伊春市2008年棚户区改造有关情况的报告

第一篇：伊春市2008年棚户区改造有关情况的报告

伊春市2008年棚户区改造有关情况的报告

省政府：

按照省委、省政府关于开展棚户区改造的有关要求，在伊春市委、市政府的高度重视下，伊春林区的棚户区改造工作经过认真准备，于2008年4月16日在我市美溪区正式启动，目前已在全市各县（市）区（局）全面铺开。现将有关情况汇报如下：

一、基本情况

美溪区棚户区改造启动实施以来，伊春市委、市政府主要领导高度重视，亲自检查、按排部署棚改工作。市棚改指挥部积极采取有效措施，强力推进了棚改各项工作的落实。

（一）拆迁进展情况。2008年全市棚户区改造确定目标为50万平方米，目前，我市各县（市）、区（局）上报计划拆迁面积为49.4万平方米，截至2008年8月10日，全市已开工建筑面积35.75万平方米，完成投资额1.75亿元。全市已拆迁棚户区19.3万平方米，拆迁2，954户；正在拆迁棚户区11.4万平方米，拆迁1,298户，已完成全市计划拆迁的39％。全市已有伊春区、乌马河、翠峦、友好、美溪、铁力市、金山屯、红星、五营、西林、汤旺河、嘉荫、乌伊岭区、双丰局、朗乡局、桃山局、铁力局等17个县（市）、区（局）的棚户区改造进入施工阶段。

（二）棚户区改造的具体推进措施

1、制定制度、办法。一是为了确保我市棚户区改造规范运作，确保人民群众的利益不受损害。我们先后制定出台了《伊春市棚户区改造工作实施意见》、《伊春市棚户区改造拆迁管理规定》、《伊春市棚户区改造相关政策补偿规定》和《伊春市棚户区改造拆迁上访应急预案》等，同时，要求各区局制定适合本区实际的棚户区改造实施方案。二是实行了例会制度，棚户区改造办公室实行每周一次例会，分析、研究和部署棚改工作。三是建立了汇总，检查和通报制度，按照市领导的要求，棚改指挥部办公室，对全市棚改情况实行一周一汇总，一检查，两周一通报，一月一总结，目前，我们通过“棚改快讯”已进行了5次通报，及时把握了全市棚改的趋势和动态。

2、深入区局调研、检查和指导，推进落实。在美溪区棚户区改造启动实施之前，常务副市长李前龙、副管局长程洪胜及棚改指挥部办公室成员就深入到美溪区检查指导、现场办公，实地解决问题。美溪区棚改启动带动全市各区局棚改工作相继开展起来，棚改指挥部的领导及办公室成员每周都深入区局进行调研、检查、指导并推进全市棚户区改造工作。对拆迁工作我们重点是强调了稳定和妥善安臵，做到扒得动、搬得进。在对区局的调研指导中，我们积极提倡宜楼则楼、宜平则平，对建筑年代较近，基础条件好的平房区，我们还帮助其进行宜平改造指导，并提出棚户区改造要按照市政府提出的“三城连创”的要求进行。对棚改进度相对较慢的区局，我们采取现场召开推进会的形势，了解存在的问题和困难，研究推进措施，现场办公、解决实际问题。同时，要求要把棚户区改造和经济适用住房建设、廉租住房建设相结合，确保我市特困家庭有房住。

3、加强了对棚户区改造的管理。我市棚户区改造在美溪区启动之后，市委书记许兆君、市长王爱文高度重视，并亲临美溪区视察棚户区改造工作，分别作出了重要指示。为了落实好市领导的指示精神，我们及时制定措施，有效开展了棚户区改造管理工作。一是成立了项目管理部，美溪区棚改启动之后，我们立即成立了美溪区棚户区改造项目管理部，现场设专门办公室，对美溪区棚改项目从工程进度、工程质量、拆迁安臵等方面实行跟踪管理。随着我市棚改工作全面铺开，我们在全市南片、北片、中片、分别成立了项目管理部，除在工程质量、进度上负责监督外，还负责对棚改工作的调研、推进。我们要求棚改指挥部成员和市建设局机关干部做到开工没有星期天，开工没有节假日，集中力量推进棚户区改造，确保全面完成全市建设任务。二是规范了棚户区改造的行为。为了真正抓好棚户区改造这项惠及百姓的民生工程，我们从拆迁，工程质量到入住标准都进行了规范管理，提出了具体要求。6月3日，棚改指挥部向全市下发了《关于在棚户区改造工作中严格执行依法拆迁，严禁发生损害群众利益行为的通知》，通知对拆迁队伍资质，依法拆迁、拆迁补偿，以及处理拆迁上访等事项都提出了具体要求。6月中旬，我们又向全市提出：要求棚户区改造项目必须加强对坡屋顶施工的质量管理，确保屋面施工质量达到设计标准。同时，棚改指挥部还制定下发了《关于棚户区改造回迁安臵楼房必须达到入住标准的紧急通知》，要求“新建回迁住房配套设施应齐全，满足居民入住使用的基本要求,凡棚户区改造项目回迁安臵楼房必须达到入住标准，否则不予验收”。通过各项管理，使棚户区改造进入规范化轨道，保证了棚户区改造建设标准，让百姓住上放心房。

4、加大力度解决中心区问题。我市棚户区改造工作实施以来，我们始终按照市领导的指示，把中心区作为重点推进目标，由于伊春区地处市委、市政府所在地，其行为直接影响到各区局。为了推进市中心区的棚改进程，市棚改指挥部采取了一系列有效措施。一是召开了专题会议。6月16日，市棚改指挥部组织召开了成员单位会议，重点推进市中心区棚改工作，伊春区、友好区、翠峦区、乌马河区的负责人列席会议。会议重点提出了中心区棚改进展缓慢，要加大力度，要举全区之力在短期内抓出成效。6月17日，市建设局组织亿科、天华、万润、林都、佳信、鹤岗等开发企业的负责人，就如何加快推进伊春区的棚改工作召开了专题会议。会议分析和了解了伊春区进展缓慢的原因，并有针对性地提出了解决伊春区问题的八项措施（已在“棚改快讯”第27期登载），以推进伊春区的棚改进程。二是加强了督办工作。为了检查督办市棚改指挥部成员单位会议精神的落实情况，副市长李前龙、副管局长程洪胜分别多次深入到伊春区傲城，青山，万润城市花园等棚户区改造现场，检查、督办棚户区改造启动实施工作，进行现场办公，落实推进措施。三是棚改指挥部办公室召开了全体人员会议，传达落实了市领导对乌马河区棚户区视察的重要指示和有关批示，特别是对王市长提出的“要加大力度抓落实，中心区任何一个都不能拖后腿，还要加码，力争更快、更多”的批示进行了狠抓落实。指挥部办公室委派专门人员对伊春区的棚改工作进行重点检查、监督、指导和推进，力争在“更快、更多”上取得突破。四是为了解决伊春区拆迁评估缓慢的问题，我们在组织召开的伊春区棚改专题推进会上，现场决定抽调具备评估资格的人员，成立两个评估小组，加班加点开展拆迁评估工作。

5、大力开展了棚改宣传工作。一是伴随着我市棚户区改造的启动实施，我们及时创办了“棚改快讯”，一方面通过“棚改快讯”及时反映我市棚改工作的发展变化，介绍好的经验做法，为全市棚户区改造搭建一个交流、沟通的平台。另一方面把握全市棚户区改造的脉搏，为领导决策提供依据。截至目前，“棚改快讯”已印发43期，发放范围为市四大班子副秘书长以上领导，省建设厅领导，各县（市）、区（局）党政一把手，主管副区（局）长，建设局局长及棚改指挥部成员单位领导。二是利用新闻媒体进行宣传，在伊春日报和林城晚报共刊发了21篇关于宣传棚户区改造的报道，让全市人民更多地认识和了解棚户区改造的目的，意义及政府在这项惠民、利民工作中所做出的努力。三是在市委书记许兆君、市长王爱文“就棚户区改造写给市民的一封信”发表之际，我们就传达和宣传“一封信”向全市下发了紧急通知，要求各县（市）、区（局）届时将市委书记、市长的一封信，连同本地政府制定的《棚户区改造实施细则》一同迅速下发并传达到街道社区和居委会，并通过有效形式传达到居民当中，做到家喻户晓，人人皆之。

6、积极落实市领导提出的“打好百日攻坚战”的指示。7月3日，我市组织召开了棚户区改造领导小组成员会议，会上，王市长提出了棚户区改造已经到了攻坚时期，要“打好百日攻坚战”。按照市领导的指示精神，7月4日我们组织市棚改指挥部办公室有关人员及市建设局副局长、相关科室人员召开了会议，就打好棚户区改造“百日攻坚战”，进行了紧急部署，从以下七个方面进行落实：一是确定筹备召开全市棚户区改造“百日攻坚战”动员大会，二是确定对全市所有棚户区改造项目实行倒计时管理，市中心城的四个区要做为“百日攻坚战”的重点，工程实行排工期、列计划、定进度、工地悬挂倒计时牌，增强紧迫感。棚改办公室成员定期检查各项工作推进落实情况。三是市建设局成立了由质检、监理、安全等部门组成的联合检查组，从工程质量、施工安全、工程进度上进行全方位检查，使“百日攻坚战”达到又好又快的效果。四是按照市长提出的“机关部门对棚户区改造项目要一路绿灯”的要求，要求市建设局各科室、部门，凡涉及棚户区改造内容的，审批一律从快、从简，实行无障碍审批。五是要求对宜平则平改造要迅速制定出标准，督促各区局抓紧启动实施宜平则平改造计划。六是要求抓紧开展好三个分析、一个调查。即：开展好明后两年的棚改情况分析，做好预测，特别是做好对中心城的分析，为后两年开展棚户区改造奠定基础；开展好我市基础设施状况分析，提前解决好配套设施软弱、跟不上棚户区改造发展需要的问题；开展好前一阶段市区拆迁工作拖后延迟原因的分析，为会后拆迁工作提供借鉴；开展好我市建材市场价格调查，为棚户区改造提供可靠信息。七是组织开展了宣传工作，营造棚改氛围，争取全社会对棚改工作的认识、理解和支持。

7月14日，我们以电视会议的形式，召开了全市棚户区改造“百日攻坚战”动员大会，程洪胜副管局长主持会议，并传达了王爱文市长7月3日的重要讲话，李前龙副市长做了重要的动员讲话。伊春区、永顺开发公司分别代表区局和开发企业做了表态发言，全市21个县（市）、区（局）设立了分会场，组织收听收看了会议实况。

