关于如何提高社区管理服务水平的调研报告

第一篇：关于如何提高社区管理服务水平的调研报告

提升社区服务水平

营造和谐服务环境 ——关于如何提高社区管理服务水平的调研报告

随着城市化进程的加快，社区居民对公共服务的需求越来越多，要求也越来越高，社区服务的地位和作用显得越来越重要。因此，做好社区服务工作对提高居民生活质量、扩大就业、化解社会矛盾、促进和谐社会建设都具有十分重要的意义。为此，结合实际就如何进一步提升社区管理服务水平进行了研究和探讨。

一、社区管理服务的现状

XXX社区位于县城西部，面积约X平方公里，辖区居民由汉、回、维、哈、蒙、乌孜别克等X个民族构成，总户数XX户，总人口XX人,少数民族占比XX%。近年来，XX社区以“坚持以人为本，构建和谐社区”的工作目标，社区管理和服务建设成效明显，社区服务水平不断提高，逐步形成特色鲜明、内容丰富、设施完善的发展新局面。

（一）社区服务领域有待进一步拓宽。目前，xxx服务已基本涵盖了优抚助残、扶贫帮困、劳动就业、医疗保健、计生健康、医疗卫生和老年人等十大服务系列，拓展了50余项服务内容，设施日臻完善。社区办公楼已达1500㎡，建有社区警务室、监控室、活动室、消防安全体验室、图书室、棋牌室、书法室等。各社区内部设施逐步完善，办公设施齐全。

社区服务领域虽然在逐步拓展，服务的内容不断增多，但还是不能满足居民群众的需求，居民群众喜闻乐见的文化活动还不多，一些老小区没有活动场地，网格支部活动室也因经费难以落实。

（二）社区服务质量有待进一步提高。当前居民群众反映的问题之一。主要表现：一是服务等待时间长，居民一旦需要帮助，除个别简便的事项一般可以在短时间内上门解决，但遇有技术性较强的事项，上门服务的等待时间较长，有的甚至数日之久；二是服务途径还不够便捷。如目前低保户的补助资金发放，对于那些年老体弱的同志增加了不便。三是现在的劳动就业信息不够畅通，真正提供给社区的就业岗位很少，难以就近快捷提供就业信息；四是社区服务中心的职能还不够充分，一些群众急需解决的事项从申请到最后批准同意，中间的环节过多，时间拖得较长。如现在的低保申报、企业申办、就业的落实等等，居民有怨言。

（三）社区服务网络进一步健全。社区现有党员志愿者、乡村校园志愿者、青年志愿者等各类志愿者380人，成立有义务巡逻队、环境清洁队、文艺宣传队等社区服务队伍10支，他们在社区服务中发挥着积极的作用。社区通过开设“三务公开栏”、设立“民意反馈箱”、广泛开展民主自治，确保社区居民对社区事务的知情权、建议权、评议权和决策权。以服务求支持，不断完善服务载体，加强共驻共建，以优质的服务来争取驻区部门单位对社区建设工作的支持，凝聚共驻共建工作合力。

二、社区服务中存在的问题

在社区建设不断推进的同时，社区服务建设面临着一些新情况和亟待解决的矛盾、问题，仍存在一些需要解决的问题和完善的地方。

1、社区管理职责不够清晰，条块分割不能形成很好的合力。社区管理服务的任务日益繁重，使社区干部承担的任务过重，现有的工作人员不得不把主要精力用于填报表、做台账、迎检查上，出现“小马拉大车”疲于应付的现象，在一定程度上影响了为居民提供优质服务。

2、社区工作者队伍待遇偏低，人员素质有待加强。目前我社区共有社区工作者xx人（其中在职在编x人，社区编外工作者x人，公益性岗位x人），人数少，影响了社区管理服务功能的发挥。此外，社区工作者待遇偏低，不利于结构的优化。导致高素质管理人才不愿意从事社区工作。

4、社区经费不足，工作缺乏必要的物质保障。随着社会事务增多，社区运行成本不断加大和机关部门工作重心下移、办公设施条件的改善等因素，社区经费紧张的矛盾越来越突出，影响了社区综合功能的正常发挥。目前，各社区年基本办公经费大致在xx万元，收支基本相等，致使用于各项社区服务所需的活动经费捉襟见肘，存在较大的资金缺口。这造成社区负责人把横向协调，争取支持筹措经费作为重要工作，造成社区工作者工作错位、精力分散。

三、提高社区服务水平的对策及建议

1、以xx县社区准入事项审批制度为抓手，强化社区功能。进一步明晰社区职能和权限，规范社区职能职责，优化社区工作机制，提升社区公共服务水平，便于更好地维护社会稳定和服务居民群众。进一步完善政策，严格实行社区事务准入制和“权随责走、费随事转”的原则，努力为社区减负。

2、整合资源，提高效率。合理科学利用资源，使资源共享达到最大化。不同社区的资源不尽相同，因此，利用资源上要做到既科学又合理，因地制宜，实行跨社区资源共享，改变当前的仅局限于社区范围内的资源共享模式，如可实行全县范围内资源共享，这样的好处在于既给广大居民群众提供了丰富多彩的活动内容，又可以给提供资源单位增加一定的经济效益，还可减轻政府部门为社区活动建设设施的投资负担，一举三得，何乐不为。

3、务求实效，消除形式。在社区服务中，务求实效、消除形式是最终目的。在目前社区服务中，还存在一些不对称的现象，如社区志愿者数量不少，但服务活动不多；社区服务的项目不少，但真正受益的居民不多；各类组织不少，但真正起作用的不多。因此，要解决这种不对称现象，使社区服务走上健康发展的轨道，体现以人为本，真正为民办实事，办好事。

4、因地制宜，有所为有所不为。社区服务要结合社区的实际进行，群众需要的，社区有条件、有能力做到的，就千方百计办到；条件和能力不具备的，要想方设法创造条件解决；对条件确实达不到要求的，要采取制定规划、资源共享等办法为居民解难，防止和克服不切实际、图有虚名，搞花架子、劳民伤财。

