辽宁住宅物业管理条例

第一篇：辽宁住宅物业管理条例

辽宁省城市住宅区物业管理条例

摘要：

第一章 总则

第一条 为加强和完善城市住宅区物业管理，保障物业的合理使用，创造良好的居住环境，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据国家有关规定，制定本条例。

第二条 本条例适用于我省行政区域内城市住宅区的物业管理。

城市新建住宅区和共有设施设备齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理；配套设施不全的原有住宅区，应由当地政府组织整治，达到规定的条件后实行物业管理。

第三条 物业管理应遵循公开、公平、互利、便民的原则，实行招标投标制度。

一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业实施统一管理。

第四条 本条例所称城市住宅区是指以住宅为主，配套设施齐全，达到一定规模的城市居住区域。

本条例所称城市住宅区物业（以下简称物业），是指城市住宅区内房屋及相关共用设施设备和共有场地。

本条例所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务的活动。

本条例所称业主是指物业所有权人。

本条例所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

第五条 省建设行政主管部门和市、县（含县级市、区，下同）人民政府主管房产行政管理的部门是本行政区域内的物业行政主管部门。

街道办事处和其他有关部门在各自的职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第二章 业主、物业使用人的自治管理

第六条 房屋出售率或者入住率达到50％以上的新建住宅区和达到物业管理规定条件的原有住宅区，由市、县物业行政主管部门指导街道办事处组织召开业主、物业使用人大会或者代表大会，选举产生物业管理委员会。