7、积极做好拆迁稳定工作。全市信访稳定工作会议召开之后，我们及时向全市提出：要按照许兆君书记的讲话精神，积极做好棚户区改造拆迁稳定工作。要求各县（市）、区（局）要把许兆君书记的讲话精神认真贯彻到棚户区改造拆迁工作之中，针对拆迁工作涉及群众切身利益，补偿、安臵争议多等实际问题，在拆迁工作中，要从保持稳定这一大局出发，事先做好被拆迁居民的思想工作，一定要向群众讲清拆迁、补偿和回迁安臵等政策，把握政策标准，争取群众的积极支持，做到依法拆迁、和谐拆迁和人性化拆迁，切实把市委、市政府实施的惠民、利民这一公益事业落实好。对恶意阻挠拆迁和提出无理要求的钉子户，要依照法律程序和规定办理，通过司法程序解决。

对个别区由于在拆迁工作中补偿标准不统一，安臵政策不公开、不透明，导致出现被拆迁居民集体到市里上访事件提出批评，并指出：在拆迁问题上，政府对群众隐瞒就是隐患。同时要求各地一定要认真贯彻省、市关于棚户区改造和拆迁管理等有关政策，制定出适合本地实际的棚户区改造实施方案和拆迁补偿安臵方案，做到阳光拆迁，依法补偿、安臵，切实维护好人民群众的切身利益，保持社会稳定。

8、对“百日攻坚战”进行监督、检查、推进。为了使市政府对“百日攻坚战”部署的各项工作切实得到有效落实，7月中旬，市棚改指挥部向全市下发了《关于全市棚户区改造工程质量、安全、进度检查的通知》，近日，市棚改指挥部成员与市建设局质检、安全工作人员合属办公，分成南、北片两个监督检查工作组，集中精力对我市棚户区改造“百日攻坚战”的各项工作落实情况进行全面检查，这次检查主要包括：“百日攻坚战”方案的制定、落实，工地悬挂倒计时牌、悬挂“百日攻坚战”相关标语，工程倒排工期情况，形象进度，内业、外业资料，强制性标准、管理条例等落实情况，工程质量、进度、安全、施工设备验证书等多项内容。并且要求两个工作组下去后要从速、从严、认真、仔细进行检查，将该了解、该掌握的情况做好详细记录，以利于下步工作的整改和推进。目前，两个工作组正在工作中。

二、存在问题

（一）受材料上涨等因素影响。目前，建筑市场原材料紧缺且大幅度上涨

由于我市棚户区改造的大面积铺开，红砖、钢材、水泥等原材料供不应求，劳动力也趋于紧张，应该说在一定程度上影响了棚户区改造进程。

（二）拆迁面临阻力。由于当前房价大幅度上涨，平房居民对拆迁补偿的标准要求也越来越高，伊春区每平方米补偿900元老百姓还不愿意动，有的居民竟提出每平方米补偿1，700元的高价。其他区局的拆迁也面临同样的问题。

（三）伊春区安臵房源紧张。伊春区拆迁开始后，周转房出现紧缺问题，被拆迁居民租不到房子住，在一定程度上影响了拆迁工作。各区局也不同程度地存在类似情况。

（四）政策、措施缺位。个别区局拆迁和补偿安臵的政策制定不及时、不细致，使拆迁和棚改有些工作无法可依，无章可循。

（五）棚改资金不足。由于我市受两危形势困扰多年，市、区两级财政在措筹资金上确有实际困难，还需要省政府给予大力支持。三、一些好的经验做法

我市在开展棚户区改造中，各区局能够结合本地实际，因地制宜，积极探索，选择了适合本区需要的形式，在拆迁、安臵和改造上采取了有效办法。美溪区采取了亲情拆迁，人性化拆迁，动员棚户区居民的有关亲属、朋友做工作，对食杂店的商品实行政府收购，通过两个利用，四个转化降低房屋造价成本，顺利实施了棚户区改造；友好区对棚户区改造进行有效计划合理安排，政府实行为特困群众购买廉租房的办法，以保证被拆迁居民得到有效安臵；五营区在对两个棚户区实施改造中，采取先建一个，对另一个小区居民实行异地安臵，然后对腾空小区再实施拆迁的办法；汤旺河区计划对拆迁区域内的195户居民实行异地安臵，然后将11万平方米的地块建成绿地，即拆迁了棚户区，安臵了居民，同时又美化了环境，恢复了生态；朗乡林业局利用棚改的机遇，开展了新林区建设，在二号桥农场拆迁了150户，实行“拆一还一”,新建住宅75栋，12，750平方米，并由政府投资为每户进行了装修，达到城市楼房标准，每户住宅面积达到60平方米以上，建成了巴兰河新村。

四、下步工作打算

根据我市棚户区改造发展现状，在下步工作中，我们计划开展好以下工作：

（一）加快宜平则平改造力度。由于我市两级财政的财力有限，完全推行拆平房建新楼，耗资较多，用时较长，实现当年改造50万平方米的目标确有实际困难，加之下半年有效施工期不到100天，即使扒了，当年也住不上。所以，我们计划下半年把棚户区改造的重点放在宜平则平改造上，对各区局的平房改造采取有效推进措施，抓紧规划、制定改造标准，争取快见成效。特别是对明年的棚户区改造，各区局要侧重进行宜平则平改造，把这项投资少、见效快的改造工程推广开，我们认为这是适合伊春林区棚户区改造最直接、最现实、最有效的途径。

（二）加大监督指导工作。下半年，要对各区局的棚户区改造开展新一轮的推进攻势，在确保加快改造力度的同时，促进其平衡发展。同时在拆迁工作上，实行企业拆迁、政府助力、政策攻心的办法。一方面督促开发企业按照有关拆迁规定实施拆迁，另一方面要求政府执法部门现场配合，加大攻势，同时，动员社区宣传政策，做群众的思想工作。

（三）加大对上争取资金力度。一是按照我市资源型城市经济转型试点专题推进实施方案的要求，加大对省开发银行的资金争取。二是抓住省政府把我市列为资源枯竭型城市和向中心林场所撤并，资金缺口的有利因素，积极争取省财政的资金支持。三是争取开发银行中小企业贷款资金，为棚户区改造注入活力。

（四）大力开展宣传工作。把宣传工作的范围扩大到两报两台，即：伊春日报、林城晚报，伊春电视台、伊春广播电台。在伊春日报和林城晚报开辟的棚户区改造专栏上及时宣传报道棚户区改造内容。同时，我们还计划在街道社区和棚户区内设臵宣传栏或印刷彩页，直接对居民进行棚改内容的宣传。

（五）解决好弱示群体的住房问题。鉴于伊春区特困低保家庭较多，从照顾弱示群体考虑，我们计划采取市、区两级政府共同投资，突破比率，多建一些廉租住房，建成后基本达到入住标准，出租给住不起楼房的特困家庭，同时，我们还将有关政策向伊春区倾斜，注入活力，以保证中心区棚户区改造的顺利实施和有效推进，从而进一步带动和推进我市棚户区改造工作的全面有效落实。

（六）学习和总结经验，为下步开展棚改工作做好准备。计划组织棚改办公室有关人员，有选择地，并且带着课题到棚户区改造开展好的本省地市学习考察棚户区改造成功的经验、做法，用以指导我市开展棚户区改造工作，并在学习借鉴的基础上，认真总结我市棚改工作的经验、教训，做到超前谋划，有计划地提前做好前期规划、设计、评估、拆迁等准备工作，推动棚改进度进一步加快，确保棚改目标得以顺利实现。

第二篇：棚户区改造工作情况报告(六页)

棚户区改造工作情况报告

主任、各位副主任、秘书长,各位委员：

受市人民政府委托，我代表市人民政府向市人大常委会作我市棚户区改造工作情况的报告，请予审议。

一、基本情况和主要成效

近年来，在市委、市政府的正确领导下，我市把棚户区改造作为重大的民生工程、发展工程、提升工程来抓，抢抓机遇，扎实苦干，全力推进棚户区改造工作，取得了较好的成绩。

20XX年，市委、市政府作出用两到三年对全市规划区内城市棚户区、城中村“应改尽改”的决策，提出了20XX―20XX年完成棚户区改造x万套、x万平方米的奋斗目标。至20XX年底，全市共完成城市棚户区改x7万套，征迁面积x万平米，提前一年完成市委、市政府制定的“三年棚改计划”目标，任务量和完成量均位列全省第x。

20XX年，国家下达我市棚户区改造任务x万套，总量全省第x。至5月底，全市已完成棚改任务x万套，完成率约x%，其中完成城市棚户区改造x万套，完成率x%，均居全省前列。

可以说，棚户区改造工作已成为XX的闪亮“名片”，得到了省委、省政府的充分肯定和高度评价。省政府办公厅和省住建厅专门发文在全省推广XX棚改经验。20XX年省政府在XX召开全省棚户区改造现场推进会。会后，陆续有全省乃至全国70多批次来XX及有关县市学习考察。20XX年初全省城乡建设工作会议上，我市还作了题为“抢抓机遇

务实作为

全力推进棚户区改造工作”的书面经验交流。

在改善民生的同时，我市通过棚户区改造推动了商品房去库存，当年商品住宅去化期由年初的24个月降至7个月，促进了房地产市场健康发展；带动建筑、房地产交易等相关行业发展，增加了税收，去年仅中心城区税收就增加了xx亿元；腾出了大量土地，如弋阳县，通过棚改腾空土地10000多亩进行储备；一大批产业项目、公益项目和基础设施项目落地，优化了城市空间布局，加快了城镇化进程，为经济社会发展作出了积极贡献。

二、采取的主要做法

为稳步推进棚户区改造工作，我们采取的主要做法是：

（一）领导重视，高位推动。市委、市政府主要领导把棚改作为机遇认识，提出“别人不要的任务我们全要”，主动争取任务，亲自协调争取资金。分管领导亲力亲为，靠前指挥，协调解决棚改任务盘子、金融贷款支持等重大问题，推动棚改工作落实。在征迁过程中，主要领导经常深入棚改项目一线视察调研，分管领导坚持每周了解情况，每月督查部分县市进度，发现问题及时解决。全市各县（市、区）成立高规格棚户区改造项目指挥部，党政“一把手”亲自部署、亲自督办，工作力度不断加大，形成了决战决胜的强劲态势。