第二篇：提高物业管理服务水平调研报告（精选）

收取有关费用，以该用户计量器具显示的量值为收费依据。终端用户是指接受供水、供电、供气、供热以及通信、有线电视等服务的具有最终合法分户产权的使用业主。水、电、暖、气等在业主专有部分以外的管线、网上的损耗由供应单位承担，不能向业主分摊。上述有关行业，未收费到终端用户产生的损耗由供应单位承担，供应单位不得借垄断行业的优势，将不合理收费强加于物业服务企业。上述单位向业主或者其它使用人收取服务费用的，可以委托相关物业服务企业代收，双方签订有偿服务合同。任何单位不得向业主收取手续费等额外费用。”第五十八条“供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位，承担物业管理服务区域内共用管线和设施设备维修、养护责任。委托物业服务企业代为维修、养护的，应当与物业服务企业签订委托合同，并支付维修、养护费用。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事前通知业主委员会和物业服务企业，并及时恢复原状。造成损失的，应当予以赔偿”。实际工作中，相关企业单位并没有按照以上条款执行。

（四）物业管理服务工作宣传不到位。首先，表现在业主的参与程度不高，业主对于物业管理服务采用市场化运作的意识不强。市场化运作管理服务的小区只占60%的比例。市区企事业单位自建自管和街道社区代管服务的小区仍有很多，部分小区甚至是完全失去管理，而这些小区居住的业主，依赖性较大，总想依靠政府或者企业解决物业问题，对于物业服务市场化运作有较强的抵制心理。其次，表现在业主对于物业服务企业的要求过高，业主和物业服务企业的责权不清，服务内容不明，服务收费依据未公开公示。第三，表现在业主对于物业服务收费实行政府指导价和市场调节价的原则不理解，收缴的物业费没有按照要求进行开支公示，在业主心中形成了“收费不办事”的印象。物业管理服务工作的宣传不到位直接导致业主与物业服务企业对立情绪较大，矛盾集中。如安民小区南区双利物业公司由于宣传不到位，导致业主与物业企业矛盾加深，业主拒交物业费，物业企业运转困难，服务质量不能保证，导致恶性循环。

（五）物业管理工作人员依法行政的能力不强。物业管理服务中心现有工作人员7名，全部为工人编制，平均年龄50岁左右，年龄结构偏大，文化层次较低，对于物业管理相关法律法规不甚明了，不善于运用行政和法律的手段化解物业管理中产生的问题，依法行政能力不强，依法行政的意识不高。各街道办事处、社区居委会的物业管理服务相关工作人员不具备相应的专业知识，且人员变动性较大，也存在依法行政的能力不强的现象。

（六）物业服务企业服务行为不规范。部分物业服务企业管理松散无序。很少按照企业资质等级标准去实施物业管理服务，绝大多数物业服务企业虽然制定了相关的一系列物业服务规章制度，但是真正能够落实到位的却寥寥无几。物业服务企业普遍面临的困境是：（1）现行市价发【2008】102号物业管理服务收费基准指导价标准偏低。（2）物价、人工工资成本不断上升，与物业的收费标准不对称，物业行业员工工资无法提高，使物业管理企业留不住人，员工队伍相对不稳定，员工流动性大，特别是保安人员的流动性更大；（3）老旧小区推行物业管理难度大，物业收费率低；（4）供水、供电、供热企业职能界定不清，行使不力，服务不到位，造成物业服务企业在此方面的亏损较大。

（七）维修资金保障问题有待解决。

1、旧老住宅小区由于历史诸多原因，使得住宅专项维修基金难以归集。从而无法确保旧老住宅小区住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的有效处理和实施，直接导致旧老住宅小区整体环境形象面貌逐渐衰退，使用功能日渐退化，而作为物业企业，又没有经济实力去很好的进行旧老住宅小区软硬件设施维护，只能是愈发举步维艰，最终退出服务。

2、新建住宅小区住宅专项维修基金虽然能够全部归集到位，但是不能按时申请使用，没有完全发挥出应有的作用。久而久之，新建住宅小区只能步旧老住宅小区的后程，造成恶性循环。

三、改进管理的措施。

（一）、整章建制，修改完善《xx市物业管理暂行办法》，制定符合xx中心城区实际的《xx城区物业管理服务实施细则》。

根据国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》、等规定，修改完善《xx市物业管理暂行办法》、《xx市住宅专项维修资金管理办法》，明确xx区房产局物业企业资质审核权限、住宅专项维修资金交存、使用等职责。结合xx城区实际，制定切实可行的《xx城区物业管理服务实施细则》。进一步明确市区物业管理部门职责，进一步明确业主及业主大会与物业管理服务企业的权利义务，进一步明确前期物业管理、物业管理服务与收费、物业的使用和维护、资金保障和管理使用等方面的内容。

（二）明确职责，完善“区、街道、社区”三级管理体系。

遵循“重心下移、属地管理”的原则，针对我区物业管理业态的复杂性，健全以街道（乡镇）为主的“区、街道、社区（村）”三级物业管理体系，推动物业服务行业走上规范健康发展轨道。区物业管理服务中心要配强配齐工作人员。各街道办事处（乡镇）要成立住房保障和物业服务工作站，配备专职工作人员，社区要配备住房保障和物业管理服务工作专干。

（三）加强宣传，加深业主对物业管理服务工作的理解和支持。

积极组织开展以贯彻《物业管理条例》、《xx市物业管理暂行办法》为主题的宣传活动，让广大业主和社会各界了解物业管理相关政策，强化物权意识，化解物业纠纷，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。各有关部门、街道办事处、社区居委会、物业服务企业要通力合作，密切配合，切实抓好宣传教育落实工作，进一步加深业主对物业管理工作的理解和支持。物业主管部门要组织开展物业管理优秀住宅小区的评选活动，树立榜样，起到以点带面、典型示范的作用，促进全区物业工作健康发展。

（四）突出重点，严格规范相关物业管理行为。

一是规范前期招投标管理。强化建设单位取得《商品房预售许可证》之前的招投标管理，凡3万平方米以上的非单一业主物业项目必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，区

物业主管部门要对单一业主物业项目的选聘物业服务企业行为进行监督。投标人少于3个或建筑面积小于3万平方米的，经物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。

二是规范物业服务用房配置。物业服务用房建筑面积严格按照建设工程项目总建筑面积2‰的标准予以配置，且最少不低于40平方米，必须具备水、电、采光、通风、通讯等正常使用功能，物业服务用房由建设单位无偿提供，属全体业主共有。物业主管部门依法对物业服务用房的配置情况进行验收，验收不合格的不得交付使用。

