的物业服务企业，其资质等级按照二级核定，并设一年的暂定期

C.国务院建设主管部门负责一级、二级物业服务企业资质证书的颁发和管理

D.设区的市的人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书的颁发和管理

标准答案： a

解 析：新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

第三篇：广东省2015年房地产估价师《相关知识》：建筑材料的耐久性试题

广东省2015年房地产估价师《相关知识》：建筑材料的耐久性试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产的部门规章是以颁布的。

A：中华人民共和国主席令

B：国务院令

C：国务院房地产行政主管部门部长令

D：省政府省长令

E：房地产估价机构必须加盖公章

2、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）。

A．系统风险

B．资本价值风险

C．个别风险

D．比较风险

3、房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于__%。

A．10 B．15 C．20 D．25

4、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元/m2。

A．4120 B．4149 C．4184 D．4216

5、在复杂购买行为中，购买者正确的决策过程是__。

A．引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为

B．收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为

C．收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为

D．引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为

6、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。

A．人事部

B．建设部

C．省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

7、下面说法正确的是。

A：房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构

B：委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人

C：依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制

D：房地产估价报告应由估价师个人出具 E：工业用地的监测点评估价格

8、按照规定，建设单位建设工程开工前，应当向工程所在地的部门申请领取施工许可证。

A：县级以上人民政府土地行政主管部门

B：县级以上人民政府建设行政主管部门

C：县级以上人民政府房产管理部门

D：县级以上人民政府发展和改革部门

E：执行层的组织协调

9、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为．【2006年考题】

A：1840元／㎡

B：2840元／㎡

C：2966元／㎡

D：3000元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

10、按照，环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。

A：污染物发生的类型

B：污染物排放的时间

C：污染物排放的形式

D：污染源存在的时间

E：执行层的组织协调

11、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的。

A：存量规模

B：租金水平

C：开发成本

D：资本化率

E：借款合同

12、某一交易实例房地产的使用面积为3000，成交总价为110万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7％)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1：0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为元人民币／㎡。(㎡)A：17484.19 B：19019.99 C：19753.57 D：20538.77 E：工业用地的监测点评估价格

13、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A．10 B．15 C．20 D．30

14、工程建设的招标投标和的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。

A：建设施工制度

B：建设投资规定

C：建设规划制度

D：建设监理制度

E：执行层的组织协调

15、城市用地共分为__大类。

A．8 B．10 C．16 D．46

16、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是__。

A．城市或区域产业结构与布局

B．人口数量与结构

C．土地资源状况

D．建筑技术进步

17、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。

A．20 B．30 C．70 D．40

18、是一种反映房屋、土地现状的专业图。

A：房地产平面图

B：房地产有关证明和文件

C：房地产卡片

D：房地产权属账册

E：执行层的组织协调

19、是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。

A：砖木结构

B：砌体结构

C：钢筋混凝土结构

D：钢结构

E：执行层的组织协调

20、房屋征收实施过程中，拆除__不予补偿。

A．产权不明确的房屋

B．超过批准期限的临时建筑

C．合法建筑

D．未售的公有住房

21、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括。

A：单位比较法

B：分部分项法

C：造价分析法

D：指数调整法 E：工业用地的监测点评估价格

22、房地产拍卖业务主要来自__。

A．企业委托

B．个人委托

C．法院委托

D．政府委托

23、某房地产投资项目的表面收益率为16％，计算后得到该项目的实际收益率为12％，银行的贷款利率为5.44％，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是。

A：3.57％

B：4.00％

C：6.56％

D：10.56％

E：借款合同

24、按照规定，租赁合同到期，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。

A：3 B：5 C：6 D：9 E：执行层的组织协调

25、房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让__的客户认识所营销的物业。

A．潜在B．过去

C．现在D．未来

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有。

A：应做到诚实正直，公正执业

B：为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目

C：未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

D：应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用

E：不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

2、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为__。

A．2003年6月15日

B．2003年8月15日

C．签订估价委托合同之日

D．估价人员与委托人商定的某日

3、工程量清单是表现拟建工程的名称和相应数量的明细清单。

A：分部分项工程项目 B：措施项目

C：其他项目

D：单项工程项目

E：单位工程项目

4、__之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。

A．《中华人民共和国仲裁法》

B．《中华人民共和国宪法》

C．《中华人民共和国土地管理法》

D．《中华人民共和国土地使用法》

E．《中华人民共和国民法通则》

5、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个__称呼。

A．概括性

B．描述性

C．理论性

D．准确性

6、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。

A．主观合理价值和公开市场价值

B．主观合理价值和非公开市场价值

C．主观合理价值和客观合理价值

D．公开市场价值和非公开市场价值

7、下列关于建设项目施工阶段工程造价计价与控制，表述正确的有。

A：工程变更就是工程的实际施工情况与招标投标时的工程情況发生的变化

B：承包人在确定变更后7日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更

C：变更合同价款的确定方法，对合同中没有适用或类似变更合同的价格，由发包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行

D：工程索赔包括承包人向发包人的索赔和发包人向承包人的索赔，所以工程索赔是双向的

E：按照索赔的合同依据可以将工程索赔分为工期索赔和费用索赔

8、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

9、根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是__。

A．先上升后下降的抛物线

B．先下降后上升的“U”形曲线

C．一直上升的直线

D．不受容积率的影响

10、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。

A．物业的交通通达程度

B．停车的便利程度

C．物业的周围环境 D．物业所处区域的繁华程度

11、下列关于城市房屋拆迁估价的表述中，不正确的是。

A：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，并考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响