一个物业管理区域只能成立一个物业管理委员会。

第七条 业主、物业使用人的权利、义务：

（一）享有物业管理服务的权利；

（二）享有业主、物业使用人代表大会代表和物业管理委员会委员的选举权和被选举权；

（三）决定有关物业管理的重大事项；

（四）监督物业管理委员会的工作；

（五）执行业主、物业使用人大会或代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定；

（六）遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约；

（七）按时缴纳物业管理服务费用。

第八条 业主、物业使用人大会或者代表大会具有下列权利：

（一）选举、撤换物业管理委员会的组成人员；

（二）审议通过物业管理委员会章程和物业管理公约；

（三）改变或者撤销物业管理委员会作出的不适当决定；

（四）决定物业管理服务项目、收费标准等重大事项。

业主、物业使用人大会或者代表大会，每年至少召开一次，必要时经业主、物业使用人或者代表的提议，可随时召开业主、物业使用人大会或者代表大会。

第九条 物业管理委员会由主任一人、副主任和委员若干人组成，每届任期3年。

第十条 物业管理委员会应当自选举产生之日起30日内，到所在地县以上物业行政主管部门备案。

第十一条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。

物业管理委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会等有关方面参加。

第十二条 物业管理委员会的职责：

（一）维护业主、物业使用人的合法权益；

（二）通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；

（三）审议物业管理企业制订的年度物业管理计划和管理服务的重大措施；

（四）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

（五）确定或者调整物业管理服务内容，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费；

（六）督促业主、物业使用人遵守物业管理公约，协助物业管理企业落实各项管理工作，监督共用设施设备和共用场地的合理使用。

第三章 物业管理企业

第十三条 物业管理企业必须经物业行政主管部门资质审查，并经工商行政管理机关登记注册，领取营业执照。

第十四条 物业管理企业的权利、义务：

（一）按照合同要求，制定本住宅区物业管理办法；

（二）依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用；

（三）制止违反物业管理规定的行为；

（四）选聘专业公司和人员承担专项服务业务；

（五）按委托管理合同实施物业管理；

（六）接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督；

（七）协助有关部门开展社区活动。

第十五条 物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内，到物业管理委员会办理下列事项：

（一）对预收的物业管理服务费按实结算，剩余部分予以结转；

（二）移交全部物业档案资料和有关财务账册；

（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

第四章 物业的前期管理与移交

第十六条 物业前期管理，是指新开发建设的房屋竣工后至物业管理委员会成立前的物业管理。

第十七条 房屋开发单位在销售房屋时，应当与业主签定前期物业管理服务协议，前期物业管理服务协议应使用国家示范文本。

第十八条 物业的前期管理工作由房屋开发单位或者其委托的物业管理企业承担。

物业前期管理费用分别由房屋开发单位、业主、物业使用人承担；房屋未售出和出租的，由房屋开发单位承担；房屋已售出或出租的，由业主或物业使用人承担。

第十九条 房屋开发单位移交物业时，应将按规划要求，进入住宅小区建设成本，属业主共有的物业管理办公用房，移交给物业管理委员会。具体标准和办法，由市人民政府确定。

第二十条 房屋开发单位移交物业管理时，应当向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：

（一）竣工总平面图；

（二）单体房屋及配套的基础设施设备的竣工图；

（三）地下管网图；

（四）各类房屋和共用设施设备清单；

（五）其他必要的资料。

第五章 物业的管理与使用

第二十一条 城市住宅区内的共用设施设备的物业管理范围，按国家有关规定，由市人民政府确定。

第二十二条 物业管理企业应当依据物业管理合同提供服务，保持房屋及其共用设施设备和共用场地完好，使用方便、安全，环境整洁，公共秩序良好。

物业管理企业可承担业主、物业使用人委托的前款规定以外的其它服务事项。

第二十三条 在物业管理区域内禁止有下列行为：

（一）损坏房屋结构和破坏房屋外貌；

（二）擅自将住宅房屋改为商业用房或其它经营性用房；

（三）擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物；

（四）擅自移动、占用、损坏共用设施设备；

（五）安装影响房屋结构的动力设备；

（六）影响公共卫生、破坏周围环境的行为。

第二十四条 业主、物业使用人装修房屋，应当接受物业管理企业的指导。物业管理企业对违反本条例及有关规定的行为，应当劝阻制止；对拒不改正的，应当及时告知物业管理委员会予以解决；解决不成的，报告物业行政主管部门依法处理。

第二十五条 城市住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

第二十六条 因物业维修或者因公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，需经有关行政管理部门批准后施工，并在约定的期限内恢复原状。

第二十七条 在物业管理区域内的房屋及相关共用设施设备和共用场地设置广告、敷设管线的，应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意，按照有关规定办理审批手续，并支付设置费用。

第二十八条 业主转让、出租房屋或者物业使用人转租房屋时，应当将物业管理公约作为转让合同或者租赁合同的附件。

当事人应当自房屋转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者租赁的有关情况告知物业管理委员会和物业管理企业。

第六章 物业管理费用

第二十九条 建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，其收取、使用和管理，按照国家有关规定执行。

第三十条 房屋自用部位和自用设施设备的维修、更新、改造费用，由业主承担。

房屋共用部位和共用设施设备的大修、更新和改造费用，在维修基金中支出。未缴纳维修基金的，由业主按拥有的建筑面积比例承担；日常维修费用在物业管理服务费中支出。

第三十一条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。

业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备，造成相邻关系人的财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。

第三十二条 业主转让房屋时，其维修基金账户随房屋所有权同时过户。

第三十三条 物业管理服务费标准应以每一物业管理区域为单位，按房屋建筑面积和物业管理服务项目、标准，由物业管理委员会与物业管理企业参照市人民政府制定的物业管理服务收费指导价协商确定。

第三十四条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目及标准必须公布。

业主、物业使用人必须按照规定向物业管理企业缴纳物业管理服务费，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。

第三十五条 物业管理企业每半年至少向物业管理委员会报告一次物业管理服务费收支情况；每年至少向业主、物业使用人公布一次物业管理服务费收支情况。

第七章 法律责任

第三十六条 违反本条例第十三条规定，未经物业行政主管部门资质审查，由物业行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处5000元以上1万元以下罚款。

第三十七条 违反本条例第十五条、第二十条规定之一的，由物业行政主管部门责令限期改正，并处5000元以上1万元以下罚款。

第三十八条 违反本条例第十九条规定，未提供物业管理办公用房的，由物业行政主管部门会同房地产开发行政管理部门，责令房屋开发单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房，或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。

第三十九条 违反本条例第二十三条规定，有禁止行为之一的，物业管理企业有权制止；造成损失的，有权要求赔偿；情节严重的，由物业行政主管部门责令恢复原状，并可处1000元以下罚款。

第四十条 违反本条例第二十五条规定，占用和出售属于业主共有的自行车棚、车库等设施的，由物业行政主管部门责令改正，并可处2000元以上5000元以下罚款。

第四十一条 业主、物业使用人违反本条例第三十四条第二款规定，未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴金额的0.3％按日加收滞纳金。

拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

第四十二条 业主、物业使用人大会或代表大会作出的决定违反本条例规定的，物业行政主管部门应当责令其限期改正，或者撤消其决定，并通告全体业主和物业使用人。

物业管理委员会及其成员作出的决定违反本条例规定的，由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改变，并由责任人承担相应的责任。

第四十三条 物业管理企业违反本条例规定，未取得营业执照，从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的，由工商行政管理部门、物价行政管理部门按照有关法律、法规规定处罚。

第四十四条 物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则

第四十五条 我省行政区域内的写字楼、商厦等物业管理，参照本条例规定执行。

第二篇：住宅、商铺物业管理协议书

商铺物业管理服务协议书

物业管理单位：深圳市星河物业管理有限公司管理处（简称甲方）承租单位（户）：（简称乙方）

乙方于年月日租用楼(小区)层商铺，面积共平方米，作用途使用。

物业管理期年（年月日至年月日）

根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《深圳经济特区房屋租赁条例》和星河实业（深圳）有限公司与乙方签订的《房屋租赁合同书》的规定，经甲乙双方平等友好协商，达成如下物业管理服务协议：

