关于商品房交付使用条件的法律探讨

第一篇：关于商品房交付使用条件的法律探讨

在商品房买卖的实践中，在房屋交付的环节上的法律纠纷一般有以下两种情况，一是开发商在合同规定的期限内通知交房，购房人认为该房屋未达到交付的条件而拒绝受领，二是购房人接受房屋后认为该房屋不符合交付条件而主张开发商违约。第一、对“商品房交付条件”的正确理解

首先，必须提前界定关于“商品房交付条件”的法律概念和相关规定。即在当前的法律法规的框架下，应当如何正确理解“商品房交付条件”，也就是商品房交房到底应该具备什么样的条件。就目前我国在此问题上的相关法律规定而言，基本如下： 《城市房地产开发经营管理条例》

第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）单项工程的工程质量验收情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况；

（五）物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。《建设工程质量管理条例》 第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。” 《中华人民共和国城市房地产管理法》

第二十六条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《 商品房销售管理办法》

第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》 第四条 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。

第七条 工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。

第八条 备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。《建设项目环境保护管理条例》

第二十三条 建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。

《中华人民共和国建筑法》

第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理办法》

第三十三条 竣工交付使用的工程必须符合下列基本要求：

（一）完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；

（二）工程质量应符合国家现行有关法律、法规、技术标准、设计文件及合同规定的要求，并经质量监督机构核定为合格或优良；

（三）工程所用的设备和主要建筑材料、构件应具有产品质量出厂检验合格证明和技术标准规定必要的进场试验报告；

（四）具有完整的工程技术档案和竣工图，已办理工程竣工交付使用的有关手续；

（五）已签署工程保修证书。《中华人民共和国消防法》

第四十条 违反本法的规定，有下列行为之一的，责令限期改正；逾期不改正的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，可以并处罚款：

（一）建筑工程的消防设计未经公安消防机构审核或者经审核不合格，擅自施工的；

（二）依法应当进行消防设计的建筑工程竣工时未经消防验收或者经验收不合格，擅自使用的；

（三）公众聚集的场所未经消防安全检查或者经检查不合格，擅自使用或者开业的。

单位有前款行为的，依照前款的规定处罚，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处警告或者罚款。

《四川省建设工程质量管理规定》

第十四条实行建设工程阶段验收和竣工验收制度。交付验收的建设工程，必须符合工程设计和承包合同中规定的各项内容，达到国家和省规定的竣工条件，工程价款结算清楚。

建设工程经建设工程质量监督机构质量核定合格并经竣工验收合格后，方可使用。未经质量核定和竣工验收或质量核定和竣工验收不合格的建设工程，不准使用、出售，不予办理产权证。

以上是我国现行法律法规规章关于商品房交付使用条件的相关规定。鉴于此，可以认为，商品房作为居住物首先要符合建设工程验收标准，同时作为房地产市场的流通物，还应该符合综合验收的标准。

笔者结论是：商品房的交付条件是通过综合验收，并取得相关证明文件。第二、对建设部《商品房买卖合同示范文本》（２０００年版）第八条的重新认识 《商品房买卖合同示范文本》第八条交付期限。出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第___________种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

1．该商品房经验收合格。

2．该商品房经综合验收合格。

3．该商品房经分期综合验收合格。

4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

5．___________________________________________。

以严格的法律视角来看，本条的设计存在相互矛盾之处，而且语意模糊，难以明确其法律意义。从而也给商品房交易埋下了滋生纠纷的隐患，而一些开发商则浑水摸鱼地成为既得利益者。

首先本条体现了签约双方的合同自治精神，空白一栏便是双方当事人自行约定交付条件，当然这在现实交易中是很难实现的。第一项“该商品房经验收合格”即是产生歧义的一种表述，有观点认为如此约定违反了行政法规的强制性规定，当属无效约定。根据上述第一部分的分析，商品房必须进行综合验收或分期综合验收方可交付使用。笔者认为，如果双方约定了第一项的商品房交付条件（使用此示范文本的开发商往往无一例外地会选择此项约定），约定有效，正是因为示范文本的含糊和不确定，购房人和开发商的如此约定并未违反法律、法规的强制性规定。但商品房的交付条件行政法规就此已有明确的规定，意义在于维护房地产市场的交易秩序和规范开发商的行为，保护购房人的权利，开发商是不能通过合同的约定来规避国家对整个行业市场的管理准则。