B：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额

C：拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日

D：拆迁估价一般应当采用市场比较法

E：执行层的组织协调

12、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。

A：处罚类会计科目

B：负债类会计科目

C：所有者权益类会计科目

D：成本类会计科目和权益类会计科目

E：资产类会计科目

13、在估价中，测算开发利润时应注意__。

A．开发利润是所得税后的

B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润

C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本

D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息

E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值

14、申请核定一级房地产估价机构资质的应当向提出申请。

A：国务院

B：国务院建设行政主管部门

C：省人民政府建设行政主管部门

D：自治区人民政府建设行政主管部门

E：直辖市人民政府房地产行政主管部门

15、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为。

A：固定价格合同

B：包工包料合同

C：独立承包合同

D：成本加酬金合同

E：计量估价合同

16、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供。

A：《住宅平面示意图》

B：《住宅立面示意图》

C：《住宅剖面示意图》

D：《住宅质量保证书》

E：《住宅使用说明书》

17、下列关于厂商均衡条件，说法正确的是心

A：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等

B：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量不相等 C：此时厂商的成本支出一定时，可获得最大产量

D：此时厂商的产量一定时，成本支出最少

E：此时厂商的产量一定时，成本支出最多

18、成本控制的主要对象是主要费用中的__。

A．固定费用

B．变动费用

C．经营费用

D．原材料费用

19、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有。

A：投资回收期

B：借款偿还期

C：利息备付率

D：财务净现值

E：现金报酬率

20、与企业的日常经营活动没有直接关系的各项收入和支出是指。

A：营业利润

B：营业支出

C：投资净收益

D：营业外收支净额

E：执行层的组织协调

21、保险合同的终止主要包括。

A：保险期限届满

B：保险公司因解散、破产等原因而终止

C：保险标的因除外责任原因而灭失

D：当事人解除保险合同

E：保险人未履行赔偿或给付义务

22、下列统计总体与总体单位，表述正确的是。

A：总体单位简称总体

B：构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同

C：总体必然为同质性总体

D：同质性是构成统计总体的基础

E：总体和总体单位是相对而言的，随着研究目的的改变，总体和总体单位可以相互转化

23、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是__。

A．支付土地出让金的贷款

B．支付开发费用的短期资金或“建设贷款”

C．用于土地储备的贷款

D．项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”

E．住房抵押贷款

24、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于。

A：系统风险

B：资本价值风险

C：个别风险

D：比较风险 E：借款合同

25、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于引起的．【2005年考题】

A：装饰装修改造

B：通货膨胀

C：需求增加导致稀缺性增加

D：改进物业管理

E：周围环境改善

第四篇：房地产估价师考试试题_制度与政策模拟试题

1.对以划拨方式取得建设用地使用权的，转让房地产时，属于()情形的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理建设用地使用权出让手续。

A.经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地

B.私有住宅转让后不用于居住的

C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

D.同一宗土地上部分房屋转让而建设用地使用权不可分割转让的

E.转让的房地产暂时难以确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的 答案：

2.对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，应包含()。

A.购房人的直接损失

B.购房人的精神损失等间接性损失

C.开发商的直接损失

D.开发商的精神损失等间接性损失

答案：

3.《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于()。

A.15% B.20% C.25% D.30% 答案：

4.确定房地产开发项目，应当符合()的要求。A.土地利用总体规划 B.建设用地计划 C.城市规划

D.房地产销售计划 E.房地产开发计划

答案：

5.新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起()日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。

A.10 B.30 C.60 D.90 答案：

6.设立房地产开发企业的注册资本应在()万元以上。

A.50

B.80

C.100

D.200

答案：

7.房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中一级资质注册资本应在()万元以上。

A.1000 B.3000 C.5000 D.8000 答案：

8.房地产开发企业一级资质由()审批。A.市人民政府

B.省、自治区、直辖市建设行政主管部门 C.省、自治区、直辖市人民政府 D.国务院建设行政主管部门 答案：

9.房地产开发项目建设用地使用权的取得，可采取行政划拨方式，包括()。A.国家机关用地

B.国家重点扶持的能源、水利等项目用地 C.商业用房建设用地

D.城市基础设施用地和公益用地 E.经济适用住房建设用地

10.根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情况包括()。A.因不可抗拒力造成开工延期

B.因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的 C.因开发商自身原因而不能如期开工的或中断建设一年以上的

D.因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的 E.因动工开发必须的前期工作中，发现地下文物而延期动工开发的

1.ACDE 2.A 3.B 4.ABCE 5.B 6.C 7.C 8.D 9.ABDE 10.ABDE

1.对项目手册的实施作用，包括()。

A.加强对房地产市场的监测

B.及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况

C.督促开发企业按城市规划实施开发

D.尚不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生

E.有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生

2.转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自建设用地使用权变更登记手续办理完毕之日起()日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A.30