1、甲方负责物业公用设施、设备和共用部位的维修、养护和管理。

2、甲方负责公共区域的清洁卫生、绿化、消杀工作。

3、甲方负责治安、消防、车辆管理工作（但不含人身财产等保险保管责任），实行24小时安全监控和巡视服务，配合协助公安机关作好治安防范工作。

4、乙方所租用的商铺，是经深圳市建筑质量检验部门检验合格交付使用的，如乙方在使用过程中发现房屋质量问题需要维修，应向甲方报告，由甲方负责联系施工队及时进行维修。

5、乙方不得将窗户及外墙作任何更改，不得擅自安装防盗网、雨蓬、空调等，如需安装，必须向甲方提出申请，经甲方审批同意后，方可按指定的位置和规格安装，以确保物业外貌美观、统一协调。

6、未经业主同意和甲方审批，乙方若擅自改变房屋结构、用途、外貌或非法进行扩建、拆建和利用公共部位堆放杂物等，甲方有权采取相应措施责令乙方停止或恢复原貌，甲方有追究乙方赔偿由此所造成的经济损失权力。

7、乙方应自觉遵守《深圳市家庭居室装修管理规定》，乙方不得擅自进行装修，如需进行二次装修，须向甲方提出书面的装修申请，并将施工设计方案（图纸）及消防部门审核文件报甲方和业主审查，经甲方和业主审批同意后，办理完装修相关手续，方可进场装修。若因乙方违章装修，造成公用设备设施损坏、停水、停电、漏水、漏电等事故，乙方负责修复

和承担由此事引起的全部经济责任和法律责任。装修工程完工，经消防部门验收后，才能开业经营。

8、乙方应自觉遵守《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定，不准在小区内乱丢垃圾、杂物；不准乱贴广告、标语；不准乱立广告牌、指路牌；不准将神位、神像等设置在户外；不准在小区内乱停乱放车辆；不准损坏绿化植物。

9、乙方应自觉遵守甲方制订的环境卫生等公众管理制度，环境卫生实行门前“三包”，垃圾应以袋装放入垃圾箱内，电视、音响的音量不要太大，以免影响他人，营造小区一个良好的生活、经营、办公环境。

10、收费标准。

物业管理费：；电费：；水费：；垃圾清运费：乙方产生的营业垃圾自行清运到垃圾中转站，垃圾量每天限定为桶，超出部分，乙方每月支付元给甲方，由甲方负责清运出小区。

11、乙方必须按时（每月5日前）交纳管理费、水电费等费用。如拖欠上述费用，每拖延一天，甲方按乙方应交费用总额的千分之三收取滞纳金。如乙方拖欠物业管理费、水电费期限超过当月20日或拖欠租金超过合同规定期限，甲方有权或根据业主的授权采取相应措施催缴欠费。

12、严禁乙方利用出租房进行违法犯罪活动。

13、甲、乙双方确认进驻时水表读数为电计量表不能正常运转（或损坏），甲方有权追缴该期间乙方所用水电量的费用。

14、未尽事宜，双方可友好协商解决，本协议具有同等法律效力。

15、本协议一式两份，双方各执一份，双方签字后生效。

管理单位：星河物业管理有限公司承租单位（户）：

管理处

年月日年月日

住宅(租户)物业管理服务协议书

物业管理单位：深圳市星河物业管理有限公司管理处（简称甲方）入住人（租户）名称：（简称乙方）

承租人（单位）于年月日租住号房，管理期年。经查验，房内设施齐全、完好、无损。经甲乙双方平等友好协商，达成如下物业管理服务协议：

1、甲方负责物业公用设施、设备和共用部位的维修、养护和管理。

2、甲方负责公共区域的清洁卫生、绿化、消杀工作。

3、甲方负责治安、消防、车辆管理工作（但不含人身财产等保险保管责任），实行24小时安全监控和巡视服务，配合协助公安机关作好治安防范工作。

4、乙方入住前必须与业主签订《房屋租赁合同》，同时签订本协议书及《住户消防安全管理责任书》。

5、乙方持《房屋租赁合同》及房屋租金收据等，到甲方办理入住手续，并按要求填写《住户家庭情况登记表》、《入住楼宇签认表》。

6、乙方入住七天内，如发现室内有诸如供电设施断路、短路、开关不灵、灯不亮、上下水道堵塞、马桶及水龙头漏水、内外门锁不灵等问题，应及时报告甲方，由甲方负责修复，发生的费用由甲方支付。七天后发现上述问题，乙方可向甲方反映，甲方应及时派人员进行修复，但发生的费用由乙方支付。