三是规范业主大会筹备组及业主委员会的组建。进一步完善社区、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的工作机制。凡拟参加业主大会筹备组、换届改选小组、业主委员会的业主必须模范履行业主义务，上述组织的组成人员应从物业管理区域内热心公益事业、责任心强、具有一定组织协调能力的业主中推荐。针对业主委员会成立过程中的管理区域确定问题，应结合建设用地规划许可证确定的红线图范围，本着“尊重历史、尊重现实”的原则，由物业主管部门和街道办事处共同研究确定。

四是规范物业交接工作。物业交接工作要在区物业管理服务中心、街道办事处、社区居委会的共同监督下，按照物业管理相关规定依法进行移交。对建设单位不按规定移交的，不予办理竣工验收；对前期物业服务企业不向业主委员会移交、新旧业主委员会之间不移交、业主委员会成员资格终止后不向业主委员会履行交接手续的问题，由物业联席会议协调解决，经协调仍拒不移交的，可根据相关法律法规规定，分别由行政执法和公安部门协助移交，业主或业主委员会可依法通过法律途径维护自身权益。

（五）创新管理，建立规范完善的物业监督管理体系和检查考核机制。

区政府要加强对区物业主管部门、各街道办事处等相关部门的工作监督和考核，并把物业管理工作考核情况纳入区政府目标考核体系。建立物业企业与物业主管部门的信息传递机制，物业企业要根据要求及时将相关信息报送到区物业管理服务中心。年终对工作突出、管理到位的相关职能部门、街道办事处及物业服务企业进行表彰，区政府每年拿出一定资金用于奖励相关职能部门、街道办事处和优秀物业服务企业，全面调动各方面积极性，推进全区物业管理工作科学发展。

（六）注重实效，定期对物业管理从业人员进行岗位培训，确保从业人员持证上岗，规范运行。

物业服务企业要学习先进的管理经验，树立全新的服务意识，不断提高服务质量，提升企业形象。物业服务企业要加大对物业管理服务人员专业技能培训。物业从业人员要通过多种学习渠道提升本职工作能力，牢固树立服务意识。物业管理服务中心要对持证上岗人员定期不定期的检查，规范从业人员的持证上岗。

四、意见及建议。

一是提高物业费收费标准。xx城区现行的物业费收费标准偏低，物业服务企业反映强烈。应根据小区建设规模、环境绿化、治安管理、服务质量、业主意见等具体情况，通过听证会、征求各方意见，经物价部门审批，提高物业服务收费标准。相关部门应严格执行甘发改服务【2013】2188号文件第八条“物业服务收费基准价及浮动幅度，原则上3年调整公布一次”；第二十一条“（1）对供水、供热等动力设备发生的二次转供能源费用由市、州政府价格主管部门结合当地实际确定；（2）物业管理区域内的绿化用水，免收污水处理费”。

二是规范管理使用住宅专项维修基金。区物业管理服务中心应该积极争取将住宅专项维修基金的交存和使用管理职责落实到位。由区财政、审计、房管部门和业主委员会共同监督，便于规范、快捷、高效的使用。

三是形成联动运行机制。进一步明确供水、电、暖、气等单位职责，督促其担负起应有的社会责任。及时修改供水、电、暖、气等行业管理办法与国务院《物业管理条例》中有冲突的地方。市区房屋行政主管部门、街道办事处积极加强与供水、电、暖、气等单位的协调与沟通，共同为物业服务企业提供良好的运营环境，确保物业服务企业正常运行。

四是建立考核奖励机制。每对xx城区物业服务企业管理运行情况进行一次全面考核，对于管理规范、服务到位、业主反映良好，通过以奖代补的形式予以奖励。对于职责不明、缺乏服务意识、服务质量差，经常引起业主投诉上访的，予以警告批评，情节严重的取消其物业管理资质。

五是多方筹措应急资金。首先要争取从市房产局收缴的住房专项维修基金收益中提出一定比例资金，返还xx区作为老旧住宅区基础设施应急维修专项资金。其次要从保障性住房产权出让金中提取一定比例资金，作为政府对物业服务企业的后期服务管理的扶持补贴资金，专项用于保障性住房公共设施维护和物业服务工作。三是要在政府安排的旧老城区改造资金中提取一定比例资金，专项用于物业管理服务工作经费。

作者 吴有春

第三篇：加强社区建设提高服务水平

以建设“平安、便利、美丽、和谐”社区为抓手，坚持软硬件建设并重，寓管理于服务……2015年以来，雁塔区鱼化寨街道扎实开展社区建设提升年活动，努力为辖区群众提供更加优质、便捷、丰富的社区服务。

多措并举 建设平安社区

社区安定是居民安居、乐居的基本要求。为营造安全稳定的生产生活环境，该街道以强化社区综合治理为抓手，多措并举，多管齐下，全力维护社区治安稳定。

加强人防技防建设，以社区为单位组建红袖章专业巡逻队，实行24小时全天候巡逻。切实发挥社区综合指挥平台的作用，技防设施配备到位，运转正常，实现主干道、重要部位监控全覆盖。实行网格化管理。完善社区管理对象台账，建立社区基本群体，特殊群体，流动群体信息库，实行“横向到边、纵向到底”网格化管理模式，一岗多责，一员多能，延伸服务，实现“小网格”服务“大民生”。完善人民调解、行政调解、司法调解的“大调解”工作体系，推进“三官一律”进社区工作，多方联动，及时化解矛盾。社区民警兼任社区居委会副主任以及聘用律师兼任社区法制副主任工作已到位，配合做好千名干警下社区活动，社区综治力量得到进一步夯实。以提高群众法律意识为重点，先后发放各类普法宣传读本2万余册，开展普法宣传50余次，在社区居民中深入持久地开展形式多样的普法教育，提高居民的法律意识。

强化服务 打造便利社区

为居民提供方便快捷的服务是社区工作的出发点和落脚点。随着社区建设的不断深化，社区服务也面临从单一化到多元化、从日常化到个性化的转变。

按照社区服务“10+ⅹ”建设标准，该街道在为居民提供购物、卫生、养老、计生、劳动保障、法律援助、文体娱乐等基本服务的同时，增开特色服务，如3507社区的居民邮政绿色通道、妇女儿童温馨咨询小屋以及3511社区的红白理事会等创新服务，满足了不同群体的服务需求。同时，在资源整合上下功夫，将辖区商业网点和服务队伍进行整合，印发《鱼化寨街道社区“十五分钟”生活便利服务圈服务指南》4000册，各社区也结合实际编印了《社区便民服务指南》，为居民提供全面、详细的服务信息；为新建小区商业布局提供科学指导，做到业态布局合理，全年新增商业网点20余家，为居民日常生活和购物提供了极大便利。以重阳节为契机，积极开展鱼化寨街道敬老月系列活动，在社区开设居家养老便民餐厅，为老年人提供质优价廉的餐饮服务，300余名社区老人享受到全区“幸福天天游”惠民政策，在辖区掀起敬老、惠老、助老的热潮。

