杭州市房地产市场运行情况调研报告 [国土资源部土地利用司调研组](7页)

第一篇：杭州市房地产市场运行情况调研报告 [国土资源部土地利用司调研组](7页)

杭州市房地产市场运行情况调研报告 [国土资源部土地利用司调研组]

杭州市房地产市场运行情况调研报告

近一个时期以来，在房地产热的讨论中，“浙江现象”、“杭州现象”引起社会各界的高度重视。有人认为，杭州房价的持续上升是土地收购储备、招标拍卖造成的，杭州楼市存在着结构性泡沫问题，银行信贷的风险在增加。也有人认为，杭州的房价是正常的，是市场供求关系的结果，不存在过热的问题。一时间，杭州成为房地产是否过热争议的焦点之一。如何正确看待杭州的房地产市场问题，对于正确分析全国的房地产市场形势，加强土地和贷款管理，及时引导和调控房地产市场，防止楼市动荡造成金融风险，具有重要意义。

这篇调研报告，是国土资源部土地利用司调研组根据有关领导批示，对杭州市房地产市场运行情况深入调研、细致分析的结果。报告用大量数据，回答了有关问题，客观评价了杭州市的房地产市场：杭州市房地产市场总体看是健康的，在态势上存在着趋热的苗头，老市区基本正常，周边地区不同程度地存在着过热的现象。针对这一情况，报告提出了防止楼市动荡的可行措施。

我国已进入全国建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新阶段，房地产市场仍有巨大发展潜力，目前的问题只是发展中、阶段性和局部性的，问题要解决，方法要稳妥，一切措施都要从实际出发，从稳定大局的需要出发，从珍惜房地产市场来之不易的繁荣局面出发。只有如此，才能稳定楼市，化解风险。

为落实国务院领导批示精神，根据部领导指示，我们对浙江杭州市房地产市场运行情况进行了调研，并与当地有关部门探讨了落实国务院领导批示，及时引导和调控房地产市场，加强土地管理，防止楼市动荡，防范金融风险的措施。调研组2003年1月16日抵杭后，连续开了六个座谈会，分别与市国土资源局，信誉、业绩较好的12家房地产开发企业，浙江大学6位房地产研究专家、教授，杭州市10个房地产市场管理有关部门，余杭区国土资源等5个部门，下城区潮鸣街道小天竺社区的10户中低收入家庭进行了座谈；走访了有关专家，并实地踏勘了余杭天都城大型房地产项目。通过广泛细致的调研，对杭州市房地产市场有了基本的了解。省国土资源厅、市国土资源局、余杭区国土资源局对这次调研极为重视，市、区两级相关部门积极配合，实事求是地反映了情况。此报告在形成过程中两轮征求了省厅、市局的意见，现将有关情况报告如下：

一、房地产市场运行的基本态势 杭州市目前下辖八区、五县(市)，下文中的老市区是指除萧山、余杭两区以外的六个老城区。总的认识是，杭州市房地产市场已走向快速成长阶段，购销两旺、人气很足。总体看是健康的，在态势上存在着趋热的苗头，老市区基本正常，周边局部地区不同程度地存在着过热的现象。

(一)房地产开发势头迅猛，房地产业已成为主导产业。1998年以来，杭州市房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17％以上。2002年完成房地产投资额196.4亿元，同比增长39.4％。其中完成商品房住宅建设投资148.3亿元，占房地产开发总建设投资的75.5％。2002年房地产业对GDP的贡献率达11.6％，同比增长17.1％，为城市经济发展作出了重大贡献，成为杭州市的主导产业之一。

(二)房价总体上升，但上涨速度和绝对量不一。根据杭州市房地产交易所提供的数据，从2000年到2002年10月份，老市区房产交易平均价格分别为每平方米3426元、3703元和4043元。据浙江省城调队统计资料显示，商品房价格从1998年的每平方米3278元，增长到2002年上半年的每平方米4749元，涨幅达44.8％，而同期GDP增长速度达到53％，杭州已成为国内房价涨幅最高的城市之一。市中心商品房价格上涨的绝对量虽然较大，但涨幅不大，1995年为每平方米4500元，2002年为每平方米7500元，平均年增幅为6.6％；城西商品房价涨幅较大，房价1995年为每平方米1650元，2002年为每平方米4500元，平均年增幅为13.4％；城东房价1995年为每平方米1900元，近三年每年上涨500元。余杭区普通商品房价格上升幅度较大，各区块2002年涨幅均在20％以上。在房价上涨的同时，房地产租赁价格也在上升，2000年-2001年全市房地产租赁价格指数同比增长了3.3％和3.1％，其中，住宅分别上涨了18.8％和7.5％。

(三)房地产贷款增长较快，银行资金在房地产生产、消费资金中的份额较大。从1999年年末至2001年年末，杭州各类房地产开发企业开发贷款余额从106.75亿元增加到387.2亿元，房地产开发企业贷款占同期各项贷款的比重从1999年的7.2％上升到2001年的18.6％。今年10月末，房地产开发企业贷款比去年同期增长55.8％，占各项贷款的比重上升到20.9％；个人住房贷款余额从1999年的37.4亿元迅速上升到2001年的164.3亿元，年均增长率达190.5％,在全部房地产贷款余额中比重也逐年上升，从1999年年末的35.0％上升到2002年10月末的42.3％。

(四)房地产市场供销两旺，老市区房产需求尤其旺盛。1998年以来，房地产预售总量年均保持在260万平方米以上，其中住宅预售总量每年基本保持在210万平方米以上。2002年住宅施工面积1455万平方米，住宅开工面积714.7万平方米，竣工面积412.5万平方米。销、预售面积673.2万平方米，是住宅竣工总量的163.2％。与此同时，2002年经济适用房新开工面积118万平方米，同比增长3.4％，竣工97万平方米，同比增长86.5％。(五)卖旧买新十分普遍，存量房产交易活跃。自1999年房改房上市政策出台后，存量房产交易量飞速增长。2001年，存量房产成交量达97.8万平方米，累计成交金额26.5亿元，分别比上年上升了175.1％和229.2％，二手房成交金额占房地产交易总额的比例达到了17.3％，比上年提高了9个百分点，存量房产交易的上升幅度超过了增量房产的增长速度。(六)老市区土地市场管理规范，收购储备效果显著，房地产供应结构逐步优化，没有土地炒买炒卖行为，老市区较早地建立了土地收购储备制度，加强了土地集中统一管理，落实招标拍卖挂牌方式配置经营性土地的态度坚决，对土地市场的调控力度很强，土地市场发展比较健康。表现在：一是供地总量和结构合理。从老市区房地产供给结构和房屋空置可以得到充分反映，2002年1-10月份，高、中、低价位住宅供应量分别为3974户、16319户、5313户，分别占住宅供应总量的15.6％、64.2％、20.2％，空置面积只有1.5万平方米。二是没有土地炒买炒卖问题，营造了房地产市场规范运行的环境。

二、必须引起高度重视的问题

尽管杭州市房地产市场从总体上看是健康的，但也存在一些必须引起高度重视的问题。(一)房地产价格增长速度过快，投资与投机性需求相应增长，银行风险有所增加。房地产出售价格和租赁价格的快速增长，使得人们对房地产价格的预期不断提升，投资和投机性需求相应增加。据中原物业2002年10月对杭州市第三届“人居展”的调查显示，有12％的购房者的目的是准备出租和转卖。银行对房地产开发企业的贷款增幅很大，根据中国人民银行杭州支行调查数据，2000年和2001年，杭州市银行系统对房地产开发企业的贷款余额分别是249亿元、387亿元，而房地产投资分别为102亿元、104亿元，2001年个人住宅贷款余额261亿元，而当年各类房地产交易金额为319亿元，其中存量房交易26.5亿元。虽然房地产投资与消费的稳步增长都与银行信贷支持密不可分，而且目前贷款的质量也比较好，但由于银行贷款在房地产建设和消费过程中占的比例较大，一旦房地产出现问题，银行将有很大的风险。