B.45

C.60

D.90

3.下列关于房地产广告的要求，表述不正确的是()。

A.涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明

B.涉及尚未实现的物业管理内容，可以不在广告中注明

C.房地产广告中表现项目位置，可以以所需时间来表示距离

D.房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

E.房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，可以不在广告中注明

4.我国房地产的法律法规体系构架由()等构成。

A.法律

B.行政法规

C.地方性法规、部门规章

D.文件通知

E.地方性政府规章

5.《经济适用住房管理办法》规定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于()核定。

A.1%

B.2%

C.3%

D.4%

6.()的制定目的是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。

A.《土地管理法》

B.《城乡规划法》

C.《城市房地产管理法》

D.《物权法》

7.()是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

A.经济适用住房

B.廉租住房

C.普通商品房

D.办公用房

8.对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在()以上。

A.3倍

B.4倍

C.5倍

D.6倍

9.《廉租住房保障办法》规定，新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在()平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。

动

动

A.40 B.50 C.60 D.80 10.现行城市土地使用制度的基本框架包括()。

A.在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式出让给土地使用者 B.将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者

C.土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活D.土地使用者的土地使用权在使用年限内不可转让、出租、抵押或者用于其他经济活E.需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价

1.ABCE 2.A 3.BCE 4.ABCE 5.C 6.C 7.A 8.B 9.B 10.ABCE 1．在房产图中，房产分幅图是反映（）。

A．房屋产权证附图的基本图

B．房屋权属范围的细部图

C．房屋产权界线、建成年份等要素的房产图

D．房屋及其用地位置和权属等状况的基本图

答案：D

解析：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分产图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。

2．全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是（）。

A．宗地图

B．房产分幅图

C．房产分丘图

D．房产分户图

答案：B

解析：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分产图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。建设￥工程教育网#

3．下列关于房产分丘图的表述中，正确的有（）。

A．房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图

B．房产分丘图是房产分幅图的局部明细图

C．房产分丘图的比例尺为1:100～1:1000

D．房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记

E．房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细

答案：BC

解析：分丘图是分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图；分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图。

4．房产分户图表示的内容有（）

A．控制点

B．房屋权界线

C．房屋附属设施

D．房屋产权面积

E．门牌号

答案：BDE

解析：房产分户图表示的主要内容有：房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。房产分户图框内标注有房屋产权面积，它包括套内建筑面积和共有分摊面积。

5．地籍图是由地籍要素构成的图件，不包括地形要素。（）

答案：×

解析：地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。

6．同一般测绘比较，房地产测绘精度要求较高。商品房竣工后，商品房面积必须据实测算，不能直接从图上量取。（）

答案：√

解析：界址点的坐标、房屋建筑面积的量算精度要求比较高，一般不能直接从图上量取，而必须实测算。

41、编制城市规划一般分为（）两个阶段。

A．总体规划

B．详细规划

C．分区规划

D．长远规划

42、《城市房地产管理法》明确规定“商品房预售实行预售许可证制度”这是因为商品房预售具有（）等特点。

A．风险性

B．投资性

C．强制性

D．自愿性

43、拥有对房地产产权也即拥有下列（）权利。

A．房屋所有权

B．土地使用权

C．房地产抵押权

D．土地所有权

44、房地产权属登记是（）制度的总称，是房地产行政管理重要的基础性工作。

A．土地使用权登记发证

B．房屋权属登记发证

C．土地所有登记发证

D．他项权利登记

45、《城市房屋权属登记管理办法》规定：“有（）等之一的，登记机关有权注销房屋权属证书”。

A．房屋权利所有人灭失

B．涂改房屋权属证书的

C．房屋权利灭失，又没办理注销登记的 D．申报不实

46、房地产价格评估机构按照专业人员状况、经营业绩和注册资本可分为（）。

A．临时资格

B．一级

C．二级

D．三级

47、物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行（）。

A．政府定价

B．政府指导价

C．经营者定价

D．协商定价

48、国家计委、建设部在1995年联合下发“关于房地产中介服务收费的通知”。对房地产中介服务收费共分为（）。

A．房地产咨询收费

B．房地产评估收费

C．房地产估价收费

D．房地产经纪收费

49、拆迁中涉及证据保全的情形有（）。

A．拆除具有租赁关系的房屋，房屋所有人与使用人未能解除租赁关系的 B．拆除有纠纷的房屋，且在公布的拆迁期限内未能解决纠纷的

C．对设定抵押权的房屋实行产权调换补偿的，若在规定的期限内抵押双方达不成新的协议的

D．拆除公益事业用房的

E．以补偿安置不妥拒绝搬迁而引发强制拆迁的 50、必须实行监理的建设工程有（）

A．国家重点建设工程

B．大、中型公用事业工程

C．成片开发建设的住宅小区工程

D．利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金工程

E．国家规定必须实行监理的其他工程

答案：

41.AB 42.AB 43.ABC 44.AB 45.BCD

46.ABCD 47.ABC 48.ABD 49.BC 50.ABCDE

51、以下城市、县的总体规划需经国务院审批的有（）。

A．直辖市

B．县人民政府所在地

C．省、自治区人民政府所在地

D．城市人口在100万以上的城市

E．国务院指定的城市

52、下列（）贷款属于个人住房贷款。

A．房地产开发贷款

B．自营性个人住房贷款

C．组合贷款

D．公积金贷款

E．房地产经营贷款

53、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为交纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可（）。