精细管理 建设美丽社区

建设美丽社区是一项系统化、长效化工作，在实施过程中，该街道以创文和深化城市精细化管理为契机，开展社区环境卫生大整治活动。坚持日常保洁与突击整治相结合，重点清理卫生死角，清洗公共设施，并对乱搭乱建、乱堆乱放、乱写乱画、乱停车辆、乱设摊点等“九乱”现象进行整治，营造宜居、乐居的社区环境。结合森林城市和园林式社区创建工作，加大社区绿化、美化力度，确保绿化覆盖率，定期对社区树木、花坛进行专业管护，打造美丽社区。在做好社区创森宣传和铭城社区创建园林式社区的同时，联系区级有关部门，从2015年11月初开始，共同对3507社区办公楼旁边3000余平方米的花坛进行整修。利用多种宣传平台，向居民传播绿色环保理念，提高广大居民爱绿、护绿意识，使“美丽型社区”创建工作成为社区成员共同关心、共同参与的活动。

抓好结合 建设和谐社区

对老旧社区,该街道以和谐社区创建为抓手,广泛组织开展形式多样、内容丰富的创建活动。目前，已经有3507社区、3511社区、西钞社区等5个社区创建为省级和谐社区，创建率达71%。化工坊社区、日化社区等5个社区创建为市级和谐社区，创建率达71%。

该街道还在新建小区大力推行代理服务制度，先后对昆明花园、恒大城、天朗蓝湖树、左岸春天等11个商住小区进行代理服务，制作居民事务代办点标牌和上墙制度，全面提升社区管理水平。

以金域牟家（牟家村回迁社区）社区为试点，对回迁社区高起点规划、高档次建设、高标准管理，坚持“五更六有”（更富裕、更方便、更安全、更丰富、更幸福，学有优教、劳有丰获、病有良医、居有佳境、老有颐养、暇有美乐）理念，全面实施“两委”（社区党支部、社区居委会）、“七室”（党员活动室、图书阅览室、警务监控室、民事调解室、残疾人康复训练室、财务室、档案室）、“八站”（党员远程教育工作站、劳保工作站、文体活动指导站、计生工作站、社区卫生服务站、居家养老服务站、公共服务应急站、信息工作站）、“一场”（室外活动广场）、“两校”（社区市民学校、人口学校）、“三墙”（市民教育、科普宣传、廉政建设文化墙）建设模式，配足配齐岗位和工作人员，全面管理服务社区居民，形成具有鱼化特色的回迁社区品牌。

全国文明城市是由中央文明委评选命名的、目前城市综合性评比中的最高荣誉，是反映一个地方发展实力、文明程度、整体形象的最大品牌。创建文明城市需要城市多元化主体的协同参与，各主体参不参与、参与程度、参与方式等都将直接影响创建活动的过程与效果。

荆州市创文指挥部第二次会议决定，将通过实施“三大工程”、“五大项目”，全力打好迎检百日攻坚战。市委副书记、创文指挥部常务副指挥长周静强调，要提升群众参与热情，深化“创文为民、创文惠民、创文靠民”理念。

通过上一阶段第三方测评，中心城区街道社区2000多个问题暴露出来，而这仅仅只是冰山一角。提升群众参与热情，就是要解决群众身边的事、关心的事、最急切的事，加强社区建设，就是最好的举措之一。根据市创文指挥部实施重点项目提升工程的“五个要求”，强力推进道德惠民、文化惠民、服务惠民、城市惠民和推进公益宣传项目，从街道社区城市管理创建中存在的问题为切入点，对此我提出相关的措施与想法。

一、创建文明城市要扩大群众参与度

让群众唱主角，提高群众参与创文的积极性。广大市民的参与度与知晓率在整个创建工作中具有重要的战略意义，我们应该在有限的情况下，满足广大人民群众的需求，广泛征集方方面面关于社区建设的意见，让市民最难、最急、最烦的问题凸显出来。全体市民要以主人翁姿态投身到创建活动中来，自觉遵守交通秩序，自觉维护环境整洁，提高道德风尚。但是，这种泛泛的要求一般情况下很难调动群众的积极性、参与性，还要靠政府制定长期有效的管理机制和激励机制。可以采取从群众中来到群众中去的办法，从群众那里集思广益采纳好的管理和奖惩办法。让文明的行为得到奖励，让不文明的行为得到惩处，让每一个市民都成为参与创建和享受成果的主角。这样群众才能真正行动起来，实现群建群享。

二、社区建设提档升级“335行动计划”

我市中心城区共有335个社区，创建全国文明城市加强街道社区建设，“335行动计划”是指将这335个社区进行新一轮的提档升级，不断推进就业和社会保障、城市管理、社会治安综合治理和社会服务，以扩大基层社区民主自治为手段，以基层社区为工作推进单元，着力建设组织健全、环境优美、管理有序、文明祥和的新型社区，社区建设的各项工作进一步深化发展，探索出一条以社区建设为总抓手，为全面推荐荆州创建全国文明城市夯实基础，首创首成。

首先多方联动扎实推进。一是，制定社区任务、重点工作以及验收标准，逐个社区地进行规划分解，并用一表一图反映出来，便于指导落实。一表即任务工作表，在工作任务表上反映出推进“335行动计划”要做的工作项目，比如绿化多少面积、维修多少条道路、整修多少房屋等，所需投入来源，由谁去完成，什么时候完成等；一图是指各社区提供一张社区建设的规划图，图上反映出本社区的辖区范围，“335行动计划”实施的项目地点等，并在社区内公示，听取居民的建议，接受居民的监督。二是，可采取“蹲点、挂线、带面”联点共建的方法，深入实施“335行动计划”。

其次协调配合形成合力。市直相关责任部门，在12个专项工作组的指导下，按照自身的职责对照整改落实任务清单，推进“335行动计划”有效进行。如城管、水务、园林、房产、供电、电信、民政等部门作为环境整治专班成员，着手治理社区破损道路的改造，还路于民，水务部门实施下水管网的改造，环保部门开展社区油烟、噪音扰民的治理，房产部门对社区房屋的立面开展整治，建委、城管、供电等部门想办法解决所有第三方测评数据的整改与落实，财政部门应支持解决“335行动计划”的资金保障问题，要切实让居民对社区建设的工作满意度平均达到90%以上，也是更好的呼应创建全国文明城市的测评体系标准。