(二)现行的经济适用住房供应方式负面作用大于正面作用。现行经济适用住房方式主要内容是划拨供地、税费减免、委托开发、政府核价、向中低收入家庭出售，有人形象地称之为“补砖头”。几年的实践证明，这一供应方式在操作中存在很多问题，负面作用大于正面作用：一是不能雪中送炭。老市区申购登记经济适用房住户有38000户，而通过摇号实际解决的只有4850户，只占申购登记总数的12.8％，准购摇号比例高达1：8，不仅相当部分急需住房的家庭被排斥在外，而且给寻租留下了巨大的空间。二是负担沉重。买到经济适用房的人负担沉重。只有购新房才能享受政府补贴的政策、大户型为主的供给结构、每平方米3000元左右的价格，使购房者不堪重负。三是引发投机。经济适用住房上市交易门槛低，只要买到了经济适用住房，马上可以上市交易，补缴的出让金也只有标定地价的10％。调查中，各方面的人都说“傻瓜都会买经济适用住房”，“买经济适用住房=申购新股”。四是起不到平抑房价的作用；表面上看，只要增加经济适用房的供给，就能缓解供需矛盾，降低房价，但对一个城市来说，由于土地资源有限，不可能无限制地供给住宅用地，增加了经济适用住房的供地量，势必减少商品房的供地量，只会使商品房的供需矛盾更加突出，造成房价上涨。五是群众不满。该享受的享受不到，对政府不满；该享受的迟迟享受不到，不得已购买了市场价的商品房，也对政府不满；享受到的家庭由于举债购买，严重影响其他基本的生活消费，同样对政府不满。这些不满情绪，潜藏着社会新的不稳定因素。

(三)房地产市场分割，政府难以对房地产市场进行有效的宏观调控。杭州市区(含萧山、余杭两区)行政区划面积3068平方公里，其中余杭区、萧山区、杭州经济技术开发区、之江旅游度假区面积分别为1222平方公里、1163平方公里、114平方公里和9.88平方公里，上述各区合计2508.88平方公里，享受独立的管理权限，实际上在3068平方公里的范围内，真正赋予市财政、规划、建设、国土等有关职能部门的权限最多只有559.12平方公里，仅占市区的18.22％，且这些范围的土地利用率已经相对较高，建设用地的稀缺程度可想而知，虽然近年来市政府通过建立土地收购储备制度，加强了对老市区房地产市场的宏观调控，但仅18.22％的土地使得这种调控能力对整个市区来讲显得极为有限。市场分割使房地产供给失衡，老市区供给严重不足，余杭区供给过太。1999年到2001年，老市区共推出房地产用地11538亩，其中商品房用地7859亩，占68％；经济适用房(包括市政拆迁用房)用地3679亩，占32％。而仅余杭区，从1999年到2002年底，签订出让合同转用、征用的房地产用地31405亩，四年分别为694亩、9774亩、16888亩和4049亩。

三、原因分析

(一)商品房价格增长过快的成因。表面上看杭州市房价增幅较大，但仔细研究，有相当的合理成份，并非虚涨，而且老市区与新市区的情况有很大的不同。所以，不能笼统地讲杭州市房价高。首先是老市区房地产供给严重不足。其次是需求旺盛。对杭州老市区房产的需求不仅来自本地，而且来自外地，两方面需求都较旺盛。在购房群体中，本市居民占64％，外来人员占36％。三是配套、建筑、广告等成本增加。随着“智能化”、“生态化”物业的兴起，住宅小区配套设施的完善、建筑材料的更新换代，提高了房屋的建造成本；由于竞争激烈，广告投入也大大增加，据报道，2001年新建商品房每平方米建筑成本平均广告费用超过100元。

1、本地需求主要来自三个方面：一是改善居住条件需求。杭州市房改时的户均面积只有56平方米；二是拆迁户用房需求。这几年拆迁面积较大，仅2001年老城区拆迁还建面积就有233.0万平方米。三是房改拉动需求。杭州市货币化分房力度较大，走在全国前列，居民在享受每平方米2400元补贴后，改善居住条件需求更大(已核定住房补贴20亿元，发放10亿元，今年将全部发放)。

2、外地需求来自五个方面：一是移民需求。包括人才引进、宗族性购房、养老、创业、投资地转移产生的需求，仅2001年就引进人才2.1万人。二是投资性需求。主要是省内外投资者看好杭州房产的增值潜力，把杭州房产作为一种投资渠道，如温州、台州、绍兴、义乌的民间资金对杭州房产的需求。三是炫耀性需求。一些外地的高收入者把拥有杭州的豪宅做为身份的象征。四是求学需求。一些富裕家庭为使子女在杭州求学，日后就职创造条件购房。五是度假需求。一些人为在杭州度假，购置房产。

3、其他十个因素：一是浙江和杭州经济快速发展，居民收入快速提高，支付能力很强，这是杭州商品房价格实现的基础。2001年杭州人均GDP在省会城市和计划单列市(含直辖市)中排名第五，仅次子深圳、上海、广州、北京。中原物业2002年10月对600位计划在近两年购房者的调查显示，拟购房单价在每平方米4500元以上的，占全部调查人数的49％。二是宏观、微观房地产政策体系成为住宅业发展的支撑。1997年以来，中央将发展住宅业作为新的经济增长点，把启动住房消费作为扩大内需的重要措施。浙江省、杭州市政府也出台了很多配套政策，促进了住宅业的发展。三是住房制度改革是形成商品住宅竞价机制的保障。随着城镇住房制度改革，住房分配货币化的逐步实行，加速了住宅建设、消费的市场化进程，有力地转变了居民购房消费观念，增加了有效需求，推动了商品房价格的上升。四是杭州城市化进程加快是房地产业发展的内在动力。2000年城市化水平为36％，2001年提高到37.8％。城市化进程的加快促进了人口、资金等要素和产业迅速向城市集聚，直接带动了房地产业的快速发展。五是杭州特殊的城市地位和环境是房地产业发展的外在引力。杭州市集浙江省政治、文化、经济中心于一身，有着得天独厚的自然、人文环境，是绝大部分城市不具备的。六是由于缺乏其他的投资渠道，投资房地产成为银行和民间资金的主要出路。浙江民间资金高达8300亿元。由于当前银行利息很低，股市持续低迷，购买房产成了大量民间资本的首选，这种需求不仅促使杭州的房价居高不下，而且也引发了对土地的需求。七是经济适用房管理不规范，并没有起到抑制房价上涨作用。八是房产市场上出现摇号、炒图等炒作行为，对哄抬房价起了不容忽视的推波助澜作用。九是目前杭州老市区可供楼盘土地集中在三级地段、不到50平方公里的范围内，空间狭小，规划和基础设施建设严重滞后，再加上人们“围着西湖”转的住房观念交织在一起，更使可开发土地资源基本枯竭的市中心地段内房价上扬。十是新的城市拆迁补偿政策加大了开发成本，推动房价上升。按照杭州市规定，拆迁补偿的基准价，新的拆迁条例补偿标准大多高于老条例。在土地一级地段高6％，二级地段高54％，三级地段高29％，四级地段高3％，五级地段高8％，据有关人士测算，一套市中心二手房，每平方米市场价4800元，而按拆迁补偿条例评估，价格则需5900元，高23％；如是砖木结构，要高225％。