7、乙方所租用的楼宇，是经深圳市建筑质量检验部门检验合格后交付使用的，如因建筑质量问题需要维修，由甲方负责通知施工队进行修复。

8、乙方不得将窗户及外墙作任何更改，不得擅自安装防盗网、雨蓬、空调等，如需安装，必须向甲方提出申请，经甲方审批同意后，方可按指定的位置和规格安装，禁止在屋内外墙乱钻孔、打钉、大爆炸螺栓等（除安装窗帘、空调机、抽油烟机、热水器外），以确保物业外貌美观、统一协调。

9、未经业主同意和甲方审批，乙方若擅自改变房屋结构、用途、外貌或非法进行扩建、拆建和利用公共部位堆放杂物等，甲方有权采取相应措施要求乙方停止或恢复原貌，乙方应

承担由此事引起的全部经济责任和法律责任。

10、乙方应自觉遵守《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定，不准在小区内乱丢垃圾、杂物；不准乱贴广告、标语；不准乱立广告牌、指路牌；不准将神位、神像等设置在户外；不准在小区内乱停乱放车辆；不准损坏绿化植物。

11、乙方应自觉遵守甲方制订的环境卫生等公众管理制度，环境卫生实行门前“三包”，垃圾应以袋装放入垃圾箱内，电视、音响的音量不要太大，以免影响他人。小区内严禁乙方饲养家禽、家畜，营造小区一个良好的生活、经营、办公环境。

12、严禁乙方利用出租房进行违法犯罪活动。

13、收费标准：管理费：；有线电视费：。

14、乙方应按时（每月5日前）交纳物业管理费、租金、水电费等，如拖欠上述费用，每拖延一天，甲方按乙方应交费用总额的千分之三收取滞纳金。如乙方拖欠物业管理费、水电费期限超过当月15日或拖欠租金超过合同规定期限，甲方有权或根据出租方的授权采取停水、电措施催缴欠费。

15、入住前甲乙双方确认的水表读数为立方米，电表读数为度。

16、以上协议一式两份，甲方与乙方各执一份，双方签字后生效。

管理单位：星河物业管理有限公司承租单位（户）：

管理处

年月日年月日

第三篇：武汉市住宅物业管理规定

武汉市住宅物业管理规定

第一条　为了规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人和开发建设单位、物业管理企业的权利与义务，保障住宅区物业合理使用，创造文明、整洁、优美、安全、便利的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条　本市城市规划区内住宅区物业管理适用本条例。

本条例所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。

第三条　住宅区物业管理，实行业主自治管理与选聘物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

第四条　住宅区业主大会选举产生业主委员会。业主委员会代表全体业主，依照本条例规定选聘物业管理企业，对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务。

开发建设单位依照本条例规定委托物业管理企业进行前期物业管理。

第五条　市房地产行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。

区房地产行政管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例规定对辖区内的物业管理进行管理监督。

本市各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理有关的工作。

第六条　本市各级人民政府应当制定优惠政策，扶持和促进物业管理向社会化、专业化方向发展。

第二章　前期物业管理与移交

第七条　本条例所称前期物业管理，是指在新建住宅区的业主委员会成立前，开发建设单位委托物业管理企业所进行的物业管理和服务。

第八条　新建住宅区在规划、设计时，应当统筹安排、合理布局物业管理服务的各项设施。

第九条　开发建设单位不得将住宅区共有部分的所有权、使用权单独转让。

第十条　开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同，该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。

第十一条　在前期物业管理期间，房屋交付使用前所发生的物业管理费用，由开发建设单位承担;房屋交付使用后所发生的物业管理服务费用，由开发建设单位委托的物业管理企业与业主依照本条例规定的政府指导价格标准约定承担。

第十二条　开发建设单位与买受人订立售房合同时，对前期物业管理事项双方应当有明确约定。

第十三条　开发建设单位必须依照国家和本市规定的保修期限和保修范围承担住宅的保修责任。

开发建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修专项资金。

第十四条　开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起三十日内，向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料：

(一)住宅区规划图和批准文件;

(二)单体建筑、结构、设备竣工图;

(三)道路及地下管网竣工图;

(四)各种设备的使用说明书、电路示意图;

(五)建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料;

(六)其他必要资料。

第三章　业主自治管理

第十五条　住宅区入住率达到百分之五十以上或者住宅区房屋交付使用满二年时，由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇(乡)人民政府召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。

第一次业主大会也可由业主自行组织召开，选举产生业主委员会。

第十六条　出席业主大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。

公房出租人可以书面委托承租人出席，业主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。

业主委员会由五至十五人组成。业主委员会委员在业主中产生;业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中产生。

业主委员会每届任期三年，业主委员会组成人员可以连选连任;不称职的，业主大会可予以撤换。

第十七条　业主委员会每年至少组织召开一次业主大会;经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当就所提议题及时召开业主大会。业主大会作出的决定，必须经出席大会的业主所代表的表决权过半数通过。

业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定，必须经全体业主委员会组成人员过半数通过。

业主大会和业主委员会作出的决定以及业主大会通过的业主公约，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力，不得与法律、法规相抵触。

