夯实创优迎检资料基础,促进管理服务品质提升

第一篇：夯实创优迎检资料基础,促进管理服务品质提升

夯实创优迎检资料基础，促进管理服

务品质提升

——创优迎检资料制作的体会分享

优秀、示范小区(大厦)是各级政府主管部门经评选评定后授予物业管理服务区域的荣誉，也是政府推进物业服务企业规范化管理的最有效的措施。完善软件和整改硬件构成了创优达标工作的主题,贯穿于创优达标的整个过程。今天主要与大家分享一下苏宁物业这几年创优达标活动中围绕创优迎检资料制作的体会。

一、理清日常管理基础资料与创优迎检资料的关系

1、日常管理基础资料是创优迎检资料形成的前提和基础

日常管理基础资料是反映物业管理项目自规划、建设、接管验收、交付、装修及日常管理期间的各类资料。如项目立项批文，业户档案（一户一档，从办理入住、装修等手续资料完整），物业接管验收资料，各类台帐资料，业主委员会资料，物业服务收费资料，社区文化资料，各类管理规章制度及日常运作各类记录等等。

创优迎检资料是建立在日常管理基础资料基础上的、根据创优评分标准生成的一套资料。

在创优达标活动过程中，我们的体会是要注意日常管理基础资料的积累，重视日常管理活动过程的痕迹化管理。迎检资料是日常管理基础资料的缩影，而不是临时抱佛脚的结果。

例：创优资料中对设施设备维保计划提出了要求，如专家验收小组提出依据维保计划随机抽查某一项设备系统落实维保计划的情况，你怎么杜撰维保记录？当时的设备工况、运行数据记录等等，要杜撰多少时间段的多少份记录？那么只有在平时工作中严格地按维保计划的内容按时实施维保、规范填写维保记录并及时归档，在专家现场任意抽取维保 1 计划中某一个月某一个项目的维保记录时，就可以随时提供真实的记录，轻车熟路地提交满意的答卷了。

再例：秩序维护每天每个岗位都必须填写的《值班记录》，详细记录了秩序护员值班和交接班事项，只有每天认认真真填写，才能在创优检查中能够拿出真实的记录。我们江北有一个较大的项目，门岗、巡逻岗、监控岗加在一起有12个岗位，四班三运转，每天填写的《值班记录》有36张，一个月有1000余张，如果不是在日常管理中认真填写，怎么补得起来？一年12000张！

2、日常管理活动资料归集的原则和方法（1）资料归集的原则

统一集中管理是资料归集的原则。资料是管理活动历史的原始记录，不能让其散落在各个产生记录的岗位，使资料处于管理真空状态。公司和管理处都应设资料档案管理岗（或配专人，或其他岗位兼），负责定期归集在日常工作过程中产生的记录和相关文件，尽可能地归集齐全。（2）资料归集建档的方法

本公司档案分类采取的是年度分类和事由分类（即按专业分口的工作内容分类）相结合的方法。这样做既以各专业分口的运行轨迹资料为纬线，将相同内容的文件集中在一起，又以时间为经线，按年度形成档案，比较能够满足物业管理服务运行需要，从各方面反映主要工作的面貌，便于查阅和利用。

3、日常基础管理资料管理注意事项

（1）项目规划、立项、图纸等基础资料的归集应完整

要按照评分细则的要求，与开发建设单位密切沟通，想方设法收集一切能够收集到的资料，按档案管理的要求长期存档。

在开发建设单位无法完整提供竣工资料的情况下，可从城建档案馆借出复印、存档，保证了该项目基础资料的完整。

（2）各类管理制度、应急预案应齐全 一个物业管理项目启动前，应有针对性地识别该项目的管理需求、对照创优标准，组织编制管理制度、运行操作规程、服务标准、应急预案等，力求齐全完整，经公司批准后实施培训、在各作业场所悬挂使用，并归集于相关档案。

针对业户应遵守的涉及小区公共事务的制度，如物品出入管理、电梯使用管理、机动车和非机动车管理、游乐场使用管理等制度，经编、审、批、在管理区域公示后，也应归档管理。

（3）运行记录填写要规范、完整

创优达标标准要求运行记录规范填写，应此我们要关注工作过程中产生的记录要完整、真实、清晰、准确、闭环地反映当时的情况，在细节上，如用笔颜色也要保持统一。

例：《报修台帐》栏目中的报修时间、房号、事由、处理经过、回访结果、记录人等，均要详实、完整填写，并与每一份《维修派工单》能一一对应。不论专家通过《报修台帐》查《维修派工单》还是通过《维修派工单》查《报修台帐》都能一一对应，另一方面记录中所记录的问题要有后续的跟踪、验证处理。例：《巡视检查记录》中记录：“查某幢某单元楼道3F窗户有灰尘”，应及时将整改验证的情况在表格中记录。

二、创优迎检资料的准备

1、规范迎检资料的依据

南京市政府主管部门近几年组织编制了《南京市住宅/大厦/工业园区物业管理创优资料内容汇编》，为我们制作迎检资料提供了依据。我司也很荣幸参与了《南京市住宅/大厦/工业园区物业管理创优资料内容汇编》的编制工作，其中的一些做法也是我司一直一来创优迎检资料制作的体现。

2、我司迎检资料的特点

我司的迎检资料除了按照《汇编》的要求一一对应地制作外，还体现了方便专家考评组审查的特点。我们对应迎检资料目录编制了一组迎检资料册，该资料册中归集了通过复印或扫描件的方式装订在一起的每项管理活动的日常管理基础资料页，这样不仅方便专家在最短的时间内查阅到想看的内容，同时也便于专家根据迎检资料册中的样表抽取任何资料。（通过PPT展示样本）

3、迎检资料编制人员的确定

迎检资料的编制工作量大、时间紧、质量要求高，因此，要在参评项目管理人员中选择责任心强，且具一定文字功底、动手能力的员工专门负责迎检资料的编制工作及创优达标检查组现场检查的接待。

4、迎检资料总目录的编制

依据《物业管理示范、优秀项目标准及备查资料》，结合本公司管理体系运作首先应编制迎检资料总目录，例：《创优迎检资料总目录（省优）》。迎检资料总目录相当于整个资料的纲，通过编制总目录，理出资料编制的线条，再根据目录逐项进行资料的收集、整理。

5、迎检资料的收集与整理

迎检资料不仅涉及到物业服务的各项工作,而且涉及到物业规划设计、建设施工、交竣工验收等各阶段形成的资料，范围广、数量大，对项目移交时所缺的资料收集难度大。因此，应根据迎检资料总目录，逐项进行资料的整理、收集，尤其是需要通过外部沟通获取的资料，均要责任到人、限时完成。

对已归集的资料要对照创优标准和迎检资料总目录进行分类、编辑、整理、成册、归档。具体整理过程中应注意：

（1）迎检资料册数应尽可能与考评标准相对应，基础管理部分（因资料内容较多）可以分为4册，房屋管理与维修养护，共用设施设备管理，保安、消防、车辆管理，环境卫生管理，绿化管理部分可以分别为1册，精神文明建设、管理效益部分为1册，共10册。（2）应对已收集的资料进行检查核对，确保资料的有效、清晰、无破损。

（3）创优资料扫描件或其他电子档应建立专门的文件夹，专人保管并备份。

（4）在每一创优标准条款前建立分目录，便于对应、查找。（PPT展示）

6、迎检资料的装订

（1）迎检资料应确保装订方向的一致。

（2）用彩色纸打印考评标准条款，装订在分项目录前并加以隔离，确保目录分项清晰，查阅方便。（PPT展示）

（3）统一在迎检资料的右下脚数字打印或加盖黑色数字页码 章。

（4）结合企业的情况设计迎检资料手册封面，每册封面应分别有明显标识，册内资料统一采用A4纸张，装订整齐。

7、迎检资料中应关注的资料（创优达标资料组检查重点）（1）项目立项批文。（2）（前期）物业服务合同。（3）消防竣工验收证明。（4）业户满意率调查。（5）物业服务收缴率。（6）二次供水水箱清洗记录。（7）消控岗上岗证。（8）应急预案资料。（9）投诉、报修记录。（10）业户满意度调查记录。（11）机动车出入记录。（12）业户档案资料。（13）值班、巡检记录。