A．向房地产行政主管部门申请复核

B．向人民法院起诉

C．向房地产仲裁机构申请仲裁

D．由交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估

E．由价格管理部门确定

54、在纳税人（）时，应按照房地产评估价格计征土地增值税。

A．隐瞒、虚报成交价格

B．提供扣除项目金额不实

C．转让房地产价格明显低于原购入价格

D．因采用一次性付款方式享受优惠价格，致使转让价格低于评估价格

E．申报的成交价格略高于评估价格

55、出让土地使用权的规定有（）。

A．必须是国有土地

B．符合土地利用总体规划十城市规划和建设用地计划

C．出让方案由土地管理部门制定，报政府批准实施

D．出让方案由规划部门制定，报政府批准实施

E．出让方案由土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理部门共同拟定方案，按规定经人民政府批准后，由土地管理部门实施

56、根据土地利用总体规划，将土地用途分为（）。

A．农用地

B．建设用地

C．军事用地

D．水域用地

E．未利用土地

F．林地

57、在总登记后，产权发生（）等情节，必须办理产权过户手续，即转移登记。

A．买卖

B．租赁

C．抵押

D．赠与

E．扩建

F．交换

58、中国城镇住房制度改革大致经历了三个阶段，即（）。

A．1978～1990年，为城镇住房制度的改革的探索和试点阶段

B．1991～1994年，为城镇住房制度的全面推进和改革阶段

C．从1994年开始，为城镇住房制度的改革的深化和全面实施阶段

D．1994～1998年，为城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段

E．1991～1994年，为城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段

59、国家将土地分为（）。A．农用地 B．建设用地 C．未利用土地 D．娱乐商业用地 E．征用地

60、属于拆迁的协管部门有（）。A．工商银行主管部门 B．县公安局 C．镇文化局

D．文化行政主管部门 E．土地管理所

51.ACDE 52.BCD 53.ABC 54.AB 55.ABE 56.ABE 57.ADF 58.ABC 59.ABC 60.CD

61、商品房交付使用之后是指（）。

A．办理了交付使用之后

B．房屋所有权证办理之前

C．房屋所有权证办理完备之后

D．房屋使用两年之后自然灾害导致，如地震

E．房屋保修期满之后

62、根据权属登记的内容和方式不同，各国房地产权属登记制度分为（）两大类型。

A．契约登记制

B．成立要件主义

C．产权登记制

D．利益登记制

E．使用权登记制

63、属于计算一半建筑面积的范围的有（）。

A．永久性独立车棚

B．未封闭的阳台

C．无顶盖的室外楼梯

D．临时房屋

E．与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊

64、作为国家一级的管理机构，下列对于国务院内部分工的介绍，正确的是（）。

A．国家建设部负责全国土地使用权的确权、登记、发证管理工作

B．国土资源部负责全国房屋所有权的确权、登记、发证管理工作

C．国家建设部负责全国房屋所有权的确权、登记、发证管理工作

D．国土资源部负责全国土地使用权的确权、登记、发证管理工作

E．国土资源部负责全国土地所有权及房屋所有权的确权、登记工作

65、住房公积金的提取和使用原则是（）。

A．安全使用和不定向使用的原则

B．定向使用的原则

C．定向分配的原则

D．严格时限的效率原则

E．安全运作的原则

66、某大型上市房地产开发企业在市中心商业区内，准备投资开发大型综合物业，该物业由甲级写字楼、高档公寓、购物中心和五星级酒店构成。开发初期该公司为弥补建设资金的不足，以其合法拥有的其他不动产作抵押向银行贷款，银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投保。该公司在具备预售条件、办理预售许可证后。开始预售写字楼和公寓。当工程全部竣工前写字楼和公寓基本预售完毕，而购物中心和酒店却没有买家，而不能营业，购物中心和酒店的空置严重影响了该公司的开发利润。

银行贷款利息是该公司的（）。

A．隐含成本

B．会计成本

C．经济成本

D．财务费用

67、某大型上市房地产开发企业在市中心商业区内，准备投资开发大型综合物业，该物业由甲级写字楼、高档公寓、购物中心和五星级酒店构成。开发初期该公司为弥补建设资金的不足，以其合法拥有的其他不动产作抵押向银行贷款，银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投保。该公司在具备预售条件、办理预售许可证后。开始预售写字楼和公寓。当工程全部竣工前写字楼和公寓基本预售完毕，而购物中心和酒店却没有买家，而不能营业，购物中心和酒店的空置严重影响了该公司的开发利润。

该公司直接融资的信用形式或金融工具有（）。

A．商业信用

B．银行信用

C．债券

D．股票

68、某市W房地产开发公司（以下简称W公司）拟建一经济适用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场；委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。W公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设资金不足；在商场投入使用时，W公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场开业一年，W公司由于还贷，将商场整体出售给S公司。

W公司如何才能合法占用该小区的土地（）。

A．向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，再经项目所在地市政府办理农用地转用及征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权划拨手续。

B．向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，办理农用地转用审批，并向项目所在地省人民政府办理征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权出让手续。

C．向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，办理农用地转用审批，并经国务院办理征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权出让手续。

D．规划管理部门批准建设用地规划申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权划拨手续。

69、某市甲房地产开发公司（以下简称甲公司）在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。甲公司在小区建设过程中，调整开发方案，在部分住宅用地上建造商业综合楼，并委托房地产中介服务机构代理销售经济适用住房，为退休干部李某、离休干部刘某、在职职工陈某提供代办贷款手续服务。甲公司开发商业综合楼时，以在建工程抵押贷款方式弥补工程建设资金不足。商业综合楼投入使用后，1999年10月1日甲公司将其中的商场出租给乙公司，租期为2年；办公用房出租给丙公司，租期为3年。2001年10月9日，甲公司为还贷，拟将商场出售给丁公司。

