楼宇接管程序细则

第一篇：楼宇接管程序细则

接管验收整体计划

一、依照业主方──昌吉州检察院、社保局之要求,根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布,1991年7月1日实施的《中华人民共和国行业标准──房屋接管验收标准》中的有关规定,结合州检察院、社保局办公大楼、住宅小区（以下简称为：检、社水岸小区）实际情况及工程验收进度,我司将对检、社水岸小区接管验收工作分二部分进行: A、办公层区域:11月1日到12月31日

B、住宅和各设备房部分及地下车库:1月1日到2月28日

二、接管必备资料如下

1.竣工工程项目一览表,包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等;2.设备清单,包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等;3.工程项目竣工图;4.材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录,预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录;5.隐蔽工作验收记录;6.土建施工记录,包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等;7.设备安装调试记录,如管道系统的试压、试漏检查记录,暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录;8.建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录,重要钢骨结构焊缝探伤检查记录;9.工程质量事故的发生和处理记录。

10.图纸会审记录,设施变更通知和技术核定单;11.关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明;12.有关该工程项目的其它重要技术决定和文件;13.所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书,如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。

以上资料将作为物业公司接管移交并管理检、社水岸小区之基本资料,并需永久保存,以保障设施设备能得到切实之维护及保养。

三、物业接管工作组织构成: 1.五星物业管理有限公司

检、社水岸小区物业管理处(管理部、工程部)2.其它相关人员

四、接管验收原则

以建筑商和管理公司共同签署有关验收报告,方可有效。

五、接管工作程序

1.接管工作准备阶段

1.1熟悉接管各层面的情况

1.2接管工作应备文件

a.验收接管流程

b.相关验收文件

c.相关验收

表格

d.成品保护方案

1.3 接管人力与器具准备

1.4 接管前人员培训

2.接管工作运作阶段

2.1进入接管层面现场,由物业公司、建筑商及有关人员共同进行。

2.2按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。

2.3接管完毕,填写表格,重要现场应进行照相,一式二份,一份交建筑商,一份由管理公司存档备案。

2.4接管合格,钥匙移交管理处。

3.接管缮后阶段

3.1接照接管原则与表格,将不合格部分进行汇总,并通知建筑商限期整改。

3.2对整改情况作进一步跟进,并作出记录。

3.3对整改情况进行检查,并对整改情况作出定论。

3.4对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视,确保检、社水岸小区各功能及设施设备运作正常。

3.5对部分成品(如:地面、墙面、天花、电梯等)进行保护。

物业验收移交程序

根据各项目的施工进度和小业主(或租户)入住的情况不同,建筑商(或大业主)可视需要要求管理公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验 2 收接管,但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和建筑商验收基础上以物业管理公司验收通过为准。

一、物业验收条件

物业要验收移交,必须满足以下首要条件:

1.提供被验收物业的竣工图(若尚未完成峻工图,必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明);

2.提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料;

3.提供与承包商(或供应商)签署承包(供应)合同中有关技术条款;

4.出示政府有关职能部门(详见附表)验收证明;

5.提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料;

6.提供必要的专业技术介绍和培训;

7.提供所有测试、检验和分析报告;

8.清洁被验收的场地、设备和机房。

二、拒绝验收

对以下情况,物业公司有权拒绝验收接管物业:

1.严重违反国家有关法规;

2.未能通过有关政府职能部门的验收;

3.工地与交付物业不能有效隔离;

4.机房不能完全独立封闭;

5.其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业。

三、缺陷整改

对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护引起的受损等情况,管理公司将会做详细的缺陷记录,以供建筑商(或大业主)督促承包商(或供应商)进行整改,对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重,则向建筑商(或大业主)建议暂缓验收,待整改完成后重新验收。

四、试运行

若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收,但由于小业主(或租户)入住需要必须开启运行某些设备或系统,管理公司一般仅做实物验收,并严格按建筑商(或大业主)的书面指令进行管理和操作,在此期间,技术上仍由承包商(供应商)把关,若发生任何问题或意外,除管理公司人为原因外,责任由建筑商(或大业主)及其承包商负责,对于重要设备或机房有必要签定临时试运行协议,清楚列明有关各方责任。

五、验收通过

被验收物业完好,设备及系统运行情况正常,所有指标均达到合同约定的要求,场地、设备和机房均清洁干净,经有关各方书面确认验收通过,建筑商(或大业主)应督促承包商(或供应商)移交所有的钥匙、备品备件和专用工具,物业正式交由物业公司接收管理。

六、保修期

按正常情况,物业整体验收结束,正式进入保修期,但物业验收往往是一段相当长的过程,在此期间,有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期,故需要建筑商(或大业主)与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期1起始日期,书面通知物业公司,而在此之前进入保修期的部分设备和系统,若需要签续保合同,建筑商(或大业主)应酌情予以补偿。

竣工验收应提供的技术资料

在物业验收接管前,建筑商/业主须提供有关物业的各种技术资料和竣工图,分类立卷,在验收时交物业管理公司归档保存,若验收时尚未完成竣工图,必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明,竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。

物业管理公司将参考这些技术资料对物业的设施进行验收管理、运行、维护和保养,一般需要递交以下技术资料,但不限于此列:

一、土建、装修需要的资料

1.建筑、装修和绿花等设计说明;

2.总平面图、建筑和结构图;

3.装修图(包括所有天花、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表);

4.质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的验收报告;

5.土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料;

6.房屋面积测量报告;

7.物业沉降测试报告;