（14）物业服务费收缴率资料等等。

三、创优迎检汇报资料的准备

1、创优迎检汇报资料的编制要求

迎检汇报材料是反映创优计划——创优实施——创优整改的过程，应突出“创优”小区（大厦）的物业管理特色和成绩，简洁明了、重点突出，可结合制作PPT或影像资料播放。

2、创优迎检汇报资料的内容（1）公司简介、主要业绩；

（2）小区（大厦）概况（位置、占地面积、绿化覆盖率、项目类型、户数、主要设施设备、获得的荣誉等）；

（3）围绕创优所做的工作（编制创优方案、自查自纠情况、硬件方面的整改、迎检资料的准备情况等）；

四、创优迎检资料对物业管理服务品质的影响

1、有利于资料管理系统化、规范化（1）促进日常管理基础资料完整、规范

创优达标资料的收集、整理过程是对各专业分口、各项服务活动过程的一次次全面查找问题，通过这样全面、系统的检查、审核过程，使日常管理基础资料从管理制度到操作程序，从管理体系到最原始的操作记录，每一项具体的工作都有资料支撑并完整、规范。

（2）促进档案管理规范化

创优迎检资料的归集过程也是对管理档案的一次次梳理过程，对照创优标准和目录的整理，也同时发现了档案资料归集中存在的问题，能够通过迎检资料的收集、整理使档案资料归集齐全、分类有序、检索方便。

（3）促进管理流程规范化

通过创优能够让我们参照行业标准，对照实际管理和服务工作的具体环节，进行逐项测评。管理工作的一些不规范和不科学的环节在创优中就逐步显现，这有利于我们及时发现问题，及时优化、规范工作流程，提升物业管理服务品质。

2、有利于提高服务人员的专业水平

迎检资料是建立在管理活动基础上的，是需要创优项目的每一位员工去共同完成的。所以就要求每一位员工都要在创优过程中通过不断的培训、演练，从而不断提高专业水平，不择不扣地完成工作，每位服务人员的能力在创优过程中亦得到了锻炼和提升。

例：我司在2009年共有5个住宅小区同时进行了市、省优项目的创建，在自查自纠过程中就发现质量管理体系中的同样一份记录在各管理处却填写不一致，同一管理活动用表填写有的很认真，有的很粗放，有的很多栏目是空白，甚至记录中填的都是“正常、合格”，没能真实反映管理活动过程，因此公司开始了改进的思考和实施。

公司品质管理部组织编制了《记录填写规范》、《记录样单》，规范了有关“NO号、日期、时间、单位、幢、单元、房号、大小数字、用笔颜色”等记录填写的具体要求”，期间共编制51份管理活动记录样单，有5个管理处约16人次以上人员参与了记录样单的编制和讨论，先后又组织多次分层级的记录填写培训和示范填写。经过后期的检查、验证，我司各岗位服务人员在记录规范填写能力方面有了非常明显的进步。

3、有利于行业的发展和规范服务

物业管理服务的资料应是物业管理服务活动的写真，如果通过创优达标活动能够提高企业对规范服务以及企业管理规范化的思考，无疑对推动行业的发展进步、对提升整个行业的社会形象是有深远意义的。愿与同行共同不懈努力。谢谢！

交流时在使用PPT过程中采用的资料范例目录：

1、《创优迎检资料总目录》SA

2、《分隔页例》

3、《分目录例》

4、《2011年环球大厦维保计划》及相关的下一级工作记录

5、《值班记录（中控岗）》

6、《报修台帐》

7、《维修派工单》

8、《巡视检查表（环境维护分口）》

9、《公共区域卫生消杀记录》

10、《**物业公司工作记录填写规范》

第二篇：精细化管理提升服务品质

实施精细管理 提升服务品质

一、精细化管理工作的目标

通过打造精细、精准、精确、精益、精美，“五精”管理模式，提升公司形象，营造团队精神，增强员工归属感，推进节支降耗，确保员工安全及素质，提高服务品质和部门工作效率。

二、立体式的考核体系（P）

通过制定完善的管理制度、精细化管理考核；综合管理、物资采购管理、安全管理考核、办公室业务跟进、维修管理、保洁管理、会议管理、绿化管理、办公用品领用管理、仓库管理等以及针对精细化管理工作开展现场管理考核、走动式管理考核、岗位业务考核的交叉考核管理体系每月对部门工作开展进行绩效考核的总体评价。

三、精细完善的考核方法

1.划分考核班组：会议班组、保洁班组、维修班组。

2.精细化管理考核小组：主任、副主任以及相关区域考核负责人。3.制定考核办法：五分制考核

当月的最终考核，每个员工通过平时实得分相加，就是当月绩效考核的真实记录，是对职工精细化管理的体现，得分高低直接关系到当月工资收入，同时反映了员工的综合素质。职工有突出业绩和贡献的加分，做的不好减分，使其透明化，保证其公正性。

四、走动式管理办法（D）

为加强现场管理质量，我们在推行走动式管理过程中遵循全方位原则，即不定时间、不定岗位、不定区域的针对员工的工作现场、服务质量、精神面貌等全面巡查走动，力求无盲区，无死角，全方位覆盖。上下互动原则，即走动巡查相互监督，现场纠错共同认可，实现管理者与被管理者双向控制、双向考核。日清日结原则，即走动巡查管理要以“日事日毕、日清日结”为目标，对查出的问题能现场解决的必须现场解决，不能现场解决的要限期整改解决。五、三项基础管理（C）

1）编码管理：对大楼办公区、所有办公设施、设施设备、工器具等进行统一编码，划分管理区域，指定相关责任人。

2）标识管理：针对办公区域内特定部位如办公区设置“禁止入内”标识、会议室门口及各消防通道设置“禁止吸烟”标识、对各楼层进行区域划分标识，以字母和数字组合。3）定置管理：

1.针对划分各区域，依据相关责任人绘制定置区域办公设施定置图，要求：全面、实际、精确。2.针对在库储备物资，到货物资放入指定货架，参照“一条线”原则进行定置摆放。

3、维修定位管理，根据各楼层物品定位，编制维修编码，以数字和字母结合，如发现故障拍图到微信群，维修师傅看到编码立即就能判断是什么方位什么物品什么原因损坏。

4、对保洁及会议物品进行定置管理，将垃圾桶、保洁工器具、会议用品确定位置并贴上标识，确保各楼层各会议室的物品统一摆放在固定位置。

六、为深入开展精细化管理工作我们有以下的两个推进手段 对讲机应用和移动终端应用

1、对讲机应用

现场巡查、发现问题及时使用对讲机通知相关责任人，发挥快速响应效应。

2、移动终端应用（建立微信群）

针对检查发现的问题，利用定点拍摄方式，上传至微信群，通知责任人第一时间整改，并在闭环时由责任人拍摄上传整改结果并告知已完成，展示其改善前后的对比状况。

七、精细化管理提升优质服务（A）

加强技能服务培训，创新服务模式，提高专属服务，提高了服务品质与响应速度，对重要接待及大型会议进行服务征询，要求所有岗位一专多能，合理调配，培训化妆礼仪知识，做到淡妆上岗，提高服务水平和工作热情。具体案例

（一）节支降耗

1.将调度大楼四楼会议室的光源进行了LED冷光源改造，既提高了其稳定性、降低了能耗，又避免了原先灯光直射的热感。

2.更换了调度大楼四楼会议室的空调电机，增加了温度计，既降低了能耗，又提升了会议过程中会议代表的舒适感。

3.将会议用茶改为袋装茶，实行一客一袋制，既保证了茶水的品质，又避免了不必要的浪费。

（二）提升效率

1.统一为维修、保洁、会议服务人员配置对讲机，实现即时沟通、迅速响应。2.定制了家具搬运器，有效解决了会议次数多、台型调整频繁、费时费力的问题。

3、利用网络共享信息，发现问题通过拍照上传工作群，有效做到响应迅速及时闭环。并为将来信息化提供有效数据。

（三）着眼细节

1.在调度大楼北门广场增设立式烟筒，有效解决了烟头无处扔放、随手乱丢的问题。

2.将会议室一次性纸杯升级换代，改为防烫纸杯，有效避免了意外烫伤。

3.在卫生间隔断内新增置物架，可以放置手机、钱包等随身物品，提升了用户体验。

4、大型会议门口设立电子显示屏，方便会议代表更加快捷的找到自己的座位。

省公司于2017年7月26日-28日召开三次大会，本次会议规模大、人数多、时间紧、任务重。大小会议共36次，台型复杂多变，部门制作了多种方案，正是因为我们注重平时的精细化管理，着重细节、精益求精确保三次大会的召开圆满完成。

1、国网安徽省电力公司2017年年中工作会议

2、国网安徽省电力公司2017年职工代表大会第四次会议

3、中国共产党国网安徽省电力公司第一次代表大会

企业文化带动和渗透精细化管理的实施，调动了员工上标准岗，干标准活，形成严密的基础管理体系。虽然我们在实施精细化管理上时间还比较短，但管理后，体现出的效果还是比较明显的，可以说，我们初步做到了从会议服务、环境管理、维修管理、仓库管理工作更加井井有条，井然有序。科学化管理工作的开展是一项长期艰苦的工作，难在起步，贵在坚持，我们还要不断总结，不停完善，抓住实质，规范运作，同时将管理工作和工作实际紧密结合，争取将服务工作做得更主动、更出色。