甲公司转让商场时，应当（）。

A．将商场拟转让的情况告知抵押权人

B．将商场已经抵押的情况告知了公司

C．征求乙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利

D．征求丙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利

70、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在完成该项目投资总额的25%以后开始预售。当综合楼建成前，商场和宾馆已全部预售完毕；综合楼建成后，写字楼和公寓大部分空置，因而严重影响了该开发公司的开发经营利润。

该开发公司直接融资的信用形式或金融工具有（）。

A．商业信用

B．银行信用

C．股票

D．消费信用

61.ABC 62.AC 63.ABCE 64.CD 65.BDE 66.BCD 67.ACD 68.D 69.AB 70.AC

综合分析题一

A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向有关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。拆迁前委托C二级房地产估价机构，进行了拆迁评估。B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以进行。此期间，商业中心建设按期进行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。并及时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司进行经营；而E经贸公司由于自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行进行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。

1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理()手续?

A．向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请

B．向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请

C．向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请

D．向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请

2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁正确的说法是()。

A． A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁

B． B房地产开发公司组织有关人员直接强制拆迁

C． A市人民政府责成有关部门强制拆迁

D． A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁

E、A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院进行强制拆迁

3．按国家有关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有()名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师

A、3

B．4

C．5

D．7

E、9

4、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括()。

A、被拆迁房屋的性质和面积一般以现场堪查的结果为准。

B．被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。

C．对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认

D．对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市房地产管理部门申请确认

E、对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

5、该商业中心的房屋所有权登记属于()登记。

A、房屋所有权转移登记

B、房屋所有权变更登记

C、房屋所有权初始登记

D、房屋所有权注销登记

6、B房地产开发公司与E经贸公司在租赁合同签订后（）日内，办理房屋租赁登记备案手续。

A、30

B、45

C、60

D、90

7、针对E经贸公司的转租行为，下列说法正确的包括()。

A、经B房地产开发公司同意，E经贸公司可以依法将承租的商业中心转租

B、E经贸公司可以将承租的商业中心转租，不必经B房地产开发公司同意

C、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同不随之变更、解除或者终止。

D、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。

E、该转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续

答案：

1.B 2.CE 3.C 4.BCE 5.C 6.A 7.ADE

综合分析题二

A市某房地产开发公司B，拟在某市中心繁华地段进行开发建设一商业广场。B房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。

该项目建设中，B房地产开发公司通过招标方式，选择了施工及监理单位。该项目建成后，B房地产开发公司将该商业广场1-3层转让给C公司，将4-5层租给D公司。

1、按照国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括()。

A．拍卖方式

B．招标方式

C．协议出让

D．挂牌出让

2、按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为()年。

A．30

B．40

C．50

D．70

3、若B房地产开发公司采用邀请招标方式的，应当向()个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

A．1

B．2

C．3

D．4

E、5

4、监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取()等形式，对建设工程实施监理。

A．旁站

B．巡视

C．平行检验

D．仅听取汇报

5、关于该项目中标人确定后，下列说法正确的包括()。

A．招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

B．招标人应当向中标人发出中标通知书，但中标结果不必通知所有未中标的投标人。

C．中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

D．中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成

E、中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成

6、B房地产开发公司和C公司，在房地产转让合同签订后()日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向A市房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

A．15

B．30

C．60

D．90

7、C公司为获得房地产权，应办理()。

A．到A市房地产行政主管部门，办理房屋所有权初始登记，取得《房屋所有权证》

B．到A市房地产行政主管部门，办理房屋所有权转移登记，取得《房屋所有权证》

C、到A市土地管理部门，办理《国有土地使用证》

D．到A市土地管理部门，办理《国有土地所有证》

E、到A市土地管理部门，办理《集体土地使用证》

8、D公司应办理()手续，其租赁行为才是合法的。

A．B房地产开发公司与D公司口头租赁协议 B．B房地产开发公司与D公司签订书面租赁合同

C、到A市房地产管理部门登记备案，并领取房屋租赁证 D．到A市规划管理部门进行登记 答案：

1.ABD 2.B 3.C 4.ABC 5.ACE 6.D 7.BC 8.BC

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第五篇：2011房地产估价师考试开发经营与管理真题与答案

2011年房地产估价开发经营与管理试题与答案

一、单项选择题（共35 题，每题1 分）房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）。

A.土地不会毁损 B.地上建筑物有耐久性 C.变现性差 D.土地使用权年限较长 2.房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A 增量供给 B.存量供给 C.潜在供给 D.总量供给 3 关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。

A.区位选择异常重要 B.不易产生资本价值风险 C.存在效益餐溢 D.易受政策影晌 4.商品房开发市场通常是典型的（）市场。

A 完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断 某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万㎡，恢复施工的面积为200万㎡。该城市2010年商品住房新开工面积是（）万㎡。A.500 B.700 C.800 D.1000 6 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段 B.第二阶段的后半段 C 第三阶段的后半段 D.第四阶段 7.下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。