笔者结论是：商品房交付条件是该商品房经综合验收合格，如果双方约定的交付条件低于综合验收标准，则以综合验收为交付条件标准；如果双方约定的交付条件高于综合验收标准，则以双方的约定为交付条件标准。

第三、在不具备交付条件下开发商通知交房的法律问题

商品房纠纷中，开发商在不具备交付条件，为了逃避迟延交付的违约责任，便在合同约定的交付期限内通知购房人办理交付手续。

观点一，商品房买卖合同中明确约定了交付条件（同时也需要考虑法律法规对此的牵制性规定），开发商未具备交付条件（即综合验收）就进行交付，属于合同法上的商品有瑕疵，购房人有权拒绝或要求补充约定。但如果其接受该商品房，则视为其同意变更约定的交付条件。福建省高级人民法院《关于审理房地产管理法施行后房地产开发经营 案件若干问题的意见》第三十六条规定：“预售的商品房未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售交付是房屋不符合合格条件主张实际交付之日后逾期交付违约金的，不予支持。”

观点二，开发商在通知交付时未办理综合验收，违反了双方合同的约定，应以实际符合交付条件之日作为交付日期，开发商承担逾期交付的违约责任。上海市法院判例认为：商品房不符合交付条件，但已实际交付的，如果出卖人能够完成办理房地产权证的，以符合交付条件之日为交付日，不能完成办理房地产权证的，以未交付论。（笔者持此种观点）

实践中也会出现这种情况，商品房已经综合验收合格并取得相关证明文件，购房人在收验房屋时以商品房存在瑕疵而拒绝接受，这里是不是也存在从约定的交付之日到商品房瑕疵去除之日间的逾期交付而违约的问题呢？关于此，笔者认为应当区别来看，一种情况是一般的瑕疵属于商品房质量责任的追究问题，购房人可以向开发商主张商品房的瑕疵担保责任，可以通过商品房买卖合同中保修条款解决，而不能归为逾期交付的责任范畴；一种是属于重大质量问题，该瑕疵足以突破综合验收证明文件的“公信力”，基于此，实践中往往需要第三方即国家质量监督部门的评估和测评。此时，购房人则有权拒绝接受房屋，开发商应当承担逾期交房的违约责任。

第四、逾期交付商品房的违约金计算问题

首先需要明确的是违约金的计算前提是实际产生了逾期交付的法律责任，如前所述。

关于违约金的数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”也就是说，违约金的数额由双方当事人自行约定，在没有约定时，则适用本条之规定。但在约定了违约金数额的情况下，则需要同时考虑《解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”实践中，常见的约定为已付房款的２－３/万，一般不会涉及增加和减少的问题。关于违约金的计算期限。分为两种情况，第一种是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以实际交付日期为止算点。这里的实际交付日期有两种情形，其一是具备交付条件的前提下，以实际交付日期为准；其二是在不具备交付条件的前提下，以具备交房条件并且实际发生交付的日期为准。第二种仍然是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以开发商已送达交房通知书中确定的交房日期为止算点。但这种情况需要具备两个前提条件，其一是该商品房已具备交付条件，其二是开发商的通知送达符合商品房买卖合同中关于通知送达形式的约定或法律的相关规定。第五、关于无正当理由拒绝接收房屋的法律风险

一般而言，拒绝接收房屋的正当理由是商品房不符合交付条件，主要体现在两个方面，一是商品房未经过综合验收，未取得相关证明文件；二是商品房存在重大质量瑕疵，而不论该商品房是否经过综合验收和取得证明文件。《解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”（参考资料：《房地产司法解释实例释解》人民法院出版社）