第三篇：夯实基础管理,提升集镇品位

夯实基础管理，提升集镇品位

新形势下提升城市管理水平的对策研究

（发稿时间：2009-05-05阅读次数：515）

新形势下提升城市管理水平的对策研究

无锡市惠山区城管局局长

无锡市惠山区城管局

吴伟君任国华

城市管理是政府的主要职能之一。城市管理水平是一个地区文明程度、综合实力、整体品位的重要标志和直接体现。如果管理不到位，环境脏乱差，那么这个城市即使规划设计最好、建设水平最高，也难以给人留下美好印象，这个城市也必定是一个缺乏竞争力的城市。在新形势下如何做好城市管理工作，进一步提升城市管理水平，提高城市品位，增强城市竞争力，是摆在我们面前一个十分重要的现实问题。提高惠山区城市管理水平的重要意义

提高城市管理水平是增强惠山区城市竞争力的迫切要求。一个城市核心竞争力的形成，不在于城市规模的大小，经济实力的强弱，很重要的一个方面是城市的环境，也可以说城市环境就是生产力。建区以来，全区经济社会得到了快速发展，综合竞争力也明显增强，其中城市管理工作起到了一定的作用。目前，惠山区正处于经济发展转型的关键时期，要使全区经济社会又好又快发展，建设整洁良好的市容市貌、生活环境和生态环境，实行高效科学的城市管理，是吸引资本和人才流向的重要条件，提高城市管理水平已成为决定惠山区城市综合竞争力的重要因素。

提高城市管理水平是提升惠山区城市形象的重要抓手。城市是一个区域经济发展水平的聚焦，是物质文明和精神文明建设的一个重要载体，是对外形象的具体体现。建区至今，惠山新城经过七年多的建设和发展，初具雏形，基本形成了一个集政治、文化、科教、商贸、休闲为一体的新城区框架；全区6个集镇(街道)中玉祁镇、前州镇创建为全国卫生镇，洛社镇创建国家卫生镇通过了省调研，其它3个镇(街道)先后创建为省级卫生镇。发展到这样一个历史阶段，不能停留在以前的城市管理水平上，要提升全区对外形象，必须用现代城市发展理念来推动城市管理，必须进一步提高城市管理水平。

提高城市管理水平是惠山区真正落实“民生为本”理念的内在要求。城市管理的根本目的，就是要为广大市民营造一个良好的工作和生活环境。把城市搞得亮一些、美一些、绿一些、干净一些、整齐一些、通畅一些，一句话，搞得更现代化一些，这既是惠山区城市管理的重要内容，也是广大群众的热切企盼。加大城市管理力度，提高城市管理水平，强化整体服务功能，努力提高广大群众物质和文化生活质量，是全区真正落实十七大报告中“民生为本”理念的内在要求。

目前惠山区城市管理中存在的问题及困境

2001年建区以来，惠山区认真贯彻落实无锡市城市建设管理工作要求，以城创工作为抓手，精心组织实施“整治—提升—创优”工作目标，扎实推进城市管理工作，取得了显著成效，为创建文明城市奠定良好基础。然而，因城乡一体化发展的需要，目前，在城市管理中也存在一些值得重视的问题。

城市配套设施建设相对滞后。惠山区属于农村区，在城市市政、环卫、园林等基础设施建设上，加大了投

入，取得了明显成效。但随着城区和集镇区规模的扩大，城市功能配套设施建设不能适应发展需要的矛盾日益显现，主要表现在：因新城区和各集镇区缺乏停车场，各类车辆乱停乱放现象突出；因规范管理场所不足，乱设摊、占道经营现象屡禁不止；因广告张贴栏设置少，乱张贴问题依然存在，“牛皮癣”难以根治。管理对象素质还有待提高。随着全区城市化进程的不断加快，广大市民包括外来新市民，绝大部分来自农村，相当一部分市民仍保留着一些农村生活习惯，“乱扔乱丢、乱倾乱倒、乱刻乱画、乱踩乱踏”现象较为普遍，市民的素质与城市管理的高要求之间还存在着一定的差距。

城管力量相对薄弱。“属地管理，以块为主，条块结合”是目前惠山区城市管理工作实施的基本原则。各镇（街道）和开发区具体负责辖区内的城市管理工作，因各地情况和重视程度不同，在城管力量配备、职能落实、工作力度上出现差异，全区城市管理工作存在不平衡性，与周边一些市区相比，城管力量显得不足。另外，区各城市管理职能部门之间也未能有效开展信息交换和工作沟通，工作合力还没有完全形成。相关规范管理办法不尽完善。目前，全国还没有一部独立完备的城市管理法律法规，惠山区城市管理工作主要是依据《江苏省城市市容和环境卫生条例》及《无锡市城市市容和环境卫生条例》进行实施，区级针对实际的规范性管理办法意见还不尽完善；另外，在城市管理目标要求及相关法律法规宣传上做得还不够，群众的认知度及参与度还不高。

提高惠山区城市管理水平的对策

1.突破城市功能性设施建设滞后的瓶颈，在夯实管理基础上下功夫。

城市管理要忠实代表最广大人民群众的根本利益，就必须充分尊重人的存在和价值，不断满足人们日益增长的物质文化需求。在城市建设管理中，必须注重做好以下几方面的工作：一是坚持规划先行。坚持“建管并重”的原则，着眼城市可持续科学发展，结合老镇区改造、新农村建设，统筹规划城市框架和商业区、物流区、广场、停车场等配套设施建设。二是坚持“以人为本”。在城市功能不完善的情况下，为缓解社会的就业压力，应考虑弱势群体的生活问题，提供部分场地及次要街道并加强行政管理手段，让部分弱势群体有谋生之希望，真正体现城市管理工作为广大人民服务的宗旨。三是坚持“疏堵结合”。“堵”就是通过严格的执法和强制措施，对违法行为坚决制止和取缔，维护好城市公共秩序和良好市容；“疏”就是积极做好规范管理工作，在空间和财力允许的前提下，合理设置疏导点。做到标本兼治，走出城市管理中“整治-回潮-整治”工作反复的怪圈，达到长效规范管理的目的。四是坚持因地制宜。各级政府应切实从实际出发，明确方向，找准重点，注重解决难点焦点问题，加强城市公益性基础设施的合理规划，并力争建设得更多更快更好，为广大人民群众提供更多便利，充分满足群众的合理需求，消除影响城市环境行为产生的根源。

2.突破群众公共文明意识淡薄的瓶颈，在搭建公众参与平台上下功夫。

群众的理解度、参与度与支持度是城市管理水平提升的重要因素。惠山区城市管理工作，应重点解决好市民农村生活习惯与城市管理的高要求相对立的这对矛盾，必须在提高广大群众的城市意识上做文章、下功夫。一要加强宣传教育。采取多种形式，广泛宣传发动，鼓励参与，改变以往以行政命令为主要管理手段的做法，善于运用文化管理手段，注重市民的心理状态和道德状态，注重市民素质的提高，激发市民爱护城市、齐抓共管的积极性。通过从“认识—认知—提高”，从“理解—支持—参与”，建立群众自我教育、自我约束、自我激励的机制，让广大群众真正树立一种“城市是我家，管好靠大家”、“爱我城市如爱家”的城市意识，从而为管理好城市奠定坚实的文明基础，给城市管理创造一个和谐的社会环境。二要依靠制度约束。建立健全各项城市管理制度，通过制度化导向，使广大群众逐渐形成自觉维护环境卫生的良好习惯，养成遵守社会公德的良好风气。目前，在全区主干道沿线、集镇区域，通过与工厂企业及个体工商经营业主签订市容环境卫生责任书等形式实施的市容环境卫生责任区制度管理，使广大群众的环境意识得到增强，主干道沿线和集镇区域的市容环境明显好转，起到了较好的效果，这项工作还需进一步全面拓展。三要群策群力，共同管理。要充分发挥城创义务监督员的社会监督作用，积极引导带动更多社会热心人士关注参与城市管理工作，全面激发广大群众自觉维护市容环境秩序的积极性，在全区形成“人人参与、共同维护”市容环境秩序的良好局面。