A.集体土地中的宅基地 B依法收回的国有土地C.依法收购的土地 D.依法行使优先购买权取得的土地8.房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（）A.对原材辛的检验 B.对配套设施的检验C 确立质量文件档案制度 D.确立成本控制档案制度 9.对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）A.土地储备 B.销售方案的细化 C.建设项目的质量控制 D.申领《建设用地规划许可证》 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为 A.认知价值定价法 B.成本加成定价法 C.挑战定价法 D.领导定价法

11.某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。

A.有效市场＞渗透市场＞服务市场 B.服务市场》 有效市场＞渗透市场 C.有效市场＞服务市场＞渗透市场 D.服务市场》 渗透市场＞有效市场

12.商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。A.房地产开发企业的特点 B.城市区域功能 C.购房者的需求 D.城市地理环境

13.对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求 B.供给 C.竞争 D.市场占有率

14.我国对外筹资成本通常是在（）利率的基础上加一定的百分点（或基点）A.纽约同业拆放 B.中国香港同业拆放 C.伦敦同业拆放 D 新加坡同业拆放

15.某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A.甲＞乙＞丙 B.丙＞乙＞甲 C.乙＞甲＞丙 D.乙＞丙＞甲 16 某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%，如果通货膨胀率为5.5%,银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是（）A.5.16% B.6.16% C 6.5% D.8.74% 17 某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6 %，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（）万元 A.91.76 B.142.40 C.150.94 D 160.00 18.某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押货款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000 元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（）元。A.3627.06 B.3634.31 C.4818.34 D 4842.43

19.张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%，经营期为如果为20年，每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（）万元。A 17.46 B 100.00 C.117.46 D 672.75 投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（）。

A 抵御通货膨胀的影啊 B.提高资本金的投资收益C.提高全部投资的平均收益率 D.降低借贷资金的资金成本 21.如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（）A.达到了基准收益率的要求 B 超过了基准收益率的要求

C.未达到财务内部收益率的要求 D.达到了财务内部收益率的要求

22.某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是（）年

年末

0 1 2 3 4 5 净现值/万元

-2000 446.35 432.32 532.59 640.67 455.57 累计净现值/万元

-2000-1553.65-1121.33-588.74 51.93 507.5 A.3.09 B.3.48 C 3.83 D.3.92 某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12％、货款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A 28.73 B.29.ll C 344.74 D.349.31

24.下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）A.建筑安装工程费 B 土地费用 C 空置率 D 容积率 在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于()A.临界点分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（）确定是甭进行投资。

A.等待投资型期权估价 B.放弃型期权估价 C.成长型期权估价 D.柔性期权估价 27.对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）A.销售收入 B 开发建设投资 C.营业税金及附加 D.借贷本金偿还 28.下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是()

A.房屋价值补偿费 B.搬迁补偿费 C.停产停业损失补偿费 D.土地补偿费 29 下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）A.总投资估算表 B.经营成本估算表

C.投资计划与资金筹措表 D.销售收入与经营税金及附加估算表 某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（）。A 发行可转换债券、B 发行普通股股票 C 发行优先股股票 D.发行公司债券

31.在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项 目将面临()

A.政策风险 B.市场风险 C.财务风险 D 信用风险

以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（）的70％ A 评估价值 B 实际价值 C.投资价值 D.出让金收入 33.为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是

A 本次贷款的月还款额/月均收入B（本次贷款的月还款额＋其他债务月偿还额）／月均收入 C.（本次贷款的月还款额十月物业管理费）／月均收入

D.（本次贷款的月还款额＋月物业管理费+其他债务月偿还额）／月均收入 34.市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）

A 物业出租经营成本 B.业主希望的投资回报率C 通货膨胀率 D.同类物业的市场供求关系

35.某写字楼月潜在毛租金收入为100 万元，月平均运营费用为60 万元，月平均空置率为5 %，月平均租金损失率为2 % , 月平均其他收入为潜在毛租金收入的3 %，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A 33.00 B.33.10 C 36.00 D.36.10

二、多项选择题（共15题，每题2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。

A.居住物业开发投资 B 商业物业投资房 C.土地开发投资D房地产开发投资 E.房地产经营投资 2.下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（）

A.吸纳量 B.新竣工量 C.预售面积 D.可供租售量 E.房地产价格 3.下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（）。

A 商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅 C 保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发 E.通货膨胀导致房地产重置成本增加 关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）

A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金 C 总代理可以委托分代理

D.房地产开发企业不能直接委托分代理 E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式 5 在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（）。

A 成本低 B.反馈快 C.能深入了解被访者情况 D.回收率高 E.能深度访谈 6.下列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有（）。A 开发一销售模式 B.开发一持有出租-出售模式

C.购买一持有出租一出售模式 D.购买一更新改造一出售模式E.购买一更新改造一出租模式 7.对于“开发-销售” 模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的引算期包括（）。A.开发期 B.论证决策期 C.经营准备期 D.经营期 E 销售期

8.甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。

A.利润总额 B.投资利润率 C 资产负债率 D.财务净现值 E.偿债备付率 9.下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（）。

A.故障树分析法 B.期望值法 C.盈亏平衡法 D.解析法 E.蒙特卡洛模拟法 10 在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括（）。A.风险估算 B.分析风险概率分布情况

C.辨识风险发生的原因 D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。

A.项目用地 B.房地产市场供需 C.房价现状及走势 D 交通运输条件E.外围基础设施 12.下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（）。

A.土地出让价款 B.土地购置税费 C.基础设施建设费 D 水文地质勘测费

E.土地开发工程费

13.下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（）

A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资

C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权然融资 E 权益融资主要来源于个人投资者

14.银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。

A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

C 要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30 %

D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款E 密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用 15.写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。