（二）科学奖补，让利群众。坚持“让利于民”的原则，创新安置举措，制定和出台安置面积保底、签约期限奖励等各种措施。征收国有土地房屋，按不低于同地段普通商品房标准进行补偿，让群众买得起新房；征收集体土地房屋，鼓励和引导居民选择货币化安置，按购买商品房的实际面积给予一定的奖励。征收过程中“应补则补”、“应奖则奖”、“应帮则帮”，最大限度保障被征收群众的利益。

（三）动员基层，党员争先。全市抽调了超过xxx名党员干部参与棚改工作，组建了不同规模的棚改工作组，让年轻干部、乡镇（社区）干部在棚改一线比激情、比作风、比担当、比奉献。坚持把棚改与开展“两学一做”学习教育相结合，牢固树立“党建+”理念，把党建工作延伸到棚改现场，征收征到哪，党旗就插到哪，有效发挥支部战斗堡垒作用。树立正确的用人导向，在棚改一线考察、发现干部，将干部在棚改中的现实表现作为提拔重用的重要依据。去年，一大批棚改工作成绩突出的干部得到了提拔重用。

（四）阳光征收，公正为民。在征收过程中严格执行“八个公开、三个到底”。“八个公开”就是阳光操作，即公开补偿政策、调查结果、征收决定、补偿方案、征收补助和奖励标准、分户初评结果、补偿情况等；

“三个到底”就是一个方案管到底、一个标准执行到底、一把尺子量到底。通过实行这些措施，坚决杜绝不公平现象发生。

（五）多元筹资，破解难题。通过争取上级补助资金、向农发行、国开行等金融机构贷款、发行企业中长期债券等渠道多元化融资，为对全市棚改项目有序推进提供了有力的保障。仅20XX年，国开行、农发行就为我市发放棚改贷款资金x亿元，通过平台发行债券筹资x亿元，争取中央棚改各类补助资金x亿元。今年，全市棚改计划融资x亿元，目前已通过国开行、农发行、民生银行等金融机构落实贷款资金xx亿元。

虽然我市棚改工作如火如荼已全面展开，但也存在一些问题。一是离“应改尽改”的目标还有差距。经全市房管部门摸底统计，未来三年全市仍有约x万套棚户区房屋待改造，棚改任务非常艰巨。二是棚改融资还有困难。有些县（市、区）提前启动20XX年的棚改项目，由于还没有列入国家计划，向政策性银行融资还存在障碍。三是安置房建设进展较慢。虽然近年来安置房建设数量逐年递增，速度不断加快，但建设总量和速度明显跟不上拆迁安置的需求，安置房建设严重滞后。

三、下一步工作打算

为落实好新三年的棚改工作，下一步的工作重点是：

1.落实三年棚改规划，掀起棚户区改造热潮。市委书记XX同志要求，要抓住棚改新“三年计划”，力争在已完成棚改x万户，拆迁x万平方米的基础上，再棚改x万户，拆迁x万平方米以上。市委副书记、市长XX同志强调全市棚改工作不要唯国家任务，要争取多搞，条件成熟的项目可以提前实施。全市将按照市委、市政府主要领导的指示，牢牢抓住国家实施棚改的“窗口期”，力求应改尽改，继续推进我市的棚改工作，掀起我市新三年棚改的热潮。

2.加大督查力度，确保完成今年任务。按照我省要求，全省棚户区改造货币化安置和异地建设安置房的棚改项目8月底前必须全面开工，就地安置项目必须在10月底前全面开工。我局将进一步加强日常督查调度，督促各地抓进度，促竣工，确保质量安全，全面完成今年棚改任务。

3.突出问题导向，建立推进棚户区改造的工作机制。一是妥善安排好今后三年的棚改进度，安排改造“时间表”，要求各地在棚改项目实施中，不唯“国家任务”，在国家任务外，对已确定的棚改项目，力争提前实施。二是多渠道筹集资金。继续通过争取国开行、农发行贷款资金、通过省政府发债平台争取发债资金、争取商业银行过桥贷款、争取上级补助资金等多种渠道，为今后两年的棚改项目提前实施做好资金保障。三是抓好棚改的规范运行。指导各地将棚改项目列入国民经济和社会发展计划，符合城市规划、土地利用总体规划等，做好听证、社会风险稳定评估等，做到做事规范，程序合法。

4.抓好安置房建设，帮助群众实现“安居梦”。安置房建设事关征迁群众的切身利益，市委市政府高度重视。下一步我局将会同市直相关部门为项目单位做好服务，同时对安置房建设情况定期调度并通报，督促项目单位对拟建项目加速报建、设计、招标等环节的工作，争取动工兴建；对在建项目加快施工，做到早竣工早交付，让棚改家庭早日搬入新居。

5.加大宣传力度，形成浓厚的棚改氛围。充分利用各种传媒手段，持续对全市棚改工作进行宣传报道，继续营造浓厚的棚改氛围，坚定各级和有关方面做好棚改工作的信心，将我市20XX-2020年的棚改工作推向新高潮。

我们将认真贯彻落实市委、市政府的部署，在市人大常委会的关心和监督下，进一步解放思想，扎实工作，以更大的热情、更强的决心、更实的举措，继续打一场棚改攻坚战，完成7万套棚改任务，为“决胜全面小康、打造大美XX”作出不懈努力！

第三篇：棚户区改造研究

棚户区改造法律资料汇总及指引

棚户区是我国对西方所谓贫民窟的一种具有中国特色的称谓，当然做为比西方资本主义先进的社会主义制度下我们的国家是不可能存在平民窟的，因为西方资本主义国家公民有迁徙自由的权利，在他们的城市化的过程中，大量失地农民进入城市，在社会保障不健全的情况下，大量的在城市化浪潮中被卷进城市的人就在城市的国有土地上搭建临时的建筑居住，久而久之就形成了聚落，最终形成了城市平民窟，也就是我国的所谓棚户区。因为国情不同，主要是土地政策的不同所以有关棚户区的形成和处理在中西方有很大差别，但是还原棚户区的本来面目可以使问题相对简单明了化，也使我们的棚户区改造的政策更显人性化，也正契合了我党国执政为民的理念。

什么是棚户区

棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。从面积上讲，棚户区一般拆迁面积在3万平方米以上，占地面积一般至少在5万平方米左右。

棚户区的特征如下：

第一，棚户区所在区域属于城市市区内，及城市建成区，包括城镇、国有农场等国有土地之上。

例：山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见指出改造的范围是：城市规划区内国有土地上和独立工矿区内。

太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见指出改造范围是：城市建成区国有土地范围内。

第二，棚户区所在的绝大部分房屋为平房。平房是相对于楼房而言，其特点是低矮，质量差。也包括部分简易的楼房。

例如：山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见指出改造的范围是：集中连片平房和简易楼房。

太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见指出改造范围是：集中连片平房区、简易楼以及因规划需要拆除的现状楼。

第三，市政设施不完善，没有公共排水设施等。治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差的区域。

山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见指出改造的范围是：使用年限久、房屋质量差、基础设施不配套、交通不畅、消防隐患大、环境脏乱差。

太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见指出改造范围是：使用年限长、房屋质量差、设施不配套、交通不便利、环境脏乱差、安全隐患大。

第四，破旧简易平房构成，混杂大量违章搭建。

山东省建设厅对棚户区的概念还特别突出了：“破旧简易平房构成，混杂大量违章搭建”；

第五，人均居住水平低，建筑面积小。

“人均居住水平低”（黑龙江省、大兴安岭）；“人均建筑面积小”（吉林）；“人均住房建筑面积低于十平方米”（山东青岛）；“人均居住面积小”（咸阳）

通过对棚户区特征的分析，虽然国家没有对棚户区作出一个明确统一的概念，但可以看出，各个地方人民政府对棚户区的定义，基本上是大同小异，均能反映出当地棚户区的实际情况。

什么是棚户区改造

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造５０００万平方米棚户区，近１００万住房困难家庭的住房条件得到了改善。

２００５年开始，我国在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。这是新中国建国以来东北最为庞大的安居工程，计划利用３至５年时间，让２００多万居民全部迁入新居。

目前，我国包括棚户区在内有大约１．５亿平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造计划，因地制宜进行改造。根据住房城乡建设部规划，我国将从２００９年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模的改造。

核心政策如下：

1、政策优惠，阳光操作。妥善处理棚户区中历史遗留的产权问题，对已经取得房屋所有权证的房屋，依法赔偿。充分考虑棚户区居民的承受能力，做好与各项住房政策的衔接，妥善安置被拆迁居民。实行产权调换或者货币补偿。

2、破解复杂问题，必须坚持原则性和灵活性相统一，创新工作思路，用好、用活、用足政策；

3、加强棚户区居民安置用房的建设质量管理。尽可能通过公开招标的方式选择有实力的单位参与建设，加强工程质量安全监督管理，确保回迁安置房屋的建设质量，防止因质量问题引发矛盾纠纷。

4、要完善棚户区改造后的公共服务功能。

以上政策在《山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见》(晋政发[2008]3号)和《太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见》（并政发〔2007〕23号）中均有比较充分的反应。

棚户区改造的法律性质

在《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》中的第三条 本条例所称公共利益的需要，包括：

（四）为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要；

（五）为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；

根据山西省和太原市关于棚户区改造的指导意见的指导思想分别是：“城市居民棚户区改造,是实践党的宗旨、邓小平理论和“三个代表”重要思想,落实科学发展观,构建社会主义和谐社会的具体体现。城市居民棚户区改造要与创建宜居城市,完善住房保障体系和改造“城中村”相结合,与降低城市中心区人口密度和社区建设相结合,按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求,优化配置土地资源,建设节能省地型住宅,从根本上改善居民的居住和生活环境。”和“以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以改善居民居住条件、提高城市土地集约利用率为宗旨，科学规划，精心组织，分类实施,全面启动城市居民棚户区改造，力争用3-5年时间完成全市棚户区改造任务，提升城市品位，改善人民生活，构建和谐太原，促进经济社会全面发展。”

在住建部和山西省和太原市三级指导意见中的棚户区改造基本原则中均规定了“政府主导、市场运作”的基本原则。

综上我们可以看出棚户区改造在法律上属于是公共利益的范畴。

棚户区改造的一般程序

一、前期准备工作

（1）核实拟拆迁的土地性质，确定适用拆迁的程序。

主要区分城市国有土地上房屋的拆迁和城市内集体土地上房屋的拆迁，以及农村房屋拆迁。

（2）核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的委托合同。

此时应该注意：① 拆迁主管行政机关不得作为拆迁人，也不得接受委托实施拆迁。② 不得采用恐吓、威胁以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施拆迁。③提示委托人须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁，不得擅自扩大或缩小。④提示建设项目若在拆迁期限内发生转让，应经拆迁主管行政机关同意，并办理房屋拆迁许可证变更手续。⑤提示委托人，拆迁方案要符合党的方针政策、国家法律法规，以及本地的实际情况。