其三“四到社区”惠及民生。第一，就业和社会保障到社区的工作积极推进。各社区普遍建立下岗失业人员的联系记录本，将社区内的下岗失业人员的性别、年龄、特长以及就业意愿等都详细记录在案，社区将每个下岗人员的档案制作成卡片的形式，随时向用人单位推荐就业。第二，城市管理到社区的工作。可以采取根据社区内的环卫作业量按照一定的价格进行发包的办法，由社区居委会负责招聘环卫作业队伍，来做好社区的环卫清扫工作，凡是工作不到位的，社区居委会有权解聘清扫作业队伍。可以探索城管队员进社区，责任公示到社区，仿照公安部门责任区民警的模式来管理社区内的环境卫生工作方法。第三，社会治安防控到社区。应加强物防和人防工作，在物防方面各社区逐渐实行相对封闭式管理，可以在进入社区的路口建立起社区治安室和铁门，由社区安保队员负责昼夜值班，在人防方面，进一步发挥社区警务室的作用，提升居民安全感。第四，民政、文化、体育、卫生、计生、妇联等部门结合各自的职能，大力推进社区服务到社区的工作，指导社区建设服务设施，深入开展各种服务活动。社区养老、家政、帮困、扶贫、助残、优抚、救助等福利服务、社区便民利民服务和社区内企事业单位的社会化服务形成氛围。

推进“335行动计划”，社区组织进一步健全，社区居民自治功能进一步强化，社区服务内容进一步完善充实，社区环境面貌得到根本的变化，人与人之间的关系也更加和谐，让老百姓成为创建全国文明城市活动中，最大的受益者。

如果让“335行动计划”成为创建文明城市的重要途径，一个普普通通的数字变成耳熟能详的名词，成为一个牵动全城市民喜怒哀乐的共同话题，成为一场共建家园的持续行动，成为一个现代城市管理的民本理念。作为一项构筑社会和谐的民心工程，我相信“335”足以唤醒起荆州市民最美好、最感人的那份情结。

第四篇：关于如何提高农发行服务水平的调研报告

关于如何提高农发行服务水平的调研报告

一、背景与现状

(一)基本情况

中国农业发展银行是全国唯一一家农业政策性银行，1994年成立致今已有20年历史。20年来，农发行认真履行国务院赋予的职责，全力支持“三农”，积极落实国家粮棉油流通改革政策和宏观调控政策。在全面建设社会主义新农村的新形势下，国务院明确提出进一步深化政策性银行改革，要求农发行在做好国家粮棉收购储备信贷资金供应的基础上，进一步完善职能定位，增强支农功能，在农村金融体系中发挥骨干和支柱作用。近年来，农发行坚持以科学发展观统领工作，明确了按现代银行要求打造农发行的发展战略，大力推进内部综合改革，积极拓展业务范围，创新业务品种，取得较大成绩。

以市分行营业部的情况来说，截止2014年9月底，该行各项贷款余额462715万元,其中：政策性贷款企业3家，贷款余额208515万元，占总贷款45%;商业性贷款企业2家，贷款余额8200万元，占总贷款2%;农业综合开发中长期贷款企业1家，贷款余额195000万元，占总贷款42%;农村土地整治中长期贷款企业1家，贷款余额51000万元，占总贷款11%。由上可见，农发行积极响应国家号召，与时俱进，不断发展新业务，调整贷款结构和种类，目前农发行已经形成了以粮棉油收购储备贷款业务为主体，以农业产业化龙头企业和农业综合开发、农村基础设施建设贷款业务为两翼的“一体两翼”信贷发展格局，初步形成了政策性贷款业务和商业性贷款业务共同发展的良好局面。

随着“建设社会主义新农村”、“实现城镇化”、“加强农业基础设施建设”等国家一系列号召，农发行正面临着前所未有的发展机遇，同时也面临着严峻的挑战。能否抓住机遇，加快发展，迎接挑战，不辱使命，开创农发行改革发展的新局面，关键要看农发行如何提高服务水平。下面根据农发行的实际，深入问题，科学分析。

二、科学分析

(一)对农发行服务手段的科学分析。

随着“双轮驱动”政策的全面铺开，我行业务得到了长足的发展，大批粮棉油收储企业、政府融资平台企业、棉油加工企业、农业小企业等纷纷与我行建立了信贷关系，业务量和业务种类突飞猛进，对我行传统结算方式形成了新的挑战。

目前，我行结算服务主要是运用人行大小额支付清算系统、同城清算系统和系统内网络等手段进行结算，随着大企业、大项目时代的到来，我行某此结算方式的滞后成了业务发展的瓶颈，举例来讲：对于大企业而言，其资金流动性强，流动量大，随机性强，大额资金来往频繁，动辄成百上千万，而我行规定大额资金取现，汇兑皆需提前一天报计划，且需层层签字审批。当遇突发事情，企业未报计划但急需取钱、转钱时，我行因为制度原因往往满足不了，或者不能及时处理，从而给企业造成麻烦，基于此，许多大企业把大额头寸转存于汇、取方便的商业银行，致使我行宝贵的存款流失，存款任务完成艰难，员工工资受损。

(二)对农发行人员素质的科学分析。

近年来，随着我行新业务的不断拓展，新知识、新制度、新操作层出不穷，这就需要所有人员加强学习，不断提高，做到与时俱进。目前农发行人员老化现象严重，40、50人员较多，存在知识老化，思想保守现象，对学习新业务有恐惧感，操作上反应迟钝。

三、有效措施：

(一)升级结算手段，优化结算工具。

我行必须牢固树立“以客户为中心”的经营理念，进一步增强服务意识，从客户的角度出发，不断增加结算种类，完善结算工具，改进内控制度，提高服务水平，加强部门衔接，简化内部手续，提高结算质量，才能更好地服务“三农”，才能在激烈的竞争中立于不败之地。

(二)强化员工培训，引进优秀人才。

有针对性地开展各项培训和考核，真正做到学有所用、学以致用。同时，在系统内大力开展“比、学、赶、超”活动，充分调动员工的学习积极性和主动性。市分行营业部对员工实行“月考绩奖”制度，每月组织所有员工进行有针对性的考试，对成绩优秀者给予适当奖励，对于成绩差者提出批评，督促其加强学习，取得较好效果。针对人员老化的情况，总行应审时度势地出台人才引进战略，对外招聘应届大学生，以充实员工队伍，改善人员结构，优化年龄层次，提高综合素质。