8.防水工程的盛水试验报告;

9.隐蔽工程验收鉴证。

二、弱电系统需要的资料

1.各弱电系统的操作和维护保养手册(包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统、车库自动化管理系统等);

2.各弱电系统图、平面图;3.弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证;

4.消防局、技防办、音像管理处、有线电视台、国家安全局、电话发展总公司等政府职能部门的验收合格证明;

5.设备原理图、电脑软件程序和说明等。

三、电气系统需要的资料

1.高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册;

2.所有电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明;

3.电气设备明细表、承包商资料及产品合格证;

4.供电局验收报告;

5.各种用电设备调试、测试报告;

6.避雷装置系统图、平面图、测试报告、防雷办验收报告。

四、给排水需要的资料

1.喷淋、消火栓水系统操作和维护保养手册;

2.消防水、给水、排水系统图、平面图及电气控制图;

3.消防喷淋、消火栓、给排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证;

4.消防局验收批文,卫生防疫站、自来水、城市排水检测站和质验站等政府职能部门验收报告;

5.消防水系统试压、调试及验测报告;

6.污水处理系统竣工图纸,卫生防疫站验收批文;

7.蓄水池、水箱和开水器水质检测报告。

五、空调系统需要的资料

1.空调系统、送排风系统操作和维护保养手册;

2.空调、送排风系统图、平面图及电气控制图;

3.空调机组(热泵机组)、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表、承包商资料及产品合格证;

4.消防局验收批文;

5.空调系统/设备试压、调试报告。

六、动力设备需要的资料

1.应急发电机和电梯等设备操作和维护保养手册;

2.应急发电机房平面图,天然气调压站平面图和天然气系统图、平面图;

3.劳动局、质检站及天然气公司有关验收证明;

4.应急发电机及电梯等设备的调试报告、产品合格证书;

5.天然气管道的试压报告。

七、电梯验收提交资料

电梯正式验收移交前,施工单位需递交以下资料,以便使物业管理公司技术人员尽快掌握电梯的操作及紧急事故处理,以下为电梯移交时必须提供的资料,但不限于此:

1.市建委质监站批发的“电梯运行证“;

2.市技术监督局批发的“电梯安全使用证”;

3.电梯技术规格说明书;

4.电梯出厂合格证及产地来源证;

5.电梯装箱清单;

6.电梯管理与使用手册;

7.电梯一般安装标准;

8.电梯操作说明书;

9.电梯维修保养手册;

10.电梯安装图纸;

11.电梯机械及电气控制图纸;

12.电梯备品备件清单;

13.电梯操作培训手册;

14.电梯承包商竣工调试及自查记录;

15.电梯应急维修电话;16.电梯供应商和安装单位联系人、电话、传真等资料。

八、其他需要的资料

建筑商、承包商认为需要提供的其他资料。

竣工验收应提供的操作和维修保养手册

承包单位在物业移交前,须递交设备/系统的操作和维修保养手册(以下简称“手册“),以确保物业管理公司操作人员能尽快掌握验收设备/系统的操作和管理,一般有以下要求: 1.承包单位须在设备/系统验收前一个月递交手册,以便物业管理公司的操作人员有时间了解该验收设备/系统的基本情况。

2.手册内所有内容应以中文编印,文字、插图和表格等效果清晰。

3.每一系统应独立成册,以减少每册的厚度,不同内容或章节应以塑料索引标签分隔,并附有清楚的目录指示,以便操作人员翻查参考。

4.为使手册便于使用,并经得起在日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不易 破损,手册应采用优质的A4标准纸张编印,配上坚硬的封面和书背,并以胶质塑料或其它耐磨损的材料作保护。5.手册须同时附有本项目的“竣工图”目录,按所属系统分列于有关系统的章节 内。如某一图纸同时适用于多个系统时, 则需在每个有关系统章节内同时列出。若 递交手册时尚未完成竣工图,必须提供最终的施工图 ,并附详细的设计修改说明,竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。

6.系统操作需提供的技术资料(至少包括以下内容):

A.系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序。

B.详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校说明。

C.系统内所有的管道和接线图,并说明主要设备和部件的规格和功能。

D.提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数,并预留一定的空位 以便加插最后调定的参数。

E.系统中有关供电、配电屏和控制屏的详细说明 7.设备操作需提供的技术资料(至少包括以下内容):

A.设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。

B.详尽介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明。

C.所有设备的原厂所发的随机文件、图纸资料,包括每块电路板的电路图,以及所有电子元件的布置图。如有需要,还需提供部件分解图,以显示各部件的位置。

D.列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定的参数。

E.所有设备的产品说明书、合格签证书、生产厂测试报告以及性能指标图表等资料。

8.系统/设备维修保养需提供的技术资料(至少包括以下内容):

A.所有系统/设备检查手册。

B.设备更换部件的程序和要求。

C.从整个系统到设备的维修保养说明,调校的操作程序和寻找故障的方法。

D.执行运作和维修保养程序时应特别注意事项。

E.常见故障处理和解决方法。

F.提出系统/设备保养制度, 列明主要设备每天、每周、每月、每季、每年及五年需记录和维护保养内容和方法。

9.安全保险需提供技术资料(至少包括以下内容): A.各类设备的保护操作程序。

B.对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防、应变和保护措施说明。

C.电气事故保护 D.机械事故保护

E.火灾和爆炸事故保护

F.化学事故保护

G.在处理燃料和化学物品出现的事故保护

H.急救和事故报告

10.在任何设备或控制系统所采用的电脑专用软件,需提供的技术资料(至少包括以下内容):