A 物业所处位置 B 辐射区域的范围 C 建筑设备系统 D 建造年代E.租户类型

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号、用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）1.商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）

2.在我国，县级以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。（）

3.土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2％()在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争性分析和营销建议。（）5.用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息期的期末。（）6 房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。（）7 财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金的收益率越大。（）8.金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。（）9.在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。（）10 在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。（）

11.房屋开发费中的公共配套设施建没费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。（）

12.借贷还本付息清算表属于基本财务报表，该表中列出了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（）13.按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政资金可以用于土地储备贷款的担保。（）

14.房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商角房地产开发贷款的重要条件之一。（）

15.一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。（）

四、计算题（共2题，20分。要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式；计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）

（一）某投资者购买了一间建筑面积为100 扩的店铺用于出租经营，购买价格为180 万元，一次性付款。购买后对该店铺进行装修，装修期为1年，装修费用为60万元，装修完成后即出租。投资者要求的目标收益率为12%，动态投资回收期不长于16年，则假定该类店铺的经营费用占毛和金收入的30%，装修费用发生在年末，其他现金流量发生在年初。请计算满足投资者收益目标。要求的店铺最低单位面积年和金，并画出该项目投资经营的现金流量图。

（二）某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4 和0.6，若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元、12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3 和0.2，该投资者要求的投资收益率为10%，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。

2011年试题参考答案

一、单项选择题

1.C 2.A 3.B 4.B 5.A 6.B 7.A 8.D 9C 10 B 11.C 12.C 13.A 14.C 15.B 16.B 17.C 18.A 19.B 20.B 21.A22.D24.B 25.C26.A 27.C 28 D 29.D 3O.D31.A 32.A 33.D 34.D 35.C

二、多项选择题

1.CDE 2.ACE 3.ABC 4.BCE 5.AB 6.BC 7.AE 8.AB 9.DE 10.AB11.ADE 12.AB 13.BCD 14.ABDE 15.ACE

三、判断题 1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.√6.× 7.× 8.√ 9.√ 10.√11.× 12.× 13.×√ 14.√ 15.×

四、综合分析题IACD 1.ACD 2.ABD 3.C 4.ABC 5.C 6AD 7.ABC 8A 9 BCD。10.ACD 11.B 12B 13.C 14.B。15.A。现金流量图为：（太容易了，不好画，略）

现金流量图共3分.其中：第0年、1年末现金流量180、60 给1分，第1年末净租金收入正确给1分，第15年末正确给1 分 方法一： 解：设单位面积最低毛租金为X万元，则单位面积净租金收入为X(1-30%)＝0.7X，年净租金收入为0.7X×100=70X 根据投资者的投资计划可列出下式：-180-60/（1+12%）+70X/12%×[1-1/（1+12）15]=0 X=0.48991（万元/㎡）=4899.1元/㎡

那要实现这一投资自标、该商铺的单位面积最低年租金为4899.10元/㎡。方法二： 解：设单位面积最低毛租金为X万元，则单位面积净租金收入为X(1-30%)＝0.7X，年净租金收入为0.7X×100=70X 将购买价和装修费折现

P＝-180+（-60）/（1+i）=-180-60/(1+12%)=-233.57万元

在动态投资回收期内，净租金收益的折现和的绝对值应等于p A=Pi/[1-1/(1+i)n] =233.57×12%/[1-1/(1+12%)15]=34.29 70X=34.29 X=4899.1元/㎡

（二）解：(1）计算该项投资的加权净现值之和方法一：

第一路径：

联合概率：P(X1)= 0.4×0.5=0.20 净现值：NPV1 =-30+15/10%×[1-1/(1+10%)]=7.30 加权净现NPV1 P(X1)=7.0×0.2=1.46 第二路径：P(X2)= 0.12 净现值：NPV2 =-0.16

加权净现NPV2P(X2)=0.12×(-0.16)=-0.02万元 第三路径：P(X3)= 0.08 净现值：NPV3 =-5.13 加权净现NPV3P(X3)=-0.41万元

第四路径：P(X4)=0.3 净现值：NPV4 =11.86 加权净现NPV4P(X4)=3.56万元

第五路径：P(X5)=0.18 净现值：NPV5 =0.49 加权净现NPV5P(X5)=0.09万元

第六路径：P(X6)=0.12 净现值：NPV6 =-7.09 加权净现NPV6P(X6)=-0.85万元

加权平均现值之和为=1.46-0.02-0.41+23.56+0.09-085=3.83 方法二：每年的净收益期望值为15×0.5+12×0.3+10×O2=13.1

当租赁期为3年时，净现值为：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）3]=2.58万元 当租赁期为5年时，净现值为：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）5]=4.66万元 加权净现值为2.58×0.4+4.66×0.6=3.83万元

(2）计算该投资项目净现值不小于零的累计概率 方法一：0.2+0.3+0.18=0.68 或1-0.32=0.68

方法二：按净现值从小到大排列，见下表，并计算累计概率（略）净现值不小于零的累计概率： 1-[0.32+(0.50-0.32)]× 0.16/(0.49+0.16)或1-[0.50-（0.50-0.32)×0.49/(0.49+0.16)=0.6357=63.57% 解析