3.突破城管力量相对薄弱的瓶颈，在完善工作机制上下功夫。

城市管理应按照“属地管理，重心下移，条块结合”的工作思路，建立“区、镇（街道）、村（居）委三级

管理”体制，加强城市管理力量，创新管理理念，进一步推动政府职能到位、村（居）委功能归位。一是适应发展，建设大城管格局。成立区城市管理委员会，具体负责研究解决城市管理中出现的重大问题，协调解决城市管理重大工作事项，负责对全区城市管理工作进行宏观决策，研究确定全区城市管理工作的规划目标和计划，并将目标任务分解到区相关职能部门、开发区和各镇（街道）进行实施；指导和督促开发区、各镇（街道）做好辖区范围内城市管理工作，健全和落实目标责任管理、监督检查和责任追究等制度。二是理清职能，完善区级城市管理平台。区城市管理局是区政府负责城市管理工作的职能部门，代表区政府履行城市管理职能，依法统一行使城市管理行政审批权，负责全区城市创建、违法建设整治、户外广告管理以及市容、环卫、市政、绿化等城市管理工作。建议根据工作职责要求，进一步完善内部机构设置，落实人员编制，配足区级城市管理力量，确保城市管理工作顺利开展。三是整合功能，提升乡镇城管效能。在全区统一设置开发区、镇（街道）城市管理部门，统一行使辖区内城市创建、违法建设整治以及市容、环卫、市政、绿化等城市管理工作职能，整合辖区城市管理力量，加强对作业队伍的协调、管理、指导及考核，进一步提升乡镇城管效益。四是延伸触角，构建村（社区）级城管队伍。把各项城市管理职能进一步渗透到农村和社区，健全和落实行政村（社区）环境卫生管理制度，抓好环境卫生日常保洁工作，监督、制止和举报区域范围内发生的涉及城市管理的违法违章行为，动员村（居）民和辖区单位参与城市管理工作，真正实现“提升新城、辐射街道（镇）、延伸农村”的城市管理工作目标。

4.突破规范管理办法缺失的瓶颈，在落实长效管理上下功夫。

在城市管理工作中，要彻底解决“头痛医头，脚痛医脚”的问题，必须从控制源头着手，完善机制体制，实施长效管理，实现城市管理工作的全覆盖。一要实现“由突击型到长效型”的转变。城市管理应当从被动迎检，突击执法转向经常性、规范化的管理，从粗线条、低层次、低水平徘徊的局面转向从细微着手，注重塑造精品。要运用综合手段来管理，在运用行政手段的同时，运用经济、法律等手段，真正实现标本兼治。二要细化权责，完善运作机制。完善养护作业机制，通过制定相关的行业管理规范、准入机制等，积极推动城市基础设施养护、维护作业等市场化运作。逐步推行现有政府部门所属环卫、河道保洁、绿化、市政等作业队伍的改革，提高维护效率。完善监测评估机制，积极推进城市管理日常考评由以往政府牵头组织、上级对下级、条对块的传统模式向以政府为主导、社会专业化评估方向的转变。完善工作考核机制，将城市管理工作列入对领导班子及领导干部政绩能力考核的重要内容，对城市管理目标考核成绩处于末位的，在各类评先创优活动中实施“一票否决”。三要形成制度，健全保障机制。建立队伍保障机制，成立区城市管理大队，充实各级城市管理队伍力量，实施“五定”管理，确保城市管理中的一些显见性问题及时得到解决。建立执法保障机制，驻区城管行政执法大队应切实加强一线执法力度，向开发区、镇（街道）派驻城管行政执法中队，开展城市执法工作；公安部门要对暴力抗法以及威胁、恐吓、伤害城市管理人员和城管行政执法人员的违法行为，依法进行查处。建立经费保障机制，加大各级财政投入力度，确保城市管理经费随着城市建设的加快、规模的扩大、任务的增加、养护标准的提高和管理手段的更新而相应适度稳定增长，杜绝“以罚代管、

第四篇：大厦管理处创优迎检资料目录

大厦物业服务中心创优迎检资料目录

第一部分 基础管理

1．按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用 1.1立项报告 1.2报建审批表 1.3规划设计要点 1.4建设规划许可证 1.4.1建设工程规划许可证 1.4.2建设用地规划许可证 1.5建设施工许可证 1.6建设项目环境影响报告

1.7消防设计方案审核意见、验收证明 1.8大楼用地红线图及综地图 1.9土地使用权出让合同书 1.10规划验收许可证

1.11建筑工程验收证明书（包括分部分项工程验收证明）1.12总设计平面图 1.13产品合格证、校验证明 1.14报价表（所有材料、设备）

2．已办理接管验收手续

2.1移交资料目录（综合、桩基、土建、及各系统技术资料）2.2移交图纸目录（建筑设计、施工、竣工、修改图）2.3固定资产交接证明

2.4办公（商品）用房验收交接表 2.5验收总结报告

3．由一家物业管理企业实施统一专业化管理

3.1物业管理有限公司简介 3.2物业管理有限公司组织机构 3.3物业管理有限公司营业执照 3.4物业管理有限公司税务登记 3.5物业管理有限公司法人代码书 3.6物业管理有限公司资质证书

3.7物业服务中心组织机构及人员分布图 3.8物业服务中心办公场所产权证明（业主盖章）

4．建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

4.1物业管理合同（开发建设单位与选聘的物业管理企业签订管理合同）

5．在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确

5.1前期物业管理协议

6．建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定（包括专用基金、本体维修基金）

6.1大楼基金的管理（政府文件：管理规定、指导标准、管理办法、使用申请表）6.2基金的建立、管理使用规定（合同中相关条款）

7．房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善

7.1装修管理规定等公众管理制度 7.2房屋使用手册 7.3业主公约 7.4业主公约签名表

8.业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责

8.1成立大厦业主委员会的报告 8.2关于成立大厦业主委员会的请示 8.3成立大厦业主委员会批复 8.4大厦业主委员会筹备会议程 8.5业委会筹备小组会议记录 8.6会议签到表

8.7大厦组建业委会的工作公告 8.8大厦业委会侯选人名单

8.9业主委员会成员登记表（附资质）8.10业主委员会章程 8.11每年至少开一次业主大会（相关记录：大会议题、议程，大会总结，签到等）

9．业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同，双方责权利明确 10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意

10.1创建“全国物业管理示范大厦”的请示（业主签章）10.2争创“省、全国物业管理示范大厦”的规划

10.3创建“全国物业管理示范大厦”实施方案 10.4实施情况记录

11.大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

11.1各项管理制度

11.1.1公众管理制度（见附件）11.1.2内部管理制度（见附件）11.1.3行政管理制度（见附件）11.1.4设备管理制度（见附件）

11.1.5设备服务质量标准（见作业指导书）

11.1.6设备巡视维护、维修保养规定（见作业指导书）11.2各岗位工作标准

11.2.1物业服务中心员工职责（见质量手册）11.3考核方法及落实措施 11.3.1考核制度（见附件）

11.3.2员工培训管理程序文件（见程序文件）11.3.3公司培训实施计划 11.3.4培训大纲 11.3.5员工培训记录表 11.3.6员工培训考核表

11.3.7公司（部门）员工培训计划 11.3.8培训签到表 11.3.9员工月考核评分表 11.3.10员工考核试卷 11.4管理工作流程图

11.5物业管理服务工作程序（见程序文件）

12．物业管理企业的管理人员及专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨 12.1物业服务中心人员资质情况登记表 12.2个人资料档案（设立附件）12.3物业管理岗位培训证书（管理人员）

12.4物业服务中心人员证件目录（设立附件）（毕业证、等级职称证、操作证复印件，迎检时需原件）12.5管理人员有明显标志（工作牌及工作服，现场及复印件）12.6职业道德规范（见内部管理制度）12.7文明礼貌用语（见员工手册）

13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

13.1物业管理系统简介 13.2消防报警系统简介 13.3通讯、机动能力简介 13.4秩序维护监控系统简介

14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

14.1财务管理制度（见行政管理制度）14.2会计核算制度（见行政管理制度）14.3年上（下）半年财务收支情况表 14.4财务明细表

15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便

15.1房屋移交图纸目录（把移交图纸目录细分）15.2房屋移交资料目录（把移交资料目录细分）15.3设备移交图纸目录（把移交图纸目录细分）15.4设备移交资料目录（把移交资料目录细分）15.5设备台帐 15.6大中修标准 15.7大中修记录

15.8房屋数量、种类、用途分类统计表（每一户均要统计并装订成册）

16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便

16.1用户登记表（单位和个人用户）16.2入伙通知书 16.3购房合同（复印件）16.4业主通讯表

16.5房屋及配套设施权属清册（业主签章）

17.建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录

17.1物业服务中心值班制度（见内部管理制度，制度上要明确上、下班时间的值班情况）17.2回访制度（见内部管理制度）17.3用户投诉处理程序（见程序文件）17.4灾害事故应急处理方案及流程图 17.5物业服务中心值班记录表 17.6应急情况处理记录表 17.7用户投诉登记表

17.8服务/投诉/应急处理维修报告单

17.9报修、维修服务工作规定（包含单据填写规定）17.10报修登记表

17.11回访记录表（回访率见物业服务中心回访制度）（表格中要求业主填写是否满意并签名）17.12工程维修单

17.13物业服务中心常用电话联系表 17.14服务电话标签（提醒牌）

18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上 18.1用户意见调查和分析程序文件（见程序文件）