A.软件内容目录表打印本。

B.流程图、数据表和程序说明。

C.特殊的软件和工具的使用说明。

D.程序设计和系统使用手册。

E.应用的基本软件、专用工具和通用软件资料,便于业主进一步修改和发展软件。

11.列出每一种型号设备、材料和附件的供应厂商和代理商名单,并详细列明这些厂商的地址、电话及图文传真号码。

12.列出承包单位提供给业主的所有备品、备件和专用工具清单。

物业验收管理制度

1.物业交接管理

2.验收前的准备工作

验收小组根据开发商提供的图纸,按设计和施工要求编制验收计划,按国家标准《建筑安装工程质量检验评定标准》验收;验收小组编制验收计划和标准,由开发商和承建商向物业管理公司进行验收和移交工作。验收小组按开发商提供的竣工图,设备清单,所有设施、设备出厂合格证书,设备调试运行记录、试验报告等,在开发商组织下进行验收。

3.验收的实施

验收小组在预验收过程中,按专业分工及标准、计划、设备清单进行预验收;主要验收的设备和主材料的规格、型号、制造厂,并清点数量、安装位置等。在预验收过程中,检验出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备,提出书面《整改报告》返回开发商。由开发商督促施工单位进行整改。

4.验收后的处理工作

验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告,验收小组负责人根据全部单项验收报告,写出物业的综合性验收报告的评定及意见书,呈交公司项目工程负责人。对不合格的设备、设施,写出书面报告,上呈开发商及监理公司。物业公司与物业的交接单位进行正式移交,并办理有关手续。验收小组要填写 物业竣工资料验收记录,填写物业的交接记录。管理处办理正式物业验收移交手续,会同建筑商、施工单位签字生效,将全部档案资料移交物业管理处存档。

5.验收后不合格的处理工作

对在预验收中未达到要求的设备,整改落实实施后,验收小组进行检查验证,并在《整改报告》中记录结果,整改合格后进行正式的验收。对监理公司移交的竣工图,在《交接记录》中记录。6.设备验收

设计图纸与设备的规格型号、数量符合;主要设备、设施的安装位置与安装质量符合;设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合。

7.相关记录: 7.1《管理处系统及设备接收报表》

7.2《消防设施验收记录表》

7.3《隐蔽工程验收记录表》

7.4《照明工程验收记录表》

7.5《设备验收交接表》

7.6《机房验收交接表》

7.7《给排水设备验收记录表》

7.8《高低压配电系统检查表》

7.9《单元设备工程验收记录表》

7.10《办公楼公共区域验收交接表》

7.11《办公楼单元验收交接表》

7.12《商铺单元验收交接表》

7.13《空调工程验收记录表》

房屋接管验收标准

一、主题内容与适用范围

1.为确保房屋住用的安全和正常的使用功能,明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项,特制定本标准。

2.本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收可参照使用。

二、引用标准

GBJ7建筑地基基础设计规范

GBJ10钢筋混凝土结构设计规范

GBJ11建筑抗震设计规范

GBJ14室外排水设计规范 GBJ16建筑设计防火规范

GBJ45高层民用建筑设计防火规范

GBJ206木结构工程施工及验收规范

GBJ207屋面工程施工及验收规范

GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范

GBJ242采暖与卫生工程施工及验收规范

CJB13危险房屋鉴定标准

三、新建房屋的接管验收

1.新建房屋的接管验收,是在竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

2.接管验收应具备的条件:(1)建设工程全部施工完毕,并业经竣工验收合格(分期交付使用的工程必须与施工区域隔离);(2)供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用;(3)房屋幢、户编号业经有关部门确认。

3.接管验收应检索提交的资料:(1)产权资料: a、项目批准文件;b、用地批准文件;c、建筑执照;d、建筑分层、分单元面积表;e、行政主管部门验收合格的证书、批文;f、拆迁安置资料。

(2)技术资料: a、竣工图---包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;b、地质勘察报告;c、工程合同及开、竣工报告;d、工程预决算;e、图纸会审记录;f、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);g、隐蔽工程验收签证;h、沉降观察记录;10 i、竣工验收证明书;j、钢材、水泥等主要材料的质量保证书;k、新材料、构配件的鉴定合格证书;l、水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书;m、机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书;n、砂浆、混凝土试块试压报告;o、供水、供暖的试压报告。

4.接管验收程序

(1)建设单位书面提请接管单位接管验收。

(2)接管单位按“3.2”和“3.3”条进行审核,对具备条件的,应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

(3)接管单位会同建设单位按“3.5”条进行检验。

(4)对验收中发现的质量问题,按第三条第六款的规定处理。

(5)经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件。

5.质量与使用功能的检验

(1)主体结构

a、地基基础的沉降不得超过GBJ7的允许变形值,不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

b、钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超过GBJ10的规定值。

c、砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。

d、木结构应结点牢固,支撑系统可靠,无蚁害,其构件的选材,必须符合GBJ206中2.1.1条的有关规定。

e、凡应抗震设防的房屋,必须符合GBJ11的有关规定。

(2)外墙不得渗水。

(3)屋面

a、各类屋面必须符合GBJ207中4.0.6条的规定,排水畅通,无积水,不渗漏。

b、平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。

c、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。

(4)楼地面

a、面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;块料面层应表面平正、接缝均匀顺直,无缺棱掉角。

b、卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不 应有积水、不允许倒泛水和渗漏。

c、木楼地面应平整牢固,接缝密合。

(5)装修

a、钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。

b、进户门不得使用胶合板制作,门锁应安装牢固,底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。

c、木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,与基层必须钉牢。

d、门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固。

e、抹灰应表面平整,油灰饱满,粘贴牢固。

f、饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。

g、油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮、漏刷现象。

(6)电气

a、电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接必须紧密,铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1M?/KV。