（3）核实国有土地使用权证或土地征收征用批准文件，是否合法取得建设项目批准文件，是否取得建设用地规划许可证并且公示。（5）调查被拆迁人的基本情况

主要包括拆迁的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象。

（6）在确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人有无法律不予允许的事情。包括

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）租赁房屋。

（四）分户。等行为。

（7）参与制定并核实拆迁计划与拆迁方案的合法性和完整性、可行性。

二、参与评估（1）评估机构的确定。

通过三种方式，一般采取被拆迁人投票的方式，也可以由当事人通过协商一致的方式或者抽签方式确定评估机构。评估机构应当具有经建设行政主管机关依法核准的相应房地产评估资质。（2）审查拆迁估价委托书

①核实估价机构及估价人员的资质、综合实力、社会信誉。②对估价机构确定程序的合法性进行核实。

③核实估价机构和估价人员与拆迁当事人是否有利害关系，或者是否是拆迁当事人。

④对估价报告的形式与内容进行核实。

⑤对估价机构公示初步估价结果和送达分户估价报告的程序性、合法性进行核实。⑥对评估报告有疑问或异议的处理。

三、评估的详细操作（1）何谓房屋拆迁评估

房屋拆迁评估是指在房屋拆迁过程，由有资质的评估公司专业评估人员，遵循房屋拆迁估价原则，选择适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该房屋客观合理价格（价值）进行估算和判断的活动。

（2）房屋拆迁评估的标准

我国《城市房屋拆迁管理条例》确定了房屋拆迁评估的标准，是依据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

Ⅰ 房屋的区位是指房屋的地理位置，与城市区域发展地位、交通的便捷、重要场所的距离、周边环境等有关。区位是决定房屋价格的主要因素，实质上是土地价值因素。但房屋拆迁补偿考虑区位因素并非是对房屋土地使用权的实际补偿。

Ⅱ 房屋的用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途。没有所有权证书或证书上未标明用途时，应界定其实际用途。实际用途的界定以是否依法征得规划、城建部门同意，是否取得合法手续为依据。如原设计为住宅，改为营业用途不但要看是否有营业执照，还要有规划部门批准手续。

Ⅲ 建筑面积。建筑面积以所有权证书上标明为准。没有所有权证书的房屋以有资质的面积测绘单位测绘结果为准。除上述三个因素外，房屋的成新、权属、结构形式、楼层、朝向等因素均应在评估时一并考虑，采用一定的系数进行换算。（3）房屋拆迁评估行为的法律性质

Ⅰ 合法性：房屋拆迁评估必须符合《物权法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产估价规范》等法律法规、规章的规定，估价机构做出的《评估报告》才是合法的。

Ⅱ 程序性：房屋拆迁评估必须遵循法定的程序完成。Ⅲ 补充性：房屋拆迁评估不是拆迁过程中必须的程序。拆迁人与被拆迁人通过协商达成一致意见，可不经过评估程序，直接签订补偿安置协议。

Ⅳ 专业性：从事房屋拆迁评估的机构必须具有三级以上房地产评估资质，从事房屋拆迁估价的人员必须具有中国注册房地产估价师资格。

Ⅴ中立性：评估公司作为拆迁活动中中立的第三方机构出现，对被拆迁房屋的市场价值进行客观、公正的估价，其评估结论可以作为补偿安置的依据。但有证据证明评估主体不适格、程序不合法、有串通行为、结论明显背离事实的情况，该评估结论可以被撤销或不予采信。

Ⅵ非强制性：房屋的估价一般不等同于房屋补偿价，在确定房屋拆迁补偿价时，《评估报告》不具有强制适用性。实践中拆迁人与被拆迁人可以依据评估报告确定的估价值协商房屋拆迁补偿价。同时《评估报告》在裁决中仅为证据，没有拘束力。（4）房屋拆迁评估范围

按建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》相关规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰、无法恢复使用设备的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托其他资产评估公司确定。拆迁估价的价值不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（5）房屋拆迁评估机构的产生

Ⅰ承担房屋拆迁估价机构必须取得建设部拆迁主管机关依法核准的房地产价格评估资格，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

Ⅱ房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，均可以从事城市房屋拆迁评估业务，但处于暂定期内的三级估价机构除外。市、县房屋拆迁主管部门定期向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。

Ⅲ 评估机构按以下程序产生：

⑴由拆迁人与被拆迁人协商共同选定并委托一家具有资质的房地产评估机构承担。

⑵拆迁人与被拆迁人不能共同选定委托的，由房屋拆迁管理部门组织具有资质的房地产评估机构进行随机抽取或抽签确定。为保护拆迁人利益，应由拆迁管理部门邀请居委会、街道派人监督抽签程序，由被拆迁人代表抽签确定评估机构。

⑶公示入选的评估机构。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

⑷拆迁估价机构确定后，由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。评估费用由拆迁人承担。

Ⅳ评估机构产生程序的弊端

⑴评估机构出自拆迁的“资源库”，不排除主管部门相关人员的意见对评估机构实施评估的影响。

⑵拆迁估价委托合同由拆迁人与评估机构签订，并由拆迁人支付费用。事实上，拆迁人和评估机构建立起一定的利益联系，可能影响评估的公正性。

（6）房屋拆迁评估工作流程

Ⅰ评估人员在开展工作之前，应向拆迁当事人出示资格证件，表明自己的身份。没有评估资格或不是通过法定程序选定的评估机构人员不能参加评估工作。

Ⅱ向被拆迁人索取拆迁估价所必需的资料，拆迁当事人有义务向评估机构如实提供。必要时估价人员需查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息，房地产管理部门给与协助查阅。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

Ⅲ现场勘察。评估人员需对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

Ⅳ资料的综合和分析，确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据。其中两个数据非常重要，一是拆迁估价时点，拆迁估价时点取为房屋拆迁许可证颁发之日；二是当地房地产市场交易价格数据。按《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

Ⅴ制作评估报告，提出价格评估意见，注册评估师签字盖章。（7）房屋拆迁评估方法

目前我国房地产评估常用的方法主要有市场比较法、成本法、假设开发法、重置法四种。

Ⅰ市场比较法，是将评估对象与在评估时点近期有过拆迁交易的类似房屋进行比较，对这些补偿价格做合理修正，以此估算估价对象的客观合理价格方法。市场比较法适用于在同一供求范围内有着较多的类似交易的情况，如住宅等。市场比较法是一种主要的评估方法。但有两种情况影响该方法的适用：⑴类似交易较少的经营性房屋，有时很难找到参照物进行比较。笔者曾代理一大型饭店、歌厅拆迁，评估时该区域竟然没有一例交易案例可比较；⑵很难获取交易的真实信息，因为拆迁行为本身更多体现在双方协商上，被拆迁人的社会关系、谈判能力、心理素质等等因素决定交易价格。

Ⅱ成本法，是估算估价对象在估价时点重新构建成本，扣除折旧。成本法适宜评估既无收益又很少发生交易的房屋价值。这种方法主要考虑建造成本，对于一些临建房屋适用。

Ⅲ假设开发法，是预计估价对象开发完成后的价值扣除相应的费用。目前我国房地产开发成本费用有：①土地取得费用，包括征地费、拆迁费、出让金等；②前期工程费用，包括场地平整费、项目设计费等；③建筑安装工程费用；④期间费用，指开发经营者在商（pin）品房开发期间的管理费用、财务费用、销售费用等；⑤开发基础设施建设费（市政配套费）；⑥税金；⑦利润。适用该方法时主要扣除第④、⑥、⑦项。

Ⅳ重置法，是按照被拆迁房屋在同区域、用途、面积等因素考虑重新购买安置的计算方法。该评估价保证被拆迁人能够买到一个合适的房屋。如果从合理性考虑，该方法应是最适用的。但按《城市房屋拆迁管理条例》，很多地区并没有确立这样的补偿原则，造成无法适用该评估。（8）评估价格应包含土地使用权价值

按建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》相关规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，理解该条规定，不难看出既然是市场价就应该包括土地使用权在内，而非只是房屋本身的价值。因此可以做出这样的理解：房屋拆迁行为就是拆迁人通过市场价格将被拆迁的房屋购买，然后进行拆除的行为。拆迁人委托评估机构对被拆迁房屋价值进行评估，评估价应为房屋本身的价值与附着的土地价值之和。

（9）被拆迁人对评估机构不配合，应但承担的后果。

被拆迁人应该配合评估机构实施评估，提供相关资料并配合实地查勘，否则，评估机构很难评估。如果被拆迁人不配合，将承担限制举证的后果。裁决机关依据评估报告做出裁决后，被拆迁人提起行政诉讼后再举证来否定原评估报告，人民法院对其举证将会不予采纳。（10）拆迁当事人对评估结果有争议时如何处理。

被拆迁人对评估结果有争议是最常见的，通常认为该结果不能反映自己房产的真实价值。此时有些被拆迁人干脆置《评估报告》不顾，当起“钉子户”。该做法可以导致裁决程序中出现主张权利程序瑕疵。拆迁当事人对评估结果有争议时，应当遵循以下程序解决： Ⅰ拆迁当事人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

Ⅱ拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

Ⅲ拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

Ⅳ拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向估价专家委员会申请技术鉴定。

Ⅴ估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

Ⅵ估价专家委员会应当由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成。受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。棚户区改造的拆迁安置问题

一、拆迁安置的依据。

根据山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见：

四、拆迁补偿安置与住房保障

拆迁补偿安置采取产权调换和货币补偿相结合的方式。为保障被拆迁城市棚户区内居民的基本住房需求,应以产权调换为主。依法实行产权调换和货币补偿,属于私有房屋的,按照《城市房屋拆迁管理条例》和《山西省城市房屋拆迁条例》的有关规定执行。属于租住的公有房屋的,符合房改条件尚未参加房改的棚户区居民,可先进行房改后,按照私有房屋接受补偿安置,也可在回迁安置时,以房改价购买相应面积标准的住房。

符合廉租住房保障条件的,按照廉租住房政策给予保障,对军烈属、残疾和孤寡符合廉租住房保障条件的居民优先给予保障。支付不起最小户型全部房价的居民,本人可先购买部分产权;其余部分为公有产权,可交纳租金租用,待具备购买能力后,再自愿购买。