18.2用户意见调查表（每半年一次，对用户提出的意见要有具体的、书面的整改措施）18.3用户意见调查分析统计表

18.4用户意见调查分析报告（要求报告要详细）

18.5用户意见调查表发放率、回收率统计表（公司要求发放及回收率≥95%）18.6意见处理措施及回访记录

19.建立并落实维修服务承诺，零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录

19.1服务承诺（公布并有业主确认）

19.2零修及时率、零修合格率计算表（及时率及合格率=100%）19.3返修率计算表（返修率≤1%）19.4回访记录

20.文件管理

20.1文件稿纸 20.2用户文件清单 20.3用户文件发放登记表 20.4文件阅处表 20.5外来文件登记表

20.6外来文件发放登记表（或往来文件收发登记表）

第二部分 房屋管理及维修养护

1.大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置

1.1区域分布图（现场及复印件）

1.2楼层号、单元号、栋号、房号、导向标志（现场）

2.无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象（现场）3.大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象(现场)4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损（现场）5.空调安装位置统一、冷凝水集中收集、支架无锈蚀（现场）6.封闭阳台统一有序，色调一致,不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等（现场）7.房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

7.1物业装修管理程序文件（见程序文件）7.2装修管理规定（见公众制度）

7.3装修申请审批表（附施工单位资质及装修平面图）7.4装修巡视记录表及整改措施 7.5装修施工人员登记表 8.房屋维修养护

8.1建筑物的管理程序文件（见程序文件）8.2建筑物巡视维护规定（见作业指导书）8.3建筑物维修养护服务质量标准（见作业指导书）8.4楼宇管理规定（见公众制度）

8.5建筑物完损等级评定标准（建设部文）8.6建筑物巡视维护表（见质量记录）8.7建筑物养护计划

8.8施工任务完成情况表（此表为过程记录表，养护计划中的项目均需填写此表）8.9工程维修单（指养护计划由物业服务中心完成的）

8.10零星工程验收评审表（此表为审批表，指养护计划由分包方完成的）8.11房屋完损等级评定表 8.12完好率评定表（完好率≥98%）

第三部分 共用设施设备管理

第一项 综合要求

1.制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行

1.1设备安全运行管理制度（设备管理制度）（电梯、消防中心、配电房等）1.2设备管理各岗位人员职责

1.3各系统巡视维护规定、维修保养规定、操作规程（见作业指导书）1.4档案管理相关规定（见行政管理制度）1.5执行情况（见以下各系统质量记录）

2.设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求（现场）3.配备所需专业技术人员，严格执行操作规程

3.1机电（技术）人员统计表

3.2机电（技术）人员资质（操作证、等级证、毕业证等见第一部分12.4）

4.设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故（业主出具证明）

第二项 供电系统

1.保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户

1.1限电、停电管理规定（见内部管理制度）1.2供配电系统管理程序（见程序文件）

2.制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

2.1临时用电管理规定 2.2临时用电申请表

2.3停电应急处理方案及流程图 2.4应急情况处理记录表

3.备用应急发电机可随时起用（现场）

3.1发电机操作规程 3.2发电机运行记录表

4.供电系统

4.1避雷系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）4.2设备设施清单（供配电、避雷）4.3配电房管理制度（见设备管理制度）

4.4节能管理方案（方案中要指出节能达到的成果）4.5值班记录表 4.6配电房抄表记录 4.7电气工作票 4.8停电通知单

4.9完好率评定表（完好率≥98%）

4.10供配电系统巡视维护表（见质量记录）4.11供配电系统维修保养表（见质量记录）4.12避雷系统巡视维护表（见质量记录）4.13避雷系统维修保养表（见质量记录）

第三项 弱电系统

1.按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作

1.1秩序维护监控系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）

2.监控系统等智能化设施设备运行正常（现场），有记录并按规定期限保存 2.1设备设施清单

2.2秩序维护监控系统录像带使用规定 2.3完好率评定表（完好率≥98%）

2.4秩序维护监控系统巡视维护表（见质量记录）2.5秩序维护监控系统维修保养表（见质量记录

第四项 消防系统

1.消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用（现场）1.1消防中心管理制度（见设备管理制度）1.2设备设施清单（消防报警、气体消防）1.3消防栓封签（现场）1.4灭火器合格证（现场）1.5消防电话一览表 1.6消防通讯工具一览表 1.7值班安排表 1.8值班记录表

1.9消防报警（气体消防）系统管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）1.10消防报警系统巡视维护表（见质量记录）1.11消防报警系统维修保养表（见质量记录）1.12气体消防系统巡视维护表（见质量记录）1.13气体消防系统维修保养表（见质量记录）

2.消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题

2.1义务消防队员名单（有专职或兼职消防管理人员，名单上注明消防值班人员）2.2消防标准用语

2.3消防演习记录（现场照片）（半年一次）2.4消防演习总结报告

3.组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人 3.1组织消防法规学习计划 3.2消防学习报告 3.3防火区域管理规定 3.4区域防火责任人划分表 3.5消防宣传图片

4.订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通

4.1火灾等事故应急处理方案及指挥流程图 4.2消防疏散示意图（现场及复印件）

4.3疏散通道畅通、应急照明设施、引路标志（现场）4.4用户安全责任人和联系人名单 4.5食堂液化气体使用的安全防范措施 4.6重点防火部位登记表 4.7应急情况处理记录表

4.8维修保养抽样记录（消防报警和气体消防半年一次，数量≥5%）4.9完好率评定表（完好率≥98%）4.10动火申请表

5.无火灾安全隐患 5.1无其它安全隐患（现场）

第五项 电梯系统

1.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 1.1电梯准用证 1.2电梯合格证 1.3保养合同

2.电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好 2.1电梯系统程序文件及作业指导书（见程序文件及作业指导书）2.2设备设施清单

2.3电梯系统巡视维护表（见质量记录）

2.4电梯维修保养表（按合同附件标准由分包方按周、月、季度、半年、提供）2.4完好率评定表（完好率98%）2.5分包方质量检查记录表 2.6整改通知

2.7安全设施齐全、有效（现场）

2.8通风、照明及其它附属设施完好（现场）

3.轿厢、井道、机房清洁(现场)4.电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗 4.1分包方资质（营业执照及年审情况、认可证）4.2维修、保养人员资质（专业上岗证）

5.运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修 5.1维修人员半小时内到达（参见合同及维修记录）

6.运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 6.1电梯应急处理方案及流程图（停机率<1%）6.2应急情况处理记录表

第六项 给排水系统

1.建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划 1.1给排水系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）1.2设备设施清单（供水、排水）

1.3用水、供水管理制度（见内部管理制度）1.4用水、节水计划（LS-08）

1.5节能管理方案（方案中要指出节能达到的成果）1.6供水系统巡视维护表（见质量记录）1.7供水系统维修保养表（见质量记录）1.8排水系统巡视维护表（见质量记录）1.9完好率评定表（完好率≥98%）

1.10维修保养抽样记录（消防栓每三个月一次，数量≥5%）

2.设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏（现场）

3.按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染 3.1供水系统月测试记录表（消防供水、生活供水）

3.2水池、水箱清洗记录表（移交给自来水公司的由自来水公司提供）

3.3水池、水箱药品投放情况记录表（移交给自来水公司的由自来水公司提供）3.4二次供水卫生许可证 3.5操作人员健康合格证 3.6水质化验单

3.7水池、水箱清洁卫生，无二次污染及隐患（现场）

4.高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患 4.1高压水泵、水池、水箱管理措施 4.2水池、水箱周围无污染隐患（现场）

5．限水、停水按规定时间通知住用户 5.1限水、停水管理规定（见内部管理制度）5.2停水通知单

6.排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡现象（现场）7.遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象 7.1管理人员五分钟内到达（现场考核及应急情况处理记录）7.2无大面积跑水、泛水，长时间停水现象（现场）

8.制定事故应急处理方案

8.1给排水系统事故应急处理方案及流程图 8.2应急情况处理记录表

第七项 空调系统

1.中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象 1.1空调系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）1.2空调主机保养合同 1.3设备设施清单

1.4空调运行时间表（如有特殊情况要求开机，须有业主书面确认）1.5冷水机组运行记录表

1.6空调系统巡视维护表（见质量记录）1.7空调系统维修保养表（见质量记录）1.8完好率评定表（完好率≥98%）1.9分包方质量检查记录表 1.10整改通知

1.11空调水处理报告单（分包方）

1.12噪音不超标、无严重滴漏水现象（现场）

2.中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定内到达现象维修 2.1管理人员五分钟到达（现场考核与应急情况处理记录）2.2维修人员在规定时间内到达（参见合同）2.3分承包方维修保养工作单（分包方提供）3.制订中央空调发生故障应急处理方案 3.1中央空调应急处理方案及流程图 3.2应急处理情况记录表