b、应按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置。

c、照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确。

d、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地电阻值必须符合GBJ232的要求。

e、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层,曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

f、对电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置电视共用天线。

g、除上述要求外,同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。

(7)水、卫生、消防

a、管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求。应按套安装水表或预留表位。

b、高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

c、卫生间、厨房间的排污管应分设,出户管长不宜超过8M,并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅。d、卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正,牢固、部件齐全、制动灵活。

e、水泵安装应平稳,运行时无较大震动。

f、消防设施必须符合GBJ16、GBJ45的要求,并且有消防部门检验合格签证。

(8)采暖

a、采暖工程验收时间,必须在采暖期以前两个月进行。

b、锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全,不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后,必须有专业部门的检验合格签证。

c、炉排必须进行12H以上试运转,炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相磨擦,且无杂音,不跑偏,不凸起,不受卡,返转应自如。

d、各种仪器、仪表应齐精确,安全装置必须灵敏、可靠、控制门应开关灵活。

e、炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活,闭合严密,风室隔墙不得透风漏气。

f、各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵敏、可靠,控制阀门应开关灵活。

g、管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242的要求,管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支架、吊架应牢固。

h、设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合GBJ242的规定。

i、锅炉辅机应运转正常,无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全,水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。

j、经过48H连续试运行,锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。

(9)冷冻机组/热泵机组

a、冷冻机/热泵应安装平正,配件齐全,由原厂或授权单位检验合格。

b、与冷冻机/热泵运行相关的冷却塔,风机、水泵等安装适当平正,无变形、裂纹、磨损、腐蚀等。

c、各管道、管件安装符合要求,保温、避雷支架等设置安装合理。

d、各类现场仪器、仪表齐全准确,自动控制调节系统灵活可靠。

e、机器运行平稳,无异常撞击声及杂音,无剧烈振动,显示屏显示正常,各类指标均在运行范围内。

f、各辅助设备运行正常,无杂音。冷却塔效果良好无严重飘水,水泵运行平稳,扬程,流量符合要求。

g、经过一段时间连续运行,冷冻机/热泵和附属设备的热工性能,机械性能及空调区室温符合设计要求。

h、新风机、定/变风量机组、风机盘管、温控器调节阀等工作正常,无异声。

i、冷凝水管道畅通无渗水,集水盘排水情况良好,无倒泛水,连续运行无滴水,保温良好。

(10)附属工程及其他

a、室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ14的要求。管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。

b、化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物,进出水口高差不得小于5CM。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯。

c、明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

d、房屋入口处必须做室外道路,并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

e、房屋应按单元设置信报箱,其规格、位置须符合有关规定。

f、挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通,无阻塞物。

g、单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整,室内外高差符合设计要求。

h、群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施,达到应有的质量和使用功能要求。

6.质量问题的处理

(1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修,直至合格。

影响相邻房屋的安全问题,由建设单位负责处理。

2)对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,可约定期限由建设单位负责维修,也可采取费用补偿的办法,由接管单位处理。

7.原有房屋的接管验收

(1)接管验收应具备的条件: a、房屋所有权、使用权清楚;b、土地使用范围明确。

(2)接管验收应检索提交的资料

1、产权资料: a、房屋所有权证;b、土地使用权证;c、有关司法、公证文书和协议;d、房屋分户使用清册;e、房屋设备及定、附着物清册。

2、技术资料: a、房地产平面图;b、房屋分间平面图;c、房屋及设备技术资料。

(3)接管验收程序

a、移交人书面提请接管单位接管验收。

b、接管单位按第四条第一款、第二款的规定进行审核。对具备条件的,应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

c、接管单位会同移交人按第四条第四款规定进行检验。

d、对检验中发现的危损问题,按第四条第五款规定进行检验。

e、交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实房屋使用状况。

f、经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件。

g、移交人配合接管单位按接管单位的规定逐项移交。

(4)质量与使用功能的检验

a、以CJ13和国家有关规定作检验依据。

b、从外观检查建筑物整体的变异状态。

c、检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。

d、查验房屋使用情况(包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况)。评估房屋现有价值、建立资料档案。

(5)危险和损坏问题的处理

a、属有危险的房屋,应由移交人负责排险解危后,始得接管。

b、属有损坏的房屋,由移交人和接管单位协商解决,既可约定期限由移交人负责维修,也可采用其他补偿形式。

c、属法院判决没收并通知接管的房屋,按法院判决办理。

8.交接双方的责任

(1)为尽快发挥投资效益,建设单位应按第三条第二款、第三款的要求提前做好房屋交验准备,房屋竣工后,及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕、及时签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求,接管单位应在7日内签署验收合格凭证,并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得使用。

(2)接管验收时,交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时,双方协 议处理办法,并商定时间复验,建设单位应按约返修合格,组织复验。

(3)房屋接管交付使用后,如发生隐蔽性的重大质量事故,应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位,共同分析研究,查明原因。如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理,如属使用不当、管理不善的原因,则应由接管单位负责处理。