一个时期以来，一些专家和媒体认为，土地收购储备、招标拍卖抬高了房价，应该说这只是看到了表面现象，而对实质情况缺乏了解和研究。经过调查测算，房地产价格的快速上涨，土地成本固然是一个因素，但根本原因是需求拉动。一些开发商说，由于土地招标拍卖出让，土地成本占商品房成本的40%-50％。但据我们对杭州56个楼盘的调查结果显示：通过土地招标拍卖方式取得的18个楼盘，楼面地价平均占商品房销售价仅34.5％。，其中，4级地段以内的占31.6％，5级地段以外的占42％；通过协议方式取得的38个楼盘(在经营性房地产用地必须招标拍卖出让规定出台前出让的土地)，楼面地价平均占商品房销售价的25％，其中，4级地段以内的占25.5％，5级地段以外的占22％。也就是说，与协议方式出让的土地相比，招标拍卖方式出让的土地，成本只增加了10％左右。一般来说，开发商所说的土地成本包括拆迁成本、市政配套和政府纯收益，无论行政划拨还是协议出让都必须支付拆迁成本和市政府配套等费用，通过招标拍卖方式出让的土地，显化的只是政府纯收益。开发商和其利益代表者，追求的是以最低成本获取最高的利润(这是现实生活中“众人”想搞房地产开发“发大财”的重要原因)，如果让少数利益集团占据了本应该由公众享受的实惠，这显然不合理。

(二)住宅供给体系不合理，经济适用房不能有效解决中低收入家庭住房问题的成因。我国的住房供给体系设计是，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉祖住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。这种供给体系看似合理，主观愿望也是好的，但在实践中存在着严重的不合理性。集中表现在经济适用住房的政策上。一是适用对象太宽，并且模糊，难以严格地界定，使有限的经济适用住房分配给了一些高收入家庭，有人形象地说“开着小轿车住经济适用住房”。二是经济适用住房的政府核价机制不合理，杭州市区(不包括萧山、余杭区)绝对价格高达每平方米3000元以上，真正的中低收入家庭根本消费不起(造成经济适用住房价格不能降到最低限度，其根源之一是由政府来核价)。三是户型设计不合理，面积过大，即使真正争取到经济适用房的中低收入家庭负担也十分沉重。根据对杭州2002年7月份推出的经济适用房统计，共出售937套，总建筑面积118709.42平方米，平均每套建筑面积126.69平方米，其中建筑面积120平方米以上的占75％，90平方米以下的仅有8套，占0.85％。造成这一局面的根本原因是在操作上仍沿用计划经济的方式。开发商十分清楚，真正中低收入家庭是买不起这样“经济”适用的住房(按月前普遍存在的趋大户型，每套-总房价都要三四十万元、五六十万元)，建大户型的经济适用住房符合市场需求(不是面向中低收入家庭)，超过购买经济适用住房标准下限部分又要按商品房价格购买[杭州市规定，经济适用住房建筑面积控制标准为：一般职工70平方米，具有中级职称的职工(相当于科级干部)80平方米，具有副教授高级职称的(相当于县处级干部)90平方米，具有教授高级职称的职工(相当于厅局级干部)120平方米；或根据家庭成员结构状况，按人均20平方米控制]，这种机制更进一步促使开发商建造大户型，即“傻瓜都要建造大户型”。

(三)房地产市场分割，供求失衡的成因。一是区划调整不彻底造成房地产市场的分割。2001年，杭州市区进行了第二轮行政区划调整。根据浙江省政府有关文件规定，撤市设区后，萧、余两区仍然享有地市一级部分经济管理权限，财政体制、土地管理、城市规划编制、户籍管理、房屋拆迁以及房改政策等均由萧、余两区独立行使，由于市政府不能对辖区内房地产市场进行统一的宏观调控，造成了市场分割。二是市场化进程不一，促使开发商到周边地区大量购地。由于老市区土地管理规范，市场化配置土地的进程快于周边地区，一方面营造了房地产市场规范运行的环境，树立了房地产开发企业的信心，另一方面也使得一些开发商为获得地价上涨的利益，赢得更大更快发展空间，相继到余杭等周边地区购地储备。加之新设区享有独立的规划、土地管理和财政权，周边乡镇也力求通过扩大招商引资来发展乡镇经济，由于以上多种因素的相互作用，个别乡镇出现了不规范的现象。针对这种情况，余杭区政府也采取了相应的措施加以引导，起到了一定的作用，但还是出现了城市规划并不到位、基础设施尚未配套的大型房地产项目，存在着土地供应量较大的现象。

四、防止楼市动荡的几项措施

从长远看，我国房地产仍有巨大的发展空间，目前产生这样那样的问题，只是阶段性和局部性的问题，基础和条件与上个世纪90年代初的“房地产热”绝然不同，而且，相关部门已在2002年制定了一些调控政策。鉴于当前房地产业对拉动经济增长具有重要的作用，与宏观经济运行、人民居住条件改善和财产权利的保障关系密切，各方面的调控政策比较健全，所以，进一步对房地产市场的引导和调控，应立足保持房地产市场的健康发展为基本，珍惜房地产市场来之不易的繁荣局面，同时要防止楼市动荡，要稳定房价而不是降低房价，避免因房地产价格过度缩水，使已购住房家庭的财产总值缩水，影响金融资产的安全，影响今后的经济增长速度。所以强化对房地产市场的宏观调控，应采取微调措施，实行软着陆，避免采用简单的行政手段，引起市场的大起大落。杭州市各界普遍反映房地产的政策要保持相对稳定性，保证房地产市场的稳定、公平、安全、健康发展，应具体问题具体分析，慎重处置，分区域采取不同的对策，该收的收，该放的放，收放有度，才能有效防止楼市动荡，造成金融风险。为此建议：

(一)提高预防金融风险意识，强化信贷管理。在市场经济条件下，房价上升的原因中，最具可调控性的是银行信贷，对此应引起高度重视。一要控制总量，合理调整结构，实行差别政策，以控制房地产开发与住房消费资金中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。二要严格信贷管理，依法、依规贷款，切实强化贷后管理。三要在贷款政策上积极支持土地收购储备制度建设，贷款资金封闭运行，政府出让土地回笼资金优先用于偿还银行贷款；这既是提高政府对土地供应的宏观调控能力，又是防范金融风险的有效措施，是银行和地方政府双赢的措施。四要加强对个人住房贷款管理。一方面要继续支持本地居民自住购房，适度提高首付额度，另一方面停止对异地购房、多套购房的个人贷款。国土资源管理部门要加强土地登记管理，积极配合金融部门，提供多套购房贷款登记等依据。

(二)统筹协调区域之间的房地产供地计划，严格控制新设区的新增用地。适度拓展杭州老市区发展空间，提高老市区的土地供给能力。要加快杭州撤销余杭、萧山市设区后城市总体规划的修编工作，加大对紧连老市区基础设施建设步伐，适度拓展杭州发展空间，为适度加大老市区土地供应量创造条件。对老市区要给予农地转用、土地征用的倾斜，同时要优化供地布局和结构，更多地采取招标、挂牌方式供地；对周边地区要严格控制供地量，采取强有力的措施消化存量房地产用地，特别是对尚未供应的大型房地产项目用地不能再以原协议方式供地。各级政府要采取强有力的措施抓紧解决历史遗留问题，加大闲置土地的处理力度，该无偿收回的必须依法收回。严禁房地产开发商“圈占”土地，加力抑制土地投机。

(三)坚决落实土地集中统一管理制度，防止房地产市场分割。解决区域内无序竞争的问题，关键一条是落实土地集中统一管理制度。目前撤县并市的情况较多，所以必须坚决落实土地统一管理。余杭、萧山享受独立审批权限三年，到期后，不能继续延期，对今后其他城市撤县并市的，要一次到位，由城市政府负责新设区的土地管理；各类开发区和园区也必须按照土地集中统一管理的原则，纳入城市的统一管理。