第十八条　业主大会行使下列职权：

(一)选举、撤换业主委员会委员;

(二)审议并通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同;

(三)听取和审查业主委员会的工作报告;

(四)监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会的决定;

(五)决定物业管理的其他重大事项。

第十九条　业主委员会履行下列职责：

(一)选聘或者解聘物业管理企业，代表业主与物业管理企业订立物业管理服务合同，物业管理服务合同经业主大会通过后生效;

(二)依照本条例的规定筹集、使用和管理物业维修专项资金，并向业主大会提交物业维修专项资金审计结果的报告;

(三)审定物业管理企业提出的物业管理服务计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算;

(四)听取业主、使用人的意见或者建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动;

(五)督促业主公约的实施;

(六)向业主大会报告物业管理的实施情况和物业维修专项资金的使用情况，接受业主监督;

(七)业主大会赋予的其他职责。

第二十条　选聘物业管理企业通过招标等方式进行。参与前期物业管理的企业在同等条件下有优先受聘资格。

第二十一条　业主大会选举产生的业主委员会委员名单，审议通过的业主委员会章程、业主公约，由业主委员会报所在地的区房地产行政管理部门备案。

第四章　物业管理企业

第二十二条　市房地产行政管理部门按注册资金、人员素质、专业管理年限、经营业绩对物业管理企业划分资质等级，实行资质管理制度。

物业管理企业在领取营业执照后六十日内，经所在地的区房地产行政管理部门审查，市房地产行政管理部门批准，取得物业管理资质证书，并按照相应资质等级从事物业管理服务。法律、法规及国家另有规定的，从其规定。

国家规定必须持证上岗的物业管理人员须经市房地产行政管理部门组织的专业考核，取得岗位证书后方可上岗。

第二十三条　被选聘的物业管理企业应当与业主委员会订立物业管理服务合同。

物业管理服务合同应当载明委托管理服务的事项、要求与标准，管理服务的期限与权限，管理服务的费用，合同的权利义务终止条件，违约责任等内容。

物业管理企业自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报住宅区所在地的区房地产行政管理部门备案。

第二十四条　物业管理企业从事下列物业管理服务事项：

(一)住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新;

(二)房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务;

(三)绿化养护;

(四)治安防范服务;

(五)清扫、保洁服务;

(六)车辆进出和停放的管理;

(七)按照业主、使用人要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务;

(八)物业维修专项资金的帐务管理;

(九)住宅区工程建设和维修档案资料的保管;

(十)其他物业管理服务事项。

第二十五条　物业管理企业从事物业管理服务必须遵守下列规定：

(一)按照国家、省和本市规定的管理、服务技术标准和规范以及物业管理服务合同的约定，实施物业管理服务;

(二)将物业使用、维护的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人;

(三)定期对住宅区共有部分进行养护、维修;发现物业损坏或者接到物业报修，及时进行维修;

(四)定期向业主委员会报告物业管理实施情况和物业管理费用收支情况;

(五)听取业主委员会和业主、使用人的意见或者建议，不断改进和完善物业管理服务;

(六)设立投诉电话，全天二十四小时值守，经常对住宅区进行全面巡视、检查，对违反物业管理规定的行为，予以劝阻、制止，并向业主委员会或者有关行政管理部门报告。

第二十六条　物业管理企业应当配合有关部门和组织做好与住宅区物业管理服务事项相关的工作。

第二十七条　物业管理企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起三十日内，向业主委员会结清财物，移交物业管理用房和有关资料，并报所在地的区房地产行政管理部门备案。

第五章　物业使用与维护

第二十八条　物业使用与维护应当遵守城市规划、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规的管理规定。

第二十九条　在住宅区物业使用中禁止下列行为：

(一)损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋;

(二)擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌;

(三)占用、损坏住宅区共有部分，擅自移装房屋共用设施;

(四)乱抛乱倒垃圾，乱堆杂物;

(五)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;

(六)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动;

(七)不按照指定地点停放车辆;

(八)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

业主委员会和物业管理企业对住宅区内发生的前款所列行为，有权予以劝阻、制止;对物业造成损坏的，有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。

第三十条　业主、使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，遵守业主公约，并符合房屋使用规范的要求。

第三十一条　住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外，房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担;房屋共用部位、共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担;住宅区公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。

前款规定的物业维修，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定实施。

第三十二条　房屋共用部位、共用设施维修时，相关业主应当予以配合。因相关业主阻挠维修造成其他业主财产损失的，行为人应当负责赔偿。

因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的，行为人应当承担修复或者赔偿责任。

第三十三条　业主、使用人设置、使用自用设施、设备可能危害房屋安全及公共安全的，物业管理企业应当责令其及时消除隐患;拒不消除的，由业主委员会委托物业管理企业代为消除，其费用由该业主、使用人承担。