(4)对接管的房屋质量有争议而又不能协商解决时,双方均可请房屋所在地的质检部门进行复验裁决。

5.1 新建房屋自验收接管之日起,应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修。

昌吉市五星物业有限公司

二〇一一年十一月五日

第二篇：验收接管程序

验收接管程序

1.目的：规范验收接管程序

2.适用范围：绿化施工工程，绿化改造工程

3.定义：质保期：就是绿化施工工程或绿化改造工程施工结束后，根据合同应由责任方进行继续养护的时期。4.职责：

4.1项目绿化主管会同施工单位负责人现场核实工程竣工情况，并做好相应记录。

4.2项目绿化主管签署初验意见。

4.3项目经理、项目绿化主管会同施工单位负责人现场检验合同履行情况。

5.控制要求和方法： 5.1.竣工初验

5.1.1施工单位在苗木全部种植完毕后，向项目绿化主管提交报告及初验申请，如施工单位在完工后不申请，项目绿化主管主动向施工方索要各种资料和初验申请。

5.1.2施工单位应同时递交工程绿化设计图、工程竣工图等相关资料，5.1.3项目绿化主管会同施工单位负责人现场核实工程竣工情况，并做好相应记录。（记录表见附件）5.1.4在初验过程中应着重注意以下事项：

a）苗木种植种类、数量、位置是否与图纸相符； b）苗木规格是否符合设计要求； c）苗木生长情况及保护措施是否符合要求； d）施工场地是否按要求清理干净；

e）所有绿化植物是否确实种植完毕，符合设计要求。

5.1.5对于没有上述问题的，项目绿化主管签署初验意见，正式进入质保养护期。

5.1.6如有问题的，项目绿化主管给施工方发出整改工作单。并择期复验。

5.2.质保养护期满验收

5.2.1施工单位在养护期满过后，填写养护期间自检情况报告及养护期满复验申请报告，申请复验。

5.2.2项目经理、项目绿化主管会同施工单位负责人现场检验苗木养护情况。

合格苗木必须符合以下标准：

a）乔灌木长势良好，没有枯枝、黄叶、残叶现象；

b）乔灌木种植位置适当，高低错落有致，外形美观，造型、修剪合理；

c）乔灌木规格符合设计要求； d）枝叶无病虫害，无蛀干害虫；

e）乔木保护措施得当，有护树架，无倒伏、摇动现象；

f）无裸露土面，草坪及地被植物无杂草或杂草率小于5棵/m2； g）施工场地无残留垃圾、余土。5.2.3不合格苗木及枯死、生长不良苗木限在一周内补种整改完毕。新补种部分，要从补种工作完毕起重新计算养护期。

5.2.4项目绿化主管对检验合格苗木及绿化项目签署复验意见及接管意见。5.2.5退质保金

项目绿化主管签字承接后，向公司绿化主管提交书面报告，公司绿化主管签字，并交给总经理签字，按总经理批示退质保金 6.支持性文件.验收后的资料整理

将下列资料及相关记录加以整理并归档： a）绿化工程合同； b）绿化工程设计图； c）绿化工程竣工图。

第三篇：楼宇及物业设备的接管验收工作指引

楼宇及物业设备的接管验收作业指导书

1目的和范围

1.1目的本作业指导书明确规定了规范YY物业管理公司对物业进行全面接管的工作程序、工作内容和方法，从而物业管理工作的顺利开展，确保接管物业的质量合格，满足业主和用户的需求。

1.2适用范围

适用于YY物业管理公司与房地产开发公司或业主委员会签定的《物业管理委托合同》所约定的各类物业管理项目，包括大厦、住宅小区、工业厂房、商业等建筑主体以及公用设备、设施。

2接管验收操作规程内容

2.1总经理负责成立物业接管验收小组，明确各小组工作职责

2.2接管验收的准备工作

a.新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理项目客户部应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。

2.3成立物业接管小组

a.在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；

b.接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：

--公司行政人事部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；

--物业部客户服务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；

--物业部工程部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。

2.4接管验收前的准备：

a.接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：

b.与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；

c.派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划；

d.提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；e.准备好接管验收记录表格：

--《房屋本体接管验收表》；

--《公共配套设施接管验收表》；

--《机电设备接管验收表》；

--《接管验收问题整改表》。

2.5资料的接管验收。发展商委托物业管理时须向物业部移交相关资料。

a.物业产权资料：

b.项目开发批准报告；

c.规划许可证；

d.投资许可证；

e.土地使用合同；

f.建筑开工许可证；

g.用地红线图。

2.6综合竣工验收资料：

a.竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图）；

b.建设工程竣工验收证书；

c.建设消防验收合格证；

d.公共配套设施综合验收合格书；

e.供水合同；

f.供电协议书、许可证；

g.供气协议书、许可证；

h.光纤合格证；

i.通信设施合格证；

j.电梯准用证。

2.7施工设计资料：

a.地质报告书；

b.全套设计图纸；

c.图纸会审记录；

d.设计变更通知单；

e.工程预决算报告书；

f.重要的施工会议纪要；

g.隐蔽工程验收记录；

h.沉降观测记录；

i.其他可能会影响将来管理的原始记录。

2.8机电设备资料：

a.机电设备出厂合格证；

b.机电设备使用说明书（要求中文）；

c.机电设备安装、调试报告；

d.设备保修卡、保修协议。

2.9业主资料：

a.已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等；

b.业主身份证与购房合同复印件；

c.业主家庭成员、紧急联系方式、车辆情况。

d.已购房业主的付款情况或付款方式。

3物业硬件设施接管验收和竣工的区别

3.1接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。

3.2接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。

4接管验收标准和验收方法

4.1验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

4.2验收方法为观感验收法和使用验收法。

a.楼宇本体硬件设施的具体验收标准

b.主体结构：

c.外墙不得渗水；

d.屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

e.楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。

4.3内墙面：

a.抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

b.块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝沙浆饱满，线条顺直。

c.顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。

d.卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。e.木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。