(四)健全住房供应体系，加快廉租住房建设，取消或用市场机制规范经济适用房。为了解决低收入和困难家庭的住房问题，应进一步加大廉租住房制度的建设力度，廉租房为公有产权，只租不卖。进一步加强经济适用房的管理，根本出路是在生产、销售、流通过程中全面实行市场化。一是取消行政划拨供地方式，采取招标方式供地，综合评标，房价低者得。二是改变政府的补贴方式，改“补砖头”为“补人头”，即向可享受对象直接发放住房补贴。三是缩小范围和规模。将经济适用房的供应范围从中低收入家庭压缩到中等偏下和低收入家庭的范围内，重点解决拆迁户和无房户的住房问题。四是要进一步明确经济适用住房的建设标准，缩小户型，完善供应和上市办法，确保政策的针对性。五是进一步搞活房产二级市场，使二手房成为满足中低收入家庭的一个重要渠道。针对杭州市的具体情况，应适度加大新区的经济适用房供给，减少商品房的供应。(五)加强土地和房地产市场信息披露工作，正确把握市场走势。土地和房地产市场信息披露工作的不完善，使政府和企业对市场的判断和决策既有盲目性，也有滞后性，严重影响了市场的正常发展，因此，应加快信息披露工作进程，各级国土资源管理部门要密切注视房地产市场变化动态，准确把握市场走势，严格控制土地供应总量，适时加以调控。

(六)加强法律宣传和对房地产市场的监控力度。一是要继续深入宣传国家《城市房地产法》和国务院55号令等法律法规的宣传，促使房地产开发企业依法、诚信开发房产，同时强化购房者依法维权能力。二是要进一步加强对房产市场的监管，一方面严禁房地产开发企业未达到预售条件入市摇号或炒楼花；另一方面要加强对预购房产的监控，把住预购房产再转换关口，以防炒楼盘、楼花赢利甚至牟取暴利。

(七)运用税收政策平抑房价，公平分配社会资源。由于我国目前房地产保有成本比较低，使一部分人可以拥有多套住宅和其他房地产，既不利于土地资源和其他资源的合理分配，又增加了对房产的非消费需求，推动了房价的上升。必须借鉴国外的成功经验，尽快开征不动产税。同时，应针对房地产市场发展的不同时期调整土地增值税和其他税种的税率，以起到限制房地产炒作，鼓励土地资源合理配置的作用。（调研组成员：冷宏志 宫玉泉 卢静 王印传）

第二篇：东营市2014年房地产市场运行情况的调研报告

东营市2014年房地产市场运行情况的调研报告

房地产业作为一个具有高度综合性和关联性的行业，它在促进城镇化水平、改善居民居住条件、提供就业机会，带动其他相关产业发展等方面发挥着举足轻重的作用。在目前国内市场大背景下，我市房地产出现投资增幅逐月递减、施工规模增幅放缓、销售市场低迷、到位资金紧张现象。

一、发展现状及主要特点

（一）投资增幅逐月递减，前景堪忧。新一轮房地产宏观调控的实施，加上一房一价、试点房产税和产权登记等政策连环出台，市场供需双方观望态度十分明显，波及东营效应虽然滞后，但近期房地产开发投资呈现增幅收窄走势。今年2-6月份累计完成投资分别为4.52亿元、21.60亿元、37.93亿元、62.95亿元和82.93亿元，分别增长21.4%、20.9%、19.2%、17.5%和16.8%，增速呈现逐月递减态势。东营房地产市场经过多年发展，渐趋成熟，形成了以住宅为主、商务为辅的投资格局。房地产业投资成为除制造业投资外的第二大行业，对拉动服务业投资乃至全社会固定资产投资具有积极而重大的影响。今年上半年，东营住宅完成投资65.12亿元，增长15.9%，占商品房开发投资总额的78.5%，高于2013全年1.1个百分点。

（二）施工规模增幅放缓，新开工面积下降。随着房地产投资增速逐月递减，商品房施工规模出现放缓。上半年，全市房屋施工面积1122.41万平方米，同比增长7.8%，低于2013全年增幅10.7个百分点。其中，住宅施工面积861.68万平方米，同比增长4.2%，低于去年同期4.0个百分点。上半年全市房屋施工新开工面积215.47万平方米，同比下降13.7%。其中，住宅新开工面积188.68万平方米，同比增长3.4%。截至到6月底，新建住宅空置面积达到26.72万平方米，同比增长7.6%，市场供应基本保持稳定。

（三）销售面积下滑，价格稳中有降。上半年，全市商品房销售面积为132.21万平方米，同比下降8.6%；销售额65.36亿元，同比下降1.7%。商品房中住宅销售115.94万平方米，同比下降16.8 %；销售额56.39亿元，同比下降11.8%。在住宅销售中现房销售18.34万平方米，同比下降52.1%；期房销售97.61万平方米，同比下降3.5%。新建商品住宅均价4863元/平方米，较去年同期增长6.1%，较去年年底增长0.6%。商品住宅价格表面没有降低，但扣除隐性让利，实际已出现松动。

二、目前房地产市场面临的问题与困难

（一）房产市场观望气氛浓厚，企业开发热情降低。投机需求基本退出，一些刚性需求消费者的观望情绪浓厚。资金回笼慢，建设资金趋紧，开发商也在观望。有些在建楼盘已经开始延缓建设，有的企业后续开发计划已经暂停。上半年，全市商品房竣工面积53.55万平方米，同比下降42.2%。大多企业的开发投资比政策出台前减少，对今年下半年和明年销售预期减少三分之一以上，部分企业预计减少一半以上。市场前景不明朗，观望气氛浓厚是企业开发投资减少的主要原因。

（二）住房供应结构有待改善。全市的住房供应结构正在顺应宏观调控的要求做出积极的调整，但市场供需结构之间仍存在一定的矛盾。今年上半年，90平米以下、90-144平米、144平米以上住宅施工面积占全部住宅施工面积的5.0%、53.5%和41.5%，其中90平米以下、90-144平米以上比重分别低于网签比重2.5和6.0个百分点，144平米以上则高8.5个百分点。说明90-144平米和90以下平米仍是现阶段居民购买主打户型，高档住宅和别墅购买意愿则有所降低。特别是90平方米及以下住宅施工面积占全部住宅施工面积的5.0%，离《国六条》及其细则的要求还有一定距离。

（三）房地产市场管理有待于进一步完善。近年来，购房户投诉和上访现象逐渐增多，主要反映房屋质量差、不能按时交房和办理房产证等问题。其原因，一是由于开发企业资金紧张，开发进度放缓，导致不能按合同约定的时间交房和办理房产证。二是以民营资本为主体的房地产开发企业，起步晚发展快，企业自律意识不强，依法经营观念淡薄，规范管理水平不高，在打造企业形象、品牌树立、做大做强和承担社会责任上意识不够，导致群众信任度不高。三是尚未建立程序规范、运转高效、配合有力的房地产市场监管体系，特别是供地管理与开发管理、项目管理与企业管理脱节。

（四）房地产开发企业规模小、实力弱、竞争力差。近几年，东营市房地产开发企业得到快速发展，企业数量逐年增多，并逐步向高资质等级方向发展，但小规模、低资质企业仍占据了较大比例。截止6月底，有建设项目的四级及以下资质房地产企业占全市房地产开发企业总数的73.3%。低资质企业普遍规模较小、基础薄弱、实力不强、抗风险能力较低、经营理念较差。全市房地产开发企业中，在全国知名度高、品牌影响力大、具有引领作用的大企业偏少，房地产行业整体水平有待提高。

三、多措并举，推动房地产业健康发展

（一）改变粗放型发展模式，加快推进房地产业规模化发展。当前，要更加注重“环境、文化、科技、环保”的先进理念，本着以人为本、节能省地的原则发展房地产业。政府应通过鼓励兼并和重组、政策倾斜和扶持，帮助企业做大做强。房地产业通过发展规模经济，可以从根本上改变商品房开发造成的过度竞争状况，在一定程度上达到分工的专业化、成本的最大节约，以提高经济效益及相关资源的使用效率。

（二）探索建立组合式融资模式，拓宽企业融资渠道。国家调控政策频频出招，房地产企业不能仅仅依靠银行来获取资金，应该多渠道拓宽房地产企业的融资渠道，分散和规避开发风险。可以采取组合式融资的方式，将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能最大程度上降低企业的资金成本。