第三十四条　住宅区内由相关专业管理机构管理的设施，可以委托具备条件的物业管理企业统一管理和维修养护。管理和维修养护费用由相关专业管理机构按照规定支付。

第三十五条　任何单位和个人在住宅区内进行管线等施工，应当按照规定报有关部门审批，并与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，施工后，按协议恢复原状或者赔偿损失。

第三十六条　利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、业主委员会和其委托的物业管理企业的书面同意，方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的，应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，并支付设置费用。

第六章　物业管理用房与费用

第三十七条　开发建设单位在移交住宅区时，分别按照住宅区总建筑面积千分之二、千分之三的比例向业主委员会无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营用房。物业管理办公用房和经营用房的产权属住宅区全体业主共同所有，由业主委员会提供给物业管理企业有偿使用，住宅区物业管理办公用房、经营用房的租金和利用物业设置广告等所得收益的使用由业主大会决定。

第三十八条　物业管理费用由物业管理服务费和物业维修专项资金构成。

第三十九条　物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费。

综合管理服务费和车辆管理服务费由市物价行政管理部门会同市房地产行政管理部门，依照《中华人民共和国价格法》的有关规定，按照普通建设标准和高标准对住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定全市统一的指导价。指导价应当根据合理、质价相符、与社会经济发展水平相适应的原则确定，并必须经过听证程序。

综合管理服务费和车辆管理服务费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照政府指导价格协商确定。

特约服务费由业主、使用人与物业管理企业协商确定。

第四十条　物业维修专项资金由下列资金构成：

(一)开发建设单位移交住宅区时，按照住宅区总规模建安造价的百分之一点五(配置有电梯的住宅楼，按照建安造价的百分之二点五)向业主委员会提供的物业管理启动资金;

(二)住宅区内公有住房的出售单位和买受人按照规定交纳的物业维修基金;

(三)按照国家有关规定筹集的其他物业维修资金。

物业维修专项资金必须以业主委员会为单位开设专户，专项储存，按栋立帐，其中由个人出资部分核算到业主，并由区级以上房地产行政管理部门负责监管，专项用于住宅区共有部分的维修。物业维修专项资金不足时，分别由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。

第四十一条　物业管理企业应当向业主、使用人提供质价相符的服务，依照本条例规定和物业管理服务合同的约定据实收取物业管理服务费，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

业主应当按时、足额交纳物业管理服务费;公房出租人或者业主将房屋出租的，应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。

第四十二条　房屋权属发生转移，原业主交纳的有关物业管理费用不予清退，由原业主与受让人协商清算。

第四十三条　物业管理服务收费应当明码标价，挂牌公布服务内容、收费项目、标准和收支情况，接受物价等行政管理部门和业主、使用人的监督。

第七章　法律责任

第四十四条　有下列行为之一的，由房地产行政管理部门予以处罚：

(一)物业管理企业未取得资质证书从事物业管理服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处以五千元以上四万元以下罚款。

(二)物业管理企业违反资质等级规定承接物业管理服务项目，或者提供的管理服务达不到资质规定要求的，责令限期改正;

逾期未改的，处以五千元以上二万元以下罚款;情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。

(三)物业管理企业聘用无岗位证书的管理人员，或者订立、终止、解除物业管理服务合同未按规定结清财物，移交房屋和有关资料并报房地产行政管理部门备案的，责令限期改正;

逾期未改的，处以一千元以上三千元以下罚款;情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。

(四)物业管理企业擅自改变物业维修专项资金、住宅区公用设施、物业管理用房用途的，责令改正，并处以二千元以上二万元以下罚款;

情节严重的，吊销资质证书。

(五)开发建设单位不按照规定移交工程建设档案资料的，责令限期移交;

逾期不移交的，处以五千元以上二万元下罚款。

(六)开发建设单位不按照规定提供物业管理启动资金或者物业管理用房的，责令限期履行;

拒不履行的，依法强制履行，并分别按照应当提供的资金或者物业管理用房销售价格的二倍处以罚款。

(七)开发建设单位单独转让住宅区共有部分、物业管理企业擅自占有住宅区共有部分用于经营的，没收违法所得，责令限期改正，并处以违法所得一倍罚款。

(八)占用、损坏住宅区共有部分，擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌，损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋的，责令限期改正;

情节严重的，处以一千元以上一万元以下罚款。

(九)单位和个人未按照规定签订协议，擅自在住宅区内进行管线等施工的，责令限期改正，并处以一万元以上三万元以下罚款。

第四十五条　违反本条例其他有关规定的，由有关行政管理部门依法处理。

第四十六条　开发建设单位、物业管理企业、业主和使用人违反合同的约定，应当承担相应的违约责任;造成损失的，应当承担赔偿责任。

第四十七条　业主、使用人不依照本条例规定交纳有关费用的，业主委员会应当协助物业管理企业催其交纳;逾期仍不交纳的，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定加收违约金。