第二篇：无锡市商品房交付使用管理办法

《无锡市商品房交付使用管理办法》发布

无锡市人民政府令 第127号

《无锡市商品房交付使用管理办法》已经2012年7月13日市人民政府第2次常务会议审议通过，现予公布，自2012年10月1日起施行。市长朱克江2012年8月7日

第一条为了加强商品房交付使用管理，维护商品房交易双方当事人的合法权益，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《无锡市房屋登记条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内各类新建商品房的交付使用以及相关的监督管理活动，适用本办法。第三条本办法所称商品房，是指房地产开发企业取得国有土地使用权后开发建设的、用于房地产经营的房屋。

第四条市建设行政主管部门负责全市商品房交付使用的监督管理。市（县）建设行政主管部门负责本辖区内商品房交付使用的监督管理。

区商品房交付使用主管部门按照管理权限具体负责本辖区内商品房交付使用的监督管理。发改、国土、规划、市政园林、住保房管、环保、公安、城管等行政管理部门按照各自职责，共同做好商品房交付使用的相关管理工作。

第五条开发建设商品房的国有土地使用权出让前，国土部门应当就需要配套建设的内容征求建设行政主管部门的意见，并在土地出让文书中载明。

第六条房地产开发企业应当按照法定程序、工程建设标准和有关规定开发建设、交付商品房，并同步交付配套的基础设施和公共服务设施。

分期建设的商品房，符合交付使用条件的，可以分期交付。

第七条商品房的供水、供电、燃气、供热、排水、道路、照明、通信、有线电视、绿化、消防、安全防范等配套基础设施工程，应当按照合同约定和有关规定，按期完成建设。配套基础设施工程竣工后应当及时验收；验收合格的，验收单位应当向房地产开发企业出具证明文件或者投入使用意见。第八条商品住宅的教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他配套公共服务设施应当统一规划、设计，同步配套建设。

其他商品房应当按照规定同步配套建设相应的公共服务设施。第九条商品房交付使用应当符合下列条件：

（一）用水纳入城市自来水管网并分户装表供水；

（二）用电纳入城市供电网络并分户装表供电；

（三）燃气管道纳入城市燃气管网，并通气到户；

（四）雨水、污水排放实行分流，分别纳入城市雨水、污水排放系统；

（五）道路符合建设要求和通行条件；

（六）路灯安装完毕，符合城市照明专业设计要求；

（七）通信、有线电视等端口敷设到户；

（八）绿化工程按照经审查通过的绿化设计方案建设完毕；

（九）消防设施符合设计要求，并达到消防技术标准；

（十）安全防范工程符合设计标准和专业技术要求；

（十一）电梯安全检验合格，符合安全运行要求；

（十二）环境保护符合标准要求；

（十三）前期物业服务单位确定，符合前期物业管理要求。

商品房分期交付使用的，交付工程与在建工程之间应当有明显、有效的隔离设施，不得合用内部道路。

第十条商品住宅交付使用，除符合本办法第九条规定外，还应当符合下列条件：

（一）按照公建配套立项、规划设计条件等要求完成配套公共服务设施的建设，配套公共服务设施不在本期项目内的，应当提交过渡使用方案，满足基本使用条件；

（二）住宅信报箱按照规定设置，符合通邮条件；

（三）与外围有效隔离，内部场清地平，并与外围道路相连通。第十一条房地产开发企业交付使用商品房前，应当向建设行政主管部门提出交付使用竣工验收申请，并提交下列材料：

（一）建设项目批准文件；

（二）建设工程规划核实证明文件；

（三）单位建设工程竣工验收备案证明文件；

（四）符合本办法第九条、第十条规定的证明文件或者投入使用意见；

（五）城建档案部门出具的归档证明文件；

（六）法律、法规、规章规定的其他证明文件。第十二条建设行政主管部门应当自受理交付使用竣工验收申请之日起10个工作日内进行现场核查。

符合条件的，建设行政主管部门应当出具交付使用竣工验收证明；不符合条件的，书面告知申请人并说明理由，房地产开发企业应当及时整改。第十三条商品房通过交付使用竣工验收的，建设行政主管部门应当在政府网站上公开。第十四条房地产开发企业在商品房买卖合同交付使用条件中，应当就商品房通过交付使用竣工验收进行约定；商品房交付使用时，房地产开发企业应当向买受人明示交付使用竣工验收证明。第十五条商品房交付使用时，房地产开发企业应当提供商品房质量保证书和使用说明书。商品房的质量保修期，自房地产开发企业将符合交付使用条件的商品房交付给买受人之日起计算。