一、单项选择题

4.由子房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。某房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积、不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停、缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。1000-（300+200）=500万㎡

6.在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加

7.土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。质量控制主要包括四个方面，对原材料的检验、对配套设施的检验、确立控制质量的具体措施和确立质量文件档案制度。

10.成本加成定价法的表达式为：成本＋成本× 利润率。

13.需求分析包括：需求预测、分析规划和建设中的主要房地产开发项目、吸纳率分析（具体包括市场吸纳和空置的现状与趋势）、市场购买者的产品功能需求。

15.实际利率=(1+r/m)m-1，设名义利率为12%，则按年计息，i=12%,按季计息，i=(1+12%/4)4-1=12.55% ；按月计息，i=(l+12%/12)12-l =12%,年利率均相同，实际利率,按月计息最大，则按年计息最小。16.实际利率=[(1＋名义利率）/(1＋通货膨胀率)]=[(1+12%)/(l+5.5%)]-1=6.16％ 因为每年递增率和折现率相等即当，s=i时，采用等比序列现值系数P＝nA1 /(l+i)=20×(1+6%)＝150.94万元 18 该家庭第8年最后一个月的还款额A8×12 =A1(1+i)i-1=3000×(l+0.2%)96-1=3627.06元 19.投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，即该投资者的年投资回报为P×i,1000,10%=100万元

如果某项目的FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。

动态投资回收期＝（累计净现金流量现值开始出现正值期数-1）+上期累计净现金流量现值的绝对官当期净现淦流量现值＝(4-1）+588.74/640.67=3.92年

23.偿债备付率=可用于还本付息资金/留当期应还本付息资金，则每年应还本付息资金=5 / 1.3=3.846万元，按月还本付息额＝3.846/12=3205元，用等额序列支付现值系数公式，可得，最大贷款额为V=A/i[1-1/(1+i)n=3205/(12%÷12)×[1-1/(1 + 12％)12×20］=291076万元。

24.对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等；对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。

25.最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下, 保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。

28.相对于股权融资和其他类型债券融资，公司债券融资不改变原股东对公司的控制权。

商业银行规定以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

考核借款人还款能力，规定将每笔住房货款的月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下，其公式为：房产支出与收入比＝(本次贷款的月还款额＋月物业管理费）/月均收入；所有债务与收入比=(本次贷款的月还款额＋月物业管理费十其他债务月偿付额）/月均收入。一定注意考试中题干的要求。35.月净经营收入=有效毛收入-运营费用=潜在毛租金收入-空置和收租损失、其他收入-运营费用＝100-100×(5%+2%)+100×3％-60=36万元, 注意：2011年教材将“经营费用”修订为“运营费用”学习使人进步，相信能就一定能成功

二、多项选择题

1.根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事上地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。A、B 选项属于按物业类型来划分的，按物业类型来划分除A、B选项外，还包括工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资和特殊物业投资，共5 项。

2.市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数共9 项；供给指标包括新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面积、房屋新开个面、平均建设周期和竣工房屋价值共10 项，本题中的B、D 选项属于供给指标。

4.A 选项错在大型房地产机构一般有自己的营销团队和渠道，所以一般采用自行租售；D 选项错在房地产开发企业或业主还可以直接委托分代理。

5．C、E 选项属于面访的联系方法的特点；D 选项属于电话访问的联系方法的特点。7.对于房地产开发投资中项目类型为出售的，其动态盈利能力时的计算期为项目开发期与销售期之和；对于房地产开发投资中项目类型为出租或自营的，其动态盈利能力时的计算期为开发期与经营期之和；当房地产开发为置 业投资的，其动态盈利能力时的计算期为经营准备期和经营期之和。对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选 9.风险估计与评价常用的方法包括调查和专家打分法、解析法和蒙特卡洛模拟法三种。

10.风险估计阶段，包括的内容有风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算；C、D 选项属于风险辨识的内容；E 选项属于风险评价的内容。11.B、C选项是市场调查的内容。土地费用包括划拨土地的征收补偿费、出让土地的土地出让价款（由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成）、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价，除上述直接费用外，还包括土地购置过程中所支付的税金和相关费用。C 选项属于勘察设计和前期工程费，D 选项属于房屋开发费。对于A 选项，资金融入方不需要还本付息；D 选项，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资，E 选项，权益融资主要来源于机构投资者而不是个人投资者。14.对于C 选项，要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的35%

15.对写字楼分类一般要考虑12个因素，即写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建设设备系统、物业管理水平和租户类型。

三、判断题

1.保障性住房建设投资注重的是房地产投资的社会效益。

2.在我国，城市土地属于国家所有，地方政府是其辖区范围内的唯一土地供给者，垄断了国有土地使用权出让市场。

4.区域房地产市场分析应侧重于对地区经济分析、区位分析，市场供求与价格概括分析、市场趋势分析等内容；项目房地产市场分析应侧重于项目竞争分析和营销建议。

6.房地产开发用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，而经营期的期间费用计入运营费用。7.财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率大于借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平。

8.金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率 10.在房地产开发项目策划方案中，除对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择外，还应进行区位分析与选择、开发时机的分析与选择、合作方式的分析与选择、融资方式与资金结构的分析与选择和产品经营方式的分析与选择。

11.公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设费。

13.按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，但由于同时规定，各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保，所以通常采用抵押贷款，用拟储备地块的土地使用权证抵押。

15.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了该写字楼的有效毛收入