第四十八条　发生物业服务和物业收费争议，当事人可以协商解决，可以向房地产、物价等行政管理部门和消费者协会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提出诉讼。

第四十九条　房地产行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员应当认真执行本条例;玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分;给物业管理企业或者业主、使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章　附则

第五十条　本条例中有关用语的含义为：

(一)住宅区物业，是指住宅区内已建成并投入使用的各类房屋及其相关的设备、设施和场地;

(二)业主，是指物业的所有权人;

(三)使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

(四)共有部分，是指住宅区公用设施、房屋共用部位、房屋共用设施;

住宅区公用设施，是指住宅区内业主共同使用的道路、供(排)水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、照明路灯、室外泵房、绿地、庭院景点等设施;

房屋共用部位，是指整栋房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊、门厅、传达室、内天井和房屋承重结构以及屋面、外墙面、走廊墙面等部位;

房屋共用设施，是指整栋房屋业主共同使用的水箱、水泵、上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、公共天线、电梯、避雷装置和消防器具等设施设备。

(五)住宅小区，是指建筑用地在二万平方米以上规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区;

(六)住宅组团，是指建筑用地在一万平方米以上规模，并有基本配套设施的居民生活区;

(七)中高层住宅楼，是指住宅层数在七至九层，并有电梯等基本配套设施的住宅楼;

(八)高层住宅楼，是指住宅层数在十层以上，并有电梯等基本配套设施的住宅楼。

第五十一条　开发建设单位与物业管理企业订立的前期物业管理服务合同和业主委员会与物业管理企业订立的物业管理服务合同文本，由市房地产行政管理部门统一印制。

第五十二条　其他物业的管理，可以参照本条例的规定执行。

第五十三条　本条例的具体应用问题由市人民政府负责解释。

第五十四条　本条例自公布之日起施行。

第四篇：市住宅物业管理服务标准

文章标题：市住宅物业管理服务标准

一、普通商品住宅物业管理服务标准

项目

范围

工作内容及要求

（一）综合管理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理

（1)负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；

（2)每年一次对房屋及设施设备进行安全

普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；

（3)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫

性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；

（4)协助召开业主大会并配合其运作；

（5)管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；

（6)与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准;

（7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；

（8)全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；

（9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。

（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。

（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

按《__市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备

确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：

（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；

（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；

道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；

（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；

（4）负责小区智能化设施的日常运行维护；

（5）定期清洗外墙。

（三）绿化

小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地

按市园林局规定的《二级养护标准》养护。

（四）保洁

小区规划红线以内，业主户门以外

维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：

（1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

（2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；

（3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；

（4)对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;

（5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；

（6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

（7)发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。

（五）公共

秩序

维护

小区规划红线以内，业主户门以外

公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：

（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；

（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；

（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；

（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；

（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处

理。

（六）停车

管理

机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的管理

（1）有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；

（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；

（3）保证停车有序，24小时设专人看管；有发生紧急情况预案；

（4）长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。

（七）消防

管理

公共区域消防设施的维护及消防管理

（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；

（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；

（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。

（八）高压

供水

养护、运行、维修

（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；

（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；

（3）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

（4）发生突发公共卫

生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。

（九）电梯

养护、运行、维护

（1)主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；

（2)凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；

（3)主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；

维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。

（十）装修

管理

服务

房屋装饰装修管理

（1）有健全的装修管理服务制度；

（2）查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；

（3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；

（4）业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；

（5）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。

二、经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准

项目

范围

工作内容及要求

（一）综合管理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理

（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；

（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；

（3）白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；

（4）协助召开业主大会并配合其运作；

（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料基本齐全；

（6）与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；

（7）全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗；

（8）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数60％。

（9）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。

（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

按《__市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、供暖等设备

（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；

（2）保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；

（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。

（三）绿化

小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地

按市园林局规定的《三级养护标准》养护。

（四）保洁

小区规划红线以内，业主户门以外

（1）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；

（2）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物；

（3）按规定进行消毒、灭鼠等活动；

（4）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

（5）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。

（五）公共

秩序

维护

小区规划红线以内，业主户门以外

（1）相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；

（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅；

（3）发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。

（六）存车

管理

机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管

（1）有机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；

（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；

（3）保证停车有序，24小时设专人看管；

（4）长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。

（七）消防

管理

公共区域消防设施的维护及消防管理

（1）有消防管理制度，建立消防责任制；

（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；

（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。

（八）高压

供水

养护、运行、维修

（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；

（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；

（3）维修服务执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。

（九）电梯

养护、运行、维护

（1）主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，候梯厅公布呼叫电话或房号，凡是楼层设有电梯门的，均须开启载客；

（2）凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；

（3）主梯维修时，用备用梯运行；无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；

（4）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

（5）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。

（十）装修

管理

服务

房屋装饰装修管理

（1)有健全的装修管理服务制度；

（2)查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；

（3)装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；

（4)业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；

（5)及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。

《__市住宅物业管理服务标准》有关问题的说明

__

一、制定本标准的目的：促进物业管理企业服务行为的规范化、标准化，为业主和物业管理企业双方签订物业服务合同提供依据，为政府主管部门和业主委员会监督物业管理企业的服务质量提供依据。