(三)转变传统思维，打适新型服务

一是由“传统型”向“创新型”转变。在自由竞争的市场经济大环境下，发行人要抛弃过去封闭、保守的传统思想，服务方式要由“传统型”向“创新型”转变。由于过去我行与国有粮棉购销企业建立的是一种捆绑式银企关系，企业没有其它选择的余地，现在由于业务范围的延伸，客户主体、贷款性质都发生了深刻的变化，过去那种等客上门的模式已然落后。如果服务跟不上，市场就可能会被人家抢占。要想留住客户，首先必须克服坐门等客的思想，要主动走出去，接近客户，营销客户，研究客户，在提供信息服务的同时，利用农发行的优势，提高对客户的结算和信息服务水平。其次是要实行不同层次的个性化、差异化服务，真正为企业提供“一企一策”的“私人定制”式服务，提升企业的市场竞争能力。

二是由服务粮油棉企业到服务市政项目的转变。随着“双轮驱动”政策的全面铺开，我行业务得到了长足的发展，许多由政府主导的大项目与我行建立了信贷关系，如：南水北调项目、郑焦城际铁路项目、城中村改造项目，这些项目贷款金额大，服务要求高，牵涉部门多，项目工期长，这就要求我行相关部门提高服务水平，创新服务手段，适应由服务粮油棉企业到服务市政项目的转变，一是要对承贷企业和政府相关部门细致地讲解我行中长期信贷业务支持的范围、贷款模式、申报流程、申报材料等内容，各部门在充分了解我行信贷政策的前提下，才能扎实全面地做好贷款各个流程。二是严格贷款手续。市政工程的贷款材料涉及政府多个部门，一定要严格把关，实事求是，特别是涉及土地项目，要严查“四证”的真实性和齐全性。三是全程监管资金使用。客户经理要严格监管贷款资金，全程跟踪贷款去向，确保贷款专款专用。四是紧盯还款来源。如果项目贷款第一还款来源为财政资金，客户经理要紧盯还款来源，定期分析财政还款能力，通过“三率”(负债率、偿债率、债务率)测算，评估第一还款来源的可靠性。对担保企业实行动态监测，密切关注企业经营，定期测算担保能力。五是精心做好还款工作。由于还款额往往较大，我部要及早着手准备贷款到期催收的各项工作，按时向借款人下达贷款到期催收通知书，督促借款人提前做好还款准备。

农发行自成立到现在，风雨历程二十年，在这二十年里，发行人发扬“团结、信任、和谐、创新”的精神，牢记“始于客户需求，终于客户满意”的服务理念，积极进取，勇于创新，为我国“三农”的快速发展做出了巨大的贡献。放眼未来，农发行必将“百尺竿头，更进一步”，努力进取，追求卓越，用更好的服务来完成农发行的使命，为实现“中国梦”而奋斗不息!

第五篇：提高物业管理服务水平调研报告

根据中央、省、市、区委关于开展第二批党的群众路线教育实践活动的统一部署和《中共xx区城建党总支深入开展党的群众路线教育实践活动实施方案》活动安排，带着查找物业管理服务中存在的“四风”问题和提升物业管理服务水平，维护业主、业主使用人、物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境的目的，通过走访群众、专题座谈、问卷调查等方式广泛征求意见建议。调查发现群众对xx城区物业管理服务方面存在诸多意见，而体制机制不顺、市政基础设施欠账严重、水电暖等行业未实行终端收费终端服务、物业企业管理行为不规范等问题已经严重制约我区物业管理服务工作的正常发展，物业管理服务水平亟待提高。

一、物业管理服务现状。

调研期间，调研组认真走访了xx区物业管理服务中心，恒德物业、新地物业、新世纪物业等多家物业服务企业，并深入业主家中了解具体情况。3月25日召开了由区住建局局长主持，市区部分人大代表、政协委员、市住建系统相关部门负责人、各街道办事处、社区居委会负责人、物业服务企业代表、业主代表共同参加的座谈会。座谈会上各方就物业管理服务方面的现状、存在的问题、解决的措施、进行了探讨。

(一)物业管理机构现状。xx区2013年4月17日成立xx市xx区物业管理服务中心，核定副科级领导职数1名。物业管理中心的主要职责是：贯彻落实物业管理的政策、法规和有关规定；负责开展全区物业管理的达标考核和项目创优活动；负责指导组建业主大会、业主委员会并进行备案；负责住房专项维修基金的归集和使用监管工作；负责物业管理从业人员的培训工作；负责协调和处理物业管理矛盾纠纷。实际工作中住房专项维修基金的归集和使用监管工作、物业管理从业人员的培训工作由市房产管理局相关职能部门负责开展。同时因为各种原因物业管理服务中心仍直管区属47栋住宅楼的水电暖等费用的收缴工作、二级管网的维修维护工作。

（二）物业服务企业现状。xx区城区现有物业服务企业46家，其中：取得《物业企业资质证书》二级资质的1家；三级资质的34家；暂定三级的8家，申请资质3家。共开展物业服务项目123个，服务面积800.80万平方米，其中托管住宅小区69个，服务面积680.42万平方米；托管办公区物业44.56万平方米；托管商业区物业服务32.63万平方米；托管其他物业服务项目43.19万平方米。实行物业管理的小区成立业主委员会的有10个，占住宅小区比例的14.49%。现有物业服务从业人员1500人。其中：企业管理人员284人，企业管理人员中持证上岗人员214人，取得全国物业管理师职业资格证书20人。

（三）物业管理市场现状。

xx区物业管理市场经过近年来的不断规范和完善，现已逐步走向成熟阶段。物业管理市场规模不断扩大，各种高精技术人才逐步走向物业管理市场。部分物业企业开始探索多元化发展的渠道。旧有的一些管理模式还有待于进一步的提升。

1、前期物业管理所占比重较大，占据了物业管理服务市场的90%以上。多数前期物业管理服务企业由建设单位原职工或亲属担任负责人，在实际管理运行中主要运营经费靠建设单位补贴运营。