第八项 锅炉供暖系统

1.锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常

1.1锅炉供热系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）1.2设备设施清单

1.3锅炉供热系统巡视维护表（见质量记录）1.4锅炉供热系统维修保养表（见质量记录）1.5完好率评定表（完好率≥98%）

1.6供暖设备、煤气设备、燃气设备完好（现场）

2.管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患（现场查看）3．制订应急处理方案

4.1锅炉供热系统应急处理方案及流程图 4.2应急情况处理记录表

第四部分 共用设施管理

1.共用配套服务设施完好（现场）1.1公共设施管理制度（见内部管理制度）1.2公共设施巡视维护表

2.共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻（现场）

3.道路、楼道、大堂等公共照明完好（现场）

4.大厦范围内的道路通畅，路面平坦（现场）

第五部分 秩序维护及车辆管理

1.大厦基本实行封闭式管理（现场）

2.有专业秩序维护队伍，实行24小时值班及巡逻制度；秩序维护人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责 2.1有专业秩序维护队伍，秩序维护员文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责（现场）

2.2物业的秩序维护服务程序文件（见程序文件）2.3二十四小时值班制度及巡逻制度

2.4秩序维护员巡逻制度（物业服务中心自制，内容要包括路线及方式等内容）2.5秩序维护员培训大纲

2.6警械、警具配备、使用、保管及检查规定 2.7警械、警具配备登记表 2.8秩序维护值班安排表 2.9值班记录表 2.10来访登记表 2.11训练计划表 2.12训练成绩记录表 2.13秩序维护巡逻签到表

3.结合大厦特点，制订安全防范措施

4.进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行 4.1车辆管理程序文件（见程序文件）4.2车辆出入登记表（包括出入卡）4.3停车场检查登记表 4.4闲置车辆登记表

4.5各种车辆管理有序，无堵塞交通，不影响行人（现场）

5.大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐 5.1停车场管理规定（见公众制度）

5.2停车场专人疏导，管理有序，排列整齐（现场）

6.室内停车场管理严格，出入登记 6.1停车线、交通标志（现场）6.2车辆出入登记表（同上4.2）

7.非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁 7.1车辆保管区分规定 7.2摩托车、自行车管理制度

7.3有集中停放场地，停放整齐，场地整洁（现场）8.危及人身安全处有明显标志和防范措施 8.1安全警告标志（现场）8.2危及人身安全的防范措施

8.3突发事件应急处理方案及流程图（包括监控）8.4应急情况处理记录表

第六部分 环境卫生管理

1.环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 1.1垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站（现场）1.2垃圾中转让清洁制度 1.3设备设施清单

2.清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁 2.1清洁管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）2.2日常卫生保洁承包合同 2.3清洁卫生工作责任制 2.4清洁人员统计表

2.5清洁分工表（或清洁工作量安排表）2.6清洁保洁巡查记录表（见质量记录）2.7分包方质量检查记录表 2.8整改通知

3.垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀 3.1日产日清（现场）3.2消杀管理制度

3.3消杀记录表（与绿化一起使用）3.4消杀工作表（与绿化一起使用）

4.房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物，共用部位、共用设施设备无蚁害（现场）4.1白蚁防治程序 4.2白蚁防治分包合同 4.3白蚁防治巡视规定 4.4白蚁防治巡视记录表 4.5白蚁防治消杀记录表（分包方检查、消杀记录表）

5.商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象（现场）5.1商铺管理规定 5.2商铺统计表

6.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜（现场）

7.大厦内排烟、排污、噪声符合国家环保标准，外墙无污染（现场）

第七部分 绿化管理

1.绿化无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象（现场）

2.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃（现场）2.1绿化管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）2.2绿化平面图及说明 2.3绿化工作标准

2.4绿化养护、管理操作细则 2.5绿化人员统计表 2.6绿化分工表

2.7园林绿化巡视表（见质量记录）2.8园林绿化维护表（见质量记录）2.9消杀记录表（与清洁一起使用）2.10消杀工作表（与清洁一起使用）

2.11绿化覆盖率、人均绿地面积计算表（大厦：覆盖率≥30%）

3.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物（现场）

4.对大厦内部、天台、屋顶绿化有管理措施并落实 4.1大厦内部、天台、屋顶绿化管理措施 4.2落实效果（现场）

第八部分 精神文明建设

1.全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定 1.1精神文明建设公约（业主签章）1.2公众制度（见附件）1.3业主和使用人遵守管理规定（现场）

2.设有学习宣传园地，开展健康向上的活动 2.1宣传园地（现场）2.2社区文化管理

2.2.1社区文化管理程序文件（见程序文件）

2.2.2社区文化活动计划表（计划和季度计划，附社区文化活动方案）2.2.3社区文化活动场所使用申请表（业主向物业服务中心申请时才填写此表）2.2.4社区文化活动记录表（记录表后附活动照片）（每次活动后在记录表中要有小结）2.2.5社区文化活动完成情况表 2.2.6社区文化活动总结 2.3好人好事记录表 2.4业主感谢信

第九部分 管理效益

1.物业管理服务费用收缴率 1.1 年上（下）收支情况表

2.提供有偿服务，开展多种经营 2.1有偿服务价格表

2.2相关记录（如发票、收据等）

3.本大厦物业管理经营状况 3.1 财务明细表

第五篇：城合大厦创优迎检资料手册

城合大厦创优迎检资料手册

建筑资源联盟 筑域网 www.xiexiebang.com

第一部分 基础管理

1．按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用 1.1立项报告 1.2报建审批表 1.3规划设计要点

1.4建设规划许可证

1.4.1建设工程规划许可证

1.4.2建设用地规划许可证

1.5建设施工许可证

1.6建设项目环境影响报告

1.7消防设计方案审核意见、验收证明

1.8大楼用地红线图及综地图

1.9土地使用权出让合同书 1.10规划验收许可证

1.11建筑工程验收证明书（包括分部分项工程验收证明）

1.12总设计平面图

1.13产品合格证、校验证明

1.14报价表（所有材料、设备）

2．已办理接管验收手续

2.1移交资料目录（综合、桩基、土建、及各系统技术资料）

2.2移交图纸目录（建筑设计、施工、竣工、修改图）

2.3固定资产交接证明

2.4办公（商品）用房验收交接表

2.5验收总结报告

3．由一家物业管理企业实施统一专业化管理

建筑资源联盟 筑域网 www.xiexiebang.com

3.1物业管理有限公司简介

3.2物业管理有限公司组织机构

3.3物业管理有限公司营业执照

3.4物业管理有限公司税务登记

3.5物业管理有限公司法人代码书

3.6物业管理有限公司资质证书

3.7管理处组织机构及人员分布图

3.8管理处办公场所产权证明（业主盖章）

4．建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

4.1物业管理合同（开发建设单位与选聘的物业管理企业签订管理合同）

5．在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订，双方责权利明确

5.1前期物业管理协议（2000年3月以后售的房屋且物业管理企业介入前期管理的需签订）

6．建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定（包括专用基金、本体维修基金）

6.1大楼基金的管理（政府文件：管理规定、指导标准、管理办法、使用申请表）

6.2基金的建立、管理使用规定（合同中相关条款）

7．房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善

7.1装修管理规定等公众管理制度（见附件一）

7.2房屋使用手册

7.3业主公约

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7.4业主公约签名表

8.业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责

8.1成立大厦业主委员会的报告

8.2关于成立大厦业主委员会的请示

8.3成立大厦业主委员会批复

8.4大厦业主委员会筹备会议程

8.5业委会筹备小组会议记录

8.6会议签到表

8.7大厦组建业委会的工作公告

8.8大厦业委会侯选人名单

8.9业主委员会成员登记表（附资质）

8.10业主委员会章程

8.11每年至少开一次业主大会（相关记录：大会议题、议程，大会总结，签到等）

9．业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意

10.1创建“全国物业管理示范大厦”的请示（业主签章）

10.2争创“省、全国物业管理示范大厦”的规划

10.3创建“全国物业管理示范大厦”实施方案 10.4实施情况记录

11.大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

11.1各项管理制度

11.1.1公众管理制度（见附件）

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11.1.2内部管理制度（见附件）

11.1.3行政管理制度（见附件）

11.1.4设备管理制度（见附件）

11.1.5设备服务质量标准（见作业指导书）

11.1.6设备巡视维护、维修保养规定（见作业指导书）

11.2各岗位工作标准

11.2.1管理处员工职责（见质量手册）

11.3考核方法及落实措施

11.3.1考核制度（见附件）

11.3.2员工培训管理程序文件（见程序文件）

11.3.3公司培训实施计划

11.3.4培训大纲

11.3.5员工培训记录表

11.3.6员工培训考核表

11.3.7公司（部门）员工培训计划

11.3.8培训签到表

11.3.9员工月考核评分表

11.3.10员工考核试卷

11.4管理工作流程图

11.5物业管理服务工作程序（见程序文件）

12．物业管理企业的管理人员及专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨

12.1管理处人员资质情况登记表

12.2个人资料档案（设立附件）

12.3物业管理岗位培训证书（管理人员）

12.4管理处人员证件目录（设立附件）（毕业证、等级职称证、操作证复印件，迎检时需原件）

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12.5管理人员有明显标志（工作牌及工作服，现场及复印件）