__

二、本标准是物业管理企业提供物业管理服务的指导性标准，也是物业管理企业申请资质等级和资质年审的考核标准。

__

三、标准分为两类：一适用于普通商品住宅物业管理；二适用于经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房的物业管理。

__

四、本标准服务项目分为综合管理、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护、绿化、保洁、公共秩序维护、停车管理、消防管理、高压供水、电梯、装修管理服务等十项，每项又分为服务范围、工作内容及要求两个方面。其中，房屋及小区共用部位共用设施设备由专业服务单位负责管理的除外。

__本标准与原《__市居住小区物业管理服务标准》相比，增加的主要内容是：要求物业管理企业建立起各种突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施，一旦发生公共突发事件，能够从容应对；在平时，要求物业管理企业做好各项预防工作，并加强对员工的培训和业主的宣传，防患于未然。

__

五、标准中未涉及的服务内容及标准，有法律法规及政策规定的，按相应法规及政策执行；没有规定的，由物业管理委托双方协商议定。

__

六、公寓、别墅等住宅及非住宅的物业管理服务超出本服务标准的，可以自行确定服务的深度和广度，由物业管理委托双方结合实际情况自行确定。

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第五篇：关于高校家属住宅物业管理的几点体会

这篇关于高校家属住宅物业管理的几点体会的关键词是家属,物业管理,住宅, 这些年高校教职工住房改革工作基本完成，原有的福利住房分配制度已逐步被货币化取代，大多数公有住房已出售给原住户。同时，各高校为保证人才引进的需要仍保留一部分周转用房，以供在相当一段时间内不能办理产权过户的教师使用，因此，出现了在同一家属社区存在住宅产权多元化问题。面对这种情况，采用原有房产行政管理的办法就不能适应当前形势需要。另外，拥有产权的业主对住房提出了更高的要求，追求舒适、优美、文明、安全的居住环境和生活条件，并且原有的行政管理方法对业主装修行为缺乏相应的办法和管理手段，所以需要一种新的管理模式来适应这种变化。

一、高校家属物业管理方式现状

在高校后勤社会化的改革过程中，后勤部门的体制、管理内容都发生了很大的变化。学校大多将房屋的管理、分配、出售、建设、计划等行政职能归到后勤处(部)，物业管理、水电暖维修、运行、绿化保洁等服务职能归后勤集团(产业实体)。原来的后勤部门一分为二，形成了内部的甲乙方关系，为下一步物业管理社会化奠定了基础。同时，原来的家属物业能否继续接手家属住宅小区的管理就成为变数。改革过程中就出现了几种情况：第一种是完全社会型，后勤处通过社会招标，引进社会专业物业管理公司，对高校家属住宅小区的管理。基本上是照搬社会通常模式的管理方式，包括成立业主委员会，收物业管理费、住户的维修实行有偿服务等等;第二种是渐进转型的，后勤集团成立了家属住宅物业管理部，但不是独立法人企业，模仿社会物业管理企业运行管理，学校后勤处(甲方)与后勤集团(乙方)签订服务协议，划拨管理费。第三种是停滞不前型，维持原有的管理方式，不存在物业市场竞争的环境。

以上三种方式，第三种方式明显不符合社会进步的需要，是不足取的。那如何在完全社会型和渐进转型之间选择，需要对高校家属物业管理的难点进行分析后才能确定。

二、高校家属物业管理难点及管理方式的选择

1、高校家属住宅小区一般都毗邻学校，伴随校园的建设分批而建，房屋年代跨度较大。住宅形式从平房到多层、高层，各式各样，大多数房屋陈旧，配套设施设备老化，工程资料缺乏，管理维护的难度大，成本高。

2、由于历史原因，住户私搭乱建、乱堆乱放情况普遍;房前房后圈占绿地，随意种植;防护栏安装多年缺乏管理规范，式样五花八门;利用住宅开店经商，大多无照经营，秩序混乱，且店主在学校背景错综复杂，这些社区秩序问题对物业公司来说规范难度很大。

3、一个高校就是一个小社会，不仅有教师还有一大批从事后勤服务的工人，大批的高级知识分子和普通工人共住在一个社区，他们的个人素质、生活习惯和对环境、服务的需求是有较大差别的，甚至是相矛盾的。

4、高校家属物业管理突出社会效益，忽视经济效益。居民常常把合理与不合理意见直接就反映到学校领导，通过领导给物业公司施加压力。校方以“大家长”的姿态干预物业公司的工作，遇到矛盾，常常以稳定的名义要求物业公司妥协让步。长此以往使物业公司利益受到损失，对违章管理也缺乏力度。