2、物业服务企业经营状况不容乐观。所调研的企业中，处于正常经营运行的只有5家，其余皆为亏损企业。

3、“专”、“精”、“强”物业企业在市场的比重中所占较小，“杂”、“乱”、“差”物业企业占据了市场的主导地位，物业服务市场总体呈现出散乱的状态。物业服务市场中专业的、精干的、强大的企业只有不到全部的20%，更多的物业企业只是被动的代收取水电暖等费用，对真正属于物业公司的服务项目如环境卫生、小区绿化、公共设施的维护等反而呈现出“杂”、“乱”、“差”的现象。

二、存在的问题。

（一）管理体制不健全，机制不顺。主要表现为职权不清、机构不全、运转不畅。

——职权不清。xx市房地产管理局物业管理工作下放xx区房产管理局，但部分职责与权限没有做到同步下放。xx区房产管理局没有xx区行政区划内的房屋产权登记、交易、办理权限，没有住房专项维修基金的收缴，管理和审批权限，没有物业企业资质的审批权限。

——机构不全。物业管理服务中涉及的面广、问题多，管理机构存在上下脱节的现象严重。根据国务院《物业管理条例》等法律法规的规定，街道办事处、社区居委会应当在物业管理服务中承担相应的责任，但实际中没有成立相应服务工作机构，没有配备专职工作人员，不能对物业企业的服务行为做到有效的监管。

——运转不畅。区物业管理服务中心成立时间短，人员年龄结构偏大，专业文化素质相对较低，对全区的物业管理服务工作指导能力不强。在管理上没有形成上下联动机制，缺乏必要的奖励和制约机制。

（二）市政设施配套欠账较多。xx因矿设企，因企设市，在上世纪七八十年代，由于城市总体规划建设滞后，旧城区大部分房屋没有归集住宅专项维修资金，没有物业服务企业，基础设施严重受损，没有及时维护修缮，房屋无人管理，形成诸多“失管”小区。

（三）物业管理服务政策落实执行不到位。根据2003年6月8日中华人民共和国国务院第379号令，《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”，第五十二条“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”，《甘肃省物业管理办法 物业管理条例》第三十六条“供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：

（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；

（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；

（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；

（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；

（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备，《xx市物业管理暂行办法》第五十一条“物业管理服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向终端用户

收取有关费用，以该用户计量器具显示的量值为收费依据。终端用户是指接受供水、供电、供气、供热以及通信、有线电视等服务的具有最终合法分户产权的使用业主。水、电、暖、气等在业主专有部分以外的管线、网上的损耗由供应单位承担，不能向业主分摊。上述有关行业，未收费到终端用户产生的损耗由供应单位承担，供应单位不得借垄断行业的优势，将不合理收费强加于物业服务企业。上述单位向业主或者其它使用人收取服务费用的，可以委托相关物业服务企业代收，双方签订有偿服务合同。任何单位不得向业主收取手续费等额外费用。”第五十八条“供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位，承担物业管理服务区域内共用管线和设施设备维修、养护责任。委托物业服务企业代为维修、养护的，应当与物业服务企业签订委托合同，并支付维修、养护费用。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事前通知业主委员会和物业服务企业，并及时恢复原状。造成损失的，应当予以赔偿”。实际工作中，相关企业单位并没有按照以上条款执行。

（四）物业管理服务工作宣传不到位。首先，表现在业主的参与程度不高，业主对于物业管理服务采用市场化运作的意识不强。市场化运作管理服务的小区只占60%的比例。市区企事业单位自建自管和街道社区代管服务的小区仍有很多，部分小区甚至是完全失去管理，而这些小区居住的业主，依赖性较大，总想依靠政府或者企业解决物业问题，对于物业服务市场化运作有较强的抵制心理。其次，表现在业主对于物业服务企业的要求过高，业主和物业服务企业的责权不清，服务内容不明，服务收费依据未公开公示。第三，表现在业主对于物业服务收费实行政府指导价和市场调节价的原则不理解，收缴的物业费没有按照要求进行开支公示，在业主心中形成了“收费不办事”的印象。物业管理服务工作的宣传不到位直接导致业主与物业服务企业对立情绪较大，矛盾集中。如安民小区南区双利物业公司由于宣传不到位，导致业主与物业企业矛盾加深，业主拒交物业费，物业企业运转困难，服务质量不能保证，导致恶性循环。

（五）物业管理工作人员依法行政的能力不强。物业管理服务中心现有工作人员7名，全部为工人编制，平均年龄50岁左右，年龄结构偏大，文化层次较低，对于物业管理相关法律法规不甚明了，不善于运用行政和法律的手段化解物业管理中产生的问题，依法行政能力不强，依法行政的意识不高。各街道办事处、社区居委会的物业管理服务相关工作人员不具备相应的专业知识，且人员变动性较大，也存在依法行政的能力不强的现象。

（六）物业服务企业服务行为不规范。部分物业服务企业管理松散无序。很少按照企业资质等级标准去实施物业管理服务，绝大多数物业服务企业虽然制定了相关的一系列物业服务规章制度，但是真正能够落实到位的却寥寥无几。物业服务企业普遍面临的困境是：（1）现行市价发【2008】102号物业管理服务收费基准指导价标准偏低。（2）物价、人工工资成本不断上升，与物业的收费标准不对称，物业行业员工工资无法提高，使物业管理企业留不住人，员工队伍相对不稳定，员工流动性大，特别是保安人员的流动性更大；（3）老旧小区推行物业管理难度大，物业收费率低；（4）供水、供电、供热企业职能界定不清，行使不力，服务不到位，造成物业服务企业在此方面的亏损较大。

（七）维修资金保障问题有待解决。

1、旧老住宅小区由于历史诸多原因，使得住宅专项维修基金难以归集。从而无法确保旧老住宅小区住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的有效处理和实施，直接导致旧老住宅小区整体环境形象面貌逐渐衰退，使用功能日渐退化，而作为物业企业，又没有经济实力去很好的进行旧老住宅小区软硬件设施维护，只能是愈发举步维艰，最终退出服务。

2、新建住宅小区住宅专项维修基金虽然能够全部归集到位，但是不能按时申请使用，没有完全发挥出应有的作用。久而久之，新建住宅小区只能步旧老住宅小区的后程，造成恶性循环。

三、改进管理的措施。

（一）、整章建制，修改完善《xx市物业管理暂行办法》，制定符合xx中心城区实际的《xx城区物业管理服务实施细则》。

根据国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》、等规定，修改完善《xx市物业管理暂行办法》、《xx市住宅专项维修资金管理办法》，明确xx区房产局物业企业资质审核权限、住宅专项维修资金交存、使用等职责。结合xx城区实际，制定切实可行的《xx城区物业管理服务实施细则》。进一步明确市区物业管理部门职责，进一步明确业主及业主大会与物业管理服务企业的权利义务，进一步明确前期物业管理、物业管理服务与收费、物业的使用和维护、资金保障和管理使用等方面的内容。