拆除居住3年以上的自建、自住无证房屋,且属居住人唯一住房的,按照房地产评估机构评估净值的50%给予补偿。居住人为独立户的,可按同类地段经济适用住房价格,购买一套面积为45平方米的住房;一簿多户的,每户可按同类地段经济适用住房价格,购买一套面积为45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的无证房屋,居住人居住3年以上的,按照房地产评估机构评估净值的50%给予补偿,不予安置。各市、县人民政府要结合城市居民棚户区改造,通过就地或异地建设、收购二手住房等方式,筹集一批租赁型经济适用住房,并按照廉租住房政策储备一批廉租住房,以满足无力购买回迁安置住房的住房困难家庭的需求。

根据以上的文件的精神，关于拆迁安置补偿总体上分为两大类四种情况。

首先，两大类分别为货币补偿和产权调换。

货币补偿是指拆迁人以专业房产评估机构对被拆迁人的房屋进行的评估结果为依据，与拆迁人达成拆迁协议进行补偿。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。货币补偿给被拆迁人后，拆迁方接受相关房屋进行拆除。

产权调换是指拆迁人给予被拆迁人异地或回迁安置并根据相关评估结果计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。其中根据城市房地产拆迁管理条例规定拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

其次四种情况。

四种情况是根据拆迁的房屋产权情况分别为：

1、私有房屋

2、租住的公房。

3、符合廉租房条件的住户的房屋

4、无证自建房屋。

1、私有房屋的拆迁按照《城市房屋拆迁管理条例》和《山西省城市房屋拆迁条例》的有关规定执行。

2、租住的公房。属于租住的公有房屋的,符合房改条件尚未参加房改的棚户区居民,可先进行房改后,按照私有房屋接受补偿安置,也可在回迁安置时,以房改价购买相应面积标准的住房。

也有关理论对公房类承租人进行拆迁补偿安置的方法有四种：（1）租赁权安置。安置房应当在同类地区、其使用面积应不少于原房屋使用面积、且继续执行政府规定的租金标准。若安置房的区位低于被拆迁房屋区位或房屋使用面积少于原房屋使用面积的，被拆迁人应适当补偿。搬迁费、提前奖、过渡费及承租人添置物品的补偿归承租人（在公房中，对搬迁费、提前奖、过渡费三项费用有约定的，按约定处理；无约定或约定不明的，归承租人。对承租人添置物品的补偿则无论是公房还是私房，有约定的，按约定处理；无约定或约定不明的，归承租人。下同）。

（2）货币安置。此种安置的关键在于如何在被拆迁人与承租人之间进行分配。对此有的地方是确定一个固定的比例，如无锡市政府颁布的《无锡市城市房屋拆迁管理办法》（2001年12月1日起施行）第三十二条规定：“拆迁政府规定的租金标准的公有出租居住房屋，„„被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止，拆迁补偿金额的80%补偿给房屋承租人，20%补偿给被拆迁人。”《南京市城市房屋拆迁管理办法》第三十五条则规定：“拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅房屋，拆迁人应当将货币补偿金额的10%支付给被拆迁人，90%支付给房屋承租人，租赁关系终止。租赁双方约定货币补偿金额分配比例的，从其约定。”《天津市城市房屋拆迁管理规定》第三十二条规定：“拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，„„实行货币补偿的，按照下列规定执行：

（一）拆迁住宅房屋的，拆迁人按照被拆迁房屋补偿金额的5％给予被拆迁人补偿，按照被拆迁房屋补偿金额的95％给予房屋承租人补偿；”这就产生一个问题，即承租人是获得80%合理还是获得95%合理？还是这些比例都不合理？笔者以为对拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋实行货币补偿时，按固定比例补偿是没有法律依据也是不合理的，事实上也是一直为人所诟病的。在实施货币补偿时，还是应区分两种情况，即承租人符合享受房改政策条件的，房屋的成本价归被拆迁人，其余补偿归承租人；承租人不符合享受房改政策条件的，则承租人只能获得搬迁费、提前奖、过渡费及添置物品部分的补偿。

（3）准产权安置。若承租人符合享受房改政策条件的且要求购买安置房的，除将成本价支付给被拆迁人外，由承租人享受被拆迁人的相关权利，其可以要求拆迁人进行产权置换安置。

（4）产权安置。若承租人符合享受房改政策条件，又愿意购买其承租房屋的，则由承租人直接向产权人购买被拆迁房屋，从而成为被拆迁人，并可要求拆迁人进行安置。

3、符合廉租房条件的住户的房屋

根据太原市的相关政策对棚户区改造范围内符合廉租住房保障条件的被拆迁人，按照《太原市最低收入家庭廉租住房管理办法》的有关规定优先予以安置。具体办法由市房地产行政主管部门另行制定。山西省相关政策是符合廉租住房保障条件的,按照廉租住房政策给予保障,对军烈属、残疾和孤寡符合廉租住房保障条件的居民优先给予保障。支付不起最小户型全部房价的居民,本人可先购买部分产权;其余部分为公有产权,可交纳租金租用,待具备购买能力后,再自愿购买。

4、无证自建房屋。

根据城市房屋拆迁管理条例的规定拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。所以对于拆除无证的自建房屋是不予以补偿的，但是出于社会安定和照顾到自建房屋人员的安置问题。山西省规定拆除居住3年以上的自建、自住无证房屋,且属居住人唯一住房的,按照房地产评估机构评估净值的50%给予补偿。居住人为独立户的,可按同类地段经济适用住房价格,购买一套面积为45平方米的住房;一簿多户的,每户可按同类地段经济适用住房价格,购买一套面积为45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的无证房屋,居住人居住3年以上的,按照房地产评估机构评估净值的50%给予补偿,不予安置。该条政策只是针对自建居住三年以上的住户，并且计算的截止时间点是拆迁公告发布的那一天。

二、拆迁安置的标准

根据《城市房屋拆迁管理条例》和《山西省城市房屋拆迁条例》的有关规定补偿分为拆迁搬迁补助、临时安置补助(过渡期)和经营性用房停产、停业补偿。

1、拆迁搬迁补助

第六条拆迁住宅房屋,一次性支付搬迁补助费的标准为:(一)设区的市被拆迁房屋建筑面积在30平方米(含30平方米,下同)以下的,一次性支付搬迁补助费200—300元;被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的,每平方米支付搬迁补助费7—10元。

(二)县(市)被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,一次性支付搬迁补助费150—200元;被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的,每平方米支付搬迁补助费5—7元。

(三)建制镇被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,一次性支付搬迁补助费90—200元;被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的,每平方米支付搬迁补助费3—5元。

第七条拆迁非住宅房屋,一次性支付搬迁补助费的标准为:

(一)设区的市商业营业用房每平方米支付15—20元,生产用房每平方米支付20—25元,办公用房每平方米支付10—12元,仓储用房每平方米支付15—20元。

(二)县(市)商业营业用房每平方米支付10—15元,生产用房每平方米支付15—20元,办公用房每平方米支付7—10元,仓储用房每平方米支付10—15元。

(三)建制镇商业营业用房每平方米支付7—10元,生产用房每平方米支付10—15元,办公用房每平方米支付5—7元,仓储用房每平方米支付7—10元。

第八条实行货币补偿和现房产权调换的,按照本办法第六条和第七条规定支付搬迁补助费;实行期房产权调换的,按照本办法第六条和第七条规定支付两次搬迁补助费。

2、临时安置补助(过渡期)第九条被拆迁人自行过渡的,支付临时安置补助费(过渡费)的标准为:

(一)设区的市被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,月支付临时安置补助费120—200元;超过30平方米的,每平方米月支付临时安置补助费4—6元。

(二)县(市)被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,月支付临时安置补助费90—150元;超过30平方米的,每平方米月支付临时安置补助费3—4元。

(三)建制镇被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,月支付临时安置补助费60—100元;超过30平方米的,每平方米月支付临时安置补助费2—4元。

3、经营性用房停产、停业补偿。

第十条拆迁经营性、生产型非住宅房屋或者拆迁许可证颁发前已依法取得营业执照的住宅房屋,拆迁人应当根据被拆迁人在拆迁公告发布的上一纳税情况给予经济补偿。经济补偿包括工资补偿和经营补偿两部分。经营补偿金额按照实际纳税额计算;没有纳税的,不予补偿。

拆迁公告发布前,虽已获取营业执照,尚无纳税行为的不予补偿;拆迁公告发布前,已停产、停业的,不予补偿。

第十一条拆迁经营性非住宅房屋,造成停业的,补偿标准为:

工资补偿应当根据在劳动和社会保障部门备案的劳动用工合同在册(在岗)人员,按本企业上一人均月工资标准给予一次性经济补偿;经营补偿根据上一月平均纳税情况给予一次性补偿。

造成全部停业的,补偿期限不超过6个月;造成部分停业的,补偿期限不超过3个月。

第十二条拆迁生产型工业企业非住宅房屋,造成停产的,补偿标准为:

工资补偿应当根据劳动和社会保障部门提供的被拆迁单位在册(在岗、缴纳劳动保险)的人员名册,按本企业上一人均月工资标准给予一次性经济补偿;经营补偿根据上一月平均纳税额给予一次性补偿。

造成全部停产的,补偿期限不超过6个月;造成部分停产的,补偿期限不超过3个月;非正常生产的企业,工资补偿按前款规定标准的一半补偿,期限不超过6个月。

第十三条拆迁许可证颁发前已依法取得营业执照的住宅房屋,补偿标准为:

工资补偿根据在劳动和社会保障部门备案的劳动用工合同的在册(在岗)人员,按本企业上一人均月工资标准给予一次性补偿;未签订劳动用工合同的不予补偿。

经营补偿根据上一月平均纳税额给予一次性补偿;未纳税的不予补偿。

造成全部停业的,补偿期限不超过6个月;造成部分停业的,补偿期限不超过3个月。第十四条拆迁出租的非住宅房屋,已签订租赁合同的,并在被拆迁房屋所在地房地产管理部门登记备案的,拆迁人对被拆迁人和承租人的补偿标准为:

(一)根据租赁合同约定的租金标准,给予被拆迁人3个月的一次性经济补偿。

(二)根据本办法第七条、第十条、第十一条、第十二条规定的补偿标准,给予承租人经济补偿。

未签订租赁合同或者租赁合同未到房地产管理部门登记备案的,不予补偿。

房屋拆迁纠纷的行政裁决

一、概念界定

（1）房屋拆迁裁决，是指房屋拆迁主管部门依据拆迁法律规范的规定，对拆迁人和被拆迁人之间就房屋拆迁补偿的形式和金额、安置用房的面积和安置地点、搬迁过渡的方式和过渡期限等拆迁事宜作出的关于双方当事人之间的权利和义务的具体行政行为。