12.6职业道德规范（见内部管理制度）

12.7文明礼貌用语（见员工手册）

13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

13.1物业管理系统简介

13.2消防报警系统简介

13.3通讯、机动能力简介

13.4保安监控系统简介

14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

14.1财务管理制度（见行政管理制度）

14.2会计核算制度（见行政管理制度）

14.3年上（下）半年财务收支情况表

14.4财务明细表

15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便

15.1房屋移交图纸目录（把移交图纸目录细分）

15.2房屋移交资料目录（把移交资料目录细分）

15.3设备移交图纸目录（把移交图纸目录细分）

15.4设备移交资料目录（把移交资料目录细分）

15.5设备台帐

15.6大中修标准

15.7大中修记录

15.8房屋数量、种类、用途分类统计表（每一户均要统计并装订成册）

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16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便

16.1用户登记表（单位和个人用户）

16.2入伙通知书

16.3购房合同（复印件）

16.4业主通讯表

16.5房屋及配套设施权属清册（业主签章）

17.建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录

17.1管理处值班制度（见内部管理制度，制度上要明确上、下班时间的值班情况）

17.2回访制度（见内部管理制度）

17.3用户投诉处理程序（见程序文件）

17.4灾害事故应急处理方案及流程图

17.5管理处值班记录表

17.6应急情况处理记录表

17.7用户投诉登记表

17.8服务/投诉/应急处理维修报告单

17.9报修、维修服务工作规定（包含单据填写规定）

17.10报修登记表

17.11回访记录表（回访率见管理处回访制度）（表格中要求业主填写是否满意并签名）

17.12工程维修单

17.13管理处常用电话联系表

17.14服务电话标签（提醒牌）

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18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上

18.1用户意见调查和分析程序文件（见程序文件）

18.2用户意见调查表（每半年一次，对用户提出的意见要有具体的、书面的整改措施）

18.3用户意见调查分析统计表

18.4用户意见调查分析报告（要求报告要详细）（每项统计出满意率且≥95%，公司要求≥98%）

18.5用户意见调查表发放率、回收率统计表（公司要求发放及回收率≥95%）

18.6意见处理措施及回访记录

19.建立并落实维修服务承诺，零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录

19.1服务承诺（公布并有业主确认）

19.2零修及时率、零修合格率计算表（及时率及合格率=100%）

19.3返修率计算表（返修率≤1%）

19.4回访记录（与17.10同）

20.文件管理

20.1文件稿纸

20.2用户文件清单

20.3用户文件发放登记表

20.4文件阅处表

20.5外来文件登记表

20.6外来文件发放登记表（或往来文件收发登记表）

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第二部分 房屋管理及维修养护

1.大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布臵合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位臵

1.1区域分布图（现场及复印件）

1.2楼层号、单元号、栋号、房号、导向标志（现场）

2.无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象（现场）3.大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象(现场)4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设臵,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损（现场）5.空调安装位臵统一、冷凝水集中收集、支架无锈蚀（现场）6.封闭阳台统一有序，色调一致,不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等（现场）7.房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

7.1物业装修管理程序文件（见程序文件）

7.2装修管理规定（见公众制度）

7.3装修申请审批表（附施工单位资质及装修平面图）

7.4装修巡视记录表及整改措施

7.5装修施工人员登记表

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8.房屋维修养护

8.1建筑物的管理程序文件（见程序文件）

8.2建筑物巡视维护规定（见作业指导书）

8.3建筑物维修养护服务质量标准（见作业指导书）

8.4楼宇管理规定（见公众制度）

8.5建筑物完损等级评定标准（建设部文）

8.6建筑物巡视维护表（见质量记录）

8.7建筑物养护计划

8.8施工任务完成情况表（此表为过程记录表，养护计划中的项目均需填写此表）

8.9工程维修单（指养护计划由管理处完成的）

8.10零星工程验收评审表（此表为审批表，指养护计划由分包方完成的）

8.11房屋完损等级评定表

8.12完好率评定表（完好率≥98%）

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第三部分 共用设施设备管理

第一项 综合要求

1.制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行

1.1设备安全运行管理制度（设备管理制度）（电梯、消防中心、配电房等）

1.2设备管理各岗位人员职责（见质量手册）

1.3各系统巡视维护规定、维修保养规定、操作规程（见作业指导书）

1.4档案管理相关规定（见行政管理制度）

1.5执行情况（见以下各系统质量记录）

2.设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求（现场）3.配备所需专业技术人员，严格执行操作规程

3.1机电（技术）人员统计表

3.2机电（技术）人员资质（操作证、等级证、毕业证等见第一部分12.4）

4.设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故（业主出具证明）

第二项 供电系统

1.保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户

1.1限电、停电管理规定（见内部管理制度）

1.2供配电系统管理程序（见程序文件）

2.制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

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2.1临时用电管理规定（见LS-02）

2.2临时用电申请表

2.3停电应急处理方案及流程图

2.4应急情况处理记录表

3.备用应急发电机可随时起用（现场）

3.1发电机操作规程（LS-01）

3.2发电机运行记录表

4.供电系统

4.1避雷系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）

4.2设备设施清单（供配电、避雷）

4.3配电房管理制度（见设备管理制度）

4.4节能管理方案（方案中要指出节能达到的成果）（LS-15）

4.5值班记录表

4.6配电房抄表记录

4.7电气工作票

4.8停电通知单

4.9完好率评定表（完好率≥98%）

4.10供配电系统巡视维护表（见质量记录）

4.11供配电系统维修保养表（见质量记录）

4.12避雷系统巡视维护表（见质量记录）

4.13避雷系统维修保养表（见质量记录）

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第三项 弱电系统

1.按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作

1.1保安监控系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）

2.监控系统等智能化设施设备运行正常（现场），有记录并按规定期限保存

2.1设备设施清单

2.2保安监控系统录像带使用规定（LS-03）

2.3完好率评定表（完好率≥98%）

2.4保安监控系统巡视维护表（见质量记录）

2.5保安监控系统维修保养表（见质量记录）

第四项 消防系统

1.消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用（现场）

1.1消防中心管理制度（见设备管理制度）

1.2设备设施清单（消防报警、气体消防）

1.3消防栓封签（现场）

1.4灭火器合格证（现场）

1.5消防电话一览表

1.6消防通讯工具一览表

1.7值班安排表

1.8值班记录表

1.9消防报警（气体消防）系统管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）

1.10消防报警系统巡视维护表（见质量记录）

1.11消防报警系统维修保养表（见质量记录）

1.12气体消防系统巡视维护表（见质量记录）

1.13气体消防系统维修保养表（见质量记录）

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2.消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题

2.1义务消防队员名单（有专职或兼职消防管理人员，名单上注明消防值班人员）

2.2消防标准用语（LS-17）

2.3消防演习记录（现场照片）（半年一次）

2.4消防演习总结报告

3.组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人

3.1组织消防法规学习计划

3.2消防学习报告

3.3防火区域管理规定（LS-16）

3.4区域防火责任人划分表

3.5消防宣传图片

4.订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通

4.1火灾等事故应急处理方案及指挥流程图

4.2消防疏散示意图（现场及复印件）

4.3疏散通道畅通、应急照明设施、引路标志（现场）

4.4用户安全责任人和联系人名单

4.5食堂液化气体使用的安全防范措施（LS-10）

4.6重点防火部位登记表

4.7应急情况处理记录表

4.8维修保养抽样记录（消防报警和气体消防半年一次，数量≥5%）

4.9完好率评定表（完好率≥98%）

4.10动火申请表

5.无火灾安全隐患

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5.1无火灾事故证明（年发生率≤1‰，派出所出具证明）

5.2无其它安全隐患（现场）

第五项 电梯系统

1.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备

1.1电梯准用证

1.2电梯合格证

1.3保养合同

2.电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好

2.1电梯系统程序文件及作业指导书（见程序文件及作业指导书）

2.2设备设施清单

2.3电梯系统巡视维护表（见质量记录）

2.4电梯维修保养表（按合同附件标准由分包方按周、月、季度、半年、提供）

2.4完好率评定表（完好率98%）

2.5分包方质量检查记录表

2.6整改通知

2.7安全设施齐全、有效（现场）

2.8通风、照明及其它附属设施完好（现场）

3.轿厢、井道、机房清洁(现场)4.电梯由专业队伍维修保养，蕖⒈Ｑ嗽背种ど细?/EM> 4.1分包方资质（营业执照及年审情况、认可证）4.2维修、保养人员资质（专业上岗证）5.运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修 5.1维修人员半小时内到达（参见合同及维修记录）建筑资源联盟 筑域网 www.xiexiebang.com