5门窗：

5.1门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；

5.2门锁、窗销连接牢固，开启灵活；

5.3玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；

5.4油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；

5.5电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹；

5.6不锈钢房门表面光亮，无刮花、变形；

5.7高档装饰门装饰完整。

5.8楼梯、扶手：钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。

6其他装修

6.1木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

6.2饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。

6.3油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、渗漏现象。

6.4电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。

6.5光纤已开通，收视良好。

6.6开关安装牢固，开关灵活，接触良好。

6.7灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。

6.8水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。

6.9卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅。

6.10给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。

6.11地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。

6.12门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。

6.13防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、6.14其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。

7公共配套设施接管验收标准

7.1天台：

a.天沟、落水口畅通完好；

b.隔热层、防水层完好。

c.散水坡无下陷、断裂、去墙体分离，坡度适宜、平整。

d.屋面避雷设施连接牢固。

e.路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。

f.绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水观布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

7.2道路：

a.路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；

b.路沿石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

c.块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；

d.交通标识线、路牌清楚完好。

7.3室外消防栓：

a.消防箱标识清楚，玻璃完好；

b.消防设施配件齐全；

c.消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。

7.4楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

7.5垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。

7.6安全员岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。

a.安全员道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

7.7停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。

a.自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。

7.8明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。

a.沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

7.9护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢固。

7.10台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。

7.11水池、水箱卫生清洁，无渗漏。

7.12信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。

7.13雕塑、小品牢固，完好，安全。

7.14招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。

8机电设备的接管验收

8.1电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。

8.2变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。

8.3中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。

8.4发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，反应敏捷，标识清楚，表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。

8.5消防监控设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

8.6给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。

8.7安全监控设备：同消防监控设备。

9接管验收遗留问题的处理

9.1遗留问题的登记确认：

9.2对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认；

9.3对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。

9.4对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时由公司总经理协助进行。

9.5对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。

9.6对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。

9.7《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

第四篇：写字楼物业接管验收程序要点

写字楼物业接管验收程序要点

A． 写字楼接管验收前工作

（1）成立物业管理机构

成立物业管理公司或设置管理处，设立各级管理机构及各岗位，草拟各级管理员工岗位职责，招聘所需员工及进行岗前培训，建立一支优良的专业物业管理队伍。管理机构一般应在写字楼管前3个月建立，各级管理人员和员工应该到位。

（2）草拟各种规章制度。

物业管理的规章制度分为物业管理公司内部的规章制度和公司对外（业主、租户）的规章制度两类：

1)．物业管理公司内部的规章制度。建立一套科学的、健全的、严格的规章制度，使人人有章可循，事事有法可依。物业管理公司内部的规章制度主要有公司的守旨，纪律、经营方针、工作程序、岗位职责等。如保安员守则、工具的使用及保管规定、制服管理规定、考勤规定等等。公司也可以将各种规章制度合成一本《员工手册》，方便员工全面了解和遵守公司的规章制度。

2)．物业管理公司对外的规章制度。包括公司向业主、租户解释公司的宗旨、权利和义务，以及公司管理服务范围、管理服务方式，还有要求业主和租户共同遵守的行为准则等方面的文件。如业主公约、用户手册等等。

（3）组成写字楼验收小组。

由物业部，工程部及公司有关人员组成写字楼验收小组，验收小组还应在验收前完成以下工作：

1)．提前派出部分工程技术人员进驻现场，与开发单位和承建单位的工作人员一起参与写字楼竣工收尾监理工作，主要参与机电设备的安装调试，了解整个写字楼内装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能；熟悉水、电等线路的铺设位置及走向，为入住后的管理、维修养护打下良好的基础。

2)．主动与开发单位、承建单位联系，协商写字楼交接问题（如交接日期及注意事项）和制定验收方案，统一验收标准。

3)．准备接管验收的各种表格，如接管验收表、接管验收遗漏统计表等。

（4）财务方面准备。

筹措物业管理维修基金；制定财务预算方案，提交开发单位审批；井建立完善的财务制度，有效控制管理费及基金收支；制定第一年的管理收支预算，拟定收费标准，包括管理按金及其他管理款项的建议。

（5）协助开发单位购买所需用具及设备，保质保量，以保证写字楼管理顺利进行。

（6）编制写字楼验收计划。

验收小组依据开发单位、承建单位提供的竣工图、设备清单等文件，按设计及施

工要求编制验收计划。验收计划应包括项目概况、接管原则、验收标准、职责分工、日期安排及工作内容。验收要求等。

B． 写字楼接管验收的程序

（1）写字楼接管验收具备的条件。

新建写字楼的接管验收应具备以下条件：

1)．建设工程已施工完毕并已竣工验收合格；

2)．供电、给排水、供暖、卫生、道路等写字楼的附属设备能够正常使用；

3)．写字楼的名称应有地名管理部门审核的批准书，以及经公安部审批编制的正式门牌号码。

（2）写字楼的预验收。

接到开发商接管验收的通知后，验收小组对所接收的资料，具备条件的，应在15天内签发验收复函并约定验收时间。届时，验收小组根据验收计划、标准（依据建设部《房屋接管验收标准》），按专业分工进行预验收。