（三）提升规划层次，完善功能配套，满足不同层次居民的住房需求。一是提高规划设计理念与创意的再认识，体现东营地域文化特色城市品质。二是完善城市功能设施，优化内部功能片区。城市基础设施项目的设计标准要高，余量要大，建设要优先。超前考虑职工通勤、居民购物健身、学生入学入托的可达性和便利性。三是根据市场需求合理确定房地产开发面积，促进房地产市场供求平衡；积极引导企业建设面向中低收入家庭，发展中低价位、中小套型普通住宅。四是加快绿色建筑技术开发和研究，推动低碳生态城市建设。突破低碳能源、低碳建筑、绿色建筑、绿色交通等一批低碳生态建筑核心技术，加快新型材料和太阳能推广。

（四）优化发展环境，不断规范市场秩序。企业的发展离不开良好的外部环境。政府应简化审批流程，减少住房开发审批中间环节；要进一步加大房地产市场监管力度，严肃查处房地产交易环节以及经营管理中的各项违法违规行；建立健全房地产市场信息发布制度，提高市场透明度。

（五）加大正面舆论宣传引导，引导合理住房消费。一是通过正面的宣传报道和对当前政策的解读，扭转居民持币观望心态，重树居民消费信心，引导居民适度住房消费，缓和消费者信心危机。二是房地产开发商也要进一步增强信心，正确研判、把握房地产市场形势。三是根据社会经济的发展状况和群众的收入水平，测算房价收入比，以此来衡量房价的高低，适时进行价格指导和监控，建立预警体系，引导理性消费。四是严格执行差别化信贷政策，严格区分刚性需求和投资需求，有保有压。五是加快保障性住房建设进度，使其成为楼市健康发展的“稳定器”，缓解住房市场供需矛盾，确保楼市健康发展。

第三篇：镇远县房地产市场运行分析报告06年

镇远县房地产市场运行分析报告

(2006年上半年)

一、2006年1－6月基本情况

2006年1—6月，在县委、政府的宏观调控下，我县的房地产市场正稳步发展，商品房新开工面积、商品房销售量、销售总额均保持了一个相对稳定的数量。房地产市场总体来看是供、需基本平衡、价格稳中有升、走势平稳。房地产的发展对于改善居民居住条件，推动我县经济发展起到了积极作用。

1、商品房新开工面积为3.83万m2，比去年同期减少12.95%，其中：商品住宅新开工面积为 3.54万 m2,比去年同期增加10.63%，经营用房为 0.29万m2,比去年同期减少75.83 %。

2、商品房预销售面积2.011万m2，比去年同期减少36.76 %，其中商品住宅销售面积1.452万 m2，比去年同期减少 49.05%，经营用房预销售面积0.559m2，比去年同期增加69.39 %。

3、二级市场：存量住房交易面积为1.068万m2，比去年同期减少36.04%，二级市场的发展，对稳定房地产市场起到了较好地促进作用。由于存量住房的交易价格还是低于商品房价格，因而也为部分收入水平有限的工薪阶层购买住房提供了可选择的市场。

4、按揭贷款在购房资金中所占比重逐年增长，今年上半年按揭贷款在购房资金中所占比重为46 %，按揭贷款比例增长。一方面说明老百姓消费观点的转变，对镇远的经济发展前景、对预期收入的增加充满信心，但是一方面也说明老百姓的积累已经在减少，如果没有银行支持，换句话说，如果银行在房贷款政策方面有调整，对我县房地产经济的影响比重也会增大很多。

总的来看，今年上半年房地产市场销售状况与去年同期基本持平。但也有一些不同之处。

1、从新开工的商品房面积来看，政府以规划为龙头的宏观调控起到了有效的作用，新开发的房屋不是从数量上猛增，而是从环境、功能和小区的整体规划来要求，不论是铭城花园、古镇花园、舞阳文化园，还是正在实施小菜园开发项目和羊坪彩虹广场等，都充分考虑了住宅小区居住环境质量。

2、商品房销售保持良好的态势，但空置总量有所上升，应引起足够重视，从空置房情况分析来看，空置房以商品住宅为主，地点集中在区位较偏、环境欠佳、服务功能不完善地段，如南门沟市场和舞阳公寓等商品住宅。

3、从今年上半年商品住宅价格走势看，住宅价格一直保持平稳走势，价格基本保持在680－980元/m2的微小区域内浮动。最高价格在1021元/㎡。截止6月20日止，全县

商品房平均销售价格为700、50元/m2，与去年同期比减少2.06元/m2，二、我县房地产市场运作存在的主要问题

1、存量房交易市场潜力未能充分发挥。

我县住房二级市场发展不平衡，存量住房交易市场发展较差，房改房上市交易政策落实不到位，全县房改房共1400多套，近两年来所收取的土地收益金和已经办理市场准入手续的还不到400户.城镇居民卖旧房、买新房、推动商品住宅增长的梯度消费的巨大市场潜力未能充分发挥。

2、房地产企业综合素质有待进一步提高，开发行为亟待进一步规范，房地产企业对产业的政策运用把握不够，缺少成熟理性的发展计划。

3、发展不平衡，供求结构失衡，片面强调以地生财、减少甚至取消经济适用住房建设，房价上涨过快，中低收入家庭难以入市买房。

4、对批地建私房控制不严，土地供应过量，冲击开发市场，制约投资开发。

三、拟采取的主要措施

1、加大住房分配货币化方案的实施力度，尽快制定完善措施，推进住房分配货币化方案的实施，加大对已购公房未补交购房款及土地收益金的归缴工作.2、继续实行严格地宏观调控政策，对房地产开发来讲，规划是龙头、土地是根本，根据本县房屋需求，合理批准开发规划，使供需基本平衡。

3、制定市场发展规划，发挥中心城市商品流通辐射作用，通过政府引导，尽快建立镇远具有一定规模效应的专业市场，与城市建设规划配套，消化空置商品房，拓展房地产经济所带来的长期效应。

4、继续稳定房改房上市优惠政策，鼓励职工卖旧房、卖小房、买大房，利用市场作用，形成梯级房屋供应渠道，满足不同层次购买者的选择，并严格控制各种形式的集资建房，住房供应完全走向市场化渠道。

镇远县房屋管理站

二00六年六月二十五日。

第四篇：房地产市场问卷调研分析报告

房地产市场问卷调研分析报告

一、调研情况说明

1、调研对象：永川区人民

2、调研时间：3月23日

3、调研方式：问卷、调查

4、调研地点：人民广场、渝西广场

5、调研问卷回收情况：总份数：140

有效数：105 有效率：75%

（一）被调查基本概况

1.性别比例

数据分析得出，男女比例各占50%，所以来说在未来的日子购房决策是平等的。2.年龄构成

数据分析得出，20-30岁的占60%，30-40岁的占28%，40岁的占12%。调查结果表明，在当前房地产市场销售火爆，价格逐年上涨的情况下，年轻人购房愿望日益迫切，购房需求者有日趋年轻化的趋势 3.家庭结构

数据分析得出，大多数被调查人都没有独立的住房，都是在外租房，迫于房价上涨压力，未婚单身者的购房需求更加强烈，对未来结婚用房等问题的考虑逐渐提前。

（二）被调查者购房意向

1计划购房时间

数据分析得出，准备一年内买房的占5%，两年到三年内购房的占33%,三年到五年购房的占19%，五年以上的占19%，还有一部分不打算购房的占24%，很大程度说明居民对购房需求的考虑提前，所以，短期内我市房地产市场交易仍会保持非常活跃的态势。2计划购房建筑面积

数据分析得出，计划购房建筑面积在70平方米以下的占10%，71---90平方米的占18%，91—110平方米的占49%，111—130平方米的占16%,131-150平方米占2%，150平方米以上的占5%，总的来说，在近期购房人员需求中，欲购大户型的需求较大，这也是当前我国国情所决定的 3购房类型

数据分析得出，多层的占9%，小高层的占46%，高层的占28%，别墅的占9%，其他的占8%，对小高层和高层的需求普遍较高，这对地产开发商来说，能合理规划和利用土地资源，节约土地，也显示当前地区购房人员经济实力还不是很充足，不利于高档小区和房型的发展。