第十六条商品房不符合交付使用条件的，不得交付使用。住保房管、国土等行政管理部门办理商品房房产初始登记或者土地分割登记手续时，应当查验交付使用竣工验收证明。第十七条商品房交付使用时，其配套基础设施应当按照合同约定和有关规定移交有关单位维护管理；共用部位、共用设备、共用设施按照规定由前期物业服务单位承接查验。

第十八条商品房通过交付使用竣工验收后，房地产开发企业应当将配套公共服务设施按照房屋设施用途移交使用管理权。

教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、行政管理等用房，应当向所在地的区人民政府确定的有关部门或者单位移交；物业管理用房应当向前期物业服务单位移交；其他配套用房和设施应当按照有关规定移交。

接收部门和单位不得擅自改变配套公共服务设施的使用功能；不得擅自在交接过程中向房地产开发企业收取费用。相关收费立项和标准由物价部门会同有关部门确定。

第十九条房地产开发企业有违反本办法行为的，由建设行政主管部门记入信用档案；信用档案中的信用信息作为企业资质管理的重要依据。

第二十条房地产开发企业将不符合交付使用条件的商品房交付使用的，由建设行政主管部门责令限期改正，并处以2万元以上3万元以下罚款；情节严重造成恶劣影响的，应当向社会公示，并报请原发证机关降低资质等级或者暂扣、吊销资质证书。第二十一条房地产开发企业未通过交付使用竣工验收交付商品房的，由建设行政主管部门责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

第二十二条违反本办法的行为，法律、法规和规章已有处罚规定的，从其规定。

第二十三条有关行政管理部门及其工作人员在商品房交付使用的监督管理工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者上级主管部门对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十四条保障性住房的交付使用管理，参照本办法执行。

第二十五条本办法自2012年10月1日起施行。1997年1月6日市人民政府发布的《无锡市住宅小区竣工综合验收办法》（市政府令第29号）同时废止。

第三篇：商品房交付使用备案表

附件1：

苏州市商品房交付使用备案表

建设单位（章）：________________

填写日期：_____年_____月_____日

苏 州 市 建 设 局 制

第四篇：商品房延期交付使用通知书(万科)

商品房延期交付使用通知书

尊敬的先生/女士：您好！

依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，您购买的 商品房的交付日期为：

，现因合同约定的如下原因需延期交付使用：

 银行按揭未放款  合同未备案  未按合同约定支付全部到期房价款（包括违约金、税费等） 其他： 我司不承担以上原因致使延期交付的违约责任。请您在以上原因消除后，自行携带以下资料，前往 办理交付手续，我司不再另行通知交付事宜。

特此通知！

有限公司

年 月 日

附：

一、办理商品房交付所需资料：

1、业主本人身份证原件及复印件6份（商品房买卖合同上产权人身份证明，未成年人提供《出身证》或《户口簿》）。

2、家庭成员身份证复印件各1份，业主本人及家庭成员的1寸彩色相片各1张。

3、购房合同原件。

4、入伙当天应交费用。

（1）、预交电费 元，水费 元，合计 元。

（2）、预交6个月物业服务费【按建筑面积收取： 元/平方米/月】

二、注意事项：

1、如您本人无法前来需要委托他人办理，被委托人还须持有有效的经公证的委托书原件及被委托人身份证原件、复印件一份。

2、费用未做现金收取要求的均以刷卡（POS机）形式交纳。

3、如果因您自身原因，拒绝或迟延办理相关房屋交付手续的，我司不承担相关责任，并有权按商品房买卖合同相关约定执行。

4、如您是公司或者集体购房，办理商品房交付手续时还需持有法人代表身份证复印件及授权书原件、公司营业执照复印件（加盖公章），居住人员身份证明各1份，银联卡上的姓名须与授权书上注明的被委托人的姓名一致。如有任何疑问请咨询：

第五篇：新版商品房交付使用备案表

苏州市商品房交付使用备案表

建设单位（章）：________________

填写日期：_____年_____月_____日

苏 州 市 建 设 局 制