（2）强制拆迁，是指被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁的行为。

二、适用范围

主要针对城市房屋拆迁中的律师实务，集体土地上的房屋拆迁裁决，按各省、市的规定确定是否适用本章内容。

三、裁决申请与受理阶段

（一）申请阶段

律师在代理当事人提请房屋拆迁裁决申请时，重点是把握按规定申请所必需的资料。在为拆迁主管行政机关提供服务时则应审查申请资料是否符合要求。

1.代理拆迁人申请裁决应提交的资料：（1）房屋拆迁裁决申请书。

（2）申请人的身份证明(指营业执照、法人代码)、法定代表人的身份证明。

（3）被拆除房屋的权属及租赁关系的调查资料、房屋评估报告。（4）对被申请人的房屋拆迁补偿安置具体方案。

（5）申请人与被申请人就补偿安置达不成协议的相关证据资料(包括协商记录)。

（6）其他与裁决有关的资料。

拆迁人首次申请裁决时，还需提供拆迁基地已达成拆迁补偿安置协议的户数占拆迁基地总户数的比例数。

2.代理被拆迁人、房屋承租人申请裁决应提交的资料：（1）房屋拆迁裁决申请书。（2）申请人的身份证明。

（3）房地产权属证明或租用公房凭证、房屋租赁合同。（4）其他与裁决有关的资料。

3.代书裁决申请书应包括以下主要内容：

（1）申请人的名称、地址、法定代表人及代理人的姓名、年龄、职业、住所。

（2）被申请人名称、地址等基本情况。（3）申请裁决的请求、事实和理由。（4）申请人签名或盖章、申请日期。

（二）审查受理阶段

律师在拆迁行政裁决阶段，应注意的重点是听证和可能不被受理的情形。

1.裁决听证

裁决机关收到拆迁人的裁决申请后，应当对达成拆迁补偿安置协议的户数占拆迁基地总户数的比例进行审核，对已达成协议不足20％的，裁决机关应当在受理裁决前就该拆迁基地的补偿安置标准、安置方式等内容组织听证。

律师可代理委托人参与裁决受理前的听证，并可结合相关法律法规，以及委托人的合法权益发表律师意见。

2.不予受理的情形

有下列情形之一的，裁决机关不予受理裁决申请：（1）已超过房屋拆迁期限的。

（2）申请人未在规定的日期内补齐资料的。

（3）申请人与被申请人达成房屋拆迁补偿安置协议后发生合同纠纷的。

（4）房屋已经灭失的。

（5）申请人主体资格不符合《城市房屋拆迁管理条例》、《实施细则》规定的。

（6）申请人对拆迁许可证合法性申请裁决的。（7）裁决做出后，当事人就同一理由再次申请裁决的。对裁决申请不予受理的，裁决机关应当自收到申请之日起5日内书面通知申请人。

律师对行政机关作出受理或不予受理的决定，均可为当事人提供咨询意见，确认行政机关的决定是否符合法律规定。如确认不符合法律规定，可接受委托代书复议申请书、诉状或代理复议与行政诉讼。

四、裁决审理阶段

在拆迁裁决的审理阶段，律师的服务重点主要是以下几方面： 1.对裁决审理的程序和内容的核实。

（1）裁决行政机关是否向申请人发出裁决受理通知书。（2）裁决行政机关是否向被申请人送达裁决申请副本及答辩通知书。

（3）相关资料、程序的合法性。

（4）裁决行政机关是否组织拆迁当事人进行调解。注意未经调解，不能作出裁决，而申请人经两次通知未参加裁决调解的，视作为撤回裁决申请；被申请人经两次通知不出席裁决调解的，裁决机关可以缺席裁决。

（5）

核实补偿安置标准是否符合法律规定与该案的实际情况。

在审理过程中，当事人对评估结果有异议且未经房屋拆迁估价专家委员会鉴定的，裁决机关应当委托估价专家委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。

（6）

裁决行政机关是否及时合法地作出书面的裁决书。经调解当事人达不成协议的，裁决机关应自受理裁决申请之日起30日内做出裁决。裁决书内容应当合法、适当。裁决须经裁决机关领导班子集体讨论决定。

（7）裁决书是否送达。裁决书应当送达当事人，并留有送达的证据。裁决书可以按照直接送达、邮寄送达、留置送达、公告送达的顺序以及实际情况，确定送达方式。公告送达的，可将裁决书张贴于被拆除房屋的拆迁基地公示栏内。裁决书自张贴于公示栏内之日起满7天视作送达。

2.裁决中止的审查

在裁决审理过程中，可能出现中止裁决的情形。律师在此种情形下的服务重点是以下七个方面：

（1）审查是否是发现新的需要查证的事实。

（2）审查是否是当事人对评估结果有异议，需等待鉴定结论的。（3）审查是否是裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的。

（4）审查是否是作为自然人的申请人死亡，需要等待继受人表明是否愿意继续裁决的。

（5）审查是否是作为自然人的被申请人死亡，需要变更被申请人的。（6）审查是否是其他特殊情况需要中止的情形。

（7）中止裁决的情形消除后，应当提请行政裁决机关恢复裁决。3.裁决终结的审查

裁决审理过程中，行政裁决机关可能会决定裁决终结，律师在这种情形下提供法律服务的重点是以下四个方面：

（1）审查是否是当事人达成拆迁补偿安置协议的。（2）审查是否是发现申请人或被申请人不是裁决当事人的。（3）审查是否是申请人撤回裁决申请的。

（4）审查是否是作为自然人的申请人死亡，15日内继受人没有表示参加裁决或放弃参加裁决的。

4.裁决书内容的审查 裁决书应包括以下主要内容：

（1）申请人与被申请人(包括代理人)的姓名或单位名称等基本情况。

（2）申请裁决的请求、争议的事实和理由。（3）裁决机关认定的事实、理由和适用的法律依据。（4）补偿安置方案(补偿方式、补偿金额、安置用房的面积和安置地点、搬迁日期、搬迁过渡方式和过渡期限以及《实施细则》中规定的应当补偿的项目)。

（5）告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及期限。（6）裁决机关的名称、裁决日期并加盖公章。（7）裁决规定的搬迁期限不得少于15日。

五、行政强制执行阶段的律师实务

在行政决定的行政强制执行阶段，律师为当事人以及行政机关提供法律服务的重点主要以下四个方面：

1.审查行政强制执行申请主体

房屋拆迁裁决书送达后，申请人与被申请人应当执行裁决方案。被拆迁当事人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，裁决机关可依法申请强制执行。

2.审查行政强制拆迁前是否依法听证

申请行政强制执行前，裁决机关应当组织拆迁当事人对行政强制执行的依据、程序、补偿安置方案及测算依据等内容进行听证。同时，还应邀请政府有关部门和具有社会公信力的人员参加。被拆迁当事人拒绝参加听证会的，裁决机关应当组织召开调查会。律师可代理委托人参与听证会及调查会，发表律师意见。

3.审查行政强制执行申请应提交的材料 申请行政强制执行，应当提交下列资料：（1）行政强制执行申请书。（2）裁决调解记录和裁决书。（3）安置用房或补偿资金证明。

（4）被拆迁当事人拒绝接受补偿资金的，应当提交补偿资金的提存证明。

（5）被拆迁当事人不同意拆迁的有关材料。（6）听证会或调查会记录。4.行政强制执行其他应注意的事项

（1）申请行政强制执行，应当由裁决机关领导班子集体讨论决定。

（2）拆迁人未按裁决规定向被拆迁当事人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准和产权清晰、无权利负担的安置用房的，不得申请行政强制执行。

（3）裁决机关应当提前15天通知被拆迁当事人并做好宣传解释，动员被拆迁当事人自行搬迁。

（4）拆迁人应当对被拆除房屋以及房屋内的物品向公证机关办理证据保全。

（5）行政强制执行时，裁决机关应当组织街道办事处、居(村)委会代表和公证人员到现场。

（6）裁决机关是被拆迁当事人的，由同级人民政府裁决。（7）行政强制执行应当注意防止人身伤害的发生，要有应对突发事件的预案。

（8）执行的整个过程都要坚持“以人为本”的原则，注重社会稳定与和谐。

行政复议与诉讼 一、一般规定 1．目的和依据

为依法维护拆迁委托人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国行政复议法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《最高人民法院〈关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复〉》、《最高人民法院〈关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复〉》等规定，结合拆迁行政复议与行政诉讼业务操作流程和经验制定本章，供本市律师办理拆迁行政复议与行政诉讼业务作参考。

2．适用范围

本章适用于律师代理拆迁人、拆迁单位、被拆迁人、房屋承租人等为维护自身合法权益，依法进行司法救济的实务操作。

二、拆迁行政复议 1.一般规定

拆迁行政复议并不是每个项目拆迁的必经阶段,但拆迁行政复议与拆迁各阶段交织在一起，律师可以对此提供相应的法律服务。

在拆迁人申请规划许可证、房屋拆迁许可证等文件、拆迁管理部门作出与拆迁相关的行政决定等过程中，只要当事人认为该具体行政行为侵犯其合法权益，均有权依法向管辖部门申请行政复议。

除行政复议法、行政诉讼法已有规定外，律师应当提示拆迁委托人，对城市房屋拆迁裁决不服的，拆迁人依法已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行；拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

2.律师在行政复议阶段的法律业务内容：

（1）审查拆迁许可以及前置程序的合法性，律师工作内容包括但不限于：

（一）审查立法文件的合法性，对下列文件进行实体和程序审查

（二）审查规划许可的合法性，对下列文件进行实体和程序审查

（三）审查用的许可的合法性，对下列文件进行实体和程序审查

（四）审查拆迁许可证发放的合法性，对下列文件进行实体和程序审查

（五）审查拆迁人申请拆迁许可时提交的拆迁计划和方案是否合法，有无损害被拆迁人合法权益的情形；

（六）审查拆迁补偿资金是否符合法律规定的及是否被挪用等情形。

（2）审查相关拆迁实施行为，律师工作内容主要包括：

（一）审查被拆迁房屋评估的合法性。包括评估机构的确定、评估程序、评估报告和专家鉴定等内容（内容详见本指引第三章第二节部分）。

（二）审查补偿安置方案的合法性。包括补偿对象、利益相关人、补偿范围、补偿标准，补偿方法，以及安置房源等内容。

（三）审查补偿安置实施过程的合法性。包括拆迁实施单位与被拆迁人之间的协商、谈话、协议，以及补偿安置的执行等事实情况。

（3）审查作出行政裁决或具体行政行为的合法性：

包括具体行政机关对被拆迁房屋的面积认定、违章建筑处理、婚姻状况证明、共有产权情况、户籍人口证明、伤残证明、住改非，以及经营许可等内容。（4）审查行政强制拆迁的合法性：