购房类型系列150%40%30%20%10%0%多层

4户型选择

数据分析得出，一室一厅一卫占0%，两室一厅一卫占29%，二室二厅一卫的占11%，三室一厅一卫37%，三室二厅一卫占21%，其他的有2%。这个数据充分显示永川购房需求人员多数选择大户型，对大三居的偏好较大，也显示出当前永川家庭结构的复杂性或者说家庭成员较多的特点。5购房目的

数据分析得出，作为日常居住的占66%，第二居所的占25%，出租的占2%，投资的占5%，其他的占1%。从此看出当前永川人购房大多为日常居住所用，投资性小，表明当前永川房地产市场需求大，有较大的发展空间 6购房承受单价

数据分析得出，3500-4000元每平米的占41%，4000-4500元每平米的占34%，4500-5000元每平米的占19%，5000-5500元每平米的占2%，5500元每平米以上的总共占4%。对购房所能承受的房价的能力的分析表明普通购房人员对价格的承受能力较低，这也为当前永川房价较于市区低找出了证据，未来房地产开发不仅要考虑提供高品质的住房，还得充分考虑当地购房能力，保障商品房交易率 7 与购房相邻

数据分析得出，调查者希望与住房相邻的是公园绿地的占39%，学校占28%，超市占16%，医院占9%，娱乐场所占3%，其他的占5%。随着经济的发展，居民对生活品质有了较高的要求，注重生活水准的提升，当然，我们也不得不看清，很多购房者在购房中还是比较注重子女的教育问题，对于优质教育资源的追求从未减少过，所以在开发中还得注重周边配套设施的建设，保障住房人员的生活品质的提升 8 购房时关注的因素

数据分析得出，大多数调查者关注着位置占16%、价格占17%、交通占15%，配套设施占10%、房屋质量的占17%，其他的总共占25%。

小高层高层别墅其他 购房者所选区位考虑的因素

其中有，距离原居住地近，距父母居住地近，距工作单位近，交通便利，方便子女读书，周边环境好。10 对物业的关心

数据分析得出，对物业管理价格关心的占6%，对物业管理品质的占91%，对物业管理品牌的占3%。11对等

面

积

房的分

配

等面积分配0.80.60.40.20系列1系列2 购房者对未来房价走势的预测

数据分析得出，认为可能继续上涨的占33%，可能下跌的占21%，维持当前现状的占25%，不明确的占21%。虽然当前国家不断采取措施保障房价的稳定，但在众多的购房者甚至是在大多数公民心中对房价持有不信任的态度，大多认为房价将持续不断的上涨，这也加速了购房的速度，反之也就加速了房价的上涨，国家还得不断采取措施，防止房地产危机，影响市场的正常发展

（三）被调查者购房信息来源

系列2系列1数量少，可自由间隔73%数量多，已间隔好27%1电视广告 2报纸广告 3广播 4户外广告 5车身广告 6朋友介绍 7路边户外媒体 8其他

二．调研结果分析

通过此次调查对消费者的基本情况、购房意向、购房信息来源的市场调查，总体把握目前永川区居民的住房消费需求，对房地产市场管理、政府决策以及开发商产品定位都具有非常现实的指导意义。从以上的市场调查分析结果表明，目前我市住房需求市场的基本态势主要表现在以下几个方面。

1．年轻人购房欲望日益迫切，购房人群有年轻化的趋势。从被访者的年龄构成来看，小于25岁的被访者比例大增，对住房需求者的年龄提前，迫于房价上涨的压力，那些未婚单身的年轻人购房需求非常迫切。

2．总体来看，市场需求继续保持旺盛。调查结果表明，目前无房者比例较大，超过一半的被访者首次置业，要求改善现有住房条件以提高住房舒适度的人群也占据相当一部分比例，在未来一定时期内，我市住房消费需求将持续旺盛。

3．购房承受能力明显增强，对政策性住房的依赖度降低。目前我市商品房消费观念已经深入人心，选择购买商品房者比例大增，并开始追求较高品质住房。相应地选择购买经济适用房者比例下降，依靠政府保障性住房的人群减少，侧面反映了居民的收入水平在提升，购买能力增强。

4．我市居民的二手房消费理念还未形成，二手房市场发展缓慢。被访者中选择购买二手房者占据极少一部分，大部分居民不愿意购买二手房，住房一、二级市场发展很不平衡，这不仅会拖延再次置业的时间，影响再次置业的资金流转，对住宅市场尤其是高端住宅市场稳步、持续的发展也不利。目前我市二手房交易还处于初级阶段，需要采取措施进一步加速二手房市场的发展。

6．4500元的单价对于永川区的人来说是一道门槛，如今这种现象正逐步改变，目前的购房者正在逐步从价格主导的金字塔模式转变成性价比主导的纺锤型模式，消费者心理日趋成熟，购房变得更加理性。

7．位置、价格、环境、户型、交通状况是置业者选房依次考虑的重要因素，也是开发商产品定位的重要参考依据。今年居民对地段的关注程度超过了对价格、环境的关注，成为消费者购房首要考虑的因素，交通状况也开始成为消费者购房关注的重要因素之一。随着居民对生活舒适度的要求进一步提高，环境因素将逐渐成为后续住宅产品营销的重要因素。

从当前的分析中来看，作为重庆市附属最大的区县，随着开往重庆主城的高铁的修建成功，将不断带动永川地区经济的发展，在未来将有大量的人员涌入永川地区，同时，永川区政府不断引进项目，将会有更多的工业项目入驻永川，在更大程度上推动经济的不断发展，经济的发展必然会带来人口的增长，人口的增长必然产生购房需求的不断提高，作为房地产开发项目，不仅要综合考虑购房人员的需求，为广大需求人员提供优质的房源，还得考虑地

区人员的购房能力，创造符合当地情况的条件，并能保证自身的收益水平，为后期地区房地产行业的发展贡献力量，保证市场能活跃而稳健的发展，推动地区经济的不断向前发展。

第五篇：2014年第二季度南京市房地产市场运行情况分析报告

2014年第二季度南京市房地产市场运行情

况分析报告

2014年上半年，南京市房地产市场在区域经济平稳发展的支撑下，保持了与城市建设持续稳定投入1相匹配的发展规模，相对于全国大多数特别是长三角区域同类城市出现的供需失衡、库存增加、价格波动等情况，南京房地产市场总体呈现稳定有序的态势，各项指标均保持在合理区间内运行。全市上半年商品住宅上市量显著增加，达到近五年峰值，比近五年均值高出8000套；商品住宅销售量同比虽有所下降，但仍高于近五年平均值2000套，成交量维持在正常年份水平；全市商品住宅累计成交均价虽然同比增长9.8%，但成交均价涨幅趋缓；受供应量增加、销售量下降的影响，全市住宅累计可售套数达3.8万套，去化周期由2013年年底的5个月，增加到目前的8个月，仍在可控范围之内。

城建累计完成投资396.25亿元，占全年计划60.7%

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一、房地产市场基本情况

（一）商品住宅销售同比小幅下降，中小户型房源保持热销

上半年，全市商品住宅累计登记销售面积387.23万平方米，同比下降24.8%；其中，市区商品住宅累计登记销售面积332.14万平方米，同比下降 26.3%。从区域情况看，两江板块依旧占据主力地位，销售套数占比达65%，较去年增长约4个百分点。从季度变化情况看，全市一、二季度商品住宅累计登记销售面积分别为194.2万平方米和193.03万平方米，同比分别下降15.3 %、35 %，二季度与一季度相比，环比下降0.6%；其中市区一、二季度商品住宅累计登记销售面积分别为168.98万平方米、163.16万平方米，同比分别下降21.88 %、33.4 %，二季度与一季度相比，环比下降3.4%。总的来看，春节后在房贷成本和难度提高，部分城市供求风险加大，媒体唱衰的背景下，新推房源去化速度放缓，销售量较去年高位出现下降，但总体仍维持正常年份水平。