6.运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 6.1电梯应急处理方案及流程图（停机率<1%）6.2应急情况处理记录表 第六项 给排水系统

1.建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划 1.1给排水系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）1.2设备设施清单（供水、排水）1.3用水、供水管理制度（见内部管理制度）1.4用水、节水计划（LS-08）1.5节能管理方案（方案中要指出节能达到的成果）（LS-15）1.6供水系统巡视维护表（见质量记录）1.7供水系统维修保养表（见质量记录）1.8排水系统巡视维护表（见质量记录）1.9完好率评定表（完好率≥98%）1.10维修保养抽样记录（消防栓每三个月一次，数量≥5%）2.设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏（现场）3.按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染 3.1供水系统月测试记录表（消防供水、生活供水）3.2水池、水箱清洗记录表（移交给自来水公司的由自来水公司提供）3.3水池、水箱药品投放情况记录表（移交给自来水公司的由自来水公司提供）3.4二次供水卫生许可证 3.5操作人员健康合格证 3.6水质化验单 3.7水池、水箱清洁卫生，无二次污染及隐患（现场）建筑资源联盟 筑域网 www.xiexiebang.com

4.高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患 4.1高压水泵、水池、水箱管理措施（LS-22）4.2水池、水箱周围无污染隐患（现场）5．限水、停水按规定时间通知住用户 5.1限水、停水管理规定（见内部管理制度）5.2停水通知单 6.排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡现象（现场）7.遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象 7.1管理人员五分钟内到达（现场考核及应急情况处理记录）7.2无大面积跑水、泛水，长时间停水现象（现场）8.制定事故应急处理方案 8.1给排水系统事故应急处理方案及流程图 8.2应急情况处理记录表 第七项 空调系统 1.中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象 1.1空调系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）1.2空调主机保养合同 1.3设备设施清单 1.4空调运行时间表（如有特殊情况要求开机，须有业主书面确认）1.5冷水机组运行记录表 1.6空调系统巡视维护表（见质量记录）建筑资源联盟 筑域网 www.xiexiebang.com

1.7空调系统维修保养表（见质量记录）1.8完好率评定表（完好率≥98%）1.9分包方质量检查记录表 1.10整改通知 1.11空调水处理报告单（分包方）1.12噪音不超标、无严重滴漏水现象（现场）2.中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定内到达现象维修 2.1管理人员五分钟到达（现场考核与应急情况处理记录）2.2维修人员在规定时间内到达（参见合同）2.3分承包方维修保养工作单（分包方提供）3.制订中央空调发生故障应急处理方案 3.1中央空调应急处理方案及流程图 3.2应急处理情况记录表 第八项 锅炉供暖系统

1.锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常

1.1锅炉供热系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）

1.2设备设施清单

1.3锅炉供热系统巡视维护表（见质量记录）

1.4锅炉供热系统维修保养表（见质量记录）

1.5完好率评定表（完好率≥98%）

1.6供暖设备、煤气设备、燃气设备完好（现场）

2.管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患（现场查看）3.北方地区冬季供暖居室内温度不得低于160C（无）建筑资源联盟 筑域网 www.xiexiebang.com

4．制订应急处理方案

4.1锅炉供热系统应急处理方案及流程图

4.2应急情况处理记录表

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第四部分 共用设施管理

1.共用配套服务设施完好（现场）

1.1公共设施管理制度（见内部管理制度）

1.2公共设施巡视维护表

2.共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻（现场）

3.道路、楼道、大堂等公共照明完好（现场）

4.大厦范围内的道路通畅，路面平坦（现场）

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第五部分 保安及车辆管理

1.大厦基本实行封闭式管理（现场）

2.有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责

2.1有专业保安队伍，保安员文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责（现场）

2.2物业的保安服务程序文件（见程序文件）

2.3二十四小时值班制度及巡逻制度（LS-06）

2.4保安员巡逻制度（LS-20）（管理处自制，内容要包括路线及方式等内容）

2.5保安员培训大纲

2.6警械、警具配备、使用、保管及检查规定

2.7警械、警具配备登记表

2.8保安值班安排表

2.9值班记录表

2.10来访登记表

2.11训练计划表

2.12训练成绩记录表

2.13保安巡逻签到表

3.结合大厦特点，制订安全防范措施（LS-21）

4.进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行

4.1车辆管理程序文件（见程序文件）

4.2车辆出入登记表（包括出入卡）

4.3停车场检查登记表

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4.4闲臵车辆登记表

4.5各种车辆管理有序，无堵塞交通，不影响行人（现场）

5.大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐

5.1停车场管理规定（见公众制度）

5.2停车场专人疏导，管理有序，排列整齐（现场）

6.室内停车场管理严格，出入登记

6.1停车线、交通标志（现场）

6.2车辆出入登记表（同上4.2）

7.非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁

7.1车辆保管区分规定（LS-05）

7.2摩托车、自行车管理制度（LS-04）

7.3有集中停放场地，停放整齐，场地整洁（现场）

8.危及人身安全处有明显标志和防范措施

8.1安全警告标志（现场）

8.2危及人身安全的防范措施（LS-07）

8.3突发事件应急处理方案及流程图（包括监控）

8.4应急情况处理记录表

9.无因物业公司管理责任发生重大刑事案件证明（派出所出具）

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第六部分 环境卫生管理

1.环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

1.1垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站（现场）

1.2垃圾中转让清洁制度

1.3设备设施清单

2.清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁

2.1清洁管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）

2.2日常卫生保洁承包合同

2.3清洁卫生工作责任制（LS-14）

2.4清洁人员统计表

2.5清洁分工表（或清洁工作量安排表）

2.6清洁保洁巡查记录表（见质量记录）

2.7分包方质量检查记录表

2.8整改通知

3.垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀

3.1日产日清（现场）

3.2消杀管理制度（LS-09）

3.3消杀记录表（与绿化一起使用）

3.4消杀工作表（与绿化一起使用）

4.房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物，共用部位、共用设施设备无蚁害（现场）

4.1白蚁防治程序

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4.2白蚁防治分包合同

4.3白蚁防治巡视规定

4.4白蚁防治巡视记录表

4.5白蚁防治消杀记录表（分包方检查、消杀记录表）

5.商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象（现场）

5.1商铺管理规定（LS-23）

5.2商铺统计表

6.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜（现场）

7.大厦内排烟、排污、噪声符合国家环保标准，外墙无污染（现场）

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第七部分 绿化管理

1.绿化无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象（现场）

2.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃（现场）

2.1绿化管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）

2.2绿化平面图及说明

2.3绿化工作标准（LS-12）

2.4绿化养护、管理操作细则（LS-13）

2.5绿化人员统计表

2.6绿化分工表

2.7园林绿化巡视表（见质量记录）

2.8园林绿化维护表（见质量记录）

2.9消杀记录表（与清洁一起使用）

2.10消杀工作表（与清洁一起使用）

2.11绿化覆盖率、人均绿地面积计算表（大厦：覆盖率≥30%）

3.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物（现场）

4.对大厦内部、天台、屋顶绿化有管理措施并落实

4.1大厦内部、天台、屋顶绿化管理措施（LS-11）

4.2落实效果（现场）

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第八部分 精神文明建设

1.全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定 1.1精神文明建设公约（业主签章）

1.2公众制度（见附件）

1.3业主和使用人遵守管理规定（现场）

2.设有学习宣传园地，开展健康向上的活动

2.1宣传园地（现场）

2.2社区文化管理

2.2.1社区文化管理程序文件（见程序文件）

2.2.2社区文化活动计划表（计划和季度计划，附社区文化活动方案）

2.2.3社区文化活动场所使用申请表（业主向管理处申请时才填写此表）

2.2.4社区文化活动记录表（记录表后附活动照片）（每次活动后在记录表中要有小结）

2.2.5社区文化活动完成情况表

2.2.6社区文化活动总结

2.3好人好事记录表

2.4业主感谢信

3.大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件（派出所出具）

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第九部分 管理效益

1.物业管理服务费用收缴率98%以上

1.1 年上（下）收支情况表

2.提供有偿服务，开展多种经营

2.1有偿服务价格表

2.2相关记录（如发票、收据等）

3.本大厦物业管理经营状况

3.1 财务明细表

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