1)．验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收，对写字楼的主体结构、外墙、楼地面、装修及电气、水、卫生、消防、供气、电梯、附属工程进行质量与使用功能的检验。同时，还要重点验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂并清点数量、安装位置等。

2)．在预验收中检查出不符合标准的项目，提出书面的《物业验收整改通知书》，返回给移交单位，并在规定时间内由移交单位或工程施工单位进行整改。

3)．对验收中的单独设备进行试运转验收。主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标，对不符合指标的，及时提出书面意见，要求移交单位组织设备制造厂或施工单位重新凋试，要达到规定的要求。

4)．预验收后形成一份预验收报告，交公司总经理审查。

（3）写字楼的正式验收

预验收中提出的项目落实后，验收小组要进行检查、验证，如整改合格，则进行正式的写字楼验收。

1)．写字楼的实物验收：一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置符合；三是设备包括设备连接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合。验收结果记录在《验收交接记录表》中。

2)．对写字楼的其他公共配套设施进行验收，重点放在预验时已记录在案的问题方面，其结果也记录在《验收交接记录表》中。

3)．各专业人员根据验收后的情况，写出单项工程验收报告。验收小组根据单项验收报告，作出综合性验收评定及意见书，并将验收报告送公司总经理审批。

4)．公司总经理代表写字楼的接收单位，同写字楼的交接单位进行正式移交。物业管理公司会同开发单位、施工单位、施工监理单位签字生效，并将全部资料收归存档。

验收资料

写字楼接管时有三个方面的资料需要移交，一是产权方面的资料，二是技术方面的资料，三是开发商对楼盘原有的内部装修标准及销售部门承诺的优惠条件方面的资料的移交。

（1）产权方面的资料。

1)．项目批准文件；

2)．用地批准文件；

3)．建筑执照；

4)．拆迁资料；

5)．业主姓名、产权、位置、建筑面积清单。

（2）技术方面资料。

1)．竣工图，包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；

2)．地质勘察报告；

3)．工程预决算分项清单；

4)．图纸会审记录；

5)．竣工验收证明书；

6)．工程合同及开、竣工报告；

7)．工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；

8)．隐蔽工程验收签证；

9)．沉降观测记录；

10).设备及主要建材的质量保证书或合格证书以及供水、供暖、管道煤气的试压报告。

（3）开发商对楼盘原有装修标准及承诺的优惠条件资料。

1)．内部装修标准资料；

2)．承诺的优惠条件资料。

写字楼接管验收的标准和检验方法

写字楼接管验收的标准主要是：

（1）地基、梁、柱、板主体：

1)．地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；

2)．钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值；

3)．按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位及非收缩性裂缝；

4)．无钢筋外露。

（2）顶棚

1)．抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮；

2)．无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。

（3）墙面：

1)．抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥，无明显裂缝，无污渍；

2)．块料（如磁砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤；色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直；

3)．外墙面：无裂缝、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。

（4）地（楼）面：

1)．毛地面：平整，无裂纹；

2)．块料（如磁砖等）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂缝、损伤，色泽一致，对缝线条顺直；对缝砂浆饱满，线条顺直。

3)．水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀，无空彭，无裂缝，无起泡等缺陷。

4)．卫生间地面。可用以下2种检查方法检验：一是向地面冲倒水，观察水流向是否准确到地漏，不应有积水、倒泛水；二是封闭地漏，灌水浸泡地面24小时，第二天到楼下检查楼面应无渗漏。

（5）门窗：

1)．开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形；

2)．从室内轻摇晃门锁与连接牢固，开启灵活；

3)．木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；

4)．单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和刮花痕迹。

5)．窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。可选择以下检查方法：先关紧所有窗户，从顶层房间窗户自上向下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台是否有水渗入。

（6）楼梯、扶手：

1)．砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无处露；

2)．钢木结构的楼梯：用力轻摇无晃动，安装牢固；钢筋无锈蚀，无变曲；木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面光滑，无扎手。

（7）开关：

1)．安装牢固，目视盖板无损坏；

2)．开关灵活，开启接触效果良好。

（8）照明灯具：

1)．轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损；

2)．打开所有灯肯，检查电源接通是否正常，灯具发光是否正常；

3)．楼内公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。

（9）供水系统：

1)．安装牢固不能摇动，管道（尤其是接头）完好无损，无渗漏水，无锈迹；

2)．水龙头和水阀：打开水阀，流水畅通，无漏水；关紧水龙头，无漏水。

（10）排污管道（含塑料管）：

1)．安装牢固，外观完好无损，配件齐全；

2)．从楼上各排水口注入，楼下目视管道接口密实无渗水，楼上排水畅通无堵塞；

3)． 铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀。

（11）卫生洁具：

1)．安装牢固，外观完好无损，面层无污渍和刮花痕迹；

2)． 灌水后排水口密实，无渗水，接水软管无锈迹；

3)． 便器：水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通。

跟进工程遗漏的管理：

工程遗留问题是指竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用要求、保修无法解决的设计缺陷等方面的工程质量问题。

物业部对完善配套工程执行监督职责，指定专人作好协调工作。对发现的遗留问题，及时向管理处经理汇报，并作好与开发建设单位的联系工作。在进行工程完善和遗留问题的改造时，要加强施工现场的管理，具体有两种不同情况的管理：