（二）明确职责，完善“区、街道、社区”三级管理体系。

遵循“重心下移、属地管理”的原则，针对我区物业管理业态的复杂性，健全以街道（乡镇）为主的“区、街道、社区（村）”三级物业管理体系，推动物业服务行业走上规范健康发展轨道。区物业管理服务中心要配强配齐工作人员。各街道办事处（乡镇）要成立住房保障和物业服务工作站，配备专职工作人员，社区要配备住房保障和物业管理服务工作专干。

（三）加强宣传，加深业主对物业管理服务工作的理解和支持。

积极组织开展以贯彻《物业管理条例》、《xx市物业管理暂行办法》为主题的宣传活动，让广大业主和社会各界了解物业管理相关政策，强化物权意识，化解物业纠纷，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。各有关部门、街道办事处、社区居委会、物业服务企业要通力合作，密切配合，切实抓好宣传教育落实工作，进一步加深业主对物业管理工作的理解和支持。物业主管部门要组织开展物业管理优秀住宅小区的评选活动，树立榜样，起到以点带面、典型示范的作用，促进全区物业工作健康发展。

（四）突出重点，严格规范相关物业管理行为。

一是规范前期招投标管理。强化建设单位取得《商品房预售许可证》之前的招投标管理，凡3万平方米以上的非单一业主物业项目必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，区

物业主管部门要对单一业主物业项目的选聘物业服务企业行为进行监督。投标人少于3个或建筑面积小于3万平方米的，经物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。

二是规范物业服务用房配置。物业服务用房建筑面积严格按照建设工程项目总建筑面积2‰的标准予以配置，且最少不低于40平方米，必须具备水、电、采光、通风、通讯等正常使用功能，物业服务用房由建设单位无偿提供，属全体业主共有。物业主管部门依法对物业服务用房的配置情况进行验收，验收不合格的不得交付使用。

三是规范业主大会筹备组及业主委员会的组建。进一步完善社区、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的工作机制。凡拟参加业主大会筹备组、换届改选小组、业主委员会的业主必须模范履行业主义务，上述组织的组成人员应从物业管理区域内热心公益事业、责任心强、具有一定组织协调能力的业主中推荐。针对业主委员会成立过程中的管理区域确定问题，应结合建设用地规划许可证确定的红线图范围，本着“尊重历史、尊重现实”的原则，由物业主管部门和街道办事处共同研究确定。

四是规范物业交接工作。物业交接工作要在区物业管理服务中心、街道办事处、社区居委会的共同监督下，按照物业管理相关规定依法进行移交。对建设单位不按规定移交的，不予办理竣工验收；对前期物业服务企业不向业主委员会移交、新旧业主委员会之间不移交、业主委员会成员资格终止后不向业主委员会履行交接手续的问题，由物业联席会议协调解决，经协调仍拒不移交的，可根据相关法律法规规定，分别由行政执法和公安部门协助移交，业主或业主委员会可依法通过法律途径维护自身权益。

（五）创新管理，建立规范完善的物业监督管理体系和检查考核机制。

区政府要加强对区物业主管部门、各街道办事处等相关部门的工作监督和考核，并把物业管理工作考核情况纳入区政府目标考核体系。建立物业企业与物业主管部门的信息传递机制，物业企业要根据要求及时将相关信息报送到区物业管理服务中心。年终对工作突出、管理到位的相关职能部门、街道办事处及物业服务企业进行表彰，区政府每年拿出一定资金用于奖励相关职能部门、街道办事处和优秀物业服务企业，全面调动各方面积极性，推进全区物业管理工作科学发展。

（六）注重实效，定期对物业管理从业人员进行岗位培训，确保从业人员持证上岗，规范运行。

物业服务企业要学习先进的管理经验，树立全新的服务意识，不断提高服务质量，提升企业形象。物业服务企业要加大对物业管理服务人员专业技能培训。物业从业人员要通过多种学习渠道提升本职工作能力，牢固树立服务意识。物业管理服务中心要对持证上岗人员定期不定期的检查，规范从业人员的持证上岗。

四、意见及建议。

一是提高物业费收费标准。xx城区现行的物业费收费标准偏低，物业服务企业反映强烈。应根据小区建设规模、环境绿化、治安管理、服务质量、业主意见等具体情况，通过听证会、征求各方意见，经物价部门审批，提高物业服务收费标准。相关部门应严格执行甘发改服务【2013】2188号文件第八条“物业服务收费基准价及浮动幅度，原则上3年调整公布一次”；第二十一条“（1）对供水、供热等动力设备发生的二次转供能源费用由市、州政府价格主管部门结合当地实际确定；（2）物业管理区域内的绿化用水，免收污水处理费”。

二是规范管理使用住宅专项维修基金。区物业管理服务中心应该积极争取将住宅专项维修基金的交存和使用管理职责落实到位。由区财政、审计、房管部门和业主委员会共同监督，便于规范、快捷、高效的使用。

三是形成联动运行机制。进一步明确供水、电、暖、气等单位职责，督促其担负起应有的社会责任。及时修改供水、电、暖、气等行业管理办法与国务院《物业管理条例》中有冲突的地方。市区房屋行政主管部门、街道办事处积极加强与供水、电、暖、气等单位的协调与沟通，共同为物业服务企业提供良好的运营环境，确保物业服务企业正常运行。

四是建立考核奖励机制。每对xx城区物业服务企业管理运行情况进行一次全面考核，对于管理规范、服务到位、业主反映良好，通过以奖代补的形式予以奖励。对于职责不明、缺乏服务意识、服务质量差，经常引起业主投诉上访的，予以警告批评，情节严重的取消其物业管理资质。

五是多方筹措应急资金。首先要争取从市房产局收缴的住房专项维修基金收益中提出一定比例资金，返还xx区作为老旧住宅区基础设施应急维修专项资金。其次要从保障性住房产权出让金中提取一定比例资金，作为政府对物业服务企业的后期服务管理的扶持补贴资金，专项用于保障性住房公共设施维护和物业服务工作。三是要在政府安排的旧老城区改造资金中提取一定比例资金，专项用于物业管理服务工作经费。

作者 吴有春