包括行政裁决、被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的原因、行政强制拆迁的实施等内容。

（5）对相关事实调查取证，发表律师意见。（6）向委托人提供法律咨询。（7）对具体事项进行专项法律研究。

（8）代理协商、调解、申请行政复议、仲裁、诉讼、申诉。（9）参与对被拆迁人被行政处罚、裁决或强制拆迁后的法律疏导、矛盾化解工作。

（10）其他相关法律服务。

三、拆迁诉讼 1.一般规定

按法律关系的不同，拆迁诉讼可以分为以下两类：

（1）拆迁行政诉讼：房屋拆迁行政案件涵盖多种具体行政行为，涉及许多法律、法规、规章和规范性文件，法律关系繁杂，又是社会的热点，容易引发群体矛盾。除了本章第一节行政复议后15日内提起行政诉讼，当事人也可以在行政裁决书送达之日起3个月内直接向法院提起行政诉讼。

（2）拆迁民事诉讼：是拆迁当事人因房屋拆迁法律行为而引起的民事诉讼，以及拆迁当事人与非拆迁当事人之间的与拆迁相关的诉讼。

2.律师代理拆迁诉讼应注意以下案件受理管辖的特别规定：（1）公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的行政决定或行政裁决等行政行为不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应按行政案件受理。

（2）拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。

（3）拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以申请房屋拆迁主管机关裁决。房屋拆迁主管机关是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起３０日内作出。当事人对裁决不服的，可以按法律规定向人民法院起诉。

3.律师在拆迁诉讼中的举证

根据不同的案情及诉讼请求，律师应当分别按照行政诉讼证据的若干规定和民事诉讼证据的若干规定提交如下证据：

（1）证明诉讼主体资格的证据

当事人应当提交身份证明资料，即，当事人为自然人的，应提交身份证或户口本；为法人或其它经济组织的，应提交工商营业执照副本、工商注册登记资料或社团法人登记证等；法人或其它经济组织的名称在讼争法律事实发生后有变更的，还应当提交变更登记资料。（2）证明房屋发生拆迁法律事实的证据 拆迁人应提交的证据：

（一）房屋拆迁许可证。

（二）拆迁公告。

（三）新建建筑物的，提交《建设工程规划许可证》及工程竣工验收证明。

（四）房屋被拆除前所作的面积测量报告。

（五）已经达成拆迁补偿安置协议的，要提交该协议。

（六）已向被拆迁人支付货币补偿款、过渡费、搬家补助费、设备迁移费等费用的凭证。

（七）提供过渡期临时用房给被拆迁人的证据。

（八）用以安置被拆迁人的房屋平面图、建筑面积竣工测量报告等。

被拆迁人应提交的证据：

（一）能证明被拆除房屋的所有权的凭据。

（二）能证明被拆除房屋的结构、房屋的性质（住宅、办公或商铺）、房屋的建筑面积等的证据。

（三）在被拆迁房屋所有权凭据上记载的所有人不是主张权利的被拆迁人时，还须要提交能够证明被拆迁人有权主张补偿安置的证据，例如：继承关系证明、亲属关系证明、原权利人放弃权利的证明等。

（四）能证明房屋何时被拆除的证据。

（五）已经达成拆迁补偿安置协议的，要提交该协议。

（六）经过房屋拆迁主管部门裁决的，还应提交裁决书。

棚户区改造依据的法律文件

《中华人民共和国宪法》 《中华人民共和国物权法》 《中华人民共和国房地产管理法》 《中华人民共和国土地管理法》

《城市房屋拆迁管理条例 》或（《国有土地上房屋征收与补偿条例》）

《山西省城市房屋拆迁条例》

《山西省城市房屋拆迁补助与补偿标准暂行办法》

《财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》

《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》 《国家发展改革委办公厅关于中西部地区中央下放煤矿棚户区改造有关问题的通知》

《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部等 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》

《山西省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 《山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见(试行)》

《山西省人民政府关于实施国有重点煤矿棚户区改造的意见》 《太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见》

第四篇：棚户区改造工作汇报

全面推进棚户区改造工程 努力改善职工群众的居住生活条件

在全面深入开展“创先争优”活动中，我所紧密结合各项工作，特别是结合当前棚户区改造工程，以“创先争优”活动为抓手，全力推进棚户区改造工程，最大幅度地改善职工群众的居住生活条件。现将点滴做法作以汇报。

一、强化认识，形成推进“棚改”的态势

我们***经营所是全局建所较早的山上场所，也是目前人口、住户较多的山上单位。据统计，全所原有住房中有58%的房屋是坯瓦结构的，其中有12户是64年建所前建的，有60余户是70年代建的，多数住房已成危房。可以说职工的住房条件，在全局山上单位是最差的。

今年5月份，我们贯彻落实局党委、林业局在山上单位实施棚改的重大决策，也拉开了着力改善职工生活居住条件的序幕。回顾在“棚改”之初，我们认为：要想让全所职工群众最大化的参与，第一要务是，要在全所上下树立正确认识，于是我们分层次展开了宣传攻势：

首先统一领导班子的认识。召开支委扩大会议，学习局党委、林业局有关“棚改”的部署，每个成员谈认识，表决心。所长苏立国同志首先发言：他说，我过去曾经在2个山上林场所工作过多年，但没有一个单位职工群众的居住条件这么差，我们应该抓 住这一契机，按照局党委、林业局的要求，把这件民生大事抓好。一句发自肺腑的话，让全体班子成员坚定了信心。

其次是统一党员的认识。在党小组会、党员大会上，支委成员一方面宣传棚改政策，一方面向党员表明了班子抓棚改的决心，党员纷纷表示：这是改变单位面貌千载难逢的机遇，只要领导有决心，我们就铁了心。

再次是抓普通群众的认识。以支部牵头，组成有工会、团支部、妇女组织参与的宣传小组，及党员义务宣传小组，走家窜户搞宣传，重点答疑解惑，向职工群众讲解局党委、林业局的棚改政策，宣讲单位抓棚改的构想和决心，收到了让多数职工安安心心参与，明明白白建房的效果。

二、精心运作，把握实施“棚改”的环节

通过以上的工作，多数居民住户都表示，积极响应林业局号召，参与单位的“棚改”。为实施“棚改”营造了氛围，在实际运作中，我们重点把握好以下环节：

一是把好规划关。由于我单位新建房没有新址可选，只能拆旧房新建房，或在原居民区内的部分空地处建新房，这不仅给“棚改”，也给规划带来了一定难度。为此，我们班子多次实地察看，组织人员测量，反复测算，几经讨论规划事宜。当职工群众看到苏立国主任为规划，多次到现地征求意见，一位职工群众曾感动的说，主要领导这么重视，单位很快就会大变样了。

二是把好稳定人心关。在拆迁房屋中，我们形成了文字书面 拆迁协议，履行必要手续，力争做到规范化。既使拆迁户吃下了定心丸，也为单位稳定推进棚改提供了必要的法律文书。

三是把好旧房拆除关。由于5月份正值春耕大忙季节，加之拆除旧房有一定的危险性。我们专门成立了以后勤人员中，党员干部为主体的旧房拆迁小分队，下设拆除组，协调组，后勤组，负责统一办理拆除工作，尽量不损坏旧房拆下来可利用的物品，既把拆迁户的损失降到最低，又保证了拆迁的安全。

四是把好质量监督关。房子的质量是建房户最关心的大事，也是决定棚改的成败的关键因素。基于这一认识，在所长苏立国的提议下，经班子研究决定：专门成立了由书记挂帅，外业人员组成的建房质量监督小组，并在他们当中进行各项标准的培训，从挖地基槽，焊地基砂，砌地基石，打圈梁，砌砖墙，抹墙面，安门窗、上彩钢瓦，到接上下水，盘炉子，搭火炕，打内间等，对建房过程中各道生产工序进行全方位监督，力争使质量上乘。

五是把好住房分配关。由于在棚改中，根据实际情况，对全所新建住房进行了统一规划。过去一些老房建筑面积小，同一地段原有住户多，再加上每栋房之间的距离都进行了统一规划，还有在部分空地上新建了住房，所以在新建住房的分配上，是一个敏感点，必须解决好。为此根据林业局的要求，我们在广泛征求意见基础上，形成了分配办法，并召开了建住房分配大会，严格按照分配办法运行，体现了分配的公平，公正、公开性，较好地解决了住房的分配问题。

三、加强领导，切实保障“棚改”的实施。

如何有效地解决“棚改”中遇到的问题，我们主要从加强领导入手，及时破解瓶颈问题，打造实施棚改的绿色通道。

一是建立了领导机构。我们成立了以所长挂帅的领导小组，凡是涉及棚改的重大事宜，均由所长主持领导小组会议，集体讨论决定。领导小组下设建筑工地前线指挥部，由党支部书记和一名副主任负责处理，协调各项事宜。

二是建立了决策机制。对一些实际问题，及时研究对策。从考虑职工的经济承受能力出发，我们一项一项测算新建房和改建房的所需费用，最后向开发商商谈承包价位时，被其心悦诚服地接受了。其中改建房未收取职工群众一分钱，更是得到了职工群众的认可。面对个别建房户，因经济暂时困难，一时无法交齐全部建房款，我们制定了先预交，再补交的交款办法，及兼建50和25平米大小两种户型，较好地解决了个别户的资金短缺问题。在施工过程中，从兼顾房屋的审美观出发，我们还对瓷砖，涂料质地及颜色的搭配进行选材定色。

三是建立了抽查制度。不放任管理，虽然有工地现场监督员，单位主要领导还经常到现场察看施工进度和质量，当看到施工方采购的小红砖质量欠佳时，当即要求施工方另找生产厂家，很快一种新型质量看优的小红砖重新进入了工地，再一次让职工见证了单位的重视，切实在为林业局严把质量关。