（1）在业主（租户）未入伙之前的施工管理。

1)．分清责任范围，物业部指定专人与施工队保持联系，协调解决交叉工作的予质，以确保已接管房屋和设施的完好。

2)．配合施工队的用水、用电，要求施工队进出场有序（必要时可签订合同）。

3)．限制施工队的活动范围，不许到施工现场以外区域活动。

（2）在业主（租户）已入伙之后进行施工时，除按上面第（1）条规定执行以外，还必须加强以下工作的管理：

1)．限制噪音施工时间，确保业主（租户）的工作和休息。

2)．严禁施工人员穿拖鞋及袒胸露臂，严禁吸烟。

3)．施工单位必须提前把安全负责人、施工人员名单交物业部，办理临时出入证，施工完毕将证交回。

4)．增强保安力量，加强对施工人员的管理监督，避免给已入伙的业主（租户）带来安全隐患。

5)．施工队离场前，必须到物业部申请“放行条”，经有关人员核查无误并签名后，施工队方可撤离写字楼。

第五篇：物业管理接管验收标准作业程序

物业管理接管验收标准作业程序(一)

1．目的规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。

2．适用范围

适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。

3．职责

（1）公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续。

（2）接管小组组长负责接管验收的工作质量。

（3）接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。

4．程序要点

（1）接管验收的准备工作

a)新建物业竣工后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。

b)成立物业接管小组：

★在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；

★接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：

——公司执行部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；——管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；——管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。c)接管验收前的准备：

接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：

★与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；

★派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；

★提前参与发展准则申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；

★准备好接管验收记录表格：

——《房屋本体接管验收表》；

——《公共配套设施接管验收表》；

——《机电设备接管验收表》；

——《接管验收问题整改表》。

（2）接管验收的工作程序:

a.总经理下达接管验收指令

b.公司组建接管验收小组

c.作好接管验收准备

d.进行资料验收移交

e.验收是否合格

e1.否 要求正确、真实补齐资料

e2.是 进行硬件设施、设备验收

f.是否合格

f1.否 要求发展商限时整改

f2.是 记录归档

（3）资料的接管验收。发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。

a)物业产权资料：

★ 项目开发批准报告；

★ 规划许可证

★ 投资许可证

★ 土地使用合同；

★ 建筑开工许可证

★ 用地红线图

物业管理接管验收标准作业程序(二)

b)综合竣工验收资料：

★ 竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；

★ 建设工程竣工验收证书；

★ 公共配套设施综合验收合格书；

★ 供水合同；

★ 供电协议书、许可证；

★ 供气协议书、许可证；

★ 有线电视合格证；

★ 通信设施合格证；

★ 电梯准用证。

c)施工设计资料：

★ 地质报告书；

★ 全套设计图纸；

★ 图纸会审通知单；

★ 设计变更通知单；

★ 工程预决算报告书；

★ 重要的施工会议纪要；

★ 隐蔽工程验收记录；

★ 沉降观测记录；

★ 其他可能会影响将来管理的原始记录。

d)机电设备资料：

★ 机电设备出厂合格证；

★ 贡电设备使用说明书；（要求中文）

★ 机电设备安装、调试报告；

★ 设备保修卡、保修协议。

e)业主资料：

★ 已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；

★ 已购房业主的付款情况或付款方式。

（4）物业硬件设施接管验收和竣工的区别

a)接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。

b)接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。

（5）接管验收标准和验收方法

a)验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

b)验收方法为观感验收法和使用验收法。

（6）楼宇本体硬件设施的具体验收标准

a)主体结构：

★ 外墙不得渗水；

★ 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

b)楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。

c)内墙面：

★抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

★块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。

d)顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽水痕迹，无污渍。

e)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。

f)木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。

g)门、窗：

★门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。

★门锁、窗销连接牢固，开启灵活；

★玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；

★油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；

★电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。

★不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

★高档装饰阂装饰完整。

h)楼梯、扶手：

★钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；

★砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。

i)木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

j)饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。

k)油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象。

l)电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。

（a)有线电视已开通，收视良好。

（b)开关安装牢固，开关灵活，接触良好。

（c)灯个安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。

（d)水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。

（e)卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。（f)给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力。

（g)地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无都塞，排水通畅，完好无损。（h)门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。

（i)防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。

（j)其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。

（1）公共配套设施接管验收标准

a）天台：天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。

b)散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。

c)屋面避雷设施连接牢固。

d)路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完好。

e)绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

f)道路：

★路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；

★路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

★块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；

★交通标识线、路牌清楚完好。

g)室外消防栓：

★消防箱标识清楚，玻璃完好；

★消防设施配件齐全

★消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。

h)楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

i)垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，泥沙完好，使用方便。

j)保安岗亭安装穷，配件齐全，标识清晰，完好无损。

k)保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

l)停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水设施良好。

m)单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。

n)明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。

o)沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

p)护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。

q)台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。

r)水池、水箱卫生清洁，无渗漏。

s)信报箱安装牢固，完好完损，标识楚，表面平整光洁。

（8）机电设备的接管验收

a)

电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。

b)变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。

c)央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。

d)发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。

e)消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

f)给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。

g)保安监控设备：同消防监控设备。

（9）接管验收遗留问题的处理

a)遗留问题的登记确认；

★对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认；

★对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小级应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。

b)对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行。c)对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题按管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。

d)对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给发展商进行备录。

（１０）《接管验收资料遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

５．记录

（１）《接管验收遗留问题登记表》（２）《接管验收设施、设备遗留问题登记表》