同期，从全市商品住宅成交结构分析，中小户型房源继

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续保持热销。分面积段看，60-90平方米以下户型成交套数为12034套，同比与去年基本持平，占比为43%，较去年同期提高约10个百分点；中等偏大户型占比下降，90-120平方米和120-144平方米面积段占比分别为31%、16%，较去年同期合计下降约9个百分点。

（二）成交均价涨幅趋缓，楼盘优惠促销力度加大 上半年，全市商品住宅累计成交均价12571元/平方米，同比增长9.8 %（1～2月、1～3月、1～4月、1~5月分别为

5.7 %、9.4 %、10.4 %、10.6 %）；其中，市区商品住宅成交均价14137元/平方米，同比增长12.2 %（1～2月、1～3月、1～4月、1~5月的同比增幅分别为12 %、13.2%、11.8 %、12%）。从区域情况来看，江南六区涨幅较快，同比增长20.3%，新三区中，江宁涨幅较快，达到14.6%。从季度变化情况看，全市一、二季度商品住宅累计成交均价分别为12655元/平方米、13335元/平方米，同比分别增长11.6 %、11.9%，二季度与一季度相比，环比增长5.4%；其中市区一、二季度商品住宅累计成交均价分别为14153元/平方米、14120元/平方米，同比分别增长15.07 %、9.58%，二季度与一季度相比，环比下降0.2 %。

房地产市场呈现转冷迹象，购房者观望情绪、资金面不

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充裕、对后市预期不确定导致了部分开发商选择加大优惠促销力度，以实现加速跑量回笼资金的目的。如江宁九龙湖区域的新城玖珑湖，推出包括“车库补贴8万元再打96折”等多项促销手段；麒麟片区的银亿东城促销力度同样不小，房源实际成交价格比上市均价低了超过1000元/平方米。

（三）商品住宅供应创新高，库存压力有所增大 商品住宅供应规模保持峰值。上半年，全市商品住宅累计批准预售面积492.58万平方米，同比增长23.6 %；其中，市区商品住宅累计批准预售面积421.87平方米，同比增长 6.6 %。全市商品住宅供销比为1.12。从区域情况来看，江南六区和六合上市套数同比分别增长33%、100%，浦口和江宁分别下降39%、3%。从季度变化情况看，全市一、二季度商品住宅累计批准预售面积分别为199.3万平方米、293.3万平方米，同比分别下降11.4 %、26.1%；其中市区一季度商品住宅累计批准预售面积分别为147.06万平方米，同比下降1.9%，二季度商品住宅累计批准预售面积为274.81万平方米，同比增长24.2 %。

商品住宅库存去化周期有所增长。截至6月末，市区商品住宅累计可售面积513.38万平方米，同比增长9.8%（3月末为422.18万平方米，同比下降7.3 %）。市区商品住宅存量的平均去化期为7.5个月。从区域情况来看，六合板块，2014年上半年库存量达到72万平米，较2013年同比增长62%，4 / 14

供需关系的逆转，导致市场供应过剩的风险已开始显现。

（四）二手住宅成交量下滑明显，成交均价保持增长 上半年，市区二手住宅累计成交面积249.42万平方米，同比下降43.3%。从区域情况看，江南六区成交套数占比为61.4%，与去年同期占比基本相似，新三区中，江宁占比保持在20%，浦口占比为11.8%，较去年同期下降1.4个百分点，六合占比为8.6%，较去年同期提高约1个百分点。从季度变化情况看，市区一、二季度二手住宅成交面积分别为121.51万平方米、127.91万平方米，同比分别下降38.1 %、51.3%，二季度与一季度比，环比增长5.3%。

上半年，市区二手住宅累计成交均价13174元/平方米，同比增长15.2 %（1～2月、1～3月、1～4月、1~5月分别为15.8%、21.9%、24.2%、17%）。从区域情况来看，浦口涨幅最大，同、环比分别增长24%、10%，其次江宁同、环比增长15%、7%，江南六区和六合同比分别增长13%、14%，环比涨幅较小。从季度变化情况看，市区一、二季度二手住宅累计成交均价分别为12926元/平方米、13412元/平方米。

（五）房地产开发投资平稳增长，新开工面积有所下降 上半年，全市房地产开发投资完成额为600.89亿元，同

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比增长11.2%，其中，商品住宅开发投资完成额423.6亿元，同比增长14.8 %。从季度变化情况看，全市一、二季度房地产开发投资完成额分别为 263.9亿元、336.99亿元，同比分别增长10.8%、11.5%，二季度较一季度环比增长27.7%。

上半年，全市商品房新开工面积610.38万平方米，同比下降29%，其中，商品住宅新开工面积 453.53万平方米，同比下降30.4 %。从季度变化情况看，全市一、二季度商品房新开工面积分别191.27、419.11万平方米，分别下降50.9%、10.8%，二季度与一季度相比，环比增长119.1%。其中，全市一、二季度商品住宅新开工面积分别为 159.05万平方米、294.48万平方米，二季度与一季度相比，环比增长 85.1%。

（六）土地供应面积充足，两江板块成供地主力 上半年，全市经营性用地供应总面积为262 公顷，同比增长26.6%，供应面积为近五年峰值，推地步伐进一步加快。从区域情况看，两江板块依旧是绝对主力，分别上市82.4万平方米、66.6万平方米，共占全市57%的份额，较去年提升约3个百分点；江南六区中，仙林和城东供应面积增幅分别达到162%、151%，另外城北和城南供地量也均在30万平方米左右，城东和河西板块土地供应面积较少。

（七）房地产贷款余额同比增长显著，保障性住房开发贷款余额平稳增长

6月末，全市房地产贷款余额为3524.96亿元，同比增

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长22.5%，占人民币各项贷款余额比重为23.6%，较去年同期提高1.9个百分点。房地产贷款余额比年初增加375.63亿元，其中：地产开发贷款余额为410.16亿元，比年初增长69.82亿元，余额同比增长54.2 %；房产开发贷款余额为1182.23亿元，较年初增加了118.09亿元，余额同比增长18.3 %；保障房开发贷款余额450.26亿元，同比增长14.3%，比年初增加49.19亿元，同比多增4.48亿元。近年来，南京地区各金融机构对保障房建设支持力度加大，保障房开发贷款增长较为明显；个人住房贷款余额为1818.09亿元，比年初增加183.82亿元，余额同比增长21.3 %。

（八）房地产业税收平稳增长，营业税增长乏力 上半年，全市房地产业税收收入完成141.87亿元，同比增长18%，全市房地产业税收占地税收入总量的比重为

38.3%，值得注意的是今年上半年房地产税收增收主要来自企业所得税汇算清缴（每年5月份之前进行，实际上是上年企业所得税的多退少补），上半年房地产业入库企业所得税21.3亿元，同比增长82.9%，实际上仍然是2013年房地产企业盈利能力强的反映，而营业税增长动力尚显不足，上半年入库53.9亿元，同比增长8.6%，其中二季度已为下降态势，共入库26亿元，同比下降2%。

二、存在的主要问题及原因分析

（一）房地产市场形势总体判断

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今年“两会”后，双向调控成为房地产政策调整的主要方向，各地根据市场实际情况探索差别化房地产政策，目前多个城市对房地产政策进行微调，并且随着部分城市房地产市场趋冷，微调政策呈逐步升级趋势。结合目前南京市商品房市场供销情况，预计供应量较上半年或将有所下降，房企降价促销行为显著，二手房市场或将继续回调。

1、政策微调或成趋势。今年以来，救市的传闻此起彼伏，但与两三年前不同，以前只要地方放松调控的政策出台，马上会被叫停，而此次地方政策出台后，并没被叫停。从目前来看，随着呼和浩特确认取消限购、以及沈阳、宁波为代表的城市在执行层面对限购政策的大举放松，逐步得到中央默许，预计后期将有更多城市跟进效仿，政策微调2也将成为趋势。这也符合年初国务院总理李克强在政府工作报告中指出，针对不同城市情况进行分类调控。