四是建立了反馈制度。对一些单位自身能够解决的共性问 题，我们例会研究后，以文字书面或会议等形式告知，仅在建房过程中，张贴的有关通知就达20余份。对单位自身难解决的问题，我们积极向林业局进行反映，针对个别困难户，确实无能力建房的，如果不拆除，扶持其新建房，又影响整体规划效果。林业局高度重视单位反映的这一情况，赵局长、李书记亲自率领有关领导和部门人员，现场解决相关问题。既体现了林业局对这些弱势群体的关心厚爱，又较好地解决了棘手的难题。

五是建立了研讨制度。对一些职工提出的刁难问题，我们首先本着动之以情，晓之以理，同时还积极学习有关规定，集体研究找对策。一位老职工在自家原来的院落附近，私自挖一鱼池，这次棚改后被占用，要求给予适当补偿，我们通过查资料，研讨后，向其宣传国家在土地占用方面的规定，使其收回了个人的无理要求。

通过以上粗浅做法，我单位的危房基本全部拆除，职工自愿不要企业的补偿、企业真心实意为职工着想。既解决了职工的住房的问题，又改变了单位的面貌。一个暂新的林场所呈现在人们的眼前。

但我们清醒地认识到棚户区改造工作，还存在许多不足之处，愿借这次会议东风，虚心学习兄弟单位经验，加以整改，不辜负局党委、林业局寄予的厚望，和职工群众的期待。

第五篇：棚户区改造实施方案

棚户区改造实施方案

为全力推进我县棚户区改造工作，改善棚户区居民的居住条件，确保我县20xx年棚户区改造目标顺利完成，根据《大兴安岭地区行署、集团公司20xx年棚户区改造实施方案》和《大兴安岭地区20xx年棚户区改造回迁安置实施细则》，结合我县实际，特制定本方案。

一、指导思想、工作目标和主要原则

（一）指导思想

以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以提高城镇居民特别是低收入群体的居住水平、改善城镇环境为目标，统筹规划，精心组织，配套建设，高标准完成棚户区改造任务。

（二）工作目标

于20xx年底完成塔河镇城区棚户区改造建设6万平方米、1200户的目标。

（三）主要原则

1、坚持政府主导、市场运作的原则。县委、县政府统一领导，各责任单位作为政府主导的责任主体组织实施。棚户区改造项目由棚户区改造领导小组办公室进行管理。坚持统一领导、因地制宜、分工负责、强化配合的原则。

2、坚持政府推进和市场化运作相结合的原则。棚户区改造要与房地产开发、经济适用房建设、廉租住房保障工作相结合。

3、坚持依法运作、保持社会稳定的原则。在棚户区拆迁补偿过程中，严格执行国家和省有关法律法规，妥善解决好特困群体的住房问题。严格执行国家有关土地使用、资金管理、城市规划、房屋拆迁、工程建设、物业管理、最低保障等方面的规定。

4、坚持科学规划、配套建设的原则。依据塔河城镇总体规划，按照“科学规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，各项基础设施配套建设，功能完善。依据园林化城市建设总体要求，实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施的原则。

5、坚持先易后难、逐步推进的原则。既要立足长远，又要面对现实，突出重点，先易后难，综合治理，稳步推进。

6、坚持促进棚户区改造与维护社会稳定兼顾的原则。要正确处理推进棚户区改造与维护社会稳定的关系，棚户区改造既要逐步推进，又要充分考虑居民的心理和经济承受能力。在棚户区拆迁补偿安置过程中，妥善解决好低收入群体的住房问题，在政策上给予合理的照顾。

二、建设标准

1、棚户区改造的详细规划必须符合城市总体规划，容积率不超过1，日照间距系数不小于2.8，各项规划指标不能降低，必须按批准的规划方案完成改造区域内的公共基础设施建设。

2、棚户区改造新建住房要设施齐全，达到节能型住宅要求。楼房立面造型要突出林区特色，层数为6层，层高不低于2.8米，住宅室内墙面刮大白、卫生间和厨房铺地砖、安装室内门、简易灯具、卫生间安装坐便器和洗手盆、厨房安装水池、水龙头，满足居民入住和使用功能的基本要求。小区环境要进行硬化、绿化和建设必要的服务中心，做到道路畅通，环境整洁，办事快捷。

3、棚户区回迁居民的楼房户型面积控制标准以40、48、58、68平方米四种户型为主，其中40平方米户型占25%，48平方米户型占45%，58平方米户型占20%，68平方米（含少量75平方米）户型占10%。具体户型面积的选择，在结合居民住房实际情况，居民的收入水平以及通过入户详细调查了解棚户区居民意愿的基础上确定。

4、改造后的住宅小区实行标准化物业管理，保证居民生活环境有明显改善，安居乐业，社区和谐健康发展。

5、工程所用材料、施工工艺、节能标准、施工质量必须符合国家规范要求。实施棚户区改造项目的施工企业，必须具有较高的资质、资信和良好的业绩。

三、资金筹措与使用

（一）改造建设资金筹措

1、积极争取国家和省财政补贴以及行署、集团公司配套资金。

2、县（局）财政、财务匹配。

3、积极争取各商业银行贷款。

4、政府对棚户区改造的政策扶持。

5、个人出资。

（二）加强资金的使用管理，棚户区改造资金要设立专户，专款专用，不得挤占挪用。

四、棚户区改造相关政策

1、土地政策。棚户区改造项目纳入经济适用住房计划，所需建设用地以划拨方式提供，其中开发为商品住宅或者其他商服项目的建设用地，应依法实行有偿使用。所得土地收益全部用于棚户区改造基础设施和配套设施建设。

2、税费减免政策。棚户区改造项目一律免收城市基础设施配套费等各项行政事业收费和政府性基金；以划拨方式取得土地使用权的棚户区改造项目，经税务部门同意后不征土地契税；棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房免征契税；与棚户区建设有关的经营性收费项目减半收取，其他按地区棚户区改造相关政策执行。

3、拆迁安置政策。棚户区房屋拆迁安置，原则上实行“就地”或“就近”安置回迁楼房，对不愿回迁的住户，实行货币拆迁，不做产权调换安置。被拆迁人选择就地或就近回迁安置的，实行结构差价及按“部分面积”结算。

棚户区改造回迁安置实行拆一补一，原有私产房屋面积回迁部分交纳每平方米300元结构差价，超出原面积部分并在合理享受面积内按1000元/平方米结算差价；超出上靠户型面积部分按1200元/平方米结算，交足购房款享受全部产权。被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿的金额根据被拆迁人房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素，以房地产市场评估价格确定。

合理享受面积部分系安置标准与原房屋面积差额部分；超出合理扩大面积部分为按照居民意愿要求安置的户型面积超出正常安置标准部分。

4、回迁的低保户家庭，私有产权的原面积部分拆一还一，不收结构差，合理扩大面积部分每平方米减收200元房款，如仍无能力出资购买合理扩大面积部分，则允许欠款入住，缓交房款时间定为2年，第一年交房款的60%，第二年交40%。在规定的时间内交够欠款后，再办理房屋所有权证，到期后仍无能力交纳欠款的，则按廉租房管理。

5、对达标的节能住宅，实行取暖费减免政策，按非节能住宅取暖费标准的70%比例收取。

五、组织实施

1、入户调查摸底。由棚户区改造领导小组办公室组织人员入户调查，摸清棚户区居民住户的房屋产权归属，建筑结构、面积及附属情况，住户身份、户籍、人口组成、就业情况、经济收入、改造安置意愿等，一户一档，汇编成册，为棚户区改造提供详实资料。

2、宣传发动。利用广播、电视、听证会、入户调查、宣传单等各种形式，宣传棚户区改造的政策和意义。通过宣传使广大棚户区居民家喻户晓，人人皆知，达到推动和促进棚户区改造工作的目的。

3、依法拆迁。根据《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》和《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》等法律法规，实施“阳光拆迁，和谐拆迁”，统一标准，严格执行。要做到补偿安置标准公开、回迁安置方案公开、拆迁和回迁房屋面积公开、评估标准公开、搬迁顺序号公开，逐户签订书面拆迁安置协议。

4、建设监管。坚持公开、公平、公正、择优和诚实守信的原则，依据棚户区改造项目建设计划，依法组织设计、施工、监理单位的招投标工作。

严格执行建设程序，确保棚户区改造工程规范、优质、按期进行建设。施工图及设计文件要经过审查；工程竣工后，经验收合格方可交付使用。

5、为保障工程质量，降低建设成本，要选用符合国家与省技术标准要求或推荐的建筑材料与设备，大宗建筑材料实行政府统一采购。

6、物业管理。棚户区改造新建回迁住宅小区实行“政府引导、属地管理、业主自助、多方筹资、逐步走向市场化”的物业管理模式。

当业主入户率达到50%以上时，要在房地产行政主管部门指导下，在社区组织下选举产生业主委员会或成立小区管委会。可选聘专业的物业服务企业实施管理，也可实行业主自助式管理，或由林业局房产科进行物业管理。实施业主自助管理的小区工勤服务人员原则上以本小区家庭困难、热心公益事业、有一定专业技能的低保人员作为首选。

棚户区改造要为小区管委会或物业服务企业无偿提供不低于60平方米的物业服务用房。

棚户区改造新建楼房的专项维修资金在居民入住前按每平方米18元向住户一次性收取。

六、组织领导和责任分工

（一）组织领导

成立以县委和县政府领导为组长，分管领导为副组长，相关部门负责人为成员的棚户区改造领导小组，负责全县棚户区改造工作。

（二）责任分工

成立棚户区改造建设指挥部，主要负责城市棚户区改造建设工作，组织房屋拆迁补偿，工程建设。设材料综合组、调查确权组、拆迁补偿组、建设安置组、现场督办组和宣传报道组。

建设局负责棚户区改造的规划、推进、综合和协调工作；经济发展和改革局、计划科负责项目的可研报批，向省和国家林业局争取棚户区改造政策和资金的支持；财政局、财务科协助筹集建设资金和商业银行贷款；国土资源局负责办理棚户区改造项目土地供应工作，协调落实腾空土地出让收益归集工作；民政局、劳动和社会保障局负责对棚户区内低保户核查认定工作；监察局、审计局负责棚户区改造资金使用的监督；宣传部、广播电视局负责棚户区改造的宣传工作；信访局会同相关部门负责棚户区改造居民的信访接待工作；法院、公安局负责棚户区改造拆迁过程中的强制执行工作；塔河镇协助有关部门做好入户调查登记、拆迁有关事宜；其他有关部门负责行业指导及本系统有关优惠政策的落实。