2、供应量或将有所下降。上半年住宅供应达到近5年最高，但成交量同比下降，随着开发企业库存量的增加，楼盘去化速度的放缓，预计下半年上市量将与上半年持平或略有下降。主要原因：一是受青奥会影响，在建施工单位停工一月势必导致下半年局部楼盘新开工及在建施工进度有所放缓，影响楼盘上市节奏；二是市场环境逐步趋冷，虽然市场中潜在供应仍然较为充足，但在开发企业对市场不看好的 2 目前政策微调较多采用的类型包括公积金政策放松、放宽购房落户、价格下调干预等。

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情况下，将会自行控制楼盘上市节奏，为达市场供需平衡，或将减缓上市量，或者推迟上市。

3、住宅以价换量或将加速。虽然上半年以各种方式打折促销的楼盘在明显增加，但据调研，除小部分楼盘价格确实有所回落以外，大部分楼盘的优惠幅度依然较小。但预计这种现状或将改变，下半年开发企业以价换量或将加速，降价项目数量，以及项目降价的幅度都或将扩大。主要原因：一是若下半年市场没有明显好转，对于资金紧张的开发商来说，降价销售是回笼资金最快的方式；二是随着部分项目以价换量达成效果，或带动其他高存量区域及楼盘跟进；三是在销售指标的压力下，上市房企下半年的降价促销力度或将加大。

4、二手住宅量价或将继续下跌。2014年上半年，市场预期发生转变，购房者观望氛围逐渐浓厚，二手住宅成交也开始回落，价格出现松动。预计下半年，二手房市场量价下跌仍将持续，主要原因：一是由于二手房价格调整幅度远小于新房市场的降价促销，随着新房市场以价换量项目的增加，导致二手房需求被分流。二是部分需求在2013年已经被透支，导致今年市场整体需求不足。而价格方面，根据前几轮调控经验，二手房价格调整主要是受新房降价带动，预计随着下半年新房市场出现的实质性降价，将会带动二手住宅价格的进一步下调。

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（二）需要关注的主要问题

1、一季度房地产市场存在问题的变化情况

金融信贷支持定向宽松，刚需份额得到保证。一季度，银行优先满足二套房贷款需求，刚需购房贷款配额受到挤压。二季度此种情况有所缓解，政策方面，5月12日，中国人民银行副行长刘士余在住房金融服务专题座谈会上表示，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，科学合理确定首套房贷款利率水平，加强信贷风险防范。随后的两个月之内，央行两次“定向降准”，货币政策定向宽松。根据人行提供数据，个人住房贷款保持近年来较高增长水平，同时放款速度变快，据工行反映，目前放款周期在1个月左右。

2、二季度房地产市场中出现的新情况新问题

一是全国市场整体下行趋势压力已传导至南京。近期，全国房地产市场调整迹象明显，部分城市出现楼盘大幅降价的现象。南京房地产市场形势也有转化信号，二季度特别是5、6月份，南京楼盘去化速度明显放缓，楼盘去化率同比回落，例如江北板块的旭日上城项目，去年4月开盘楼栋30天去化率为41.2%，本同时期推出的房源去化率仅为24.5%。6月份，反馈客户来访量下降的企业占到80%，认为下月当地商品房销量将略有下降的企业占到60%。

二是涉房矛盾纠纷事件导致政府维稳压力加大。购房者

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信心持续疲弱、累计可售面积持续增加以及房地产成交量的持续下滑，或将导致开发企业资金链紧张。为缓解资金压力，开发企业将采取降价等多种策略拉动销售，而降价将会导致已购房者的不满，从而引发一系列涉房群体性事件，如上半年发生的新城以及中海的房地产项目因降价引起购房者维权的事件，这些群体性事件将会增加市场的不稳定因素，进而增大政府维稳压力。

三是土地市场逐步降温。上半年土地成交面积同比虽然增长明显，但成交楼面价同比下降24%，环比下降68%，且溢价率较高地块基本集中在第一季度，第二季度仅三块地块溢价成交，最高溢价不超过10%，政府的土地收益受到明显影响。另外，今年成交的部分地块楼面地价大大低于前期成交的同质地块，这将对该区域房地产市场产生不确定性影响。如位于浦口珠江镇的G38地块出让楼面地价4403元/平方米，而去年正荣竞得的周边地块楼面地价达到7900元/平方米，地价降低79%。

四是部分企业经营状况需要关注。通过对重点企业的走访调研发现，目前市场观望趋势浓厚，上市公司受半年报和指标任务压力，采取多种降价促销手段，引发市场预期变化，而降价势必会导致已购房者的不满，从而引发一系列涉房群体性事件产生。受信贷周期变长影响，企业大量预售资金被占压，据不完全统计，部分大型企业因按揭被占压的资金规

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模达到1~4亿元，平均周期4~6个月，导致产业系统性缺血。延期交付数量增多，城区延期交付的项目已达26个，以华光房地产、盈嘉房地产为代表的项目已引发集访群访，造成社会不稳定。

五是新闻导向产生反向助推效应。今年以来，“唱衰”楼市论不绝于耳，全国范围内新闻导向出现了明显的针对性、表态性态度，助推市场反向运行。

（三）房地产市场变化原因分析

一是受整体宏观经济减速影响，房地产业增速放缓，行业进入调整期，多个城市销售缩水明显，库存量上升，市场下行压力也传导到南京，销售数量较去年同期有所下滑；二是受青奥会停工一个月以及房企资金量不充裕的影响，多数房企上半年加大上市量以快速回笼资金，消费者可选择性的产品增多，市场逐步向买方市场转化；三是受媒体“唱衰”影响，一些表态性、针对性观点助推市场反向运行；四是房企半年报冲击销售业绩，部分大型房企以价换量行为显著，促销、优惠幅度加大，观望情绪变浓，楼盘去化速度明显放缓。

（四）南京市新建商品住宅销售价格月度同（环）比指数变化情况

南京市是国家统计局价格监控的70个大中城市之一。2014年6月，南京新建商品住宅价格同、环比指数分别为106.6、99.4，当前房地产市场正逐步进入下行调整的周期（如

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图所示）

图1 2006年以来南京市新建商品住宅销售价格月度同（环）比指数变化情况

三、下一步工作建议

当前，南京市房地产市场处于高度敏感期，出现了一定的调整信号，随着下一步楼盘去化速度的放缓，购房者观望情绪的加重，市场下行压力犹存，如部分区域已出现供需关系逆转、市场供应过剩等风险，因此，下一步要重点把握好以下几个方面：

（一）密切关注房地产市场的走势变化，加强对国家政策措施以及周边城市出台政策的研究，建立房地产市场预警机制，针对出现的情况，强化部门联动，加大住建、土地、地税、金融、统计等部门的信息共享和深度合作，进一步提高监测效率和精准度。

（二）合理安排土地供应的节奏和规模，围绕今后五年全市商品住宅供地年均500公顷以上的目标，进一步做好土地供应工作，细化土地市场供应计划的任务分解，保持土地

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市场供应稳定有序。按照规划引导、分区统筹的原则，充分考虑区域实际情况的多样性，合理安排90平米以下套型住宅用地的供地区域、规模以及比重。

（三）继续增加中小户型住房的有效供应，保持市场供需总量基本平衡、供需结构较为合理、供需区域有效衔接。

（四）继续贯彻落实好差别化住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求，不断加大对中小套型普通商品住房和保障性安居工程建设的支持力度。

（五）进一步加强市场监管，防范房地产市场系统性风险，特别是针对市场出现延期交付的情况，进一步强化对商品房预销售许可和预售资金监管，确保预售资金用于后续工程建设，不得挪作他用或强行划拨，对造成延期交付或烂尾的开发企业和施工企业，建立督促以及联合惩处的机制。

（六）做好相应的政策储备，根据市场变化情况，选择合适的机会审慎进行房地产政策的微调。

（七）进一步加强舆论宣传，有序引导规范各方市场主体行为。

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